休闲住宅地产（共4篇）
休闲住宅地产 篇1
近些年, 我国的房地产行业发展速度极快, 随着行业的发展速度企业数量也在逐渐增多, 其市场的竞争便显得更加激烈。对此, 休闲住宅地产的商品房当中档次较高的商品, 其能够极大程度的提升房地产商的竞争力, 已经成为当下房地产开发商竞争的关键因素。对此, 休闲住宅小区的规划设计需要考虑到小区的实际情况, 设计合理、科学的住宅规划方案, 从而提升休闲住宅小区的住宅环境。
1 休闲住宅地产的规划设计思路
休闲地产也可以被理解为休闲活动服务性的住宅地产, 其仍然以住宅作为核心, 并且融入了多样化的休闲设施[1]。休闲地产相对于常规的地产而言, 融入了公益、文化、环境、创意、体验、养生、娱乐、运动、教育等元素[2]。随着经济的发展, 人们的生活越来越好, 其对居住环境的要求也显得越来越高。对此, 休闲住宅小区的设计便成为房地产开发商关注的焦点。但是, 当前的休闲住宅小区中, 普遍设计思路都显得较为单一, 规划理念较为落后, 其形式普遍呈现为大众化。与此同时, 规划过程中仅仅追求形式, 其住宅小区的真正实用性功能却被严重的忽视。
当前许多休闲住宅小区设计的抄袭模仿现象较为严重, 其严重缺乏创意, 某些建筑的建筑风格也与当地的文化特色严重不符[3]。休闲住宅小区内部的植被设计也与建筑有较大的违和感, 设计者过于重视植被的覆盖面积, 而忽略了植被在整个休闲住宅小区内部美感以及植被的多样化。
许多的休闲住宅地产在规划过程中, 普遍喜爱强调基础设施的耐用性、管理方面的便捷性, 但是却忽略了小区内部的休闲性、协调性[4]。休闲住宅小区的规划设计需要注重小区周边的生态环境以外, 还需要将小区的住宅特点作为规划依据。许多房地产开放商为了售房的便利, 在前期利用大量草坪铺垫小区绿化带。但是, 草坪的养护飞扬较高, 其需要定期的维护。这样的随意大量铺垫草坪极容易导致资金的随意浪费, 园林工作者的工作量上升。所以, 在规划设计过程中, 急需要注重休闲住宅小区内部的植被分布、种植的多样性、层次感, 还需要保障小区内部的环境利于植物生长, 从而有效的改善小区内部的生态环境。
2 休闲住宅地产规划设计的改进建议
休闲住宅小区的规划设计想要达到最佳的效果, 就必须将自然环境与专业设计进行有效的融合, 因地制宜、以人为本, 将自然与人文有机的结合作为设计依据。针对当前我国许多房地产企业在休闲住宅地产规划设计中出现的问题, 笔者提出几点行之有效的建议。
2.1 因地制宜, 依据地产特点进行设计
每一个休闲住宅地产的特点都有所不同。在对休闲住宅地产项目进行设计时, 需要结合当前休闲住宅地产项目周边以及当地城市的自然特点, 适当的营造有创意的生态住宅小区环境。想要合理的规划休闲住宅小区, 就必须要在设计之前做好充足的调查、准备工作。首先, 相关设计人员需要充分的调查该项目周边的自然生态环境。其中, 主要调查气候环境特点、植被的种类以及植被的生存需求等, 然后依据这些特点进行合理的调整。例如, 在选择植被的时候, 需要将植被种植出层次感, 利用多种类的制备, 营造良好的生态环境。
2.2 依据小区的特点, 设计住宅环境
