意愿评估法（共3篇）
意愿评估法 篇1
1 旅游资源的价值分析
1.1 环境价值的构成
通常认为,环境具有3种功能:支持生态系统功能、吸纳废物功能、提供直接消费的功能。环境的这些功能与其他经济物品或劳务一样,能满足人们的需要,影响其福利水平。与其他经济物品或劳务一样,环境同样具有经济价值,不能因为其没有通过市场交易这种方式表达出来而加以否认。经济学家通常把环境这种非市场交易资源的价值分为使用价值与非使用价值两部分。
使用价值是指人们进行科学研究、文化教育、休闲游憩及居住所产生的经济效益,包括科研利用价值、教育利用价值、实物利用价值和游憩利用价值。使用价值还可以理解为人们在利用环境资源过程中所得到的效应满足,可用旅行费用法对其进行估算[1]。
与使用价值相比,环境资源的非使用价值概念显得更为抽象。它是指人们因感知某环境资源的存在而获得的满足,与是否实际利用该资源完全无关。此概念是克鲁提拉1967年提出,现已成为环境资源总经济价值的一个重要组成部分。
1.2 非使用价值构成
旅游资源的非使用价值,它不是资源具有使用性而显现的价值,仅仅是一种存在状态拥有的价值,它是风景资源未来的使用价值的依托。它包括选择价值、遗产价值和存在价值。其中,存在价值是指从仅仅知道这个资源存在的满意中获得的价值。它是人们对环境资源资产价值的一种道德上的判断,包括人类对其他物种的同情和关注。随着环境意识的提高,存在价值被认为是总经济价值中的一个重要部分。遗产价值指当代人为将某种资源保留给子孙后代而愿意支付的费用;选择价值指个人或社会为了保护环境资源以备将来利用而愿意支付的费用,如图1所示。
在环境经济学中,由于非使用价值的自身抽象化特点,所以选择利用问卷或面对面形式进行询问,推导出人们对环境资源的假想变化的评价,通过直接向有关人群样本提问来发现人们是如何给一定的环境变化定价的,这种方法称为意愿评估法[2]。
2 意愿评估法概述
2.1 概念及特点
意愿评估法(contingent valuation method,CVM)又称条件价值评估法,是在假象市场情况下,直接调查和询问人们对某一环境效益改善或资源保护的措施的支付意愿(willingness to pay,WTP)、或者对环境资源质量损失的接受赔偿意愿(willingness to accept,WTA),并以人们的支付意愿或接受赔偿意愿估计环境效益改善和环境质量损失的经济价值,从而对环境价值做出估计方法[3]。CVM是一种典型的陈述偏好估计法,它不是基于可观察到的或预设的市场行为,而是基于被调查对象的回答,因此直接询问调查对象的支付意愿是意愿评估法的特点。
意愿评估法利用征询问题的方式诱导人们对公共物品的偏好,并导出人们对此物品的保存和改善的支付意愿,从而导出公共物品的价值。它针对缺少公共物品市场的情况,通过提供消费者一个假象的市场,使消费者有机会去购买其偏好的物品。这种方法可以调查消费者对旅游地的支付意愿,也可以调查消费者为自己或其子孙后代保留旅游地的支付意愿,是目前评估非使用价值唯一可行的方法。
2.2 理论基础
CVM的理论基础源于公共物品理论,特别是与福利分析理论紧密相关。
所谓“公共物品”,是指具有“非竞争性”和“非排他性”的物品:只要一项公共物品已经得到供给,那么再多一个人使用该公共物品的边际成本为零,且没有人会被排除在对其的享用之外。公共物品的总效用,等于消费该公共物品的所有个体获得的效用的总和。而个体获得的效用可以用支付意愿来衡量,因此,将所有个体的支付意愿相加就可以得到公共物品的总效用。
新古典经济学原理中由希克斯首次提出的以效用恒定为基础的福利计量理论,是CVM的直接依据。从考虑补偿变差、等效变差两个角度得到人们对公共物品的支付意愿(WTP)和接受补偿意愿(WTA)。
