农产品抵押贷款（精选11篇）
农产品抵押贷款 篇1
一、抵押贷款支持证券 (MBS) 简介
抵押贷款支持证券, 即是金融机构将自己所持有的流动性较差, 但具有较稳定的未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款池, 由金融机构或其他特定机构以现金方式购入, 经过政府担保或其他形式的信用增级后, 以证券的形式出售给投资者的融资过程。通过MBS, 商业银行等金融机构将拥有的抵押资产迅速转化为流动性, 同时将风险转移, 极大地改变了传统的房地产融资模式。对于MBS购买者而言, 能够享受较高的收益率, 同时丰富自身资产配置, 能够更加有效的控制风险。发行MBS, 通常有以下几个步骤。
第一, 组建贷款池并转移给特殊目的载体 (SPV) 。发起人根据融资需要, 选择特定的抵押贷款, 其期限、还款方式、担保方式大抵一致, 将这些抵押贷款打包捆绑, 转移给特定目的载体 (Special Purpose Vehicle, SPV) 。所谓SPV是为了证券化而专门成立的空壳公司或信托, 这样SPV就和发起人之间形成了风险隔离, 由SPV承担证券的还本付息责任, 证券投资人不能追索到发起人, 此外, 如果发起人本身破产, 其债权人也不能要求对SPV控制的资产行使权利, 即所谓SPV与发起人之间的破产隔离 (Bankruptcy Remote) 。并且打包后的抵押贷款转移到SPV后, 将从发起人的资产负债表上除去, 减少了发起人的风险。
第二, 信用增级和信用评级。SPV获得贷款池后, 将通过一系列方法进行信用增级。一种方法是寻求政府机构来进行债务的担保或保险, 被称为外部信用增级。一种方法是进行现金流的分割, 资产池产生的现金流将首先支付给优先级证券的持有者, 剩下的再支付给次级证券持有者, 损失承担顺序则相反, 这种方法被称为内部信用增级。信用增级过后, SPV将聘请评级机构对证券进行评级, 作为投资者选择证券的依据。
第三, SPV将聘请承销机构进行证券的发行, 发行后SPV将委托发起人对抵押贷款池进行管理, 完成债券的还本付息工作。
二、抵押贷款支持证券 (MBS) 产品
在研究MBS时, 需要注意到, 虽然抵押贷款池内的资产期限、还款方式、担保方式相近, 但实际上资产池内仍是不同的资产, 所以衡量一个资产池的价值需要采用加权平均的标准:
WAM–weighted average maturity:加权平均到期日
WAC–weighted average coupon:加权平均利息
WALA–weighted average loan age:加权平均贷款年限
上文中提到, SPV进行信用增级有外部信用增级和内部信用增级两种方法。由此可以将MBS分为两大类, 一类称为机构担保MBS (Agency MBS) , 即贷款池中的贷款能够满足政府机构的要求并获得担保;一类称为私人担保 (private label Securitization) , 即无法获得政府机构担保而只能采用内部信用增级的方式进行证券化。
1、机构担保MBS又可以分为三类产品
(1) 固定利率MBS。固定利率MBS (fixed rate MBS) , 即贷款池内的贷款按固定利率付息, 则以此贷款池为基础证券化。它是最基本的证券种类, 其利率通常作为其他种类MBS的基准。在贷款池中, 各笔贷款的利率并不相同, 但是都是固定利率。以此为基础, 固定利率MBS也以固定的利率付息。实际上, 固定利率MBS的利率要小于贷款的利率, 这是因为需要从贷款利息中划去一些费用, 包括以下几项:一是保障费用 (Guaranty fees) , 用以支付贷款的保险费用, 上文中提到, SPV在信用增级过程中需要寻找机构为贷款提供担保或保险, 即此项费用产生的原因。对于各笔贷款, 保险费用各不相同。二是基本服务费用 (base servicing) , 作为抵押贷款池管理机构的报酬, 依机构不同而不同。三是额外费用 (Excess servicing) , 是一个倒算出来的数值, 即贷款利率与MBS利率的差值减去保障费用和基本服务费用的余额。举例来说, 一个贷款池中有两笔贷款, 贷款A利率6.5%, 贷款B利率6.1%, 形成的MBS利率为5.5%, 基本服务费用为0.25%, 贷款A、B的保障费用都是0.25%, 那么A的额外费用为6.5-5.5-0.25-0.25=0.5%, B的额外费用为6.1-5.5-0.25-0.25=0.1%。这样, 尽管两笔贷款利率不同, 形成的MBS利率仍然固定。
(2) 可调整利率MBS (adjustable rate mortgage-backed securities) , 又称为AR Ms。AR Ms与固定利率不同的地方在于, 它不再使用额外费用以使得MBS的利率达到固定值, 而直接将贷款利息扣除保障费用和基本服务费用的余额支付给投资者, 因此, 它使用的利率实际上是加权平均利率 (WAC) 。这样的安排, 可以允许贷款池中的个别贷款利率低于ARMs的利率, 即使得贷款池的贷款选择范围更大。称其为可调整MBS, 主要是因为随着时间推移, 个别贷款的归还使其从贷款池中推出, 影响到的ARMs的利率, 但实际上其变化仍然是缓慢的。
(3) 混合MBS (hybrid MBs) , 贷款池内的贷款期限相同, 但是以浮动利率计息, 通常形式为3/1, 5/1, 7/1或10/1, 即贷款期限为3年、5年、7年或10年, 每年调整一次利率。
2、私人担保 (Private label Securitization)
私人担保因为没有获得机构的担保, 因此采取了一系列的方法在进行信用增级。普遍采用的方法为分割证券。即将基于一个资产池的证券划分为优先级 (senior) 和次级 (junior) 两部分, 当贷款池中某些贷款发生损失时, 先由次级部分吸收损失, 用来保护优先级部分。次级部分内部再次划分不同等级, 如划分为AA、A、BBB、BB、B、NR六种级别, 同样的, 由最低级NR开始吸收损失。同时, 因为贷款存在提前还贷的情况, 提前还贷的贷款实际上带来了利息的损失, 同时直接减少了贷款池的贷款余额。因此, 当一笔贷款提前还贷时, 将被自动划入次级部分, 这样, 就使得优先级部分永远拥有稳定付息的贷款, 而次级部分会逐渐增加, 吸收提前还贷的风险。此外, 还有一种方法用以信用增级, 就是当贷款池中的贷款风险普遍较大时, 优先级部分对应的贷款数量要高于所发行的优先级证券的数量, 即用更多的贷款来保障优先级的安全。
三、抵押贷款支持证券 (MBS) 定价理论
对MBS进行定价, 最重要的是考虑到房主的提前还贷行为。在美国, 住房抵押贷款的利率是固定的, 但是市场利率不断变动。因此, 当市场利率低于固定抵押贷款利率时, 借款人会从市场上借入新的低息贷款用来提前还贷, 导致MBS提前到期并产生再投资风险。所谓再投资风险, 即MBS向持有者承诺的收益率不变, 由于贷款提前还贷, SPV需要使用提前收回的贷款进行再投资以获得收益并支付给投资者, 而此时市场平均收益率往往低于MBS的预定收益率, 产生损失。同时, 还要考虑借款人的违约风险, 即利息支付的违约, 使得当期的现金流收入不符合预期, 对MBS的利息支付产生影响。这种情况下, 对借款人提前还贷行为的估计就成为MBS定价的最核心部分。目前, 根据利用不同的方法刻画借款人在随机环境下的决策过程MBS计量经济定价模型主要分为两大类模型———结构化模型与简约化模型。
1、结构化模型 (Structural Models, 也称期权定价模型)
Black、Scholes和Merton提出的期权定价理论为研究金融资产定价提供了基本的思想和方法。在时间的连续变化下, 金融资产价值是由影响资产价值的经济状态所决定的。大量实证研究认为有两个经济状态影响MBS价格———利率、房价。而且, 这两个变量联系着借款人的两个期权:一个是与利率相关的MBS价格的看涨期权, 赋予借款人提前偿还贷款的权利, 执行价为每月末未付的本金余额。另一个是与房价相关的看跌期权, 赋予债务人停止偿还的权利, 执行价也为未付本金余额的市场价格。但是一些模型并没有考虑房价变量, 认为由利率变化引起的提前支付期权是决定MBS价格的主要原因。因此根据是否包括房价变量, 理性期权定价模型又可分为只包括利率的单经济状态模型和包括利率与房价两个变量的双经济模型。无论是单经济状态模型, 还是双经济状态模型, 通过研究借款人的还款行为, 得到的MBS价格随利率、房价等经济变量变化而变化。当经济环境波动较大时, 这类模型的适应性很好, 能准确地捕捉到环境给借款人选择行为带来的变化。随着MBS市场的发展, 交易成本不断降低, 借款人能够更方便的根据环境变化选择是否执行期权, 这一变化给理性期权定价模型带来更广泛的适用性。
2、简约化模型 (R educed-Form Models)
简约化模型是直接运用实证方法估计出提前支付与违约的概率或其概率分布参数, 再把结果运用在模型中用以估计MBS价格。具体模型有比例风险模型、非参数化多变量密度估计模型和竞争风险模型三种, 除去数学上的复杂形式, 其基本假设就是借款人过去的提前还贷行为能够很好的推测出未来的提前还贷行为。但问题是, 过去的数据并不能保证未来的数据, 经济形势的变化会导致借款人行为的变化, 这样模型的预测性就不能保证了。当环境与过去不同时, 模型就会产生错误。
四、总结与启示
综上所述, 住房抵押贷款支持证券打破了传统的固定收益债券定价模式, 不是简单地在基准债券的基础上, 加一个金融机构的风险溢价, 而是要根据抵押贷款本身的现金流进行测算。而提前偿付和违约的存在使得现金流的测算复杂起来。对于我国来说, 国家开发银行和中国建设银行都发行了以住房抵押贷款为基础的证券产品———“开元”和“建元”, 但总体来说, 此类产品的数量都还较少。同时, 我国的住房抵押贷款支持证券定价需要考虑我国的特有国情:一是目前美国仍以固定利率抵押支持债券为主, 而我国的MBS产品将以浮动利率抵押贷款为基础资产, 另外我国的浮动利率也不像利率市场化国家那样, 将浮动利率住房抵押贷款盯住某一指数, 并设定利率调整上下限。二是提前还款、违约行为和利率期限结构是MBS定价模型构建中的重要组成部分。由于历史、文化和市场环境的差异, 我国借款人在提前还款行为和违约行为所表现的特点均与国外借款人有显著不同。三是制定MBS的定价模型需要庞大的居民个人信用资料库, 我国居民信用体系的建设才刚刚开始, 大量数据无法获得。同时我国的利率市场化改革仍在进行中, 而完善的利率市场是MBS定价的基础之一。
这样来看, 我国的住房抵押贷款支持证券的发展仍然需要较长的时间, 尤其是作为MBS核心的定价模型, 需要更长时间的积累才能够得到适合中国国情的模型。但随着我国金融体系的不断完善和利率市场化改革的推进, 抵押贷款支持证券仍然是值得关注的金融产品。
摘要：抵押贷款支持证券 (Mortgage Backed Securities) 是资产证券化的最基础也是最重要的种类, 在本次次级贷款危机中扮演了重要的角色。文章对MBS的各种产品做了较为全面的介绍, 同时, 也简要介绍了MBS定价的理论思想。同时, 对我国发展抵押贷款支持证券提出了一些看法。
关键词：抵押贷款支持证券,机构担保MBS,私人担保MBS,提前还贷
参考文献
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[4]张明:透视CDO:类型、构造、评级与市场[J].国际金融研究, 2008 (6) .
