公共定价

公共定价（精选6篇）

公共定价 篇1

随着公共产品需求的增加, 公共产品定价问题受到许多经济学者的关注。探索公共产品定价问题成为经济体制转轨条件下推进价格深化改革的一个十分迫切的研究课题。在我国转型时期, 公共产品和服务的供应存在着总量不足、结构失衡、效率低下等问题, 其主要原因就是我国公共产品的定价存在问题。因此, 我们需要根据公共产品的定价原则, 针对不同类型的公共产品采用不同的定价方法, 使我国公共产品的价格更趋合理, 从而促进我国公共产品市场的健康发展。

一、公共产品概念的界定与分类

关于公共产品定价的研究首先应明确公共产品的界定和分类, 因为不同类别的公共产品的定价方法是不同的。公共产品理论的研究一直在不断的发展和演变, “公共产品”一词最早由瑞典人林达尔 (Lindahl, 1919) 在其博士论文《公平税收》中正式提出。1919年产生的林达尔均衡是公共产品理论最早的成果之一。新古典综合学派代表人物萨缪尔森 (Paul.Samuelson, 1954) 在《公共支出纯理论》中将公共产品定义为这样一种产品:每一个人对这种产品的消费并不减少他人对这种产品的消费。这一描述成为经济学关于纯公共产品的经典定义。最常见的公共产品大致可以分为两类:一类是具有完全非竞争性和非排他性的萨缪尔森定义的纯公共品, 如国防、公共安全、消防;另一类是具有拥挤性和可排他性的准公共品。在萨缪尔森等人研究的基础上, 1965年, 布坎南在《俱乐部的经济理论》一文中创造性地提出了“俱乐部产品”。所谓俱乐部产品就是这样一类产品, 一些人能消费, 而另外一些人被排除在外, 如日常生活中的收费路桥以及公共游泳池、电影院、图书馆。还有一类与俱乐部产品相反的共同资源公共产品, 是指在消费上有竞争性, 但却无法有效排他的产品, 如日常生活中的公共渔场、公共牧场。俱乐部产品和共同资源公共产品共同称为准公共产品。准公共产品一般具有“拥挤性”的特点, 当消费过一定的限度时, 会出现“拥挤”问题。

此外, 公共产品也可以分为混合产品和公共中间产品。混合产品是指非竞争性和非排他性不完全的、具有较大正外部效应的产品, 如教育、卫生、科技。公共中间产品是指未被最终消费, 而是被用作中间投入, 进入生产过程的公共产品。也就是说, 公共中间产品的消费主体是生产者, 更具体地说一般是厂商, 而非普通的消费者。公共产品还可以分为整个社会消费的公共产品和地方性公共产品。公共产品概念的界定和分类为我们探讨公共产品定价提供了理论依据。

二、国外相关问题研究现状

近年来, 不少外国学者都对公共产品的定价和供给理论相关内容进行了研究。纯公共产品具有完全非竞争性和非排他性, 通常由政府亲自经营并采用免费的提供方式, 即使允许收费时, 支付的费用也常常很少, 并且几乎不变动, 而准公共产品如果不收费就会造成过度消费, 所以学者们更多关注的是准公共产品的定价问题, 并针对准公共产品的定价方法进行了研究。

R ajat Deb和Laura R azzolini (1999) 提出了一类可以用于公共产品战略防护供给研究的类似拍卖机制, 并且可以直接连接到维克里拍卖理论中。他们研究的对象主要是具有非竞争性和排他性的准公共产品, 如公园、游泳池等产品发生拥挤时就属于这一类别。由于公共产品的排他性, 他们直接使用了非贝叶斯拍卖理论, 并根据私人产品和排他性公共产品的主要差异, 为划拨准公共产品定义了战略防护的类似拍卖机制。

Yoshitsugu Kanemoto (2000) 及N izar Allouch和Myrna Wooders (2007) 则主要针对俱乐部产品定价方法进行研究。Yoshitsugu等 (2000) 研究了不同供给者关于两部定价法的价格和数量竞争在俱乐部产品、地方公共产品等中的应用。这种广义的两部定价模型不仅提供了多种模型的合成, 并能在均衡价格时获得几种新的结果。Nizar Allouch等 (2007) 模拟了一个个体可能属于多重俱乐部并且俱乐部大小是任意的俱乐部经济, 介绍了均衡价格和核心理念以及交流成本。这一理念考虑到背离特定的结果会产生小的通信成本。其认为在给定通信成本时, 对于所有足够大的经济体核心是非空的, 并且采取平衡价格的结果集合是和核心相等的。

Peter N orman (2004) 、Martin F.Hellwig (2005) 等学者侧重研究了个体参数是私人信息的排他性公共产品的定价和供给的相关问题。Peter Norman (2004) 在使用私人信息的模型中研究了排他性公共产品的有效供给。这种供给水平是渐进确定性的, 使得提供固定数量产品和收取定额的准入使用费有可能近似最优机制。一般来说, 固定收费涉及三级价格歧视。Peter N orman的主要贡献在于指出了在价格歧视能力没有外在限制时, 可以证明在大的经济体中简单的价格方案, 三级价格歧视和平均成本定价是合理的。Martin F.Hellwig (2005) 研究了大的经济体系中, 关于个体参数是私人信息的排他性公共产品的功利主义福利最大化问题。指出如果不平等的反感很大时, 最优分配涉及使用入场费, 以使资源在从公共产品中受益多的和受益少的人中重新分配。

需要指出的是, 以上各研究成果不是相互排斥、完全独立的, 而是相互补充的。不同理论的结合能够为公共产品定价和供给的分析提供更好的方法。

三、国内相关问题研究现状

近几年, 随着政府管理体制改革的深入和市场化进程的加深, 公共产品定价问题正在成为许多国内学者所关注的问题。姚力和张宗新 (2002) 指出公共产品的垄断性供给是社会主义市场经济建立中需要解决的重要问题之一。我国公共产品定价之所以陷入“价格陷阱”, 根本原因在于供给的国家行政垄断。因此, 在借鉴当代西方国家最新管制理论的基础上, 只有打破政府垄断机制, 形成合理的定价机制, 才能提高公共产品供给效率, 增进国民福利水平。孙钰 (2003) 在给出中国城市公共物品定价原则的基础上, 探讨了其价格的合理构成, 以期通过确定社会边际成本来解决定价问题, 为价格配置的市场化改革创造有利的条件。

部分学者尤其关注对公用产品的定价机制、定价模型及效率分析等问题的探讨, 如王俊豪 (2001) 讨论了投资回报率价格管制下产生的低效率的“A-J效应”, 分析了在经济发达国家最具典型意义, 又有较大差别的两种价格管制模型及其对中国的借鉴意义, 提出了中国自然垄断产业的价格管制模型, 并对其作了理论分析。任俊生 (2002) 提出由于垄断行业具有特殊的技术经济特征, 其价格形成和运动具有明显的特殊性;一般来说是在政府管制下形成的;价格监督的内容和方式也与竞争性产品有明显区别。周勤 (2004) 指出在转型时期政府无法形成一个能够兼顾政府、管制机构、被管制的企业与享受公共产品的市民和企事业单位等各个利益集团利益的价格均衡机制, 所以必须改变原有的管制路径, 将市场竞争、价格的形成与公共产品经营权的拍卖相结合, 将原有公用产品经营中事后补贴总成本差额的机制转化为事前最低补贴或最高的上缴利润竞标机制。张国兴 (2005) 从准公共物品的属性出发, 分析准公共物品定价的理论依据, 阐述了准公共物品定价的前提条件, 提出了社会边际成本的定价方法, 并结合城市道路建设及公园这两个准公共物品进行了验证, 为其他准公共物品的科学合理定价提供了参考。