休闲住宅小区的规划设计需要注重小区周边的生态环境以外, 还需要将小区的住宅特点作为规划依据。因为住宅小区内的建筑都存在相似的风格, 对此, 就需要在小区内部的住宅环境规划上进行一定的设计, 种植一些符合楼盘风格的植被。例如, 在中式风格的住宅项目中, 便可以将一些中国式的建筑项目, 例如长廊、庭院等种植一些兰花、竹子之类具备古典特色的装饰物进行点缀。这样的设计方式既满足现代人们生活的需求, 还能够极大程度的提升休闲住宅小区的整体环境水平。
2.3 人性化布局, 突显小区特色
建筑的密度、高度都需要依据人体的视觉冲击感、舒适度进行设计, 避免过于紧凑, 造成压抑感。在设计小区的建筑布局时, 相关工作者可以考虑居民的生活需求, 在整体上给予居民一种舒适感的视觉感受, 从而营造自然、和蔼的生活氛围。休闲住宅楼盘必须要体现“休闲”。对此, 楼盘的设计就必须要能够给予居民一种放松的感受, 从而缓解居民日常生活、工作中的压力。人性化的设计需要时刻站在居民的角度去思考, 在建筑过程中可以适当的考虑居民的意见。例如, 在设计植物种植的过程中, 可以进行一定的调查, 统计小区内大部分居民所喜爱的植物, 从而使小区设计更加符合居民意愿。
2.4 依据当地文化特色设计休闲小区
休闲住宅小区的建筑特色不仅仅需要考虑生态环境, 还需要设计人员在设计的过程中充分考虑当地的文化环境特点, 将当地的风土人情作为设计依据之一。一方面需要注意设计风格与我国传统文化的结合程度, 急需要使休闲住宅小区符合自身特色, 还需要一定程度的符合当地的人文特色。做好内涵丰富、内兼外顾, 避免肤浅、庸俗的设计。休闲住宅小区当中的设计风格需要围绕休闲设计, 但是抽象的设计很难让居民理解。对此, 设计者就需要将休闲住宅小区的设计做到通俗易懂, 从而舒缓居民的心情。
3 结束语
综上所述, 随着我国经济的快速发展以及城市建设速度的加快, 休闲住宅小区对于整体规划设计的需求也在逐渐增大。休闲住宅小区中休闲是最重要的因素之一, 有着不能忽略的地位。对此, 相关企业部门在设计时需要时刻遵循休闲的原则, 坚持以居民为中心的设计原则, 充分你利用当地的文人环境以及自然生态特点, 做好纤秀住宅小区的规划设计工作, 为居民创造更加能够缓解压力的休闲住宅小区。
摘要：休闲住宅地产的规划设计是纤秀住宅整体设计的重要环节之一, 这一项工作不仅能够有效地提高居民的生活环境, 还能够有效地维护休闲住宅地产中的生态环境, 使住宅小区的人文特色得以展现。有效的住宅规划能够有效地营造一个愉悦、轻松的居住环境。对此, 规划设计需要坚持以人为本的原则。本文主要分析了休闲住宅地产的规划设计思路以及改进建议。
关键词：休闲住宅地产,规划设计,建议
参考文献
[1]朱晶, 王诗滨, 苏林.城市住宅小区园林规划设计的几点思考[J].现代园艺, 2012, 14 (3) :393.
[2]陆宏艳, 陈淑玲, 黄春夏等.关于现代城市住宅小区园林规划设计的思考[J].价值工程, 2015, 3 (12) :60.
[3]周阳, 熊彬彬, 李文东.浅谈城市住宅小区园林的合理规划[J].黑龙江科技信息, 2014, 2 (5) :50-51.
[4]甄作为, 周思乡, 吴萍.浅谈休闲住宅地产设计-人性化住宅[J].现代建筑, 2014, 2 (5) :50-51.