农产品抵押贷款 篇2
产品定义：
向企事业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的贷款。
业务特点：
满足企业日常生产经营过程中的流动资金需求。
使用指南：
使用对象：企事业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织。
授信额度：根据借款人经营规模、业务特征及应收账款、存货、应付账款、资金循环周期等要素测算其营运资金需求，综合考虑借款人现金流、负债、还款能力、担保等因素，合理确定授信金额。
贷款期限：短期流动资金贷款期限为一年（含）以内，中期流动资金贷款期限为一至三年（含）。
办理流程：业务受理→贷前调查，贷款审查、审批→签订借款合同、担保合同→办理抵、质押登记、保险手续→发放贷款→贷后管理→收回贷款→清户撤押
二、固定资产贷款
产品定义：
向企事业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的贷款。按用途分为基本建设贷款、房地产开发贷款、更新改造贷款及其他固定资产贷款。业务特点：
用于企事业固定资产投资
使用指南：
使用对象：企事业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织。
授信额度：根据借款人借款用途、还款能力、贷款担保及贷款人的资金供给能力合理确定。
贷款期限：项目周期和还款来源合理确定。
办理流程：业务受理→调查评估→贷款审查→审批决策→签订借款合同、担保合同→办理抵、质押登记、保险手续→贷款发放和支付→贷后管理→收回贷款本息→清户撤押
三、小企业信用贷款
产品定义：
基于小企业信誉发放的贷款。
业务特点：
一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用。
使用指南：
使用对象：经工商行政管理机关核准登记、应税年销售收入低于1000万元的企业法人和其他经济组织。
授信额度：根据小企业信用评级结果、资金需求合理确定授信额度。
贷款期限：不超过1年
办理流程：业务受理→贷前调查，贷款审查、审批→签订借款合同→发放贷款→贷后管理→收回贷款
四、小企业联保贷款
产品定义：
包括一般联保贷款和特殊联保贷款。一般联保贷款指由多个小企业组成联保组并签订协议，在借款人不能按期偿还贷款时由联保组成员承担连带责任的贷款。特殊联保贷款指由多个小企业共同出资设立风险基金，设定还款责任和损失风险补偿机制，由贷款人对联保的小企业发放的贷款。
业务特点：
多户联保、一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用。
使用指南：
使用对象：经工商行政管理机关核准登记、应税年销售收入低于1000万元的企业法人和其他经济组织。
授信额度：根据小企业信用评级结果、资金需求合理确定授信额度。
贷款期限：短期流动资金贷款期限为一年（含）以内，中期流动资金贷款期限为一至三年（含）。
办理流程：业务受理→贷前调查，贷款审查、审批→签订借款合同、联保合同→发放贷款→贷后管理→收回贷款
五、中小企业保证贷款
产品定义：
按照《担保法》规定的担保方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按规定承担连带保证责任的贷款
业务特点：
准入门槛低，能够较大程度的符合客户的实际需求。
使用指南：
使用对象：符合贷款条件的中小企业。
授信额度：根据借款人经营规模、业务特征及应收账款、存货、应付账款、资金循环周期等要素测算其营运资金需求，综合考虑借款人现金流、负债、还款能力、担保人担保能力等因素，合理确定授信金额。
贷款期限：短期流动资金贷款期限为一年（含）以内，中期流动资金贷款期限为一至三年（含）。
办理流程：业务受理→贷前调查，贷款审查、审批→签订借款合同、联保合同→发放贷款→贷后管理→收回贷款
六、房地产开发贷款
产品定义：
发放给房地产开发企业，用于住房、商业用房、综合用房等房屋够建项目建设的贷款。业务特点：
对象特定，封闭运行，期限较长。
使用指南：
使用对象：用于住房、商业用房、综合用房等房屋够建项目建设的房地产开发企业。准入门槛：经房地产开发主管部门批准设立；具备办理年检手续的房地产开发主管部门核发的房地产开发企业开发资质等级证书。
授信额度：根据借款人具体情况确定。
贷款期限：根据房地产开发项目周期合理确定，一般为1-3年（含）。
办理流程：提出申请并提供相应资料→业务受理→贷前调查，贷款审查、审批→开立账户专户管理项目资本金→签订合同→贷款发放与支付→按期还款，借款人按照借款合同约定偿还贷款本息
七、银行承兑汇票贴现
产品定义：
银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为，是金融机构向持票人融通资金的一种方式。
业务特点：
能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续简便，融资成本低。
使用指南：
办理流程：
1、提交书面申请书
2、提供以下材料
（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件；
（2）尚未到期且要素完整的银行承兑汇票；
（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或
劳务交易关系真实性的书面证明 ；
（4）与出票额人（或直接前手）之间的增值税发票原件；
（5）连江县信用社要求提供的其他材料
八、银行承兑汇票
产品定义
银行承兑汇票是指由承兑申请人签发，并由承兑申请人向开户的连江县信用社网点，经连江县信用社审查同意承兑的汇票。
业务特点
既能满足客户融资需求，又能方便贸易交易双方的结算需要。
使用指南
办理流程
1、提交书面申请书。即出票人向承兑人申请时，填写的《银行承兑汇票承兑业务申请书》；
2、提供以下材料：
（1）经年检的营业执照、法人身份证明、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡原件及
复印件；
（2）承兑申请所依据的真实的商品交易合同、增值税发票、货运凭证等原件及复印件；
（3）提供其成立期限相当的财务会计报表；
（4）按规定需要提供担保的，应提交承兑人认可的抵（质）押或第三方保证的担保材料；
九、商标专用权质押贷款
产品定义
为了企业生产经营的需要，企业或企业主以其拥有的注册商标专用权为质押，从连江县信用社取得的贷款。
业务特点
发挥商标品牌带动效应，支持具有品牌优势的企业加快发展
使用指南
使用对象：符合贷款条件的企事业法人和其他经济组织。
授信额度：原则上不超过商标评估价值的50%。
办理流程：借款人申请→贷款调查、审查、审批→签订借款合同、权利质押合同→办理质押登记手续→发放贷款→贷后管理→收回贷款→清户撤押。
十、应收账款质押贷款
产品定义
借款人以出质人合法拥有的应收账款作为质押，向连江县信用社申请贷款。应收账款是指权利人因向义务人提供一定的货物、服务等而获得的要求义务人付款的权利，不包括收费权和因票据或其他有价证券而产生的付款 请求权。
业务特点
解决借款人短期流动资金需求
使用指南
适用对象：经工商行政管理部门核准登记、年检合格的企（事）业法人和其他经济组织。授信额度：综合考虑借款人和应收账款付款方的资信情况、应收账款质量、结构、期限、付款进度安排及可控程度、预期坏账比率、交易合同约定的义务履行情况、违约事项及违约金等相关因素合理确定。原则上质押率不超过50%。
办理流程：借款人申请→贷款调查、应收账款查询→审查、审批→与借款人、出质人付款人等签订借款合同、质押合同，应收账款质押登记协议、三方协议→办理质押登记手续→发放贷款→贷后管理→收回贷款→清户撤押。
十一、农民专业合作社贷款
产品定义
连江县信用社向辖内合作社法人发放的生产经营性贷款。
使用指南
适用对象：依法登记、规范运作、合法合规、正常经营的合作社。
申请条件：
1、经工商行政管理部门注册登记，取得《农民专业社法人营业执照》、农业行政主管部门
认定为规范化的合作社；
2、有固定的生产经营服务场所和所申请项目自有资金30%以上；
3、依法从事合作社章程规定的生产、经营、服务活动，生产经营有效益；
4、信用等级在BB级（含）以上，能够提供连江县信用社认可的担保；
5、资信良好，具有清偿贷款本息能力，无重大不良信用记录。主要经营管理人员遵纪守法，信誉良好，无逃废银行债务的行为；
特色贷款产品助力小企业 篇3
融道网有关负责人分析说，企业与银行间信息不对称是导致融资困难的重要原因。但实际上，银行在近年来已经推出了众多适合中小企业的贷款产品，只是可能并不被企业所知晓；而中小企业的信用状况也并不像人们想象的那么糟糕。
“虽然有一小部分小企业主和管理者自身素质不高，缺乏诚信，但整体而言，诚信度还是较好的。相对于大型企业的高管或职业经理人，大部分中小企业都是属于企业主个人或家族所有，他们没有理由不想让它持续发展、不断做大，而且在中国人的传统中，也有‘人无信不立，政无信不威，商无信不富’的信条，这些都造成中小企业主们即使没有信用评级，却在守信程度上要好于大型企业。”该负责人说。
因此，现在要做的就是加强双方彼此的了解，这样才能让企业找到合适他们的银行信贷产品，解开中小企业“信用解”。
该负责人推荐了一些银行的特色产品，他表示，对于中小企业来说，如果实在不了解自己适用于哪些产品，还可以登陆融道网发布需求，融道网的融资“靶向匹配系统”将自动为你匹配有最合知你的产品的银行信贷员，这样就无需自己费心费力地去找收集资料和研究产品了
无抵押类
寻找抵押物是小企业最“头疼”的事情，无抵押类贷款产品解决了这一问题。无需各种传统上被银行广泛接受的抵押品，哪怕没有厂房、设备、房产等，银行也可以向中小企业放款。
渣打银行——中小企业无抵押贷款
特点：无抵押、无担保
贷款额度：150万元
贷款期限：1～3年
渣打银行是国内最先推出针对个人的无抵押贷款的，而许多中小企业都是属于轻资产行业，没有属于自己的厂房、土地和设备，因此向银行贷款时都会被拒绝，渣打银行在个人产品之后也推出中小企业贷款产品，来满足中小企业的需求。这种产品无需任何抵押，手续简便、审批迅速、放款及时满足企业对流动资金的需求。不过在企业提供的资料上，要求提供公司近6个月纳税申报表和主要银行对账单（银行敲业务章）。
建设银行——成长之路小企业小额无抵押贷款
特 点：无抵押、无担保
贷款额度：100万元
贷款期限：1～3年
“成长之路”小企业小额无抵押贷款，无需抵（质）押物就可以向建行申请贷款，可用于小企业客户生产经营资金周转的人民币循环额度贷款。
