租户管理公约

租户管理公约（精选7篇）

租户管理公约 篇1

租户管理公约

为实现物业的安全、合理使用，保障业主及承租人的合法权益，依照国家和地方有关法律法规订立并签署本公约。

租户所租用物业：南京市浦口区泰冯路38号

面积：

平方米

管理方（出租人）： 南京坤易文化发展有限公司

联系电话： 025-58868312

承租人（使用人）：

联系电话：

租户的权利、义务、责任

一、权利：

1、依法享有所租用物业的使用权。

2、依法享有使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利。

3、在事先取得业主、管理公司和消防主管部门的同意，且不损害或改变楼宇承重墙结构、影响楼宇整体外观结构规定中进行室内装饰装修，可以自行在其单元中安装或拆离增加物、附属物。否则管理公司有权拆除增加物、附属物，拆除费用由承租人承担。

4、取得业主的同意后有权自己或聘请专业人员对物业自用部位各种管道、电线、水箱以及其它设施进行合理修缮。法定政策规定必须由专业部门或机构施工的除外。

5、有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业公司及时组织修缮。

6、有权就物业管理的事宜向业主委员会、物业公司提出质询，并得到答复。

7、有权要求业主委员会和物业公司按照规定的期限定期公布物业管理服务费收 支账目。

8、有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，并要求物业公司的工作人员对社区的公共卫生、公共物业、公共秩序进行维护。

9、有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议。

二、义务：

1、在使用、经营所租用物业时，应遵守中国法律法规及本公约规定。

2、执行管理公司的有关规章制度。

3、自觉维护公共场所的整洁、美观，公用设施设备的完好。

4、按规定足额缴交物业管理服务费。

5、每月的二十二日之前缴纳下列各项费用：A、当月的服务费。B、当月水电费以及公摊水电费。

6、缴费方式：A、管理公司上门收取现金或支票；B、网银或电汇至管理公司账户。

7、因承租人自身原因未能在每月二十四日前交纳上述各项费用的，物业公司将按照法规规定收取从当月22日起管理费按每日万分之

五、水电费按每日百分之一的滞纳金。连续三个月未交纳服务费等费用的，管理公司有权拒绝提供保安、保洁、水电维修等各项服务。

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8、承租人须在正式入驻前到管理处办理用电开通手续，承租人单元所用电费由管理公司代收。

9、承租人如请管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应支付有关全部费用。

10、承租人与管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。

11、因承租人过失引起的火、水、气、烟外溢或其他事故，损害他人利益而产生的索赔要求或其他诉讼要求，承租人须负责赔偿，并承担法律责任。

12、承租人搬家应提前三天告知管理公司，并结清所有费用，取得书面同意后方可搬离。

13、承租人出入物资应自觉遵守园区物品放行出门条制度，在有物资出货时须开具放行条。

14、承租人需装修装饰房屋的，应当取得管理公司的书面同意，与管理公司签定装修管理协议书，提供装修图纸存档，遵守《物业装饰装修管理规定》。

15、承租人应严格遵守消防有关管理规定，作好单元内消防安全措施。在入场装修前须取得市消防主管部门的审核意见，物业使用前须取得消防主管部门的验收批文。

16、在承租物业范围内，不得有下列行为：

（1）未经管理公司同意擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。

（2）未经管理公司同意对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。

（3）未经管理公司同意占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地）。

（4）未经管理公司同意擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。

（5）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物。

（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等。

（7）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品。

（8）乱停车辆或乱鸣喇叭，制造噪音。

（9）利用房屋进行违章乱搭建等行为。

（10）肆意竖立任何广告或标志。（底层园区配套服务商业场所如需设置广告，须经管理公司审核批准）。

（11）从事具有噪音、震动及有化学气味污染周围环境的生产性活动。在楼宇内放置超过楼宇设计荷载的物品。

（12）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

17、承租人无权调用管理公司员工为其私人服务，如对管理公司某员工服务不满，可向管理公司投诉，电话：（58868312），管理公司调查核实后将给予处理和回复。

18、自入驻之日起三个月内为集中装修期，园区内物业装修严格按装修管理规定执行，违者管理公

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司有义务进行制止，直至清场停工。

19、各承租人应配合管理公司及时处理毗邻物业维修事项（如上下层之间的渗漏等），按规定共同分摊维修费用，物业公司有权按照本公约规定。对拒绝参加共同维修的毗邻维修责任人采取强制措施，由此产生的费用及后果由维修责任人承担。

20、承租人应在办理入伙前签定《宝塔山创意产业园管理规定》。

三、违约责任

1、承租人违反本公约义务条款中任何一项规定，管理公司有权处理，并要求限期整改。逾期不整改的，有权采取督促整改措施。对本物业公共利益造成损失的，管理公司有权要求责任人予以赔偿并承担违约金。

2、承租人违反第（二）条第4、5、9款的，管理公司有权按第（二）条第7款处理。

四、其他事项

1、本公约在承租人办理租赁入驻手续时由承租人、管理公司签字盖章。

2、本公约对宝塔山创意产业园所有承租人具有同等效力。承租人退租未到管理公司办理注销的，本公约持续有效。

3、承租人、管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交人民法院或南京市仲裁委员会依法裁决。

4、本公约一式贰份，承租人、管理公司各执一份。

管理公司（盖章）：

承租人（签章）：

2014年

月

日

2014年

月

日

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租户管理公约 篇2

一、多租户网站云平台

1、多租户网站云平台逻辑结构

多租户网站云平台形成一个逻辑结构表, 主要划分为元数据存储区, 业务数据存储区, 快速访问区。租户之间利用ID进行表内的信息交流。元数据主要是用来存储租户的所有信息及其相关的字段信息, 这些数据对象和字段, 用于记录租户的数据模型, 通过预先定义完整, 给予租户进行使用, 同时, 有部分数据对象和字段是根据租户的需求, 实现个性化的定制。业务数据区是平台系统中业务数据处理的中心, 元数据模块与业务数据模块的关联, 可实现元数据的使用和操作, 同时两者之间又有隔离, 因此, 构建的动态调整数据库结构是具备双向作用的。快速访问区是通过预先保留近期系统租户经常使用的数据结构及数据, 这样有利于租户能够快速地获取最近的数据, 并达到高效使用的目的, 对系统查询过于复杂的情况有积极的改善作用。

2、数据存储区域的关系

上述平台的逻辑结构表中, 元数据区作为存储租户的信息, 主要是通过租户信息表来实现租户ID和详细的信息存储, 而字段信息表来完成对所有租户可能会使用上的不同类别的字段和相关类型。租户信息表和字段信息表是元数据存储区的组成部分;而部分字段则需通过特殊数据的说明来进一步的区分与使用, 包括索引项、唯一字段、外键等。业务数据区的组成包括了不同的业务表, 而与元数据区的结合, 这是通过关联表来实现, 在实际查询使用中, 关联表链接ID来实现数据的查询获取。快速访问区中, 通过存储常用的数据信息, 如门户网站信息发布中的标题、作者和内容等, 上述的数据通过算法的处理, 如LRU替换算法, 来实现预留信息的存储和更新。

二、元数据驱动

多租户数据存储结构采用元数据驱动方式支持网站云平台中租户对数据的表示和访问需要。在这种方式下, 将租户业务数据与其描述信息分开表示和存储。这些描述信息作为元数据, 存储在数据库的元数据存储结构中。业务数据被存放在专用来存储业务数据的共用存储结构, 并提供索引等措施加快访问。彼此之间则通过各种关联表互相关联。

通过关系代数的基本论证, 在元数据的驱动中, 各个租户的数据得到很好的隔离, 在数据库系统中, 数据有序存储, 而在系统运行时, 各个租户根据自身ID可以方便地查询到属于自己的数据内容。

三、XML业务数据转换

通过元数据驱动获得租户相应的业务数据之后, 由于之前对这些业务数据进行了统一格式的包装, 因此还需要对取得的业务数据进行转换以供平台使用。平台设计了一个通用模块, 用于在业务数据增删查改时, 对数据与统一格式的XML模板进行转换。

