农地价值（精选8篇）
农地价值 篇1
摘要：基于农地发展权基础, 通过差值法测算了湖南省农地发展权价值。研究显示, 农地发展权价值是农地价值的重要组成部分, 其价值远大于农地农业用途的价值。因此, 在农地征收中应设定农地发展权价值补偿, 从而使农民的权益得到更好的保障。
关键词：农地征收,农地发展权,农地价值,差值法
一、引言及文献回顾
土地权益的价格由土地价格来表示, 只有对土地产权进行了明确的界定, 土地才能进入市场进行交易。而农地发展权价格体现了农地发展权的权益, 它是农地发展权在经济上的体现形式。农地发展权是指农地转为建设用地所具有的开发权利, 因此, 农地发展权价值是指农地与转变用途后的建设用地价值的差额。可是, 在农地的用途进行变更后, 土地开发者对土地拥有所有权, 土地开发者对土地进行的投资会改变土地的价格和农地的发展权。根据相关的生产要素理论我们知道, 投资主体在对相关的客体进行投资后会产生一定的投资利润, 而这部分利润是不属于农地发展权价值的, 应从农地发展权中将其剔除。因此, 本文所讨论的农地发展权价值主要是农地改变其用途, 转为建设用地后, 农地价值与建设用地价值之间的差额再减去土地开发费和利润之后的价格。
我国学者对农地发展权进行了相关的研究, 其研究主要集中在农地征收过程中农地发展权对农地增值和农民权益保护方面。臧俊梅 (2008) 认为农地征收之后的农地非农化的加速是由于农地征收中缺乏对农地发展权的界定, 农地征收中农地发展权的缺失导致农地用途的混乱, 应加快农地发展权的设立, 防止征地权利的滥用。秦祖伟 (2009) 认为在征收过程中由农地发展权的缺失引发的农民失地和失业问题已经变得越来越普遍, 明确农地征收中农地发展权将有利于我国“三农”问题的解决和城乡统筹的发展。任艳胜 (2010) 在资产定价理论基础上运用条件价值评估法对宜昌、仙桃等地农地征收中农地发展权价值进行测算, 结果显示农地发展权的价值要远高于土地本身价值, 占农地总价值的79.21%, 认为拓展土地发展权将有利于区域规划的整体效率的提高和区域可持续的发展。朱一中 (2012) 在土地发展权基础上测算了土地增值收益, 结果显示以农地发展权价值为征收补偿标准的补偿原则将是农地补偿制度的改革方向。在城市化进程中, 农地发展权缺失导致失地农民权益受损的现象越来越普遍, 本文基于农地发展权的视角对农地价值进行测算, 通过定量的方法分析农地征收过程中农地价值的损失, 将有利于弥补我国失地农民权益的损失和农地征收制度的完善。
二、测算方法及数据来源
(一) 测算方法
1. 农地价格的测算
(1) 农地资源的经济产出价值。由于农地主要是用来种植粮食作物的, 因此, 我们可以把农地资源上粮食作物每年的纯收益看成是农地资源的经济产出价值。此外, 湖南省是我国农业大省, 粮食作物以水稻为主, 因此, 在计算农地资源的经济产出价值时我们主要选取水稻的纯收益来进行计算。所用公式表示为:
公式 (1) 中, Je代表农地资源的经济产出价值;Lit代表第t年种植第i中作物的收益;Cit代表第t年种植第i中作物所需的成本;r为第t年的农地还原率。
(2) 农地资源的生态价值。在计算生态价值时, 本文直接借鉴Costanza的研究成果。在十种不同类型的农地中, 选取了四种类型土地的生态效益。具体计算见公式:
公式 (2) 中, JS表示农地的生态价值, R表示不同类型土地的生态效益, Nt表示每年征收农地的面积。
(3) 农地资源的社会保障价值。根据上述分析, 农地资源的社会保障价值包括就业保障和养老保险价值, 因此, 社会保障价值可以表示为以下公式:
Jb为农地资源的社会保障价值, Jy为农地资源的就业保障价值, Jl为农地资源的养老保险价值。
式 (4) 中, Dt为湖南省每年城镇居民最低生活保障标准, Mt为被评价地区人均农地面积。
式 (5) 中, la为人均养老保险价值, 根据当地人均年龄为a时的个人保险费趸缴金额来代替;Mt为被t年被评价地区人均农地面积。 (5) 式中la的计算公式为:
式 (6) 中, lax为平均年龄为a时, 男性公民保险费趸缴金额基数;而laf为平均年龄为a时, 女性公民保险费趸缴金额基数。g为女性人口占总人口的比例, b为男性人口占总人口的比例。
2. 市地价格的测算
在计算湖南省各市州市场价格水平时, 根据《湖南省国土资源公报》统计的湖南省各市州土地出让价 (即土地市场价格) 和土地出让面积, 通过相关数据的整理, 计算出湖南省各市州各年度的平均市场价格。
3. 土地开发费、利息、利润的测算
参照相关文献资料, 按照国家土地开发成本的现有数据, 通过各年之间的物价指数的变化将土地开发成本调整至所需年份的土地开发成本费用。各年的利息采用年贷款利率通过静态的发生进行计算, 利润则选择成本利润率进行测算。
4. 农地发展权价格的测算
根据农地发展权的含义, 借助成本逼近法计算农地利息和利润, 运用差值法计算农地发展权价值, 具体见公式 (7) 所示:
式 (7) 中, Ft为某年农地发展权价格, Mt为某年土地市地价格, Pt为农地价格, Ct为土地开发费, It为利息, Rt为利润。
(二) 数据来源
本文在测算农地征收过程中农地资源价值损失时, 选取了2003~2012年湖南省的相关数据。其中, 农地征收的数据主要来源于湖南省国土资源公报 (2003~2012) ;水稻的成本与收益数据主要来源于《农产品成本收益资料汇编》 (2004~2012) ;其余数据均来自《湖南统计年鉴》 (2004~2012) 和《湖南统计公报》 (2004~2012) 。
三、湖南省农地发展权价值的测算
(一) 湖南省农地价值的测算
1. 被征收农地资源经济产出价值的估算
根据公式 (1) , 首先计算农地的纯收益。单位面积农地的年纯收益=单位面积农地总收益-单位面积农地总成本。单位面积农地生产成本包括人工成本、物质费用和服务费用;单位面积的土地成本包括土地流转的地租和自营地折足之和。根据湖南省农业生产情况, 在此选择水稻作为湖南省农地征收的主要作物。通过相关的农产品纯收益计算, 得出湖南省农地资源的经济产出价值。其次, 要确定农地还原率r。在计算农地还原率时, 选择安全利率加风险调整值的方法, 结果见表1所示。
(亿元/年)
根据表1所示, 整体上来说, 在2003~2012年期间, 湖南省被征收农地资源的经济产出价值在经历4年的较大波动后, 呈现出上升的趋势, 到2012年农地资源的经济产出价值已达到3亿多。
2. 被征收农地资源生态价值的估算
在估算农地资源生态价值时, 本文借鉴Costanza在自然资源生态效益方面的研究成果, 如表2所示。
注:资料来源:Costanza (1997)
根据公式 (2) , 计算出湖南省农地征收过程中农地资源的生态价值, 结果见表3。
(亿元/年)
3. 被征收农地资源社会保障价值的估算
在计算被征收农地资源的社会保障价值时, 首先根据公式 (4) 计算湖南就业保障价值;然后根据公式 (5) 计算湖南省养老保险价值, 根据各年的统计年鉴计算出各年的人均年龄, 根据各年的人均年龄查找出相应的公民保险费趸缴金额基数;再根据湖南省男女性别比和湖南省人均农地地面积就可以计算出被征收农地资源的养老保险价值。
根据公式 (4) ~ (6) , 计算出被征收农地资源的社会保障价值, 结果见表4。
4. 湖南省农地价值的测算
根据上述的测算结果, 2003~2012年期间湖南省被征收农地的价值, 结果见表5。
(亿元/年)
(亿元/年)
(二) 基于差值法的湖南省农地发展权价值的测算
根据学者的测算, 湖南省2009年的土地开发成本是80元/m2, 在此, 利用各年的物价指数对其进行修正, 计算出各年的土地开发费用;利息采用年贷款利率通过静态的方式进行计算, 年贷款利率按6%进行计算;根据成本利润法计算利润率, 投资利润率取20%。在计算时, 利息和利润均以各年的土地取得费、土地开发费以及各项费用之和为基数, 将相关数据代入公式 (7) 计算出湖南省农地发展权价值, 见表6。