贷款的条件也不高，只要是年检合格、有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度、有固定经营场所，经营稳定，产品有市场、有效益、借款用途和还款来源合规、明确的中小企业都可以申请。由于无需担保和抵押，只要由企业主或企业实际控制人提供个人连带责任保证就可以。还款方式也很灵活，可以根据自己的情况，选择按月定额还款或按月等本还款等多种还款方式，并且可以进行随借随还,额度自动恢复，对于中小企业来说，可以降低财务费用支出。不过相对而言，它的贷款额度较低，只有100万元。
特色担保类
众所周知，抵押难、担保难是制约中小企业获得充分融资的主要问题，中小企业往往难以提供足够的、银行认可的抵押物，即使获得融资，额度也无法满足实际经营需要，为此银行推出了具有特色的担保产品，让中小企业可以多种渠道获得担保后成功贷款。
平安银行——“一贷通”
特点：组合担保
贷款额度：视担保物而定
贷款期限：3年
平安银行的“一贷通”可以让中小企业将组合各类有效资产（包括房产、存货、设备、车辆、应收账款、商标、专利等等）作为担保，从而获得自己所需要的额度。值得注意的是，存货、应收账款、商标和专利这些之前都是银行不接受的抵押物。
除此以外，一贷通还可以针对客户不同的信用等级和合作年限，确定不同的抵押率，信用等级高、合作年限长的客户，抵押的成数和信用的放大系数都会更高。
交通银行——“展业通”
中小企业信用贷款：最长可达8年
特点：担保方式多样化
贷款额度：2000万元
贷款期限：8年
展业通可以用国债、存单、仓单等进行质押，或者采取互保的形式，交通银行还与担保公司、中国出口信用保险公司合作，对符合条件的小企业提供全额或部分担保；为了满足中小企业的需求，还推出了 “梯级贷款”，可在原有贷款额度基础上递增20%，相当于为融资的小企业增加一定数量的信用贷款。此外，在审批决策上与大企业分离，提高了反应速度，最快三个工作日就能完成一笔贷款的审批。
上海农商银行——“鑫易贷”
特点：担保方式多样；按日计息，按季付息，还款灵活
贷款额度：500万元
贷款期限：3年
鑫易贷集合了上海农商银行“鑫业贷”、“鑫联贷”及“鑫速贷”的优势特点，可为小微企业主提供最高500万元的贷款支持。
在担保方式上，喊出了“总有一款适合你”的口号，提供抵（质）押担保、政策性融资担保公司担保、商业性融资担保、抵押+保证的组合担保、第三方法人企业担保、第三方自然人担保，以及企业法人代表和实际控制人保证担保等多种担保方式。
宁波银行——“贷易融”、“押余融”
特点：100%抵押
贷款额度：按抵押物定
贷款期限：“贷易融”可实现授信额度3年有效，单笔1年；“押余融”1年
“押余融”贷款产品可以把抵押的折扣降到最低，如果企业的抵押物估值为100万元，宁波银行除了当即提供70万元资金外，还在随后的3-4个月内，逐步把剩余的差额补充给企业，直至达到100%。如果企业没有银行可以接受的抵押物，宁波银行还能主动推荐担保公司为企业提供担保。而企业存在银行内的资金，也可兑换成积分，降低相应额度贷款的利率，最大能为企业节约30%的利息。
而“贷易融”则进一步放大了抵押率，当企业的抵押物符合条件后，直接可实现100%的抵押率，无需后期进一步操作。
特色质押类
除了无抵押、特色担保类产品外，特色质押也能进一步满足小企业需求。
招商银行——“订单贷”
特 点：无抵押、无担保，订单可贷款
贷款额度：视订单而定
贷款期限：3年
“订单贷”可以通过分析企业的经营模式、订单情况、经营能力，来为中小企业进行贷款，中小企业只要拿着银行认可的购销合同和买方发出的真实有效的购货订单，就可以向银行申请，当贷 款回笼后，偿付银行贷款。一般而言，发单的如果是大中型实力企业或机关事业单位，那么成功贷款的可能性更大。
稠州银行——商位质押贷款
特点：使用权也可质押
贷款额度：1000万元
贷款期限： 3年
农产品抵押贷款 篇4
抵押贷款证券化(Mortgage Securitization)是一种结构化金融产品,它把一组缺乏流动性的抵押贷款按照某种共同的特质集合成一个抵押贷款池,通过结构性重组,将其转变为对未来的现金流有稳定预期的资产组合,通过信用增级(Credit Enhancement)和资产评级后把其收益权转换为可以在金融市场上出售和流通的证券,从而实现融资的技术和过程[1]。证券化的实质是融资者将被证券化的抵押贷款的未来现金流收益权转让给投资者,与股票和一般债券不同,抵押贷款支持证券不是对某一经营实体的利益要求权,而是对特定抵押贷款池所产生的现金流或剩余利益的要求权[2]。为了提高资产支持证券的信用水平,使融资成本降得更低,抵押贷款证券化一般会采用资产组合(Pooling)、破产隔离(Bankruptcy-Remote)和信用增级等技术手段[3]。
影响抵押贷款证券化产品的风险因素主要包括:违约风险,利率风险和提前偿付风险。而在这三者中,产品价格对提前偿付风险的敏感性最高,即提前偿付风险对价格影响最大;且三者中,前两者较好用模型进行模拟(违约风险可用结构模型(Structure Model)和简化模型(Reduced-form Model)度量;利率可用具有均值回复性的CIR模型度量[4],这在国外很多研究中都有相应的模型[5,6,7,8,9,10,11];而后者由于受到多个因素,如:地域差异、贷款基准利率、贷款帐龄、贷款金额、借款人收入水平等多个因素的影响,因此相对来说更难以度量。
本文通过研究国内外的提前偿付率模型及影响因素,采用动态模型分析方法,用地域、季节性、贷款信息、借款人信息等多个变量,设定LOGISTIC回归模型进行建模。并选用一家商业银行个人抵押贷款样本数据,采用基于贷款层次计量提前偿付速度的方法,把提前偿付率的分析从传统单一提前偿付率模型拆分为部分提前偿付率模型和全部提前偿付率模型分析。
1 提前偿付率研究回顾
提前偿付率又称为“提前还本率”或“提前偿付速度”。在抵押贷款中由于提前偿付行为的存在,引起实际贷款池的现金流比预期还本的现金流速度快,造成现金流的不确定性增加。为合理预计抵押贷款证券的现金流量,需要在该资产组合存续期间对提前还款的速度作一些假定,假定的提前还款速度被称为提前偿付率。评价抵押贷款证券时,一般把提前偿付率模型主要分为静态模型和动态模型。本部分主要回顾一些经典的静态模型和动态模型,并同时回顾国内学者关于中国市场提前偿付率模型的文献。
1.1 静态模型回顾
提前偿付率静态模型是根据历史的数据和经验,在市场上形成了一些惯例,以作为对提前偿付率进行量化的标准,包括PSA model、CPR model。这些模型以过去的提前偿还经验所得到的法则,未能有效考虑提前偿还的具体原因,即没有就再融资(Refinancing Effect)、贷款年龄(Seasoning)、季节(Aging or Seasonality)、利率变动等因素对提前偿还率的影响进行分析,也就无法有效评价抵押贷款证券。因此,静态提前清偿模型的解释能力并不高,一般只作为参考用。
1.1.1 固定提前偿付率(Constant Prepayment Rate,CPR)模型
衡量提前偿付的一个常用方法是对抵押组合假设一个提前偿付参数(CPR),它假定资产池中剩余的本金一部分在抵押剩余期限内每月提前偿付。CPR是年提前偿付率,由于实际操作中现金流是按月支付,所以有必要估计月提前偿付率.衡量提前偿付率的最基本指标是单月死亡率SMM(Single Month Mortality),它是计算其他提前偿付率指标的基础。SMM计算式为:
CPR是以年率或复利形式表现的SMM,所以计算CPR的转换公式类似于复利计算公式:
1.1.2 公共证券协会(PSA)提前偿付率模型
在抵押贷款市场上的行业标准是公共证券协会提前偿付模型。它是美国公共证券协会推出的一种预测提前支付风险的模型,因此被称为“公共证券协会(public Securitization association,PSA)模型”。PSA的提前偿付模型的标准值(以100%PSA或100PSA表示)假设一系列的CPR,第一个月为0.2%,以后每月增加0.2%;一直到原始发行期的第30个月;从第31个月开始,CPR就固定为6%不变。已知贷款发放n个月后的CPR是已知情况下,其PSA值为:
在式(3)中,提前偿付的快慢速度可以用PSA的百分比来表示。例如,50PSA表示提前偿付率是PSA标准提前偿付率的一半;150PSA表示提前偿付率是PSA标准提前偿付率的1.5倍;200PSA表示提前偿付率是PSA标准提前偿付率的2倍。
1.2 动态模型回顾
为解决静态模型的不足,针对抵押贷款证券所设计的提前偿还模型设计并采用了动态模型。动态模型是用来预测提前偿付情况的统计性模型,也就是将预期影响提前偿付的各种因素间的统计关系进行模型化,强调了因素的选择和变化对提前偿付行为的影响,具体包括OTS(Office Thrift Supervision)模型、高盛(Goldman Sachs)模型等。采用不同动态模型来计量提前偿付率时,首先是应确定影响提前偿付行为的主要因素,然后确定其函数形式是否线性,如非线性需考虑假设其服从何种分布(LOG-logistic分布、指数分布、WEIBULL分布等),最后确定相应的计量模型。
1.2.1 OTS(Office Thrift Supervision)模型
过去的研究表明:对提前偿付率的影响主要包括季节性(Seasonality)、歇火现象(Burnout)、时间性(Aging)、利率变动等。其中季节性是指抵押贷款的提前偿付表现出一种季节性趋势,该趋势与购房活动、工作流动、就业等因素相关。歇火现象是指提前偿付率与抵押贷款利率相关的同时,还与贷款利率的变动路径相关,这具体依赖于贷款利率的签约方式,即主要依赖固定利率贷款。时间性是指随着贷款年龄地增加,提前偿付率也逐渐提高。利率变动是指由于当前贷款利率与合同利率存在差额而引起的再融资行为,当贷款利率低于合同利率及再融资成本之和时,提前偿付行为会大大增加。这些因素可以通过乘法形式来预计提前偿付率,代表模型为Schwartz和Torous(1989)的OTS模型,它使用利率差、再融资倾向、季节性因素和歇火现象等四个变量来解释相关的因素,并且使用Loglogistic分布作为抵押贷款提前偿付的基本函数。
1.2.2 高盛(Goldman Sachs)模型
高盛(Goldman Sachs)研究人员在后续研究中对提前偿付率模型逐渐运用了一些新因素,如:再融资(Refinance)、重置(Relocation)、承继(Assumption)和部分偿还(Curtailment)。再融资指的是贷款合同利率与市场利率的利差加大会引起提前偿付率上升。重置是指重新购置房产,该因素增加必然引起提前偿付率增加。承继是指在房产交易时售房人的抵押贷款允许由买房人承继,而不是由售房人进行提前偿付,因此承继因素的存在会降低提前偿付率。部分偿还是指该行为在初期占总偿还额的比例很小,随时间推移累积影响会很大,并且会显著提高提前偿付率。该模型的算法是:月提前偿付率=重置-承继+再融资+部分偿还。
1.3 国内模型回顾
