变更测量

变更测量（通用3篇）

变更测量 篇1

0 引言

为了贯彻《中华人民共和国土地管理法》, 维护社会主义土地公有制, 全面查实查清土地资源和土地利用状况, 掌握真实的土地基础数据, 建立和完善土地调查、地籍管理和登记制度。实现土地资源信息的社会化服务, 满足经济社会发展及以后国土资源管理的需要, 保证土地资产的保值、增值, 促进经济社会全面协调可持续发展。提高城乡土地利用率, 推进城乡统筹发展, 科学规划、十分珍惜和合理利用土地资源, 切实保护坚守好耕地红线, 保护土地所有者和使用者的合法权益, 使土地管理逐步走向法制化、规范化和科学发展的轨道。国家部署从2007年7月1日起开始在全国开展第二次土地调查工作。为按时、保质完成第二次土地调查工作任务, 在人员组织、财政经费保障、技术支持、工程监理和精度控制等方方面面作了充分准备。各地都成立了土地调查领导工作小组, 通过招投标, 全国有许多支优秀专业测绘队伍参与到二次调查工作中, 现大部分地区调查工作已经结束并提交了二次地籍调查成果。

二次土地调查成果数据库的建立可以满足整体的、数字的、动态实时的地籍管理建设需求。同时建成一个统一的、现势性好的数字的城乡地籍管理信息系统也为土管部门各方面工作提供了极大的方便, 也为土地管理工作进入数字信息化时代打下了坚实的基础, 也是未来社会可持续发展的需要。

因此我们土地测绘部门在如何充分利用好二次调查地籍测量成果, 怎样科学合理, 更好地更新完善二调地籍图件成果, 逐步提高变更地籍测量的精度, 保持地籍图件的现势性和准确性, 满足土地管理对测绘图件成果的要求, 确保发放土地证件质量, 是日常变更地籍测量工作中值得交流和探讨的问题。

1 做好地籍变更测量工作的重要性

地籍测量技术性要求强, 质量要求高, 是搞好土地地籍管理和登记发证管理的基础性工作, 而日常变更地籍测量, 既是我们国土部门日常土地管理各项工作中一项十分重要的基础工作, 又是一项经常性长期工作。

近几年随着城镇建设和新农村建设步伐的加快, 征、用地拆迁工作持续不断, 土地和房产市场火爆, 建设用地需求和增多, 土地权利的变更日益频繁发生。但随着时间的推移, 现有地籍图件也要随着现状的变化而需要及时进行更新, 所以我们在日常变更地籍测量中要用精度高的测量成果替代原有精度低的成果, 不断更新完善地籍成果数据库的内容, 才能保持原有的地籍测成果绘资料的连续性、正确性和现势性, 才能避免因地籍测量错误引起相邻宗地之间的纠纷, 保证土地发证的正确性。

因此认真搞好日常的变更地籍测量工作, 提供精度高的变更测量成果, 为地籍信息管理系的持续发展建设和保障土地权利者的合法权益, 为今后的再次土地变更测量工作打好基础等, 都是十分重要的。

2 现地籍图件成果情况

我市现有的地籍图成果是通过招标的专业测绘队伍采用城市独立坐标系, 在先布设GPS控制网点后, 再发展一、二级导线和图根控制点的基础上, 用全站仪进行细部测量, 大部分界址点都采用解析法实测, 部分内部隐蔽界址点采用丈量交会等方法反算, 将界址线等地籍要素和地形要素合成地籍图。

解析法测量界址点的精度可以满足表1:

地物点大部分也是采用解析法实测, 但部分采用丈量和图解的方法成图的地物精度低。根据现有成图情况在日常变量测量中发现测区建筑物密度较低的地方, 因便于控制点的布设及使用仪器支站能观测的界址点和地物点数量较多, 界址点和相关地物便于检核, 地籍成图精度较好。而在较老城区和镇区及一些古、旧建筑物比较多、宗地个数密集, 施测难度大的街坊内, 因实测点少, 地籍成图精度低。加之当时测量作业人员责任心和认真程度的差异和作业失误产生错误等原因, 也可造成个别地方存在粗差。