在表6中, 2003~2012年期间农地价格、市场价格和农地发展权价格在整体上呈现出波动上升的趋势。农地价格在2003~2006年期间出现了下降的趋势, 而在2006年之后开始上涨, 这主要是在这段时间人们保护农地的意识增强, 国家出台了相关的农地保护政策导致农地价格的上涨;市场价格在2003~2006年出现逐渐递增的趋势, 但在2006年之后市场价格的涨幅迅猛;农地发展权价值在2003~2006年呈现出波动上升的趋势, 特别是在2006~2009年上涨幅度很大, 而在2010年开始出现一定的回落, 其主要原因在于国家对农地保护政策的加强, 加大了农地的投入力度, 增加了农地产值, 导致农地价格的大幅上涨, 农地发展权价值的回落。而在2010年农地发展权价值回落之后, 在2012年出现了上涨的趋势, 这主要由于社会经济发展的原因导致市场价格上涨高于耕地价格上涨。通过上述分析, 可以预测在未来的发展中, 农地价格、市场价格和农地发展权价值均会呈现上升的趋势。
四、对策建议
农地发展权的缺少导致土地价值的不完整, 使得农民在农地征收过程中权益受损严重, 为完善我国农地征收制度同, 时保障失地农民权益, 本文提出以下对策建议。
(元/m2)
第一, 在农地产权制度中设置农地发展权, 明晰产权归属。把农地发展权作为一种制度来实施, 同时还要明确农地发展权的归属问题, 通过设定农地发展权来弥补产权的空缺, 从而使得农地的合法权益得到有效的保障。
第二, 建立农地发展权的定价机制。建立农地发展权的评价体系, 通过科学、合理的方法对农地发展权进行估计。同时, 培养专业的农地发展权评估机构或者公司规范农地发展权的估价, 为农地发展权的估价提供智力保障。
第三, 在经济补偿上建立与农地发展权相对应的补偿标准。建立农地产权的农地发展权补偿方式, 从而保障农民的权益。同时, 将农地发展权纳入到土地管理体系, 同时加强农地发展权的法律规定, 在法律上为农地发展权提供保障。此外, 通过建立监督机构对农地发展权补偿的实施情况进行监督和管理。
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农地价值 篇2
关键词 农地整理；农户；固定资本；Logit；Tobit
中图分类号 F301 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2012)06-0103-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2012.06.017
农地价值 篇3
1 农地流转中的未来价值及口头契约的签订
价值是能够满足人欲望的能力, 对人们有一定的效用。前景理论中的价值函数能够对价值进行衡量, 通过参照点和取值点之间的相对位置, 对价值进行判断。在农地流转过程中, 转出方和转入方交换的是土地的使用价值, 但所涉及的价值并不局限于此。对于土地流转这个事件, 转出方具有转出土地使用价值的欲望。以土地闲置为参照点A, 预计出租土地能获得租金和保证土地不荒废, 其总效用大于A, 他获得了正的收益。转入方则以租金为参照点B, 希望耕种土地所得在B之上, 他也有所收获。在此必须提出来, 他们所希望满足的欲望是在签订契约之后的一段时间内才可以实现, 这相当于签订了一个土地流转中的“远期合约”, 他们也就具有了未来合同可以得以实施并为他们带来预期效用的欲望, 通过判断这个效用对他们影响力的大小来进行权重决策。必须强调, 他们所考虑的价值具有一定的特殊性, 不是过去的价值, 也不是当期的价值, 而是未来的价值, 所以, 本文中将未来价值定义为:在未来一段时间内可以让人们获得高于其参照点的收益, 也就是实现他所期望的正效用。
中国的农村是一个乡土社会, 费孝通在《乡土中国》中提出了“乡土社会是一个“地域社会”, 是一个“熟人社会”。我国农村目前仍就处于一个相对封闭的状态, 人口流动性不大, 农户之间相互熟悉, 了解, 也便于相互监督, 形成了一种习俗元制度。习俗元制度作为一种自发的内在制度安排, 不仅存在于“习俗经济”之中, 而且广泛存在于现代市场经济。人类经济行为不仅受到市场机制这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”的支配, 而且还受到另一只“看不见的手”的影响, 即习俗的调节。人们生活在习俗的世界里, 尤其是农村居民更是如此。农地习俗一般是在人们的相互博弈中形成的, 得到社区绝大多数人的认可, 常常是社区内相关当事人自我实施的。习俗元制度作为另一只“看不见的手”, 对人们的选择及其他经济行为具有极为重要的调节作用。农村中的土地流转通常发生在相熟的人之间, 他们的品性、诚信度、声誉、道德等都会成为别人对他的一种评价, 并且这样的评价会由于农村社会的地域性和熟人性而造成比较大的影响, 并通过习俗元制度对他们的经济行为进行调节, 有效的控制农户的套利行为。未来价值正是这种习俗元制度中的一员, 本文中, 我们根据农户对价值判断标准的不同, 将农地流转中的未来价值分为货币未来价值和诚信度、品行、声誉等非货币未来价值。有了未来价值, 才有进行农地流转的必要。
根据我国农村的现状, 农村进行土地流转一般有两种形式, 一种是由政府部门或者合作社主导的正规性的土地流转, 农户将土地转出给合作社或者企业进行大规模的规划使用, 并收取一定的租金, 也可以是一个农户承包大量的土地进行合理的农产品种植。在这种情况下, 转出者和转入者之间一般会签署完整有效的土地流转合同, 即书面合同。另一种情况是农户间自发的土地流转行为, 土地承租方积极寻找土地剩余方并提出土地流转请求, 双方自主协商决定土地流转的价格。这种情况一般发生在同村或者相邻的农户之间, 由于对彼此的人品、声誉、道德、家庭等方面的信息比较了解, 通常采取口头协议的方式达成交易, 这也是在农村中比较常见的现象。
从理论上讲, 为了避免出现毁约、发生纠纷等情况, 在进行农地流转的过程中, 参与双方应该签订一份正式的书面协议, 并且邀请亲友做第三方见证或者到乡政府进行流转登记, 以更好的保障双方的权益。但是, 在农户自发性的农地流转过程当中, 流转形式和流转期限都不规范, 大多数农户选择口头契约, 并且可以随时终止合同, 签订了书面合同的农户相对较少。
从对贵州施秉、锦屏、金沙和平坝4个县的230户农户的调查看, 不管是农户租入农地, 还是将自己的农地租给他人经营, 基本上以口头契约为主。在农户承租农地时, 4个样本县采取口头契约的比例高达97.46%, 采取书面契约的比例仅为2.54%;当农户将自己的农地出租时, 签订书面契约的比例只有2.76%, 采取口头契约比例高达97.24%。
2 农地流转中未来价值与口头契约的实施机制——基于合作博弈
在农地流转过程中, 农户必须在期初对土地流转中要付出的成本和将获得的收益进行预测、对比和分析, 最后做出跨期决策。当农户预期将要获得参照点之上的满意收益, 他便会进行土地流转并且按照约定实施契约, 当农户发现进行农地流转会在将来给自己带来一定的损失时, 他便会拒绝这样的行为。在这里, 我们建立一个合作博弈模型来对土地流转过程中未来价值对口头契约实施的影响进行分析。
假设土地流转发生在农户A与农户B之间, 其中, 农户A为出租方, 农户B为承租方, 他们行为的最终目的都是以最小的成本获取最大的未来价值 (收益) , 最后实现自己的预期效用, 符合理性经济个体的条件, 当预期的未来价值超过了参照点, 能够为他们带来期望效用时, 他便选择合作守约策略, 但如果违约能为自己带来更大的未来价值, 他便会采取违约策略, 以伤害对方的价值为条件来获利。
在只考虑货币价值的情况下, 农户B看好土地转入所带来的未来价值Y, 并向农户A发出交易邀请。博弈的起点从土地出租方农户A开始, 由A先进行决策, 是否进行土地流转, 如果他预计未来价值为负效用 (损失) , 拒绝交易, 则土地流转终止, 双方的收益 (未来价值) 均为0, 如果A认为合同所带来的未来价值为令他满意的正效用 (收益X) , 则选择与B合作, 进入博弈的第二阶段。如果B选择履约, 则A获得的总收益为X, B获得的总收益为Y;如果B选择毁约, 则A损失X, B将独享所有的收益 (X+Y) , 合作博弈过程如图1所示:
首先进行单次合作博弈, 农户A和农户B进行一次交易之后便不再继续合作。农户B是交易请求的发起者, 我们默认一开始农户B的合作请求是必然事件, 所以, 这实际上是一个两阶段的合作博弈。倘若农户B一直诚实守信, 从头到尾均选择合作, 这个合作博弈的纳什均衡应该是[合作, 合作], 从而农户A与农户B获得的收益集是 (X, Y) 。我们用逆向推理的方法进一步分析, 却得到相反的结果。对农户B来说, 如果选择履行合约, 与A进行良性合作, 则B将会得到收益Y, 但是如果他选择恶意不履行合约, 则会多得到X, 其最终收益为X+Y。由于合作只进行一次, B不用担心毁约造成的后果, 则他的最优决策是选择毁约, “撕毁”与A的约定并得到收益X+Y。此时, A预期将会得到收益X, 并将X视为自己的囊中之物 (参照点) , 当B毁约, 让他的收益低于参照点, 损失货币价值X, 如果初期选择不合作, 他就不会遭受损失, A的最优选择为不合作。由此得到农地流转单次合作博弈的纳什均衡为[不合作, 不合作], 帕累托最优无法得到实现。这种情况下, 土地剩余者不会将闲置的土地租出, 而土地需求者也不能够有效利用土地, 土地不流转, 其利用率大大降低, 不管从宏观土地管理还是微观个人收益的方面来看, 这都不是一个好现象, 如同金融界中的资金盈余者和资金短缺者之间的桥梁断裂一样, 资金得不到有效利用, 会对整个社会的发展造成不良的影响。
中国农村是一个地域社会和熟人社会, 土地流转交易中双方的得失不能仅仅用货币价值来衡量, 还应该把声誉、信任度等非货币价值也考虑进去。在双方都按照约定履行合约的情况下, 他们不仅获得了货币收益, 还能够促进彼此间的信任, 形成良好的声誉, 实现了非货币价值Z, 对于土地转出者A来说, 在第一阶段选择与农户B合作, 他不光有对未来价值效用大小的预期, 并且相信农户B会遵守契约, 农户A根据自己对农户B的了解而选择信任、合作, 这时A对未来价值评估的参照点是收益X能够得到实现, 但是农户B在第二阶段中却选择恶意毁约, 农户A通过与初期的价值参照点进行对比, 得到自己遭受了损失这个结论, 这样的损失包括货币损失-X以及非货币损失——心理打击、信任损失等等, 我们用-Z1进行表示。一般农户会认为自己在众人眼中是一个有道德, 守信, 声誉良好的人, 他已经拥有了这一部分非货币价值Z2, 对于土地转入者农户B来说, 在他选择不合作独占X+Y的收益之后, 使得村中的“熟人“对他的评价下降, 在一定的程度上人们对他以后的行为总是带有一个负面的预期, 实际上农户B是遭受到了-Z2的非货币损失。在这里对只考虑货币价值情况下的二人农地流转合作博弈模型进行一定的调整。
引入非货币价值的作用后, 我们依然用逆向推理法进行单次博弈。农户B会对Z与Z2进行比较, 分为以下两种情况:第一, 当满足条件:Y+Z>X+Y-Z2, (Z>0, Z2>0) , 即Z>X-Z2, (Z>0, Z2>0) 时, 农户B会选择一直都诚信合作, 博弈的纳什均衡为[合作, 合作], 收益集是 (X+Z, Y+Z) , 双方都获得了预期的收益;第二, 当满足条件:X+Y-Z2>Y+Z, (Z>0, Z2>0) , 即X-Z2>Z, (Z>0, Z2>0) 时, 毁约才是农户B的最优选择, 而对于农户A, 选择合作会损失X+Z1, 选择不合作反而不会有损失, 他的最优选择必定是不合作。虽然这时的纳什均衡和引入非货币价值之前一样, 都是[不合作, 不合作], 但非货币价值对农户B的毁约投机行为起到了一定的约束作用。根据前景理论中的价值函数, 人们对于损失的敏感程度远远大于相同数额收益的敏感程度, 即有|-Z2|>>Z, 当农户B毁约之后, 农户A以及村中的大部分人都不会再与他合作, 这大大减小了农户B毁约后所带来的未来价值, 对他的行为具有约束力。
农村中的土地流转一般以一年为一个周期, 存在持续性的重复合作。假设在每一次博弈结束前, 交易双方都预期进行下一次交易的概率为γ, 如果农户B选择毁约, 则农户A将不再与其进行合作, 土地流转交易终止, 农户B的行为将影响农户A是否选择继续合作。在单次合作博弈的情况下, 农户B在第一次合作的时候就选择毁约, 则他的收益仅为X+Y-Z2。进行重复博弈时, 农户B在首次合作时选择守约, 他本次获得的收益为Y+Z, 而农户A有γ的概率选择继续与他合作, 他将再一次获得收益Y+Z, 依此重复, 农户B的未来价值y可以表示为:
当 (Y+Z) / (1-γ) >X+Y-Z2时, γ> (X–Z2-Z) / (X+Y-Z2) , 农户B会选择合作。在农村, 农户一般会认为自己在别人眼中已经是守信的人, 声誉良好, 品行端正, 他们以此为参照点来衡量自己, 而这些影响因子必须经历长期的过程来形成, 根据前景理论, 在人们的认知领域中, 获得的边际价值会随着他的不断增大而减小 (Tversky&Kahneman, 1979) , 由价值函数曲线也可以看出, 收益和损失的曲线都趋于平缓, 在长期中敏感度递减。所以, 每一次博弈所带来的非货币收益Z的增加量相对较小。在农村, 毁约、欺骗、损害他人利益的行为都被视为十分严重的问题, 特别是在熟人社会和地域社会, 大家口口相传, 进一步扩大了“坏事传千里”的效果, 对“犯事者”的惩罚-Z2被扩大了。由价值函数的性质, 损失敏感远远大于收益敏感, 所以我们认为Z2>>Z, 进行如下处理:Z2+Z≈Z2, 将农户B选择合作的条件简化为γ> (X–Z2) / (X+Y-Z2) 。此时非货币未来价值和货币未来价值一同作用, 农户B的最优选择为合作, 合作经历增加了农户A对获得未来价值X+Z的可能性预期, 他也乐于选择继续合作。只要贴现因子γ足够大, 交易双方都会因为想要获得可观的未来价值而选择合作策略, 达成长期合作默契。这是理性的农户面对短期利益和长期未来价值的跨期决策, 从而影响其在农地流转中的行为。
如果农户之间建立了正式的契约关系, 如签订书面合同, 保护守约方农户的利益并惩罚毁约方, 就可以形成一种制度保障。根据农村的实际情况, 正式的书面合同一般发生农户与政府或者正规的企业之间, 而本文的研究对象是农户间自发性的土地流转, 以签订口头契约为主。通过分析发现, 非货币价值起到正式契约中制度约束力的效果, 我们可以将Z2看做是对毁约方的制度约束力, 其大小根据当地民俗中对于不道德行为的惩罚力度而定。由于约束力的存在, 对农户的行为起到规范作用, 农户间自发性土地流转交易中的毁约事件较少。正式契约和非正式契约之间是相互补充的, 促进了农地流转合作。由于农村地域性和熟人社会的性质, 土地流转多发生在熟人或者亲友之间, 并且形成长期合作关系, 非货币未来价值对农户在土地流转中的行为起到了制度性的调整作用, 确保口头契约的实施和货币未来价值的实现。
3 未来价值与农地流转中口头契约的自我实施
在我国土地流转的长期实践中, 村庄内部农户之间进行的土地租赁大都不需要签订书面契约, 而是用口头契约的方式规定双方拥有的权利和需要履行的义务, 这在很多地方都已经形成了一种制度, 作为当地的社会规则指导并约束着农户的行为。这种制度给了人们一种信号, 选择履行约定能够实现农地流转中的未来价值, 在将来为自己带来更大的收益, 而且有信心当自己遵守约定时对方也会遵守约定, 选择友好的合作, 形成双方共赢的局面。在未来价值的指导和约束下, 人们形成一种自发的社会秩序, 都选择遵守规则, 只有在这样的环境下, 人们才能能够做到在农地流转的过程中自觉选择履约和合作。在村庄中, 并不是每一个人都是理性的, 而是他们都在潜意识里认为履约是正确的, 毁约是不道德的, 人人都看重自己的名声, 期待能够在长期合作中获得自己预期的未来价值。
在农村土地流转过程中, 签订口头契约并可以随意终止合同这种不规范的行为并不少见, 既然签订书面合同可以很好的约束合同双方的行为, 大部分农户进行土地流转时选择签订口头契约的原因是什么呢?