与国外的提前偿付历史数据相比,国内的统计数据具有一些不同的特征。程艳琴、韩文秀(2003)[11]验证提前偿付率与其各影响因素之间是一种高度非线性关系,例如:当帐龄小于40个月时,提前偿付率的增长速度很快;当帐龄大于40且小于270个月时,提前偿付率保持不变;当帐龄大于270个月时,提前偿付率的增长速度再次加快;提前偿付率与C/L也是非线性关系,当C/L<1.5时,提前偿付率随着C/L的增加而增加;但是当C/L>1.5时,提前偿付率却保持不变。其中C指抵押贷款息票率,L指目前的长期贷款利率。黄玉霜、周清佳、林哲群(2005)[12]通过分析认为OTS提前清偿模型的提前清偿率会受到三种因素的影响;第一、贷款年龄:随着贷款年龄的增加,提前清偿速度会加快;第二、季节因素:夏季的提前清偿速度较冬季来的快;第三、再融资诱因:若贷款合同利率与市场利率相比较后,贷款合同利率越高,则提前清偿的速度越快。刘展宏(2001)[13]利用台湾土地银行的数据资料,先用因素分析法找出了特征因素,然后再用Logistic回归模型进行分析。经分析表明,影响提前偿付率的主要因素为:住宅价格因素、贷款条件因素、借款人因素、职业因素、教育程度因素、住房特征因素。该六个因素的累计可解释变异为94.8%。经回归分析结果显示,贷款条件因素与提前偿付率成正相关,住宅价格因素、住宅特征因素与提前偿付率成负相关。
2 模型及数据
2.1 提前偿付率模型
提前偿付行为可以细分为部分提前偿付和全部提前偿付。现有学术研究对提前偿付率进行分析时并没有对这两种行为分别进行区割,而是采取统一的提前偿付率算法,其中主要原因有:证券发行人和服务商不会公布具体贷款的客户信息、贷款还款行为和提前偿付行为数据,因而会有信息不全的原因;另外,普遍认为引起部分提前偿付和全部提前偿付的因素上没有差异,也就意味着基本认同部分提前偿付和全部提前偿付的因素是一致的。
本研究根据某银行贷款资产池中的数据进行研究,从5 474份样本中发生了部分提前偿付笔数2 261笔,全部提前偿付笔数为3 213笔,部分提前偿付与全部提前偿付分别占41.3%和58.7%;从金额上看,部分提前偿付与全部提前偿付分别占19%和81%。而在美国发生部分提前偿付的情况很少,所以分析提前偿付率实际上主要是针对全部提前偿付进行的;这一点从实证上可以看出,我国与美国情况确有很大区别。在实际研究过程中同时发现,部分提前偿付与全部提前偿付对影响因素的种类和敏感度是不同的,因此本文采取Logistic Regression模型来分别建立部分提前偿付率和全部提前偿付率模型,用以分别估算提前偿付事件发生的概率,即发生部分提前偿付和全部提前偿付行为的概率;并在计量过程中首先把部分提前偿付和全部提前偿付结果加工为两个二分变量(0-1编码),用它们分别作为因变量进行回归。把两个结果结合处理后最终计算出综合提前偿付率。
2.1.1 部分提前偿付率模型
部分提前偿付率模型采取多个自变量的Logistic Regression模型,公式为:
在式(4)中:ppre是指部分提前偿付率事件;P(ppre)就是指发生部分提前偿付率事件的概率;z1为线性组合模型,即:
在式(5)中:B0是回归截距;X1、X2,…,Xn是n个自变量;B1、B2,…Bn是从数据中计算出的n个自变量回归系数。
2.1.2 全部提前偿付率模型
全部提前偿付率模型也采取多个自变量的Logistic Regression模型,公式为:
在式(6)中:cpre是指全部提前偿付率事件;P(cpre)就是指发生全部提前偿付率事件的概率;z为线性组合模型,即:
在式(7)中:β0是回归截距;X1、X2,…,Xm是m个自变量;β1、β2,…βm是从数据中计算出的m个自变量回归系数。
2.1.3 综合提前偿付率模型
在式(8)中:i表示资产池中第i笔贷款;(ppre_Mean)为部分提前偿付发生时的提前偿付金额占贷款月初余额的比例,通过历史数据来计算的均值;Pi(ppre)是指第i笔贷款发生部分提前偿付的概率;Pi(ppre)*R(ppre_mean)*B0,i就是计算第i笔贷款发生部分提前偿付时的提前偿付金额;Pi(cpre)*B0,i就是计算第i笔贷款发生全部提前偿付时的提前偿付金额;B0,i表示第i笔贷款的月初余额;B1,i表示第i笔贷款的计划还本金额。SMM就是我们最终所求的动态的综合提前偿付率(月)。
2.2 数据说明
2.2.1 提前偿付率数据分析方法的选择
提前偿付率分析依据数据类型可以分成两个层次:对单笔贷款进行分析或对基础资产池进行分析。贷款层次需要通过分析每笔贷款的摊还额和提前偿付情况计算出提前偿付速度,这样做分析计算量大,精确度高,并需要贷款的详细信息。而采用资产池层次的提前偿付分析比较简单,是把整个资产池视同为一笔贷款来计算提前偿付速度,但预测性相对较差。关于抵押住房贷款的数据非常少见,各家银行的贷款数据都被视为商业机密。由于数据的原因,现在学者一般采用了资产池层次的分析方法。而我们得到了国内某家商业银行的相关数据,因此,本文采用了基于贷款层次的分析方法,这也是本文的一个创新点。
2.2.2 数据的选取与整理
本文根据某银行贷款资产池中的数据进行研究,收集并选取了5 474份样本数据及其在连续16个月(2005年12月~2007年3月)的存续状态数据,其中前15个月的数据是作为建模用数据,把最后1个月数据作为验证用数据。这意味着每笔贷款样本数据在未发生全部提前偿付时,应该有16个月的数据。由于获得的数据无法直接使用,首先需要对样本数据进行大量地筛选、加工和整理工作,具体步骤如下:
(1)需要清理在每一期存续期间发生全部清偿行为的数据,避免全部清偿行为的重复统计。
(2)由于贷款数据是月数据,存在极少部分的数据会同时出现两种行为,即部分提前偿付和全部提前偿付同时存在,此类数据产生的原因是月初借款人发生了部分提前偿付,在当月的后续时间内又发生了全部提前偿付,对此类数据就处理为全部提前偿付。
(3)各期数据进行汇总和加工,其中把部分提前偿付金额和全部提前偿付金额加工为部分提前偿付和全部提前偿付0-1编码的两个二分变量,并把它们分别作为因变量。
(4)计算部分提前偿付发生时的提前偿付额度与贷款余额的比例,即公式(8)中所涉及的R(ppre_Mean),是通过历史数据来统计计算的均值,该值为0.313 78(标准差0.021 31)。如图1,可以看出提前偿付额/贷款额的占比基本接近于水平线。
2.2.3 参数说明
(1)月份:贷款数据每期抽取的时间(含年月),只保留月份,主要为了验证是否存在季节性差异。取值范围1-12月。
(2)贷款执行利率:贷款合同执行的利率,以年利率标示。
(3)贷款基准利率/执行利率:贷款基准利率是央行公布的市场贷款利率,用市场利率贷款除以执行利率衡量利率相对变化对提前偿付行为的影响。
(4)贷款帐龄:数据抽取时间距离贷款发放日的时间,以天计算,最终结果换算成以年为单位。
(5)借款人性别:初始值设定男性为1,女性为2。
(6)借款人学历因素:学历设置了研究生及以上、大学本科、大专和专科学校、中专学校、技工学校、高中、初中、小学、文盲或半文盲九类,数据初始设定为10、20、30、40、50、60、70、80、90。
3 Logistic回归分析
本文探讨并选择一般提前还款的影响因素后,利用银行的数据资料,以单变量分析法逐步找出特征因素,然后再利用Logistic回归模型进行实证分析。银行的数据资料中共收集并选取了5 474份样本数据及其在连续16个月(2005年12月~2007年3月)的存续状态数据。本文首先进行单变量Logistic回归分析,根据回归分析的结果先挑选最合适的变量加入模型。然后在该模型的基础上再对后续变量逐一分析,采用逐步递推(Forward)的方法把最合适的变量逐步加入到模型当中,当新加入的变量对模型基本无贡献时,变量筛选的过程也就结束。本文主要参考SAS的Logistic过程输出的c统计量和P_value对变量进行筛选,其中c统计量与受试者工作特征ROC(Receiver Operating Characteristic)曲线下面积的非参数结果等价。(一般用ROC曲线下面积反映模型判断的准确性。它利用好坏情况分布的全部信息来对该Logistic模型区分好坏情况能力进行评价,数值越大,模型区分好坏情况的能力越好。)
3.1 部分提前还款率回归分析
本文用Wald和LR检验模型的整体显著性,从结果可以看出它们的显著性水平“Pr>Chi Sq”为<.0001,理所当然小于设定的显著性水平阀值0.05,所以完全有理由拒绝回归系数为0的原假设。见表1。
由表2,最大似然度的估计值可以看出,截距项和所有自变量的显著性水平“Pr>Chi Sq”都为<.0001,可以说明这些回归系数都比较显著。
(注:多元回归中各变量的自由度:由于LOGISTIC回归中参数估计方法用的是最大似然估计,每个变量的自由度用处不大(SAS结果只列出来),整个模型的自由度为自变量个数-1)。
经过Logistic多变量回归分析结果显示,影响借款人决定部分提前还款住房抵押贷款的选择行为的因素为:贷款帐龄因素、季节性因素、借款人学历因素、借款人年龄因素。其中,借款人学历与部分提前还款呈正相关,借款人年龄、贷款帐龄与部分提前还款呈负相关。
3.1.1 贷款帐龄与部分提前还款的分析
在分析部分提前还款与贷款帐龄的关系过程中,先统计并划分帐龄区间,共分成7个帐龄段,然后进行频数分析结果。
从表3和图2可以看出:部分提前还款主要分布在抵押贷款的前期。这是因为,我国住房抵押贷款的还款方式主要是采取等额本息法,借款人每月还款金额是相同的。而一般借款人收入一般随着工作年限的增加,收入会不断增加,退休后又逐渐降低。当前几年一旦出现收入盈余,就会想到偿还贷款,但由于收入增长速度及预期不同,前期增长速度较慢,收入盈余只能采取部分提前还款;后期增长速度较快,收入盈余逐步采取全部提前还款。
3.1.2 季节性与部分提前还款的分析
从图3可以看出,进行部分提前还款多集中在4月份和9月份,这与中国人收入与消费结构有很大关系,一般大部分企业在农历春节前都会发放年终奖金,加上一年的结余,中国人在年底都会积攒大量盈余资金;但由于年底工作较为繁忙,春节需要比较大的开销,所以部分提前还款大部分发生在春节后的4月份。9月初为中国中小学、大学学生缴纳学费时间,借款人在为其子女复付完学费和预留必要的生活费,一旦有资金盈余进行提前还款的可能性增加。
3.1.3 借款人学历与部分提前还款的分析
我们做了部分提前偿付与借款人学历之间关系的研究。通过对不同的学历做频数分析,可以得到以下结果及结论:学历越高的借款人发生部分提前偿付的可能性越大。一方面,学历越高收入水平相对更高,收入的预期增长速度相对较快,资金盈余的可能性越大,另一方面,学历高的人理财观念更强,一旦有资金盈余,在没有更好的投资理财渠道时,为了避免偿还高额利息成本,从而易于发生提前还款的行为。见表4。
