市场流转（通用12篇）
市场流转 篇1
摘要：农地产权比例化市场流转有利于解决目前农地流转过程中产权界定不清晰、土地增值收益分配不公平、农民社会保障无着落等问题。而农户作为农地流转的直接主体, 其意愿在农地产权比例化流转决策中起着关键性作用。本文作者以陕西省的入户调查数据为基础, 通过建立Heckman两阶段模型, 实证分析了影响农户进行农地产权比例化市场流转意愿以及产权分配比例的因素。研究表明, 农户个体特征变量、家庭特征变量、外部环境变量、流转过程变量、农户对流转制度的认知变量以及农村金融可获得性变量对农户的流转意愿和产权分配比例都会有影响。最后作者依据研究结论, 从农地流转的制度设计、产权分配比例、农村劳动力有保障转移以及农村金融支持等方面提出相关建议。
关键词：流转意愿,农地产权,比例化流转,Heckman 模型
一、引言
培育农地市场、促进农地流转, 被认为是实现中国农地适度规模经营, 提升农地资源配置效率和农业劳动生产率的必然选择。2014年中央1号文件也进一步要求鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权, 加快健全土地经营权流转市场。但是, 目前我国的农地流转市场在产权制度安排方面仍存在着产权主体模糊、产权权能残缺、流转机制不合理、土地融资功能无法发挥等一系列问题。而产权清晰的土地财产关系和合理的产权制度是农地顺利流转的基础, [1]健全的流转市场和规范的流转机制是农地顺利流转的保障。同时, 农地流转必须建立在尊重农民自由、自愿、平等享有土地承包使用权的基础上, 任何行政机构不得强制干预农民处置所拥有的土地。[2]我国当前的农地流转市场仍存在指标型管理、政府主导过多等忽视农民意愿的现象。[3]因此, 构建一种产权分配合理、市场机制完善并同时又符合农户意愿、能给农户带来增值收益的农地流转模式, 对农地市场化流转的顺利进行至关重要。
一直以来, 学术界关于农地流转意愿和行为的研究, 主要集中于讨论农户流转意愿的各种影响因素。其中, 年龄、性别、文化程度等个体特征变量, 耕地面积、家庭人口数、非农收入占比等家庭特征变量对农户流转意愿的影响受到了学者们的普遍认同。其次, 区域经济发展水平、交通便捷度, 产权、制度、规范的合同签订、承包经营权证书的发放、土地区位条件, 社会保障、外出找工作难易程度, 农地流转价格、有无农地流转中介, 农户政策制度认知、金融服务认知[4,5]等等, 也是影响流转意愿的主要因素。部分学者分析了某一个重要因素对农地流转意愿的影响, 许恒周等、钟晓兰等分别从农民分化、农户认知的视角分析了其对农地流转意愿的影响效应。[6,7]在实证分析方面, 大部分学者使用的是logistic模型, 少数学者用的是结构方程模型, 储成兵等运用Heckman两阶段模型对农户农地流转意愿及流转数量的影响因素进行了研究, [8]这是目前分析农地流转意愿比较理想的模型, 因此, 我们也采用Heckman两阶段模型进行实证分析。
现有文献都是笼统地分析农户的农地流转意愿, 但却忽略了特定的产权制度安排对农户流转意愿和行为的影响, 以及在某一种特定的农地流转模式下农户的流转态度和决策。不同的农地流转模式会产生不同的产权分配格局, 必然会引起利益分配的差异。因此, 研究某一种产权制度安排和流转模式下的农户流转意愿具有更强的实际意义。
二、农地产权比例化市场流转的理论分析及其影响因素
1. 农地产权“比例化共同所有”
我国目前的农地制度在产权安排上的缺陷导致农民无法用自己的土地财产来换取进入城市的生存资料, 严重制约着我国的城镇化进程。此外, 虽然党的十八届三中全会提出赋予农民对集体资产抵押、担保的权能, 但由于受到法律限制, 土地的融资功能不能完全发挥。因此, 寻找一种既能发挥土地的财产性功能、增加农民财产性收入, 又能实现规模化经营、发展现代农业的土地产权安排模式迫在眉睫。农地产权“比例化共同所有”原意是指将农地的所有权按一定的比例在国家、集体和个人之间进行分配, 形成以农民个人为载体的多元化农地法人产权。但由于受到我国农地政策的限制, 农地所有权归集体所有, 因此, 农地产权“比例化共同所有”指农地的承包经营权按照一定的比例在集体和农户之间进行分配, 实现集体和农户对农地产权的“共同所有”。
农地产权比例化市场流转则是指将“比例化共同所有”的农地进行市场化流转。集体按照其所分配的产权比例获得的流转收益, 主要用于解决失地农民的社会保障和再就业问题, 而农民按照其比例获得的流转收益全部转化为农民个人的财产性收入。
2. 农地产权比例化市场流转的制度优势
农地产权比例化市场流转模式在保证集体拥有所有权的前提下, 从产权数量角度清晰界定了集体和农户之间的关系, 农户获得了可自由买卖的承包经营权, 促进了农地资源市场的形成, 增加了个人财产性收入。其次, 农地产权比例化市场流转唤醒了沉睡中的土地资产, 发挥了土地的融资功能, 同时也能吸引资本、劳动等要素进入农业领域, 有利于实现农业产业化。再次, 农地产权比例化市场流转解决了农民因流转土地而产生的社会保障和再就业问题, 进一步替代了土地的社会保障功能。因此, 农地产权比例化市场流转模式是一种符合国家政策要求, 满足当前农村和农民实际需要, 且操作简单、易于实施的农地流转模式。
3. 农地产权比例化流转的影响因素
农地产权比例化市场流转与其他的流转模式一样, 市场主体的流转行为受到一系列因素的影响, 这些因素是我们选择解释变量的依据。罗必良等检验了户主年龄、教育程度等个人特征以及家庭成员数、家庭非农收入等家庭特征对农地流转的影响, 同时认为农户对产权的认知强度的提升有助于强化农户土地经营权流转。[9]宋辉等分析了中介组织的介入、流转价格等流转过程变量以及当地经济发展水平、离城镇距离的外部环境变量对农户流转行为的影响。[10]此外, 农村金融市场不健全, 农户金融需求无法满足等, 也是制约农地市场化流转的主要因素。[11]
综合学者们的观点, 我们认为影响农户进行农地产权比例化流转的因素包括农户个人特征、家庭状况、流转过程特征、外部环境、农户对农地制度及产权的认知情况以及农村金融可获得的难易程度等。
三、数据说明及模型的设定
1. 数据及样本说明
本文所用数据来源于我们2014年2月~3月在陕西省西安市、咸阳市、宝鸡市随机抽取的10个县 (市) 的30个村的农户进行入户调查的数据。调研以问卷调查为主, 并结合访谈、小型座谈会等形式进行。本次调研共发放问卷250份, 获得有效问卷241份, 样本有效率为96.4%。样本中涉及到的村庄均进行了不同程度的土地流转, 并通过座谈宣传的形式了解了农地产权比例化市场流转模式的基本情况。因此, 样本农户的农地产权比例化流转意愿具有一定的代表性。
2. 模型设定
农户是否愿意进行农地产权比例化市场流转以及产权分配行为可以看成是两个相互联系的阶段, 即是否愿意接受这种流转模式和流转过程中的比例分配行为。由于并非所有的农户都有农地产权比例化流转的意愿, 而数据反映出来的只是愿意接受该种流转模式的样本农户的信息, 如果仅仅以这部分样本的流转情况来判断全部农户的农地流转的产权分配行为, 将会导致样本选择偏误。对于这个问题, 一般采用Heckman两阶段模型 (Heckman, 1979) 对其进行处理, 以克服样本选择偏误的问题。
第一步, 进行第一阶段的模型估计。将“农户是否愿意进行农地产权比例化市场流转”作为因变量, 使用Probit模型, 其形式为:
式中, W表示农地流转意愿。当农户愿意进行农地产权比例化市场流转时, W=1;农户不愿意时, W=0。式中Xj为解释变量, 即影响流转意愿的因素;α、βj分别为常数项和解释变量系数。
由于Probit模型中自变量系数的含义与一般回归方程中系数的含义不同, 为了能更加准确地理解模型中系数的含义, 将模型用正态分布的二值响应模型来表示为:
G是标准正态分布函数, 对于所有实数, 都有。用积分表示为:
第二步, 由于回归方程中可能存在选择性偏误, 因此需要对第二阶段的模型估计进行修正。修正方法是引入工具变量逆米尔斯比率λ, 其公式为:
式中, 为标准正态分布的密度函数;为累积分布函数。
第三步, 将工具变量λ引入到模型中, 然后再利用OLS方法进行估计, 从而解决了样本的选择性偏误问题。引入工具变量后的模型表达式为:
式中, Yi是农户在与集体进行农地产权分配中所拥有的比例, Zi是回归方程的解释变量即影响产权分配比例的因素, Zi是样本选择方程Xj的子集, γi是解释变量的系数, μi是随机扰动项。ω为λi的待估系数, 如果该系数显著通过, 则说明样本的确存在选择性偏误, Heckman两阶段模型是适用的。
3. 变量选取
根据影响农地市场化流转的因素和已有研究成果, 我们将影响农户流转意愿和流转行为的解释变量分为几个方面:一是农户个人特征变量, 包括年龄、文化程度、是否是村干部;二是农户家庭特征变量, 包括家庭人口数、非农收入占比、是否购买社会保险;三是外部环境特征变量, 包括离县城距离、离交通主干道距离、所在地区的经济发展水平;四是农地流转过程变量, 包括当地流转价格、当地流转制度、是否具有承包经营权证书;五是对农地产权比例化流转制度的认知变量, 包括对初定的产权分配比例 (集体占51%, 农户占49%) 是否满意、是否支持试点、如将农地流转出去后是否考虑过重新买地;六是金融可获得性变量, 包括是否从正规金融机构借款、当地是否有专项的农业贷款以及是否允许农地抵押贷款。各自变量的具体定义见表1。
四、农地产权比例化市场流转意愿实证分析
1. 模型估计
我们运用STATA12.0统计分析软件, 对农户的农地产权分配比例的影响因素进行Heckman模型计算。其中, 第二阶段所用的自变量应该是从第一阶段自变量集合中选取的。经过多次检验, 在产权分配比例决定方程中保留了农户文化程度、非农收入占比、是否参加社会保险、距县城距离、当地经济发展水平、流转价格、对初定的产权分配比例是否满意、是否支持试点、是否从正规金融机构贷款以及农地是否可以抵押等10个解释变量。
注:*, **, ***分别表示在10%、5%、1%的水平上统计显著。
模型估计结果见表2, 逆米尔斯比率λ显著不为0, 在5%显著性水平上通过检验;Waldchi2=62.62, Prob>chi2=0.000, 在1%显著性水平上通过检验, 表明样本的确存在选择性偏误, 运用Heckman选择模型是合适的。
2. 结果分析
从农户个体特征来看, 年龄和是否是村干部对农户的产权比例化市场流转意愿有显著影响, 年龄变量的系数为负, 说明农户的年龄越大, 理解和接受新政策的能力越差, 因此越不愿意进行农地市场化流转。是否是村干部变量的系数为正, 表明村干部在农地制度改革和农地流转过程中起着一定的模范带头作用, 因此愿意进行农地产权比例化市场流转。文化程度变量对流转意愿和产权分配数量影响都不显著, 但文化程度与流转意愿正相关, 说明文化程度越低的农户越不愿意进行农地流转。而与产权分配比例负相关, 表明农户的文化程度越低越倾向于不信任集体, 因此愿意自己拥有更多的产权比例。
从家庭特征变量来看, 家庭人口数对流转意愿影响显著, 系数为正。表明家庭人口越多越愿意进行农地流转。因为按照农地均分原则, 家庭人口多意味着农地面积多, 流转农地获得的收入就多。家庭非农收入占比对流转意愿影响不显著, 可能是由于非农就业不一定导致农地流转, 为了实现家庭收益最大化, 农户会选择兼业化经营。是否购买社会保险对流转意愿影响不显著, 但与流转意愿正相关, 对产权分配比例影响显著, 系数为负。说明购买社会保险的人对土地的依赖性降低, 因此更愿意进行流转土地, 在与集体进行产权分配时倾向于持有更多的比例, 以寻求社会保障上的安全感。
从外部环境变量来看, 离交通干道的距离与农地流转意愿负相关, 且在5%水平上显著, 说明离交通干道越近的农村, 农户外出就业方便, 因此更愿意进行农地流转。离县城距离对农地产权分配比例影响显著, 且系数为负。因为离县城较近的农村经济发展较快, 土地的增值空间越大, 因此农户越不愿意轻易将农地流转出去;而且倾向于持有更大的产权比例, 从而获取更多的财产性收入。经济发展水平对流转意愿和产权分配比例的影响都不显著, 系数都为负。这表明经济发展水平越高的地区, 农户越愿意进行农地市场化流转, 并且倾向于持有更高的产权比例。因为经济发达地区, 农户非农就业机会较多, 对土地的依赖性更小, 而且农地的流转价格和增值收益较高。
从流转过程变量来看, 流转制度变量对流转意愿影响显著, 且呈反方向变动, 表明一个地区的农地流转制度越宽松, 农户越愿意进行农地产权比例化市场流转;而是否具有经营权证书对流转意愿影响不显著, 但与流转意愿正相关, 表明拥有经营权证书的农户认为农地产权更加明确, 因此更愿意进行农地流转;流转价格对流转意愿和产权分配比例影响都不显著, 但系数都为正, 表明流转价格越高, 农户越愿意流转土地, 而且倾向于拥有较高的产权比例。
从对产权比例化流转制度的认知变量看, 对初定的产权分配比例是否满意对流转意愿和产权分配比例影响都非常显著。在流转意愿方程中系数为正, 说明对分配比例满意的农户越倾向于流转土地;在产权比例决定方程中系数为负, 说明不满意的农户都认为集体拥有的比例过大, 未来的不确定性因素太多, 因此希望自己拥有更多的产权数量。是否支持试点对流转意愿和产权分配比例影响都不显著。是否考虑重新买地与流转意愿正相关, 但影响不显著, 说明考虑今后再重新买地的农户更愿意流转土地。因此, 农地流转市场的灵活进退机制对农户是否愿意流转土地至关重要。
从农村金融可获得性变量看, 是否从正规金融机构借过款对农地流转意愿和产权分配比例影响显著, 系数为正, 表明从正规金融机构借过款的农户拥有一定的信用或者担保人等社会资本, 更容易获得更多的金融资本, 因此愿意流转土地以扩大经营规模并且拥有更多的产权。当地是否允许农地抵押贷款对农户产权分配比例影响显著, 系数为正, 表明可以抵押贷款地区的农户更看重农地产权的价值, 因此倾向于持有更多的产权份额;与流转意愿也是正相关, 表明允许农地抵押贷款的地区, 农户越愿意进行农地市场化流转, 充分发挥土地的融资功能。
