地产公司管理模型分析

地产公司管理模型分析（共12篇）

地产公司管理模型分析 篇1

我国的房地产业起步于20世纪80年代中期, 是一个成长性很高的行业。如今, 房地产业在我国经济生活中已有举足轻重的地位, 但由于我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差, 其企业缺乏规范性管理, 企业的财务状况也面临会计核算体系不健全、缺乏有效的内部控制制度等问题, 这些都使得房地产企业出现财务报告舞弊的风险加大。本文结合房地产企业的相关运营特点和财务特征, 在国内外财务报告舞弊现有的研究基础上建立一套适合我国上市房地产企业的财务报告舞弊的识别模型。同时找出识别房地产企业财务报告舞弊的关键指标, 为各有关信息使用者的决策提供依据。

一、文献综述

(一) 国外文献

西方国家资本市场产生时间较长, 国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee, Ingram和Howard用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来, 财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚 (2004) 认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在Michael R.Young看来, 只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时, 这种违规才是舞弊。Persons, Beasley, Beneish等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。Persons (1995) , Bell and Carcello (2000) 运用财务指标建立Logistic模型, Beneish (1997) 通过建立Probit模型来识别财务报告舞弊现象。

(二) 国内文献

与西方国家相比, 我国证券市场建立时间相对较晚, 所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤 (2003) 以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本, 对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察, 并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型, 结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。陈忠明 (2006) 以8个财务指标为变量进行研究, 最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰 (2007) 研究回归模型表明:实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊, 而且通过Logistic回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%, 可以说效果相当显著。梁杰、任茜 (2009) 在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。

二、研究设计

(一) 研究假设本文以我国上市房地产企业财务报告为样本, 通过综合考察上市房地产企业公开发布的财务数据, 寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的, 能区别于未舞弊公司的特征, 从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此, 本文提出以下假设:

假设1::所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的

假设2:被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司

假设3:未受行政处罚的房地产公司均为财务报告正常的公司 (即非舞弊公司)

(二) 样本选取

本文选择房地产上市公司作为样本。为了研究的方便, 笔者把上海和深圳两地证券市场中被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司界定为有舞弊行为的公司, 而把未受处罚的房地产公司界定为财务报告正常的公司。通过综合考察其公开发布的财务数据, 寻求这些舞弊公司在财务指标上共有的, 能区别于未舞弊公司的特征, 从而建立一个由多方面指标反映的模型, 以实现识别财务报告舞弊的房地产公司的目的。 (1) 舞弊样本的选择。由于公司往往在多个连续的年度内进行舞弊, 笔者选择舞弊公司连续两年的报表作为样本。若公开的财务报告只有一年出现舞弊, 则选择舞弊当年及舞弊前一年的财务数据作为样本。 (2) 控制样本的选择。本文建立房地产企业财务报告舞弊识别模型, 控制样本应在房地产行业中选择, 且尽量保证企业的业务范围一致, 即主营房地产开发业务。在分析舞弊样本的经营范围、资产规模和舞弊样会计年度后, 笔者选择了与舞弊样本相当的控制样本。

(数据来源:根据和讯网上收集的财务指标及SPSS软件分析)

(数据来源:依据和讯网资料整理及SPSS软件分析)

(三) 指标体系和模型建立

本文在借鉴国内外学者相关研究常用的指标体系的基础上, 结合我国上市房地产公司的实际情况和财务报告舞弊公司的基本特征, 充分考虑全面性、系统性、可靠性、可比性和可操作性原则选取如下财务指标:流动比率、存货流动负债比率、现金与总资产比率、总资产收益率、主营收入毛利润率、销售期间费用率、应收账款周转率、存货周转率、资产负债率、权益系数、主营业务增长率、应收款项增长率、每股经营现金净流量、每股收益等。本文采用了Logistic回归分析法。Logistic模型目标是寻求观察对象的条件概率, 据此判断观察对象的财务状况和经营风险。假设上市公司发生财务报告舞弊的概率P, 并假设lnP/ (l-P) 可以用财务比率线性解释。假定:ln P/ (l-P) =β0+β1X1+β2X2+β3X3+...+β14X14, 根据推导可以得出 。从而可以计算出上市公司发生财务报告舞弊的可能性。如果P值大于0.5, 表明公司发生财务报告舞弊的可能性较大, 可以判定该公司发生了财务报告舞弊现象;如果P值小于0.5, 表明公司发生财务报告舞弊的可能性较小, 可以认为该公司未发生财务报告舞弊。本文研究的是房地产企业的财务报告舞弊问题, 因变量的取值只有“舞弊”和“非舞弊”两种情况, 对于结果为“是”与“否”的两分类变量的分析, Logistic回归模型能很好的实现此目的。本文因变量Y的取值定义为:Y=1为舞弊, Y=0为非舞弊, 从而得到Logistic回归模型 。将其作对数转换, 得到logit模型 。

三、实证检验

(一) 相关性分析

由于Logistic模型对自变量的多元共线性比较敏感, 因此在进行多元Logistic回归分析之前, 本文将经过描述性检验的14个变量首先进行相关性检验, 以消除多元共线性的影响。经过SPSS统计分析软件分析结果如表 (1) 相关系数矩阵所示。其中若Pearson相关系数绝对值越大说明越相关, 同时显著性 (双侧) 的值小于0.05就说明两者显著相关。若Pearson相关系数为负号说明两者负相关。在筛选过程中Pearson相关系数以0.3为标准, 显著性以0.05为基准。在运用spss软件进行各个财务指标的相关性分析后初步选定资产负债率、现金与总资产的比率、每股经营净现金流量作为判断我国房地产上市公司是否存在财务报告舞弊的财务指标。

(二) 独立样本T检验

对以上样本进行T检验, 将原始数据数据带入后得检验结果如表 (2) 所示。在分析以上T检验结果时, 首先看“方差方程的Levene检验”, 若F值的显著性水平 (sig.值) 大于0.05, 则接受方差相等的假设, 即分析数据以“假设方差相等”一行的数据为准;否则以“假设方差不相等”一行的数据为准。然后再看对应行的t检验的sig.值, 若大于0.05则说明两组在该指标上的数据并无显著差异。以“流动比率”为例, F值的sig.值为0.012小于0.05, 故应该看“假设方差不相等”一行的数据, 该行中t值的sig.值为0.255大于0.05, 则说明舞弊组合非舞弊组在流动比率指标上的数值并无显著差异。同理可总结出着两组样本在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”3个指标上存在差异, 因此可以用这三个指标来建立回归方程, 进而判别某公司是否舞弊。综合上述相关性分析和独立样本检验分析结论, 本文选择现金与总资产比率、资产负债率和每股经营净现金流量三个财务指标进行Logistic模型研究。

(数据来源:根据收集的数据经过SPSS软件分析获得)

(数据来源:根据实证研究结果整理获得)

(三) 回归分析

运用SPSS进行Logistic回归分析结果如表 (3) 所示。表B表示每个自变量因素的系数值和常数项值;SE为标准差;Wald为检验值, 其值越大表明自变量的作用越显著, 就越应重视;Df为自由度;Sig为显著水平。从显著性水平 (Sig.) 一栏来看, 因为每个指标的Sig均小于0.05, 说明每个指标对方程都有显著影响。于是可得回归方程为:logit P=-0.152+12.587×X3-2.76×X9+2.336×X13。

(四) 模型检验

为了检验上面建立的Logit模型的有效性, 选择10个舞弊的上市房地产企业和10个非舞弊的上市房地产企业的报告作为检验样本, 将样本中的3个指标数据带入, 若logit值大于0, 则说明被检验公司财务报表舞弊;若Logit值小于0, 则说明被检验的公司未进行财务报告舞弊。Logistic回归后生成的观测量分类表如表 (4) 所示。表中列示的是以0.5作为舞弊和非舞弊的分界点得到的观测值和预测值的比较表, 可以看出, 10家非舞弊上市房地产企业中有2家被误判为舞弊, 10家财务报告舞弊的上市房地产企业中有3家被判为非舞弊, 模型整体的判别率为75%。这说明模型整体的拟合度较好, 能够较好地通过公开的财务报表数据对房地产公司的实际情况作出准确的判断。

四、结论

本文通过相关性分析和T检验, 建立Logistic回归模型对中国上市房地产公司的财务报告舞弊情况进行了研究, 取得了较好的预测结果。本文得到如下结论:理论上看, 从指标的筛选到模型的建立, Logistic模型假设合理, 数据分析正确。同时通过相关性检验和T检验得到舞弊与非舞弊上市房地产公司在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”3个指标上存在显著差异。检验结果显示, 该模型的有效判断率为75%, 拟合度较好, 说明运用Logistic模型对我国房地产公司财务报告舞弊的识别具有一定的实用性, 可以为财务报告使用者提供一个财务报告舞弊识别的参考模型, 以提高其识别舞弊的能力。并且Logistic模型可操作性强, 只需要把3个财务指标代入公式, 算出正负就能检测公司是否进行财务报告舞弊。

摘要：本文采用实证研究方法, 建立Logistic模型对上市房地产公司财务报告舞弊现象进行了识别研究。结果发现:舞弊与非舞弊的上市房地产企业在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”指标上存在着显著差异, 并以此构建Logistic模型, 取得了较高的预测准确率。说明Logistic模型适合用于房地产企业进行财务报告舞弊的识别。

关键词：财务报告舞弊,房地产,Logistic回归模型

参考文献

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[8]Summers.S and J.Sweeney.Frauddulently misstated Financial Statements and Insider reading.Accounting Review, 2008.