3 变更地籍测量的作业

现以近年来与本单位同行和其他专业测绘队技术人员现场作业实践为基础, 浅谈搞好日常变更地籍测量提高保持图件精度的作业方法。

变更地籍测量的特点是变更测量任务急、发生频繁、作业地点分散、地块范围小, 但测量精度要求高。

土地部门在接收提交的二调地籍测绘成果后, 变更工作一定要在原始调查成果基础上进行变更, 无论是界址点号、地籍号、变更宗地的宗地号还是图形接边, 都要以电脑里二调初始地籍成果为基准。在变更地籍测量工作中, 存在变更后的界址点、线与初始界址点、线接边问题, 当两者衔接有误差时, 应当是低精度服从高精度的原则进行接边。变更地籍测量与初始地籍精度高低, 主要取决于变量测量时的条件和作业方式、方法等。若在变更测量中控制点全部采用级别高于初始地籍测量控制点, 对新增变更地物和界址点进行全解析法测量, 则精度显然高于原来采用低等级控制点或没有实测到, 通过其他方法计算绘制出的界址点和地物。因而在接边时应修改初始地物、界址线, 若新增界址、地物是以原有界址、地物为起始, 通过测距交会等方法丈量装图, 则精度比初始成果还低, 只能依初始地物、界址线为基准进行衔接。

变更地籍测量的坐标系一定要采用二次地籍调查测量选用的的坐标系, 在技术上要求采用全解析法测绘, 使用测量软件计算机编辑成图和面积量算。

(1) 变更地籍测量的图根控制点测量

变更测量时的控制点应选用原二调时所布设的控制网中的各等级控制点, 经检查符合精度要求后可直接使用进行地籍细部测量, 若变更测量地块距离原控制网控制点较远, 测绘单位应布设图根导线。变更地籍测量的图根导线的测量起算控制点应选用原二调控制网中的较高等级控制点, 地籍图根导线网的布设, 以满足全解析变更地籍测量界址点测定和宗地图及地籍图的精度需要为准则, 布设成附合导级方式。在图根控制点的布设应充分满足变更地块施测界址点、地籍图精度基础上的同时, 也要考虑该地块附近将来的日常地籍变更测量再次使用, 因而应布设为一些不易被破坏并可长期保存利用控制点, 点位选择必须保证通视条件良好, 尽量选在视野开阔, 不影响交通和安全, 利于设站, 图根导线测量时应采用全站仪三联脚架施测。新设的控制点应设制作好控制点标识, 图根点一般在柏油路面应打入钢钉, 水泥地和水泥路面上可采用刻“十”字的形式。在土质松软的地方确需保存的点应埋设符合标准要求的混凝土石桩, 且点位的基础应坚实稳固。

在通视条件不好, 布设成图根导级确实有困难的地方, 可采用GPS定位技术测设图根控制点, GPS基站可架设在二调时使用的高等级GPS点上, 观测采用快速静态作业模式观测控制点位坐标, 点位应选择在方便架设仪器, 视野开阔, 被测卫星的地平高度角应大于15°, 有效观测卫星数≥4, 点位距大功率无线电发射源应大于200米, 距高压输电线应大于50米, 四周仰角没有高于15°的成片障碍物, 点位观测时间应在15分钟以上。精度应满足变更测图精度的需要, 并至少与一个方向通视, 并实地绘制图根点点之记, 以方便将来该地块附近征用地放样、建设用地勘测定界、房地产开发等土地变更测量作业。

对变更测量地块离原二调控制网点较近的, 但不适宜布设图根导线及架设GPS信号条件不好的地方, 可直接采用支站和支导线方法引点施测, 但支导线边数不宜超过3条, 总长不得超过100米, 并且要做好复查。对重要的公共界址点应在不同支导线下都要测量进行比较, 并做平差处理以保证精度要求。

(2) 细部测量

细部测量是测定宗地的权属界址点、线位置、形状、面积及其他地物等要素。宗地权属界址点平面位置的测量一定要充分利用已布设好的控制点, 观测所能观测到的所有拐点, 宗地界线必须看到、走到、测到, 有的点时可能需攀爬墙、上房等方式才能直接测量到位, 尽量确保变更宗地的权属界线施测准确无误, 保证施测界址点和地物点精度。变更宗地外围全部界址点及内部部分明显界址点, 应在图根或图根以上控制点上设站测量, 测距不得超过150m。细部点数据采集方法主要采用全站仪用极坐标法进行测量, 测量时要常归零, 当归零差超过24"时, 重测前一阶段细部点并保证每测站重复测量2个以上相邻测站测过的点, 用以检查并保证两站的数据精度, 测站定向应以较远点作为起始方向, 并测定边长, 定向边长宜长于测定边。并另选一方向作检查, 测站定向完成后选择另一个方向的固定明显目标, 应测定其水平角, 作为测站观测过程中的检查方向, 数据采集过程中和每站结束前应对标定方向进行检查。观测时司镜员在立镜时应按原底图上的实际位置依顺序编号观测, 同时注意要加棱镜中心与界址点位置不重合值。