五、结论与政策建议
我们以陕西西安、咸阳、宝鸡三市的241户农户为样本, 运用Heckman两阶段模型实证分析了影响农户是否愿意进行农地产权比例化市场流转以及产权分配比例的因素。得出的结论是:农户的年龄、是否是村干部、家庭人口数、离交通干道的距离、流转制度、对初定的产权分配比例是否满意以及是否从正规金融机构借款等变量对农户的流转意愿有显著的影响;而显著影响农地产权分配比例的因素有离县城距离、是否购买社会保险、对初定的产权分配比例是否满意、是否从正规金融机构贷款、是否允许农地抵押。此外, 从样本统计数据看, 愿意进行农地产权比例化市场流转的农户达到了60%以上, 说明农户的流转意愿较高。
基于以上研究结论, 可以得出如下几点政策启示。
一是农地产权比例化市场流转模式能够赋予农民更加完整、清晰、可自由交换的农地承包经营权, 既可以增加农民的财产性收入, 又能实现规模化经营;同时还能保证集体在农地流转过程中的主体地位, 解决农民的社会保障和再就业问题, 进一步替代土地的社会保障功能。因此, 农地产权比例化市场流转模式有利于增强农户的农地流转意愿。
二是农户对农地流转制度认知程度和合理的产权分配比例是农地产权比例化市场流转的基础, 因此, 在进行农地产权比例化流转的制度设计时, 既要尊重农民意愿, 又要进行合理的产权分配, 明确产权构成及各行为主体的权利和义务。同时, 要对农户进行广泛地政策宣传, 提高农户对农地流转制度的认知程度。
三是实现农村劳动力有保障的转移, 是农地产权比例化市场流转的关键。只有将农村剩余劳动力转移出去, 并且由集体和制度代替土地的社会保障功能, 才能降低农户对土地的依赖性, 从而使土地真正成为可自由流动的生产要素。同时, 加强农村劳动力的职业技能培训和发展再教育工程, 使“走出去”的农户获得持久的竞争优势。
四是加大农村金融支持力度, 实现农地抵押贷款, 是农地产权比例化市场流转的保障。党的十八届三中全会进一步强化了农民对土地的使用权和承包权, 赋予了农村土地的金融属性, 农地产权比例化市场流转、农民财产权的落实与农业规模化经营离不开长期、低利的政策性金融的支持。
参考文献
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市场流转 篇2
今年土地政策依然是结构调整
周建春在谈到中国的土地政策时表示，土地政策第一次参与了房地产市场宏观调控，普遍认为20土地供给总量减少，但主要减少在工业小区和工业用地的供给，实际上，年要比在住宅土地供给方面有大幅度增加，而在工业用地方面，则是大幅度减少，所以2004年土地供应政策是调整结构，而同样如此，房地产业依然是好年景。
电信、水、电等经营设施用地有偿使用
据周建春介绍，从20土地政策来看，其核心思想是严格保护耕地，这对房地产土地供应市场是最大的约束条件，其中除了开发商对占用耕地要给农民补偿外，还需要拿出费用来开垦耕地，这势必将增加土地成本。同时在加快土地市场的建设方面，还将有更多的举措，比如为建立公平、公正、公开市场的需要，经营性的基础用地逐步实现有偿使用，工业用地将实行招拍挂。
周建春对此解释说，去年8.31是对经营性用地的`最后期限，而从今年开始，经营性基础设施也将实行有偿使用，包括收费的高速公路、收费的学校、医院以及可能有的一些电信、水、电等能够纳入经营设施范围的建设用地。而年工业用地实行招拍挂，是由于工业用地在协议出让的实行过程中，地方政府压低地价出让工业用地，同时有一些开发商在工业用地取得以后，改变用途，变化用地性质，用做房地产开发用地，所以今年开始，实行工业用地招拍挂。
政府要建立国有土地收益基金
另据周建春透露，2005年政府还要建立国有土地收益基金，他表示，地方政府出让土地动机，是把70年土地收益用于本届政府土地开发和城市建设，所以现在有很多中等城市，特别是东部城市已经卖到没有地可卖的程度，那么以后政府的收益无法保障，所以从今年开始设立国有土地建设资金，也就是将卖地收益纳入基金，为以后政府的使用做准备，这样就减少了地方政府以地生财，大大减少政府违法占地圈地的行为。
集体用地要进入市场周建春还透露，在2005年，政府还要出台集体建设用地进入市场的办法，也就是在符合规划的条件下，集体建设用地使用权可以依法周转。众所周知，集体建设用地在我国历来不允许进入市场，不得出让、出租、转让。所以目前我们所看到的集体建设用地都是以企业倒闭合并的方式进行周转。
农村土地流转市场的影响因素分析 篇3
关键词：土地流转市场，需求，收益，外来资本，政策支持
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）05-0070-75收稿日期：2015-03-20
2015年全国人大和政协会议提出，继续开展农村土地流转，完善土地流转市场。然而，现阶段我国农村土地流转市场仍然存在不稳定、不健全因素，本文通过考察云南清河村、广东石头塘村和白石前村农地流转及其市场形成，分析影响土地流转市场形成的主要因素，为相关政策调整提供基本依据。
1 云南清河村：基于公司的流转市场
清河村位于云南省姚安县西南部，全村2690亩耕地，2082人，人均耕地面积不到1.3亩。云南是烟叶种植大省，同时清河村交通比较便利，自然成为了烟草公司的烤烟种植基地。烟草种植传统推动了清河村土地流转市场的形成和发展。
清河村委根据现代烟草农业的发展需要，组织16个村民小组，708户农户，成立了姚安清河现代农业发展有限公司，直接为烟草公司提供烤烟。清河村通过自愿、有偿的原则流转土地1035亩，公司计算农户所承包的土地价值，农户以每亩700元入股烟草公司，同时农户可以随时申请退股结束与公司的土地流转。公司将土地以30-100亩为单元划片成立专业生产作业组，招聘作业组长承包管理，并核定每亩土地每年上交公司生产收入3000元，超收归己，亏损赔付；合股农户有权参与公司生产管理和参加农事活动，每年最少人均打工收入750元；公司每年支付合股土地的作价股金和保底分红每亩不低于1400元。清河村的土地流转是“农-农”之间的流转，即农业用地之间的流转，并且是农户与村委会之间的流转，这种流转方式未改变农地属性。清河村农户表示，与原来种水稻相比，本村农户仅入股分红的收入就已经翻番，再加上被雇佣至公司打工，年均收入超过5万元，比流转前增加近两倍。
清河村农地流转成功的原因来自以下四方面：第一，农地需求旺盛。云南省烟草的生产和经营已经形成了规模，众多大型烟草公司对农地有需求。第二，创造了就业机会。烟草的种植和经营需要大量劳动力，属于劳动密集型产业，能够为清河村农户提供更多的就业机会，保证了他们在流转土地后的非农就业，非农收入也得到显著提高。第三，亩均收益高。清河村烟草生产的土地收益较为可观，亩均纯收入为3000-5000元。第四，村集体的大力扶持。清河村委组织成立了专门的烟草培育公司，通过股金红利的信号机制将原来隐藏的土地价值显现出来，促进了土地流转市场的形成。
2 广东石头塘村：自发形成的流转市场
石头塘村位于连山壮族瑶族自治县，全村951亩耕地，780人，人均耕地面积为1.22亩。由于地理位置偏远，2007年以前石头塘村的经济落后，属于贫困村，农民收入主要以种植业为主。
石头塘村的土地流转主要是发生在农户之间的农业用地流转，自然条件限制了外来资本进入石头塘村进行农地转非或者农用土地之间的流转，但是由于该村的红壤土地分布广泛，土地肥沃，适合各种植物生长，能够为周边经济发达的地区提供经济作物，为农业用地流转及流转市场的形成创造了条件。2007年，石头塘村——农户租了其他农户10亩耕地，再加上自己的1.5亩耕地，专门为广州、佛山等地种植有机水稻，年收入达4000元。2008年该农户又与本村村民签订了租赁210亩耕地的合同，每亩每年的租金为710元，合同长达5年，1年后，该农户增收7万元。实际上，有机水稻种植亩均收益大约为3000元，即使支付了流转租金，每亩仍有千元以上的纯收入，这对于劳动力资源富余、经济相对落后地区的农民而言十分具有吸引力。2009年石头塘村的土地流转面积达到300亩，即有30%的土地进行了有偿流转。值得注意的是，由于没有政府和村庄基层组织的介入，农户之间的流转经常发生利益纠纷，但是，在高收益的驱动下，石头塘村的土地流转市场仍然在不断发展。2011年石头塘村的农户生活普遍提高，70%的农户建起了水泥楼房。
石头塘村农地流转市场形成的关键因素是什么？从交易平台和交易制度来看，石头塘村政府和村庄并没有制定农地流转的制度和规范，这是与清河村土地流转的明显差异。石头塘村没有农地流转服务中心或是交易平台，村委会等基层组织没有对农地流转交易提供协调或担保服务，农地流转过程无需审批和公证，所有的流转过程都是农户彼此之间私下协调完成，农地租期为一年或三年，虽然土地流转中存在纠纷，但是流转市场仍然存在并不断发展。显然，交易平台和交易管理并不是石头塘村农地流转的动因。从外来资本和企业来看，石头塘村的土地流转市场是基于农户之间，不存在外来资本和企业的流入，因此，外来资本也不是石头塘村农地流转市场自发形成的关键因素。
显然，石头塘村农地流转市场得以形成的核心原因不是村基层的管理和协调，也不是外来资本或企业的流入，而是较高的耕地收益和周边地区对经济作物的需求。
3 广东白石前村：规范的流转市场
白石前村距广州138公里，全村450亩耕地，905人，人均耕地面积仅为0.5亩，但是白石前村所在县市——英德市是全国农业产业化试点城市之一，已经成为全国桑蚕、甘蔗、笋竹等商品的生产基地，享有“中国竹笋之乡”的美誉。得天独厚的地理环境推动了白石前村土地流转及土地流转市场的形成。
白石前村农业用地之间的流转非常普遍，流转总面积达300亩，流转前用于种植粮食的土地在流转后主要以笋、桑、果等经济作物为主，有些土地还专门用于生态农业的发展。从流转对象看，白石前村的农地流转分为两类：一是农户与外来资本之间，二是农户与农户之间。其中，农户与外来资本之间的农地流转面积约为180亩，用于种植马蹄笋；农户与农户之间的农地流转面积约为120亩，用于种桑和甘蔗。前者主要通过村集体按照“同地、同价、同权”的方针，采用“招拍挂”等形式进行土地流转，后者是农户之间私下协商形成流转价格，如果双方在流转价格上没有达成共识，可以通过村基层加以调节。白石前村种植非粮经济作物亩均收益为7000元，是土地流转前水稻和杂粮亩均收入的5倍，收益非常可观，并且每年每亩流转租金约为2000元，相当于流转前农户种植水稻和杂粮的纯收入，而且出租后每户可以解放两名劳动力外出打工或到珠三角种菜，农户的家庭年收入得到显著提高。许多农户甚至将粮食自留地也进行土地流转，不但可以收取租金，还可以释放更多的劳动力出外打工，非农收入可增加两三万元。
白石前村的农地流转市场能够形成得益于得天独厚的自然环境，作为甘蔗、蚕桑、笋竹等商品的生产基地，种植收益比较高，内外资本对农地都有较大的需求。实际上，即使没有招标、拍卖、挂牌等方式招揽外来资本进行农地流转，在高收益和高需求面前，当地农户仍然会私下协商进行土地流转。因此白石前村对于土地流转的政策和措施仅是对农地流转进行必要的管理，加快农地流转市场的快速、稳定发展，并不是构建白石前村农地流转市场的根本原因，形成市场的关键因素是高收益与高需求。
4 结论与建议
通过分析清河村、石头塘村和白石前村三个村庄农地流转市场的形成，分别从产出需求、耕地亩均收入、政策支持和外来资本四个方面考察流转市场得以形成的主导因素（见表1）。
第一，产出需求是建立农地流转市场的前提条件。清河村位居云南烟草大省，对烟草种植具有较高的需求；石头塘村毗邻广东等发达地区，有大量的有机水稻需求；白石前村所在县市是全国桑蚕、甘蔗、笋竹等商品的生产基地，对经济作物的需求旺盛，市场对三个村庄种植产品的高需求推动了农地流转市场的形成。
第二，产出收益是农地流转市场形成的关键因素。清河村、石头塘村和白石前村都是种植亩均收益较高的烟草、有机水稻、甘蔗、蚕桑、笋竹等经济作物，亩均收益约在3000-7000元，高额的产出收益为农地带来了大量需求，从而形成了流转市场。另外，种植“非粮”经济作物的村庄也是流转市场形成的基础条件之一。
第三，制度能够规范农地流转市场，但与市场的形成没有必然的关系。清河村的村委积极组织成立烟草培育公司，白石前村政府建立了流转和申诉平台，而石头塘村没有农地流转服务中心或是交易平台，村委会等基层组织没有对农地流转交易提供协调或担保服务，农地流转过程无需审批和公正，所有的流转过程都是农户彼此之间私下协调完成，仍然建立起初级农地流转市场，说明政府的制度支持能够规范农地流转市场，使之更具成熟性和稳定性，是影响流转市场发展的重要因素，却不是建立市场的关键要素。
第四，外来资本不是建立农地流转市场的核心要素。外来资本的注入使白石前村的农地流转市场得以稳定发展，改变了白石前村的产业结构和需求变化。种植品种从粮食变为“非粮”经济作物，通过租金信号机制将原来隐藏的土地价值显现出来，亩均收益大幅提高，促进了土地流转市场的形成。但是，石头塘村在没有外来资本注入的情况下仍然建立了初级流转市场。因此，外来资本是市场形成的充分条件，并非必要条件。
综上所述，农村土地流转市场的关键因素不是政策支持、外来资本注入，也不完全在于对经济作物的需求，而是取决于亩均高收益。当然，农地仅有高收益还是不够的，还需要存在高需求以及农地流转政策予以规范，依靠任何单一因素都不可能形成完善的、成熟的农地流转市场，它需要多种因素的协调作用。鉴于此，培育农地流转市场，关键在于提高产出收益，例如改变种植的产品结构，而后通过适当引进外部资本增加农地需求，同时发挥外来资本发现农地价值的作用来形成农地流转的价格机制，进而形成农地流转市场。当然，市场形成后还要发挥制度的规范、规制功能，引导农地流转市场走向成熟。
参考文献：
1.邓大才.农地流转市场何以形成——以红旗村、梨园屯村、湖村、小岗村为例.中国农村观察.2009
2.李元珍 杜园园.新集体主义：土地增值收益分配的新机制——以成都市大英村调查为基础.贵州社会科学.2013
