项目确定（通用12篇）
项目确定 篇1
摘要：项目难度系数的确定是工程项目进行项目绩效定量评价的关键环节之一,尤其对多项目部的绩效定量评价更重要。依据项目难度系数的影响因素,确定每一影响因素的权重和项目因素单位分数。通过层次分析法和直观判断法综合对工程项目评价指标进行权重分析,提出了两种打分的方案,即对工程数量、投资额及项目难度等因素进行分类打分和根据单位数量及单价来确定分数,然后结合两种方法的结果来确定项目难度系数,并通过实验来确定项目难度系数计算方法的合理有效性。
关键词：层次分析法,绩效评价,项目难度系数
1 引 言
为了减少各种因素对工程项目绩效评价的影响,保证考核结果的客观、科学合理和公平公正,在项目绩效评价计分方法中设计了项目难度系数。在计算工程项目绩效评价指标权重的基础上确定项目难度系数,为计算项目难度系数提供了一种有效途径。
2 评价指标权重的确定
2.1 层次分析法确定的权重
根据专家调查表,通过层次分析法分别求出12个专家评估结果所确定的各指标权重,最后将这 12种情况的指标权重,即ω1,ω2……ω12综合起来,算出最终的指标权重ω,即ω+(ω1+ω2+……ω12)/12
工程数量=ω工程数量
(0.193+0.143+…+0.193)/12=0.24
投资额=ω投资额度
(0.083+0.4714+…+0.083)/12=0.27
项目难度=ω管理难度
(0.724+0.143+…+0.723)/12=0.49
2.2 直观判断法确定权重
本文主要是通过专家对工程数量、投资额、项目难度的了解和根据平常工作过程的经验来给三个指标一个分数,分别为30,30,40,从而确定各自的权重α工程数量,α投资额度,α管理难度,即0.3,0.3,0.4.
2.3 层次分析法和直观判断法综合确定的权重
本文结合层次分析法和直观判断法这两种方法来确定三个指标最后的权重W,即W=(ω+α)/2
工程数量的权重W1=(0.3+0.24)/2=0.27
投资额的权重W2=(0.3+0.27)/2=0.29
项目难度的权重W3=(0.4+0.49)/2=0.44
3 项目难度系数的确定
项目难度系数的确定是正确评价每个项目部的前提条件。本文在确定项目难度系数时候用了两种方案,最后结合两种方案来确定最终的难度系数。
3.1 根据分类来确定分数,再计算项目部难度系数
将工程数量、投资额和项目难度进行分类,根据差值给每类一个分数,然后算每个项目部最终的分数,最后根据项目部的最终得分算项目部难度系数。
工程数量和投资额的三类是根据工程数量和投资额都最多归为第一类,工程数量和投资额都最少为第三类,剩下的为中间的即第二类。项目难度的分类按照已有的分类进行划分。如表1。
第一种情况 (即Q1、M1、N1)的项目部难度系数
每个项目部的最后得分为S,即S=Q×W1+M×W2+N×W3
第一项目部得分S1,即S1=Q1×W1+M1×W2+N3×W3=85×0.27+85×0.27+85×0.27=85
同理:可算出剩下的项目部分数,即S2=85,S3=84.4,S4=85,S5=82.8,S6=82.8,S7=82.2,S8=80,S9=80,S10=80,S11=85,S12=87.8,S13=85
算出各个项目部的分数后,找出分数中最低的一个项目部,以该项目部的难度系数1为基准,剩下的项目部的难度系数=该项目部的分数Sm/最低分数Sn,不难看出第八、九、十项目部分数最低,因此A8=A9=A10=1,根据上述理论可算出第一项目部的难度系数A1,即A1=S1/S8=85/80=1.0625
同理:A2=1.0625,A3=1.055,A4=1.0625,A5=1.035,A6=1.035,A7=1.0275,A11=1.0625,A12=1.0975,A13=1.0625
第二种情况(即Q2、M2、N2)的项目部难度系数
首先算各个项目部的分数S,算法与上面类似。即各个项目部分数为:S1=85,S2=85,S3=83.8,S4=85,S5=80.6,S6=80.6,S7=79.4,S8=75,S9=75,S10=75,S11=85,S12=90.6,S13=85
最后算各个项目部的难度系数B,算法与上面类似。B8=B9=B10=1,B1=1.133,B2=1.133,B3=1.117,B4=1.1333,B5=1.075,B6=1.075,B7=1.059,B11=1.133,B12=1.208,B13=1.133
3.2 根据差值来确定分数,再计算项目部难度系数
工程数量和投资额都有一个最高分100和最低分80,根据最高分和最低分的差值算出单位数量和单价的分值,再算出每个项目部的工程数量和投资额的分数。项目难度还是按照原先的分类进行设置分数,各类分数差10分和5分。如表2。
第三种情况(即项目难度分数为)的项目部难度系数
首先算各个项目部的分数S,算法与上面类似。即各个项目部分数为:S1=91.70,S2=92.83,S3=91.26,S4=90.32,S5=85.88,S6=88.38,S7=86.6,S8=85.10,S9=85.32,S10=86.62,S11=90.98,S12=97.8,S13=91.31
最后算各个项目部的难度系数C,算法与上面类似。C8=1,
C1=1.078,C2=1.091,C3=1.072,C4=1.061,C5=1.009,C6=1.039,C7=1.018,C9=1.002,C10=1.018,C11=1.069,C12=1.149,C13=1.073
第四种情况(即项目难度分数为N2)的项目部难度系数
首先算各个项目部的分数S,算法与上面类似。即各个项目部分数为:S1=89.50,S2=90.63,S3=91.26,S4=88.12,S5=81.48,S6=83.98,S7=84.4,S8=80.7,S9=80.92,S10=82.22,S11=88.78,S12=95.6,S13=89.11
最后算各个项目部的难度系数D,算法与上面类似。D8=1,D1=1.109,D2=1.123,D3=1.131,D4=1.092,D5=1.010,D6=1.041,D7=1.046,D9=1.003,D10=1.1019,D11=1.100,D12=1.185,D13=1.104
3.3 确定各个项目部最终的难度系数
本文运用下面的公式将这几种方法所确定的难度系数综合起来计算最终的难度系数λ,即λ=(A+B+C+D)/4
第一项目部的难度系数λ1=(A1+B1+C1+D1)=1.096
同理:剩下的项目部难度系数依次为:
λ2=1.102,λ3=1.094,λ4=1.087,λ5=1.032,λ6=1.0475,λ7=1.038,λ8=1,λ9=1.001,λ10=1.009,λ11=1.091,λ12=1.16,λ13=1.093
4 结论
在对工程项目进行绩效考核时,为了体现项目难度的差异,在计分办法中设计了项目难度系数。为了克服管理者在确定项目难度系数时的主观性,提出了一种在计算工程项目绩效评价指标权重的基础上,来确定项目难度系数的方法,并通过实例来验证了该方法的可行性。
参考文献
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[5]叶迎.绩效考核方法在企业人力资源管理中的应用研究[J].中国商贸,2011(24)84-85.
项目确定 篇2
目
录
一、前言
二、青岛恩德物业管理有限公司简介
（一）公司基本情况介绍
（二）创优项目概况
三、项目特色服务
四、“创优”工作的实施
五、项目物业管理档案目录
六、结束语
全心全意全程为您服务
前言
创建优秀物业管理项目对物业管理行业的发展具有极其重要的意义。物业管理创优工作是与品牌物业相互交流和学习的重要渠道，也是自身检测的重要方式。所以，在物业管理行业竞争日益激烈的今天，要时刻树立忧患意识的同时，更重要的是想方设法推进自身管理上的专业化程度和专业化水平，逐步建立自身在物业管理中的优势或强势。
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公 司 简 介
（一）公司基本情况介绍
青岛恩德物业管理有限公司是由山东恩马实业集团有限公司控股的专业从事物业管理的企业。公司创建于2003年10月，公司具有物业管理的三级资质，历经十年的发展，恩德物业这个充满激情与活力的团队始终以创新的精神努力打造闪光的物业品牌。
公司凭借恩马实业集团雄厚的实力作依托，在短时间内，已逐渐成长为青岛市具有一定实力的物业管理企业之一。公司上下齐心，摒弃传统的管理模式和管理理念，不断学习和总结先进的管理经验，以“恩泽千家，泽益万户”为企业宗旨，以“全心全意全程为您服务”为服务理念，对自身严格要求，通过提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务，实行标准化、规范化、专业化的管理运作体系，创造适合物业管理行业发展的自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的现代企业制度，力求在市场和同行中逐步树立起恩德物业的优秀管理品牌与企业形象。
公司非常注重标准化管理，实施了ISO9001质量管理体系。建立一套科学高效的管理机制，依靠现代化的管理手段，内强管理、外树形象，不断提高服务质量，为业主提供优质服务，使业主的物业保值、增值。
目前现有员工60余人，本科10人，专科20人，全国注册物业管理师3人，全国物业企业经理上岗证20人，中级职称6人，特殊工种持证上岗14人。是一支服务意识强、业务素质高、具有开拓创
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新精神的员工队伍。为企业的腾飞奠定了坚实的基础。
为了适应物业行业的发展潮流，公司将一如既往的以“全心全意全程为您服务”为服务理念，以开拓创新赢得市场，精心打造“恩德物业”品牌，力争为山东省物业服务行业发展做出更大贡献。管理项目：
恩马花园
恩马山庄
恩马双城汇
恩马文景园
企业宗旨：
恩泽千家，德益万户 企业价值观：
诚信兴业、责任为先、注重细节、至诚服务
企业服务理念：
全心全意全程为您服务 企业经营理念：
以服务塑品牌，靠品牌赢市场
企业愿景：
成为山东省知名物业服务企业
（二）“创优”项目概况
恩马•文景园项目是由恩马集团下属企业青岛海洋物业发展有限公司开发建设。恩马•文景园位于崂山区银川东路18号，南临青岛
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啤酒城，近眺石老人2.5公里秀丽黄金海岸线，东依自然蜿蜒的崂山余脉，西侧毗邻浮山森林公园，面山朝海。是崂山CBD为数不多的纯板式高层人文社区。
恩马•文景园总占地面积1.8万平米，总建筑面积10万余平米，由5栋高层组成，共计约734户，面积区间在94-160平米不等，2009年9月开盘，2011年7月交付。绿化率高达40%。
恩马•文景园完全实现人车分流，绿化率高达40%，景观设计风格为新中式，采用一带二轴十二节点的设计原则，整个景观由水景中心带，两个入口轴线，十二个景观组团构成，小区三季有花、四季常绿，空气清新，绿色天然氧吧。让家园建在公园中，打造公园式住宅小区。
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恩马•文景园楼体外观采用公建化设计，外形典雅庄重，与西方国际化接轨，楼座均设有精装大堂，更提升了居住档次，既为客人来访提供了等待空间，又是老人小孩休憩的场所。
恩马〃文景园优雅的居住环境、和谐的人文环境使小区物业持续升值。目前，小区入住率达到98.6%，收费率达到95%，业主满意率达到99.34%，小区智能化设备齐全，实行全封闭式物业管理。
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2012年8月30日，恩马〃文景园小区荣获“青岛市示范居民楼院”称号，是全市本年度第一批荣获此殊荣的小区之一；得到《青岛早报》报道。
2012年恩马〃文景园通过青岛市物业办组织的专家评审，获得“青岛市优秀物业管理住宅小区”称号。
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项 目 特 色 服 务
（一）全心全意全程为您服务
恩德物业努力打造阳光团队，以为业户提供高品质服务为中心，以信息透明和让业户满意为基本点，主动为业户提供超值的物业服务。全程打造管家式服务，从人性化，个性化角度出发，为广大业户提供优质的物业服务。对于业户入住、装修以及家居生活中的各项需求，提供及时帮助，使业主足不出户即可享受各种服务。
（二）“5341”物业快速服务反应体系
“5分钟”接到业主电话后或现场要求时5分钟内反应到位。“30分钟”一般问题30分钟内解决。
“4小时”30分钟无法解决的，应向业主口头解释并于4小时内最终解决。
“1日”需协调外部单位解决的，应于一日内，向客户做出书面答复。
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（三）“12345”服务规范
“1证件”服务人员上门服务时必须佩戴工牌，并向业主出示。“2公开”公开出示“统一收费标准单”公开一票到底的服务收费单，服务完毕后请业主签署意见。