全站仪解析施测后, 应对方便丈量间距在50米以下的界址边, 应用钢尺或手持式测距仪丈量界址边。并适当丈量界址点与相邻地物点的距离, 做好相关记录, 以备内业计算机图形编辑时对反算边长的校核。对实在不能观测到的点, 无法解析法采集到的部分地物, 可利用采集到的地物点通过丈量量距、交会、截距等解析几何方法解算出未测点坐标。丈量时注意墙体厚度加减, 公共界址边长应相等, 还应多量取一些界址点和地物点之间相关距离, 在便编辑图形时检核。

4 结束语

日常地籍变更测量工作, 既是一项精确性要求高, 又是日常一项长期的工作, 变更地籍测量的精度和质量, 关系到每个土地使用者的切身利益, 是保证发放土地证正确性的关键。这就要求我们土地测绘工作者正确使用变更地籍测量的方法, 采取合理的作业方式进行变更测量, 并做好与原有地籍成果的无缝衔接, 每一次变更测量工作的成果都要及时入地籍信息库, 使地籍成果保持现势性和较高精度, 为今后相邻宗地和本宗地再次变更测量工作提供了可靠的成果资料。因此只有认真做好日常变更地籍测量工作, 不断提高日常地籍变更测量的精度和准确性, 才能夯实土地登记各项管理工作的基础。

以上为一家之言, 错误不足之处望同行批评指正。

【参考文献】

[责任编辑:汤静]

摘要：本文对二调地籍测绘成果进行分析, 结合实际工作情况, 对第二次土地调查以后, 探讨如何对城籍成果利用、完善和更新及土地测绘部门日常变更地籍测量工作的作业方式和方法。

关键词：二次调查地籍调查精度分析,成果利用,日常变更地籍测量,作业技术方法分析

参考文献

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[2]CJJ 8-99城市测量规范[S].国家建设部, 1999.

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[4]CH 5002-94卫星定位城市测量技术规范[S].国家住建部, 2010.

[5]国家测绘地理信息局.测绘综合能力[M].测绘出版社, 2012.

[6]詹长根.地籍测量学[M].武汉:武汉大学出版社, 2005.

变更测量 篇2

房产变更测量

房产变更测量是指在完成初始房产测量之后，因房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积变化，为保持产权产籍资料的现势性而进行的房屋及用地的位置、权界、面积和现状的测绘调查，是房产经常性的工作内容之一。通过及时、准确的房产变更测量，确保房产图的现势性和房产档案的真实性，为房产日常的转移和变更登记提供准确的权利位置定位图籍和权属面积等数据。

1、房产变更测量的内容

房产变更测量包括现状变更测量和权属变更测量。现状变更测量具体反映在分幅图和分丘图上，权属变更测量具体反映在产权证附图与登记档案上，为产权产籍提供测绘保障。1.1、现状变更测量的内容

(1)、房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别(结构、层数、用途)和平面位置的变化；

(2)、房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁和倒塌；

(3)、围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等房屋围护物和附属设施的变化；

(4)、道路、广场、河流、街巷等的开拓、改造，河、湖、沟渠、水塘等水系的边界变化；(5)、行政境界的调整，房屋坐落（地名、门牌号）的更改；(6)、房屋及其用地面积的增减变化；

(7)、纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。1.2、权属变更测量的内容

(1)、房屋买卖、交换、继承、分析（割）、赠与、兼并、入股、赠于等引起的房屋产权的转移和变更；

(2)、土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；(3)、征用、划拨、出让、转让土地而引起的用地权属界线的变化；

(4)、法院、公证处等司法部门裁决的房地产转移和变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。

(5)、产权的注销以及设定的他项权利(抵押、典当等)范围变更或注销；

(6)、房产权利人自行申请，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。

2、房地产变更测量的实施步骤

变更测量应根据房地产变更的有关资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行新权界位置和面积的测定，并及时调整丘号、界点号、幢号和户号等有关的房地产编号，最后进行房地产资料的处理。

2.1、准备工作

通过各个渠道收集的房地产变更的有关资料，进行整理、归类、列表，调用已登记在案的资料和房地产地籍图。2.2、房地产变更调查

根据房地产变更登记申请书，结合已有登记资料，进行房地产现状调查、权属调查和界址调查。

（1）、现状调查：即房屋及其用地的自然状况的调查，自然状况的调查一般是指房屋坐落、建筑类别、用地分类等情况变化的调查。

（2）、权属调查：即房屋及其用地的权利状况的调查，包括登记的权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况的调查与核实。