四、快速访问区

虽然元数据驱动可以方便地实现多租户数据管理, 但是由于关联表的存在, 多租户数据的查询常常需要多个表格的联合查询, 关联查询过多造成查询速度慢效率低, 为此, 本文实现过程中引入了快速访问存储区来弥补这方面的不足。

快速访问存储区由多个基本数据表组成, 这些表存放的是共用类型的应用数据和字段, 并且使用LRU算法来对数据进行更新。系统引入快速访问存储区的日的就是把这些共用程度高的数据单独存储, 保证良好的单次存取速度, 最终有效地提高系统的整体性能。快速访问区的表存储的是租户的业务数据, 当一个租户查询请求时, 根据租户的ID可以查询到所需要的数据。随着系统的应用, 快速访区的数据将会越来越多, 考虑到这种情况, 快速访问区还必须有索引结构, 这里的索引是建立在租户, 这个属性列上的, 这样, 租户查询时根据ID可以快速找到对应的数据项。通过索引结构, 可以有效地解决索引文件膨胀导致占用多个数据存储块的问题, 使用索引读取数据时减少了磁盘访问次数, 有助于提高数据库系统的访问效率, 提高吞吐量。

五、外部数据接口

在网站云建设的初期, 往往在云平台需要集成已有的数据, 租户只有这些数据进入平台后才能进行进一步的建设和改善。由于系统业务数据采用了XML进行统一格式的封装, 因此, 对于外部数据可以很方便地表示成统一的XML模板后保存到相应的表, 大大缩短了网站集成所需的时间。

六、结语

网站云平台要求是高效利用, 管理效率高, 但是在实际现实中, 却存在网站资源的利用率低等情况, 本次研究通过构建多租户的平台, 实现平台的可伸缩性, 在统一管理, 动态配置, 个性化实现的基础上, 有利于提升网站云平台的安全、高效。

摘要：如何构建多租户的网站云平台, 并实现该平台的安全高效性是数据管理的核心。本次研究针对多租户网站云平台的特点, 提出在逻辑结构表中, 构建多个存储区, 通过不同存储区的功能设置, 实现元数据的驱动和XML业务数据转换, 在平台内达到数据隔离完好、运行安全高效的要求。

关键词：多租户,网站云平台,数据管理,技术,实现

参考文献

[1]Hui M, Jiana D, Li G, et al.Supporting database application as a service[C].Proceedings of the2009IEEE International Conference on Data Engineering (ICDE’09) .Washington, DC, USA:IEEE Computer Society, 2009:832-843.

[2]朱翠苗:《一种改进的智能化SWJS云平台》, 《计算机与现代化》, 2011 (12) 。

压载水管理解读及现状公约 篇3

为了控制和防止船舶压载水传播有害水生物和病原体，国际海事组织（IMO）于2004年2月9日至13日在英国伦敦IMO总部召开了船舶压载水管理国际大会。大会以IMO A.868（20）决议通过了《船舶压载水及沉积物控制和管理国际公约》（INTERNATIONAL CONVENTION FOR THE CONTROL AND MANAGEMENT OF SHIPS' BALLAST WATER AND SEDIMENTS, 2004），简称2004压载水管理公约。该公约规定的生效条件是，合计占世界商船总吨位不少于35％的至少30个国家批准1年后生效。

2压载水管理公约的主要构成

《压载水管理公约》由22条正文和1个附则组成，附则作为公约的技术要求分为5部分。

2.1 公约正文内容包括：定义，一般义务，适用范围，控制有害水生生物和病原体通过船舶压载水和沉积物转移，沉积物接收设施，科学技术研究和检测，检验和发证，对违反事件的处理，船舶检查，对违反事件的调查和对船舶的监督，检查并采取行动的通知，避免对船舶的不当延误，技术援助、合作与区域协作，信息交流，争端的解决，与国际法和其他法律文件的关系，签署和批准，生效，修正程序和退出等。

2.2 公约的附则《控制和管理船舶压载水和沉积物以防止、减少和消除有害水生物和病原体转移规则》包括总则（A部分）、船舶压载水管理和控制要求（B部分）、某些区域的特殊要求（C部分）、压载水管理的标准（D部分）和检验发证要求（E部分）等5部分内容。

2.3 为使《压载水管理公约》能统一实施，IMO通过制定一系列技术导则提出具体要求。截至2008年10月召开的MEPC（58）会议，14个导则都已经完成，还对其中两个进行了修改（见表1）。

3 压载水管理公约的要求简述和技术导则

3.1 公约生效后，船舶应备有一份经批准的压载水管理计划和压载水记录薄。压载水管理计划的制定应参照IMO 以MEPC.127(53)决议通过的压载水管理和制定压载水管理计划导则（G4 导则）。

3.2 船舶压载水的排放应分阶段符合下述标准：压载水置换标准（D-1 标准）或压载水性能标准（D-2 标准）。表2为实施该标准的时间期限：

注：*上述提及的“压载水容量”系指船上用于承载、装填或排放压载水的任何液舱、处所或舱室，包括被设计成允许承载压载水的任何多用途液舱、处所或舱室的总体积容量。

** 对于2009 年前建造的船舶，和2009 年及以后但在2012 年前建造的压载水容量≥5000 m3 的船舶，上表“D-2 标准强制实施日期”栏中注明的“2014 年”和“2016 年”为：该船舶应在不迟于其2014 年或2016 年的交船周年日之后的首次期间或换证检验（取早者）时满足D-2 标准的要求。

*** 考虑到压载水处理技术及经型式认可的系统的可获得性，IMO 在A25 大会上通过了A.1005(25)决议，对2009及以后年建造的压载水容量小于5000m3 的船舶，推迟安装压载水管理系统：根据主管机关决定，对2009 年间建造的船舶，在其第二个年度检验但不迟于2011 年12 月31 日前，将不要求一定安装压载水管理系统。

3.2.1D-1 标准要求

进行压载水交换的船舶，应满足公约第D-1 条的压载水交换标准。压载水容积的交换率应至少为95%；或对每个压载舱应注入并排出3倍容积的压载水量。

3.2.2D-2 标准要求

（1）每立方米中最小尺寸大于或等于50μm的可生存生物少于10 个 ；

（2）每毫升中最小尺寸小于50μm但大于或等于10 μm的可生存生物少于10 个 ；

（3）排放的指示微生物不应超过如下规定的浓度：

① 每100 ml小于1cfu 的有毒霍乱弧菌（O1 和O139）（cfu=菌落形成单位）或小于1 cfu 1 g的浮游动物样品（湿重）

② 每100 ml 250 cfu 的大肠杆菌

③ 每100 ml 100 cfu 的肠道球菌

4 船舶压载水管理现状、监控和履约要求

4.1 船舶在航更换压载水作为压载水管理的过渡性措施，是压载水处理技术还未达到成熟情况下的权宜之计。《压载水管理公约》规定，在2016年以前对某些适用D-1标准的船舶可以使用更换压载水的方法。实际上，现在一些国家的单边立法已经要求船舶在到港之前更换压载水。按G6规定，船舶可以采用直流法、逐一更换法和稀释法更换压载水。《压载水管理公约》规定，凡可能时，均应在距最近陆地至少200 n mile、水深至少为200m的水域进行更换。 当不能按照上述进行更换时，应在尽可能远离陆地的水域，并在所有情况下距最近陆地至少50 n mile、水深至少为200m的水域进行更换。船长必须注意到，港口国可指定船舶进行压载水更换的水域，船舶应严格遵守。在航更换压载水除了存在船舶稳性、船体应力、局部强度的危险外，某些航线(如中日和中韩之间)还存在距离和水深不能满足要求且航程短没有足够时间更换压载水等问题。

