住宅经济学（通用12篇）
住宅经济学 篇1
随着社会技术的不断发展, 能源使用种类和方式越来越多, 但传统的供热形式由于环境保护与节约能源问题, 正在接受挑战。各种传统采暖方式都存在不同优缺点。如何合理的的选择供热热源问题, 是我们暖通界老生常谈的问题。目前常见的采暖方式有三大类方式:城市集中热力网供热、居住区规模集中供热和分户供热。
一、城市集中热力网供热
市政热力网采暖一般适用大型高层住宅社区, 优点是安全、清洁、方便。而其缺点是不能按住户需要安排采暖季, 采暖费用固定, 长期以来我国北方地区大都采用集中供暖方式, 由于末端无计量方式和调节手段, 导致热量浪费。近年来供热末端增加了调节手段采用计量收费后, 可节省热量30%以上。其次, 长距离输送, 管网初投资高, 维护、管理费用也高。
城市集中供热中的热电联产方式, 是利用燃料的高品位热能发电后, 将其低品位热能供热的综合利用能源的技术。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%, 而热电厂供热时发电效率可达20%, 剩下的80%热量中的70%以上可用于供热。一万千焦热量的燃料, 采用热电联产方式, 可产生2000千焦电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电厂发电, 此2000千焦电力需消耗6000千焦燃料。因此, 将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗, 剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦热量。从这个意义上讲, 则热电厂供热的效率为170%, 约为中小型锅炉房供热效率的2倍。同时热电厂可采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备, 同样产热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。在条件允许时, 应优先发展热电联产的采暖方式。
二、小区锅炉房供暖方式
小区锅炉供暖方式适用于中型住宅社区, 其优点是安全、清洁和方便, 采暖时间可由小区业主协调决定;缺点是费用比城市集中供热方式略微有些高, 若管理不当, 还存在污染问题。目前全国各大城市市区不许建燃煤锅炉, 只能用燃气、燃油或电锅炉, 运行费用较高。和城市热力管网集中供热一样, 存在采暖收费麻烦问题;还有就是容易出现系统失调、冷热不均等状况;在实际运行中, 也存在小区锅炉房不连续运行, 每天分几次供暖 (分时间段全负荷运行, 其余时间低负荷运行) , 运行效率低, 影响供暖效果。
三、分户采暖
(一) 燃气壁挂炉采暖
燃气壁挂炉取暖是一种重要形式, 自从上世纪90年代进入我国, 在短时间内有了飞速的发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐的方式, 但是由于我国采暖地域广阔、形式多样, 而且目前我国在积极推进分户计量采暖, 再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式, 使得壁挂炉在目前的建筑采暖方式中也有着很广泛的应用。燃气壁挂炉采暖和集中采暖相比有如下特点:1) 每家一台壁挂炉, 根据需要灵活调节, 2) 按照燃气使用量收费可以真正实现舒适性和运行费用的统一。3) 热源使用天然气或者石油气, 环境的污染小。4) 采暖生活热水一体化, 一机多用, 使用灵活, 占地少。
燃气壁挂炉采暖运行的费用主要有燃气费、电费、水费, 这几项费用中, 燃气费所占的比例在90%以上, 故燃气价格对其运行费影响最大。对于特定区域的特定建筑, 单位建筑面积的采暖运行费主要只和燃气价格有关。
以辽宁为例, 通常建筑的耗热量指标为40w/m2, (考虑老建筑占相当以部分比例) , 采暖期125天, 则全年的耗热量为4.32*108j/m2, 天然气热值3.6*107j/m3, 目前民用天然气的价格为1.7元/m3, 则单位建筑面积采暖费为22.67元/m2 (设壁挂炉热效率为0.9) 。目前, 燃气壁挂炉的费用考虑市场中等价位7000元/台, 壁挂炉寿命按照10年计算, 每年折旧费为7元/m2, 计算出的壁挂炉运行费为29.67元/m2。另计运行水泵耗电量约为1.51*109j, 按照目前电价0.5元/KWH计, 耗电量为2.1元/m2, 考虑设备折旧后, 每个采暖季的运行费约31.77元/m2。这个价格比城市热力集中供暖 (23元/m2) 高。当然, 该运行费是保证平均室温18℃的一个大致数值, 若考虑个人行为节能等因素, 该费用能下降。
目前, 国内几个大气田的发掘, 在我国利用燃气壁挂炉进行采暖和生活热水供应是可行的, 是众多采暖方式中很有竞争力的一种形式, 户式燃气炉供暖一般在低密度住宅使用比较适合。这种方式建设快, 用户入住后采暖费、室温标准和户内设备管理都由用户自行控制, 计量收费简单, 能很快实施。但使用费用高于集中供暖, 需要住宅做好墙体的保温。而且其也有缺点:1) 燃气排放有空气污染等问题, 2) 壁挂炉非专业安装, 位置布置不合理, 存在安全隐患, 同时其还有噪声问题。3) 需住户个人检修维护。4) 需设置烟道, 影响楼房的外立面效果。5) 不能满足公建等建筑的要求。
(二) 分户直接电热采暖
分户直接电热采暖方式包括低温电缆采暖方式、低温电热膜采暖方式等。特点是可根据需要调节室温, 达到节能目的, 室内温暖舒适, 取消了暖气片及管道, 增加了使用面积, 节省了锅炉房、热力站及室外管网, 计量方便。