“3到位”服务后清理现场到位，使用、操作、演示到位，向业主讲解到位。
“4不准”不准喝业主的水，不准抽业主的烟，不准吃业主的饭，不准要业主的礼品。
“5个1”出示1张名片，穿上1副鞋套，配备1块垫布，自带1块抹布，提供1站式的服务。
（四）亲情化便民服务
自恩德物业管理有限公司接管恩马〃文景园项目以来，服务中心组织开展多种亲情化便民服务。如：客服中心无偿为业主提供代收代存快件服务，小区门岗帮业主代收报纸，工程维修人员根据业主需求，无偿提供家庭线路、马桶、热水器检修，为业主无偿代管钥匙、进行车位租赁；为业主准备便民车、打气筒、医药箱、雨伞等便民服务设施。
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“创优”工作的实施
创“省优”工作的主要步骤
（一）确立工作目标
2013年将恩马〃文景园小区创建成“山东省物业管理优秀住宅小区”。
（二）成立创优工作小组及工作安排
3.工作职责
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（1）领导小组职责
组长职责：孙厚基
1）负责创优工作的全面指导工作
2）负责创优工作的宣传动员工作
组员职责：刘云雷
1）负责创优工作的监督检查工作
2）负责创优工作内部检查的组织实施和后期整改指导工作
组员职责：纪晓燕
1）负责支持配合项目创优中需要地产公司协调各项工作
2）负责创优工作的员工培训工作
3）负责与上级部门协调沟通工作
组员职责：曹明海
1）负责创优工作中公共区域设施设备存在问题的整改
2）负责所有硬件设施、设备不符合创优要求项整改工作（2）执行小组工作职责
组长职责：杨浩光
1）负责和政府物业主管部门对接，严格按照创优标准提升各项工作，及时汇报给相关领导；
2）负责创优方案、计划编制、组织实施； 3）负责创优资料整理工作规范化指导工作。4）负责创优汇报资料的汇总和制作工作。5）负责项目创优有关资料的初审。
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执行组组员职责： 客服组：王贞梅、陈振杰
1）负责客户档案管理工作。确保档案齐全，完整、易于检索。
2）负责客服部所有工作记录的整理工作，确保按照公司标准进行操作。
3）负责所有承接查验中所有资料的整理管理工作。确保档案齐全，完整。
4）部分文案工作。
客服组：王贝贝
1）负责财务有关收费制度、管理费用收缴、有偿服务各项创优需要报表的制作工作。
2）负责创优需要的物品、标示标牌的外联设计制作工作。
3）创优需要的文案整理工作。
工程组：官军、张海
1）负责项目上所有机电设备、设施的整改工作，确保达到创优标准。
2）负责按照工程作业标准进行操作，确保按照标准填写各种有关表格。
安全环境组：郑海伦
1）负责公共秩序维护工作，争取治安事件发生率为0。
2）负责安全环境部所有工作记录的归档整理工作。确保按照作业标准进行操作。
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3）负责绿化及保洁工作，达到4星级级绿化养护标准，达到四星级保洁标准。
4）负责培训安全环境部所有员工具备创优要求标准。
（三）创优宣传和贯彻 1.内部宣传、贯彻
在2013年初召开物业公司全体职员培训动员大会，引导大家充分认识申报创“山东省物业管理优秀住宅小区”的重要性和必要性，明确创优的目标、计划和管理责任等。从而强化员工的事业心，工作的责任感，不断提高员工的工作自觉性和积极性。
在2013年3 月组织学习有关物业管理方面的法规、政策及创山东省优秀住宅小区的标准，进一步增强政策观念，提高服务水平。
各部门根据方案的实施要求，按照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》对照山东省优秀住宅小区的各项标准进行检查，根据职责具体安排分工实施。
2．外部宣传和贯彻
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为得到广大业主对创优工作的支持与参与，保证创优工作实施，在小区内进行宣贯，利用小区内的宣传栏、海报、宣传画、滚动屏等宣传工具向广大业主宣传创优工作、动员全体业主共同参与到创优活动中。
（四）以业主开放日活动促进创优工作实施
按照青岛市物业办的统一部署，恩德物业于2013年5月31日在恩马〃文景园小区组织开展“尊重业主，理解物业”业主开放日活动。青岛市物业办、崂山区物业办、惠都社区居委会等相关领导，崂山区多家物业公司领导及恩马文景园业主代表共计60余人参加了本次活动。本次活动也得到了青岛日报、青岛新闻网和崂山电视台等多家媒体的全程报道。
活动当天相关领导及业主代表参观了物业服务中心的各个部门
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及相关的设施设备。参观的过程中，工作人员详细向业主介绍了客服维修服务操作流程、监控应急预案，消防预警方案、配电、生活用水及供热设施的管理及专业维护人员的操作规范。
通过对小区设施、设备深入全面的参观了解，使业主对恩马文景园物业客户服务流程、小区的绿化景观及小区先进的配套设备有了更进一步的了解，并对以上物业的管理工作表示肯定并提出表扬。
通过此次活动拉近了业主与物业之间的关系，加深了物业与业主
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之前的相互理解，业主对物业的工作也有了进一步的支持，业主在开放日前后也发生了很多变化。如：
1）业主的缴费积极性提高。
2）业主和物业之间的信任度及满意度增加。
3）开展业主开放日活动后，小区业主和物业的关系比原来更加融洽。
4）开展活动日活动后，对秩序维护封闭小区管理的措施更加理解。
通过“尊重业主、了解物业”业主开放日活动，也进一步推进了创优工作的开展。
（五）创优自检、整改、复检达标
1.2013年3月1日至6月31日，执行小组按照责任分工开展创优工作，按照《山东省物业管理优秀住宅小区检查标准》进行自查并整改。完善软件和整改硬件构成了创优达标工作的主题，这两项工作贯
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穿于文景园项目创优达标的整个过程，在不同的阶段侧重点不同。前期准备阶段以软件为主，后期整改和巩固阶段以硬件为主。实施时间节点如下：
①2013年3月1日至2013年6月31日，完善小区档案，主要包括基础档案管理、公共设施设备管理、房屋管理维修登记、保安消防车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设及管理效益等。
②2013年4月1日至2013年6月15日主抓安全护卫管理，通过专业培训，提高整个秩序维护部整体的护卫素质和为业主服务的意识，确保秩序维护人员尽职尽责，胜任本职工作，杜绝小区内出现重大安全责任事故，维护居民生命财产安全。同时，要做好消防巡视检查工作，定期进行消防设施检查，完善消防设施，消除障碍物，加强对小区设施的保护，对向坏人坏事做斗争的护卫人员及时进行表彰或物质奖励。
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③抓好车辆管理，鉴于小区实行人车分流管理，小区地上禁止乱停车，所有来往车辆必须停放在停车场或停车位，不得乱停乱放自行车、摩托车统一停放。
④抓好环境卫生管理，督促保洁人员要按公司规定及时进行清扫，确保小区内外绿地的清洁卫生，确保达标。
⑤加强公共设施设备的维护保养工作，加强工程部的工作力度，由项目服务中心监管，对小区所有的公共设施设备按要求进行巡检，对于检查出的问题及时修复。共用设施设备管理中，设施设备运行使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。电梯按规定运行，严格遵守国家关于特种设备的使用要求，按时检验注册备案。
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2.2013年6月30日公司创优领导小组对项目及各部门创优工作按计划逐项进行验收，对于不符合事项提出整改意见，责任部门按计划时间完成，如出现拖延计划现象将进行内部处罚。评审完毕后，恩马〃文景园服务中心要制定长效管理制度，巩固成果，使管理与服务水平再创新高，为永久保持和提升山东省物业管理优秀住宅小区奠定坚实的基础。
3.2013年7月22日为了更好的提升工作质量，尽快达到省优标准，评优专家组及业主代表对恩马文景园小区进行了预评审，专家组和业主代表对项目的整体服务及公共设施设备是满意的，同时也提出了中肯的建议，预评之后项目根据专家组的建议又重新进行了整改。
为了达到省优标准，公司管理层还带领员工到已经获得省优的项目或者服务有特色的项目学习、观摩和交流，尽快缩短差距，提高
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服务水平。
（六）阶段性成果
1、建立起业户维修投诉回访机制，对于业主提出的问题及时记录、解决并回访；
2、路面整治取得满意的成效，获得业主好评；
3、公共区域休闲娱乐设施，重新粉刷保养，为业主提供了更好的休闲娱乐场所；
4、完善了各项档案管理，使档案完整齐全；
5、完善了风机房、消防泵房、配电室等机房的各种标识、管理制度的上墙工作，使我们的设备管理更加标准化；
6、共用设施设备管理中，设施设备运行使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保
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养规范。电梯按规定运行，严格遵守国家关于特种设备的使用要求，按时检验注册备案。
7、通过小区绿化、景观的维修整改，使小区环境进一步得到提升，让业主感觉到物业实实在在的服务，得到广大业主的好评。
8、自创优工作以来，凭着扎实的管理服务工作，在物业服务中赢得了业主的信赖，获得了业主的好评。获得城市信报、青岛日报等多家媒体的报道。
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五、项目物业管理档案目录
1.基础管理（盒号1.1—1.2）
1.1按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用………….1.1.1青岛市崂山区建设工程竣工验收备案证…………………… 1.1.2主体结构工程质量验收备案报告………………………… 1.1.3青岛市崂山区建设工程竣工验收备案证 1.1.4建设工程竣工规划验收许可证 1.2已办理接管验收手续 1.2.1网点电气
1.2.21、2号楼住宅电气图纸 1.2.33、4号楼住宅电气图纸
1.2.45号楼住宅电气图纸、地下电气图纸 1.2.5智能化综合图纸 1.2.6消防报警图纸 1.2.7地下给排水图纸 1.2.8地下室给排水 1.2.91、2号楼住宅给排水 1.2.103号楼住宅给排水 1.2.114、5号楼住宅给排水 1.2.121-3号楼住宅供暖 1.2.134-5号楼住宅供暖 1.2.14网点结构图纸
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1.2.15地下室结构图纸
1.2.161、4、5号楼住宅结构图纸 1.2.171-2号楼住宅建筑图纸 1.2.182号楼住宅建筑图纸 1.2.193号楼住宅建筑图纸 1.2.204-5号楼建筑图纸 1.2.21网点平面图 1.2.22地下车位平面图 1.2.23绿化图纸 1.2.24通风排烟图纸
1.基础管理（盒号1.3—1.10）1.3物业管理企业实施统一专业化管理
1.3.1 物业服务企业资质证书……………………………… 1.3.2物业公司营业执照副本 1.3.3物业公司税务登记证副本 1.3.4物业公司资质证书 1.3.5机构代码证 1.4前期物业服务合同
1.4.1前期物业服务合同（恩马〃文景园）1.4.2物业用房公证书
1.5在房屋销售合同签订时购房人与管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1.5.1物业管理资料交接书
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1.6建立维修基金
1.7房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1.7.1青岛市商品房住宅使用手册（恩马〃文景园）1.8业主委员会规定程序成立，并按章程履行职责
1.9业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 1.10青岛市物业管理优秀住宅小区达标申报表 1.基础管理(盒号1.11)1.11物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 1.11.1员工行为规范 1.11.1环境部工作手册 1.11.1客服部工作手册 1.11.1工程部工作手册 1.11.1秩序维护部工作手册 1.基础管理（盒号1.11.2）1.11.2物业培训资料