4.2 压载水管理系统。为满足D-2标准，船舶需要安装压载水管理系统。压载水处理系统的研发既是公约生效进程的主要限制因素，又是公约实施的关键。压载水处理系统按是否使用或产生活性物质分为两类，一类是不使用或不产生活性物质的压载水处理系统，由各成员国主管机关按G8进行型式认可；另一类是使用或产生活性物质的压载水处理系统。由于对环境存在潜在有害影响，该压载水处理系统在主管机关进行型式认可之前先由IMO初步批准，在颁发型式认可证书之前还要获得IMO的最终批准。

4.3 国际压载水管理证书。适用于《压载水管理公约》400总吨及以上的船舶(不包括浮动平台，浮式储存装置与浮式生产、储存和卸货装置)应持有有效的《国际压载水管理证书》。证书应按《压载水管理公约》附录I的格式，用发证国官方文字写成。如果所用的文字既非英文、法文，又非西班牙文，则该文本中还应有上述3种文字中其中一种的译文，经过主管机关的初次检验或换证检验颁发证书。证书期限不超过5年，在有效期内应完成有关检验，如期间检验、年度检验以及附加检验等。证书内容包括：船舶信息、压载水管理方法信息、压载水管理方法满足的标准(D-1和D-2)、有效期和签署地及发证官员签名等。

4.4 压载水管理计划。船舶压载水管理计划系指《压载水管理公约》所述且存放于船上的用于描述特定船舶压载水管理过程和实施程序的文件。按规定，每艘船舶应备有根据《压载水管理公约》G4编制、经主管机关批准的压载水管理计划。

4.5 压载水记录簿。每艘船舶都应备有压载水记录簿(可以是电子记录系统或者其他记录簿或系统的一部分)，该记录簿中应至少包含《压载水管理公约》附录Ⅱ所要求的信息。压载水记录簿应在完成最后一项记录后在船上至少保留2年，并且此后由船公司至少保管3年。

5 对策及注意事项

5.1 为符合D-2 标准，船舶须安装由主管机关依据IMO 制定的《压载水管理系统批准导则》（G8 导则）（MEPC 174（58））认可的压载水管理系统。

5.2 在压载水公约生效前，公约中规定的D-2 标准实施日期（上述表2）不具强制性。但应注意到，一旦公约生效，凡实施时间表中规定的适用船舶必须追溯安装压载水管理系统。例如，在2009 年建造的压载舱容量小于5000 m3 的船舶，虽然A.1005(25)决议允许主管机关根据情况推迟安装压载水管理系统，但仍要求不迟于2011 年12 月31 日前安装，这就有可能造成这些船舶需专门安排一次进坞以安装压载水管理系统。

5.3 无论是新造船或现有船，如建造时船上主发电设备的容量未考虑压载水处理设备的电力负荷，安装压载水处理设备后，有可能导致主发电设备的容量不能满足SOLAS 公约的要求。因此船东和船公司对此应尽早安排、准备。

5.4《压载水管理公约》B6条规定，高级和普通船员应熟知其在供职船舶实施具体压载水管理方面的职责，并应熟知与其职责相应的船舶压载水管理计划。为使《压载水管理公约》有效实施，船公司应组织船员学习公约及相关导则，明确履约要求。以往的防污染公约规定，船舶在PSC检查中，仅限于核实船上持有的有效证书和检查记录簿，当有明显的理由时才作进一步检查。但新的防污染公约和压载水等有关公约，把取样核实作为与证书检查平行的方法。

6 有些国家和地区的特殊要求

虽然目前公约还未达到生效条件，但一些国家为保护本国水域环境，已经采取单边行动通过本国立法控制船舶压载水的排放，就船舶压载水置换问题开始进行控制，并要求进港船舶必须持有经批准的“压载水管理计划”。例如美国、澳大利亚、加拿大等一些发达国家在IMO通过决议之前，已经制定了有关的法律。

6.1 2007年7月，在MEPC 56上以MEPC.163（56）决议的形式通过了“南极海域压载水更换指南”，该决议作为公约生效前在南极水域实施压载水更换作业船舶的通用指南。要求在压载水处理技术成熟前，南极航行的船舶实施更换压载水作为临时措施，同时要求更换压载水时应尽可能排空压载舱。更换压载水的水域应距最近陆地至少200n mile、水深至少200m。如不可行，应在距岸至少50n mile、水深至少200m处更换压载水。指南还要求船舶根据压载水公约第13.3条持有南极区域压载水管理计划；应记录压载水作业情况，重点考虑在寒冷环境的南极区域压载水更换问题。此外，在南极水域不允许排放清洗压载舱的沉积物。如果船舶要在南极营运较长时间，要求在进入南极之前排放压载水沉积物并清洗压载舱。

6.2 从1999年5月开始，澳大利亚检疫和检查局（AQIS）对跨赤道航行到澳大利亚港口的船舶压载水记录和报告实行强制规定；从2001年7月1日AQIS对船舶实施强制压载水管理，禁止来自澳大利亚12n mile领海以外的船舶向澳大利亚领海排放“高风险”压载水。只有在海上使用批准的方法更换了压载水的船舶在澳大利亚水域排放压载水是允许的。但同时要求船舶必须持有压载水记录簿并保存所有的压载水记录，并在港口国检查官要求时出示该记录簿。

6.3 阿根廷于1998年出台的规定要求，通过PLATE河进入阿根廷的所有装有压载水的外国船舶，进入指定的区域前排放或更换的压载水强制使用1.5 —2.5 PPM氯化物进行处理，而且该处理必须向阿根廷主管机关报告。在到达和进入PLATE河之前的72小时应完成压载水报告并提交。到达时，船舶压载水排放阀应处于关闭和铅封状态，在卫生检查和主管机关打开铅封之前，船舶确保没有在港口需要排放的压载水。在PLATE河航行的船舶不能排放压载水，只有航行到河的界限以外方可排放。船舶航行到PLATE河的入口，应通过无线电就以下信息和有关部门联系：船位（经纬度）、最近压载作业的日期和时间、压载水排放或更换的数量（m3或t）、排放的压载水来源、作业的压载舱和压载容量（包括应急压载舱）、留存在船上的压载水数量、所在的压载舱、完成最后压载作业的船位（经纬度）、日期和时间、压载水更换方法（下列之一）：逐一更换法、直流法、溢流法（即稀释法）。

6.4 百慕大群岛(Bermuda (Territorial Sea) Order in Council 1988)规定，除了船舶、环保和人命安全的原因，任何船舶在百慕大12n mile领水内不能排放压载水。

6.5 2005年10月15日开始，巴西NORMAN20规定生效，该规定要求所有船舶在进入巴西港口或海上装卸站之前实施压载水更换。压载水更换应使用认可的方法，在距岸200 n mile以外、水深200m以上的区域；在不可行的情况下，距岸50n mile、水深200m以上的区域更换压载水是可以接受的。来自国际航线船舶在进入亚马逊河或Para河之前要求在指定区域第二次更换压载水。从2006年6月30日开始，船上必须持有船旗国主管机关批准的压载水管理计划；对于未配备经批准的压载水管理计划的非缔约国船舶必须持有船级社的“符合证明”。船舶应按NORMAN20附件B的规定，在抵达港口24小时之前，向港口提交压载水报告表。该表的复印件应保留在船上以备港口国主管机关检查。除非由于安全、航行限制或规定特别指定的免除，不实施压载水管理的船舶将面临处罚。

6.6 1989年加拿大对进入大湖区的船舶实施自愿的压载水更换要求。2000年加拿大航运联盟提出了压载水管理的规则。为了尽可能与国际公约和美国USCG的要求一致，从2006年6月8日加拿大政府在管辖水域内实施了新的规定。新规定要求在加拿大以外加装了压载水的船舶必须：在距岸200n mile以外、水深2000m以上更换压载水，或对于航线上不满足距岸200n mile以外、水深2000m，至少在50n mile以外、水深至少500m处更换压载水。压载水更换体积量要求应达到95%，如果在距岸不足50n mile处更换压载水，至少盐度应满足30‰。如果船舶由于稳性和安全问题不能更换压载水，必须在进入加拿大水域96小时之前向主管机关报告，在指定替代的区域更换压载水或要求船舶不排放压载水。加拿大还要求所有船舶按“加拿大管辖水域船舶压载水排放控制指南（TP13617）”填写压载水报告表并提交给加拿大主管机关，报告应留存船上2年。所有船舶应配备压载水管理计划（BWMP）。