（3）、界址调查：即房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。认界时，不论任何方式指界，必须得到邻户认可并签章；确界时，坚持房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则；标界时，严格执行《房产测量规范》相关规定，标示在房产图上，区别毗连界址位置。2.3、权界位置和面积的测定

房地产变更后新的权界位置和面积的测定实际上是一项复丈工作，由于房地产变更登记是以产权户为单位进行的，变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定。

(1)、权界位置的变更测定

一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋，也可以多个产权户共同拥有一幢房屋，应分别测定，绘分幢分户图或分层分户图，图示变更后新的权界位置，不仅为重新计算分户权属面积作准备，而且也是颁发房地产权证附图的需要。

同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复丈图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不符值应在《房产测量规范》规定的限差以内。

（2）、面积的变更测定

通常，属于下列情况之一者应考虑房屋建筑面积变更测绘：一栋已竣工房屋，在完成建筑面积测绘计算之后，增加或减少部分建筑空间而引起该栋房屋建筑面积的增减；一栋房屋的部分分户建筑面积权属界线发生变更所引起的分户建筑面积的增减；一栋房屋应分摊共用建筑面积范围发生变化或其服务功能发生变更而引起整栋或部分分户建筑面积的分摊共用面积变化。

①一栋房屋增加部分建筑空间，且增加部分不能成为独立一栋，而是成为原有建筑的一部分时。例如，在原有建筑之外再建室外楼梯；又如，在原建筑外墙凹进部分延伸楼板并用外墙封闭等。

a、当一栋房屋只需计算和提供整栋建筑面积（不分户），且新增加部分的建筑空间借用原建筑外墙，新增加部分面积按原建筑外墙外边线和新加的外墙的外边线范围计算。这时，原建筑部分的面积不变，整栋的建筑面积增加新增建筑空间的面积。

b、当一栋房屋需分户计算及提供分户建筑面积，且新增加部分为套内建筑面积或应分摊共用面积，则整栋或该功能区的共用面积分摊将需要重新计算。

c、当新增加部分的建筑空间没有借用原外墙时，新增部分的全部墙体计入新增部分的建筑面积；新墙与旧墙之间的伸缩缝若与室内相通时，计入新增部分的建筑面积。②房屋部分权属界线发生变更时，只引起与权属界线有关的双方分户建筑面积变更，整栋建筑面积不受影响；与权属界线无关的其他分户面积不受影响。例如一户变二户、大户变小户或小户变大户、裙楼的重新分户分割、某层商铺的重新分割等。

a、当权属界线变更后的双方分户边长已知，且其总和与原分户边长总和相符，则按变更后的已知边长计算分户套内建筑面积，按原共用面积分摊系数计算各户的分摊共用面积。

b、当权属界线变更后各分户边长为实量边长且无法知道原各分户边长可供校核的，则按实量边长计算各分户套内建筑面积之和，与原局部总建筑面积比较。

③一栋房屋应分摊共用建筑面积范围发生变化，或其服务功能发生变更而引起整栋或部分分户建筑面积的分摊共用面积变化时，应考虑房屋建筑面积变更测绘。

a、一栋房屋中应分摊共用面积范围发生变化（增加或减少）时，该共用面积服务范围内（功能区内）的各分户分摊共用面积值需重新计算。

b、一栋房屋中应分摊共用面积服务范围（功能）发生变化（扩大或缩小其服务区域）时，原服务范围内的和变更后的服务范围内的各分户面积均需重新计算。

c、一栋房屋新增加或减少一部分套内建筑面积而使整栋或该功能区的其他用户的共用面积分摊系数发生变化时，若各户产生的面积变化值最大不超过0.3%者，可不重新计算其 他各户的建筑面积。但新增加的（或减少的）套内建筑面积与同功能区内的其他套内建筑面积有相同的共用面积分摊系数，并按其分摊相应的共用面积值。

（3）、变更建筑面积的办理

房屋竣工面积测绘完毕并提供使用资料之后，若其建筑面积发生变化，应视其具体情况，分别按如下规定办理：

①房屋加建、改建的，应由建设单位事先向建筑管理部门申请报批，根据已批的加建、改建部位名称，测绘作业部门按测绘技术规程有关规定，测绘其变更面积值和计算由此产生整栋其他部位的面积变更值。

②重新分割是指如裙楼商铺的分户分割，工业厂房、仓库的整层分户分割等。建设单位需提供盖有公章的分户分割尺寸方案图及文字说明，测绘作业部门应现场实测各边长后，计算分户面积，并与原已测绘的整层（或整体）的面积比较，必要时需进行面积平差或分户边长平差，以使分户分割后的面积总和与原整体面积相符。

