市场化流转（通用11篇）
市场化流转 篇1
摘要：农地产权比例化市场流转有利于解决目前农地流转过程中产权界定不清晰、土地增值收益分配不公平、农民社会保障无着落等问题。而农户作为农地流转的直接主体, 其意愿在农地产权比例化流转决策中起着关键性作用。本文作者以陕西省的入户调查数据为基础, 通过建立Heckman两阶段模型, 实证分析了影响农户进行农地产权比例化市场流转意愿以及产权分配比例的因素。研究表明, 农户个体特征变量、家庭特征变量、外部环境变量、流转过程变量、农户对流转制度的认知变量以及农村金融可获得性变量对农户的流转意愿和产权分配比例都会有影响。最后作者依据研究结论, 从农地流转的制度设计、产权分配比例、农村劳动力有保障转移以及农村金融支持等方面提出相关建议。
关键词：流转意愿,农地产权,比例化流转,Heckman 模型
一、引言
培育农地市场、促进农地流转, 被认为是实现中国农地适度规模经营, 提升农地资源配置效率和农业劳动生产率的必然选择。2014年中央1号文件也进一步要求鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权, 加快健全土地经营权流转市场。但是, 目前我国的农地流转市场在产权制度安排方面仍存在着产权主体模糊、产权权能残缺、流转机制不合理、土地融资功能无法发挥等一系列问题。而产权清晰的土地财产关系和合理的产权制度是农地顺利流转的基础, [1]健全的流转市场和规范的流转机制是农地顺利流转的保障。同时, 农地流转必须建立在尊重农民自由、自愿、平等享有土地承包使用权的基础上, 任何行政机构不得强制干预农民处置所拥有的土地。[2]我国当前的农地流转市场仍存在指标型管理、政府主导过多等忽视农民意愿的现象。[3]因此, 构建一种产权分配合理、市场机制完善并同时又符合农户意愿、能给农户带来增值收益的农地流转模式, 对农地市场化流转的顺利进行至关重要。
一直以来, 学术界关于农地流转意愿和行为的研究, 主要集中于讨论农户流转意愿的各种影响因素。其中, 年龄、性别、文化程度等个体特征变量, 耕地面积、家庭人口数、非农收入占比等家庭特征变量对农户流转意愿的影响受到了学者们的普遍认同。其次, 区域经济发展水平、交通便捷度, 产权、制度、规范的合同签订、承包经营权证书的发放、土地区位条件, 社会保障、外出找工作难易程度, 农地流转价格、有无农地流转中介, 农户政策制度认知、金融服务认知[4,5]等等, 也是影响流转意愿的主要因素。部分学者分析了某一个重要因素对农地流转意愿的影响, 许恒周等、钟晓兰等分别从农民分化、农户认知的视角分析了其对农地流转意愿的影响效应。[6,7]在实证分析方面, 大部分学者使用的是logistic模型, 少数学者用的是结构方程模型, 储成兵等运用Heckman两阶段模型对农户农地流转意愿及流转数量的影响因素进行了研究, [8]这是目前分析农地流转意愿比较理想的模型, 因此, 我们也采用Heckman两阶段模型进行实证分析。
现有文献都是笼统地分析农户的农地流转意愿, 但却忽略了特定的产权制度安排对农户流转意愿和行为的影响, 以及在某一种特定的农地流转模式下农户的流转态度和决策。不同的农地流转模式会产生不同的产权分配格局, 必然会引起利益分配的差异。因此, 研究某一种产权制度安排和流转模式下的农户流转意愿具有更强的实际意义。
二、农地产权比例化市场流转的理论分析及其影响因素
1. 农地产权“比例化共同所有”
我国目前的农地制度在产权安排上的缺陷导致农民无法用自己的土地财产来换取进入城市的生存资料, 严重制约着我国的城镇化进程。此外, 虽然党的十八届三中全会提出赋予农民对集体资产抵押、担保的权能, 但由于受到法律限制, 土地的融资功能不能完全发挥。因此, 寻找一种既能发挥土地的财产性功能、增加农民财产性收入, 又能实现规模化经营、发展现代农业的土地产权安排模式迫在眉睫。农地产权“比例化共同所有”原意是指将农地的所有权按一定的比例在国家、集体和个人之间进行分配, 形成以农民个人为载体的多元化农地法人产权。但由于受到我国农地政策的限制, 农地所有权归集体所有, 因此, 农地产权“比例化共同所有”指农地的承包经营权按照一定的比例在集体和农户之间进行分配, 实现集体和农户对农地产权的“共同所有”。
农地产权比例化市场流转则是指将“比例化共同所有”的农地进行市场化流转。集体按照其所分配的产权比例获得的流转收益, 主要用于解决失地农民的社会保障和再就业问题, 而农民按照其比例获得的流转收益全部转化为农民个人的财产性收入。
2. 农地产权比例化市场流转的制度优势
农地产权比例化市场流转模式在保证集体拥有所有权的前提下, 从产权数量角度清晰界定了集体和农户之间的关系, 农户获得了可自由买卖的承包经营权, 促进了农地资源市场的形成, 增加了个人财产性收入。其次, 农地产权比例化市场流转唤醒了沉睡中的土地资产, 发挥了土地的融资功能, 同时也能吸引资本、劳动等要素进入农业领域, 有利于实现农业产业化。再次, 农地产权比例化市场流转解决了农民因流转土地而产生的社会保障和再就业问题, 进一步替代了土地的社会保障功能。因此, 农地产权比例化市场流转模式是一种符合国家政策要求, 满足当前农村和农民实际需要, 且操作简单、易于实施的农地流转模式。
3. 农地产权比例化流转的影响因素
农地产权比例化市场流转与其他的流转模式一样, 市场主体的流转行为受到一系列因素的影响, 这些因素是我们选择解释变量的依据。罗必良等检验了户主年龄、教育程度等个人特征以及家庭成员数、家庭非农收入等家庭特征对农地流转的影响, 同时认为农户对产权的认知强度的提升有助于强化农户土地经营权流转。[9]宋辉等分析了中介组织的介入、流转价格等流转过程变量以及当地经济发展水平、离城镇距离的外部环境变量对农户流转行为的影响。[10]此外, 农村金融市场不健全, 农户金融需求无法满足等, 也是制约农地市场化流转的主要因素。[11]
综合学者们的观点, 我们认为影响农户进行农地产权比例化流转的因素包括农户个人特征、家庭状况、流转过程特征、外部环境、农户对农地制度及产权的认知情况以及农村金融可获得的难易程度等。
三、数据说明及模型的设定
1. 数据及样本说明
本文所用数据来源于我们2014年2月~3月在陕西省西安市、咸阳市、宝鸡市随机抽取的10个县 (市) 的30个村的农户进行入户调查的数据。调研以问卷调查为主, 并结合访谈、小型座谈会等形式进行。本次调研共发放问卷250份, 获得有效问卷241份, 样本有效率为96.4%。样本中涉及到的村庄均进行了不同程度的土地流转, 并通过座谈宣传的形式了解了农地产权比例化市场流转模式的基本情况。因此, 样本农户的农地产权比例化流转意愿具有一定的代表性。
2. 模型设定
农户是否愿意进行农地产权比例化市场流转以及产权分配行为可以看成是两个相互联系的阶段, 即是否愿意接受这种流转模式和流转过程中的比例分配行为。由于并非所有的农户都有农地产权比例化流转的意愿, 而数据反映出来的只是愿意接受该种流转模式的样本农户的信息, 如果仅仅以这部分样本的流转情况来判断全部农户的农地流转的产权分配行为, 将会导致样本选择偏误。对于这个问题, 一般采用Heckman两阶段模型 (Heckman, 1979) 对其进行处理, 以克服样本选择偏误的问题。
第一步, 进行第一阶段的模型估计。将“农户是否愿意进行农地产权比例化市场流转”作为因变量, 使用Probit模型, 其形式为:
式中, W表示农地流转意愿。当农户愿意进行农地产权比例化市场流转时, W=1;农户不愿意时, W=0。式中Xj为解释变量, 即影响流转意愿的因素;α、βj分别为常数项和解释变量系数。
由于Probit模型中自变量系数的含义与一般回归方程中系数的含义不同, 为了能更加准确地理解模型中系数的含义, 将模型用正态分布的二值响应模型来表示为:
G是标准正态分布函数, 对于所有实数, 都有。用积分表示为:
第二步, 由于回归方程中可能存在选择性偏误, 因此需要对第二阶段的模型估计进行修正。修正方法是引入工具变量逆米尔斯比率λ, 其公式为:
式中, 为标准正态分布的密度函数;为累积分布函数。
第三步, 将工具变量λ引入到模型中, 然后再利用OLS方法进行估计, 从而解决了样本的选择性偏误问题。引入工具变量后的模型表达式为:
式中, Yi是农户在与集体进行农地产权分配中所拥有的比例, Zi是回归方程的解释变量即影响产权分配比例的因素, Zi是样本选择方程Xj的子集, γi是解释变量的系数, μi是随机扰动项。ω为λi的待估系数, 如果该系数显著通过, 则说明样本的确存在选择性偏误, Heckman两阶段模型是适用的。
3. 变量选取
根据影响农地市场化流转的因素和已有研究成果, 我们将影响农户流转意愿和流转行为的解释变量分为几个方面:一是农户个人特征变量, 包括年龄、文化程度、是否是村干部;二是农户家庭特征变量, 包括家庭人口数、非农收入占比、是否购买社会保险;三是外部环境特征变量, 包括离县城距离、离交通主干道距离、所在地区的经济发展水平;四是农地流转过程变量, 包括当地流转价格、当地流转制度、是否具有承包经营权证书;五是对农地产权比例化流转制度的认知变量, 包括对初定的产权分配比例 (集体占51%, 农户占49%) 是否满意、是否支持试点、如将农地流转出去后是否考虑过重新买地;六是金融可获得性变量, 包括是否从正规金融机构借款、当地是否有专项的农业贷款以及是否允许农地抵押贷款。各自变量的具体定义见表1。
四、农地产权比例化市场流转意愿实证分析
1. 模型估计
我们运用STATA12.0统计分析软件, 对农户的农地产权分配比例的影响因素进行Heckman模型计算。其中, 第二阶段所用的自变量应该是从第一阶段自变量集合中选取的。经过多次检验, 在产权分配比例决定方程中保留了农户文化程度、非农收入占比、是否参加社会保险、距县城距离、当地经济发展水平、流转价格、对初定的产权分配比例是否满意、是否支持试点、是否从正规金融机构贷款以及农地是否可以抵押等10个解释变量。
注:*, **, ***分别表示在10%、5%、1%的水平上统计显著。
模型估计结果见表2, 逆米尔斯比率λ显著不为0, 在5%显著性水平上通过检验;Waldchi2=62.62, Prob>chi2=0.000, 在1%显著性水平上通过检验, 表明样本的确存在选择性偏误, 运用Heckman选择模型是合适的。
2. 结果分析
从农户个体特征来看, 年龄和是否是村干部对农户的产权比例化市场流转意愿有显著影响, 年龄变量的系数为负, 说明农户的年龄越大, 理解和接受新政策的能力越差, 因此越不愿意进行农地市场化流转。是否是村干部变量的系数为正, 表明村干部在农地制度改革和农地流转过程中起着一定的模范带头作用, 因此愿意进行农地产权比例化市场流转。文化程度变量对流转意愿和产权分配数量影响都不显著, 但文化程度与流转意愿正相关, 说明文化程度越低的农户越不愿意进行农地流转。而与产权分配比例负相关, 表明农户的文化程度越低越倾向于不信任集体, 因此愿意自己拥有更多的产权比例。
从家庭特征变量来看, 家庭人口数对流转意愿影响显著, 系数为正。表明家庭人口越多越愿意进行农地流转。因为按照农地均分原则, 家庭人口多意味着农地面积多, 流转农地获得的收入就多。家庭非农收入占比对流转意愿影响不显著, 可能是由于非农就业不一定导致农地流转, 为了实现家庭收益最大化, 农户会选择兼业化经营。是否购买社会保险对流转意愿影响不显著, 但与流转意愿正相关, 对产权分配比例影响显著, 系数为负。说明购买社会保险的人对土地的依赖性降低, 因此更愿意进行流转土地, 在与集体进行产权分配时倾向于持有更多的比例, 以寻求社会保障上的安全感。
从外部环境变量来看, 离交通干道的距离与农地流转意愿负相关, 且在5%水平上显著, 说明离交通干道越近的农村, 农户外出就业方便, 因此更愿意进行农地流转。离县城距离对农地产权分配比例影响显著, 且系数为负。因为离县城较近的农村经济发展较快, 土地的增值空间越大, 因此农户越不愿意轻易将农地流转出去;而且倾向于持有更大的产权比例, 从而获取更多的财产性收入。经济发展水平对流转意愿和产权分配比例的影响都不显著, 系数都为负。这表明经济发展水平越高的地区, 农户越愿意进行农地市场化流转, 并且倾向于持有更高的产权比例。因为经济发达地区, 农户非农就业机会较多, 对土地的依赖性更小, 而且农地的流转价格和增值收益较高。