家用电采暖方式, 它的优点是占地面积小, 安装简单, 操作便利, 采暖时间、温度可调, 可独立计量, 舒适度好。但其也有缺点, 比如:用电高峰期, 不能保存蓄热, 前期投入较大, 运行费用最大, 每平米合计运行费就达61.8元/m2。
(三) 风冷热泵采暖
风冷热泵采暖无需水源, 只与空气换热的电驱动供冷暖设施。保护环境、节约能源、方便管理、安全使用乃至美观的诸多目的。
仍旧以辽宁为例, 目前市场上空调制热时的能效比约为3, 即全年单位建筑面积的耗电量为41.2 k Wh/m2, 运行费为25元/m2。况且, 风冷热泵机组越冷其能效比越低, 需要开启机内电加热进行补热, 运行费用会更高。
目前我国大型火力发电厂的平均热电转换效率为33%, 在加上输送损失, 电热采暖的效率仅为30%, 远低于热电联产的170%, 也低于燃煤或燃气采暖的85~90%。电力作为高品位的能源转换为低品位的热能, 存在浪费, 在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源, 提高能源利用率, 节约能源是我国的基本国策, 我国还是以火电为主, 采用电热方式, 在能源的合理利用上存在问题, 一般情况下是不合适的。
由上分析可得, 集中供暖、分户计量设计, 应该是是项目最适合的采暖方式。其次为小区锅炉房采暖。分户的集中型式对于长期使用的情况不建议采用。当然, 商品住宅是由市场决定, 影响经济性能分析的因素有很多, 市场需要的就是我们所要建造的。只有经过全面的市场调查, 多方面考虑, 才能做出正确的选择。
摘要：本文介绍了住宅三种常见的采暖方式:城市集中热力网供热、居住区规模集中供热和分户供热。分析了各自的运行经济性能。
关键词：集中热力网供热,规模集中供热,分户供热
住宅经济学 篇2
深圳经济特区住宅区物业管理条例
（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共
秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。
第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住宅行政管理部门会同有关部
门划定。
本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同
使用与维护。
第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设
施，维护住宅区公共利益的义务。
第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以下简称市住宅
主管部门）。
各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。
第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当接受市、区住
宅主管部门的指导和监督。
第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物业统一实施
管理。
物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。
第二章 业主大会及业主委员会
第九条 住宅区已入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会；开发建设单位应当协助召集业主
大会。
分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委
员会的权利、义务相同。
第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。
业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。
第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方的不计票。
第十三条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
（五）修改业主公约；
（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（七）批准业主委员会章程。
第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员
担任业主委员会委员。
业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不
得少于五人。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。
业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制
订，并经业主大会批准。
第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日，报所在地的区住宅
主管部门备案。
第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员
为兼职，业主委员会主任可以为专职。
业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。
第十九条 业主委员会行使下列职权：
（一）召集和主持业主大会；
（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
