物流园区土地利用问题（共4篇）
物流园区土地利用问题 篇1
引言
土地利用问题, 总的来说是指社会经济快速发展对土地利用增长需求与限制土地利用有效供给的经济、社会、生态诸要素间存在的矛盾关系[1]。开发园区土地集约利用作为土地利用问题的重要组成部分, 是发展循环经济、建设节约型社会和贯彻落实科学发展观的必然要求, 是中国必须坚持的基本方针[2]。2012年, 《国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》 (国土资发[2012]47号) 指出要完善开发园区土地集约利用评价, 对节约集约用地园区实行用地政策鼓励。中国经济正处于高速发展时期, 建设用地需求十分旺盛, 且由于中国人多地少、耕地资源严重不足、存量土地低效、粗放利用现象严重, 土地供需矛盾十分激烈。因此集约利用土地是经济可持续发展重要途径[3]。本文结合长沙市开发园区土地集约节约研究实例, 对长沙市四个国家级开发园区的土地集约利用情况进行评价和对比分析, 为长沙市开发园区的土地利用管理提供一些参考依据。
一、长沙市开发园区土地利用现状
长沙地处湖南东北部, 是湖南省的省会, 全省的政治、经济、文化中心, 在湖南省的14市 (州) 中, 土地集约程度也最高[4]。随着中部崛起战略的实施, 长沙市逐渐形成综合技术创新型的长沙国家高新技术产业开发区;工程机械、汽车及零部件为主导, 电子信息、新材料、食品饮料、轻印包装等为补充的产业发展格局的国家级长沙经济技术开发区;食品、机电、新材料和现代服务业的“3+1”产业的湖南宁乡经济开发区;主攻发展医药物流的浏阳经济技术开发区。2011年, 四个国家级工业开发园区规划占地总面积为37 349.53公顷, 已建成区总面积 (包括已建成和正在建设的用地面积) 为13 901.91公顷。工业总产值为434.98亿元, 入驻园区企业达1 134家, 就业人口为244 536人, 平均单位工业用地累计工业企业固定资产投资达1 057.73万元/公顷, 平均单位工业用地工业总产值达5 895.03万元/公顷, 平均单位工业用地就业人口达35人/公顷 (见表1) 。
数据来源:各开发区管理委员会。
从表1可以看出, 四开发园区从容积率和投资强度指标看, 其节约利用程度较高, 用地指标符合《工业项目建设用地控制指标 (试行) 》 (国土资发[2008]24号) 的要求。因此, 今后长沙市开发园区工业用地应在总体上实行总量控制、加快内部挖潜和提升存量土地利用率, 进一步评价园区内各工业行业用地的集约程度, 确定其开展土地置换和提高土地利用强度的潜力[5]。
二、开发园区土地节约集约利用评价体系
(一) 评价指标体系及权重
节约和集约利用评价指标体系设计的基本思路是以节约和集约用地内涵界定为基础, 以社会经济可持续发展和土地可持续利用为目标, 以合法、合理、高效为出发点[6~8]。长沙市开发园区土地集约利用评价指标体系考虑到开发园区土地利用现状和集约利用内涵, 依据《开发区土地集约利用评价规程》 (TD/T1029-2009年) 的要求, 评价指标体系由目标、子目标和指标三层次构成。其中, 目标层有土地利用状况、用地效益、管理绩效;子目标有土地利用程度、用地结构状况、土地利用强度、产业用地投入产出效益、土地利用监管绩效及土地利用市场化程度构成。指标层则包括建筑密度、容积率、单位用地固定资产投资强度等13个指标。指标的权重则根据湖南省国土资源厅发文《关于2012年度开发区土地集约利用评价更新工作中指标权重及理想值设定有关问题的通知》 (湘国土资办发[2012]76号文件要求确定指标权重和理想值, 若指标现实值高于全省统一理想值, 则直接以现实值作为指标理想值 (见表2) 。
利用理想值比例推算法, 对评价指标进行标准化处理, 按公式1计算。式中:Sijk为目标i子目标j指标k的实现度分值, Xijk为目标i子目标j指标k的现状值, Tijk为目标i子目标j指标k的理想值。
按公式2计算子目标土地利用集约度分值, Fij为目标i子目标j的土地利用集约度分值, Sijk为目标i子目标j指标k的实现度分值, Wijk为目标i子目标j指标k相对应子目标j的权重值, n为指标个数。
按公式3计算目标土地利用集约度分值, Fi为目标i的土地利用集约度分值, Wij为目标i子目标j相对目标i的权重值, n子目标个数。
按式4计算土地节约集约利用程度综合指数。F为土地利用集约度综合分值, Fi为目标i的土地利用集约度分值, Wi为目标i相对总目标的权重值, n为目标个数。
(二) 园区工业用地节约和集约程度分析
从评价结果可以看出, 长沙市四工业园区集约利用水平分值较高, 园区综合平均分值为92.6, 属于节约集约利用范畴。节约集约利用综合分值分别为:浏阳经济技术开发区90.79、宁乡经济技术开发区90.75、长沙高新技术产业开发区94.28、长沙经济技术开发区94.58。从四个园区集约利用综合分值来看, 经济区位对综合分值影响比较大, 长沙高新技术产业开发区和长沙经济技术开发区位于长沙市分值较高, 而浏阳经济技术开发区和宁乡经济技术开发区由于土地投入和产出较低整体综合分值也较低。