浅析旅游地产与休闲经济 篇2
一、开发旅游地产的意义
当前房地产与旅游的火热给旅游地产的发展创造了巨大的发展空间, 并且这种发展将会长期持续下去, 因为大家对休闲的追求是无止境的, 另外, 我国的中高收入人数逐渐增加, 绝对数量很大。旅游地产的发展具有重要意义, 具体表现在以下几个方面:
1.能够带动景区的基础设施开发, 给景区旅游打下良好的基础。景区房地产开发大都在“五边”地区, 也就是说旅游地产的开发都是在河边、湖边、海边、林边和山边等, 城市中景区住宅的开发也大部分是在人工湖、大绿化带以及高尔夫球场周围, 这些地方的基础设施通常都较弱, 仅靠景区来开发这些基础设施的话, 就会给景区造成较为沉重的经营负担。再者, 景区住宅一般都是高档住宅, 基础设施要求很高, 这在一定程度上给旅游地产的发展创造了条件, 没有电、路、水等, 就不会有旅游业的发展。例如:泰山脚下的方特欢乐世界、花样年华 (包括热带风情园、未来种植园、梦幻花都、天合乐园) 、封禅大典等一批大型高科技旅游项目的建成开业, 泰山工业园区道路和绿化层次的提升、环境的综合整治、带动了泰山东部新区地价的上升, 改善了招商引资环境, 引来了泰山硅谷等一批高科技文化产业, 为解决配套服务问题, 又投资兴建了泰山瑞奥不夜城、快乐驿站、碧霞国际社区等一批高档基础设施项目, 这一切形成了一个互动的良性循环。
2.可以给景区构建人文环境, 增加景区的吸引力。旅游者在游览美景的过程中, 如果能看到与自然景观融为一体的、建筑别致的人居住宅, 更加能够产生心理上的共鸣, 并能引发旅游者热爱环境、热爱自然和欣赏景区的感叹。
3.土地管理者或者政府能够从旅游地产的开发中获得可观的收益, 能够有更多的财政资源开发旅游配套设施, 进一步促进旅游业的发展。
4.旅游地产的开发可以改善周边交通环境, 进而带动旅游景区的经济发展, 增加旅游就业。
二、旅游地产开发过程中存在的问题
现阶段, 旅游地产发展迅速, 但是在开发过程中还存在一定的问题, 具体来说, 主要表现在以下几个方面:
1.旅游地产的开发质量良莠不齐。旅游地产一般建立在风景区, 与周围的生态、人文环境等都有紧密的联系, 所以, 对旅游地产的开发必须从严掌控, 要严格遵循景区的控制性规划和详细规划, 从这一方面来看, 休闲度假的方式与地产开发关系较好。房地产开发从本质上看, 是城市的空间资源和土地资源的分配过程, 既然是资源的分配过程, 很重要的一点就是组织资源, 组织资源的方式, 应该吸取近几年城市房地产开发过程中粗放型建设的教训。从全国范围看, 旅游地产还是一个比较新的项目, 如果采用粗放型的开发方式, 旅游土地资源很快就会告急, 通过我们城市十几年的房地产开发过程也可以看出, 粗放型、低质量的地产开发, 会降低我们城市的品质和品格。面对着旅游地产巨大的发展空间, 各地的旅游业和房地产业应该积极发挥本地的各种优势, 结合自身的经济、文化、交通等诸多有利条件, 大力发展旅游地产。
2.旅游地产的消费观念有待改变。当前, 有些开发商将旅游地产宣传成平民化的房地产, 想借此打动消费者, 但是在我国, 旅游地产仍然离普通群众的日常生活很遥远, 旅游地产对应的还是我国的中高端市场。旅游地产在我国还属于新兴事物, 消费者大都对其不太了解, 加之我国人民超前消费的意识并不突出, 要一下子拿出这么多钱来购买未来度假用的房子, 对与很多老百姓来说好像有点太超前。随着我国市场经济的发展, 高端市场已经越来越发达, 给旅游地产的发展带来了机会, 旅游地产在我国已经形成了相关需求, 但是地产商还没有完全认识到这种需求, 只是拼命的炒作概念, 并没有把这些潜在的需求转换为真正的消费, 导致旅游地产市场越来越混乱。
3.与旅游地产相关的法律法规不够健全。现阶段, 适用于旅游地产的行业政策、法律法规、旅游地产对当地环境的影响、分时度假等具体问题上还存在一定的争论。首先, 旅游地产相关保险、信托等法律法规不够完善, 尤其是旅游地产的主要表现方式—产权酒店在国内还属于新兴的行业, 其发展过程中法律地位不够明确、没有具体的政策可以遵循等, 由此引发的酒店价值与价格悬殊、诚信缺乏、购买者很难承受如此高的价格等问题使得行业形象受损, 可能会引发社会信用危机。其次, 同一个房地产项目, 加上旅游两个字, 就可以在市场上贴上一个标签, 客观上说会对楼盘的销售起到一定的积极作用, 但是有些旅游地产的开发商会借旅游发展之名来运作房地产开发, 以突破当前从紧的房地产限令。所有概念炒作的根本目的就是抬高旅游区周边的房地产价格, 这才是投资商的真正目的所在。
4.旅游地产企业的经营管理水平不高, 没有很高的市场信誉度。旅游地产开发热使得很多的地产开发商一拥而上, 企业的经营管理水平参差不齐, 很多旅游地产的开发项目经营过于分散, 没有意识到可持续发展效益和品牌效应, 在经营开发过程中存在短期行为, 破坏了当地的生态环境。
三、发展旅游地产和休闲经济的对策建议