从流转过程变量来看, 流转制度变量对流转意愿影响显著, 且呈反方向变动, 表明一个地区的农地流转制度越宽松, 农户越愿意进行农地产权比例化市场流转;而是否具有经营权证书对流转意愿影响不显著, 但与流转意愿正相关, 表明拥有经营权证书的农户认为农地产权更加明确, 因此更愿意进行农地流转;流转价格对流转意愿和产权分配比例影响都不显著, 但系数都为正, 表明流转价格越高, 农户越愿意流转土地, 而且倾向于拥有较高的产权比例。
从对产权比例化流转制度的认知变量看, 对初定的产权分配比例是否满意对流转意愿和产权分配比例影响都非常显著。在流转意愿方程中系数为正, 说明对分配比例满意的农户越倾向于流转土地;在产权比例决定方程中系数为负, 说明不满意的农户都认为集体拥有的比例过大, 未来的不确定性因素太多, 因此希望自己拥有更多的产权数量。是否支持试点对流转意愿和产权分配比例影响都不显著。是否考虑重新买地与流转意愿正相关, 但影响不显著, 说明考虑今后再重新买地的农户更愿意流转土地。因此, 农地流转市场的灵活进退机制对农户是否愿意流转土地至关重要。
从农村金融可获得性变量看, 是否从正规金融机构借过款对农地流转意愿和产权分配比例影响显著, 系数为正, 表明从正规金融机构借过款的农户拥有一定的信用或者担保人等社会资本, 更容易获得更多的金融资本, 因此愿意流转土地以扩大经营规模并且拥有更多的产权。当地是否允许农地抵押贷款对农户产权分配比例影响显著, 系数为正, 表明可以抵押贷款地区的农户更看重农地产权的价值, 因此倾向于持有更多的产权份额;与流转意愿也是正相关, 表明允许农地抵押贷款的地区, 农户越愿意进行农地市场化流转, 充分发挥土地的融资功能。
五、结论与政策建议
我们以陕西西安、咸阳、宝鸡三市的241户农户为样本, 运用Heckman两阶段模型实证分析了影响农户是否愿意进行农地产权比例化市场流转以及产权分配比例的因素。得出的结论是:农户的年龄、是否是村干部、家庭人口数、离交通干道的距离、流转制度、对初定的产权分配比例是否满意以及是否从正规金融机构借款等变量对农户的流转意愿有显著的影响;而显著影响农地产权分配比例的因素有离县城距离、是否购买社会保险、对初定的产权分配比例是否满意、是否从正规金融机构贷款、是否允许农地抵押。此外, 从样本统计数据看, 愿意进行农地产权比例化市场流转的农户达到了60%以上, 说明农户的流转意愿较高。
基于以上研究结论, 可以得出如下几点政策启示。
一是农地产权比例化市场流转模式能够赋予农民更加完整、清晰、可自由交换的农地承包经营权, 既可以增加农民的财产性收入, 又能实现规模化经营;同时还能保证集体在农地流转过程中的主体地位, 解决农民的社会保障和再就业问题, 进一步替代土地的社会保障功能。因此, 农地产权比例化市场流转模式有利于增强农户的农地流转意愿。
二是农户对农地流转制度认知程度和合理的产权分配比例是农地产权比例化市场流转的基础, 因此, 在进行农地产权比例化流转的制度设计时, 既要尊重农民意愿, 又要进行合理的产权分配, 明确产权构成及各行为主体的权利和义务。同时, 要对农户进行广泛地政策宣传, 提高农户对农地流转制度的认知程度。
三是实现农村劳动力有保障的转移, 是农地产权比例化市场流转的关键。只有将农村剩余劳动力转移出去, 并且由集体和制度代替土地的社会保障功能, 才能降低农户对土地的依赖性, 从而使土地真正成为可自由流动的生产要素。同时, 加强农村劳动力的职业技能培训和发展再教育工程, 使“走出去”的农户获得持久的竞争优势。
四是加大农村金融支持力度, 实现农地抵押贷款, 是农地产权比例化市场流转的保障。党的十八届三中全会进一步强化了农民对土地的使用权和承包权, 赋予了农村土地的金融属性, 农地产权比例化市场流转、农民财产权的落实与农业规模化经营离不开长期、低利的政策性金融的支持。
参考文献
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市场化流转 篇2
今年土地政策依然是结构调整
周建春在谈到中国的土地政策时表示，土地政策第一次参与了房地产市场宏观调控，普遍认为20土地供给总量减少，但主要减少在工业小区和工业用地的供给，实际上，年要比在住宅土地供给方面有大幅度增加，而在工业用地方面，则是大幅度减少，所以2004年土地供应政策是调整结构，而同样如此，房地产业依然是好年景。
电信、水、电等经营设施用地有偿使用
据周建春介绍，从20土地政策来看，其核心思想是严格保护耕地，这对房地产土地供应市场是最大的约束条件，其中除了开发商对占用耕地要给农民补偿外，还需要拿出费用来开垦耕地，这势必将增加土地成本。同时在加快土地市场的建设方面，还将有更多的举措，比如为建立公平、公正、公开市场的需要，经营性的基础用地逐步实现有偿使用，工业用地将实行招拍挂。
周建春对此解释说，去年8.31是对经营性用地的`最后期限，而从今年开始，经营性基础设施也将实行有偿使用，包括收费的高速公路、收费的学校、医院以及可能有的一些电信、水、电等能够纳入经营设施范围的建设用地。而年工业用地实行招拍挂，是由于工业用地在协议出让的实行过程中，地方政府压低地价出让工业用地，同时有一些开发商在工业用地取得以后，改变用途，变化用地性质，用做房地产开发用地，所以今年开始，实行工业用地招拍挂。
政府要建立国有土地收益基金
另据周建春透露，2005年政府还要建立国有土地收益基金，他表示，地方政府出让土地动机，是把70年土地收益用于本届政府土地开发和城市建设，所以现在有很多中等城市，特别是东部城市已经卖到没有地可卖的程度，那么以后政府的收益无法保障，所以从今年开始设立国有土地建设资金，也就是将卖地收益纳入基金，为以后政府的使用做准备，这样就减少了地方政府以地生财，大大减少政府违法占地圈地的行为。
集体用地要进入市场周建春还透露，在2005年，政府还要出台集体建设用地进入市场的办法，也就是在符合规划的条件下，集体建设用地使用权可以依法周转。众所周知，集体建设用地在我国历来不允许进入市场，不得出让、出租、转让。所以目前我们所看到的集体建设用地都是以企业倒闭合并的方式进行周转。
市场热议土地流转 篇3
消息满天飞，股价随波逐流
8月底，有媒体报道，一份事关农村土地改革进程的重要文件——《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》已下发至河北、辽宁、吉林等18个省，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。
这则消息，在证券市场上迅速引起了一波土地流转行情，使得相关涉及土地流转改革的股票开始发力，如亚盛集团、辉隆股份、北大荒等概念股都是连着2个涨停。
9月4日，国土部新闻处处长谢晖表示“经向国土部相关部门核实之后确认，国土部并未下发上述文件”。但与此同时，国土部的有关人士也正式确认上述《意见》文件的确已经在开始处于征求意见阶段。对于土地流转概念股来说，这可谓是一个利空消息，大部分概念股一改之前的上涨态势，当天高开低走。
但在9月5日，有关“在即将召开的三中全会中，新土改将会被提出框架性思路”的消息再次蔓延，而此时，这一消息却被市场解读为“新土改有望成十八届三中全会重点”。这下，相关股票的价格又开始持续走高。
让人始料不及地是，9月16日，《中国房地产报》发布的“十八届三中全会上土地制度改革尚难破局”的消息，土地流转概念股17日全线下跌。
土地流转概念的行情起起落落，但总体上来看，相关概念股在9月的表现优于大盘，从9月2日到9月27日，上证指数的累计涨幅为3.03%，土地流转概念指数的涨幅为10.41%，个股中辉隆股份的涨幅甚至达到了61.36%。
对于这波土地流转行情，某券商分析人士认为：“实际上对于三中全会在新土改中的预期，一直都是以出大体框架思路为主，土改政策肯定是一个自下而上，从试点到全范围的过程，这也是这一波概念股近期不断高涨的主要原因。”一位接近于国土部的人士透露，“据目前有关情况来看，新土改的有关框架性思路和改革方向，将在三中全会上成形公布的可能性非常大。对于新土改或无缘三中全会议程，这应该是市场的误读。”
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云曾表示，十八届三中全会中土地流转工作恐难取得实质性进展，其关键点和难点在于农地利益分割与产权明晰。即便是三中全会提出议案，但短期内土地流转工作很难有较大突破，上一届三中全会提出缩小征地范围，但是实际上并没有取得实质进展，虽然也在做相应的试点工作，但还只是在原来制度的基础上做了一些技术性的改变。
多家公司涉及土地流转
除了关于土地流转改革的消息不确定外，涉及土地流转的相关股票也有争议。在土改消息刚刚流出时，不仅仅是涉及到土改的股票在上涨，另外一些与此不相干，但有不少“鱼目混珠”者也借机炒作了一把。
土地流转，即土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
我国的土地流转概念股主要包括三类：一是拥有农地、林地的企业，如北大荒、吉林森工等；二是拥有大量城镇土地储备，未来存在可能转为商业用地的企业，如罗顿发展等；三是收益于城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的企业，如广州浪奇、爱仕达等。
浏览各个炒股软件中的土地流转行情概念股，同花顺相关股票有33家，大智慧有29家，东方财富有35家，通达信最多，有44家。
土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
在城镇化的推动下，若是土地流转制度出现新的突破，拥有土地资源的上市公司将会迎来新一轮的发展契机。不同性质的土地所对应的出让价格各不相同，商业用地的价格一般是最高，如若进行土改，上市公司其所拥有的资产——土地资源将会大大增值，公司资产将会将重新评估，其受益程度将根据其所有的土地资源来决定。这也是新土改的消息一出，概念股的股价便上涨的原因。
农用地已先行改革
农村集体用地指依法属于农村集体的土地中直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，具体则分为农用地、建设用地、未利用地。农村集体建设用地是是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地，包括农村居住用地（宅基地）、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等，是农村集体用地的一部分。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
由于我国特殊的国情，农村土地使用权分散，发展规模化农业存在先天不足，但同时，发展规模化、集约化农业又是势在必行。因此，必须鼓励农业用地流转，使得土地集约化。从这个角度来看，进行农用地的改革是必要的。
目前，全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成。截至2013年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率为97%，其中有24个省份的发证率在95%以上，6个省份在90%至95%之间。农业部门提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。从这个角度来看，进行农用地的改革是可行的。
相较于农村集体建设用地流转的难产，农用地流转已经实现了重大突破。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农用地在符合规划、不改变土地性质的情况下，可以进行流转。
为确保农用地流转顺利，国土部已经着手组织起草新的《中华人民共和国土地管理法》，对土地权利的主体、客体、内容和限制等做出具体规定，并且已经上报到国务院，正在等待国务院的回复。
创建有形市场促进土地流转 篇4
一、背景和优势
临沭县南古镇总面积73.8平方公里，4.5万亩耕地，5.2万人，人多地少。境内有沭河、分沂入沭河、牛腿沟穿过，水资源丰富，土壤肥沃。随着农村经济的发展和工业化进程的加快，该镇土地流转比较活跃，采取有效措施、促进和规范土地流转成为现实需要。
（一）农产品加工业发展比较迅速。