通过园区指标现实值与省市要求的理想值进行对分析发现, 园区土地利用呈现如下特点: (1) 土地利用程度分值较高, 且土地供应率均高于理想值, 这说明了园区土地实现了“开发即利用”的目标; (2) 各园区间工业用地率差异明显, 其中浏阳经济技术开发区工业用地率为61.92%, 而长沙经济技术开发区为35.04%, 差异较大, 这说明各园区间用地结构存在明显差异。浏阳经济技术开发区的高工业用地率充分体现了以工业用地为主体的用地结构, 长沙经济技术开发区的低工业用地率则是由于受园区控制性详细规划限定的工矿仓储用地比重偏小和园区“退二进三”战略导致改变土地用途所影响; (3) 土地利用强度较低, 建筑密度、建筑容积率、工业用地建筑密度、工业用地建筑容积率低于湖南省市标准值, 综合容积率和工业用地建筑密度只为理想值的86%、76%; (4) 用地效益、管理绩效和土地市场化程度高, 单位用地固定资产投入和单位用地产出值较高, 用地效益良好。
数据来源:2011年长沙市开发园区土地集约利用评价成果更新。
三、园区工业用地节约和集约用地的措施与建议
(一) 严格用地指标体系, 提高土地利用强度
严格工业用地指标体系, 制定工业行业节约集约利用土地的标准。抓紧工业企业用地指标的制定、修改及完善, 加紧城镇公共项目和基础设施项目建设用地指标的编制。严格按用地指标编制和审批园区发展规划, 合理确定园区建设和用地的规模。当建设用地规模超过国家标准、不符合建设用地节约集约要求的, 不得审查通过, 并按规定要求缩减用地规模。新建、改建、扩建项目要符合控制性详细规划, 要对项目用地的容积率、建筑密度、行政办公比率及投资强度、平面布局等方面进行严格审查, 制止超过国家的用地指标、建设“花园式工厂”圈地[9]。
(二) 优化用地结构, 提高园区工业用地率
园区发展应按照“两型社会”的要求, 优化空间布局和促进产业结构升级, 坚持走工业集中集群集约发展道路。各园区应根据园区功能定位和区域优势、产业特色, 充分调动社会资源促进园区发展, 有选择的引进高科技含量、高经济产出、大投资规模、低污染程度的项目, 大力发展循环经济, 促进园区产业结构升级, 提升园区土地整体产出效益, 通过产业结构升级促进土地利用结构升级。开发园区用地应符合土地利用总体规划和城镇规划, 严格用地结构, 且园区用地应以工矿仓储用地为主导, 并按照《工业项目建设用地控制指标》配置商服、住宅及交通用地。
(三) 加强节约集约机制建设, 建立以促进集约利用土地为核心的行政管理体系
强化园区的节约和集约用地意识, 健全和完善土地管理体制, 明确各部门在集约利用土地中的责任。招商部门不引进不符合集约用地要求的项目, 对不符合集约用地要求的规划部门应不予符合许可, 国土部门对不符合节约集约用地要求的则不予用地审批, 形成各部门各司其职, 协调配合、目标一致的管理机制, 将土地集约利用落到实处。严格土地执法监察, 对违规管理人员则给予惩罚, 强化计划、规划、建设用地项目预审刚性, 发挥规划机制在节约集约用地中的基础性作用。
参考文献
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物流园区土地利用问题 篇2
关键词：征地补偿,公共利益,集体产权
1 前言
物流园区建设是推进中国现代化事业的重要内容,是改变城乡二元社会经济结构、解决“三农”问题的重要途径,同时也是农地非农化和集体土地转变为国有土地的过程,这一过程在我国是通过土地征收来实现的。我国现行的征收制度形成于计划经济时期,与当前社会主义市场经济发展的要求不相适应,对农民的补偿普遍偏低,这给解决“三农”问题带来极大的阻碍,也给社会造成不安的因素。
2 我国物流园区建设中征地现状分析
物流园区建设是我国全面建设小康社会和实现现代化的基本途径,是一个包括土地在内的生产要素的集聚过程。随着我国物流产业的发展,物流园区的数量越来越多,规模也日益扩大,其进程必然伴随大量的农村土地转换。在我国,这个转换过程是通过征地活动来完成的。但由于土地供给的特殊性,土地供给非常有限,最终必将导致土地在较高价位下的供求平衡。
2.1 征收现状分析
土地是我们的衣食之源、生存之本,是可持续发展的根本保障。然而,近年来各地政府的乱征乱占,造成了土地资源的严重浪费,已经到了触目惊心的地步。尽管国家采取了严厉的耕地保护措施,但我国耕地仍然呈不断减少之态势。然而在这些建设用地中,有相当一部分是地方政府为追求经济数字的增长,擅自扩大建设用地,盲目兴建项目,造成了基本农田面积大幅度减少,耕地质量下降,严重影响了我国的粮食安全,同时产生了大量失地农民。
2.2 征地问题的焦点概括
据统计,目前我国各地群众案件中涉及土地问题的近40%,其中60%左右涉及征地问题,征地问题的焦点概括起来主要表现在以下三个方面:
(1)征地范围过宽,超出了公共利益的范畴
《土地管理法》第二条规定:“国家为了公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿。”“公共利益”是衡量国家征地权是否滥用的标准,我国法律对公共利益没有明确的界定。
(2)征地补偿费的构成及分配不合理
