日本农地流转（共5篇）
日本农地流转 篇1
可流转性是土地的一个重要特征。农村土地流转是指在公平原则的基础之上, 按照国家规划和土地使用的效益原则, 而建立起来的农村土地的流转机制。
但它们都只能是完全的或部分的权属关系的变动, 而绝不是空间位置的变更。产权制度是指一定的产权关系和产权规则相结合而存在的, 并且能对产权关系实行有效保护、调节和组合的制度安排。“土地产权制度”这一概念包括以下两个方面的内容:其一, 土地产权制度是一定社会条件下, 人们在占有和利用土地过程中所形成的人与人之间结成的社会关系的总称。其二, 以土地为媒介结成的人与人之间的关系, 有的上升为国家意志, 形成有关土地的法律和政策。因此, 土地产权制度既包括经济关系, 也包括法权关系。前者属于经济基础, 后者属于上层建筑。为促进农业规模经营和剩余劳动力的转移, 就应当规范使用土地转让权, 使农民能够更多地获得对土地的处理权和收益权。
作为农业生产最重要的生产要素和劳动对象的土地, 适度的规模经营是农业发展的必要条件和客观要求。农地的适度规模经营是指土地的经营在最优的规模上实现劳动、资本、技术等各种生产要素的优化配置, 提高土地的生产效率, 降低生产成本, 通过规模经济的实现, 从而获得收益的最大化。低价征用农民的土地, 是当前农民利益流失最严重的一条渠道。据中国社会科学院农村发展研究所国家社会基金课题组和国家软科学重大项目课题组2003年8月至2004年6月联合调研, 征地方面的纠纷是目前农民反映的主要问题, 占总数的60.1%。
一、我国现行农村土地产权制度的弊端
当前, 我国农村土地所有权制度的基本模式是集体所有、家庭联产承包责任制度。这种制度模式在20世纪80年代曾极大地推动了我国农业生产的发展, 但是随着时间的推移, 其内在缺陷也逐渐暴露出来, 主要表现在以下几个方面:
1.国家与集体的土地所有权界线不清。根据我国法律规定, 城市的土地属于国家所有, 农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有;农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地, 国家依法征用的土地, 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于全民所有即国家所有。从上述立法我们可以得出:农村土地除了国家的就是集体的。但现行立法并没有明确界定哪些土地是国家的, 哪些土地是集体的, 更没有界定哪片土地属于哪一个集体所有。即使是我们一般认为界定得比较清楚的城市土地, 实际上也是极其模糊的, 比如城市市区范围内存在着一些集体所有的土地。特别是随着城市的不断发展, 新设建制市的不断涌现, 老城市区的不断扩大, 出现了新设建制市的市区土地是否自然而然地由原集体所有变为国家所有的问题。同时, 建制镇被法律认可为城市范围, 而建制镇的土地实际上主要属于集体所有。因此, 这种模棱两可、含含糊糊的规定, 似乎连立法者也解释不清。
2.土地所有权效力不完全。 《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”可见, 占有、使用、收益、处分是所有权的主要权能。从理论上讲, 农民集体拥有法定的土地所有权, 应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利。但事实上, 我国的集体土地所有权是一种不完全的所有权。首先, 在使用权和收益权方面, 通过承包合同而取得土地承包经营权的农民, 本来可以享有合同所约定的土地使用权和争取最大收益的权利, 然而乡、村干部却可以任意解除合同或到期不续定承包合同, 还有些基层人民政府以调整产业结构为名, 强行干涉农民的自主经营权。另外, “一些基层政府组织以行政权力参与农民收益分配”。我国人多地少, 人地矛盾比较尖锐, 人口对土地的压力越来越大, 但现实情况却是随着工业用地与城镇用地的扩展, 现行农民土地权益被随意剥夺的现象十分严重。大批农民被迫离开赖以生存的土地, 导致农民失业又失地。其次, 农村集体土地所有权无最终处分权, 一方面, 国家建设需要使用集体所有的土地时, 国家只要通过征用就可以了。另一方面, 我国立法不但禁止集体土地买卖, 而且禁止有偿转让。集体所有的土地只有经国家征用转为国有土地后才能出让、转让。这不仅使集体所有者失去了对土地的处分权, 同时也使本应属于集体的出让金流入国库。据此, 集体土地所有权在很大程度上失去了所有权的应有意义。
3.现行土地征用制度难以保护土地承包经营权为核心的土地他乡权利。根据我国民法原理来分析, 集体土地所有权被征用并不必然导致土地承包经营权的土地他乡权利的消灭。也就是说, 国家在征用集体土地所有权的同时也应一并征收集体土地所有权纸上所设的承包经营权、农地使用权和租赁经营权等他项权利。否则, 农地产权的结构将遭到毁灭性的破坏, 农村改革以来逐步发展形成的农民的土地权利也将完全丧失。
二、建立规范的产权流转渠道
2002年8月, 全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地承包法》, 以立法的形式明确了农民土地承包经营权的流转, 这是我们处理土地流转问题的政策和法律依据。其基本的政策导向是:从保障农民的土地权益和稳定农村大局出发, 在稳定和完善土地承包关系的基础上, 按照依法、自愿、有偿的原则, 积极稳妥地推进土地使用权的合理流转, 使之朝着健康、有序的方向发展。这在实质也就有了土地产权流转的含义。