针对旅游地产在开发过程中存在的种种问题, 建议从以下几个方面加以改进:
1.在旅游地产的开发上, 要做到准确定位、合理布局。在进行旅游地产项目开发之前, 必须要进行科学合理的可行性分析研究, 实施市场分析和市场调研, 把旅游地产的开发产品和当地的自然景观、人文景观以及文化历史等因素相融合, 将它们运用到地产的开发项目上, “借势”去开发旅游地产, 实现经济效益的最大化。例如:泰安市科苑基础产业投资建设有限公司和蓬达旅业集团股份有限公司强强联合推出的五、四、三星级产权式酒店—泰山瑞奥不夜城商务酒店“登泰山、游方特、住瑞奥”的巧妙“借势”理念, 可谓对开发项目自身准确定位、合理布局的典范。
2.严格避免旅游地产开发项目产生的外部性影响。避免开发项目对当地自然和人文旅游资源的破坏以及对当地环境的污染。旅游地产的开发商不能进行掠夺式的开发, 应该合理利用土地, 保护生态环境和耕地不被破坏, 注意环境保护与旅游景点开发的协调发展, 处理好经济利益、生态利益与地产开发之间的关系。旅游地产项目的设计要科学, 重点突出文化品位, 提高旅游地产开发产品的文化含量。要清醒的认识到, 没有历史文化内涵的旅游地产是没有长久市场的, 最终不能在旅游业中立足。另一方面, 要重点打造旅游地产的主题形象, 强化品牌形象, 避免项目雷同, 运用市场和商业的运作方式把地产项目推向市场。例如:由同济大学规划院和泰安市规划设计院优势互补联合设计、泰安市科苑基础产业投资建设有限公司投资11亿元开发的高档万人社区—碧霞国际社区, 以泰山风韵带为依托、根据不同片区功能设计成九宫格, 既科学合理地利用了土地, 又突出了文化品味, 提高了文化含量。
3.创新旅游地产营销。首先, 在旅游地产的营销方面, 应该尽量满足消费者的多样化需求, 加大营销的宣传力度, 拓宽营销渠道, 使营销模式“平民化、大众化”。通过宣传努力转变消费者的消费习惯, 使旅游地产的开发产品能够逐渐被接纳, 不再将地产产品当作一种奢侈品, 对旅游地产望而生畏;其次, 旅游地产应该进行规模化经营, 实现规模效益, 经营商可以通过先进的通信技术和网络技术等展开营销活动;再次, 旅游地产企业应该建立实力雄厚、市场信誉良好的集团企业, 对那些资金薄弱、处于亏损状态的房地产企业, 相关部门可以采取相应措施, 让其退出市场, 进一步优化旅游地产资源。
4.重视专业化人员的培养。旅游地产是房地产和旅游相结合的行业, 对从业人员具有较高的专业性要求, 所以, 要重视对旅游地产专业人员的培养, 针对相关的从业人员进行综合性的知识培训, 让其熟悉项目的运作规律和运作程序, 规范整个旅游地产行业的职业行为。另一方面, 由于我国的旅游地产行业起步较晚, 管理水平较低, 经验缺乏, 旅游地产的管理者应该在不断加强自我学习, 提高企业的经营管理水平的同时, 适当借鉴国外的先进技术和先进经验, 以此提高企业的经营效率。
5.政府部门应该给予旅游地产发展以大力支持。旅游地产的发展, 对带动当地经济发展具有极大的作用, 因此, 政府应该给予其大力支持, 组建与其相关的保险、金融等服务机构, 帮助旅游地产企业分散相关的经营风险, 提高市场的信誉和可信度, 保障消费者的相关权益。进一步建立健全与旅游地产相关的法律法规并完善行业制度规范, 对旅游地产的发展进行科学合理的引导和规范, 使旅游地产行业的发展做到有章可循、有法可依, 营造一个良好的法制环境。
6.坚持旅游与房地产的可持续发展。在旅游地产项目的规划过程中, 必须要立足长远, 进行长远的规划, 坚持旅游业的可持续发展, 尽量延长旅游地产的发展阶段和巩固阶段, 不可盲目跟风, 进行一些不切实际的项目规划。
总之, 旅游地产与休闲经济是相辅相成的。在进行旅游地产项目的设计规划时, 应该充分考虑当地经济的发展状况, 在充分研究区域资源的基础上, 对旅游地产需求进行科学分析, 尽量顾全消费者的感受和体验, 设计开发符合市场需求的地产, 突出地方特色, 促进当地旅游地产和休闲经济的发展。
摘要：本文论述了旅游地产开发的重要意义, 指出了现阶段开发旅游地产、促进休闲经济发展过程中存在的问题, 并建议从对旅游地产的开发进行准确定位合理布局、严格避免旅游地产开发项目产生的外部性影响、创新旅游地产营销、重视专业化人员的培养、政府部门给予相关支持以及进行可持续发展等方面加以改进。
关键词：旅游地产,休闲经济,现状,对策
参考文献
[1]金源鹏主编.旅游房地产项目开发全程策划[M].中国建筑工业出版社, 2009.
住宅地产与商业地产差异分析 篇3
1.1 物业价值
商业物业价值在于经营, 通过经营创造高于价格的价值。商业项目必须要系统考虑项目商业定位、招商、经营, 才能实现高水平商业物业开发, 达到预期赢利目标。而住宅价值在于居住, 保值升值。其关键是准确产品定位及目标消费群体定位, 最后通过销售实现开发价值。
1.2 利益关系