还有一些学者总结和分析了国外学者研究的成果, 为我们进一步深入研究提供了丰富的理论基础, 如于立和于左 (2003) 及刘安萍 (2007) 等从不同角度分析了中国的自然垄断产业的规制改革的问题, 通过对普遍实施于欧美国家的两种价格管制方法的分析, 并结合我国的具体实践, 构建了我国自然垄断行业的价格管制改革的思路。

四、结束语

公共产品定价问题逐渐引起了人们的重视, 到目前为止, 理论与实证的文献越来越多。理论文献主要探讨公共产品的价格形成机制、定价原则等方面的内容, 实证方面则主要关注于公共产品定价模型的开发与改进。国外学者的文献主要是研究不同类型公共产品的定价模型和方法, 从他们的研究可以看出, 他们主要是针对不同类型的准公共产品的定价方法进行了研究。国内学者的文献主要集中在公用产品的定价机制、定价模型以及定价原则和策略分析上。可以说, 国外学者关于公共产品定价问题的研究已进入不断深化阶段, 并积累了丰富的研究成果, 且在实践中发挥了理论先行与实践指导作用, 对于国内学者的进一步研究具有重要的借鉴意义。

纵观这些文献可以发现, 要改进公共产品定价机制和效率, 结合我国公共产品定价的现实, 需要从几个方面进行改革。一是要健全价格管制的法律体系, 用法律形式明确价格管制者的权利、责任和义务, 同时明确人民对价格管制者进行监督的方法和权利, 作为广大消费者监督政府价格管制行为的法律依据。二是政府定价行为公开化, 使人民有知情权, 从而可能监督政府的公共产品定价行为。也就是说, 要使政府的定价行为成为“白箱”操作。三是价格监管要到位。对适宜放开的领域, 政府应加以严格管制, 防止垄断经营者勾结行政权利、利用垄断高价损害公众权益。要参照国际通行的做法, 建立职能比较完备的价格监管机构。四是要为消费者参与创造条件。当前比较现实可行的做法是组织专业性的消费者协会。协会中不仅要有消费者和用户代表, 还应该有技术人员、经济学家和法学家参加, 与政府价格管制机构保持经常联系, 反映消费者意见和要求, 甚至可以派代表直接参加价格决策会议。

参考文献

[1]Buchanan J.M., “An Economic Theory of Clubs, ”Economi-ca, 32, 1965 (1) .

[2]Nizar Allouch、Myrna Wooders, “Price taking equilibrium in e-conomies with multiple memberships in clubs and unbounded club sizes, ”Journal of Economic Theory, In Press, Corrected Proof, Available online22, (September2007) .

[3]Norman, Peter, “Efficient Mechanisms for Public Goods with Use Exclusions, ”Review of Economic Studies, Vol.71Issue249, (October2004) .

[4]Paul A.Samuelson, “The Pure Theory of Public Expenditure, ”The Review of Economics and Statistics, Vol.36, No.4. (Novem-ber, 1954) .

[5]Rajat Deb, Laura Razzolini, “Auction-Like Mechanisms for Pricing Excludable Public Goods, ”Journal of Economic Theory, Volume88, Issue2, (October1999) .

[6]刘志华:公共产品定价的法律研究[J].湘潭师范学院学报 (社会科学版) , 2007 (2) .

[7]任俊生:论垄断行业产品价格的监督[J].长白学刊, 2002 (4) .

[10]孙钰:公共物品定价与市场化配置研究[J].生产力研究, 2003 (3) .

[8]王俊豪:A-J效应与自然垄断产业的价格管制模型[J].中国工业经济, 2001 (10) .

[9]姚力、张宗新:论公共产品供给的“价格陷阱”[J].学习与探索, 2002 (2) .

公共租赁住房租金定价问题研究 篇2

房地产产品价格有一部分是通过房屋的租金的形式表现出来的, 租金价格在构成上比较复杂因为它要反映房地产产品的使用价值。根据我们国家的实际情况, 房地产产品租金主要包括了房屋建造和流转过程中发生的所有成本和投资建造者所应得的利润, 租金的一般应该由以下八项构成:房屋折旧费、房屋维修费、房屋管理费、出租房屋应缴纳的租金、房屋投保的保险费、投资的利息、投入资本的社会平均利润和使用土地应支付的地租。房屋的商品租金应该将以上八个大项全部考虑在内计算房屋租赁价格。

2 公共租赁住房租金定价的影响因素

2.1 宏观影响因素

公共租赁住房的租金水平会受到国家的住房调控政策的制约。例如国家加大保障性住房在整个房地产市场中所占的比例, 或者减少经济适用房数量同时增加公共租赁住房数量, 都会引起公共租赁住房的租金的变化。国家也可以通过宏观政策在土地、税收等方面影响公共租赁住房租金定价。

2.2 中观影响因素

首先公共租赁住房的成本影响, 公共租赁住房的成本包括建设成本和运营成本。建设成本由土地成本和建筑成本构成, 建筑成本是必须投入到公共租赁住房房屋建设中的成本, 取决于建筑市场以及建筑标准。运营成本主要是运营阶段发生的费用, 一般是由管理费用和维修费用组成。成本是定价过程中最基本的参照, 政府应通过一定的方法和措施来降低公共租赁住房的成本。其次居民的收入水平, 公共租赁住房作为一种具有商品性、福利性的二元属性商品, 是政府在一定期解决住房资源分配不公平而采取的一种住房保障措施, 政府对公共租赁住房的保障对象进行限制, 限制条件包括收入标准等等, 居民收入标准是主要的限定因素, 居民的收入水平的高低决定了其支付能力的大小。再次商品房租赁市场租金水平, 公共租赁住房租金应与市场租金基础上下浮一个相应合适的比例。同时租赁市场的租金水平还会影响低收入群体对公共租赁住房的需求, 当商品房租赁市场租金越高时, 会有更多的人申请公共租赁住房, 需求增大会使公共租赁住房的租金相应提高, 反之则降低。

2.3 微观影响因素

首先区位因素, 区位的不同直接关系到公共租赁住房承租者的生活方便条件以及交通便利条件。公共租赁住房项目位于城市中心或是边缘地带, 交通便利与否都会影响租金价值的大小。其次楼层及朝向, 楼层和朝向都在一定程度上影响了住户的居住条件。楼层会影响到住户居住的通达性、视野、采光、通风、安全等, 朝向主要影响到日照和采光, 楼层及朝向好的公共租赁住房的租金会相对较高一些。再次配套设施, 配套设施包括基础设施和配套设施两方面, 基础设施包括电梯、集中供热等, 周边配套主要是周边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心等, 如果公共租赁住房项目基础设施设备齐全, 外部配套设施配套完备, 则其租金定价必定较高。

3 完善公共租赁住房租金定价制度的建议

3.1 完善租金补贴制度

2013年5月6日国务院总理李克强就深化经济体制改革工作提出, 对符合廉租住房和公共租赁住房的人群, 要通过政府发放住房补贴的方式实现对其的保障, 并且对于廉租住房人群提高租金补贴, 要根据保障对象收入水平的不同, 制定与之对等的租金补贴政策, 完成对应人群的住房保障。租金需要根据不同层次需求群体的经济收入水平、支付能力等因素实现差别化, 政府应该积极探索更完善的公共租赁住房租金补贴制度, 借鉴廉租住房的租金补贴制度, 再此基础上根据不同收入阶层的制定不同补贴额度, 切实保障“夹心层”的利益。

3.2 建立公共租赁住房成本审查制度

公共租赁住房的建设运营成本是公共租赁住房租金定价的关键因素, 也关系到公共租赁住房的可持续发展问题, 通过建立公共租赁住房建设运营成本审查制度, 定期对公共租赁住房从设计、施工到运营整个生命周期的成本进行审查, 为公共租赁住房租金定价提供最真实有效的分析数据, 以保证公共租赁住房租金定价的理性, 有助于公共做了这个的可持续发展。

