开发区投融资建设

开发区投融资建设（精选8篇）

开发区投融资建设 篇1

新区开发建设的投融资规划研究

【摘要】

新区开发是一项包含规划、建设、管理等诸多环节的一项系统工程，涉及到征地拆迁、基础设施建设、市政公用设施建设、公共服务设施建设、城市经营等多个层面的问题。在城市新区开发建设过程中，规划不落实一直是制约一个城市发展的重要瓶颈，《城乡规划法》突出强调并明确规定了对行政行为的监督机制，物权法的实施更是为规划的落实上了一道紧箍。但是，分税体制改革后，地方政府通常靠土地供应收入平衡城市基础设施和公共设施的建设投入，面对巨大的发展压力和需要支付巨额的城市建设和运营开支，地方政府该何去何从？

【正文】

为了满足新区建设的投资需求，各地政府普遍采取吸引社会资本的办法提速城市建设，包括基础设施和公用设施的特许经营，通过土地综合开发解决城市配套建设问题等。但政府与投资人的合作往往存在很多问题，有些已经合作到一定程度却很难继续下去，究其原因有以下几方面。

一是政府与投资人之间的合作条件不明确，没有在合作之初把双方的权利义务说清楚，投资人在投资过程中如何获得回报的问题一直含糊其词；二是没有从根本上解决城市基础设施和公共设施的资金来源问题，政府采用了预支信用的办法，一旦政府信用不可再预支，双方的合作就会出现问题；三是双方在价值取向上存在分歧，政府要兼顾投资人、企业住户、居民乃至被征地农民等利益群体的合理利益，而开发商的目标是获取合理的回报和稳定的现金流，很难同时兼顾社会效益和公共资源的最优配置。在政府和投资人博弈的过程中，有时为了解决当前问题，政府不得不以牺牲公共利益为前提，导致了包括修改规划指标、调整建设用地的性质、滞后建设基础设施，弃建学校、医院等配套公共设施等“规划难落实”的问题。新区开发投融资规划的概念，即站在综合的角度，以新区规划为依据，对整个新区开发所涉及的基础设施和公共事业投资问题进行综合的分析，根据新区开发和项目建设需求，进行融资方式、建设和管理模式的选择，并为政府综合利用财政和市场力量，系统解决新区建设中的资金来源、投向、投放次序和回报方式等问题提供决策分析

新区开发建设的投融资规划方法，实际上是系统工程在新区开发上的应用。新区的开发和建设，是一个复杂的系统，从大的流程环节讲，开发过程包括了城市的土地一级开发、房地产二级开发、各类公用设施和公共服务设施的引入等；从主体分类来讲，涉及的主体包括一级开发商、二级开发商、市政府及市政府下属的诸多职能部门、广大的城市居民等；从政策层面，则涉及的内容更是纷繁复杂，包括规划政策、土地政策、环保政策、财政政策、投

资政策、税收政策、各类基础设施的建设规范、招投标法等。

这个系统实际上是由众多相互联系的子系统构成的，在新区开发中，开发商选择不同的子系统，投入产出模式也会不一样。开发商能够做好的，就是投入产出模式比较容易界定清楚、能够出经济效益的部分。其它一些子系统可能经济效益不明显，但社会效益很突出，这些事情应该由政府来做。

投融资规划方法的第一项工作，就是通过事权的划分，将新区开发这个大系统中，应当由投资人运作的子系统划分出来，事权说清楚了，子系统的投入产出模式以及与系统外部环境的关系说清楚了，双方的合作关系就能够比较清晰，有利于建立一个顺畅的合作机制。

投融资规划方法的另一个重要作用，就是从风险规避和资金统筹的角度，指导规划的实施。新区开发的最终成果，实际上是将规划从纸面变成现实，新区开发不同于单个地块的开发，风险要大得多，一是要面对很大的开发区域和投资量，二是涉及到各种不同性质的项目，先开发什么区域、后开发什么区域、每年开发多大的区域、各类项目启动的顺序等等，对于投资效率、融资模式、资金链的合理规划，都将产生重大的影响。投融资规划方法包含一套完整的规划分析和财务分析模型，在投资人与政府之间建立的分工和合作机制的基础上，结合新区的实际情况和对规划的详细分析，建立一套合理的开发时序，并运用财务分析模型对开发时序进行分析和调整，使投资人和政府对开发过程中，将要面对的投资强度、投资风险有一个清醒的认识，制定一套合理的财务规划方案，以确保新区开发的顺利实施。

新区投融资规划的动态分析模型主要包括基于土地价值评估的土地开发方案设计、基于经济分析和融资方式选择的资金平衡方案以及招商策划和运营模式设计等。在现实业务中，我们将根据不同的新区特性和客户的要求有所侧重。本文选择新区投融资规划中较为关注的土地开发方案设计、资金平衡方案和保障措施做一个简单阐述。

1、制定土地开发方案

新区的生存和发展是建立在通过土地开发和产业开发，实现新区区域资金平衡和资金循环上的。也就是说，新区开发的资金主要通过土地的预期收益和税收进行融资，因此，新区未来土地供应的收入，特别是其中可出让土地的实际收益是实现资金平衡的主要支撑。但传统的新区开发更关注与规划设计和项目建设两个阶段，往往忽视对土地开发时序和资金统筹的关注，使得大多数新区开发缺乏全面而系统的投融资规划，导致新区开发系统实现了局部最优却无法实现整体最优的局面。

新区土地开发其本身便是一个极端复杂的体系，具体的运作过程也由于新区所在地自然、经济状况不同而千差万别，新区土地开发方案的首要工作是梳理新区整体规划与开发思路、土地取得与供应计划等，然后再根据土地出让条件和土地出让收入的预测，对土地价值进行评估，明确土地出让条件和净地出让方式，合理安排土地开发时序，设计科学的土地开发方案，使土地价值得以体现，防止盲目开发。

2、明确资金平衡方案

这里的资金平衡方案主要是针对公益性项目所提出的，即通过合理规划，明确公益性项目建设资金的来源和回收方式，实现项目的投入产出的资金平衡。新区开发的主体在新区开发中，往往承担了大部分道路、文化体育场馆等公益性项目的投资，这些资产投入运营之后，本身不能收回投资，甚至不能通过运营自求平衡。投融资规划以资金和建设为主线，明确公益性项目的资金来源和回收方式，实现社会效益与企业效益、政府需要与企业能力之间的平衡，同时确保融资平台通过各种融资渠道获得资金来源之后，能够从经营性项目或者其他途径中得到回收。

3、提出新区投融资规划的保障措施

新区开发建设投资需求量大、投资回收周期长、且投资绩效还取决于区域经济总量的发展状况；另一方面，新区的发展对区域经济的发展具有模糊的经济贡献。在现实操作中，新区的土地使用规则和收费标准由政府主体制定，某些可经营的基础设施虽然由新区开发主体经营，但其定价标准也是政府主体意志的延伸与实现工具，土地价格及基础设施供应价格与成本的背离是现实存在的问题，这些都使得新区开发的利益循环应该有别于常规意义上的投入产出关系，需要上级政府在财政、政策上的支持以使它符合行之有效的经济运行逻辑。清晰的投融资规划，在城市政府、新区建设指挥部、新区建设投融资平台之间建立一个非常清晰的对话平台，保障措施作为新区投融资规划不可或缺的部分，为上级政府的财政倾斜的政策的制定提供了参考依据。

新区开发是一个集规划、资金筹集、招商策划、运营管理等方面的综合运作过程，而且规模较大，往往是集一个城市或地区之力进行，科学合理的投融资规划不仅仅能使新区开发从传统土地开发的粗放型开发思路，向各类资源整合的集约型开发转化，还能使政府从注重政府政绩转变为注重城市经营的实效，提高新区开发建设的集约化与效益化水平与质量。因此进行新区开发之前，需要有专业的机构或团队对新区开发的投融资各方面进行整体设计，才能做好全程的高效运营。

开发区投融资建设 篇2

通常而言, 开发区资金来源主要有四个途径:财政税费、信贷融资、证券融资、项目融资。根据资金来源途径的不同, 融资主体又各有不同, 政府、银行、企业、证券市场都可以成为融资主体, 但是最终都要由广大居民“买单”。所以选择有效的融资模式对政、企、银、券、民来说都是一件意义重大的事。

本文重点讨论分析银行信贷资金、资本市场融资、外商投资、国有资金 (资本) 投入、发行企业债券、PPP模式六种融资模式, 分析其可行性、适用性, 并提出一些行动建议。

一、银行信贷资金

银行信贷资金始终是我国各开发区发展建设的主要资金来源之一。我国的开发区基本上是在中央财政没有任何直接投入的情况下建设发展起来的, 各开发区政府除了以积累资金滚动发展和争取各种优惠政策以外, 争取银行信贷资金的支持开发区政府必然的选择。开发区政府主要应该做好以下几个方面的工作。