土地产权制度建设, 必须明确允许土地产权流转的权利和义务, 并对流转给予规范。从主体上来说, 土地产权流转的初始主体分两类, 一类是农村集体经济组织, 一类是行使集体土地使用权的农户;内容上, 土地产权流转包括土地所有权流转和土地使用权流转两种形态, 它们的经济内容是地租、地价市场实现;形式上, 土地产权流转是通过地租、地价实现土地产权转让的市场形式, 即买卖、出租和抵押。土地买卖是以地价为杠杆的土地产权一次性转让, 这是土地产权的全部出让。土地出租是以地租为杠杆的土地产权某项权能—使用权的契约转让。土地抵押则是以地价为尺度, 以土地产权为对象的债权担保, 已并不直接涉及土地产权转让, 只有当土地产权担保的债务不能如约履行时, 才会发生土地产权的转让。工具上, 土地产权流转的市场工具是土地产权证书。它是土地产权流转借以实现的法律凭证。土地所有权的流转工具是土地所有权证书, 如一般所说的地契;土地使用权流转的工具是土地使用权证书。
1.土地产权流转要坚持土地权利登记原则。
登记能够明确土地的归属, 有利于保护权利人, 使享有权利的人在设定范围内 (如农土农用) 有权自由行为, 使其他人在设定范围内负不作为的义务;登记具有公开担保的作用, 能促进土地流转, 并确保安全和有效, 有助权利人高效率地使用土地;登记还可以作为贷款的依据, 权利人可以据此获得贷款来改善土地的生产能力。同时, 要坚持契约自由原则。市场经济本质上是一种自由经济, 即以自由的方式实现资源优化配置。“没有契约自由, 就没有真正的民法和真正的市场经济。”理想的市场经济运行状态是经济主体自由进出市场、商品自由流通、要素自由组合、价格自由议定、结构自由调整。土地权利可转让性, 一方面确保土地资源的利用最有价值, 另一方面也可保障经营者收回投资, 坚持契约自由原则, 土地是否流转, 以及土地流转的形式, 应该由农民自主决定, 能保障农民依照自己的意志转让土地使用权。当然, 基于土地的农业生产中的基础作用, 这种转让是有约束的, 即属于规定保护的农用土地, 转让不能改变作业性质。目前土地流转主要以行政方式推动, 流转的控制权主要掌握在乡村基层干部手中, 一些地方土地流转工作的方式从“引导”变成了“逼迫”, 造成了矛盾。这也与中央关于土地流转的“自愿、依法、有偿”的三个原则相违背。另外, 土地流转必须依法进行, 就是按照《土地承包法》规定的原则和程序进行规范的流转。
2.实现农村土地使用权的股权化。
当农村土地所有权明确, 地权界定明晰, 农民对土地的支配权是相当长时间的, 而且制度确保土地流转时, 应该允许尝试农村土地使用权股权化的操作方式, 甚至可以在有条件的地方进行农村土地的股权化运作并且不断扩大。土地股份化是推进土地使用权流转的一种有效方式。所谓土地股份化, 是指鼓励和支持农户将土地长期使用权折合成股本参与各种合作组织、农业开发及规模经营等, 并按其股本大小定期领取土地股权收益。土地的股权化是使土地价值化、货币化, 这既是建立有效产权制度的一项基础性工作, 又是有效推动土地流转的一项技术性操作问题, 使得土地产出不是实物形态分配, 而是价值形态参与分配。在农村实际经济活动中, 农民最担心的即是土地的调整与变动, 即使是充分尊重农民意愿, 在发生承包到期、人口增减等情况下坚持公平与合理的原则来进行一些土地再分配, 也无法使农民内心安稳。而以承包的土地份额评估作价入股集体股份合作经济组织, 集体将土地有偿发包给种田大户实现土地的适度规模、集约经营, 提高劳动生产率的经济效益, 农户可以在年终按股分红, 这样的做法可以避免土地集中过程中可能产生的震荡。
土地的股权化还可以通过章程的有效约束, 监督土地经营的状况, 影响董事会的决策, 充分体现主体的物权。即使股东大会一致通过更变土地用途, 农户也不必担心那种失去土地和失去土地作为自己最低福利保障功能的顾虑, 因为股权为农户拥有, 权益永远在股份合作组织的经营中得到体现。土地的股权化才真正使得土地流转更富于实际操作的意义, 也更符合市场经济优化配置生产要素的原则, 有效地为农业产业化、现代化打下基础。当然, 土地的股权化的实施必须要有条件, 诸如乡镇企业的发达, 小城镇的兴起, 劳动力已大量转移到二、三产业上等等。
3.坚持科学引导和公平自愿原则。
各级党委、政府必须高度重视土地流转工作, 把推进土地合理流转作为跨农业结构调整的关键措施来抓, 按照本地农业结构调整目的要求, 围绕培育主导产业和优势项目, 精心制定土地流转规划。有目的地筛选适宜本地生产经营项目, 引导承包户流转土地, 调整结构, 实施规模连片经营。农户承包土地流转, 必须严格执行国家现行政策和有关法律法规, 坚持依法自愿有偿的原则, 又称保护自己提出申请, 在接转双方自愿平等协商、互惠互利的基础上, 根据本地产业发展规划、居住特点、土地状况等, 合理规定土地流转的形式和时限。村集体经济组织和农经部门要承担起土地流转工作的指导、协调、服务和管理职责, 切实做好对流转合同签订、结算的指导和减征、调整工作。要严格土地流转管理, 规范自愿申请、核实审批、合同签订、变更登记的程序。强化土地流转后的动态监测, 及时化解矛盾, 保证和促进土地流转顺利进行。