6.7 智利从1995年8月10日开始实施强制性压载水深海更换要求，并要求将更换的细节记录在航海日志和轮机日志中，内容有：更换海域的地理位置、置换的数量和所占总压载水量的百分数。压载水更换可接受的替换方法是在舱内按每吨压载水加入100g次氯酸钠粉末或14g次氯酸钙粉末，并充分混合，处理后的压载水保存24小时后方可排放。

6.8 从2007年9月1日起，克罗地亚要求船舶持有经船旗国主管机关批准的压载水管理计划；对船舶压载水应实施深海更换或压载水处理；船舶应在抵港的48小时之前完成并提交压载水报告表。克罗地亚港口当局有权取样检查拟排放的压载水是否含有在特定物种清单中列入的物种。

6.9 埃及Alexandria(亚历山大港)的港口当局要求，要排放压载水的船舶船长提交一封信函。该信函详细说明将要排放的压载水压载舱数量、每个舱的压载水量、拟排放的压载水数量，同时提交一份声明说明压载水已经在地中海进行了更换。船舶在排放压载水之前应获得港口当局的批准并对压载舱取样。

6.10 从1996年7月19日开始，以色列要求船舶的船长向船舶检查官提交压载水更换报告。对于没有在开放海域更换的压载水必须在大陆架或淡水水系之外的开放水域更换。前往Eilat（以色列港口埃拉特）的船舶尽可能在红海之外更换压载水；前往地中海港口的船舶尽可能在大西洋更换压载水。

6.11 纳米比亚港口当局有权因为安全、环保、秩序和高效的港口作业做出有关压载水管理的决定。船舶应在到达港口前的48小时向港口当局提交压载水申报单。除了港口当局允许外，在港口内不允许加载或排放压载水。

6.12 船舶必须在到达新喀里多尼亚岛前的24小时提交填写完整的压载水报告表并提交给港口机构。船舶排放的压载水必须是经过最小2000m水深、使用逐一更换或直流法更换的压载水，其中逐一更换法须满足压载舱泵空并重新加载压载水的要求；直流法须满足压载水同时加载和排放、且泵排量至少满足3倍压载舱容的要求。

6.13 1993年新西兰颁布的生物安全法要求，船舶排放压载水前须获得许可。2004年4月1日实施的规定要求船舶在距岸200n mile以外的深海更换压载水；而且禁止通过压载舱和锚链舱清洗向新西兰领海水域排放沉积物，任何沉积物必须通过经批准的陆地填埋方法处理。新西兰于2005年6月对相关的规定进行了修改。需要排放压载水的船舶必须在航海日志上记录所装的压载水体积、压载水更换位置和日期。所有装载压载水的船舶在进入新西兰之前必须完成新西兰压载水申报表（第1部分），并与到达的预先通知单一起提交给新西兰的船代；如果船舶需要排放压载水还必须填写压载水申报表的第2部分，并将该部分与第1部分一起在抵达之前提交给新西兰农业和森林部检疫机构（MAFQS）。港口国检查官批准排放申请并签署“压载水排放许可证”，并将该证送交船上。在获得排放许可后船舶压载水方可排放。船舶停靠在新西兰港口期间，经签署的压载水申报表正本必须保留在船上，该表在驶离新西兰最后一个港口之前由MAFQS收回。如果压载水更换危及船舶安全，新西兰当局将豁免更换要求，但在高风险区，包括澳大利亚的塔斯马尼亚、维多利亚州的飞利浦湾加装的压载水不能获得这种豁免。

6.14 2009年7月7日，挪威通过了新的压载水管理规定，该规定于2010年1月1日生效。该规定实施了压载水公约的要求，但不包括安装压载水管理系统以满足处理标准的要求。主要内容是船舶应满足以下要求：根据压载水公约B1条，压载水管理计划的实施；持有压载水记录簿，并按压载水公约B2条的要求记载；在挪威内水和港口，船舶拟排放的压载水必须是在挪威水域之外进行过更换的压载水，且更换操作符合压载水公约B4条的要求；规定目前只有挪威语版本，在以英语版本发布之前还需修订。

6.15 西北欧地区赫尔辛基委员会（简称HELCOM）和保护东北大西洋海洋环境委员会（简称OSPAR）所属的国家通过了在东北大西洋和波罗的海“自愿适用压载水更换标准D-1的临时通用指南”。该指南从2008年4月1日起自愿应用。该指南也反映了欧共体的意愿，并且一旦压载水公约生效，要求船舶按D-2标准处理压载水，该指南的要求将逐步退出。该指南的措施包括：船舶应持有符合IMO的G4导则要求的压载水管理计划并对所有的压载水作业予以记载。船舶应按D-1标准更换所有压载舱的压载水。如果更换作业不是在距最近陆地200n mile以外，至少应在东北大西洋200m水深处。指南特别指明适用的船舶是从跨大西洋航线和穿越西非航线进入OSPAR海域的船舶，从地中海进入该区域的船舶不适用。东北大西洋或波罗的海范围的海岸线200n mile内，不允许在压载舱清洗过程中排放沉积物。为减少在OSPAR和HELCOM区域内港口之间作业船舶的压载水转移外来生物的风险应采取的补充措施、相关的规定正在起草中。

6.16 2009年11月1日起，在海洋环境保护地区组海域（RSA）实施压载水管理新规。从RSA 以外水域接受压载水、驶向ROMPE成员国水域的船舶，应在航行途中、距离最近陆地至少200 n mile且水深至少200m以上的海域进行压载水置换。ROPME：由巴林、伊朗、伊拉克、科威特、阿曼、卡塔尔、沙特阿拉伯以及阿拉伯联合酋长国等8个海湾地区国家组成的海洋环境保护地区组织。RSA：指由ROPME各会员国海岸线及以下5点地理座标所围成的封闭海域。

6.17 美国在1993年5月就开始要求所有进入圣劳伦斯及华盛顿桥以北的哈得逊河水域的船舶，必须在专属经济区以外且水深超过2000m的海域更换压载水。美国纽约州计划在2012年初，将推出一套异常严厉的压载水处理规则，该规则要比IMO 2004年通过的压载水公约严厉百倍，但现在全面实现这套方案的技术能力还有待进一步的完善。实施纽约州规则的第二阶段将从2013年1月1日起，届时，比IMO公约严格一千倍的标准将出台。表3为IMO执行标准与美国各州及USCG的比较。

7 总结

至今，只有27个国家批准了压载水管理公约（BMW），船队规模占世界船队的25.3%，虽未达到公约规定的生效条件，但在今后几年一定会生效。目前航运业的压载水处理系统越来越多，实施压载水处理系统的主要障碍已经扫除，但前提是需要批准公约，在IMO散装液体和气体分委会（BLG）将考虑根据BMW公约，压载水取样和分析方法及压载水管理系统筛选拟定草案的提议性指南文件，起草关于批准压载水管理其它方法的导则，最终确定的拟定草案将使IMO分委会能够完成制定PSC导则的工作。

压载水公约中要求船舶上的压载水处理技术必须提交IMO环保会下的海洋科学专家组（GESAMP-BWWG）评估后，再经环保会批准。目前世界上已推出的压载水处理系统：瑞典的Alfa Laval公司的PureBallast系统，中国海德威公司的OceanGuard系统和青岛双瑞公司的BalClor系统及中远-海盾系统，挪威的OceanSaver公司的OceanSaver系统，德国供应商Hamann的SEDNA系统，美国NEI公司的VOS系统，韩国的Techcross公司的ECS系统，这些处理系统采用不同的技术，有光催化技术、电催化技术、臭氧灭菌技术、电解海水技术、脱氧技术等。