地产公司管理模型分析 篇2

波特五种力量模型分析中国房地产

1.行业内的竞争威胁： 房地产行业耗资大、风险高、周期长的特殊性决定了这个行业只有几个规模和力量较大且相当的企业，因此行业内的企业竞争数量少。企业核心竞争力最终体现在消费者的数量和忠诚度，我国房地产业市场尚处于快速成长阶段，消费者的刚性需求在不断上升，行业内的竞争压力在不断增大，吸引消费者的手短也在不断变化。企业的优势往往来自于楼盘的位置、环境、设计、质量、物业，当然也有价格，不同收入水平的人群对这几个因素的偏好不同，由此来决定自己的选择。

2.新进入者的威胁： 房地产行业在成长的同时也日趋成熟，不少开发商的口碑和品牌效应已经注入消费者的观念之中加上房地产行业进入门槛高，必须有实力、有关系，才能在房地产这块大蛋糕中划到自己的那份。总的来说房地产行业很难进入，新进入者威胁不大。

3.买方讨价还价的能力： 开发商为了增强竞争优势，选择楼盘的位置、环境相对较好，从而价格也让大多数消费者望洋兴叹，加之消费者群体具有财富集中在少数人而这个群体对住房的刚性需求不大几乎为零，刚性需求较大的群体购买能力弱并且分散的特点，致使买方的议价能力偏弱。

4.供应商讨价还价的能力： 政府是开发商的唯一土地供应商，处于垄断地位。各原材料供应方为一些具有比较稳固市场地位而不受市场剧烈竞争困挠的企业所控制，其产品的买主很多，以致于每一单个买主都不可能成为供方的重要客户。银行贷款是房地产企业的主要资金供应方，而银行贷款受房地产金融政策的制约，也就是说银行的背后是国家在掌控，基于以上原因供应商的议价能力很强。

地产公司管理模型分析 篇3

一、逆经济周期财务策略理论

逆周期政策选择也叫逆向政策选择，是相对于经济社会正常发展状况之下经济学分析所支持的各种公共政策和微观经济措施而言的，是一种逆向思维的思想。随着全球经济一体化程度的提高，经济活动的不确定性不断增强。为了应对各种不确定性，最大限度地降低经济波动对经济活动的影响，一般常规的政策选择已经不足以应对超常规的经济波动。将逆周期政策的思想引入财务管理，与财务策略结合在一起，就形成了逆周期财务策略。在低谷时期，由于产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，资产被贱卖。同时，资本市场上投资人的抛弃加剧了资产的贬值，资产市值严重低于重置价值，从而产生了并购套利机会——低价收购的资产在行业高峰期将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，并在长期来看将降低生产成本。逆周期财务策略实际上提升了企业资产回报率。

逆经济周期财务策略运用到房地产行业，即“繁荣时期卖产品，萧条时期拿地”。但在这一策略的背后，则是利用房地产行业典型的周期性特点，追求稳健的财务表现，体现了公司主动管理周期的战略性思想。在逆经济周期财务策略下，周期顶点，房地产企业通过主动防御性的压缩存货规模，而非存货扩张。也即在行业狂热的时候，企业要能挺住市场的感染而抑制住买地的冲动，这样才能保留宝贵的现金流，使公司在周期底部具备充足的体力以扩大存货规模。周期底部，公司要逆周期加大资本开支，尽可能多的拿地，这样当下一个周期来临时，由于规模已实现扩张，公司才能更好的享受到顺周期的收益。

二、万通地产案例分析

万通地产是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。从2005年到2009年，公司总资产的年均增速达到了58.98%。

其一，万通地产逆经济周期财务策略分析。2007年为经济周期的高峰期，土地交易市场异常亢奋，大批房地产企业竟相买地、囤地。在周期的顶点，如果企业大量购置资产，其购买价格将会高于资产的长期价格均值，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的土地几乎都是高价地。但是，万通地产在周期顶点并未过多参与土地“盛宴”，万通地产大部分新增项目通过成本更低的股权收购和合作等方式获得，通过多次向关联方现金收购的方式来扩大公司规模（如表1所示）。从万通地产经营活动产生的现金流量净额中，可以发现资金运营主要来自于“销售商品、提供劳务”的现金收入。如表2所示，万通地产每年销售商品、提供劳务收到的现金都大于购买商品、接受劳务支付的现金。行业均值显示，房地产行业对现金的需求很高，万通地产商品、劳务支出比明显高于行业均值。

由于大部分地产公司在2007年拿地开支较大，导致行业经营活动产生的现金流量净额平均为-4.1亿，而同年万通地产经营活动产生的现金流量净额为8.1亿，与行业产生了巨大反差。在大部分公司于周期高点圈地的同时，万通地产却逆经济周期而行，负债率在2007年却持续下降，成为2007年A股房地产公司中极少数经营性现金流为正的企业。2008年，经济下行，处于周期低谷时期，产品价格大幅下降，导致行业内公司普遍陷入财务困境，现金流短缺，出现资产被贱卖的情况。这时，万通地产在周期顶部储备的宝贵现金流就凸现出作用，具备充足的条件尽可能多的拿地，加大资本支出，从而经营活动产生的现金净流量从2007年的8.11亿元下降到-6.39亿元。相比，万科A在周期顶部进行大幅的扩张，导致现金流短缺，经营活动产生的现金流量为-104.38亿元，筹资活动产生的现金流量净额为213.61亿元，需要大量借款才保证公司的现金流。到2008年，出现财务困境，没有充足的现金来扩大存货规模，从而经营活动产生的现金净流量为-0.34亿元。2009年，经济回暖，即将进入下一轮周期。万通地产由于规模已实现扩张，低价收购的资产将释放出巨大的盈利能力和潜在的市场价值，在长期来看降低了生产成本，带来很好的收益。公司在该阶段又开始现金流量的储备，所以未进行大幅扩张，经营活动产生的现金流量上升到9.33亿元，现金净流量为11.52亿元。

其二，创新模式应对经济周期性波动。万通地产的创新模式体现在三个方面：第一、商业模式的创新，强化“美国模式”，包括住宅、商业不动产。作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的逆周期能力。第二、公司业务流程和价值取向创新。万通地产反复提到绿色公司战略，在产品的标准、流程以及价值取向上的创新，就是彻底地贯彻万通地产绿色公司的战略。第三、人才和组织管理上的创新。万通所采用的方法是和市场相反的走向，在市场好的时候，保持一个比较高的薪资、福利、大强度的培训和目标激励；市场不好的时候，提高薪资，吸引优秀人才，这样的办法保证了万通的团队是最好的。

三、逆经济周期财务策略贡献分析

其一，财务稳健是应对行业周期的灵活性表现。房地产行业资产负债率保持较高水平，但是万通地产一直保持在较好的负债水平。同万科A相比，2006年～2008年万科A的资产负债率呈持续上升趋势的同时，万通的资产负债率却从2006年的77.23%下降到2007年的67.26%，2008年仅为54.96%，2009年万通开发新项目收购资产，资产负债率有所上升，为64.82%，但是仍然低于行业平均水平68.14%。逆周期财务策略给公司的最大贡献表现在2008年经济下行低迷时期的超越行业脱颖而出的财务指标增长，如图1所示。此外，从表3可以看出，在2008年，公司的各项指标均达到历史上的最好水平。2008年万通地产实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44%；实现营业利润总额12.16亿元，同比增长172.84%；实现归属于母公司所有者的净利润5.27亿元，同比增长219.78%。截至2008年底，万通地产净资产为288576.28万元，比2007年增长了18.54%。公司在2009年的销售业绩平淡，营业资金、营业收入和净利润呈现负增长，主要原因在于公司的发展战略和产品定位不同于国内的一般房地产公司，公司推崇的是逆周期财务策略，必然财务杠杆较低，不过多的追求高周转率，公司追求的是保持低负债水平下的稳健增长，因此不会在顺周期阶段出现业绩的爆发式增长。

其二，逆周期财务策略确保公司业绩持续增长。万通地产的逆周期财务策略在2008 年即获得回报，一些2007 年高价拿地较多的企业在市场全面收紧的情况下倍感压力，而万通地产由于不存在高价地困扰，相当游刃有余。逆周期稳健的财务策略为公司准备了充裕的现金流，为万通在今后的经营带来了较大的自由度，在大部分地产公司为2008年的业绩挣扎时，万通已经在为今后做准备了。万通地产对于行业周期一直有着不错的把握和判断能力。在地产周期的各个时期始终保持一份清醒的头脑，提倡逆周期经营。公司始终通过自身实力和背景，一方面消化大股东优质资源，另一方面采取合作的方式获得市场上优质、低价土地。目前公司平均土地成本仅2234 元/平方米。如果扣除商业地块，住宅地块的平均成本为1945 元/平方米。从地域分布的情况来看，公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447 元/平方米。正是由于土地成本的相对低廉，保证了公司项目收益可以长期享受较高的毛利率和净利率。公司2007年毛利率和净利率分别为38.28%和12.64%；2008年毛利率和净利率达到43.47%和17.17%，2009年毛利率和净利率为42.71%和14%。这两项指标水平均高于行业平均，较高的毛利率和净利率保证了公司业绩的持续增长。

其三，逆经济周期财务策略启示。万通地产之所以能很好地完成逆经济周期财务策略，因为万通做好了两个方面的工作：一是积极、稳健的财务策略，即在财务特别是在自由现金流的控制方面保持稳健。由此，在投资（包括买地）以及资产管理方面做出相应的安排。在财务安排上，万通地产把反周期策略融入长期财务安排，财务策略与业务扩张始终保持着一定的理性和弹性，真正做到了积极、稳健。二是用创新和变革来应对周期性波动，万通地产把住宅、商用等房地产业务由香港模式彻底转向美国模式。用这样一种创新模式再加上稳健的财务安排，万通地产就成功地逐步将地产项目的经营从被动应对市场转变为主动驾驭周期和超越周期，从而取得较好的业绩。

参考文献：

［1］罗福凯、张作伟、曹岩：《论周期性因素在财务战略中的作用》，《财会通讯》2004年第9期。

地产公司管理模型分析 篇4

目前, 随着我国市场经济体制的建立和完善, 房地产企业的体制改革正不断深入, 房地产企业的结构调整已在进行之中, 并初步实现了生产型向生产经营型的转变。与发达国家房地产企业相比, 我国房地产企业具有自身的优势, 但同时也存在着一定的劣势。主要表现在:管理体制不完善、经营方式粗放、组织结构不合理、管理水平不高、从业人员素质低, 专业人才流失严重。正因为如此, 如何在国内外激烈的市场竞争中脱颖而出, 快速提高项目管理水平, 是摆在每个房地产企业面前一个亟待解决的现实问题。如何评估检测其自身项目管理的水平则是解决这些问题的必要前提条件。只有认清自身的现有能力, 才能不断的改进与发展项目管理水平, 才能提高实施项目的成功率, 才能增强企业的市场竞争力。而项目管理成熟度便是一种有效解决以上问题的评价理论和方法, 因此, 建立项目管理成熟度评价模型对房地产企业是十分必要的。成熟度模型是一种测评组织项目管理能力的工具, 通过测定组织目前的状态, 来制定改进计划, 使组织能力不断得到提升。目前, 国内外最具代表性的三种成熟度模型分别是CMM、K-PMMM和OPM3。而房地产企业在项目管理上常用OPM3模型作为定量模型构建的基础。

2 房地产企业项目管理成熟度定量评价模型构建

2.1 房地产企业项目管理成熟度定量评价模型设计一般过程

(1) 根据项目情况设计定量评价模型指标体系 (详见2.2) 。

(2) 根据评价精度要求确定项目管理成熟度模型的等级体系 (详见2.3) 。

(3) 确定成熟度定量评价模型。

(4) 采集基本数据进行定量模型计算。

(5) 分析数据获得结论。

2.2 建立项目管理成熟度定量评价模型指标体系

针对房地产项目开发的特点, 在对房地产企业建立项目管理成熟度评价模型指标体系时, 主要是从项目管理整个过程的角度来考虑, 并结合施工项目管理的具体内容。一级指标和2级指标一般通过项目WBS获得。图1作为示例共分了5个一级指标 (也可以是6个、7个, 根据项目管理的实际情况而定) , 项目启动过程能力、项目计划过程能力、项目实施过程能力、项目控制过程能力和项目收尾过程能力。在它们下面再建立相应的、用于具体考核的二级指标。