从主体上说, 住宅地产价值链单一, 即“开发商———终端消费者”。商业地产利益参与者复杂, 其价值链是“投资者———开发商———营运商———经营者———终端消费者”。其中包含开发者、所有者、经营者、管理者的权益, 它们与商业地产开发模式密不可分。开发者是商业地产开发商, 通过项目获得利益;所有者是商铺真正的拥有者, 通过出租商业物业获取租金收入;经营者是进入这个商业里从事商品经营者, 通过经营获取经营效益;大型与中小型商场都需要有统一的管理者实施有效的管理, 通过管理获取管理利益。
住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单一价值链, 商业地产价值链上除了开发商, 还包括消费者、经营者和投资者, 每个参与者都有自己利益出发点, 存在许多矛盾, 发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用, 投资者要求高回报而经营者要求先培育市场, 及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”利益关系。因此, 为平衡不同主体利益, 商业地产开发商不仅要考虑地段, 更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。
1.3 开发利润
商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别, 住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算, 而商业地产如不使用经济利润来预算, 将难以实现利润最大化, 并且将潜藏风险。
1.4 市场风险
开发商在看好商业地产开发利润的同时, 也存在着市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外, 一般投资商业的人群相对较少, 加之现今人们理智投资理念加强, 所以为降低市场运作风险, 商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素, 以有场有市为开发目的, 这样才能增强投资者的信心, 降低开发风险及提高开发价值。
而住宅相对来说开发风险较小, 因住宅消费群体较广, 住宅业态既具有居住功能, 也具有投资功能, 其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。
1.5 消费环节不一样
住宅销售以后就直接进入了消费终端, 经过装修就可以居住, 可以使用了。而商业地产在销售过后, 是不能直接进行消费的, 这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的, 它还要进行招商、装修、进货和经营。所以, 住宅是一个终端, 售后就进入了终端消费, 商业地产则是开端, 销售只是商业经营开始。开发商卖住宅时, 来的都是客, 有钞票就行。卖商业地产呢?不但要有投资能力, 还要有经营能力, 如果投资了商铺今后活不了, 那开发商也是活不好的。所以, 商业地产和住宅地产的消费环节不一样, 不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。
1.6 投资回报形式
对于开发商而言, 商业地产投资回报形式有三种:销售获利、后期经营收益、物业升值, 住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题, 而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售, 而是获取长期的经营收益和物业升值。
2 开发层面的差异
2.1 产品功能属性
住宅地产开发的住宅是终端消费品, 主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外, 无法带来额外的利润, 因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅是产品, 更是资本, 它通过经营能不断衍生出新的价值, 增值空间很大, 但风险更大。
商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施, 承担商品的流通展示功能, 对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能, 例如餐饮功能、娱乐功能、商务功能等, 因商业地产的功能要求灵活多变, 故对其操控相对复杂。其次, 商业地产的表现形式更多, 有购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。
2.2 规划设计要求