商场开业前租户装修管理 篇4

租户装修情况关系到商场能否按时开业，同时也影响到商场的整体形象，因此商场需要对于租户装修进行管控，租户装修管理模块大致可分为三大部分商户进场及退场装修流程、商户进场装修具体要求、商铺装修各项要求及流程。本文一起来看看万象城如何进行商场开业前的租户协调管理。

1.租户移交会

市场部与租户完成租赁合同/租赁确认书的签署、工程技术条件的确定、并已向租户发出租户条件图后，由市场部拟移交MEMO至TC，并组织TC及租户方召开租户移交会，实现TC人员与租户方的对接，以便跟进租户的进场装修工作。

招商移交TC的资料包括：租户方对接人员及联系方式、租户签约信息、租户条件图及所有工程技术条件、与租户设计、装修有关的打印版及电子版文件。

TC提供租户的资料包括：《租户设计指引》、《租户装修指引》

2.设计与装修协调会(可与租户移交会合并)

“设计与装修协调会”与“租户移交会”可合并执行。如租户尚不具备移交条件，则前期的设计与装修协调(会)工作由市场部人员负责跟进(组织);如租户具备移交条件并完成移交，则由TC人员组织召开。

由市场/TC组织设计部、项目部、物业管理部与租户方(租户、租户设计单位、租户装修单位等)召开设计与装修协调会，为租户提供装修指引等资料，并进行说明及口头答疑(如会议上无法解答，各部门需在会后三个工作日内将相应疑问回复汇总至TC组，由TC组书面回复租户)，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、万象城（专题阅读）（相关干货）相关部门职能等事宜的沟通。

此环节中，各部门职责如下：

设计管理部：以设计角度提出设计要求及指引，如租户已有店铺装修方案设计或设计思路，应对店铺设计及效果图提出专业意见并提请租户完善设计方案，提请租户完善设计方案，并解答租户的相关疑问。

项目部：向租户方介绍装修工程消防报审、报验要求及所需资料和流程;如租户已有店铺装修方案设计或设计思路，应对设计效果及设计方案给出专业意见，提请租户完善设计方案，并解答租户的相关疑问。

物业管理中心：向租户介绍万象城（专题阅读）（相关干货）装修管理规定、安全施工注意事项、店铺装修施工的配合事宜(安全保障、垃圾清运等)等;如租户已有店铺装修方案设计或设计思路，应以物业管理角度对设计方案给出专业意见，提请租户完善设计方案，并解答租户的相关疑问。

TC提供租户装修进场资料包括：《万象城装修申请表》、《万象城安全施工协议》、《万象城商铺装修施工授权委托书》、《万象城消防报审承诺书》、《万象城租户装修用电用水容量申请确认书》等。

3.场地移交(可与审图、装修施工协调会并行)

在租户进场前，如租户提出对租区进行面积测绘需求，则市场/TC组织设计部与租户方进行现场实际面积测绘，并市场部跟进租赁面积调整的补充协议签署工作。

由TC牵头，组织市场部、项目部、物业管理中心在合同约定的场地移交时间内与租户(租户代表须持有租户公司的授权委托书)进行现场交接手续，双方签订移交凭据《万象城店铺接场验收登记表》(一式四份)登载场地硬件情况及移交日期等信息，并盖章确认。

如各方对场地交接无异议，则租户方、业主方在《万象城店铺接场验收登记表》上签字盖章，TC签字确认，以场地移交日核算免租装修期。该表由租户方留存两份原件，运营部留存两份原件，TC留存复印件归档至租户档案，物业留存复印件。租户场地移交完成后，由TC组拟场地移交MEMO(包括移接时间、确定的面积、联系人联系方式等)至市场部、物业管理中心、华润中心项目部、设计管理部、财务部、IT。财务部在收到场地移交MEMO后，负责核算免租装修期，及收取管理费、推广费等费用。

如租户对场地交接存在异议(如场地与提供给租户的租赁条件图不符)，则项目部负责协调总包尽快对场地进行整改直至租户接受并在《万象城店铺接场验收登记表》上签字盖章(移交日以签字当日为准);若无法进行整改或超出租赁条件要求时，则由市场部与租户进行谈判磋商。

根据品牌实际情况，特殊店铺将安排内部预接场环节，该环节由市场/TC负责发起，具体操作与正式接场相同。

4.设计施工图审核

租户应在TC规定的时间内(距离接场日期不少于60天)提交方案设计图(一般比例为1：50)、图纸说明书及其电子文件进行审批。

在设计方案图通过审批后，租户应在TC规定的时间内(距离接场日期不少于30天)提交装修施工图(一般比例为1：50)、技术说明书及其电子文件进行审批，而这些资料应严格依照《万象城租户设计指引》、《万象城租户装修指引》的要求准备，并应当是对认可的初步设计方案的深化设计。

在收到方案设计图、装修施工图和技术说明之后，由TC拟审图MEMO，组织市场部及审图小组成员部门(设计部、项目部、物业管理中心)对图纸进行审核，除市场部对效果图审核外，审图小组的图纸审核采用平行审图方式进行，其中设计部负责对效果图进行最终审核及审核结构设计部分，项目部负责机电设计图纸，物业管理中心负责审核除结构、机电外的其他图纸。

图纸审核时间要求：主力店百货、电影院、超市审图时间为5个工作日。次主力店、餐饮类租户审图时间为4个工作日。除上述两类店铺之外，其他类店铺审图时间为2个工作日。

审图小组协调人负责将本部门意见汇总并在规定时间内反馈给TC，由TC汇总各部门专业意见并反馈至租户，租户需根据我司修改意见在5个工作日内重新提交新方案，直至图纸最终获准。

租户装修图纸获我司批准后，由TC拟审图意见函(对外发文)至租户，并抄送市场部、设计管理部、项目部、物业管理中心，即知会各部做好租户进场手续及出入证办理、租户装修现场服务及管理等后续工作。

如果租户在规定时间内通过图纸审批，项目部、物业管理中心协助租户向相关政府部门(如消防局)申报装修施工图，以便办理相关证照(如消防验收意见书)，租户自行支付相关费用，由于租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。

5.工程技术条件、设计方案变更

如果租户在审图、装修期间对工程技术条件或设计方案有所变更，TC人员须将变更情况通知对应市场部对应人员，由市场部对应人员与租户进行协调并审批变更条件。

6.办理装修施工许可证(由物业办理)

租户及装修公司填写《万象城装修申请表》，加盖双方公章，向业主提交。租户及租户装修施工方准备下述材料《万象城店铺接场验收登记表》、《万象城安全施工协议》、《万象城商铺装修施工授权委托书》、“装修公司资质”、“装修公司营业执照”、“施工保险单”、“施工进度表”、《消防验收意见书(或消防报审承诺书)》、“全套合格施工图”、《万象城租户装修水电容量申请确认书》、“图纸最终审核意见”，并提交业主审核。

7.施工人员办理施工出入证(由物业办理)

租户或租户装修施工方准备下述材料：《装修许可证》、建工团意险保险单、《装修施工人员身份证、照片备查单》、施工人员1寸照片两张、身份证原件及复印件。到物业管理中心办理施工出入证，凭施工出入证进出施工区域。

8.租户装修现场管理

物业管理中心、项目部进行租户施工现场管理，包括对施工人员的自律性、临时用电、成品保护、货梯使用、消防安全等管理，并有权对违规行为进行惩治，包括但不限于停工等处理方式，管理规定及惩罚措施详见《万象城租户装修指引》。

物业公司结合租户施工进度对施工核心环节进行分项验收。

9.开业验收

租户根据装修施工情况向TC申请开业，填写《店铺开张申请表》，确定开业验收时间。由TC牵头，组织IT、物业管理中心对租户店铺进行开业验收工作。各项装修施工到位，包括机电、空调、装饰、消防、网络等施工的落实，经检查同意后可安排开业事宜，各项验收标准详见《万象城店铺装修验收标准》。