假设一个理性消费者的偏好,纵轴X2代表其总货币收入,即拥有货币能够买所有市场交易产品或服务。横轴X1表示享受环境商品,例如旅游地资源的改善。由于环境商品的特性,它并不能通过市场购买。如图2所示[4]。
当旅游地的环境质量下降时,消费者将会从初始效用水平的消费组合点,变为另一效用水平的消费组合点。
(1)补偿变化 考虑在资源的改善后,要是消费者的境遇与变化前一样好,必须补偿个人多少货币。在图上表示为,使个人福利在新的效用水平和初始的效用水平之间保持不变,新的预算线上移与穿过初始消费点的无差异曲线相切。使消费者回到初始无差异曲线上所必需的收入变化就是补偿变化,即表示环境质量下降时,消费者接受补偿的最小数额。
(2)等效变化 考虑在价格变化以前,必须从消费者那里取走多少货币,才能使他的境况与价格变化以后的境况一样好。在图上表示为,初始预算线必须下移多少才能与穿过新消费束的无差异曲线相切。使消费者达到新的效用水平与初始相同。即消费者为了避免价格变动而愿意支付的最大数额。
一般来说,消费者为了避免价格变化而愿意支付的货币量不同于补偿价格变化给消费者带来的影响而必须支付的货币量。也就是应该计量消费者的WTP还是WTA,目前尚未形成一个统一的观点。现在主要的CVM研究大多研究采用WTP形式。考虑到环境的可持续发展以及消费者在利用环境资源中福利的改进,笔者认为采用WTP计量估算环境资源的非使用价值更为适合。
3 基于意愿评估法的非使用价值评估步骤
3.1 建立一个假想市场
第一步是为要考察的某一旅游地建立一个假想市场。考虑到CVM通常是在一个假设的条件下询问调查对象对某非市场产品的评价或消费意愿,而消费者在实际生活中对其并没有市场交易的经验,因此调查者需要创建一个假想市场并明确所研究的旅游环境可能所提供的服务和产品。可以在调查之前问卷预先测试一下,即在全面调查之前对特定人群进行调查,了解他们对此问卷的反映,所有这些信息构成了一个“假想市场”的基本框架。
3.2 确定调查方法
采访可采用邮寄、电子邮件、电话和面谈的方式进行。根据所要调查的对象选择适当的调查方法。实践证明,面谈方式所得结果较为详细,而且在电话普及率低、邮政落后、文盲较多地区,面谈时唯一可行的方式。电话访问不仅费用高,而且通话时间有限,很难把特殊商品——环境质量讲清楚。邮寄和电子邮件调查经济且可避免采样者素质低所产生的偏差,然而采用这种方法通常是问卷回收率较低,造成低回收率导致收集的资料有变差,调查的失败。
3.3 问卷调查表设计
CV的行为方式是填写WTP调查表,因而CV调查的成功与否取决于调查表的设计是否得当。设计一个易于理解、拟真性强和对应答者有意义的调查表,使CV调查能够适当地评估某一环境物品或服务的价值就显得尤为重要。
问卷调查表一般首先要针对问题进行描述,保证调查对象对有关问题有清楚的了解。其次,要引导调查者对环境变化进行估值,即诱导其WTP。此外,调查表还应包括有关调查对象个人的社会、经济和人口统计等方面的一组问题,这些信息都影响分析结果。
3.4 获取标价
一旦问卷设计完成,就可着手调查。在问卷调查中,接受调查对象被要求就某一环境状况变化回答其支付意愿或接受补偿意愿。这一数据的获得通常是采用以下3种方法。
(1)投标博弈法 在运用这一方法时,要求调查对象根据假设情况,表达其对不同水平的环境物品或服务的支付意愿或接受补偿意愿。通常,被调查者不必直接自行说出一个确定的数据,而是由调查者事先设计好一系列从低到高的数据,然后询问被调查者的反应,直到得到其最大的支付意愿或接受补偿意愿数额。
(2)权衡博弈法 运用该方法时,要求被调查者在不同数量货币收入与环境产品或服务之间进行选择。在环境资源价值评估中,通常给出货币与环境产品或服务的不同数量组合,让被调查者在二者之间进行选择,并根据被调查者的反应,不断调整货币金额直到被调查者认为选择货币与选择环境服务没有区别为止。此时的货币数量实际上反映了被调查者对相应数量环境服务的支付意愿[5]。
