土地银行

土地银行（共8篇）

土地银行 篇1

摘要：农业事关经济发展的大局, 农村土地问题又是解决农业问题的关键。以农地流转问题为切入点, 分析加快农地流转的意义, 提出以土地银行模式加快农地流转, 进而助推我国三农问题的解决。

关键词：农村土地,流转,土地银行

2004至2010年, 中央连续七年将“一号文件”聚焦农业问题, 足见农业对于全局发展的重要性。农村土地问题又是农业问题解决的关键一环, 尤其是随着第二轮土地承包的进行, 部分农产品价格低迷, 农业效率低下, 农民增收困难, 迫切需要加快农村土地流转, 变小块零散农地为大块成片农地, 变小农经济为规模经济, 变粗放经营为集约经营。值得一提的是, 十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》, 为未来的农村土地改革确立方向, “允许农民以多种形式流转土地承包经营权, 发展适度规模经营”。本文着眼于农村土地流转问题, 提出以土地银行这一新的模式促进农地流转, 进而助推三农问题的解决。

1 农村土地流转的内涵及意义

农地产权在现有制度下被分解成三种权力:土地所有权、土地承包权和土地经营权 (使用权) 。现阶段通常所说的农村土地流转是指农地使用权的流转。农地使用权流转的含义是, 拥有土地承包权的农户将土地使用权转让给其他农户或经济组织, 同时保留土地承包权和转让使用权。

在稳定家庭联产承包经营的基础上, 允许土地使用权合理流转是农业发展的客观要求。一方面提高农地资源配置效率推动土地流转。我国人多地少, 资源有限, 随着经济发展和城市化进程的加快, 耕地减少的趋势在短期内不可扭转, 人地矛盾日趋尖锐, 因此只有加快农地流转与整合, 才能产生规模经济, 提高资源的配置效率, 促进经济持续稳定发展。另一方面一部分农村劳动力向第二、三产业转移催生土地流转。当前, 第二轮土地承包已经在各地农村实行, 土地承包期30年。在这次土地承包过程中, 部分农产品的效益下降, 导致这部分农产品的市场疲软, 市场价格低迷, 为了增加收入, 一部分农村劳动力向第二、三产业转移。同时小规模经营使土地的成本居高不下, 农村土地撂荒现象日益增多, 农村土地的流转需求越来越强烈。

虽然客观和主观条件都迫切要求加快农地流转, 但现有农地流转模式多由农户自发组织, 诸如转包、转让、租赁、互换、土地股份制等, 存在着效率低、规模小、期限短等问题。笔者认为, 在现有条件下, 土地银行不失为促进农地流转的有效模式。

2 土地银行流转模式概述

2.1 土地银行的含义

所谓土地银行, 又叫土地信用合作社, 就是最初由合作组织等中介机构根据地理位置、土地肥沃程度、升值潜力等, 对农户的土地确定一个比较合理的储存价格;农户在自愿的基础上, 将自己的土地定期存入土地银行;土地银行将农户存入的土地进行适当打包、整合或改造, 在维持基本农业用途不变的前提下, “贷”给其他土地需求者 (如农业企业、种植、养殖大户等) , 土地需求者向土地银行支付土地的储存价值、整理开发价值以及两者之和的同期贷款利息, 土地银行再把储存价值兑现给农户。这既保证了土地的适当集中和规模化经营, 实现土地开发的效益最大化, 又从根本上保护了农民利益, 达到“多赢”的目的。

2.2 土地银行的运作模式

土地银行参照商业银行运作模式:农民自愿将零散、小块、界线明晰的土地承包经营权存入土地银行, 土地银行按照一定的价格给付农民租金 (土地存款利息) ;再将土地划块后贷给愿意种植的农户或企业, 收取租金 (土地贷款利息) , 种植农户或企业则按照规划和土地银行的要求进行种植;土地银行赚取差额利息用于自身发展和建立风险资金等。

2.3 实施土地银行模式的积极意义

第一, 实施土地银行模式, 有利于发展农业, 确保国家粮食安全。农村土地向有能力、有资金、有市场的种养大户和农业企业集中, 是农村土地流转的方向, 也是现代农业发展的必然。建立土地银行, 打破传统意义上的小农经济格局, 使土地得以连片集约、规模经营, 有利于推动农产品基地建设, 促进农业产业化;有利于机械化耕作及引进新技术新品种, 促进农业的科技进步;有利于吸引更多资本参与农业发展, 实现土地资源与资本、技术等要素的合理配置, 大幅度提高土地的产出率, 形成确保国家粮食安全的长效机制。

第二, 实施土地银行模式, 有助于统筹城乡发展, 打破城乡二元体制。建立土地银行后, 进城的农民可以把自己承包土地的经营权让渡给土地银行, 从银行获取贷款作为创业的启动资金;土地银行把这些土地租赁给有需求的农民和其他创业者, 提高土地的使用效益;重新回乡的农民也可以从土地银行中提取土地进行耕作, 维持基本的生活来源。这样, 农民可以在很大程度上摆脱土地的束缚, 有了更多的迁移空间与择业自由。正如广东省委书记汪洋同志所强调的那样, 人动则家动, 家动则土地动, 土地动则经营模式动, 经营模式动则现代农业动, 从而实现大城市对大农村的全面带动。

第三, 实施土地银行模式, 可以确保农民和龙头企业增收, 实现农村长治久安。土地由土地银行统一经营管理后, 富余农村劳动力既可就地务工, 也可通过就业培训输出到外地务工, 农民不但获得务工收入, 还有土地流转收益和土地银行利益分配;龙头企业与土地银行签定合同, 其收入与用地需求均有保障;土地银行遵循“村民自治、政府扶持、市场运作、合作经营”的运行方式, 明确界定存、贷双方及土地银行的责权利, 既规范了土地流转制度, 又保护了农民的合法权益, 对保持农村社会稳定具有至关重要的意义。

2.4 我国发展农村土地银行的探索

近年来, 我国一些地方已开始探索以促进土地流转为核心的农村土地银行运作模式。2003年山东省诸城市枳沟镇成立“土地信托中心”, 2006年宁夏平罗县在一些试点村镇成立“土地信用合作社”, 2007年浙江绍兴县南岸村成立“土地股份合作社”, 2008年湖北钟祥市彭墩村成立了“土地存贷合作社”, 北京平谷区于2008年12月成立了“百合兴盛土地专业合作社”, 河南光山县于2009年10月成立了首家农村土地信用合作社联合社——“江湾农村土地信用合作社联合社”。这些合作社虽然名称不同, 但其业务大同小异, 主要是农民将土地存给土地中介组织, 再由合作社贷给生产经营用户。

3 发展土地银行需注意的问题

现阶段, 我国的土地银行仍然是一个新生事物。严格的说, 我国目前也还没有完全意义上的土地银行, 其职能还仅限于一个中介机构, 主要从事土地“存贷”业务:先将农民分散的土地集中起来“存”入土地银行, 再由土地银行“贷”给农业大户或者专业经营组织。没有能够完全地把农民从对土地的依赖中解放出来。虽然土地银行在国外已有多年的发展历史, 但我国的特殊国情决定了我们不能也不应该照搬外国的模式。具体而言, 我国土地银行的进一步发展应该着重考虑以下几点问题:

首先, 要把握原则。要严格遵循土地流转和规模经营基本原则, 坚持“依法、自愿、有偿”原则;坚持“确保所有权、稳定承包权、搞活使用权”的原则;坚持“不改变土地集体所有性质、不改变土地农业用途、不损害农民土地承包权益”的“三不”原则。

第二, 要确保农户在土地流转过程中处于主体地位。农民既是农村土地承包的主体, 也是农村土地流转的主体。要将土地流转权完全交由农民自主决定, 政府、集体、各类工商企业都应该尊重农民意愿, 维护好农民的利益, 在此基础上做好各自的服务。要在维护农民利益的前提下, 通过土地存贷, 推动农业规模经营和集约经营, 加快农村剩余劳动力转移。通过农地使用权抵押, 使土地经营者取得中长期信贷资金, 实现农业可持续发展。

第三, 要形成合理的土地价格。土地流转价格应主要通过土地流转市场来决定。在土地流转价格形成中, 供求双方通过土地银行平等协商, 共同确定。要承认土地的差异性, 允许不同的级差价格。要加快培育土地流转有形市场, 逐步建立合理的价格形成机制, 切实保证农民的土地流转收益。另外, 要设计好标准化的土地合约, 使其具备较强的可推广性。该合约条款要严谨, 办理程序要严密科学, 不能违反《农村土地承包法》、《农村土地经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规。与农户达成流转意向后一定要签订合同, 切实维护好农民对承包土地的一系列权利, 确保发生纠纷后有据可依。

综上, 以土地银行模式推动农地流转未来将会有很大的发展空间, 与此同时, 也会存在各种各样的问题, 只有适时推进土地制度的改革, 为土地银行的发展创造一个良好的制度环境, 才能充分发挥土地银行在农地流转中的重要作用, 进而助推中国三农问题的解决。

参考文献

[1]王斌蓦.发展农村土地银行, 以农地资本化解决农地流转问题[J].中国集体经济, 2010, (4) .