（三）采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更
或解除委托管理合同；
（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。
业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区
住宅主管部门实施。
第二十条 业主委员会履行下列义务：
（一）执行业主大会各项决定；
（二）遵守和履行物业委托管理合同；
（三）不得从事各种投资和经营活动；
（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵
触。
第三章 物业管理公司及其职责
第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。
委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
第二十四条 物业管理公司必须持有市住宅主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可
从事住宅区物业管理业务。
第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条
件下可以优先承包管理。
在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理
公司继续管理。
在开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主
和有关部门的监督。
第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
（一）房屋的使用、维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）清洁卫生；
（四）车辆行驶及停泊：
（五）公共秩序；
（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十八条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项经营业务；
第二十九条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
（三）接受业主委员会和业主的监督；
（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监督。
进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
第三十一条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第四章 业主公约
第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案。
业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
第三十五条 业主公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称、地点、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有
约束力。
业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。第五章 住宅区的使用及维护
第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅区工程建设
资料：
（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料；
开发建设单位应按规划或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。
第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。
第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道，公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管
理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。
第四十二条 业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应当维护房屋外观整洁、统一。
业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。但房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮、粉刷一次，房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮、粉刷一次；期限届满、确实不需要修缮或粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮或粉刷；经市、区住宅主管部门同意，可以
延期。
前款所需费用，除房屋的外观设施由业主或承租人承担外，其他费用从住宅维修基金支付。住宅维修基金的使用明细表，物业管理公司应向业主公布。
