使用权期满续期（精选4篇）
使用权期满续期 篇1
1 概述
1.1 研究背景
按照我国现有相关法律规定, 城市住宅用地的土地使用权期限为70年, 但是没有规定70年以后土地使用权该怎么处理;而我国的《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。”;2009年的一份名为《土地管理法 (修订草案征求意见稿) 》的文件, 已经明确了:城市住宅用地70年后, 按国家规定自动续期, 这与《物权法》取得了统一。但是《物权法》也仅仅是做了原则上的规定, 并没有具体的土地使用权续期操作方案。而住宅自古以来就是人类生存的重要基本要素, 因此, 70年之后, 住宅土地使用权如何处理将是一个涉及面广、影响力大的问题。住宅土地续期方案是关系到全中国数亿百姓的生活问题, 它直接影响国家的稳定、和谐。同时, 土地的面积有限性和供给的稀缺性决定国家必须对其合理利用, 有效管理。因此, 在国家相关法律没有给出城市住宅用地使用权70年到期后续期的具体方案的背景下, 本文通过对城市居民进行了相关民意调查, 并在民意调查的基础上, 提出了合理的城市土地使用权到期续期方案。
1.2 我国相关法律现状
根据《中华人民共和国土地管理法 (2004年修订) 》相关内容规定, 在我国任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地;但是, 兴办乡镇企业和村民建设住宅, 经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的, 或者乡 (镇) 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。并且应当以出让等有偿使用方式取得, 并在缴纳土地出让金后方可进行建设。 (详见《中华人民共和国土地管理法 (2004年修订) 》第四十三条、第五十三条、第五十四条、第五十五条)
根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用期间届满后的续期依照法律规定办理。”
根据我国现有的相关法律规定我们知道, 城市住宅用地使用权是通过出让等有偿使用方式取得的, 而且规定的使用年限是70年, 使用权70年到期后规定是自动续期。这只是一种原则上的规定, 并没有规定具体的使用权续期方案, 法律试图在回避这个问题, 但是随着时间的流逝, 这个问题越来越突出, 关系到了千万百姓的利益, 已经到了必须要考虑该怎么办的时候了。
1.3 研究方法
通过对一定区域的城市居民进行相关的问卷抽样调查, 统计分析问卷得到民众的意愿, 并在结合民意的基础上提出相关合理的城市住宅用地使用权续期方案。
2 民意调查相关结果
2.1 民众对住宅用地使用权的了解状况
在调查中, 我们对被调查者对住宅用地使用权相关法律了解的情况进行了调查统计分析, 得到图1。如图1所示, 我们发现大多数人对住宅用地使用权的相关法律都是知道一点, 对相关法律知道一点的人占被调查者人数的56%, 对相关法律了解比较熟悉和很熟悉的人非常少, 甚至有31%的被调查者对相关的法律完全不知道。这也是一种信息的不对称, 这种信息不对称很有可能直接影响相关法律的执行和发展等。
可知, 在被调查者当中绝大多数的人对城市住宅用地使用权都不怎么了解。
2.2 民众对续期的意见
如图2所示, 从中我们可以看出, 有60%的调查者都是希望进行无偿续期, 这是被调查者处于自己的利益角度给出的答案, 也有32%的人支持有偿续期。
通过调查统计, 我们发现大多数的人都觉得有必要进行城市住宅用地使用权的续期, 也有相当一部分的人愿意接受有偿续期。
2.3 民众对有偿续期的意愿
图3是在合适的续期费用下, 被调查者对有偿续期的意愿情况图。如图3所示, 如果在合适的有偿续期费用下, 有52%的被调查者都比较愿意进行有偿续期, 还有31%的被调查者不愿意。
3 城市住宅用地使用权到期续期合理的制度改革建议
3.1 加强有关住宅用地使用权信息的宣传
在调查中, 我们发现民众对城市住宅用地使用权的相关情况了解的不够多。首先, 是对自己房屋的用地使用权没什么概念, 对自己房屋的不了解, 很有可能会给我们即将进行的续期方案带来很多不必要的障碍和麻烦, 也会对国家的法律实行造成一定的阻碍作用;其次, 就是民众对住宅用地使用权的相关法律也不是都清楚, 这种信息不对称很可能会对我们即将进行的续期产生一定的阻力作用, 也将对相关法律的实施和发展产生影响。所以, 要想有关城市住宅用地使用权续期的相关法律有效执行和发展的话, 就要首先使民众从了解自己房屋的用地使用权开始, 继而了解相关的法律情况。