住宅主要是基于一般性使用功能的需要, 考虑住户对于户型、层高、朝向、景观、外立面、使用率、小区的园林和道路规划及配套等要求。
商业地产最重要的是满足商家尤其是主力商家对场地的使用要求, 如面积、货梯、排污排水、停车位、广告位等, 另外交通动线的规划也十分重要, 体现在垂直交通和平面交通以及外场交通组织上, 强调动线对消费人流的引导和各个店铺的到达率, 避免或减少死角位的产生, 最大程度上提高每个楼层、每个区域的商业价值。规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初, 根本就没考虑过“做什么”的问题, 他们多数先把项目盖起来, 到了商业定位的时候问题就出现了, 不是结构不合理, 就是布局不规范, 从而导致招商异常困难, 往往出现“理想的商家不愿进, 进驻的商家不理想”的结果。
2.3 招商与经营
招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目, 如百货、专业市场、区域商业中心等, 一般都实行“招商先行”的营销策略, 以招商来带动销售。“有主力店的地方, 就有无穷的商业机会”, 以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态, 它本身不具备“聚客”能力, 所以也不具备使商铺升值的潜力, 只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值, 使商铺作旺并不断升值。
而住宅一般不存在招商问题, 带底商的住宅, 具体销售依住宅定位而定, 是以招品牌连锁店为主, 或是一般经营户, 但一般前者居多, 以品牌店来带动住宅销售, 提升住宅价值。但底商需科学合理的业态经营及规划比例, 这点也非常重要。
3 营销层面的差异
3.1 营销主题
消费者在购买任何一种商品的时候, 购买的实际上都是一种梦想, 这种梦想在某一个方面满足了他们的需求, 所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说, 消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”, 因为无论怎样讲, 房子本身没有特别大的差异, 不同的只是赋予房子的内涵, 所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言, 回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。
3.2 推广对象-目标客户
住宅房地产面对的消费群体主要分两种:用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者, 他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多, 但有快速增长的趋势, 他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。
在商业地产上, 推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去, 推广的目标也分两类:用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力;投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在整体交房、商场开始运作后, 推广对象将发生转移, 重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场, 从而提升整个商场的人气和形象, 这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。
3.3 消费者关心的问题
住宅消费者关心的几个关键指标排序是:价格、地段户型、品质、开发商实力、服务、配套。商业地产客户关心的问题是:地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因商业地产必须有足够的人气才能支撑, 所以一个商业地产项目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素决定的。
总之, 商业地产与传统住宅地产的千差万别, 必然要求开发商进行理念和心态的调整。在机遇和挑战中朝更理性、专业、合理、繁荣的方向发展, 在赢得巨大财富的同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。
参考文献
[1]石玉, 石磊.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策[J].大众科技, 2004, (8) .