现有征地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费四个部分。在市场经济条件下,结合我国实际,我们还应考虑以下几方面的因素:首先,应将失地农民的择业成本以及从事新职业需要抵御的风险等间接损失考虑进去;其次,耕地被征收后用途被改变的升值潜力也应纳入农民的补偿之中。
从征地补偿费的分配来看,按理征地补偿费应当在集体土地所有者、承包者及使用者之间进行合理分配,但实际上在很多地方,只要存在土地利益收入,各级政府、村委会、乡(村)组织都争当所有权的主体,导致土地征收补偿给土地所有者的费用归于“三级所有、三级分配”,并出现了“乡扣”、“村留”、“乡村组织提”的局面。
(3)社会矛盾激化
我国农村人口占多数,农村稳定关系着整个国家的稳定,因而必须妥善处理好农村中存在的问题。征地涉及到政府、干部、农民等之间的利益,若处理不当,便会引发他们之间错综复杂的矛盾,如到政府部门闹事、拒绝搬迁等,甚至会导致流血冲突事件。
3 完善征地补偿机制的必要性
目前我国在征地过程中存在的种种问题,不仅牺牲了农民的当前利益,而且还损害着农民的长远生计。据国土资源部资料显示,改革开放以来,政府利用低价征地高价出让的方式,从农民手中拿走的资金约为2万亿元。造成大批“种田无地,上班无岗,低保无份”的“三无”游民。可见,提高征地补偿的标准,完善我国征地补偿机制是解决好失地农民的关键,同时也是保证农村社会安定的关键。
3.1 完善征地补偿机制有助于失地农民获得合理补偿
目前中国实行的征地补偿办法不仅征地补偿标准低,征地补偿的内容也不合理,很难保证失地农民维持过去的生活水准,特别是对那些失去土地后成了“打工没人要,经营无门路,办厂缺本钱,生活无保障”的赤贫户。
3.2 完善征地补偿机制有助于制止“圈地”歪风,提高土地利用效益
由于我国征地补偿标准低,工业和城市建设用地成本不高,加之土地征收审批制度缺乏约束力,掌握土地征收审批权的部门和个人受利益的驱使,以招商引资为由,乱批征地。因此,只有从提高征地的补偿标准,完善征地补偿机制入手,才能从根本上刹住“圈地”歪风,提高土地利用效益。
3.3 完善征地补偿机制有助于维护社会稳定
土地对农民具有生产资料和社会保障双重功能,多征一亩耕地,农民就少一亩“生存田”,就少一份生活保障。近几年,因征地引起的信访案件和诉讼案件激增,引发大量群体性上访事件甚至恶性事件,由此可见,完善征地补偿机制,是保持社会持续发展和安定稳定局面的必要保证。
4 改善征地补偿机制的政策建议
对于征地补偿,必须考虑到国家和农民双方的利益,不能一味夸大农地价值而使国家背上沉重的债务负担,也不能剥夺农民权益过低补偿从而引发社会矛盾,补偿应力求公平合理。
4.1 深化集体土地产权制度改革
产权是征地补偿和分配的基础。首先,加快农村集体土地产权制度建设的进程,以法律的形式进一步明确农地产权主体,并确定集体土地所有者与国有土地所有者一样具有平等的权利主体地位。其次,必须细化农地的各项权能,尤其是处分权与收益权,明确界定它们的归属问题,弄清农民和集体到底拥有什么权能、拥有多大权能。
因为被征土地价格已经脱离了单纯农业产值,原有的产值倍数法已经不适应市场经济条件下的征地补偿,笔者建议可以采用区片综合地价的补偿方式,由地方政府依照被征用农地不同地段、土地利用类型、土地生产能力、人均耕地面积和经济发展水平综合划定区片,进行土地价格评估,在充分听取有关方面(特别是土地被征用农民)意见的基础上,统一制定每个土地征用补偿区片的“综合补偿标准”。
4.2 完善失地农民的安置途径
探索多种安置方式,推动安置方式多样话,拓宽农民就业门路,多形式、多渠道安置被征地农民,它事关社会稳定和可持续发展的大局。
4.2.1 土地入股
土地入股是土地股份合作制具体形式之一。这一模式最早出现在广东南海,也被称为“南海模式”。其将辖区农民的土地集中起来,划分为农业保护区和工业开发区及群众商住区,依此实施一定规划和经营。
4.2.2 土地换保障
用土地补偿费和安置补助费来为失地农民购买养老保险,逐步将失地农民纳入到社会保障体系当中,有利于解决失地农民的后顾之忧,受到普遍欢迎。这一制度起源于嘉兴市,河南、江苏等地也进行了推广。
4.2.3 留地安置补偿
在符合规划的前提下,政府按照规划确定的用途,给被征地农民集体和农户留出一定数量土地,由被征地农民集体或农户进行开发经营,使被征地农民集体和农户可以通过合法经营,取得稳定收益,本质上是对法定补偿标准测算费用不足的补充。
4.2.4 规范政府的土地征收行为
由于在征收程序上缺乏有效的监督机制,往往容易出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批。改革征地制度,政府必须转型,由权力型政府向服务型政府转化,即政府在土地征收时由直接经营、管理土地,向调控、指导、监督及服务转化。建立和完善征地协调机制,强化国土资源部门职能,严格控制征地规模。严禁拖欠、截留和挪用征地补偿安置费用。强化征地补偿兑现、安置工作的监督力度,确保征地工作公开、公平、公正。凡没有征求农民集体组织和农户意见的征地方案不予审核批准。
参考文献
[1]张惠芳.土地征用问题研究[M].北京:经济科学出版社,2005:65-70.