3.1.4 借款人年龄与部分提前还款的分析
在分析部分提前偿付与借款人年龄的关系过程中,先按年龄大小分成7个年龄段,然后进行频数分析结果。结果表明,年龄越小发生部分提前偿付的可能性越大;随着年龄的增加然后递减,在临近退休期间部分提前偿付的可能性增加。见表5。
而全部提前偿付与借款人年龄的关系,与预估结果存在差异。在统计和分析频数后,得到的结果表明借款人年龄与全部提前偿付并没有必然联系。
年轻人在就业初期,一般收入水平较低,但随着收入稳定增长,还款能力逐年增强,如采取等额本息还款方式,那么借款人在收入流大于支出流的情况下,30岁年龄段内,就会有一定的资金节余,从而容易发生部分提前还款现象。随着借款人年龄的增长,结婚生子,各种生活成本增加,发生提前偿付的可能性减小,但是在临近退休期间会对未来持久收入的预期下降,而对后期的消费水平提高的预期也将下降,这期间随着自身收入的增加和支出流的减少,借款人积累了比较多的资金,所以从行为上会采取部分和全部提前还款以提前减轻债务压力。
需要说明的事,借款人相当一部分是采用公积金贷款或商业贷款和公积金贷款的组合贷款方式,在贷款2-7年这个期间由于盈余资金较少只能进行部分提前还款,随着年龄的增加,借款人的偿还能力在增加,但是全部结清发生的可能性却越少,是因为公积金贷款的发放是基于借款人还有还款需求的前提,一旦借款人结清贷款,公积金存款将不再发放,所以在贷款余额很少的情况下,借款人也不愿意结清贷款。
3.2 全部提前偿付率回归分析
同上理,本部分用Wald和LR检验模型的整体显著性,从结果可看出它们的显著性水平“Pr>Chi Sq”为<.0001,理所当然小于设定的显著性水平阀值0.05,所以完全有理由拒绝回归系数为0的原假设。见表6。
从表7最大似然度的估计值可以看出,截距项和所有自变量的显著性水平“Pr>Chi Sq”都<0.05,可以说明这些回归系数都比较显著。
经过Logistic多变量回归分析结果显示,影响借款人决定全部提前还款住房抵押贷款选择行为的因素为:贷款帐龄因素、贷款金额、借款人学历因素、借款人性别和季节性因素。其中,贷款帐龄、贷款金额、借款人学历与全部提前还款呈正相关,贷款帐龄与全部提前还款呈负相关。全部提前还款的原因类似于部分提前还款,不再累述。
(注:多元回归中各变量的自由度:由于LOGISTIC回归中参数估计方法用的是最大似然估计,每个变量的自由度用处不大(SAS结果只列出来),整个模型的自由度为自变量个数-1。)
3.3 综合提前偿付率
通过部分提前偿付和全部提前偿付的Logistic回归结果及相关参数设定,可以分别计算出部分提前偿付额和全部提前偿付额。把上述结果代入公式(8),得到预测的综合提前偿付率SMM为2.615%,与实际值比较,见表8。SMM的计算偏差为0.1135%,偏差率为4.16%,即说明:通过将提前偿付行为细分为部分提前偿付和全部提前偿付,本模型的模拟准确率达到了95%以上,这是一个非常不错的模拟结果。
(注:实际值根据《建元证券》第16期(2007年3月)服务商报告中所提供的数据,可以得出当期的部分提前偿付、全部提前偿付金额,同时可以得到贷款月初余额和本期计划还本额。)
4 结论
个人贷款产品的种类 篇5
个人贷款产品的种类
1按产品用途分类
按产品用途的不同，个人贷款产品可分为个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款类。1.1按产品用途分类的个人贷欲产品(1)个人住房贷款，个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买自用住房的贷款。
按资金来源分.个人住房贷款可以分为:①商业性个人住房贷款;②公积金个人住房贷款;③个人住房组合贷款。
商业性个人住房贷款，也称自营性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类住房的个人发放的贷款。
公积金个人住房贷款，是指商业银行接受各地住房公积金管理中心的委托，以个人及其所在单位缴纳的住房公积金为主要资金来源，向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人，以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的住房贷款。
该贷款属于不以营利为目的政策性贷款，实行“低进低出’的利率政策。
个人住房组合贷款.是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，同时发放的商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款的组合贷款。该贷款由前述两个独立的贷款品种组成，需要分别签订合同。(2)个人消费贷款
个人消费贷款是指商业银行向个人发放的用于家庭或个人购买消费品或支付其他与个人消费相关费用的贷款消费的贷款。
个人消费贷款有以下六种。①个人汽车贷款。
个人汽车贷款是指银行向个人借款人发放的用于购买汽车产品的贷款。所购车辆按用途可分为自用车和商用车。前者指不以营利为目的的汽车;而后者则是指以营利为目的的汽车。
按注册登记情况可以划分为新车和二手车。
二手车是指从办理完机动车注册登记手续到规定报废的年限一年之前进行了所有权的变更，并依法办理过户手续的汽车。
②个人助学贷款。个人助学贷款是银行向在读学生或其直系亲属、法定监护人发放的用于满足其就学资金需求的贷款。个人助学贷款分为国家助学贷款和商业助学贷款。
国家助学贷款是商业银行向我国境内的全日制高等学校中经济困难学生发放的，用于帮助他们支付在校期间的学费、住宿费和日常生活费.并由中央或地方财政根据教育部门设立的“助学贷款专户资金”给予财政贴息的贷款。
商业助学贷款是指银行自主向正在接受非义务教育的学生或其直系亲属、法定监护人发放的，只能用于支付境内高等院校经济困难学生学费、住宿费和就读期间基本生活费的商业贷款。
③个人耐用消费品贷款。个人耐用消费品贷款是指银行向个人发放的用于其购买耐用消费品的担保贷款。
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耐用消费品是指价值较大、使用寿命相对较长的家用商品，包括除房屋、汽车以外的家用电器、家具和健身器材等。
借款人需在银行指定的特约商户处购买特定商品。特约商户通常具有一定的经营规模和较好的社会信誉，与银行签订耐用消费品合作协议。
④个人消费额度贷款。
个人消费额度贷款是指商业银行向个人发放的，用于消费的、可在一定期限和额度内循环使用的贷款。个人可根据自己的消费需求先向银行申请有效额度，必要时才使用，不使用贷款则不收取利息。在额度有效期内，客户可以随时向银行申请使用。
⑤个人旅游消费贷款。个人旅游消费贷款指银行向个人发放的，用于个人及其家庭成员(包括借款申请人的配偶、子女及其父母)参加银行制定特约的各类旅行公司组织的旅游所需的贷款。
旅游贷款遵循“定社旅游、专款专用”的原则。⑥个人医疗贷款。
个人医疗贷款是指银行向个人发放的，用于解决本人及其配偶或直系亲属就医时资金短缺问题的贷款。该贷款一般由贷款银行和保险公司联合当地特约医院办理，由借款人到特约医院领取并填写经医院签章认可的贷款申请书，持医院出具的诊断证明及住院证明到银行申办，获批后持其银行卡和银行盖章的贷款申请书及个人身份证到特约医院就医、结账。(3)个人经营类贷款
个人经营类贷款是指商业银行向从事合法生产经营的个人借款人发放的，用于定向购买或租赁商用房、机械设备，以及满足其个人生产经营资金周转和其他合理资金需求的贷款。个人经营类贷款可以分为个人经营专项贷款(简称专项贷款)和个人经营流动资金贷款(简称流动资金贷款)。
①专项贷款。专项贷款是指商业银行向个人借款人发放的用于购买或租赁指定商用房和机械设备的贷款，其主要还款来源是由经营产生的现金流。专项贷款包括个人商用房贷款(简称商用房贷款)和个人经营设备贷款(简称设备贷款)。
商用房贷款是指商业银行向个人借款人发放的，用于定向购买或租赁商用房或者店铺所需资金的贷款。设备贷款是指商业银行向个人借款人发放的，用于购买或租赁生产经营活动中所需设备的贷款。
②流动资金贷款。流动资金贷款是指商业银行向从事合法生产经营的个人借款人发放的，用于满足个人企业生产经营流动资金需求的贷款。流动资金贷款分为有担保流动资金贷款和无担保流动资金贷款。
有担保流动资金贷款是指银行向个人发放的、需要担保的、用于满足生产经营流动资金需求的贷款。无担保流动资金贷款是指银行向个人发放的、无须担保的、用于满足生产经营流动资金需求的贷款。
按担保方式分类
按担保方式的不同，个人贷款产品又可以分为个人抵押贷款、个人质押贷款、个人保证贷款和个人信用贷款四类。
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(1)个人抵押贷款，个人抵押贷款是指银行以自然人或第三人提供的、经贷款银行认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向个人发放的贷款。
(2)当借款人不履行还款义务时，贷款银行有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖财产的价款优先受偿。
根据《中华人民共和国担保法》(简称《担保法))的规定，下列财 产可以抵押: ①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;③抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;④抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等 荒地的使用权;⑥依法可以抵押的其他财产。
(2)个人质押贷款，个人质押贷款是指个人借款人以合法有效的、符合银行规定的权利凭证作为质押，向银行申请的一定金额的贷款，并按期归还贷款本息。
根据《中华人民共和国物权法》(简称《物权法))第二百二十三条规定，可作为个人质押贷款的质物主要有: ①汇票、支票、本票;②债券、存款单;③仓单、提单;④可以转让的基金份额、股权;⑤可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的则产权;⑥应收账款;⑦法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
(3)个人保证贷款，个人保证贷款是指银行向其认可的，具有代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向个人发放的贷款。
个人保证贷款手续简便，只要保证人愿意提供保证，银行经过核保认定保证人具有保证能力，签订保证合同即可。整个过程简单，只涉及银行、借款人和担保人三方。