作者简介：
赵清源，南开大学博士后，研究方向为就业问题、人力资源研究。
臧微，南开大学博士后，研究方向为新型城镇化建设、土地增值收益分配与土地整备研究。
陈娟，天津市投资咨询公司造价工程师、一级建造师，主要研究方向为工程造价咨询。
基金项目：
创建有形市场促进土地流转 篇4
一、背景和优势
临沭县南古镇总面积73.8平方公里，4.5万亩耕地，5.2万人，人多地少。境内有沭河、分沂入沭河、牛腿沟穿过，水资源丰富，土壤肥沃。随着农村经济的发展和工业化进程的加快，该镇土地流转比较活跃，采取有效措施、促进和规范土地流转成为现实需要。
（一）农产品加工业发展比较迅速。
该镇现有三兴、伊思德、菲尔德等20家脱水蔬菜企业，其中规模以上企业6家，素有“脱水蔬菜之乡”和“鲁南苏北脱水蔬菜第一镇”之称。去年，全镇脱水蔬菜企业销售收入达到2.8亿元，出口创汇4000万美元。随着人们健康意识和安全营养意识的日渐增强，对绿色食品需求逐渐扩大。特别是近几年来，农产品进口国对我国农产品出口制定的绿色技术壁垒越来越严厉，我国商检部门对农产品生产基地实行了严格的备案制度。面对这一形势，企业要生存、要提高经济效益，就必须建立自主经营的生产基地，将原料车间搬到农村，实行企业化管理，从源头开始进行生产控制，确保标准、质量的统一，有效提高企业的竞争力和经济效益。南古镇优越的地理位置和丰富的土地资源，吸引了该镇包括外地的农业龙头，纷纷到这里租赁农户土地，建立自己的产品自控基地。
（二）广大农民群众期盼流转。
南古镇工业基础较好，有规模以上企业16家，今年1～8月份年完成工业总产值3.5亿元，同比增长118%。该镇工业经济的快速发展，带动了当地农民就地转移进入企业务工，吸纳了大量的劳动力，农村劳动力转移速度越来越快、规模越来越大，农民对土地的依赖程度越来越低，为农民流转土地经营权提供了可能。据统计，该镇长期或季节性在当地企业打工的达到5000多人。有些在企业打工的农民，农忙了还要忙活自己地里的活，影响了企业生产;有些从事二、三产业的农户不愿耕种土地，但一时找不到合适的承租方，转包给其他农户转包费每亩每年只有200～300元，相对于企业租赁费来说较低。这些群众，迫切期盼能够实施土地流转。
（三）农村经济发展形势的需要。
家庭联产承包责任制曾经使农民获得土地经营权，调动了农民种田的积极性，发展了农村生产力。但随着形势的发展，现行以农户为单位的分散经营方式，难以实现农业规模化、专业化、现代化，已经无法进一步提高农业生产率。发展现代农业的需求与土地分散经营之间的矛盾日益突出，如农业产业结构调整、土地须成片开发与土地分散在农民手中难以实现成片土地经营权流转的矛盾;建设“三高”农田、无公害及绿色农产品基地与农民分散耕作难以做到安全使用农药的矛盾;集体投资的农田水利建设由于分布在一家一户地头，而得不到有效维护，不能发挥最大作用，等等。
二、做法和措施
南古镇适应形势发展的需要，积极探索建立土地流转的“有形市场”，为农民和业主共建了信息平台，规范了土地流转秩序，促进了现代农业发展。
（一）健全组织机构，加强宣传引导。
镇党委政府专门成立了农村土地流转领导小组，各个村居都组建了专门的土地流转办事机构。多次组织镇、村相关人员到寿光、滕州、诸城等地学习土地流转经验，结合本镇实际，制定出台了南古镇土地流转《实施细则》、《工作制度》和《土地流转程序》等制度规定，并上墙公布，规范土地流转程序。切实加大宣传引导力度，利用宣传车、《土地流转宣传提纲》明白纸、以会代训等多种形式，大力宣传《农村土地承包法》和《农村土地流转管理办法》，引导广大农民依法、有序、规范地进行土地流转。为解除后顾之忧，激励农民自愿流转，该镇对流转农户土地发展土地规模经营的龙头企业和大户，镇政府尽可能地提供便利条件，解除他们的用水用电等后顾之忧。对流转土地的农民，农村土地流转合同签定后，镇政府及时引导、组织他们参加相应的种植技术培训，使他们能够快速、顺利地到农业产业化企业谋业。
（二）成立服务中心，促进有序流转。
南古镇依托镇经管站成立了农村土地流转服务中心，设立了土地流转交易大厅，镇服务中心专门安排专业人员负责土地流转政策的咨询、供求信息的登记发布、土地流转价格的评估、合同的签订和鉴证、纸质档案的管理等。投资5万元配备了电子显示屏、微机等相关设备，土地流转供求信息在镇土地流转服务中心的电子屏幕上滚动播出。村级设立了土地流转服务站，负责村级土地流转供求信息收集上报。凡是愿意流转的农户与土地流转服务中心签订委托流转协议，再由流转服务组织统一向外发包给规模经营户或农业企业。
（三）创新流转方式，推动土地成功流转。
一是建立农业示范园，吸引企业入园经营。依托临沂三兴公司、县供销联社、菲尔德公司、伊思德公司等企业，由村街组织引导农户把土地流转给企业，建立农业示范园，流转期限一般为10～20年，流转价格每亩300～620元不等。龙头企业根据自身生产需要，建立农产品生产基地，按照“五统一”(统一品种，统一田间管理，统一技术指导，统一病虫害防治，统一销售)管理模式进行标准化生产，得到稳定的、高质量的原料生产来源。原有土地的农民按合同约定获得土地租金，部分农民成为企业雇用工人，在得到土地租金的同时还可拿工资，年平均收入达到7000余元。二是通过合作社承接土地，实现规模种养。积极引导村街、种养大户、农村能人成立农民专业合作社，由合作社通过流转土地建立基地，按照企业要求实施标准化生产，合作社为企业提供加工农产品，企业为合作社统一提供良种、技术、农资、销售等服务，形成“农业龙头企业+农民专业合作社+农产品基地”三位一体的农业产业化经营模式。三是通过种养大户承接农户土地，建立基地。积极引导和鼓励种养大户和能人，通过租赁、互换、转包等流转形式承接农户承包土地，进行规模种植，按约定标准给予补偿。
三、成效和启示
南古镇通过加快农村土地流转，促进了农业规模化种植、标准化生产、产业化发展，实现了流转的市场化、管理的规范化，取得了显著的经济效益和社会效益。
一是促进了规模化经营，提高了农业产业化水平。通过土地有效流转，推进了农业产业化经营，在发展现代农业、建设现代农业示范区、推进农业产业化发展上又迈出了坚实的一步。目前，该镇通过流转土地建立起了一批农产品种植基地，实现了农业规模化生产，提高了农业市场竞争力。临沂万全、三兴、伊斯德、菲尔德、县供销联社等多家企业已经正式进驻建设基地。栽种了韩国“因特网”辣椒、超市专用甜玉米、出口小香葱、罗勒叶、“金手指”有机葡萄等特色高效农产品。
二是提高了企业的效益，壮大了经济总量。农业龙头企业通过土地流转建立起示范园，把生产环节有效向前延伸，农产品生产基地成为企业的“第一车间”，得到了稳定的、高质量的原料生产来源。高标准的有机食品生产基础的建立，符合国外出口标准的要求，有效地突破了市场的绿色壁垒，促进了企业的发展。
三是提高了农民收入，培育了新型农民。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租地收入外，还可以到企业基地从事生产劳动，变成产业化工人，每个农民在基地平均工作6个月，月均收入900元，年打工收入5400元，加上每年600～700元的土地租赁收入，农户年收入可达6700元左右(按照户均2亩地，1人为基地工人计算)，人均纯收入是原来种植粮食作物的6倍以上。另外，1000亩的生产基地常年雇用农民工200个，是原有从业人数的四分之一，剩余的劳动力可以外出务工或转向二、三产业，再增加一部分收入。随着土地的流转，同时也把自然风险和市场风险也从农民身上转移到企业，农民无需购买生产资料，获得了稳定的、均衡的收入，对于培育新型农民，促进农民分工分业，打造职业农民，创造了有利条件。
市场流转 篇5
张朝俊
加快推进农村土地承包经营权依法有序流转，实行适度规模经营是发展现代农业，建设社会主义新农村的客观要求，是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措，是摆在各级党委、政府面前的一项重要工作。农村改革开放以来，尤其是二轮土地承包制度改革后，定远县农村土地流转工作取得了一定的成效，对农业增产、农民增收、农村稳定起到了一定的积极促进作用。
一、土地流转的现状
据统计，截止2011年6月30日，全县土地流转总面积14.38万亩，其中：耕地流转9.2万亩，集体山场、林场流转1.57万亩，集体水面流转3.61万亩。分别占总耕地面积，总山（林）场面积和总水面面积的6.2%、1.57%和13.88%。在流转方式上，转包5.09万亩，转让0.99万亩，租赁3.5万亩，互换1.2万亩，入股0.05万亩，其他方式3.55万亩。在流转期限上，流转期限在1年以内的2.01万亩，2年以内的1.52万亩，3-5年的4.87万亩，6年以上的5.98万亩。
二、土地流转的形式
1、代耕代种型。劳力缺乏或者外出务工人员，以口头约定方式，将自己的承包土地交由他人耕种，耕种期限、费用等由双方口头约定，一般不签订书面流转合同书。这种流转方式简单、便捷，但也容易产生土地承包纠纷。
2、大户承包型。农村税费改革前后，尤其是2003年退耕还林期间，一些种田、养殖大户及科研单位租赁农户的承包土地，进行农业、林业生产。如南京苏森种业公司租赁连江镇美景村1000多亩土地进行植树造林，并与各农户签订土地租赁协议书，明确租赁期限等。西卅店镇杨兴干租赁农户承包土地460亩，从事粮食生产、黄牛养殖及植树造林等，与农户签订了土地租赁协议，明确相关权利及义务。
3、委托发包型。由村组牵头，在征得承包农户同意的情况下，与农户签订租赁协议书后，把承包农户弃耕土地集中连片后，对外发包。原严涧乡大单村将该村4个村民组（单东组、单西组、单北组、后家组）的农户抛荒地，进行调整连片后，集中发包给马场湖农场职工承包，产生了良好的经济和社会效益。
4、土地转让型。长期举家外出务工的农户及劳动力缺乏的农户，将自己的承包土地全部转给别人耕种，并将自己的土地承包经营权转让给别人，解除原承包关系，由受让方与发包方重新签订承包合同。
5、股份合作型。在承包期内，农民可以拿自己的承包土地的承包经营权作价入股，实行保底租金和年底租金相结合的办法。从事农业生产。如炉桥镇马元村、王西两村民组35户农民将近50亩承包土地作价入股加入荣飞农业种养殖专业合作社，每1亩田为一股，每股每年保底租金600元，到年底结算，按盈余情况实行二次分红，取得了良好的成效。
三、土地流转的做法
（一）抓宣传引导。在稳定农村土地承包关系长期不变的前提下，积极引导农村土地按照“依法、自愿、有偿”的原则，通过“转包、转让、租赁、互换、入股”等方式，促进农村土地有序流转，是摆在县委、县政府当前工作的重要大事。近年来，在县委、县政府的正确领导下，我委通过召开会议、组织培训、张贴标语、印发宣传资料等行之有效的形式，广泛宣传农村土地流转的有关法律、法规的规定和政策精神，让广大基层干部和农民知法、懂法，能依法、有序地进行土地流转。
（二）抓试点示范。为积极稳妥地推进我县农村土地转进，2009年县政府选择张桥、永康、桑涧三乡镇为我县农村土地流转试点乡镇，县政府成立了农村土地承包经营权流转试点工作领导小组，印发了农村土地流转试点方案（试行），制订了农村土地承包经营权流转实施办法（试行）。试点乡镇也成立了相应的组织，建立了农村土地流转服务中心，从有关部门抽调专人，在专门办公场所办公，制定了相应的办公制度。其主要职责是宣传农村土地承包经营权流转的有关法律、法规和有关政策精神，收集、发布农村土地流转信息，规范农村土地流转行为，以大户承包经营或土地股份合作社的形式，逐步将农民的土地相对集中，实行适度规模种植、集约化生产。
（三）抓经验推广。在取得试点经验的基础上，2010年县政府对全县印发了《定远县促进农村土地承包经营权流转发展农业适度规模经营实施方案》和《定远县农村土地承包经营权流转实施细则》，明确了全县土地流转的总体目标，基本规则、流转类型、流转程序及加强土地流转的组织领导等。永康镇自被列为全县三个土地流转试点乡镇后，针对该镇山东陈村塘下，西谷村民组人多地少、外出务工人员较多的特点，深入村、组、户，广泛宣传土地流转的方式、方法、步骤及重要意义，在征得农户同意的基础上，将农户512承包土地集中连片后，由农户与该村种粮大户签订土地租赁协议，用于农业生产，取得了良好的成效。
（四）抓调处仲裁。为及时有效地调处土地流转纠纷，加快土流转步伐，维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定，县政府成立了农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，印发了《定远县农村土地承包经营纠纷调解仲裁实施方案》，明确仲裁指导思想、基本规则、工作任务、仲裁程序及工作措施等，并制定了各项管理制度，制作了相关的仲裁文本，聘请了33名仲裁员，目前前期各项准备工作基本完成，为有效解决农村土地承包经营纠纷提供了法律保障。
四、土地流转的制约因素
1、思想认识不高。部分乡村干部由于对土地流转重要性、必要性认识不高，在日常工作中常常处于被动应付状态，加之对土地流转相关政策及法律、法规了解不够，不能积极主动的宣传、引导农村土地依法有序地流转。
2、宣传引导不够。农村实行家庭联产承包责任制后，党中央先后出台了一系列有关农村土地承包及土地流转的政策、法律和法规，由于宣传引导力度不够，使得广大乡村干部、群众对土地流转的相关知识不了解，影响了土地流转的进程。
3、理念更新不够。我们发现大多数农户恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家取消农业税实行种粮补贴后，一些私下转出土地的农户，又开始收回原有承包地自己耕种；乡村在引导和服务方面工作滞后，部分农民对土地流转政策存在误解，怕转出土地后，政策一变失去土地承包权。