第一, 加强银行与开发区政府层面的银区合作, 创造宽松的金融环境, 为开发区建设发展筹措资金, 特别是中长期建设资金。

第二, 积极推动银企之间的合作, 通过财政贴息、担保、信用贷款等措施, 疏导融资渠道, 为基础设施建设创造宽松的资金环境。

第三, 充分发挥担保机构的市场作用, 通过贷款补贴等方式支持贷款担保机构的业务, 撬动更多的银行贷款进入基础设施建设。

第四, 与银行合作开展各种融资模式的创新尝试。

二、资本市场融资

从目前的资本市场的形势来看, 开发区要在资本市场融资难度加大, 同时融资成本也会提高。国家的体制改革对各开发区提出了新的管理体制方面的要求。在这样的前提下, 开发区内企业要完成上市融资的任务对企业的资产和运营都提出了更高的要求。因此, 对是否从市场融资各开发区应根据自己的现实情况做出更理智的选择。

预备上市的企业要有好的项目储备, 稳定而有竞争力的管理团队, 科学透明的管理模式, 出色的市场业绩。从操作上来说, 上市融资也是最透明、难度最大的一种融资模式。当然, 困难、风险与收益也是成正比的。

目前我国部分高新区已有多家公司上市成功, 对开发区内的基础设施建设做出了相当大的贡献。

在考虑资本市场融资方面可以努力做好以下几项工作:

第一, 充分利用国内资本市场的发展机遇, 推动更多企业上市筹资, 积极引入中介机构, 开展各项前期工作, 力争为开发区企业上市抢得先机。支持企业做大做强, 在条件成熟时可直接或间接上市融资。此外, 还要积极引导现有的上市公司用好、用足上市资源, 利用相对宽松的融资渠道, 扩大再融资。

第二, 抓住机遇, 加大资本运作力度, 充分利用海外资本市场, 为开发区基础设施的建设和发展筹措资金。海外资本市场, 特别是香港和新加坡创业板的复苏, 也为上市企业融资提供了发展机遇, 我们要借助海内外知名中介机构, 推动企业海外上市融资。

第三, 充分利用我国债券市场发展机遇, 进行债券融资。2004年, 新的企业债券管理办法出台, 我国债券发行由审批制向核准制过渡, 只要企业符合条件都可能通过发行债券筹集资金。

第四, 利用资本市场发展以及日益增多的各种创新融资模式, 大胆尝试诸如信托投资基金、企业可转换债券等新的融资方式, 多渠道筹集资金。

第五, 充分利用开发区的政策优势和资源优势, 加强产权交易市场建设, 搭建产权交易、流动平台, 积极营造市场环境, “筑巢引凤”, 吸引海内外的战略投资者、风险投资基金和产业投资资金与园区内“智本”相结合, 共同投资、发展。

三、外商投资

外商投资开发区基础设施建设分为两种情况:一种是直接投资区内的基础设施建设, 比如新加坡直接投资建设的苏州工业区;另一种是想要进驻开发区的外资企业, 由于投资区内基础设施建设可获得相应的优惠政策而投资建设基础设施。

利用外资进行基础设施建设是可行的。利用外资已经成为开发区项目融资的常用手段。比如北京开发区的污水处理厂的建设就采用总公司与美国公司合资的模式。但是, 外资对项目是挑剔的。如果要得到外资的支持, 政府一定要给予一个稳定收益的担保。因此, 利用外资只能就具体项目进行, 融资没有连续性, 不能作为一个融资平台加以考虑。

四、国有资金 (资本) 投入

国有资本直接投入的资金来源主要包括:国家、省市专项基金、地方财政可支配财力、国有资产经营利润、国有土地经营收益等方面。

五、发行企业债券

开发区发行企业债券虽然审批手续复杂, 受国家和地方的双重制约, 但是已经有发行成功的先例。苏州工业园区以及科技部指导的几个高技术开发区都曾做了尝试, 效果很好。企业要发行企业债券, 除自身对项目进行周密策划以外, 需要政府在审批手续上给予支持, 具有一定的难度。目前, 苏园建债的利率已经到了5%, 融资成本有走高的趋势, 但仍比贷款成本低。

选择发行企业债券也就意味着选择了有相当难度的融资模式。从审批手续的申报到具体项目中遇到的土地资源操作上都不是开发区自身能完全解决的。但是, 选择发行企业债券融资, 对开发区融资平台的持续融资能力是很好的保证。原因在于, 要保证融资平台的持续融资能力, 就要使企业自身具备持续的“造血”能力。企业自身“造血”能力的形成, 是在有效利用政府的资源支持并借助开发区自身的市场形成的。企业持续“造血”能力是通过对融资平台操作方式进行不断复制实现的 (即选择下一个目标项目, 做相同的发行操作) 。苏州园区的经验已经充分说明了这一点。

六、PPP模式

PPP模式适用于投资额大、建设周期长、回收见效慢的项目, 主要集中于铁路公路、桥梁隧道等交通部门, 电力煤气等能源部门以及电信网络等通讯事业。因此, PPP模式在我国有广泛的发展前景, 它的引进和运用对于改善开发区的基础设施建设中的“瓶颈”状况有着重要的作用。

由于多年以来, 我国基础设施建设都是采用政府财政拨款的单一模式, 同时在法律上对于民间资本和私营企业参与公共基础设施建设还缺乏明确的规定, 因此, 现阶段PPP模式在我国基础设施项目中的应用需考虑以下几个问题。

(一) 转变开发区政府角色

我国以往由财政投资支持基础设施建设的模式己经越来越不能满足日益发展的社会经济的需要, 而且政府在基础设施建设中存在诸多如效率低下等弊病, 因而开发区政府在基础设施提供中的角色迫切需要改变。政府应由过去在基础设施建设中的主导角色变为与私营企业合作提供公共服务中的监督、指导以及合作者的角色。在这个过程中, 开发区政府应对基础设施建设的投融资体制进行改革, 对管理制度进行创新, 以更好地发挥其监督、指导以及合作者的角色。

(二) 加快制定专门的法律法规

即PPP模式是国际上比较通行的建设基础设施的方式之一, 随着我国金融投资领域和建筑市场的进一步开放, 国外的大型财团和企业必然会更多地以PPP模式参与我国的基础设施建设。政府在与他们的谈判与合作中, 所遵循的不仅有国内的法律和法规, 同时也要遵循国际惯例。而我国目前一方面没有专门针对PPP模式的法律法规, 另一方面现有的法律法规条文对于以PPP模式运作的项目还存在诸多的限制因素。在这一过程中, 政府应该行动起来, 在立法制度上有所突破, 加快制定专门的法律法规, 修改现有法规中影响PPP模式应用的条款使其适应这一形势的发展。

(三) 积极制定完整的推动方案

PPP模式在发达国家已经得到了广泛的应用并获得了成功, 从他们的经验来看, 政府的积极推动是国际上比较通PPP模式能否顺利推行的关键, 也是项目成功的关键, PPP模式在我国才刚刚起步, 因而政府应该认真研究PPP模式以及其在我国的应用前景, 以国外的先进经验为基础, 积极制定完整的推动方案, 在国家政策或开发区政策上给予鼓励, 支持PPP项目在开发区的应用。

伴随着PPP模式在我国基础设施建设中的应用, 国内的私营企业和私人财团应该抓住这个机遇, 积极与政府合作, 参与基础设施建设项目。在PPP模式下的项目融资中, 参与的私营企业除了国内企业, 还包括一些国际企业和财团。

摘要：招商引资是开发区增量经济资源的重要来源之一, 而良好的基础设施是吸引投资者的重要因素之一。如何拓展融资渠道、丰富融资手段, 推动开发区基础设施建设成为发展开发区的一个关键问题。文章重点讨论银行信贷资金、资本市场融资、外商投资等六种融资模式, 分析其可行性、适用性, 并提出一些行动建议。

关键词：银行信贷资金,资本市场融资,外商投资,国有资金 (资本) 投入发行企业债券,PPP模式

参考文献

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[4]、程谦.PPP融资合作方式:公共项目建设投融资方式的新思路[J].四川财政, 2003 (5) .