如果贷款出现逾期，银行可直接向保证人扣收贷款，无需通过法律程序。
(4)个人信用贷款，个人信用贷款是指银行向个人发放的、无须提供任何担保的贷款。该贷款主要依据借款申请人的个人信用记录和等级确定贷款额度。
农产品抵押贷款 篇6
白城市农业技术推广总站在市农业开发办公室的大力支持下，于10月9日在市邮政宾馆四楼会议室举办市世行贷款农产品质量安全项目病虫害管理人员培训班。市世行贷款农产品质量安全项目病虫害管理人员培训班是以贯彻“绿色植保、公共植保”理念，加强植保新技术推广、加大生物农药的推广力度，正确引导农民科学合理的使用农药技术，从而减少化学农药对空气、土壤、水域等环境的污染，确保全市农业生产安全、农产品质量安全、农业生态环境安全。
开班仪式由白城市农业技术推广总站站长于海燕主持，市农业开发办公室副主任吴晓辉对世行贷款的项目背景意义等内容进行了讲解。此次培訓主要结合农作物虫害防治现状，重点讲解常见农作物病虫害的识别方法、发生规律、防治方法及常用农药的安全使用、常见农作物病虫害生物防治措施和生防机械的使用及维修等。培训时间为3天，共培训学员56人次，其中市级病虫害技术人员9人，2个开发区从事病虫害技术人员4人，农业种植大户19人，从事农业技术推广人员24人，培训教师全部聘请经验丰富的、具有高级农艺师以上职称的技术人员讲解。
通过本次培训，学员在理论知识、安全用药和操作规程上对农作物病虫害测报、防治、农药、检疫有了系统的认识。
农产品抵押贷款 篇7
农户联保贷款是指不少于3户的农户组成联保小组, 云南省农村信用社对联保小组成员发放用于农业生产经营和消费等用途、并由联保小组成员相互承担连带保证责任的贷款。
特点
“个人申请、多户联保、周转使用、责任连带、分期还款”的特点。
贷款对象
在云南省农村信用社服务辖区内, 有完全民事行为能力且具有农业户口、主要从事农村土地耕作或与农村经济发展有关生产经营活动的社区居民组成的联保小组成员。
贷款额度
农户联保贷款最高单户限额一般为20万元。
贷款期限
贷款期限一般为一年, 最长不超过联保协议期限。
贷款利率
农户联保贷款实行优惠利率, 优惠幅度由县级联社根据利率政策和当地实际情况合理确定。
办理流程
农产品抵押贷款 篇8
农户小额信用贷款是指云南省农村信用社基于农户的信誉、资产和还款能力等情况, 在核定的额度、期限内向农户发放用于农业生产经营和消费等方面的小额信用贷款。
功能和特点
一次核定、随用随贷、余额控制、周转使用。
贷款对象
在云南省农村信用社服务辖区内, 有完全民事行为能力且具有农业户口、主要从事农村土地耕作或与农村经济发展有关的生产经营活动的社区居民。
贷款额度
最高贷款额度一般为10万元。
贷款期限
贷款期限最长为三年。
贷款利率
农户小额信用贷款实行优惠利率, 优惠幅度由县级联社根据利率政策和当地实际情况合理确定。
办理流程
农产品抵押贷款 篇9
一、开发住房反向抵押连结长期护理保险产品的意义
当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权,进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息。即“抵押房产、支付保费”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以成为“住房反向抵押连结长期护理保险”。
(一)宏观方面——有利于社会稳定、经济发展、金融创新
1. 可以有效提高老年人生活质量,有利于社会稳定和谐。
中国城市居民大部分收入都花费在购买房产、供子女读书、帮子女完成婚嫁和日常的消费上,到老年时没有太多的储蓄。老年人借助住房反向抵押连结长期护理保险产品,在继续享有住宅使用功能的同时也能够发挥住宅的消费价值功能,享有房子增值带来的收益。不仅使得其医疗和护理有了一定程度的经济保障,减轻了子女赡养老人的资金压力,能够有效地提高其生活质量,而且促进了社会福利制度的完善,大大减轻了国家在社会保障方面的压力。
2. 可以降低社会储蓄率、释放社会消费,有利于推动经济发展。
人口老龄化使更多的人出于养老防老的考虑而进行储蓄。为了应对可能到来的养老和医疗费用的大幅支付,增加储蓄、变近期消费为远期消费就必然成为城乡居民的明智选择。住房反向抵押连结长期护理保险产品能够为老年人提供稳定的长期护理,能够在居民年老时,将住房这种不动产的价值得以提前变现,为老年人享受长期护理来“买单”。消费需求得以释放,有助于降低社会储蓄率、促进商品物资的流通,从而推动中国经济的健康、持续发展。
3. 有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。
住房反向抵押连结长期护理保险产品的开展不仅给银行、保险公司带来新的业务,而且还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营,在业务、收入多元化的同时,还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起,求得多赢效应。
(二)微观方面——有利于三种风险规避
对于保险公司来说,同时开展两种产品的销售是很重要的,连结产品可以规避各自产品的风险,从而提高潜在客户量和整体盈利水平;对于公众来说,联结产品可以使被保险人利益最大化,既能将房屋随时变现,同时也能为自己的护理需求减少额外费用。下面重点阐述开展住房反向抵押联结长期护理保险产品可以规避的风险。
1. 可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的逆向选择风险。
长期护理保险中由于缴费高等原因预期寿命长的人群会退出该市场,留下来的都是预期寿命短、身体状况欠佳的人;相反,住房反向抵押贷款中由于保险公司按平均余命对每年(月)支付相等的年金(月金),所以预期寿命短的人群预计到寿命终止时获得的最终金额小于房屋价值,这类人群会纷纷离开该市场,留下来的是预期寿命长、身体状况极佳的人群。所以若单独开展某一产品,寿命长或寿命短都有可能降低保险公司的盈利水平,从而使保险公司陷入逆向选择的僵局,若将两种产品联结为一个产品,投保人会权衡之间的利益,出于自身的利益最大化,预期寿命长和短的人群都会对连结产品有所顾忌,权衡之下,也许这两类人群都会退出市场,留下来的都是平均余命的人,这对于保险公司的盈利水平和其他投保人所分担的风险都会产生非常有利的影响[1]。
2. 可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的道德风险。
由于长期护理保险中道德风险的存在,护理费用部分或全部由保险公司赔付,这就使得人们忽略日常保健,这将会对开展长期护理保险的保险公司造成很大的风险和压力。但是,在住房反向抵押贷款中,对于身体状况欠佳的人是不利的,人们为了取得更多的年金(月金),都会加强身体保健,争取活得年限增加,从而使拿到的年金(月金)终值超过房屋价值,这样才能使自己的利益最大化。推行连结产品,被保险人会出于综合考虑,大大降低被保险人滥用护理资源的情况。
3. 可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中银行趋向性弱的风险。
保险公司开展任何一款产品的根本目的是盈利性,只有高盈利,保险公司才有趋向性。长期护理保费高,不都是预期寿命者,保险公司还是有高额利润可图的,而住房反向抵押贷款由于自身的原因(投资大、周期长、房屋价值波动大、操作难),保险公司对开展此项业务的积极性不高。对于保险公司来说,一个产品的销售可以促进另一个产品的销售,并使整体盈利水平都得到提高,保险公司还是乐意开展联结产品的[2]。
二、开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的可行性分析
随着中国城市居民收入水平的提高,人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变,开展住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国已经具有了可行性。
(一)城市居民住房自有率的日趋提高使反向抵押贷款有充足的房源
自1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出住房改革的目标开始,对于存量公房,主要通过出售方式推向市场;对于增量住房,则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化,使中国的住房商品化程度大大提高,且在2005年首次出现销大于产的情况。总之,中国居民未来住房自有率是越来越高,拥有充足房源进行反向抵押贷款。
(二)房地产二级市场的交易日趋活跃
住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后,贷款机构获得了住房的所有权,它要实现收益,收回贷款本息,必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场,将会大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。而目前,中国主要城市的住宅二级市场已经启动,伴随着房改的进一步深化,住宅二级市场必然会在全国得到全面启动,取得了全部产权的住房均可以上市交易,为实施住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了条件。交易的手续将会随着二级市场的逐渐成熟而简化,交易收费也将会随着交易的活跃和交易量的扩大而降低,这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件,让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易,而从中获取收益,为开展连结产品提供了良好的市场基础条件。
(三)金融保险市场的发展日趋完善
中国包括住房抵押贷款市场在内的各类金融市场初步建立。金融市场参与主体也日益多元化,包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司、保险公司以及企业和个人等众多的投资者或融资者,这都对中国金融市场的发展起了重要作用。随着中国商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长,金融机构闲置资金规模急剧扩大,发展住房反向抵押贷款则是金融机构拓展业务范围,充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络,为住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了市场和技术支持[3]。