通过前面的调查, 我们发现民众对相关信息的了解渠道比较广泛, 通过报纸、互联网、政府文件、开发商等渠道都能了解到相关信息, 因此, 为了加强相关信息的流通, 我们可以通过报纸、互联网、政府文件、开发商渠道等方式宣传有关城市住宅用地使用权的信息, 让民众对此类信息有一个比较全面的了解, 进而他们就会对自己的房屋有所关注了, 这时民众对自己的房屋用地使用权有所了解, 也对相关法律有了比较全面的了解。这样的结果相信会对我们即将进行的续期工作产生很大的促进作用。
3.2 城市住宅用地使用权合理续期方式和缴费方式
根据有关法律, 我们可以知道续期已经是势在必行, 民众的反应也是如此, 因为他们觉得自己花了一辈子积蓄买到的房子只能住70年, 很不值得。紧接着又有一个问题出来了, 如果是续期的话, 那应该用什么方式续期呢?有偿续期或者无偿续期?首先, 如果是无偿续期的话, 就是说如果我买了这个房子, 那么这个房子的土地使用权永远都是我的, 这就相当于变相的“土地私有化”了, 这是不现实的, 也和我国的国家制度和土地制度产生了矛盾, 可以说是违背宪法的。从另一个方面说, 我国是个人口大国, 以后使用土地的时候还很多, 而土地资源是有限的和稀缺的, 如果人们一买了房子, 土地使用权就永远属于他的话, 也是一种对土地资源的不合理利用和规划, 因此, 从合理利用土地资源的角度出发, 无偿续期是不可取的;有偿续期也许是一个比较折中的方法, 但是收取的费用也不能太高了, 如果费用过高, 人们会觉得续期性价比不高, 还不如重新买套房子, 如果是这样的话, 有偿续期就成为了一个摆设, 没有了实际存在的价值, 再一个就是有偿续期应该是自愿的, 愿意续期的可以续期, 不愿续期的也不能强制。
我们建议的城市住宅用地使用权到期续期方式就是自愿形式的有偿续期。
对于有偿续期的缴费方式, 结合相关调查, 建议可以由主管的国土部门进行管理, 而缴费可以选择一次性上缴和分批次上缴, 分批次上缴时要考虑时间价值因素。
3.3 城市住宅用地使用权到期续期具体操作方案
城市住宅用地使用权到期续期在具体方案中, 要分为二种情况。
第一种情况:当建筑物的使用寿命大于70年的情况。
第二种情况:当建筑物的使用寿命小于或等于70年的情况。
对于以下描述中的有关变量的说明:
P——当时时点下续期房屋评估的楼面地价;
N——建筑物的使用寿命;
n——房屋所有者自愿续期的时间, 但是n≤N-70;
A——我们设定一个续期周期为70年, A就是一个续期周期下, 每平米的续期费用;
t——是一种系数, 这种系数是为了算出A而存在的t P=A;
t1——是一种系数, 为了计算相关补偿标准而存在的;
t2——是一种系数, 为了计算相关补偿标准而存在的 (t2
t3———是一种系数, 为了计算土地被收回或者不愿意续期时一年的补偿标准而存在的 (t4
t4——是一种系数, 为了计算愿意续期时一年的补偿标准而存在;
第一种情况:当建筑物的使用寿命大于70年时, 房屋所有者可以自己选择是否进行续期, 如果愿意进行续期的话, 房屋所有者应该根据自己愿意进行续期的时间n年 (n≤N-70) , 缴纳住宅用地使用权续期费用:元/平方米, 在这里我们设定一个续期周期为70年, 一个续期周期的费用为A元/平方米, 而A=t P, 通过系数t乘以当时时点下续期房屋评估的楼面地价可以得到A, 可知元/平方米就是具体续期年限的缴费标准, 但是经续期后的房屋不可以再直接进入交易市场进行交易, 如果想要交易的话, 必须以当时情况下房屋所处地段正常的土地出让金下的楼面地价为标准, 补足相关费用后才可进入房屋交易市场进行正常交易;如果房屋所有者不愿意进行续期的话也就意味着其放弃了对建筑物的使用, 对于房主的放弃不进行任何形式的补偿。不管续期还是不续期房屋的使用寿命总有为0的时候, 这时的土地使用权可以由国家收回, 但是可以给予房屋所有者以一定的补偿。如果被收回的土地不再作为住宅用地的话, 给予房屋所有者t1P元/平方米的补偿, t1是相关的一种系数;如果被收回的土地继续作为住宅用地重新出让时。如果原房屋所有者愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 可以给予其房价以t2P元/平方米的优惠, t2是一种相关的系数;如果原房屋所有者不愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 同样给予其t1P元/平方米的补偿。
