变更策划及实施

变更策划及实施（精选5篇）

变更策划及实施 篇1

建设工程项目的实施具有复杂性、长期性和动态性, 尽管在招投标及合同签订的过程中尽可能地做到全面, 工程承包合同也不可能预见和覆盖项目实施过程中所有可能的变化。因此, 在工程项目管理中工程变更的产生有其必然性。如何控制好工程变更是业主在工程实施阶段管理的重点和难点。

1 变更的分类及其产生

工程变更依据变更内容, 可划分为工作范围变更、施工条件变更、设计变更、施工变更和技术标准变更等。

1.1 工作范围变更的产生

工作范围变更是在建筑工程实施过程中, 承包商按照业主或工程师指令, 完成的工作超出或小于原合同约定的工作范围的情况。工作范围的变更是最为普遍的工程变更现象, 通常表现为工作量的增加或减少。工作范围变更是变更控制的主要对象, 工作范围变更主要表现为两种形式:即附加工程和额外工程。1) 对于工程规模小、费用低的额外工程, 建议工程师通过发布变更令实施。承包商往往考虑与业主关系同意实施, 但会提出重新商定额外工程单价, 因变更工程量较小, 工程师通过协商认可新的价格, 实施额外工程;2) 对于变更工程量适中、变更费用不高的额外工程, 建议工程师尽量避免采用变更令, 可以采用“承担小任务的清单”的变更控制手段;3) 对于变更工程量大、变更费用高的额外工程, 可采用招标确定中标单位, 承担额外工程施工团队。

1.2 施工条件变更的产生

施工条件变更要区分情况进行控制, 当招标描述的现场条件与实际现场条件不同或存在差异时, 工程师应识别此项变化是否构成变更, 识别的依据是此项改变是“一个有经验的承包商预先能否合理预料到”。如果此项改变是一个有经验的承包商报价时能预料到的, 认为此项改变不构成变更, 工程师不须发布变更令;如果此项改变是有经验承包商投标报价时无法预料到的, 则认为此项改变构成工程变更, 工程师发布变更令实施工程变更。

1.3 设计变更的产生

在施工前或施工过程中, 对设计图纸任何部分的修改或补充都属于设计变更。业主、工程师、设计单位、施工单位均可提出设计变更。主要包括:1) 设计变更责任分析。设计变更事件发生后, 工程师应仔细分析设计变更产生的原因。2) 设计变更图纸控制。设计变更涉及到设计图纸的修改, 设计变更的图纸必须由原设计单位提供, 或由承包商提供设计图纸, 但必须由设计单位审查并签字确认, 除设计单位, 任何项目参与者提供的图纸均为无效。

1.4 施工变更的产生

施工变更主要是在施工作业过程中由于业主要求加速施工, 工程师现场指令的施工顺序改变和施工顺序调整, 或承包商进行价值工程分析后提出的有利于工程目标实现的施工建议等。

1) 施工变更的内容及产生原因。 (1) 加速施工。监理工程师应业主要求指令对某些工作加速施工;由于承包商自身原因造成某些工作工期延误, 需加速施工。 (2) 施工顺序的改变与调整。由于设计变更, 造成变更相关的工作施工顺序调整与改变;监理工程师指令某些工作的施工顺序改变与调整。 (3) 施工技术方案的改变。由于设计变更, 造成与变更相关工作施工技术方案的改变;监理工程师指令改变某些工作施工技术方案;承包商原因造成施工技术方案的改变。

2) 施工变更责任分析。在施工变更发生后, 工程师在分析变更原因后, 进一步分析施工变更的责任。 (1) 对于加速施工第1种原因, 应由业主承担工程变更的责任, 即承担加速施工的费用;对于加速施工第2种原因, 应由承包商承担工程变更的责任, 即承担加速施工的费用。 (2) 对于施工顺序改变第1种原因, 应由业主承担变更责任;对于施工顺序改变第2种原因, 应由承包商承担变更责任。 (3) 对于施工技术方案改变的第1、2种原因, 应由业主承担工程变更的责任;对于施工技术方案改变第3种原因, 应由承包商承担工程变更的责任。

1.5 技术标准变更的产生

在工程实施的过程中, 业主出于造价、进度等考虑会要求承包商提高或降低工程质量的技术标准和改变材料质量或类型选择, 或者由于工程质量、技术标准的改变和施工、设计法规的改变所引起的设计和施工修改。这种改变是在合同有效的条件下进行的对合同状态的修改, 目的是为了实现合同预期目的。