1.基础管理（盒号1.12—1.15）
1.12物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 1.12.2管理人员资格证书 1.12.3技术人员资格证书
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1.13.1消防监控室管理(见现场)1.14.2按规定收取物业管理费用，物业日收费明细 1.14.3财务管理
1.14.4交税记录（存公司财务）1.14.5半年费用收支公开报表 1.15.1升降机验收交接清单 1.15.2自动报警系统交接清单 1.15.3潜水泵设备交接清单 1.15.4公共部位设备交接清单 1.15.5公共区域照明交接清单 1.15.6消防水工程交接清单 1.15.7文景园电表交接清单 1.15.8绿化资料交接清单 1.基础资料（盒号1.16—1.17）
1.16建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册 1.16.1业主基础资料 1.17.1业主投诉/维修记录表 1.基础资料（盒号1.18—1.19）
1.18.1恩马〃文景园项目业主满意率调查表 1.19.1投诉/维修问题记录表
2.房屋管理与维修养护（盒号2.1---2.7）2.1符合创优相关标准（见现场）
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2.2青岛市城市建设规划管理办法（房屋外观符合创优相关标准）2.3楼宇巡查管理作业规程（房屋外观符合创优相关标准）2.4青岛市城市建设规划管理办法（房屋外面符合创优相关标准）2.5.1青岛市城市建设管理办法 2.5.2《业主手册》中装饰装修管理规定 2.6房间空气调节安装质量检验规范 2.7.1装修申请单 2.7.2装修情况一览表 2.7.3违规装修整改通知单 2.7.4装修巡查记录表
3.共用设施设备管理（盒号3.2.1）3.2.1恩马〃文景园设备台帐 3.共用设施设备管理（盒号3.2.2）3.2.2配电室/泵房值班记录 3.共用设施设备管理（盒号3.2.3）3.2.3综合巡视检查表
3.共用设施设备管理（盒号3.2.4）3.2.4风机巡视检查记录表
3.共用设施设备管理（盒号3.2.5—3.2.7）3.2.5来访人员登记表 3.2.6消防泵房定期维修作业书 3.2.7消防设备年保养记录
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3.共用设施设备管理（盒号3.2.8）3.2.8消防泵房/喷淋泵房巡视记录表 3.共用设施设备管理（盒号3.2.9）3.2.9排污水泵日巡视检查表
3.共用设施设备管理（盒号3.3—3.7）3.3.1巡查记录表 3.4.1综合巡查表 3.5.1综合巡查表
3.6.1设施设备定期维保作业书 3.6.2供水设备巡视记录 3.7.1配电室值班日志
3.共用设施设备管理（盒号3.8—3.9）3.8.1电梯日巡视检查表 3.8.2电梯检修工作报告书 3.9供暖
4.保安消防/车辆管理（盒号4.1.1---4.1.2）4.1.1人员出入管理规程 4.1.2人员进出登记
4.保安消防/车辆管理（盒号4.1.3）4.1.3秩序维护部交接班记录表 4.保安消防/车辆管理（盒号4.1.4）4.1.4车辆/物品登记表
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4.保安消防/车辆管理（盒号4.2.1---4.2.3）4.2.1秩序维护部工作手册 4.2.2秩序维护部夜班督查表 4.2.3巡查登记表
4.保安消防/车辆管理（盒号4.3.1---4.4.2）4.3.1突发事件应急处理程序 4.3.2限速/禁鸣/禁止攀登护拦标识 4.4.1消防监控中心值班管理制度 4.4.2监控中心交接班记录表
4.保安消防/车辆管理（盒号4.4.3---4.6）4.4.3外来人员进出登记表 4.4.4住宅小区消防应急预案 4.4.5消防安全规定 4.5.1停车场管理规定 4.5.2来访车辆登记表
4.6中华人民共和国交通安全法实施细则 5.环境卫生管理（盒号5.1---5.3.2）5.1.1环保人员分配、设施配置统计表 5.2.1保洁区域责任制考核标准 5.3.1保洁日工作记录表 5.3.2消杀工作记录表
5.环境卫生管理（盒号5.4.---5.9）
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5.4.1城市房屋白蚁防治管理规定 5.5.1保洁日工作记录表 5.6.1保洁日工作记录表 5.7业主公约
5.8.1青岛市养犬管理办法 5.9.1青岛市区域环境噪声标准 5.9.2青岛市大气污染防治条例 6.绿化管理（盒号6.1---6.3）6.1.1绿化委托外部公司养护合同 6.2.1业主公约 6.3.1保洁日工作记录表
7.精神文明建设（盒号7.1---7.2）7.1.1业主公约 7.1.2小区文化活动 7.1.2老年人体检中心
7.1.2第四届“惠都杯”居民文化节通知
7.1.2关于开展第五届“惠都杯”居民娱乐文化节通知 7.1.2关于加金岭社区服务中心QQ号的通知 7.2.1精神文明公约 7.2.2八荣八耻
8.管理效益（盒号8.1---8.3）8.1物业管理费收费报表
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8.2.1提供便民有偿服务 8.2.2维修派工确认单 8.3.1财务管理规定
8.3.2文景园客服中心资产台帐
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结
束
语
今后我们还将认真贯彻主管部门的精神，认真贯彻行业标准，严格按照物业服务合同，继续强化企业内部管理，加强行业自律，认真提高服务品质，请各位领导和评优专家考评我们。
通过创优的实施，切实提高了我们物业管理服务的规范化和物业服务水平，保持了物业服务工作规范的常态化，促进了恩德物业品牌的建设。同时，我们深刻认识到创优达标工作只有开始，没有结束。因为创优达标只是恩马.文景园物业服务中心获取荣誉称号、促进管理水平提高的一种方式。我们的目标是以创优工作为契机，不断的总结创优工作经验，将创优活动常态化，长效保持良好的服务水平并不断提高，秉承“全心全意全程为您服务”的服务理念，争创山东省知名物业服务企业。
项目确定 篇3
【关键词】造价确定；管理现状控制措施
众所周知，项目工程的造价是整个项目施工的灵魂所在，而造价的预算工作属于复杂的工作范畴，需要专业人士的共同努力。对于工程造价的预算问题，我国建筑设计师经过长期的探讨和研究，总结出一系列的设计方案及衡定标准。
1.项目工程的造价的确定
1.1整体投资估算
项目的投资和预算的过程是在项目的确定过程中完成的，而立项阶段就需要进行预算处理。我国在项目投资预算方面出台了一系列的相关政策和措施，对于拟建的项目进行了细致的财务评价和探讨。
经过专业的判断，这种评价的标准是一种综合性比较强的标准，主要是采用先进的技术和方法来进行经济预算方面的核定，在其的合理性方面做出了重要的批示，形成了具有一定估算价值的投资方案。投资估算的结果要经过专业的审批后，才能够达到最佳的设计效果和预算，投资的估算在完整性方面能够做到更加的合理，在其的风险判定上能够有效的判断，同时估算相关的事实，明确编制的质量和水平，形成造价的基本依据。
1.2项目概算
项目的概算中，设计概算是前提性的部分，起着总领的作用。在设计概算的过程中，初步的设计和施工阶段的设计应该按照设计的整体要求进行初步的计算，对于设计文件的总体，需要按照国家的有关规定，严格落实预算流程。将预算好的结果上报相关的部门进行审核，在这个概算的过程中，整体的项目主要是通过最高额度进行控制，在合同规定的范围之内完成预算。
1.3施工图预算
图纸设计是施工中的前期工作之一，而施工图的预算情况也是造价的重要环节和组成部分。按照相关的施工工艺和施工要求，对整个项目的投资进行造价的控制，落实项目造价的现实根据，签订工程项目的主要合同处理，对于项目的具体投资和预算的结果进行记录，掌握第一手的资料。施工单位和具体的编制单位要按照施工的成本进行造价控制。这是做好企业造价预算的关键和依据，也是后期的招投标工作的基础数据之一，因此施工图纸的预算情况务必做到真实有效。
1.4分包合同造价
合同造价主要是指分包的合同造价部分，这个应该按照实际完成的工程量和工作的合同情况，进行预算的处理，同时考虑到当地的经济情况，对于承包期间的工程的造价进行合理的压价控制。制定的分包合同要保证优化后的价格。综合考虑多个方面的因素，做好施工分包合同的造价工作，才能够保证整个工程项目的造价稳定。
2.目前工程造价确定和控制中存在的问题
2.1项目决策存在盲目因素
项目的决策阶段，进行投资方面的处理，是缓解施工矛盾的关键所在。全方位的打造和控制造价水平，在投资决策的方向方面进行造价确定性和控制性处理，保证项目落实的和谐稳定。项目决策是打造项目预算和估价的前提和核心，如果这个阶段存在一定的矛盾性，势必给后期的施工带来危害，导致资金的浪费。
2.2招标阶段的造价失控
项目的招投标过程是在分包合同的签订和确定之后进行的重要的投资过程之一，在招标的过程中，如果出现了流标的现象，就是因为造价的不合理造成的。因此控制项目的造价，合理的保证施工的流程，才能够彻底杜绝舞弊的现象。
2.3施工阶段对成本控制不到位
在整个管理的过程中，施工环节是成本控制的重点。在施工中监理工作的认识上还存在一定的偏差，整个监理工作的自主性差，当施工中出现造价问题的时候，都是有业主来做最终的确定，因此监理过程就会成为可有可无的工作，导致细节上的造价失控。
2.4竣工阶段的造价控制
工程竣工结算的过程中也需要对造价进行全面的控制，产生失控的原因有：没有按照国家规范进行工程计量，如在施工中使用中心线长度计算框架间的墙体，而不是按照规范将净长线作为计算的依据，多计算框架柱部分增加造价；工程地基施工过程中利用开挖的土方计算运输量，没有扣除回填的土方数量等；另外，没有认真的执行规定的定额单价，随意就高，造成结算的工程造价增加；最后，在间接费用和利润计算的时候，对于规定中扣减的项目没有进行扣除，对不应当增加的项目多计等。
3.项目工程造价的控制措施
3.1决策阶段的造价控制
在决策阶段应当本着多方案优化的原则，即在多个方案中选择最佳的项目方案。首先，项目的规模应当在合理的范围内，规模过小会导致资源的利用得不到有效的分配，小规模项目的单位成本过高，导致经济性差；规模过大则会导致市场需求的总量增加，全面开工将十分困难，部分子项目将不能按期完成，因此不利于整个造价的控制。其次，拟建项目的质量标准应当按照我国现有的经济状况和规范来确定，标准不易过高，应按照不同的地区和规模进行确定，避免应标准过高而浪费成本。
3.2设计阶段的造价控制
项目的设计阶段是工程造价控制的重要环节，因为设计阶段将决定整个工程的规模、建筑方案、结构方案等，这些都将直接影响工程的造价构成。在设计阶段也应当遵守优化的原则，即考虑整个工程的功能、经济性的双赢。因此在设计阶段应当让参建和管理方都参与到设计中来，对技术上和经济性上对设计提出多多方面建议，以此优化整个设计的方案。可以采用成本和效益分析法，即在满足工程功能的前提下，根据经济指标选择最为经济的设计方案。
3.3招标阶段的造价控制
招标过程中对造价影响的关键因素就是制度和过程的规范性，整个投招标的过程应当按照投招标的国家规范来进行，这个规范中规范了邀请书、投标须知、评标办法、合同规范、工程量清单、图样等关键环节。参与投招标的各方都应当按照此规范进行操作，避免舞弊和索赔事件的发生，从而降低造价。
3.4施工中的造价控制
在施工中作为业主应当着重对工程变更进行控制，主动和实施监控，严格控制施工中的各种变更，仔细计算各项变更对总体造价的负面影响，尽量减少变更的出现。在出现变更的时候应当对变更进行审核，从功能、经济、必要性等方面对变更进行衡量，控制不必要的变更而降低必须变更所产生的造价增加。变更发生后应当控制好合同价款的变更和确定，对因变更而出现的合同价款的变化进行控制，尽量利用合同中已有的价格进行参照，力求合理。
施工阶段的造价控制还应当对工程的索赔有所控制。针对工程量的清单报价，个别施工单位利用低价位竞标，而提高索赔来控制利润，因此应当控制施工中的索赔。索赔必须严格按照合同来执行，而且在处理索赔的时候应当及时而合理，如不能及时解决将导致对施工进度的影响，给施工双方都会带来负面影响，而增加造价。索赔处理应当严格的进行多次审批，减少不合理的索赔产生。增强主动控制，控制施工索赔，力求施工顺利的进行，以此降低工程的造价。
4.结语
总而言之，项目的各个流程和环节都和项目的投资有着极大的联系，可以说，项目的投资预算是项目实施的关键所在，所有的项目都应该首先从这个环节入手，做好控制性的工作，保证最佳的经济和社会效益。 [科]
【参考文献】
[1]林国胜.关于工程造价目标过程控制的思考[J].基建优化，2005（02）.