2.3 房地产企业项目成熟度模型的等级结构确定

房地产企业项目管理成熟度模型等级结构的设计根据项目管理成熟度等级评价的精度要求进行划分, 一般将成熟度等级划分为1到5个梯级, 1级为最低水平, 5级为最高, 从1级到5级能力水平逐渐提高。五个级别设置分别为初始级、简单级、规范级、集成级和持续改进级 (如表1) 。

2.4 建立房地产企业项目管理成熟度定量评价模型

2.4.1 模糊综合评判模型及计算方法

模糊评价方法的设计原则:第一, 模糊评价方法不直接依赖于某一项指标, 也不过分地依赖于绝对指标, 而是采取比较的方法, 这样可以避免一般数学评价方法中, 由于标准选用不尽合理而导致的评价结果的偏差。第二, 评价指标的重要程度通过权数加以体现, 但允许在权数选择上有一定的出入, 而不至于改变最终的评价结果。另外, 在技术处理, 有效地避免了累计误差的影响。第三, 模糊评价中算子的选择和隶属函数关系的确立, 使各项参与评价的非量化指标间建立了有机联系, 使评价结果能够更好地反映出评价对象的整体特征和一般趋势。根据本文对住宅项目管理成熟度评价指标的划分, 使用二级综合评价评判方法。

2.4.2 指标权重的确定

关于评价指标的权数采用层次分析法, 以弱化主观影响因素, 根据每一层次中各个指标的重要程度, 分别赋予相应的权数。第一层次的权重集Xi={X1, X2, X3, X4, X5}, 其中。第二层次指标的权重集合为Xij={Xi1, Xi2, Xi3...Xin} (i=, 1, 2, 3, 45) , 并且各指标的权重也必须满足归一化条件:

2.4.3 模糊评判矩阵的确定

请专家或项目管理相关人员对住宅项目管理成熟度的评价是一种模糊的映射, 既是对同一评价指标, 由于不同的评价人员可以做出不同的评定, 所以评价的结果只能用对第个指标做出第T评价尺度的可能程度的大小来表示。这种可能程度称为隶属度。调研问卷中的定量和定性指标都是由项目管理相关专家给出其评语, 因此, 将上述确定的各指标隶属度按住宅项目管理成熟度评价指标体系中的顺序及五个等级评分的次序对其进行排列, 得到如下形式的房地产项目管理成熟度模糊评判矩阵iR:

2.4.4 评判向量的确定

(1) 单因素模糊评判。

单因素评价模糊子集:Rij={ri1, ri2, ..., ri5}, 它表示针对每一个评价指标, 每一个被评价对象对不同级别档次集合下的评级值。那么, 模糊综合评价矩阵表示如下:

(2) 多因素模糊评判。

二级指标的模糊综合评价向量Uij, 由二级指标的权重系数向量Xij和模糊评价矩阵R相乘得出, 即

由Uij构成更高一级的模糊评判向量矩阵iR, 然后根据专家打分法得出的一级指标的权重向量Xi与iR相乘, 得出目标评价向量Ui, 即

3 结语

项目管理成熟度评价模型构建是用最为直观的量化指标来评判企业管理成熟的方法, 将复杂的模糊的定性指标, 通过模糊分析方法, 转变成为直观的量化数据。是房地产开发过程管理同数学模型的完美结合。同时, 结合当前房地产行业特点构建的房地产项目管理成熟度定量评价模型, 在一定程度上有利于房地产企业提高管理水平, 通过持续改进, 适应竞争激烈的市场环境。模型的评价指标体系可根据企业实际情况进行调整, 模型的评价思路和方法可为房地产企业评价自身项目管理成熟度提供参考。

摘要：针对当前我国房地产企业项目管理的现状, 本文提出构建房地产企业项目管理定量评价模型, 从评价自身现有成熟度水平入手, 通过企业自我评估、改进, 达到持续提高项目管理水平的目的。该模型采用基于模糊综合评判的定量评价方法以减少主观因素对评价结果的影响。

关键词：房地产企业,项目管理,成熟度模型,模糊综合评价

参考文献

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[6]何新贵, 王纬.软件能力成熟度模型[M].北京:清华大学出版社, 2000.

房地产公司现场管理 篇5

施工现场管理草案

为强化工程现场管理，确保工程质量、进度、安全文明等符合要求，使规范化管理贯穿于施工全过程，做到事前、事中控制，并结合工程实际情况，现制定以下管理制度：

一、质量检查与验收

项目部必须严格按照图纸和国家有关规范施工，配备专职的质量检查员，进行自检、互检、交接检。所有分部分项及隐蔽工程完成后经甲方代表和监理验收合格后方可进行下一步施工。分部分项及隐蔽工程验收后，甲方及有关部门提出重新验收，项目部应积极配合，为验收提供便利条件并按甲方或有关部门的要求进行剥离，并在验收后进行重新覆盖。所有的进场材料必须有出厂合格证并进行报验，经甲方代表和监理验收合格后方可使用。

监理签署关于工程质量的隐蔽验收、材料报验等文件时，必须经甲方认可后方可签字盖章。

二、建立工地例会制度

每周五下午6：00时由总监理工程师组织召开监理例会，对本周各项目部的施工进度、质量、安全文明等进行综合总结，各项目部必须配合完成各单位工程的详细进度计划，并明确说明

未完成原因及后补措施。

每个月第一个星期的星期三组织一次针对所有开发项目的检查，并在公司开会通报一月来工程情况，参加会议人员包括公司有关领导、各部门经理、项目部经理及技术负责人。

三、建立奖罚机制

1、对于重要部位的施工，项目部应有管理人员负责值班，如发现值班人员脱岗或无值班人员，给予200----300元的罚款。

2、每周监理例会项目经理、技术负责人、安全负责人必须到场，如迟到罚款100——200元，不到罚200——500元。

3、在施工过程当中如出现不听指挥、影响工程质量、安全等事件，对项目部采取1000——10000元的罚款。

4、公司设立奖惩基金，由公司出资部分款额，平时针对各项目做出的各项罚款统一收归奖惩基金管理，年终由开发公司组织公司有关部门进行评议，评出先进项目部及个人进行奖励。

四、项目部管理人员

在施工过程中如发现项目部管理人员不负责任、工作能力差、弄虚作假等问题，有权要求项目部调整其岗位。

五、混凝土浇灌单

为更好的控制工程现场的施工质量，加强对各工种的管理，规范施工工序并结合本公司特点，浇灌混凝土前必须填写“混凝土浇灌单”，此表由项目部填写，浇灌混凝土前所有工序自检合格

后通知甲方、监理进行抽检，各方签字后方可浇灌混凝土，公司商混站需配合，如不见此单，不得提供混凝土到现场。

六、整改通知单

地产公司管理模型分析 篇6

本文首先从实现战略目标、合理配置资源以及防范经营风险三个方面，阐述了房地产公司加强全面预算管理的意义；又从预算管理的基础、管控形式、资金主线以及动静结合四个方面，介绍了房地产公司全面预算管理的特征；然后从预算编制、预算执行、预算控制和预算考核四个阶段，对房地产公司在日常预算管理工作中遇到的问题进行了深刻剖析；继而又对遇到的问题，提出了可行性的建议；最后在文章的结尾总结指出，各房地产公司应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理体系。

本文作者从实际工作出发，对房地产公司全面预算管理的重要性、特征、问题以及解决方案进行了全面、深入的思考，对房地产公司加强全面预算管理工作具有一定的指导性。

【关键词】房地产；全面预算；思考

2014年，全国房地产市场销售面积为120，649万平方米，比2013年下降7.6%，销售金额为76，292亿元，比2013年下降6.3%。2014年12月房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.93，比上月回落0.37点，比2013年12月下降3.28点，处于较低水平。

一系列的数据表明，房地产市场环境日益严峻，房地产市场的“黄金十年”已宣告結束，各房地产公司均面临着资金紧张和盈利状况下降的挑战。如何能在日益恶化的市场环境中维持稳定且健康发展，已是各房地产公司所面临的一大难题。俗话说“市场好时抢市场，市场差时练队伍”，当前的市场环境正好是各房地产公司“练队伍”、抓管理的好时机。

全面预算管理是企业内部管控的一种方法，它是以企业战略目标为导向，通过预算编制、预算执行、预算控制和预算考核等手段，以既定的预算方案组织和协调企业进行生产经营活动，为企业的发展提供保证。可以说全面预算管理是一种系统的管理方法，可以作为房地产公司加强项目管控、提升经营管理能力的有效工具。

一、房地产公司实施全面预算管理的意义

1.实行全面预算管理，有利于房地产公司战略目标的实现

企业战略目标具有长远性和高度概括性，无法作为广大基层员工的工作目标，而全面预算管理恰似一个纽带，将企业战略目标和广大员工工作目标联系在一起。在预算编制过程中，房地产公司可以将战略目标分解和量化，以预算目标的形式分解到各项目、各部门以及各级员工，再通过预算执行、预算控制、预算考核等手段，促使企业战略目标的实现。

2.实行全面预算管理，有利于房地产公司合理配置资源

房地产公司是以项目为基本业务单元，多项目同时开发是当前房地产公司普遍运作方式，如何将资源合理分配到各项目中是房地产公司管理上的一大难题，而全面预算管理恰能解决这一问题。首先，在预算编制过程中，对各项目的开发进度、盈利能力以及资源需求程度进行盘点；其次，根据效益最大化原则，将有效资源进行配置和平衡，形成最优的预算方案；然后，利用预算执行、预算控制和预算考核等手段，确保预算方案在经营管理中得以贯彻和执行，最终达到资源合理配置的效果。

3.实行全面预算管理，有利于房地产公司防范经营风险

房地产行业是典型的资金密集型企业，房地产项目具有资金占用量大、建设周期长、变现能力差等特点，这使得房地产公司的经营风险显著增高。“凡事预则立，不预则废”，房地产公司可以通过全面预算管理，将公司预计发生的风险事项予以反映并做相应预算安排，再通过预算执行和预算控制，将经营风险控制在可接受范围内，从而达到防范经营风险的目的。

二、房地产公司全面预算管理的特征

尽管房地产公司的全面预算管理在战略导向、组织管理体系以及预算内容等方面与其他行业具有相同或相似之处，但又有其行业自身的特点，主要表现在：

1.项目预算是房地产公司预算管理的基础

项目开发是房地产公司的业务核心，项目预算是房地产公司全面预算管理的基础和基本业务单元。房地产公司全面预算是由项目预算汇总而成，而项目预算又是房地产公司全面预算指标分解和执行的落脚点。