该镇现有三兴、伊思德、菲尔德等20家脱水蔬菜企业，其中规模以上企业6家，素有“脱水蔬菜之乡”和“鲁南苏北脱水蔬菜第一镇”之称。去年，全镇脱水蔬菜企业销售收入达到2.8亿元，出口创汇4000万美元。随着人们健康意识和安全营养意识的日渐增强，对绿色食品需求逐渐扩大。特别是近几年来，农产品进口国对我国农产品出口制定的绿色技术壁垒越来越严厉，我国商检部门对农产品生产基地实行了严格的备案制度。面对这一形势，企业要生存、要提高经济效益，就必须建立自主经营的生产基地，将原料车间搬到农村，实行企业化管理，从源头开始进行生产控制，确保标准、质量的统一，有效提高企业的竞争力和经济效益。南古镇优越的地理位置和丰富的土地资源，吸引了该镇包括外地的农业龙头，纷纷到这里租赁农户土地，建立自己的产品自控基地。
（二）广大农民群众期盼流转。
南古镇工业基础较好，有规模以上企业16家，今年1～8月份年完成工业总产值3.5亿元，同比增长118%。该镇工业经济的快速发展，带动了当地农民就地转移进入企业务工，吸纳了大量的劳动力，农村劳动力转移速度越来越快、规模越来越大，农民对土地的依赖程度越来越低，为农民流转土地经营权提供了可能。据统计，该镇长期或季节性在当地企业打工的达到5000多人。有些在企业打工的农民，农忙了还要忙活自己地里的活，影响了企业生产;有些从事二、三产业的农户不愿耕种土地，但一时找不到合适的承租方，转包给其他农户转包费每亩每年只有200～300元，相对于企业租赁费来说较低。这些群众，迫切期盼能够实施土地流转。
（三）农村经济发展形势的需要。
家庭联产承包责任制曾经使农民获得土地经营权，调动了农民种田的积极性，发展了农村生产力。但随着形势的发展，现行以农户为单位的分散经营方式，难以实现农业规模化、专业化、现代化，已经无法进一步提高农业生产率。发展现代农业的需求与土地分散经营之间的矛盾日益突出，如农业产业结构调整、土地须成片开发与土地分散在农民手中难以实现成片土地经营权流转的矛盾;建设“三高”农田、无公害及绿色农产品基地与农民分散耕作难以做到安全使用农药的矛盾;集体投资的农田水利建设由于分布在一家一户地头，而得不到有效维护，不能发挥最大作用，等等。
二、做法和措施
南古镇适应形势发展的需要，积极探索建立土地流转的“有形市场”，为农民和业主共建了信息平台，规范了土地流转秩序，促进了现代农业发展。
（一）健全组织机构，加强宣传引导。
镇党委政府专门成立了农村土地流转领导小组，各个村居都组建了专门的土地流转办事机构。多次组织镇、村相关人员到寿光、滕州、诸城等地学习土地流转经验，结合本镇实际，制定出台了南古镇土地流转《实施细则》、《工作制度》和《土地流转程序》等制度规定，并上墙公布，规范土地流转程序。切实加大宣传引导力度，利用宣传车、《土地流转宣传提纲》明白纸、以会代训等多种形式，大力宣传《农村土地承包法》和《农村土地流转管理办法》，引导广大农民依法、有序、规范地进行土地流转。为解除后顾之忧，激励农民自愿流转，该镇对流转农户土地发展土地规模经营的龙头企业和大户，镇政府尽可能地提供便利条件，解除他们的用水用电等后顾之忧。对流转土地的农民，农村土地流转合同签定后，镇政府及时引导、组织他们参加相应的种植技术培训，使他们能够快速、顺利地到农业产业化企业谋业。
（二）成立服务中心，促进有序流转。
南古镇依托镇经管站成立了农村土地流转服务中心，设立了土地流转交易大厅，镇服务中心专门安排专业人员负责土地流转政策的咨询、供求信息的登记发布、土地流转价格的评估、合同的签订和鉴证、纸质档案的管理等。投资5万元配备了电子显示屏、微机等相关设备，土地流转供求信息在镇土地流转服务中心的电子屏幕上滚动播出。村级设立了土地流转服务站，负责村级土地流转供求信息收集上报。凡是愿意流转的农户与土地流转服务中心签订委托流转协议，再由流转服务组织统一向外发包给规模经营户或农业企业。
（三）创新流转方式，推动土地成功流转。
一是建立农业示范园，吸引企业入园经营。依托临沂三兴公司、县供销联社、菲尔德公司、伊思德公司等企业，由村街组织引导农户把土地流转给企业，建立农业示范园，流转期限一般为10～20年，流转价格每亩300～620元不等。龙头企业根据自身生产需要，建立农产品生产基地，按照“五统一”(统一品种，统一田间管理，统一技术指导，统一病虫害防治，统一销售)管理模式进行标准化生产，得到稳定的、高质量的原料生产来源。原有土地的农民按合同约定获得土地租金，部分农民成为企业雇用工人，在得到土地租金的同时还可拿工资，年平均收入达到7000余元。二是通过合作社承接土地，实现规模种养。积极引导村街、种养大户、农村能人成立农民专业合作社，由合作社通过流转土地建立基地，按照企业要求实施标准化生产，合作社为企业提供加工农产品，企业为合作社统一提供良种、技术、农资、销售等服务，形成“农业龙头企业+农民专业合作社+农产品基地”三位一体的农业产业化经营模式。三是通过种养大户承接农户土地，建立基地。积极引导和鼓励种养大户和能人，通过租赁、互换、转包等流转形式承接农户承包土地，进行规模种植，按约定标准给予补偿。
三、成效和启示
南古镇通过加快农村土地流转，促进了农业规模化种植、标准化生产、产业化发展，实现了流转的市场化、管理的规范化，取得了显著的经济效益和社会效益。
一是促进了规模化经营，提高了农业产业化水平。通过土地有效流转，推进了农业产业化经营，在发展现代农业、建设现代农业示范区、推进农业产业化发展上又迈出了坚实的一步。目前，该镇通过流转土地建立起了一批农产品种植基地，实现了农业规模化生产，提高了农业市场竞争力。临沂万全、三兴、伊斯德、菲尔德、县供销联社等多家企业已经正式进驻建设基地。栽种了韩国“因特网”辣椒、超市专用甜玉米、出口小香葱、罗勒叶、“金手指”有机葡萄等特色高效农产品。
二是提高了企业的效益，壮大了经济总量。农业龙头企业通过土地流转建立起示范园，把生产环节有效向前延伸，农产品生产基地成为企业的“第一车间”，得到了稳定的、高质量的原料生产来源。高标准的有机食品生产基础的建立，符合国外出口标准的要求，有效地突破了市场的绿色壁垒，促进了企业的发展。
三是提高了农民收入，培育了新型农民。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租地收入外，还可以到企业基地从事生产劳动，变成产业化工人，每个农民在基地平均工作6个月，月均收入900元，年打工收入5400元，加上每年600～700元的土地租赁收入，农户年收入可达6700元左右(按照户均2亩地，1人为基地工人计算)，人均纯收入是原来种植粮食作物的6倍以上。另外，1000亩的生产基地常年雇用农民工200个，是原有从业人数的四分之一，剩余的劳动力可以外出务工或转向二、三产业，再增加一部分收入。随着土地的流转，同时也把自然风险和市场风险也从农民身上转移到企业，农民无需购买生产资料，获得了稳定的、均衡的收入，对于培育新型农民，促进农民分工分业，打造职业农民，创造了有利条件。
论农村土地流转在市场经济中作用 篇5
【关键词】农村土地流转；市场经济；作用；策略
一、引言
随着我国城镇化进程的不断推进，各个地区的农村经济发展进度也逐渐加快。在全国大力推行农村经济转型发展的过程中，如何利用好农村的土地资源，加强农村经济发展是很多地区城镇化过程中探索的重点。农村经济发展过程中，土地流转十分重要。一般来讲，农村土地流转有两种形式，一种是将原始的土地经营承包权流转出来，比如一些农民的土地被流转出来，被一些企业占用；另一种是将集体建设用地和农村的宅地基流转出来。在农村土地流转过程中，对百姓带来的影响有利有弊，有利的一方面是可以提高农村土地的价值，使得农民能够从土地中获得更多的利益；另一方面是，在流转的过程中还有一些不规范的行为，因此使得农民的利益受到损害。对此，必须要积极加强对农村土地流转的管理。
二、农村土地流转在农村经济发展中的作用
随着市场经济的逐渐成熟，农村壮年劳动力的大量转移以及农村城镇化的发展，使得农村的劳动力出现严重缺乏，劳动力不足，将会导致土地荒废，而农业生产又是我国的一项基本产业，为了要提高土地利用率，则可以加强对土地流转的力度。土地流转在农业经济发展过程中占据十分重要的地位。土地流转主要指的是使用权流转，也就是指拥有土地承包经营权的农户通过转让、互换、转包、出租和土地入股等方式，将自己的土地的经营权转让出来，但是依旧保持者承包权，只是将土地的使用权转让出来，从而获得相应的收益。
农村土地流转在农村经济发展过程中的作用主要有以下方面。第一，可以使得农村土地资源得到充分的利用。农村土地流转一般都是将一些农户用地或者集体土地集中起来，流转给企业，企业通过规模化生产和现代化生产，从而使得土地得到充分的利用，提高生产效率。因为相对于个人农户而言，企业的生产规模更大，各种农业机械的使用更为频繁，因此可以使得农村土地产生的价值更高，防止出现土地荒废的现象。第二，可以增加农民的收入。农民将自己的土地流转出来之后，一方面他可以从流转的土地中获得利益，比如一些企业会给农户租金；另一方面，很多企业一般都将土地用于规模化生产，比如一些农业园区的建设，因此可以为农户提供额外的工作机会，使得农户能够获得其他的收入，最终使得农户的收入水平增加。另外，还有的土地流转模式中，用户可以以入股的方式参与到土地的经营管理过程中，可以得到一定的分红收入，因此提高了农户的收入水平。第三，农村土地的流转也有助于将一些住宅基地改为耕地，使得我国的耕地面积不断扩大，而且随着新农村的建设以及城乡一体化发展逐渐加深，越来越多的农民会迁移到城市，对于缓解我国的耕地紧张的问题也有很大的帮助。
三、农村土地流转管理的策略
1.加强对农村土地流转的重视
农村土地是农业生产的基础，加强对土地资源的合理利用是提高农业生产水平的重要基础，能够实现农村经济目标。随着农业的不断发展，农业生产水平也要不断提升，农村土地的价值也必须要提升。在传统的农业发展过程中，农民通过农业种植所获得的效益较低，在未来的发展过程中能够，也应该要积极加强农业部门对农村土地流转的重视，逐渐实现生产业的现代化、高效化发展。另外，针对当前农村土地流转不够重视的现象，必须要加强相关部门对这部分工作的重视，尽快制定相应的措施，实现农村土地的集中流转，对农户做好安排。
2.加快建立健全土地流转市场服务体系
在农村土地流转过程中，需要有一套完整的服务体系，但纵观我国现在的农村土地流转现状可以发现，还缺乏一套完整的服务体系，没有建立土地流转服务平台，多数县乡还没有土地流转服务机构，因此使得土地流转过程中的很多实际问题得不到统一集中的解决。对此，必须要积极加强土地流转服务体系的建设，第一，要健全土地流转服务平台，使得土地流转的各项工作能够得到统一管理。比如要建立和完善县服务中心、乡镇服务站、村级服务点的三级服务网络，并且要对农村土地流转的相关政策信息传递给农户和企业，建立完善的信息库，提供咨询服务以及一些其他的协助服务，比如，评估、协助办理等。第二，加强对土地流转信息网络的建设，可以逐渐完善各个地区的网络通信系统的建设，从而使得供需双方都能够及时地获得各种准确的消息。第三，可以加强对土地流转中介机构的培育。土地流转中心中介机构相对于各级农业部门而言，其工作的内容和业务相对比较单一，因此对各项工作能够处理得更加细致。在土地流转的过程中，应该要积极加强对中介机构的建设，对土地流转的各项事宜进行专业化处理。第四，建立科学的土地流转价格形成和指导机制。在土地流转过程中，对土地的价格进行评估是一个重要内容，对于不同的土地，应该要进行定级和评估，从而能够确保农户和企业双方的權利。在进行评估的时候，应该要建立一个更加完善的价格指导机制，从而能够对各种土地资源进行流转。
强化土地流转的规范化管理。在农村土地流转过程中，对于整个流转过程必须要加强管理，从而使得各项工作在法律法规规定的范围之内，防止出现一些侵害百姓权益的行为。当前我国农村土地流转大多数是农户之间自发流转，几乎有将近一半是没有签订合同的，这种随意的流转方式使得供需双方的行为都不能收到约束，因此使得双方权益得不到保障。对此，在未来的发展过程中，各级政府应该结合当地的实际情况，对土地流转制度进行创新，制定一些管理规定，对土地流转进行规范化管理，确保供需双方的权益，同时能按照一些规定对他们的行为进行约束。
四、结语
综上所述，土地流转是当前盘活农村土地资源的一个重要途径，对于农村经济发展有十分重要的意义，在未来的发展过程中，还应该要针对当前农村土地流转过程中经常出现的问题，加强对土地流转活动的规范化管理，加强服务体系的建设，从而使得土地流转能够顺利推进，促进农村经济水平的提升。
参考文献：
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[2]姜志茹.论农村土地承包经营权的流转方式[J].工会论坛：山东省工会管理干部学院学报，2012（04）.