[2]周晓林, 罗文斌.国外土地银行运作模式对我国农村改革的启示[J].农村经济, 2009, (6) .

[3]高永生, 朱连奇.农地流转制度的创新思考——土地银行[J].安徽农业科学, 2009, 37 (30) .

[4]孔祥智.积极稳妥推进农村土地银行建设[J].农村工作通讯, 2009, (10) .

土地银行 篇2

尊敬的xxx

本人叫陈志勇，男，现龄47岁，已婚，身份证号码：XXX；在县城经营海尔电器专卖，由于这几年县城发展较快，入住的居民日益增加，本人现经营的场地已不能满足居民们的购买需求，本人现打算筹款在县城新开发地段购买一段经营场地，现由于本人资金不足，特申请向贵行全额贷款叁佰万（3000000。00）元整，现本人用土地使用证松国用（20xx）第156号，该土地位于（松桃县蓼皋镇徐家坳）作抵押物。如不能按时还款，本人愿意此土地使用权由银行处理。

承诺人：

XXX年3月18日

银行土地抵押承诺书2

贡山县农村信用合作社：

我自愿以本人所拥有的位于园丁小区的房产(含土地使用权)，为抵押向贡山县农村信用合作社的借款19万元(大写)：拾玖万元作为贷款抵押物抵押给贵社。抵押物未向第三人进行过任何形式的抵押或担保，也未受到公、检、法和行政机关的冻结、查封、扣留及保全，贵社是该抵押物的第一及唯一抵押权人，抵押期自借款之日起至借款人还清贷款本息之日止。如借款人不能按期还清借款本息，贵社有权处理抵押物，收回贷款本息及实现债权的全部费用(包括但不限于诉讼法、执行费、律师费、保全费等)。如手续不全抵押无效我(本人)愿承担全部过错责任。

此身份证复印件与原件相符，确系我向贵社提供的有效证件。

抵押人(签字)：

共有人(签字)：

年 月 日

银行土地抵押承诺书3

中国邮政储蓄银行松桃县支行：

本人叫_________，男，现龄____岁，已婚，身份证号码：___________;在县城经营海尔电器专卖，由于这几年县城发展较快，入住的居民日益增加，本人现经营的场地已不能满足居民们的购买需求，本人现打算筹款在县城新开发地段购买一段经营场地，现由于本人资金不足，特申请向贵行全额贷款叁佰万***3000000.00***元整，现本人用土地使用证松国用***20xx***第156号，该土地位于________县______镇徐家坳***作抵押物。如不能按时还款，本人愿意此土地使用权由银行处理。

承诺人：

年 月 日

银行土地抵押承诺书4

慈溪市国土资源局：

本公司位于慈东工业区的土地一宗，证号： ，地号 ,面积：平方米。该宗地房产证尚未办理，经与抵押权人协商同意，现本公司申请办理土地使用权抵押登记，地上附着物(或建筑物)作零处理。以上所述属实，如有不实之处我公司愿承担一切后果。

村镇建设办公室意见：

抵押人：

城建镇长签字：

日期： 日期：

经查询房产登记档案，抵押人： 本次 抵押土地上未办理过房产证，特向慈溪市国土资源局申请办理土地使用权抵押登记，地上附着物(或建筑物)作零处理。如有不实，愿承担一切后果。

抵押权人：

日 期：

银行土地抵押承诺书5

尊敬的.xxx

本人向巴曲珍（女，藏族，19XX年8月15日出生，现住拉萨市城关区东嘎桥8号，身份证号：5401027），现郑重承诺：我自愿以我个人名下的401。3㎡的出让土地（土地证号：国用20xx0900387，地处拉萨市娘热乡军区总医院大门口）为李效忠通过西藏建设担保公司向西藏银行申请的伍佰伍拾万元（550万元）贷款提供抵押，如李效忠不能按期还款，本人同意拍卖土地偿还李效忠名下的贷款。

承诺人：

_____年_____月_____日

银行土地抵押承诺书6

中国邮政储蓄银行松桃县支行：

本人叫陈xx，男，现龄47岁，已婚，身份证号码：;在县城经营海尔电器专卖，由于这几年县城发展较快，入住的居民日益增加，本人现经营的场地已不能满足居民们的购买需求，本人现打算筹款在县城新开发地段购买一段经营场地，现由于本人资金不足，特申请向贵行全额贷款叁佰万(3000000.00)元整，现本人用土地使用证松国用(20xx)第156号，该土地位于(松桃县蓼皋镇徐家坳)作抵押物。如不能按时还款，本人愿意此土地使用权由银行处理。

承诺人：xxx

xx年xx月xx日

银行土地抵押承诺书7

中国邮政储蓄银行松桃县支行：

本人叫xxxx，男，现龄xxxx岁，已婚，身份证号码：xxxxxx;在县城经营海尔电器专卖，由于这几年县城发展较快，入住的居民日益增加，本人现经营的场地已不能满足居民们的购买需求，本人现打算筹款在县城新开发地段购买一段经营场地，现由于本人资金不足，特申请向贵行全额贷款叁佰万xxx3000000.00xxx元整，现本人用土地使用证松国用xxx20xxxxx第156号，该土地位于xxx县x镇徐家坳xxx作抵押物。如不能按时还款，本人愿意此土地使用权由银行处理。

xxx

xx年x月x日

银行土地抵押承诺书8

xx银行松桃县支行：

本人叫陈志勇，男，现龄47岁，已婚，身份证号码：xxx;在县城经营海尔电器专卖，由于这几年县城发展较快，入住的居民日益增加，本人现经营的场地已不能满足居民们的购买需求，本人现打算筹款在县城新开发地段购买一段经营场地，现由于本人资金不足，特申请向贵行全额贷款叁佰万(3000000.00)元整，现本人用土地使用证松国用(20xx)第156号，该土地位于(松桃县蓼皋镇徐家坳)作抵押物。如不能按时还款，本人愿意此土地使用权由银行处理。

承诺人：

xxx年3月18日

银行土地抵押承诺书9

本人________自愿将位于____________________的房产所有权、国有土地使用权(详见附表)作为向___________的借款抵押物，本人承诺在无法按时偿还该笔借款时，将无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处理抵押房地产用于清偿该借款。若不能按时偿还借款，本人及其配偶将承担一切连带责任。并承诺遵守以下条款：

一、借款人保证在房地产设置抵押时，该房地产无任何对第三人已设定了抵押权，并保证抵押权具有完整性。

二、借款人保证对所设置的房地产拥有完全的产权，并且无任何瑕疵。

三、在借款人所签署的《借款合同》终止前，不得自行解除抵押条款。

四、借款人保证在房产做抵押期间，不擅自将抵押物变卖、拆除、改建、赠与，不改变其使用性质。

五、今后凡涉及产权、抵押纠纷，概由抵押人承担债务及法律责任。

六、本抵押承诺书一经本人签字后即对本人具有法律约束力。特此承诺!