2 建筑工程变更的实质目的及对工程变更造价合理确定

2.1 通过工程变更使项目工程更具有适用性

围绕建设的目的和建筑工程的功能展开, 即:1) 提高建筑功能, 降低成本, 大幅度提高建筑的价值;2) 建筑功能不变, 成本降低, 提高投资价值;3) 建筑功能有所提高, 成本不变, 提高建筑价值;4) 建筑功能略有下降, 成本大幅度降低, 提高投资的价值;5) 提高建筑功能, 适当提高成本, 大幅度提高功能, 从而提高投资的价值。

2.2 工程造价的合理确定

对于施工方而言, 为了中标就不得不面对激烈的投标竞价, 不得不降低成本和放弃部分利润, 因此, 施工方投标时通常采用接近成本的企业定额进行报价。对施工方而言, 变更部分更希望按照预算定额 (建筑工程消耗定额) 进行结算或得出综合单价。建设方则更倾向于把合同外新增加工程项目、工程量发生重大变化项目包含在合同中的已有项目中或采用合同中已有的综合单价以控制成本。

3 如何对建筑工程变更进行控制和管理

笔者认为, 要针对不同的合同类型, 对变更的具体约定进行控制和管理。

3.1 对固定总价合同即一次性包死合同变更的控制

一是要明确合同的调整范围。尽管合同为一次性包死, 但包死价也是对确定的工作内容、工程做法的包死。对于约定范围以外的工作、改变工程做法的项目还是应该调整的。二是评估变更影响的程度。对变更的造价评估非常重要, 直接影响到工程项目的进展。如果变更在很大程度上影响了总造价, 有可能出现建设单位支付不起后期费用或项目启动的费用, 此时, 建设单位应重新审视建设计划, 以便下一步的开展。三是对变更的控制。先要从规划设计进行控制, 严禁出现超出规划、大量改变设计的情况, 这样做的目的是保证工程能够满足使用要求的同时, 工程建设能够顺利进行, 保证投资计划的实现。

3.2 对固定单价合同或可调单价合同变更的控制

主要是明确合同的调整范围。对于固定单价和可调单价合同来讲, 主要是对清单计价规范的执行。明确哪些项目是可以调整的, 哪些项目是固定的, 是全部固定还是部分固定。一般来讲, 对于工程量不大、工期不长、做法成熟的采用全部固定单价的情况比较常见。对于工程量较大、工期较长、采用新工艺新材料的工程采用可调单价的情况较多。

3.3 对可调总价合同变更的控制

一是要明确合同的调整范围。变动总价合同又称为可调总价合同, 合同价格是以图纸及规定、规范为基础, 按照时价或调整文件 (计划经济时期较为常见) 进行计算, 得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。二是评估变更影响的程度。由于上述造价影响因素很难进行预测和评估, 只能定性评估不能定量评估。三是对变更的控制。所有的变更还是要围绕有利于满足使用要求、节约投资、节约能源、减少能耗的角度做出, 同时兼顾物美价廉的原则进行。

参考文献

[1]唐嵘.如何加强建筑工程施工阶段的造价管理[J].工程与建设, 2010 (3) .

[2]胡少君.对施工阶段工程造价的有效管理与控制探讨[J].广东建材, 2010 (11) .

[3]郭清华.工程造价控制之我见[J].科技论坛, 2011 (7) .

变更策划及实施 篇2

实施细则

中国演艺设备技术协会

评定办公室

2011.03

目

录

第一章 总则............................................第二章 申请............................................第三章 培训............................................第四章 评定............................................第五章 证书有效期与复评.................................-第六章 晋升等级........................................-第七章 证书变更与补发...................................-第八章

监督与管理......................................-第九章 附 则..........................................7 8

系列质量体系认证证书复印件一份。2.企业管理人员部分。

① 企业法定代表人身份证复印件、个人简历（工作经历、主要业绩等）及学历证书复印件。

② 企业负责人任职证明、个人简历（工作经历、主要业绩等）及学历证书复印件。

③ 企业技术负责人任职证明、个人简历（工作经历、主要业绩等）及学历证书、职称证书复印件。

④ 项目经理任职证明、个人简历（工作经历、主要业绩等）及学历证书、职称证书复印件。

⑤ 财务负责人任职证明、个人简历（工作经历、主要业绩等）及学历证书、职称证书复印件。3.企业技术人员部分。

① 技术人员（含售后服务人员）的个人简历（工作经历、主要业绩等）及学历证书、职称证书复印件，每个人员的所有资料应装订在一起，顺序按照《申请表》中名单顺序排列。

② 获得“演艺设备工程企业综合技术能力等级评定技术培训班”人员的培训合格证书复印件。4.工程业绩资料。

达到等级评定条件的主要工程业绩，每项工程项目的资料须按下列顺序装订在一起，每页加盖企业公章，按照《申请表》第十项顺序排列： ① 当期评定结束时间上溯5年内完工并验收合格的工程项目合同复印件。