(四)相关法律法规制度的不断健全
各项相关法律法规制度的不断健全,为连结产品的推出提供了法律保障,如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖,为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出,为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人,提供了合法避税的可行性,从而刺激了老年人借用反向抵押贷款连结长期护理保险产品来实现合法避税,减轻交纳税费的负担。物业税的推出,将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金,改为业主在居住期间分年度交纳物业税,这在实际上就宣告了住宅土地使用权七十年政策的变相消失。使得中国实施反向抵押贷款连结产品的可行性进一步增强。
三、住房反向抵押连结长期护理保险产品具体方案设计
(一)中国住房反向抵押贷款养老模式的比较与评价
目前国内市场上的住房反向抵押养老方式主要有三种,包括南京模式、上海模式和北京模式。这三种模式的经营主体分别是南京一家养老院、上海的住房公积金管理中心以及北京的幸福人寿保险公司。在实践过程中,南京模式由于经营主体没有持续的出资能力,不能满足反向抵押贷款人的养老需求,没能够继续经营。与“国外住房反向抵押贷款”直到老人永久搬出或死亡后才变更房屋产权不同,上海模式由于需要先转移房屋产权才能享受养老计划,阻碍了其在老年人中的推广。北京模式对投保人的要求是62岁以上的老年人,同时,还需要对房产的面积进行限制,规定不小于一定的平方米,以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司,保险公司按月向投保人支付给付金,直至投保人亡故,保险公司收回该房屋,进行销售、出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,并按平均寿命计算,分摊到投保人的预期寿命年限中去[4]。
通过对市场上的三种方式的比较,在国内现实行的住房反向抵押贷款模式中,北京的“幸福人寿”保险公司所推出的住房反向抵押贷款养老模式中,老人依然可以保留房产的所有权和使用权,抵押房屋可以自行居住外,其他两种现有模式在所有权和使用权的归属方面都产生了分离,并且作为保险机构应遵循《保险法》的相关规定,保证偿付能力的充足率,保险经营主体的特殊性更有利于保障被保险人的权益。
(二)住房反向抵押连结长期护理保险产品的具体方案设计
借鉴国外的经验结合中国实际,住房反向抵押连结长期护理产品的具体方案设计如下:申请住房反向抵押贷款业务的对象,其年龄也应当限制在60岁以上,同时必须拥有私人房产。投保人将房屋抵押给保险公司,保险公司寻找合作的房地产公司对房屋进行评估,根据房屋的精算现值,保险公司计算出每个月需要支付的给付额,从给付额中拿走一部分作为长期护理险的保费,剩下的支付给投保人。贷款期间,借款者继续拥有居住权,直至死亡。投保人可将这笔给付额用于日常生活,提高生活质量,当被保险人进入需要长期护理的状态时,保险公司根据长期护理条款进行相应的支付。当被保险人搬出或死亡时,房屋归保险公司所有,保险公司可以在二手房市场上将房屋变现或出租,或者由专业的房产公司进行处理。
反向抵押贷款的贷方是保险公司。保险公司再与专业的住房基金或者银行合作进行房屋的鉴定和给付额的发放。这和一条龙服务有些类似,即投保人在保险公司进行投保,余下的工作都由保险公司完成,减少中间环节。
四、住房反向抵押连结长期护理保险产品的风险管理方案
住房反向抵押连接保险产品虽然有很大的发展空间,但由于中国保险业发展刚起步,房地产业价格波动较大,信用体系尚未建立等问题仍使得新产品的运行、发展是困难重重,面临着很大的不确定性和风险,国外对风险的研究大多从利率风险、长寿风险、房价波动风险、道德风险、流动性风险来探讨,但由于中国的土地制度消费习惯、信用环境、政策环境等与国外有较大的差异,因此在发展住房反向抵押贷款养老模式时将比国外难度更大。因此,新产品的推出必须设立合理的风险管理方案。
(一)制定和完善相关法律法规
住房反向抵押连结保险产品的实施涉及保险、资产评估、投保人、土地管理部门等诸多方面,而且其运行时间长,随着时间的推移其运行风险越大,远比传统的抵押贷款复杂得多。在中国,《中华人民共和国民法通则》和《城市房地产管理法》都对房屋的抵押以及房产所有者的权利作了规定。但是,住房反向抵押贷款养老模式的顺利实施,还需要相关法律、法规等配套制度的完善。建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》,使此种养老产品在操作上有法可依,减少风险。对住房反向抵押贷款的房产评估和流通、住房反向抵押贷款的操作程序、保险公司的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在房地产的评估环节,可以根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律,使住房反向抵押贷款运作中的房地产评估环节更加规范化、程序化、法制化。在土地使用权出让环节,应在坚持国有土地使用权七十年不变的前提下,改革土地租赁制度,研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年交纳的管理办法,以降低土地租赁部分的成本,同时对七十年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确,以消除借款方关于此方面的顾虑。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节,应保证借款人按时收到足额的贷款,同时当借款人去世后,也能保证房产能顺利归属到贷款机构手中。
(二)加强信用制度建设
住房反向抵押贷款连结保险产品的成功开展,需要有完善的社会信用体系。要建立和完善中国社会信用体系,建议必须抓紧建立与之相适应的法律法规体系,制定与国际接轨的信用法律制度。不仅如此,还要以法律为依据,建立失信惩戒制度,增大失信的违信成本和经济风险,构筑诚信的社会环境,才能推动中国住房反向抵押贷款连结产品的开展和推广。信用制度的建设涉及保险机构,房地产价格评估机构以及贷款人几个方面。由于保险机构的设立已经有比较严格的准入资格,房地产中介以及个人的信用体系建设显得尤为重要。政府主管部门必须依法行政,通过制定规划、研究政策、加强监管、发布信息等形式,进行间接调控,把部分职能交由房产中介组织或行业协会管理。同时,要重视广大群众和新闻媒体对房产中介机构信用环境的监督作用。加强对房产中介机构从业人员的职业道德教育、法制教育,提高其素质,牢固树立自律意识。建立健全房产中介机构信用档案,及时掌握房产中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况,实施对不良信用房产中介机构及从业人员的教育、警示和处罚。同时在信用制度的建设中,还需要政府先加强自身信用建设,强化政府的最高信用形象,为商业信用和个人信用的培养奠定基础。同时也要加强个人信用体系的建设。由于借款人在获得贷款后,仍然拥有房屋的使用权,可能会不按照贷款合同的要求对房屋进行一定的维护,从而使得房屋的价值贬损,使房产的价值低于贷款总额的可能性增加,造成贷款机构的损失,因此必须加强个人信用体系的建设。建议建立个人信用档案,同时建立增加对住房评估的次数,如房产维护得当,并有升值,可以增加对借款人的每期支付额度;反之,如果对住房维护不当,则减发每期支付额度。
(三)建立完善的风险分担机制
1. 采用浮动利率。
所谓浮动利率,即在基准利率的基础上,加上一个合理的利差,避免借贷双方采用固定利率时的冲突。为了更好地防范利率变动带来的房价波动风险,发展利率保险,这样不仅给保险公司的产品创新带来新的机遇,同时也能给长期护理产品的开展形成担保机制。通过参加利率保险,在被保险人和保险公司之间建立收益分享或损失共担机制,贷款期满时如果利率超过一定幅度,超出部分由保险公司来承担。
2. 设定合理的领取比例。
制定合理的贷款价值比例,或者按月领取,并根据住房市场对住房进行多次评估,减轻房价波动对贷款机构、老年人造成的的损失,使之尽可能的在贷款期限结束时,把贷款本息额控制在房价之内。
3. 推广住房抵押贷款证券化。
住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券,是指保险结构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款,汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。这样减少了参与住房反向抵押贷款连接产品的保险机构的风险,同样也增强了保险公司参与的积极性。发行抵押证券后,原来集中在贷款机构的抵押贷款资产,变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券,这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且,由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押,个别违约风险被分散,投资的有效收益能够得到更大的保障。
总之,反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国推出,不仅具有极强的现实意义,还具有非常强的可行性。而中国面临着日趋严重的养老压力,引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力,是一种可行的方法,故住房反向抵押贷款连结产品将在中国有着广阔的发展空间。
摘要：随着中国人口老龄化日趋严重,养老问题已经成为人们关注的焦点。与此同时,中国的社会保障体系尚不完善,因此养老方式以及养老产品的创新成为热议话题。自长期护理产品推出以来,在美国、日本等国家得到了较好的发展。但长期护理产品应该如何在国内推广成为学术界及业界不断争论的话题。因此,就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的相关问题展开讨论。
关键词：住房反向抵押,长期护理保险产品,可行性
参考文献
[1]黄媛.房屋反向抵押贷款和长期护理险相结合的模型初探[J].中国保险,2008,(8):33-37.
[2]贾欣.中国长期护理保险研究[D].天津:天津财经大学硕士学位论文,2009.
[3]周永锋.中国开展住房反向抵押贷款的可行性思考[J].大众商务,2010,(2):28-30.