参考文献
[1].杨佳等.都市农业与农村土地承包经营权流转的思考.社会主义新农村建设, [J].2007 (9)
[2].伏晓.和谐社会市郊的农民权益保护机制探讨.[J].2006.6.10
[3].肖方杨.集体土地所有权的缺陷及完善对策.中外法学, J1999.4
[4].试论我国农民权益保护问题郑容社会科学家.[J].2005
[5].张迎春.关于改革农村土地征用制度的思考杨进.[J]2005.1.77
农地规模流转的启示 篇2
其实，对中国而言，无论是实行土地国有制，还是私有制，都只是理想中的状态。因为无论私有还是国有，都缺乏实施的基础——土地制度的变迁离不开原来的制度基础。过去60年土地制度的变迁是丢不掉的，只能在这个基础上前进。
实际上，产权是公有还是私有，是集体所有还是国家所有，都不是关键。问题的关键在于产权实施能力。换言之，如果拥有收益权和处置权，又何必在乎所有权是姓公还是姓私。而产权的实施能力则取决于传统习俗、实施成本和产权细分等情况。
首先，违反了传统习俗，会遇到传统的强力抵抗。
其次，实施成本高低也决定了流转能否实施下去。这一点从“小产权”房的现状就可窥见一斑。我们看到，尽管政府限制很严格，“不允许私自盖小产权房”的文件也一个接一个，但结果还是“小产权”房如雨后春笋，前两年已达66亿平方米。问题的关键就在于政府取缔“小产权”房的成本太高。现行政策规定，土地必须先从集体所有变成国有，才能用于建设。这就使得地方政府想方设法进行土地“变性”。
现在，很多地方政府在进行城乡统筹的过程中，还出现了地票、指标交易现象。这种土地指标交易的荒谬之处在于，它既不是市场交易，也不是政府交易或者配额交易，而是用政府交易的方式来完成市场交易的过程。现在的指标交易过程是：远郊的农民把指标卖给政府，政府卖给开发商，开发商再去在近郊征地建设。这种行为基本上是黑箱操作，不仅侵犯农民的权益，也加剧了土地成为矛盾中心的进程。
其实，如果农民能够独立自主地进行交易和流转，应该可以解决成本过高的问题。
第三，产权的细分，是让产权的权能配置集中到能夠最有效的使用人的手里，进而推动产权交易的发展。
目前一些地方出现的大规模土地流转，就是在所有权不变，承包经营权分离的基础上形成的。土地产权最重要的是所有权、经营权和收益权。产权的细分，即“三权分离”，实际上是产权的有效实施形态，使得地权变迁回归了产权变迁的正道。
由于比较收益较低，政府的干预较少，提供的服务也在增加，所以目前农业用地流转的发展比较正常。这也许是60年来农民的自主权利得到保障的比较好的时期。但是，建设用地的情况却不是这样。既然农地流转可以解决问题，为什么不借鉴农地流转的办法来解决建设用地的问题？只要，在实施过程中，像农地流转一样，把80%的租金、收入给农民就可以了。当然，要解决这个问题，需要先改革财政体制，使财权和事权统一，地方政府有了平衡收支的能力，不需要通过征地来解决财政问题。
现有的土地立法，包括土地管理法、土地承包法等，都是以保护所有权为中心而制定的。其实，农村土地的流转现实表明，目前完全可以在不改变产权的情况下，解决由产权所衍生出的一系列权利与利益问题。比如，《物权法》明确规定，土地承包权是一种物权，这就使得承包土地变成了承包户的财产。而农地流转以后，承包户取得了大部分租金收入，这标志着承包权作为物权真正落实到农户手中。这就为修改土地立法创造了条件。由此，土地立法修改的方向是，从保护所有权为中心转向以保护物权为中心。这对于土地的流转和农村的发展，是至关重要的。
农地资产证券化及农地流转浅析 篇3
土地的流转对于解决农业、农村、农民问题起着举足轻重的作用, 只有真正实现了土地流转, 才能为我们解决“三农问题”开创一个新局面, 所以, 近年来学术界和政府都积极推行土地流转, 将其作为中国农村土地制度改革的新起点。
农村土地作为一种生产资料, 本身也是一种资产, 土地作为一种商品进入要素市场流通是必然的趋势。既然有商品的流通那就离不开货币来做交换的媒介, 这就需要农村金融体系提供大量的资金支持。
我国农地流动早在上世纪80年代就已经在农民间自发产生了, 随着农业现代化发展, 目前我国的农地流转日益活跃, 但总的农地流转规模较小、流转范围还局限于村集体内部, 且农地交流形式原始。现在, 要在既定的农地产权制度下促进农地流转创新, 就一定要有新思路, 借鉴城市土地市场发展历程, 我们可以看到, 推行农地资产证券化必然是将来农地流转市场的发展方向。
2. 我国农地资产证券化的重要意义
我国的农地资产证券化一般是指“土地承包经营权”的资产证券化, 是指将承包土地的权利或者承包土地所能获得的收益, 通过结构化重组, 转变成为可在金融市场上自由流通的工具。
在我国农地流转市场上推行农地资产证券化具有十分重要的意义:
2.1 资产证券化为农地流转提供了一个新的载体, 使农地在大范围内流通成为可能
土地作为一种自然资源, 具有位置固定性, 质量差异性且难以分割的特点, 因而在流通过程中无法像其他商品一样可以自由流动。这就需要一种能够替代性的资产, 代表土地权利束中的某种或某几种权利在市场上的流动, 从而间接地实现土地的经营权的流动。而最佳的替代性资产就是农地证券, 作为一种权利凭证, 农地证券不仅能够在全国甚至全球市场上自由流动, 而且还可以无限细分, 从而降低农地投资门槛。
2.2 资产证券化为农业发展融通资金, 降低投资风险