第四十三条 房屋及其附属设施或住宅区公用设施，可能危害房屋安全或公共安全的，应当及时修缮；应由业主修缮的，其费用由业主承担；应由物业管理公司修缮的，其费用由
物业管理公司承担。
前款费用的支付来源及使用明细表，应向业主公布。
第四十四条 住宅区内禁示下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而
影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）经营业主公约所禁止的行业；
（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第六章 住宅区专用基金与专用房屋
第四十五条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。
公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
第四十六条 公用设施专用基金由区住宅管理部门设立专帐管理。区住宅管理部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。
公用设施专用基金管理办法由市政府制定。
第四十七条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
第四十八条 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。
上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中
回收。
上述商业用房、按规定提供的物业管理用房、住宅区公用设施专用基金以及住宅区内其他产权属于全体业主共有的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。
第四十九条 本条例施行前移交使用的住宅区，未按规划设计要求建设的，开发建设单位应当按市政府规划建设主管部门规定的时间完成全部工程项目；未按深圳市规划标准设计或者缺少便民服务网点的，由市政府规划建设主管部门和原开发建设单位予以配套完善或补
建。
第五十条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计
报告应向业主公布。
业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。
第七章 法律责任
第五十一条 业主、非业主使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、非业主使用人可以向
人民法院提起民事诉讼。
未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院
申请追缴。
物业管理公司违反物业委托管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第五十二条 业主大会、业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第五十三条 违反本条例第二十四条规定，未取得物业管理资质证书而从事住宅区物业管理业务或者所管理物业与所持资质证书等级不相符的，市、区住宅主管部门应当责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以五千元以上二万元以下的罚款.第五十四条 物业管理公司违反本条例规定,有下列行为之一的,业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正的,业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正,并可处以三千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销资质证书,并可建议工商行政管理部
门依法注销其物业管理的经营项目:
(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（二）改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
（三）改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
（四）管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的。
第五十五条 开发建设单位违反本条例第三十七条、第四十五条、第四十八条、第四十九条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质。
第五十六条 业主委员会、业主、非业主使用人或其他单位、个人违反本条例规定，按
照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第二十条第（三）项规定，擅自进行经营活动的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反本条例第三十八条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上五千元以下的罚款；
（三）违反本条例第四十二条第二款、第四十三条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期修缮或粉刷；逾期拒不修缮或粉刷的，可处以三千元以上五千元以下的罚款；