加强林权流转市场监管的思考 篇6
随着中国林业产权交易所、南方林权交易所、江南林权交易所、西南林权交易所、华东林权交易所等各地林业产权交易所的相继成立, 我国林权流转行为得到广泛重视, 林权流转市场初步形成, 虽然目前规模正在逐步扩大, 但林权流转市场还处在起步阶段, 还存在市场机制不健全、流转法律法规缺位、市场监管不到位等问题。对林权流转市场进行有效监管势在必行。监管的必要性主要体现在以下几个方面。
(1) 林权流转市场是一个新兴的市场。
林权作为商品进入市场流通, 但又不同于普通的商品, 林木生长周期长, 投资风险大, 其交易具有很多特殊性, 在林权流转制度和市场机制不完善的前提下, 就会有一些受利益驱使的投机商趁机炒作林地, 想方设法从农民那里以低廉的价格将林地使用权买进来, 再设法以高价转让出去, 赚取中间的价差, 这种林地投机行为扰乱了林权流转市场秩序, 不利于林权流转市场的健康发展。
(2) 林权流转市场交易形式多样化, 流转环节多。
整个交易过程涉及到很多参与者, 包括林权流转主体、林业主管部门、林权流转中介机构等, 各参与主体的权利义务没有明确, 管理体制不健全, 财务管理混乱, 资金流向不清, 监管职能亟需强化。根据是否在林权交易所交易可以将林权流转分为场内交易和场外交易, 场内交易的程序较复杂, 需要林业主管部门和中介结构的共同介入, 相关部门权力的行使是否得当, 关系到农民能否在场内交易中维持其主体地位, 影响了其流转的积极性。
(3) 林权流转市场价格混乱, 价格管理工作薄弱。
我国林权流转市价格机制还未建立, 影响了林权交易的正常运行。林地不同于一般的商品, 在市场上基本找不到同质的替代品, 每一块林地或多或少都存在不同的表现特征, 林地价格受到太多因素的影响, 导致难以形成统一的价格标准。在没有可供参考的指导价格的前提下, 有必要对乱压价、乱收费的的行为进行监督, 规范林权流转市场价格的形成。
(4) 林权流转操作不规范, 引起林权纠纷。
一方面, 虽然很多地方都制定了规章制度和详细规范的流程图, 但由于操作性不强, 加上森林资源遍及面广, 林权流转工作量大, 有些地方的林业主管部门为图方便, 并未严格遵守规章制度, 流程图也只是流于形式, 没有起到实质性的作用。另一方面, 很多林农认为场内交易程序太复杂, 而且小规模林地在林权交易中心难以形成购买意向, 通常都是自行寻找受让方或转出意向方私下流转。这种简单的流转形式, 经常存在权属不清、四至不明确等问题, 容易引起林权纠纷。
因此, 对林权流转市场进行有效监管势在必行, 这是保证林权流转市场健康发展, 实现林业生产要素合理流动, 保障农民流转收益合理分配的需要。
2 林权流转市场监管实践中存在的问题
2.1 监管法律缺失
我国在林业立法领域存在很多问题, 虽然已经制定《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国物权法》, 但是林改后, 林业产业发展迅猛, 传统单一的法律制度已经不能适应林业的发展要求, 法律制度严重滞后。目前国家对农村土地实施了《农村土地承包法》, 这里的农村土地虽然也包括林地, 但其针对性不明确, 基本上没有涉及到林权流转, 利用管理耕地的理念来管理林地, 没有充分考虑林业的特殊性。
国家对林权有偿流转尚无相应法规, 林权流转监管更是无从谈起, 导致各地开展林权流转无章可循, 无据可依, 国务院及林业局出台的一些政策性文件也只是以鼓励性为主, 林业部门财务管理混乱, 资金流向不清, 林权流转市场调节机制难以发挥相应的作用。
2.2 监管主体缺位
由于法律的欠缺, 林权流转各参与主体的权利义务没有明确。林权流转的参与主体包括政府主管的林业机关、集体组织、中介机构和农户, 其中中介机构又包括价格评估机构、金融机构、森林保险服务机构等。一方面, 涉及的组织机构较多, 谁是监管主体, 监管权由谁来行使, 都没有明确的规定。管理体系不健全, 监管角色没有定位, 易造成各部门推脱责任, 监管主动性不强, 甚至于各部门都不能有效行使监管权。另一方面, 在我国, 传统的监管模式即工商行政监管, 强制执行的命令模式居主导地位, 因此提到林权流转监管, 大家都误认为是政府部门和林业机构的事, 与自己无关, 根本就没有意识到自己的主体地位, 更没有认识到监管的社会性问题。
3 构建林权流转监管制度的建议
3.1 建立有效的林权流转监管体系
监管是一个社会性的问题, 不是为了某一个群体的利益, 而是从整个社会的共同利益出发, 保证经济活动有序发展。林权流转程序复杂, 环节多, 必须建立多元化、多维度的监管体系。应该充分发挥参与主体的力量, 利用各自的优势分角色监管, 实现协调发展。
3.1.1 政府监管
产权市场的发展和完善是市场经济改革的重要任务, 离不开政府的宏观调控。林权流转市场是一个产权交易的市场, 对这一市场进行监管, 应该在政府林业主管部门的主导作用下进行, 但又不得过度干预, 在监管程度上要本着适度监管的原则。政府林业主管部门主要负责制定和实施林业法规, 建立机构, 强化队伍建设, 在统筹林业大局的前提下, 协调各利益相关者共同监督林权规范流转。
林业主管部门在落实工作责任的过程中, 应该自上而下, 层层推进, 在各乡镇设立服务站, 成立税费督查组、勾绘质检组、材料审核组、明查暗访组进行多层面的交叉督查指导, 落实挂点监督。对流转合同、权属变更登记进行审查, 严格杜绝代签, 减少林权纠纷;监督林权纠纷的处理是否得当, 保障林区的稳定和发展。
对各地交易中心的交易过程进行监管, 严格制止暗箱操作, 控制腐败;监督流转程序的规范性, 服务费收取的合理性。对林权价格评估部门的监管主要是价格评估的合理性, 在目前并无可供参考的流转价格标准情况下, 应该加大科研投入, 深入实地调研, 尽快建立一套流转价格评估制度, 以发挥价格在市场监管中的优势。对流转主体的监管主要体现在流转收益的分配是否合理, 流转后林地用途是否发生变化, 以及林业的后续经营情况。
3.1.2 中介机构监管
林权流转中介机构主要包括林权交易所、价格评估机构、森林保险机构等, 中介机构由于不直接参与利益分配, 更能客观判断林权流转的合规性。林权交易所对林权流转的整个过程起到较强的引导作用, 贯穿于林权交易的始终, 是中介机构中监督作用最强、应该充分发挥事中监管的角色。
林权交易所是发布林业市场行情、林权交易信息, 为林权流转主体提供相关法律咨询、森林资源资产评估, 并引导林权交易的林业综合服务平台。省级林权交易所要管理好区域内的交易会员单位, 定期到各地进行调查审核, 并做详细的工作汇报, 及时向林业主管部门反映情况。利用公开、透明化的信息管理系统, 保证数据的真实性, 实现资源共享。林权交易所要规范各种竞价流程, 制定与市场相适应的管理办法, 对不同的流转客体要合理引导其适用的交易方式, 防止恶意串标、围标等市场恶性竞争行为。
3.1.3 社会监管
林业是全社会的林业, 需要整个社会共同监督管理。林权流转社会监督的群体包括媒体、环保组织、流转主体、山区农民等社会群体。社会监管的作用可以弥补政府、中介机构的缺陷, 传播正确的林权流转监管理念。通过干预、揭发、检举等大众化的方式, 监督政府机构人员、林权交易所工作人员按规章办事。
媒体可以对林权流转市场中的违法行为进行曝光, 利用网络、电视、报纸等公众媒介, 传播林权流转法律知识, 纠正错误的监管理念。环保组织要保证流转后森林的生产经营活动不威胁到生态环境, 监督林木采伐权的使用, 使林农在不突破总限额的情况下自主调节采伐量, 加强森林资源保护。流转主体在加强自律的同时, 对流转过程中侵犯自身合法权益的行为予以检举, 维护其在林权流转中的主体地位。山区农民要积极参加村民会议, 珍惜投票权, 对当地林业政策的贯彻情况予以监督, 如惠林政策、税费改革是否充分落实等。
3.2 健全管理制度, 制定监管法律法规
3.2.1 完善流转申报、登记及档案管理制度
流转申报制度要规定流转申报所需要的材料证明, 包括书面申请、林权证、受让方的流转目的以及流转后林地的用途等, 明确相关工作人员的权利义务, 对材料的合法性、完整性以及是否存在有争议的山林产权进行审核。
流转合同的规范性是完善登记制度的前提, 林业主管部门应该制定合同示范文本, 规范的流转合同应该包括:流转主体、流转客体、流转期限、流转价款、林地的用途、双方当事人的权利和义务、违约责任以及争议解决方式等。完善登记制度和档案管理制度, 规定流转登记备案必须由流转主体面签、鉴证。加强档案管理, 实行专人专机操作和林权档案专人管理, 并规定管理人员的权利与义务, 对已进行变更、补办和注销的宗地申请材料及签字盖章的审核表等放到宗地档案袋内, 并逐一分乡镇登记, 以便查询。
3.2.2 制定监管法律法规
目前, 林权流转尚无法规, 各监管主体在实行林权流转监管中没有法律支持, 严重影响了林权流转市场化的进程, 完善的法律法规是实现林权规范化流转的重要保证, 是监管主体实行监管的依据。
应该以《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国物权法》为基础法律, 参考《农村土地承包法》中适用于林地的部分, 制定配套性的法律法规, 如《林权流转法》及其实施细则。在制定《林权流转法》过程中, 要坚持把确保农民权益放在首位, 以实现林权流转对林地资源合理配置为价值取向, 实施细则应对流转程序、方式、违规处理、流转的规范化文本等方面做出具体规定, 使承包经营权流转交易有章可循。将“林权流转监管”作为一个章节写入《林权流转法》中, 该章应该包括监管机构的设立、监管主体的权利与义务、各监管主体之间的关系等, 从法律上赋权给林业主管部门、林权交易所、村民组织以及农民, 通过法律法规的作用规范林权流转行为, 只有这样林权流转市场才能有序、健康发展。
参考文献
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市场化流转 篇7
1 农村建设用地流转市场的困境
1.1 制度法规不先进,交易状况混乱
中国农村建设用地在流转的过程中受到了严格的控制。新《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地。”集体建设用地流转在法律上是被禁止的,除非是政府根据规定进行征收转化为城市用地后才能进行流转。但是在实际的生产过程中,农村建设用地流转的现象非常常见。国家要求严格管控建设用地与现实的建设用地流转频繁之间的矛盾非常突出。农村集体建设用地流转的现行制度无法满足市场对农村建设用地的需求,征地范围宽泛甚至不征收便进行流转的现象时有发生。农村建设用地流转制度的不先进,导致农村集体建设用地流转混乱[1]。