3.3 建立严格的动态收入统计与审核制度

申请家庭的收入情况是决定公共租赁住房租金是否能够得到大众接受的首要因素。因此, 详细的收入统计数据能够为公共租赁住房提供定价依据, 使公共租赁住房的租金定价更加公平合理, 实现公共租赁住房制度福利最大化。

3.4 加强立法建设

从廉租住房和经济适用住房政策的实践过程来看, 保障性资源的分配都依赖于广大群众的监督和个人自主申报实现的, 但是这样是无法达到资源的合理分配的, 因为我们没有办法通过群众的自主性约束他们的行为。必须通过严格的立法约束与公共租赁住房政策有关的政府、企业及个人的行为, 明确收入统计制度和成本审查制度的实施的方法和各参与方的责任和义务, 强制要求企业、银行、证券、社保等机构参与到收入统计制度之中, 并对违规操作、提供虚假信息等行为的参与方实施较严厉的惩罚。

参考文献

[1]颜丽娟, 颜丽君.公共租赁住房租金定价机制探析—以北京市为例[J].中国经贸导刊, 2013, (6) .

公共租赁房发展模式与租金定价 篇3

1.新增建设模式

(1) 新增建设模式, 是指在政府主导之下, 通过各种方式新建住房。大致上包括政府集中建设和住宅项目配建两种, 其中, 住宅项目配建又可以分为, 保障性住房建设项目中配建和普通商品房中配建两种。

(2) 政府集中建设模式, 是指由政府相关部门直接负责公共租赁房的投资建设和运营管理, 在城市的一个或几个区域集中供应公共租赁住房。其优点是:可以较快速度、较大规模地增加公共租赁房供应, 便于房源掌握、质量标准和租金标准的控制。但政府一次性投入大, 难以持续, 且大量低收入家庭的集中居住可能产生贫民窟等社会问题。另外, 建设选址困难, 租房者对房源的区位选择单一。该模式适用于住房供应比较短缺, 迫切需要增加租赁型住房供给, 同时政府要具备建管能力。这是世界各国在解决住房保障问题初期常用的方法。

(3) 住宅项目配建模式, 是指通过土地规划指标和项目立项审批控制, 在新开工建设的各类住宅项目中, 有计划地配建一定比例的公租房。相对于集中建设, 在住宅开发项目中配建公租房, 可以避免集中建设所带来的一次性投资大、住房布局集中、居民层次单一等问题, 有利于形成持续性房源供应机制。配建房源最终需要通过政府回购的方式进入配租系统。对于保障性住房配建项目而言, 由于土地是行政划拨用地, 回购成本并不高。但对于普通商品房而言, 这种模式会影响开发商竞拍土地的积极性, 降低地价, 减少城市政府土地出让收入。换句话说, 城市政府需要牺牲部分土地出让金收入。从房源的分布来看, 普通商品房配建的房源, 无论住房品质, 还是住房所在区位都明显优于保障性住房中配建。大量的国外研究表明, 商品房配建可以丰富社区居民层次, 促进融合。

2.存量利用模式

(1) 收购存量住房用于配租, 是政府出资收购市场上现存的住房。在收购房源的来源方面, 考虑到公共租赁住房的面积上限较为严格, 收购房源不宜太大。因此, 老小区的房改房是比较理想的收购对象。收购存量房源的方式, 同样可以在空间布局上进行合理控制, 即房源的区位相对优越。然而, 从收购成本来看, 所需要的财政支持力度很大。通常较适合做公共租赁房房源的住房, 例如房改房, 由于区位原因价格普遍较高, 比政府集中建设和保障性住房项目配建所需政府承担的成本要高得多。

(2) 盘活存量住房进入租赁体系, 则需要经过较长时期的住房市场发展。当城市的房地产市场绝对总量呈现并不短缺, 甚至较为充裕时, 城市住房的空置率往往会停留在较高的数值, 但城市的出租房源却未呈现供大于或等于求的状况。这主要是因为租赁市场不够成熟, 缺乏统一的规范操作, 房主不愿与租客进行费时费力的谈判, 短期租赁流动性较大且房主需承担较高的房屋维护管理风险。此时, 房主在无法获得长期稳定的租客之前, 更偏向于选择空置。如果由公共租赁房经营管理机构以长期合同的形式统一承租这些住房并进行调配, 以政府信誉确保规范运营、合理维护, 那么, 房主可以更为轻松地收取长期稳定的租金, 即使收益略低于市场租金水平也仍然具有吸引力。显然, 这种模式的优点是公共租赁房分散在一般的住宅小区, 有成熟的配套, 住房的多样性和分散性好, 而且对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费, 政府不需要投入建设费用, 仅需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴, 资金的利用率大大提升。当然, 这种模式需要较为充足的市场存量住房。

3.租金补贴模式

无论是新增建设模式, 还是存量利用模式, 都基本上以配给为主, 在住房保障政策研究领域, 这种模式统称为供给方政策。从经济学角度看, 必然导致一定程度的消费者剩余损失, 即降低了资源配置效率;从保障对象的角度看, 供给方政策没有赋予保障家庭足够的选择权, 他们只是被动地接受, 而且这种被动接受往往还滞后于实际需求, 因为住房供应需要时间来实现供给。西方国家在经历了一段政府出资集中建设租赁房的时期后, 大多数发达国家开始实行以政府发放租金补贴为主的保障方式。

所谓租金补贴, 是把财政预算中原来用于公房建设和维修的住房保障资金的一部分用于发放低收入居民的房租补贴。根据补贴对象的不同, 房租补贴分为直接补贴和间接补贴两种。直接补贴, 是指政府向住宅消费者发放补助, 直接资助其租房 (或买房) ;间接补贴, 是指向非政府的住房供给者提供补助, 包括向住房开发商提供的建房补助 (主要手段是提供低息贷款、减免税收等) 和向私人房屋出租者提供的租金补助 (承租人只需按政府规定的租金水平交付房租, 与市场租金的差额则由政府直接补助给出租者) 。房租补贴的发放标准和家庭收入水平密切挂钩, 不同收入的家庭领取不同水平的房租补贴。

在实践中, 租金补贴最常见的是租金证明 (Rent Certificate) 和租金代用券 (Rent Voucher) 两种形式。参与租金证明的租房者可以向地方住房管理机构申请租金证明, 到市场上租住住房, 政府在租住住房的质量等级、区位、租金等方面进行严格的限制。租房合同由房主、租房者和当地房管部门三方共同签订。房客只需把其月收入的一定比例作为租金付给房东, 不足部分由房管部门直接通过银行划拨到房东的账户上。而租金代用券则相对灵活一些, 如果租房者所租住房屋的租金没有超过政府规定的市场租金标准, 其剩下的租金代用券可以保留下来并继续使用, 也可以租住超过规定标准的住房, 不足部分由自己支付。

可见, 租金补贴模式是与传统供给方政策大不相同的两种思路, 在住房政策研究领域通常称为需求方政策, 意指政策针对的是需求方。租金补贴模式可以有效地避免传统模式的缺陷, 而且, 从成本收益的角度看, 这种模式的财政资金利用率更高, 覆盖面可以更广, 更不存在后续房源维护管理等持久性的困扰, 行政成本大大降低。

租金补贴模式虽然优势显著, 但有两个适用前提。一是城市已经基本解决了房源短缺问题, 住房短缺已经不是主要矛盾。二是社会管理水平。租金补贴需要比较准确地掌握个人收入信息、个人住房信息等, 这在纳税体系十分健全的英、美等西方国家不是个问题, 但在我国目前还是个很大的难题。此外, 为了有效防止欺诈、违约等行为发生, 建立完善的个人征信系统必不可少。

