建设开发模式

建设开发模式（共12篇）

建设开发模式 篇1

0 引言

随着城市化进程的不断加快, 保护历史城区并且不断地建设来提高其质量是体现我国文化源远流长的一个重要标志。此外, 不同地域的历史城区还能够突出当地的文化特色, 以便于更好的传承与发展。与此同时, 在保护和建设的过程中也出现了诸多的问题, 因此必须从历史城区的建筑意义、开发的理念、规划与管理等各方面来对历史城区进行开发, 旨在让人们牢牢记住国家的文化, 只有这样才能让历史文化得以长存。

1 历史城区的特点及保护意义

现如今, 历史城区遍布在中国的各个城市, 它们大多都是古迹遗址, 包括文物古迹、古镇、古村落、风景名胜区等等, 在历史的发展中, 坚强地留存下来, 虽然各有特色, 却也不乏共同点, 主要集中在以下三个方面:

1.1 历史悠久

何谓历史, 指的是已过去的经历和事迹的痕迹。历史城区自然也具备这一特点, 不同的朝代都有不同的建筑, 能够保存至今的都是珍宝。就拿陕西省的汉中而言, 迄今为止已有两千三百多年的历史了, 它经历了西汉, 三国等重要的历史时期, 它的文化遗产能够更加真实地反映不同历史时期的文化艺术与建筑风格。

1.2 历史文化资源丰富

由于城区的历史悠久, 那么所存留下来的文化资源也是相当丰富的, 即使数量不多, 却也能客观的映射出当时的人文信息。另外, 就连一些古战场, 古城墙都背负着历史的足迹, 刘备借荆州———有借无还, 这个传遍大街小巷的歇后语把三国故事很好地流传下来, 看到荆州的古城墙就仿佛看到了三国时期三雄争霸的场面, 古城墙的构造、建筑、设计风格都充分地结合了历史的气息。因此, 保护这些历史遗留下来的资源是很有必要的。

1.3 民俗文化异彩纷呈

在历史的长河中, 许多的建筑都在不断地改变, 不断地消失。这些建筑都蕴含着前人的辛酸, 是他们智慧的结晶, 更重要的是这些建筑代表着当时当地的特色传统, 是中国五千年历史发展的见证, 是历史发展中不可缺少的一部分。从如今的角度来看, 无人不惊叹当时巧夺天工的技术以及当时的风采。因此, 保护这些历史城区, 让它们成为历史的见证者, 将一些美好的文化传承下去。

2 历史城区保护建设开发过程中的瓶颈

近几年来, 建筑行业发展迅速, 土地的需求量增大, 所以就将破旧的或者旧式的房子拆掉而改造成现代人们居住的房屋, 虽然有利于经济的发展, 却失去了文化的韵味, 所以必须尽力保全, 应当在不失去其历史文化信息的基础上对房屋进行一定的修复。但是由于各部门的管理体制不完善等原因, 使得历史城区在保护建设开发过程中遇到了一些瓶颈。

2.1 城区保护制度的不健全

若要使历史城区得以完整地保留下来, 政府的支持是必不可少的, 可是就目前来看, 政府只是从表面上去分析问题而并未深入其中, 同时也没有采取一些切实可行的措施, 所以说保护历史城区仍然只是纸上谈兵。比如说政府只注重城区的建筑而忽视了建筑所在的环境, 又脏, 又乱的情况总是会出现, 这些都是不利于城区保护措施进行的, 长此以往, 历史城区肯定会消失在我们的生活中。

2.2 城区内居民保护意识的缺乏

历史城区不能够很好地保存, 很大一部分原因是由于城区内居民对历史文化价值的认识太浅薄, 他们只把城区当做自己生活的环境而没有很好的去保护它、建设它, 反而肆意地拆除、毁坏, 这都是不利于历史城区的发展的。

2.3 商业开发带来的问题

近几年来, 商业化进程不断加快, 许多开发商一味地去追求自身的利益, 将城区的一些破旧的建筑拆除来建造餐馆、旅馆等, 严重地损坏了历史的客观性。另外, 他们还会用现代化的材料将建筑模仿成历史建筑, 由此来吸引更多的厂商以赚取更多的利益, 这样做不仅会改变城区居民的生活方式也会让传统的民族文化消失不见, 最终的结果是这个历史城区失去原有的韵味, 存在的只是商业元素, 这将会是多么可悲的事情啊!

3 历史城区的保护建设开发模式

保护历史城区并且逐渐地去建设它、开发它不仅能够促进当地经济的快速发展, 还能够让历史记忆一直停留在人们的心中, 这些历史城区代表的是中国的过去, 是一种文化, 是一种精髓。因此, 政府必须尽最大的努力去保护它, 建设它, 开发它。

3.1 以人为本的模式

针对历史城区, 政府应当注重当地的环境和居民的生活, 对一些公共设施采取特殊的措施, 必须将城区的保护与当地的居民联系起来, 只有做到了以人为本, 才能够去保护历史城区, 因为居民是文化的一部分, 是不可忽视的。另外, 还可以在城区内设立一些健身器材, 供居民们锻炼, 让他们带着历史的气息生活在现代社会里。

3.2 加强历史城区保护的宣传教育并健全法律法规的模式

虽然我国整体的文化水平提高了, 但是保护历史文化的意识还是比较淡薄的, 因此, 政府不仅要加强对城区居民的教育宣传, 还要对外来参观的游客进行宣传。另外, 还可以制定一套比较健全的法律法规并将它们做成手册发送给游客, 让他们有一种保护意识, 这样对历史城区的保护是非常有利的。

3.3 建设历史建筑的模式

对于城区内的历史建筑, 应该加大力度去建设, 特别是一些历史特别久远, 破旧的建筑, 现代的施工技术那么先进, 就得很好地利用起来, 可以对那些建筑进行维修、改建或者扩建, 最重要的一点就是要保留着原来的面貌, 保留着历史的韵味。同时也可以让游客居住, 旨在让游客更加了解当地的文化习俗, 这样不仅可以完整地保留原始的文化氛围, 还能够让城区文化得以传承。

4 城区改造的案例介绍

就AY城市为例, 这是一个古老的城市, 当地政府一直采用各种措施来保护这个历史城区, 最基本的原则就是要保持原来的风土人情和建筑特色。在保护的基础上, 政府也在不断的建设AY城市, 1994年建设初期, 全市城镇居住的人口只有220万人, 城镇化水平也只有10%, 与此同时, 绿化的覆盖率也只有8%左右, 各方面的发展都比较落后。到目前为止, 保护这个城区一直是政府的重要任务, 建设是为了使这个城市更快更好的发展, 今年全市城镇常住人口达到了530万人, 城镇化水平有76%, 超过了全省65.3%的平均水平, 并且市中心的绿化覆盖率达到了53.7%%, 绿化率达58.2%, 人均绿化面积达10.4平方米。从这个案例我们可以看出, 历史城区的建设对这个城市的发展是大有裨益的。

5 结语

综上所述, 历史城区的保护建设开发不是孤立存在的, 它需要政府和人们的共同努力。保护是前提, 建设是高潮, 开发是结尾, 这是一个系统的文化工作, 我们所维护的不仅是一个城区, 更是中国源远流长、博大精深的文化。因此, 保护建设开发历史城区是刻不容缓的, 它能够让人们触摸到历史的真实感同时又带给人神秘感, 使文化价值得到很大的提升。

摘要：自改革开放以来, 我国的经济快速发展, 社会也逐渐趋近于工业化, 信息化, 因此, 人们对于历史的认识越来越淡, 那么对历史城区建筑的爱护和珍惜就更加不及前人了。尤其是在近几年来, 建筑业快速壮大, 土地的利用率也不断增加, 开发商对历史城区的破坏也逐渐加剧, 那么采取怎样的措施来很好地保护并且更进一步的去设计和开发历史城区成了政府所面临的难题, 因为这些地区不仅是城市, 更是中国的文化, 中国的历史。因此, 本文主要从三个方面研究了历史城区保护建设开发模式, 产业开发遇到的瓶颈, 若干个切实可行的措施来保护、建设、开发历史城区以及历史城区保护的意义。

关键词：历史城区,保护,建设,开发

参考文献

[1]王瑞珠.国外历史环境的保护与规划[M].台湾:淑馨出版社, 1993.

[2]鲍继峰, 鲍春.沈阳小南天主教堂广场设计的探索[J].沈阳建筑工程学院学报 (自然科学版) , 2003, 19 (1) .

[3]蔡云辉.文化资源的产品开发问题[J].全国商情, 2007 (2) .

[4]刘重.历史化近程中的文物保护模式及其启示[J].城市, 2013 (12) :60.

建设开发模式 篇2

挖机隆隆，炮竹声声。由龙光集团作为代建方进行投资建设的大墩新村项目在大墩项目工地隆重举行开工典礼。陵水县委人大主任肖若川、副县长李宗春、大墩村委书记李国孩、龙光集团旗下海南龙光房产开发有限公司谢学声总经理等二十余人出席了开工典礼。

大墩新村安置房，是海南省、陵水县政府深切贯彻国家十二个五年规划的方针及政策，加强民生建设，维护农民利益，重点支持、推进十二五规划中“强农惠农•加快社会主义新农村建设”政策的产物，是海南房产公司积极创新土地投资拓展新模式的结晶，通过创新实现了用拆迁安置投资换取土地项目。该项目，自进入到拿地，历时仅9个月，创造了陵水旧改项目的先例，总投资达6.14亿元，规划建设回迁安置房27万m2，计划于2012年底交房入住。截至开工典礼时，临时施工道路已铺设完毕，已完成6栋基础垫层工作。

龙光地产控股有限公司是一家专注于中端及中高端住宅市场的中国领先房地产开发企业，旗下拥有广州、深圳、汕头、佛山、南宁、成都、三亚等二十多家下属公司。根据中国指数研究院数据，公司于2012年在中国房地产开发企业排行第46位(以销售额计)。

龙光地产专注于中端及中高端住宅市场，目前已在广东、广西、四川、海南四大基地成功开发了40多个房地产项目。公司坚持高效能运营开发理念，建立了涵盖土地拓展、规划设计、工程建设、营销策划等全流程产业链，形成了“快速流转”开发模式，以具较高附加值的创新产品引领市场，凭借“稳健投资”的理念确保企业健康稳步发展，具备较强的综合实力和市场竞争力。2012公司实现销售金额逾百亿元，入选中国房地产企业销售额排行前50强。公司于2011年、2012年连续被评为“中国房地产百强企业”以及“2011年中国房地产百强企业融资能力TOP10”、“2012年中国房地产百强企业盈利性TOP10”，连续十年获得“广东地产资信二十强”。