[2]李建新.工程设计阶段是造价控制的关键[J].机械管理开发，2003（05）.
景观项目中植物材料的确定 篇4
关键词：景观项目,植物材料,原则,限制因素,规格
1 原则
1.1 适地适树
这是首要原则, 不合适的植物, 栽植后也无法成活。这不仅是经济损失, 更是对自然环境的破坏。最常见的就是南方植物在北方栽植;北方植物种植在南方;在酸性或碱性土中栽植没有耐性的植物等等。这些都应该是现在园林工作者所摒弃的。因此, 应选择乡土植物, 遵从自然规律。
1.2 多样性
全世界的植物约有三十七万种, 中国也是世界上植物资源最为丰富的国家之一, 地上长得、水中浮的、空中爬的……大自然赋予人类这么多姿多彩的植物材料, 充分利用它们的叶色、花香、果等去营造各种舒适、感性、自然的空间形式。
1.3 艺术性
运用植物特有的个体美、群体美, 去进行科学合理的配置, 营造符合大众审美的景观形式, 从而提升项目的品质。
1.4 季相
“三季有花、四季有绿”是我们经常提到的, 在选择时, 要充分考虑到季相的因素, 尽量选择各个季节都有花可闻、有叶可赏的植物品种。
1.5 走可持续发展的道路
(1) 选择发展前途广泛的植物材料, 如最新培育的新品种、抗性强的植物材料等。 (2) 应尽量选择苗圃现有的苗木。有的项目为了成形快, 选择大树移栽, 一方面破坏了山林, 另一方面, 栽植养护成本过高。 (3) 给植物留足生长空间。植物是可变化的, 不仅有四季, 而且随着时间的增长, 植物长高长大, 需要预留充足的生长空间。
1.6 地域特色与历史传承
地域文化是在一定的地域范围内长期形成的历史遗存、文化形态、社会习俗、生产生活方式。故要遵从各地原有的文化特色, 合理地选择植物品种。
2 限制因素
2.1 内部因素
2.1.1 项目性质
根据项目性质的不同, 分为新建、扩建、改建、迁建和恢复建设。不同的项目性质, 对应不同的选择方法。对于新建项目, 所受限制较小, 可发挥的余地较大。扩建、改建项目应按照项目扩改要求, 并根据基地原有品种以及种植形式, 或延续, 或增加特色树种等方法来表达。而迁建和恢复建设项目, 涉及到原有苗木的移栽和保护, 在保证成活率的同时要适当选择生长快的品种。
2.1.2 用地性质
(1) 居住用地。居住区应采用细腻的手法, 体现出居住区的精致感、品质感。选择植物材料时应注意乔灌木的选用比例。用乔木支撑空间, 遮挡建筑的生硬感;而灌木则在近人尺度表现出四季的花香与柔美。对于居住区而言, 乔木灌木都是不可或缺的, 尽量使它们数量的比例接近1∶1。
(2) 商业服务业设施用地。商业用地的植物配置应在体现功能性的基础上加以点缀, 首先要做到重点的位置不能遮挡商网。在选择植物时, 减少对高度在1.2-3.5m之间植物的选择;另外可以加大花卉的数量, 用花卉的颜色以及数量对行人进行吸引, 达到增加其驻留的目的。
(3) 工业用地。工业用地应侧重对抗污染性强以及能够改善小气候的品种的选择。可以从抗SO树种, 抗HF树种;抗CL树种以及滞尘力强的树种中选出合适的品种。
(4) 道路与交通用地。道路的植物选择应顾及到道路的导向性以及安全性, 同时兼顾植物的个体美与季相美。植物的种植形式多以列植和群植为主。
(5) 绿地与广场用地。遮阴与造型优美是选择绿地特别是广场中植物品种首先要考虑到的, 因此应选择枝态开展、冠大荫浓的植物品种。
2.1.3 景观风格
植物种植设计, 是为了更好的烘托景观空间布局与材质风格, 根据不同的景观风格, 对应不同的种植设计形式, 选择不同偏重的植物品种。
东南亚风格要营造丰富茂密的植被景观;欧式风格中, 除北欧风格需用宽阔的草坪、茂密的森林;西班牙式需要多植整齐的乔木、留出阳光草坪, 需多选用爬藤植物来配合立面, 用自然绿地结合古朴的外饰材质外, 其余如法式、德式、英伦、新古典等都需要造型灌木来强调其风格;现代风格多选规格冠型差异性小的乔木来做树阵;日式风格多选用低矮造型的精致苗木来装饰;中式风格强调个体美和营造的意境, 选择时需要严格把控。
2.1.4 土壤条件
土壤的类型如砂质土、黏质土或是壤土;酸碱度;盐碱度;地下水位等都是我们应该提前知道, 并且有所对应选择植物品种的。对于不符合植物生长的土壤类型, 应提前对土壤进行改良, 或者是客土, 亦或者是修建种植池以利于植物的生长。
耐盐碱的树种有黑松、侧柏、新疆杨、钻天杨、胡杨、旱柳、朴树、火炬树、臭椿、紫穗槐、杜梨、合欢、椰子等。
耐水湿的树种有湿地松、水杉、枫杨、垂柳、旱柳、馒头柳、水曲柳、紫穗槐、杜梨、白蜡、西府海棠、鸡蛋花、结香、楝树、柿等。
耐干旱树种有雪松、黑松、樟子松、云杉、红皮云杉、沙地柏、辽东栎、毛白杨、旱柳、馒头柳、栾树、朴树、樟树、文冠果等。
2.2 外部因素
2.2.1 需求方喜好
优秀的设计是良好的沟通与成熟的设计相结合的产物, 以满足需求为出发点, 根据设计要求和喜好来提升选择植物品种的附加值。
2.2.2 造价
平米造价的多少, 决定苗木数量的多少、规格的大小以及品种的选择。另外也会影响到乔灌木的比例, 造价越低, 比例越高。花卉的使用与否及数量也会根据这个指标来判定。
2.2.3 苗源
在选择苗木之前, 一定要研究当地的苗圃及周边供应商的苗源情况, 避免选择的植物找不到, 延长图纸的反复时间, 继而影响栽植效果。
2.2.4 栽植时机
北方的最佳栽植时间为春秋两季, 错过后, 应采取相应的对应措施, 以利于苗木的成活。特别是在确定花卉品种时, 要配合展示区的开放时机选择最佳观赏期的品种。
3 分类选取
可以按照数学上常用交集方式选取最终的植物材料。
4 规格
植物材料的规格需要根据苗源以及在景观中的位置等多方面因素来共同确定。在苗源充足的情况下, 景观中充当点景植物的规格需要大些, 以突出植物的个体美;主要景观植物的规格选用中等规格, 以保证项目的均好性;背景植物以及基调树种可以采用群植的方式来表现群体美, 规格上可以选取小规格。特殊情况下, 有些常用植物会选取两个以上规格。
5 数量
CRM项目要树立正确定时间观 篇5
万事俱备，只欠东风，说的就是办事情要看时机。时机不成熟的话，最简单的事情也会一波三折，甚至以失败告终;时机成熟了，最困难的任务也会水到渠成，圆满首场。简单的事情如此，负责的任务，如CRM项目更是如此。CRM项目不是说，企业想上就上的，想什么时候上就什么时候上，这是不对的，企业会碰壁的。在考虑CRM项目的计划时，要树立正确的时间观念。时间安排的好，可以事半功倍;安排得不好，就很有可能事倍功半。具体的来说，在CRM项目的时间安排上，要注意以下几点。
一、要注意企业的生产周期。
大部分企业，在一年当中，都有明显的淡旺季。如在大部分以出口为主的五金企业中，旺季都集中在六月到12月份，其他月份的订单相对来说，不是很多。若有这种明显淡旺季的企业，把CRM项目，若是放在企业生产的旺季实施的话，那销售部门或者财务部门则要闹翻天了。
这确实也不能怪他们不配合。因为CRM项目在实施过程中，会占用大量的人力、物力。如对于CRM相关的流程进行梳理与优化，就要花费各个部门主管很多的时间和精力;如对于CRM系统所需要的基础数据进行整理，那也够企业人员忙一大段时间了;如实施咨询顾问对企业的相关人员进行系统的培训，这也需要用户抽出时间来进行配合;如在CRM系统刚上线时，为了减少失误对企业正常工作的影响，会要求在一个短时期内，手工帐与系统帐并行，这无疑会增加员工一倍的工作量。所以，我们可以看出，实施CRM项目是需要企业能够抽出足够的多的时间来配合项目的开展，CRM项目才能成功。
若我们在企业旺季的时候，开展CRM项目，则必然会使的员工疲于奔命。若真的如此，有时候，员工虽然不会向老总抱怨，不是他们不想，是他们不敢，那怎么办呢，只好把怨气出在 CRM系统身上，会引起他们对CRM系统的反感，以至于一遇到一个芝麻点大的问题，怨气就借机发挥出来了，搞得鸡犬不宁。同时，由于员工实在抽不出时间来配合CRM项目，员工进行CRM相关的工作，如基础资料的整理，如流程优化等工作，都会敷衍了事。有时候，明明一个星期就可以完工的工作，会拖个两个星期甚至更长的时间。
所以，可以预见，若把CRM项目安排在企业旺季进行的话，则CRM项目的成功机会会大大的减少。所以，我以过来人的身份，建议大家，在考虑CRM项目的时候，不要安排在企业的旺季进行。不听老人言，吃亏在眼前。多听听过来人的经验，是不会错的。
不过在考虑旺季的时候，要注意一个问题。就是各个部门的旺季可能不同。如生产旺季刚开始的时候，可能不能财务最忙的时候;或者销售部门旺季的时候，可能不是仓库部门最忙的时候。所以，实施CRM项目时，在统一规划、统筹全局的情况下，可以根据各个部门淡旺季情况的不同，错开实施。在财务稍空的时候，实施财务部分;或者在仓库忙的时候先上销售部分。如此错开实施，一方面可以缩短项目的周期，另一方面，也可以避开部门工作的高峰期，避免让他们疲于奔命，从而提高项目实施的成功率和质量。
二、年末不宜开展大型的CRM项目。
在年末，我一般不建议开展新的信息化项目，特别是大型的如CRM系统之类的跨部门的信息化项目，
为什么呢?原因有三。[next]
一是年末，企业的事情特别多。如销售部门要作下一年的市场调查，做销售预测，光这项工作，就要占据他们很多的时间;如仓库部门，可能在考虑盘点的事情，有时候人手不够的时候，还需要抽调其他部门的人员;财务部门更是忙，每年年末，是财务部门最忙的时候，如做今年的财务总结、来年的财务预算，做年度总结报表等等。所以，在年末，实在不适合搞诸如CRM软件之类的大型信息化项目，因为这需要大量的时间与人力支持。会给本来就时间比较紧凑的企业，更加忙上添乱。
二是年末，大家的工作积极性都不会很高。大家请扪心自问一下，再年末，大家是不是很多人都在做一天和尚撞一天中，天天在扮着手指算还有多少天放假。试想在这么一种心态下，若实施CRM项目，其成功率会有多大。就算侥幸把CRM软件上线了，其使用的效果也会非常的差。
三是一个春节十几天假放下来，大家对于年前刚了解的CRM软件，也会忘得差不多了。我有个朋友的公司，本来想乘着年末，企业业务不忙的时候，上个CRM 项目。在年前匆匆忙忙完成年了CRM软件的培训。没想到，过了一个年回来，员工年前学的东西都还给实施顾问了，对于CRM的相关知识都一问三不知。最好只好全部抽时间重新培训。
所以说，在年底，还是不要上CRM项目为好，不然，企业是吃饱了，没事找事做。结果是越做越糟。
三、其他特殊的时期。
CRM项目对于企业来说，也是一个不小的投资，花个十来万搞个CRM项目，项目的规模还不算大。所以，企业要想上CRM项目，首先必须去争取足额的项目资金。那什么时候项目资金最容易审批下来呢?个人认为，有两个比较合理的时机。一是出现大的管理问题时，此时，企业的IT负责人或者销售经理，提出上 CRM项目预防以后类似问题的发生，在这个时机下，提议上CRM项目，被采纳的机会比较高;二是财务预算的时候。企业在有可能一年作一次财务预算，也可能一年做两次财务预算，总之，财务预算作出后，一般不会在中途进行调整。所以，企业的IT负责人，若在财务预算做出后，再提议建议上CRM项目的话，一般很难会被采纳。所以，若想提高客户关系管理项目提议的成功率，最好能够在财务预算作出前，提出项目建议。
有的企业可能执行职位轮岗制度。此时，要特别注意了。若CRM项目刚刚培训完毕准备上线的时候，系统的关键用户就被调到其他部门中去，这是非常不理智的。若企业的IT负责人不幸遇到这个问题的话，要么绕过这个时间段，要么跟高层领导商量暂停岗位轮岗制度。总之，在CRM项目实施的过程中，要保证关键用户团队的稳定性。说起团队的稳定性，还要补充一点。就是很多企业，年初是员工流动比较频繁的技巧，企业在实施CRM项目时，要避开这个时节。否则，辛苦辛苦培养出一名CRM系统的关键用户，还没有享受成果呢，员工就跳槽了。那企业不是在为别人做嫁妆吗?