2.矩阵式管理是房地产公司预算管理的重要管控形式

多项目同时开发运营是当前房地产公司普遍运作方式，而各项目在业务上又有众多相同或相近之处，这为房地产公司预算实施矩阵式管理提供了基础。

所谓预算的矩阵式管控形式，是指房地产项目的业务预算和财务预算在编制、执行、控制、考核管理过程中，不仅仅接受项目公司管理层的管理和控制，同时也受房地产集团对应部门的指导和制约。主要表现形式如下：

绩效指标预算是指签约净利润、股东资金占用等指标预算

3.资金管理是房地产公司预算管理的主线

房地产公司是典型的资金密集型企业，具有投入资金量大、回收期长、财务杠杆高等特点，因此房地产公司预算管理往往以资金预算为主线。在预算管理中注重销售回款与成本付现的平衡、自有资金与外部融资的平衡、不同项目间资金投放的平衡，从而确保公司整体资金安全且平稳运行。

4.动静结合是房地产公司项目预算管理的主要方式

由于房地产项目开发周期长，单个项目的开发周期均在2-3年甚至更长，因此房地产公司项目预算在编制时，不仅要编制项目全周期静态总额预算，还要编制项目年度（季、月）动态分解预算。这样不仅可以对项目的全局进行预算把控，而且还可以对项目按年度（季、月）进行动态预算管理，从而确保项目效益最大化。

三、当前房地产公司全面预算管理存在的问题

由于房地产行业是典型的资金密集型企业，技术门槛相对较低，其他行业投资房地产现象普遍，市场上房地产公司管理水平参差不齐。尽管很多房地产公司已采用全面预算管理，但其在预算管理过程中仍存在一些问题，需要进一步完善。

1.预算编制不合理，预算数字不准确

预算数据准确性不足是困扰房地产公司预算管理的一大难题。预算数据不准确，不仅仅会影响到预算管理的权威性，还会给房地产公司的经营管理带来影响。比如现金流量预算不准确，会造成房地产公司资金短缺或浪费，由于房地产公司是资金密集型企业，现金流量预计不足甚至会给企业带来资金链断裂的风险；再比如运营节点预算不准确，会影响房地产公司营销、利润等指标的完成，甚至影响公司战略目标的实现。

在预算编制过程中，造成预算数据不准确的因素主要有两方面：一是对当前房地产市场环境和经济环境估计不足；二是为了短期行为，预算编制者有意高估或隐藏预算数据。

2.预算执行不严谨，预算分析缺失

部分房地产公司在预算编制完成后，没有定期对预算执行情况进行跟踪、分析和反馈，当公司实际经营数据与预算数据产生较大差异时，管理者未能及时发现和纠正，致使预算执行情况与预算目标相差甚远，最终影响到企业经营目标的实现。

3.预算控制不到位，成本、费用管控不理想

房地产公司预算控制主要体现在对项目成本和各项费用的管控上。在房地产告别暴利时代、价格竞争呈现白热化、利润率逐步降低的形式下，成本、费用控制的成败将直接关系到企业经营效益，甚至是生死存亡。然而，房地产项目具有周期长、资金投入量大、影响因素多等特点，很多房地产公司在对成本、费用实施预算控制时效果不理想，超预算支出情况屡有发生。

4.预算考核体系不健全，考核指标不科学

很多房地產公司在选用预算考核指标时，仍然参照传统行业，采用简单、易于取得的财务指标（如会计净利润、经营净现金流量、资产周转率等）作为KPI考核指标。但由于房地产项目开发周期长、占用股东资金量大等特点，上述指标无法体现当前项目的实际盈利水平和运营水平。比如房地产公司收入结转是在客户入住后，结利的项目往往是已经开发完毕的项目，所以会计净利润指标并不能体现当前在开发项目的盈利情况，再比如经营净现金流量不能反映股东资金投入情况，等等。上述指标的缺陷致使预算考核指标无法反应当前开发项目的盈利情况和运营水平，不能真实反映当前团队的管理能力，失去预算考核的作用。

四、加强房地产公司预算管理的建议

针对当前房地产公司在预算管理过程中出现的上述问题，可以从以下几个方面给予解决。

1.提高预算编制水平，确保预算数据的准确性

首先，公司管理层和预算编制者要加强对当前房地产市场政策以及经济环境的研究，结合本地区、本项目的实际情况，合理编制预算数据，确保预算数据符合当前市场环境的发展。当市场环境突发变化或不可抗力出现时（如房地产调控政策的出台、地震的发生等），且该变化对预算数据的适用性造成不可逆的重大影响时，应启动预算调整工作，编制调整预算，以应对新环境的变化。

其次，针对预算编制者的短期行为，有意高估或隐藏预算数据的现象，集团各部门应根据自身专业特点和历史项目数据，建立预算标准数据库。比如按照项目业态、规模等条件建立开发节点时间标准，根据项目的业态和档次建立目标成本定额，根据项目产品类型制定不同开发节点的销售去化率、销售回款率、成本付现率等指标标准，再考虑项目所在地的因素，对标准进行差异化管理，最终将上述标准作为项目预算编制和集团各部门预算审核的依据，从而降低人为操纵预算编制的可能性。

2.加强预算执行管理，建立预算分析和质询机制

预算管理部门要建立一套完整的预算执行情况反馈体系，按月对各项目、各部门预算执行情况进行跟踪分析，并形成预算执行情况分析报告，报送公司管理层以及各预算执行单位负责人。同时对预算中关键指标及重要节点的完成情况建立绿色、黄色、橙色和红色预警机制，使公司管理层更直观了解到预算执行情况的好与坏。

针对预算执行过程中的问题，公司应定期召开预算执行质询会，由公司管理层对预算执行团队进行质询，深刻剖析预算执行过程中的问题，寻求合理的解决方案，加大预算执行管理力度。

3.加强预算控制水平，严控成本、费用超预算支出

预算控制的核心是对项目成本和各项费用的控制，加强预算控制需从以下两方面入手：

第一，在成本控制方面，首先明确项目成本管理部作为项目成本控制的主责部门，不仅要接受本项目公司总经理领导，还要接受集团成本部的管理和监督，做到成本双重管理，杜绝人为因素影响成本控制。其次，在预算中要建立项目目标成本和动态成本对比分析，当动态成本超目标成本时，须列明事由，经过公司最高层领导审批同意后方能执行。

第二，在费用控制方面，首先要制定标准的费用预算科目体系，确保费用预算目标和费用执行口径统一。其次，根据预算科目的不同，将费用划分为公司层面费用、部门可控费用和专项费用，对费用预算进行对口控制管理，公司层面费用（如租赁费、咨询费、保洁费等）由行政部按照预算进行管控，部门可控费用（如招待费、会议费、差旅费等）由各部门按照预算进行管控，专项费用（人力成本、销售推广费用、财务利息费用等）由专业部门按照预算进行管控。

第三，房地产公司的成本费用预算管控，还要与付款报销系统相衔接，将成本费用的预算目标录入至付款报销系统中，当超预算目标付款时，系统将无法发起审批流程，从而达到预算控制的目的。

4.完善预算考核体系，制定科学的预算考核指标

预算考核指标在选取时，以体现公司战略目标和价值最大化为原则，指标选取时要站在集团的角度来反映项目的真实水平，尽量用管理指标来代替会计指标。比如用签约净利润代替会计净利润，用股东资金占用代替经营现金流量指标，用销售去化率代替资产周转率等等。

预算考核指标选定后还要制定详细的指标说明，确保指标在预算编制和预算考核时保持口径一致性，确保预算考核的严肃性和权威性。

五、总结

房地产公司的全面预算管理是一个系统工程，是公司内部管理的重要组成内容，各房地产公司应该根据自身的特点，形成适合本企业的全面预算管理体系，以确保预算目标的实现，从而切实提升公司的经营管理能力。

如果将房地产公司的经营管理比作弹钢琴，全面预算管理则是美妙的钢琴曲，调节着各项目运营的进展和节奏，在公司管理者的演奏下形成一曲美妙动听的旋律！

参考文献：

[1]袁真怡.全面预算管理在企业管理中的地位和作用[J].商场现代化，2010年8月（上旬刊）总第619期：30.

[2]刘淑萍.对强化房地产企业全面预算管理工作的思考[J].中国乡镇企业会计，2014年第10期 ：74～76.

地产公司管理模型分析 篇7

本文对盈余管理的研究, 主要是采用多元线性回归的方法, 分析各种因素对研究变量 (企业净利润) 的影响。结合现行会计准则的变化及在会计准则执行过程中我国上市公司盈余管理呈现的新特点, 本文提出以下假设:

1. 假设1的提出。

一般说来, 经营业绩良好的上市公司对净利润贡献最大的应该是主营业务利润方面, 主营业务收入是公司日常经营活动所带来的收益流入, 是企业利润的重要影响因素, 其影响程度较明显。

H1:企业净利润与主营业务利润的变化显著相关。

2. 假设2的提出。

根据无形资产准则的规定, 企业内部研究开发项目的支出应当区分研究阶段支出和开发阶段支出。其中, 研究阶段的支出应当于发生时计入当期损益。企业据此可通过判定无形资产使用寿命有限或无限来确定无形资产是否需要摊销来调整管理费用的金额, 最终达到人为调节利润的目的。在借款费用准则中, 借款费用是费用化还是资本化、数量上如何分配等, 企业外部人很难准确了解, 因此企业管理层选择的空间有所增大。管理费用和财务费用都属于期间费用, 故本文将期间费用作为影响企业盈余的变量之一。

会计准则规定, 公司必须对八个会计科目计提减值准备, 资产减值属于会计估计的范畴, 这就为企业管理者利用资产减值准备的计提与冲回进行盈余管理提供了空间, 因此本文将其作为影响企业盈余的变量之一。

在投资性房地产方面, 按照公允价值进行计量所产生的差额计入当期损益, 上市公司可以通过从关联企业低价或高价购入土地使用权等投资性房地产, 然后利用价值重估增减值的方式进行盈余管理, 以增加或减少利润。对于交易性金融资产, 期末按公允价值计量, 公允价值的变动计入当期损益。公允价值计量具有一定的主观性, 故将公允价值变动损益作为影响企业净利润的变量之一。

在我国上市公司中, 操纵投资收益往往是公司进行盈余管理的一个手段, 企业会计准则中非同一控制企业合并、金融工具的运用等多处涉及投资收益, 因此本文将其也作为一个变量进行考虑。