第二种情况:当建筑物的使用寿命小于或等于70年时, 对于建筑物的使用寿命提前结束的, 国家可以收回土地使用权, 因为这是为了加强土地的利用和管理, 但是要给予房屋所有者一定的补偿。如果被收回的土地不再作为住宅用地时, 应给予房屋所有者未足年限和70年之后的补偿, 补偿标准可定为:[t3P× (70-N) +t1P]元/平方米, t3P是未足年限的一年的补偿, t3是相关的技术系数, 加上t1P是因为70年之后的补偿也应该算上;如果被收回的土地继续作为住宅用地重新出让时, 原房屋所有者愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 可以给予其房价以[t4P× (70-N) +t2P]元/平方米的优惠, t4P是购买愿意购买房屋时对未足年限一年的补偿, t4也是一种相关的技术系数;原房屋所有者不愿意购买在原土地上重新建成后的房屋, 同样给予其[t3P× (70-N) +t1P]元/平方米的补偿。
t1、t2、t3、t4都是在P (当时时点下续期房屋评估的楼面地价) 的基础上计算相关补偿标准的一种技术系数, 这种系数的具体确定需要专业部门通过一定的计算和反复试验才能最终确定。
4 结语
我们知道城市住宅用地使用权到期续期是一个非常重要和影响民众的一项改革, 本文通过调查和研究得出了一定的模型, 希望能给予我们国家的城市住宅用地使用权到期续期制度改革提供一定合理的建议。
摘要：城市住宅用地土地使用权70年到期后到底怎么处理, 是被广大人民关注的问题, 也直接影响着国家的稳定和发展, 是我们国家在发展过程中必须要解决的问题。随着时间的流逝, 城市住宅用地使用权到期的时间越来越紧迫, 而住宅用地使用权到期续期关系着万千百姓, 在国家还没给出相关具体政策的情况下, 该文在民意调查的基础上, 提出自愿续期的制度改革方向, 并在此基础上给出了相关的操作方案模型, 为我国城市住宅用地使用权到期续期给出了建议。
关键词：城市住宅土地使用权,制度改革,有偿续期
参考文献
[1]陈利根.土地法学[M].北京:中国农业出版社, 2002, 6.
建设用地使用权续期问题研究 篇2
关键词：建设用地使用权,续期
一、提出问题
2016年4月, 温州老城区一批只有20年建设用地使用权的住宅到期, 居民前往国土部门续期时被告知需要缴纳高额的续费, 于是交易价格不超过100万的房子却要缴纳至少三成的土地出让金才能重新办理土地证, 该事件在全国引发了强烈的反响, 事件背后是建设用地使用权期限问题。我国《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期, 依照法律规定办理。”该法条区分对待住宅建设用地与非住宅建设用地, 存在以下问题:1.住宅建设用地自动续期, 是否表明到期地权不通过任何行为而自动延展期限?而自动续期是否为无偿续期?2.若自动非包含无偿, 续费的标准和方式又当如何规定?续期的次数是否有限制?这些都是法律所未涵盖的范畴。
二、自动续期的由来及理解
我国土地制度采取的是二元化体制且规定建筑物所有权和建设用地使用权合一, 城市房屋所有人享有房屋的所有权和建设用地的使用权, 不享有土地所有权。最早的物权法草案规定住宅用地70年使用年限, 草案征求意见稿公布后引起了强烈的质疑:国家与开发商订立建设用地使用权出让协议, 建设用地使用权70年年限自协议成立之日开始计算, 因此房屋购买者买到房屋时土地使用年限少于70年, 房屋所有权与地权使用权的分离使得建设用地使用权续期出让金与国家征收土地的风险全部转嫁于业主承担。为了利益平衡, 最终颁布的《物权法》于149条规定住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。
建设用地使用权期限届满后的处理, 主要有以下三部法律法规:《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条:“土地使用权期满, 土地使用者可以申请续期。需要续期的, 应当依照本条例第二章的规定重新签订合同, 支付土地使用权出让金, 并办理登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第22条:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者需要继续使用土地的, 应当至迟于届满前一年申请续期, 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的, 应当予以批准。经批准准予续期的, 应当重新签订土地使用权出让合同, 依照规定支付土地使用权出让金。”《物权法》第149条:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期, 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 依照法律、行政法规的规定办理。”《物权法》第一次以“建设用地使用权”取代过去立法中的“土地使用权”, 也第一次对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权期限届满后的法律后果进行了区分, 开启了二元化的建设用地使用权续期制度, 其立法理念是便民, 即业主无需逐个申请。不论从自动的字面理解还是《物权法》便民理念, 将自动续期理解为完全不需要任何形式自动延展更为合适。