龙光地产十分重视人才的引进与培养，一直将吸引人才、培育人才、最大限度地发挥人才的作用，作为企业的一项战略任务。公司从2003年开始实施职业经理人制度，并建立了LPP(高管)、MPP(中管)、TPP(基层)优才培养机制。公司推行以结果为导向的绩效考核激励机制，鼓励多劳多得、共创价值，提供具有市场竞争力的薪酬水平和发展机会，致力于为广大员工创造实现职业理想和个人价值的良好平台。

建设开发模式 篇3

摘 要：通过精品课程培养应用型专业技术人才是高职院校的首要目的。本文对数据库开发与应用这一课程的定位、教学内容与方式方法等进行阐述，以期推动精品课程的建设工作。

关键词：数据库；开发与应用；精品课程

一、课程内涵

数据库开发与应用这一课程在高职计算机专业中处于核心位置，通常在第二学期开设。本课程的先导课程有计算机文化基础、Access数据库开发等，后续课程还有动态网站设计、web数据库技术等。数据库开发与应用课程在计算机专业中具有举足轻重的作用，对学生学习相关知识起着承上启下的作用。

二、课程目标

本课程的首要目标就是让学生了解并熟练掌握SQL SERVER的应用技术，使他们能够按照要求独立进行数据库的创建、维护以及管理工作，还能熟练地使用数据库语言进行简单的编程，掌握相关的数据完整以及数据安全技术。学生通过对本课程的学习，具备了良好的数据库综合操作能力，能适应数据库相关产业的发展需求。

三、教学内容

数据库开发与应用课程坚持“以能力为本，以实践为主体，以项目课程作为主线”的教学原则，在教学过程中紧紧地围绕这一原则进行课程内容的选择和组织。

本课程主要以“教学成绩管理数据库”作为案例，将开发数据库的工作流程分为五个任务，分别对应数据库设计、数据库基本操作、数据库编程及维护这三个知识模块。教师通过讲解理论知识，强化学生理论知识的应用能力，提升学生数据库设计、操作和维护的专业能力，为学生后续的课程学习打下良好的基础。

教学成绩管理数据库项目分为以下几个学习要点：第一，能够设计和创建教学成绩管理数据库；第二，能够生成数据库的各项数据表：第三，建立数据库的信息查询系统；第四，通过编程手段对数据库中的数据进行处理；第五，保证数据库的安全性。

四、教学方法

1.启发式教学

教师在授课之前，先熟练掌握该课程内容，然后认真备课，设计出优质的教学方案。在授课的时候，要给学生充足的自学时间。一些学生自己能够思考解决问题，教师要以肯定的态度鼓励和启发学生自己回答，从而培养学生的课堂参与意识，激发学生的思考。联系生活中的一些现象对课程进行讲解，通过由浅入深的启发式教学，启发学生思考本课程的问题。还可以通过多媒体教学手段，将抽象的内容具象化。

2.现代科技教学

互联网的发展为现代化的教学提供了很大的便利。高职院校可以积极运用现代科技的发展，建立起线上交流教学的平台，将教学标准、教学内容、电子课件、课后习题库、课程重难点等内容上传至网络，供学生自主选择学习。教师还可以上传自己录制的授课视频供学生参考。在课下，学生遇到不懂的问题，可以通过互联网进行搜索学习，教学不再受空间的约束。当出现问题的时候，学生能够先主动查阅资料，主动思考。对于一些较难理解的问题，教师和学生可以在线进行交流，通过这种方法促进教师与学生之间的密切联系。

3.案例教学

在该课程的授课中，教师应保证将一个案例完整贯穿于教学的整个过程，将教学成绩管理数据库的开发一次性地向学生展示，让学生明确自己的学习任务，只有这样才能够调动起学生的学习积极性。教学组织上还要将整个项目任务分解成几个相对独立又相互关联的板块，根据学生的学习特点，进行由简入深的教学。

五、考核制度

对数据库开发与应用这一精品课程要摒弃传统的期末考试的考核方法，在坚持“公平、公正、公开”三原则的基础上采取过程性的考核方式。在进行过程性考核的同时，激发学生对精品课程的学习兴趣。考核制度采取多元化方式： 日常考核、作业考核、实践考核、理论考核、实训项目综合性考核等。

数据库开发与应用这一精品课程的建设目的就是为高职院校的办学模式和人才培养模式探索一条科学的途径。在未来的教育发展中，高职院校应当更加重视数据库技术的发展，通过不断地探索和研究，为培养综合型数据库人才作出贡献。

参考文献：

[1]杨铭.基于项目化模式的《数据库开发与应用》精品课程建设[J].产业与科技论坛，2014（23）：178-179.

[2]任淑美，朱亚兴，余爱民.国家精品课程大型数据库管理系统应用与开发的建设[J].计算机教育，2015（12）：52-57.

气举平台整体开发建设优化模式 篇4

1.1 岛体工程

南堡1-3人工岛位于河北省唐山市南堡外浅滩, 曹妃甸西北约20Km, 南堡油田1号构造-5m等深线附近。岛体平面尺度为495m×298m, 呈近似椭圆形, 面积200亩, 围堤总长1374m, 高程为8.2m, 吹填总量约250万m3, 沿岛体长轴方向布置4条长200m的护岛潜堤。引桥和登陆点布置在人工岛北侧, 采用高桩墩台结构, 基桩采用钢管桩。码头前沿总长225.5m, 总宽15m, 1000t杂货船泊位和720t客货滚装船泊位各一个, 客货滚装船泊位可兼靠300t交通艇且后沿侧设置100t级交通艇泊位一个。

1.2 开发建设

人工岛设计最大原油生产规模39.3万吨/年, 天然气生产规模0.71×108m3/年, 注水规模5300 m3/天, 气举注气规模60×104m3/天。主要建设油气计量、集输、注水、注气气举、供配电等, 配套建设消防、自控、通信等系统工程[1]。

1.3 优化思路

充分考虑到岛体面积较小, 开发地质含气量较大, 日生产气能满足气举设备、加热炉耗气和气举井所需生产耗气量, 同时兼顾附近平台开发原油的油气分离、中转和注水, 决定采用井口生产设施少、工艺流程简单、采出气循环利用、技术成熟操作管理方便、节能环保的气举采油方式。为减少生产区占用面积避免后续布井困难, 舍弃陆上油田较为零散的井口布设模式, 决定采用“普通钻机+井丛排”钻井模式, 采取“一拖四”方式的5口井为一个开发井组, 4个井组20口井为1个开发单元建立生产集输配气气举撬装模块, 其他注水、分离、加热等采用撬装模式;为减小岛体承载力, 房屋多采用钢结构彩板房, 混凝土结构基础必须打桩承载;集输方面简化海上处理工艺, 只负责气液两相分离, 分离气为加热炉、气举压缩机提供气源。

2 整体优化方案

因岛体面积较小, 生产方式为集中开发建设的气举举升采油, 为充分利用有限土地资源, 把岛体划分为南北两块, 南侧为钻井作业集输生产区, 北侧的生产生活辅助区域包含加热、分离、注水、消防、气举、污水处理、泥浆处理、电气、生活辅助楼、服务单位生活区等部分, 同时在岛外西侧设置1座管道登岛平台, 南侧设置1座放空火炬平台。

2.1 井口布设

南堡1-3人工岛共设计井口140口, 预留井口20口, 集中分布在岛体南半侧。采用“普通钻机+井丛排”钻井模式, 采取“一拖四”方式的5口井为一个开发井组, 井口间距为4m, 钻机承台为便于钻机拖移的整体混凝土结构, 每个井组由一部钻机通过拖移连续钻井, 全部钻完后集中投产, 4个井组为一个开发单元配备统一的气举生产计量撬装阀组集中采注输和计量中控切换。这样大大减少了钻井队占用空间, 节省了井队搬迁组装时间, 提高了钻井效率, 减少生产钻井交叉作业, 便于地面工程集输工艺的简化优化和标准化, 减轻巡护井人员的巡护强度, 提高了采注输生产运行管理效率[2]。

2.2 泥浆处理

钻井过程中会产生大量泥浆, 因岛体空间有限, 不能每个钻井队拥有单独大号的泥浆池。每个井队泥浆池统一设计为小型泥浆池并做防渗处理, 通过专业泥浆处理公司及时进行集中无害化处理, 达标后的泥浆经晾晒可作管沟回填料[3]或通过滚装船外运至陆地。

2.3 地面工程

地面工程包括油气计量、集输、注水、气举注气、供配电等, 配套建设消防、自控、通信等系统工程。地面工程生产区域集中布设在岛体北半侧, 所建设施较多, 而剩余空间有限, 充分考虑近期建设与远期南堡1-1平台规划建设相结合, 多采用模块化撬装化[4], 减少地面工程的占地面积和投资, 处理工艺力求简化前端海上工艺, 优化后端。

3 主要工艺流程

南堡1-3人工岛主要功能是油气生产计量、加热分离、集输、注水和注气气举, 并负责南堡1-5平台及本岛产液通过海底管道自压混输至南堡1-1人工岛, 在南堡1-1人工岛集中进行油、气、水分离和含油污水处理, 含油污水处理后经海底输水管道输至南堡1-3人工岛进行回注。以下重点介绍集输气举和海管置换工艺流程。

3.1 集输及气举工艺流程

油井计量采用较为简单的两相分离多井集中计量方式, 单井产液由气动三通阀中控自动选井切换进计量管线。计量采用流量计对伴生气计量, 用容积法对液量计量, 计量后与其它单井产液汇合, 同1-5平台来液一起进气液分离器, 分离气做为注气气源、加热炉和压缩机燃料等, 其余油、气、水经加热炉升温至40℃后混输至南堡1-1人工岛。

3.2 海管置换工艺流程

因南堡1-3人工岛为孤岛开发模式, 遇到特大风暴潮或其它紧急情况时, 为保障岛上设备设施及人员安全, 油井需紧急停产。污水通过3号岛置换掺水泵提升, 经供水管道切换阀进入海底混输管道将管道内原油置换出来, 防止原油结蜡凝管[1]。

4 结束语

南堡1-3人工岛是冀东油田滩海石油勘探开发的重要基础设施, 是全面标准化建设的第一个孤岛工程。岛上开发高峰多达9部钻机、多个井下作业队、泥浆处理队、地面建设队伍同时驻岛作业, 通过整体开发建设优化方案, 把钻井、泥浆处理、地面工程、生活区等分区集中规划, 提高了岛体利用率, 避免了过多交叉作业, 且建成后便于采油队对井场集中标准化生产管理, 为以后平台标准化开发建设起到借鉴作用。

摘要：冀东南堡油田的开发模式逐渐由全陆式向半海半陆式转变。南堡油田1号构造相继建设了3座人工岛, 南堡1-3人工岛因面积小地质油藏含气量大, 适合井口集中布设、井口生产设施少、工艺流程简单、采出气循环利用、技术成熟操作管理方便、节能环保的气举采油方式, 是集中开发标准化建设的第一个孤岛, 具有井口布设多, 采注输工艺集中、钻井井下作业及地面工程施工交叉作业多、泥浆处理场地受限等特点, 根据功能划分为钻井作业生产区、泥浆处理区、地面工程施工区、生活辅助区等功能区域, 实现岛体石油开发建设优化。

关键词：开发建设,优化方案,工艺流程

参考文献

[1]路继臣, 冯林先, 林向英等.滩海石油工程技术[M].北京:石油工业出版社, 2006:182-193

[2]冯宇, 姬蕊, 张箭啸等.长庆油田标准化井场设计[J].石油工程建设, 2010, 36 (3) :115-118

[3]孙娜, 李杰, 刘骏等.钻井废弃物全过程管理信息化的研究与应用[J].石油钻采工艺.2010, 32 (4) :123-126

旅游地产开发模式 篇5

旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

精心收集

精心编辑

精致阅读

如需请下载！

演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案

一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

精心编辑

精致阅读

如需请下载！

演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案

美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

精心编辑

精致阅读

如需请下载！

演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案

位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

精心收集

精心编辑

精致阅读

如需请下载！

演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案

?