公共租赁房发展模式的阶段性演进

公共租赁房保障工作的推进必须考虑经济、社会的发展现状, 将改革的力度、发展的速度和社会的承受度统筹考虑, 通过分阶段实施的方法, 有序推进。一般而言, 公共租赁房的发展模式会经过以下三个阶段:

第一阶段:政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式

当城市开始大力建设公共租赁房体系时, 通常面临的现状是住房市场供求不平衡, 供应短缺, 而需求量旺盛, 住房租赁市场租金日益攀升。此时, 政府主导的新增建设模式, 可以较快增加公共租赁房的供应数量, 控制住房品质, 同时提供合理有效的管理模式。当然, 仅靠政府的力量建设公共租赁房, 资金有限, 要通过政策优惠、资金补助等方式, 鼓励社会力量投资, 促进公共租赁房的多元化发展。

第二阶段:政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式

当市场出现住房供应总量并不短缺, 住房空置率居高不下的时候, 为了提高资源利用率, 在较大规模建设公共租赁房的同时, 应积极探索如何充分利用现有房源, 吸收私人住房进入公共租赁房管理体系。此时, 成立公共租赁住房经营管理公司, 承接管理政府集中建设的公共租赁住房, 并积极筹划与住房租赁市场对接的模式和机制, 后期逐步吸纳社会存量住房, 发挥租赁管家公司的职能, 并在吸纳存量出租房源基础上, 统一调配, 用于公共租赁住房保障。吸收私人住房纳入公共租赁房运营管理, 政府可以省去建设的费用, 只需要投入房屋维修费用、运营管理费用和租金补贴。对于一套加入公共租赁房管理的私人住房, 政府公共租赁房经营管理机构, 要在初期对房源进行简单的维护和装修, 运营期间承担房屋维修费用, 配租过程中需要花费运营管理费。这里的租金补贴, 是指政府支付给私人房主市场租金和租户支付租金之间的差价。

在这个阶段, 政府发挥引导作用, 使城市公共租赁房发展模式将逐步走向市场化运营, 逐步与市场对接。因此, 这一阶段的重点是租赁市场的培育和健全。公共租赁房毕竟只是住房租赁市场的一个补充, 只有租赁市场成熟有序, 以租赁方式保障基本居住权的目标才可能实现, 公共租赁房政策才能真正发挥作用。同时, 要加强个人收入和住房信息的管理水平, 建立健全个人征信系统, 为后续发展提供基础。

第三阶段:市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式

从这个阶段开始, 政府逐步退出对租房市场的直接干预, 政策重心转向补贴被保障对象。一方面, 政府所有的公共租赁房通过出售, 或者委托经营的方式逐步市场化;另一方面, 政府也不再参与房源调配、配租, 乃至管理、收租等事务, 房源选择变成租房者与租赁市场之间的事。公共租赁房发展到这一阶段, 已经突破了传统的住房保障形式, 同样的保障资金保障范围可以扩大几十倍甚至几百倍, 而且不存在退出机制问题。

现实操作证明, 直接补贴货币的形式并不理想。这是因为, 低收入家庭很容易将这笔钱用于其它用途, 而住房保障工作本身并不能、也不应该承担全部社会保障的功能。在实践中, 租金补贴最常见的形式是租金证明和租金代用券。为保障租金补贴模式取得更好的效果, 这个阶段要逐步完善包括收入监测、租赁管理在内的管理制度, 使之成为规范化管理模式的重要基础。

租金定价方式和公共租赁房发展模式的内在联系

1.政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式

在政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式时, 主要依靠政府力量, 大力建设公共租赁房以缓解“夹心层”群体的住房需求。政府会面临财政负担是否过重, 可以支持多少年的问题。而通过政策优惠、资金补助的形式, 吸引民间资本投资公共租赁房建设, 民间资本却对公共租赁房建设无法产生浓厚的兴趣, 原因在于缺乏盈利来源。因此, 无论投资来源是政府财政或者民间投资, 都必须考虑如何在合理的投资回收期内回收成本, 以及资金占用的资金成本率, 而公租房的收益来源是唯一的———保障对象支付的租金。此时, 公共租赁房租金定价方式往往偏向于以成本导向型的定价方式。庄治磊 (2011) 提出了考虑建设期、运营期成本和合理收益率的差别化定价模式:

其中, T:公租房的计算期, 包括建设期和运营期;J:公租房保障对象的差别化分层, 以保障对象的住房需求弹性为标准, 住房需求弹性由其收入水平和住房现状决定。一般而言, 2≤J≤4;Pj:第j层保障对象的公租房价格;Sj:第j层障对象的公租房面积;CO:第t年公租房的成本;i0:投资者的资金成本率;I:政府规定的公租房合理收益率。

该方法从整个建设和运营期的角度出发, 通过公租房的租金和成本支出之间的差值, 在整个计算期内回收建设成本、运营成本、资金占用成本和合理的收益。

2.政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式

在政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式时, 政府从大力建设公租房转向回购或盘活市场中的存量住房。由于回购存量住房与新建公租房都需投入大量的资金成本, 还存在住房现值评估的合理性和公平性等风险, 政府往往偏向于选择盘活存量住房。此时, 政府一方面要保证处于运营期的公共租赁房正常运作, 同时, 对于公共租赁房的租金定价将影响同地段私人住房租赁市场的租金变动, 等同于政府直接干预住房租赁市场。另外, 若政府制定的租金价格与市场租金水平脱节, 则无法吸引私人住房进入公共租赁房市场, 以市场导向型的租金定价方式则显得较为合适。

3.市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式

在市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式下, 政府的工作重点由大力建设公共租赁房, 直接干预住房租赁市场, 转向补贴保障对象。在政府限定的区域、品质、租金范围内, 保障对象可以自由选择, 只需要将家庭收入的一定比例交予房东, 而剩余部分由政府直接划拨, 或者以租金代用券的形式补足。此时, 以支付能力导向型的租金定价方式, 或者说以支付能力导向型的租金补贴计价方式则更为适合。

摘要：本文详细归纳了公共租赁房的发展模式, 其中包括新增建设模式、存量利用模式和租金补贴模式, 以及三种发展模式的演变过程, 并阐述了其与租金的定价方式, 即成本定价法、市场定价法、支付能力定价法之间的内在联系。

关键词：公共租赁房,发展模式,租金定价

参考文献

公共租赁房租金定价方法研究 篇4

一、公共租赁房租金定价的影响因素

合理确定公共租赁房租金价格首先要分析影响公共租赁房租金定价的因素, 影响因素有很多, 主要从以下几个方面进行分析。

1. 国家的住房政策。

国家的调控政策会在很大程度上影响公共租赁房的租金水平。例如国家通过政策规划保障性住房的数量比例来调整房地产市场结构或者限制发展商品房而大力建设保障性住房, 都会相应影响公共租赁房的租金。国家也可以通过划拨土地、减免税收、给予优惠政策等减少公共租赁房的建设成本, 从而影响公共租赁房的定价。

2. 政府财政及支出情况。

公共租赁房开发建设和运营费用一般由政府财政支出和社会投资组成。如果政府的财政收入较宽裕, 就可以加大对公共租赁房建设的资金投入, 社会资金的投入就会相对减少, 这样就可以减少租金中用于偿还社会资金本金和利息的部分, 这样公共租赁房租金也会较低。

3. 建设成本。

建设成本是公共租赁房租金定价的基本依据, 包括土地费用和建安费用等, 土地价格的上涨或建设过程中公共租赁房自身原材料价格上涨等, 都会导致公共租赁房的建设成本增加, 进而引起租金价格上涨。