开发区投融资建设 篇3

摘要：经济开发区在经济发展中占有特殊而重要的地位，为推动社会经济发展的引擎，培育重点和新兴产业，以及孕育商机促进就业具有重要的促进作用。本文基于政府视角通过参数估计对开发区产业发展阶段进行深入的研究，构建了参数估计模型，解决了产业开发中的资金结构失衡等问题，为政府制定产业投融资规划提供宏观指导。

关键词：高新开发区；参数估计；投融资规划一、引言

进入21世纪后，知识经济和经济全球化的步伐明显加快，各国更加认识到，促进结构调整和技术进步，发挥科技创新的支撑作用，是克服增长瓶颈、实现经济可持续发展的根本所在。但是由于高新区自身特点以及外部诸多的困难制约了其他发展，尤其是融资的困难。郭玮（2013）我国高新区企业融资结构单一，其中以自有资金位子的内源融资占比高，外源融资比例较低其中以银行贷款为主。

高新区是高新技术产业和新兴产业的集聚地，也是各类投资资金汇集的焦点，大批产业技术创新在资金的扶持和培育下在这里得到发展。也因此，开发区在产业发展投融资模式上具有与传统产业相比不同的突破性和差异性，通过构建模型的方法引导产业发展投融资，其目标主要体现在：1）投融资规划要契合开发区的产业发展特色；2）投融资规划所提供的指导需带有一定的量化特征；3）投融资规划体系需科学合理，并具有可操作性。

二、参数估计方法建模的基本思路

通过参数估计方法构建开发区产业投融资规划模型基于以下三个步骤实现：

1、梳理产业投融资方式和渠道，构建各渠道间关系

融资方式和融资渠道是组建投融资规划体系的基本要素，它的通畅性和完善性直接影响着开发区产业发展的效率和健康度。美国硅谷、日本筑波、印度班加罗尔等世界著名开发区的经验告诉我们，优厚而便利的融资渠道将为开发区的迅速发展奠定坚实的基础。

2、通过基础资料总结和数理统计处理，进行参数测算

研究的重点是基于对资料和数据的处理，对融资渠道中各项成分的比重进行科学合理的估计，这种参数估计的方法将开发区产业投融资策略提升到具体量化的层面上，对于政府制定开发区宏观指引性政策以及构建适宜开发区内产业发展的融资环境都具有重要意义。

3、整合参数估计结果，对参数估计模型进行分析和讨论

参数的估计可能因为开发区地域的不同、环境的差异、时间的变化产生一定的波动，但这些波动因素不会掩盖参数的一般性。在规划制定阶段，重在通过统计分析方法处理相关资料数据估计参数指标；在规划实施阶段，则要关注参数运作的效果，进行适当的调整和修改。

三、基于参数估计的高新区产业发展投融资规划模型

（一）、参数估计模型的函数表示

参数估计模型可表示为：

C=f（p，l，v，s，b）·T

其中工业总产值（T）可以是开发区的总体规划指标，也可以是某一时期内的增量指标。若为增量指标，模型研究的就是某一时期内的投融资规划，依据增量指标的不同和产业发展阶段的差异，输出的投融资规划也会不尽相同。

（二）、模型参数设定、测算

在产业投融资渠道基础上，要完成模型的参数估计，需要对以下参数进行测算：

1）、资产产值率（p）：是指开发区内工业总产值与区内企业年末总资产的比例，衡量了资产对工业总产值的拉动效率，模型中用于确定总融资需求。

2）、资产负债率（l）：是指开发区企业年末负债与资产总额的比例，衡量了企业的整体负债水平和风险水平，模型中用于确定总融资需求中债权和股权的比例。

3）、风险投资比（v）：是指风险机构投资在开发区企业股权融资中的占比，用于确定风险投资占总融资需求的。

4）、风险投资与股票融资比（s）：是指开发区企业风险投资总额与股票融资总额的比例关系，用于确定股票融资占总融资需求的比例。

5）、贷款与债券比（b）：是指开发区企业贷款总额与债券发行总额的比例关系，用于确定金融机构贷款和债券发行占总融资需求的比例。

四、政策启示

利用参数估计的方法构建开发区产业投融资规划体系、指导开发区产业发展投融资，既有总体结构估测的宏观性，也有参数差异性调整的微观性，两者相结合为政府更准确地制定政策、投入资金提供了重要促进作用。

1.强化政府产业扶持，推动中小企业发展

开发区拥有大量处于成长期和扩张期的科技型中小企业，但这些企业创设之初却容易面临资金短缺和融资困难等问题。因此，建议政府强化产业扶持政策，通过基金直接支持和政策间接支持相结合的方式，引导高新技术产业化，鼓励企业技术创新，推动科技型中小企业健康发展。

2.疏通间接融资阻碍，搭建融资对接平台

建议政府采取措施疏通企业与银行间的融资阻碍，通过担保和贴息等方式缓解中小企业的融资困境，减少信贷市场中的逆向选择问题。同时，政府可以引进创业投资服务中心，为企业提供具有针对性的融资咨询和建议，建成多方位、专业化的投融资服务体系。

3.完善融资体系配套设施，鼓励资本市场直接融资

在建立开发区产业投融资体系的基础上，政府还应注重相关配套设施的完善，这主要包括了信用评价体系、信贷担保机构和中介服务结构的建立和健全，积极打造良好的融资环境。（作者单位：贵州财经大学）

参考文献：

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[2]中国风险投资研究院.2013中国风险投资统计年鉴[M].中国统计出版社.

[3]郭玮.关于构建高新区融资体系的思考[J].经营管理，2013（24）.

[4]丁孝智，郝敏.国内高新区产业发展服务体系建设的理论探索[J].肇庆学院学2013（6）.

开发环节融资涉税风险分析 篇4

【案例5-1】

香港设计公司乙公司为甲房地产公司提供概念设计服务，甲房地产公司需要支付人民币1000万元，乙公司共计派员来内地一次，时间为2012年2月1日～2012年2月18日。问题 乙公司如何缴纳增值税？

（财税〔2016〕36号附件1）第六条规定“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外”，和第二十条规定“境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率”，因此，应由甲房地产公司代扣代交增值税，缴纳增值税=1000/1.06×0.06=56.60万元。由于境外企业在中国无法认定为小规模纳税人，无法适用简易征收3％的税率，只能按照6％的税率交纳增值税。

问题：乙公司是否需要在中国境内缴纳企业所得税？

根据《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》及其议定书，派雇员构成常设机构的标准是“以在任何12个月中连续或累计超过183天的为限”，超过183天构成常设机构，不超过183天不构成常设机构。由于乙公司共计派员来内地一次，时间为2012年2月1日～2012年2月18日，不超过183天不构成常设机构，因而乙公司在中国境内不需要缴纳企业所得税。

通常情况下，聘请的境外设计公司以美国、日本、德国、中国香港为主，这些国家或地区与中国内地都签订有税收协定或税收安排，提供的概念设计派员来中国内地时间较短，不会构成常设机构。一项业务应先根据境内法规判定纳税义务，然后当事人根据税收协定申请享受税收协定待遇，申请减免税。在实践过程中，有一些税务机关通过不受理减免税申请来侵害纳税人享受税收协定待遇的权利。第二节 甲供材的避税空间

甲供材是指建设单位和施工单位之间材料供应、管理和核算的一种方法，即房地产开发商在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时，开发方为甲方，合同中规定该工程项目中所使用的特定材料由甲方（开发方）统一购入，甲方（开发方）根据施工图计算施工所需的材料量，列出材料供应清单，各个施工单位根据工程进度预算所需要的材料量提前上报计划，开发单位统一购入管理，在工程款结算时将这部分材料款从结算总额中剔除。

【案例5-2】

甲公司是一个特级资质的建筑集团公司，注册地在N市H区，具有丰富的建筑经验，是许多著名地产商的总包单位，在与房地产公司接触的过程中，学习了房地产开发的间接经验，因而自己组建房地产公司乙公司进行房地产开发。从整个集团层面，建筑商与开发商合二为一，同时建筑公司的管理能力很强，许多部门都是一套人马两块牌子。问题：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？ 1．营业税制下处理（1）政策规定。（简称《营业税实施细则》）第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。第十六条规定两条例外原则，即细则第七条规定与装饰劳务，下面对细则第七条与装饰劳务进行分析。

《营业税实施细则》第七条规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。国家税务总局公告2011年第23号对《营业税实施细则》第七条又进行了更加详细的补充规定。装饰劳务不适用于《营业税实施细则》第十六条，是因为对装饰劳务有的特殊规定。财税〔2006〕114号规定：“近期，上海市地方税务局报来《关于上海百安居装饰工程有限公司以清包工形式开展的家装业务征收营业税问题的请示》（沪地税流〔2006〕41号），反映上海百安居装饰工程有限公司以清包工形式提供的装饰劳务在征收营业税时存在重复征税问题。经研究，现将纳税人以清包工形式提供装饰劳务的营业税问题明确如下：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。”