把不确定变成确定 篇6
这是我最不喜欢的答案，虽代表了决心，但我得到的却是一个不确定的答案，一个他们不回答我都知道的答案，而我要的是一个确定的答案，当然这个答案也不是自我陶醉式的肯定答案。我继续追问：“你们有把握100%完成任务吗？”他们回答：“没有，所以只能说尽力。”我继续问：“那按目标完成的概率有多高？”这位主管迟疑了许久说：“大约50%。”我接着问：“这个成功的概率太低了，这样不行，有什么方法能让成功的概率提到80%以上？”这位主管与他的团队沟通后回答我：“如果预算目标降低20%，那他们达标的成功率就会提升到80%以上。”我再问：“那什么样的目标，你们有把握100%完成？”他回答我：“如果预算目标降为50%，我们有绝对的把握完成。”
问到这里，我终于得到所有“肯定而正确”的答案，在这个肯定而正确的答案基础上，我让他们重新设定工作方法、制订计划目标。
我曾经被“不确定”迷惑了很长的时间，这包括我自己的不确定：我不知道市场有多大，我不知道自己能否完成任务；也包括别人给我的不确定：我尽力帮你完成这件事，我尽量准时交给你，我尽量达到目标……
解决的方法也很简单，首先我不接受任何不确定的答案，其次，遇到不确定的答案，我就要转换问话方式，一直到得到相对确定的答案为止。
何飞鹏
如何合理确定大型项目的付款比例 篇7
一般来说,土建及安装总包工程金额较大,大部分房地产开发商在确定付款比例的时候,比较重视控制预付款的比例,这是基于传统的观念只是把工程款的支付看成是一个静态过程,而没有考虑到资金的时间价值。这就是我要在以下的论述中所要探讨的问题,为此我先以一个案例来加以说明:
某住宅楼施工招标文件的合同条款(以下简称方案一)中规定:预付款数额为合同价的10%,开工日支付,地上结构工程完成一半时一次性全额扣回,工程款按季度支付。
业主单位经初步估算,该工程总价为9 000万元,总工期24个月,其中:基础及地下室工程约1 200万元,工期6个月;地上结构工程约4 800万元,工期12个月;装饰及安装工程约3 000万元,工期6个月。
经过投标竞争,某投标单位的投标价格以低于估算值约5%的报价中标,但其在付款方式方面提出了一个备选方案,即建议业主将付款条件改为(以下简称方案二):预付款为合同价的5%,工程款按月度支付,其余条款不变。
对于上述付款条件,一般看来预付款的比例减少了一半,可以减轻首次付款金额的压力,但如果我们利用工程经济学的知识,即资金的时间价值公式和现金流量图不难发现,如按照方案二,业主方最终所付的工程款要多于方案一,且按月度付款的资金压力远远大于按季度付款,具体分析如下:
假定贷款月利率为1%(为简化计算,季利率取3%),各分部工程每月完成工程量相同且能按规定支付工程款(不考虑工程款结算所需要的时间)。以估算工程总价作为分析基数,暂忽略中标优惠率,计算结果保留二位小数(见表1)。
1)按方案一,所得工程款的终值。
预付款:A0=9 000×10%=900万元;基础工程每季工程款:A1=1 200/2=600万元;地上结构工程每季工程款:A2=4 800/4=1 200万元;装饰和安装工程每季工程款:A3=3 000/2=1 500万元。
则按原付款条件所得工程款的终值:
FV0=A0(F/P,3%,8)+A1(F/A,3%,2)(F/P,3%,6)-A0(F/P,3%,4)+A2(F/A,3%,4)(F/P,3%,2)+A3(F/A,3%,2)=900×1.267+600×2.030×1.194-900×1.126+1 200×4.184×1.061+1 500×2.030=9 953.26万元。
2)按方案二,所得工程款的终值。
预付款:A0=9 000×5%=450万元;基础工程每季工程款:A1=1 200/2=600万元;地上结构工程每季工程款:A2=4 800/4=1 200万元;装饰和安装工程每季工程款:A3=3 000/2=1 500万元。
则按方案二所得工程款的终值:
FV0′=A0′(F/P,1%,24)+A1′(F/A,1%,6)(F/P,1%,18)-A0′(F/P,1%,12)+A2′(F/A,1%,12)(F/P,1%,6)+A3′(F/A,1%,6)=450×1.270+200×6.152×1.196-450×1.127+400×12.683×1.062+500×6.125=9 999.65万元。
3)两者的差额。
FV0′-FV0=9 999.65-9 953.26=46.39万元。
因此,如选择方案二的付款方式,则最终中标单位比原付款条件(考虑到中标价的5%优惠)增加了约44万元。
在对类似工程经济进行分析时,作为造价工程师当前更要着眼于资金的时间价值,特别是对于资金支出量大的工程项目,这为如何合理确定大型项目的付款比例问题提供了数据上的支持,在更大的限度上让有限的资金发挥更大的效益,缓解业主方在资金流动方面的压力。
参考文献
浅议工程项目预算成本的确定 篇8
关键词：工程项目,预算,成本,确定
工程项目实行项目法管理, 全面推行工程项目部管理制度, 进行施工项目承包, 按照“项目经理负责、公司监控、指标考核、独立核算、风险抵押、超额奖励”项目责任约束机制, 是施工企业管理方式走向市场化的一个成熟模式。虽然这个模式在实践中已尝试多年, 也比较普遍, 但是, 至今仍有为数不少的施工项目承包并没有取得好的经济效益。究其原因是多方面的, 但主要还是没有在完全意义上实行项目法施工。承包有待进一步深化, 要推进项目承包更加深入, 更加科学合理就必须解决如何确定工程项目成本目标这个难题。
由于施工项目是一个复杂的过程, 具有一次性和单件性的特点, 不可预测因素和可变因素较多, 使得确定工程项目成本目标成了承包过程中的难点。根据一些施工单位成功的经验, 结合我单位铁路站后施工的特点, 提出以下方法供参考。
一、系数法
把近期已经完工的工程项目的成本资料进行分析、归类, 计算出该项目的成本降低率, 由已知求未知, 由今昔求未来。
对已经完工的工程项目的分析要按不同的专业分类, 区分不同的工程性质;区分不同地区、不同地段, 相同类型的项目较多时按加权平均计算。本方法的优点是简单方便, 快捷, 缺点是准确度不高。
二、评估法
组织有丰富施工经验的专家对中标项目进行预评估, 结合投标时掌握的工程概况, 业主给出的工程量清单, 分析实际工作量与投标数量的差异、单价的差异;通过平时掌握的市场信息, 进行必要的市场调查, 对投标时的施工组织方案做出必要的优化调整, 确定实施性的施工组织计划, 做出本项目的资源投入;根据工程规模和工作量得出上线人员数量、施工机械配置, 按照本企业职工工资水平和内部机械台班单价可确定人工费、机械费;根据工程量清单和类似工程材料费的比重可确定材料的消耗量, 按目前市场材料实际采购价格确定材料费;根据已完同类工程项目的成本数据, 经过分析和调整, 推算出其他直接费、间接费、管理费;即可评估出相对准确的工程成本, 这样大大缩短了评估的时间, 评估结果既可作为公司对项目部承包基数, 也对以后投标前的决策及投标报价具有参考意义。这种方法的优点是评估时间快, 考虑了市场因素, 缺点是受人为因素影响大。
三、定额法
定额法是编制企业内部成本定额, 按照实际工程数量, 依据内部定额编制项目成本预算。该法对加强施工企业的管理, 提高项目效益意义重大:首先, 企业内部成本定额是编制项目成本预算、确定项目承包基数的依据, 也是项目部内部分解成本目标、落实成本控制责任、建立项目责任成本管理体系的依据;其次, 是企业投标报价的依据, 用这种方法, 比较准确地测算出投标项目的实际成本, 在此基础上报价, 就会做到心中有数, 谈判时能做到进退自如, 不至于盲目报价;再次, 由于企业内部成本定额具有平均先进的特点, 因此能促进项目部推广应用新技术、新工艺工法, 推动项目部进行循环式的优化施工组织、优化工器具配置、优化工序作业。由于企业内部成本定额是考核项目部经济效益的依据, 考核结果与项目部员工的薪酬挂钩, 因此会促使员工主动学习先进技术, 这样也就达到了推广先进的目的。
要编制好企业内部成本定额, 必须遵循以下原则:
1、平均先进的原则。
企业内部成本定额是企业内部成本测算、计划、考核的主要依据, 承载着激励创新的重任, 因此, 企业内部成本定额必须是平均先进的定额, 不能是原有基础上简单平均的水平, 而是在正常条件下, 大多数项目部必须经过努力才能达到的水平。
2、项目划分应以主要工序为准。
因企业内部成本定额主要为成本控制服务, 为便于统计工作量, 应以施工的工序划分, 按照施工进程分解, 需要强调的是, 定额的划分不能过于精细, 如果按行业标准定额项目进行划分, 在实际使用中将无法操作。为便于在投标阶段使用, 可参考招标示范文本中工程量清单划分, 但主要还要依据各专业工序特点划分。因铁路站后工程各工序所使用的材料种类多、新品种多、变化大, 材料价格变化太快, 材料费的比重大, 达到70%以上, 如果定额中含材料费, 会使定额不停地调整, 因此, 在定额项目中不应含材料费, 只含工费、机械费, 材料费按工作量单独提料, 按市场价格核定材料费用。