物业管理中心根据租户申请开业需求进行的开业验收检查仅从装修施工角度开展，租户开业还需结合国家政府相关要求，确认是否落实燃气开户、消防报审、经营相关证照(营业执照、环境评估报告、卫生许可证等)领取等工作。对此，如租户需我司配合相关事宜，可联系各部门协调配合，涉及相关费用，由租户自行负责。

租户在通过开业验收，并向公司财务部缴齐管理费、推广费等合同约定费用以及应扣除的滞纳金后(具体标准参照合同条款)，我司方可批准其开业。

10.工程整改

竣工验收完成后，TC将在3个工作日内向租户发出开业验收函，反馈验收意见，租户需依照我司意见进行整改。涉及遗留问题，由TC组织协调，物业管理中心安排复验，并就复验问题发出验收函。如租户多次复验后整改不到位，我司将视情况处以扣留、扣除租户装修押金等违约处理。

11.二装退场及退装修押金

二装退场及退装修押金要求如下：

租户管理公约 篇5

租户管理协议书

编号:VKWY7.5.1-G01-F4版本：C/0表格生效期：2005年2月1日序号：

甲方:身份证号码:工作单位:

乙方: 深圳市万科物业管理有限公司管理处

甲方于年月日租住深圳市住宅区(大厦)栋(楼)房,为维护小区（大厦）良好的工作生活环境及房屋建筑的使用安全,便于今后各项管理服务工作的开展,明确双方责权,甲乙双方达成如下协议:

1.甲方需携带《租房合同书》、户主及家庭成员身份证及复印件、相片等到管理处办理登记

手续。

2.甲方如属暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报临时户口：

(1)在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证。

(2)在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。

3.入住时甲方向乙方交纳3个月管理费元和3个月水电费元作为管

理保证金，期满后如未欠费，凭乙方凭证退还。

4.根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《深圳市家庭居室装修管理规定》,甲方如须装修

房屋必须取得业主的书面同意，并不得擅自改变房屋结构、外貌或进行扩建、拆建, 否则除责令停工、责令恢复原貌外，还应赔偿由此造成的一切经济损失。

5.甲方应与乙方密切配合，自觉遵守国家法律和管理处的有关规定,共同维护住宅区良好的生活环境，严禁高空抛物、无证养犬、在楼道摆放物品等，对于违反有关规定造成危害的，须承担相应的法律责任。

6.甲方必须按时如数交纳管理费及代收代缴的水电费等费用，否则按政府有关规定计收滞纳

金，并有权向人民法院申请强制追缴。

7.甲方应按租赁合同的条款使用承租的房屋，不得改变承租房屋的用途,不得利用承租的房

屋从事违法犯罪活动，否则管理处有权提请相关执法机关处理。

8.甲方有权对乙方的管理服务提出意见或建议。

9.以上协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经双方签字生效。

甲方签字（盖章）：乙方签字（盖章）：

商场管理公约 篇6

为了更好地加强商场管理，维护广大经营者的利益，使商场成为一个卫生、安全、优雅、舒适的经营购物环境，为经营者带来良好的经济效益，特制定本商场公约如下，以求共同遵守。

一、商场营业时间是每天10：30～19：30。各业户必须提前10分钟到齐各自档位，19：00停止营业，顾客离场，各业户在19：30分退场完毕。

二、业户在市场内开展经营活动，必须遵守中华人民共和国有关法律及库尔勒市工商、税务管理部门之有关规定和市场的各项规章制度，服从市场管理人员的管理，维护市场信誉。

三、业户不得在公共部位私自制作和挂贴广告、宣传品及其他展示物品。如确有需要，可向商场管理者提出方案，经批准后方可实施。如业户未经许可而自行挂贴展示宣传物品，造成外观影响，商场有权制止并处罚。

四、商场为业户提供24小时保安服务，保证市场整体经营及商品安全。但业户必须做好对自已经营场地的商品保护，营业时间内商场不负责业户商品数量的管理，不对商品数量的短少负责。

五、业户必须衣冠整齐，营业时间不得穿拖鞋，不准大声喧哗，不准粗言秽语，不准辱骂顾客，不准占用公用通道。

六、爱护公共卫生人人有责，在商场内不准有随地乱扔乱吐、乱堆乱放、影响整个经营环境的行为。业户必须自觉维护和保持市场内的清洁卫生，门前卫生实行三包。不得乱扔瓜皮果皮及饭盒等杂物。业户必须按规定时间，将垃圾放在垃圾堆存放处，以便清洁人员统一处理。

七、本商场内禁止吸烟，违反者作书面检查并罚款人民币50元，情节严重者作停电处理。

八、营业时间在场内不准以任何方式进行赌博活动，如打扑克、打麻将等。业户在经营时间内不得在经营场所内高声喧哗、打闹、不得聚众闹事、不得从事与核准经营范围无关的其他活动。

九、经营者必须礼貌待客，文明经商，应主动为顾客调试商品，商品必须保证质量，遇有质量问题，必须保证退换，并应提供保修和维修服务。

十、为维护消费者利益，各业户必须遵守国家有关规定，守法经营，不得出售次货、伪货、冒牌货，如经查出，没收货品及送工商部门处理。

十一、未经商场管理处同意，不得擅自改装用电线路及电表，如需临装或加装，须向管理处提出申请，经同意后方可装设，违反者作书面检查并罚款人民币100元，没收安装工具和私装设备，严重者作停电处理。如发现偷电的商户，徐收电费外，一次性罚款500元，情节严重者，清除出场。

十二、经营场地内的商品归业户所有，实行自愿保险，费用由业户负担，发生重大事故造成损失后，由保险公司按规定赔偿。若业户不买保险，发生意外的重大损失时，商场有义务协助公安部门的调查，但不负责赔偿。

十三、为确保人身及财产安全，必须加强防火措施，严禁擅自用电熨斗、电饭煲等未经许可使用的电器用具。在经营商铺内，经营者应遵守国家有关法律、法规。严禁存放任何违禁品、易燃易爆危险品。若有违反并造成严重后果，概由经营者自行承担，触犯法律由有关部门追究其法律责任。

租户管理公约 篇7

王宝霞告诉记者，同致行郑州分公司是2016年年后才搬到郑州市郑东新区CBD商务内环中油新澳大厦的，之前在金水区未来路与金水路交叉口的曼哈顿广场。搬到这里，除因这里是赫赫有名的CBD，企业形象有所提升之外，还有一个原因，便是租金更便宜了。中油新澳大厦保安也向记者透露，特别是从2015年下半年到现在，亲眼看到搬进搬出的单位多出很多，“水牌”上的不少单位名称还未来得及换。

郑东新区CBD建于2003年后，当时政府专门划出一片地方建立中央商务区，可谓“奢华”。中油新澳大厦的规格，如今在写字楼中算中等偏上，因为建于十几年前，很多设施现在已经落后，但在建成初期，还属于高端。随着时代的变迁，现在已变得“默默无闻”。如今，新崛起的高铁站绿地中心、“双子塔”、美盛中心等新的高端写字楼，名气已经盖过了CBD，成为新的商务核心区的代名词。

采访之初，王宝霞向记者描述了写字楼演进的一些特征：首先是硬件设施越来越好，比如说绿地中心，高280米，有60多部电梯，而中油新澳大厦只有22层，仅有4部电梯。绿地中心设有票务中心、超市，还设有一个大型会议中心，供入驻企业使用。此外，还有智能化的网络，到这里办公的人，在楼下就可以直接签到，甚至还建有停机坪。王宝霞告诉记者，虽然写字楼越建越高端，但租户却越来越稀少，即使租金一降再降，也是如此。

现在的库存量需要70多个月才能消化完

郑东新区CBD的租金，目前甚至比市区还要低，原因很简单，这个老牌商务办公区内的写字楼出现了不少空置。CBD写字楼租金究竟处于什么层次？王宝霞指了指不远处的大“玉米棒子”说：“它周边写字楼卖2万多元一平方米时，它都卖到3万多元一平方米，卖价贵，自然租金也高，而现在的租金才2块多。从整体市场来看，CBD的租金不算高。”【这里需要明确一个概念，写字楼租金都是按每平方米每天价格计算，例如，价格是2元，意思是每平方米每天2元，如果是200平方米的空间，一个月租金（按30天计） = 2元X 30天X 200平方米 = 1.2万元。】