 合同标有总价款的页面应加盖合同签署各方的合同专用章（或公章），请资料中存在遗漏或与所申请的类别级别不符合的情况，评定办向其发出《演艺设备工程企业综合技术能力等级评定申请意见表》，企业应按照整改意见补充有关资料，并在规定时间内将资料送交评定办。3.符合所申请类别级别的相应条件或资料补充后达到相应条件的，报评定办主任批准后，由评定办向其以书面形式发出初审通过通知书，同时收取评定费。

4.初审通过的企业应在规定的日期内缴纳评定费，如企业未在规定时间内缴纳评定费，则视为自动放弃本次申请。

（三）复审。

评定办每年的6月和11月组织工作人员及专家到通过初审的企业进行复审，复审内容包括第二章第四条所列所有资料的原件及相关证明资料。具体时间以评定办通知为准。

（四）工程考察。

评定办每年的6月和11月组织人员及专家对通过初审企业完成的工程项目进行考察核实，并听取业主或使用单位对该项工程的质量和售后服务的评价意见。具体时间以评定办通知为准。

（五）审议。

1.复审和工程考察结束后5个工作日内，评定办将初审、复审、工程考察的情况进行汇总，提出评定意见，报中国演艺设备技术协会由理事长召集的专题会进行审议。审议结论分为：予以通过、不予通过、暂缓评定。2.审议结论为“予以通过”的，进入公示程序。

3.审议结论为“不予通过”的，评定办向其发出书面通知，告知不能通过的原因。

4.审议结论为“暂缓评定”的，纳入下一批次评定。

第六章

晋升等级

第十三条 已获得证书一年以上的企业，可以申请晋升等级（以下简称“升级”）。申请升级的企业应达到所申请的类别和级别的条件。

第十四条 升级工作于每上、下半年各进行一次。申请升级资料报送截止时间分别为每年的4月30日和9月15日，换发证书时间分别为每年的7月31日之前和12月31日之前。

第十五条 申请升级视同初次申请等级评定。申请晋升等级的企业应提出书面申请，并按照本细则第二章第四条所列内容组织申请资料。

第十六条 升级评定费。

（一）二级晋升至一级：获证三年内申请升级收取壹万伍千元（¥15000.00），获证三年后申请升级收取叁万元（¥30000.00）。

（二）三级晋升至一级：获证三年内申请升级收取贰万伍千元（¥25000.00）；获证三年后申请升级收取叁万元（¥30000.00）。

（三）三级晋升至二级：获证三年内申请升级收取壹万伍千元（¥15000.00）；获证三年后申请升级收取贰万元（¥20000.00）。

（四）不予通过升级的企业，已经缴纳的升级评定费用不予退还。

（五）暂缓升级评定的企业，已经缴纳的升级评定费用不予退还，可在下一批次评定中使用。

第七章

证书变更与补发

变更策划及实施 篇3

1.1 城镇地籍的特性

城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区的土地, 以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等的用地。作为地籍中的一个类别, 城镇地籍具有地籍自身的一些特性, 如空间性、法律性、精确性和连续性等特点。

(1) 地籍的空间性。地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的。土地的数量、质量都具有空间分布的特点。在一定的空间范围内, 地界的变动, 必然带来土地使用面积的改变, 同时, 各种地类界线的变动, 也一定会带来各类面积的增减。所以, 地籍的内容不仅记载在簿册上, 同时还要标绘在图纸上, 并力求做到图与簿册的一致性。 (2) 地籍的法律性。地籍的法律性体现了地籍图册资料的可靠性, 如地籍图上的界址点、界址线的位置和地籍簿上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据, 甚至有关的法律凭证还是地籍的必要组成部分。 (3) 地籍的精确性。地籍的原始资料和变更资料一般都要通过实地调查取得, 同时还要运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段, 用以保证地籍数据的精确性。 (4) 地籍资料的连续性。社会生产的发展和建设规模的扩大, 以及土地权属的变更, 都会使地籍数据失实。所以, 地籍信息不是静态的, 而是必须要经常更新, 保持资料的记载和数据统计的连续性, 否则难以反映它的现势性。