（四）违反本条例第四十四条规定的，市、区住宅主管部门应当责令其限期改正，可以
并处一百元以上二千元以下的罚款；
第八章 附则
第五十七条 市政府可根据本条例制定实施细则。
第五十八条 写字楼、商住楼等物业的管理可参照本条例执行。
第五十九条 本条例自一九九四年十一月一日起施行。
住宅经济学 篇3
摘要：文章结合我国的建筑能耗现状，通过对外墙保温的经济技术指标进行系统的理论研究，并对目前贵阳地区常用保温材料的保温节能性能进行对比分析，结合贵阳某小区住宅的保温做法进行实证研究，得出了200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统（热桥部位采用YT无机活性材料进行保温处理）保温性能较优的结论。
关键词：保温；节能；经济技术
中图分类号：TU201.5文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）22-0009-03
随着全面建设小康社会的逐步推进，我国建设事业迅猛发展，建筑能耗迅速增长。我国既有的近400亿m2建筑中，仅有1%为节能建筑，建筑耗能总量在我国能源消费总量中的份额已超过27%，单位建筑面积采暖所耗能源相当于同纬度发达国家的2~3倍。因此，做好建筑外墙保温节能对贯彻可持续发展战略、实现国家节能规划目标、减排温室气体重要的经济效益、社会效益和环境效益。
1外墙保温的经济技术分析
1.1外墙保温的成本参数P
项目的动态投资回收期越短，说明项目在取经济厚度时的性价比越高。
2贵阳地区常用保温方案经济技术比较实证分析
2.1工程概况
贵阳某小区B01栋建筑面积为地上15 548 m2，地下0 m2；建筑高度为地上99.0 m，地下0.0 m；建筑层数为地上33层，地下0层；结构体系为剪力墙结构，墙体各墙面的填充墙、剪力墙及梁的面积如表1所示，原保温方式为XPS挤塑聚苯板外墙外保温系统。拟选用技术系统的做法为：面砖+某种保温方式+15 mm厚水泥砂浆找平+200 mm厚小型空心混凝土砌块+20 mm厚水泥砂浆抹灰（热桥部位假设为200 mm厚的钢筋混凝土）。
由相关数据可知：
+3068.46+3068.46）=21.297（K）
在贵阳地区，对于住宅建筑，采暖期天数为74 d，若采用空调采暖，假设空调的能效比为3（1千焦电能可产生3千焦热量），每天采暖6 h，电价按0.5元/（kW·h）考虑，则有：
tdv?浊=6×74× ×3=0.666（元/W）
2.2采用不同保温方案的节能效果的分析与比较
贵阳住宅各种常见保温方法的保温成本如表2所示（由2010年6月份贵阳市场价统计分析而得出的数据），值得一提的是，采用加气混凝土砌块自保温时，其保温成本需要扣除采用外墙外保温时所采用的填充墙材料的成本。
经过相关参数的经济技术分析比较，各保温方案的经济技术分析比较结果如表3所示（满足节能50%且外墙平均传热系数K<1.2要求）。
在满足节能50%和外墙平均传热系数K≤1.2的前提下，分析表3的数据，分别对每两种保温方案的经济技术性能进行比较并综合分析可知：
①若采用外墙外保温系统，依次推荐采用YT无机活性材料外墙外保温系统、玻化微珠保温砂浆外墙外保温系统、水泥复合保温砂浆外墙外保温系统。
②若采用外墙自保温系统，结合规范对外墙厚度的要求，推荐采用200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统（热桥部位采用YT无机活性材料进行保温处理）。
综合分析表3中的所有保温方案，200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统的经济技术性能明显优于其他保温方案，故综合推荐采用200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统（热桥部位采用YT无机活性材料进行保温处理）。
在满足贵阳地区外墙平均传热系数K≤1.2和节能50%要求的前提下，贵阳某小区B01栋分别采用原保温方案（XPS挤塑聚苯板外墙外保温系统）和推荐保温方案（200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统（热桥部位采用YT无机活性材料进行保温处理））时，保温材料各朝向的厚度如表4所示。
结合前文的计算公式和相关表格的数据，可以算出某小区BO1栋住宅分别采用原保温方案（XPS挤塑聚苯板外墙外保温系统）和推荐保温方案（200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统（热桥部位采用YT无机活性材料进行保温处理）时，两种保温方案的经济技术指标如表5所示。
从表5的数据可以看出，贵阳某小区B01栋建筑分别采用表5中的两种方案时，保温前后的节能率并没有明显的区别，虽然推荐方案的年净现金流量不如原方案，但在保温成本上， 推荐方案与原方案（XPS挤塑聚苯板外墙外保温系统）相比，在满足贵阳地区节能50%和外墙平均传热系数K≤1.2要求的前提下，推荐方案（200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统（热桥部位采用YT无机活性材料进行保温处理）可节约保温成本约51.648万元，平均每平方米的保温成本约为35.253元（本建筑原设计预算的外墙保温成本为48.37元/m2）。
3结论
①通过对贵阳地区常用的外墙保温系统进行分析比较可知，加气混凝土外墙自保温系统的各项经济技术指标最优，其次是YT无机活性保温材料外墙外保温系统，再次是波化微珠保温砂浆外墙外保温系统。
②在满足贵阳地区外墙平均传热系数K≤1.2和节能率50%以上的前提下，各种保温系统的节能率均在57%～70%之间。