休闲住宅地产 篇4
休闲农业是根植于农业、农村、农民并服务于城乡居民的产业。欧美等国家已发展农业旅游一百多年, 我国已发展二十多年。目前, 我国休闲农业和乡村旅游已步入良好的发展机遇期, 并已逐步形成省、市、县、乡、村多层次共同推进的格局。随着休闲农业的快速发展, 休闲农业规划设计与开发越来越受到产、学、研等各方面的关注。
国外休闲农业规划与开发经典案例
韩国——周末农场型
韩国发展休闲农业的经典形式为“周末农场”和“观光农园”。以江原道旌善郡大酱村为例:大酱村首先抓住游客的好奇心, 出奇制胜地由和尚与大提琴家共同经营, 利用当地原生材料, 采用韩国传统手艺, 制做养生食品大酱, 既符合现代人的养生学, 还可以让游客亲临原初生活状态下的大酱村, 推介和传承民俗文化特色。此外, 经营者还特别准备了以三千个大酱缸为背景的大提琴演奏会, 绿茶冥想体验, 赤脚漫步树林及美味健康的大酱拌饭, 增加了游客的体验性, 就地取材、地域特色浓郁, 同时迎合了修身养性的市场需求, 成功地吸引了大量客源。
可借鉴之处:以“奇”为突破口, 和尚与大提琴家共同经营是创意的奇特;配合这样的理念, 策划以三千个大酱缸为背景的大提琴演奏会, 是实践的奇特;再者, 将韩国泡菜、大酱拌饭为核心招牌, 突出乡土气息也是乡村旅游发展的灵魂。
亚洲发达国家——生态交流型
相对于欧美, 休闲农业起步较晚的亚洲发达国家其发展速度却极为迅速。在当今城市居民对农业、农村日益向往的背景下, 以体验农村生活为主题的电视节目、杂志和报纸人气非常旺盛, 生态交流型的乡村旅游就此受到欢迎, 日本的大王山葵农场就是其中的典型代表。该农场作为黑泽明导演的电影《梦》的拍摄地点而闻名日本全国, 每年吸引120万名游客前来。以农场为依托、以媒体传播为宣传手段, 也是乡村旅游发展的方向之一。
可借鉴之处:通过影视作品这一宣传手段来促进休闲农业的发展, 营造品牌一直是行之有效的宣传手段。在条件允许的情况下, 可以通过这样的方式来达到宣传乡村旅游的目的, 更重要的是提示休闲农业经营者宣传促销的重要性。
欧洲——乡野农庄型
欧洲国家的休闲农业发展最早, 并且已经形成多元化的乡村旅游形态。在这之中, “民宿农庄”“度假农庄”尤为典型, 这种形态的旅游以度假为主的民宿农庄、露营农场, 或以美食品尝为主的农场饭店为主打项目, 还有适应欧洲居民习俗的骑马农场、教学农场、探索农场和狩猎农场等形式。在法国、奥地利、英国等国的农村, 许多旅游目的地多建有配套的球场、赛马场、钓鱼场、园林等设施, 更有效地迎合休闲旅游者的需求。
可借鉴之处:增加休闲农业的参与性项目。欧洲国家这种休闲农业的发展本身就是由赛马、高尔夫球、钓鱼等实际参与性活动的催生而形成的, 可见对于休闲农业的发展其参与性项目的重要性, 民俗、露营、美食品尝等当地特色化内容也是乡村旅游发展的重点之一。
法国普罗旺斯