土地是稀缺资源, 而土地证券化产品的变现性又强, 且国家对三农问题向来持扶持态度, 所以, 土地证券化产品在资本市场上应当会受到投资者的青睐。虽然农业本身具有弱质性、风险高, 但由于资产证券化真实出售、破产隔离和外部信用等制度, 大大降低了农业投资的风险性, 从而降低了农业融资成本。
2.3 资产证券化具有价值发现功能, 可解决农地流转过程中的定价问题
农地承包经营权资产证券化使农地承包经营权由实物形态转变为价值形态, 由资产形态转变为资本形态, 从而能够通过资本市场的微观活动为证券定价, 而农地证券的价格也为农地其他形式的流转提供了一个价值参考。
3. 我国农地资产证券化的流程设计
3.1 农地资产证券化涉及的主体
原始权益人:是指证券化资产或权利的所有人, 当他们需要进行融资时, 首先要鉴定用于资产证券化的资产, 典型的该类资产应当具有未来现金流入。然后再将其资产真实出售给特殊目的公司以融资。一般而言, 拥有土地承包权的农民, 或者是将农民手中的土地经营权集中到一起的农村集体经济组织及承包农户土地经营权的其他公司或单位, 可以作为农地资产证券化的原始权益人。
特殊目的公司 (Special Purpose Vehicles) :是指在证券市场中具有特殊目的的载体, 是接受发起人的投资组合, 对该组合进行结构性重组, 并将重组后产品发行到金融市场上进行流通的高信用等级机构。其设立的目的在于对资产进行“破产隔离”, 本身也因为有严格的业务范围限制所以一般不会发生破产。一般的研究认为农村信用合作社是农地资产证券化SPV角色的首选, 其理由如下:一是农信社作为银行性金融机构, 有发行土地资产证券化产品的条件和愿望;二是投资者相信农信社的破产隔离能力;三是农信社是社员民主管理的, 拥有群众基础, 资产证券化的原始权益人相信并且依赖农信社。
担保公司:是对发行的证券化资产进行信用升级, 为特殊目的公司 (SPV) 按期还本付息提供担保的机构。其在资产证券化的整个过程中承担着重要作用。在目前我国信用担保机构缺乏的现实条件下, 由政府作为主导, 为农地证券化提供发行担保是当前的最佳选择。
3.2 农地资产证券化的运作过程
第一, 为了特定开发目的, 筹集资金, 向农民购入土地资产使用权, 并将该使用权交给专门的公司或组织, 有其作为发起人, 将具有一定经营权限的土地使用权组合成资产池。这个过程一般同农村土地股份公司的建立一起完成。
第二, 发起人将以该土地经营产生的未来一定时期内的现金流为保证, 将这一未来收益出售给SPV。土地与一般不动产有很多共通之处, 不可流动、异质性。但土地却有着其他资产没有的双重收益:土地产物收益和土地自身的收益。一方面, 在不改变土地的农业用途的前提下, 通过劳动可以获得农作物收益;另一方面, 土地改变用途, 变成非农用地后, 一般身价就会“倍增”, 而这部分增值则是其他动产或不动产所不具备的。发起人正是以此为保证, 确保未来一定时期内现金流的稳定。
第三, SPV根据出售的土地的年均收益、土地质量、使用权年限等资料, 经过内外部信用增级和评估手段, 设计出土地收益权证, 并委托承销商发行。
第四, 发行机构将土地证券出售给投资者, 并将所得收入按照事先商议好的协议转付给SPV, SPV再将该资金交付给发起人;
第五, 利用土地生产或者增值收入所发生的现金流, 支付投资者本息并支付各机构费用。
4. 我国农地资产证券化面临的现实困难
4.1 农地资产证券化供给不足
由于资产支持证券的发行有个规模经济的问题, 太小的发行规模必然导致平均成本过高, 发行失败。但我国新的农村土地制度改革才刚刚起步, 农地流转规模偏小, 大部分农地使用权还是分散地由不同的所有者拥有, 农地集中度不高。在现在的现实条件下, 要发展农地资产证券化还存在极大的困难。但农地流转和土地集中是农村土地制度改革的发展方向, 农地资产证券化供给不足的问题会随着农地流转的发展而自然得到解决。
4.2 农地证券化产品有效需求不足
从发达资本主义国家的资产证券化发展来看, 资产支持证券最主要的投资者还是机构投资者, 但在我国, 类似与发达资本主义国家的机构投资者受到种种限制。商业银行作为我国金融市场上最大的金融机构, 其资金只能投资于国债、央票等零风险资产;养老保险基金由于资金积累功能的障碍, 其投资能力又相对不足;个人投资者或许会对农地证券化产品产生浓厚的兴趣, 但由于资产证券化业务本身的复杂性和个人投资者的局限性, 也不可能成为农地证券化产品的主流投资者。但随着我国金融市场的完善, 金融机构的成熟, 农地证券化产品必然成为金融市场上的主流产品之一。
4.3 我国资产证券化市场机制不完善
我国资产证券化市场起步晚, 市场机制不完善, 主要表现在以下几个方面:一是资产支持证券流动性差, 不仅与欧美发达国家相差甚远, 就与中国股票市场流动性相比也有巨大差距;二是资产证券化二级市场割裂, 由于中国采用的是金融分业监管体制, 银行信贷资产证券化和企业资产证券化产品分别由不同监管部门审批, 不利于债券流通。资产证券化二级市场的不完善, 直接影响了农地证券化产品的发行。要顺利推行农地资产证券化, 就要改革我国目前的市场管理机制, 使其符合未来金融的发展方向。
参考文献
[1]邓大才.试论农村土地承包权证券化[J].财经研究, 2003, (4) .
[2]王家伟.农村信用社改革与发展问题调查研究[J].金融研究, 2001, (8) .