3、应设立专门机构管理企业内部成本定额。
编制企业内部成本定额是一项长期的、复杂的、大劳动量的工作, 不可能一蹴而就, 要求企业有一支实践经验丰富, 技术和管理知识全面的专家队伍, 编制定额必须对众多数据进行分析鉴别, 保留具有推广面的成熟工艺和合理水平消耗量, 以达到激励技术创新, 奖励先进, 促进后进的目的。
4、应坚决执行, 持续改进。
企业内部成本定额编制完成后, 必须坚决贯彻执行, 并在实践中不断修订完善。如果定额不能有效地执行和推广, 就不能发挥应有的作用, 就无法形成编制、执行、反馈、改进的良性循环。
编制企业内部成本定额的方法及内容。企业内部成本定额应包含二个部分:成本预算编制办法和各专业直接工程费消耗定额。
建设项目工程成本不确定性分析 篇9
1 直接工程费的不确定性
1.1 直接工程费的不确定性
直接费是指建筑安装工程施工过程中直接消耗在工程项目上的活劳动和物化劳动, 它由直接工程费、其他工程费组成。其中, 直接工程费包括人工费、材料费和施工机械使用费, 其他工程费包括冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、特殊地区施工增加费及工程措施费等。
1.1.1 直接工程费的不确定性
人工费的不确定性。人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用, 由人工预算单价乘以相应的人工消耗量计算得出。人工费取决于人工预算单价和人工消耗量, 而人工预算单价和人工消耗量都具有不确定性, 因此, 人工费具有不确定性。
1) 人工预算单价的不确定性。人工预算单价包括基本工资、辅助工资、工资附加费和劳动保护费。一般说来, 我国国有企业现行的职工工资组成内容基本上是一致的, 但是由于地区差别、企业的效益状况等因素的不同, 企业职工的工资水平差别是很大的, 人工预算单价各地区的标准不同, 各企业也不尽相同。国内由于城乡差别造成农民工同正式工人间的工资水平差别很大, 目前, 在一些重体力活技术水平要求较低的岗位上大量使用农民工, 他们除了获得有限的报酬外, 其他国家规定应该享受的劳动保险等费用几乎都没有享受到, 所以由于用工不同, 企业成本具有差异。人工工资也受人力资源市场变化的影响, 象一般商品一样是一个随时间波动的值。
2) 人工消耗量的不确定性。人工消耗量水平取决于投标人的管理水平、技术水平、职工素质等因素。管理水平、技术水平、生产效率、职工素质高的企业, 人工消耗量较低。实际需要多少人工, 对于不同的投标人可能有很大不同。用工量一般根据行业定额或企业标准定额计算出来, 用工量与工人素质、施工环境和气候状况等有很大关系。
同样, 材料费也具有不确定性。材料费是指用于建筑安装工程项目上的消耗性材料、辅助性材料和周转性材料摊销费。材料费等于材料预算单价乘以相应的材料消耗量。材料预算单价和材料消耗量都具有不确定性, 因此材料费也具有不确定性。
1) 材料预算价格的不确定性。主要材料预算价格一般包括材料市场价、包装费、运杂费、运输保险费和采购及保管费5项, 计算公式为
式中:C为材料预算价格, S为材料市场价, M为材料包装费, D为材料运杂费, B为材料运输保险费, N为采购及保管费率。
材料预算价格市场波动性比较大, 如果材料由业主提供或由施工承包单位提供但由业主承担价格波动风险, 材料预算价格的波动对成本的影响较小;但如果材料由施工承包单位提供且由其承担价格波动风险, 则材料预算价格的波动对成本影响较大。
2) 材料消耗量的不确定性。一般情况下, 构成分部分项工程的实体材料消耗量相对较为固定, 但其消耗量水平仍然会受到各企业的技术水平、管理水平、施工方案、施工手段等的影响, 有一定的不确定性。而对于材料的工艺性消耗, 由于企业的工艺水平、施工手段以及管理水平不同, 其材料的消耗量、损耗量或附加量差别较大。由此可见, 材料的消耗量存在不确定性。
施工机械使用费的不确定性。施工机械使用费指消耗在建筑安装工程项目上的机械磨损、维修和动力燃料费用等, 它等于机械台班 (时) 单价乘以相应的机械台班 (时) 消耗量。由于机械台班 (时) 单价和机械台班 (时) 消耗量的不确定性, 决定施工机械使用费也具有不确定性。
1) 机械台班 (时) 单价的不确定性。机械台班单价包括基本折旧、大修理折旧、经常性修理费、替换设备费、安装拆卸费、保管费、机上人工费和动力燃料费等。机械台班 (时) 单价涉及到的因素较多, 即使是同一种施工机械, 新旧程度不同, 折旧方法不同, 机械台班 (时) 单价也不同。施工机械可能是投标人自有的, 也可能是投标人租赁的, 这样机械台班 (时) 单价会有很大的不同。一般说来租赁机械使用费会高于自有机械使用费。目前, 施工机械的折旧方法也没有统一规定, 可以是直线折旧法, 也可以是双倍余额递减等加速折旧法。采用直线折旧法时, 相对于其价值而言, 新施工机械折旧额较小, 旧施工机械折旧额较大;采用双倍余额递减等加速折旧法时, 旧施工机械折旧额小, 新施工机械折旧额较大。有的施工机械已全部提完折旧费但仍然还在使用, 也就不需要提取折旧费。这些因素都构成了机械台班 (时) 单价的不确定性。
2) 机械台班 (时) 消耗量的不确定性。机械台班 (时) 消耗量一般以定额为依据, 实际上由于施工机械性能、新旧程度和操作人员水平不同, 机械台班 (时) 消耗量也不同。施工机械性能较好、比较新或操作人员水平较高, 机械台班 (时) 消耗量就较低, 反之则较高。因此, 机械台班 (时) 消耗量也具有不确定性。
1.1.2 其他工程费的不确定性
其他工程费是指一些可能发生但较难定量计算的费用, 其不确定性比直接费还要明显。其他工程费按定额费率选取。实际上由于不同的施工环境和不同的施工要求, 其他工程费相差很大, 以固定的费率计算与实际情况有出入在所难免。
其他工程费的取费基础是直接工程费, 即由直接工程费乘以相应的费率计算得出, 而直接工程费本身也具有不确定性, 所以其他工程费也是个随机变量。
2 间接费和税金的不确定性
间接费是指施工企业为建筑安装工程施工而进行组织与经营管理所发生的各项费用, 由企业管理费、财务费和其他费用组成, 一般也是按计费基础乘以间接费率计算。对于建筑工程, 其间接费以直接工程费为计费基础, 对于安装工程, 其间接费以人工费作为计费基础。直接工程费和人工费具有不确定性, 因此间接费也具有不确定性。
2.1 企业管理费的不确定性
企业管理费是指施工企业为组织施工生产经营活动所发生的管理费用, 包括管理人员的基本工资、辅助工资、工资附加费和劳动保护费以及差旅交通费、办公费、固定资产折旧及修理费、工具用具使用费、职工教育经费、保险费等。企业管理费主要取决于企业管理水平的高低, 企业管理水平越高, 组织机构与管理越相适应, 效率越高, 相应的企业管理费越低;相反, 企业管理水平越低, 组织机构越不适应管理要求, 相应的企业管理费就越高, 同时还会影响工程其他费用。因此企业管理费具有不确定性。
2.2 财务费用的不确定性
财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用, 包括企业经营期间发生的短期融资利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费, 企业筹集资金发生的其他财务费用, 以及投标和承包工程发生的保函手续费等。若企业财务状况较好, 流动资金充裕, 不需要贷款或其他筹款活动, 则财务费用相对较少;否则, 若企业主要靠银行贷款才能开展经营活动, 则财务费用较高。所以, 财务费用主要取决于企业的财务状况, 不同企业所需财务费用就会有很大差别。
3 结束语
综上所述, 建设项目工程成本具有不确定性是客观存在的, 在各类工程中, 虽然由于各种客观条件和因素的影响, 各种成本表现出不确定性;然而成本的制定都是建立在已有历史数据和反复论证的基础上提出的, 因此, 成本应被确定在某个相对合理的范围内。另外, 由于各类工程的差异和实际情况的变化, 此类过程可被重复的执行, 这样对同类工程中的某种成本就随着工程数量的增多而具备统计特点, 依据伯努利卡数定理, 此类成本具有随机性的不确定性。由此可见, 影响工程成本的每一个指标即为一个随机事件, 具有一定的概率分布规律。成本由各个指标按一定的逻辑关系组成, 可以称为一个n维随机向量, 具有一定的概率分布。
摘要：在评标过程中, 招标人如何判断投标人的报价是否低于成本价非常困难, 主要原因是由于工程项目成本具有不确定性造成的, 从工程项目成本构成分析入手, 介绍工程项目成本具有不确定性的原因及不确定性的规律。
关键词：项目成本,最低价中标法,直接工程费,间接费,概率分布
参考文献
[1]张凤毛.评标和定标的模糊评判法[J].山东科学, 2007, (3) :26-26.
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[3]刘勇.试用博弈论分析招投标工作中的一些现象[J].建筑管理现代化, 2008 (2) :61-62.