因而营业税对于装饰劳务、建设方提供的设备、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为存在优惠，营业额可以不包括装饰中的甲供材料、建筑方提供的设备及自产货物的金额。（2）处理原则。根据以上分析，对于设备、装饰中的材料、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为应该采用甲供的方式，由房地产公司签订采购合同，以减少总包方的营业税，从集团层面实现节税。其余的材料、物资、动力可采取总包方采购的方式减少管理成本。

（3）操作关键点。

1）设备与材料的区分。对于设备与材料的区分标准，江苏、山东等省发布了省级的文件进行明确，如苏地税规〔2011〕11号文件对设备与材料的区分进行了原则性的规定，更详细的规定只能参照GB/T 50531——2009，但是GB/T 50531——2009也没有穷尽所有设备与材料的区别，仍然需要与主管税务机关沟通。

2）装饰与其他建筑业的区别。国税发〔1993〕149号规定：装饰，是指对建筑、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。这仅是一个原则性规定，实际操作中无法掌握。

《建筑法释义》规定：建筑装修活动，如果是建筑过程中的装修，则属于建造活动的组成部分，适用本法规定，不必单独列出。对已建成的建筑进行装修，如果涉及建筑物的主体或承重结构变动的，则应按照本法第四十九条的规定执行；不涉及主体或承重结构变动的装修，不属于本法调整范围。此外，对不包括建筑装修内容的建筑装饰活动，因其不涉及建筑物的安全性和基本使用功能，完全可以因使用者的爱好和审美情趣的不同而各有不同，不需要以法律强制规范，因此本法的调整范围不包括建筑装饰活动。因而根据《建筑法释义》，一次性完成的装修，属于建筑；不涉及建筑物的安全性和基本使用功能的装修，属于装饰；涉及建筑物的主体或承重结构变动的，属于建筑。

在实际操作过程中，部分税务机关参考《国民经济行业分类（GB/T 4754——2011）》《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》中对装饰的分类进行区分。根据《国民经济行业分类（GB/T 4754——2011）》，建筑装饰业指对建筑工程后期的装饰、装修和清理活动，以及对居室的装修活动。《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》，对建筑工程分部工程、分项工程划分分类如表5-1所示。表5-1 建筑工程分部工程、分项工程划分表 《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》对装饰的外延做了更多的定义，江苏某市的税务机关就是以《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》中关于装饰业的列举项目作为装饰业的实际操作标准，对于外墙的面砖、幕墙都作为装饰材料处理。

3）提供建筑业劳务的同时销售自产货物。自产货物必须由供货方提供其主管国税机关出具的自产货物证明；同时必须在合同中分别注明货物与建筑业劳务的金额。部分省份税务机关（如湖南省地方税务局公告2011年第3号）要求销售自产货物同时提供建筑业劳务方必须具有建安资质。

2．现增值税规定

营改增以后，甲供材不再是困扰如何计税的焦点。由于建安、不动产适用的增值税税率都是11％，材料、设备、动力适用的增值税税率一般为17％，典型的低征高扣，从保证工程质量的前提下降低税负的角度出发，房地产公司和建筑企业都会倾向于材料、设备由自己采购，是否实行甲供材、甲方采购哪些材料、多少材料，是甲乙双方博弈、谈判的一个重点（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（七）项规定，“1．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。2．一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程”，即在有甲供材的情况下，作为承建方的建筑企业可以选择简易计税方法，按3％的征收率计算缴纳增值税和开具增值税专用发票。甲方供应多少材料才是甲供材，国家税务总局的答复是只要甲方提供了材料或者动力如电力等，不论数量、金额多少，都是甲供材。虽然建筑企业可以选择简易计税，但还得看甲方是否同意。显然甲方不愿意接受乙方开具的3％增值税专用发票，会要求乙方提供11％的专用发票；而乙方由于可以抵扣的进项税额少了，税负也会上升，这样双方必然就如何平衡进行协商，最终才能达成一致。营改增之后，不少房地产公司都增加了2％～5％的工程价款给乙方，以取得11％的专用发票。问题：简易计税和一般计税孰优孰劣？ 这个问题没有统一的答案，只能说整体税负低的好、不含税成本低的好。不同公司的相同业务、同一公司的不同项目、同一公司同一项目的不同时期，受管理水平、资金周转、销售情况、采购进度等各方面因素的影响，其增值税税负都可能不同。所以，只能具体情况具体分析。

简易计税的特点是计算简便，核算简单，税负率就是征收率，不能抵扣进项税额。一般计税的特点是计算麻烦，核算复杂，税负率不固定，可以抵扣进项税额。它们区别的关键就是进项税额能否抵扣。简易计税的增值税其实和营业税没有什么区别，重复征税的问题一样存在。如老项目，营改增后按简易计税的情况下，建筑企业按3％计税，房地产企业按5％计税，房地产企业并不能抵扣承建方的3％，取得了专用发票也不行，和营业税一样存在重复征税。但在这种情形下并非简易计税就没有一般计税好，如果一般计税的税负高于3％或者5％，当然简易计税划算。在案例5-2中，税负要从整个集团层面来考量，建筑公司的销项税额就是房地产公司的进项税额，集团层面进销相抵，关键在于其他进项税额的取得和销售毛利的大小。

问题：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？ 根据《GB 50300——2002建筑工程施工质量验收统一标准》，外墙面砖、门窗、幕墙都属于装饰材料，甲集团所在地H区的主管税务机关采信甲集团的主张，对该部分甲供材没有征收建筑方营业税。但笔者在另外一个城市，相同的情况，主管税务机关认为一次性完成的装修，属于建筑，外墙面砖、门窗、幕墙都不属于装饰材料。税收并不是科学，受主管税务机关的自由裁量权影响而具有不确定性再次得到验证。第三节 借统还的法律形式

接案例5-2，2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿元，然后转贷给乙房地产公司使用。当年甲集团公司产生600万元银行利息费用，甲集团公司向乙公司收取600万元利息。

问题：甲集团公司向乙公司收取600万元利息是否缴纳营业税？ 根据国税函〔1995〕156号文件第10条，“不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按‘金融保险业’税目征收营业税”，在一般情况下，甲集团公司向乙公司收取600万元利息会被认为是转贷行为，按“金融保险业”税目征收营业税。问题：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？

财税字〔2000〕007号规定：对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。再根据国税函〔2002〕837号：（〔2002〕中农财字第114号），申请对其所属企业从集团公司取得的银行信贷资金支付的利息在税前全额扣除。经研究，现就有关问题通知如下：中国农业生产资料集团公司为进一步完善现代企业制度，加快公司集团化经营战略的步伐，不断提高集团公司信贷资金管理水平，准备逐步实施“集团公司统一贷款，所属企业申请使用”的资金管理模式，以改变原实行的‘集团担保，各自贷款’模式带来的种种弊端。即中农集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算。集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。因此，对集团公司所属企业从集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受《企业所得税税前扣除办法》第三十六条“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除”的限制。凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。

因而以集团公司名义统借统还，集团中的核心企业将贷款资金转贷给最终用款公司并收取的利息，免征营业税。曾经接触过三个案例，都以统借统还的名义免征营业税，但是操作方法差异较大，甚至有税务机关认为统借统还只是针对国有企业的特殊优惠文件，民营与外资企业不属于适用范围。但是没有一份统借统还文件做了以上限定，明确统借统还规定仅适用于国有企业。一些省级地税机关根据工商企字〔1998〕第59号的相关规定认为，最被接受的统借统还需要满足以下条件。

（1）企业集团需要满足以下条件：企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司；母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上；集团成员单位均具有法人资格；集团公司名称上有“集团”字样。

（2）统借统还人是集团公司核心企业。核心企业的认定，可以根据收入、资产、利润、人员等指标。

（3）集团公司实行资金统借统还制度。（4）借款利息必须平进平出，不得加价。在案例5-3中，甲集团公司满足（1）（2）（4）项的规定，甲集团公司将已经实施的统借统还制度制成了文件出台，并且通过集团内资金统借统还合同约定每笔资金的借款与转贷的对应关系，经过沟通，获得了当地税务机关的认可。风险提示

统借统还在国家层面没有明确而详细的规定，因而要特别尊重各地税务机关的规定与征管习惯，如山东省地税转发的《国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知》（鲁地税函〔2004〕184号）规定：企业集团或集团内的核心企业（以下简称企业集团）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，凡同时符合以下条件的，属于统借统还贷款业务，对企业集团向下属单位收取的利息不征收营业税：（1）企业集团的贷款必须是从金融机构借入的款项；（2）贷款使用单位必须是企业集团所属母公司、子公司、参股公司以及其他成员单位；（3）企业集团向下属单位收取利息的利率不高于支付给金融机构的借款利率。其中并没有将工商企字〔1998〕第59号中关于集团公司的一些细则规定作为集团内资金往来满足统借统还的形式要件，但是越来越多的税务机关倾向于将工商企字〔1998〕第59号的规定作为满足统借统还的条件，以减少满足统借统还的企业数量。