根据调查的数据, 我们发现这样一个规律:在农地流转过程中, 大部分口头契约都能够得到较好的实施, 发生纠纷的情况几乎没有。贵州施秉、锦屏、金沙和平坝的调查来看, 从农地承租方面看, 有农地租赁契约纠纷的比例没有超过5%, 只有3.2%的契约产生过租赁纠纷, 高达96.8%的承租契约没有纠纷。从农地出租方面看, 只有2.36%的农地出租契约发生过违约, 高达97.64%的农地出租契约能够得到较好地履行。
在农村, 农地流转大都发生在熟悉的亲戚朋友之间, 并且具有重复合作性, 双方保持长期的合作才能够获得更大的未来价值。人具有风险规避性, 对于损失远远比相等的收益敏感得多, 淳朴的农民更是如此, 违约对他们来说造成的损失非常巨大, 如果将非货币价值形容成一个人的品牌, 那么违约的行为会造成品牌价值的降低, 导致经济亏损。由此, 流转大都发生在个人品牌价值高的农户之间, 他们之间相互熟悉, 相互信任, 不需要耗费太多的监督成本, 并且相信能够在他们之间形成互惠双赢的局面, 所以, 他们之间只需要签订口头契约, 并且能够得到很好的自我实施, 不规范的土地流转却取得了规范行为的效果, 未来价值对农户的行为起到了规范和引导的作用。
4 结论
农村具有地域性和熟人社会的性质, 土地流转多发生在熟人或者亲友之间, 以签订口头合同为主要的契约形式, 并且保持长期的合作关系。本文以贵州省施秉、锦屏、金沙和平坝4个县实地调研的数据为参照, 从未来价值的角度分析了农户之间口头契约的自我实施机制, 非货币未来价值对农户在土地流转中的行为起到了制度性的调整作用, 确保口头契约的自我实施和货币未来价值的实现。货币未来价值和非货币未来价值一起规范和引导农户在农地流转过程中的行为。
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[6]洪名勇, 信任博弈与农地流转口头契约履约机制研究[J].商业研究, 2013, (1) :151-155.
农地入市落槌隐忧 篇4
作为全国33个农村土地制度改革试点之一，浙江省德清县一块农村集体经营性建设用地拍卖入市引起了各方关注。这是自十七届三中全会正式提出这项改革举措后，农村集体建设用地享有和国有建设用地同地、同价、同权入市的突破之举。
接受《财经国家周刊》记者采访的浙江省农业和农村工作领导小组办公室副主任孙飞翔认为，德清农地入市有三方面重大意义：一是农村土地制度改革的重大突破，二是破除农民财产权不公平的一个重要举措，三是保障农村集体土地用益物权、增加农民合法收入的重要探索。
业界如何看待德清农地拍卖成功落槌？这对尚处于分歧中的农村土地制度改革带来了哪些启示？
“特殊”的德清
位于德清县洛舍镇砂村的20亩集体经营性建设用地40年使用权，以957万元起拍，经过多次报价，最终以1150万元成交，每亩成交价高达57.5万元。这让砂村村党总支书记、村股份经济合作社董事长胡金璋激动不已。
他表示，这块土地的出让价格相当于该村一年集体土地出租收入的几十倍。
德清县常务副县长杨卫东介绍，整个德清县农村集体经营性存量建设用地共有1881宗10691亩，可入市1103宗6930亩，初步估计可实现土地出让金25亿元。
听起来这是一个巨大的待开垦金矿。据成功竞得该地块使用权的砂村村民林国祥表示，看好今后德清万亩产业平台带来的客流和商机，他计划在地块上开设宾馆、餐饮、便利店等。
乡村旅游是德清加快发展的发动机。来自英国、瑞典、荷兰、西班牙、法国等十多个国家的外国投资者，在德清建已起了70多家风格迥异的“洋家乐”。就在地块拍卖后的第三天，2015国际乡村旅游大会开幕式就在德清举行。德清县委书记项乐民表示，将全力把德清打造成“中国乡村旅游度假第一县”。
“德清能够做，并且能够卖出好价钱，是它的独特山地资源以及区位优势，能够发展民俗旅游，并带动相关产业。”一位刚刚去过德清调研的国土系统专家表示。
《财经国家周刊》了解到，其实德清并不是全国农村集体经营性建设入市拍卖的第一槌。8月底，另一个土改试点县贵州湄潭县，已经成功拍卖一宗农村集体经营性建设用地，面积仅为5亩，土地成交价80万元。
与德清拍卖同日，另外一个土改试点县成都郫县，也成功出让了一宗面积为13.447亩的集体经营性建设用地，每亩52.5万元。竞买人也致力打造乡村旅游综合体项目。
但在前述国土专家看来，很多地方并不具备德清的特殊条件，预计农地入市能够做好的不多。且当前国有土地市场尚不景气，并非是集体土地入市的最佳时机。因此对于近一段时间上述三地试点农地入市带来的实际示范意义，还不应抱有过大的期盼。
农地入市隐忧
多位业内人士在给予农地改革取得突破性肯定的同时，也表示了忧虑。
第一是利益分配问题。房地产专家章林晓认为，德清这次拍地成功，土地收益除交纳土地增值收益调节金后，其余土地收益归村集体，这对该土地所在的村集体来说自然是天大好事。但是硬币的另一面是，天上不会掉馅饼，谁失去了这笔收益？
章林晓认为，农村集体经营性建设用地入市后，利益分配矛盾会非常尖锐，涉及到多个层次：首先是政府与村集体之间如何分配，其次是村与村民小组之间如何分配，最后还涉及村民与村民之间如何分配。
第二个是规划落实问题。“去年群众路线基层座谈，有村民提出，我的土地我作主，蛮尖锐的。他们问政府土地规划涉及对不同集体经济组织的重大利益调整，其合法性何在？别的村建商业楼宇，估价约10亿，为什么村里想搞点厂房出租都不行？”东部某市国土局一位负责人说。
该负责人认为，土地规划涉及不同主体间的重大利益调整，土地用途管制造成的土地级差收益极大。国家应该构建发展权补偿机制，否则随着民众权利意识提升，基层国土部门会越来越成为农民对立面。
与此同时，国土资源部咨询研究中心专家张新宝认为，必须把农村集体建设用地入市试点放到推进城乡一体化发展中去统筹考虑。“如果只靠国土部门一家使劲，只能是小打小闹。必须形成一个综合性的改革方案。在规划、建设、财政、税收、金融、社会保障、农村基层组织治理结构改革等方面统筹考虑”
在9月9月举办的政策科学论坛——推进城乡发展一体化研讨会上，中国政策科学研究会执行会长、中央政策研究室原副主任郑新立同样表示，加快城乡一体化发展，释放出农业现代化、新农村建设和农民工市民化的巨大需求潜力，是克服当前经济下行的压力的重中之重，而土地作为一种重要的生产要素，必须通过机制和体制改革，发挥市场对土地配置的决定性作用。
农地流转与农地产权制度之思考 篇5
但它们都只能是完全的或部分的权属关系的变动, 而绝不是空间位置的变更。产权制度是指一定的产权关系和产权规则相结合而存在的, 并且能对产权关系实行有效保护、调节和组合的制度安排。“土地产权制度”这一概念包括以下两个方面的内容:其一, 土地产权制度是一定社会条件下, 人们在占有和利用土地过程中所形成的人与人之间结成的社会关系的总称。其二, 以土地为媒介结成的人与人之间的关系, 有的上升为国家意志, 形成有关土地的法律和政策。因此, 土地产权制度既包括经济关系, 也包括法权关系。前者属于经济基础, 后者属于上层建筑。为促进农业规模经营和剩余劳动力的转移, 就应当规范使用土地转让权, 使农民能够更多地获得对土地的处理权和收益权。
作为农业生产最重要的生产要素和劳动对象的土地, 适度的规模经营是农业发展的必要条件和客观要求。农地的适度规模经营是指土地的经营在最优的规模上实现劳动、资本、技术等各种生产要素的优化配置, 提高土地的生产效率, 降低生产成本, 通过规模经济的实现, 从而获得收益的最大化。低价征用农民的土地, 是当前农民利益流失最严重的一条渠道。据中国社会科学院农村发展研究所国家社会基金课题组和国家软科学重大项目课题组2003年8月至2004年6月联合调研, 征地方面的纠纷是目前农民反映的主要问题, 占总数的60.1%。
一、我国现行农村土地产权制度的弊端
当前, 我国农村土地所有权制度的基本模式是集体所有、家庭联产承包责任制度。这种制度模式在20世纪80年代曾极大地推动了我国农业生产的发展, 但是随着时间的推移, 其内在缺陷也逐渐暴露出来, 主要表现在以下几个方面:
1.国家与集体的土地所有权界线不清。根据我国法律规定, 城市的土地属于国家所有, 农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于农民集体所有;农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地, 国家依法征用的土地, 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于全民所有即国家所有。从上述立法我们可以得出:农村土地除了国家的就是集体的。但现行立法并没有明确界定哪些土地是国家的, 哪些土地是集体的, 更没有界定哪片土地属于哪一个集体所有。即使是我们一般认为界定得比较清楚的城市土地, 实际上也是极其模糊的, 比如城市市区范围内存在着一些集体所有的土地。特别是随着城市的不断发展, 新设建制市的不断涌现, 老城市区的不断扩大, 出现了新设建制市的市区土地是否自然而然地由原集体所有变为国家所有的问题。同时, 建制镇被法律认可为城市范围, 而建制镇的土地实际上主要属于集体所有。因此, 这种模棱两可、含含糊糊的规定, 似乎连立法者也解释不清。
2.土地所有权效力不完全。 《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”可见, 占有、使用、收益、处分是所有权的主要权能。从理论上讲, 农民集体拥有法定的土地所有权, 应当可以行使占有、使用、收益和处分的权利。但事实上, 我国的集体土地所有权是一种不完全的所有权。首先, 在使用权和收益权方面, 通过承包合同而取得土地承包经营权的农民, 本来可以享有合同所约定的土地使用权和争取最大收益的权利, 然而乡、村干部却可以任意解除合同或到期不续定承包合同, 还有些基层人民政府以调整产业结构为名, 强行干涉农民的自主经营权。另外, “一些基层政府组织以行政权力参与农民收益分配”。我国人多地少, 人地矛盾比较尖锐, 人口对土地的压力越来越大, 但现实情况却是随着工业用地与城镇用地的扩展, 现行农民土地权益被随意剥夺的现象十分严重。大批农民被迫离开赖以生存的土地, 导致农民失业又失地。其次, 农村集体土地所有权无最终处分权, 一方面, 国家建设需要使用集体所有的土地时, 国家只要通过征用就可以了。另一方面, 我国立法不但禁止集体土地买卖, 而且禁止有偿转让。集体所有的土地只有经国家征用转为国有土地后才能出让、转让。这不仅使集体所有者失去了对土地的处分权, 同时也使本应属于集体的出让金流入国库。据此, 集体土地所有权在很大程度上失去了所有权的应有意义。
3.现行土地征用制度难以保护土地承包经营权为核心的土地他乡权利。根据我国民法原理来分析, 集体土地所有权被征用并不必然导致土地承包经营权的土地他乡权利的消灭。也就是说, 国家在征用集体土地所有权的同时也应一并征收集体土地所有权纸上所设的承包经营权、农地使用权和租赁经营权等他项权利。否则, 农地产权的结构将遭到毁灭性的破坏, 农村改革以来逐步发展形成的农民的土地权利也将完全丧失。
二、建立规范的产权流转渠道
2002年8月, 全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地承包法》, 以立法的形式明确了农民土地承包经营权的流转, 这是我们处理土地流转问题的政策和法律依据。其基本的政策导向是:从保障农民的土地权益和稳定农村大局出发, 在稳定和完善土地承包关系的基础上, 按照依法、自愿、有偿的原则, 积极稳妥地推进土地使用权的合理流转, 使之朝着健康、有序的方向发展。这在实质也就有了土地产权流转的含义。
土地产权制度建设, 必须明确允许土地产权流转的权利和义务, 并对流转给予规范。从主体上来说, 土地产权流转的初始主体分两类, 一类是农村集体经济组织, 一类是行使集体土地使用权的农户;内容上, 土地产权流转包括土地所有权流转和土地使用权流转两种形态, 它们的经济内容是地租、地价市场实现;形式上, 土地产权流转是通过地租、地价实现土地产权转让的市场形式, 即买卖、出租和抵押。土地买卖是以地价为杠杆的土地产权一次性转让, 这是土地产权的全部出让。土地出租是以地租为杠杆的土地产权某项权能—使用权的契约转让。土地抵押则是以地价为尺度, 以土地产权为对象的债权担保, 已并不直接涉及土地产权转让, 只有当土地产权担保的债务不能如约履行时, 才会发生土地产权的转让。工具上, 土地产权流转的市场工具是土地产权证书。它是土地产权流转借以实现的法律凭证。土地所有权的流转工具是土地所有权证书, 如一般所说的地契;土地使用权流转的工具是土地使用权证书。
1.土地产权流转要坚持土地权利登记原则。
登记能够明确土地的归属, 有利于保护权利人, 使享有权利的人在设定范围内 (如农土农用) 有权自由行为, 使其他人在设定范围内负不作为的义务;登记具有公开担保的作用, 能促进土地流转, 并确保安全和有效, 有助权利人高效率地使用土地;登记还可以作为贷款的依据, 权利人可以据此获得贷款来改善土地的生产能力。同时, 要坚持契约自由原则。市场经济本质上是一种自由经济, 即以自由的方式实现资源优化配置。“没有契约自由, 就没有真正的民法和真正的市场经济。”理想的市场经济运行状态是经济主体自由进出市场、商品自由流通、要素自由组合、价格自由议定、结构自由调整。土地权利可转让性, 一方面确保土地资源的利用最有价值, 另一方面也可保障经营者收回投资, 坚持契约自由原则, 土地是否流转, 以及土地流转的形式, 应该由农民自主决定, 能保障农民依照自己的意志转让土地使用权。当然, 基于土地的农业生产中的基础作用, 这种转让是有约束的, 即属于规定保护的农用土地, 转让不能改变作业性质。目前土地流转主要以行政方式推动, 流转的控制权主要掌握在乡村基层干部手中, 一些地方土地流转工作的方式从“引导”变成了“逼迫”, 造成了矛盾。这也与中央关于土地流转的“自愿、依法、有偿”的三个原则相违背。另外, 土地流转必须依法进行, 就是按照《土地承包法》规定的原则和程序进行规范的流转。
2.实现农村土地使用权的股权化。
当农村土地所有权明确, 地权界定明晰, 农民对土地的支配权是相当长时间的, 而且制度确保土地流转时, 应该允许尝试农村土地使用权股权化的操作方式, 甚至可以在有条件的地方进行农村土地的股权化运作并且不断扩大。土地股份化是推进土地使用权流转的一种有效方式。所谓土地股份化, 是指鼓励和支持农户将土地长期使用权折合成股本参与各种合作组织、农业开发及规模经营等, 并按其股本大小定期领取土地股权收益。土地的股权化是使土地价值化、货币化, 这既是建立有效产权制度的一项基础性工作, 又是有效推动土地流转的一项技术性操作问题, 使得土地产出不是实物形态分配, 而是价值形态参与分配。在农村实际经济活动中, 农民最担心的即是土地的调整与变动, 即使是充分尊重农民意愿, 在发生承包到期、人口增减等情况下坚持公平与合理的原则来进行一些土地再分配, 也无法使农民内心安稳。而以承包的土地份额评估作价入股集体股份合作经济组织, 集体将土地有偿发包给种田大户实现土地的适度规模、集约经营, 提高劳动生产率的经济效益, 农户可以在年终按股分红, 这样的做法可以避免土地集中过程中可能产生的震荡。
土地的股权化还可以通过章程的有效约束, 监督土地经营的状况, 影响董事会的决策, 充分体现主体的物权。即使股东大会一致通过更变土地用途, 农户也不必担心那种失去土地和失去土地作为自己最低福利保障功能的顾虑, 因为股权为农户拥有, 权益永远在股份合作组织的经营中得到体现。土地的股权化才真正使得土地流转更富于实际操作的意义, 也更符合市场经济优化配置生产要素的原则, 有效地为农业产业化、现代化打下基础。当然, 土地的股权化的实施必须要有条件, 诸如乡镇企业的发达, 小城镇的兴起, 劳动力已大量转移到二、三产业上等等。
3.坚持科学引导和公平自愿原则。