1.2 参与者责任不明,利益分配不均
中国法律规定农村建设用地只能从集体所有转为国有后才能进入市场,目前正逐步放开农村建设用地的交易方式。在逐步放开过程中,法规仍不明确,参与者在农村建设用地流转市场中的职责也模糊不清,出现“政府主导、村集体配合、农民服从”的现象。政府为攫取利益,不愿放弃征地模式,仍然主导农村建设用地的土地流转。农村村委在地方政府的压力下,服从地方政府,成为农村建设用地的主权决策者和地方政府的配合者,使得农民缺乏参与权和知情权。在农民政府与村委会的地位压力下,处于严重弱势地位的农民应该享受的土地权利得不到保障。
1.3 隐形交易量大,地价评估不足
在农村建设用地市场制度不完善、监管不足的情况下,大量的供给和需求在经济利益的驱使下,产生了大量隐性的农村建设用地交易,如小产权房用地。隐性交易一方面使得政府无法掌握土地利用的状况,难以对土地市场进行宏观调控,对土地利用总体规划和城市规划的实施造成冲击,另一方面使得农民权益缺乏保护,农村建设用地市场缺乏管理。价格是市场供需关系的反应,是调节市场的杠杆。集体建设用地流转价格理应由市场规律决定,因为隐形交易双方不希望得到政府的监管,流转价格只是双方达成的协议价格,并非由市场供求决定,地方政府又对农村集体建设用地缺乏土地的定级评价,使得农村建设用地流转时地价评估不足,最终导致地价混乱。
1.4 中介服务组织匮乏,信息沟通不畅
市场制度不完善、信息不公开、流转形式局限等因素,导致农村建设用地市场交易量的供需矛盾,亟需中介服务组织参与以解决其市场化的问题。中介服务组织是在农村集体建设用地流转市场中进行搜集信息、组织谈判和订立合约、监督合约执行的组织。当前的农村建设用地流转市场中介服务组织还处于起步、摸索阶段,不能满足农村建设用地市场的实际需求。中介服务组织的匮乏,公开透明的信息平台不足,农民难以获得信息沟通的渠道,使得土地资源的闲置或价格不合理,造成我国农村建设用地流转市场市场化不够充分,资源配置不够合理[2]。
2 解决农村建设用地流转市场困境的途径———有形市场
关于如何解决农村建设用地流转过程中出现的问题,学者们从市场建立原则和实际市场建立模式提出了各自的观点。从市场建立的原则出发,陈燕(2012 年)提出让农村建设用地与城市建设用地“同地、同权、同价”的方案,为建设农村建设用地市场提供了依据。从实际市场建立出发,韦燕飞、严志强(2011)认为构建城乡统一的建设用地市场的途径之一是加快农村建设用地市场建设,特别是有形市场的建设。解决农村建设用地市场规范问题的关键是建立合法、公开的有形市场,通过有形市场的建立来规范农村建设用地流转市场。
建立农村建设用地有形市场来规范农村建设用地市场的必要性。首先,从一般市场建立的规律看,一般商品市场和金融市场发展,开始都是混乱的交易,随之建立和规范有形市场,之后因网络信息化以及市场规则的完善才逐步形成有形和无形并存的规范市场。根据中国农村建设用地流转市场的发展经历,中国的农村建设用地流转市场必然也符合以市场建立规律。因此,建立农村建设用地流转市场,首先需要建立规范有形市场。其次,从我国城镇土地市场由无市场、萌芽阶段到全面发展阶段的历史看,我国城镇土地市场从有形发展起来的历史也为农村建设用地市场提供了依据。再次,从构建城乡统一的建设用地市场来看,建立农村建设用地有形市场是为了更好地建立城乡统一的建设用地市场,因为只有城镇和农村的建设用地市场自身关系理顺和建设规范化后,才能建立起城乡统一的建设用地市场。最后,农村建设用地市场建立提出时间不长,建立中存在众多问题,为此需要农村建设用地的有形市场来引导其逐步完善。由于市场建设的一般规律、建设城乡统一的建设用地市场的需要和中国目前的农村建设用地流转的现状, 都决定了建立农村建设用地市场必须从建立农村建设用地的有形市场开始[3]。
3 农村建设用地有形市场的现状 ———以武汉市为例
我国已经在各地试点建立了农村建设用地的有形市场,比如重庆农村土地交易所、上海农村产权交易所等。珙至2009 年,武汉市共建成农村土地流转服务平台47 个,同年武汉农村综合产权交易所揭牌,成为全国第2 家、中部首家农村综合产权交易市场。武汉农村综合产权交易所的主要职能是为全市农村产权交易提供场所、配套设施以及交易信息发布、交易组织、咨询、投资融资等各项服务。武汉市农村综合产权交易所的交易产品包括十大类,其中便包括了农村建设用地,这便是农村建设用地流转有形市场雏形。但农村综合产权交易所上农村建设用地交易的成交记录为零,主要是因为农村建设用地流转的法律制度还未完善,导致该交易所不敢也不能正当进行该类土地的产权交易,但是该类土地的产权交易将是未来的趋势,农村综合产权交易所将其纳入服务业务之中。目前,农村综合产权交易所着力于夯实产权交易的记错,在试点乡镇进行土地确权的登记试点活动。
3.1 农村建设用地流转有形市场存在的问题
调查资料显示,农村综合产权交易所上进行交易的品种以荒地、耕地、水面资源为主,农村宅基地等建设用地的交易记录为零,农村建设用地流转的有形市场形同虚设,流于形式,其原因主要有以下几个方面。
3.1.1 法律限制。 涉及到农村集体土地管理的相关法律法规制定和修改的年限距今已较为久远,其中许多条款限制了集体建设用地的流转。湖北省人民政府办公厅出台《关于加强农村宅基地管理工作的通知》也明确了关于农村土地流转的规定,“农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的,可在本集体经济组织内买卖。农村宅基地不得向城镇居民出售,也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。”农村建设用地被局限在集体经济组织内部,一般村民都拥有自己的宅基地,对他人宅基地的需求几乎为零,而禁止向城镇居民出售宅基地的规定几乎切断宅基地的市场需求。农村综合产权交易所虽然是农村产权交易的创新试点单位,但也不能违背法规行事,为此,“农村宅基地只能在本集体经济组织内部流转”让农村宅基地在农村产权交易所上交易数量为零。
3.1.2 规模限制。调研发现,乡镇企业建设用地伴随着乡镇企业改革,在转让上基本采用城镇建设用地的转让方式;公用设施建设用地由于其项目自身的公益性和非赢利性,多采用划拨的方式进行转让;农村宅基地流转由于量少且受到限制,没能形成固定的转让方式,以当事村民双方约定为主。农村综合产权交易所目前为止还没有农村宅基地流转成功的案例,但却存在挂牌的宅基地等待转让的案例。案例为武汉黄陂三里镇某一村村民面积58.5 m2的平房,该案例转让面积较小,购买后难以实现投资的目的,最后没有实现流转[4]。
3.2 农村建设用地流转有形市场建设经验
3.2.1 政策导向性强。十八届三中全会明确提出 “建立城乡统一的建设用地市场”,还提到“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍”。以政策为导向,未来农村建设用地在农村综合产权交易所这类有形市场上进行交易的方式不仅得到政策的支持,也会为社会公众所接受。农村综合产权交易所这类以政策为导向的农村建设用地有形市场的建立,也为创新农村土地流转模式提供了一个实验的平台。
3.2.2 创新模式发展。 “ 武汉市发改委正牵头国土、 农业等部门加紧研究,拟在小范围内试水农村集体经营性建设用地、农村闲置宅基地交易。希望农村建设用地有形市场能够以此为契机,探索突破1~2 个农村产权交易新品种。”从武汉市农村综合产权交易所在农村建设用地交易板块建设的构架、存在问题、建设经验看,未来农村建设用地流转市场的公开化将成为趋势,而这种公开化趋势的推进需要像武汉市农村综合产权交易所这种能够设计出新的交易撮合机制的有形市场,这类有形市场的建设为农村产权交易提供了创新的平台。
4 规范农村建设用地有形市场的建议
4.1 制度建设
中国现有法律法规对于农村建设用地流转的权属限制条款较多,这种权属制度的阻碍使得当前中国农村建设用地未能合理高效流转。对于农村建设用地流转市场建设,首先需要加快农村建设用地的确权发证工作,在明晰各项权属的情况下,创新农村综合所有权的实现方式等,为农村建设用地流转市场铺平道路。政府应该明确其角色定位和管理职能,不能强制执行农村建设用地的流转,应站在引导者、监督者、服务者的角度,为农民进行农村建设用地流转提供信息、咨询、预测、融资等帮助,确保农民权益得到保障[5]。
4.2 平台打造
农村建设用地流转是一项复杂的工作,涉及信息公布、估价、交易、签约等方面的知识,没有专业人员的帮助难以完成。就目前的情况来看,建设用地流转平台体系尚不成熟,缺少相关的中介服务机构。为了促进农村建设用地合理流转,保障土地流出和流入双方的合理权益,政府要大力支持建设用地流传市场平台的建立,并协助完成中介服务组织的建立,打造农村集体建设用地交易中心,逐步形成集信息发布、中介流转、土地管理、资金运作等于一身的专业流转平台。
4.3 提高认知
农民作为农村建设用地流转的主体,由于自身知识水平的限制,无法及时参与到建设用地流转的决策中,导致农民的知情权、参与权和决策权难以实现。政府部门在加快改革步伐,赋予农民产权办证、满足市场交易需求的同时,还应该以中介服务组织的建设为契机,提高农民对农村建设用地流转的认知程度,通过加大宣传力度、典型示范带动等方式展现农村建设用地有形市场的实效,避免农民对农村建设用地流转的认识偏差。
摘要：当前农村建设用地流转市场的制度建设难以满足农村土地流转市场发展的需要,规范农村建设用地市场秩序,具有重要的现实意义。本文从当前农村建设用地流转市场的困境出发,探析农村建设用地有形市场建立的意义,以武汉市农村综合产权交易所为例,分析农村建设用地流转有形市场的建设经验和存在的问题。
市场化流转 篇8
著名社会学家费孝通先生曾说过, “‘土 ’是乡下人的命根, 在数量上站在最高地位的神, 无疑是‘土地’。 ”正所谓“民以食为天, 食以田为源。”土地是农民的命根子, 可以说, 没有了土地, 农民也就失去了他们的生存保障。 “土地是农村最主要的生产资料, 农民只有与土地结合, 才能获得生存与发展的机会, 只有解决土地问题, 才能调动农民的生产积极性, 推动农村的经济社会发展。 ”自十七届三中全会以后, 土地流转改革成为新一轮中国农村改革的轴心。 近几年来, 我国农村土地流转速度不断加快。 相关资料显示, 重庆农村土地流转规模已占承包总面积的35%;甘肃省农村土地流转呈现持续健康和快速发展的良好态势, 土地流转面积年均增长75%以上; 黑龙江省2012 年农村土地流转总面积超过4000 万亩。 农村土地流转已经在全国范围内迅速推进。那么到底是什么原因让农村土地流转市场在短短的几年之内以如此惊人的速度发展呢?其内在的动因是什么?