问题：如果营改增后发生统借统还，是否需要缴纳增值税？

（财税〔2016〕36号附件3）第一条第（十九）项规定：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

统借统还业务是指：

（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。

（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

统借统还业务，只要不高于（低于或等于均可）支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，即可免征增值税。该利息收入还可以开具免税发票，用作利息支付凭证。第四节 母子公司往来涉及的流转税

【案例5-4】

2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿元，然后转贷给乙房地产公司使用，同时从丙公司抽调资金2亿元给乙公司使用。当年甲集团公司3亿元流动贷款产生600万元银行利息费用，甲集团公司与丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三家公司的企业所得税税率为25％，也不享受税收优惠。

问题：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？

关联公司资金往来而不收取利息，是房地产集团公司的常态。但是经常有税务机关认为，《中华人民共和国税收征收管理法》（简称《税收征管法》）第三十五条规定：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（1）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（2）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；（3）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（4）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；（5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。根据第6项“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”可以认定，关联公司资金往来不收取利息不符合独立交易的原则，交易价格为零，属于一种利益输送，适用“计税依据明显偏低，又无正当理由的”，应该核定营业税与企业所得税。

1．营业税

（1）征税范围。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第三条：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。营业税的征税范围是有偿提供应税劳务，同时第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为。

以上条款清楚表明，视同销售行为征收营业税只适用上述两种情形。营业税就列举行为征税，无偿融通资金行为不属于所列举行为，没有征收营业税依据。

（2）纳税义务时点。《中华人民共和国营业税暂行条例》（简称《营业税暂行条例》）第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。《营业税实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

因而营业税的纳税义务时点为收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，由于丙公司没有收取款项，那么丙公司的纳税义务时点只能是“书面合同确定的付款日期的当天或者应税行为完成的当天”。丙公司未与乙公司签订收取利息的合同，也没有进行贷款行为，因而丙公司不具有纳税义务。在税收实践中，许多税务机关滥用税收的征管权，对相当一部分的房地产公司核定了营业税，企业财税人员由于缺少税法的基本功，不知道依据税法与税务机关进行沟通，企业增加了冤枉税。

（3）实体法与程序法如何协调。税务机关通常还会认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条规定：纳税人与其关联企业之间的业务往来中，融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，税务机关可以调整其应纳税额。

从我国税收实践来看，《税收征管法》与《营业税暂行条例》均属于法律法规，一个属于程序法，另一个属于实体法。但从法律惯例来说，具体计算征收税款一般适用实体法，程序法是为保证实体法实施而设立的，实体法是目的，程序法是手段，直接采用《税收征管法》规定计算征收税款，而无视实体法明确规定，并且通过程序法修改实体法的实质内容，违反了司法实践的原则。

2．企业所得税

根据国税发〔2009〕2号第三十条规定：实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。在案例5-4中，甲、乙、丙三家公司的企业所得税税率为25％，也不享受税收优惠，因而丙公司与乙公司的资金往来没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，因而属于“原则上不做转让定价调查、调整”范围，税务机关以程序法《税收征管法》改变实体法的实际内容，违反了税法的原理，也属于为了增加税收而进行的滥用税法解释权。

问题：若营改增后发生该行为，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值税？（财税〔2016〕36号附件1）第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。丙公司向乙公司无偿提供贷款服务，需要视同销售缴纳增值税。如果是公司股东个人提供的无偿贷款，由于股东是自然人，不是个体工商户，则不需要视同销售缴纳增值税。问题：甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？

税务机关往往认为，根据《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，与取得收入直接相关的支出，可以在企业所得税前扣除；甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用属于与甲集团公司不直接相关的支出，因而不可以在企业所得税前扣除。这是现在的房地产公司税收实践中经常遇到的问题。

根据国家税务总局公告2011年第25号第四十五条规定：企业按独立交易原则向关联企业转让资产而发生的损失，或向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失，准予扣除，但企业应作专项说明，同时出具中介机构出具的专项报告及其相关的证明材料。由于向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失，准予扣除，因而向关联企业提供借款属于与生产经营直接相关的行为，税务机关以不直接相关为由不让甲集团公司对600万元银行利息费用进行企业所得税扣除，与国家税务总局公告2011年第25号是相互矛盾的。

开发区投融资建设 篇5

一、房地产融资渠道概述

房地产行业作为资金密集型行业，融资方式可分为两大类：一类是间接融资，主要是银行贷款；二类是直接融资，包括四小类：一是传统债券类，二是私募股权和IPO、再融资在内的传统股权类，三是非标类，主要模式为信托、券商资管通道、私募基金等；四是创新型融资方式，以房地产资产证券化为代表，主要产品为ABN、ABS及REITs。

2006～2009年，房地产行业以间接融资(包括银行贷款及非银机构贷款)为主;房地产企业自筹及直接融资资金包括自有资金、股票融资、债券融资、房地产信托、国内其他融资和海外其他融资等,呈现出多元化的特点。

2010年以后直接融资(包括股权融资、债券融资、非标融资及资产支持证券融资等)逐渐取代间接融资渠道，成为房地产企业的主要融资来源。

二、2006年以来房地产行业各发展阶段及其主要融资工具变化

1.2006～2009年，银行贷款为房企主要融资渠道，国内股权融资昙花一现，公司债券开始兴起

2006～2009年，我国房地产投资年增长约30%，房地产企业融资需求旺盛，而当时我国房地产融资体系主要是以银行信贷为主的单一格局，导致信贷规模暴增。

资料来源：大公国际信用评级集团；作者：刘蔚 由于融资渠道过度单一，导致房地产业的发展严重依赖于银行信贷政策，并带来银行贷款结构风险。此时，恰逢美国金融危机，促使监管机构开始严控房地产开发贷款，房地产业纷纷开始探求多元化融资渠道，公司债券开始兴起。自2007年证监会发布《公司债券发行试点办法》规定A股上市公司可发行公司债后，房企公司债券融资平台被充分利用。

2007年我国股市处于牛市，溢价率较高，房地产企业纷纷上市并通过定向增发直接融资。

2.2010年～2013年9月，房地产进入一轮长时间调控，房地产信贷受控，房企国内股权融资及债券融资受限;非标融资逐步兴起，海外债券2013～2014年迅速增长

2009年“四万亿”刺激后，信贷采取总量控制方式管理，房地产行业、地方融资平台等成为银监会限制银行贷款投向领域，通过非标融资方式变相取得银行贷款成为其主要融资方式。债券融资对企业资质要求较高，大部分资质偏弱的中小型企业转而通过监管相对薄弱的非标业务进行融资。

对于房企非标融资而言，此阶段非标融资模式从最初的信托计划、信托贷款发展至信托受益权转让等，形式不断多元化。2011年以前，房企非标融资以委托贷款、信托转让、信贷资产等形式为主，2011年7月，银监会下发文件规定银信理财合作的产品禁止投向委托贷款、信托转让、信贷资产，并要求银行将业务中所涉及的票据资产、贷款转入表内，随后信托受益权转让模式迅速发展，商业银行可通过理财资金或自有资金投资此类非标资产，绕开监管。

债券融资方面，企业债券审核较为严格，偏向支持保障房建设;银行间债务融资工具除部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司外，住宅类房企很难发行;2010年1月证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管，公司债券发行规模大幅缩减;国内房地产无一例IPO，定增规模大幅缩减。

2013～2014年，由于国内融资受限、发债可享受海外低利率及人民币升值收益，房企海外债券发行规模迅速增长，以美元债和美元票据为主。

3.2014年10月～2016年9月，货币政策宽松背景下，房地产国内债券融资快速增长，资产证券化等创新融资方式不断涌现，非标融资及海外融资规模逐渐下降

随着宏观经济下行压力加大，2014～2015年央行多次降准降息，房地产市场调控政策放松，2015年全国房地产销售回暖。商业银行非标业务监管不断加强抑制房企非标融资。2013年8号文限制了银行理财资金投资非标准化债权资产规模的上限，房企非标融资增长放缓，但通过引入过桥企业、采取买入返售等模式开展房地产非标融资业务，商业银行可将交易性质转换为同业业务以规避监管。2014年127号文限制商业银行同业资金投资非标，一方面，房企为绕开监管，采用更复杂的非标模式，如券商/保险/基金通道、过桥企业、租赁公司及同业渠道等;另一方面，银行理财资金资产配置面临重大调整，非标受到进一步压缩，对债券等标准化资产的配置需求极大增加。