自动续期是否意味着无偿续期, 主要有两种观点:观点一:自动续期为无偿续期。原因是我国采取建筑物所有权和建设用地使用权合一的立法模式, 建筑物所有者出价获得建筑物所有权时已在房屋价款中支付了土地使用费用, 再令其缴纳延期费用有失公允。 (1) 观点二:自动续期仅表明续期时无需先申请, 但仍需缴纳续期费用, 原因是无偿续期与所有权制度冲突。如果无偿续期, 自动续期又无需缴费, 这样的制度设计使得建设用地使用权将会永久性存续下去, 永久性的使用权无异于土地所有权, 与中国土地所有权制度冲突。其次, 一次付费永久使用土地, 期限规定便无意义。 (2) 还有一种支持有偿续期观点认为, 建设用地使用权性质始终一致, 是用益物权。如前文所述, 土地出让金代表的是此宗土地上建设用地使用权的商品价格。所以不论是住宅用地还是非住宅用地, 其第一次出让时缴纳的土地出让金对应的是第一次出让期限, 所以在续期时理应根据续期期限支付相应的对价, 这也符合法理上的公平原则。 (3)
《暂行条例》第8条规定:“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让应当签订出让合同。”由此可见, 出让建设用地使用权是以出让协议为基础的, 而非行政审批行为。我国负责管理土地的机构是国土资源管理部门, 在与受让人签订出让合同时, 应视国土资源部门为私法主体, 建设用地使用权出让协议性质上属于民事合同。而土地使用费, 则是土地所有权人放弃一定期限土地的使用权能取得的对价。所以说当建设用地使用期限届满时, 建设用地使用权人也就失去了继续使用他人土地的正当基础。此时, 建设用地使用权人继续使用该土地的唯一途径就是与土地所有权人再次达成合意, 因此, 续期实质上意味着重新签订建设用地使用权出让合同。类比一般合同的规制, 续期时是否需要支付土地使用费, 自然应当取决于双方的合意。法律无需硬性规定为无偿续期或者有偿续期, 因为并不排除当地国土资源管理部门基于当地的具体情况放弃收取续期费用的情况。
三、续期的规则
(一) 续期是否有期限与次数的限制
我国《物权法》第149条规定住宅建设用地自动续期, 非住宅建设用地依照相关法律规定处理。但均未对如何具体操作续期加以规定。首先来看续期次数和期限是否有限制的问题。
关于这个问题, 主要有三种观点:观点一, 到期的建设用地使用权的续期就是原有期限的延长, 年限不限但也不应过长, 续期的次数以不超过一次为宜; (4) 观点二赞同对于续期区分住宅建设用地与非住宅建设用地, 住宅建设用地的自动续期规定, 应该理解为无时间限制, 即住宅建设用地可以无限次续期。观点三认为在确定住宅建设用地使用权续期的期限时, 应把建筑物的剩余寿命考虑在内。持这种观点的权威学者有王利明教授和崔建远教授:王利明教授认为, “该规则实际上暗含了自动续期的条件, 即该土地性质上是住宅用地, 且有住宅存在”。 (5) 崔建远教授认为, “建设用地使用权期间届满前地上建筑物、构筑物及其附属设施倒塌, 且一直未复建, 建设用地使用权期限届满时, 不再自动续期。” (6)
分析总结以上三种观点, 再结合我国现行《物权法》的规定可知, 在确定建设用地使用权续期问题时, 虽然不同学者有不同的观点, 但大致的思考进路都是一致的, 即区分对待住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权。我赞同此种区分对待的思路。至于具体的续期期限以及次数, 我的观点如下:第一, 对于住宅建设用地使用权的续期不设置时间和期限的限制;首先, 因为住宅建设用地使用权是一个重大的政治问题、经济问题和社会问题, 而非是简单的法律问题。俗话说“有恒产者有恒心”, 只有保障居民安居乐业, 国家才有继续发展、健康发展的前提。而要做到保障居民安居乐业, 首先就要做好住宅建设用地使用权的续期问题, 即衔接问题。房屋所有权与地权使用权分离所导致的矛盾只有通过自动续期加以缓和。其次, 我并不赞同部分学者所持的若允许不加以限制的续期将会导致土地公有制不复存在的观点, 诚如朱广新教授所言:“承认建设用地使用权的永久性, 并不意味着国有土地所有权会永远受到限制。如果权利人放弃了权利, 或权利人死亡时无人继承权利, 那么土地所有权即回复其圆满状态。” (7) 第二, 对于非住宅建设用地使用权的续期, 建设用地使用权人需要继续使用土地的, 应当在期间届满前一年申请续期, 这里的申请续期没有时间及次数限制, 但应是有偿的。原因在于, 除非基于公共利益的需要, 国家有义务为公民提供发展一定的条件, 在此表现为提供建设用地使用权, 允许公民基于此获得发展, 以满足公民的安居乐业。至于申请续期的费用问题, 在接下来的部分加以展开。