4. 城镇居民的收入水平。

城镇居民收入水平的高低决定了其支付能力。若居民的收入水平较高, 则可以承受较高的租金, 若居民的收入水平较低, 而公共租赁房租金较高, 公共租赁房则失去了保障作用。

5. 商品房租赁市场租金水平。

商品房租赁市场租金水平是制定公共租赁房租金的重要依据, 公共租赁房的租金标准一般不会超过同期住房的市场价格, 目前许多城市设定的租金标准是在市场租金的基础上下浮一定比例。如果公共租赁房租金高于市场租金水平, 那么公共租赁房也就失去了其保障作用。

6. 公共租赁房自身方面的因素。

城市区位、交通条件和配套设施以及公共租赁房的面积、户型、装修档次等都在一定程度上影响公共租赁房的租金价格。地理位置好、交通便利、配套设施齐全的公共租赁房成本一定会高于其他地理位置的公租房。

二、公共租赁房租金的确定方法分析

目前各地现行的公共租赁房租金定价方法主要有以下三种。

1. 成本定价法。成本定价从公共租赁房建设和运

营维护的成本出发, 主要由基准地价、建设成本、折旧费、维修费和贷款利息等构成, 按照保本微利的原则制定租金价格。例如, 德国公共福利住房的租金是按成本核算的, 其租金通常为市场价格的50%-60%。2010年, 《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》中规定:公共租赁住房的租金标准“按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素, 由市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定。”重庆市目前租金标准为市场租金的60%。

该方法的优点在于租金水平与市场价格接近, 可以保证投资回报率, 吸引社会资本的投入。其不足在于不能体现住房的区位价值, 租金水平有时偏高, 保障功能较弱。

2. 市场租金下浮法。

市场租金下浮法主要是以市场租金为参照对象, 在市场租金的基础上下浮一定的幅度, 作为公租房的租金。例如新加坡的公共组屋, 在满足准入条件的家庭中, 按其收入水平区别对待, 最高租金为公开市场租金的26%, 最低仅为3.3%。2008年, 《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》中规定:“公共租赁住房租金标准以保本微利为原则, 按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮。”据此, 深圳市确定的公租房租金约为同区域同类住房市场租金的60%-70%左右。该方法的优点是与周边房地产市场价格建立了联系, 租金价格在一定程度上能够反映公租房的区位价值, 缺点是很难准确估计市场租金的水平, 市场租金的水平偏高时, 租金就可能超出中低收入家庭的支付能力。

3. 收入法。

收入法是根据承租人的不同收入水平, 按其收入的一定比例收取租金。例如日本公营住宅的租金主要参考承租家庭的收入水平, 将满足申请租住条件的家庭按收入划分成不同类别, 按不同家庭类别、不同房屋档次收取不同的租金。广州市对公共租赁房的定价既结合市场价格, 也考虑到承租者的收入水平不同, 从而制定了针对不同收入者的不同定价标准, 分地段分别为市场租金的30%、48%和60%, 最高不超过80%。

收入法的优点是充分考虑承租人支付能力, 很好地体现了公共政策对中低收入家庭的保障。缺点是政府投入成本高, 财力负担大, 可持续性不足。

三、公共租赁房租金定价方法的综合确定

综合以上三种方法各有优缺点, 公共租赁房租金制定应当定性、定量地综合考虑建设和运营维护成本, 一定区域内类似商品房租赁市场租金和保障对象的收入水平三项因素, 将三种方法结合起来, 制定出一套科学合理的公共租赁房租金定价方法。

1. 成本法计算基准租金。

公共租赁房成本租金由折旧费、维修费、管理费和贷款利息四项构成, 折旧费和贷款利息可以采用资本还原法计算, 公式为, 其中A为每月的折旧和贷款利息, Pi为建设和运营的成本, i为贷款利息, n为贷款年限。建设和运营的成本主要包括土地费用和建安费用两部分, 其中土地费用支出按基准地价计算。土地费用和建安费用可以按照土地的不同等级进行计算, 维修费和管理费按相关规定进行计算, 最后将四项费用加和即为公租房的基准租金。

2. 运用市场租金对基准租金进行调整。

由于不同项目的拆迁完成、建设和投入使用时间不同, 因此造成了项目的利息费用、建设费用等都会存在差异。因此应该分析具体项目所在的区位成本租金和市场租金的对应关系, 参照项目所在区域的市场租金定价, 测算公共租赁房项目地价和市场价的差距, 制定低于市场租金的公共租赁房租金。

3. 根据中低收入家庭可支付能力提供租金补贴。

将满足申请公共租赁房的家庭按收入能力进行分类, 包括低收入家庭、中低收入家庭和中等收入家庭, 按他们的收入水平确定可以负担的租金水平, 其实际支付租金与成本租金之间的差价由政府进行财政补贴。补贴的标准根据收入水平和房屋的具体位置来确定, 但补贴的最高水平不得超过其承租的租金, 这样有利于承租人综合考虑收入、就业和交通等多方面的因素, 选择合适的公共租赁房。

同时, 租金应该按年度实行动态调整, 根据公共租赁房保障对象家庭收入以及同期商品房市场租金的变化而上调或下调租金, 每一年或每两年调整一次, 租金调整机制有助于促进公共租赁房的长远发展。

(作者单位:沈阳建筑大学管理学院)

摘要：目前公共租赁房租金定价是一个难点问题, 也是公共租赁房政策实施过程中的焦点问题。本文总结了公共租赁房租金价格的主要影响因素, 分析了现行公共租赁房租金定价方法及其优缺点, 提出了以成本法计算基准租金, 运用市场租金对基准租金进行调整, 同时根据中低收入家庭可支付能力提供租金补贴的综合定价方法。

公共定价 篇5

公共租赁住房是指由政府建设或筹措,并以相对较低的租金向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及满足一定条件的外来务工人员等特定对象供应的保障性租赁住房。从国际上看,自19世纪英国开始推行公共租赁住房以来,公共租赁住房已经有几百年的历史。从国内看,自从2009年住建部和一些地方开始试点公共租赁住房以来,公共租赁住房就开始蓬勃发展。政府采取政策扶持或者直接建设和运营公共租赁房,在改善中低收入者住房条件,促进社会公平,维护社会和谐稳定,推动房地产业标准的提高及建筑节能等方面都发挥着重要作用。

公共租赁住房的租金定价关系到政府的财政负担、社会投资者的收益和保障对象的可支付性。如果公共租赁住房租金定价较高,与市场价相比没有明显优势,就无法吸引保障对象入住,达不到政府的保障目标,社会投资者的投资也无法回收。如果公共租赁住房租金定价较低,与市场价相比有极其明显的优势,会吸引大量的保障对象排队等候,产生轮候时间长、虚报申请、退出难等问题,政府的财政负担较重,可持续性不强,如果政府不能给社会投资者以较高的补贴,投资者的积极性不高。同时还会影响到商品房屋租赁市场的正常运行。因此,公共租赁住房租金应与市场租金水平保持一个合理的比例,兼顾保障对象、政府、社会投资机构三方面利益。公租房的租金定价因而成为学术探讨和实践中的热点问题(如芦金峰等,2005;强真等,2009;卢为民等,2011)。对公共租赁住房的租金定价方法进行国内外比较研究,不仅能够为公共租赁住房的建设和管理部门提供直接理论和方法支持,而且可以指导公共租赁住房的定价实践,形成可持续性的公共租赁住房管理体系,具有重要的意义。