二、现有研究成果
关于农村土地流转市场形成的动因, 我国学者的研究主要分为三类, 即产权论, 收益论, 价值论。 每一种观点, 相关研究者都给出了充分的论据:
(一) 产权论
产权论的主要观点是:“稳定的产权有稳定的预期收益, 就会形成稳定的市场。”土地的产权是指土地所有者对土地的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。 持这一观点的学者主要有张红宇、龚启圣、刘守英、黄少安、叶剑平等人。 张红宇认为 “中国农地产权问题的核心是土地使用权问题, 使用权问题的核心是树立农户对土地使用的预期信念和土地资源合理配置问题。”稳定和强化农户的土地承包权, 必然形成一种新型的土地使用权。 这种充分意义上的土地承包使用权, 权利界定是清晰的, 占有它可以取得相应利润, 转让它要求等价的补偿, 承包农户可以将拥有的承包权当作独立的交换价值进行流转。因此, 只要存在产权明晰的农户土地承包权, 土地使用流转机制形成势在必行。龚启圣、刘守英认为“真正对土地投入影响较大的应该是农民对将来的农地使用权稳定所作出的预期。 ”他们通过对浙江的三个县、吉林的两个县以及河南的卫辉及江西的安福和南城等地农民的调查发现要区分产权制度对那种基本上自给自足小农的生产行为和农民企业家进行大片开荒这两种行为的影响。 显而易见, 由于后者需要大量的物资投入, 因此, 稳定的产权和国家所给予的保护是至关重要的。 相比之下, 小农对土地作出的投入是微不足道的。 现代农业已经正在朝着企业化、 专业化、 机械化方向发展, 那么农民企业家应运而生。他们想要扩大规模就必须获得对土地的稳定产权, 以求得国家法律的保护, 由此促进了农村土地的流转。 黄少安认为土地产权制度对土地产出的直接影响是 “土地产权安排对人们的激励影响人们投入生产的人力、 物力和财力。”稳定的产权能较大程度地激励各生产要素的投入, 单位土地和劳动等要素对产出的贡献率也较高, 从而使农业总产值高速而稳定增长。 叶剑平认为“产权和制度是影响中国农地流转的主要因素”。
(二) 收益论
收益论的主要观点是土地产出收益越高, 土地流转市场就会形成。 这意味着农户流转土地的原因是使自己耕种的土地货币收益最大化。 农民是理性经济人。关于“经济人”思想早在亚当·斯密之前的一些重农主义者就已提出, 但对其形成完整的思路并进行严密系统论证的经济学家首推亚当·斯密。在《国富论》一书中, 他提到, 利己是“经济人”的本性, 是人们从事经济活动的出发点。 “每一个人的利益会促使他去寻找最有利的用途, 避开最不利的用途。对财富的追求是每个社会的大多数有用劳动力行动的动机。”徐勇、邓大才教授在《社会化小农:解释当今农户的一种视角》一文中, 阐述并有力地论证了“社会化小农的行为与动机是货币收入最大”这一观点。 他们认为, 改革开放以来, 农户经济生活和资源配置领域更深、更广的卷入社会化进程, 农民由“家庭人”变成“社会人”。 “收益 — ——需求”论是对收益论的发展。其主要观点是农地流转市场的形成源于“收益—需求”动因, 即“收益—需求” 因素共同决定着农地流转市场的形成。 持这一观点的主要是邓大才教授, 他在 《农地流转市场何以形成———以红旗村、梨园屯村、湖村、小岗村为例》一文中通过对四个村庄个案的分析, 得出以下结论:“‘收益—需求’ 因素决定着农地流转市场的形成, 但是, 稳定、规范、成熟的农地流转市场却少不了制度因素, 特别是政府安排的农地流转制度和农地流转交易平台。制度安排决定农地流转市场的规范性、稳定性和成熟性。可以说, 农地流转市场的形成决定于‘收益—需求’因素, 而市场的成熟性决定于制度的完善性。 ”
(三) 价值论
价值论的主要观点是土地预期价值越高, 土地流转价格就越高。 兰晓红认为 “土地规模经营带来的稳定、 可观的收入是流转当事人的流转动力。 ”因此, 土地流转的价值成为农民流转土地、 农村土地流转市场形成的主要因素。 刘康、王春平、王苍林等人通过对朝阳地区120 户农户的调查发现“在67 户将土地流出的农户中, 流出土地是为了获得更高的土地收益的有44 户, 占比65.74%;将土地流入的42 户农户中, 有25 户农户认为其收益能够明显增加, 占到总数的59.52%。由此, 他们得出的结论是增加收益成为土地流转的首要原因, 是刺激农户进行土地流转的直接因素。 ”
三、农村土地流转市场形成的动因
英国古典经济学家威廉·配第曾经说过:“劳动是财富之父, 土地是财富之母”。在我国, 土地更是农民的命根。 自十一届三中全会确立了家庭联产承包责任制以来, 我国农村土地的价值对农民而言愈发重要。 农户拥有了土地的产权, 即拥有了对土地的承包权和使用权, 可以自由支配自己的土地, 从而获得其赖以生存的保障。 随着中央农村土地政策的陆续出台, 农村土地产权的管理越加规范, 近年来, 我国农村已逐渐形成土地流转市场。在我国, 土地流转的实质是土地经营权的流转, 意即土地的经营权和使用权从一个农户流向其他农户或其他新型经营主体, 如企业、村集体、组织等的过程, 在这个过程中, 土地承包权不变, 转让的只是土地的使用权。那么农村土地流转市场是如何形成的呢? 笔者认为有以下几个主要原因:
(一) 农户流入土地的原因
1. 土地预期收益。
改革开放以来, 随着经济的快速发展, 农民受到外界货币支出压力的约束, 因此他们逐渐也以货币收入的最大化为行为准则。 受到社会化的影响, 如今的农民已经演变成为“社会化小农”, 因此在土地流转这个问题上, 他们的初衷也是货币收入最大化。对于有足够劳动力的家庭来说, 原有的承包地已经不能满足其对于土地的需求, 他们需要从其他农户转租或者买入土地以满足其需要。他们认为流入土地能够明显增加收入, 土地面积增加, 只要对其投入相应的成本, 即可获得数额可观的收益。 可以说, 土地产出的收益是农户流入土地的最根本的原因, 这也是农地流转的必要条件。
2. 集中开垦带来规模效益。
规模经营是现代农业最重要的特点之一。随着我国农业逐步走向现代化发展的步伐, 对农业生产的要求也逐步提高。现代农业的生产往往呈现社会化和机械化的特点。 因此, 这就需要形成一定的土地规模, 以便于土地的集中开采和利用。尤其是对于已经形成经济作物产业链的村庄, 土地流入有利于扩大种植规模, 形成规模效应, 提高土地利用效率和劳动生产率。 在现代农业发展过程中, 现代农业经营理念深入农户的农业生产活动中, 农民对农业规模经营有了一定的了解。
3. 政府的推动。
政府作为政策的制定者和执行者, 对于社会的方方面面都有巨大的影响。政府对农户流入土地的推动作用主要表现在两个方面。一方面, 自十一届三中全会确立家庭联产承包制的几十年来, 政府陆续出台了一系列惠农政策, 如粮食补贴、农业税减免、农业保险等政策, 这些政策改变了过去种田要交农业税的历史, 极大地缓解了农民种田的压力, 有力提高了农民种田的积极性。 农民可以通过租入土地进行农业生产, 获得更多的收益, 因而也就促进了农村土地的集中化。另一方面, 自中共中央十七届三中全会, 提出要“建立健全土地承包经营权流转市场”以来, 农村土地流转速度不断加快。 政府给农村土地流转市场创造了相对比较宽松的政策环境是农地流转市场形成的制度原因。
(二) 农户流出土地的原因
1. 土地保障功能弱化。
自古以来, 我国农民都视土地为命根。甚至在现代化的今天, 土地对于农民依然有极高的价值。 在我们所熟悉的村庄, 大多数邻里间的纠纷都是土地纠纷。 但是, 随着社会经济的高度发展, 农民有了更多的生存方式, 土地已不再是农民维持生存的唯一生产要素。 土地对于农民的保命作用已经弱化, 已然不如以前重要。人们的思想逐渐开放, 受到以土地为命根的传统观念的影响越来越小, 以传统农业生产方式维持生存的农户也越来越少。 这样就促进了农户流出超出自身所需的土地。
2. 非务农收入增加。
村庄周边城市化的发展让农村劳动力“不出远门就可以赚钱”。务农不再是农民的唯一经济来源, 甚至农民在附近城镇的务工收入要远远高于务农收入。 因此, 土地对于他们的价值便逐渐降低。加上城市化的发展需要大量的土地, 农民便把自己的土地流转给他人或国家, 而流转的价格也比较可观。
3. 家庭劳动力外流。
随着我国城市化进程的推进, 城市化过程必然产生众多的工作岗位, 城市化需要大量的农村劳动力向城市转移。为了求得更高的经济收入和更舒适的工作环境, 数量众多的农村青年劳动力向城市转移。大量农村青年劳动力的转移、老人无力耕种使得农村抛荒的迅速增加、大量土地闲置。 为了不使原有土地抛荒, 在城市务工的农民急于将自己的土地转租他人。这样也就形成了农民企业家, 他们将他人转租的土地全部集中起来, 形成自己颇具规模的种植园。
四、结论
在农村土地流转形成原因这个问题中, 促使农民流入土地的原因有:农民对土地的预期收入, 规模效应、集中开垦效益高, 政府的推动。其中农民对土地的预期收入是促使土地流转的根本原因, 政府的推动作用是制度原因。 在我国, 土地对于农民的保命性质已经弱化、对于农民的价值降低, 农民非务农收入的逐渐增加以及大量农村劳动力的外流共同促使农民将土地流出。
摘要：土地是农业最基本的生产资料。近年来, 随着农村改革的深化和城镇化的推进, 农村土地流转成为了一个关键性的问题。目前, 我国农村已经初步形成了土地流转市场, 对农村土地流转市场形成动因的探究对推动农村土地流转规范化发展具有一定积极意义。农民流出土地主要基于土地的预期收益、集中开垦带来规模效应、政府的推动等。而土地的保障功能弱化、农民非务农收入增加以及大量农村劳动力的外流共同促使了农民将土地流出。
关键词：土地流转,土地流转市场,产权论,收益论,价值论
参考文献
[1]费孝通.乡土中国[M].北京大学出版社, 1998.
[2]徐勇.现代国家——乡土社会与制度建构[M].中国物资出版社, 2009.
[3]张红宇.中国农村土地产权政策:持续创新——对农地使用制度变革的重新评判[J], MANAGEMENT WORLD, 1998 (06) .
[4]龚启圣, 刘守英.农民对土地产权的意愿及其对新政策的反应[J].中国农村观察, 1998 (02) .
[5]黄少安, 孙圣民, 宫明波.中国土地产权制度对农业经济增长的影响—对1949—1978年中国大陆农业生产效率的实证分析[J].中国社会科学, 2005 (03) .
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[8]邓大才.农地流转市场何以形成——以红旗村、梨园屯村、湖村、小岗村为例[J].中国农村观察, 2009 (03) .
[9]兰晓红.农村土地流转动因、问题及对策研究[J].特区经济, 2010 (10) .