③变更共用面积使用功能或范围的，应由业主委员会向建筑管理部门报批，测绘作业部门根据批准的变更情况重新测绘变更部位的共用面积值，并计算相关分户面积的变更值，然后根据有关规定确定是否更改相关分户面积。但不论是否更改相关分户面积，都应形成一份变更测绘资料，将附有详细说明的变更测绘资料存档，并提供给业主委员会或产权单位。

已报批的加建、改建、重新分割等变更测绘工作完成后，只形成或更改成新的建筑面积资料，不需重新形成或更改建筑工程竣工验收测量报告。修改建筑面积测绘资料的，除按测绘资料档案管理规定和其他有关规定办理外，对于更改房号的，不论原资料是否有“房屋层次及房号编号立面图”，也不论房号是否与楼层次编排匹配，均需形成两份“房屋新旧房号对照表”，分别随新资料存档和提供。

3、变更测量的方法

3.1、现状变更的测量方法

根据房地产变更范围的大小和房地产平面图上现有平面控制点的分布情况，采用不同的测量方法。

(1)变更范围小，可根据图上原有房屋或设置的测线，采用卷尺定点测量法，具体应用正交法、交会法、延长线法、方向线法、自由测站法等方法（限于图解测量)。

(2)变更范围大，可采用测线固定点测量法或平板仪测量法(限于图解测量)。

(3)采用解析测量或全野外数字采集系统时，应布设好足够的平面控制点，并设站逐点进行数据采集。

3.2、权属变更测量的方法

根据需要和实际条件，采用图解复丈法或解析复丈法。（1）、图解复丈法

①调用有关已登记在册的房地产资料，包括房屋及用地调查表、房地产初始登记申请书、房地产平面图等。

②根据房地产变更登记申请书，标示的房屋及用地位置草图、权利证明文件，约定日期，通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界。

③现有的图根点、界址点、房角点等平面控制点，均可作为变更测量的基准点。利用现有平面控制点之前，应设站检测点位的准确程度，同站检测较差不超过图上±0.2mm；异站或自由测站检测较差不超过图上±0.4mm。当用测定的点之间距离与由此反算的距离进行检核时，其距离较差不超过2倍相应等级的平面控制点点位中误差。

④房屋分析时，应将分界的实量数据注记在测量草图上，并按其实量数据计算面积后，再定出分割点在复丈图上的位置，以便绘制分户平面图。

⑤修正房地产分幅图、分丘图，并对现有产权产籍资料进行修正与处理（2）、解析复丈法

①调用有关的原房地产登记资料，包括房屋及用地调查表、房地产变更登记申请书、房地产平面图，以及现有的界址点、房角点坐标成果表等。

②根据房地产变更登记申请书、标示的房地产位置草图，权利证明文件，约定日期，通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界，应预先设立界标。

③利用现有平面控制点之前，应进行检测，用重复测定的方法，测得两点之间之距离与由坐标反算之距离进行检核，其间距误差不超过2倍相应等级控制点、界址点或房角点的点位中误差。

④野外解析法测量采用极坐标法、正交法或交会法。它们的技术要求按《房产测量规范》执行。

⑤按相应等级界址点的精度要求，测定新增界址点的坐标，并计算分割后新权属面积。

⑥用地合并面积，以合并后外围界址点坐标计算的面积为准。用地分割后各户用地面积之和与原面积之不符值不超过2倍相应等级面积中误差，如在限差内，按相关面积大小比例配赋。

4、房产变更测量的精度和业务要求

房地产变更测量的精度包括图上精度和解析精度。图上精度是指变更后房地产分幅、分丘平面图图上精度；解析精度是指新增界址点或房角点的点位精度以及面积计算精度。4.1、变更测量后图上精度要求

图上精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。4.2、变更测量后解析精度要求

解析精度是指新增界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度。

（1）、新增界址点或房角点的点位精度，以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关。《房产测量规范》规定全野外数据采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点为中误差不超过±0.05m。权属变更测量后，新测定的变更要素点点位中误差不得大于±0.05m，新增界址点或房角点的解析精度，要与变更前的原有界址点或房角点的解析精度要求一致。

（2）、房屋及用地面积，如按房屋及用地的实量边长直接计算，其面积中误差应满足相应房屋及用地所在的等级要求，执行《房产测量规范》中相应的等级面积中误差的规定；如按用地界址点的坐标计算用地面积时，其面积中误差执行《房产测量规范》中面积测算中误差的有关规定，其限差不超过式（）计算的结果：