(二) 续期费用及收取方式
观察我国房地产开发的现状, 政府无需对于续期的土地再投入开发费用, 基于房地产估价的原理, 同等条件的新地地价必然高于续期土地的地价, 因此续期费用必当低于土地重置成本。高圣平教授在其文章中指出, 建设用地使用权的取得是通过签订合同的方式完成, 因此, 若是期限届满, 仅需再达成新的使用合意即可满足。 (8) 这一点我认为值得商榷。首先, 土地的所有者是国家, 虽说在签订建设用地使用权出让合同时国家也处于私法主体的地位, 但是国家总是拥有公权力的身份, 无形中会影响到当事人的意思自治;其次, 即便抛开国家公权力主体的身份, 它作为土地所有者所提供的是稀缺资源, 且处于垄断地位, 不可避免的在经济上享有强势地位, 续期费用的确定若基于双方当事人的协商一致, 势必在很大程度上会不利于建设用地使用权人。所以在确定续期费用时, 需要法律结合房地产税以及土地出让金的相关规定制定一套可操作的标准。鉴于篇幅有限以及对税法的计算问题掌握有限, 具体的标准在本文就不加以展开。
香港的土地批租制度对我国大陆的土地出让制度有很大的影响, (9) 但我国却没有像香港批租制度那样对租约到期如何处理作出规定, 所以基于同样的立法逻辑, 我国在确定续期的缴费方式时可以参考香港的经验, 以续期期限的长短为考虑因素进行区分对待, 确定是采取一次性缴清或者是分期缴清。至于这一点, 我认为出于鼓励短期续期、满足社会发展需要的考虑, 续期期限较短的可以一次性或分年缴付, 续期期限较长的则应要求一次性缴付。
四、结语
观看我国关于建设用地使用权的法律规定, 《暂行条例》、《房地产管理法》与《物权法》均有相关的规定, 关于期限届满后的法律后果也甚为明确, 但是在我国现实生活中, 仍然有问题层出不穷, 比如, 早几年深圳地权到期续期问题引发一轮热议, 2016年4月的温州困境再一次使得建设用地使用权进入人们的视线。这就表明, 虽然现行法律有规定, 但在实际操作中应对繁冗复杂的现实情况时却困难重重。作为用益物权的建设用地使用权, 制度建设不能孤立的考虑, 应于其他的制度协调发挥作用。唯有如此, 在把握用益物权属性的前提下, 结合现行法律规定, 在《物权法》的框架下制定出具有可操作性的规则才是治本之策。
参考文献
[1]崔建远.物权法[M].北京:中国人民大学出版社, 2011:312.
[2]王利明.物权法研究 (下卷) [M].北京:中国人民大学出版社, 2007:169-170.
[3]郑云飞.建设用地使用权到期后的法律问题[D].中国社会科学院, 2015, 5.
[4]朱广新.论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应[J].聚焦法律变革, 2012, 2.
[5]高圣平, 杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果[J].法学, 2011 (10) :109.
使用权期满续期 篇3
建设用地使用权是指建设用地权人依法享有对国家所有土地的占有、使用、收益的权利。(1)建设用地使用权按照土地用途来可分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权,本文主要讨论的是住宅建设用地使用权期限届满问题。
二、建设用地使用权期限届满后续期方式的学说评析
一些学者认为从《物权法》规定的“自动续期”的字义出发可以推定出此处的自动续期应当指的是无偿续期,因为如果续期还必须经过一定的程序,缴纳相应的费用则有违“自动”的本意。所谓自动即建设用地使用权人无须支付相应的对价或经过相应的程序即可继续保有建设用地使用权。(2)笔者认为这种主张仅根据“自动续期”的字面解释便推定续期应当是无偿的观点这并不符合法律逻辑的严谨性。当然文义解释是我们解释法律时优先使用的方法,但是仅仅是优先使用,而解释法律仍需将法律置入法律体系之中,透过文义的背后窥探立法的本意,因此仅采用“自动续期”字面的解释推断续期无偿的结论并不能使人信服。