在市场整体利率下行、债券配置需求增加及融资政策放松等因素的共同作用下，房企国内债券融资快速发展。2014年9月上市房企在银行间债券市场发行中票开闸;2015年1月公司债发行主体扩容至非上市公司，房企公司债券融资规模及数量快速增加，融资成本持续下降，成为债券融资最主要渠道。

2014年以来，随着资产证券化政策不断放开，房地产资产证券化规模及数量不断增长,品种趋于多元化。2014年9月，“央四条”鼓励开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年以来，房地产ABS发行规模快速增长，基础资产趋于多元化，交易结构设计更为灵活。

房地产股权再融资渠道自2014年下半年起重启，定向增发大幅增长。随着融资渠道的多元化，房地产贷款在房地产开发资金来源中的占比进一步下降;2015年随着人民币贬值，房企海外债券发行规模持续萎缩。

4.2016年10月以来，房企各类融资政策收紧，各监管部门政策重点为热点城市普通住宅项目、资金用途不得用于支付土地款和流动资金

2016年10月,多个热点城市房地产调控政策密集出台，并配合融资层面收紧。受调控影响，2016年10月单月全国商品房销售面积及销售金额分别环比下降15%和17%;房企投资意愿明显减弱。

为配合房地产调控，央行、银监会、交易所、发改委等陆续出台房企融资收紧政策。其中，2016年10月，交易所对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，房地产公司债的发行主体被限定于满足四类条件;综合指标评价是根据整体规模和流动性管理指标将房企进一步划分为正常类、关注类和风险类。交易所分类监管的措施将导致不符合条件及风险类房企融资难度加大。据统计，在交易所申报的发债企业中，53家企业不符合基础范围要求;而在111家符合基础范围要求的企业中，12家被划入风险类，25家被列入关注类。受分类监管政策影响，2016年10月～12月，房企公司债各月发行规模和数量迅速回落。

三、未来房地产行业融资工具发展及信用风险展望

随着限购限贷政策出台以及融资端收紧，房企经营风险有望加剧;预计房企或转向海外融资、资产证券化等渠道;融资方式变通易催生交易结构风险等

2015年下半年以及2016年前三季度，市场回暖使得房企现金流好转，一方面宽松的资金面及公司债市场放开推动企业融资渠道拓宽、融资成本下降，流动性压力有所减轻，另一方面商品房销售量价齐升为未来盈利结转提供了有力保障，预计短期内房企融资需求增长有所放缓。但2016年以来随着土地溢价率快速攀升、限购限贷政策出台以及融资端收紧，长期看房企经营风险有望加剧。

预计未来一年宏观经济下行压力仍较大，在去杠杆的背景下，货币政策将调整为稳健中性，流动性或将收紧。从房地产行业存量债务融资工具看，2017～2019年，进入回售期债券及到期兑付债券逐年增加，2018年起将迎来兑付高峰，加大房企再融资压力。

由于目前银行贷款、债券资金、国内股票融资、基金子公司资管计划等均禁止用于购地，一方面，在商业银行非标转标压力下，预计未来房企将增加进入资产证券化等渠道;另一方面，房企仍将依赖非标融资，通过变通融资方式以绕开监管，如变换融资主体、并购贷款、变相设置抽屉协议、转道银登中心等。但上述融资方式同时容易催生交易结构风险、信息披露不到位及交易对手信用风险等。

案例思考题：

1.你认为当前房地产行业融资存在哪些问题？

开发区投融资建设 篇6

Rovio总部位于芬兰埃斯波(Espoo)市，

彭博社援引两名知情人士的表述称，Rovio计划接受来自一家主营娱乐业务公司的战略投资，但 目前尚未了解这家娱乐公司的具体名称。知情人士还透露，虽然数家大型机构投资者也表达了向Rovio投资的意向，但已被Rovio谢绝。

知情人士称，Rovio希望将新获融资用于扩展当前业务规模。该公司计划制作一部《愤怒的小鸟》电影，并在其他国家开通办事处。此外，Rovio还希望利用其品牌影响力，在中国等市场出售与游戏有关的玩具动物和服饰。

开发区投融资建设 篇7

Asset Backed Securmeation的英文缩写即为ABS, 是一种证券化融资方式, 他以项目所属的资产为支撑, 以项目拥有的资产为基础, 以项目资产可以带来预期收益为保证, 通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

ABS的支付来自资产收益的现金流入, 通常票据投资者 (票据持有人) 没有针对债券发行人 (发行人) 或原始权益人的追索权, 仅对特定资产的未来现金流量具有追索权。投资者对原始权益人没有追索权, 因此资产的一切风险都由投资者承担。担保公司的主要业务是发掘和降低交易的风险并担保按期向投资者支付本息。由此可以得出一个ABS融资的基本框架: (1) 原始权益人拥有能够产生未来现金流量的资产和对该资产的收益权; (2) 设立一个SPV (Special Purpose Vehicle, 简称SPV) ; (3) 原始权益人向SPV销售或转让应收帐款, 随后SPV发行证券筹措资金向原始权益人购买该应收帐款; (4) SPV以特定资产的债务人所支付的应付帐款的现金。支付给资金市场的投资者 (票据投资者) ; (5) 担保公司提供按期支付本息的担保。

二、ABS融资的程序

融资证券化的资产可以完全从原始权益人的资产负债表中移开, 能够在不改变资本的情况下降低资产的库存, 改善权益人资产负债, 并使资产成为所发行ABS的抵押品。

1. 资产确定阶段

资产自身质量对投资者具有吸引力, 其未来现金流量是足够可靠的或可预见的, 并且投资者确信该现金流量足以支付所发行债券的应付本息。有信用风险或未来现金流量不确定的资产, 必须要求其未来现金流量超过ABS的发行量, 以便在该资产的债务人支付违约时, 如分期付款房屋的购买者付款违约时, 或在实际收入总数波动的情况下, 为投资者提供一个缓冲库存 (或称为超额抵押) 。

镇江水投公司与镇江市人民政府签署了《投资建设与转让收购协议书》。根据收购协议, 镇江市人民政府委托发行人代建滨江旅游专线东、西段道路工程, 金山湖退渔还湖及防洪工程, 金山湖景观及配套设施 (一期) 工程, 环湖路建设工程, 滨江外环路道路工程, 中山北路延伸道路 (滨江内环线西段) 工程, 征润州村旧城改造基础设施建设项目等七个建设项目, 并承诺对项目进行收购, 形成镇江市人民政府应支付的30.54亿元代建投资额, 镇江市人民政府将从2011年到2019年分9年向发行人偿还;在偿还期内, 镇江市人民政府将按尚末偿还代建投资额的6%向发行人支付代建投资利息, 共计12.17亿元;镇江市人民政府应向发行人支付代建投资额与代建投资利息合计42.71亿元, 形成了发行人的应收账款, 并以此作为本期债券的质押资产。

2. 票据评级阶段

资产确定后, 便可以与评级机构共同工作, 决定票据的评级。通常ABS必须由一个或多个国际评级机构评级。在整个ABS的融资过程, 评级起着相当重要的作用。评级机构经过初期信息考核以及法律调研, 信用和结构分析, 编制考核报告供评级委员会评审, 评级委员会包括财务顾问、投资银行、金融担保公司评级机构。评级委员会审阅报告然后作出评级决定, 评级结果将转送给债券发行人。经过评级, 债券发行之前所有问题都得到解决, 在债券有效期间, 交易结构的任何变化, 包括管理、信用、企业以及涉及到交易最初各方面状况的任何变化, 必须通知评级机构, 以监督交易的运行。同样, 在交易期间, 一切评级变化将即时通知权益人和票据持有人。经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定, 本期债券信用等级为AA+级, 发行人主体长期信用等级为AA级。该级别反映了本期债券偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低。

镇江市水利投资公司经市政府批准于2002年12月正式成立的国有企业, 由镇江市人民政府授权镇江市国资委行使出资人职责, 是镇江市城市水利工程建设的业主单位和市政府授权市场化运作城市水、土资源的特定主体单位和城市水利建设的投融资机构。根据《投资建设与转让收购协议书》, 镇江市人民政府委托水投公司代建滨江旅游专线东、西段道路工程, 金山湖退渔还湖及防洪工程, 金山湖景观及配套设施 (一期) 工程, 环湖路建设工程, 滨江外环路道路工程, 中山北路延伸道路 (滨江内环线西段) 工程, 征润州村旧城改造基础设施建设项目等七个建设项目, 并承诺对项目进行收购, 形成镇江市人民政府应支付的30.54亿元代建投资额, 镇江市人民政府将从2011年到2019年分9年向发行人偿还;在偿还期内, 镇江市人民政府将按尚末偿还代建投资额的6%向发行人支付代建投资利息, 共计12.17亿元;镇江市人民政府应向发行人支付代建投资额与代建投资利息合计42.71亿元, 形成了发行人的应收账款, 并以此作为本期债券的质押资产。