阜康市工业园区土地集约利用研究 篇3
改革开放以来中国经济快速发展, 过去粗放式外延扩张的土地利用方式已经很难有继续发展的空间, 土地集约利用成为人们研究的目标。土地集约利用的原因一方面是因为经济发展水平和经济主体不断变化决定了土地利用方式、结构及其变化。另一方面是因为随着经济的发展, 政府在土地利用方面调控手段不断变化, 引起了产业结构和用地方式的变化。
阜康工业园区必须走土地资源集约利用的可持续发展之路, 并站在“融入乌鲁木齐城市经济圈、建设重要产业功能区”的新高度、新视角, 紧紧依托东部准东经济技术开发区、西部甘泉堡经济技术开发区两大国家级园区, 主动承接、注重配套、优势互补、错位发展、全面融合, 依托现有龙头企业, 形成产业群孕育企业群、企业群支撑大产业的特色园区。为促进阜康工业园区合理利用土地资源, 本文对工业园区土地利用现状和问题等进行研究, 以期为促进阜康工业园区发展提供思路与参考。
2 阜康工业园区建设现状
2.1 工业园区土地利用状况
2.1.1 土地利用结构 (按照土地利用类型划分) 。
工业园区所管辖土地地处天山北麓的洪积扇上, 地势平缓, 用地范围较大。园区规划建设用地土地利用类型单一, 主要为未利用地, 不占用农田, 不涉及征地补偿和安置费用, 无搬迁人口, 有大片的可开发土地。该地区地质构造条件较好, 园区所在区域无断裂带, 无不良工程地质现象和特殊软弱底层, 适宜各类工程建设和产业建设。园区建设用地集中于荒地分布的地区、水资源丰富的地区、邻近高速公路出入口及铁路站场的区域、避开泄洪沟及电力设施廊道、地势平坦的地区。
2.1.2 已建成土地面积。
新疆阜康工业园区批准用地共6400.00hm2。截至2014年底, 已建成城镇建设用地面积共2135.04hm2, 占开发区全区总面积的33.36%。其中已建成工矿仓储用地面积1365.12hm2, 占已建成土地面积总量的63.94%;已建成交通运输用地762.54hm2, 占累计已建成土地面积总量的35.72%;商业用地11.35hm2, 占累计已建成土地面积总量的0.53%, 园区内目前无公共管理及农村建设用地。
2.2 工业园区基础设施建设现状
2013年工业园区投入大量资源建设12项基础设施项目, 包括厂前路道路工程、阜东二区道路工程等48.082kg的道路建设, 工业园区扬水工程、白杨河水库至园区引水工程等60.27km的供水管线, 阜东一区防洪工程、阜东二区防洪工程等28.73km的防洪工程, 阜东区106.67hm2绿化工程及康源220KV变电站一座和22.54kg10KV电力公网工程项目。截至2014年底, 已累计完成投资6.87亿元, 其中2013年就完成投资2.82亿元, 完成目标任务2亿元的141%。目前, 工业园区核心区基本实现五通一平全覆盖, 绿地覆盖率达到25.2%, 全面实现功能齐全、结构稳定、良性生态的工业园区体系, 为园区土地集约利用打下良好的基础。
3 工业园区土地集约利用存在问题
经过几年的投资开发, 通过不断地探索和尝试, 阜康工业园区建设不再像原来那样盲目利用土地, 而是日益规范土地利用, 提高土地利用效率。但是目前阜康市园区开发热阶段留下的“伤害”没有完全痊愈, 园区土地利用还存在较多问题。
3.1 土地集约利用方式单一
由于区域经济基础差, 还处于工业化初期, 因此阜康市工业园区土地集约利用方式主要是资本密集型, 项目规划面窄、重复率高, 园区之间的发展规划没有各自的特色。由于园区之间缺乏沟通, 导致在招商引资方面重复率高。特别是不少开发区没有从阜康市总体产业结构布局规划视角出发, 没有考虑到社会发展的可持续性, 只注重当前利益, 未考虑当地的实际, 引入的产业大多为资本密集型产业, 缺少技术密集型和知识密集型产业, 这对未来工业园区乃至阜康市的经济可持续发展都会产生不利的影响。
3.2 土地利用率不高
阜康工业园区内部分企业申报用地面积过大, 在实际使用中因投资强度达不到要求, 土地粗放利用现象严重。阜康工业园区整体修建性规划一直未定稿, 园区东西跨度大, 离生活区较远, 大大提高了交通运输成本、职工生活成本以及时间成本等, 工业园区的整体修建性规划不完善, 造成了园区用地结构不平衡, 土地利用率不高。同时园区内部分企业存在开发了一半的工程, 土地和工厂闲置。造成上述情况的原因一方面是企业工程建设方面不能达到标准, 需要整改或重建;另一方面是企业在其修建性详规未获通过的情况下, 就着急按照初步规划建设, 没有考虑到整体的路网和地下管网建设, 造成土地资源浪费。
3.3 土地资产流失严重
造成土地资产流失的原因主要有两方面, 一是政府为了吸引企业和项目入园, 加大引资力度, 存在部分土地使用权低价转让的现象, 从而造成阜康市土地市场价格的畸形。二是土地出让方式单一。由于发展和创新落后, 阜康市开发区土地一般以挂牌出让为主, 而较为合理公平的招标、拍卖的土地出让方式在阜康市很少见。土地出让过程中, 土地出让价格的确定人为因素影响很大, 造成了土地出让金偏低。
4 促进阜康工业园区土地集约利用的对策建议
4.1 科学规划, 合理优化产业布局