二、国内外公租房定价方法的比较研究

与市场租赁通过交易双方谈判自发形成的价格不同,公共租赁住房具有鲜明的租金管制特征,定价方法也与市场租赁住房有着较大差异。公租房租金通常并不通过市场双方协商形成,多是由政府确定租金水平。从国内外典型地区租金定价的政策设计来看,参考的主要对象是市场租金、公租房的成本和承租人的收入水平。根据定价参照对象的不同,国内外公租房定价模式基本上可分为市场法、成本法和收入法三种,并且三种方法各有利弊。

(一)国内外公共租赁房定价的影响因素

公共租赁房的定价受到很多因素的影响,宏观上包括国家财政税收和金融政策,国家对房地产市场调控和规划政策、产业发展政策等。其中国家的政策支持以及财政投入是对公租房价格影响最为直接的因素之一。从微观层面上看,城镇居民的收入、同期房地产市场价格、房地产企业平均利润、项目的投资与经营成本等都对公租房租金有一定影响。这里主要考虑以下因素。

一是政府财力。政府财政可承受能力主要取决于可供使用的财政收入、保障规模、保障水平、保障期限等因素。公共租赁住房开发建设和运营费用由政府投资和社会投资组成。在开发建设和运营费用总规模一定的情况下,政府投入资金越多,需要的社会资金就越少,通过租金偿还社会资金本金和利息的压力也就越小,政府对公共租赁房租金水平可调空间就越大。当然公租房租金定得越低,政府需要提供的财政补贴就越多,公租房就可能会重蹈房改前实物福利分房的覆辙,难以为继。

二是市场租金水平。当公共租赁住房租金高于市场租金水平时,无人承租,保障功能丧失;当租金水平大大低于市场租金水平时,公共租赁住房就存在很大的利益空间,容易产生申请对象过多、等待轮候时间长、虚报申请、很难退出等情况,还容易引发“寻租”问题,同时还会影响到商品房屋租赁市场的正常运行。因此,公共租赁住房租金应与市场租金水平保持一个合理的比例。

三是机构投资者的积极性。对于企业来说,参与公租房建设和运营,尽管利润率比开发商品房低,但是供应群体明确,需求量大,项目风险较小,仍能保证一定的利润水平。如果公租房定价过低,政府财政补贴不足,公共租赁房建设和运营利润率不具有吸引力,就难以吸引社会资金的大量投入。

(二)国内外公共租赁房的定价方法

1. 市场法

市场法主要是以市场租金为参照对象,在市场租金的基础上下调一定的幅度,作为公租房的租金。在国外,新加坡和20世纪70年代后期的英国采用市场法,国内的厦门、深圳、上海采用此种方法。

新加坡用于出租的公共组屋,其租金水平按市场租金水平的一定比例确定。其中,在符合收入等准入条件的家庭中,收入较低的家庭按市场租金的10%支付,收入较高的家庭按市场租金的30%支付。英国在20世纪70年代后,通过新的定价方式,逐步将公共租赁住房租金水平与按《租金法》规定的私房之“公平租金”接轨,对于低收入家庭,则根据其家庭收入水平,按真实租金的一定折扣收取租金(刘玉亭等,2007)。

2006年,《厦门市保障性租赁房管理办法(试行)》第19条规定:“保障性租赁房按市场租金标准计租”。2008年,《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》第24条规定:“公共租赁住房租金标准以保本微利为原则,按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮”。2010年,上海市发布的《发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》第12条规定“按略低于市场租金水平,确定公共租赁住房的租赁价格”。

2. 成本法

成本法主要是根据公共租赁住房的建造成本或者运营维护成本来确定租金的方法。在国外,德国和二战后初期的英国采用成本法,国内的重庆、常州等城市采用成本法确定公租房租金。

德国对公共住房采取了非常严格的租金控制措施,公共租赁住房的租金由政府按建安成本计算核定,一般为市场平均租金的50%~60%。德国的公共租赁住房(公共福利房)必须以成本租金出租给低收入家庭居住(黄清,2010)。英国在二战后初期,公共住房实行“低租金”政策,按运行维护成本厘定租金。同时,对居民私有的出租房屋也采取控租政策,租赁价格由政府按保本微利的原则制定(刘玉亭等,2007)。

2009年,《常州市市区公共租赁住房管理办法》第29条规定:“公共租赁住房租金标准以保证正常使用和维修管理为原则,综合考虑社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素,由市房产管理部门会同价格管理部门确定并公布”。2010年,《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》第32条规定公共租赁住房的租金标准“按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素,由市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定”。

3. 收入法

收入法是根据承租人的收入水平,在承租人的可承受能力范围内确定公租房的租金。在国外,日本和美国采取了收入法的模式,在国内,江苏部分城市采取收入法的做法。

日本公共租赁住房(公营住宅)的租金,主要参考承租家庭的收入水平、承租房屋的居住条件等因素综合确定。首先,按照承租家庭的收入水平进行分类,计算确定各收入类别家庭需承担的“房租基准价”,房租基准价原则上为家庭纳税收入的8%。其次,再根据房屋的区位、面积、年限、居住方便性等因素,对每户公营住宅编制相应的房屋租金调整系数。最后,通过房租基准价和房屋租金调整系数,确定承租家庭应支付的具体房屋租金(芦金锋等,2005)。美国公共住房租金的确定与其家庭收入水平密切相关,低收入家庭只需将其家庭收入的25%(后来这一比例调整至30%)交房租,差额由政府发券补足。

(三)三种公共租赁房定价方法的优缺点

从上述三种定价模式来看,各有千秋,采用何种定价模式与各国的住房保障体系、房地产市场情况以及政府财力密切相关,不存在统一公认的定价策略,各地大多按照各自的实际情况,着重解决特定问题。

市场法模拟市场,解决定价的效率问题。政府部门在公租房定价中遇到的最大困难,就是难以像市场那样,通过大量的交易去发现市场价格,运用市场法的优势在于在公租房的定价中模拟市场机制,直接按同地段、同质量住房的市场租金确定。市场法适用的条件是有一个稳定、有效的住房租赁市场。参考市场定价,可以实现横向的效率,即不同项目之间的价差的合理性,但是难以实现纵向的公平,即究竟下调多大的幅度才能够让供应方可接受,需求方可以负担。

成本法主要考虑成本的收回,解决可持续性问题。公租房的可持续运行,要求公租房有一定的投资回报,可以进行简单再生产和扩大再生产。按照成本包含的内容,成本分为完全成本、准成本和运营成本三种类型。完全成本包含构成成本的所有项目,通常有土地、建安、利息、折旧、物业管理、修缮维修、装修家具、运行维护、投资利润等;运营成本主要从保证房源运行管理费用的角度出发来制定租金价格,是最基本的管理费用;准成本介于完全成本和运营成本之间,主要是运行成本,是指利用社会资金所必须付出的投资回报成本,再加上必需的运行管理费用。低档的管理费用成本和中档的运行成本,需要政府补贴很多,可持续性不强。高档的完全成本法则有利于投资回收,政府补贴较少。成本法从供应端出发,也面临着一些问题。一是供需的匹配问题,成本法定价的租金与作为需求方承租人的支付能力可能无法完全相适应。二是具体项目成本可能与市场价格差异很大,大大低于或者高于市场价格。

收入法从住房保障基本目的出发,让低收入家庭支付可负担房租(收入的一定比例),政府承担了市场租金(成本租金)与可负担租金之间的费用。收入法的优势在于补偿了承租人支付能力和市场租金之间的差距,遵循了困难程度不同补贴程度不同的差额补贴原则,很好地体现了公共政策的公平性,是一种福利补偿模式,直接体现了对中低收入家庭的保障。并且将政府对保障对象的救助由“暗贴”变“明贴”,有利于根据保障对象的经济水平变化适时调整补贴金额,能够形成较好的退出机制。收入法也存在不足,一是根据二者差距进行定价,并且需要根据收入变化而变化,提高运行管理成本;二是政府投入成本高,财力负担大,如果不能提供足够的补贴,不能保证投资建设和运营管理机构的经济利益,则不利于引导社会资金积极发展公共租赁住房,可持续性不足。