1.2 城镇地籍的功能

建立地籍的目的不同, 相应的功能也不尽相同。最初建立地籍的目的是为课税服务的, 因此它主要反映的是纳税人的有关姓名、地址和纳税单位的土地面积以及为确定税率所需的土地等级等。随着经济的发展, 土地买卖日益频繁和公开化, 促使税收地籍向产权地籍 (亦称为法律地籍) 发展。于是, 产权地籍的最主要功能是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。现代地籍 (亦称为多用途地籍) 是税收地籍和产权地籍的进一步发展。其目的不仅是为课税或产权登记服务, 更重要的是为政府部门制定土地开发利用计划、经济发展目标、土地管理政策、环境保护政策、土地使用制度等宏观决策提供基础资料和科学依据。

概括起来, 地籍具有以下功能。

(1) 地理性功能。 (2) 经济功能。 (3) 产权保护功能。 (4) 土地利用规划和管理功能。 (5) 决策功能。 (6) 管理功能。

另外, 由于地籍存在地理性功能和决策功能中分析的原因, 在公安、消防、邮政、水土保持和以土地及其附着物为研究基础的科学研究和管理等部门可充分利用地籍资料为他们的工作服务。

2 变更地籍调查的特点

变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同, 但又有其自身独有的特点:

(1) 目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的, 是日常地籍工作的一个组成部分, 因此, 不同于初始地籍时的统一调查, 而是局部的宗地在统一调查完成后进行的变动, 调查和测绘的范围是特定的待变动或己变动的宗地。 (2) 政策性强、精度要求高。 (3) 变更同步、手续连续。进行了变更测量后, 与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变更。

3 变更地籍调查的准备

变更地籍调查的要求与初始地籍调查相同。变更地籍测量前必须充分检核有关宗地界址点点位, 并利用当时己有的高精度仪器, 实测变更后宗地界址点坐标。所以, 进行变更地籍调查之前应准备下述主要资料。

(1) 变更土地登记申请书; (2) 原有地籍图的复制件; (3) 本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件 (包括宗地草图) ; (4) 有关界址点的坐标; (5) 必要的变更数据的准备, 如宗地分割时放样元素的计算; (6) 变更地籍调查表、法人代表身份证明书及指界委托书; (7) 本宗地附近测量控制点成果, 如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图。

4 变更地籍的实地调查

变更地籍的实地调查包括变更地籍的权属调查和变更地籍测量。

4.1 变更地籍的权属调查

变更地籍的权属调查的基本原则和方法与初始地籍的权属调查基本相同, 变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

(1) 征用集体土地; (2) 划拨国有土地; (3) 出让、转让国有土地使用权; (4) 继承土地使用权; (5) 交换土地使用权; (6) 收回国有土地使用权; (7) 承包集体或国有土地使用权; (8) 土地分割; (9) 土地合并; (10) 土地权利人更名; (11) 城市改造拆迁; (12) 土地权属界址调整。

此外, 还有已设定的他项权利的变更, 如抵押、出租等。在变更地籍的权属调查中, 应着重检查和核实以下内容。

(1) 检查本宗地及邻宗地指界人的身份。 (2) 检查变更原因是否与申请书上的一致。 (3) 全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致, 如土地使用者名称、单位法人代表或户主的姓名、身份证号码、土地坐落、四邻宗地号或四邻土地使用者姓名、实际土地用途等。以上各项内容若有不符的, 必须在调查记事栏中记录清楚。遇到疑难或重大问题时, 留待以后调查研究处理, 待有了处理结果再修改地籍资料。

4.2 变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查的基础上进行的, 是为确定依法变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括更改界址的测量和不更改界址测量。在工作程序上, 可分两步进行, 一是界址点、线的检查;二是进行变更测量, 其具体方法如下。

4.2.1 更改界址的变更地籍测量

(1) 界址点检查。

(1) 这项工作主要是利用界址调查表中界址标志和宗地草图来进行。检查内容包括:检视界标是否完好, 复量各勘丈值, 检查它们与原勘丈值是否相等。按不同情况分别处理如下。 (2) 若检查界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离与原记录不符, 则应分析原因按不同情况处理。

(2) 变更测量。

(1) 宗地分割及调整边界时, 可按预先准备好的放样数据, 测设新界址点的位置, 设立界标;也允许在有关方面同意的情况下, 先设置界标, 然后用解析法测量界标的坐标。在变更界址调查表 (包括宗地草图) 中注明做出修改。 (2) 合并宗地及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在原界址调查表 (包括宗地草图) 复制件中, 用红笔划有关点或线。