河南上蔡农地流转案调查 篇4
养鸭场旁边，农户李明德的养牛场也遭到了类似的“入侵”。养牛场围墙被砸毁，惊骇之下，母牛纷纷流产，还没有长毛的小牛崽裸露着血红的皮肤，横七竖八倒毙在地；敲得粉碎的养鸭场顶棚混杂着鸭毛，几千只鸭子无处藏身，紧紧地挤成一大团，彼此借体温取暖。
2009年新年，《瞭望东方周刊》记者在现场看到的情景，是农村土地流转中，“软流转”碰上“硬流转”、农民意愿遭遇工业项目的一个典型样本。
围困养殖场
自从养殖场东边建起砖场后，搞养殖的农户们就一步步陷入了绝境。
最开始是“断路”，“制砖场挖了一条大沟，把养殖场与汝(南)上(蔡)公路隔离开来，我们运草料的农用车进不来，只好绕道从古城墙后边运草料和饮水，用人力背。我儿子背草料过沟，有天不小心滑倒，伤了腰，医药费就花了好多。”面对本刊记者，李明德老泪纵横。
养殖户多次向县里各级领导反映未果，砖场则变本加厉，施工期间经常“不慎”挖断水管、电线，养殖场的牛、猪、鸭断了水、草和饲料。“牛吃不上草，喝不上水，砖场施工机械不分昼夜吵闹，母牛都流产了，过两天就死一头。这几十头母牛是我贷款100万买的，原指望下了牛崽卖钱，这下可不是要家破人亡?”
这还不算完，2008年8月6日，上蔡县国土资源局给养殖农户们下达了一份行政处罚决定书，称他们办养殖场手续不全，要求他们立即拆除地面所有的牛棚和鸭圈及临时房屋。
“要不是政府提倡，我们小户人家哪敢借100多万搞养殖啊?”张保国告诉《瞭望东方周刊》，这个鸭场是河南省农业厅驻村工作队帮扶建立的，农业厅承诺，养鸭场建成后将给予资金技术支持。2008年12月11日的《农民日报》还对其事迹作了专题报道，张保国一家被该报誉为“当代养鸭状元”。
有政府主管部门的支持，养殖户们认为自己手续是完备的，接到行政处罚决定书后，张保国、李明德将县国土资源局告上法庭，经上蔡县法院裁定，撤销了县国土资源局的行政处罚决定。
尽管国土局的行政处罚被法院撤销，2008年最后几天，还是来了好几拨身份不明的人带着铁锨、大锤来强拆牛棚、鸭圈。
报警之后，“110说，这是农地纠纷，他们处理不了，要我们先解决这个养殖场到底合法不合法的问题，你们如果有理，上法院告他们去。”
“软流转”碰上“硬流转”
张保国、李明德办养殖场的这块土地，确实不是他们自己分到的责任田。
相对于河南省其他地区，上蔡气候比较温和，适合发展养殖业。在农业、畜产部门的支持下，上蔡有不少农户通过自愿流转的方式，租用邻近村组的土地搞养殖，成为当地农民脱贫致富的一条捷径。
张、李二人看中了上蔡县芦岗乡程老村5组的这块“机动地”，一来因为离县城近，卖牛崽、鸭蛋方便；二来靠近公路和护城河，容易解决饲料和水源。2007年4月，他们和程老村5组的20多户村民签订了土地流转协议，以每亩地每年给1000斤麦子的代价，换得了土地使用权。村民们在协议上按了手印，约定每年12月，按当年的麦价从养殖户手里领取租金。
2008年夏天，风向突变，程老村5组的“队长”吴群生在村里用大喇叭传达了“大队指示”，说“县里征地”，乡土管所把已经分到户的这块“机动地”给卖了，告诫村民“卖也得卖，不卖也得卖!”当本刊记者向吴群生求证这块“机动地”的归属时，吴群生称“已经被县里征走了”，具体是哪个部门征走的，作何用途，“我都不清楚”。
芦岗乡信用社给村民们定了账号，按每亩22500元的价格给村民们补偿，只需要签个名，就能领钱，不用任何手续。多数村民领了这笔钱，只有吴俊良、王保民等两三户人家坚决不领钱，不卖地。“每亩地—年按1000斤麦子算钱，听起来不多，可是总能保我们一家五口的口粮，为2万块钱把地一下全卖了，有个啥事儿这钱花完了，以后可咋办?”吴俊良说。
而领了钱的村民吴军营则告诉本刊记者，他也知道卖断跟出租不一样，地一下子就没了，但“叫领钱谁不去领啊?”村民吴东旭的妻子则说，“钱是领了，我们一家都不知道发的啥钱。”
土地归属扑朔迷离
办养殖场的这块土地，使用权到底在谁手里?上蔡县国土资源局局长胡建乡告诉《瞭望东方周刊》，邻近养殖场的那个砖场，隶属裕建建材公司旗下，是上蔡县的重点招商项目，目前砖场占有的土地，原来是公路管理所堆放材料的场地，已经履行过征地手续，是经省政府批准的建设用地。裕建建材公司确实曾对紧邻的养殖场地块提出过用地申请，但土地部门还没有批准。
胡建乡表示，“土地主管部门未向砖场供地之前，使用权还在养殖户手里。”至于程老村5组组长吴群生所谓“地已经被县里征走了”，胡建乡表示绝无此事。
身为国土资源局局长，胡建乡明白十八亿亩可耕地的红线不可逾越，养殖场所在的那块可耕地要想变更用途为工业用地或者建筑用地，须经省一级政府批准，县里根本无权征地。
那么究竟是谁代表“县里”征走了这块责任田，是谁给村民发放了每亩22500元的征地补偿?本刊记者向芦岗乡土地管理所和芦岗乡政府询问，两部门均否认程老村5组地块已被征走。
既然砖场用地申请未经批准，程老村5组地块土地使用权并未变更，上蔡国土资源局为什么要在2008年8月下达要求养殖户拆除牛棚、鸭圈的行政处罚决定书?胡建乡局长的解释是，国土局应县里的要求，对县城附近的用地情况进行清查普查，发现程老村5组地块的养殖场有两个问题，一是手续不齐全，二是“在规划区不能搞养殖场”。所以下发了行政处罚决定书。 胡建乡强调，养殖场有污染，在县城规划区内是不能搞养殖场的。但哪些地方属于规划区，却是“随着县城发展不断延伸的”，国土局现在就判定，养殖户们使用的程老村5组地块属于规划区，搞养殖场不合法。“下一步怎么解决这个问题，要等与有关部门协商之后再定。”
重点招商项目的待遇