(3)无费用选择法 这一方法用直接询问来确定人们在不同数量物品之间的选择,然后用选择提供的定量数据推断出被调查者的支付意愿。选择是在多个方案中进行的,其中一个方案是无价格的环境产品或服务,其他方案则是货币收入或其他物品。如果被调查者选择了环境物品,则意味着该环境产品或服务的最低估价就是所放弃的货币金额。
3.5 计算平均支付意愿或平均接受补偿意愿
调查完成后,就获得了被调查者相应的支付意愿的数据,在此基础上,运用统计学理论进一步推算所有被调查者的平均支付意愿。
3.6 结果统计分析
(1)统计数据分析 对于调查的大量数据要进行统计分析和结果检验。包括:调查表反馈率的统计;样本人员社会经济特征统计及分析;支付意愿与WTP数值的统计及其他有关数据的统计。
(2)调查结果的分析 估算WTP值、非使用价值(存在价值、遗产价值、选择价值)。
4 偏差分析
CVM的迅速发展,得益于其强大的作为数据来源的潜力,特别是对于许多不存在市场或市场价格无法反映真实稀缺性的公共物品,CVM能够通过构建“假想市场”的方式,得到无法采用其他方法获得的价值数据(特别是非使用价值),从而为决策或政策制定提供依据。在技术上,CVM是以受访者的回答为基础,成功的关键在于受访者偏好的揭示和分析方法的选择,它的最大问题是调查问卷是否准确模拟了现实世界,被调查者的回答是否能反映其真实想法和真实行为[6]。任何一种研究方法都会出现偏差情形,意愿评估法也存在一些常见且需要注意的偏差,主要有以下几种。
(1)策略偏差 即受访者为维护自身的利益而刻意不显示其偏好程度,以影响调查的最终结果,对这种偏差应尽量将问卷问题的真实性与政策的关联性分开。策略偏差是众多偏差的一个主要偏差源。主要体现在:(1)本地从事旅游业居民出于本位主义而刻意加大支付水平,希望能影响总支付,全民保护风景区,而自己从中获利;(2)被调查者担心其意愿支付对门票或服务价格产生影响,故意压低值,并表示门票费太高;(3)隐瞒收入水平,只填报正常工资,影响收入和支付意愿及WTP值的相关分析。
(2)信息偏差 即向受访者提供的信息不足而使其难以做出正确回答,可以通过预调查以使问卷能提供正确和充足的信息;主要体现在调查问卷中,虽然区分开了选择价值、遗产价值和存在价值,并予以简单明了的语言说明,但是支付动机的表述有某些相近,容易使应答人误解和疑惑,导致他们敷衍了事。
(3)样本取样范围和代表性的偏差 这是个十分关键和敏感的误差。CV研究的一切结果都依赖于CV调查样本的数据,样本的选择和确定对研究的结果的可靠性关系极大。抽样的随机性有多大的可信度是抽样调查方法的传统问题,直到现在也是争议之一。
除此之外还有工具偏差,即问卷采用的支付工具不当产生的偏差,可通过选择与受访者习惯接近的支付工具解决;调查方式偏差,即邮寄、电话、面谈等不同调查方式对结果有不同影响,其中面谈方式最为精确。这些偏差都可以通过一些手段如精心设计调查问卷、合理控制调查过程等加以消除,也可以通过与其他评估方式结果的比较来检验其有效性。
目前,我国对旅游资源非使用价值认识还不够,对意愿评估法在旅游资源评估中的运用研究有限。因此,本文从资源与环境经济学的角度,对旅游资源环境非使用价值进行了界定和分类,并将引入意愿评估法进行评估,将旅游环境资源的有效保护与合理开发提供理论支持,将资源、环境经济学理论与旅游资源的保护与开发紧密结合在一起。
参考文献
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意愿评估法 篇2
关键词：甘肃,生态价值,支付意愿
一、引言