这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

?

随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

?

最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

?

随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

精心收集

精心编辑

精致阅读

如需请下载！

演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案

名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

精心收集

精心编辑

精致阅读

如需请下载！

演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案

以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

精心收集

精心编辑

精致阅读

旧城改造开发模式探究 篇6

关键词：旧城改造；开发模式；措施

中图分类号： F292 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）18-87-2

0 引言

由于社会的进步，我国许多地区都在如火如荼的进行旧城改造工作，旧城改造不仅影响着政府和开发商的利益，也与人民的利益息息相关。旧城改造不但可以改善城市形象，加快城市的现代化步伐，而且可以促进整个社会的稳定健康发展，构建和谐社会。尽管我国很多地区的旧城改造取得了丰硕的成果，但是也遇到很多无法回避的问题，我们应当在认清存在的问题的基础上，探究改造开发的科学模式。

1 当前影响我国旧城改造开发的因素

1.1 经济效益是关键因素

旧城改造关系到政府、开发商、人民群众等各方的利益，但进行旧城改造开发的主要负责方是开放商和政府，但是近年来我国房地产业发展的速度不断加快，开放商的地位愈发突出，房地产业生存的根本保障就是盈利，而且受到市场经济的影响，经济利益是主导因素。在这种背景下，开放商会大力对土地进行开发利用，在某种程度上土地的循环利用可能会受到限制。因而，虽然有各种各样的因素都会对旧城改造开发造成影响，但经济效益是最为关键的因素，它决定着能否顺利实现旧城改造开发的目标[1]。

1.2 多主体共同参与

最初旧城改造开发所需要的资金主要依靠国家财政拨款，近些年来旧城改造开发的投资人发生了很大变化，社会各个阶层的人士都参与到了这个项目中，企业、外商都会为旧城改造开放项目进行投资，基本上改变了长久以来过于依赖国家财政的状况。与此相对应，这种情况也改变了旧城改造开放的参与方式，即由单一走向了多元，政府、开发公司、社会组织甚至个人都可以参与进来。

1.3 利益的多元化

我国实行社会主义市场经济体制，任何经济活动都要与市场经济体制相适应，它的价值规律对经济行为起着重要的调节作用，其特征就是决策朝着更加多元化的方向发展。旧城改造开发会涉及多个投资主体，各个投资主体参与投资的着眼点不同，使得他们对利益的追求呈现出差异，有的投资方最重视的是经济利益，有的投资方最重视的是文化利益，还有的投资方最重视的是综合效益，因而利益的公平分配至关重要，只有利益分配公平了，各个投资方才会尽最大努力致力于旧城改造开发[2]。

2 现阶段我国旧城改造开发存在的不足之处

旧城改造开发一方面是一个城市进行局部更新的手段，另一方面是一个城市改善它整个社会环境的方式。我国旧城改造开发工作取得了很多成绩，不少城市因为旧城改造开发工作做得好使其焕发出了新的生命力，而且改善了人们的生活环境，然而，有些城市在旧城改造开发过程中也出现了很多不容小觑的问题，具体表现在以下几个方面：

首先，缺乏原创精神，照抄照搬国外的经验。部分城市进行旧城改造开发的时候完全模仿国外的建筑形式，过分的崇洋，而没有考虑自身的地域特色和文化特色，导致很多旧城改造开发后出现了千城一面的情况[3]。

其次，虽然现在旧城改造开发的参与主体增多了，可是起主导作用的大多数时候仍然是政府以及开发商，作为城市真正主人的居民的参与度较低，他们的意见得不到应有的重视，导致旧城改造开发工作缺乏人性关怀，没有切实做到以人为本。

最后，我国许多城市都存在着把原先具有深厚历史文化内涵的古建筑拆除，然后在原有位置上建造新建筑，追求所谓的现代化、国际化。从长远来看，这种做法实际上不利于城市的发展。因为古建筑往往承载着灿烂的文化，盲目的把它们拆除了，就等于破坏了历史文化遗产，一座城市的历史风貌可能会荡然无存[4]。

3 改造开发旧城的科学模式探析

3.1 坚持以人为本的思想

在相当长的一段时期内，人们认为之所以要对旧城进行改造开发是因为社会经济发展以及建设城市的需要，这种看法没有错误，然而它忽略了更为重要的一点，那就是旧城改造开发实际上是为了满足城市人民不断增长的物质需求、精神需求、环境需求。党中央倡导的科学发展观，应当成为指导各地旧城改造开发的根本原则，我国各个地区要想做好城市建设，旧城改造开发必须始终坚持以人为本的思想。

3.2 政府主导和市场化运作结合

旧城改造开发属于城市基础设施建设，提供人们生产生活必须的条件和公共物品是政府的职责，因而，旧城改造开发理应由政府实施。具体来说，政府的主要工作就是科学规划以及筹措资金。政府应在充分调研，认真衡量人民群众根本利益的前提下，制定出科学合理的改造开发规划。另外，政府也要采取有效的措施筹措资金。不过在市场经济时代，不能采取计划经济时代的方式，完全依靠国家进行财政拨款，地方政府应当以自己所掌握的土地资源作为依托通过市场化运作来筹集资金。所以，政府主导和市场运作两者应当结合起来，对于没有开发的国有土地或者旧城占有的土地，政府都可以利用土地市场，面向社会进行拍卖，牢牢掌握级差地租和土地的增值收入等，将这部分资金投入到旧城改造开发。

3.3 调动居民参与旧城改造开发的热情

旧城改造开发最大的受益人应当是居民，因而，居民有权利参与到旧城改造開发工作中。政府和开发企业要采取可靠的手段鼓励居民参与旧城改造开发，比如政府可以大力宣传旧城改造开发的益处，为居民建言献策创建良好的平台；开发企业对于参与修复旧城的居民给予一定经济上的奖励等。居民的广泛参与，不仅可以避免居民与改造开发人员的矛盾，还可以增强城区的复原力，提高居民在心理上对新城的认可度。

3.4 因地制宜

我国很多地方的旧城改造开发都面临着拆迁安置困难、建设配套设施花费多的问题，解决这些问题的有效途径之一就是进行旧城改造开发的时候做到因地制宜。政府和开放商在进行实地调查后，制定高标准的改造开发方案，方案中应当说明哪些旧城适合改造成商业步行街、哪些旧城适合建设居住小区等等；此外，还可以巧妙用土地换房屋或者用房屋换土地的形式，从而平衡好各方利益，总而言之，因地制宜有利于避免开发改造的盲目性，提升新城的使用价值，从而获得良好的社会效益。

4 结语

旧城改造是一项艰巨并且复杂的工作，不可能在短时期内解决所有问题，为此，各地政府应当制定灵活的政策，并对旧城改造进行一定的扶持，譬如对于参与旧城改造的开发商给予减免税费和土地出让金的优惠等等，这样做有助于调动各方参与旧城改造的热情。旧城改造不仅需要政策上的大力扶持，还需要科学的规划，妥善处理好经济、社会、环境等矛盾，运用行之有效的开发模式，只有这样才能确保高效的完成旧城改造开发工作。

参 考 文 献

[1] 蒋德球.旧城改造途径解析[J].江西建材，2014，02：56+59.

[2] 彭涛.旧城改造中的利益博弈与政府法治——以渭南市临渭区旧城改造为例[J].人文杂志，2014，06：117-123.

[3] 丁一，王红梅，沈明，王海云，刘光盛，程迎轩，卢阳禄.广州市旧城更新改造模式的优选研究[J].城市规划，2014，05：15-21+34.

[4] 胡喜生，祁新华，王明达.旧城改造中居民安置空间模式的研究[J].贵州大学学报（自然科学版），2011，04：96-100.

[5] 谢浩.旧城改造新模式研究[J].住宅科技，2011（05）.

[6] 吴林淋.关于旧城改造中房屋拆迁问题的思考[J].城市建筑，2014（02）.

[7] 霍晓刚，钟培源，姚忠禄，胡晓鹏.银川市旧城改造进行式[J].宁夏画报（时政版），2013（02）.