一些学者认为如若允许住宅用地建设使用权自动无偿续期则很容易导致大多数的土地资源掌握在少数人的手中的局面,加剧贫富分化。于此同时,国家作为土地的所有者,放任土地建设使用权无期限地保留在权利人的手中不可避免地会减弱对国有土地的控制权,虚化土地国有制和私有化的界限,势必导致日后土地回收之路更为艰难。(3)笔者认为这种观点值得商榷,根据我国有关法律规定住宅建设用地使用权的年限为70年,这70年期限的订立是综合考虑立法当下人民的平均寿命、建筑物的安全使用年限等因素而确定的。尽管有些学者认为随着科技的进步建筑物使用的材料会使其存续期限大大延长,从而不利于国家对住宅建设用地使用权的控制和支配。实际上,使用的建筑材料的先进化对建筑的使用年限诚然会有所增加,但是其主体结构、承重能力不会改变一旦建筑物自然灭失,国家自然能收回住宅建设用地使用权,并不会出现土地集中、国家对住宅建设用地使用权支配能力弱化的情况。
三、住宅建设用地续期方式的选择
对于住宅建设用地使用权期限届满后是否需要支付相应的费用问题笔者倾向于支持住宅建设用地使用权期限届满后应当无偿续期理由如下:第一,相比于其他的不动产,住宅福利、保障的特性更为鲜明,住宅期限届满后采用有偿续期的方式将有悖于《物权法》保障人民生活居住权利的立法初衷。值得注意的是房产既具有保障属性又具有投资属性,我们所指的住宅建设用地使用权无偿续期是这对房产的保障属性而言,如若房产用于投资增值、获取收益等用途则是否适用无偿续期还需谨慎考虑。第二,住宅建设用地采用有偿续期的方式在实践中操作困难。首先,根据当前的土地开发模式通常是房地产开发商买下土地后进行开发、建设商品房,之后再将商品房出售给购房者。如若法律规定由开发商承担住宅用地使用期限届满后有偿续期的义务,则开发商可以较低的成本获得土地的建设使用权,然后将收取的房款用于定期交付住宅建设用地到期后而房产并未灭失这一阶段的土地使用权续期费用,但是从开发商交付商品房到商品房使用期限届满有一段不短的时间差,在这一段时间里任何人都无法保证开发商是否会产生生产经营的变化而导致没有能力定期缴纳土地建设使用权。而如果法律规定由房产所有人缴纳相应的土地到期使用费,我们不得不考虑的是住宅建设用地不同于非住宅建设用地,一宗土地上往往同时存在着许多建筑物区分使用权人。当住宅建设用地使用权期限届满时,部分房产所有人不愿意交付土地使用续期费用,不可能因为这一部分人不缴费而将建筑物拆除强行收回建设用地所有权,这对于其他缴费的人来说也是不公平的。一些学者主张通过征收物业税和房产税来解决住宅建设用地使用权收费难的问题,他们认为住宅建设用地使用权期满自动续期时采取物业税形式而不是继续采取缴纳国有土地使用权出让金形式的原因是经济发展和社会情势等在不断的变化,使得应该根据何种标准计算出让金数额较为复杂。(4)但是笔者认为从《中共关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出拟开征物业税至今已逾9年,期间先后在北京、深圳落实试点而今却仍未开征这是因为物业税和房产税的作为一种新的税种其具有税收的无偿性、固定性、强制性的特点,在征收时税率如何确定既能保障政府的收益也能不过度加重纳税人的负担是物业税和房产税开征的难点之一。现今在未能解决这一问题时,认为用物业税和房产税应对住宅用地建设使用权续期问题还言之过早。第三,采用住宅建设用地有偿续期标准不符合经济效益。当住宅建设用地使用权到期而房产尚未自然灭失时,便会产生住宅建设用地使用权和不动产所有权的冲突。根据国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”可知在土地使用权到期后地上建筑物无偿收归国有,正因为国家收回的无偿性,使得一些建筑物所有权人不甘建筑物被收回而在建设用地使用权届满前对建筑物进行破坏性使用甚至对尚存使用价值的建筑物进行拆除,从而导致建筑物并没有完全发挥其使用价值还导致了资源的浪费,经济价值的流失。综上所述,笔者认为在现阶段对于住宅用地建设使用权届满后的续期问题还是采用自动无偿续期较为妥当。
四、结语
在越来越多的住宅建设用地使用权期限届满之际,国家应该尽快明确住宅建设用地使用权期限届满的续期相关问题,本文只讨论了一般性住宅建设用地使用权期限届满后续期的有偿、无偿性问题,对住改商、住商一体等特殊的建设用地使用权届满后的续期问题尚未涉及,完善建设用地使用权期限届满续期制度仍需积极探寻。
参考文献
[1]刘云生.中国不动产法研究[M].北京:法律出版社,2009.
[2]黄姗.试论住宅用地使用权期限届满的有偿续期[J].经济视角,2011(12).
[3]吕妍,李淑杰.住宅建设用地使用权期满续期问题的思考[J].国土资源科技管理,2010.