在各国的住房保障中,根据住房市场的供求状况采取补砖头或补人头,以及二者相结合的方式。由于各种定价模式各有优劣,在实际的定价操作上,往往以一种模式为主,并综合考虑其他方式。具体来看:一是市场法加收入法提供补贴。根据市场租金,下浮一定比例确定公租房租金,根据保障对象家庭收入不同给予不同的租金补贴,使各收入阶层住房保障对象都能按自身经济状况支付相应水平的租金。二是成本法加收入法提供补贴,根据成本确定租金,对租金水平高出可承受能力的家庭进行补贴。三是市场法加成本法加收入法提供补贴,根据市场租金和成本法共同确定租金,对超出租金可承受水平的家庭进行补贴。

三、以北京为例的公租房综合定价方法

2009年,北京市出台《公共租赁住房管理办法(试行)》,标志着北京市公租房体系的建设和实施正式步入快速轨道。2011年,北京市“十二五”发展规划中明确提出,“十二五”期间要建设公租房30万套以上,占公开配租配售保障性住房的60%以上,公租房将成为未来北京市保障性住房供应的主要方式。随着前期开工建设的公租房即将投入使用,定价问题是当下公租房发展中核心和最为迫切的问题,关系到广大承租人的切身利益和公租房乃至整个住房保障体系的可持续发展。

2010年7月,北京市公布了黄土岗项目公租房的租金,为30元/平方米。这一项目的租金引起了媒体的广泛关注,反对者多,同意者寥寥。很多人认为公租房的租金与市场租金相比并无优势,与人们的预期相差太远,超出承租人的承受能力。而住房保障部门回应,项目的土地加上建安成本8000元/平方米,按5%的贷款年利息计算,仅贷款利息一项,每平方米每月的利息就超过了30元。该项目公租房的定价,综合考虑了政府财力、市场租金和可持续发展问题,但是目前的成本法是以单一项目为基础的成本测算,引起的争议较大,因此需要继续改进。

社会各界对公租房定价的讨论反映了对公租房的高度重视,其中不乏可取之处,对推动公租房的发展有着积极的意义,但这些讨论并未对公租房租金定价机制的构建提出有科学依据、体系严谨的意见和建议,也脱离了北京公租房项目建设的实际情况。本文根据国内外公租房定价的情况和北京市情,在兼顾可持续发展的前提条件下,探讨北京市公租房项目定价方法,期望构建科学、合理、可行的公租房租金定价模式。

2009年《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》第13条规定,公共租赁住房租金按照保本微利的原则,并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定。因此,本文以此为依据,综合考虑了成本、收入和市场三个方面的因素,确定了北京公共租赁住房定价以成本法为主,采取市场法调整定价,按照收入法对保障对象提供补贴,使其实际支付可负担房租。

(一)按照成本法测算单一项目公租房成本租金

这里首先按照成本法测算了黄土岗项目公租房的租金。参照祁兆珍(2003)的研究,这里将公租房的成本构成分为折旧费、利息、维修费、物业管理费、运营管理费、装修、家具家电费用,其中折旧费和利息按照房屋预定使用期限采用资本还原法计算,可适当预估部分残值。

其中,A为每月投资额,包括折旧和利息,P为房屋收购价格,i为贷款利息,n为贷款年限。按照上述方法,公租房的成本构成如表1所示。

成本租金=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6),表1中的维修费用、物业管理费用、运营管理费用、装修折旧和家具折旧,是根据近年来商品房屋租赁市场和公房管理的调研得出的经验数据。从表1中可看出,在参照限价商品房价格作为收购成本8000元/平方米、残值率0.5%、预计使用年限50年、贷款年利率7.05%(当前5年期以上贷款基准利率)的条件下,成本租金达到了35.5元/平方米;在其他条件不变的情况下,收购成本每增加1000元/平方米,每月的成本租金增加了3.0元/平方米。这种方法是从成本角度出发,按保本微利的原则制定租金价格,但此方法中的成本不是全部成本,而是指利用社会资金所必须付出的投资回报成本,再加上必需的运行管理费用。对于政府投入的成本,如减免的土地成本、优惠的税费和政府基金,则不要求从租金中补偿。

(二)根据公租房建设规划按照区域测算多项目成本租金

根据上述方法,当政府投入的成本有一定的量时,采用这种方法制定的租金,一般要较市场租金低廉。该方法的优点是能保证社会投入资金必要的回报率,方便融资,同时通过政府的政策性扶持,降低了租金,提高了保障对象的承租能力。由于北京土地拆迁成本不断上升,上述租金的测算是单一项目的成本租金,确实和该项目区位的市场租金差别不大,对保障对象没有太大的吸引力。根据政府公租房建设规划,北京市和区县政府在同一规划期间建设和持有的公租房项目很多,因此设想该时间段同一区域公租房作为一个统一的整体,综合考虑多个项目组合的成本及回报。这样,根据成本法分别测算每个项目的成本租金。

(三)按照具体项目区位运用市场租金进行调整和区域平衡

由于不同项目的拆迁完成、建设和投入使用时间不同,因此造成了项目的土地拆迁费用、利息费用、建设费用等都会存在差异。如果完全按照单个项目成本租金来测算,可能会出现后拿地的远郊区公租房项目,由于拆迁费用很高,反而成本租金超过了先拿地的近郊区公租房项目成本租金,甚至会超过了该区域的市场租金。因此,应分析具体项目所在的区位成本租金和市场租金的对应关系,参照项目所在区域的市场租金定价,测算公租房项目地价和市场价的差距和减免的税费,制定低于市场租金的参照成本租金,同时又在不同区位存在和市场租金一样的级差地租,并最终进行区域的总体参照成本租金试算平衡。

(四)根据中低收入家庭可支付能力提供租金补贴

公租房的租金定价和租赁公租房家庭的补贴应采用“统一定价、分档补贴,定价对房、补贴对人”的原则。即公租房的定价只与住房本身有关,根据项目所在的区域,结合住房本身的特点,例如朝向、楼层等因素进行一定的调整,而不管租房者本身的收入水平如何。这样做的目的,一方面保证公共租赁住房定价的效率;另一方面,防止位置较好的公租房项目“过度竞争”,而位置不好的项目租不出去,通过一定的经济手段,引导承租人在选择项目上更加理性。

同时,根据承租人的收入水平确定该户可负担租金,参照成本租金和可负担租金的差额为应该获得的补贴,但补贴的最高水平不得超过其承租的租金。这样做的目的,一方面保证补贴的效率,另一方面,引导承租人综合考虑收入、就业、房租和交通等多方面的因素,选择合适的公共租赁住房。

四、结论和政策建议

目前,全国的公共租赁房正在大规模建设中,而公租房的定价还在探索阶段。本文首先从比较研究的角度总结了国内外公共租赁住房定价方法的影响因素、定价方法的内容和优缺点;然后根据国际定价方法和北京市情探讨了北京市公租房项目定价方法,建立了一个综合考虑市场法、成本法和收入法优缺点的定价方法,即在政策性土地和金融、税费政策支持下,以项目完全成本为基础,参照市场租金水平,区域综合平衡,以可负担租金为补贴依据确定具体项目租金和承租人的补贴。

实现以上提出的综合定价方法,建议采取以下政策措施。

一是要落实国家相关的税费优惠政策,降低公共租赁房的税费成本。认真落实财政部、税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号),确保公租房的低成本建设和运营。88号文主要是运营过程中的税收优惠。因此建议出台新的税费政策,扩大税收优惠范围,对于公租房建设过程中的营业税、土地增值税、契税等应该予以免征。并且,在行政事业性收费方面应该给予优惠,按照经适房的标准执行。