记者：为什么现在写字楼空置率这么高？

王宝霞：供应量太大，过剩。高铁站从2010年卖地开始，全部都是写字楼供应，随后都盖了卖出去了，就是租不出去。租不出去，租价自然就下来了。再一个是当前经济活力不行。特别是从去年开始，写字楼市场很不景气，特别难卖。有很多公寓，其实是办公产品，开发商把它们都隔成一间一间小标间，当成公寓住宅去卖了。因为郑州住宅需求一直比较旺，尤其是城中村大量拆迁后，很多人没地方住，所以才出现这种“商业”改居住的现象。很多项目都是这样，因为写字楼现在太难卖了。改成这种方式去卖，去库存会更快一些。但真正写字楼的库存量，要完全消化掉，按照目前的销售速度，需要70多个月。这种现象也并非郑州特有，全国很多二线城市大趋势都一样。

最直接方式，降价

记者：除了您说的这种当成公寓去卖，还有没有其他方法可以去库存？

王宝霞：最直接方式，就是降价。高铁区，写字楼价格比住宅要低，住宅已经每平方米一万三四了，写字楼大部分还在一万一二，只有少数几个，像绿地中心还比较贵。甚至还出现了不到一万的写字楼。我们前几年给住建厅做过一个课题，写字楼卖不出去，政府可以回购。回购后，可以做成创业型公寓，对外出租，这也是去库存的一种手段，具体不知道有没有人做，我们也只是提个建议。郑州目前并没有用这种方式去库存。

记者：目前市区写字楼情况怎样？

王宝霞：市区内也基本是这种情况。拿同一个项目来说，住宅开盘在9000元以上，而WE+公寓才卖7000多元。再比如升龙的项目，有大量的商业和写字楼，升龙城的住宅将近9000元，而写字楼是8000多元。正常情况下，商业写字楼应该是比住宅要贵，但是供应量太大了。住宅与写字楼价格“倒挂”现象，前几年都已经出现了。从全国来看，北京、上海这些一线城市好些，二线城市情形都差不多。在郑州，除了像CBD和高铁区这种成片成片的办公区域外，三环以内有好多综合体，也包含写字楼，供应量也很大。其他城市也基本是这种情况。

卖出去了，租客却又太少了

记者：郑州未来商业楼盘的供应量呈什么趋势？

王宝霞：我们是从2011年年初开始统计的，库存一直在涨，已经5年了，虽然中间有波动下降，但整体是上涨趋势。供应是远远大于成交，几乎每个月都是。从成交数据上看，2015年要比2014年好一些，其中大量成交是那种公寓性质的。为什么会出现这种情况，主要是因为城中村拆迁，很多人没地方住。

王宝霞告诉记者，因为郑东新区的写字楼2011年和2012年供应量很大，所以2013年、2014年、2015年郑东新区的写字楼项目价格没怎么涨，甚至还有小幅下跌。好一点的是，基本都卖出去了。买写字楼的，多是“不差钱的主”，有投资客，有企业买来自用，但前者占绝大部分。对开发商来说，把写字楼卖出去，自己的任务就完成了，对于投资客来说，买下写字楼只是迈出了第一步，关键是第二步，租出去赚租金，而现实往往是这最关键的一步停滞在了空中。郑东新区写字楼供应本就过剩，难以出租，而恰在此时，市区内也在不断“冒出”大量的“综合体”，“充实”着写字楼市场，局面更是雪上加霜。不好租，投资客就不愿再买，致使新进场的写字楼难卖，库存自然就越来越大。王宝霞说她接触过一些开发商，他们虽不说市场情况不乐观，但普遍比较着急。

王宝霞笑着对记者说：这种局面要想有所改变，应少规划点写字楼，少批点写字楼用地，或者说，减慢供地速度。2010年前后，都是成批往外推写字楼用地，才造成现在不好卖，即使卖了也租不出去的局面。此外就是降价。

大“玉米棒子”空置40%

随后，记者以租房名义，来到大“玉米棒子”了解出租情况。

大“玉米棒子”一共60层，高280米，办公区是5～35层，35层以上是超五星级万豪酒店。物业客服中心人员告诉记者，办公区入住率在60%左右，价格在每天3元/平方米左右。小房间每天是150～170元，大房间每天是330～370元，楼层越高，租金越贵。物业只是帮忙介绍客户，谈价格、签合同都是租户与业主商量，租金价格虽公示为3元，但客服人员多次向记者表示，可以和业主再谈。

记者粗算了一下，170平方米的房子，租金按3元/平方米计算，房租每月是1.53万元。而这个费用只是一部分，还有一笔不小的物业费。越高端的写字楼，物业费也越高，有时能占到租金的30%左右。而这笔费用，物业公司不管房子是否租出去，业主必须按时交纳，这也是后来记者在采访中介公司经理尹业彬时他说的，很多业主愿意主动支付中介费、愿意降价出租的一个原因。

去年一年租金降了30%

尹业彬是1+2联合不动产公司郑东新区区域经理，专业做写字楼租赁，对写字楼市场租赁变化情况有切身体会。因为做写字楼租赁开始较早，尹业彬说他们占了40%的市场份额。

记者：前段时间，全国住宅销售形势不错，各地住宅价格均出现了上涨，有没有带动写字楼价格上涨？

尹业彬：我认为这两者基本上没啥联系，住宅是刚需，买卖也多；而写字楼属于投资产品，如果住的房子都没有，基本不可能去买写字楼。写字楼市场分为一手和二手。新楼盘销售现在很低迷，因为投资客比较少，买来后不好出租。原来郑东新区CBD那一块租金能租3块多，这一两年基本降到2块多点，最近一年降了30%。一手写字楼销售价格虽也在降，但没有太大幅度，现在是特别不好卖。

记者：降价的原因是什么？

尹业彬：供应量太大。原来高铁站这里没有写字楼，最近这一两年才都集中交房，这是原因之一。再一个，最近这一两年经济形势不是很景气，倒闭的公司比较多，新开的比较少。再加上库存量越来越大，而租房子的人越来越少，形成了反差，不匹配。所以租金去年一年降了30%。在CBD那边，原先投资客6000多元买的，现在能租两三块，而现在1万多元买的，才租一块多。现在这一片（东风南路与金水东路交叉口）的写字楼都是一块多，降得特别厉害。

尹业彬告诉记者， 写字楼租金从2015年第二季度已开始降，第三季度和四季度降幅最大，不到一年降了30%。2014年CBD能租3.5元左右，现在基本在2元出头。东区高铁站基本不到2元，毛坯房甚至8毛的都有。

二手写字楼交易，卡在税费上

记者：听业内人说，即使租金在降，但租户还是来来去去更换很频繁？

尹业彬：的确是这种情况。其实有些公司也不想换，现在经济形式不景气，如果不是公司出现问题或倒闭，一般不会轻易换。因为重新找个地方比较麻烦，还得重新装修。

尹业彬说他们也一直为开发商的新楼盘做分销，但基本上没有成交量。而二手写字楼的转让，则卡在税费上。交易时，需要营业税5.6%，个人所得税20%，契税3%，土地增值税30%～60%等等，各种税费加一块，交易者不堪重负，真是“伤不起”呀。因为二手写字楼交易税费过高，所以交易几乎被冻结，没有成交量。如此高的税费，也导致接盘人几乎没有。“二手住房交易房管局整天排队，而写字楼这一块则没有。很多业主也愁，急着用钱，卖也卖不了。原来投资较早的投资客，现在还无所谓，因为当初买的便宜。一般投资写字楼的，都‘不差钱，都是这个圈里的人。少的持有几百平方米，多的则有上万平方米。”