在“营业外收入”科目中, 现行会计准则增加了原计入资本公积的有关债务重组、非货币性资产交换、捐赠和政府补贴收入等内容, 均属于非经常性损益的范畴。政府补助是企业非经常性损益的主要来源, 也是企业利润的构成之一, 这种损益的波动性和随机性, 为企业操纵利润提供了可能, 故将营业外收支净额和补贴收入之和作为影响企业盈余的变量之一。

H2:上市公司会利用以上五种工具对企业进行盈余管理, 且在其选择上存在偏好性。

二、样本选取与模型构建

1. 样本选取。

本文样本来自沪深两市A股房地产上市公司, 为了使检验结果具有一定的代表性和实际意义, 对样本进行以下筛选:剔除非标准无保留意见的审计报告 (由于CPA出具此意见的上市公司, 其为实现盈利而采取的盈余管理行为其实是一种利润操纵行为, 不属于本文讨论范围) ;剔除指标出现异常值的样本。由此, 最终选定沪深两市房地产上市公司2007年为97个、2008年为98个、2009年为99个样本。本文研究分析及数据收集采用的是SPSS 17.0统计软件和Excel2003;资料来源:巨潮互联资讯网。

2. 模型构建。

针对我国证券市场特别是会计制度方面的特点, 本文设计如下多元回归模型:

△NPit/TAit-1=β0+β1 (△GPit/TAit-1) +β2 (△PEit/TAit-1) +β3 (△LDAit/TAit-1) +β4 (△CIFit/TAit-1) +β5 (△IIit/TAit-1) +β6 (△NNIEit/TAit-1) +ε

式中:TAit-1为第i个公司在第t-1年末的资产总额;△NPit、△GPit、△PEit、△LDAit、△CIFit、△IIit、△NNIEit分别代表第i个公司在第t年和t-1年企业净利润、主营业务利润、期间费用、资产减值损失、公允价值变动损益、投资收益、营业外收支净额的差额;ε为残差项。为了消除规模因素的影响, 本文中实证检验的所有变量都除以第t-1年末的资产总额。

三、回归结果与归类分析

1. 回归结果分析。

从表1到表3是根据模型进行回归的检验结果, 其各个β系数表示不同自变量对于每年净利润变化的影响程度。

表1中每个自变量的显著性水平值都小于0.001, 而各个自变量的容忍度值没有出现特别小的数值, 各个自变量的VIF值都基本接近1, 故可认为模型不存在明显的共线性问题。通过表1可以看出, 相对于因变量△NP的各个自变量相关系数都具有显著性, 其中主营业务利润 (0.686) 、公允价值变动损益 (3.102) 、投资收益 (0.949) 、营业外收支净额 (1.009) 显著为正, 期间费用 (-0.814) 、资产减值损失 (-0.998) 显著为负, 说明各个自变量都为上市公司的净利润做出了一定的贡献。依据β系数的绝对值大小对6个自变量进行排序, 可以看出公允价值变动损益对企业净利润的贡献最大, 会计准则实施后公允价值的运用对企业盈余管理方式起到了主导作用。而主营业务利润对净利润的贡献最小, 假设1没有得到验证。相比较而言, 2007年上市公司更偏好于利用营业外收支净额进行盈余管理。因此, 假设2也得到论证。

表2中各个自变量VIF值分别都较接近1, 说明回归模型同样适用于2008年上市公司盈余管理方式偏好性的分析。其中主营业务利润 (-0.543) 与资产减值损失 (0.723) 两个变量具有显著性, 而其余四个变量不显著, 此时营业外收支净额 (2.93E-10) 和公允价值变动损益 (-0.077) 对净利润的影响不是很明显。主营业务利润由2007年的正相关转为负相关, 说明其对净利润的增加没有起到促进作用, 反而侵蚀了净利润;资产减值损失方向也发生了变化, 跟上年相比调增了企业净利润。依据β系数的绝对值大小对6个自变量进行排序, 同2007年相比, 2008年上市公司的盈余管理方式偏好发生了变化, 企业更偏向于利用资产减值准备进行盈余管理, 假设2再次得到验证。

表3显示, 尽管现行会计准则禁止转回计提的长期资产减值准备, 但存货资产减值准备和应收账款的坏账准备仍可以转回, 因此利用减值准备转回进行盈余管理的上市公司较多。期间费用 (-4.022E-10) 和营业外收支净额 (1.929E-8) 的相关系数很小, 可以认为这两种方式对企业净利润的影响已经很微小了。同2008年一样, 主营业务利润对净利润也是起负向作用。企业采用现行会计准则的第一年即2007年应用公允价值比较广泛, 其后两年已由该方式转到其他方式, 说明上市公司的盈余管理手段并不是固定采用一种方式, 而是会根据各种环境因素的变化而变化。

2. 归类分析。

通过上述实证检验结果, 本文得出会计准则实施后上市公司存在盈余管理方式的选择偏好, 且更偏向于公允价值变动损益和资产减值损失。根据其偏好性本文拟对选取的样本进行归类, 具体如表4所示。

被出具带强调事项段无保留审计意见审计报告的上市公司在期间费用、资产减值损失、公允价值变动损益、投资收益、营业外收支净额中的比例分别为2.04%、1.7%、0、0.34%、4.08%, 其中采用营业外收支净额进行盈余管理方式的最多。

“问题股”是指股票名称前加S、ST、*ST、S*ST的上市公司股票。从表中可以看出, 各类样本公司中的问题股上市公司的比例分别为1.7%、2.72%、0.34%、0.34%、7.14%, 说明业绩稍差的上市公司利用营业外收支净额进行盈余管理的较多。

扭亏为盈的上市公司在几类盈余管理方式中所占的比例分别是0.68%、3.06%、0.34%、1.02%、1.7%, 可以看出扭亏上市公司更倾向于选择资产减值准备方式来进行盈余管理。

摘牌摘星的上市公司在几类盈余管理方式中的比例为期间费用1.02%、资产减值损失0.68%、公允价值变动损益0.34%、投资收益0.68%、营业外收支净额3.06%, 同样可以得知上市公司为达到摘牌摘星的目的会更多地采用营业外收支净额方式对企业进行管理。

△净利润为负, 即企业净利润小于前一年净利润, 此类上市公司在三类中的比例分别为10.2%、5.44%、0.34%、8.5%、6.46%, 也就是说该年业绩相对上年来说没有改善的上市公司更倾向于选择三大费用 (销售费用、管理费用、财务费用) 方式进行盈余管理。

可见, 问题股上市公司、摘牌摘星上市公司以及被出具带强调事项段无保留审计意见的上市公司更有可能利用营业外收支净额进行盈余管理。

四、结论与建议

从上述分析看来, 不同时期、不同业绩的上市公司会有不同的盈余管理倾向。营业外收支仍是企业进行盈余管理的主要方式, 具体而言, 补贴收入是营业外收入最常见的项目, 当然它的收入成本比也是较低的, 所以一般上市公司不会利用这一盈余管理方式。上市公司盈利状况或资产状况比较差时更倾向于采用营业外收支净额这一方式进行盈余管理。相关部门应当加大对非经常性收益科目的检查力度, 特别关注非流动资产处置损益、罚款收入、政府补助以及债务重组收益、非货币性交易产生的公允价值与账面价值之间的差额等项目。

整体而言, 我国房地产上市公司更偏向于利用资产减值准备来进行盈余管理。具体观测研究样本年报来分析, 公司在出现亏损的会计年度, 会做出调减收益的资产减值会计处理。上市公司当年能够扭亏为盈时, 可能会做出能调增收益的资产减值会计处理。而对于被特别处理的上市公司, 为了在以后年度摆脱亏损, 避免被暂停交易, 会做出能调减收益的资产减值会计处理。这不但与我国的会计政策和监管政策有关, 而且也与较低的会计人员素质和公司治理水平相关。

面对上市公司在企业会计准则执行过程中出现的盈余管理新动向, 投资者及相关报表使用者应及时了解这些变化及其对上市公司财务报告的影响, 特别是现行会计准则对会计收益计量模式的重心由收入费用观向资产负债观的转变, 意味着对上市公司会计报告的财务分析重点应从原利润表的利润项目转向资产负债表净资产的变动。另外, 相关监管机构应加强监管力度, 进一步完善会计准则体系, 压缩盈余管理的空间, 提高资源配置效率。

参考文献

[1].王莹.对我国上市公司收益质量的研究分析.中国乡镇企业会计, 2008;12

[2].张和生.新准则实施后上市公司盈余管理研究.上海:复旦大学出版社, 2008

地产公司管理模型分析 篇8

一、DEA模型基本原理及其有效性判定

(一) DEA基本模型

数据包络分析方法 (Data Envelopment A nalysis, DEA) 是由美国著名运筹学家Chames等 (1978) 提出, 以相对效率概念为基础的一种效率评价方法。它把单输入、单输出的工程效率推广到多输入、多输出同类决策单元 (Decision Making Unit s, DMU) 的有效性评价中, 极大地丰富了微观经济中的生产函数理论及其应用技术, 同时在避免主观因素、简化算法、减少误差等方面有着不可低估的优越性。从经济学中的生产有效性分析角度看, 该模型是用来评价具有多输入特别是多输出的决策单元同时为“技术有效”和“规模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA从最有利于决策单元的角度进行评价, 注重对每一个决策单元的优化, 能够指出有关指标的调整方向。

(二) DEA模型有效性判定

假设有n个决策单元 (Decision Making Units, 简称DMU) , 每个决策单元都有m种类型“输入” (表示该决策单元对“资源”的耗费) 以及s种类型“输出” (表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标) 。Xij表示第J个决策单元对第I种输入的投入量;Yrj表示第J个决策单元对第R种输出的产出量;VI表示第I种输入的权重;UR表示对第R种输出的权重, 其中, I=1, 2, 3, …, m;r=1, 2, 3, …, S。记投入可以表示为:XJ= (X1J, X2J, XMJ) T, (J=1, 2, …, n) ;记产出可以表示为:YJ= (Y1J, Y2J, YSJ) T, (J=l, 2, …, n) ;设投入、产出指标的权向量分别为:V= (V1, V2, Vm) T, U=U1, U2, US) T。第j0个决策单p元的相对效率优化评价模型为:

有效性判定: (1) 若θ*=1, 则决策单元为J0弱DEA有效; (2) 若θ*=1, 且松驰变量s-=0, 剩余变量s+=0, 则决策单J0元为DEA有效; (3) 若θ*≠1, 则为DEA无效。

二、房地产上市公司融资效率实证研究

(一) 样本选取

本文选取的样本是2010年沪深房地产上市公司综合实力榜排名前20的房地产上市公司, 即1万科、2保利地产、3金地集团、4招商地产、5金融街、6嘉凯城、7首开股份、8新城地产、9陆家嘴、10新湖中宝、11北辰实业、12中华企业、13滨江集团、14华发股份、15荣盛发展、16浙江广夏、17北京城建、18信达地产、19苏宁环球、20亿城股份。因为2010年中国房地产上市公司排行榜的资料来源于沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报, 所以本文选取的数据来自2009年的以上房地产上市公司的年报。