二是要加强资金支持和金融创新。公租房的特点是前期资金投入大、回收期长,需要给予长期的资金支持。当前的金融信贷产品难以满足公租房的长期资金需求,资金成本高,导致公租房初期定价较高,引发社会对公租房公平性和保障性的质疑,应加强研究针对公租房产品特征的金融创新产品,尽快推出针对公租房的REITs产品,从而降低公租房的资金成本和提供可持续的资金。

三是要设立全市性、区县级别的公租房投资建设和运营管理平台。通过建立专业的公租房投资建设和管理运营主体,降低公租房的运营成本。在初始的公租房成本构成中,购建费用的利息和折旧仅占成本租金的一半左右,运营机构的能力对公租房的成本、尤其是后期的成本影响很大,需要提高其专业化、市场化水平。同时,统一平台有利于综合考虑和平衡区域多项目的成本租金,让租金变得更加合理和可支付。此外,专业的公租房管理机构还承担着资产管理职能,具有资产增值保值的职责。

另外,为了降低公租房的建设和运营成本,可根据项目的具体情况,按不超过建筑面积20%比例配建商业服务设施,其出租、转让的收益用于平衡公租房建设成本,并且提取一定比例的收益用于公租房运营管理支出,降低公租房的运营成本。

摘要：从英国开始推行公共租赁住房以来,公共租赁住房已经有几百年的历史。公共租赁住房的租金定价关系到政府的财政负担、社会投资者的收益和保障对象的可支付性,因此成为学术探讨和实践中的热点问题。本文总结了国内外公共租赁住房定价的影响因素,总结了定价方法,分为市场法、成本法和收入法,分析了各自的优劣势。并且结合北京公租房项目实践设想了一种综合上述三种方法的定价方法,具体为:在提供政策性土地和金融支持以及税费减免基础上,先测算住房建设规划期内区域单个项目的成本租金,然后根据市场租金设定每个项目的参照成本租金,并且进行多项目参照成本租金平衡。公租房租金和租房补贴分离,租房补贴与保障对象的收入匹配,使保障对象实际支付可负担租金,从而提高定价的效率和公平。

关键词：公共租赁住房,租金

参考文献

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公共定价 篇6

国外已有的对IPO定价效率研究已经形成了大量经典的理论。比如, 委托代理理论、赢者诅咒理论、信号显示理论、避免风险诉讼假说、信息收集理论以及在行为金融学框架下的研究等。Lowry通过检验承销商是否完全将公共信息用于IPO定价过程, 为IPO定价效率问题的研究开辟了新的途径, 这也成为IPO定价的前沿研究方向。

二、公共信息与IPO定价效率的关系

资本市场作为一个长期资金融通的平台, 是一个典型的信息“集散地”, 是社会经济的“信息源”, 不断产生并向市场参与者发布新的信息。从信息经济学的角度看, 资本市场也是信息最不对称的市场, 不对称主要表现在信息在资本市场各参与者之间的分布是不均匀、不对等的。这种信息的不对称不仅直接影响着资本市场参与者的决策行为和利益差别, 还会引起市场交易的不公平, 降低资本市场的运行效率, 引起市场萎缩甚至市场失败。

根据已有文献, Grossman和Stightz扩展模型中, 价格被证明只能反映知情交易者所拥有的部分信息。在有效的市场中, IPO初始收益和信息之间存在显著关系。Benveniste等认为承销商为了获得机构投资者的私有信息将会给予其补偿。但是, 他们并未考虑公共信息对IPO定价的影响。

Loughran等用公共信息考察IPO定价效率。他们发现, 公共信息部分进入IPO发行价格, 而IPO前三周的市场收益对IPO首日的抑价具有显著影响, 这意味着承销商或发行人通过抑价对公共信息支付了代价, 认为IPO的定价过程并不是有效的。但是, 他们并没有严格区分公共信息和私有信息。Benveniste等的研究模型预期了IPO发行价对投资者私有信息的部分调整, 但无法预期IPO发行价格也会对公共信息进行调整。Lowry等通过研究公共信息是否进入IPO整个定价机制来判断IPO定价是否有效。他们发现公共信息并没有完全进入IPO定价机制, IPO定价前的市场收益以及具体的公司和交易信息对IPO询价区间产生了显著的影响。

为什么承销商和发行人未将公共信息全部用于IPO发行价格机制?Lowry和Kutsuna认为, 在询价前承销商和发行人都会协商认可一个合理的股票发行价格区间, 并达成协议而无论后期市场如何变化都不会对发行价格区间进行修改。Loughran的期望理论则认为, 发行者在询价前会依据市场需求确定一个初始的发行收入, 当市场指数上涨时, 投资者对新股的需求强烈, 发行者预期发行收入高于瞄定的初始发行收入, 发行者预期会更富有, 因而其不会与承销商进行艰苦的谈判, 大部分的公共信息没有进入发行价;当市场指数下跌, IPO股票需求弱时, 发行者的议价努力大、抑价低。

三、实证模型简介

本文所指的公共信息是指资本市场中, 每一个市场参与者都可以无偿、容易获得的信息, 这些信息主要是根据法律要求定期通过权威媒体强制披露的信息, 包括市场产品交易以及与之相联系的各种公开数据。

如果资本市场公共信息能够被市场参与者无代价的获取, 那么承销商或发行人在IPO定价过程中能够轻易获得这些信息, 并将其用于IPO发行价格的制定机制中去。

本文提出假设一:我国创业板IPO定价是有效的, 则资本市场公共信息应当完全进入IPO发行价格, 公共信息的替代变量应当与IPO发行价正相关。

由于公共信息能够被市场参与者自由地获得, Lowry认为承销商没有动机通过抑价的方式对市场公共信息进行补偿, 那么公共信息对于IPO首日收益率应当不会产生影响。

本文提出假设二:资本市场公共信息不会对创业板IPO首日收益率产生影响。

实证模型的被解释变量分别是IPO发行价格P和IPO首日收益率IR。解释变量采用市场指数收益作为公共信息变量的替代指标。行业、承销商声誉、IPO前资产规模以及中签率等因素对于IPO发行价格产生显著影响, 本文作为控制变量进行分析。

四、研究结论及启示

第一, 询价过程中的市场收益变量系数大部分未通过检验, 这表明只有部分公共信息背承销商或发行人用于IPO发行价制定。而IPO询价前、询价过程中以及上市等待期市场公共信息对IPO首日收益率都存在显著的影响。这说明公共信息未完全进入IPO发行价格, 承销商或发行人对公共信息同样通过抑价进行了补偿。

第二, 在对公共信息不同测度进行分析时, 发现IPO询价阶段的消极公共信息会显著降低IPO发行价格。相反, 上述的分析表明当市场反映出积极的信息时, IPO价格却只是做出较小幅度的调整。

第三, 我国创业板上市公司的系统风险大于市场风险, 这与创业板的特点一致。这可能表明我国股票市场中市场收益信息对于IPO首日收益率具有较强的放大作用, 我国公共信息对于IR较国外有更强的影响。

通过本文的分析, 作者认为应当从完善市场化的定价机制、加强投资者的风险意识、支持承销商发展, 积极推行并完善超额配售权机制等角度来思考解决我国创业板乃至延伸至主板市场IPO的问题。

摘要：IPO定价效率一直是财务金融领域的研究热点之一。国内现有关于IPO定价效率的研究还未有延伸到通过评价公共信息是否进入IPO发行价的角度进行分析的文献。本文对此进行了理论分析并且根据本文前期的实证研究对研究结论归纳阐述。

关键词：公共信息,创业板,IPO定价

参考文献

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