1n2S2miDi1,i（）

8i1式中： S为面积限差，㎡；

mi为相应等级的面积中误差，㎡； Di1,i1为多边形中对角线长度，m。

《房产测量规范》还规定房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内；用地分割后的各丘面积之和与原丘的不符值应在限差以内；房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并后的各丘面积之和。

4.3、房产变更测量的业务要求

（1）、房地变更测量应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的房地产权界位置、面积等合法数据和附图不得随意更改。

（2）、房地产合并或分割时，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及用地，可以合并，并应先进行房地产登记。

（3）、房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。

（4）、他项权利范围变更，应根据抵押、典当合同注销原权利范围，划定新权利范围。

5、变更测量后资料的处理

房地产资料主要由房地产平面图、房地产产权登记档案和房地产卡片三部分组成。此外，为了房地产经营管理和分类统计的需要，编造了各种账册、报表，简称为图、档、卡、册。为了相互检索或调用方便，一般使用丘(地)号。为了保持房地产现状与房地产资料的一致，必须对房地产动态变更及时进行收集、整理，修正图、卡、册，补充或异动档案资料，这样的房地产资料才会有使用价值。

变更后房地产资料的处理，是房地产产权产籍管理的一项连续性的工作。它包括房地户已有资料的处理和未登记、未结案房地产资料的处理。在处理之前，预先对有关变动的房地产编号进行调整。

5.1、房地产编号的调整

房地产编号中，丘号、丘支号、幢号、界址点号、房角点号、各个权利符号、房产权号、房产共有权号等是主要的房地产号。

（1）、用地合并或分割，须重新编丘号，新增丘号按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增的丘支号按丘内的最大丘支号续编。

（2）、房产合并或分割，应重新编幢号，原幢号作废，新增幢号按丘内最大幢号续编。（3）、用地单元中的房屋部分拆除，剩余部分的房屋仍保留原幢号。

（4）、整幢房屋发生产权转移，可保留原幢号，已有的房角点号不变。整幢房屋灭失，其幢号、房角点号以及依附于该房屋的权利符号也应注销。

（5）、用地合并，四周外围界址点维持原点号；用地分割，新增界址点按编号区内最大的界址点点号续编。

（6）、由于行政境界的调整，所涉及到的房地产编号区也应作相应调整。5.2、已登记房地产的资料管理

（1）、图的处理

房地产现状变更，通过修测补测，实地修正房地产分幅图，同时作出现状变更记录，以便修正房地产分丘图。房地产权属变更，通过变更测量后绘制的测量草图，经过审核确权后，标注在分丘图上，做出权属变更测量记录和房地产编号调整记录，修正分幅图，重新绘制分户图。

已建立数字房产图的单位，可根据现有的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记，修改分幅图，分丘图则根据需要由分幅图派生。

（2）、卡的处理

房地产卡片的制作一般是：房卡按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋在幢内再分户建卡；地卡按丘分户建卡。房地产变更时，对现有房地产卡片也要根据变更测量记录，修正卡片，或重新制卡、销卡。

修正卡片，因涉及到房地产资料统计分类面积的变动，须作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。房地产权人和使用户名的更改，除更改卡片外，还须更改已建的户名索引卡，地名门牌号的变动，除更改卡片外，还须更改已建的地名索引卡。

在建立了微机管理系统的单位，已有的房地产卡片经一次性输入电脑后，可以取消，但应对房地产变更记录和房地产编号调整记录，通过内部资料的联系工作规则，由房地产信息管理中心修正或删改电脑资料。

（3）、档案的处理

根据权属变更案和变更测量记录，对 相应的房地产产权登记档案进行异动变更和补充。由于房地产产权登记档案分类方法不同，有按丘分类、按地名门牌号分类、按产权户名分类、按权证号分类等等，变更后的图件(测量草图、分户图)和产权证明文件应分户归档，对按丘(地)号建档的单位，丘内再分户立卷。房屋及用地权界线的调整说明，房地产编号的调整记录以及房地产面积增减变化等资料也须合并到相应的档卷内备查。

已建立微机管理系统的单位，要对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行同样的处理。

（4）、册的处理

根据房地产登记、发证成果和分类管理(如经营管理、租赁管理、产权产籍管理等)的需要，编制簿册，如：发证记录簿、房屋总册、房地产登记薄册、档案清册、房地产交易清册。此外，产业管理上需要的经管公房手册、异动台帐、异动单和统计报表等各种簿册也要随着房地产变更作相应的动态变更，其主要依据是：对权属变更根据权属变更案和有关凭证；对现状变更根据现状变更单。