签署时间：

附表：

承诺人：xxx

土地银行 篇3

一、国外土地银行设立的背景及意义

《土地科学词典》将土地银行定义为“以土地为抵押的办理长期放款业务的银行”。从有关文献中还可以看到, 一些国家 (包括一些地区) 的土地银行一般是指专门为土地开发利用提供金融服务的金融机构, 主要业务为提供土地抵押贷款和发行土地债券, 主要的服务目标物为农地。

德国的土地银行成立于1770年, 政府设置这个机构是因为当时“普鲁士王朝为了解除高利贷的盘剥, 使大量资金流入农村以振兴农业”。具体运作为:凡意欲用自己的土地作抵押而获得长期贷款的农民或地主联合起来组成合作社, 将各自的土地交合作社作为抵押品, 合作社以这些土地为保证发行土地债券, 换取资金, 供给社员使用。现在, 以土地抵押给信用合作社为主体的德国土地银行则以贷款协助农民购买土地、开垦土地、兴建水利和道路、平整耕地及造林为宗旨。由此可见, 德国的土地银行从早期以抑制农村高利贷为主要目的, 到近期已成为促进土地改革与农业发展的重要措施。

美国的土地银行成立于1916年, 其主要业务是提供长期的农地抵押贷款。政府通过财政购买土地银行的股票来扶持其建立, 目的是利用农户拥有的土地融通资金, 为农业生产和与农业生产有关的活动提供长期信贷资金和服务, 且通过信贷活动, 调节农业生产规模和发展方向, 贯彻实施政府的农业政策, 对农业实施有效控制, 促进农业持续、健康发展。通过土地银行的设立, 美国有效地解决了农村长期资金的来源问题, 对于正确贯彻政府农业政策起到了积极作用, 推动了美国农业生产的大发展。

成立于1946年的台湾土地银行是台湾真正发挥农地金融功能的金融机构, 它的发展经历了四个阶段:第一阶段为20世纪40年代末至50年代初, 其经营目标是帮助农民摆脱高利贷的盘剥, 重点发放农业短期贷款和水利建设贷款, 这两项贷款占当时农业贷款总额的90%以上。这主要源于旧台币贬值的经济衰退大环境导致的缺乏长期资金来源, 台币改制后, 又未能发行土地债券。第二阶段为1953~1963年, 土地银行的经营目标转变为服务于土地所有权改革, 主要接受政府的委托办理补贴地价和征收地价业务。这一时期, 由于解决了长期资金来源问题, 土地银行给农民发放了大量长期购地贷款, 保证了“公地放领”、“私有耕地放领与征收”等土地产权改革的顺利进行。第三阶段为1963~1973年, 土地银行的经营目标转向城市土地开发和在农村资助工业区、示范农场建设。第四阶段为1973年以后, 台湾土地银行的主要经营目标转变为商业性的土地金融机构, 但提供协助农户扩大农场规模购地、土地改良、农渔民置产及周转性贷款等各类土地及农业开发资金仍是其非主导业务, 因此, 台湾土地银行是一家办理土地金融和农业金融业务的专业银行。近年来, 台湾土地银行除履行专业银行的使命外, 并朝向多元化、效率化、大众化、国际化的金融领域迈进。由此可见, 台湾土地银行在建立初期, 主要为协助政府推行土地政策、恢复和发展农业生产, 以办理农地金融业务为主。随着土地产权改革的完成和经济的飞速发展, 其业务重点已转向不动产信贷, 并向综合化发展, 已成为提供长期信用贷款的专业银行。

印度的土地开发银行成立于1920年, 其资金来源于中央银行和发行债券, 以土地抵押的方式为农民提供5~10年或更长期限的长期贷款, 从而使农民能够购买价值较高的农业设备、改良土壤、偿还旧贷款及赎回地主扣押的土地等。

菲律宾的土地银行成立于1966年, 政府持有其86%的股份, 主要为农户提供中长期信贷。

从上述国家和地区的土地银行所开展的业务和所服务的对象可以看出, 这些国家和地区的土地银行对农地的流转、农业生产的发展、农村建设等都起到了重要的作用, 特别是解决了农业发展和农村建设中资金的来源问题。

然而, 就目前而言, 我国还没有完全意义上的土地银行, 刘正山曾详细论述了土地银行这一概念的外延与内涵, 认为国外所指的“土地银行”与国内有些学者所定义的“土地银行”是有本质区别的, 并深入探讨了土地银行与土地储备的区别。[1]国内有些学者所定义的土地银行实际上是指的城市土地储备。当然, 也有一些准土地银行, 如浙江省绍兴县在县、镇、村三级分别设立了土地信托服务社, 把它作为一种准土地银行来试点。这些机构以调整农业种植业结构为目的, 对土地进行余缺调剂, 其中介组织的性质, 使其可以解决土地使用中的供求矛盾。对于在我国设立国家级的土地银行, 却有专家认为还存在技术与资金等问题。王燕就我国农村实行土地证券化的可行性进行了分析, 认为我国农村土地证券化的条件还不完全具备, 但可以选择一些经济比较发达、农民就业渠道较多、收入较高的乡村作为试点。[2]而向立云还就建立蓄滞洪区滩区土地银行提出了设想。[3]

二、国外土地银行对我国农村改革的启示

1.我国土地银行运作模式之探讨

笔者认为, 在我国设立土地银行只能是逐步进行区域性的试点, 结合我国的土地产权制度及土地整理来进行。当前, 土地整理在我国广泛开展, 涉及范围广、规模大、投资高。2001年至2004年仅国家投资的土地开发整理项目就达1507个, 共涉及1000余个县市, 开发整理了土地94万hm2, 总投资约174亿元。《全国土地开发整理规划》 (2000~2010) 测算的全国土地开发整理补充耕地总潜力是1340万hm2, 预计到2010年实现补充耕地274万hm2的规划目标, 将投入约3330亿元。为充分发挥土地整理及其巨额投资的综合效益, 高明秀等学者认为, 应以土地整理促进新农村建设, 树立以新农村建设为目标的土地整理理念, 完善政策导向、公众参与机制, 构建法律、规划和科技支撑体系。但是, 如何根据我国国情将土地整理与新农村建设的目标有机地结合, 提出农村土地整理新的内容、模式、技术方法、管理体制、工程项目运行机制、实施程序及其效益评价, 却没有进一步的研究探索及实践验证。[4]张克旺还认为, 从目前农村的现实情况看, 农村土地经营权的流转缺乏动力, 只有不失时机地建立健全农村土地流转机制, 土地整理才能顺利推开。为此, 他提出在家庭联产承包责任制的基础上, 应按照“自愿, 有偿, 合法”的原则推进农村土地使用权出租、股份制经营或实施“股田制”, 包括发展产业化等, 以加速土地的流转和集中, 为全面推进土地整理奠定基础。[5]基于此, 笔者认为, 土地整理和土地银行对我国新农村建设所起的作用应是相辅相成的, 两者的结合对于我国农业现代化、农民增收及农地流转将发挥更大的作用。 结合我国农村改革的现状及目标, 笔者还对我国土地银行的基本运作模式作了如下 (见图1) 探讨。

目前, 多数学者认为, 在我国现阶段, 土地银行还只能是一个中介机构, 或是一个有限功能的金融机构。事实上, 其主要承担土地流转中介的角色, 即农民可以将经过整理的土地的经营权通过土地银行转让给土地的需求者而从中获得收益。或者从银行获取贷款, 作为启动资金在城市创业。一方面, 这样可以解决土地“撂荒”“闲置”问题;另一方面, 还可以充分发挥土地的资产性能给农民带来收益, 从而增加农民收入。同时, 土地银行还可以把土地租赁给有需求的农民和农民企业家, 提高土地的使用效益。由于土地既承担着农业生产功能, 又承担着部分农民社会保障的职能, 因而绝大多数农民都表现出明显的“恋土”情结。而土地银行是以国家信用的形式为土地流转提供担保, 在土地承包经营权不改变的情况下, 重新回乡的农民可以从土地银行中提取土地, 进行耕作, 以维持基本的生活来源。

当然, 在创建土地银行时还需要考虑资金的来源问题。由于土地银行是一个政策性银行, 主要是落实国家的农业政策和土地政策, 因此, 政府的财政投入是其主要的来源。而上述国家和我国的台湾地区的经验表明, 土地债券是真正的土地金融建立的重要标志。由于土地具有位置固定、不可移动和稀缺性, 且土地的经营可不断地获得收入、具备还本付息的能力等特点。其特点又决定了土地金融的主要特点是:债权可靠, 比较安全;贷款期长, 将土地债券化后, 就可将土地财产变成可分割和流动的财物, 并可以扩大流通范围, 广泛吸收社会资金。在我国, 土地银行运行到一定的阶段和一定的规模之后就可以发行土地债券的方式来筹集更多的资金, 从而有利于“三农”的进一步发展。

2.我国创建土地银行的政策建议

世界银行的一份研究报告指出:当人均GDP小于500美元时, 农民以分散的自给自足式经营土地为主。当人均GDP大于1000美元之后, 农村土地的商业运作和市场价值才能体现出来, 表现在土地拥有者有转移土地的强烈意愿, 而土地经营者又有扩张规模的迫切要求, 从而形成土地使用权进行流转的根本动力。我国人均GDP已接近2000美元, 土地流转已逐渐成为农村经济和农业发展的现实要求。而土地银行是承担土地流转最直接的机构, 因而创建土地银行就成为解决我国“三农”问题最有效的途径之一。