科学技术是第一生产力, 科技进步与创新也是阜康市工业园区土地集约利用可持续发展的重要推动力。应学习先进地区, 科学合理地规划和利用土地资源。一方面是科学构建土地节约集约利用规划体系。利用最优原理, 争取单位土地带来最高的产出效益。要借助阜康市工业园区的地理位置和现有资源的优势, 建立和完善以土地利用总体规划为主, 各类行业、区域、项目建设等相关专题规划为辅的土地节约集约利用规划体系。另一方面是切实落实土地集约利用规划。在实施过程中, 政府要将科学规划落到实处, 面对前期留下的问题, 要依据相关法规, 利用强制性手段加以解决。
合理优化产业布局, 一是从原来的注重重点企业的引进转移至重点项目的引进, 配合已有的产业, 不断优化产业结构。二是严格执行企业进入制度。合理合法企业的进入可以形成“倒逼机制”, 促进资源集约利用。三是有效推动中小企业在阜康市工业园内落地, 整合用地模式, 从而达到土地利用的集约化和企业成本的最低化。
4.2 加大投入, 完善工业园区基础设施建设
目前工业园区的基础设施仍然存在很大问题, 许多企业反映道路状况差、用水困难等, 园区基础设施建设步伐跟不上企业快速发展。虽然工业园区的人工成本低, 但道路建设、供水、供电滞后也会影响企业的整体成本。尽管市委、政府已经同意将土地出让金拿出一部分, 用于工业园区的基础设施建设, 但资金安排需要根据全市财政预算需求而定, 所以落实该项目资金时间较长, 从而导致基础设施建设缓慢。对此市财政召开专项会议, 决定每年拿出1亿元投入园区的基础设施建成, 并且每年拿出企业上缴的税金用来维护园区基础设施。
4.3 加强土地动态监督
当前由于一些制度不完善, 造成土地监管存在问题, 所以可以利用评价、考核和责任制度, 来加强土地动态监督。特别对于城镇化建设、工矿业等大规模征用土地项目, 有效地动态监察预警系统能够防止土地滥征滥用, 保障当地农民的土地利益。
按照全面监管、全程监督的要求, 要切实加强对建设用地的审批、供应、利用和补充耕地、违法用地查处等有关情况的动态监管。例如, 建设用地审批监管:监督地方政府建设用地审批权限、规划计划执行、征地补偿安置、耕地占补平衡、新增建设用地土地有偿使用费收缴等。
依托土地集约利用评价预警系统, 加强土地利用监察。土地集约是一个长期任务, 不能有丝毫的懈怠。监督职能部门通过土地评价预警系统, 做好“眼前”和“长远”两方面工作, 所谓“眼前”就是对现阶段土地粗放、浪费的行为要严厉查处和监督。“长远”就是着眼土地长远发展, 做好土地在使用期限内的监督和监察。对于那些粗放的利用土地行为, 要做到早发现、早治理。
5 结论
土地既是产业发展的基础载体又是其约束的空间, 土地利用的各种功能支撑着产业结构的不断演变;产业结构调整是土地利用结构变化的直接动力, 影响着土地利用的空间布局, 而产业必须最终落在地上, 因此产业的分布特征和生产效率也受到土地利用方式和程度的制约和影响, 并且也改变着土地利用的各种功能。
本文通过研究阜康工业园区土地集约利用状况, 讨论了什么样的方式才有利于阜康工业园区合理利用土地资源, 让有限的资源得到可持续利用。政府是土地集约利用的有利发动者, 所以政府的相关政策手段可以有效地将土地参与到宏观经济调控, 并且高速快捷地调整和优化产业结构, 产业结构合理后才能提高土地使用效率, 促进土地集约利用。也就是说阜康工业园区优化产业结构后, 将产业用地的集约利用与区域产业结构调整相结合是土地利用政策方面的创新点。所以接下来应根据阜康市工业园区各区分类和产业划分设计建筑容积率、投资强度和地均产出三个产业用地门槛, 产业结构优化后, 产业用地的土地集约利用与区域产业结构调整要高效地结合起来, 构成基于土地集约利用水平的区域产业集聚战略。最后提出运用土地利用政策, 将区域产业结构调整与土地集约利用相结合, 并就如何提高产业集聚程度, 产业结构调整, 优化升级产业提出建议。同时提出要做好土地集约利用工作, 就必须要加大园区内硬件设施的建设, 以及加强土地动态监督等。
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物流园区土地利用问题 篇4
土地是民生之本、发展之基、财富之母, 是一个国家或地区赖以生存发展的物质基础。我国人多地少, 可利用的土地后备资源匮乏, 加之当前, 普遍存在着土地利用粗放、闲置、浪费的现象, 土地利用效率、效益低下, 制约着我国经济社会、生态建设的协调发展, 土地节约、集约利用的全面落实尚需时日。
昌吉国家农业科技园区在成立时将其主要任务定位为:通过科技创新和技术集成与示范、推广, 充分发挥昌吉特色农产品资源优势、科技优势, 发挥园区农业科技示范与技术辐射功能, 实现优质农产品生产标准化、专业化和产业化, 提高农产品加工的附加值和国际竞争力, 提高农业整体效益, 增加农民收入, 改善生态环境, 带动自治州乃至全疆农业结构调整和区域经济快速发展。为了更好地提高昌吉国家农业科技园区土地利用率, 建立完善的评价指标体系, 选择一个最为合适的评价体系对园区进行土地利用效益评价, 为进一步提高土地利用效益奠定基础, 同时也提供了科学的依据, 为今后昌吉国家农业科技园区的土地集约化发展和可持续利用有针对性措施。
2 昌吉国家农业科技园区土地利用现状及分析