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项目确定 篇10
1《公路工程标准施工招标文件》 (2009版) 关于变更项目单价确定原则
(1) 已标价工程量清单中有适用于变更工作的子目的, 采用该子目的单价。
(2) 已标价工程量清单中无适用于变更工作的子目, 但有类似子目的, 可在合理范围内参照类似子目的单价, 由监理人按第3.5款商定或确定变更工作的单价。
(3) 已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价, 可在综合考虑承包人在投标时所提供的单价分析表的基础上, 由监理人按第3.5款商定或确定变更工作的单价。
2 工程变更项目单价的确定方法
2.1 已标价工程量清单中有适用于变更工作的子目的, 采用该子目单价
如某路基工程, 在主线外又增加了接线, 该接线所涉及到的清单项目与原清单中的子目基础一致。又如增加了一座桥梁, 该桥上下部结构形式与原清单中的某项桥梁基本一致, 则都可以直接采用原清单子目中的单价作为变更项目的单价, 这即符合按实计量的原则, 又符合尊重投标报价意图的原则。
2.2 已标价工程量清单中无适用于变更工作的子目, 但有类似子目的, 可在合理范围内参照类似子目的单价
工程变量的项目与工程量清单中某项目名称、部位等并不一致, 但该项目的工作内容与清单中的某项目工作内容基本一致, 如某圆管涵洞顶填土厚度不够, 在涵顶增加一块现浇钢筋混凝土板, 以降低涵顶局部压力。此时该现浇钢混凝土板的工作内容与桥头搭板工作内容基本一致, 则可以采用桥头搭板的单价作为该新项项目的单价。
2.3 已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价, 可在综合考虑承包人在投标时所提供的单价分析表的基础上, 由监理人商定或确定变更工作的单价
(1) 已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价, 但有类似子目的单价分析表可参考时, 可以以这些类似子目的单价分析表为基础, 计算新增项目的单价。如某新增项目, 可以在不同的单价分析中选取合适的工序分项单价, 共同组成一个新的单价, 作为新增项目的变更单价。
(2) 工程变更的项目与工程量清单中某项目的部位相同, 但材料用量、机械损耗不同。按尊重投标报价意图的原则, 通过交通运输部预算编制办法计算价差及调整系数的方法来确定变更项目的单价。
例如某项目, 原清单中有C30基础混凝土, 现变更为C35基础混凝土, 其他施工条件不变, 仅材料有变化, 在这种情况下, 如直接采用预算定额C30及C35混凝土的配合比材差计算变更单价, 则不能将投标报价意图在该变更单价中反应, 故可采用以下方法进行计算 (表1) :
(1) 定额材料费差额=新增单价定额材料费-原项目单价材料费
(2) 计算材料费差额=原项目单价材料费÷原项目定额材料费×定额材料费差额
(3) 新增单价=原项目单价+计算材料费差额*综合费率。
2.4 其他变更项目单价的计算方法
(1) 采用交通运输部现行预算定额计算及投标时采用的费率确定单价。但这个时候不能直接采取计算出的单价作为新增项目单价, 而应对计算出的单价工料机进行综合分析, 并按投标控制价及中标价的比例作为浮动系数计算新增项目单价。如某项目新增小桥, 在原清单中无桥梁项目可借鉴, 即可采用预算定额及投标时的材料市场价格, 按概预算编制办法编制该小桥的各清单项目单价, 并按乘以上述浮动系数作为新增项目的单价。
(2) 采取相邻标段或公认的市场价作为新增项目单价。某些项目在无预算定额可供参考的情况下, 可以采用相邻标段的中标单价作为新增项目的单价, 也可以采用近期本地区已中标项目同类工程单价的平均值作为公认的市场价来确定新增项目单价。
3 变更项目单价确定的注意事项
(1) 变更项目单价确定时所选取的参考项目单价, 不得是不平衡报价中的单价, 其单价分析表中的各分项单价, 也不得出现异常, 否则将直接导致新增项目单价确定不合理。
(2) 《公路工程标准施工招标文件》 (2009版) 单价确定原则中始终强调由监理人按第3.5款商定或确定变更工作的单价, 第3.5条规定:“如果这项商定或确定导致费用增加和 (或) 工期延长, 或者涉及确定变更工程的价格, 则总监理工程师在发出通知前, 应征得发包人的同意”。所以, 整个单价的确定过程, 是发包人、承包人、监理三方共同协商确定的过程, 监理工程师确定的变更工作单价, 必须要有充足的理由, 这需要监理工程师具备丰富的施工实践经验及深厚工程造价基础, 同时还要对招标文件的相关条款, 投标文件等有深刻的理解, 只有这样, 才能确保确定的造价让发包人、承包人都能接受。
4 结语
工程项目变更单价的确定, 是工程项目费用控制及合同管理中的重要内容, 涉及的知识面较广, 对相关专业人员综合素质要求较高。同时, 又因该工作直接关系承包方的经济利益以及发包方的投资控制, 处理难度较大, 需要监理人员以慎重的态度对待此事, 以公平、公正的原则处理, 以确保所确定的单价为双方都能接受及认可, 达到对工程投资进行有效合理控制的目标。
摘要：公路工程建设项目造价高、投资大, 其建设工程单个合同的价额基本上是几千万甚至上亿元, 这是一般的建筑工程项目所不可比拟的。而且公路建设施工的特点是点多、线长、面广, 质量要求高, 形成时间长, 尤其是户外作业环境复杂不可控因素多, 造成了工程在设计时不可能将所有因素考虑在内, 在施工过程中, 变更设计会贯穿于施工整个过程。该文根据公路工程的特点, 结合《公路工程标准施工招标文件》 (2009版) 中关于变更项目单价确定原则, 探讨了几种变更项目单价的确定方法及以注意事项, 对公路工程施工的投资控制进了探索。
关键词：公路工程,变更,单价,计算方法
参考文献
不确定的生活，确定的营销 篇11
事实上，高考就像一面镜子，它反映的是经济社会转型期的生活方式的不确定所引发的特殊消费现象。人们在一般的消费需求之上，凸显出消除或缓解生活中的不确定这一新的需要。比如，工作是否稳定?生活是否有保障?退休以后的生活怎么办?买商品是否会被商家“忽悠”?买品牌是否如公司宣传的那样令人满意?旅游时是否会被导游误导……属于“不确定”(uncertaintv)的问题不一而足，它们让消费者在消费时心生疑虑，甚至是推迟购买决策和消费。
对于营销者来说，消除消费者因生活中的诸多不确定带来的心理疑虑则是市场机会之所在。例如，今年暑假又是著名教育机构“新东方”生意火爆的时节。在广州，不论是平时成绩好的孩子，还是成绩不理想的中学生，都蜂拥而至，如果不提早报名，有限的名额就让许多家长和孩子追悔莫及。新东方的魅力是聚集众多的优秀教师和其他教育资源，共同帮助孩子提升学习成绩，减少未来高考乃至事业发展中存在的不确定。而著名英语教育专家李阳，则更多的是凭借个人的智慧和形象来营销其教育服务。对于中国消费者来说，文化价值观决定了机构而非个人更加有影响力，因而更加值得信任。
不确定的生活，呼唤确定的营销
消费者生活中的“不确定”，主要表现在两大方面：
1．因生活环境多变而产生的不确定感。
例如，近年来引起强烈关注的气候变暖所引发的自然环境异常，使人们在日常生活中多了许多的不确定，如外出旅行时应该怎样准备才不会生病?哪些食物存在引起严重疾病的隐患?对这类不确定性因素，消费者很难用自己的体验来减少或消除，别人的经验也越来越靠不住了。因此，营销者的任务之一是尽可能地帮助消费者获取相对充分的信息，减少环境因素引起的不确定。
以旅游公司为例，在满足游客的需要时可以在细节方面体现人性化设计。比方说，对于有组织的团队游客，应该给每一位游客准备一份旅游路线图，并准确标明时间和行程安排，目的是让旅客减少因不明确行程安排而产生的误解和不满——遗憾的是这类不满并不少见。随着私家车的日益普及，自驾游开始成为时尚。事实上，自驾游也是消费者的无奈选择，除了体验驾驶的乐趣，旅途的劳顿在所难免，但是对旅游体验的自我掌控，也是对自驾游者的极大吸引。旅游公司是到了该认真考虑消除游客对旅程中的不确定性方面的顾虑的时候了。
2．对所要购买的商品和服务的质量、性能、价格、满意程度等方面的不确定。
比如，商品或品牌是否如商家宣传的那样能够满足需要?商品和服务的价格是否存在泡沫?体验的消费过程是否令人愉快?在虚拟的网络环境中消费是否真实可靠?
“不确定”不仅是转型期消费者的生活方式，也是对企业营销提出的新挑战，它要求营销创新必须满足消费者消除生活不确定性的需要。从战略层面讲，公司的战略成功与否，在很大意义上取决于减少环境中不确定性程度的大小。从策略层面讲，公司的营销策略是否更加有效，要看在消除消费者生活中的不确定性方面是否比竞争对手更胜一筹。与消费者生活的不确定相比，旨在消除这种不确定的营销，就是一种确定的营销，它既是一种思维方式，也是一种营销创新方向。如联邦快递、UPS等物流公司，通过让顾客随时了解货物所在的位置和状态，使顾客放心，从而比对手更好地满足了尚未被很好满足的需求。
不确定的消费：确定的营销策略
人们在生活中体验到越来越多的不确定，这导致不同生活策略的形成。
1．相信权威的“现身说法”。
名人广告和明星广告的流行，是因为消费者有相信名人和明星的倾向和需要。如果名人或明星真正做到对所代言的商品和品牌“现身说法”，广告的效果将是明显的，因为明星们的体验消除了普通消费者心中的不确定疑虑，这正是明星广告的本质。
遗憾的是，国内一些企业和明星误读了消费者的需要，以为消费者会简单地模仿明星的消费行为。事实上，消费者是希望通过明星们的亲身体验和感受，减少自己消费中的不确定性。部分企业和明星相互勾结起来制造假的消费体验，结果使消费者对企业、明星，甚至对自己及自己的消费生活更加不确定了，又怎么会乐意购买这些明星们代言的商品呢?前些时候，热炒的“牙防组”事件，就产生了人们对消费的不确定的负面效应。其他的关于明星在为商品和品牌代言过程中的草率行为也不断见诸媒体，这些都不利于化解消费者心中的不确定性担忧。
从理论上讲，明星广告代言的造假行为对企业和明星的品牌形象具有负的外部性影响。也就是说，一家企业、一个明星的造假行为，对所有企业和明星都会产生或多或少的负面影响。因此，这类事件越少越好，企业和明星在广告代言问题上要慎之又慎才是。
坦率地说，要让所有的明星都对所代言的商品“现身说法”还不太现实，但是创立于德国汉堡的万宝龙钢笔所走的名人代言之路却异常成功。原因是它所选择的名人通常是重要的历史人物，他们在重要的历史时刻正在使用万宝龙钢笔写下重要的话或签上自己的名字。万宝龙的成功之处在于，这些名人都与重要的历史事件有关，而不是只与名人自己有关，这就避免了因名人自己的名声变化可能带来的负面影响。更重要的是，这些事件是绝对真实、重大和确定的，这正是消费者希望得到的信息。
2．信仰宗教或迷信。
一方面，我们看到各种宗教场所人潮涌动，香火旺盛；另一方面，人们大量购买与宗教或迷信有关的商品。近年来，介绍各种宗教的书籍或与宗教有关的图书也是书店的畅销货。宗教和信仰方面的消费增加，从本质上说也是一种消除生活中的不确定的策略。人们面对生活中的诸多不确定因素，自我的无力感由然而生，这时借助于宗教消费，可在一定程度上满足心理需要，使自己对未来的生活有所了解，从而消除迷茫的不确定感。
消费者亲近宗教的需要为宗教营销创造了条件。国内有少林寺的释永信和尚成功传播了少林寺这个品牌，在美国，商家的广告也进了教堂。 “沃顿知识在线”中的一篇文章中提到：
迪斯尼公司曾邀请教堂牧师在布道时提到电影《纳尼亚传奇》，作为回报，牧师们将有机会赢得一次去伦敦的免费旅行及1000美金。克莱斯勒公司为了向富裕的美国非裔群体推广其新款豪华SUV，曾赞助了灵魂乐女伶派蒂·拉