(1) 土地银行与土地整理相结合。

土地整理作为合理开发和利用土地资源, 解决土地细碎问题, 改善农村基础设施、生产生活条件和生态及景观环境, 提高农业综合生产能力的重要技术, 改革土地制度及促进农业增产、农民增收、农村发展的有效措施, 已被世界各国看作是促进农村综合发展的重要动力和手段而广泛应用于农村建设。但土地整理更多的是体现在工程和技术方面, 通过整理的土地更加适合于现代农业的发展。当前, 我国土地整理涉及范围广、规模大、投资高, 如何发挥这些土地的效益是一个急需解决的问题。[6]如果经过整理的土地仍出现“撂荒”“闲置”, 那么, 这些土地的效益就没有得到充分的发挥。因此, 在我国农村创建土地银行, 促进农地的流转是解决上述问题的关键。

(2) 制定相应的农地金融法律法规。

制定相应的法律法规明确土地银行的法律地位, 使其一切活动都做到有法可依。此外, 还应由政府出面成立土地使用权评估机构, 这个机构根据国家法律法规和地域特征、耕地肥力等与土地经营有关的多种因素, 对需要流转的土地确定相应的土地基准价格、浮动价格和土地价值增长率。在建立土地评估机构的同时, 制定有关农村土地流转的交易置换法则, 规范流转行为, 并为之提供有效的法律保障。另外, 还应加快土地制度改革, 进一步明晰土地产权和土地承包经营权, 并通过土地登记、发放土地使用权证书, 使其在法律上得到有效的确认和保护, 从而防止农民土地承包权利的虚化。

(3) 逐步推进土地银行的建立。

由于农地金融制度的建立需要相对发达的农地交易市场, 农地金融制度的发展、壮大也必须以农地制度改革创造的资金、土地需求为基础, 因而没有土地的流动, 农地金融机构就无法生存。基于此, 笔者建议:应先在经济发达地区进行试点。因为经济发达地区的农村, 其农户全部收入中的纯农业收入所占比重较小, 农地的保障功能相对弱化, 劳动力的非农化程度较高, 农地交易的规模较大, 对农地金融市场的需求也就更为迫切。

摘要：提高“土地产出率、资源利用率和劳动生产率”是当前我国农村改革的主要目标和任务, 而土地制度改革、农村金融改革等又显得尤为紧迫。土地银行则可以把土地集中起来, 促进农地的流转, 加快现代农业的发展, 极大地提高土地资源的利用率。本文通过借鉴国外土地银行与农村建设协调发展的经验, 分析了我国目前农村土地利用存在的问题, 并结合我国土地整理的现状, 提出了在我国创建土地银行的对策建议和基本运作模式。

关键词：土地银行,土地整理,农村改革

参考文献

[1]刘正山.“土地银行”之考辩[J].中外房地产报导, 2000, (12) .

[2]王燕.我国农村实行土地证券化的可行性分析[J].甘肃农业, 2005, (10) .

[3]向立云.建立蓄滞洪区滩区土地银行的设想[J].水利水电技术, 2007, (03) .

[4]高明秀, 李占军, 赵庚星.土地整理与农村建设的关系及我国的策略[J].农村经济, 2007, (05) .

[5]张克旺.试论农地整理与农村土地使用制度改革[J].乡镇经济, 2007, (05) .

土地银行 篇4

计委【1994】2017号文件

土地价格评估收费标准计算表

档次地产价格总额（万元）累进计费率100以下（含100）4‰101以上至2003‰201以上至10002‰1001以上至20001.5‰2001以上至50000.8‰5001以上至100000.4‰10000以上0.1‰

每份报告收费按照评估值分段累加的，不过还有一个最低标准（评估值过低，收费不足最低标准时，按最低标准收费）。

土地出让金的优惠政策要咨询当地主管部门，各地情况不一样。

土地银行 篇5

建立“土地银行”在我国尚属新鲜事物, 而且像我国这样的土地银行在海内外也算得上是新鲜事物。作为新鲜事物的“土地银行”能否长期存在, 主要取决于两个方面:一是土地存贷业务的正常运作;二是其土地借贷业务正常运作, 两者缺一不可。这样才能实现土地银行、农户和借地者等相关利益者之间“共赢”。本文试图运用博弈论的方法, 从理论上只揭示土地银行与借地者在土地借贷过程中的这一博弈关系, 以解释我国土地银行和借地者之间的困境。进而, 本文也结合现实提出一些破解我国农村土地银行“惜贷土地”困境的对策建议, 促进基于“土地银行”的新型农村土地流转模式的发展。

一、基本假设

土地借贷博弈是在博弈参与人之间进行的, 为了便于分析, 我们可作以下假设和说明:

假设一:博弈的参与人——土地银行和借地者[3]

二、农村土地借贷关系的简单博弈分析

1.不存在制约条件的简单博弈分析

在不考虑土地资本增殖或折旧的前提下, 即土地资本不随时间而变化, 假设借地者向土地银行借入一笔土地资本A作为本金, 只用于农业项目生产, 贷地的年利率为r (r由国家政府统一公布) , 贷地期限为t, 按一年复利计息一次计算, t年后土地银行支付利息之和应为A[ (1+r) t-1] (假设利息在期限末一次性支付) , 且A[ (1+r) t-1]-c>0 (其中c为交易成本) , 这是土地银行的参与约束, 我们将土地银行设为B, 借地者设为F。农业项目的投资回报率为v, 假设v为外生变量。借贷关系达成所需的交易成本为c, 土地银行为了放贷所进行的征信工作需要借地者的参与和双方的沟通, 不妨假设双方都承担此成本。

借地者通过农业项目获得收入Av, 土地银行只有在预期到借地者可以偿还A[ (1+r) t-1]利息时才会对其进行放贷。所以, Av-c>A[ (1+r) t-1]即v>A[ (1+r) t-1]+c/A是借地者的参与约束。

当土地银行贷出土地, 借地者按期归还土地且按协议支付利息时, 土地银行获得A[ (1+r) t-1]-c, 借地者获得Av-A[ (1+r) t-1]。当土地银行贷出土地, 借地者只按期归还土地, 但不按约支付利息时, 土地银行获得-c, 借地者获得Av-c。当借地者准备归还土地且支付利息时他会做积极地申请贷地准备, 费用为c;若没有从土地银行获得土地, 则其收益为-c。当借地者不准备到期偿还利息, 土地银行也不准备贷出土地时, 没有发生借贷关系, 也没有发生交易成本, 双方收益均为0。见图1。[4][5]

从对上图分析可知, 在双方的完全信息动态单次博弈中, 若在没有有效的信用惩罚体系下, 借地者的占优策略将是从土地银行获得土地后抵赖不支付利息。而土地银行预期到这种情况会发生时, 其最优策略是初始阶段就选择不将土地贷给借地者。所以, 在这场博弈中唯一可能达到的纳什均衡就是 (不贷地, 不支付利息) , 结果双方收益均为0, 显然这不是顾及双方利益的帕累托最优解决方案, 是最不经济的策略组合。此时, 双方陷入“囚徒困境 (prrsoner's dilemma) ”, 从而基于“土地银行”模式的农村土地流转或土地资本流动将处于抑制状态。因此, 农村土地银行的生存、农村土地资产的显化以及乃至农村经济与金融的发展关键就是要如何破解这一囚徒困境, 经济学的逻辑就是设计合理的机制使合作行为——{贷地, 支付利息}, 成为双方的最优策略。

2.存在制约条件的简单博弈分析

从上面的分析可以看出, 在不存在制约条件时, 土地银行和借地者博弈的结果是土地银行不贷地, 借地者不支付利息。为了解决这种“囚徒困境”的不利结果, 可以增加一些制约条件, 以达到团体利益最大化。例如, 在借地者一旦到期违约不支付利息时, 土地银行可以寻求法律救助, 选择打官司追回利息;或者建立借地者个人信用系统, 如果到期借地者不支付利息, 土地银行可以选择信用体系惩罚, 增加借地者再贷地时的道德成本;或者在申请贷地时, 土地银行要求借地者抵押或质押一定的财产, 如果到期借地者不支付利息, 土地银行可以选择变现借地者抵押或质押的财产以优先偿还利息等等。下面我们以土地银行选择法律途径为例。[6][7]

在不考虑土地资本变化的前提下, 假设借地者向土地银行借出的土地资本A作为本金, 贷地的年利率为r (r由国家政府统一公布) , 贷地期限为t, 按一年复利计息一次计算, t年后借地者支付利息之和应为A[ (1+r) t-1] (假设本息在期限末一次性支付, 由于土地具有位置固定性、不可灭失性等特殊性, 土地 (即本金) 在期限末按期归还, 此时也不考虑由土地质量退化而带来的价值损失) , 我们将土地银行设为B, 借地者设为F。首先, 假设土地银行开始决策, 在B点的两种选择:贷地与不贷地, 如果土地银行选择不贷地, 则业务终止, 此时双方的得益为 (-c, -c) , [8]