记者：在您看来，租赁市场有什么趋势？

尹业彬：一时半会儿好不了太多，供大于求，因为郑州的写字楼数量在那放着呢，现在空写字楼特别多，达到一半以上，千玺广场应该是空得更多。市区写字楼租赁情况稍微好一点，现在是高铁站最差，空置率最高，这边体量也最大。估计三年以后会好一些，就看郑州经济能不能起来。经济形式好了，开公司的人多了，自然而然就把写字楼消化了。

已经到这份儿上了

对于住宅与写字楼价格“倒挂”现象，尹业彬这样解释：我们看着是“倒挂”，我认为它们两个没啥关系。住宅楼涨价，是因为供需。最近国家也推出一些新的购房措施，政策一推，买房人就多起来，摁不住，现在房价长得蹭蹭的。再者也跟城中村拆迁有很大关系。而写字楼降价，也是因为供需，一下子在郑东新区推出那么多写字楼，占到整个郑州写字楼数量的百分之八九十，再加上当前经济形势不好，价格肯定要降。

尹业彬接触写字楼有四五年，之前做二手房交易有三四年，做房地产行业已经7年以上了。他说：我们开始做写字楼租赁的时候，只有CBD有，这边还没有，这几年我们也是看着写字楼市场变来变去的。

尹业彬给记者讲了一种现象：本土公司选择写字楼的，2012年、2013年，做投资担保、金融的公司最多。在那个时候，也把写字楼租金给抬上去了。郑州的租金原来也没这么贵。抬上去之后，就难降下来。投资担保公司不行了，但业主的心理预期不会一下子下来，还提出每年按照多少比例递增。但是他们没想到，从去年开始“哗啦”一下子掉下来了。刚开始我们跟业主谈，业主肯定不同意。现在问业主两块钱租不租，业主啪一下子把电话挂了，他觉得你神经病。慢慢业主就清醒了。现在已经慢慢接受了，跟我们说，租出去，能还着我的月供，不让我掏物业费就行了。现在已经到这份上了。从去年下半年开始，明显感觉到租写字楼，做互联网的多起来了。自去年李克强总理提出“互联网+”后，确实现在变化特别大，从这一点来看，国家政策导向对写字楼租赁很有影响，政策倾向于哪一块，哪一块就会涌现出很多公司。

尹业彬认为，写字楼出租困难的原因，经济形势是主因，经济形势不好，开公司的人少，租户也就缩减。而这段时间，供应量又不断增大，结果显而易见。但二线城市和一线城市还不太一样，像北上广这些一线城市，经济规模大，全球的公司都往北京上海挤，估计受影响较小。而郑州目前基本靠本地公司支撑，从成交客户能看出来，少见台湾、北京、上海国际性大公司。

“我们接触的租户当中，多是本土公司小打小闹，租个一两百平方米、两三百平方米就够用了，大一点也就七八百平方米，真正租整层的比较少。如果有的公司搬出写字楼，多是干不下去，撤了。”尹业彬说。

从1+2联合不动产公司出来后，记者来到对面的绿地·原盛国际，从18楼走到5楼，看到几乎每层都空置着。

专业写字楼开发商：东区空置率40%多

楷林是专业做写字楼的，有一定行业口碑，在当下租赁市场不景气形势下，楷林的租赁情况如何呢？4月12日，楷林营销总监张彦欣接受了本刊记者采访。

记者：据您判断，当下写字楼市场租赁情况怎样？

张彦欣：郑州市场算是空置率比较高，供大于求。

记者：像楷林这样专业做写字楼的，情况怎么样？

张彦欣：我们的出租率也会相对降低一些。我们的客户有所不同， 40%是企业自用，投资客户较少。郑东新区一些写字楼，空置率已经达到40%多，将近50%，而我们的满租率能达到80%。

张彦欣告诉记者，写字楼后期的物业服务和运营管理很重要，那才真正考验出写字楼的功能。所以，写字楼对物业的依赖度比住宅对物业的依赖度要高得多。这也解释了不少投资客如果不把房子租出去，仅物业费一项支出就够“头疼”的原因。

记者：住宅因为最近国家政策利好，销售情况还不错，价格也有所上涨。而写字楼情况却有些惨淡，原因是什么？

张彦欣：最近也会有一些利好，“营改增”后，对那些买房的人会有一些好处。但真正对开发商来讲，并没有太大的利好。国家很多政策都是针对住宅制定的。我们的好多客户到银行贷款，银行的利率永远是在上浮的。

张彦欣告诉记者，高铁站附近的写字楼空置率很高，他们非常清楚，2013年前期开发的时候，已经有所预见。他认为在高铁站附近开发写字楼的开发商，很多没有做过写字楼，甚至连房地产都没做过，就开始去做写字楼了，专业性欠缺。再一个，集中出现这么多的写字楼，肯定是供大于求，一旦供大于求，产品又没有什么特色，不适宜客户的需求，就会空置。至于什么时候能出现转机，张彦欣笑着说：这个不好说。

写字楼就是它的“晴雨表”

作为专业的写字楼开发商，要在某个地方建写字楼，会考量很多方面，其中核心因素是要研究这个城市的经济发展。张彦欣说：我们要建写字楼的话，没必要看写字楼供应量、需求量这些问题，研究一下这个城市的经济发展、中小企业注册比例和活跃度就知道了，写字楼就是它的“晴雨表”。写字楼形式好，就说明当地经济好，写字楼形式不好，就说明当地经济不好。为什么？因为写字楼一定是跟企业家相关的。为什么三四线城市没有好的写字楼，原因就在这里。漯河没有好的写字楼，但是它有好的企业，但企业总部除了部分在漯河之外，其余大部分都在郑州，包括我们说的一些地市的上市公司，他们一些核心的部门都在郑州，因为省会城市它有一些不可替代的作用，企业走到最终，竞争的是人才、资金和信息。

张彦欣认为，郑州的大“玉米棒子”位置虽独一无二，但租赁情况并不好，原因与经济形势有关，他说：写字楼是用来给企业赚钱的，不是说简单来给企业使用的，因为写字楼成本会比住宅高。为什么那么多担保公司如雨后春笋般出现，后来一片一片地倒掉，这就是经济发展不提供产业支撑了，这一块就没有了生存土壤，没有生存土壤就没有钱，没有钱，就只能从好的写字楼搬走。

如何解决过剩？减少供地调整布局

4月17日，本刊记者电话采访了郑州大学教授杜书云，她是郑州大学房地产研究中心主任、郑州市房地产信息协会副会长，她从数据变化等多方面对写字楼现状予以了分析。

杜书云告诉记者，郑州从2010年开始，非住宅供给量已超过住宅。2011～2013年，对郑州来说，是这种现象比较突出的几年。她说：这么多年来，郑州在非住宅去库存方面花了大量力气，也有成效。但因为库存量过大，加上每年再累积增加，去库存就显得很慢。虽然现在从销售情况来讲有所好转，但还比较严重，主要表现在价格“倒挂”。

为什么出现这种现象呢？一个是多年来写字楼供给累积的结果，具体表现在2011年是个高峰，那一年是首次非住宅的供应量超过住宅。后来，在住宅限购的时候，对非住宅投资大大地推进了一把。这么多年来，尽管非住宅过剩，但是每年投资还有一定百分比增长，年年累积，愈发过剩。

杜书云认为，过剩的根因有两个：一个是从政府角度来讲，还是愿意往价格高的土地供应倾斜，导致商业用地供应过多；另一个原因，这几年经济发展放缓，消化写字楼的能力有所降低。

怎么解开这个困局？杜书云谈了自己的看法：源头上要调整供地结构，减少供地，到目前为止，从数据上看，郑州房地产投资结构里面还有写字楼，要想去库存，政府在供地结构上要减少非住宅用地供应，总量要控制。还要调整非住宅供地的空间布局，不能过于集中于某个区域，一看一些地方成为热点地区，就大批量供应，比如说高铁东站一带，那里曾是重灾区。写字楼和住宅不一样，需要与工作地点相匹配，目前高新区的非住宅用地供应量不足，而这边集中了不少企业，需求量还是不小的。另外，政府还要加强对房地产市场投资的引导。