5.3、未登记、未结案房地产资料的处理

（1）、未登记的房地产是指：房地产权利人未能在规定的期限内申请产权登记，房屋权属有争议或土地权属争议尚未解决，不能提供合法有效的房屋及用地权属来源证明，无主房屋或无人登记，以及没有房地产权属证书不能设定他项权利登记的房地产。

（2）、未结案的房地产是指：发证前有他人对要登记的房地产提出异议而暂缓确认的，或者过去未办理登记需补办登记后再确认的，以及房屋私改遗留下来的疑难问题而不能确立的房地产。

（3）、未登记、未结案房地产资料的处理

未登记、未结案的房地产的原始记录，未登记房地产的调查表和测量草图，一般容易忽视，为了房地产统计资料的完整性和今后确权的需要，应当进行收集、整理、列表造册。随着时间的推移，后来补办了登记须结案时，不能单凭过去的初步调查记录，必须进行复查和测绘。发证后，原来未登记、未结案的房地产清册和有关图籍，应及时进行销号或注记。

变更测量 篇3

1.1 城镇地籍的特性

城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区的土地, 以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等的用地。作为地籍中的一个类别, 城镇地籍具有地籍自身的一些特性, 如空间性、法律性、精确性和连续性等特点。

(1) 地籍的空间性:地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的。土地的数量、质量都具有空间分布的特点。在一定的空间范围内, 地界的变动, 必然带来土地使用面积的改变, 同时, 各种地类界线的变动, 也一定会带来各类面积的增减。所以, 地籍的内容不仅记载在簿册上, 同时还要标绘在图纸上, 并力求做到图与簿册的一致性。

(2) 地籍的法律性:地籍的法律性体现了地籍图册资料的可靠性, 如地籍图上的界址点、界址线的位置和地籍簿上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据, 甚至有关的法律凭证还是地籍的必要组成部分。

(3) 地籍的精确性:地籍的原始资料和变更资料一般都要通过实地调查取得, 同时还要运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段, 用以保证地籍数据的精确性。

(4) 地籍资料的连续性:社会生产的发展和建设规模的扩大, 以及土地权属的变更, 都会使地籍数据失实。所以, 地籍信息不是静态的, 而是必须要经常更新, 保持资料的记载和数据统计的连续性, 否则难以反映它的现势性。

1.2 城镇地籍的功能

建立地籍的目的不同, 相应的功能也不尽相同。最初建立地籍的目的是为课税服务的, 因此它主要反映的是纳税人的有关姓名、地址和纳税单位的土地面积以及为确定税率所需的土地等级等。随着经济的发展, 土地买卖日益频繁和公开化, 促使税收地籍向产权地籍 (亦称为法律地籍) 发展。于是, 产权地籍的最主要功能是保护土地所有者、使用者的合法权益和防止土地投机。现代地籍 (亦称为多用途地籍) 是税收地籍和产权地籍的进一步发展。其目的不仅是为课税或产权登记服务, 更重要的是为政府部门制定土地开发利用计划、经济发展目标、土地管理政策、环境保护政策、土地使用制度等宏观决策提供基础资料和科学依据。

概括起来, 地籍具有以下功能。

(1) 地理性功能; (2) 经济功能; (3) 产权保护功能; (4) 土地利用规划和管理功能; (5) 决策功能; (6) 管理功能。

2 变更地籍调查的特点

变更地籍调查是指在初始地籍调查之后, 为适应目常地籍管理的需要, 使地籍资料保持现势性而进行的土地权属及其界址点、线的变更调查。通过变更地籍调查, 不仅可以使地籍资料保持现势性, 还可以使地籍成果提高精度、逐步完善。其具体意义如下。

(1) 可使实地界址点位逐步得到充分考虑的检查、补置、更正。 (2) 使地籍资料中的文字部分, 逐步得到核实、更正、补充。 (3) 逐步消除原地籍资料中可能存在的差错。 (4) 使地籍测量成果的质量逐步提高。随着土地使用权的变更, 要逐步用高精度的变更测量成果替代原有精度较低的成果, 使地籍资料跟上社会经济的发展, 使它总能满足新的社会需求。

根据界址点线的变化情况, 变更地籍调查主要分为宗地合并、分割、边界调整时更改界址的变更地籍调查和不更改界址的变更地籍调查两种。不更改的变更地籍调查的主要内容有以下几个方面。

(1) 恢复界址点、线。例如, 为了使新建筑物不超越界线, 为了处理土地权属纠纷, 就要恢复界址点、线。 (2) 精确测量界址点的坐标。 (3) 精确测算宗地的面积。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。 (4) 宗地出让、转让、抵押、出租等活动时的复核性调查。