4、流转行为不规范。根据进村入户调查，我们了解到多数土地流转行为只是口头约定，不签订合同，即使签有书面合同，也存在不规范、不完善的问题，合同条款内容简单，对双方权利义务及违约责任，流转土地地上附着物处置、有关赔偿措施等缺乏明确具体的规定，从而造成土地承包关系混乱，土地流转纠纷隐患增多。另外，由于二三产业不发达，农民务工经商收入不稳定，农民仍把土地作为经营风险的退路，所以大部分采取短期转包或代耕代种的形式流转土地，流转期限过短，造成转入户在生产上的短期行为和掠夺式经营。
五、土地流转的对策建议
为进一步加快农业结构调整步代，构筑新的农业生产格局，营造市场竞争优势，实现农业产业化经营新突破，必须在土地流转，适度规模经营上大做文章，合理配置土地资源，促进农村经济发展，增加农民收入。
1、提高对土地流转的认识。各地要充分认识到土地流转是现代农业和新农村建设的重要环节和必经途径，要把此项工作列为当前工作重中之重抓好落实。
2、加强对土地流转的引导。要让基层干部群众认识到，促进土地合理流转是增加收入的有效手段。尽可能利用电视媒体、发放宣传材料等形式，宣传有关土地流转的法律法规，让农民了解政策，消除误解，放心流转。
3、坚持因地制宜分类指导。充分发挥城郊乡镇的地理优势，引导农民集中土地资源，积极发展生态农业和高效农业，依据区域产业特色，引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权，壮大特色产业规模，推进土地适度规模经营；积极鼓励外出务工又不愿放弃土地的农民，采取各种形式把承包地流转到种养大户手中。同时，积极引导农户以互换形式加快土地连片集中，改变目前土地布局过小、过散的问题，切实提高耕种效率。
4、切实规范土地流转行为。各乡镇要按照“流转形式多样化、实施程序合法化、流转合同规范化、运作方式市场化”的要求，按照县政府的统一要求，积极推动农村土地流转。一是规范土地流转程序。承包土地流转必须签订规范的流转合同，实行登记制度，由村委会备案。二是强化管理服务。乡镇土地流转服务大厅应及时向农户提供规范的土地流转合同文本，建立土地流转台帐，妥善处理土地流转纠纷。乡镇土地流转服务大厅要开展土地流转供求登记、信息发布、政策咨询等服务工作，使土地流转进入有序的市场化轨道。
5、加快农村劳动力向非农产业转移。一要大力发展农村二、三产业的发展，拓宽农村劳动力的就业渠道，以产业的集聚带动人口的集聚，促进农村劳动力向非农产业、向城镇转移。二要加大对农村劳动力的培训力度，大力培育农村劳动力市场，提高农村劳动力非农就业技能，拓宽就业门路。三要继续深化城市户籍管理制度改革，打破农民身份的限制，改变农民的“恋地”观念，鼓励农民离土离乡，进入城镇安家入户，减少农民对土地的直接依赖。四要加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，形成有利于人口和产业向城镇集聚的政策环境，消除农民离土的后顾之忧。
6、制定土地流转的优惠政策。进一步明确土地权属，允许农户对土地依法自主流转，保障农民权益。要大力发展农民专业合作组织，支持种养大户发展种养殖业，推动农业产业化经营。对进城务工创业和采取土地流转方式集中进行规模经营的种养大户，给予补助和奖励，从而促进土地流转向规模化、集约型方向发展。
7、稳妥调解仲裁土地经营权纠纷。各乡镇要按照县政府的统一布置积极开展土地承包经营权纠纷的调解工作。今后，凡对发生在本行政区域内的承包土地纠纷，各乡镇要积极主动地进行调解，调解成功的制作调解书，调解不成的，由乡镇农村土地承包经营纠纷调解委员会出面报告县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会。县土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，按《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的有关规定进行审理，符合受理条件的，及时仲裁，以维护农村社会秩序的稳定。
市场流转 篇6
国际信贷资产流转市场的发展已经有30年的历史，目前全球前三大信贷资产流转市场分别为美国、欧洲和亚太地区。美国信贷资产流转市场历史最长、规模最大，也最为成熟。
金融市场是美国经济的主导力量。美国由于资本市场较为发达，企业融资主要以资本市场为主，对银行间接融资的依赖度有限。截至2015年末，美国非金融企业贷款余额为8.57万亿美元，在社会融资规模中的占比仅为11.64%（见图1）。美国贷款一级市场规模有限，但二级市场十分活跃，主要是因为美国资本市场较为成熟，在市场机制建设等方面为信贷资产二级市场提供了很多有益的借鉴，推动了信贷资产二级市场的发展；同时，信贷资产也同债券及股票一样，成为美国金融市场上重要的投资产品，包括信贷资产直接转让和基于信贷资产的资产证券化产品都是金融机构进行资产配置的重要选择。
美国信贷资产流转市场的发展历史
美国信贷资产流转市场在20世纪70年代悄然兴起，随后经历了两次发展热潮。
第一次热潮出现在20世纪80年代，当时出现的并购融资高峰极大地促进了高利率贷款业务发展，从而吸引了保险公司、租赁公司、共同基金等非银行投资者。二级市场需求的增长，促使银行不断发放贷款和分配贷款额度，各种形式的银行贷款转让业务频繁（包括直接转让和资产证券化）。20世纪80年代后期，由于银行破产潮的到来，再加上巴塞尔协议I关于风险资本标准的实施，银行信贷资产一级市场发放和二级市场转让业务受到了影响。
第二次热潮出现在20世纪90年代，伴随着美国经济的强劲增长和企业再融资活动的恢复，银团贷款规模快速扩张，大大促进了美国银行的贷款转让。1995年，美国银团及贷款交易协会（Loan Syndications and Trading Association，LSTA）成立，推动了贷款产品条款的标准化、定价透明化和期限短期化，进一步促进了贷款转让的规范化。特别是该协会向市场提供的LSTA/LPC服务，即基于经纪人报价的贷款定价服务，显著提升了二级市场流动性和透明度，吸引了更多的非银行参与者，如对冲基金、养老基金、保险公司、贷款参与型共同基金等，贷款二级市场交易量保持了每年30%的增长率。同时，为适应巴塞尔协议Ⅱ的监管要求，银行尽量降低资产负债表中的风险资产比重，以释放资本空间，银行贷款转让业务日益活跃（见图2）。
2000年以后，美国股市泡沫破裂，宏观经济减速衰退，企业信用水平下降，银行贷款发展步入下行阶段，各银行贷款不良率迅速攀高。美国商业银行开始进行积极主动的信贷政策调整，并充分利用不断扩张的贷款二级市场处理不良贷款，分散信贷风险，寻找新的利润增长点。
一方面，银行开始重估业务风险，转变经营模式。银行对“发放贷款—持有贷款—坐收利息—直到期满”的传统经营模式进行反思，逐渐向费用导向的“发起贷款—利用二级市场—分配（卖出）贷款—分散风险”的新模式转变，积极利用二级市场转移、分散信贷风险，获取收益。2003年以来，美国商业银行虽然贷款净收益率持续下降，但经营业绩十分稳健，特别是投资银行相关的非利息收入稳步攀升，非利息收入在总收入中的占比达到40%以上。
另一方面，银团贷款逆势发展，成为信贷市场新宠。银团贷款与传统的双边贷款相比，虽然利息较低，但由于风险更为分散，且发起行可以借此与大客户建立广泛联系，并能借此为其提供广泛的增值服务和赚取丰厚利润，因而得到银行青睐，成为银行新的盈利模式。随着银团贷款的快速发展，二级市场迅速活跃起来，根据信贷二级市场大宗贷款价格等信息，银行可以更为有效地管理信贷风险，更加合理地为新发贷款确定价格。随着信贷二级市场流动性的不断增加，贷款和债券的价格日益融合，债券市场的价格正逐步成为银行观测客户信用质量变化的重要指标。客户发行债券利率的上升，预示着客户信用质量可能出现恶化，银行可以通过减少对此客户的信用额度提高其信用成本，达到控制风险的目的。同时，商业银行还利用贷款二级市场向非银行金融机构出售不良贷款，加速坏账核销进度，改善资产质量。
美国信贷资产流转市场发展现状
根据LSTA最新发布的数据，近年来美国贷款二级市场保持活跃，年交易量均在5000亿美元以上（见图3）。其中，2015年交易量为5914亿美元，较2014年的历史高点6280亿美元略下降5.8%，单月平均交易量为500亿美元、交易笔数为630笔。从市场流动性来看，每季度有50%的贷款交易频率在20次以上，交易频率低于5次的贷款（即流动性较差的贷款）占比为20%左右，交易频率介于5次到20次之间的贷款占比为30%。由此可见，经过不断发展完善，美国贷款二级市场已具有相当的市场流动性。
美国信贷资产流转市场的参与者结构
（一）贷款转让主体
商业银行是美国信贷资产流转市场最主要的贷款转让方，包括经营自身贷款的商业银行，以及发放银团贷款的银行类金融机构。美国大中型银行广泛参与了贷款资产转让业务，许多银行都成立了贷款流通中介部门专门从事贷款转让业务并从中获益。美国联邦存款保险公司发布的资料显示，2006年美国中型商业银行通过贷款转让业务获得的收入占其净营业收入的1.74%，大型商业银行的这项业务占比为2.1%。2006年两类银行通过资产证券化交易获得的收入占比分别为1.48%和4.83%。贷款交易与资产证券化业务一样，已成为美国传统商业银行的重要业务，也是其获取非利息收入的重要来源。
（二）投资主体
在美国信贷资产流转市场发展初期，银行占据了贷款二级市场，无论是贷款交易的买方还是卖方，都以银行为主要参与者。随着市场的发展，非银行金融机构逐步取代了银行，成为贷款转让市场交易的主要参与者，其中包括投资银行、私募基金、贷款抵押债券基金（CLO基金）、对冲基金、共同基金等，投资主体多元化特征明显。而银行参与贷款交易的深度也在拓展，银行已经不仅仅是作为贷款提供者和购买者来参与市场，更多的是作为市场主导者和经纪人来促进贷款交易活动。
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（三）做市商
美国贷款市场有10～15个做市商，主要是一些大银行，每天会给市场提供做市和报价。每家做市交易的银行都有自己独立的价格评估团队，有的银行是通过自己的平台做市，有的银行是在第三方平台上做市。与投资债券市场类似，一些大银行每日也要对持有的信贷资产进行逐日盯市。如果市场没有价格信息，将很难在二级市场上达成交易，也难以对风险敞口进行评估，因此做市商非常愿意在二级市场进行报价。
（四）贷款交易平台
在美国，大约有30多个全国性的贷款交易平台系统，且大都为一些大型银行所主导，其中包括投资银行和商业银行。一些信息商，如汤森路透和英国Markit公司也为市场提供报价和交易平台。
（五）贷款的结算和清算机构（交易后处理机构）
由于贷款转让主要在场外市场完成，因此需要有专门的机构提供贷款的清算和结算服务，以确保资金的交割和产品的过户。由于贷款产品标准化水平较低，贷款的各项条款比较多，交易双方从达成交易到最终结算，周期一般较长。根据LSTA的数据，结算周期最短的为12天，最长的28天。结算周期拉长就带来了一定的对手方风险，如对手方违约风险或交易标的价格变动风险。美国证券集中保管结算公司（DTCC）依据债券市场经验，于2008年12月专门针对贷款交易开发了Loan/SERV服务，以便为场外的贷款交易产品提供集中清算和结算服务。
（六）信用评级机构
评级机构通过对贷款转让产品提供评级服务参与到贷款二级市场。信用等级不仅为投资者提供一个可靠、独立的风险评估，而且也提高了市场效率和透明度，更是投资者风险管理系统中主要的参数和质量监控工具。目前，穆迪、标准普尔和惠誉都提供对于贷款的信用评级。
（七）第三方定价机构
在美国贷款转让市场上，LSTA与汤森路透合作设立的LSTA/LPC（Loan Pricing Corporation）贷款定价公司，是市场的第三方价格服务商之一（类似于中央结算公司中债估值中心为债券市场提供估值服务），其每日为市场提供逐日盯市服务（Mark-to-Market），主要通过咨询11家市场参与机构对某一贷款的报价信息，并进行加工处理后获得。
（八）信息披露平台（信息商）
随着市场的发展成熟，美国信贷资产流转市场在贷款转让信息提供方面已很完善。作为信息服务商，彭博资讯、汤森路透以及Markit公司通过与银行合作，由银行定期提供贷款转让的项目信息和交易信息，并予以公布。其中，汤森路透提供了贷款交易市场的新闻、分析及指数综合服务，开发了诸如SMI100、Euro Non Leveraged 30等贷款交易指数，是贷款转让市场最大的二级市场信息提供方，每天提供多达6000个贷款的利率报价。
（九）自律组织
LSTA是贷款转让市场的自律组织。欧洲和亚太地区也有类似的市场自律机构，如贷款市场协会（Loan Market Association，LMA）和亚太贷款市场协会（Asia Pacific Loan Market Association，APLMA）。自律组织致力于推动公平、高效、有序的公司贷款二级市场发展，并保障全市场参与主体的共同利益，具体职能包括制定标准格式的贷款文本、规范操作流程、提高市场透明度和有效性、完善贷款结算流程、促进产品创新、投资者教育等。
美国信贷资产流转市场的整体架构
美国信贷资产流转市场的成熟与发展，离不开完善的市场基础设施和高效、自律的管理。美国信贷资产流转市场的架构如图4所示。透明的信息披露和交易平台、积极的做市商制度和市场投资人服务等一系列配套机制是促进贷款二级市场流动性的制度保障。
作者单位：银行业信贷资产登记流转中心
责任编辑：刘颖 印颖
市场流转 篇7
1 农村建设用地流转市场的困境
1.1 制度法规不先进,交易状况混乱
中国农村建设用地在流转的过程中受到了严格的控制。新《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地。”集体建设用地流转在法律上是被禁止的,除非是政府根据规定进行征收转化为城市用地后才能进行流转。但是在实际的生产过程中,农村建设用地流转的现象非常常见。国家要求严格管控建设用地与现实的建设用地流转频繁之间的矛盾非常突出。农村集体建设用地流转的现行制度无法满足市场对农村建设用地的需求,征地范围宽泛甚至不征收便进行流转的现象时有发生。农村建设用地流转制度的不先进,导致农村集体建设用地流转混乱[1]。