贝拉(Patti Labelle)在全国非裔美国人大型教堂中的巡演。
3．越来越相信保险，越来越多在购买保险。
这使国内的保险业日趋发达。从营销策略上讲，保险的本质是消除消费者在未来生活中的不确定性，消费者从保险公司购买的是“确定性”。然而，对于多数普通消费者而言，这种需要还处于一种无意识状态，保险营销者如果将这种无意识揭示出来，会更容易引起消费者的共鸣。
据保险专家称，对于一个三口之家的核心家庭，最应该保险的是家庭收入的主要贡献者，而非年幼的子女，因为一旦家庭的主要收入来源失去，家庭生活的不确定就大大增加了，生活的风险就增大了。但是，对这一合理的劝说理由，保险公司的营销人员还需要进一步向消费者传达，让消费者理解。据调查，许多消费者并不太了解这一保险原则，有些中年消费者还在为自己先买了保险而没有先为父母保险感到内疚呢。
4．自我保险。
按照《欧洲梦》一书的作者杰里米·里夫金的观点，美国人有强烈的“不受政府干预，享有追求个人目标的自由”的观念。美国人对未来生活的观念不像欧洲人那样依赖政府，这也解释了为什么美国人比欧洲人更加热心社会公益事业，既然政府不该做太多的事，那么救助需要帮助的人就是自己的义务了。
中国的传统价值观及社会主义性质，使中国消费者的观念更类似于欧洲的消费者，把未来的生活更多地寄托于政府的照顾。然而，随着改革开放的深入，中国消费者开始认识到，除了政府的帮助，自己更要作好面对未来的不确定的准备。中国消费者开始了自我保险式的消费生活：一方面，消费者的健康意识不断增强，健康食品、运动休闲、旅游保健等健康消费持续升温；另一方面，不断学习、进修也是消费者应对不确定的重要途径。市场上，相关的优秀图书、杂志应运而生，竞争激烈程度也日益加剧。
此外，各种与帮助消费者增长智慧有关的影视剧、机构和“大师”人物也受到市场的追捧。在影视剧中，通过复杂的推理剧情，让观众体验到从不确定到确定的故事情节成为一种潮流，从曾经热卖的《哈里·波特》小说和电影，到如今国内风行的美国电视剧《越狱》。显然，这种营销策略将更加适合素质越来越高的消费者，反之，如果把这类消费者看成思想简单的被动的故事情节接受者，就很容易招致消费者的不满。
不确定的消费：体验营销的选择
对于消费者面对不确定的生活所产生的需要，营销者仅有诚信还不够，还应该在消除消费者生活中的不确定感方面进行营销创新。在竞争日益激烈的全球化环境中，创造需求和满足需求是营销者的必修课，而在满足消费者的需求时，比竞争对手更能够消除消费者的不确定感，则是营销高手中的高手了。
例如，宜家为了让消费者在购买之前就能确定产品的质量和用途，在宜家店内摆放产品时就充分考虑到消费者在自己家中可能的摆放方式，并按照类似的方式在店内布置产品，使消费者比较确定自己购买后所能达到的效果。
屈臣氏极力打造自己的商店品牌，通过消费者愉快的购物体验，用心经营自有品牌。这样做的好处是，屈臣氏这个商店品牌及其自有品牌的良好形象，为店内销售的其他品牌(尤其是不知名的牌子)的产品做了背书，在一定程度上缓解了消费者对这些品牌和产品的不确定感。
如今，越来越多的消费者对互联网环境不再陌生，网上购物和消费越来越普遍。但是，网络环境的虚拟性导致消费的不确定性增大，消费者会更加偏好那些减轻和消除不确定感的营销策略。例如，运作网络游戏《大唐风云》的杭州天畅科技与生产牛肉干的杭州绿盛集团之间的合作，开创了虚拟和现实之间的“产品即媒介”的先河。这个成功案例表明，消费者在网络游戏环境中体验到了现实的产品，增强了虚拟生活的现实感，在一定程度上消除了消费者在网络环境中感受到的不确定性。
项目确定 篇12
由于建设工程项目投资的大额性、工期的长期性以及施工合同的预期性, 工程项目建设过程中不可避免的会出现大量的不确定性因素, 为了适应或者应对这些不确定性因素, 在工程施工过程中常常需要对原施工范围、技术标准、内容作出修改以满足工程的要求, 这样工程变更也就随之产生。工程变更的产生通常会带来合同价款的调整, 在对工程变更价款的合理确定上, 关键在于分析清楚变更项目综合单价的构成以及类型, 并对工程变更发生后综合单价确定的三原则及适用范围进行研究, 在结合“合同中有类似综合单价”的特点, 分析类似条件下工程变更综合单价的形成过程后, 最终得出类似条件下工程变更项目综合单价的确定方法。
2 类似条件下变更项目综合单价的适用范围
对于类似于变更项目综合单价的确定, 在2013版《建设工程工程量清单计价规范》中第9.3.1明确规定了“已标价工程量清单中没有适用, 但有类似于变更工程项目的, 可在合理范围内参照类似项目的单价[1]”。对比原清单项目综合单价, 变更项目综合单价由于管理费和利润是承包人在投标报价中自主确定的, 其风险由承包人自行承担, 因此管理费和利润可以认为是不可变的。变更项目综合单价中主要改变的是人工费、材料费、机具使用费, 其改变将直接导致变更项目综合单价的变化。对于合同中已有类似于变更项目的综合单价, 可以将合同中已有的单价拿来间接套用;或者通过换算原有单价的方式, 对原综合单价构成中的某一项或某几项进行调整[2]。
根据合同中已有类似于变更项目综合单价的特点, 在归纳类似条件下变更工程综合单价定价原则的基础上, 对其适用范围确定如下:
其一, 变更项目清单中的人工、材料、机械消耗量以及施工方法、施工环境较已标价清单项目均未发生改变, 但是两者在材料的种类、型号上存在改变的情况[3], 如清单项目中的特细砂调整为中砂。
其二, 清单项目中的施工工艺、方法均未改变, 仅在原有施工图纸的基础上增加了内容, 即对已标价工程量清单的项目名称不作改变, 只是部分项目特征和工程量进行改变的情况, 如城市道路中沥青路面的基层或面层厚度改变。
其三, 对于合同中有类似条件下变更单价的项目, 不得任意调整施工工期, 以及存在明显的不平衡报价的情况。
3 材料改变的变更项目综合单价确定研究
为准确确定类似条件下变更项目的综合单价, 首先应确定类似单价是否存在不平衡报价的可能, 其次再对如何合理确定变更综合单价的程序展开研究, 最后研究解决新增材料价格的确定的问题, 从而确定因材料改变的变更项目的综合单价。
3.1 不平衡报价的识别
造价工程师在防范类似条件下变更项目综合单价存在不平衡报价的问题上, 最重要的手段就是要准确的识别出不平衡报价, 而对于不平衡报价的识别大都以投标报价与投标基准价作比较, 当二者相差太大, 则可认定存在不平衡报价。对于投标基准价可以认为是所有有效投标报价的均值或招标控制价, 它可以是二者任一, 也可以是二者的组合。现阶段对不平衡报价识别的研究大都集中在评标阶段, 但是在对变更工程不平衡报价的识别上, 与评标阶段对不平衡报价的识别方法应是一致的。因此, 变更项目不平衡报价的识别也可按照此方法进行。
对于类似条件下变更项目综合单价是否属于不平衡报价的范畴, 对其的判定须把握两个关键要素, 即可准确识别不平衡报价。这两个关键要素分别是:基准价的确定和相差幅度的确定。下文将阐述两要素的确定方法:
3.1.1 基准价的确定
通过对学者文献研究发现, 对于基准价确定方法的研究主要集中在以下三种方法上:
(1) 取其他有效投标人的投标报价中类似项目综合单价的算术平均值;
(2) 取招标控制价中类似项目的综合单价;
(3) 由于其他有效投标人的报价都可能存在不平衡报价, 以及业主编制的招标控制价也可能存在偏差, 因此, 可取二者的平均值。对于其他有效投标人合理的综合单价的选定, 可以进行如下确定:招标人编制的招标控制价中相应综合单价上浮和下浮15%, 投标人在此范围内的综合单价属于合理单价, 应计入算术平均值中。
3.1.2 相差幅度的确定
对于判定为不平衡报价的幅度问题, 一直没有准确的定论, 但是大都认为30%是确定不平衡报价的最大额度, 即当承包人的投标报价大于或小于评标基准价的30%时, 则可以认定存在不平衡报价[4]。
3.2 材料改变的变更项目不平衡报价的判定
对于变更工程项目仅有材料发生变化, 并未发生工程量增减的情况, 仅需要确定承包方是否对原有材料价格进行了不平衡报价, 即参照上述确定方法和程序, 确定承包方类似综合单价中有关材料价格的部分是否过分低于基准价, 这样即可判别出是否存在不平衡报价[5]。若承包方原综合单价中有关材料的价格高于基准价, 则无需进行判定, 因为变更的发生反而对建设方起到了节约工程价款的作用。
3.3 类似条件下变更项目综合单价确定过程的合理性
按照2013版《建设工程工程量清单计价规范》中规定的“可在合理范围内参照类似项目的单价”, 类似条件下变更项目综合单价确定过程的合理性是指在类似于工程变更项目的综合单价确定过程中, 分析类似条件的已标价清单子目和变更工程项目子目的差异性、工作内容替换的真实性, 从而明确整个过程是否合理。对于由材料改变引起的变更工程项目, 变更后的清单子目与已标价类似清单子目之间的差别应仅仅是材料的替换, 而施工工艺、方法以及人工、材料、机械消耗量均未发生变化。因此仅需替换其材料价格即可, 无需对人工费、机具使用费、管理费和利润进行改变。
3.4 新增材料价格的确定
对于新增加的材料, 仅仅是改变了变更工程的材料, 因此只需准确确定新加入材料的价格即可。造价工程师在对新增材料价格的确定问题上, 仅需解决好承包方购买材料的实际成本问题, 以及材料品牌、型号不一致的问题, 就能完成对新增材料价格的确定, 尤其是前者的影响更为广泛。
由于业主、造价工程师与承包方之间存在信息不对称的情况。因此, 业主和造价工程师无法直接确定承包方购买的材料实际价格, 只能通过市场询价等手段获得该材料的市场价格。业主若参照市场价格确定变更工程的综合单价, 则对业主来说, 将会导致工程成本的上升。由于承包方在投标阶段以中标为目的, 其投标报价往往会更加接近于成本, 所以业主可依据承包方的投标报价, 确定承包方购买材料的成本与实际市场价格的差额, 以此为基础确定其投标报价的浮动率[6]。而对于变更工程的材料价格, 业主可以根据确定的材料市场价格, 并结合承包方投标报价浮动率, 从而得出承包方购买替换材料的实际价格。2013版《建设工程工程量清单计价规范》第9.3中对报价浮动率的确定方式也给出了明确的说明。
实际材料价格=业主确定的该种材料市场价格× (1-承包方报价浮动率) (1)
式中:报价浮动率:
4 材料改变的变更项目综合单价计算
对于仅发生材料改变的工程变更, 在确定其不属于不平衡报价, 变更工程综合单价的确定过程合理可行, 以及新增材料的价格在可以接受的基础上, 变更工程的综合单价必然是合理的。类似条件下变更工程综合单价计算公式可表述为:
5 结语
通过对类似条件下变更项目综合单价的适用范围的研究, 合理的界定了类似条件下变更项目定价的适用内容, 通过分析类似条件下变更项目综合单价的确定过程, 从而得出了材料改变情况下变更工程综合单价的确定方法。此类方法的明确, 对于业主加强现场管理变更的能力, 以及快速有效地解决变更争议起到了积极效果, 从而保证了业主和承包方之间良好的合作关系。
参考文献
[1]中华人民共和国住房与城乡建设部编.建设工程工程量清单计价规范[M].中国计划出版社, 2012.
[2]李莹, 韩凌杰, 董宇.应用类似子目变更项目估价原则的合理性研究[J].工程管理学报, 2012, 26 (5) :70-73.
[3]吴书安, 朱安峰.工程变更价款的确定[J].建筑经济, 2007 (11) :95-98.
[4]梁晓春.不平衡报价法应用合法性探析[J].工程管理学报, 2013, 27 (4) :31-35.
[5]郭凯寅.基于清单计价的工程变更价款确定研究[J].山西建筑, 2013, 39 (12) :211-213.