建设开发模式 篇7

一、土地储备项目融资政策演进

(一)传统业务模式的弊端逐步显现

土地储备是城市土地出让制度的配套制度,指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。现行土地储备制度在地方政府实施城市土地供应、调节市场供求等方面发挥了重要作用。

在“经营城市”的大潮中,各级政府曾经将大量待开发土地注入政府平台公司,土地储备业务从无到有、急剧膨胀。由于土地收购储备中征地、拆迁、基础设施改造与建设各个环节,都需要强有力的资金支持,在十多年的城镇化快速发展进程中,融资主要来源于银行贷款,利用土地储备机构融资也成为地方政府扩充债务的重要途径,两者具有不可分割的关系。土地储备经营虽然可获得超额级差地租收益,但是对土地财政的过度依赖、收益分配不公、“水涨船高”推动房价以及农地强制征收的社会问题较为突出,日益显现出传统业务模式的弊端。

(二)近年来土地储备融资政策演进

2012年以来,土地储备融资监管政策不断强化,整体上与国家行政管理体制和转变经济发展方式的进程相一致。在经历逐步建立规范、强化管理,以及平台公司剥离土地储备职能等变迁后,设立融资规模控制卡、上收信贷审批权至商业银行总行的要求,纳入地方政府性债务统一管理,执行地方政府性债务管理的统一政策。

二、土地储备新规影响分析

(一)进一步规范土地储备和资金管理行为

文件的实质不仅仅是要求“自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”,更深层次意义在于区分政府土地收储与土地市场开发的边界。政策、法律风险由政府承担,通过规范政府采购模式将项目建设和财务风险交由市场承担。

1、体现了规范地方政府举债融资机制,“修明渠、堵暗道”的核心要义。从政策延续性上看,《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》是对《关于加强地方政府性债务管理的意见》等前述一系列加强地方政府债务管理文件精神的延续和细化,核心是规范土地储备和资金管理行为。

2、推动土地收储业务模式由政府垄断转为政府服务购买,是政府管理方式的重大转变。一是政府加强土地管控,全面规范土地供应的渠道,彻底剥离土地储备机构以及各类城投公司的土地融资职能。土地储备资金最终来源于财政预算安排,从根本上保障了土地储备机构回归公益一类事业单位的政府服务本质。二是土地储备业务由政府垄断经营转为探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。区分政府土地收储与土地市场开发的边界,通过规范政府采购模式将土地拆迁和一级开发工作交给市场,开发投资和建设风险由市场承担。拆迁安置补偿和与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设探索政府购买有偿服务,上述原属于各级政府垄断的业务将按照《预算法》、《政府采购法》、《政府采购法实施条例》、《政府购买服务管理办法》等法规,通过政府采购、公开选择项目承接主体或供应商,按合同义务履约的项目管理方式实施,从而构建新型的土地一级开发市场。

(二)新型土地开发项目融资模式

“十三五”期间新型城镇化建设和基建投资带来巨量融资需求,土地整治、棚户区改造、产业园区建设等涉及土地项目开发仍将是其中不可或缺的重要内容。

1、土地收储和一级市场开发融资需求以及融资模式将发生根本性转变。以地方土储中心为融资人、依托土地抵押借款、预期出让收入还款的“以地生财”模式将彻底终结。新的土地收储管理方式下,土地储备机构仅限于“熟地”的储备,土地拆迁和开发工作将交给市场办理。融资需求来自于征地补偿、拆迁安置和与储备宗地相关的基础设施建设中各个环节,政府采购承接主体或供应商成为融资主体。

2、与储备宗地相关的基础设施建设项目转化为市场化项目。土地储备机构作为政府部门制定项目管理办法,并向社会公布项目实施内容、承接主体或供应商条件、绩效评价标准、最终结果、取得成效等相关信息。项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务,按合同约定数额获取报酬。项目融资的还款来源将不再直接对应该宗土地的出让收入,而是纳入预算管理的财政支出。土地储备机构作为政府采购主体代行土地收储的政府职能,土地收储服务及项目合同执行按照预算法、合同法、政府采购法及其实施条例等法律法规,纳入政府采购预算和政府购买服务预算管理。

3、推动原城投公司等政府融资平台市场化转型,或引入社会资本组建PPP项目公司,作为土地开发项目承建主体及融资主体。一是在符合相应法律法规的前提下,推动原城投公司等政府融资平台公司转型,成为承接土储机构或政府发包的征地补偿和土地一级开发项目的承接主体或供应商。二是继续推进PPP模式,以委托经营、管理合同等“政府付费”服务外包PPP模式,吸引更多实力较强的社会资本,推进新型城镇化进程。

三、商业银行的机遇

从传统土地储备业务内涵看,如果管理职能与业务内容相分离,即将政府垄断“生地”收储和“熟地”出让的管理职能除外,征地补偿、拆迁安置和与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设,构成了土地开发项目的主要建设内容,上述每一个环节均需要大量的资金投入。适应新型政府采购模式的融资模式,将成为商业银行土地开发项目融资的重要切入点和转型发展的重大机遇。

(一)合理确定土地储备总体规模、规范土地储备资金使用管理,为金融服务支持新型城镇化提供根本保障

基础设施项目融资是商业银行中长期信贷的传统领域,创建与新机制相适应的金融服务方案,积极支持国家重点领域和重大项目建设,有利于破解当前外部实体经济增长乏力、直接融资替代、同业间竞争加剧的困局,促进资产业务稳定持续增长。

(二)项目建设融资在业务合规性和付款能力保障性上均得到大幅提升

一是原政府融资平台市场化转型后,采用政府购买公共服务模式后的业务,可被视作市场化项目。银行在进行风险评估后自行做出的决策判断,更符合银监会的平台公司融资监管政策。二是融资方式及工具多样化。可综合运用传统贷款、信托、投资理财、产业基金等多层次、系列化产品,满足客户投融资需求,建立新型银政合作关系。三是融资工具流动性趋于合理。传统土地储备贷款期限相对较短,如果贷款期内土地出让进度,不能达到评估预测进度,有可能引发流动性风险。采用政府购买服务模式后,根据未来年度政府按协议所支付的现金流,确定信贷产品期限及还款计划,还款现金流更加匹配。

四、推动新型土地开发融资模式的建议

(一)创新“政府购买服务”融资机制

土地收储从政府垄断转为政府服务购买,是公共服务领域推进政府职能转变和服务型政府建设的重大举措。在承接主体和供应商选择上,政府管理部门依托政府采购信息平台,综合评估项目合作伙伴的专业资质、技术能力、管理经验、财务实力和信用状况等因素,依法择优选择诚实守信的合作伙伴,并向社会公布项目采购信息,付款资金来源不再与具体宗地的预期出让收入挂钩,而是按合同约定数额获取报酬。

从具体的业务模式和资金筹措看,与传统收储、整治、卖地模式有着本质上的区别。商业银行应配合地方政府推进政府采购和购买服务工作,以各级政府的购买服务管理流程制度为依托,创新“政府购买服务”融资机制,支持适用的工程建设、服务供给领域中社会力量参与政府购买服务的融资需求。还款来源从预期、土地预期收益转为评估综合判断政府预算支出的可行性,即据政府购买服务所签署的采购合同协议等要件中,明确政府购买服务的边界,特别是双方协议中的购买量、价格以及产出标准等要素,政府支出部分应明确其支付金额、支付方式、支付路径和支付时间等因素,以及中长期财政规划的统筹平衡能力。

(二)创新探索购买服务协议、预期收益质押等担保方式

创新信贷服务,支持购买服务协议预期收益质押等担保方式创新。改变银行信贷以土地、房产抵押等为担保方式的传统,抓住“政府购买服务”融资的关键要素,即政府采购合同项目应收账款的价值确认和还款现金流,创立应收账款质押等预期收益质押担保方式,有效降低授信业务的经济资本占用水平。结合开立资金监管专户等风控措施,对合同项目下的政府采购资金,实现全周期的封闭运行,保障资金安全。

(三)建立地方政府土地收储项目偿债能力评价方法

政府采购和服务购买的本质要求是,从以往单一年度的预算收支管理,逐步转向强化中长期财政规划,建立跨年度预算平衡机制,是构建现代财政制度的重要内容。土地收储与项目直接收入脱钩,由“政府付费”的根本保障在于有可持续发展的中长期财政规划为基础,以及政府部门对项目全生命周期内的财政支出,进行财政承受能力论证和绩效评估后的合理决策。这就需要政府根据当地经济发展水平、上年度地方财力状况、近三年土地供应量、上年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素。首先,从总量上控制土地收储项目投资总额;其次,具体项目实施内容基本条件、绩效标准有清晰的约定,信息向社会透明公开。此外,新预算法赋予省级政府发行地方政府债券筹集资金的权限,在推行分级政府性债务限额管理基础上,由省级政府将或有负债纳入负债总规模进行上限控制,避免区县土地开发投资冲动,最终影响政府履约能力。

参考文献

[1]苏朋,贾西津,孙洁,韩俊魁.中国政府购买公共服务研究.财政研究,2010(1).

[2]何翔舟,王琰.政府购买公共服务研究的重点和主题.天津行政学院学报,2015(3).

[3]闵义.棚户区改造贷款现状及难点分析.现代金融,2015(9).

武汉市工业园区开发建设模式研究 篇8

然而, 在园区的发展过程中, 各类工业园区及其内部企业类型冗杂, 发展动力迥异, 园区的开发建设模式一直受到政府和市场双重力量的影响, 影响其健康发展。在良好的社会契机面前, 如何改革和完善目前武汉市各园区的开发建设模式, 是我们现今亟待解决的问题。

1 工业园区开发建设模式的基本类型和特点

所谓开发建设模式, 可以理解为在建设工业园区的过程中, 关于解决园区由谁来开发、怎样开发以及多重开发主体之间权利职能等一些列问题的统称, 包括园区建设资金的来源、前期园区规划、基础设施等配套设施的建设等。

总结国内外关于工业园区开发建设的经验, 依照开发主体的不同, 一般可以将工业园区开发建设模式分为三种:市场体制型、政府体制型、综合体制型。

1.1 市场型

市场体制型是指在园区的开发建设中, 市场的机制起主导作用的模式。根据企业的性质不同, 又可以将这一开发模式划分为产业链型和房地产型模式。

1.1.1 产业链型

产业链模式就是在特定产业领域内具有强大实力的企业, 获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区, 并在自身入驻园区且占主导地位的情况下, 借助其在产业中的强大号召力, 以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚, 最终实现整个产业链完善的开发模式。

此类模式中开发建设企业 (包括外资企业在内) 属于纯市场化运作企业, 其本身根据早期市场运作在相关产业已经形成规模, 并且有足够的资金、技术来完成对园区初期的开发建设以及对园区发展过程中的运营、管理, 甚至可以联合当地政府职能机构来服务和管理园区的各项社会和经济职能, 对将来入园企业给予扶持和孵化等作用, 以服务者的身份协助企业的发展。

这是政府支持、企业带动的一种开发模式, 它不仅符合主体企业战略发展的需要, 也容易带动同一产业的集聚。但是, 这一模式仅适用于功能定位比较单一的小规模开发, 难以适应大片区的跨行政区划的综合开发工业园。

1.1.2 房地产型

房地产型开发建设模式可以理解为开发商在园区内获取产业用地或商业用地项目, 进行厂房、仓库、研发等工业地产项目或办公楼等商业项目的营建, 然后以租赁、转让或合资、合作经营等方式进行项目相关设施的经营和管理, 获取合理的地产开发利润的一种模式。

从本质上说, 这类开发模式与传统的房地产开发模式没有太大区别, 房地产商在参与开发建设工业园过程中可以大大解决园区开发和建设中融资、土地运作、三旧改造等前期筹备资金问题。同时, 因为对开发商的产业经营能力要求非常低, 而且回收资金相对较快, 在楼市调控的背景下众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。

1.2 政府型

政府体制型是目前中国各级地方政府最常见的园区开发模式, 也是大多数现代科技园区采用的开发模式。这一类型主要是以政府为主导, 由园区管委会或管委会负责管理下的全资开发公司承担开发建设的主体并进行开发建设的模式。应用该模式要在税收返还、土地出让方式等方面争取相关政策, 并且要求管委会或开发公司具备较强的园区开发能力。