2.无限次重复的博弈

当土地银行与借地者之间可以进行无限次重复博弈时, 情况将大不相同。此时, 他们在每一轮博弈中都知道还要进行下一轮博弈, 因而选择合作以实现长期利益的前景在望。

当博弈可以无限次重复进行时, 土地银行可以采取“触发策略” (也称为“冷酷策略”) , 即。①开始相信借地者, 选择合作将土地贷给他。②选择相信借地者直到他违约不支付利息, 然后永远不相信借地者, 选择不贷地。③假设借地者收益的贴现因子为e (0

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如果借地者一直守约, 得益为:

{Av-A[ (1+r) t-1]-C}× (1+e+e2+…-+em-1+em+…)

={Av-A[ (1+r) t-1]-C}/ (1-e) 式 (2)

显然, {Av-A[ (1+r) t-1]-C} (1-em) / (1-e) <{Av-A[ (1+r) t-1]-C}/ (1-e)

也就是说, 如果土地银行实行“冷酷策略”, 则借地者一直履约支付利息就是其最优选择。此时, 土地银行预期到借地者会一直选择合作, 则土地银行的最优策略也是一直贷地给借地者, 从而成为实现双方长期合作的可能。因此, 这是一个完美纳什均衡。而这是建立在上面假设的博弈双方“个人行为理性”的基础上, 都不会犯非理性错误, 这是博弈参与人的共同知识所得出的结论。然而, 如果该协议一旦被土地银行与借地者中的任何一方违背, 则另一方就会自动把他的行动换成与单周期非合作均衡相对应的行动, 这时, 土地银行与借地者所得的总支付就要减少, 即该局中人违背协议能够得到的总支付比他遵守协议时得到的总支付少, 因此没有人能够通过违背这一冷酷策略来增加自己的支付, 如果要想获得尽可能多的总支付, 就必须遵守冷酷策略。[10]然而, 无限次博弈在实践中是不可能出现的, 而且博弈双方并非完全理性, 所以这种合作关系在实际中是不稳定的。

四、不完全信息下的农村土地借贷关系的动态博弈

分析显然, 完全基于以上基本假设条件下的博弈是完全且完美信息下的博弈, 但这种完全信息只是一种理想化的假设。实际上, 由于农村土地借贷市场中存在信息不对称, 对借地者来说, 土地银行的贷地成本 (如存地利率) 、贷地收益 (如贷地利率) 以及法律援助成本等都是公开信息, 尤其作为政策性银行的“土地银行”一般都由政府提供强大的信用担保。而对土地银行来说, 借地者的资信状况、自有资金、经营管理水平以及该农业项目的风险状况等信息并不公开, 加上借地者还可以伪造和粉饰各种资料, 使土地银行对其实际风险状况的判断偏差甚至错误。土地银行若遇到资信好 (按约支付利息) 的借地者, 风险相对低;但若碰上资信差 (赖账不支付利息) 的借地者, 风险就会增加。因此, 我国农村土地借贷关系博弈是一个不完全信息下的博弈过程, 但可通过“海萨尼 (Harsanyr) 转换”将不完全信息转变成完全但不完美信息, 从而仍可以用分析完全信息动态博弈的方法进行分析。[6]

故此, 我们采用“海萨尼转换”, 引入名为“自然 (N) ”的虚拟博弈参与人, 它作出了选择后, 但其他参与人并不知道它的具体选择是什么, 仅知道各种选择的概率分布。“自然”首先行动, 选择借地者的信用情况类型, 把他分成资信好 (G) 和资信差 (I) 两类, 并假设资信好的借地者会按约支付利息, 资信差的借地者不会支付利息。借地者知道自己的类型, 但其他参与人不知道, 只知道G和I的概率分布分别为P (G) =p和P (I) =1-p, 且满足0

根据贝叶斯法则, 土地银行可以计算出资信好和资信差两类借地者的概率:[12]

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因为, P (I/F) =P (F/G) =1, P (G) +P (I) =1, 所以, P (I/F) =P (I) , P (G/F) =P (G)

由于土地银行无法准确地知道借地者的信用情况, 因此, 土地银行只能根据贷地的概率, 通过计算贷地的期望收益与不贷地时的收益进行比较后才能做出决策。

由于:E (B) =P (G) ·{A[ (1+r) t-1]-C}+P (I) · (-C) =P·{A[ (1+r) t-1]-C}+ (1-p) · (-C)

而且土地银行是不以盈利为目的的政策性银行, 当且仅当土地银行的贷地期望收益不小于不贷地时的收益, 即E (B) ≥0时, 土地银行才会选择贷地, 因此, 必须有:

E (B) =P·{A[ (1+r) t-1]-C}+ (1-p) · (-C) ≥0

由此可得, 土地银行的贷地条件是:

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也就是说, 只有当土地银行对农村土地借贷市场上的借地者资信情况, 进行主观判断出现资信好的概率undefined才会愿意贷出土地给借地者, 否则, 土地银行将会出于降低风险考虑, 选择不贷地, 即产生“惜贷土地”现象。

五、结论与政策建议

综上所述, 从经济利益角度来分析, 农村土地的借贷在很大程度上是受借贷双方利益主体成本——收益权衡影响, 并且基于上述博弈分析的结果发现:只有当农村土地借贷市场中资信好的借地者的概率undefined或者存在合理的信用约束机制, 那么土地银行与借地者才能实现长期合作。既然如此, 我们有必要从这个角度提出促进农村土地使用权或土地资本借贷的政策建议。

第一, 土地银行应积极完善信用担保体系, 建立借地者的个人信用档案, 并加强贷地前对借地者的资信审查力度, 净化农村土地借贷市场上的资信状况, 以提高资信好的借地者在该市场上的比例。

第二, 根据借地者的资信审查情况, 土地银行应严格对借地者实施差别化利率, 对资信好的借地者实施低利率, 反之则反。

第三, 完善农村土地借贷市场管理制度, 公开交易信息, 减少交易成本。同时在贷地阶段, 土地银行应积极稳妥地引入适度的市场竞争机制, 逐步实施“招拍挂”制度, 使借地者之间形成较为充分的竞争, 最终土地银行经过各方面的权衡利弊考虑, 选择风险低的借地者。

第四, 国家应积极完善我国法律制度, 降低法律救助成本, 提高司法效率, 并加大对借地者故意违约的惩罚力度, 真正做到“有法可依, 违法必究, 执法必严”。同时, 完善农业保险制度, 甚至对由自然灾害等客观原因造成歉收的农业项目, 则又应加大对借地者实施农业补贴力度。

参考文献

(1) 黄贤金, 刘大耕等.农村土地资本化刍议[J].中国农村经济, 1993, (08) .

(2) 成都:探索土地银行与农地确权[J].山东经济战略研究, 2009, (07) .

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(4) 邝梅, 赵柯.我国农村信贷关系的博弈分析[J].中央财经大学学报, 2008, (07) .

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(12) 曹洁.银行信贷决策博弈分析[J].广州大学学报 (自然科学版) , 2006, (12) .

土地银行 篇6

《办法》规定, 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标, 依法取得土地, 进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施, 由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要, 合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划, 应编制项目实施方案, 经同级人民政府批准后, 作为办理相关审批手续的依据。

《办法》明确, 可以纳入土地储备范围的土地包括:依法收回的国有土地;收购的土地;行使优先购买权取得的土地;已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;其他依法取得的土地。对纳入储备的土地, 经市、县人民政府国土资源管理部门批准, 土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发, 使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后, 纳入当地市、县土地供应计划, 由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地, 纳入储备满两年未供应的, 在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。

土地银行 篇7

日本泡沫经济的发生和崩溃, 导致银行产生大量的不良资产, 在处置不良资产的过程中, 银行自有资本不断减少。巴塞尔资本协议要求进行国际业务的银行其资本充足率必须达到8%。为了保证其实施, 日本于1998年4月1日以强制性行政手段引入了《早期整改措施》。早期整改措施规定, 金融机构如果不能维持一定的资本充足率, 就会成为被监管当局要求进行整改, 甚至停办业务的对象。于是各银行纷纷采取缩小资本充足率分母的惜贷政策。而不能保证给企业发放贷款又直接影响到已处于衰退边缘的日本经济的复苏。为此, 政府颁布了《土地再评估法》, 通过增加分子来提高银行的资本充足率, 控制惜贷问题, 从而使金融乃至日本经济步入正常发展的轨道。