③在进行外墙保温方案的选择时，建议优先考虑采用200 mm厚加气混凝土外墙自保温系统（热桥部位采用YT无机活性材料进行保温处理），其次依次推荐采用YT无机活性材料外墙外保温系统、玻化微珠保温砂浆外墙外保温系统、水泥复合保温砂浆外墙外保温系统。
参考文献：
[1] 李海涛,袁永博.外墙外保温节能体系全寿命周期成本估算[J].合作经济与科技,2010, (406):50.
[2] 吴子贤.杭州地区建筑外墙热工计算示例[J].浙江建筑,2009,26(3).
低碳经济与住宅产业化 篇4
一、住宅发展的简要回顾
回顾改革开放以来, 住宅建设的指导方针。在改革后的20世纪80年代, 住宅建设提出“统一规划、规模开发、配套建设、系列供应”的建设方针, 实现“造价不高水平高、标准不高质量好、面积不大功能全、占地不多环境美”的要求;90年代, 提出了建设小康住宅的目标, 探索中国住宅产业现代化道路的建设方针, 实现住宅建设“科技含量要确保、厨卫设备要配套、装修一次要完好、住房改革要兑现、物业管理要达标、标准灵活包适销”的要求;进入21世纪, 提出了建设康居住宅的目标, 大力推进住宅产业现代化, 坚持“四节一治——节地、节能、节水、节材、治理污染”, 提高住宅综合品质的建设方针, 实现住宅建设“面积适度品质优、功能齐全环境美、安全耐久寿命长、价格合理价值高”的要求。纵观这些方针, 无不体现“好、省”的发展要求, 也正是我们当今所提倡的“节能省地型住宅、绿色住宅、低碳住宅”等概念的内涵。
(一) 住宅技术标准的演变与发展。
我国住宅技术标准, 经历了从模仿前苏联的居住标准到逐步完善的过程。1949~1960年全盘“苏化”时期的住宅建设, 是我国住宅建设的初步发展时期。这一时期主要模仿苏联的居住标准和建设经验, 全国各大城市采用多层公寓化住宅替代四合院或联排式住宅。但由于苏联居住标准过高, 出现了所谓“合理设计、不合理使用”不符合国情的现象, 如合用厨房、卫生间等。1954年, 编制了“东北地区职工住宅标准设计”, 全国各地也相继编制了本地区住宅设计标准。1960~1978年是中国经济发展的困难时期和动乱时期, 不仅住宅建设量少, 而且建设标准受1956年提出的“降低非生产性建筑标准”等因素影响, 住宅质量不高、功能不全。回顾改革开放前, 建设了大量简易住宅、合用住宅及小面积住宅, 这时期是我国住宅标准的模仿期和探索期。1977年国家基本建设委员会颁发了《关于厂矿企业职工住宅、宿舍建筑标准的几项意见》 ([7 7]建发设字88号) , 规定国家投资的新建厂矿企业民用建筑综合指标为12~18平方米/人, 但不包括医院、中学、电影院、商业网点等配套设施。1978年国务院转发国家建委《关于加快城市住宅的报告》 ([7 8]国发222号) , 提高了工矿企业住宅标准, 并扩大了适用范围, 规定“住宅设计标准每户平均建筑面积一般不超过42平方米, 省直以上机关、大专院校和科研设计单位的住宅, 标准可以略高, 但每户平均建筑面积不得超过50平方米。”1981年国家基本建设委员会关于印发《对职工住宅设计标准的几项补充规定》的通知 ([81]建发设字384号) , 对住宅设计面积标准、必要设施和造价、民用建筑综合指标等作适当的调整和补充。面积标准划分为42~45平方米、45~50平方米、60~70平方米、80~90平方米四种类型, 并规定了适用范围。首次提出了住宅设计以套为单位, 应设独用厨房和厕所, 应安装电表、水表等设施, 并对其他设施作出规定。民用建筑综合指标由原来的12~18平方米提高到16~24平方米, 并包括配套建筑的面积。这一标准出台后, 全国城镇建设了大量住宅, 许多地区和部门任意突破国家有关规定, 为领导干部新建的住宅面积越来越大。1983年国务院颁发了《关于严格控制城镇住宅标准的规定》 (国发[1983]193号) , 要求认真贯彻“一要吃饭, 二要建设”和在发展生产的基础上逐步改善人民生活的方针。要求从我国经济能力和严重缺房的实际出发, 在近期内, 我国城镇住宅只能是低标准的。全国城镇和各工矿区住宅均应以中小户型 (一至二居室一套) 为主, 平均每套建筑面积应控制在50平方米以内。1984年国家计划委员会、城乡建设环境保护部关于贯彻执行《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》的若干意见 (计标[1984]774号) , 对193号文件的执行做了详细的规定。
1986年我国第一部《住宅建筑设计规范》 (GBJ96-86) 正式发布, 对住宅设计原则、户内设计、公用部分、室内环境及建筑设备等要求作了详细规定, 标志着我国住宅技术标准的成熟和完善, 住宅建设逐步进入科学化、规范化发展轨道。随着经济社会进步和建筑技术发展, 1 9 9 9年对“8 6规范”进行了修编, 发布了《住宅设计规范》 (GB50096-1999) , 并批准为强制性国家标准。首次提出在住宅设计中遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等规定, 要求推行标准化、多样化设计, 积极采用新技术、新材料、新产品, 促进住宅产业现代化, 并对住宅设计各项指标进行完善和修改。为适应新形势发展, 2003年对《住宅设计规范》进行了修改, 发布了《住宅设计规范》 (2 0 0 3年版) 。2005年在总结近年来我国城镇住宅建设、使用和维护的实践经验和研究成果, 参照发达国家通行做法, 制定发布了我国第一部以功能和性能要求为基础的全文强制的标准《住宅建筑规范》 (GB50368-2005) , 对住宅的功能和性能提出了明确的要求。同时《住宅性能评定技术标准》 (G B/T50363-2005) 颁布实施, 通过定性和定量相结合, 对住宅安全性能、适用性能、耐久性能、环境性能、经济性能进行综合评价。目前已形成了设计、施工、产品、评价等一系列住宅标准体系, 从住宅技术标准的演变过程看, 一直体现着经济、实用、舒适的原则, 为建设省地节能环保型住宅提供技术指导。