该模式是政府根据产业运营的特点进行规划与开发, 并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等, 所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是, 这种模式缺乏灵活性和创造性、活力不够, 容易导致机构膨胀、政企不分。

1.3 综合型

综合体制模式是指市场型、政府型模式混合运用的开发模式, 即政府提供土地、税收等优惠政策, 并成立管委会负责行政管理事务;地产商投资开发建设并提供相应的园区服务;龙头企业入驻发挥产业号召力, 多方合力共同推进产业园区开发和经营。这种模式下, 工业园区、开发商和入驻企业均可以作为开发主体, 可以两两合作, 也可以三者共同合作开发;既可以是合作开发同一地块, 也可以是分别由不同主体开发不同地块。从长远意义看, 园区的建设和发展将逐渐趋向综合型建设模式, 采取自上而下和自下而上的有机结合。

这一模式既能充分发挥政府的指导性, 也能发挥市场的灵活性, 权责明确, 有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是, 该模式对政企关系协调要求非常高, 如果关系处理不当, 则容易造成产业园区的发展停滞。

上述工业园区三种不同开发建设模式及其特点如表1。

2 武汉市工业园区开发建设现状

武汉市作为我国老工业基地之一, 其工业园区的发展经历了由国家宏观指令到市场与政府共同影响的转变;由资源依赖型向技术密集、资本密集型的转变;从职能单一的工业区向空间、职能复合的产业园区的转变。武汉市工业园区在改革开放后经历了一个高速发展的时期, 从工业区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、都市工业园区到最新提出的工业倍增示范园区和国家自主创新示范区等等, 产业园区的发展在类型、功能、规模和数量上都有了巨大的变化, 对城市经济社会的发展起到了重要的作用。

经过半个多世纪的发展, 武汉市已形成国家级、省级到都市级产业园区并存的园区体系。当前, 武汉市有国家级开发区3家, 省级开发区12家, 都市级工业园5家, 9个都市新型工业示范园区 (如图1所示) 。

我们选取了不同等级的三个园区进行实地调研, 发现每个园区在开发建设模式上都有各自特点, 有部分园区根据自己的地理区位和发展条件大胆改革, 使用创新型开发建设模式, 并取得了不错的成绩。

2.1 东湖新技术开发区

东湖高新区是首批国家级高新技术产业开发区, 经过多年发展, 已基本形成了以光电子信息产业为主导, 生物、节能环保、高端装备制造、现代服务也竞相发展的“131”产业格局, 其中, 光通信、激光、集成电路、光显示、半导体照明、地球空间信息等领域, 在国内具有较强竞争优势。

资料来源:作者自绘。

东湖新技术开发区属于综合型开发建设模式。从行政体制上来看, 东湖高新区成立管理委员会, 武汉市人大授权其作为市政府派出机构, 将周边乡镇、街道作为管委会派出单位。管委会代表市政府全面负责开发区基础设施、土地开发、招商引资和社会管理等工作;本级干部实行任命制, 下级实行聘任制。设立一级财政, 自行组织税收编制、实施财政预算, 制定特殊的区域管理规范文件;机构和人员编制精简, 不与传统行政体制一一对应。

2.2 武汉经济技术开发区

武汉经济技术开发区在1993年升级为国家级经济技术开发区, 目前规划控制面积202.7平方公里, 开发区内产业特色鲜明, 产业链完整, 形成了汽车、电子电器两大支柱产业和印刷包装、食品饮料、生物医药、新能源新材料四大优势产业, 成为武汉市重要的经济增长点。

武汉经济技术开发区属于政府型开发建设模式。从组织机构上来看, 开发区实行“小政府、大社会, 小机构、大服务”的管理体制, 工委会、管委会代表武汉市委、市政府统一管理开发区各项社会经济事务, 为武汉市的独立辖区, 并在下属的六个园区设立管理机构, 分别成立管理办公室、开发建设公司, 主要职责是服务企业、协助招商引资和基础设施建设。

2.3 洪山区青菱都市工业园

青菱都市工业园是武汉市“十二五”期间规划建设的重点园区, 是以先进制造业和生产性服务业为主, 着重发展高新技术产业、新材料、精密制造等现代制造业及现代物流为辅的综合性工业园区。

青菱都市工业园在开发建设模式上属于房地产型模式。目前园区主要有街道、管委会、洪山区城投公司三个相对独立且平行的管辖机构。其中, 街道主要负责社会事务, 主要包括园区村级土地的征地拆迁问题;管委会和区城投公司负责经济事务, 在职务的人事任免上面两者是相互渗透、互相监督的“一套班子两个牌子”的局面;在分工上管委会主要负责招商引资、政策制定、规划引领, 区城投公司则主要负责园区总体规划、基础设施建设等, 其是园区的主要开发建设者。

综上所述, 根据武汉市现有工业园、产业园及经济开发区的开发建设模式, 借鉴国内典型园区在开发建设模式方面的不同经验, 对武汉市工业园区的开发建设模式作总结, 如表2所示。

3 武汉市工业园区在开发建设中存在的问题

本文通过实地调研走访了一些沿海发达地区的典型园区, 如上海张江科技园、昆山经济技术开发区等, 同时也走访了武汉市不同级别的园区, 以分析武汉市与沿海发达城市在园区开发建设中存在的差异性, 并发现问题。

根据武汉市园区开发建设模式的现状, 借鉴国内外其它园区的经验, 不难看出, 在武汉市不同类型的园区开发建设模式中, 单一的市场型或者纯粹的政府型很难形成相对完善的开发建设体制, 目前, 武汉市园区的开发建设还存在如下问题。

3.1 产业链模式目前应用不足

武汉目前还没有产业链模式下的开发建设模式, 导致工业园区的产业聚集效应无法发挥。对于在一定产业内具有号召力的企业参与园区的开发建设, 可以对相关产业获取集聚效应, 最终达到完善的产业链园区。显而易见的优势也导致其缺点也相对比较明显, 也就是这一模式下的园区并不能适用于大地块综合型的园区开发。

3.2 房地产模式难以形成产业集聚

相较于产业链模式, 房地产开发建设模式中的主导企业本身已有足够的经验参与园区基础设施、厂房、配套设施等硬件的建设, 但是在后期的招商引资以及形成完整的产业链方面缺乏经验。因此, 在这种模式下, 当土地开发完毕以后, 房地产开发公司 (即所谓的城投公司) 如何从园区中“脱身”, 把权利交给管委会是将来开发公司需要考虑的问题。

3.3 政府型模式可能出现资金不足

传统的政府型模式在园区建设过程中用土地向贷款方换取启动资金, 虽然可以解决园区建设过程中一部分资金问题, 但是在园区建设的中后期贷款的回笼返还已经成为目前大多数政府的问题。政府对于银行的“政府债”问题不断膨胀, 这样既对政府存在资金还款的压力, 同时对社会也造成不必要的经济泡沫。

4 建议

从上面的分析可以看出, 纯粹的市场体制型虽然能够更广泛的结合市场力量, 帮助政府体制下被遗忘的中小微型企业的孵化和发展, 顺应市场要求发展园区, 却很难满足大规模的综合型园区开发建设。而政府体制型虽然有足够的政策保障, 但园区初期开发建设的资金会给政府巨大的“政府债”压力。如何把握政府和市场的力量, 共同开发园区, 互利共赢, 是现在园区开发建设中面临的巨大问题。

4.1 以政府型为主, 顺应市场要求

以政府型为主, 顺应市场要求也就是说, 政府提供土地、税收等政策, 同时成立管委会负责行政管理实务, 参与建设的企业负责园区基础设施等配套设施的建设。政府不是万能的, 因此应当发挥企业在园区开发建设中的优势, 并作为政府和群众之间的话事人, 来缓解群众对于政府在拆迁征地、土地储备等方面的压力。同时企业雄厚的资金链可以减少政府在建设园区过程中向银行形成的“政府债”等债务连锁反应。

4.2 合理划分政府-企业-园区管委会三者之间的权限

园区作为区域经济发展的重要载体, 其政府、企业、管委会三者之间的权限应当有所区分。政府作为服务者, 主要提供园区建设初期的政策支持, 法律保障。企业作为主要的开发建设主体, 负责完成园区的规划、融资、基础设施建设等, 从执行者的角度对政府的指导性意见予以执行。园区管委会则以管理者的角度管理入园企业的社会服务, 协同政府满足园区内企业发展壮大过程中的公共服务等配套设施。合理划分三者之间的权限, 不互相干涉, 互相支持, 形成有机的整体开发建设体制。

4.3 鼓励社会资本参与园区建设

要尊重市场机制在产业园区建设和产业转型升级中的作用, 鼓励民间资本、外资参与产业园区建设甚至是管理事务。政府要制定鼓励和引导产业园区市场化建设的政策, 让园区公司根据市场为入园企业提供产业升级所需各类服务。

4.4 分阶段、递进式开发园区

在园区开发初期, 资金和开发经验不足, 因此应在园区总体规划的指导下分阶段规划和开发园区, 积累资源和能力进入开发的良性循环, 推动园区区域经济的递进式发展, 抛弃盲目求大, 按照要求完成园区合理化、高标准的开发建设。所谓加强基础设施和环境建设, 其主要依照苏州高新区的开发观念, 始终将先行建设基础设施和环境作为吸引企业入驻的重要措施, 保障园区硬件设施的高规格开发建设。

摘要：武汉市工业园区开发建设模式一直受到政府和市场双重力量的影响, 如何改革和完善目前武汉市各园区的开发建设模式, 是我们现如今亟待解决的问题。为此, 实地调研了国内沿海发达地区典型的工业园区以及武汉市不同等级的园区, 通过对沿海地区典型园区开发建设的分析, 找出武汉市与其在园区开发建设中存在的差异性, 借鉴经验, 发现问题, 为武汉市工业园区健康发展提供借鉴。

关键词：武汉市,工业园区,开发建设模式

参考文献

[1]成贝贝, 汪鹏, 赵黛青等.低碳工业园区规划方法和评价指标体系研究[J].生态经济, 2013, (5) :126-128.