2.1 昌吉国家农业科技园区的基本概况
昌吉国家农业科技园区位于新疆昌吉市, 是新疆第一个国家级农业科技园区, 也是全国71家国家级农业科技园之一, 于2002年批准成立。园区位于新疆昌吉州首府所在地昌吉市, 东距首府乌鲁木齐市35km, 距乌鲁木齐国际机场35km, 312国道、第二座亚欧大陆桥和乌奎高速公路穿境而过, 交通便捷。园区管辖总面积332.3km2。
2.1.1 昌吉国家农业科技园区的自然条件。
昌吉国家农业科技园区位于头屯河和三屯河流域冲洪积扇平原区, 地势总体呈南高北低走势, 地形较为平缓, 坡度基本小于2%。土地多为近年来开垦的耕地或荒地, 土壤是在冲积、洪积物基础上发育形成的荒漠灰钙土, 主要土壤类型为荒漠土、风沙土和盐土。
园区光照充足, 气候干旱, 降水稀少。多年平均气温5.7℃, 平均降水量140.4mm, 平均蒸发量2207.1mm, 平均水面蒸发量为1324.26mm, 平均风速2.2m/s, 最大积雪厚度39cm, 最大冻土深度140~160cm。
目前, 园区内地表水利用较少, 所用水源多取自地下水, 作物灌溉主要依靠地下水开采。示范区机井开采层位主要为潜水含水层和承压含水层。地下水开采主要集中于4~10月, 其他月份仅开采少量的地下水用于人畜饮水和工副业用水。
园区92.77%的土地集中在示范区, 示范区土地总面积为3.095万hm2。已开垦耕地2万hm2;林地0.724万hm2, 林地覆盖率19.2%, 其中:防护林0.309万hm2。
园区优良的自然环境适合多种作物生长, 小麦和棉花的种植比例较高, 分别占总播种面积的26%和33%;单产收入较高的为葡萄、蔬菜、西瓜、甜瓜、棉花、甜菜等。得天独厚的牧草资源与长期积累的饲养技术, 为园区发展畜牧业以及畜牧产业化提供了良好基础。
2.1.2 社会经济概况。
昌吉国家农业科技园区具有明显的区位优势:园区位于新疆经济发展最具活力的天山北坡经济带, 昌吉州首府-昌吉市的东城区, 东距首府乌鲁木齐市28km, 国际机场18km, 312国道、乌奎高速公路交通便捷, 是国家级星火技术密集区和天山北坡农业产业化核心区。园区的生态环境优美, 动植物品种繁多, 具有很高的欣赏价值。而且科技发达, 是农业科研和技术开发交流的重要基地。第一产业为主导, 第二、第三产业协调发展的发展模式也使园区在整个新疆的区域经济中展现出重要地位。
2.2 土地利用现状分析
2.2.1 土地数量和结构。
通过对区域土地利用结构的分析, 可以有效地解释土地利用变化的机制与驱动力, 找出合理利用土地的途径, 从而实现合理的土地利用结构及其最佳空间布局, 实现土地资源的可持续发展。
昌吉国家农业科技园区内可耕地6.7万hm2, 可利用草场达53.6万hm2, 且北部还有未开发的良田。昌吉国家农业科技园区规划面积为3.35万hm2。昌吉国家农业科技园区土地结构进行细致规划后, 布局十分合理巧妙。既能充分满足入园企业规模化生产经营的需求, 又能完善周围的基础设施建设。
2.2.2 土地利用动态分析。
土地利用动态主要是农用地和建设用地的比例变化和未利用地比例变化进行分析。农用地与建设用地比例是指区域内农用地面积与建设用地面积的数量对比, 用来衡量农业在该地区所处的地位, 区域工业化和城市化发展水平。
目前, 园区农用地面积和建设用地面积都有不断扩大的趋势, 未利用地的比例在逐渐降低。这说明了园区在不断地扩建发展, 相关设施也越来越完善。
2.2.3 土地利用多样性分析。
土地利用多样性是指区域内土地利用结构中各种土地利用类型的齐全程度, 土地利用的多样性分析, 可以了解土地在一定技术条件下多种可能性是否得到发挥, 多种经营是否得以实现。土地利用多样性越高就说明土地利用具有更多的可能性, 就更能提高土地利用的综合效益。
2.2.4 土地利用生态分析。
园区高度重视环境保护和可持续发展, 2008年入园企业单位产值能耗为0.81t标准煤/万元, 低于自治区2.09t标准煤/万元1.28个百分点。累计完成农田防护林0.309万hm2, 退耕还林0.046万hm2, 恢复天然林0.301万hm2, 营造经济林0.067万hm2, 园区林地总面积0.724万hm2, 森林覆盖率从建园初期的10.3%提到2008年的17%。
新疆昌吉国家农业科技园区注重环境保护和可持续发展, 对招商引资项目进行严格的环境影响评估, 引进低污染、低能耗企业入驻园区, 着力打造现代、文明、生态、绿色、和谐的生态园区。同时绿化面积的大量增加改变了区域小气候环境, 减少水土流失, 防止土地退化, 为发展农业休闲观光提供了良好的条件。节约用水又提高了水资源的利用率, 通过实施以喷灌、滴灌、膜下滴灌等现代农业节水灌溉, 节约农业用水在30%以上, 大大缓解了当地水资源短缺的问题, 保证了生态、生活和工业用水的需要。园区以生态农业的模式和循环经济的理念发展和经营农业, 大力推广清洁生产, 有利于建成资源节约型和环境友好型的农业科技园, 并且在保护生态的基础上利用土地资源。
3 昌吉国家农业科技园土地利用效益评价
3.1 昌吉国家农业科技园区土地利用综合指标完成情况 (见表1)
注:数据来源:昌吉国家农业科技园区2008~2012年统计年鉴