(二) 指标选取

本文主要是从筹资效率和资金配置效率这两个方面的影响因素为切入点, 从各主要影响因素选取其投入指标和产出指标。投入指标: (1) 筹资活动产生的现金流量净额, 它在一定程度上反映的是房地产企业的融资成本; (2) 企业的负债率, 即财务杠杆系数, 反映企业的相对规模; (3) 主营业务成本, 它反映的是房地产企业资产运用与配置的能力。产出指标: (1) 总资产周转率, 即企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率, 它反映的是企业营运能力; (2) 流动比率, 即流动资产与流动负债的比率, 反映的企业的偿债能力; (3) 营业利润率, 即营业利润与营业收入的比率, 反映的是企业的盈利能力。

(三) 模型构建

由于本文选取的指标数据中, 有的数据为负值, 并且存在着不同量纲, 无法用DEA模型直接求解, , 所以首先对数据进行无量纲化处理, 令

(四) 实证结果分析

本文采用的是DEAP2.1版本进行运算, 得到融资效率结果如表1所示;20家房地产上市公司的技术效率与纯技术效率情况如表2所示;20家房地产上市公司的规模效率情况如表3所示。

(五) 研究结论

根据运算结果可知, 在这20家房地产上市公司中, 技术效率达到DEA有效的公司有9个, 所占比率为45%, 但达到纯技术效率DEA有效的公司有11个, 所占比率为55%, 说明我国的房地产上市公司纯技术效率相对高, 而技术效率相对低。同时根据这20家房地产上市公司的规模效率来看, 9家公司规模报酬不变, 为DEA有效, 而11家公司为非有效, 其中10家公司处于规模报酬递减阶段, 苏宁环宇这1家公司处于规模报酬递增。这也表明我国大多数房地产公司规模偏大, 资源和资金的运用都不能得到充分有效的利用, 这也是困扰我国房地产公司的一大难题。

由结果处理分析得知, 这20家房地产上市公司, 技术效率的平均值为0.843, 纯技术效率的平均值为0.894, 规模效率的平均值为0.934, 即技术效率<纯技术效率<规模效率。我国房地产上市公司的技术效率值相对较低, 这表明我国房地产上市公司的技术效率有更大的改进空间, 而规模效率值相对较高, 表明其改进空间不大。由于本研究是基于产出的, 所以其产出基本没有松弛, 在DEA无效的11家企业中, 负债率影响的有9家, 主营业务成本影响的有5家, 筹资活动产生的现金流量净额影响的有5家。对运算的投入的冗余结果大小进行排序, 即负债率>主营业务成本>筹资活动产生的现金流量净额。冗余程度在一定程度上反映了对融资效率影响大小。负债率是影响我国房地产公司融资效率高低的一个重要因素。

注:“drs”:表示规模报酬递减;“Ins”:表示规模报酬递增;“-”:表示规模报酬不变。

三、结论及建议

(一) 结论

我国相当大的一部分房地产上市公司融资效率为DEA无效, 融资效率低。融资效率为DEA无效表明我国有很多房地产上市公司不能有效的筹集到资金或者资金不能得到充分有效的利用, 这不仅造成了资金的浪费, 给企业带来一定的损失, 而且更不利于企业的长远发展。房地产上市公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。综合实力排名前三的的公司融资效率不高, 未能达到DEA有效, 而排名4、5、6和相对靠后的16、17、18、20的公司却达到DEA有效, 说明了公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。我国的房地产企业的负债率普遍偏高, 是导致房地产上市公司融资效率低的一个重要原因。在这20家房地产上市公司中, 其中有9家是因为负债率偏高导致了房地产企业融资效率的DEA无效。

(二) 建议

在宏观方面, 国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境。当前由于房地产业的快速发展, 国家为了控制房价, 实行了一系列的政策, 导致当前的融资环境尤为紧张, 在一定程度上造成了融资成本增加。因此从房地产业的长远发展来看, 国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境, 以降低其融资成本, 提高其融资效率;在微观方面, 房地产企业应该把负债率控制在一个合理的范围内。

参考文献

地产公司管理模型分析 篇9

1 资产管理公司的现状及业务发展

1999年, 为了降低国有商业银行的不良资产, 具有中国特色的4家资产管理公司——信达、华融、东方、长城相继成立。

经过近10年的处置, 第一批剥离的政策性商业银行不良债权已基本处置完毕。近年来, 在积极参与商业银行不良债权的商业化收购与处置的基础上, 金融资产管理公司积极推进市场化转型, 不断完善综合金融服务功能, 搭建了包括银行、证券、保险、信托、基金、期货、租赁的金融全牌照平台。目前, 金融资产管理公司在保持不良资产经营主业优势的同时, 也积极投入高附加值、高技术含量的资产管理与投资业务。

2 竞争压力和流程优化的必要性

以中国信达资产管理股份有限公司为例, 在完成市场化转型, 成功构建具备全牌照的金融集团平台后, 信达的各项业务均受到了其他金融机构的激烈竞争。

综合金融服务类业务, 信达受到了中信、平安等大型金融控股集团的激烈竞争;投资类业务, 则需要与小型商业银行、信托公司抢占市场;即便传统类商业银行不良债权处置类业务, 也受到了国外不良资产处置机构、地方资产管理公司和商业银行自身设立的处置中心等对市场份额的侵蚀。可以说, 面对市场激烈的竞争, 资产管理公司在资金成本、品牌认知度、规模效应等方面均不具备显著优势。如何运用多年处置不良债权所沉淀的经验和社会资源, 挖掘多年积累的全能化人才的潜力, 提供小而灵活的服务成为资产管理公司能够在市场竞争中不断发展的关键。

作为一线业务人员, 笔者发现资产管理公司目前在流程上仍存在决策时间过长, 决策思路、流程不清晰等问题, 而此类问题极可能加剧客户流失, 使得资产管理公司在市场竞争中更显被动。所以, 优化业务流程, 在业务拓展过程中引入直观易懂、易操作、高效的决策模型, 对资产管理公司掌握主动、赢得时间、争取客户有着重要意义。

3 决策树分析模型

来源:http://wiki.mbalib.com/wiki

因为具备操作简单、显示直观并且结果一目了然等特性, 决策树分析模型是目前热门的项目决策、项目管理的方法之一。简单来讲, 决策树分析模型就是将决策过程的各个阶段信息 (如相关可供选择的方案、在不同情景下发生的概率、收益等) 汇总, 绘制出一张箭线图。并通过相应计算, 得出考量过风险损失后的潜在收益, 最终进行方案甄选的方法。

决策树分析模型一般由方块结点、圆形结点、决策枝、概率枝等组成, 方块结点称为决策结点, 由结点引出若干条细支, 每条细支代表一个方案, 称为决策枝;圆形结点称为状态结点, 由状态结点引出若干条细支, 表示不同的自然状态, 称为概率枝。每条概率枝代表一种自然状态。在每条细枝上标明客观状态的内容和其出现概率。在概率枝的最末梢标明该方案在该自然状态下所达到的结果 (收益值或损失值) , 见图1、图2。

也就是说, 企业需要决断的行为发生在决策结点;而在状态结点, 使用者能够获得考虑了变动因素后的预期收益或损失值。

4 决策树分析模型的实际运用

在上文中, 笔者简单介绍了决策树分析模型的基本概念和基本使用原理。此处, 笔者将通过两个简化的虚拟案例具体介绍决策树在资产管理公司中的运用。

4.1 决策树分析模型在收购传统商业银行债权中的运用

假设2015年6月, 当地商业银行B将推出一本金规模约10亿元的不良债权包, 经过初步沟通和测算, 资产管理公司A获悉收购成本约为1亿元, 该资产管理公司只参与年化收益率超过10%的项目。而根据当时不良债权处置市场的情况, 该不良债权包能够于1年、2年或3年处置完全的可能性分别为20%、50%和30%。3年中的处置可能值不发生变化, 分别为1.1亿元和1.3亿元, 概率均等。根据以上信息, 资产管理公司A是否应积极参与B银行资产包收购项目?根据上述条件, 笔者绘出的决策树如图3所示。

注:计算过程中已通过贴现计算, 考虑了A资产管理公司10%的收益率要求。

根据图3可以判定, 本次拟收购项目不符合A资产管理公司10%收益率的标准, 故不应参加本次收购。

4.2 决策树分析模型在投资类业务中的运用

假设2016年10月, 资产管理公司C与客户D公司洽谈规模约10亿元的投资类业务。客户D可接受单利年化12%的资金成本, 即若无提前还款, 2年后客户D将偿还12.4亿元。资产管理公司C只投资于年化收益率超过10%的项目, 双方初步拟定的收益率为年化12%。该项目拟投资时间为2年, 客户D可于资金投放1年后提前还款。若提前还款, 1年收益率加提前还款补偿, 年化收益率为12.5%, 客户D提前还款的概率为40%。2年后若市场严重恶化, 资产管理公司C仅能收回80%的本金, 即8亿元。市场严重恶化的可能性为10%。根据上述条件, 资产管理公司C是否应该投资于客户D?

根据上述条件, 笔者绘出的决策树如图4所示。

注:计算过程中已通过贴现计算, 考虑了A资产管理公司年化10%的收益率要求。

根据图4可以判定, 本次投资收益率超过资产管理公司C要求的10%收益率, 资产管理公司C应该积极推动本次投资。

以上两案例均为笔者虚拟的案例, 对现实因素进行了简化, 但通过上述案例中决策树分析模型的具体运用, 很好地展现了在进行初步投资判断时, 决策树分析模型展示出的直观、高效、简洁的优势。

5 可行性分析

笔者认为运用决策树进行项目初步判定较为可行, 原因如下。

(1) 操作可行性。决策树分析模型操作简便, 直观易懂的, 运作成本较低。只需要对资产管理公司内人员进行短期的培训, 就可上手操作。对于常规的项目, 决策树分析模型甚至无须借助计算机完成, 这也便于增进前台人员与审核人员及客户的有效沟通。

(2) 数据可用性。在模型中我们可能会用到较多数据, 但部分数据 (如投资额、贴现率、未出现意外事件的预期回收额等) 都为已知或可通过预测得到。笔者认为模型预测出的数据即便不能保证精准, 但也可起到提供模糊值, 为初步判定提供帮助。

6 决策树分析模型的积极影响

决策树分析模型因其自身优势已被广泛地应用于企业的投资决策之中。当面对多种执行方案且每种执行方案会有多种后续选择时, 决策树会不失为一种好选择。它有效地控制了决策带来的风险。