农产品抵押贷款 篇10
PPP(Public-Private-Partnership,政府和社会资本合作模式)是政府与社会资本之间,在公共服务和基础设施领域建立的一种长期合作关系,通常模式是由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作,并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报;政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管,以保证公共利益最大化。
2013年11月,十八届三中全会首次提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”,之后国家陆续下发了《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)、《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金〔2014〕76号)、《关于政府和社会资本合作示范项目实施有关问题的通知》(财金〔2014〕112号)、《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知》(财金〔2014〕113号)等文件,鼓励以政府与社会资本合作模式(即PPP模式)参与城市基础设施投资运营,并确定了首批国家PPP示范项目名单。
为了积极服务实体经济建设,推动经济转型升级,有必要深入了解PPP模式的内涵,研究分析城市基础设施领域按照PPP模式运作的金融需求和风险特征,针对PPP投资金额大、回收周期长等特点创新研发专业的信贷产品,这既是积极贯彻落实国家关于“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”政策的需要,也是建设银行深化银政关系、丰富资产配置、进一步发挥在基础设施领域传统优势的必然选择。
1 大力推广运用PPP模式的必要性
十八届三中全会首次提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”以来,国务院、发改委、财政部相继颁布多项国家层面的政策文件,PPP的制度建设达到了前所未有的高度,在经济新常态、三期叠加和经济面临下行风险的大背景下,国家力推PPP模式主要基于以下几个方面。
1.1PPP模式顺应了当前深化改革的发展方向
十八届三中全会首次定义了市场在资源配置中的“决定性作用”,PPP模式充分契合了国家深化改革的要求。一是体现了“依法治国”要求,要求政府和社会资本双方“按照合同办事”,平等参与,公开透明。二是体现了“市场起决定性作用”要求,政府通过授予特许经营权等方式引入社会资本,充分发挥市场竞争作用,有助于推进公共产品和服务的市场化配置。三是体现了“加快政府职能转变”要求,政府职能由“既做运动员又做裁判员”向“裁判员”转变,既可以降低行政管理成本,又可以减少权力寻租空间。
1.2PPP模式是化解地方政府存量债务风险的重要途径
去年9月,国务院印发《加强地方政府性债务管理意见》(国发〔2014〕43号),全面部署加强地方政府性债务管理,建立“借、用、还”相统一的地方政府性债务管理机制。随后,在财政部下发的《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》(财预〔2014〕351号)中明确提出,对存量政府债务中适宜开展PPP模式的,要大力推广PPP模式,在建项目要优先通过PPP模式推进。通过PPP模式,将政府信用转为企业信用,将政府债务合理转为企业债务,有助于缓解地方政府债务压力,降低系统性风险,与国家财税体制改革相得益彰。
1.3PPP模式有助于破解基础设施建设融资困局
当前,房地产投资和制造业投资持续低靡,基建投资依然是稳增长的重要抓手,国家统计局数据显示,2014年,基础设施投资(不含电力)86669亿元,同比增长21.5%,增速高于全国固定资产投资平均增速(15.7%)5.8个百分点。庞大的基建投资需求,如果还依靠原有的土地财政将举步维艰。财政部数据显示,2014年,国有土地使用权出让收入42606亿元,同比增长3.2%,增幅较上年大幅下降41个百分点。在当前形势下,通过PPP模式撬动社会资本,拓宽融资渠道,形成多元化、可持续的资金投入机制,有助于解决当前基础设施建设的融资难题。
2 PPP模式的主要运作方式及特点
根据《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南(试行)的通知》(财金〔2014〕113号),PPP模式主要有6种具体运作方式:委托运营(O&M)、管理合同(MC)、建设-运营-移交(BOT)、建设-拥有-运营(BOO)、转让-运营-移交(TOT)和改建-运营-移交(ROT)。6种模式的主要特点见表1。
3 创新PPP贷款产品的重要意义
一是为积极贯彻落实国家政策。十八届三中全会提出了“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”后,国家相关部委陆续下发了PPP模式操作指南、指导意见、合同文本等一系列政策文件,鼓励通过政府与社会资本合作模式参与城市基础设施投资运营,规范了项目识别、准备、采购、执行、移交等环节的操作流程,确定了国家级的首批PPP示范项目名单。研发PPP模式系列贷款产品,能够有效落实国家政策。
二是为服务实体经济、抢抓市场机遇。在当前地方政府性债务管理日趋规范、投融资机制加快创新、市场配置资源的决定性作用日益突出的形势下,PPP模式以其资金、技术、风险共担等方面的优势,将成为推进国内基础设施建设的重要手段。伴随着国家各项政策的落地,各省市近期也出台多项指导意见,PPP项目的推广应用已进入重要发展机遇期。创新PPP模式系列贷款产品,加大对PPP模式的金融支持力度,有利于发挥建行在基础设施领域的传统优势,切实服务实体经济建设。
三是为提升综合服务水平,推动公司业务转型。PPP模式通过吸引社会资本参与基础设施建设和公共服务领域,能有效缓解地方政府的债务压力,同时可以提高公共服务效率和质量,是未来新型城镇化发展和相关基建领域项目融资的重要途径。该模式下客户将产生多样化的金融需求。研发PPP模式系列贷款产品,有利于深入挖掘客户的金融需求,同时根据PPP不同运作方式下客户的阶段性需求,为其配置间接融资加直接融资、贷款加结算、本外币一体化、线上线下相结合等产品组合包,满足客户多元化金融需求,提升客户满意度,提高我行对客户的综合服务水平。
4 PPP系列贷款产品的主要创新点
4.1结合PPP模式特点,研发专业化产品
根据PPP运作方式的特点,结合PPP主要适用于基础设施领域,借款主体须符合特定要求、项目周期长等特点,PPP系列贷款产品主要从借款主体、贷款用途、贷款期限等方面进行了创新,主要创新点如下。
一是明确借款主体。根据《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金〔2014〕76号),贷款产品的借款人是符合财政部规定的PPP模式要求的境内企业法人,包括社会资本或项目公司。其中,社会资本指已建立现代企业制度的境内外企业法人,不包括本级政府所属融资平台公司及其他控股国有企业。
二是明确适用范围领域。三个贷款产品的适用领域与《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》(财金〔2014〕76号)文件保持一致,主要适用于城市基础设施和公共服务领域,包括城市供水、供暖、供气、污水和垃圾处理、地下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等收费定价机制透明、有稳定现金流的项目。
三是明确贷款用途。根据6种不同运作方式的资金需求特点,明确3个贷款产品的不同贷款用途。O&M、MC贷款用于借款人为运营、维护和提供服务的日常生产经营周转。BOT、BOO贷款用于相应的固定资产项目建设。TOT、ROT贷款可用于借款人维护、运营存量城市基础设施和公共服务项目(以下简称存量资产)等经营性资金需求以及存量资产的再融资资金需求。
四是合理匹配贷款期限。根据O&M、MC、BOT、BOO、TOT和ROT运作模式的合同期限,为其匹配不同的贷款期限。MC贷款期限最长3年,O&M贷款期限一般不超过3年,最长不超过8年;BOT、BOO贷款期限应短于借款人和政府签署的交易合同剩余年限3年(含)以上,贷款期限一般不超过十五年,超过十五年的办理备案手续;TOT、ROT贷款期限应短于借款人和政府签署的特许经营权合同剩余年限3年(含)以上,贷款期限一般不超过十五年,超过十五年的办理备案手续。
六是明确担保方式。PPP贷款要采取合法有效的担保措施,并争取项目发起人或控股股东(仅指社会资本)提供连带责任担保。对于项目形成的应收账款应进行质押。对于借款人拥有土地和在建项目所有权的,须将项目对应的土地、在建工程及项目建成后的建筑物等相关资产全部抵押。采用保证担保方式的,适当提高保证人的评级要求。
4.2创新产品的风险控制措施
PPP模式在我国的实践应用还不多,且其周期长、金额大、不确定性较多,更需要防患于未然,加强风险的预判和控制,PPP系列贷款产品主要从以下几方面对风险进行防范。
一是制定了差别化的区域条件。对项目所处的不同区域,以GDP和地方财政收入等科学确定区域准入门槛:项目位于直辖市、省会城市、计划单列市的,可直接办理;项目位于地级市的,要求地方财政一般预算内收入须在15亿元(含)以上,且GDP200亿元(含)以上;项目位于县域地区的,地方财政一般预算内收入10亿元(含)以上,且GDP100亿元(含)以上。
二是严格客户和项目准入。根据PPP不同运作模式的特点和风险,设置差别化的信用评级、资产负债率、所有者权益等条件,针对PPP可能涉及的政府付费部分,要求还款来源中涉及政府支付的,须纳入同级政府预算。对于O&M贷款期限超过三年的按规定进行准入,BOT、BOO贷款、TOT、ROT贷款客户和项目按规定进行准入。
三是合理确定贷款金额。O&M、MC贷款和TOT、ROT贷款以可偿债现金流的95%作为测算项目贷款金额的依据,有效把控第一还款来源,BOT、BOO贷款金额不得超过项目总投资扣除项目最低资本金要求后的金额。
四是加强资金封闭管理。与借款人签订《封闭管理合作协议》,开立资金监管专户,将项目资本金、其他自筹资金、项目收入资金、政府支付(包括政府付费、政府代收、财政补贴等)等资金归集到专户管理,同时对PPP贷款资金的使用和还款情况实行监控,建立相应的预警和报告机制。
五是强化贷后管理。建立贷款信贷业务台账,跟踪监测客户授信使用和还本付息情况,在贷后检查中,不仅要关注客户、债项、担保等的变化情况,还要及时了解政府资金管理、预算编制和执行情况等,采取有效措施,及时化解风险隐患。
5 PPP系列贷款产品运用需关注的问题
一是在政策和法律层面,PPP模式的成功推进需要一套清晰和健全的法律法规,用以规范项目运作并减少制度摩擦。而目前被视为PPP领域基本法的《基础设施和公用事业特许经营法》短期内难以出台,财政部、发改委等相关部门关于PPP的细化政策还在陆续制定过程中,已出台的部门规章还一定程度存在不衔接、不配套的情况,这使得PPP参与各方在行为规范、风险分担、利益分配、监督评价等方面缺乏制度保障,项目顺利实施面临一定的不确定性。
二是在地方政府层面,据了解,目前仅有安徽、福建、河南等省出台了PPP细化政策,四川、浙江、重庆、江西等省市发布了省级示范项目。整体看,各级政府、特别是基层政府存在对PPP认识不完全到位、推动PPP热情不高的情况,也有地方政府虽有动力,却不知如何下手,处于迷茫观望状态。从政府层面,层级越低,对PPP的认识越淡,尤其到地市级政府及以下,很多还处于仅仅知道PPP概念的状况。这既是要关注的问题,同时对我们而言又是机遇,如果我们在二级行层面率先对国家要求、相关政策和有关融资架构方面的安排有比较深入的了解,将有利于我们为政府讲解相关知识,推介相关服务,从而更好地融洽和地方政府的关系。
三是在社会资本层面,因PPP项目通常具有投资额大、回报期长的特点,且往往带有准公益性质,需要部分依靠财政资金给予补贴或付费支持,加之项目的论证、可研等前期工作以及公共品的定价均由政府主导,因此社会资本在项目的选择上较为审慎,引资存在一定困难。此外,部分民营资本为了追求超额收益,可能出现缺乏社会责任的情况,给PPP项目的顺利实施运行带来较大的不确定性。
在PPP贷款创新产品的实践应用中,要密切关注以上三个层面的问题,既要积极研究跟进国家和各地方政府出台的相关政策,又要保持清醒的认识,在客户和项目选择、评估评价、贷后管理等方面不断提升管理能力,做好风险识别、预判和防范工作。
农产品抵押贷款 篇11
化肥淡季商业储备贷款是指农业银行根据借款人申请, 向其提供用于开展化肥淡季商业储备业务的短期流动资金贷款。化肥淡季商业储备贷款也适用于农业银行向借款人开展化肥淡季储备业务而提供的票据承兑、贴现、保函、期限不超过90天的短期信用证及其他国际贸易融资等业务。
化肥淡季商业储备业务是指每年进入化肥使用淡季后, 化肥流通企业将淡季生产的化肥收储一部分, 存到用肥旺季时再集中投放市场的经营活动。其中, 与国家发改委及财政部签署了有效的《化肥淡季商业储备承储协议书》, 能够按照协议约定开展化肥淡季商业储备业务的企业称之为“承储企业”, 其他从事化肥淡季商业储备业务的企业称之为“一般企业”。
功能和特色
化肥淡季商业储备贷款主要满足“承储企业”和“一般企业”因开展化肥淡季商业储备业务产生的流动资金需求, 主要具备两大显著特点:一是为企业制定了化肥质押担保方案, 以企业储存的化肥设定动产质押, 为化肥流通企业增加了有效担保方式;二是针对化肥流通企业特点, 化肥淡季商业储备贷款为企业增加了特别授信方式, 为企业贷款拓宽了授信空间。
办理流程
(一) 客户提出申请并提交相关材料
(二) 银行进行调查、审查、审批
(三) 签订借款和担保合同
(四) 核定担保, 办理抵质押登记手续
(五) 根据合同约定发放贷款
(六) 积极开展贷后管理工作
(七) 按期足额收回信用
办理渠道