建设开发模式 篇9

1. 工程建设中常见的工程项目管理模式

随着我国大型工程的逐年增加, 一些新的模式出现在国内建筑市场上。结合目前国内外建设工程项目管理的状况, 可以归纳为以下几种模式:

1.1 建设单位自管模式

即建设单位自设基建机构, 负责支配建设资金、办理规划手续及准备场地、委托设计、采购器材、招标施工、验收工程等全部工作;有的还自己组织设计、施工队伍直接进行设计和施工, 这是我国多年来常用的方式。

1.2 工程建设总承包单位负责制模式

工程建设总承包, 实质上是一种由工程总承包单位代替建设单位, 全面负责工程建设的组织管理工作, 最终向建设单位主管部门或建设单位“交钥匙”的项目管理模式。目前, 在我国比较有代表性的工程建设总承包有三种形式:以专业工程建设承包公司为主体的工程总承包、以设计单位为主体的工程总承包、以施工企业为主体的工程总承包。

1.3 FIDIC推荐的两种模式

一种是业主委托完成工程设计后, 再通过招标选择项目管理承包商, 即红皮书《土木工程施工合同条件》, 项目管理承包商不负责设计, 一般工期较长;另一种是《设计、建造与交钥匙工程合同条件》, 即橙皮书, 承包商对建设项目的设计、采购、施工实行全过程的管理总承包, 也称项目管理总承包商。这两种模式在国际上采用的比较普遍。世界银行和亚洲开发银行的项目, 基本上采用FIDCI所推荐的模式。

1.4 项目管理咨询公司或项目管理模式

这种模式在美国采用的较多, 一般采用平行承包的方式, 即设计由设计承包商负责, 施工由建造承包商负责, 设备由制造供应商负责, 项目管理咨询公司或项目管理公司负责整个项目的全过程管理, 专业性很强。实力较雄厚的公司可进行项目的基础工程设计, 但不负责施工图设计, 施工图设计一般交由专业的设计承包商来负责。

2. 大型建设开发项目工程管理模式的选择与实践——泰达足球场项目

2.1 泰达足球场概况

泰达足球场属于集体育、健身、国际展览、购物中心、人工湖、高档住宅为一体的大型社区开发项目泰达时尚广场的重要组成部分, 是按国际标准设计建造的, 可以举行国际性的大赛, 其建筑面积为5万平方米, 设施按国际标准配置。预应力管桩基础, 主体结构为钢筋混凝土结构, 主要造型骨架为钢结构, 外檐银灰色的复合幕墙板, 结构复杂, 技术要求高。可容纳观众人数为35000人, 总投资近5亿元人民币, 项目的前期策划是于2001年9月开始的, 建筑施工是于2002年10月开始土方工程的施工, 于2004年5月竣工交付使用, 历时20个月。

2.2 工程项目管理模式的确定

对于工程项目管理模式的选择, 结合项目的具体情况, 以及为集团培养工程项目管理人才的需要, 采用国际上常用的设计、管理模式, 由在竞标中取胜的美国PARSONS公司负责设计, 并对项目的后期实施进行全面管理, 业主方与美国PARSONS公司签订设计和包括CM服务在内的合同, 施工承包商在国内实行公开招标选择, 并与业主方签订合同。与施工承包商参照FIDIC合同条件签订了施工承包合同以及廉正合同协议书和安全合同协议书、与监理单位签订了监理合同协议书和建立廉正协议书。一切行为均以合同作为唯一依据, 合同运用于项目管理的各个方面, 以合同、经济手段管理和实施球场工程。

2.3 工程的实施

泰达足球场由美国PARSONS公司担任工程设计和后期施工管理服务工作, 在工程实施阶段, PARSONS公司具体负责工程招标文件的编制、招投标及评标工作、工程造价控制、工程进度控制、工程质量控制、工程安全、风险控制、信息管理、合同管理、工程协调工作, 即“四控、两管、一协调”, 中方也安排了工程监理公司, 但主要是起质量监督和“旁站”的作用和按中方要求进行资料管理, 同时也是非常好的学习机会。

工程共分了十个标段来组织施工, 在施工中, 充分发挥建筑师的作用, 工程做法均以建筑师的指令为准, 工程信息传递及时、准确, 一切交流均以书面文件为准, 且有规范的工作流程和严密的审批程序。严格控制关键路径分部分项工程的施工, 实施动态管理, 及时调整由于不确定因素而产生的波动, 采用先进技术和工艺组织施工, 由于质量标准要求高, 各承包商管理和技术力量的投入较大, 在工程施工图设计阶段就进行了多种方案经济技术比较, 最终经建筑师审核同意后方可组织正式的施工, 这使得整体目标的实现进入了一个良性发展的轨道。在工程初步设计完成后, 施工图完成一个分部, 即进行招投标, 确定承包商进场施工, 而不是等待施工图出齐后进行。这样, 大大加强了工程项目的进展速度, 另外, 能在加工厂制作的单元件, 就在工厂制作, 在尽量减少现场工作量的同时也保证了工程质量, 在工厂制作时要求现场有非常高的技术管理水平, 各道工序的安排及成果必须准确无误, 对工厂的选择也是非常重要的, 加工单位的确定必须由美方组织进行严格的考察, 经美方同意后才能安排加工。由于建筑师驻地办公, 使得施工图的审核即时到位。工程质量控制上, 在美方整体管理体系的框架内实施了独立平行的工程质量监理。这使得整个工程的投资控制措施得以实现, 达到了项目的工作目标, 实际投资被控制在了计划目标值以内。

泰达足球场项目业主以制度建设作为抓好工程质量的根本保证, 建立层层负责的质量责任制, 形成全过程、全方位的质量保证体系;以工程招标、工程监理、合同管理作为工程质量管理的基础性工作。尤其是对于工程监理工作, 在具体的做法上采取了特殊的措施:工程监理单位必须同时与施工单位各自独立平行地进行全部工程的质量检测, 包括必须使用独立平行的检测仪器和工具;独立平行地实施质量检测;获取独立平行的检测数据和资料;提交独立平行的检测报告等。这样在每一个分部分项工程 (检验批) 上, 都能同时得到分别来自监理单位和施工单位的各自独立的两套质量检测与评估报告, 可以切实掌握工程质量的真实情况, 确保得到一流的工程质量。泰达足球场从今年2004年5月开始使用到现在, 承接了多场大型足球比赛和大型音乐会, 使用情况很好, 达到了预期的目标。

3. 结语

泰达足球场的管理实践证明, 所采用的设计、管理模式是成功的, 这主要借助于国外先进的项目管理经验和与中国实际相结合, 建立了具有特点的项目管理模式, 使项目的总目标在一个总系统中得以较优的实现。综上所述大型建设开发项目工程管理方面可以从以下几个方面进行提高:

(1) 应培养自己的专业管理队伍;

(2) 根据企业的实际情况, 采用适应企业的管理模式, 吸收国外先进管理理念和管理方法, 实现项目的科学化、专业化管理;

(3) 强化业主管理的职能, 落实项目法人责任制, 业主应当是股东的代表, 能够为股东利益和项目的总效益服务;同时, 业主应当有较高的专业技能, 能够在项目实施过程中做出正确的决策;业主既不要代替专业化工程公司的项目管理工作, 但又不能放弃对项目的监督和控制, 使得项目能够按照业主的要求, 有效率的实施;

建设开发模式 篇10

1 我国少数民族茶文化旅游资源

少数民族地区虽然远离我国社会经济活动中心,但是自古以来就是我国茶叶生产及茶文化重要的组成部分,同时少数民族地区远离工业污染也让其具备了丰富的自然生态资源,可以说少数民族地区具备了茶文化旅游所需的重要资源,主要表现在以下两个方面:

1.1 少数民族地区茶文化历史悠久,名茶产区较多

唐代茶圣陆羽所著的《茶经》中,曾在开篇提到茶就是“南方之嘉木”,证明了茶起源于“南方”,也就是现代云南少数民族地区,可见其茶文化历史的悠久。世界茶叶组织在现已发现的茶叶种类中,有近50种分布在云贵闽等地区,尤其在怒江、澜沧江、元江等流域少数民族地区,古茶林及茶叶资源非常丰富。我国西南、华南、江南、江北四大茶叶产区,西南产区的红茶、绿茶、普洱茶、沱茶等大都产自傣族、布朗族、白族、苗族、布依族、藏族等少数民族地区。而我国华南茶产区红茶、乌龙茶、白茶、六堡茶等大都产自羌族、苗族、壮族、高山族、布农族等少数民族地区。在江南茶叶产区的花茶、黑茶主要产自黎族与瑶族地区。江北产区的绿茶主要产自河北、河南、山东、甘肃等地的回族、满族等少数民族。可见少数民族与我国茶文化及茶叶生产密不可分,具有非常悠久的茶叶历史及茶文化风俗。

1.2 我国少数民族地区具有丰富的自然资源及文化资源

少数民族具有不同与其它民族,尤其与汉族文化有着天壤之别,独具特色。如贵州地区浓郁的侗族、苗族等地区罕见的民族风情、奇异自然风光被世界乡土文化基金评为世界级的文化保护圈和旅游胜地。无论是云贵川地区还是闽粤赣地区,自然风光独特,气候条件各不相同,甚至西藏地区,虽然海拔较高,但是独特的藏族佛教文化也成为旅游开发重要的资源。可以说少数民族文化独特的生活文化、礼仪文化、民俗文化如节日、信仰、巫术等都让少数民族蕴涵丰富旅游资源。可见,少数民族地区不仅具有丰富的茶文化资源,还具有独特的自然资源及文化资源,为其开展茶文化旅游提供了重要的物质基础。

2 我国少数民族茶文化旅游开发现状

虽然少数民族地区具备了茶文化旅游的文化资源与旅游资源,但是由于少数民族地区地处偏远,经济文化水平较低,旅游市场开发还没有将茶文化与旅游资源真正协同开发,形成特点鲜明的市场号召力,表现在以下几个方面:

2.1 少数民族地区茶文化旅游缺乏共同开发意识

由于少数民族地区的茶叶产地大多处于较为偏远落后的山区,导致如云贵川等茶叶产地对现代旅游发展及茶文化资源没有形成正确的认识。少数民族地区有机的茶叶历史及茶叶资源开发,更多的倾向于茶叶生产和销售。同时少数民族地区一般远离工业污染,各个地区过度关注自然旅游资源的挖掘,让茶叶文化与旅游资源平行发展,在意识上没有形成茶文化旅游资源开发对旅游及经济发展的认识。例如,在云南傣族地区,虽然具有丰富的“竹筒茶、柠檬茶、花茶”这三大特色茶叶及茶文化,但是在旅游经济的开发中,傣族地区一般过度重视“泼水节”等民俗文化的发展,没有将傣族茶叶资源与文化旅游结合在一起。再如,贵州自古以来为贡品茶叶产地,但是在旅游开发中却将“三道茶、云雾茶”等茶俗文化商品开发脱离于旅游市场,没有让游客充分参与到特殊文化体验中。