使用权期满续期 篇4
(一)住宅建设用地使用权的概念
建设用地使用权是指土地使用权人使用国家所有的土地、或者根据相关法律法规使用被作为建设用地的集体所有的土地,建造建筑物、构筑物及其他附属设施,利用该土地实施除处分以外的占有、使用、收益的权利。根据建筑物、构筑物及其他附属设施用途的不一样,可以把该权利划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权。住宅建设用地使用权就是土地使用权人在国有土地上建造住宅及其附属设施,并利用该土地、该土地上的住宅及其附属设施进行占有、使用、收益的权利。
(二)住宅建设用地使用权相关法律规定
现行法律、法规根据建设用地使用权产生的方式不同、所规定的权利期限也不同。通过划拨方式取得的,除了法定原因使其权利消灭外,建设用地使用权人对该土地的使用期限并没有限制。通过出让的方式取得的,根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,用于居住的土地,其使用期限最高为70年。而《物权法》第144条规定权利人可以通过书面协议将建设用地使用权转移,双方当事人可以协商一致该权利的使用期限,但不能超过法定的剩余期限。当70年期间届满后,《物权法》第149条就规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期。
二、住宅建设用地使用权自动续期的必要性
我国土地归国家和集体所有,在土地上实行所有权和使用权分离的做法。对于土地权利和地上建筑物之间的关系,特别是土地权利和房屋之间,我国是坚持“房随地走,地随房走”原则。这个原则在立法上充分体现了两者不可分割的关系。房屋依附于土地上,对于处理房屋归属问题的时候,容易造成土地所有权成为房屋所有权的从权利的现象,也容易造成房屋所有权变为土地所有权的从权利。
目前的立法把住宅建设用地使用权的行使设置成有期限限制,而房屋所有人对房屋行使所有权就没有期限限制。前者权利的有期性与后者权利的无期性相矛盾。当住宅建设用地使用权期间届满后,房屋所有权没有了土地使用权的支撑。为了防止不动产关系复杂化,我国物权法贯彻房地一体主义,以解决“空中楼阁”的问题,制定了第149条的规定。《物权法》第149条关于自动续期的规定具有重大的意义,该规定的制定避免了期间届满后住宅建设使用权归属于不同权利主体的现象,使房屋所有权有了土地权利的支撑,填补了立法上的盲区。但同时可以看出该规定过于笼统和模糊,现实操作性不强,围绕住宅建设用地期满后如何续期的问题存在着诸多的争议,立法者采取了回避的态度,在立法上采取了模糊的规定。
三、住宅建设用地使用权自动续期的相关问题
2000年前孟子就提出居者有其屋的理念,住宅是人民群众安居乐业的基础,安居乐业是广大人民群众的希冀,是广大人民群众向往和为之奋斗的幸福目标。但是,我国《物权法》关于住宅建设使用权续期的规定过于简陋,其法律规定大多处于空白的状态,在实践中显露出此条款立法的弊端。由于历史的原因,出让土地期限只有20年的青岛开发区住宅,其住宅建设用地使用权的期限于2009年届满,而当中的一名业主在距离“丧失”土地使用权的一个月时间内,向有关部门递交续期申请,面临着该如何续期的难题,其解决的方案依然无果。时至如今,这个问题就像该小区的老房子一样,继续默默等待中。关于住宅建设使用权的续期问题与国计民生息息相关,而最近温州部分住宅土地使用年限到期或即将到期,再次引起人民对该问题的关注,都透露出现行的关于此问题的法律规定与社会发展渐渐不相适应。在自动续期问题上,国家也没有出台详细的法律规定,以致于我们在处理续期是有偿还是无偿,续期的期限是多少,续期的次数的问题上无法可依。为了避免无法可依的局面,国家应该尽快出台解决该问题的法律规定或者司法解释。本文就关于住宅建设用地使用权的问题对相关规定中的盲区进行分析,提出一些完善相关规定的建议。
(一)关于住宅建设用地使用权立法规定的盲区
1. 期间届满自动续期是否有偿的不确定
从《物权法》第149条的规定来看,立法者对自动续期是否再向国家缴纳费用采取的是回避的态度。而理论界对住宅建设用地使用权期间届满是否有偿续期的问题上,有着不同的见解。
一种观点认为,住宅建设用地使用权期间届满,应当向国家再次缴纳费用。如果无偿续期,不支付对价,权利人取得的住宅建设用地使用权从实际上接近土地所有权,这就变相地形成土地私有化,导致国家土地所有权名存实亡。
另一种观点认为,期间届满以后,房屋所有人应当无偿续期。从目前社会形势来看,民生对于住宅建设用地使用权无偿续期的响应极高。现今房价居高不下,人们在购物房屋的负担已经极其沉重,如果在期间届满后还要继续缴纳土地出让金才能行使房屋所有权,百姓的经济负担越加沉重,如此做法不利于稳定社会。