自然资源与生态环境是人类生存和发展的基本需要。由于大多数生态系统服务是公共物品或准公共物品, 无法进入市场。长期以来, 生态系统服务没有价值这一说法在人们的头脑中根深蒂固, 也渗透在经济社会活动的方方面面。根据联合国千年生态系统评估 (Millennium Ecosystem Assessment, MEA) 的测算 (2005) , 1960-2005年 , 翻了一番的世界人口和增长速度超过6倍的全球经济对生态系统服务产生了巨大的需求, 而同时近三分之二的生态系统服务能力却在下降。这说明工业化程度的提高是以自然资产的加速消耗为代价的, 人类必须探索解决生态环境问题的出路。人类离不开自然生态系统, 更确切地说, 人类离不开生态系统的服务功能, 生态系统不仅为人类提供了食品、医药及其它生产生活原料, 还创造与维持了地球生命支持系统, 形成了人类生存所必需的环境条件。人类为了维持自身的生存和发展就必须从生态系统中获得生态系统产品, 或改造生态系统的结构与过程来生产所需的产品, 而人类维持自身生存与发展过程正是人类利用生态系统服务功能的过程。
二、相关研究进展
(一) 生态补偿的概念
国际上没有“生态补偿”这一说法, 目前较为通用的定义是“生态系统或生态环境服务付费” (Payments for Ecological/ Environmental Services, 简称PES) 。其内涵与中国的生态补偿概念并没有本质区别。国内学术界一般认为, 早期的“生态补偿”源于生态学中的自然生态补偿概念。人们逐渐开始从经济学角度研究生态补偿是从20世纪80年代中后期开始的。大部分人认为生态补偿是激励人民保护资源和环境的一种经济手段。 从20世纪90年代初期开始, 生态补偿更多地被引入经济社会领域, 被认为是一种资源环境保护的经济刺激手段。可以狭义地将其理解为对人类行为产生的生态环境正外部性所给予的补偿, 相当于国外的生态系统服务付费 (PES) 概念。广义地生态补偿是指促进经济、社会与环境大系统生态环境保护, 遏制生态环境破坏的一系列行政、法律、经济、技术等制度措施的综合, 包括严格保护自然保护区的自然生态环境、通过退耕还林等工程修复区域生态环境、通过对使用自然资源收费提高环境门槛、通过对污染者实行经济惩罚遏制环境破坏等。 目前生态补偿则更多地指对生态环境保护、建设者的财政转移补偿机制等等。认为生态补偿应包括损害者付费赔偿和受益者补偿两个方面, 既包括外部不经济性内部化也包括外部经济性内部化。
(二) 生态系统服务价值评估
生态系统服务价值是确定生态补偿标准的重要参考依据。最早对全球生态系统服务价值的核算来自于1997年Costanza等13位学者的一项生态经济学研究。该项研究成果表明, 自然生态系统的价值, 每年的总价值为16~54万亿美元, 平均为33万亿美元。而当年的全球GNP大约是18万亿美元。也就是说, 年均自然生态系统总价值大约是1997年全球GNP的1.8倍。当然, 这项估算中也存在许多不确定性, 在计算中还有低估生态劳动价值的可能, 但也足见生态系统的价值是不可忽视的。尽管这项有关生态系统的劳动价值进行计价换算对于生态经济研究意义重大, 但是如果运用到生态补偿实践中显然是不切实际的。因此, 从中不难看到一个市场运行过程中常见的矛盾, 就是需求与供给的不均衡问题。一般情况下, 这个矛盾的化解是需要供求双方的支付意愿调整价格杠杆, 最终引导供求均衡, 实现资源的最优配置。而在生态服务领域的供求失衡中, 生态系统服务价值与实施补偿的人们所愿意支付的价值间还存在一定差距。