农地流转中的非市场行为 篇9
关键词：土地依赖,交易费用,农地流转,非市场行为
一、问题提出：从一个现象说起
近年来，我国农地流转速度不断加快。但是，一个值得注意的现象是，农户的农地流转主要发生于熟人之间，表现出明显的关系型特征。本课题组于2011年8月至2012年2月进行的全国农户抽样调查问卷表明（发放问卷1000份，得到有效问卷890份），在203个转出农地的样本农户中，有66.01%的农户将农地转给了亲友邻居，占全部转出农地面积的比例更是高达80.48%（见表1）。
从表1可见，无论是转出农户占比还是转出面积占比，农户将农地流转给亲友邻居、普通农户、生产大户、合作社和龙头企业的比重依次递减，表现出明显的亲缘与地缘的“差序格局”。
已有研究同样表明，我国农户的农地流转主要发生于熟人之间。对中国17省区的调查表明，2005年农户转出的农地中，高达87.6%转给了同村的亲戚或其他村民；2008年这一比例为79.2%，但农户转入的土地却有87.2%来自于同村的亲戚或其他村民。[1]对河北、辽宁、陕西、浙江、四川、湖北六省随机调查表明，发生于亲友邻居的农地流转占全部流转的比例2000年为67%,2008年为64%。[2]
可以认为，我国目前的农地流转市场并不是一个单一的同质要素市场。由于人地关系的严酷性，决定了土地对于农民兼具生产资料和社会保障双重功能。[3]土地对于农民来说，并不仅仅是一个单纯的生产要素，而是涉及到生存依赖、福利保障、身份表达以及农耕情感等多个方面，从而决定了农地流转并非是一个简单的产权交易，而是包含了经济利益、政治利益、安全保障与情感收益等多重福祉权衡的选择性交易。
已有文献注意到农地流转的市场差异性，包括区域间的流转差异、流转方式上的差异、流转对象上的差异、流转时间上的差异、流转合约上的差异等。[4]但乡土社会背景下的人地关系与交易关系尤为值得重视：第一，农户对土地的依附性使得土地保障功能属性与农地流转对象选择紧密联系在一起，从而意味着农地流转的目标并不是收益最大化而是风险最小化。第二，农户之间的农地流转及其交易关系，并不一定是简单的经济利益的权衡，有时甚至是一个社会资本的积累与改善农户安全的关系网络的投资。
本文将农地流转市场分为“关系型人情市场”和“要素型租赁市场”，前者主要是亲友邻居间农地流转，而后者则包括普通农户、生产大户、农业合作社和农业龙头企业等流转对象。一般来说，关系型契约不仅面临着契约的不稳定性，并且由于缺乏相应的治理规制，往往隐含着明显的交易风险。那么，为什么农户在农地流转过程中依然普遍选择非市场化的交易方式？因此，本文引入“农户的土地依赖性”的前置因素，修正交易费用分析范式，由此构建“土地依赖———交易费用———农地流转非市场行为”的理论框架，通过对不同农户农地流转行为的比较，建立农户农地转出对象选择的决策模型，并进行实证分析。
二、理论模型：修正的交易费用分析范式
1．对交易费用分析范式的批评
尽管农户的经营权流转行为及其决定机理受到了学界的普遍关注，但已有文献的共同特征是，往往将农地流转市场视为同质市场，进而研究农户农地流转意愿和行为及其影响因素。[5]其基本的研究路径是：假定农地市场是一个同质市场，并将农户在农地流转上的差异归结于两个方面的原因，一是农户的资源禀赋及其行为能力，二是农户所面临的交易环境。由于前者涉及到农户的土地资源特性与投资特征，后者涉及到流转市场的发育程度及其预期稳定性问题，因而威廉姆森交易费用的分析范式成为了主流的研究范式。
上述研究的一个重要缺陷，是忽视了乡土社会背景下农户与土地之间的特殊关系。交易费用范式关注了资产专用性、交易频率、不确定性等因素对交易费用的影响。[6]应该说，这一范式隐含着两个重要的假定：第一，产权主体对其拥有的产权客体是“冷酷无情”的。一方面，产权主体对物品（或者产权属性）潜在价值的发现仅仅依据其排他能力与处置能力所决定的产权租金；另一方面，产权主体只对物品市场价格做出反应（持有或者买卖）。该范式没有考虑到人与物之间的关系及其禀赋效应问题。第二，产权主体与产权客体具有良好的可分性。该范式没有关注身份性与人格化财产问题。
农地流转在本质上是承包权与经营权分离前提下农户对经营权的交易，内含着两个重要的约束性条件：第一，土地的集体所有制，决定了具有集体成员资格的农户，天然地享有农地的承包经营权。因而，作为农地流转的产权供给主体，农户具有身份上的不可替代性。第二，农地承包权与经营权的分离，使得农地流转成为可能。但是，由于经营权依附于承包权，决定了农地流转并不同于产品市场的一次性即期交割，而是表现为一种“时段性”的连续交易，因而与农户具有不可分性。
2．引入“农户的土地依赖性”前置条件
农户对土地的依赖程度决定了农地转出对象选择，而农户的土地依赖性主要取决于家庭资源禀赋结构差异，具体反映在土地依附性、家庭保障水平和社会保障水平的不同。在社会保障不健全和务工收入不稳定的情况下，农户生存保障主要来源于对土地的依存和对亲友的依赖。
(1）土地依附性。农户对土地的依附程度与其家庭资源禀赋结构具有状态依赖性。一般而言，农业经营收入比重可以反映农户对土地的依附程度。农业经营收入占比越高，土地在其家庭中的重要性越大，农户对土地的依附性越高，因而农地倾向于流转给亲友邻居。
(2）家庭保障水平。由于进城农民多数从事临时雇佣工作而缺乏稳定的务工收入，转出土地而完全依靠务工收入具有不确定性和风险，农户面临潜在的失业风险而随时可能回到土地上去。显然，外出务工的机会问题、成本问题以及失业风险，使得务工收入等家庭保障对土地保障功能的替代可能性小，农户很难彻底地离开土地。
(3）社会保障水平。当前，农村社会保障体系尚不健全，而且受到城乡二元结构和户籍制度等制度性排斥，农户无法获得必要的社会保障。社会保障制度对土地保障功能的替代性是有限的，土地仍然承担着生存保障、失业保障和社会保障等功能。不仅如此，亲友邻居间的互帮互助成为农户实施社会保障的另一种重要方式，土地作为连接社区和加强熟人间社会关系的媒介，强化了农村社会的“差序格局”。
3．交易费用的分析维度及其拓展
威廉姆森范式对交易费用的考察主要集中于资产专用性、交易频率和不确定性三个维度。
(1）资产专用性。已有文献注意到了农业资产专用性（物质资产与设施等）、土地资产专用性（地块大小、土地类型、土壤肥力与灌溉条件等）、人力资本专用性（务农经验与技能培训等）和地理位置专用性（地形、距离远近等），但较少关注亲缘与地缘关系所构成的专用性社区资本、家中党员和村干部所构成的专用性政治资本。专用性社会资本表达了人情关系网络影响农地流转市场交易的含义。
(2）交易频率。由于交通不便、信息闭塞以及农地流转市场发育和中介服务体系不完善，土地流转信息流动受阻。随着交易频率的增加，相应的交易费用会上升。但村庄内的信息公开与对称，使得亲友邻居间农地流转具有节省交易费用的作用。
(3）不确定性。已有文献注意到了政策不确定性、合约不确定性、行为不确定性和信息不确定性，但忽视了亲友间信任度对交易不确定性所产生的重要影响。熟人社会与亲友邻居间的人情网络，将内生信任机制，从而降低不确定性所引发的交易费用。
4．农户农地流转的决策模型
为方便分析，本文提出以下假设：(1)亲友邻居间农地流转的交易费用是TCl，而社会主体间农地流转的交易费用是TCh，并且0≤TCl≤TCh≤1。(2)农户第i年收回农地的概率Pi,0≤Pi≤1。当转出户要收回农地时，流转双方可能会发生纠纷，转出户真正实现的土地保障价值为U0Pi乘以一个小于1的系数，即转出户与不同流转对象的交易效率为（1-TC1）和（1-TCl）。(3)假定某地块的保障价值为U0。(4)亲友邻居间的流转价格为πl，社会主体的流转价格为πl，显然，πh>πl。(5)为简化处理，假定跨期贴现因子为1。因此，农户农地流转决策为：
第一种情形：如果转出户在第一年将某地块流转给亲友邻居，则n年内租金收益与保障收益的期望收益El为：
第二种情形：如果转出户在第一年将某地块流转给社会主体，则n年内租金收益与保障收益的期望收益Eh为：
比较分析以上两种情形，如果El≥Eh，农户选择将农地转出给亲友邻居：
上式左边近似看作转出户未来2至n年收回农地概率的平均值，右边取决于土地保障价值U0、不同转出对象的交易费用差异（TCh-TCl）与租金（πh-πl）差异，对某一地块可以看作常数P0。在其他条件固定不变的情况下，土地保障价值U0或不同转出对象的交易费用差异（TCh-TCl）越大，式子越容易满足。换言之，土地保障价值U0或不同转出对象的交易费用差异（TCh-TCl）越大，农户倾向于将农地转出给亲友邻居。
三、实证分析
1．计量模型
农户农地流转对象选择，属于二元选择问题，适合采用Logistic模型，其基本形式为：
式中，Pi代表农户i选择将农地流转给亲友邻居的概率；F代表给定的一个Pi值，农户将农地转出给亲友邻居的概率；z可以取0或1的随机变量，上式表示z=1的条件概率。
经整理得，故有：
则Logistic模型是一个线性估计模型，其形式为：
式中，因变量yi在农户农地转出给亲友邻居时为1，否则为0。β是待估计系数，μ是随机误差。Xi表示影响因素向量，主要包括两方面：一是农户家庭对土地的依赖程度；二是农户农地流转的交易费用。
2．变量及其统计描述
依据前述，各变量定义与统计描述如表2所示。
3．模型估计与结果分析
本文使用SPSS软件对样本数据进行回归分析（见表3）。检验结果表明，模型具有较好的拟合优度，具有进一步讨论的价值。计量结果基本验证了前文的假设。土地依赖与交易费用对农户农地流转的非市场行为具有重要影响。
注：*、**和***分别表示统计量在10%、5%和1%的显著性水平下显著。
具体而言：
(1）土地依附性越高，农户倾向于将农地转出给亲友邻居。而社会保障水平降低农户对土地的依赖程度，促使农地流转给社会主体。
(2）非专用土地资产、专业性人力资本和专用性社区资本促进农地流转给亲友邻居，而通用性人力资本使得农地转出给社会主体。其中，肥力质量较好的农地倾向于流转给社会主体。
(3）农地流转的交易频率越高，农户倾向于将农地流转给亲友邻居。
(4）合约稳定性有助于农地流转给社会主体，而对亲友信任度促使农地转出给亲友邻居。
四、结论与讨论
1．主要结论
本文将农地流转市场分为“关系型人情市场”和“要素型租赁市场”，引入土地依赖性的前置因素，修正威廉姆森的交易费用范式，进而构建“土地依赖-交易费用-农地流转非市场行为”的理论框架，并对其进行实证分析。得到的主要结论如下：
(1）我国农地流转市场并非同质要素市场，而是集中表现为“关系型人情市场”。农户农地流转主要发生于熟人之间，呈现出明显的亲缘与地缘的“差序格局”，农户对亲友邻居的农地流转存在非市场化的定价机制。
(2）在农村社会保障不健全和务工收入不稳定的情况下，农户生存保障主要依靠对土地的依附和对亲友的依赖。威廉姆森的交易费用范式忽视了乡土社会背景下特殊的人地关系，专用性社区资本和对亲友信任度可以对其进行修正和拓展。
(3）土地依赖与交易费用显著影响农地流转的非市场行为：土地依附性、非专用土地资产、专业性人力资本、专用性社区资本、交易频率以及对亲友信任度促使农地转出给亲友邻居，而社会保障水平、通用性人力资本以及合约稳定性则有助于农地流转给社会主体。
2．进一步讨论
重新审视本文的实证分析结果，可以得到一个惊人的发现：农户普遍选择非市场化的交易方式，不仅仅与威廉姆森范式中的资产专用性、交易频率和不确定性相关，而且土地依赖（由农业经营收入占比所表达的土地依附性）与社会关系嵌入（由近三代生活在本村表达的专用性社区资本、由对亲友邻居流转信息的重要性评价表达的对亲友信任度）同样显著影响农户农地流转的非市场行为。
本文更关心的问题是，既然“关系型契约”往往隐含着明显的交易风险，为什么农户依然普遍选择非市场化的交易方式？换言之，为什么农户会选择一个交易费用比较高、低效率的交易方式？
(1）“要素型租赁市场”的流转主要表现为“要素型合约”的交易，但面临合约不稳定。究其原因：第一是经营预期上，由于经营权依附于承包权，农户在身份上具有不可替代性以及与农地流转不具有可分性。随着非农产业发展和预期土地增值，土地转出农户随时可能毁约而致使农地流转具有极大的不确定性。第二是流转时间上，由于外出务工机会不稳定，农户无法判断未来收回土地的时间。因此，经营预期和流转期限的不确定性严重影响“要素型合约”的稳定性。
(2）土地依赖的特殊人地关系与社会关系嵌入的特殊交易机制是影响农户农地流转的非市场化行为的重要因素。在农村社会保障不健全和务工收入不稳定的情况下，农户生存保障离不开对土地的依附和对亲友的依赖。由于人地关系的严酷性，农地流转市场不是纯粹的要素市场，农地流转行为不是单纯的市场交易行为；从安全最大化和福利最大化的角度，土地流转不是一个简单的经济价值概念。土地对于农民而言，涉及到生存依赖、福利保障、身份表达以及农耕情感等方面，因此农户不可能轻易转出土地。
(3）特殊的人地关系引发了特殊的交易关系。土地可以作为连接社区和强化熟人间社会关系的工具，从而导致社会关系嵌入严重影响农地流转的市场交易活动，进而表现为熟人在与非熟人的竞争中处于强势甚至是垄断地位。第一是人情网络、信任机制、声誉机制和重复博弈约束农地流转双方的行为（钟涨宝、汪萍，2003），从而降低信息不对称性、事后机会主义行为以及合约治理成本等所引发的交易费用。第二是熟人间农地流转便于相互协商和随时收回土地，使得农户灵活地进入和退出农地流转市场，从而保持合约的灵活性。
由此可见，农地的福利保障功能与农地流转的交易机制是相辅相成的。由于特殊的人地关系，并且合约条款不可证实、未来状况无法预测以及未来状态难以描述，农户倾向于具有灵活性和适应性的“关系型合约”。社会关系网络既能降低交易费用，又能确保合约稳定性、可自我执行和灵活性。
参考文献
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[5]Amare A.Drivers of household participation in land rent-out market:Evidence from Amigna District,Arsi Zone,Ethiopia[J].Journal of Agricultural Extension and Rural Development,2013,(08).