对于资产管理公司而言, 决策树分析模型所具备的高效、灵活的特性与资产管理公司业务模式的多样灵活性相契合。另外, 决策树分析模型的直观易懂也便于对客户资源的拓展。

7 决策树分析方法的局限性

(1) 适用于初步判定。由于决策树分析模型对于处理某些主观、复杂信息仍具备局限性, 较适合用于前期业务拓展及项目初步判定阶段。

(2) 决策树分析模型预测数据的主观性。决策树分析模型的操作并不复杂, 但却要求使用者具备一定经济预测能力。从上述两个案例中, 可以看出, 使用者需要预测出市场变化的概率及市场收益在不同市场情况下的收益值。这些输入变量预测的准确性将直接影响到所绘制决策树模型的分析结果, 并最终影响使用者的决策能力。但事实上, 不同使用者对于经济的预测势必会带有主观色彩, 这些主观性有可能会影响最终判断的准确性。

(3) 市场剧烈变动情况下分析模型的无效性。必须认识到, 在某些时期, 市场环境会发生大幅度波动。此时, 基于经验的预测值很有可能失去价值。所以, 决策树分析模型只是在既有的市场预期下为我们的决策提供参考, 却不能保证决策结果的最终的正确性。

摘要：为了应对市场的激烈竞争, 资产管理公司在业务推进过程中引入了决策树分析模型。本文通过介绍资产管理公司业务发展的现状, 并根据现有业务拓展中所存在的困境, 引出目前较热的决策树分析模型。通过这些案例, 可以看出决策树分析模型在操作上简单易行, 具备整合决策信息、缩短决策时间、简化分析流程, 以及有利于增进一线业务人员与客户、审核部门沟通等优势。最后, 总结了该分析方法的优势及运用中可能出现的问题。

关键词：资产管理公司,流程优化,决策树分析模型

参考文献

地产公司管理模型分析 篇10

风险价值 (V alue at R isk, 简称V A R) 是指在一定的置信水平下, 预期资产的最大可能损失, 其被广泛用来衡量金融风险。设资产的收益为R, 预期收益为一定值E (R) , 置信水平为1-a, 则V A R可以由下式定义:P (R<-V A R) =1-a (绝对损失) , 其中V A R取损失的绝对值。在正态分布情况下, 上式可化为:V A R=-up+Zaσp (其中:1-a为置信水平;为预期收益的波动性) 。金融环境因素以及宏观经济变量是非财务变量中非常重要的两个方面, 特别是对房地产行业。建立房地产行业财务危机预警可以考虑引入度量金融市场风险的V A R指标, 从而考察房地产行业受股市波动影响产生财务危机的程度。

二、实证分析

本文选取2006年沪深两市66家上市房地产公司数据进行实证分析, 剔除数据不完整的18家公司, 对剩余的48家公司进行统计分析。

第一, 聚类分析。影响企业财务状况的因素是多方面的, 反映企业财务状况的标准除了净利润外, 还有其它种种指标。不能仅仅根据净利润连续两年为负数这一标准, 人为地将企业以是否被特别处理 (即ST) 来分类, 而必须根据上市公司财务数据的内在关系来进行科学的分类, 即运用聚类分析来分类, 以达到尽量消除主观因素的影响, 避免过去靠人为经验判断的不足, 提高分类的科学性。本文对我国房地产业上市公司聚类分析的结果也证明了这一点。本文设计的28个变量如表1。

计算万科2006年日收益率是否符合正态分布的O ne-Sam ple K olm ogorow-Sm irnov Test, 检验结果得出显著性概率P=0.35>0.01表明2006年万科日收益率符合正态分布, 根据公式V A R=-up+Zaσp得出V A R=0.0411, 同理计算得出表2。

由此表可看出ST天保被ST的前两年V A R值在增大, 说明其面临的金融风险增大, 而且明显大于非ST公司万科, 说明ST公司所面临的金融风险明显大于非ST公司所面临的风险。对万科公司而言2006年经营状况比2005年经营状况好, 应对金融风险的能力增强, 2006年面临的金融风险小于2005年面临的金融风险, 与现实发展状况相吻合。根据所计算的28个指标的值, 对48家房地产公司进行聚类分析, 与不加入V A R指标聚类的结果对比分析如下表3。

通过对比分析, 可以看出加入V A R指标后的聚类效果比不加入V A R指标的聚类效果要好一些, 能够把ST公司与非ST公司有效区分出来, 还有一些非ST公司虽然未被ST, 可是在效果上与ST公司类似, 客观上应该属于财务危机公司。从分类中可看出, 在我国房地产上市公司中, S*ST昌源的总体财务状况较差, 本文将S*ST昌源单独划分为的一类属于财务状况极端恶化的一类。万科A, 深振业A, 绿景地产等35家公司的总体财务状况在行业内相对较好, 出现财务危机的可能性较小。ST达声, 银基发展, 渝开发, *ST广厦等12家公司介于前两类之间, 财务危机状况已经出现, 未被ST的几家公司与ST公司的财务状况相似, 若不及时采取措施, 财务危机状况将急剧恶化, 并将被并入ST的行列。从以上聚类分析结果可以看出, 是否是ST公司并非分类的唯一标准, 一些非ST公司由于总体财务状况与ST相似, 也与ST公司同属一类。这也说明运用聚类法能较好地排除人为主观经验分类的缺陷。

第二, 主成份分析。将前27个财务指标进行主成份分析, 提取主要成分, 从27个主成份中提取前9个主成份, 这9个主成份析方差累计贡献率达到84.897%。从主成份得分系数矩阵可以得出, 主成份F1和F9主要反应的是获取现金能力因子;F3主要反应的是企业的获利能力因子;F4和F5主要反应企业的营运能力因子;F2主要反应企业的资本实力因子;F5和F6主要反应企业的偿债能力因子;F7主要反应企业的成长能力因子。

第三, 回归分析。2006年的逐步回归分析中进入回归模型的变量分别是F2, F2, F4, V A R和F1, 分别代表着企业的资本实力因子, 盈利能力因子, 营运能力因子, 金融风险因子和获取现金能力因子。可见对于房地产企业来说, 较强的资本实力是其抗拒风险的首要因素。其次是企业的盈利能力, 对于房地产来说资金周转的主要来源是其售房所得的收入。如果房地产公司售房收入过低, 很有可能造成房屋大量积压, 从而占用了大量资金, 盈利能力直接影响企业资金的周转, 继而引发财务危机。对于房地产行业来说企业的运营能力也是影响财务危机的一个重要因素, 进一步反应到固定资产周转率和总资产周转率两个方面。再次是V A R反应金融风险的指标, 房地产行业的资产负债率都较高, 大部分资金来源于金融市场, 金融市场的大幅度波动会影响到企业的资金运行和风险, V A R进入衡量财务危机的模型也反映出加入这个指标对房地产行业来说是合理的。根据回归系数则2006年的logistic回归模型如下:

其中p为2006年发生财务危机的可能性。上述结果显示, 模型参数估计都以10%显著性水平通过检验, 表明得到的参数估计值得依赖, 并且在模型系数多项测试参数表中给出卡方值, 提供自由度和显著性水平。上述回归结果的卡方值的显著性水平均为0.000, 说明模型的整体检验十分显著。

第四, 分割点确定。逻辑回归模型完成以后, 分割点的选取至关重要, 因为模型是否对样本具有较好的判别能力是区分模型好坏的一个重要标志, 而一个模型的总判别率高低除了与模型本身有关以外, 还与分割点的确定有关。此外分割点的确定还受选择的预测样本的影响, 因此分割点会因样本公司的配对的不同而不同。本文根据总判误率最小原则来确定分割点。分割点分别确立为:当1>P>0.9时, 该公司为财务危机严重公司;当80%

第五, 回代检验。将所有样本原始数据带入模型, 计算出P值, 将P值与确立的分割点进行比较, 得出其处的状况。将预测状况与原始分类状况进行比较, 得出模型的预测精度检验结果如表4所示。

可见在本文只运用很小范围的检验样本的情况下, 判别准确率与估计样本所得到的判别准确率相差不是很大, 可见模型具有一定的稳定性, 也说明了本文的财务预警模型还是比较成功的。

参考文献

[1]何卫红、郑垂勇:《财务困境及预警研究述评》, 《财会通讯》 (学术) 2007年第7期。[1]何卫红、郑垂勇:《财务困境及预警研究述评》, 《财会通讯》 (学术) 2007年第7期。

地产公司管理模型分析 篇11

关键词：房地产；预算管理；问题；对策

一、引言

改革开放这几十年，各个产业发展速猛，预算管理作为合理调配企业资源的主要管理手段和工具，越来越多的企业家积极运用预算管理这一工具来提升企业的管理水准，这期间对预算管理的理论研究取得了突飞猛进的发展，但在企业实际运用过程重还是出现了很多需要待解决的问题。一是由于思路不清晰、对预算管理概念模糊、运用中没有遵循科学的理论方法，二是不够足够重视、预算管理的实施流于形式、没有真正发挥出应有的效能。

房地产在国民经济中属于先导性产业、具有较高的产业关联度和较强的带动效应，它的发展可以带动很多产业的发展，对于调整经济结构，改善城乡面貌，提升城市品位，加快城市进程都都具有重要作用；加之房地产行业本身具有较大的资金投入、較高的资产负债率、较大的投资风险、受宏观因素影响较大等特点，因此对房地产企业预算管理很有必要、对提升房地产水准具有重大意义。

二、我国房地产企业预算管理存在的主要问题

（一）无完善的预算管理体系

一个完善的预算管理体系应包括预算组织、预算管理、预算技术支持、预算考核等方方面面，就目前来讲一些企业重在预算编制，对于预算考核体系过于形式化，同时对于预算不够重视、没有形成预算管理委员会，而是交给某一部门来主导、这影响了预算的推进。这样既不能形成预算信息的沟通，也缺乏有效的考评机制，没有完善的预算管理体系。

在组织机构方面没有设置预算管理的专属机构，只是在现有各个业务部门之间，按照各项经营指标、把预算管理的各职能分配到各部门之中、缺乏责任主体和机动性、责任主体不明确；没有形成有效的预算管理体系和框架，取得的一些相关的预算数据资料不能及时有效的进行沟通联系、同时也不能对预算进行有效的监督和考评、这一定程度上限制了预算管理的推进。

（二）对预算管理不重视、同时导致测算的预算数据不充分

一些单位部门认为预算是财务部的事情、与本部门无关、编制预算时缺乏责任心、没有经过深入的调查和研究，提出的预算数据不准确，玩数字游戏，导致预算成为有名无实的不增值业务，失去了预算的意义。预算与企业战略密切相关，与企业的生产经营的各个环节密切相关，是关系企业全局的事情、应该积极负责预算进程的监控。