各级党委、政府必须高度重视土地流转工作, 把推进土地合理流转作为跨农业结构调整的关键措施来抓, 按照本地农业结构调整目的要求, 围绕培育主导产业和优势项目, 精心制定土地流转规划。有目的地筛选适宜本地生产经营项目, 引导承包户流转土地, 调整结构, 实施规模连片经营。农户承包土地流转, 必须严格执行国家现行政策和有关法律法规, 坚持依法自愿有偿的原则, 又称保护自己提出申请, 在接转双方自愿平等协商、互惠互利的基础上, 根据本地产业发展规划、居住特点、土地状况等, 合理规定土地流转的形式和时限。村集体经济组织和农经部门要承担起土地流转工作的指导、协调、服务和管理职责, 切实做好对流转合同签订、结算的指导和减征、调整工作。要严格土地流转管理, 规范自愿申请、核实审批、合同签订、变更登记的程序。强化土地流转后的动态监测, 及时化解矛盾, 保证和促进土地流转顺利进行。
参考文献
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农地资产证券化及农地流转浅析 篇6
土地的流转对于解决农业、农村、农民问题起着举足轻重的作用, 只有真正实现了土地流转, 才能为我们解决“三农问题”开创一个新局面, 所以, 近年来学术界和政府都积极推行土地流转, 将其作为中国农村土地制度改革的新起点。
农村土地作为一种生产资料, 本身也是一种资产, 土地作为一种商品进入要素市场流通是必然的趋势。既然有商品的流通那就离不开货币来做交换的媒介, 这就需要农村金融体系提供大量的资金支持。
我国农地流动早在上世纪80年代就已经在农民间自发产生了, 随着农业现代化发展, 目前我国的农地流转日益活跃, 但总的农地流转规模较小、流转范围还局限于村集体内部, 且农地交流形式原始。现在, 要在既定的农地产权制度下促进农地流转创新, 就一定要有新思路, 借鉴城市土地市场发展历程, 我们可以看到, 推行农地资产证券化必然是将来农地流转市场的发展方向。
2. 我国农地资产证券化的重要意义
我国的农地资产证券化一般是指“土地承包经营权”的资产证券化, 是指将承包土地的权利或者承包土地所能获得的收益, 通过结构化重组, 转变成为可在金融市场上自由流通的工具。
在我国农地流转市场上推行农地资产证券化具有十分重要的意义:
2.1 资产证券化为农地流转提供了一个新的载体, 使农地在大范围内流通成为可能
土地作为一种自然资源, 具有位置固定性, 质量差异性且难以分割的特点, 因而在流通过程中无法像其他商品一样可以自由流动。这就需要一种能够替代性的资产, 代表土地权利束中的某种或某几种权利在市场上的流动, 从而间接地实现土地的经营权的流动。而最佳的替代性资产就是农地证券, 作为一种权利凭证, 农地证券不仅能够在全国甚至全球市场上自由流动, 而且还可以无限细分, 从而降低农地投资门槛。
2.2 资产证券化为农业发展融通资金, 降低投资风险
土地是稀缺资源, 而土地证券化产品的变现性又强, 且国家对三农问题向来持扶持态度, 所以, 土地证券化产品在资本市场上应当会受到投资者的青睐。虽然农业本身具有弱质性、风险高, 但由于资产证券化真实出售、破产隔离和外部信用等制度, 大大降低了农业投资的风险性, 从而降低了农业融资成本。
2.3 资产证券化具有价值发现功能, 可解决农地流转过程中的定价问题
农地承包经营权资产证券化使农地承包经营权由实物形态转变为价值形态, 由资产形态转变为资本形态, 从而能够通过资本市场的微观活动为证券定价, 而农地证券的价格也为农地其他形式的流转提供了一个价值参考。
3. 我国农地资产证券化的流程设计
3.1 农地资产证券化涉及的主体
原始权益人:是指证券化资产或权利的所有人, 当他们需要进行融资时, 首先要鉴定用于资产证券化的资产, 典型的该类资产应当具有未来现金流入。然后再将其资产真实出售给特殊目的公司以融资。一般而言, 拥有土地承包权的农民, 或者是将农民手中的土地经营权集中到一起的农村集体经济组织及承包农户土地经营权的其他公司或单位, 可以作为农地资产证券化的原始权益人。
特殊目的公司 (Special Purpose Vehicles) :是指在证券市场中具有特殊目的的载体, 是接受发起人的投资组合, 对该组合进行结构性重组, 并将重组后产品发行到金融市场上进行流通的高信用等级机构。其设立的目的在于对资产进行“破产隔离”, 本身也因为有严格的业务范围限制所以一般不会发生破产。一般的研究认为农村信用合作社是农地资产证券化SPV角色的首选, 其理由如下:一是农信社作为银行性金融机构, 有发行土地资产证券化产品的条件和愿望;二是投资者相信农信社的破产隔离能力;三是农信社是社员民主管理的, 拥有群众基础, 资产证券化的原始权益人相信并且依赖农信社。
担保公司:是对发行的证券化资产进行信用升级, 为特殊目的公司 (SPV) 按期还本付息提供担保的机构。其在资产证券化的整个过程中承担着重要作用。在目前我国信用担保机构缺乏的现实条件下, 由政府作为主导, 为农地证券化提供发行担保是当前的最佳选择。
3.2 农地资产证券化的运作过程
第一, 为了特定开发目的, 筹集资金, 向农民购入土地资产使用权, 并将该使用权交给专门的公司或组织, 有其作为发起人, 将具有一定经营权限的土地使用权组合成资产池。这个过程一般同农村土地股份公司的建立一起完成。
第二, 发起人将以该土地经营产生的未来一定时期内的现金流为保证, 将这一未来收益出售给SPV。土地与一般不动产有很多共通之处, 不可流动、异质性。但土地却有着其他资产没有的双重收益:土地产物收益和土地自身的收益。一方面, 在不改变土地的农业用途的前提下, 通过劳动可以获得农作物收益;另一方面, 土地改变用途, 变成非农用地后, 一般身价就会“倍增”, 而这部分增值则是其他动产或不动产所不具备的。发起人正是以此为保证, 确保未来一定时期内现金流的稳定。
第三, SPV根据出售的土地的年均收益、土地质量、使用权年限等资料, 经过内外部信用增级和评估手段, 设计出土地收益权证, 并委托承销商发行。
第四, 发行机构将土地证券出售给投资者, 并将所得收入按照事先商议好的协议转付给SPV, SPV再将该资金交付给发起人;
第五, 利用土地生产或者增值收入所发生的现金流, 支付投资者本息并支付各机构费用。
4. 我国农地资产证券化面临的现实困难
4.1 农地资产证券化供给不足
由于资产支持证券的发行有个规模经济的问题, 太小的发行规模必然导致平均成本过高, 发行失败。但我国新的农村土地制度改革才刚刚起步, 农地流转规模偏小, 大部分农地使用权还是分散地由不同的所有者拥有, 农地集中度不高。在现在的现实条件下, 要发展农地资产证券化还存在极大的困难。但农地流转和土地集中是农村土地制度改革的发展方向, 农地资产证券化供给不足的问题会随着农地流转的发展而自然得到解决。
4.2 农地证券化产品有效需求不足
从发达资本主义国家的资产证券化发展来看, 资产支持证券最主要的投资者还是机构投资者, 但在我国, 类似与发达资本主义国家的机构投资者受到种种限制。商业银行作为我国金融市场上最大的金融机构, 其资金只能投资于国债、央票等零风险资产;养老保险基金由于资金积累功能的障碍, 其投资能力又相对不足;个人投资者或许会对农地证券化产品产生浓厚的兴趣, 但由于资产证券化业务本身的复杂性和个人投资者的局限性, 也不可能成为农地证券化产品的主流投资者。但随着我国金融市场的完善, 金融机构的成熟, 农地证券化产品必然成为金融市场上的主流产品之一。
4.3 我国资产证券化市场机制不完善
我国资产证券化市场起步晚, 市场机制不完善, 主要表现在以下几个方面:一是资产支持证券流动性差, 不仅与欧美发达国家相差甚远, 就与中国股票市场流动性相比也有巨大差距;二是资产证券化二级市场割裂, 由于中国采用的是金融分业监管体制, 银行信贷资产证券化和企业资产证券化产品分别由不同监管部门审批, 不利于债券流通。资产证券化二级市场的不完善, 直接影响了农地证券化产品的发行。要顺利推行农地资产证券化, 就要改革我国目前的市场管理机制, 使其符合未来金融的发展方向。
参考文献
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[2]王家伟.农村信用社改革与发展问题调查研究[J].金融研究, 2001, (8) .