中国生态系统服务价值研究开展较早的是源于20世纪80年代开始的森林资源价值核算研究工作。80年代初期经济学家许涤新 (1980) 率先开展生态经济学的研究, 首次将生态因素与经济因素结合起来考虑。随后, 张嘉宾 (1982) 等人用影子工程法和替代费用法估算了云南怒江等县的森林固持土壤功能的价值和森林涵养水源功能的价值。21世纪初期, 很多研究者对生态系统服务价值的研究直接采用了Costanza的价值分类模型及其计算出的各生态系统类型的单位价值, 对中国特殊的国情考虑不多。对于生态系统价值评估方法主要有三种:能值分析法、物质量评价法和价值量评价法。能值分析法和物质量评价法计算的是生态服务系统的固有价值, 它们揭示了生态系统对人类生活的重要性。目前研究者主要用生态价值量评估法对生态系统提供的服务进行定量评价。根据有无市场的存在, 生态服务可以分为三类:已经市场化的产品和服务、准市场化的服务和无市场化的服务, 其评估方法分别采用市场价值法、替代市场价值法和假想市场价值法。表1是目前运用较多的生态价值量评估类型、具体评价方法及其特点。
三、研究方法与模型
人们对生态价值认识、重视的程度和为之支付的意愿, 是随其生活水平的不断提高而发展的, 这也直接决定了生态补偿能否顺利实施。由于生态价值是个动态的、发展的概念, 它具有从发生、发展到成熟这样的过程特征, 所以处在较低发展阶段的人们, 不可能对生态价值有充分的认识。但在生活条件逐步改善, 解决了温饱, 达到小康水平, 人们对环境舒适性服务的需要, 即对生态价值的重视程度就会急剧提高, 而后继续发展, 到极富阶段趋于饱和。这一过程可以用皮尔 (P·Pearl) 生长曲线模型来描述生态价值。
(一) 皮尔曲线数学模型
皮尔是美国生物学家和统计学家, 以他的名字命名的曲线较好地描述了生物生长的过程和新产品的销售过程, 可以用来预测耐用消费品的拥有量。皮尔曲线的数学模型为:
将其推广引用到生态价值的认知过程, 则式中的参数具有支付意义:J为社会对生态价值的支付意愿, J∈ (0, 1) ;a, b为常数;L为J的最大值, 即极富阶段的支付意愿;e为自然对数的底; t为某一时间。
对时间t求二阶导数, 则得到曲线拐点t= ln ( a/b ) , 此时J=0.5L, 曲线以拐点对称, 令a、b、L均等于1, 得到图1。
从上式可看出, 当t→ -∞, J = 0, 社会生产发展水平很低, 人们对生态价值相对支付意愿为零;当t→+∞, J=L=1, 此时社会生产发展水平极高, 人们对生态价值的相对支付意愿水平达到饱和, 也就是说实际生态价值有多少人们就愿意补偿多少, 此时现实补偿价值等于理论补偿价值。无论从变化趋势还是从J的取值范围来看, 该模型都能代表人们对生态价值的支付意愿与社会经济发展水平的关系。
(二) 皮尔曲线与恩格尔系数关系的推导
对社会经济发展水平和人民生活水平的量化, 可采用恩格尔系数来衡量。恩格尔系数是联合国粮农组织提出的判断生活发展阶段的一般标准, 它是指食物的支出在总支出金额中的比例。随着家庭收入的增加, 在家庭收入中用于购买粮食的支出比例 (即恩格尔系数) 将会不断下降, 这一结论被称为恩格尔定律。恩格尔系数的大小在一定程度上反映了一个家庭或国家的贫富程度, 恩格尔系数的下降意味着居民生活水平的提高。这个比例按世界粮食组织 (WFO) 的规定为: 50%为温饱, 40%~50%为小康, 30%~40%为富裕, 20%以下为最富。一般常用的各阶段所对应的恩格尔系数详见表2。
显然, 知道了某一阶段的恩格尔系数, 实际上就知道了这一阶段人们的生活水平。于是可以将恩格尔系数倒数 (为了与皮尔曲线的时间对应) 作为时间函数, 与皮尔曲线的横坐标对应起来, 并作一些必要的转换 (设T=t+3) , 生成皮尔曲线与恩格尔系数的关系 (图2。纵坐标代表人们的支付意愿和能力, 横坐标代表生活水平。
由公式:W (t) = R (t) ×J (t) 便能计算出生态效益价值的现实补偿。用这种方法得到的补偿标准充分考虑了社会经济发的支付能力。展水平和人们的支付意愿和能力, 基本能反映当时当地人们的支付能力。
根据甘肃省1999年—2009年居民恩格尔系数, 可以看出人们对生态补偿的支付意愿的变化 (见表3、图3) 。