1.2 参与者责任不明,利益分配不均
中国法律规定农村建设用地只能从集体所有转为国有后才能进入市场,目前正逐步放开农村建设用地的交易方式。在逐步放开过程中,法规仍不明确,参与者在农村建设用地流转市场中的职责也模糊不清,出现“政府主导、村集体配合、农民服从”的现象。政府为攫取利益,不愿放弃征地模式,仍然主导农村建设用地的土地流转。农村村委在地方政府的压力下,服从地方政府,成为农村建设用地的主权决策者和地方政府的配合者,使得农民缺乏参与权和知情权。在农民政府与村委会的地位压力下,处于严重弱势地位的农民应该享受的土地权利得不到保障。
1.3 隐形交易量大,地价评估不足
在农村建设用地市场制度不完善、监管不足的情况下,大量的供给和需求在经济利益的驱使下,产生了大量隐性的农村建设用地交易,如小产权房用地。隐性交易一方面使得政府无法掌握土地利用的状况,难以对土地市场进行宏观调控,对土地利用总体规划和城市规划的实施造成冲击,另一方面使得农民权益缺乏保护,农村建设用地市场缺乏管理。价格是市场供需关系的反应,是调节市场的杠杆。集体建设用地流转价格理应由市场规律决定,因为隐形交易双方不希望得到政府的监管,流转价格只是双方达成的协议价格,并非由市场供求决定,地方政府又对农村集体建设用地缺乏土地的定级评价,使得农村建设用地流转时地价评估不足,最终导致地价混乱。
1.4 中介服务组织匮乏,信息沟通不畅
市场制度不完善、信息不公开、流转形式局限等因素,导致农村建设用地市场交易量的供需矛盾,亟需中介服务组织参与以解决其市场化的问题。中介服务组织是在农村集体建设用地流转市场中进行搜集信息、组织谈判和订立合约、监督合约执行的组织。当前的农村建设用地流转市场中介服务组织还处于起步、摸索阶段,不能满足农村建设用地市场的实际需求。中介服务组织的匮乏,公开透明的信息平台不足,农民难以获得信息沟通的渠道,使得土地资源的闲置或价格不合理,造成我国农村建设用地流转市场市场化不够充分,资源配置不够合理[2]。
2 解决农村建设用地流转市场困境的途径———有形市场
关于如何解决农村建设用地流转过程中出现的问题,学者们从市场建立原则和实际市场建立模式提出了各自的观点。从市场建立的原则出发,陈燕(2012 年)提出让农村建设用地与城市建设用地“同地、同权、同价”的方案,为建设农村建设用地市场提供了依据。从实际市场建立出发,韦燕飞、严志强(2011)认为构建城乡统一的建设用地市场的途径之一是加快农村建设用地市场建设,特别是有形市场的建设。解决农村建设用地市场规范问题的关键是建立合法、公开的有形市场,通过有形市场的建立来规范农村建设用地流转市场。
建立农村建设用地有形市场来规范农村建设用地市场的必要性。首先,从一般市场建立的规律看,一般商品市场和金融市场发展,开始都是混乱的交易,随之建立和规范有形市场,之后因网络信息化以及市场规则的完善才逐步形成有形和无形并存的规范市场。根据中国农村建设用地流转市场的发展经历,中国的农村建设用地流转市场必然也符合以市场建立规律。因此,建立农村建设用地流转市场,首先需要建立规范有形市场。其次,从我国城镇土地市场由无市场、萌芽阶段到全面发展阶段的历史看,我国城镇土地市场从有形发展起来的历史也为农村建设用地市场提供了依据。再次,从构建城乡统一的建设用地市场来看,建立农村建设用地有形市场是为了更好地建立城乡统一的建设用地市场,因为只有城镇和农村的建设用地市场自身关系理顺和建设规范化后,才能建立起城乡统一的建设用地市场。最后,农村建设用地市场建立提出时间不长,建立中存在众多问题,为此需要农村建设用地的有形市场来引导其逐步完善。由于市场建设的一般规律、建设城乡统一的建设用地市场的需要和中国目前的农村建设用地流转的现状, 都决定了建立农村建设用地市场必须从建立农村建设用地的有形市场开始[3]。
3 农村建设用地有形市场的现状 ———以武汉市为例
我国已经在各地试点建立了农村建设用地的有形市场,比如重庆农村土地交易所、上海农村产权交易所等。珙至2009 年,武汉市共建成农村土地流转服务平台47 个,同年武汉农村综合产权交易所揭牌,成为全国第2 家、中部首家农村综合产权交易市场。武汉农村综合产权交易所的主要职能是为全市农村产权交易提供场所、配套设施以及交易信息发布、交易组织、咨询、投资融资等各项服务。武汉市农村综合产权交易所的交易产品包括十大类,其中便包括了农村建设用地,这便是农村建设用地流转有形市场雏形。但农村综合产权交易所上农村建设用地交易的成交记录为零,主要是因为农村建设用地流转的法律制度还未完善,导致该交易所不敢也不能正当进行该类土地的产权交易,但是该类土地的产权交易将是未来的趋势,农村综合产权交易所将其纳入服务业务之中。目前,农村综合产权交易所着力于夯实产权交易的记错,在试点乡镇进行土地确权的登记试点活动。
3.1 农村建设用地流转有形市场存在的问题
调查资料显示,农村综合产权交易所上进行交易的品种以荒地、耕地、水面资源为主,农村宅基地等建设用地的交易记录为零,农村建设用地流转的有形市场形同虚设,流于形式,其原因主要有以下几个方面。
3.1.1 法律限制。 涉及到农村集体土地管理的相关法律法规制定和修改的年限距今已较为久远,其中许多条款限制了集体建设用地的流转。湖北省人民政府办公厅出台《关于加强农村宅基地管理工作的通知》也明确了关于农村土地流转的规定,“农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的,可在本集体经济组织内买卖。农村宅基地不得向城镇居民出售,也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。”农村建设用地被局限在集体经济组织内部,一般村民都拥有自己的宅基地,对他人宅基地的需求几乎为零,而禁止向城镇居民出售宅基地的规定几乎切断宅基地的市场需求。农村综合产权交易所虽然是农村产权交易的创新试点单位,但也不能违背法规行事,为此,“农村宅基地只能在本集体经济组织内部流转”让农村宅基地在农村产权交易所上交易数量为零。
3.1.2 规模限制。调研发现,乡镇企业建设用地伴随着乡镇企业改革,在转让上基本采用城镇建设用地的转让方式;公用设施建设用地由于其项目自身的公益性和非赢利性,多采用划拨的方式进行转让;农村宅基地流转由于量少且受到限制,没能形成固定的转让方式,以当事村民双方约定为主。农村综合产权交易所目前为止还没有农村宅基地流转成功的案例,但却存在挂牌的宅基地等待转让的案例。案例为武汉黄陂三里镇某一村村民面积58.5 m2的平房,该案例转让面积较小,购买后难以实现投资的目的,最后没有实现流转[4]。
3.2 农村建设用地流转有形市场建设经验
3.2.1 政策导向性强。十八届三中全会明确提出 “建立城乡统一的建设用地市场”,还提到“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍”。以政策为导向,未来农村建设用地在农村综合产权交易所这类有形市场上进行交易的方式不仅得到政策的支持,也会为社会公众所接受。农村综合产权交易所这类以政策为导向的农村建设用地有形市场的建立,也为创新农村土地流转模式提供了一个实验的平台。
3.2.2 创新模式发展。 “ 武汉市发改委正牵头国土、 农业等部门加紧研究,拟在小范围内试水农村集体经营性建设用地、农村闲置宅基地交易。希望农村建设用地有形市场能够以此为契机,探索突破1~2 个农村产权交易新品种。”从武汉市农村综合产权交易所在农村建设用地交易板块建设的构架、存在问题、建设经验看,未来农村建设用地流转市场的公开化将成为趋势,而这种公开化趋势的推进需要像武汉市农村综合产权交易所这种能够设计出新的交易撮合机制的有形市场,这类有形市场的建设为农村产权交易提供了创新的平台。
4 规范农村建设用地有形市场的建议
4.1 制度建设
中国现有法律法规对于农村建设用地流转的权属限制条款较多,这种权属制度的阻碍使得当前中国农村建设用地未能合理高效流转。对于农村建设用地流转市场建设,首先需要加快农村建设用地的确权发证工作,在明晰各项权属的情况下,创新农村综合所有权的实现方式等,为农村建设用地流转市场铺平道路。政府应该明确其角色定位和管理职能,不能强制执行农村建设用地的流转,应站在引导者、监督者、服务者的角度,为农民进行农村建设用地流转提供信息、咨询、预测、融资等帮助,确保农民权益得到保障[5]。
4.2 平台打造
农村建设用地流转是一项复杂的工作,涉及信息公布、估价、交易、签约等方面的知识,没有专业人员的帮助难以完成。就目前的情况来看,建设用地流转平台体系尚不成熟,缺少相关的中介服务机构。为了促进农村建设用地合理流转,保障土地流出和流入双方的合理权益,政府要大力支持建设用地流传市场平台的建立,并协助完成中介服务组织的建立,打造农村集体建设用地交易中心,逐步形成集信息发布、中介流转、土地管理、资金运作等于一身的专业流转平台。
4.3 提高认知
农民作为农村建设用地流转的主体,由于自身知识水平的限制,无法及时参与到建设用地流转的决策中,导致农民的知情权、参与权和决策权难以实现。政府部门在加快改革步伐,赋予农民产权办证、满足市场交易需求的同时,还应该以中介服务组织的建设为契机,提高农民对农村建设用地流转的认知程度,通过加大宣传力度、典型示范带动等方式展现农村建设用地有形市场的实效,避免农民对农村建设用地流转的认识偏差。
摘要：当前农村建设用地流转市场的制度建设难以满足农村土地流转市场发展的需要,规范农村建设用地市场秩序,具有重要的现实意义。本文从当前农村建设用地流转市场的困境出发,探析农村建设用地有形市场建立的意义,以武汉市农村综合产权交易所为例,分析农村建设用地流转有形市场的建设经验和存在的问题。
市场流转 篇8
一、西安市集体经营性建设用地使用权流转市场规制的样本分析
本课题组选取西安市内四个区55个城中村的集体土地作为样本进行调研, 这四个区分别为新城区、莲湖区、未央区和碑林区。这55个城中村土地性质还属于集体土地, 大部分村庄内都没有国有土地或者只有少量国有土地。根据调研, 在这些城中村内有部分村庄还拥有少量的耕地, 而这些耕地多位于村辖区二环沿线或位于古城遗址保护区内, 例如大明宫遗址、汉长安城遗址等。由于城市建设的需要, 耕地被大量征用, 被调查的样本区域内, 没有耕地的有28个村。在这些村内其人均耕地面积也都在0.02hm2 (0.3亩) 以下, 已经失去了从事农业生产的条件和意义。
二、西安市集体建设用地流转市场的主要方式
在样本区内的集体建设用地都有不同程度的土地租赁现象, 新城区农村集体土地租赁面积为16.12hm2 (241亩) , 占集体土地总面积的6.88%, 各村之间的土地租赁状况也表现出较大差异。租赁最高的村是八府庄村, 租赁土地面积占全村总面积的22.42%。租赁最低的村是自强村, 租赁土地面积占全村总面积的6.58%。各村租赁土地面积所占比例在6.5%—22.5%。莲湖区农村集体土地租赁面积为76.55hm2 (1148亩) , 占集体土地总面积的19.95%。各村土地租赁情况有较大的差距, 土地租赁最大的村是郭家口村, 占全村面积的51.87%, 租赁最低的是马军寨村, 占全村面积的3.32%。未央区农村集体土地租赁情况差别较大, 土地租赁比例最高的是辛家庙村, 租赁土地为全村土地总面积的75.68%。各村租赁土地所占比例在20%—75%。碑林区农村集体土地租赁总面积为38.81hm2 (582亩) , 占集体土地总面积的37.67%。土地租赁最大的村是南郭村, 租赁土地占全村总面积的56.89%, 租赁最低的村是北沙坡村, 租赁土地占其总面积的18.42%。各村租赁土地所占比例在27%—56%, 较为均匀。根据调研显示, 各区土地租赁的现状存在着一定的差异, 租赁土地所占比例都有很大的差距, 土地租赁最高的是碑林区, 租赁土地面积占样本区土地总面积的37.67%, 租赁最低的是新城区, 租赁土地面积占样本区土地总面积的6.69%。
三、结论
从上述调研结果来看, 西安市集体建设用地使用权流转的主要方式是出租, 通过调研发现, 样本区内的农村集体建设用地因其地理位置优越, 村集体将部分集体经营性建设用地土地进行流转, 出租给承租人, 主要出租的用途有: (1) 仓储用地。村集体将经营性建设用地或连同地上建筑物的一定使用年限出租给承租人作为库房, 存放各种产品、原材料等物品。 (2) 工业用地。村集体将经营性建设用地或连同地上建筑物的一定使用年限出租给承租人作为车间、厂房等, 并进行工业生产。 (3) 商业经营性用地。村集体将沿街用地或与地上建筑物的一定使用年限出租给承租人进行商业经营, 村集体收取一定的租金。 (4) 与他人进行联营。由于出租作为商业经营性用地受到限制, 集体经济组织就与一些单位进行联营, 而不参与经营。同时, 在调研中我们也发现, 集体建设用地使用权流转过程中也有违反规划的行为如“以租代征”, 未经批准随意占用耕地, 将耕地出让、出租于非农建设, 非法批准建设用地等问题。擅自变更土地用途, 有些土地利用人利用农村临时用地的名义改变农地用途, 将农用地作为建设用地出让、开发。
在考察发达市场经济国家的历史经验中, 不难发现我们有着同样的发展轨迹。以美国为例, 美国是以“分区制” (zoning) 为特征的土地管理方式。“分区”是指地方政府在土地规划和管理的实践中, 通过批准一块土地具有与另一块土地不同的用途, 用地图表示出来而形成的一种管理方法。和世界其他国家相比, 中国的土地制度具有其自身的特殊性, 因此并不能照搬照用国外的理论, 而应是在学习和吸收国外成熟的经验和做法的基础上, 完善我国相关的制度建设。
摘要：集体经营性建设用地流转问题是推行我国新型城镇化进程中的关键环节, 也是我国土地制度改革的突破口。本文主要通过实地调研的方法对西安市集体建设用地流转市场进行研究, 在此基础上进行实证分析。
关键词：集体建设用地,集体建设用地流转市场,土地租赁
参考文献
[1]陈小君等.农村土地法律制度的现实考察与研究[M].北京:法律出版社, 2010.