房地产企业的预算数据没有客观性、随意性很强，其量化指标不科学。目前，多数房地产企业为了能够取得优势的竞争地位，经常是赶进度、不择时机的去开发、有些单位或当地产企业在缺图纸的情况下便开始进行施工，结果导致施工图的预算超过设计预算等、同时竣工决算大大超过施工图预算。一些部门报送数据没有按照实际应该开发的数量来测算、而是为了应付预算工作、草率的完成、这样的数据缺乏合理性。

（三）考评与激励制度不够完善、分析机制缺乏

房地产企业普遍存在没有制定考评机制、一般考评参杂着很多感情因素。同时没有做好考评量化的指标、在已经施行预算管理的房地产企业中，同时还存在考评力度不够的现象，具体表现为考评部门的职责不明确、考评内容不细化、考评工作没有形成规范性条文等，这些都阻碍了考评制度的形成、也进一步的影响了预算的顺利实施。

房地产企业的预算管理一般注重在下达预算和编制数据等方面，对内部控制和分析上缺乏机制。对于执行过的事项、没有进行控制和监督，导致了出现偏差也不能及时发现，同时对于实现好的事项也做不到全面与深入的分析，这样不能有效的进行分析、从而出现问题找不准症结所在、这样容易造成预算形同虚设、不利于预算的意义、阻碍经营目标的完成。

三、加强房地产预算管理的对策

针对上述问题，房地产企业作为投资性较强的行业，应该加强预算管控、这样对提升经济效益，促进企业发展都有举足轻重的意义。笔者认为应该从以下几方面加以完善，进一步提高预算管理水准。

（一）建立健全预算管理组织机构

应该建立预算管理的基本框架。需要建立预算管理委员会、预算管理工作小组等、这样才有可能推进预算管理的工作、提升预算管理水平、从而能够提升经济效益。

预算管理委员会是在董事会下边的一个组织、是在董事会授权批准下做出日常决策的组织，成员应有公司总部的董事长、总经理、总会计师、副总（主管工程）以及各职能部门负责人等，其处于预算组织体系的中心。包括：预算文件的下达、预算管理的调整、预算工作的具体安排、预算手册的制定、平衡预算方案、协调解决预算实施过程中出现的问题、组织审查实际完成的执行情况，一方面对预算进行部分调整、另一方面对预算进行考评等。

预算工作小组的职责主要有以下几方面的内容：传达预算意见和要求、主导预算具体开展的工作、做好预算管理的分析和控制、企业的资金平衡、收入和利润指标的确定、开发量的计划、销售指标的制定等、部门之间的协调和沟通、预算考核监督，奖惩方案的制定和具体实施，明确各部门负责人和各项目公司负责人对预算执行结果要承担相应的领导责任、并且完善薪酬体系、结合预算数据进行考评、这样能有效的促进预算管理的推进。

具体预算组织机构图如下

预算管理机构图

制定合理的预算管理组织机构图、预算可以通过预算管理委员会和预算管理工作小组来督导、制定、执行、考评等，这样才能更有效的运行预算。

（二）强化预算管理意识、加强业务培训、科学有效地编制预算

1、树立正确的预算管理观念、增强预算管理意识

地产公司中高层管理者应强化各项目公司的经济责任、充分意识到实现企业目标的必然工具是预算管理这一手段，树立全局意识，同时保证预算管理与总体目标一致，用会计利润观念去衡量工作作风和能力、秉承“凡事预则立、不预则废”的理念、思想上重视预算。

2、加强业务培训、提升业务水准，应对编制预算数据的科学和合理性

中高层管理者要通过自身能力的提升，结合相关的业务培训，及时使员工关于预算管理方面的观念及做法不发生偏离；要对员工相关预算知识培训及时举行，使其真正意识到预算对于企业的重大意义，充分发挥预算管理的作用；预算是全员参加的事项，而不单纯是财务行为、这点要使员工意识到、同时预算也不是财务计划、需要依托全员才能发挥出预算的作用。

（三）完善预算绩效考核和分析制度

预算考评的是预算执行结果评估的重要环节、建立合理的预算绩效考核制度，确保预算的严肃性，是提高预算管理控制和约束力的可靠保证。地产公司的决策层和管理层应充分认识到预算管理考评的重要性，同时制定完善的预算考评的方法及程序。在客观评价的基础上，进行严格奖惩，形成恰当的激励和反馈。

1、要确定预算管理的考评指标

例如：对具体业务部门而言：收入完成率，收款率，费用节约额等、产品合格率，制造费用节约额等、管理事项完成率，费用节约额等。

2、要对考评指标执行严格量化管理、如下图所示：

表4.7 总会计师考核指标

3、要对考评指标执行严格量化管理管理、与绩效挂钩、如下图所示：

只有这样才能维护预算的严肃性和有效性，充分调动公司各个方面预算管理的积極性，使财务预算管理工作进入科学化、制度化、规范化的轨道。

4、要及时有效的分析预算偏差

针对预算过程中形成的预算偏差及时有效的分析、要每月、每季、每年等做预算执行情况表，针对差异找出原因、重在分析。

四、结论与展望

预算管理作为企业加强管理一个重要手段和配置资源的工具，同时作为一种重要的现代企业管理机制，兼具计划、协调、控制、激励和评价等功能。其理论研究和实践应用在国内外很多企业中已得到广泛的运用，但目前预算管理水平对于我国房地产企业来说依然相当落后。本文对房地产预算管理过程中存在的问题进行了剖析，并提出了预算管理问题的应对措施和建议、这对提升房地产预算管理水平奠定了一定的基础。房地产企业应根据改革政策需要和要求，不断加强自身的预算管理、更新预算管理观念、细化预算管理，科学编制预算、严格执行预算、规范调整预算、加强预算监督机制、完善预算分析及考核机制，逐步形成一套科学完善的预算管理管控体系，不断提升资金利用率，提升财务管理水准，促进房地产企业的健康有效发展。

参考文献：

[1]张永旭.浅谈企业全面预算管理[J].知识经济，2011，4.

[2]陈雪玲.完善企业全面预算管理的探讨[J].改革与开放，2011，1

[3]冯宇.福田欧V客车公司全面预算管理研究[D] .北京交通大学，2011

[4]陈晓杰.Z供电公司全面预算管理研究[D] .宁波大学，2011

[5]孙春兰.加强企业财务预算管理探析[J].北方经济.2012，8

地产公司管理模型分析 篇12

目前, 国内众多学者从不同的角对房地产公司现金流量进行了深入的分析研究, 宋戈 (2002) 认为随着社会主义市场经济体制改革的建立和发展, 房地产成为国民经济的一个重要投资领域。面对这样一个投资巨大的领域, 投资决策仅停留在经验决策或简单的会计计算水平上是远远不够的. 需要采取专门的方法, 科学地、最大限度地分析和预测投入与产出的关系, 为房地产投资决策莫定基础是十分必要的。谯谦, 吴楠 (2009) 认为在我国, 前两年房地产市场持续升温, 然而, 汶川大地震对内地房地产市场造成了巨大负面影响, 内地居民的住房消费与投资观念均产生了改变。这些都严重影响内地房地产市场的供求关系。资金, 作为房地产企业运营的命脉, 关系到房地产企业的发展。特别对于房地产开发企业, 现金流的管理至关重要, 作者浅析了我国房地产企业现金流的现状和存在的问题, 并提出了解决对策。卢馨等 (2011) 对房地产上市公司现金流状况进行了深入分析, 研究结果表时, 由于销售不畅使得房地产商经营资金流入不足, 收现能力下降, 加之前期购地所需支付, 房地产商面临巨大的资金压力。乐正俊 (2011) 对建筑施工企业现金流量进行了分析, 认为建筑施工企业目前存在着内部约束机制不健全, 消弱了监控力度、工程结算具有滞后性、盲目投标导致施工企业周转困难、施工企业的现金流量管理混乱等问题, 并根据这些问题, 给出了具体的建议及对策。

一、我国上市房地产公司现金流量评价指标体系构建

参考已有学者对现金流量评价指标体系分析, 结合房企自身状况, 制定如下评价指标体系 (见图1) 。

二、房地产数据现金流量指标年报整理

选取8家上市房地产公司的2011年数据为研究参考, 得出表1上市房地产公司现金流量相关比率数据 (见表1) 。

三、基于遗传算法的投影寻踪聚类模型简介

美国Stanford大学的Friedman和Tukey在1974年首次将该方法命名Projection Pursuit, 即投影寻踪。投影建踪是用处理高维数据的一种新兴的统计方法, 其基本指导思想是通过先进科学的降维的技术将高维数据投影到低维, 从而用代维的数据来反映高维数据的特征, 寻找高维数据结构特征。基于遗传算法 (RAGA) 的投影寻踪聚类模型最大的特点在于与普通降维数据相比, 其在降维过程中具有很好的稳健性, 能够保持数据的本质特征, 从而最大程度保证聚类评价结果的客观性, 能够克服人为主观对数据的影响。

四、基于遗传算法的投影踪模型的构建

(一) 投影指标值的归一化处理。

设数据集合为:{Y* (i, j) |i=1, 2, …n;j=1, 2, …p}, 将指标分成两部分, 做归一化处理:

对于正向指标:undefined

对于负向指标:undefined

(二) 构造投影指标函数。

利用MATLAB R2010a编程将p维数据{Y* (i, j) ︱j=1-p}合成以向量a的投影值E (i)

undefined

undefined

注:R为窗口半径, E (z) 为均值, R=0.1Sz, 当t〈0时u (t) =0, 当t〉0时, u (t) =1。

(三) 优化投影指标函数。

MaxQ (a) =Sz·Dz, 其中undefined, 采取RAGA (遗传算法) 对{a (j) ︱j=1, 2…, p}进行非线性优化。

(四) 评价 (优序排列)

将以上得到的优化向量a (j) 代入undefined, 按照M (a) 值大小接近程度进行分类, 其大小代表样本的综合能力指标。

注:经营指数:经营活动现金流量与营业净利润比率;现金利润率:净现金流量与净利润比率;资产现金流量回报率:经营活动的现金流量与净资产总额比率

五、实证应用分析

采用MATLAB R2010a按照上述建模步聚进行编程建模。对于遗传算法, 选父代种群规模为n=400, 交叉概率为0.8, 变异概率为0.8, 优良个体为20, a=0.05, 加速次数为11次, 通过MATLAB R2010a对程序进行运行, 得到最大投影值为0.5913。最佳投影方向为 (0.3793 0.5189 0.054 0.0583 0.5438 0.0358 0.2672 0.4607) 。最佳投影方向实至上是代表了各影响指标权重比例, 由此, 各得到在评价过程中各指标的影响因子权重, 如图2所示:

根据投影方向, 可得到各个样本单位间的综合值评价, 如图3所示

从图中可以看出, C与G 、及H上市房产公司现金流量运行质量最好, B与E公司现金流量质量较差, A, D, F公司现金运行质量较差。

参考文献

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