从表图中可以看出甘肃省生态补偿与居民支付意愿的变化情况:2000年以前由于人们生活水平处于较低水平, 所以其对应的支付意愿较低;2000年-2008年支付意愿基本维持在0.89-0.9之间波动, 浮动范围不大;2009年开始随着人民生活水平的进一步提高, 支付意愿明显增强。总体来看, 甘肃居民支付意愿是与社会经济发展呈正相关态势。
四、结论
人类与生态环境是密不可分的。甘肃省地处西北内陆, 自然条件严酷, 气候干燥, 水、旱灾害频繁, 干旱、半干旱区占国土总面积的75%, 是一个多山、多沙、多灾、少雨、少林、水土流失严重、森林植被稀疏、生态环境十分脆弱的省份。对于城市发展来讲, 最大的挑战是在经济发展过程中面临的自然资源和生态环境的合理利用和保护问题。只有解决好这个问题, 城市经济社会才能做到可持续发展, 否则将面临生存问题。居民支付意愿是生态补偿中的一个核心问题, 关系到生态补偿工作能否顺利开展。随着社会经济的发展以及人民物质生活的不断改善, 人们的思想观念、生活质量都会随之发生变化, 人们对生态补偿的支付意愿是会越来越强烈的, 生态补偿制度随之变得越来越易于实施, 这必将推动甘肃生态补偿工作的深入持久开展, 为创造一个良好的经济-自然-社会发展环境奠定良好的基础, 这些都更加有利于甘肃生态补偿工作的深入开展。
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意愿评估法 篇3
由于绿色技术的采用,绿色住宅与普通住宅相比之下有一定的增量成本,因此,只有当绿色住宅在住房市场上享有足够溢价的时候, 才能有足够的动力激励开发商从事绿色住宅的开发。
1 相关研究综述
国内外的许多研究均表明,获得绿色认证的住宅存在显著的市场溢价,即其他住房特征完全相同的情况下,仅因为“绿色”而高于普通住宅的价格。Heinzle等(2013)从购房者支付意愿的角度研究发现,新加坡购房者对不同认证级别的绿色住宅愿意支付的溢价分别为认证级3.78% 和白金级7.98%。Deng等(2014)从开发商的角度研究得出,新加坡的绿色住宅在预售阶段存在4%的溢价,而再销售时则会产生10的溢价。Zheng等(2012)通过建立Google绿色指数以表征住宅项目的绿色营销强度,对北京住房市场进行分析发现绿色营销越多的住宅在预售时享有显著市场溢价,但再销售时却遭受了价格贬损。张莉等(2013)的实证分析表明获得绿标或LEED认证的住宅在中国住房市场上存在6.4%的溢价。
对于这些研究发现的绿色住宅存在显著溢价这一现象,本文从显示性偏好法(Revealed Preference)和意愿调查法(Contingent Valuation)的对比进一步探究目前中国住房市场上绿色住宅存在溢价的原因。所谓显示性偏好法,是指通过市场交易所反映出来的市场价值, 反推人们对于交易产品或者交易产品的某一个特征(在这里就是指住宅的“绿色”特征)的实际支付额,从而分析其支付意愿。
2 显示性偏好法
2.1 数据说明与模型建立
本文采用了中指数据库从2009年1月至2014年12月北京市771个住宅项目的交易信息。 其中共有29个项目得到了绿色住宅认证,包括25个绿标认证的项目以及4个LEED认证的项目。 项目各特征变量的定义以及绿色住宅与非绿色住宅各特征比较如表1所示。
由表1结果可以看出,绿色住宅的环线位置相比于非绿色住宅偏高,即绿色住宅的区位更加偏远,这可能是因为开发商为弥补区位劣势而将该项目定位成绿色住宅以增强项目的吸引力和竞争力。另外,绿色住宅的开发商普遍更为知名,可能是知名房地产企业出于企业形象和社会责任感的考虑,并且知名企业技术相对成熟,开发绿色住宅的增量成本较低。这与曾华华 (2013)问卷调查的结果相符,房地产开发企业规模对其开发绿色住宅的意愿有显著正向影响。 我们还可以发现,绿色住宅的容积率相对更低, 意味着更高的居住舒适度和更好的采光条件。绿色住宅精装交付的比例较高,因为统一装修也是减少污染的重要措施。绿色住宅项目的单月成交面积比非绿色住宅高出很多,可见绿色住宅在住房市场上有很强的竞争力,销售情况更优。