法国南部地中海沿岸的普罗旺斯不仅是法国国内最美丽的乡村度假胜地, 更吸引来自世界各地的度假人群。普罗旺斯的特色植物——薰衣草几乎成为普罗旺斯的代名词, 其充足灿烂的阳光最适合薰衣草的成长, 游客不仅可以欣赏花海, 还带动了一系列薰衣草产品的销售。除了游览, 其特色美食——橄榄油、葡萄酒、松露也是享誉世界, 还有持续不断的旅游节庆活动, 通过营造浓厚的节日氛围和艺术氛围, 不断吸引来自全球的度假游客。
澳洲葡萄酒庄园
澳洲乡村葡萄酒庄园已成为澳洲本地及世界旅游市场的热门度假项目之一。在当地, 最具特色的当然还属其葡萄酒酿造业, 澳大利亚的葡萄酒蜚声海内外, 以口感好、品质优、价格实惠著称。游客不仅因葡萄酒而来, 也因其景色秀美的葡萄种植园和庄园城堡的特色景观而来。葡萄酒庄园还结合葡萄酒酿造开展了丰富的旅游活动, 如:葡萄采摘、葡萄酒品尝、参观葡萄酒酿制过程、参加酒艺培训等, 完美地结合了乡村产业与乡村旅游。
国内休闲农业规划经典案例
江苏华西村
江苏省江阴市华士镇的华西村大力发展休闲农业, 其推出的“农家乐趣游”“田园风光游”“休闲生态游”等旅游产品满足了都市人体验农家生活、追求休闲、度假的需求。华西村还开辟了农家乐特色游, 住传统农舍、烧传统锅灶、用传统厨具, 自钓活鱼、自摘蔬菜、自烹自调, 让城市游客不仅尝到鲜美地道的农家菜, 也感受到农村和农家生活的质朴和悠然;既丰富了休闲农业的内涵, 更为当地村民创造了有效的增收途径。
可借鉴之处:传统特色项目的深度挖掘, 产品多样化发展。开展了“农家乐趣游”“田园风光游”“休闲生态游”的同时, 通过住传统农舍、烧传统锅灶、用传统厨具、自钓活鱼、自摘蔬菜体现了乡村特色。
成都的“五朵金花”
以花卉产业为载体, 发展乡村休闲旅游, “五朵金花”是成都锦江区三圣乡的五个村的雅称。通过采取自主经营、合作联营、出租经营等方式, 该区域的农户依托特色农居, 推出休闲观光、赏花品果、农事体验等多样化的休闲农业项目, 现已形成了红砂村的“花乡农居”、幸福村的“幸福梅林”、驸马村的“东篙花园”、万福村的“荷塘月色”和江家村的“江家菜地”等著名休闲农业景点, 吸引着众多游客前往, 成为休闲农业开发的典范。
可借鉴之处:发挥区域合作优势, 突出主题产业载体。乡村旅游发展的瓶颈之一就是力量单薄, 无论是资金、基础设施还是所依托的景区资源, 基本上每个乡村旅游发展过程中都会遇到相关问题。在“五朵金花”的成功案例中, 五个村子联合起来, 以花卉产业为载体, 实现区域合作发展, 营造项目发展的合力。
嘉善休闲农业
嘉善县通过积极培育发展休闲观光农业, 形成了以碧云花园为代表的农业园区型, 以浙北桃花岛为代表的基地拓展型, 以汾湖休闲观光农业带为代表的资源景观型, 以祥盛休闲农业园、龙洲休闲渔业园为代表的特色产品型, 以西塘荷池村、陶庄渔民公园为代表的“农家乐”型等多种休闲观光农业和乡村旅游。2011年3月, 嘉善县获得了农业部和国家旅游局联合授予的首批“全国休闲农业与乡村旅游示范县”称号。