4.2.2 不更改界址的变更地籍测量

(1) 界址点的检查。包括界址点位检查, 以及用原勘丈值检查界址标志是否移动。具体内容同“更改界址的变更界址测量”。

(2) 变更测量。一般是用当时已有的高精度仪器, 实测宗地界址点坐标。具体内容除没有分割、边界调整及合并宗地时设置新界址点及销毁不再需要界址点的工作外, 其他与“更改界址的变更界址测量”基本相同。

摘要：本文基于笔者多年从事地籍调查的相关工作经验, 以城镇地籍调查为研究对象, 研究探讨了城镇地籍调查的特性、功能和实地调查的方式方法, 论文以变更地籍调查的流程为线索, 分析了变更地籍调查的准备工作, 变更地籍的权属调查和变更地籍测量的方式方法, 全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：城镇,变更地籍调查,地籍测量,权属调查

参考文献

[1]王鸣飞, 城镇地籍管理信息系统的分析与研究[J].江苏测绘, 1996 (3) :2～7.

变更策划及实施 篇4

变更地籍调查是指在初始地籍调查之后, 为适应目常地籍管理的需要, 使地籍资料保持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。通过变更地籍调查, 不仅可以使地籍资料保持现势性, 还可以使地籍成果提高精度、逐步完善。

根据界址点线的变化情况, 变更地籍调查主要分为宗地合并、分割、边界调整时更改界址的变更地籍调查和不更改界址的变更地籍调查两种。不更改的变更地籍调查的主要内容如下。

(1) 恢复界址点、线。例如, 为了使新建筑物不超越界线, 为了处理土地权属纠纷就要恢复界址点、线。 (2) 精确测量界址点的坐标。 (3) 精确测算宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。 (4) 宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。

一般说来, 变更地籍调查是变更土地登记和经常土地统计的主要组成部分。如变更登记的内容不涉及界址的变更, 并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的则经地籍管理部门负责人同意后, 允许不进行变更地籍测量, 而沿用原有的资料。

整体上来看, 变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同, 但又有其自身独有的特点。

(1) 目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。

地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的, 是日常地籍工作的一个组成部分, 因此, 不同于初始地籍时的统一调查, 而是局部的宗地在统一调查完成后进行的变动, 调查和测绘的范围是特定的待变动或己变动的宗地。

(2) 政策性强、精度要求高。

初始地籍信息系统的建立, 在系统精度、成本、工期等诸因素的综合考虑下, 虽然满足了建立地籍信息系统的精度要求但从整体上讲, 系统的精度不均匀、不够高。地籍变更则要求精确地测算出变更后宗地的各界址点坐标和面积, 所要求的测绘技术和方法都要比统一调查时的要高有利于逐步提高地籍管理系统的整体精度。

(3) 变更同步、手续连续。进行了变更测量后, 与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变更。

(4) 任务紧急, 程序连贯。

土地权利人在提出变更申请后, 往往就要求立刻着手实施组织工作。同时, 由于目标明确, 一般在进行了地籍调查之后, 如果四邻关系清楚, 就可展开相应的测绘工作。才能满足使用者的要求。

2 变更地籍的权属调查

变更地籍的权属调查的基本原则和方法与初始地籍的权属调查基本相同, 变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

(1) 征用集体土地; (2) 划拨国有土地; (3) 出让、转让国有土地使用权; (4) 继承土地使用权; (5) 交换土地使用权; (6) 收回国有土地使用权; (7) 承包集体或国有土地使用权; (8) 土地分割; (9) 土地合并; (10) 土地权利人更名; (11) 城市改造拆迁; (12) 土地权属界址调整。

此外, 还有已设定的他项权利的变更, 如抵押、出租等。在变更地籍的权属调查中, 应着重检查和核实以下内容。

(1) 检查本宗地及邻宗地指界人的身份。 (2) 检查变更原因是否与申请书上的一致。 (3) 全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致, 如土地使用者名称、身份证号码、土地坐落等。以上各项内容若有不符的, 必须在调查记事栏中记录清楚。遇到疑难或重大问题时, 留待以后调查研究处理, 待有了处理结果再修改地籍资料。

3 变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查的基础上进行的, 是为确定依法变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括更改界址的测量和不更改界址测量。在工作程序上, 可分两步进行, 一是界址点、线的检查;二是进行变更测量, 其具体方法如下。