3.2 昌吉国家农业科技园区土地利用效益综合评价
昌吉国家农业科技园区土地利用效益综合评价除了要涉及一直在强调突出的三个重要指标:经济土地利用效益、社会土地利用效益和生态土地利用效益之外, 根据昌吉国家农业科技园区的具体情况, 还要涉及在土地利用过程中主导企业与龙头企业的培育。
从企业方面分析:园区企业已达到442家, 国家级农业产业化龙头企业2家、自治区级7家, 国家级农业高新技术企业3家, 规模以上企业14家, 拥有农场147家, 其中规模以上示范农场44家。依托龙头企业, 园区围绕制种、番茄、畜禽、棉花等主导产业, 建设六大示范基地, 形成了较为完善的现代农业产业体系, 为下一步经济效益的增长奠定了基础。
3.2.1 土地利用经济效益具体情况。
自从昌吉国家农业科技园区成立以来, 整体经济效益获得了显著的成绩。农业科技园区的经济收入增长十分迅速, 而企业的发展实力也日益增强。这也就促进了昌吉国家农业科技园区的农户收入的快速增长, 提高了广大农户的生活水平。
从资产方面分析、计算:截至2012年, 全年实现生产总值18.2亿元, 增长25.5%, 固定资产投资20.4亿元, 增长33%;公共财政预算收入2.34亿元;区域内农民人均收入达到2万元 (见表2) 。
从土地供应情况分析、计算:2011年至2012年, 昌吉国家农业科技园区建设用地供应面积为129.98hm2, 成交价款为60102.53万元, 其中住宅用地成交明显呈上升趋势 (见表3) 。
由此看来, 在昌吉国家农业科技园区的引领下和园区企业与产业的共同发展促进下, 充分提高了土地经济利用效益。带动农户就业增收效果十分明显, 使农民人均纯收入由建园初期的5307元增至2012年的20000元。
3.2.2 土地利用生态效益具体情况。
为了提高昌吉农业科技园区的土地利用生态效益, 园区招商局在引资过程中还着重考虑了生态环境指标, 重点向园区引进一些低污染、低能耗的企业。据相关统计, 2008年入园企业单位产值能耗为0.81t标准煤/万元, 远低于自治区万元GDP能耗水平。并且以生态农业的模式和循环经济的理念发展和经营农业, 大力推广清洁生产。这有利于提高土地利用生态效益也有利于建成资源节约型和环境友好型的农业科技园区。
在水资源利用方面, 昌吉国家农业科技园区采用的是先进的现代农业节水灌溉技术, 如喷灌、滴灌、膜下滴灌等。据估算, 采用节水灌溉技术后, 示范区农业用水节约45%以上, 这就大大缓解了当地水资源短缺的问题, 从而保证了生态用水、生活用水和工业用水的需要。
当然在农业科技园区的发展过程中并不是一帆风顺的。土地盐碱化一直是干旱区农业发展过程中不可避免的问题。昌吉国家农业科技园区也不例外, 在示范区的局部地区存在土壤原生盐渍化现象。园区立即采取了相关措施, 通过灌水脱盐、平衡施肥、秸秆还田等措施实现排盐压碱。这不仅有效解决了示范区的土地盐渍化问题, 而且积累了更多的盐碱化智力的经验方法为今后农业的发展起到了很好的示范推广作用。
除此之外, 园区还通过推广生物肥料、有机肥料、生物防治剂、残膜回收等无公害生产技术, 使得土壤污染得到了有效控制, 提高了土地利用生态效益。这也进一步地促进了农产品质量的提高, 为农业科技园区的农产品市场争取了更广阔的发展空间。
3.2.3 土地利用社会效益具体情况。
园区在土地利用社会效益层面上, 也获得了优异的成绩。主要体现在提供大量就业岗位、缓解就业压力和科技引领推广两方面上。
在昌吉国家农业科技园区的建设过程中, 例如在房屋建设、道路施工等工程及相关配套设施中解决了大量的剩余劳动力, 带动了大量的劳动力参与其中。园区经营管理者和科技研究开发还顺势引进了一批管理人员和科技研发人员, 同时一批商人和农民也接入到农产品物流服务以及物流管理体系中。
据统计, 2002年, 园区共吸纳就业人数1597人, 其中吸纳城镇人口170人, 农村人口1427人;2012年, 园区共吸纳就业人数35000人, 其中吸纳城镇人口27500人, 农村人口7500人。园区内农民人均纯收入由2002年的5307元增长到2012年的20000元, 为2012年新疆农民人均纯收入5442元的367%。这充分体现了昌吉国家农业科技园区的土地社会效益, 园区的建设与运行带动了大批劳动者就业, 而伴随着园区的不断发展, 还将提供更多的就业机会, 更好的提高土地利用社会效益。
在技术推广方面, 由于园区的科技实力不断增强, 使得园区已经成为昌吉州、新疆甚至其它干旱半干旱地区的农业科技创新中心和技术推广中心。园区以自身企业为基础, 依靠区内外科研单位和高校, 不断引进适用技术和高新技术, 结合园区实际情况加以吸收、消化和创新, 形成自己的技术优势, 并辐射周边地区。同时, 园区已形成品种资源开发技术、作物持续高产技术、家禽规模养殖技术、设施农业工程技术、产品储藏加工技术等, 这些技术也已在区域范围开始推广, 取得初步成效。为今后的社会发展奠定了坚实的基础, 更好地提高了土地利用社会效益。
在富民安居示范工程建设方面, 按照新型城镇化建设功能齐全、设施完善、环境优美、布局合理的标准, 重点改造棚户区、建设示范区农庄, 加快富民安居示范工程的规划建设步伐。
3.2.4 土地利用效益协调度。