农地价值 篇7
关键词：城镇化,人口迁移,户籍制度,农地非农化,农地制度
一、问题的提出
正如马克思言, 现代化的历史是“乡村城镇化”。工业化和城镇化是一个国家实现现代化的必由之路, 也是经济社会发展中的必然现象。在以工业化和城镇化为特征的经济增长过程中, 土地是其中非常敏感而关键以及波及效应十分强烈的一个问题, 这不仅是单纯的农业用地向非农业用地的转化问题, 同时还涉及到对农业用地进行高效利用和保护的问题, 涉及到生存的安全和可持续发展。[1]根据发达国家发展的普遍规律, 工业化、城镇化进程的一个明显表象就是农地的非农化和农村人口的迁移。农地非农化与农村人口的迁移不仅改变了农地的利用方式, 还引起了农村土地配置效率的变化。引入诺斯的观点, [2]1979~2006年, 我国城市化水平由18.96%上升到43.9%。[3]但1982年后的城镇化数据为第二种人口口径统计的数据, 也就是说在官方统计的城镇化率中, 不仅包括具有城镇户口的常住居民, 而且也包括没有城镇户口、但到城镇工作6个月以上的乡村迁移人口, 以及相当部分在城市郊区因为土地被征用、但户籍没有转换的失地农民。根据第五次全国人口普查数据, 全国的非户籍迁移人口为1.5321亿人, 其中乡-城迁移且居住在6个月以上的人口大约有8500万人, [4]一般估计现在应达到1亿人左右。1987~2001年全国非农建设占用耕地3394.6万亩, 由此造成全国至少有3400万农民因征地失去土地。[5]据保守估计, 目前失地或部分失地农民的数量可能高达4000万人~5000万人。如果我们假设其中一半左右的失地农民已经转为城镇户口, 那么大约有2000万人~2500万人未获城镇户口的失地农民。由此可以推算, 目前我国的实际城镇化率大概为35%~36%。
城乡二元化的户籍制度显著地阻碍了中国的城市化进程, 并使中国城市化水平显著低于其他相似发展阶段发展中国家的城市化水平。把人口分为城镇人口和农村户口来管理, 是计划经济体制下的产物。林毅夫等对此的解释是:在计划经济时代, 中国重化工业优先的发展战略伴随着以城市为主导的工业资本积累。[6]由于这种发展战略与中国的丰富劳动力禀赋不相一致, 城市无法创造足够的就业机会, 只能通过户口制度等政策措施限制城乡人口流动来保证城市的低失业率和有限城市人口对于食物配给、住房、医疗、养老保险等福利的占有。不可逾越的“长城”, 将农村人口与城镇人口分隔开来。在这种户籍制度下, 一个农村户口的公民, 若不是通过升学、参军、提干等途径, 要想改变户口, 那是无路可走的。
改革开放以来, 随着工业化和经济发展的加速, 城镇对劳动力的需求已不能被城镇人口的自然增长所满足, 在这种情况下国家放松了对劳动力流动的限制, 大量的农村劳动力开始涌向城镇。据王维国等的研究, 进城务工农民是非户籍迁移人口的主力军。这表明, 我国劳动力流动在很大程度上是短期、单身迁移, 明显有别于其他国家永久的、以家庭为主导的迁移。[7]户籍改革的滞后性, 造成农村劳动力的“进厂不进城”, 使得农民工在劳动力市场上受到了不平等的待遇, 无法享受城市居民的社会保障, 以及子女很难得到城市学校的就学安排机会。现行的城乡二元户籍制度, 阻碍了农村剩余劳动力的合理流动, 延缓了农村城市化进程, 妨碍人口城镇化的正常进行。
2.人口迁移与农地制度
土地的占有方式和经营方式影响着农村劳动力的流动和迁移决策。在人民公社时代, 对农民实行的是准军事化管理, 上下工都有严格的时间限制, 而且即使在农闲时间, 也需要参加各种政治活动, 农民基本上不能支配自己的有效时间。实行家庭联产承包责任制以后, 由于农户具有对家庭劳动力的自由支配权, 家庭经营有利于自主安排剩余劳动力和剩余劳动时间, 随着农业劳动生产率的提高和农业本身的季节性特点, 农民有更多的时间可以自由支配, 这就使农民流动成为现实可能, 为人口向城镇流动创造了条件。
不可否认, 家庭联产承包责任制曾为城镇化作出了重大贡献, 但是一劳永逸的制度安排是不存在的。就目前而言, 家庭联产承包责任制的弊端日益突现, 对农村人口向城镇迁移的积极影响已经甚微, 甚至阻碍了城镇化的进程。在目前的农地制度下, 土地集体制赋予村庄内部每个合法成员平等拥有村属土地的权利, 其结果是土地分配随人口的变化而变化。[8]土地产权因村内人口变动等多种因素而定期、不定期进行规模不等的调整, 稳定的农地产权无法得到充分保障。由于土地承包权和集体成员的身份息息相关, 所以部分农民或其家人为了保障现有的利益往往会保留其农村本地的户口, 对有能力脱离土地的农民, 形成了一种身份上的束缚。在农村土地二轮承包中, 土地承包期30年不变的政策, 为农民提供了长期稳定的产权。尽管政府制定政策的预期是基于稳定农户未来预期、防止土地划分零碎、保障农民利益等的良好愿望, 但政策运行并未达到预期的目标, 众多的实证研究已证明了这一点。[9][10]
由于现有的社会保障体系并未覆盖农村人口, 土地对于农民来说, 其作为生产要素的功能已经降低, 更多的是体现一种社会保障的功能。因此, 农民即便常年进城打工, 也不会轻易放弃这片土地, “离乡不离土”是绝大多数农民工的处境。无法割断与土地的脐带, 再加上城镇对流动的农民并未完全开放的现实, 使得大部分农民不得不选择亦工亦农、亦商亦农的兼业化转移方式, 这无疑增加了农民转移的心理负担, 土地实际上成为拴住农民的绳索。
3.农地非农化、土地征用与农地流转
农地非农化从某种程度上来说就是土地征用的过程。20世纪90年代中后期以来, 随着城镇化过程加速, 我国农用地面积逐渐减少。根据《中国国土资源公报》统计数据分析, 1997~2004年我国非农建设共占用耕地161.92万hm2。[11]虽然非农建设占用耕地对耕地减少的贡献率仅为15.5%, 但其占用耕地均是大城市周围水热、交通条件较好的良田, 导致大量失地农民, 并引起失业和社会不稳定现象。
在我国经济发达地区, 农地征用价格、出让价格以及市场价格之间的比例为1∶10∶50。可以看出, 农地非农化后, 增量收益是客观存在的。曲福田等的调查表明, 在土地收益分配过程中, 农村集体以及农民通过征地补偿分别获得了土地出让金中的22.1%以及26.7%;中央政府通过耕地占用税取得了土地收益中的8.4%;省政府分配所得只有4.7%;多达38.2%的土地收益滞留于市、镇政府手中。[12]由于利益分配偏向和政绩要求, 地方政府在经济与权力效用最大化的驱动下, 在农地非农化中起着关键作用, 具有强烈的供给意愿, 加速了土地征用的进程。农民对合理分配农地收益的要求, 诱致了农地制度的改革和创新。
再从提高农民收入和促进农业发展角度来看, 由于相对价格的诱导原理作用, 较高的土地要素价格将引致劳动和资本对土地的替代。但事实上, 由于体制和政策原因, 农业投资不足的问题长期存在;另一方面, 在家庭小规模经营模式中, 劳动对土地的替代空间也十分狭小。因此, 在现有条件下, 农村劳动和资本对土地资源的替代效应是不明显的。
不难看出, 目前农地征用收益分配的不合理和农业发展空间的狭小, 都要求现行土地制度做出适当调整。让农民获得土地级差收益, 应成为深化农地征用制度改革, 增加农民收入的重要突破口。由于我国坚持全部非农民自用建设土地国有化的准则, 维持政府独家征地的垄断权, 禁止和限制承包农户对非农建设用地的转让权, 使得市场价格机制不能在工业化、城镇化的土地资源配置中发挥正常作用。2005年6月广东省出台的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》 (广东省政府令第100号) , 引起了学术界的强烈反响, 众多学者对集体非农建设用地入市流转进行了探讨, 农村土地入市流转成为了目前我国征地制度改革的热点和最新走向。
三、主要政策选择
1.农地国有化、农地私有化与完善集体所有制
关于我国现行农地产权制度的缺陷, 理论界的研究成果很多, 认识也比较一致。但对于制度创新思路的讨论却存在不同主张, 代表性观点主要有三种:农地国有化、农地私有化和完善集体所有制。
支持农地私有观点的学者从土地私有制与宪政共和的关系强调土地私有产权, 乃至于一般私有产权构成宪政的基础, 并以英国土地私有制是英国宪政的基础, 且为后来的经济发展提供制度保障, 进而通过分析18世纪英法制度差异, 指出法国落后的根本原因在于其对土地私有制的限制, 由此推论中国改革的核心问题在于土地私有制改革。与农地私有化的论点相反, 温铁军[13]则认为, 土地资源约束条件下, 与地权平均化的制度成本相比其收益是低的, 而完全市场化条件下引发的土地兼并和贫富分化将是致命的。作为反对私有化的另一个学者, 周天勇[14]批评当前的土地集体所有制度, 认为其产权残缺导致效率降低, 并为此建议将目前的集体所有土地改变为国有土地。