3.1 更改界址的变更地籍测量

3.1.1 原界址点有坐标

(1) 界址点检查。

(1) 这项工作主要是利用界址调查表中界址标志和宗地草图来进行。检查内容包括:检视界标是否完好, 复量各勘丈值, 检查它们与原勘丈值是否相等。按不同情况分别处理如下。

如果界址占丢失, 则应利用其坐标放样出它的原始位置, 再用宗地草图上的勘丈值检查, 然后取得有关指界人同意后埋设新界标。

如果放样结果与原勘丈值检查结果不符, 则应查明原因后处理。

(2) 若检查界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离与原记录不符, 则应分析原因按不同情况处理。

如果对原勘丈数据有把握肯定是明显错误的, 则可以修改。

如果分析结果是标石有所移动, 则应使其复位。

(2) 变更测量。

(1) 宗地分割及调整边界时, 可按预先准备好的放样数据, 测设新界址点的位置, 设立界标;也允许在有关方面同意的情况下, 先设置界标, 然后用解析法测量界标的坐标。在变更界址调查表 (包括宗地草图) 中注明做出修改。 (2) 合并宗地及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在原界址调查表 (包括宗地草图) 复制件中, 用红笔划有关点或线。

3.1.2 原界址点没有坐标

(1) 检查界址点。

(1) 界址点丢失的处理。

利用原栓距及相邻界址点间距、界址标示, 在实地恢复界址点位, 设立新界标。

(2) 检查勘丈值与原勘丈值不符时的处理。

分析判明原因, 然后针对不同情况, 如果勘丈值明显有错、原勘丈值精度低、标石有所移动移动等给予相应的处理。也可先实测全部界址点坐标, 然后进行界址变更。

(2) 变更测量。

(1) 宗地分割或边界调整时, 可按预先准备好的放样数据, 测设界址点的位置埋设标志;也可以在有关方面同意的情况下先埋设标志, 再测量界址点的坐标。 (2) 宗地合并及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在界址资料中相相应的修改。 (3) 用解析法测量本宗地所有界址点的坐标, 并以此为基础, 更新本宗地所有的界址资料, 包括界址调查表 (含宗地草图) 界址点资料、界址图、宗地面积以及宗地图。

3.2 不更改界址的变更地籍测量

(1) 界址点的检查:包括界址点位检查, 以及用原勘丈值检查界址标志是否移动。具体内容同“更改界址的变更界址测量”。

(2) 变更测量:一般是用当时已有的高精度仪器, 实测宗地界址点坐标。具体内容除没有分割、边界调整及合并宗地时设置新界址点及销毁不再需要界址点的工作外, 其他与“更改界址的变更界址测量”基本相同。

参考文献

[1]詹长根.地籍测量学[M].武汉:武汉大学出版社, 2001.

变更策划及实施 篇5

1.1 城镇地籍的特性

城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区的土地, 以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等的用地。作为地籍中的一个类别, 城镇地籍具有地籍自身的一些特性, 如空间性、法律性、精确性和连续性等特点。

(1) 地籍的空间性。

地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的。土地的数量、质量都具有空间分布的特点。在一定的空间范围内, 地界的变动, 必然带来土地使用面积的改变, 同时, 各种地类界线的变动, 也一定会带来各类面积的增减。所以, 地籍的内容不仅记载在簿册上, 同时还要标绘在图纸上, 并力求做到图与簿册的一致性。

(2) 地籍的法律性。

地籍的法律性体现了地籍图册资料的可靠性, 如地籍图上的界址点、界址线的位置和地籍簿上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据, 甚至有关的法律凭证还是地籍的必要组成部分。

(3) 地籍的精确性。

地籍的原始资料和变更资料一般都要通过实地调查取得, 同时还要运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段, 用以保证地籍数据的精确性。

(4) 地籍资料的连续性。

社会生产的发展和建设规模的扩大, 以及土地权属的变更, 都会使地籍数据失实。所以, 地籍信息不是静态的, 而是必须要经常更新, 保持资料的记载和数据统计的连续性, 否则难以反映它的现势性。

1.2 城镇地籍的功能

建立地籍的目的不同, 相应的功能也不尽相同。最初建立地籍的目的是为课税服务的, 因此它主要反映的是纳税人的有关姓名、地址和纳税单位的土地面积以及为确定税率所需的土地等级等。随着经济的发展, 土地买卖日益频繁和公开化, 促使税收地籍向产权地籍 (亦称为法律地籍) 发展。于是, 产权地籍的最主要功能是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。现代地籍 (亦称为多用途地籍) 是税收地籍和产权地籍的进一步发展。其目的不仅是为课税或产权登记服务, 更重要的是为政府部门制定土地开发利用计划、经济发展目标、土地管理政策、环境保护政策、土地使用制度等宏观决策提供基础资料和科学依据。