一、巴塞尔资本协议及新巴塞尔资本协议

(一) 巴塞尔资本协议

巴塞尔资本协议是对拥有广泛国际业务的银行通过资本充足率进行监管的指导性政策 (Guideline) 。它是在银行业务自由化、金融市场国际化的进程中, 为稳固国际银行业的安全性, 保证国际银行间的公平竞争, 世界许多国家银行的监管当局间达成了有必要用国际标准对银行的资本充足率进行统一的共识基础上产生的。巴塞尔资本协议虽不具备法律的约束力, 但世界许多国家的监管当局均以其为基础制定了相应的行政措施来约束本国的商业银行以保证其实施。这样, 巴塞尔资本协议在事实上成为了世界许多国家监管机构进行银行监管所遵守的一项共同原则, 实际上具有习惯国际经济法的法律特征。

1988年7月, 在瑞士巴塞尔召开的有十国集团 (G-10) 参加的国际结算银行 (Bank for International Settlements, 简称BIS) 的银行监管委员会 (以下称“巴塞尔委员会”) 会议上, 通过了《统一资本计量和资本标准的国际协议》 (International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards, 简称巴塞尔资本协议或Basel I) 。巴塞尔资本协议凸显了银行监管的两大目的:一是强化国际银行体制的健全与安全;二是为了减少进行国际业务银行间竞争的不平等因素, 强调应当在国际范围内具有一定的统一性和公平性。其主要内容在于用国际认可的计量方法和计量标准计算与衡量银行的资本与风险资产的比率, 要求在1992年底, 从事国际业务的银行的资本与风险加权资产的比例必须达到8% (其中核心资本不低于4%) 。

巴塞尔资本协议发布以后, 其国际影响力不断扩大。随着世界经济一体化、金融国际化、金融创新的日新月异, 银行经营的国际及国内环境等都发生了很大的变化。巴塞尔委员会也开始对这一协议进行补充和完善, 以解决银行实践中出现的诸多新情况、新问题, 从而使得巴塞尔资本协议及其相关文件成为影响最为广泛的国际性监管原则之一。

(二) 新巴塞尔资本协议

1998年3月, 巴塞尔委员会开始对Basel I进行全面的修改。1999年6月, 《新巴塞尔资本协议》 (简称BaselⅡ) 征求意见稿 (第一稿) 公布, 并广泛征求了有关各方的意见。而之后推出的两个新巴塞尔资本协议征求意见稿则对第一稿进行了充实与完善, 并最终于2004年6月定稿。现在, BaselⅡ已于2006年底开始在十国集团内实施, 许多非委员会成员国的监管当局也开始评估BaselⅡ框架对本国银行业的适用性, 逐渐向新巴塞尔资本协议过渡。

新巴塞尔资本协议的核心由三大支柱构成:一是最低资本充足率要求 (Mi-nimum Capital Requirements) 。BaselⅡ在维持最低8%资本充足率的同时, 对Basel I中关于风险资产构成、风险资产权重等进行了细化和扩展。二是监管当局审查程序 (Supervisory Overview Process) 。银行必须制定出确保其自有资本充足的策略, 而监管当局则主要对其实施程序和机制是否妥当进行监督和管理, 并在适当的时候进行干预。三是市场约束 (Market Dis-cipline) 。市场约束的目的在于通过对有关风险状况信息的披露来约束银行管理层从事高风险的业务。新巴塞尔资本协议的三大支柱反映了银行的监督体制由监管机构的监督和检查朝自我管理并以市场约束为中心的监管体制的转化。它的制定和实施, 对国际银行的监管以及世界许多国家银行的经营方式都产生着极为重要的影响。

二、日本巴塞尔资本协议的适用过程

(一) 日本巴塞尔协议的适用 (1998年前)

作为巴塞尔委员会成员国, 日本在1988年12月22日, 以大藏省 (相当于我国的财政部) 银行局长通告的形式下达至各金融机构, 开始实施巴塞尔资本协议。1992年6月, 日本国会通过了一系列关于金融制度改革的法案。出于如何加强金融机构经营的自主性, 增强行政机关办事的透明性, 提高金融机构运行的稳健性的考虑, 新的银行法中增设了关于资本充足率的规定。1993年4月1日, 新的银行法开始实施, 银行法第14条之2规定, “大藏大臣 (相当于我国的财政部长) 为了促进银行经营向健全的方向发展, 可以依照银行所持有的资产推断其自有资本是否充足等的判断来制定银行稳健运行的标准。”据此, 过去以通告形式规定的巴塞尔资本协议, 在《根据银行法第14条之2的规定制定的自有资本充足率标准的文件》 (平成5年大藏省告示第55号) 中有了明确的规定。

1996年, 巴塞尔资本协议进行了部分修订, 将市场风险也纳入了资本充足监管体制。日本的银行于1997年度末开始实施。文件对资本充足率的规定概括如下:

一是国际统一标准。在海外设有营业网点的银行的资本充足率是根据银行财务报表算得的比率, 要求达到8%以上;

二是国内标准。在海外没有营业网点的银行的资本充足率是根据银行财务报表算得的比率, 要求达到4%以上;

三是资本充足率=自有资本/ (风险加权资产+12.5倍的市场风险资本) ;

自有资本=核心资本+附属资本-扣除项。

其中, 核心资本 (TierⅠ) 指资本扣除商誉后的余额, 附属资本 (TierⅡ) 则包括了其他有价证券评估差额收益的45%、土地评估差额收益的45%、一般准备金、附期限优先股等。

总之, “银行因为建立与之相配套的安全网——存款保险制度而花费了大量的社会资源, 其又具有结算这样一个在经济发展中有着重要作用的功能, 所以就要有不能让银行承受太大风险 (银行破产的可能性必须控制在一定的比例之下) 的行政规定, 这就是有关资本充足率的规定。”

(二) “早期整改措施”的引入

巴塞尔资本协议仅仅是银行进行监管的指导性政策, 并不具备法律的约束力。日本于1998年4月1日起引入《早期整改措施》, 作为保证其实施的强制性行政手段。泡沫经济的发生、崩溃导致金融机构产生了大量的不良资产。究其原因, “尽管说随着金融自由化进程的加快导致金融机构所承担的风险增大, 但是金融机构自我管理意识不彻底也未必能够保证其经营的稳健;加之处于泡沫经济的发生、崩溃这样的金融环境下;当然, 监管当局运用以前的行政手段已经不能对金融机构运营的稳健性进行监督和检查并及早进行整改, 这一点也是不能否认的。”

早期整改措施就是防金融机构的破产于未然, 由监管当局运用资本充足率这一客观标准, 阶段性地令其进行纠正, 必要时采取整改措施, 尽早促使金融机构能够步入稳健经营轨道的新的行政手段。一旦引入早期整改措施, 而金融机构又没有维持一定的资本充足率的话, 就会成为监管当局要求进行整改, 甚至停办业务的对象。

早期整改措施划分为:第一层次是命令金融机构制定、实施改善经营的计划;第二层次是限制、压缩金融机构总资产的增加, 禁止开办新业务;第三层次是停办金融机构部分业务或全部业务。采取整改措施标准的资本充足率是第一层次国际统一标准没有达到8%、国内标准没有达到4%;第二层次国际统一标准没有达到4%、国内标准没有达到2%;第三层次两个标准都没有达到0%。但是, 要采取第三层次的整改措施, 还必须要考虑金融机构净资产的价值。也就是说, 在海外设有营业网点, 进行国际业务的金融机构, 其资本充足率低于8%、只进行国内业务的金融机构, 其资本充足率低于4%的话, 就会被要求制定改善经营的计划, 如果这一比率持续走低, 缩小店铺、控制高级管理人员待遇、禁止、限制分配红利等命令就会下达, 如果再低于0%, 那么停止业务等的命令也就会出台。

从国际上来看, 日本的银行的自有资本比率是很低的。为了能够达到巴塞尔资本协议所规定的资本充足率, 金融机构只能采取 (A) 增加自有资本; (B) 降低总资产的对策。在巴塞尔资本协议适用过程中, 由于有价证券的市场价格高于其账面余额的潜在收益的45%可以作为附属资本计入自有资本, 而在这一协议达成一致时, 日本正处于泡沫经济的顶峰, 股票价格高涨, 把这一潜在收益计入自有资本, 银行要达到巴塞尔资本协议所规定的资本充足率8%还是不难的。但是, 随着泡沫经济的崩溃, 有价证券所带来的潜在收益逐渐减少, 附属资本部分开始缩小。到了1994年以后, 由于处置长期累积的不良资产, 这使得银行的核心资本也遭到侵蚀, 达成8%的资本充足率的问题变得突出起来。