现代产权经济学认为, 私人产权是一种有效率的产权安排。但是, 在我国基本社会经济制度框架下, 农地私有化面临着强大的意识形态阻力。这种制度变迁除非由国家供给, 否则任何层次的行动主体在短期内都不可能推进。[15]农村土地国有化虽然是公有制框架下的权属转移, 意识形态阻力小, 但推行农地国有化的权属变更, 无论采取收购还是剥夺的方式, 都存在着国家与集体之间巨大的交易成本。因此, 农地国有化或私有化的主张都不具有现实可能性。
根据上面分析, 完善集体所有制是我国目前农地制度创新的现实选择。农地所有权明晰化是现代农地产权制度的终极目标。从对集体产权的缺陷[16]在《宪法》中, 被笼统界定为集体所有, 在《民法通则》中界定为乡 (镇) 、村两级, 而在《土地管理法》和《农业法》中则被界定为乡 (镇) 、村和组三级。所以, 要明晰土地所有权的归属必须在法律上统一、清楚地界定“集体”的概念。确保农地承包权自由流转的前提条件是在法律上保障农民对承包土地的排他性权利。排他性的真正涵义在于它只要法律确定规则的制约, 排斥各种人为的随意干预。当前确保承包权的排他性, 就是要禁止政府在承包期内随意干预土地的使用、收益和转让, 相应地农民拥有自由的使用、收益和转让的权利。在这种制度下, 农民既可以将其经营的土地作为保障财产, 又可以在进城务工和脱离土地时获得一定的经济补偿。
2.户籍制度改革:放开中小城市还是所有城市
虽然相比较而言, 目前的户籍制度对于农民进城的条件已是大大放宽, 但实际上要能实现在城市, 尤其是大城市安家落户的门槛对绝大多数农民而言还是相当高的, 各省市对于农民转为非农业人口到城市落户的条件无一不有“合法固定的住所”、“稳定的收入来源”等。显然, 目前具有歧视性的户籍制度主要限制了人口向大中城市的迁移。建国以来, 我国城市发展战略一直是建立在控制大城市、发展中小城市和小城镇方针之上的。1989年12月全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市规划法》规定了迄今为止仍在实行的“严格控制大城市规模、合理发展中等城市和小城市”的城市发展方针。但是, 现行的城市发展方针已不适应改革开放以后在经济发展的有力驱动下所出现的城镇化发展趋势, 需要进行适当的调整。根据北京国民经济研究所对全国666个城市进行计量分析得到的城市规模收益与成本之间的关系来看, 城市人口规模在10万人~1000万人时, 具有正的净收益, 尤其在100万人~400万人时净收益最高。根据2006年2月的官方统计数据, 我国户籍人口在400万人以上的城市只有10个, 1000万以上的只有上海和北京。Au and Henderson[17]进行的实证分析表明, 中国地级以上的城市85%低于其最优经济规模, 而其中43%显著低于最优经济规模。因此, 除去上海和北京因为人口压力太大以外, 放开人口流动将使得中小城市及大城市在吸纳大规模人口的同时, 获得显著生产力改进。正确的城镇化发展战略应该是放开上海、北京等少数几个超大城市以外的所有城市。
3.农村保障体系:土地保障还是社会保障
长期以来, 我国的社会保障制度一直是以城镇社会保障为主体, 农村社会保障始终处于边缘状态。这种现象在很长一段时期内被认为是合理的, 其惟一的、也比较容易被人们接受的理由就是农村居民已经拥有了国家给予的土地使用权, 从而也就获得了土地提供的保障。[18]但随着农村经济的发展, 农村居民收入水平和生活水平的不断提高, 土地的保障作用已日渐减弱, 土地这一最后保障因而出现“虚化”。建立农村社会保障制度成为了众多学者热烈讨论的话题, 然而问题在于, 在我国现有条件下建立起的社会保障制度能够在多大程度上满足农民对生活保障的需求?中华人民共和国2006年国民经济和社会发展统计公报数据显示, 2006年末全国总人口为13.1亿人。按照前面推算的我国实际城镇化率36%计算, 我国农村现有8.4亿人, 即使再考虑到我国大约1000万人~2000万人左右的农村非农户籍人口 (如乡村教师等非农业人口) , 农村中也还有8.2亿人需要安排社会保障。要给这8.2亿人提供哪怕是最低的生活保障, 不仅中国政府做不到, 任何一个发达国家政府也做不到。近年来乡镇企业的异军突起为部分学者提出建立农村社会保障制度提供了口实, 但据梁鸿[19]的研究, 即便在经济发达的苏南农村, 目前仍有89.17%的人拥有土地, 在这些拥有土地的农户中, 认为土地对家庭有保障作用的仍占68.17%。那么, 在广大内地农村, 土地的保障作用就更是无可替代了。从上述分析可以看出, 任何离开土地保障来谈论建立农村社会保障都是不现实或不具备普遍意义的。
土地保障作用的日渐减弱以及由于影响农业规模经营而遭到众多学者批判的根本原因在于, 传统意义上的土地保障形式是将土地分割为许多小块, 分别由各家各户农民耕种, 用所生产的产品来满足农民的基本生活之需, 由此导致了对农业规模经营的负作用。[20]土地保障和经济效率之间的矛盾是不容回避的, 解决二者之间矛盾的出路在于, 更新与变革土地保障的形式, 在坚持农户对土地承包权不变的前提下, 将土地集中耕种, 规模经营, 产品则在承包者和实际使用者之间进行分配, 农民依据自己的土地承包权得到用以保障基本生活的相应收益。以农地承包权为依据建立我国农村社会保障体系, 是我国当前形势下最可靠、现实的选择。
四、结论和讨论
本文在分析工业化、城镇化中户籍问题、农地制度问题和农地非农化问题的基础上提出了一个政策组合:建立产权清晰、农地自由流转的农村土地集体所有制;取消户籍特权, 放开所有城市;以农地承包权为依据建立我国农村社会保障体系。我们给出的政策选择可以得到的预期效果是:农民在面临进城选择时, 由于可以自由流转土地经营权, 可以为进城定居筹集一些资本, 解除农民因进城失去土地而得不到任何补偿的心理负担。同时, 户籍特权的取消、城市的放开将吸引有能力在城市生存的农民进城定居。以农地承包权为基础的土地保障制度, 有利于减轻农地制度向效率方向演进的成本, 并为土地保障最终向社会保障过渡提供暂时的制度安排。
虽然我们已经尽可能地进行了比较全面的分析, 但由于问题的复杂性以及知识的有限性, 上面提出的政策组合尚存在诸多问题, 期待学术界进一步的讨论。在农地产权制度改革上选择完善集体所有制, 虽然是我国目前的现实选择, 但还遗留了一些问题亟待解决。比如, 集体建设用地使用权自由流转可以在一定程度上替代城镇化对国有建设用地的需求, 但并不能完全取而代之。由此带来的问题是, 土地征用仍将继续存在。目前我国在土地征用过程中碰到的问题的本质是如何在农民、开发商和地方政府之间分配农地非农化产生的土地增值。农民集体应得土地补偿费应是土地产权转移带来的增值收益。由此, 与土地征用相关的农地产权制度安排的最大困难在于, 是否和如何赋予农民可转移农地发展权。户籍制度改革在增加人口流动, 促进人口向城镇迁移的同时, 带来的城市资源能否承受和人口向大城市过度迁移等问题都需要进一步探讨。
深圳：理性看待“农地入市” 篇8
深圳市规土委日前公布《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》及《深圳市机构养老设施用地供应暂行办法》征求意见稿，允许农村集体用地（以下简称农地）以公开招拍挂方式入市，用于盖安居房、办养老机构。
而深圳市规土委相关负责人表示，这两份征求意见稿是2013年政策的延续。2013年初，深圳出台“1+6文件”，首次确定原农村集体拥有的工业用地可申请入市流通。据悉，深圳正在探索在医院和学校等民生用地领域也让“农地”准入。
通过对深圳“农地入市”政策相关关键词检索后发现，8月4日之前的相关新闻话题并未引起舆论过多关注；直至8月4日，纸质媒体《深圳商报》刊登文章《深圳新规鼓励“农地”入市建安居房》之后，相关话题开始受到关注。
而其相应的政策解读文章《深圳探索农地入市建安居房》在新华网发表后，得到新浪、网易、新华网、中新网等多个大型门户网站转载，从而促使本次舆情讨论的上升。
目前，在监测时段内相关新闻发布还在继续发酵，但传播规模明显趋缓，传统媒体新闻报道约200余篇，主要微博平台转载评论量仅为100多条。考虑到该话题讨论时间较长，舆论吸引力不足，预计此后不会出现太大规模传播。
因报道时间持续过长，媒体呈现的观点较为分散。
有评论指出，对广大农村地区来说，“农地入市”利好能否显现尚需具体分析。十八届三中全会的改革指向很明确，即在符合规划和用途管制前提下，允许宅基地、乡镇企业用地等农村集体经营土地进行有限制地操作。这对城市建设用地缺乏地区，尤其是一、二线城市利好相对明显。但对没有城市建设用地需求的纯农业地区来说，几乎沾不到“蛋糕”的边。
还有人担心，出让宅基地的农民进城后会出现城乡两头“无处落脚、没有认同”的现象。在土地收益没有得到切实保障和户籍、医疗等配套政策未完备的情况下，农民自然心中有数，会反复权衡自己的利害得失。