概括起来, 地籍具有以下功能。

(1) 地理性功能。由于应用现代测量技术的缘故, 在统一的坐标系内, 地籍所包含的地籍图集和相关的几何数据, 不但精确地表达了一块地 (包括附着物) 的空间位置, 而且还精确而完整地表达了所有地块之间在空间上的相互关系, 地籍所具有的能提供地块空间关系的能力, 称之为地理性功能。这种功能是实现地籍多用途的重要原因之一。

(2) 经济功能。该项功能最明显的表现莫过于用于土地税费的征收, 这是地籍最古老的目的, 也是地籍产生的最初原因。利用地籍提供的土地及附着物的位置、面积、用途、等级和土地所有权、使用权状况, 结合国家和地方的有关法律、法规, 为以土地及其附着物为标的物的经济活动 (如土地的有偿出让、转让, 土地和房地产税费的征收, 防止房地产市场的投机等) 提供准确、可靠的基础资料。

(3) 产权保护功能。地籍调查和管理是国家政策支持下的依法行为, 所形成的地籍信息具有空间性、法律性、精确性、现势性等特征。因而, 使地籍能为在以土地及其附着物为标的物的产权活动 (比如调处土地争执, 恢复界址, 确认地权;房地产的认定、买卖、租赁及其形式的转让:解决房地产争端和处理房地产交易过程中出现的某些不公现象等) 中提供法律性的证明材料, 保护土地所有者和上地使用者的合法权益, 避免土地产权纠纷。

(4) 土地利用规划和管理功能。为各类土地规划活动 (包括土地利用总体规划、村镇规划、城市规划等) 提供基础资料, 加快规划设计速度, 降低成本, 使得规划的实现变得容易。另外, 它还能鉴别错误的规划, 从而避免投资失误。

(5) 决策功能。这里所指的决策是指国家制定的土地政策、方针, 进行土地使用制度改革等方面的决策, 也包括国家对经济发展、环境保护、人类生存等方面的决策以及个人或企业投资等方面的决策。地籍所提供的多要素、多层次、多时态的土地资源的自然状况和社会经济状况, 是国家编制国民经济计划、制定各项规划的基本依据, 是组织工农业生产和进行各项建设的基础。

(6) 管理功能。地籍所提供的有关土地的类型、数量、质量和权属等基本资料, 是调整土地关系、合理组织土地利用的基本依据。土地使用状况及其经界位置的资料, 是进行土地分配、再分配及征拨土地工作的重要依据:土地的数量、质量及其颁和变化规律是组织土地利用, 编制土地利用总体规划的基础资料。

另外, 由于地籍存在地理性功能和决策功能中分析的原因, 在公安、消防、邮政、水土保持和以土地及其附着物为研究基础的科学研究和管理等部门可充分利用地籍资料为他们的工作服务。

2 变更地籍调查的特点

一般说来, 变更地籍调查是变更土地登记和经常土地统计的主要组成部分。如变更登记的内容不涉及界址的变更, 并且该宗地原有地籍资料是用解析法测量的, 则经地籍管理部门负责人同意后, 允许不进行变更地籍测量, 而沿用原有的资料。

整体上来看, 变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同, 但又有其自身独有的特点。

(1) 目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。

地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的, 是日常地籍工作的一个组成部分, 因此, 不同于初始地籍时的统一调查, 而是局部的宗地在统一调查完成后进行的变动, 调查和测绘的范围是特定的待变动或己变动的宗地。

(2) 政策性强、精度要求高。

初始地籍信息系统的建立, 在系统精度、成本、工期等诸因素的综合考虑下, 采用的地籍测量方法往往是全解析法、图解法和部分解析法的综合运用, 采用的仪器设备有GPS、全站仪、经纬仪等, 虽然满足了建立地籍信息系统的精度要求, 但从整体上讲, 系统的精度不均匀、不够高。地籍变更则要求精确地测算出变更后宗地的各界址点坐标和面积, 所要求的测绘技术和方法都要比统一调查时的要高 (至少不能低于初始地籍的精度) , 有利于逐步提高地籍管理系统的整体精度。

(3) 变更同步、手续连续。进行了变更测量后, 与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变更。