与养殖场比邻，同样处在“规划区”的制砖场，得到的则是另一种待遇。2008年10月13日上午，砖场奠基，上蔡县国土局、城建局、公安局等6个职能部门出动近百人及警车等执法车辆，动用了大型推土机、挖掘机，平整砖厂土地，将养殖场通往汝(南)上(蔡)公路的唯一外通道(原农地生产路)挖断，并在周围挖出近5米的深沟，切断水源电源，将几个养殖场变成了孤岛。
养殖户们曾数次向县、市有关部门反映此事，驻马店市信访局写信让庐岗乡党委一副书记处理此事，这位副书记
却一直不跟他们见面。法院撤销国土局的行政处罚决定后，养殖户终于找到一位副县长史永生，要求恢复养殖场的生产路和水电，遭到一顿怒斥。
一个没有多少技术含量的砖场为什么成了县里的重点招商项目，有能力调动县里6个职能部门一起出动，又为什么要对养殖场下狠手?上蔡县两位资深干部向《瞭望东方周刊》透露，县里有关领导重视这个项目是有原因的，这个砖场向上蔡国土资源局提出的用地要求是70亩，在县城边上要这么一大块地，绝不仅仅是为了建个砖场。
这两位干部介绍说，温家宝总理两次视察上蔡之后，河南省拨款新修了汝(南)上(蔡)公路，公路沿线将是上蔡县城发展的主要方向。程老村5组地块背靠古城墙，处在县城南沿与汝(南)上(蔡)公路交界处，是开发商业楼盘的最好地段。“如果不是养殖场跟村民签了流转合同，村组名下的可耕地很容易变更为抛荒地；根据现行土地法规，将抛荒地规划为工业、建筑用地，审批权限不在省里，在市里，操作起来难度肯定小得多。”“在县城‘不断延伸’的规划中，砖场最终要变成楼盘，如果四周围养得都是牛和鸭子，谁还愿意买?”
农地流转谁说了算
中共十七届三中全会做出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(下简称《决定》)以来，农村土地流转问题一直是各方面关注的焦点。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在谈到农地流转问题时，特别强调在加速工业化、城市化过程中，农村土地面临“对建设用地的需求饥渴症。”要守住18亿亩耕地红线；要保住农民实际上的社会保障——承包地，就必须在土地流转过程中“充分尊重农民意愿。”
“尊重农民意愿，人人都讲，但问题的关键在于，在当前乡村治理格局下，农民的意愿很容易被能量比他们大得多的工业项目、建筑项目所扭曲、所遮蔽。”中国人民大学农业与农村发展学院教授汪三贵对《瞭望东方周刊》说。
县域农地流转现状分析与探索 篇5
关键词：江津;农地流转;特点;存在问题;措施
中图分类号：F321.1 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2015.11.021
County Farmland Circulation Current Situation Analysis and Exploration
——Chongqing Metro as an Example
SU Li-li，PU Chun-ling，WANG Nan，JIANG Ling， MA Wen-juan
（School of Management， Xinjiang Agricultural University， Urumqi， Xinjiang 830052， China）
Abstract： Under the background of the conditions of the build socialism new countryside，Agricultural land circulation problem has become the current rural land use system reform. The main problems facing the construction and perfect the land market. Exploration of farmland circulation problems，not only can prevent land pastureland、leave unused， increasing efficiency of land use，also can promote the agricultural structural adjustment， increase farmers income. To promote the development of Chongqing rural land circulation and the rural economy is of important theoretical and realistic significance. This paper takes Chongqing metro as an example. On the basis of in-depth investigation and collecting relevant data，The farmland changing the status quo and existing problems of Chongqing metro are expounded、analyzed、researched，and put forward suggestions to solve these problems，the metro area of farmland circulation problem get a better solution，tend to have more specifications、reasonable and efficient.