农地流转中的非市场行为 篇9
关键词：土地依赖,交易费用,农地流转,非市场行为
一、问题提出：从一个现象说起
近年来，我国农地流转速度不断加快。但是，一个值得注意的现象是，农户的农地流转主要发生于熟人之间，表现出明显的关系型特征。本课题组于2011年8月至2012年2月进行的全国农户抽样调查问卷表明（发放问卷1000份，得到有效问卷890份），在203个转出农地的样本农户中，有66.01%的农户将农地转给了亲友邻居，占全部转出农地面积的比例更是高达80.48%（见表1）。
从表1可见，无论是转出农户占比还是转出面积占比，农户将农地流转给亲友邻居、普通农户、生产大户、合作社和龙头企业的比重依次递减，表现出明显的亲缘与地缘的“差序格局”。
已有研究同样表明，我国农户的农地流转主要发生于熟人之间。对中国17省区的调查表明，2005年农户转出的农地中，高达87.6%转给了同村的亲戚或其他村民；2008年这一比例为79.2%，但农户转入的土地却有87.2%来自于同村的亲戚或其他村民。[1]对河北、辽宁、陕西、浙江、四川、湖北六省随机调查表明，发生于亲友邻居的农地流转占全部流转的比例2000年为67%,2008年为64%。[2]
可以认为，我国目前的农地流转市场并不是一个单一的同质要素市场。由于人地关系的严酷性，决定了土地对于农民兼具生产资料和社会保障双重功能。[3]土地对于农民来说，并不仅仅是一个单纯的生产要素，而是涉及到生存依赖、福利保障、身份表达以及农耕情感等多个方面，从而决定了农地流转并非是一个简单的产权交易，而是包含了经济利益、政治利益、安全保障与情感收益等多重福祉权衡的选择性交易。
已有文献注意到农地流转的市场差异性，包括区域间的流转差异、流转方式上的差异、流转对象上的差异、流转时间上的差异、流转合约上的差异等。[4]但乡土社会背景下的人地关系与交易关系尤为值得重视：第一，农户对土地的依附性使得土地保障功能属性与农地流转对象选择紧密联系在一起，从而意味着农地流转的目标并不是收益最大化而是风险最小化。第二，农户之间的农地流转及其交易关系，并不一定是简单的经济利益的权衡，有时甚至是一个社会资本的积累与改善农户安全的关系网络的投资。
本文将农地流转市场分为“关系型人情市场”和“要素型租赁市场”，前者主要是亲友邻居间农地流转，而后者则包括普通农户、生产大户、农业合作社和农业龙头企业等流转对象。一般来说，关系型契约不仅面临着契约的不稳定性，并且由于缺乏相应的治理规制，往往隐含着明显的交易风险。那么，为什么农户在农地流转过程中依然普遍选择非市场化的交易方式？因此，本文引入“农户的土地依赖性”的前置因素，修正交易费用分析范式，由此构建“土地依赖———交易费用———农地流转非市场行为”的理论框架，通过对不同农户农地流转行为的比较，建立农户农地转出对象选择的决策模型，并进行实证分析。
二、理论模型：修正的交易费用分析范式
1．对交易费用分析范式的批评
尽管农户的经营权流转行为及其决定机理受到了学界的普遍关注，但已有文献的共同特征是，往往将农地流转市场视为同质市场，进而研究农户农地流转意愿和行为及其影响因素。[5]其基本的研究路径是：假定农地市场是一个同质市场，并将农户在农地流转上的差异归结于两个方面的原因，一是农户的资源禀赋及其行为能力，二是农户所面临的交易环境。由于前者涉及到农户的土地资源特性与投资特征，后者涉及到流转市场的发育程度及其预期稳定性问题，因而威廉姆森交易费用的分析范式成为了主流的研究范式。
上述研究的一个重要缺陷，是忽视了乡土社会背景下农户与土地之间的特殊关系。交易费用范式关注了资产专用性、交易频率、不确定性等因素对交易费用的影响。[6]应该说，这一范式隐含着两个重要的假定：第一，产权主体对其拥有的产权客体是“冷酷无情”的。一方面，产权主体对物品（或者产权属性）潜在价值的发现仅仅依据其排他能力与处置能力所决定的产权租金；另一方面，产权主体只对物品市场价格做出反应（持有或者买卖）。该范式没有考虑到人与物之间的关系及其禀赋效应问题。第二，产权主体与产权客体具有良好的可分性。该范式没有关注身份性与人格化财产问题。
农地流转在本质上是承包权与经营权分离前提下农户对经营权的交易，内含着两个重要的约束性条件：第一，土地的集体所有制，决定了具有集体成员资格的农户，天然地享有农地的承包经营权。因而，作为农地流转的产权供给主体，农户具有身份上的不可替代性。第二，农地承包权与经营权的分离，使得农地流转成为可能。但是，由于经营权依附于承包权，决定了农地流转并不同于产品市场的一次性即期交割，而是表现为一种“时段性”的连续交易，因而与农户具有不可分性。
2．引入“农户的土地依赖性”前置条件
农户对土地的依赖程度决定了农地转出对象选择，而农户的土地依赖性主要取决于家庭资源禀赋结构差异，具体反映在土地依附性、家庭保障水平和社会保障水平的不同。在社会保障不健全和务工收入不稳定的情况下，农户生存保障主要来源于对土地的依存和对亲友的依赖。
(1）土地依附性。农户对土地的依附程度与其家庭资源禀赋结构具有状态依赖性。一般而言，农业经营收入比重可以反映农户对土地的依附程度。农业经营收入占比越高，土地在其家庭中的重要性越大，农户对土地的依附性越高，因而农地倾向于流转给亲友邻居。
(2）家庭保障水平。由于进城农民多数从事临时雇佣工作而缺乏稳定的务工收入，转出土地而完全依靠务工收入具有不确定性和风险，农户面临潜在的失业风险而随时可能回到土地上去。显然，外出务工的机会问题、成本问题以及失业风险，使得务工收入等家庭保障对土地保障功能的替代可能性小，农户很难彻底地离开土地。
(3）社会保障水平。当前，农村社会保障体系尚不健全，而且受到城乡二元结构和户籍制度等制度性排斥，农户无法获得必要的社会保障。社会保障制度对土地保障功能的替代性是有限的，土地仍然承担着生存保障、失业保障和社会保障等功能。不仅如此，亲友邻居间的互帮互助成为农户实施社会保障的另一种重要方式，土地作为连接社区和加强熟人间社会关系的媒介，强化了农村社会的“差序格局”。
3．交易费用的分析维度及其拓展
威廉姆森范式对交易费用的考察主要集中于资产专用性、交易频率和不确定性三个维度。
(1）资产专用性。已有文献注意到了农业资产专用性（物质资产与设施等）、土地资产专用性（地块大小、土地类型、土壤肥力与灌溉条件等）、人力资本专用性（务农经验与技能培训等）和地理位置专用性（地形、距离远近等），但较少关注亲缘与地缘关系所构成的专用性社区资本、家中党员和村干部所构成的专用性政治资本。专用性社会资本表达了人情关系网络影响农地流转市场交易的含义。
(2）交易频率。由于交通不便、信息闭塞以及农地流转市场发育和中介服务体系不完善，土地流转信息流动受阻。随着交易频率的增加，相应的交易费用会上升。但村庄内的信息公开与对称，使得亲友邻居间农地流转具有节省交易费用的作用。
(3）不确定性。已有文献注意到了政策不确定性、合约不确定性、行为不确定性和信息不确定性，但忽视了亲友间信任度对交易不确定性所产生的重要影响。熟人社会与亲友邻居间的人情网络，将内生信任机制，从而降低不确定性所引发的交易费用。
4．农户农地流转的决策模型
为方便分析，本文提出以下假设：(1)亲友邻居间农地流转的交易费用是TCl，而社会主体间农地流转的交易费用是TCh，并且0≤TCl≤TCh≤1。(2)农户第i年收回农地的概率Pi,0≤Pi≤1。当转出户要收回农地时，流转双方可能会发生纠纷，转出户真正实现的土地保障价值为U0Pi乘以一个小于1的系数，即转出户与不同流转对象的交易效率为（1-TC1）和（1-TCl）。(3)假定某地块的保障价值为U0。(4)亲友邻居间的流转价格为πl，社会主体的流转价格为πl，显然，πh>πl。(5)为简化处理，假定跨期贴现因子为1。因此，农户农地流转决策为：
第一种情形：如果转出户在第一年将某地块流转给亲友邻居，则n年内租金收益与保障收益的期望收益El为：
第二种情形：如果转出户在第一年将某地块流转给社会主体，则n年内租金收益与保障收益的期望收益Eh为：
比较分析以上两种情形，如果El≥Eh，农户选择将农地转出给亲友邻居：
上式左边近似看作转出户未来2至n年收回农地概率的平均值，右边取决于土地保障价值U0、不同转出对象的交易费用差异（TCh-TCl）与租金（πh-πl）差异，对某一地块可以看作常数P0。在其他条件固定不变的情况下，土地保障价值U0或不同转出对象的交易费用差异（TCh-TCl）越大，式子越容易满足。换言之，土地保障价值U0或不同转出对象的交易费用差异（TCh-TCl）越大，农户倾向于将农地转出给亲友邻居。
三、实证分析
1．计量模型
农户农地流转对象选择，属于二元选择问题，适合采用Logistic模型，其基本形式为：
式中，Pi代表农户i选择将农地流转给亲友邻居的概率；F代表给定的一个Pi值，农户将农地转出给亲友邻居的概率；z可以取0或1的随机变量，上式表示z=1的条件概率。
经整理得，故有：
则Logistic模型是一个线性估计模型，其形式为：
式中，因变量yi在农户农地转出给亲友邻居时为1，否则为0。β是待估计系数，μ是随机误差。Xi表示影响因素向量，主要包括两方面：一是农户家庭对土地的依赖程度；二是农户农地流转的交易费用。
2．变量及其统计描述
依据前述，各变量定义与统计描述如表2所示。
3．模型估计与结果分析
本文使用SPSS软件对样本数据进行回归分析（见表3）。检验结果表明，模型具有较好的拟合优度，具有进一步讨论的价值。计量结果基本验证了前文的假设。土地依赖与交易费用对农户农地流转的非市场行为具有重要影响。
注：*、**和***分别表示统计量在10%、5%和1%的显著性水平下显著。
具体而言：
(1）土地依附性越高，农户倾向于将农地转出给亲友邻居。而社会保障水平降低农户对土地的依赖程度，促使农地流转给社会主体。
(2）非专用土地资产、专业性人力资本和专用性社区资本促进农地流转给亲友邻居，而通用性人力资本使得农地转出给社会主体。其中，肥力质量较好的农地倾向于流转给社会主体。
(3）农地流转的交易频率越高，农户倾向于将农地流转给亲友邻居。
(4）合约稳定性有助于农地流转给社会主体，而对亲友信任度促使农地转出给亲友邻居。
四、结论与讨论
1．主要结论
本文将农地流转市场分为“关系型人情市场”和“要素型租赁市场”，引入土地依赖性的前置因素，修正威廉姆森的交易费用范式，进而构建“土地依赖-交易费用-农地流转非市场行为”的理论框架，并对其进行实证分析。得到的主要结论如下：
(1）我国农地流转市场并非同质要素市场，而是集中表现为“关系型人情市场”。农户农地流转主要发生于熟人之间，呈现出明显的亲缘与地缘的“差序格局”，农户对亲友邻居的农地流转存在非市场化的定价机制。
(2）在农村社会保障不健全和务工收入不稳定的情况下，农户生存保障主要依靠对土地的依附和对亲友的依赖。威廉姆森的交易费用范式忽视了乡土社会背景下特殊的人地关系，专用性社区资本和对亲友信任度可以对其进行修正和拓展。
(3）土地依赖与交易费用显著影响农地流转的非市场行为：土地依附性、非专用土地资产、专业性人力资本、专用性社区资本、交易频率以及对亲友信任度促使农地转出给亲友邻居，而社会保障水平、通用性人力资本以及合约稳定性则有助于农地流转给社会主体。
2．进一步讨论
重新审视本文的实证分析结果，可以得到一个惊人的发现：农户普遍选择非市场化的交易方式，不仅仅与威廉姆森范式中的资产专用性、交易频率和不确定性相关，而且土地依赖（由农业经营收入占比所表达的土地依附性）与社会关系嵌入（由近三代生活在本村表达的专用性社区资本、由对亲友邻居流转信息的重要性评价表达的对亲友信任度）同样显著影响农户农地流转的非市场行为。
本文更关心的问题是，既然“关系型契约”往往隐含着明显的交易风险，为什么农户依然普遍选择非市场化的交易方式？换言之，为什么农户会选择一个交易费用比较高、低效率的交易方式？
(1）“要素型租赁市场”的流转主要表现为“要素型合约”的交易，但面临合约不稳定。究其原因：第一是经营预期上，由于经营权依附于承包权，农户在身份上具有不可替代性以及与农地流转不具有可分性。随着非农产业发展和预期土地增值，土地转出农户随时可能毁约而致使农地流转具有极大的不确定性。第二是流转时间上，由于外出务工机会不稳定，农户无法判断未来收回土地的时间。因此，经营预期和流转期限的不确定性严重影响“要素型合约”的稳定性。
(2）土地依赖的特殊人地关系与社会关系嵌入的特殊交易机制是影响农户农地流转的非市场化行为的重要因素。在农村社会保障不健全和务工收入不稳定的情况下，农户生存保障离不开对土地的依附和对亲友的依赖。由于人地关系的严酷性，农地流转市场不是纯粹的要素市场，农地流转行为不是单纯的市场交易行为；从安全最大化和福利最大化的角度，土地流转不是一个简单的经济价值概念。土地对于农民而言，涉及到生存依赖、福利保障、身份表达以及农耕情感等方面，因此农户不可能轻易转出土地。