整体上来看, 变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同, 但又有其自身独有的特点。

(1) 目标明确、分散、发生频繁、调查范围小。

地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的, 是日常地籍工作的一个组成部分, 因此, 不同于初始地籍时的统一调查, 而是局部的宗地在统一调查完成后进行的变动, 调查和测绘的范围是特定的待变动或己变动的宗地。

(2) 政策性强、精度要求高。

地籍变更则要求精确地测算出变更后宗地的各界址点坐标和面积, 所要求的测绘技术和方法都要比统一调查时的要高 (至少不能低于初始地籍的精度) , 有利于逐步提高地籍管理系统的整体精度。

(3) 变更同步、手续连续。进行了变更测量后, 与本宗地有关的表、册、证、图均需进行变更。

3 变更地籍调查的工作流程图

工作流程如图1。本文主要探讨其中变更地籍的实地调查的实施。

4 变更地籍的实地调查

变更地籍的实地调查包括变更地籍的权属调查和变更地籍测量。

4.1 变更地籍的权属调查

变更地籍的权属调查的基本原则和方法与初始地籍的权属调查基本相同, 变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

(1) 征用集体土地; (2) 划拨国有土地; (3) 出让、转让国有土地使用权; (4) 继承土地使用权; (5) 交换土地使用权; (6) 收回国有土地使用权; (7) 承包集体或国有土地使用权;8) 土地分割; (9) 土地合并; (10) 土地权利人更名; (11) 城市改造拆迁; (12) 土地权属界址调整。

此外, 还有已设定的他项权利的变更, 如抵押、出租等。在变更地籍的权属调查中, 应着重检查和核实以下内容。

(1) 检查本宗地及邻宗地指界人的身份。 (2) 检查变更原因是否与申请书上的一致。 (3) 全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致, 如土地使用者名称、单位法人代表或户主的姓名、身份证号码、土地坐落、四邻宗地号或四邻土地使用者姓名、实际土地用途等。以上各项内容若有不符的, 必须在调查记事栏中记录清楚。遇到疑难或重大问题时, 留待以后调查研究处理, 待有了处理结果再修改地籍资料。

4.2 变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查的基础上进行的, 是为确定依法变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括更改界址的测量和不更改界址测量。在工作程序上, 可分两步进行, 一是界址点、线的检查;二是进行变更测量, 其具体方法如下。

4.2.1 更改界址的变更地籍测量

(1) 原界址点有坐标。

1) 界址点检查。

(1) 这项工作主要是利用界址调查表中界址标志和宗地草图来进行。检查内容包括:检视界标是否完好, 复量各勘丈值, 检查它们与原勘丈值是否相等。 (2) 若检查界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离与原记录不符, 则应分析原因按不同情况处理.

2) 变更测量。

(1) 宗地分割及调整边界时, 可按预先准备好的放样数据, 测设新界址点的位置, 设立界标;也允许在有关方面同意的情况下, 先设置界标, 然后用解析法测量界标的坐标。在变更界址调查表 (包括宗地草图) 中注明做出修改。 (2) 合并宗地及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在原界址调查表 (包括宗地草图) 复制件中, 用红笔划有关点或线。

(2) 原界址点没有坐标。

1) 检查界址点。

(1) 界址点丢失的处理:利用原栓距及相邻界址点间距、界址标示, 在实地恢复界址点位, 设立新界标。 (2) 检查勘丈值与原勘丈值不符时的处理:分析判明原因, 然后针对不同情况, 如果勘丈值明显有错、原勘丈值精度低、标石有所移动移动等给予相应的处理。也可先实测全部界址点坐标, 然后进行界址变更。

2) 变更测量。

(1) 宗地分割或边界调整时, 可按预先准备好的放样数据, 测设界址点的位置埋设标志;也可以在有关方面同意的情况下先埋设标志, 再测量界址点的坐标。 (2) 宗地合并及边界调整时, 要销毁不再需要的界标, 并在界址资料中相相应的修改。

4.2.2 不更改界址的变更地籍测量

(1) 界址点的检查:包括界址点位检查, 以及用原勘丈值检查界址标志是否移动。具体内容同“更改界址的变更界址测量”。

(2) 变更测量:一般是用当时已有的高精度仪器, 实测宗地界址点坐标。具体内容除没有分割、边界调整及合并宗地时设置新界址点及销毁不再需要界址点的工作外, 其他与“更改界址的变更界址测量”基本相同。

参考文献

[1]王鸣飞.城镇地籍管理信息系统的分析与研究[J].江苏测绘, 1996 (3) :2～7.