市场化流转 篇10
从解决产权流动中存在的国有、集体资产流失问题入手，江西省把致力建立一个全省范围的统一规范的产权交易市场作为经济体制改革的一项重要工作来抓，提升产权交易的市场功能，努力实现产权交易的公开、公平、公正，确保产权顺畅流转，推动企业改革的不断深入和经济结构调整。
一、制定地方性产权交易法规，建立涵盖全省的产权交易市场
为规范产权交易，2002年12月，江西省政府以117号令形式发布了《江西省产权交易管理办法》。该办法是江西省第一个关于产权交易的地方性法规。《办法》明确规定，“本省所属国有、集体产权的交易必须在江西省产权交易所进行”。按照这一规定，在全省只建一个产权交易机构，即省产权交易所。省产权交易所定位为“不以营利为目的，为产权交易提供场所、设施和信息等配套服务，并履行相关职责的事业法人。”为推动《办法》的实施，省有关部门还分别研究出台了《江西省产权交易管理办法实施细则》、《江西省产权交易经纪机构管理办法》及《关于国有、集体产权交易活动中违纪行为纪律处分的规定》等配套文件。《办法》实施后，分散在各地的产权交易机构相继撤消，符合条件的改为产权交易经纪公司，作为省产权交易所的经纪会员。至此，全省基本建立起了统一的产权交易市场。
二、完善产权交易规则，国有、集体产权进场交易合规进行
江西省产权交易所交易规则的设计，充分体现了“四性”：开放性、公正性、权威性、严肃性。每宗产权项目进场交易都必须合规进行。在交易过程中，重点把好了“四关”：
一是认真审核改制方案。凡在省产权交易所出让国有或者国有控股企业产权，在挂牌交易之前，都要求将有关方案交职工代表大会讨论，充分听取意见，并按规定报经相应的国有资产管理部门或者授权经营国有资产的投资主体批准。出让集体所有制企业产权，应当经出让单位职工代表大会讨论，并按法定程序经资产所有者同意。
二是严格评估资产。在省产权交易所挂牌交易的产权项目，都要求经具有资质的中介机构进行资产评估。国有资产评估结果还须报国有资产管理部门确认或核准。国有企业产权出让价格，以国有资产管理部门确认或核准的评估值为底价。挂牌价或出让价低于评估值90%的，必须经国有资产管理部门同意。这样，可以有效防止擅自作价、低价贱卖情况发生。
三是公开披露信息。省产权交易所明确要求，所有交易必须阳光操作，面向社会公开披露有关信息。省产权交易所专门制定了《江西省产权交易所信息发布暂行办法》，明确信息发布程序和双方主要的权利和义务。对进场交易的项目，一律要求在省产权交易所网站和省级媒体上公开挂牌，披露交易信息。
四是选择最佳交易方式。选择交易方式的原则是，凸现市场价格发现功能，使产权在交易中实现价值的最大化。产权交易一般采用三种方式，即协议转让、拍卖、招投标。若产权交易项目挂牌后，只有一家受让者，则采取协议方式转让；若有两家以上的，必须采取有利于形成价格竞争的拍卖和招投标方式。省产权交易所在交易方式的选择上尽量维护出让方的利益，采取多种形式披露信息，广泛征集受让者，对能够造成竞价态势的，尽量不以协议方式转让。对一些规模大、资产多的经营性产权交易项目，省产权交易所还成立专家评议组，进行综合考评，确定最佳受让方。既重视价格因素，还要认真考虑是否有利于企业的长远发展。对一些价格出得虽然比较高，但不具备经营企业基本条件的，也不能确定为受让者。
三、健全市场服务体系，培养和提高专业化的交易服务队伍
江西省产权交易市场，其基本构架包括“省产权交易所——经纪公司——（企业）委托人”三个层次。三个层次有各自的定位，充分发挥作用。这种组织结构的设计，是为市场公平、效率宗旨服务的。省产权交易所作为具有公信力的交易平台，是产权交易的组织者、监督者和监证人，必须保证产权交易的公开、公平、公正，不直接代理双方交易。产权交易双方不直接进场，而是由取得会员资格的经纪机构代理进行交易，这样有利于提高交易的专业化、规范化水平，降低交易成本，提高效率，减少因交易不规范所带来的纠纷和损失。
四、建立“分工协作，相互制衡”的监管机制，多方营造发展产权交易市场的良好环境
鉴于产权作为交易客体的复杂性，转让产权往往涉及企业的发展和就业、债权债务关系、职工利益维护等多方面的问题，为了保证产权交易市场规范、有序发展，江西省建立了一套分工协作、相互制衡的监管机制。省发展和改革委员会作为产权交易市场的主管部门，其主要职责是统一制订发展规划，指导和监督产权交易机构规范运作，协调处理重大交易纠纷等。省国资委对国有企业产权进场前、进场中、进场后的全过程实行监督，履行国有企业出资人的职责，工作重点是对国有产权项目进场交易前的审核和进场交易后的国资变更登记等。工商管理部门主要是对发生产权变更的企业是否进场从登记环节实行监控，并要求变更登记时出具省产权交易所的交易凭证，防止国有集体企业产权场外交易。监察部门负责对产权交易过程有关当事人中的共产党员和公职人员等实行纪律监督。省产交所执行监察部门规定，对进场交易的国有集体产权转让项目是否具有监察部门的《告知书》进行挂牌前的审核把关，将反腐倡廉的关口前移，有效地遏制国有集体资产流失。
为适应企业改革深入和经济发展的需要，江西省产权交易所还不断拓展业务领域，面向全社会，努力打造成一个涵盖面更广，内容更丰富的多种产权交易平台。在这个平台上，不但从事国有集体产权的交易，而且鼓励其他所有制企业的产权进场；不但从事物权、债权、股权等实物资产的交易，而且要向经营权、使用权以及高新技术、专利权等无形资产产权交易拓展。
从省政府发布《江西省产权交易管理办法》两年多来，江西省的产权交易市场得到迅速发展，市场规模逐年扩大，进场项目呈增加趋势。2003年，共成交项目96宗，成交额10.78亿元。2004年，成交项目209宗，成交金额13.48亿元。在成交的209宗交易项目中，溢价成交的有85宗，占成交总数的41%，剔除破产等项目，进场交易的国有产权项目比评估价平均增长13%。
应该看到，由于江西省统一的产权交易市场建立时间不长，不少做法还处于探索之中，因而还存在不少缺陷和问题，例如如何解决偏远地区进场交易的不方便问题，个别地方场外交易问题仍屡禁不止问题，产权交易信息披露不广、信息系统相对薄弱等，这都需要进一步做好工作，切实采取有效措施去解决。
市场化流转 篇11
一、建立土地流转有形市场的背景
2008年6月, 南古镇以经管站为依托, 成立了农村土地流转服务中心, 村街设立了土地流转服务站, 全镇初步建立了土地流转的有形市场, 该有形市场的建立有以下几方面的原因:
(一) 南古镇土地流转活跃的现状
南古镇总面积73.8平方公里, 辖18个行政村居, 4.5万亩耕地, 5.2万人。该镇二三产业比较发达, 土地流转较为活跃, 主要有企业租赁、农户自行互换、农户转包这三种形式。
1. 企业租赁农户土地是该镇的主要流转形式。
该镇东临临沭县经济开发区, 西接临沂市经济开发区, 地理位置优越, 境内有沭河、分沂入沭河、牛腿沟、黄白排水沟穿过, 位于沭河冲积平原, 水资源丰富, 土壤肥沃。很多农业产业化企业基于该镇优越的土地位置及丰富的资源优势, 以及农业产业化企业发展的需要, 纷纷入驻, 建设企业自控基地。目前, 通过企业租赁这种方式, 共流转土地面积2000多亩, 流转期限10~20年, 流转价格每亩300~620元不等。
2. 互换。
该镇互换土地面积约1500亩, 涉及农户1400余户。如后醋庄村千亩蒙山红桃园、千亩葡萄园, 徐贺村200亩的瓜篓-木瓜立体种植, 就是通过这种方式实现了规模化经营。
3. 转包。
在土地流转中, 该镇有800亩耕地采取转包这种形式。外出务工、个体工商户从事非农经营而不愿放弃土地的农户一般采用这种形式, 转包费自行协商, 一般每亩每年转包费200~300元左右。
(二) 不规范的土地流转易引发矛盾
南古镇通过以上三种方式的土地流转, 使许多土地产生了规模效益。如南古镇醋庄村的千亩葡萄园, 2005年进入盛果期, 2007年平均亩产值已达到8000元左右, 高产地块达到12000多元;千亩蒙山红桃园, 2007年亩产达到4000斤以上, 亩产值5000~8000元, 相比单纯的农作物种植大大增加了经营效益。全镇农民参与土地流转的积极性越来越高, 流转的规模日益扩大, 但不规范的土地流转也是农村不安定因素之一, 产生了部分土地纠纷, 损害了流转方与流入方的利益, 所以, 迫切需要建立土地流转有形市场, 完善土地流转程序和手续, 形成规范、健康、有序的土地流转市场。
(三) 土地流转信息不畅, 阻碍了农业产业化发展
土地转出方与转入方之间缺乏足够的信息联系, 阻碍了土地流转在更大范围和更高层次上进行。南古镇二三产业较发达, 有些从事二三产业的农户不愿耕种土地而一时找不到合适的承租方, 转包给其他农户转包费每亩每年200~300元, 转包费相对于企业租赁费来说较低又不愿转包。而一些龙头企业、种养大户要实现连片开发, 需费时费力地寻找合适的出租方, 土地流转供求双方存在转不出、租不到的矛盾。
二、采取的措施
(一) 加强领导, 健全制度。
南古镇通过多次组织镇、村相关人员到灌南、寿光等地, 学习了先进经验, 解放了思想, 加之该镇土地流转所产生的规模效应, 使广大干部充分认识到发展现代农业的重要意义, 而规范、有序、合理的土地流转为实现农业产业化提供了快速而又便捷的路子。2008年镇政府成立了由分管镇长任组长的土地流转领导小组, 各村街也相应成立了土地流转领导小组, 农村土地流转工作列入党委政府工作的重要日程。镇政府还根据实际情况, 制定了土地流转《实施细则》《具体办法》、流转程序及相关规定, 规范土地流转程序。
(二) 规范流转合同签订, 健全流转服务体系。
镇服务中心积极使企业与农户达成合作意向, 并由镇服务中心统一组织流转合同的签订、鉴证、归档管理。同时镇服务中心完善了流转服务网络体系, 确保土地流转信息畅通。各村会计兼任信息联络员, 负责村级土地流转供求信息收集上报。镇服务中心投资5万元配备了电子显示屏、微机等设备, 定期对外公开发布流转土地资源的信息, 接受土地供求双方的咨询, 沟通市场供需双方的相互联系, 提高了土地流转交易的成功率。
(三) 成立合作组织, 加大宣传力度。
我镇已成立了5家专业合作社, 已成为土地流转的主体和平台, 完善了农业生产产业链, 规范了土地流转程序。同时, 充分利用宣传车、明白纸、以会代训等多种形式, 大力宣传《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地流转管理办法》等法律法规以及现行政策, 引导广大农民依法、有序、规范地进行土地流转, 使群众逐步认识到土地流转规范化的重要性, 增强了干部群众到土地流转中心办理流转手续的意识。
(四) 解除后顾之忧, 激励土地流转。
对流转农户土地发展土地规模经营的龙头企业和大户, 镇政府尽可能地提供便利条件, 解除他们的用水用电等后顾之忧。对流转土地的农民, 农村土地流转合同签定后, 镇政府及时引导、组织他们参加相应的种植技术培训, 使他们能够快速、顺利地到农业产业化企业谋业。
三、取得的效果
一是规范了农村土地流转。镇土地流转服务中心汇集全镇的土地流转信息, 统一发布, 统一交易, 统一签订合同, 使以往自发、盲目、分散、私下进行的土地流转, 逐步规范化、有序化、公开化。
二是促进了农业结构调整和农业的规模化、产业化经营, 增强了农业的市场竞争能力。通过土地流转形成了农业示范园区、金手指葡萄、蒙山红桃、花卉、苗圃等种植基地, 实现了农业产业规模化。同时, 企业投入资金完善农田水利基础设施, 增强了抗自然风险能力, 并根据市场信息, 引入新品种、新技术, 提高了农业自身的市场竞争力和生产附加值。菲尔德、伊思德两家企业已向无公害蔬菜生产基地投资300万元, 用于基础设施建设和农业生产, 极大地改善了生产条件, 使农民体验到发展农业产业化的好处。
三是保障了流转双方的利益。通过这个有形市场, 使流转方以满意的价格流转出了土地, 而流入方以合理的价格流入了满意的土地。合同签订后, 镇政府还组织流转方参加种植技术培训, 提高了他们种田本领。农业产业化企业用工时, 优先考虑这些流转土地又具有种植技能的农民, 在很短的时间内就能找到合适的工人, 无需再费时费力地四处招聘工人, 大大节约了企业的时间及费用。流转农户除了有固定的地租收入外, 还可以到企业打工, 有的农户年收入可达7000余元。