以北京市各住宅项目成交价格的对数形式Ln(HP) 为被解释变量建立Hedonic特征价格模型,如式(1)、式(2)所示。
式中,cons为常数项; ε为随机误差项;其余为解释变量及其相应系数。Xi为项目的n个特征, 包括是否进行绿色营销(ADVER)、是否由绿色开发商开发(GREEN_DEV)、是否由知名开发商开发(FAME)、容积率(FAR)、绿化率(GREENRATE)、 是否精装 ( DECORATION )、是否为学 区房 (SCHOOL)、是否临近地铁(SUBWAY)、环线位置 (RING)、总建筑面积的对数形式(Ln(FLOOR_ AREA))、成交面积的对数形式(Ln(AREA));T为各住宅项目的交易时间向量,γ为其系数向量;D为各住宅项目所处区县的17个指示变量(北京市18个行政区县,缺省1个避免多重共线性), 为其系数向量。本文主要关注是否获得绿色认证(CERT)、是否为绿标认证(LABEL)、是否为LEED认证(LEED)这三个变量的系数。
2.2 结果分析
利用STATA对上述特征价格模型的回归结果如表2所示。其中第(1)列对应式(1),研究 “是否获得绿色认证”对成交价格的影响;第(2) 列对应式(2),研究“是否获得绿标认证”及“是否获得LEED认证”对成交价格的影响。
从回归结果来看,“是否获得绿色认证”“是否进行绿色营销”“是否由绿色开发商开发”三个变量的系数均为正,且均在1% 水平下显著, 说明这些与“绿色”特征相关的变量都会使住宅项目产生溢价。由表2中第(2)列可以得到绿标认证和LEED认证的溢价。但是LEED认证的溢价仅在5% 水平下显著,可能是由于国内获得该认证的住宅较少,还未被社会广泛认识和接受。
注:表中括号内数字为该变量的标准差。
除上述变量以外,其余各变量的回归结果也符合预期。“是否由知名开发商开发”的系数为正,且在1% 的水平下显著,表明住房市场上存在显著的品牌效应。绿化率越高,住宅价格越高;精装交付的住宅比毛坯房价格高17% 左右; 小区规模越大,价格越低;楼盘越畅销,价格越高。学区房和地铁沿线住宅都享有显著溢价,“环线位置”的系数显著为负,项目的区位条件对价格的影响较大。
注:括号内数字为t统计量。*,**,***分别表示10%,5%和1%的显著性水平。
根据表2的回归结果可以得到各类绿色住宅的溢价率,如表3所示。为了和后面的意愿调查法进行对比,由于本次调研的小区开盘交易时间集中在2009年前后,可能导致被调研者对支付意愿的评价还停留在2009年的房价水平上。因此在由显示性偏好法计算绿色住宅溢价时取2009年北京市非绿色住宅的平均交易价格14377元/m2为基准。可以看出,绿色住宅的溢价均高于1000元/m2,而根据近年来绿色建筑增量成本的研究,即使是三星级的绿色住宅,其增量成本也只有219元 /m2。由此可见绿色住宅的溢价远高于其增量成本,因此开发商开发绿色住宅项目可以获得很高的利润。
3 意愿调查法
意愿调查法是通过问卷调查了解居民在购买绿色住宅时愿意比其他特征都相同的非绿色住宅多支付的价格。我们于2014年12月调研了北京市三类绿色小区和同档次可比的非绿色小区。绿色小区包括:A(绿标三星级运行认证)、B(绿标二星级设计认证)、C(无认证,但与项目A同为专注于绿色住宅的某知名开发商开发);分别在同一子市场选取相应的可比非绿色小区a、b、c。
3.1 问卷调研方法
在问卷调研前,我们在每类绿色住宅和相应的非绿色住宅小区中各选取2户进行了建筑室内环境指标测试,测试结果表明绿色住宅的室内温度、湿度、噪声和照度4项指标明显优于非绿色住宅,可见绿色住宅在冬季更加温暖宜居,能够解决冬季室内过于干燥的问题,噪声更小、具有更好的采光效果。