Key words： Jiangjin;farmland transfer;characteristic;existing problem;measures
随着社会经济的发展，重庆市江津区农用地流转已进入了一个新的发展阶段，但是还存在一些问题严重阻碍了农村社会经济的发展。因此，在当前的情况下研究江津区农用地流转，可以有效解决土地荒废、无人耕种、粗放经营等现状，提高土地的利用效率，实现社会的稳定，增加农民收入。
1 重庆市江津区农地流转的概况
1.1重庆市江津区农地流转现状
重庆市土地总面积为82 402.95 km2，其中农用地面积为61 634 km2，占土地总面积的74.80%，耕地面积为25 564 km2，占土地总面积的31.02%;年末全市户籍总人口3 375.20万人，农业人口2 003.08万人，人均耕地面积0.082 hm2。重庆农村土地流转面积占承包土地总面积的30%。江津区位于重庆市西南部，是重庆市重点计划扶持的六大区域性中心城市之一，是长江上游主要的航运关键和物质集散地。2014年，全区农林牧渔业总产值突破百亿元，达到101.4亿元，比上年增长5.0%。全年粮食种植面积10.17万hm2，比上年减少266.67 hm2;粮食产量66.4万t，下降0.4%。蔬菜种植面积3.41万hm2，增加1 333.33 hm2;蔬菜产量79.7万t，增产5.3%。稻谷产量36.6万t，和去年同期持平;
截至2013年底，江津区农用地面积20.24万 hm2（其中：耕地11.29万 hm2，园地1.18万 hm2，林地7.03万 hm2，水面0.47万 hm2，其他农用地0.272万 hm2）。农村承包耕地流转面积已达4.07万 hm2，占家庭承包经营耕地面积的36.1%。（其中：转包1.41万 hm2，转让0.13万 hm2，互换0.19万 hm2，出租2.144万 hm2，股份合作0.20万 hm2。）土地适度规模经营面积达3.748万 hm2（包括：粮油1.32万 hm2，蔬菜0.65万 hm2，水果0.904万 hm2，茶叶0.91万 hm2，其他用地0.778万 hm2）[1]。
1.2 重庆市江津区农地流转的显著特点
1.2.1 土地流转进程趋于市场化 土地流转过程的市场化是指农户将分散经营的土地统一流转给以市场化、企业化为主导的工商企业和农业龙头企业，主要通过价格机制、流转合约等市场机制体现出来[2]。2007 年9 月到2008 年8 月，农村集体建设用地置换试点率先在重庆市江津区进行展开。重庆天罡农业开发公司经过土地的出租流转在江津区吴滩镇郎家村建立面积为100 hm2的蔬菜标准种植园。在种植园里种植了像黄秋葵、金丝瓜、人参菜、养心菜等30多个品种的40 hm2特色蔬菜，使生产效率大大提高，人们的生活水平也有所改善。这样不但减轻了公共设施对国家财政需要的负担，又可以节约土地提高土地利用率，使村民的基本生活条件得到改善，同时还增进第三产业利润的发展。
1.2.2 土地流转形式多样化 过去江津区传统的土地流转的形式有转让、转包、互换等，但是现在已慢慢地发展成租赁、转包、互换、转让和入股五种形式。总的来说，流转形式由单一向多样化转变，主要的流转形式以转包和租赁为主。如图表1所示，截止2013年底，农村承包耕地流转面积已达4.07 万hm2，占家庭承包经营耕地面积的36.1%。其中：转包1.40万hm2，转让0.13万hm2，互换0.19万hm2，出租2.144万hm2，股份合作0.20万hm2。转包、转让、互换、出租、股份合作分别占流转总面积的34.5%，3.3%，4.7%，52.7%，4.8%，转包和出租是流转的主体，占流转总面积的比重最大[1]。
1.2.3 土地流转的规模扩大，速度加快 社会经济发展带来农村剩余劳动力的大量转移，我国的土地流转面积也随之增加。据调查统计了解到，截止2013年底，流转入农户的面积2.11万hm2，占流转总面积的51.7%;土地规模经营面积3.748万hm2，规模经营度达33.19%，居重庆市各区县前列。江津区积极扶持澳门恒和产业，花椒和柑橘等支柱产业，发展农民专业合作社，推行土地的规模经营，以促进农民增收和江津区的发展。
2 重庆市江津区农地流转中存在的问题
2.1 流转程序不规范，法律制度不健全
农户之间大多采取“口头协议”的方式私下进行流转，基本上没有以书用面合同的形式来明确双方的权利和义务。而农户与业主间的租赁合同多数是通过双方私下商量自行草拟，这就会造成农户与业主间出现合同主体不清，条款明确、承包关系混乱等问题，不具有法律效力，土地流转工作无需进行[3]。由于土地流转领域法制建设尚处于摸索期，法律条规不健全，而有些基层政府部门在指导土地流转或是处理土地流转纠纷时，无法可依或者有法不依，再加上农民文化程度普遍不高，对相关法律了解甚少，当遭遇侵权行为后，不懂得使用法律武器维护自身权益。
2.2 流转信息不畅通，弃耕撂荒呈上升趋势
江津区的四面山和慈云方向地理位置偏僻，交通不便，中介机构发育不成熟，流转关系存在明显的随意性与不稳定性，会造成供需双方沟通闭塞，不能有效、及时的传达信息[4]。再加一些学历相对较高、有知识、有技术的农村劳动力大多转移到二三产业，使得有文化、懂技术、会管理、善经营的青壮年劳动者匮乏，导致农村劳动力短缺，难以独立完成整个土地流转的过程，使流转受阻，出现“要转的转不出去，要租的租不到”这一矛盾，未能及时有效地流转，致使有长期外出的农户，对承包土地弃而不管，任其荒芜，目前调查发现，全区撂荒地涉及的农户有38 252个，其面积占全市家庭承包土地面积的6.2%。诚然，农户与农户主体之间的土地流转信息不对称，流转中介服务组织匮乏是导致土地供求双方信息滞后的重要因素[5]。
2.3 农村居民的社会保障不健全