单位:亿元

3. 债券推销阶段

完成评级后即可开始向潜在的市场推销评级的证券。在进行证券化融资时, 通常需设立一个称之为“特殊用途媒体” (Special Purpose Vehicle, 简称SPV) 的法律实体。设立SPV的目的是将应收帐款及其现金流量与原始权益人隔离, 以确保即使在原始权益人破产的情况下, 投资者对于证券化的资产及其收益拥有法律保障的强制行使权。

结合我国目前基础设施建设的现状, 基础设施在我国国内的资产证券化融资模式可以发展为这样两种形式:一种是SPT模式:“信托型资产证券化模式”;另一种是SPC模式:“公司型资产证券化模式”。此次北水工程采用的是后者, 其SPV既未明确采用SPT的组织形式, 也未采用SPC的组织形式, 而是从本质上利用了两部分信用:SPV组织结构下的资产和金融机构的信用担保, 即成立一个国有独资形式的特殊目的载体, 设立一个由政府支持的国有独资公司, 其经营业务为购买基础设施或其他资产应收款并以此为支撑发行证券;其首笔注册资金由政府投入, 其后可以发行公司债券以募集资金, 所募资金专门用于购买证券化基础资产。

镇江水投公司是国有独资企业, 是政府授权的镇江市重大城建项目建设主体平台、城市基础设施投融资主体平台、多元化实业发展经营平台。公司作为镇江市城市基础设施和水利基础设施建设的投融资平台, 承担了镇江市区的城市基础设施和水利基础设施建设任务;同时, 公司作为北部滨水区的实施主体, 全面承担了北部滨水区的建设任务, 并负责区域内的土地开发和运营业务, 具有庞大的土地储备;在北部滨水区建设中, 公司处于行业垄断地位, 没有外来竞争, 市场相对稳定, 持续盈利能力较强, 抗风险性较强。在资产证券化的过程中, 水投公司不仅作为债券发行人, 也充当了SPV的角色, 事实上是同一主体两个身份。自2008年下半年以来, 国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 进一步扩大内需的宏观背景下, 国有独资公司型资产证券化的模式不仅能降低成本、提高效率。但是一旦宏观经济政策紧缩、经济增长下行压力增大, 房地产市场价格波动, 水投公司将面临较大压力。

水投公司的本期债券由主承销商中国银河证券股份有限公司, 分销商财通证券有限责任公司、英大证券有限责任公司组成的承销团以余额包销方式承销。债券通过承销团成员设置的发行网点向境内机构投资者 (国家法律、法规另有规定除外) 公开发行和通过上证所市场向机构投资者 (国家法律、法规禁止购买者除外) 协议发行。在承销团成员设置的网点预设发行总额5亿元;在上证所市场预设发行总额15亿元。发行人和主承销商将根据发行情况决定是否启用回拨机制, 承销团成员设置的网点发行部分和上证所市场发行部分之间采取双向互拨。

三、中小城市基础设施建设ABS融资的风险控制与防范

在调研中笔者发现ABS融资模式对镇江市基础设施的见识具有理论指导与实践价值, 但是在后金融危机的时代, 经济环境和金融市场的不确定性也恶化了ABS融资模式中各利益主体的风险。为了确保ABS的顺利进行和各相关方的利益, 必须将风险控制在一定范围内, 并对可能出现的不良结果做好充分防范。

1. 利率风险

受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响, 在本期债券存续期内, 市场利率存在波动的可能性。由于本期债券采用固定利率形式, 期限较长, 可能跨越多个利率波动周期, 市场利率的波动可能使投资者面临债券价值变动的不确定性。

为有效缓解利率风险, 在设计本期债券的发行方案时, 水投公司在考虑债券存续期内可能存在的利率风险的基础上, 合理确定本期债券的票面利率, 以保证投资人获得长期合理的投资收益。同时, 发行结束后, 水投公司将向证监会提出上市, 以提高本期债券的流动性, 分散可能的利率风险。

2. 偿付风险

在本期债券存续期内, 如果由于不可控制的因素如市场环境发生变化, 水投公司不能从预期的还款来源获得足够资金, 可能会对本期债券按期偿还造成一定的影响。

为降低本期债券的偿付风险, 水投公司一方面将进一步提高管理与运营效率, 严格控制成本支出, 确保公司的可持续发展;另一方面, 镇江市城市建设投资集团有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。除此之外, 当本期债券偿付出现困难时, 交通银行股份有限公司镇江分行在符合国家法律、法规和其信贷政策的前提下, 将承诺给予水投公司信贷支持, 以保障债券投资者到期兑付本息的合法权益。

3. 流动性风险

由于债券上市事宜需要在债券发行结束后方能进行, 发行人无法保证本期债券能够按照预期上市交易, 也无法保证本期债券能够在二级市场有活跃的交易, 从而可能影响债券的流动性, 导致投资者在债券转让时出现困难。

为提高本期债券的流动性, 债券发行结束后一个月内, 水投公司将申请债券在上证所证券交易场所上市或交易流通, 以提高本期债券的流动性。另外, 随着企业债券市场的发展, 企业债券的交易也会日趋活跃, 未来的流动性风险可能会有所降低。

4. 质押登记期限短于债券期限的风险

中国人民银行《应收账款质押登记办法》第十二条规定, 质权人自行确定登记期限, 登记期限以年计算, 最长不得超过5年, 登记期限届满, 质押登记失效。本期债券期限为7年, 根据上述规定, 本次应收账款质押初始登记期限只能为5年, 存在质押登记期限短于债券期限的风险。

为应对质押登记期限短于债券期限的风险, 根据中国人民银行《应收账款质押登记办法》第十三条规定, 在登记期限届满前90天, 质权人可以申请展期, 质权人可以多次展期, 每次展期期限不超过5年。同时, 质押协议已约定, 在质押期限内, 按规定如需重新办理质押登记或变更质押登记事项的, 债权代理人应根据相关规定负责办理。

5. 政策与经济周期风险分析

国家宏观经济政策、产业政策和经济周期的调整可能会影响行业的盈利状况, 进而影响发行人的经营活动, 最终可能对SPV的经营业绩产生不利影响。

为有效缓解政策与经济周期等外部风险, 一方面, SPV将积极收集相关行业及监管政策信息, 准确掌握行业动态, 了解和判断监管政策的变化, 并根据国家政策变化制定应对策略, 以降低行业政策和经营环境变化对公司经营和盈利造成的不利影响。另一方面, SPV将依托自身较强的综合经济实力, 不断提高管理水平和运营效率, 进一步优化业务结构, 从而在一定程度上抵御外部经济环境变化对公司经营业绩可能产生的不利影响, 减少行业景气周期、宏观经济及产业变动等不可控因素对公司利润的影响。

四、中小型城市基础设施建设中ABS融资模式的优化

在镇江市北水工程的建设中运用了多层次、多元化的城市基础设施建设融资方式。在通过一系列的的融资后, 水投公司作为北部滨水区的实施主体、融资平台实现了“水投公司为平台, 土地使用权为资产, ABS资产证券化”的融资模式, 为镇江市北水工程的提供了资金来源, 建设打下了坚实基础。

但是在资产证券化对象的选择上仍有待商榷。北水工程基础设施资产证券化采取的是基础设施开发贷款证券化的方式, 而非基础设施权益证券化的方式。在经济利益和社会利益最大化方面仍有空间。本文通过对镇江市ABS融资模式经验与教训的总结, 提出了ABS融资模式的两个优化路径。

1. 对基础设施产权权益证券化, 实行滚动发展

基础设施资产证券化可以基础设施开发贷款证券化和基础设施产权权益证券化。对于基础设施产权权益证券化来说, 其标的资产是己建成的基础设施项目。这些基础设施的拥有主体一般是各地政府, 规模较大, 债务人信用程度高, 现金流非常稳定, 标的资产本身的信用能力也较强, 并且拥有非常完备的历史记录, 非常适宜证券化。

由于北水工程是非经营性基础设施, 不具备稳定的现金流, 筹资目的是工程建设, 与发电厂、自来水厂等盈利性基础项目有着根本区别, 在实际操作中选择了基础设施开发贷款证券化。为了向基础设施产权权益证券化模式转化, 需要一座架接的桥梁——基础设施建设基金来实现投资-收益-投资的良性循环。政府将开发地段及周边大量土地划拨给水投公司, 水投公司以土地作为资产建立资金池, 以财政偿付作为预期收入进行资产证券化, 待完工工程地块的配套设施开发或者土地使用权转让的溢价作为收益, 投入资金池再循环开发。在基金资金募集阶段, 水投公司还可以以独立法人的身份通过信托公司向机构及个人投资者发售信托产品募集原始启动资金。