在对绿色住宅居民进行问卷调查时,在不告知上述测试结果的情况下询问被调研者“若发现购买的不是真的绿色住宅,最低能接受多少补偿”以及“如果再购买新房,愿意比其他特征完全相同的非绿色住宅多支付多少”两个问题,再告知其前面的测试结果,让被调研者了解绿色住宅和非绿色住宅室内环境的差异后再次回答上述两个问题。
在对非绿色住宅居民进行问卷调查时,在不告知上述测试结果的情况下询问被调研者“若开发商想将其住宅改造成绿色住宅,愿意承担多少改造成本”以及“如果再购买新房,愿意比其他特征完全相同的非绿色住宅多支付多少” 两个问题,再告知其前面的测试结果,让被调研者了解绿色住宅和非绿色住宅室内环境的差异后再次回答上述两个问题。
针对非绿色住宅居民的问题设计是从改造现有住宅和购买新房两个角度来了解居民的支付意愿,以便相互之间进行比较和补充。针对绿色住宅居民的问题设计也是从类似的两个角度出发,问其能接受的补偿是考虑到直接询问支付意愿可能会得到偏低的结果,不能准确反映其内心真实的支付意愿,因此设计这两个问题以消除调研结果可能存在的偏差。
3.2 结果分析
本次问卷调研共发放634份问卷,其中绿色小区发放317份,非绿色小区发放317份;共回收463份有效问卷,其中绿色小区回收205份, 非绿色小区回收258份。对回收的问卷进行统计,可以得到绿色小区和非绿色小区的居民对于上述两个问题在告知前后的支付意愿情况, 并对统计结果进行t检验,如表4所示。
由表4可以看出,绿色住宅居民对绿色住宅的支付意愿普遍比非绿色住宅居民高。绿色和非绿色住宅的居民在被告知绿色住宅居住环境优势后,其支付意愿均有所提高。考虑到绿色住宅居民对绿色住宅的特点和优势更为了解,其支付意愿更具参考价值。且如前所说,若发现购买的不是真的绿色住宅,居民要求的赔偿更能够反映居民对绿色住宅价值的衡量,因此取绿色住宅居民被告知后要求的赔偿459元/m2作为本文意愿调查法衡量的绿色住宅溢价。
注:告知前后t检验原假设H0:diff=before-after<0。*,**,***分别表示10%,5%和1%的显著性水平。
4 显示性偏好法与意愿调查法对比
本文由显示性偏好法得到的绿色认证的住宅溢价为1136元/m2,由意愿调查法得到的居民愿意为绿色住宅支付的溢价为459元/m2。两种方法得到的北京市绿色住宅的溢价水平存在一定差异。造成上述差异的原因可能有以下几个方面:
第一,目前国内绿色住宅尚处于起步阶段, 相关市场发展还不成熟,绿色住宅的开发由于技术要求较高或认证程序繁琐等原因只由少数房地产企业掌控,导致绿色住宅市场处于供不应求的状态,即为由卖方定价的卖方市场,因而绿色住宅的交易价格较高。
第二,消费者在进行购房选择时并不是完全理性的,由于住宅的异质性,他们并不清楚相比于其他特征都相同的非绿色住宅,自己为绿色住宅多支付的具体金额。正如表1所示,绿色住宅往往位于更加偏远的劣势区位,以至于仅从平均价格来看,绿色住宅的平均价格反而低于非绿色住宅。
第三,我们从问卷的统计结果还发现,绿色住宅小区居民整体上比非绿色住宅小区居民收入更高,受教育程度也相对较高。绿色住宅带来的居住群分效应使得其溢价产生了乘数效应 (multiplier effect),人们不仅是在为住宅的节能环保、舒适度高等优点买单,显示性偏好法计算得到的溢价中可能还包含了群分效应导致的溢价。
5 结语
本文基于近年来北京市住房市场的交易数据以及我们进行的问卷调研,分别利用显示性偏好法和意愿调查法得到了北京市绿色住宅的溢价水平,显示性偏好法计算结果表明获得绿色认证的住宅溢价为1136元/m2,而根据意愿调查法可知居民对绿色住宅的支付意愿为459元/m2。两种分析方法得到的结果存在一定差距,说明目前北京市绿色住宅市场在一定程度上是卖方市场, 消费者在做出购房选择时存在信息不充分的现象,并且绿色住宅除节能环保、舒适度高之外还能为住户带来更广泛的效益。