随着社会经济的快速发展， 城市社会保障制度也相应地建立起来，但是农村的社会保障制度发展仍然滞后，在江津区，特别是农村地区社会保障体系还没有全面覆盖，并不能够为那些将土地流转出去的散户提供充分的社会保障[5]。随着城乡居民基本公共服务均等化，而农村宅基地换房和耕地换社保却存在一定的缺陷，城市居民的基本养老、基本医疗、基本教育，以及其他公共服务项目，都是政府提供的，不需要拿自己的财产来换，而农民的这些保障性公共服务项目却要拿自己的土地来换[6]，这也是城乡发展不平衡产生的主要原因，最后从根本上影响到社会的稳定。目前，农村社保工作也在重庆各地开始实施，但是由于地方资金的限制很难承担配套资金导致农村社保基金缺口很大，农村社保难以发挥其功能而流于形式。
2.4 土地承包经营权流转最长期限有待作出规定
十七届三中全会给予了农民长久不变的土地承包经营权，在签订土地流转合同过程中，因为涉及支付租金等问题，必须要约定土地流转的实际期限，如果任由双发私下协商，可能会出现无限期或上百年期限的情况，无疑会对国家今后政策的调整和执行带来一定的影响，这就需要去出台一个关于流转最长期限的指导意见，如50年或70年[7]。
3 重庆市江津区农地流转的措施
3.1 规范农用地流转程序
想要土地承包经营权流转迅速快速规范的进行，就必须有较完备的法律体系为基础，目前土地流转主要依靠的法律依据是《中华人民共和国农村土地承法》[8]，但是尚处于探索初期，不够全面，在流转过程中会遇到一些难题暂时难以裁决，因而加快相关方面的法制建设尤为重要。让进行土地流转的农户有完善的法律保障，消除后顾之虑，对于高效进行土地流转起到举足轻重的作用，以利于政府对土地的正常管理。
3.2 加强农村交通、信息等基础设施的建设
江津区的地理位置决定了该区交通不便，信息闭塞，农民很难及时获得市场信息，严重制约了农民与外界的联系。所以说农村的交通、通信等基础设施和其他公共设施的建设，不但是思想开放的必要，而且是提高资源价值，让农民放心走出去的必要条件。我们应尽早成立农用地市场流转买卖网络体系，建立信息服务平台，培育便于农村土地流转的中介组织。为了让农户能及时、准确的获取信息，政府在中介组织的培育过程中应担当主要角色，在充分尊重农民意愿的条件下搜集有关农用地流转方面的信息，并对这些信息进行整理和分析，便于土地流转能够顺利进行。
3.3 完善农村社会保障体系
完善现行社会保障制度，对解决农村剩余劳动力具有至关重要的作用。要想摆脱土地对农民的束缚，就必须积极推进农村社会保障制度的改革，建立土地保障的替代机制，为农民流转土地解除后顾之忧。各地在尊重农民自愿原则的前提下，加快建立农村的合作医疗、养老保险、社会就业和社会救助等社会保障体系，让农民老有所养、病有所靠，享受与城市居民同等的社会保障待遇，逐步构建农民生存与发展的新型保障体系[9]。
3.4 鼓励发展新型农业经营主体
我们应积极鼓励发展家庭农场经营模式、农民专业合作社、股份合作等多种形式的农民合作社。引导规范运行，着力加强能力建设，推动财政支持农民合作社创新试点。2014年中央1号文件关于“鼓励发展混合所有制农业产业化龙头企业，推动集群发展，密切与农户、农民合作社的利益联结关系”正是准确把握了这一发展趋势，对龙头企业和合作社深度融合提出了新的要求[10]。为了避免在土地流转的后续工作中出现不必要的麻烦，政府还应该积极出台一个关于流转最长期限的政策法规或指导意见，如50年或70年。对土地流转承包经营时间进行严格的规定，让有关人员严格遵循，使得不与以后的国家政策的调整或执行发生冲突。
4 结 语
农村土地流转是农村经济发展的一个重要标志，也是发展农业产业化的必须要经历的一个过程，同时农村土地流转也是农村土地改革的基本要求与方向。综上所述，重庆江津区在城乡统筹发展进程中的土地流转制度创新对健全和完善重庆土地制度有着重要意义。通过创造性地开展土地流转工作，虽然取得了一些成效，让农民得到了实惠，带动相关产业的发展，但是我们必须看清现阶段的实际情况，土地问题依然是关乎广大人民群众生产与生活的最基本的问题，所有的问题都是围绕着土地问题而展开的，无论是何种形式的农村土地流转都必须要遵守“有法可依，有法保障”的基本原则。因此，必须赋予农民更多的权利，强化土地流转的规范管理，加快中介服务组织的建立，加强政府的引导和服务为农地流转指明方向，使土地流转更趋于规范化和效率化，这样才能更好的加快江津区农地流转改革的步伐。
参考文献：
[1] 罗振华.重庆市江津区2013年农村经营管理情况统计年报分析[EB/OL].（2014-01-02）. http：//www.caein.com/index.asp？xAction=xReadNews&NewsID=94188.
[2] 黄祖辉，王朋.农村土地流转：现状、问题及对策——兼论土地流转对现代农业发展的影响[J].浙江大学学报：人文社会科学版，2008（2）：38-47.
[3] 鞠畅，王晓东.基于城乡统筹的重庆市农村土地流转研究[J].国土资源科技管理，2008（3）：59-63.
[4] 廖丹.重庆市江津区农地流转问题矛盾研究[J].重庆城市管理职业学院学报，2015（1）：30-32.
[5] 姚永康，吕晓三子.影响现代农业发展的土地流转制度分析[J].生产力研究，2012（10：24-27.
[6] 周博文.农村土地流转中的社会稳定问题研究[C]//天津市社会科学界联合会.科学发展·惠及民生——天津市社会科学界第八届学术年会优秀论文集（下）.天津：天津市社会科学界联合会，2012：7.
[7] 成金秀.规范土地流转 提高土地效益[J].农村经济与科技，2013（3）：65-67.
[8] 张琳.我国城郊的农村土地流转问题研究[D].青岛：中国海洋大学，2011.
[9] 王建友.完善农户农村土地承包经营权的退出机制[J].农业经济与管理，2011（3）：47-53.