引入早期整改措施后, 各银行开始在缩小资产规模上下功夫。这是因为不缩小总资产规模就不能把资本充足率维持在一定的水平上。为了符合规定标准, 日本的银行不得不转换经营理念, 从过去重视扩大资产规模过渡到现在开始重视资产运用的效率。

银行的资产主要是对企业的贷款。银行惜贷情况严重, 逐渐成为社会化的问题。特别是在经济不景气的时候, 缩减贷款显而易见对日本经济的恢苏有害而无益。于是, 政府针对银行的惜贷问题出台了一系列应对措施。作为分子对策, 只要能够增加金融机构的自有资本, 就可以促使银行放贷。从计算上而言, 分子的自有资本如果增加1的话, 分母的贷款就可以增加1/8%=12.5倍。于是, 如何充实自有资本就成了解决问题的关键所在。

三、实施早期整改措施对银行财务的影响

(一) 土地价格上涨

日本的土地价格, ……在战后经济平稳发展的昭和30年 (1955年) 以后, 公认的有三次价格上涨。分别是昭和30年代中叶、昭和40年代后期和所谓的泡沫经济期。”单就泡沫经济期来看, 从1981年始到泡沫经济顶峰的10年间, 日本的土地价格上涨了近10倍。1992年土地价格开始回落, 现在已回落到泡沫经济顶峰时的五分之一, 大概是1981年的2倍左右。土地价格虽然变动如此之大, 根据日本的会计制度, 对于土地资产仍然采用的是按照购入成本计帐。因此, 在会计制度之外制定政策对土地进行重新评估, 用其公允价值计入资产负债表, 一方面可以披露企业所持有资产的真实价值, 帮助投资者进行准确地投资判断, 同时, 也能够增强利益关系各方对企业的信赖。

(二) 实施《土地再评估法》

从1996年度的金融机构资本充足率状况来看, “采用国际统一标准 (8%) 的银行83家中的80家、采用国内标准 (4%) 的银行63家中的53家达到了标准。”但是, 从具体的数据就会明白, 虽说大多数的银行都达到了标准, 其实也不过是停留在略高于标准的水平罢了。而且, 1997年的亚洲金融危机后股票价格的暴跌都将直接导致金融机构资本充足率的下降。根据预测, 金融机构必须采取措施以便在1998年4月1日前充实其自有资本。日本的金融机构大多都持有账面价值很低的经营用土地。虽说土地价格有所下降, 但是长期存在的经营用土地的账面价值和市场价格的差, 还是给金融机构带来了很多的潜在收益。而且, 对土地进行重新评估, 评估价高出账面余额的评估差额收益的45%可以作为附属资本计入自有资本, 自有资本充足了, 银行的惜贷问题也可以随之解决。出于这样的考虑, 在众议院大原一三议员的提议下, 国会通过了《关于土地再评估的法律》 (简称《土地再评估法》) , 并于1998年3月末开始实施。

《土地再评估法》原为时效2年的附期限法, 此后又经过1999年和2001年的2次修订, 实施的有效期限延长至2002年3月31日。该法规定在有效期内, 企业根据实际需要, 可以进行一次土地的重新评估。这次土地评估, 企业可以进行, 也可以不进行, 具有任意性。

《土地再评估法》要求企业对所持有的经营用土地在资产负债表日进行重新评估, 土地资产的评估价和账面余额的差为评估差额, 计入企业负债类科目。制定该法本来的目的在于帮助金融机构提高巴塞尔资本协议所规定的资本充足率, 控制惜贷现象的发生, 充分发挥金融的杠秆作用。后来, 金融机构以外的一般企业也开始纷纷采用。这是由于在1999年的立法修订中规定, 评估差额扣除递延所得税之后, 剩余部分可以作为土地差额金计入所有者权益类科目。这样, 企业在经营业绩不好的时候, 把自己所持有的潜在收益很大的土地进行重新评估, 利用评估差额缩小企业亏损, 从而避免陷入资不抵债的局面。同时, 一些相比较而言经营状况比较好的企业也实施了土地再评估, 以期提高企业资产的透明度, 同时改善企业的财务状况。所以, 《土地再评估法》在促进金融机构以外的一般企业的稳健经营方面也发挥了一定的功效。

1998年3月末, 日本9家都市银行、64家地方银行、63家第二地方银行、3家长期信用银行以及7家信托银行的共计146家银行中, 有8家都市银行、34家地方银行、36家第二地方银行、1家长期信用银行以及2家信托银行的共计81家银行都根据《土地再评估法》对经营用土地进行了重新评估。此次评估取得了使日本主要银行的资本充足率提高了0.4%, 地方银行提高了0.3%的成效, 但却并没有成为解决惜贷问题的最有效手段。9家都市银行中, 除大和银行外, 8家进行了土地的再评估。此次评估所产生的评估差额8家都市银行共计27, 097亿日元。它的60%作为土地差额金计入所有者权益的同时, 它的45%可以作为附属资本计入自有资本, 这无疑对都市银行能够维持巴塞尔资本协议所要求的资本充足率起到了重要的作用。

但是, 由于对土地资产进行重新评估而产生的充实自有资本以及提高资本充足率的效果, 对于现在来说是未实现的收益, 对于将来来说价值也是不确定的。所以, 根据《土地再评估法》对经营用土地进行重新评估而计入的土地再评估差额, 对企业强化其经营基础到底有多少实质性的作用, 这是仍然要考虑的问题。

参考文献

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土地银行 篇8

(一) 农户自发流转模式

随着社会经济的发展, 大批农民因非农就业长期居住在城镇并且获得了较高的收入, 久而久之, 许多人特别是年轻人不愿再回到农村从事农业活动, 除宅基地以外的大量耕地荒废无人耕种, 农村的土地利用率极其低下, 这就催生了农村的农地流转。在初期, 农民流转土地都是自发结合, 主要集中在村庄内部, 流转对象多是亲朋好友, 邻里乡亲, 最初土地流转不要租金, 而近年来土地价值升高, 土地流转的租金便出现了且在不断增加。这是一种十分灵活的流转方式, 签订口头协议即可, 双方保持弹性的流转时间, 转出方可随时收回土地。

但存在一些现实性的问题, 流转面积小, 规模小, 土地大片整治技术不到位, 存在土地浪费现象, 土地种植面积和产量的增长难成正比, 造成资源浪费, 不科学种植导致土地养分流失。且口头协议不具有法律效力, 存在纠纷难以解决, 租金不科学, 优地劣地未明显区分等问题。

(二) 农民合作社引领模式

农民合作社是农业合作中的典范, 为广大农民提供帮助, 合作社有效的整合资源, 并对资源进行高效利用, 因地制宜, 发展区域内特色产业, 满足日益增长的市场需求。在农地流转中, 农民合作社起到领头羊的作用, 将自愿进行农地流转的农民土地进行整合, 土地承包经营权不发生变化, 而是将经营权转变为股权, 由农民合作社进行统一的经营, 转出方按照股权多少获得一定比例的经营收益分配, 相对于农户自发流转的模式来说更具规模性和规范性, 能够对农地进行更加行之有效的利用和规划。

农民合作社引领模式受到许多农民的欢迎, 许多地区也通过这一模式形成了具有当地特色的区域产业, 并且占据了大量的市场份额。例如临颍县以小辣椒为代表性的特色产业, 小辣椒品种丰富, 依托互联网的发展销往全国各地, 且当地小麦种植条件优异, 通过合作社引领, 形成小麦的规模化和专业化种植, 为参与农地流转的农户增收, 为农业的发展增效。

(三) 土地银行流转模式

土地银行是一种新型的土地流转方式, 适应目前农业的发展, 土地银行流转模式其实就是一种特殊的农民合作社引领模式, 通过土地银行这一特殊的组织, 对当前的农地流转进行整合规范, 相比于合作社引领模式的最大不同在于其金融机构的性质, 而这一性质决定了土地银行在保持基本的土地贷入贷出职能的基础上, 同时开展融资、田间作业、农资代购、农产品购销等多种服务。通过这一模式进行农地流转, 可信度高, 可靠性强, 以国家信用担保提升农民流转意愿, 且土地最终还是收归国家, 保证了耕地安全。

走访调查了解到临颍县已有超过一半的农户把土地存入土地银行, 土地银行将土地承包给种植大户, 种植大户对其进行规模经营, 对资源合理配置, 有利于发展临颍县的规模农业和特色小麦种植业, 提高当地的农业发展水平, 调节土地的剩余问题, 符合国家三农发展的要求。