2. 通过政府直接参与, 提高资信级别和融资效率

尽管基础设施开发贷款是由政府担保, 拥有较强的资信程度, 但这一过程并没有政府的参与。而基础设施产权权益证券化过程中由于政府作为发起人, 直接参与了基础设施资产证券化过程, 这为信用增级和信用评级提供了方便, ABS能以更高的信用级别和价格水平在市场上出售, 也更加容易被投资者接受和认可, 降低了各方的风险。

镇江模式在实行资产证券化的通过具有政府背景的国有独资企业作为担保对象, 有效提高了资信标准和担保效率。并且发行人以其合法拥有的镇江市人民政府承诺支付给发行人的应收账款42.71亿元, 为本期债券还本付息提供质押担保, 使得本期债券信用等级为AA+, 政府还可以给予此类国有独资公司特有的税收优惠, 规定水投公司不须缴纳实体水平的所得税, 避免发行人和购买人双重税收的问题, 以降低融资成本。

不同于国内早期的基础设施建设资产证券化的具体操作模式:在离岸金融中心设立SPV, 专门从事发债业务, 如珠海公路交通收费资产证券化案例。镇江模式最重要的特点在于利用良好的宏观经济背景简化了融资步骤, 节约了融资成本, 同时增加了宏观政策调控带来的偿付风险。这样的组织结构无益于我国资产支持证券的健康发展, 它可能导致过多地依赖银行信用, 难以发挥证券化基础资产的风险隔离功能以及资产支持功能;而且弱化了资产证券化的风险分散功能, 使风险向银行积聚。不过在控制好宏观经济带来的风险下, 镇江模式仍不失为一种适应市场、有所创新的资产证券化模式。

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开发区投融资建设 篇8

2006年12月11日是中国银行业入市过渡期结束的日子，从此，外商独资银行、中外合资银行在我国的业务将大大增加。

外资银行进入中国市场之初，将房地产信贷的重点锁定在个人住房按揭上，目标客户群主要为外籍及港、澳、台购房人群。随着房地产开发市场的规范，外资银行也逐渐开始了房地产项目开发的贷款。2005年9月，华远集团、金四季地产和联想控股的全资子公司融科智地一起，从东亚银行获得5亿元贷款，成为东亚银行在北京取得人民币业务资格后的第一批客户。东亚银行在北京的首批人民币贷款具有以下两个特点：全部是中长期商业抵押贷款；客户均为知名房地产开发企业。现在国内涉足房地产业务的外资银行主要是东亚、汇丰等香港背景的银行。

尽管短期内外资银行还无法对国内商业银行形成较大冲击，但是国内商业银行已明显感到了压力。东亚银行向开发商打开融资大门后，沉寂多时的国内银行终于开始了对商业地产开发的贷款业务。此前不久，工行上海分行也已开始涉足写字楼、商铺等物业抵押贷款。工行和农行同时出招，意味着国内银行界开始对商业地产贷款解冻。

商业地产融资开始趋于多样化。以往的商业地产开发融资除发展商白有资金外，主要依靠项目预售收入进行滚动开发，然而，随着商业项目分拆销售带来的一系列经营问题的显现，商业项目发展商逐渐意识到这种融资方式给项目后期经营带来的众多隐患，因此，许多资金实力较强、追求项目长期收益的发展商逐渐摒弃这种融资方式，开始寻求更加合理的融资方式。

随着房地产投资市场的开放，外资成为商业地产融资的重要渠道之一。自2003年以来，外资特别是海外房地产基金和国际投资银行进入中国房地产市场的机会越来越多，先后有美林、高盛、摩根士丹利、ING、GIC等海外投行的房地产基金公司开始在北京等地扩大房地产投资或者合作开发房地产项目。此外，房地产贷款证券化的利好趋势也预示着今后会进一步出台有利于房地产融资的政策和法规。从2004年全国房地产开发资金来源来看，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到23.72％。从同外房地产业的发展经验来看多样化的融资才是房地产融资的主流。

著名金融信托专家、经济学家、投资银行家、中国人民大学经济学孙飞博士提出的主流融资模式就是“银行+信托+REITS(信托的一种高级形态)+外资金融+上市”；要大力发展直接融资市场，包括信托、企业上市IPO，还有就是发企业债券，利用海外资金，进行股权融资等。但如果商业地产处于开发阶段去上市是不可能的，对于发企业债券，也没有形成规模，没有大银行的担保，也发不了企业债券；另外，境外的地产基金进入一般也需要成熟的物业。因此前三个方面，银行、信托、REITS是最重要的。外资金融机构以及境外基金是中国商业地产金融的新生力量。由于国际REITS的带动，2006年，广州越秀投资已经在香港发了REITS，REITS作为一种支撑商业地产、T业地产、写字楼的一种国际化的标准的金融工具，正方兴未艾。

REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS产品动辄就是几十亿，上百亿的资金规模，是房地产信托最高端的金融形态。地产公司要做组合融资，第一是在银行间融资；第二是在信托方面融资。REITS，它是国际房地产融资的主流产品，因此也代表中国房地产金融和房地产信托的发展方向。REITS是多赢局面：第一、是房地产开发商，套现并溢价。第二、REITS的持有人是购买者，买了这种专业机构发的REITS，相当于做他们的股东了，每年享有6～10％稳定的收益。第二，信托公司要收受托管理费。第四是要收基金管理费。第五是要收物业管理费。第六就是国家、地区有税收，解决就业和劳动力的问题。因此，REITS无论是从政策的层面，还是宏观层而，都是值得发展的。

孙飞提到，中国商业地产如果想采用“REITS”’融资，第一，要具备商业地产产权的完整性。第二，要具备商业地产经营的完整性，整个楼是统一规划和运营的。第二三，商业地产的资产原则上20亿左有，不要低于10亿。第四是要有稳定的资金收益，并且收益率应高于6％。作为金融机构，控制风险是第一要素。REITS代表了先进生产力的方向但就目前情况看，要大力发展具有中国特色的REITS，还需要突破政策的障碍、体制的障碍。

随着联华信托发行的全国首支“准房地产信托基金”产品的面世，人们纷纷期待《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》的出台，并猜测：REITS就要来中同啦!可银监会下发的文件给正在升温的REITS热泼了一瓢冷水，文件的名称也与央行121文件遥相呼应一一“银监会212号文件”对于开发商而言，利用信托融资的门槛已经抬高到与银行贷款一样，近一段时间，CMBS(商业抵押担保证券)这一新兴的金融产品被提了出来，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授认为CMBS或将成中国开发商的又一根救命稻草。

CMBS的优势在于，与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。对证券发起人的好处包括：将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产；发起人可以补充其资金来源，这些资金可以用于再融资活动；为发起人提供更有效的、成本更低的融资来源；通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，使发起人的融资来源更加多元化；发行者可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者的好处则是：能够提供比同等期限的政府债券更高的收益；信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，使投资产品可以量体裁衣，满足不同投资人的个性化需要。 随着国内最大的商业地产集团大连万达最终弃REITS(房地产信托基金)而选CMBS(房地产商业抵押贷款支持证券)，炒作一年有余的房地产“REITS年”似乎并没有在2006年发生。尽管如此，众多大型商业地产企业仍频频传出REITS上市意向。市场人士指出，REITS仍是商业地产长期的融，资目标方式，而第一个1.45亿美元的CMBS产品若发行成功，有望为市场打通又一个新的房地产融资渠道。

近日，保利地产、富力地产等多家上市房地产企业传出商业项目将打包后到海外实现REITS上市。尽管富力地产已表示搁置REITS计划，万达集团的REITS产品也转型CMBS，但中国企业海外发展中心主任孙飞在上周五举行的房地产金融论坛上表示，“REITS上市仍有市场机会。”

孙飞介绍，香港目前的REITS上市规则日益严格，其中包括物业产权和经营完整性、投资回报率不低于6％，以及较大的资产规模等。 “如果条件全部具备，发行REITS是没有障碍的。”孙飞表示。而万达集团之所以在满足了全部硬件要求却最终选择CMBS的原因，孙飞称，第一是由于香港股市不景气，另外，国内企业的REITS上市仍有一些税费和监管方面的限制。

专家表示，受银根紧缩的房地产宏观调控影响，以信托为主线，以REITS为最高端的地产金融模式仍将主导未来中国商业地产融资。“去年一年，五万多亿元的商业银行资金沉淀在房地产市场，但房地产单一信托和集合信托全部算上只有仅仅500亿元。”孙飞称。而REITS和CMBS等产品实际上是将国内的地产项目转向国际资本市场融资。