面对十几亿中国人的住房保障问题,对于续期是否有偿是民生最关注的事情。笔者认为自动续期应当是无偿的。理由如下:(1)按照所有权平等保护的原则,土地所有权和房屋所有权平等受到法律保护,但是,在实践中房屋所有权往往受到土地所有权的限制,有偿续期使土地所有权凌驾于房屋所有权,这与立法精神违背。(2)从法律条文上对“自动续期”进行解释,自动可以理解为无条件,不需要任何行为即可形成的意思,不需要补交费用,无需再次缴纳土地出让金,住宅建设用地使用权的存续期限自行延续,权利人继续合法使用土地。(3)从百姓住房保障问题上看,如果要求房屋所有权人再次缴纳土地出让金,这无疑就是代代养房。房屋依附于土地上,老百姓支付房款取得该房屋所有权,但是如果期间届满以后没有钱缴纳土地出让金,国家就无偿收回住宅建设用地使用权,老百姓就要面临失去房屋的危险,这样一来,容易引发社会问题。(4)无偿续期可以积极调动人的主观能动性,权利人为了长久居住,积极对建筑物进行修葺,延长建筑物的居住年限。因为有偿续期的话,人们的积极性就会降低,房屋资源就成为一种浪费。(5)有偿续期的规定不利于土地的开发和房屋的利用。如果住宅建设用地使用权的剩余期限越少,那么人们对该土地上的房屋购买、投资的积极性就会越低,相反,无偿续期不会影响房屋交易的积极性。如果使用权期限剩余不多,在房屋所有人不愿意再次缴纳土地出让金的情况下,那么其他人想要取得该房屋的所有权就要即支付房屋价款,在期间届满时,又要缴纳土地出让金,显然这是不合理的。因此,有偿续期的规定不利于发挥房屋和土地的价值。
2. 期间届满续期期限的不确定
现行法律对住宅建设用地使用权期间届满续期的期限问题上并没有相关规定。续期期限的长短,与人的居住问题、土地和房屋的有效利用有着密切关系。孟勤国教授认为:“土地使用权期满后可以续期,每次续期不超过10年,累积占用70年后就可以无偿使用直至建筑物自然灭失。”王利明先生认为:“根据地随房走的规则,只要房屋存在,那么建设用地使用权就一直存在。如果房屋因为种种原因已经灭失,那么建设用地使用权也就自然不复存在了。”
住宅建设用地使用权期间届满自动续期以住宅仍然存在为前提。续期的目的就是为了保障房屋所有权人最基本的居住问题,把社会资源的利用发挥到最大。笔者认为住宅建设用地使用权期间届满,其续期期限应该持续到该地上房屋自然灭失为止。这样不仅可以充分利用房屋,也能稳定居民的居住问题。
3. 期间届满续期次数的不确定
对于续期的次数是否受限法律也没有做出明确的规定,如果只是按照统一的标准续期,没有考虑建筑物仍可以继续安全使用的年限,那么续期的次数则可以根据建筑物的耐用程度再具体确定。
笔者认为期间届满后,住宅建设用地使用权续期次数不限于一次,其次数应该直至该地上房屋灭失为止。如此一来,在保护房屋所有权人对房屋的合法权益、保障居民的居住稳定的同时,亦能使土地和地上建筑物利用最大化。
(二)关于“住改商”、“商改住”立法规定上的缺陷
随着市场的发展,越来越多的业主将原来用于居住的住宅改变为商业用房,现行法律对于改变用途的现象原则上不允许,但也没有绝对的禁止。《物权法》第77条规定只要经过有利害关系的业主的同意和不违反禁止性规定的前提下,业主可以住宅改为经营性用房。对于这种把住宅改为经营性用法的情形,我们该如何确定其属性?其建筑用地使用权的期限是多少?我国的立法对此并无规定。笔者认为,应该按照地上建筑物的实际用途来确定其性质,以实际用途作为界定性质的标准,当期间届满后,根据其实际用途的标准来使用续期规则,在此不详细论述。
四、完善住宅建设用地使用权自动续期问题的建议
(一)关于自动续期费用问题
笔者建议,住宅建设用地使用期间届满后,续期不需要补交费用,无需再次缴纳土地出让金,权利人继续合法使用土地。平等保护权利人的房屋所有权,维持社会稳定。
(二)关于自动续期期限的问题
笔者建议,住宅建设用地使用权期间届满,其续期期限持续到该地上房屋自然灭失为止。地上房屋已经灭失,那么就再不能发挥其应有的作用,对住宅建设用地进行续期也再无意义,这也是与《物权法》的立法目的相符合的。
(三)关于期间届满自动续期次数的问题
笔者建议,在住宅建设用地使用权期间届满后,续期没有次数限制直至该地上房屋的灭失为止。
参考文献
[1]孟勤国.物权二元结构论一中国物权制度的理论重构[M].北京:人民法院出版社,2009:282.
[2]王利明.物权法论[M].北京:中国政法大学出版社,2008:216.
[3]温世扬.物权法要义[M].北京:法律出版社,2007:194.