2.2 少数民族地区茶文化旅游基础设施薄弱

由于我国少数民族地处偏远,多以山区为主,经济水平落后,尤其在贵州、青海、西藏等地明显,导致在当地茶文化旅游的开发与建设中缺乏配套设施和必备的基础设施。如贵州印江、都匀、湄潭县等少数民族茶叶产地的景区缺少直达公路和班车,进出不便。同时贵州地处西南山地,公路、铁路、机场数量少,旅客吞吐能力有限。除此之外,少数民族地区缺乏茶文化配套设施,如茶文化主题酒店、餐厅以及服务设施,一定程度上影响了少数民族茶文化旅游的发展。

2.3 少数民族地区茶文化旅游开发形式单一

当前,我国云南、贵州等少数民族茶叶产地虽然已逐步开始开发特色茶文化旅游,然而开发模式上,仍一直将茶文化看作旅游的附属产品。目前我国少数民族地区的茶文化旅游大都模式雷同,以采茶、品茶、售茶、茶艺欣赏为主,茶叶历史、茶俗文化、茶俗体验与旅游内容协同开发的融合度不高,尤其是没有将少数民族文化风俗、茶文化风俗体验和游客多层次体验参与结合在一起,茶文化体验项目质量较低也一定程度上稀释了少数民族茶文化旅游的内在核心价值。另外少数民族茶叶产地茶文化旅游尚没有形成茶文化旅游的宣传营销模式,很多茶叶产地仍以自然风光宣传和历史文化宣传为主,没将茶文化融于旅游宣传的体系中,也导致很多游客对少数民族茶文化知之甚少。

3 我国少数民族茶文化旅游开发建设的策略

随着我国少数民族地区经济与精神文明的发展,很多地区已经认识到文化旅游开发的重要性。少数民族地区要想在本地茶文化资源的基础上,实现文化产业与旅游经济的协同发展,就必须从以下方面入手:

3.1 树立茶文化旅游开发的社会意识

少数民族地区要想形成茶文化与旅游资源的协同开发,就必须充分认识少数民族独有的茶叶文化优势,对其文化资源形成理性认识。少数民族地区,尤其是当地政府要对少数民族茶叶产地的生态环境及旅游资源进行定位,尤其是对有别于汉族茶文化特点的内容予以重视,结合少数民族地区地理环境、气候环境、旅游开发程度探讨适合当地茶文化开发的思路。少数民族地区的茶叶行业、茶文化组织、教育机构、旅游组织、政府旅游主管部门应积极参与到特色茶文化旅游资源开发的研讨中,对少数民族文化、民俗旅游优势及劣势、茶文化旅游服务、茶文化旅游人才等各个项目进行论证,将茶叶产地、自然风光、历史遗迹、配套设施等内容有机结合在一起,才能真正地找到茶文化开发的切入点。

3.2 完善少数民族地区茶文化旅游配套设施

服务和配套设施的完善一定程度上可以缓解环境对旅游开发的负面影响力。要想让现代游客在少数民族地区独特的地理环境及气候条件下,充分参与本民族不同的茶文化体验,就必须在茶文化旅游开发中将完善配套设施及建立服务机构放在首位,让游客获得文化享受同时也获得高质量的外在服务。一方面,少数民族地区的茶叶产地和旅游地应该增大对茶业体验设施的投入,如在茶主题酒店、餐厅等方面既要考虑到现代游客对文化的心理需求,也要考虑到其旅游中身体需求。同时少数民族地区在茶旅游的基础设施建设中,必须根据特定开发目的,让游客在不同的环境内获得不同的茶文化享受和旅游体验。另一方面,少数民族地区应建立民族特色的茶文化旅游服务机构。少数民族在服务中,要将民俗特殊性与服务现代性结合在一起,让游客,尤其汉族游客在接受旅游服务中,感受到不同于传统导游服务内容。少数民族地区只有通过完善的配套设施和服务内容,才能让游客投身于茶文化及旅游资源体验中,忽略地理及气候到来的负面心理,从而让游客获得心理和生理的满足。

3.3 开发少数民族茶文化旅游宣传营销策略

虽然少数民族地区的茶文化历史悠久,生态资源也远离工业污染,但是由于少数民族茶叶产地多以农业为主,与经济发达的旅游城市相比,在宣传上、营销上仍稍显落后。如云南、青海、福建等少数民族聚集地在其茶文化旅游的宣传上力度不够,而且宣传的形式也以自然旅游资源为主。所以要想提供我国少数民族地区茶文化旅游的影响力,首先形成开发适合少数民族茶旅游的宣传思路,在自然旅游资源旅游的宣传基础上,少数民族地区应该突出其特定民族特性及茶文化主体地位,将茶文化、茶产地的宣传作为其旅游业宣传的名片。其次,依托西部开发的政策优势,举办少数民族茶文化旅游博览会等多形式文化推广活动。少数民族地区还必须充分认识现代媒体在宣传中的作用,在手机、平板电脑、电视等数字媒体上引起现代观众对其旅游内容的关注,从而树立少数民族地区茶文化旅游新时代新品牌。

4 结语

总而言之,少数民族虽然地处偏远,但是其丰富的茶文化资源和旅游资源为茶文化旅游提供了必要的物质文化基础。少数民族地区的茶文化旅游开发和建设应该在充分认识自身优势和劣势的基础上,抓住现代旅游业发展的趋势,将本地区悠久的茶叶文化历史与自然生态资源密切结合,努力提高茶文化旅游开发的认识。在茶文化旅游开发策略上,少数民族地区应该从配套设施、宣传策略上进一步提高游客对茶文化旅游的认知和参与意识,以新的旅游品牌促进当地旅游经济的发展,让少数民族茶文化产业展示新的活力。

摘要：我国少数民族地区具有丰富的茶文化资源和自然生态资源,但是由于缺乏茶文化旅游开发意识,茶文化旅游开发程度仍然较低,存在较多问题。少数民族地区必须在本地资源基础上,树立茶文化旅游意识,加大配套设施建设力度和宣传力度才能改变茶文化旅游业发展现状,促进少数民族地区茶文化产业的发展。

关键词：少数民族,茶文化,旅游,开发

参考文献

[1]肖博华.民族特色茶文化产业链发展调研-以西双版纳为例[J].科技创业月刊,2013(10):51-53.

[2]浦绍柳.发挥资源优势,开展民族茶文化旅游[J].中国农学通报,2011(11):297-300.

数据开发新模式初体验 篇11

从各区县一级的统计机构来看，由于受人员有限、工作量繁重和专业水平欠缺等因素的制约，以往的人口普查数据开发往往存在浅尝辄止、深度不足的缺陷。为解决这一问题，北京市西城统计局队在第六次全国人口普查的数据开发中，探索性地尝试了人口普查数据开发的新模式：敞开门来做研究和进行专家评审指导，希望通过新模式的引入在提升区县普查数据开发品质、完善大型普查课题开发模式方面做出具有创新性的探索，使人口普查数据服务社会、服务区域发展的功效落到实处。

敞开门来做研究

所谓“敞开门来做研究”是指打破原来由普查员独立承担普查数据开发研究的单一模式，扩大研究的主体范围。在此次“人普”数据的开发中，西城统计局队将开发研究的主体扩展为三类，一是区属职能部门，二是高校专家，三是普查人员。

区属部门，促“为区服务”。综合人口普查的经验，西城统计局队发现由于区属部门职能定位具有前瞻性的特征，相较而言其分析人口问题时的关注点更能贴近工作实际，也更能提出独到的、适应区域经济社会发展的见解。

遵循这一思路，在此次“人普”课题开发中，西城统计局队初步尝试将三个研究项目分别与区委区政府研究室、区人口计生委和区公安局进行联合开发。联合开发采取了以区属部门为主体研发，西城统计局队专业人员开展“一对一”进行数据支持和研究进度追踪的模式。在进行《新世纪十年西城人口发展特点及未来发展趋势研究》的课题研发过程中，西城统计局队与区计生委建立了有效的沟通机制，使课题组从《人口普查资料汇编》中提取了“五普”和“六普”的户籍人口数据，并在撰写过程中，通过走访、电话、网络等方式，随时更正出生人口等指标的统计口径，切实保证了课题研究的一致性。总体来看，课题研究中的合作较为顺利，统计人员与课题承担者沟通顺畅，并较好地满足了课题承担者对有关数据的实际需求。从课题内容来看，分别在宏观的城市管理决策、人口总量变化规律研究、户籍管理制度运行中的问题等方面取得了较为深入的研究成果，基本达到了预期目标。

专家竞标，注入“新思维”。高校专家具有学术性强、视野开拓、理论前沿、研究班底深厚等突出优势。邀请高校专家参与政府部门课题研究可以有效地弥补政府部门人员知识老化的问题，还可以突破公共管理部门审视社会问题时的思维惯性。

在高校专家的甄选上，西城统计局队采用项目公开竞标的方式确定合作对象。课题开发过程中，实现以中国人民大学、北方工业大学等高校的专家团队为研究主体，西城统计局队专人负责数据支持和进度跟踪的模式。在与之合作前，除与相关高校签订课题合作合同外，还通过开题报告、进度安排、定期沟通等方式，将研究思路和课题阶段性目标进行固化，切实保证课题的时效性。同时，通过定期与高校课题负责人进行“面对面”沟通，对课题内区情结合的紧密度、统计术语的精确度、统计数据引用范围等情况进行实时监控，保证了课题的真实性、准确性。其中，确定的三个课题项目分别是《西城区发展战略与人口发展协调性研究》、《西城区人口发展与经济发展关系研究》和《西城区人口变动对经济社会发展的影响与对策研究》，目前已全部按期高效地完成了研究任务。

自主研发，提升“内动力”。这种情况一般在普查后期的课题开发模式中使用，主要由参与普查的统计人员直接承担普查课题开发工作。由于这种方式已经沿用多年，操作模式比较成熟，其优越性在于可以直接将统计人员在普查过程中遇到的问题和积累的经验直接转化为课题成果。

从课题内容来看，自主研发的课题成果可分为数据分析和经验总结两种类型。此次课题开发的过程中，数据分析类的有：《西城区人口老龄化的特点、影响及应对措施》、《西城区外来人口特征及其影响分析》等。同时，由于统计人员直接参与普查过程，这类数据分析往往更能直观地通过数据反映现实问题，经验总结类的有：《西城区第六次全国人口普查数据处理工作的思考》、《新形势下人口普查的组织与宣传》。这些课题成果直接出自参与普查的相关工作人员，这是他们在实际工作中总结出的经验教训，可以作为今后提升普查工作的重要参考，这在一定程度上也意味着统计工作者承担普查课题开发模式的不可替代性。

从本次人口普查课题开发的初步实践来看，“敞开门来做研究”的思路是较为可行的，因为三种开发模式的相互结合可以最大限度地发挥不同研究主体的优势，保证普查数据的充分利用，一方面有效地拓宽了研究的广度和深度，另一方面与区情的结合更加紧密，研究成果也更符合区域发展的实际需求。