(3）特殊的人地关系引发了特殊的交易关系。土地可以作为连接社区和强化熟人间社会关系的工具，从而导致社会关系嵌入严重影响农地流转的市场交易活动，进而表现为熟人在与非熟人的竞争中处于强势甚至是垄断地位。第一是人情网络、信任机制、声誉机制和重复博弈约束农地流转双方的行为（钟涨宝、汪萍，2003），从而降低信息不对称性、事后机会主义行为以及合约治理成本等所引发的交易费用。第二是熟人间农地流转便于相互协商和随时收回土地，使得农户灵活地进入和退出农地流转市场，从而保持合约的灵活性。
由此可见，农地的福利保障功能与农地流转的交易机制是相辅相成的。由于特殊的人地关系，并且合约条款不可证实、未来状况无法预测以及未来状态难以描述，农户倾向于具有灵活性和适应性的“关系型合约”。社会关系网络既能降低交易费用，又能确保合约稳定性、可自我执行和灵活性。
参考文献
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市场流转 篇10
一、建立土地流转有形市场的背景
2008年6月, 南古镇以经管站为依托, 成立了农村土地流转服务中心, 村街设立了土地流转服务站, 全镇初步建立了土地流转的有形市场, 该有形市场的建立有以下几方面的原因:
(一) 南古镇土地流转活跃的现状
南古镇总面积73.8平方公里, 辖18个行政村居, 4.5万亩耕地, 5.2万人。该镇二三产业比较发达, 土地流转较为活跃, 主要有企业租赁、农户自行互换、农户转包这三种形式。
1. 企业租赁农户土地是该镇的主要流转形式。
该镇东临临沭县经济开发区, 西接临沂市经济开发区, 地理位置优越, 境内有沭河、分沂入沭河、牛腿沟、黄白排水沟穿过, 位于沭河冲积平原, 水资源丰富, 土壤肥沃。很多农业产业化企业基于该镇优越的土地位置及丰富的资源优势, 以及农业产业化企业发展的需要, 纷纷入驻, 建设企业自控基地。目前, 通过企业租赁这种方式, 共流转土地面积2000多亩, 流转期限10~20年, 流转价格每亩300~620元不等。
2. 互换。
该镇互换土地面积约1500亩, 涉及农户1400余户。如后醋庄村千亩蒙山红桃园、千亩葡萄园, 徐贺村200亩的瓜篓-木瓜立体种植, 就是通过这种方式实现了规模化经营。
3. 转包。
在土地流转中, 该镇有800亩耕地采取转包这种形式。外出务工、个体工商户从事非农经营而不愿放弃土地的农户一般采用这种形式, 转包费自行协商, 一般每亩每年转包费200~300元左右。
(二) 不规范的土地流转易引发矛盾
南古镇通过以上三种方式的土地流转, 使许多土地产生了规模效益。如南古镇醋庄村的千亩葡萄园, 2005年进入盛果期, 2007年平均亩产值已达到8000元左右, 高产地块达到12000多元;千亩蒙山红桃园, 2007年亩产达到4000斤以上, 亩产值5000~8000元, 相比单纯的农作物种植大大增加了经营效益。全镇农民参与土地流转的积极性越来越高, 流转的规模日益扩大, 但不规范的土地流转也是农村不安定因素之一, 产生了部分土地纠纷, 损害了流转方与流入方的利益, 所以, 迫切需要建立土地流转有形市场, 完善土地流转程序和手续, 形成规范、健康、有序的土地流转市场。
(三) 土地流转信息不畅, 阻碍了农业产业化发展
土地转出方与转入方之间缺乏足够的信息联系, 阻碍了土地流转在更大范围和更高层次上进行。南古镇二三产业较发达, 有些从事二三产业的农户不愿耕种土地而一时找不到合适的承租方, 转包给其他农户转包费每亩每年200~300元, 转包费相对于企业租赁费来说较低又不愿转包。而一些龙头企业、种养大户要实现连片开发, 需费时费力地寻找合适的出租方, 土地流转供求双方存在转不出、租不到的矛盾。
二、采取的措施
(一) 加强领导, 健全制度。
南古镇通过多次组织镇、村相关人员到灌南、寿光等地, 学习了先进经验, 解放了思想, 加之该镇土地流转所产生的规模效应, 使广大干部充分认识到发展现代农业的重要意义, 而规范、有序、合理的土地流转为实现农业产业化提供了快速而又便捷的路子。2008年镇政府成立了由分管镇长任组长的土地流转领导小组, 各村街也相应成立了土地流转领导小组, 农村土地流转工作列入党委政府工作的重要日程。镇政府还根据实际情况, 制定了土地流转《实施细则》《具体办法》、流转程序及相关规定, 规范土地流转程序。
(二) 规范流转合同签订, 健全流转服务体系。
镇服务中心积极使企业与农户达成合作意向, 并由镇服务中心统一组织流转合同的签订、鉴证、归档管理。同时镇服务中心完善了流转服务网络体系, 确保土地流转信息畅通。各村会计兼任信息联络员, 负责村级土地流转供求信息收集上报。镇服务中心投资5万元配备了电子显示屏、微机等设备, 定期对外公开发布流转土地资源的信息, 接受土地供求双方的咨询, 沟通市场供需双方的相互联系, 提高了土地流转交易的成功率。
(三) 成立合作组织, 加大宣传力度。
我镇已成立了5家专业合作社, 已成为土地流转的主体和平台, 完善了农业生产产业链, 规范了土地流转程序。同时, 充分利用宣传车、明白纸、以会代训等多种形式, 大力宣传《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地流转管理办法》等法律法规以及现行政策, 引导广大农民依法、有序、规范地进行土地流转, 使群众逐步认识到土地流转规范化的重要性, 增强了干部群众到土地流转中心办理流转手续的意识。
(四) 解除后顾之忧, 激励土地流转。
对流转农户土地发展土地规模经营的龙头企业和大户, 镇政府尽可能地提供便利条件, 解除他们的用水用电等后顾之忧。对流转土地的农民, 农村土地流转合同签定后, 镇政府及时引导、组织他们参加相应的种植技术培训, 使他们能够快速、顺利地到农业产业化企业谋业。
三、取得的效果
一是规范了农村土地流转。镇土地流转服务中心汇集全镇的土地流转信息, 统一发布, 统一交易, 统一签订合同, 使以往自发、盲目、分散、私下进行的土地流转, 逐步规范化、有序化、公开化。
二是促进了农业结构调整和农业的规模化、产业化经营, 增强了农业的市场竞争能力。通过土地流转形成了农业示范园区、金手指葡萄、蒙山红桃、花卉、苗圃等种植基地, 实现了农业产业规模化。同时, 企业投入资金完善农田水利基础设施, 增强了抗自然风险能力, 并根据市场信息, 引入新品种、新技术, 提高了农业自身的市场竞争力和生产附加值。菲尔德、伊思德两家企业已向无公害蔬菜生产基地投资300万元, 用于基础设施建设和农业生产, 极大地改善了生产条件, 使农民体验到发展农业产业化的好处。
三是保障了流转双方的利益。通过这个有形市场, 使流转方以满意的价格流转出了土地, 而流入方以合理的价格流入了满意的土地。合同签订后, 镇政府还组织流转方参加种植技术培训, 提高了他们种田本领。农业产业化企业用工时, 优先考虑这些流转土地又具有种植技能的农民, 在很短的时间内就能找到合适的工人, 无需再费时费力地四处招聘工人, 大大节约了企业的时间及费用。流转农户除了有固定的地租收入外, 还可以到企业打工, 有的农户年收入可达7000余元。
市场流转 篇11
关键词：农村土地；承包；经营权；流转；农业生产
中图分类号： F321.1 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.22.023
面对农村经济社会发展的新形势，国家允许农民按照依法自愿有偿原则，以转包、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。土地流转相关政策的陆续出台，为推动土地承包经营权的顺利流转，促进农业生产集约化、规模化经营指明了方向。然而，农村的情况千差万别，各不相同。因此推进农村土地经营权流转必须调研先行，尊重民意，稳步推进。
1 推动农村土地承包经营权流转的重要意义
1.1 优化农村耕地资源配置，促进耕地合理使用
规范土地承包经营权流转，能够让广大农民放心到城市里经商与打工，这使广大农民既能增加日常的收入，又能防止已经承包的耕地大面积闲置荒芜，从而减少耕地资源浪费，充分有效的利用耕地资源，科学合理配置土地资源。
1.2 改进农业生产经营方式，推动农业规模化、科技化发展
实现“大包干”以来，农业机械化程度低，生产效率不高、抗自然灾害能力和抗市场风险能力低，不能形成规模效益导致生产成本高。逐步推进土地承包经营权流转，不仅可以使原土地经营权人得到较为丰厚的转让金，还可以使土地经营权的购买者扩大农作物种植规模，降低农作物的种植成本，提高农业生产效率，也方便了农业科技新技术的推广以及农业机械化的普及。
1.3 规范土地承包经营权流转，维护土地承包关系的稳定
土地承包经营权在流转的过程中，必须明确土地承包经营权归属、流转期限和流转方式。有效规范农村土地承包经营权流转，可以推进农村地区耕地的确权与登记，让广大农民切实行使对承包土地的占有、使用和收益的权力，从而维持现有土地承包关系稳定。
2 阻碍农村土地承包经营权流转的主要因素
2.1 土地流转承包金逐年上涨
由于近年来农业生产合作社和种粮大户越来越多，推动土地流转承包的同时，也带动了土地承包金持续上涨，2010年较肥沃的土地承包价格是一亩地300元左右，到了2015年已经达到了一亩地550元，价格将近翻了一倍。这种情况就导致一些外出打工的农民宁可田地撂荒也不愿流转出去，即使是流转，也不签订长期土地经营权合同，只愿意签订一年或二年的短期土地经营权流转合同。
2.2土地承包经营权流转不透明、不规范
大多数农民一旦有了土地承包经营权的流转意向，往往不知道怎样办理流转手续，也不知道向谁流转，找不到流转渠道，只能委托村干部或熟人办理。这种情况不利于土地承包经营权健康流转，这样的运作方式容易导致原土地承包经营权人遭受损失，也让广大的种粮大户和专业合作社经营生产成本提高。
2.3 部分失地农民的就业问题难以解决
当大规模的土地承包经营权流转之后，大部分土地会集中在农业生产合作社和种粮大户身上，但还有很多农民不愿外出打工或找不到合适的工作，这些农民就成了没有收入来源的失地农民，得到的土地经营权流转转让金难以支撑起全家的日常支出，大量的剩余劳动力在农村将难以找到适应的工作岗位，这种情况也限制了土地承包经营权的流转。
3 推动土地承包经营权流转的建议
3.1 规范土地流转市场，最大程度维护土地流转双方的利益
农村经济管理服务中心要严格做好土地承包经营权流转的检查与监管工作，对土地承包经营权流转的双方进行细致的调查，了解双方的基本经营情况，严格限制中间商介入土地经营权流转市场，土地交易结束后，仔细检查土地承包经营权获得者是否按照规定使用土地，所有检查记录写入档案装订保管。从而有效遏制不法中间商恶意炒地行为，维护土地流转双方的利益。
3.2 充分尊重农民意愿，逐步推进土地承包经营权流转
当前形势下，许多村镇干部为了推进土地承包经营权流转进程，完成相应目标，不断向农民施压，做农民思想工作的时候态度生硬，不仅在社会上造成恶劣影响，还不利于土地承包经营权流转工作的顺利进行。农村经济管理服务中心今后将严格监督土地承包经营权流转，确保流转过程是依法、公平、自愿、有偿的。各地村镇干部或农村经济管理服务中心工作人员在推动土地流转工作时，要注意工作态度，要本着为农民着想的原则，帮助农民解决后顾之忧，绝不允许外力去强推。
3.3 积极为失地农民提供就业培训，为农民再就业创造条件
农民将土地承包经营权流转出去以后，就成了失地农民，仅靠土地流转金无法满足其生活开销，进入城区寻找工作机会成为必然。但社会在不断进步，城市里大多数工作岗位都需要用到一些科技含量较高的设备，而失地农民文化知识水平不高的问题就凸现出来，他们在城市的工作机会变得越来越少。农村经济管理服务中心在推动推进土地承包经营权流转工作的同时，就应积极联系有关部门，着手为失地农民提供培训机会，有针对性的精选培训课程，加大培训力度，联系中介机构和工厂企业，为失地农民创造更多的就业机会。
市场流转 篇12
一、成都市在农村土地流转市场建设方面的进展与问题
(一) 成都市农村土地流转市场建设进展
在国家相关法律制度下, 成都市农村土地流转市场建设已取得了进展, 具体表现在以下两个方面:
1、国家和地方政府制订的政策、法规明确了以下成分的合法性:
农村土地可交易的标的物——土地使用权;各种类型使用权在使用中的限制条件 (用途、时间等) ;农村个人或集体经济组织获得交易权的法律依据、程序及必备文件证书;行政部门对各类产权的管理权限。同时, 成都市已形成由国土资源管理局、农业局、市规划局、市民政局、市工商行政管理局等为主的行政服务与监管机构体系。
2、市场体系的建设情况大致是:
已成立了成都市农村产权交易中心, 搭建了一个规范统一的交易平台, 并制订了参与交易双方的资质、交易规则与程序;随着农村产权改革工作的不断深入, 交易的标的——农村经营承包的土地、集体建设用地包括农民的宅基地、林地的“使用权”及农村房屋所有权将大量上市;在一些试点县已出现农村土地资源合作经营组织, 即“土地银行”, 已对集体经济组织内的土地资源进行整合, 以提高土地流通的效率, 经营组织本身也籍此获得收益和承担经营风险;服务于现代农业发展的金融服务体系正在不断完善, 其中, 成都市现代农业发展投资有限公司与成都市17家区 (市) 县农业投资公司等20个“股东”一起组建了成都市农村产权流转担保股份有限公司, 完善了面向土地流转的金融服务。