(4) 任务紧急, 程序连贯。

3 变更地籍调查的准备

变更地籍调查的要求与初始地籍调查相同。变更地籍测量前必须充分检核有关宗地界址点点位, 并利用当时己有的高精度仪器, 实测变更后宗地界址点坐标。所以, 进行变更地籍调查之前应准备下述主要资料。

(1) 变更土地登记申请书; (2) 原有地籍图的复制件; (3) 本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件 (包括宗地草图) ; (4) 有关界址点的坐标; (5) 必要的变更数据的准备, 如宗地分割时放样元素的计算; (6) 变更地籍调查表、法人代表身份证明书及指界委托书; (7) 本宗地附近测量控制点成果, 如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图。

4 基于长沙地籍调查实践的变更地籍调查实施方法

变更地籍的实地调查包括变更地籍的权属调查和变更地籍测量。

4.1 变更地籍的权属调查

变更地籍的权属调查的基本原则和方法与初始地籍的权属调查基本相同, 变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

(1) 征用集体土地; (2) 划拨国有土地; (3) 出让、转让国有土地使用权; (4) 继承土地使用权; (5) 交换土地使用权; (6) 收回国有土地使用权; (7) 承包集体或国有土地使用权; (8) 土地分割; (9) 土地合并; (10) 土地权利人更名; (11) 城市改造拆迁; (12) 土地权属界址调整。

此外, 还有已设定的他项权利的变更, 如抵押、出租等。在变更地籍的权属调查中, 应着重检查和核实以下内容。

(1) 检查本宗地及邻宗地指界人的身份。

(2) 检查变更原因是否与申请书上的一致。

(3) 全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致, 如土地使用者名称、单位法人代表或户主的姓名、身份证号码、土地坐落、四邻宗地号或四邻土地使用者姓名、实际土地用途等。以上各项内容若有不符的, 必须在调查记事栏中记录清楚。遇到疑难或重大问题时, 留待以后调查研究处理, 待有了处理结果再修改地籍资料。

4.2 变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查的基础上进行的, 是为确定依法变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括更改界址的测量和不更改界址测量。在工作程序上, 可分两步进行, 一是界址点、线的检查;二是进行变更测量, 其具体方法如下。

4.2.1 更改界址的变更地籍测量

(1) 界址点检查。

1) 这项工作主要是利用界址调查表中界址标志和宗地草图来进行。检查内容包括:检视界标是否完好, 复量各勘丈值, 检查它们与原勘丈值是否相等。按不同情况分别处理如下。

(1) 如果界址占丢失, 则应利用其坐标放样出它的原始位置, 再用宗地草图上的勘丈值检查, 然后取得有关指界人同意后埋设新界标。

(2) 如果放样结果与原勘丈值检查结果不符, 则应查明原因后处理。

(3) 如果发生分歧, 则不应急于做出结论, 宜按“有争论界址”处理:设立临时标志、丈量有关数据、记载各权利人的主张。如果各方对所记录的内容无异议, 则签名盖章。

2) 若检查界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离与原记录不符, 则应分析原因按不同情况处理。

(1) 如果对原勘丈数据有把握肯定是明显错误的, 则可以修改。

(2) 如果检查值与原勘丈值的差数超限, 经分析这是由于原勘丈值精度低造成的, 则可用红线划去原数据, 写上新数据;如果不超限, 则保留原数据。

(3) 如果分析结果是标石有所移动, 则应使其复位。

(2) 变更测量。

(1) 宗地分割及调整边界时, 可按预先准备好的放样数据, 测设新界址点的位置, 设立界标;也允许在有关方面同意的情况下, 先设置界标, 然后用解析法测量界标的坐标。在变更界址调查表 (包括宗地草图) 中注明做出修改。

(2) 合并宗地及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在原界址调查表 (包括宗地草图) 复制件中, 用红笔划有关点或线。

4.2.2 不更改界址的变更地籍测量

(1) 界址点的检查。

包括界址点位检查, 以及用原勘丈值检查界址标志是否移动。具体内容同“更改界址的变更界址测量”。

(2) 变更测量。

一般是用当时已有的高精度仪器, 实测宗地界址点坐标。具体内容除没有分割、边界调整及合并宗地时设置新界址点及销毁不再需要界址点的工作外, 其他与“更改界址的变更界址测量”基本相同。

5 结语

本文分析研究了城镇变更地籍调查的相关流程和方法, 相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

参考文献

[1]王鸣飞.城镇地籍管理信息系统的分析与研究[M].江苏测绘, 1996 (3) :2～7.

[2]林增杰, 严星, 等.地籍管理[M].北京:中国人民大学出版社, 2001.