健全专家评估制

为保证课题质量，本次普查课题开发的方案制定中突出了课题中期评估和结题终审两个环节的规范化，聘请专家团分别在课题中期进行评估指导、在课题结项前给予终期评审。

专家指导中期评估：将规范化的中期评估引入普查课题开发过程，一则可以有效地推进课题完成进度，二则可以通过专家评审及时发现并解决课题研究过程中出现的问题。鉴于课题开发人员具有的多样性特征，专家评审团成员分别聘请了市局总队研究人员、区研究室研究人员、高校教授、局队高级统计师等专业人士。值得一提的是，中期评估过程采用了一题一议的方式，各课题组依次展示初步研究成果、专家评审团进行集中评估。评估中，专家组结合自身所长，分别就课题的基础应用是否恰当，研究方法是否适宜，分析过程是否深入，反映问题是否符合实际，对策建议是否紧密联系区域发展等给出了进一步完善的建议，对课题进一步修改、调整具有较强的指导作用。

专家进行课题终审：课题终审是中期评估的延续，也是验收课题成果的过程。通过中期评估的指导和调整后，各课题组可于课题开发方案规定的结题期限前提交课题终稿，再由专家团依次进行终期评审，分别提出结题意见。对符合结题的课题项目允许结题、对需要进一步修改的课题项目给出继续修改以期达到符合结题标准的意见，并统一签署课题结题表，最终实现课题的结项。

建设开发模式 篇12

通常而言, 开发区资金来源主要有四个途径:财政税费、信贷融资、证券融资、项目融资。根据资金来源途径的不同, 融资主体又各有不同, 政府、银行、企业、证券市场都可以成为融资主体, 但是最终都要由广大居民“买单”。所以选择有效的融资模式对政、企、银、券、民来说都是一件意义重大的事。

本文重点讨论分析银行信贷资金、资本市场融资、外商投资、国有资金 (资本) 投入、发行企业债券、PPP模式六种融资模式, 分析其可行性、适用性, 并提出一些行动建议。

一、银行信贷资金

银行信贷资金始终是我国各开发区发展建设的主要资金来源之一。我国的开发区基本上是在中央财政没有任何直接投入的情况下建设发展起来的, 各开发区政府除了以积累资金滚动发展和争取各种优惠政策以外, 争取银行信贷资金的支持开发区政府必然的选择。开发区政府主要应该做好以下几个方面的工作。

第一, 加强银行与开发区政府层面的银区合作, 创造宽松的金融环境, 为开发区建设发展筹措资金, 特别是中长期建设资金。

第二, 积极推动银企之间的合作, 通过财政贴息、担保、信用贷款等措施, 疏导融资渠道, 为基础设施建设创造宽松的资金环境。

第三, 充分发挥担保机构的市场作用, 通过贷款补贴等方式支持贷款担保机构的业务, 撬动更多的银行贷款进入基础设施建设。

第四, 与银行合作开展各种融资模式的创新尝试。

二、资本市场融资

从目前的资本市场的形势来看, 开发区要在资本市场融资难度加大, 同时融资成本也会提高。国家的体制改革对各开发区提出了新的管理体制方面的要求。在这样的前提下, 开发区内企业要完成上市融资的任务对企业的资产和运营都提出了更高的要求。因此, 对是否从市场融资各开发区应根据自己的现实情况做出更理智的选择。

预备上市的企业要有好的项目储备, 稳定而有竞争力的管理团队, 科学透明的管理模式, 出色的市场业绩。从操作上来说, 上市融资也是最透明、难度最大的一种融资模式。当然, 困难、风险与收益也是成正比的。

目前我国部分高新区已有多家公司上市成功, 对开发区内的基础设施建设做出了相当大的贡献。

在考虑资本市场融资方面可以努力做好以下几项工作:

第一, 充分利用国内资本市场的发展机遇, 推动更多企业上市筹资, 积极引入中介机构, 开展各项前期工作, 力争为开发区企业上市抢得先机。支持企业做大做强, 在条件成熟时可直接或间接上市融资。此外, 还要积极引导现有的上市公司用好、用足上市资源, 利用相对宽松的融资渠道, 扩大再融资。

第二, 抓住机遇, 加大资本运作力度, 充分利用海外资本市场, 为开发区基础设施的建设和发展筹措资金。海外资本市场, 特别是香港和新加坡创业板的复苏, 也为上市企业融资提供了发展机遇, 我们要借助海内外知名中介机构, 推动企业海外上市融资。

第三, 充分利用我国债券市场发展机遇, 进行债券融资。2004年, 新的企业债券管理办法出台, 我国债券发行由审批制向核准制过渡, 只要企业符合条件都可能通过发行债券筹集资金。

第四, 利用资本市场发展以及日益增多的各种创新融资模式, 大胆尝试诸如信托投资基金、企业可转换债券等新的融资方式, 多渠道筹集资金。

第五, 充分利用开发区的政策优势和资源优势, 加强产权交易市场建设, 搭建产权交易、流动平台, 积极营造市场环境, “筑巢引凤”, 吸引海内外的战略投资者、风险投资基金和产业投资资金与园区内“智本”相结合, 共同投资、发展。

三、外商投资

外商投资开发区基础设施建设分为两种情况:一种是直接投资区内的基础设施建设, 比如新加坡直接投资建设的苏州工业区;另一种是想要进驻开发区的外资企业, 由于投资区内基础设施建设可获得相应的优惠政策而投资建设基础设施。

利用外资进行基础设施建设是可行的。利用外资已经成为开发区项目融资的常用手段。比如北京开发区的污水处理厂的建设就采用总公司与美国公司合资的模式。但是, 外资对项目是挑剔的。如果要得到外资的支持, 政府一定要给予一个稳定收益的担保。因此, 利用外资只能就具体项目进行, 融资没有连续性, 不能作为一个融资平台加以考虑。

四、国有资金 (资本) 投入

国有资本直接投入的资金来源主要包括:国家、省市专项基金、地方财政可支配财力、国有资产经营利润、国有土地经营收益等方面。

五、发行企业债券

开发区发行企业债券虽然审批手续复杂, 受国家和地方的双重制约, 但是已经有发行成功的先例。苏州工业园区以及科技部指导的几个高技术开发区都曾做了尝试, 效果很好。企业要发行企业债券, 除自身对项目进行周密策划以外, 需要政府在审批手续上给予支持, 具有一定的难度。目前, 苏园建债的利率已经到了5%, 融资成本有走高的趋势, 但仍比贷款成本低。

选择发行企业债券也就意味着选择了有相当难度的融资模式。从审批手续的申报到具体项目中遇到的土地资源操作上都不是开发区自身能完全解决的。但是, 选择发行企业债券融资, 对开发区融资平台的持续融资能力是很好的保证。原因在于, 要保证融资平台的持续融资能力, 就要使企业自身具备持续的“造血”能力。企业自身“造血”能力的形成, 是在有效利用政府的资源支持并借助开发区自身的市场形成的。企业持续“造血”能力是通过对融资平台操作方式进行不断复制实现的 (即选择下一个目标项目, 做相同的发行操作) 。苏州园区的经验已经充分说明了这一点。

六、PPP模式

PPP模式适用于投资额大、建设周期长、回收见效慢的项目, 主要集中于铁路公路、桥梁隧道等交通部门, 电力煤气等能源部门以及电信网络等通讯事业。因此, PPP模式在我国有广泛的发展前景, 它的引进和运用对于改善开发区的基础设施建设中的“瓶颈”状况有着重要的作用。

由于多年以来, 我国基础设施建设都是采用政府财政拨款的单一模式, 同时在法律上对于民间资本和私营企业参与公共基础设施建设还缺乏明确的规定, 因此, 现阶段PPP模式在我国基础设施项目中的应用需考虑以下几个问题。

(一) 转变开发区政府角色

我国以往由财政投资支持基础设施建设的模式己经越来越不能满足日益发展的社会经济的需要, 而且政府在基础设施建设中存在诸多如效率低下等弊病, 因而开发区政府在基础设施提供中的角色迫切需要改变。政府应由过去在基础设施建设中的主导角色变为与私营企业合作提供公共服务中的监督、指导以及合作者的角色。在这个过程中, 开发区政府应对基础设施建设的投融资体制进行改革, 对管理制度进行创新, 以更好地发挥其监督、指导以及合作者的角色。

(二) 加快制定专门的法律法规

即PPP模式是国际上比较通行的建设基础设施的方式之一, 随着我国金融投资领域和建筑市场的进一步开放, 国外的大型财团和企业必然会更多地以PPP模式参与我国的基础设施建设。政府在与他们的谈判与合作中, 所遵循的不仅有国内的法律和法规, 同时也要遵循国际惯例。而我国目前一方面没有专门针对PPP模式的法律法规, 另一方面现有的法律法规条文对于以PPP模式运作的项目还存在诸多的限制因素。在这一过程中, 政府应该行动起来, 在立法制度上有所突破, 加快制定专门的法律法规, 修改现有法规中影响PPP模式应用的条款使其适应这一形势的发展。

(三) 积极制定完整的推动方案

PPP模式在发达国家已经得到了广泛的应用并获得了成功, 从他们的经验来看, 政府的积极推动是国际上比较通PPP模式能否顺利推行的关键, 也是项目成功的关键, PPP模式在我国才刚刚起步, 因而政府应该认真研究PPP模式以及其在我国的应用前景, 以国外的先进经验为基础, 积极制定完整的推动方案, 在国家政策或开发区政策上给予鼓励, 支持PPP项目在开发区的应用。

伴随着PPP模式在我国基础设施建设中的应用, 国内的私营企业和私人财团应该抓住这个机遇, 积极与政府合作, 参与基础设施建设项目。在PPP模式下的项目融资中, 参与的私营企业除了国内企业, 还包括一些国际企业和财团。

摘要：招商引资是开发区增量经济资源的重要来源之一, 而良好的基础设施是吸引投资者的重要因素之一。如何拓展融资渠道、丰富融资手段, 推动开发区基础设施建设成为发展开发区的一个关键问题。文章重点讨论银行信贷资金、资本市场融资、外商投资等六种融资模式, 分析其可行性、适用性, 并提出一些行动建议。

关键词：银行信贷资金,资本市场融资,外商投资,国有资金 (资本) 投入发行企业债券,PPP模式

参考文献

[1]、石洋.如何解决基础设施领域融资难题[J].国际融资, 2004 (12) .

[2]、张鹏超.中国基础设施领域新型投融资方式的探讨[D].中央财经大学, 2002.

[3]、朱会冲, 张燎.基础设施项目投融资理论与实务[M].复旦大学出版社, 2002.

[4]、程谦.PPP融资合作方式:公共项目建设投融资方式的新思路[J].四川财政, 2003 (5) .