二、临颍县土地经营状况

(一) 基本经营状况

土地银行在临颍县的土地流转中发挥着重要作用, 农户把土地存入银行, 每年土地银行付给农户一定的租金, 土地银行把土地按照高标准农田集中整治, 再把土地租给种植大户。临颍县土地银行是由农民把土地的使用权存到银行, 银行把土地的使用权租给土地种植大户, 土地银行给予农民一定的补贴, 种植大户每年付给银行土地租金, 将其中存在的中间差投入到基础设施建设。目前整个临颍县48万亩左右的土地中, 流入土地银行的约有25万亩, 已超过临颍总土地面积的一半。

土地银行把土地集中处理为高标准农田交给种植大户, 与农药公司进行合作, 农药无中间商, 价格低质量高, 利用无人机喷洒到农田里, 土地集中可以有效控虫, 健康防虫, 均匀扩展, 速度快, 整合资源, 压低成本, 用药少效果好。但目前临颍土地银行存在的最大问题是在农户中的知名度不高, 土地银行的影响力不高, 还存在一部分农民自发流转土地, 农业改革还未深入人心, 土地银行流转土地的力度有待加强, 土地银行的业务还可以进一步扩展, 全方位发展, 立足于农业改革, 深入农业, 深入百姓。

(二) 土地使用及资源利用情况

临颍县土地银行虽属于混合所有制, 但当前政府控股达到97%, 私营资本较少, 可以发挥政府的导向作用, 确保流转后的土地更加有效地利用。临颍县土地银行将土地流转给种植大户进行经营时, 在土地的用途上主要采取良好的引导措施, 并未做出强制性的要求, 而土地银行成立初衷是为了保护耕地以及粮食的安全, 因此目前当地的耕地主要在秋季种植经济作物, 较大比例的还是以种植小麦为主, 从而保证耕地的有效利用以及粮食产量的增长。

土地银行建设后对于农地流转的具有积极导向作用, 可以利用有限资源发挥最大效用, 在从事农业生产的过程中更加高效的运用农业生产先进工具和技术, 推动粮食生产机械化、标准化、现代化水平的不断提高。例如临颍县颍河十万亩高标准粮田示范方, 涉及杜曲、大郭、台陈、繁城4个镇51个行政村, 总面积13.8万亩, 亩均单产1252公斤, 以全县16%的耕地贡献了26%的粮食产量, 成为省、市领先的高标准粮田建设示范区。示范方内土地大量连片, 通过转包、互换、出租、入股等形式, 引导示范方内土地规范流转、化零为整, 采用先进种植技术进行科学的农田管理和生产, 在坚持农民家庭经营的基础上, 积极培育新型农业主体, 确保了机械深松、精量播种、统防统治等新技术的快速推广应用。

(三) 土地银行对于农民农地流转的推广

土地银行以国家信用为担保, 相比本文上述的其他土地流转模式更能够激发农民的农地流转积极性, 采用良好的农地贷入和贷出机制, 规避非正规途径农地流转的种种弊端, 打消非农就业人员对于农地流转的不安全感, 农地流转出手以后, 解决农地荒废的问题, 农民可以通过其他途径获取更高的家庭收入, 实现自身的更好发展, 而不仅局限于农业生产。

通过对临颍县几个较有代表性的村镇进行走访调查, 现在的临颍超过80%的村民都已经将土地进行了流转, 但流转方式仍然存在差异, 依然有5%左右村民通过口头协议形式将土地交给同村熟人或邻居进行耕种, 但绝大部分都签订了书面协议, 正式的将土地进行流转并按时收到一定的租金, 而租金的给付形式也有差异, 主要形式有固定租金和依据农作物产量给付租金的两种形式。在走访过程中, 村民对于土地银行知之甚少, 而对于农村信用合作社了解较多, 因临颍县土地银行成立时间较短, 尚且处于过渡时期, 主要与各个村镇的信用合作社进行合作, 来完成土地的流转, 随着后期制度的逐渐完善, 土地银行的知名度也将会逐步提升, 在农地流转中将会发挥更加明显的作用。

四、未来可持续发展状况

(一) 国家政策支持

近年来, 农村工作一直是都是各级领导阶层热议的话题, 在2015年12月召开的中央农村工作会议上, 习近平强调, 重农固本, 是安民之基。在十三五期间, 解决三农问题是全党工作的重中之重, 如何推动农业的现代化发展是我国目前一直在不断探求的重要问题。

农村土地银行的建设, 正是对农业现代化的积极探索, 在国家政策的支持下, 我国多乡镇先后建设了土地银行, 目前已有不少成熟的案例, 各地因地制宜采用丰富的形式, 在农地流转上下足功夫, 致力于解决目前农村空心村、众多农地撂荒、农民收入水品较低生活质量不高等农村问题。而临颍县土地银行建设致力于模式的可复制可持续, 在运营土地银行的情况下, 同时承担了本县的农村土地整治项目, 从银行方面获得1.7亿资金用于空心村的整治, 积极探索农地的有效利用, 未来土地银行的发展方向是一个公司———河南省汇农土地流转公司, 两个牌子———农业投资中心, 汇农土地流转中心, 进行精准扶贫, 让临颍脱贫脱困, 未来的土地银行职能将会得到进一步扩充, 持续发展空间大。

(二) 经济全面发展

河南省是我国的农业大省, 粮食产量高, 主要粮食作物为小麦, 经济作物的种植品种也十分丰富, 临颍县具有突出特点的农产品也不在少数, 例如小辣椒、粉条等产品, 其中临颍小辣椒为老干妈提供原材料, 销往各地, 粉条也是当地上星产品。诸多的农产品给临颍县带来不少经济收入, 良好的自然条件是河南省发展农业的极大优势, 土地银行的建设可以保护耕地以及粮食的安全, 对土地资源进行良好的建设, 发达的农业经济下土地银行的作用日益显现, 发展状况良好。

近年来, 信息通讯技术发展迅速, 经济全球化进程加快, 随之而来的是产业结构的变动, 第三产业快速发展, 就业机会增加, 进城务工风潮涌现, 农民纷纷抛弃农田进城寻求相对高薪的工作, 带来的农田撂荒的严重现象催生了农村土地银行的产生与发展, 而在未来的经济发展中, 这一趋势将更加明显, 土地银行的作用会随着第三产业的蓬勃发展逐渐被人们所熟知所接受, 未来的可持续发展能力明显。

(三) 社会良性导向

随着现代社会的不断发展, 对于教育的重视程度也在不断提升, 现阶段九年义务教育加上高中以及大学的不断普及, 人均接受教育程度提高, 河南省大学众多, 为土地银行未来的发展提供人才支持, 例如河南大学、河南农业大学等高等院校。从临颍县土地银行处了解到, 今年七月份刚入职的一批员工学历要求均为本科, 大学生创新能力和工作能力强且具有较高的文化素质与修养, 能够给土地银行带来发展活力。大学生中也不乏许多心系农村的有识之士, 学成之后积极投身于家乡的农业现代化建设, 运用先进的信息、机械等技术促进现代农业发展, 为家乡人民造福, 真正做到学有所用。

人才的培养是社会发展的重要组成部分, 现代社会人们思想的转变带来了人才的多元化以及专业化, 高等院校办学思想逐年完善, 鼓励学生全面发展, 扎根基层, 真正把所学投入到中国特色社会主义建设中去, 培养了一大批具有先进思想和高素质的学生, 给土地银行未来的持续发展打下了一剂强心针。

五、总结

土地面前无小事, 我国一直在积极探索发展现代化农业的新途径, 多种土地流转方式应运而生, 其中土地银行的建立, 极大程度上保障了粮食安全, 保护了日渐稀缺的耕地, 提高了资源的利用效率, 促进了农业生产的规模化, 转变了农民的土地思想, 也是为农民谋福利的有效方式, 从土地解放的农民有机会通过各种途径增加收入, 提升生活质量。现阶段临颍县土地银行虽处于发展初期, 但在多种因素的影响下, 未来发展状况看好, 可持续发展能力强, 日后极有可能成为农村农地流转的普遍模式。

摘要：农业问题一直受到广泛关注, 其中土地问题如何解决是目前不断探索的重要话题, 农村空心村现象、大片耕地撂荒、农民收入偏低等农村面临的严峻形势困扰着每一个农业工作者, 传统的家庭联产承包责任制难以处理日趋复杂的土地问题, 各地相继开展土地银行试点工作, 农地流转从自发阶段逐步步入规范化。文章在研究农地流转模式的基础上, 从临颍县实际情况出发, 详细介绍当地土地银行的现状, 并对其未来的可持续发展状况进行进一步探析。

关键词：土地银行,农地流转,可持续发展

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