土地利用效益协调度评价也主要是在土地利用经济效益、土地利用社会效益和土地利用生态效益这三方面之间的权衡取舍, 是否能做到土地利用综合效益的协调。这三个指标因素对土地综合效益的重要性都是不容忽视的。忽略任何一个, 都会使土地利用效益不协调。经济效益是基础, 没有土地利用经济效益, 那么社会效益和生态效益就是一纸空文, 但若只注重经济效益, 那么生态效益和社会效益就会不协调, 抑制经济效益。因此, 只有三者协调统一才能充分发挥土地利用综合效益。
4 促进昌吉国家农业科技园区土地利用效益的途径及对策
综上所述, 昌吉国家农业科技园区进入了全面、快速发展的阶段。伴随着昌吉国家农业科技园区的不断发展壮大, 园区对土地的需求就会越来越大, 为了促进农业科技园区的可持续发展, 就需要有效提高农业科技园区土地利用综合效益。因此, 就需要园区及时实施相关政策和措施, 下面就昌吉国家农业科技园区中存在的土地问题和促进土地利用效益的对策和途径上进行有关探讨。
4.1 加大土地保护协调力度
为了促进农业科技园区的土地能够协调发展, 昌吉国家农业科技园区要把大力推进新型城镇化和统筹城乡一体化发展作为工作的重中之重, 严格遵循科学发展观的标准, 严格按照“高层次、高水平、高效益”的要求, 充分征求和尊重专家组在城市总规、控制性详规和修建性详规等方面的意见, 确保各项规划编制的科学性, 从而确保园区土地能够进行合理、协调地发展。让园区的土地得到充分的利用, 也能得到科学的保护。能够促进园区经济发展的同时, 保护好园区土地资源, 促进园区土地的协调发展。
4.2 加强农业科技园的土地整理和资源利用
在土地整理方面:为了加强农业科技园区的土地整理, 园区需进行科学的规划和建设。科学整理园区土地, 并且根据不同区域的土地特征进行相应地建设, 充分提高了土地资源的利用效率。
在土地资源利用方面:为了进一步提高土地资源利用效率, 园区需进一步强化示范区规范化管理。按照农业现代化、新型城镇化的要求, 狠抓了示范区农场的工商登记、土地开发、规划建设, 开展了乱搭乱建专项治理活动。以发展现代农业为奋斗目标, 切实提高土地资源利用效率。
4.3 完善土地利用管理制度
为了提高土地利用率, 昌吉国家农业科技园区按照科学发展观的要求, 围绕国家农业科技园区发展目标和园区功能定位, 完善土地利用管理制度也促进协调解决集体土地之间的纷争和矛盾。避免因规划、土地报批等不协调, 出现土地执法监管不到位的问题, 造成违法用地现象。
因此, 园区需要在土地资源管理方面优化工作程序, 体现职责分工、项目负责。提前介入项目服务, 从用地方案设计选择到供地, 实行全程代理、窗口服务等制度, 加大为项目全程跟踪服务力度, 为园区建设发展提供更好的用地保障和服务。针对园区收储土地较多, 涉及今后储备土地临时承包利用等管理问题, 设立土地储备机构。协调解决好集体土地的利用管理。
4.4 加大园区生态环境保护力度
昌吉国家农业科技园区在加强园区生态环境建设方面, 主要是抓好林业、水利等农业基础设施建设。并积极开展道路工程林和农田防护林地建设。目前, 昌吉国家农业科技园区已累计完成道路工程林、农田防护林共计0.724万hm2, 恢复天然林0.301万hm2, 森林覆盖率达到19.2%。为巩固造林成果, 本着“三分造、七分管”的原则, 切实加强乱砍滥伐的管理制度。
与此同时, 应加大生态建设力度, 在土地利用过程中, 须由原先的粗放型向集约型转变, 并且开展严格的土地管理模式, 从而规范园区农业, 维护园区生态平衡。
4.5 提高园区土地利用社会效益
一是抓好核心区西域集团8个居民点1200户棚户区改造搬迁工程, 彻底解决西域集团职工的住房问题。核心区0.7万㎡既有建筑节能改造城乡温暖工程, 1000m3大型沼气工程, 100km的重要农村公路建设。二是坚持“政府引导、农场建设, 统一规划, 高标准设计, 高效率建设”的原则, 实现“今年见成效, 两年大变样”农庄建设目标, 5年内完成100个现代化农庄规划建设任务。三是围绕“生态、观光、休闲、宜居”定位, 抓好头屯河沿岸综合整治工作, 着力抓好企业搬迁和综合整治项目开发建设, 改善流域生态及投资发展环境。
摘要：昌吉国家农业科技园区位于新疆昌吉市, 是全国71家国家级农业科技园之一, 于2002年批准成立。东距首府乌鲁木齐市35km, 距乌鲁木齐国际机场18km, 312国道、第二座亚欧大陆桥和乌奎高速公路穿境而过, 交通便捷。园区的总体布局分为核心区、示范区、辐射区。其主要功能是促进了周边农业科技的辐射带动作用, 很好地发挥了农业科技园区的科技示范作用, 引领昌吉及整个新疆现代化农业的又好又快发展。在对昌吉国家农业科技园区土地利用现状进行详细分析之后, 应用土地利用效益评价的原则, 了解到昌吉国家农业科技园区在土地利用过程中更加协调统一。土地利用效益呈增长趋势, 能够平衡、协调地处理三大效益之间的关系。最后, 针对昌吉国家农业科技园区的具体实际情况, 提出了加强园区土地资源管理以及提高园区土地资源利用效率的途径和对策。
关键词：农业科技园区,土地利用,效益评价,昌吉
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