(二) 成都市农村土地流转市场建设方面操作的问题
1、土地高效流转将受现有政策、法规的约束, 主要体现在以下几个方面:
(1) 目前的农村产权改革将产权明晰到户, 其社会经济意义世人共知, 这同时又产生了新的问题:其一、经济利益细碎化, 一方面不利于集体“公共投入”的形成, 制约了农村公共设施的建设;另一方面, 又将极大地增加农业投资商谈判的成本。其二、土地细碎化, 不仅导致土地质量的细粹化和非同质化, 还造成农村土地与配套“公共设施”的凌乱与不协调, 进一步降低“公共投入”的效率。最后, 就是农民外出打拼的不确定性, 又进一步增加了农业投资经营风险, 尤其是外来投资者的经营风险。而目前的农村土地流转市场不能为以上问题的解决提供市场化的渠道。同样, 有关农村土地制度的法规不改, 也不能通过制度供给, 推动这一市场的完善。
(2) 在国家整体耕地迅速缩减到约18亿亩红线的同时, 城市周边的耕地被规划转化为城市建设用地的空间越来越少, 导致政府通过调控土地整理的指标, 为城市争取更大发展的空间变小。同时, 特大城市与中小城镇配套发展的模式也是区域经济与城市协调可持续发展的内在要求。而成都市市区发展已用够了占补平衡的指标, 未来的周边城镇也需要争取占补平衡指标的支持, 这也加大了未来农村土地流转的难度。
(3) 到目前为止, 我国还未建立起服务于三农的有效的金融体系, 成都市亦然。其深层原因正是导致土地细碎化的土地制度, 其表层原因是缺乏农业公司化的组织, 致使违约者成本不高、风险不大和贷款者经营成本高、风险大的市场地位不对称。而土地流转的意义真正体现的就是农业规模化经营组织的普遍存在与发展, 而其对土地开发利用的大规模的投资经营, 相应地又要土地金融的支持。而目前, 农村金融中, 还无土地金融服务的体系, 成都也如此。
2、从实践来看, 目前, 政府为推动农村土地流转, 比较高级的组织方式是通过政府投资的平台公司, 向直接经营农业项目的公司给予合规的政策支持, 通过“公司+农户”的方式, 产生土地流转的放大效应, 推动现代农业的发展。这种政策支持、项目推进、公司加农户的运行模式、应是一种效力较好的模式。但是, 在上述诸多约束下, 其不足也是明显的。因为, 与项目配套的解决相关问题的一览子方案, 显然不是区域发展按统一规划、分步推进、滚动发展的必然选择, 即点不能代面, 也无法带面。
二、对农村土地流转问题的经济社会分析及结论
根据社会分工的基本原理, 土地作为一种生产要素或农民与集体经济组织的重要资产, 当然应该通过组织化程度更高的组织, 按照规模经济的要求, 将其投入到社会生产中, 才能降低其开发成本, 提高其社会利用的效率, 从而给经营者增加赢利空间, 并尽可能地降低其经营成本。因此, 要达到农村土地的高效流转, 土地流转应分为两个市场, 即一级开发市场和二级招商市场, 相应地, 应形成流转土地的开发商与土地开发利用商两种专业化商业性组织。在此基础上, 配套完善农村金融体系, 关键就是配套建立土地金融体系, 即“土地银行”体系, 从而形成一个完备的市场体系与组织体系。从国家与成都市城市改革的实践来看, 政府出让国有土地使用权的市场与企业组织的制度安排, 就是如此, 将城市建设用地市场分为一级土地开发与二级土地招商两个市场, 相应地, 成立一级土地开发商与项目开发商的商业化组织, 参与相应的市场化运作。以上的国有土地出让与利用的市场机制可否向农村土地流转市场移植, 值得认真研究。国有土地出让市场是政府与多个一级土地开发商打交道的市场, 交易成本最低, 同时, 政府是与有相当资质的公司打交道, 其交易的风险更容易控制。这个制度与市场能否移植, 关键是应进行怎样的制度设计, 以便达到移植的目的。
为达到以上目的, 政府与民间应怎样协动, 既符合公共服务原理又符合市场经济理论, 是本文以下探讨的主要内容。
就理论而言, 即使西方现代公共财政理论, 也认为政府与市场共同配置资源是有效的, 其主要依据就是市场失灵说。而以美国次贷危机演化为世界金融危机, 进而蔓延到对实体经济侵害的乱局, 以及国内外专家对此的阶段性意见来看, 可能还要加上“市场失控”说, 即市场并不是总能够通过自律来达到自身发展的风险控制, 甚至, 在政府一定程度的监控下, 市场风险也可能主要由于市场自身的缺陷而进入风险失控的状态。根据以上理论及认识, 结合城乡统筹改革实践的形势, 我们认为, 第一、城镇化与工业化是一个政府根据市场发展的规律与市场发展的节奏, 通过政策导向、规划调控, 整合各种资源来推动其发展的宏大的社会经济发展过程。第二、中国“三农”问题的解决, 必须与中国的城镇化、工业化同步进行, 否则, 中国庞大的农业人口不能有效的减少, 中国的现代农业永无实现之日。因此, 所谓的“城市支援农村, 工业反哺农业”中第一句话更为重要, 就是城镇化 (含新农村化) 才是中国三农问题解决的主要途径, 也是中国未来几十年社会经济发展的主要途径。在这一过程中, 由于历史的原因, 农村社会生产中的一个重要的生产要素——农村土地没有被市场化, 导致其无法充分地流动。因此, 目前进行的农村产权改革是这一发展过程中的重要动力, 而动力的形成主要来自于土地的高效流转, 而农村土地的高效流转, 只有通过市场的支撑, 才能实现。
政府怎样通过政策与制度创新、规划管理创新与公共资金投入创新, 才能尽快培育与发展一个有效的中国农村土地流转市场, 就成为了现实改革的中心内容。成都市作为国务院批准的城乡统筹综合配套改革实验区, 更应努力实践, 尽快破题。
为建立农村土地流转市场, 前面提出了“移植”的思路。循这一思路推演, 政府要解决制度创新的难点, 关键就是减少“细碎化"带来的与开发商的谈判。显然, 在已有的政策法规体系下, 首先, 政府可以有所作为, 而开发公司就很难有作为。因为, 区域社会经济的发展, 有社会发展的意义, 所以政府可以也应该发挥政府社会管理职能。另一方面, 在我国已形成行政管理的体制及村民自治制度, 在此制度下, 一个有利于更大区域社会经济发展的规划, 政府可以通过行政系统, 将公共投入效果最大化的方案通过层层工作予以推进, 而推进到村组层面时, 以村民大多数赞成即为通过的已有法律保障的方式, 使一个好的规划得到域内大多数人的赞成, 而被执行。而以上过程既不应该是土地开发公司必尽的社会责任, 也令农村土地开发公司承受难以承重的谈判之重。因此, 政府的作为是解决难点的关键。其次, 区域发展不可能是各地同步进行。因此, 政府可以以规划管理为指挥棒, 发挥调控区域经济与社会发展的功能, 从而传达政府的意志并给予民间以预期, 以约束民间的非理性选择, 达到政府与市场共同优化配置资源, 推动区域发展的目的。即政府在制度层面和更好发挥社会管理职能层面, 对农村土地流转市场的建设, 可充分发挥作用。
基于以上“移植”的分析, 设计有利于专业的农村土地开发与利用的公司制度, 是不可或缺的制度安排。这一公司制度的意义十分明显, 一是符合社会分工的原理, 具有较强的生命力;二是这种公司事实上承担了社会发展与经济发展的双重职能, 因此, 其既是政府公共服务职能与市场功能的连接者, 也是农村土地转出者与农村土地转入者的符合市场规则的最佳连接者。这样, 政府容易与其找到公共投入与市场投入的边界, 从而发挥政府公共投入带动市场投入的效果, 争取社会投入的最大化。
与之同步, 农村土地开发与利用的投入十分巨大, 相应对社会融资的要求就会十分巨大。为解决这一问题, 与之配套的市场与组织, 特别是农村金融服务市场与农村金融服务组织必须协调发展, 否则, 仅凭其孤军深入, 可能难以奏效。相应创立土地银行体系, 又是我国农村金融制度与体系必须改革完善的内容。在此方面的研究已很多, 我们赞成以下的观点:土地银行体系应该是由政策性的土地银行与专业性的土地银行有机构成的一个体系, 两者之间的关系与农业发展银行和中国农业银行的关系类同。前者主要承担政策性的土地长期信用贷款, 以及对专业土地银行的融资支持;后者主要从事商业性的土地金融的融资。同时, 地方政府还可成立专门的土地金融担保公司, 对专业性土地银行的贷款进行担保, 以减少其经营风险, 也体现地方政府对土地流转的意志及责任。
三、对完善成都市农村土地流转市场体系的建议
(一) 对全国人大和国务院补充完善有关土地制度的法律、法规、政策方面的建议
1、关于农村土地使用权可否用于抵押的问题。
目前, 国家已有的与农村土地有关的法律体系中, 关于土地某种权可否用于抵押的规定有冲突。2003年出台的《中华人民共和国农村土地承包经营法》 (以下简称承包经营法) 第四十九条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地, 经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的, 其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转”。而2007年10月施行的《中华人民共和国物权法》 (以下简称物权法) 第一百八十四条又规定:“下列财产不得抵押:1) 土地所有权;2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权, 但法律规定可以抵押的除外”。根据后位法优于先位法的原则来理解的话, 根据《物权法》规定, 各类农村土地使用权就不能用于抵押, 而就是按其全意的理解, 联系《承包经营法》的规定, 也只有经营承包的土地及林地的承包经营权可以流转, 因此无论从法律规定的土地种类和权种, 都有冲突, 导致农村土地金融体系不能有效建立。因此, 建议国家通过人大对相关法律规定进行修改, 并衔接好不同的法之间的矛盾冲突。我们倾向修改农村土地使用权不得抵押的条款。在此基础上, 进一步建议人大法律委员会抓紧从法律上明确农村土地的担保物权性质, 加快制定我国《农地抵押贷款法》、《土地银行法》, 为我国农村土地金融体系的建立奠定坚实的法律基础。
2、关于国家、地方政府土地整理的投入及收益分配也应该立法的问题。
目前, 我国为保证18亿亩土地的红线和土地质量, 每年都投入巨资对部分土地进行整理。由于资金来自各级政府的财政收入, 但其土地增量增值的收益全部归土地权属拥有者, 这明显不合理。因此, 建议对新增土地的增值设计比例分成的制度安排, 这样才更科学合理。如果我们的设想成为社会实践的话, 以上制度就显得更不合理。我们的建议是, 土地的增量应该归土地权属拥有者, 但是, 在合同期内新增土地创造的收益应按政府和开发商投入资金的比例分成。其中, 政府的资金必须专款专用于新的土地开发。
3、关于完善政策方面的建议。
国家和地方政府应鼓励土地大规模的流转。为此, 其一, 政府应加大对土地整理资金的投入;其二, 政府应加强对土地流转与城镇化、产业化联动的规划的管理, 特别是对各类投入资金的整合, 提高政府公共服务的效率;其三, 政府应加大对诸如成都市现代农业发展投资有限公司, 尤其是服务于土地金融担保公司的投入;其四、政府应制订清晰的促进农民转变社会身份的激励政策。
(二) 对成都市政府的建议
1、应尽早进行以镇为单位的“全域经济社会发展规划”的试点, 通过试点, 理顺政府、土地开发公司、农业投资公司与农户或集体经济组织之间的关系。为推动土地流转的各自的行为更规范, 明晰各自投入的边界与相互利益的分配关系, 在已有法规体系下, 政府即使发挥行政职能, 土地开发公司也必须与“村”签署土地流转合同, 其后, 还要与“村的集合”签署合同。政府如何促进以上过程的发展并保障其破产概率 (风险) ;ro为名义利率[8]。
2.股东权益价值的计算
(二) 自愿性会计政策变更后
利用自愿性会计政策变更, 无论是进行收益平滑, 还是巨额冲销和政策诱增式盈余管理, 都在一定程度上改变了会计数据, 使得企业违反债务契约的限制性条款的可能性降低, 从而减少了企业的违约风险, 让债权人误以为企业破产的概率减小。因此, p减小, 根据E (r) 的计算公式, 可知E (r) 增大, 再根据 (3.2) 式可知, Vs降低, 也即债权人的内在价值降低。同时, 根据第二部分的分析, 利用自愿性会计政策进行的收益平滑、巨额冲销和政策诱增式盈余管理, 都导致企业的总价值增加了, 即VT增加了。最后, 根据 (3.3) 式可知, VD也增加了。
总之, 利用自愿性会计政策进行的收益平滑、巨额冲销和政策诱增式盈余管理, 都导致企业的总价值增加、债权人的内在价值降低以及股东的权益价值增加;并且, 股东权益增加的一部分是来源于企业总价值的增加, 而另一部分是来源于债权人的价值降低, 即债权人的部分权益被转移给股东。
四、结论
本文研究表明, 企业股东利用自愿性会计政策变更进行收益平滑、巨额冲销和政策诱增式盈余管理增加了企业的价值, 降低了债权人的价值, 进而增加了股东的权益价值。
参考文献
[1]李波:土地银行:新农村建设的新生力军[J], 金融与经济, 2007 (1) ;