(二) 住宅节能标准的制定与发展。
我国建筑节能工作始于20世纪80年代初期, 相继出台了一系列建筑节能标准。1986年发布了《民用建筑节能设计标准》 (采暖居住建筑部分) (J G J 2 6-8 6) , 提出节能30%。节能30%是指在当地1980~1981年住宅通用设计能耗水平的基础上节约30%的采暖用煤, 开始实施住宅节能第一阶段目标。1995年修订和制定了节能50%的《民用建筑节能设计标准》 (采暖居住建筑部分) (J G J 2 6-9 5) 的新标准, 标志着住宅节能全面实施50%第二阶段目标的开始。1997年《节约能源法》的颁布, 建筑节能工作进入新的发展阶段。2000年建设部签发76号部长令《民用建筑节能管理规定》, 建筑节能由过去只针对采暖地区推广全国各类气候区。2001年《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 (JGJ134-2 0 0 1) 、《采暖建筑节能检验标准》 (JGJ132-2001) 、2003年《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》 (J G J 7 5-2 0 0 3) 、《建筑照明节能标准》 (JGJ134-2001) 等标准相继发布, 为全面实施建筑节能第二阶段目标提供了技术基础。目前, 北京、天津、新疆等地已经出台了节能65%的技术标准和措施, 率先向第三阶段节能目标迈进。2 0 0 8年《民用建筑节能条例》 (国务院令第5 3 0号) 颁布, 为全面实施建筑节能工作起到巨大的推进作用。
近年来, 在全社会的共同努力下, 建筑节能各项工作取得了明显成效。首先是节能意识加强。不论是企业还是消费者, 对建筑节能的意义认识得到了提高, 将节能指标作为衡量住宅品质的主要因素之一, 节能意识已深入民心。二是重视节能工作。各级建设行政主管部门将建筑节能作为一项重要工作, 建立了建筑节能协调议事机制。一些地区将节能减排作为促进城乡建设模式转变的重要抓手, 积极推进建筑节能技术创新、机制创新和管理创新, 不断完善建筑节能技术政策、经济政策, 建立完善建筑节能的长效机制, 保证了建筑节能工作质量。三是建筑节能成效显著。到2009年, 全国城镇新建建筑设计及阶段执行节能强制性标准的比例为9 9%, 施工阶段执行节能强制性标准的比例为90%。全年新增节能建筑面积9.6亿平方米, 可形成900万吨标准煤的节能能力。全国累计建成节能建筑面积40.8亿平方米, 占城镇建筑面积的21.7%, 比例逐年提高。北京、天津、河北、河南、辽宁、吉林、黑龙江、青海等省市新建建筑全部或部分实施65%节能标准。
二、低碳经济与节能减排
低碳即低碳排放, 是关于温室气体排放的一个总称或简称。温室气体中最主要的是二氧化碳, 其具有吸热和隔热的功能, 在大气中增多的结果是形成一种无形的玻璃罩, 使太阳辐射到地球上的热量无法向外层空间发散, 结果是地球表面变热、生态平衡破坏, 导致自然灾害频发、生存环境恶化。二氧化碳主要是由于现代工业化社会过多地燃烧煤炭、石油和天然气等石化材料燃烧后释放。低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的发展模式, 其实质就是提高能源利用效率和创建清洁能源结构, 核心是技术创新、制度创新和发展观的改变。节能减排是生产和生活节约能源消耗, 减少废物排放和环境污染。低碳经济是经济发展的战略目标, 节能减排实现低碳经济具体举措。节能有广义节能和狭义节能, 节能的过程就是减排的实现。广义节能就是节约资源, 提高投入产出比和资源利用效率。所有资源的开采、加工和利用都需要消耗能源和影响环境。广义节能包括优化产业结构、转变生产方式、节约资源与能源消耗、提高生产效率、倡导文明生活方式等。狭义节能就是在生产和生活中减少能源支出, 合理利用能源。狭义的建筑节能就是按照建筑节能标准的要求, 通过科学的规划建筑设计、能源合理利用 (包括可再生能源开发) 、住宅构造、建筑设备优化和科学运行管理等方面, 降低能耗, 提高节能效率。住宅产业的节能减排就是在保证居住舒适度的条件下, 住宅生产和使用中尽可能地节能、节地、节材、节水和保护环境。
(一) 住宅产业是节能减排的重要领域。
随着经济的快速增长和城镇化进程的加快, 我国新建房屋每年以20亿平方米以上的速度增长, 其中住宅占5 0%以上, 并有不断增长的趋势。新建建筑量占全世界每年新建建筑的4 0%, 水泥和钢材消耗量占全世界的4 0%。据欧盟研究, 所有全球性影响——能源、水和原材料, 有一半以上应当归结于建筑, 建筑消耗5 0%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、对80%的农业用地损失负责、消耗5 0%的水资源。在英国消耗的全部能源中, 大约有一半与建筑有关, 而建筑排放二氧化碳所占比例, 也大体相当。其中大部分 (6 0%) 被用于住宅, 其余4 0%用于办公室 (7%) 、仓库 (5%) 、医院 (4%) 、商店 (5%) 、教育建筑 (7%) 、体育设施 (4%) 、旅馆公共场所、俱乐部和其他场所 (8%) 。2008年我国新建建筑26亿平方米, 住宅15.9亿平方米, 占建筑总量的6 1%。我国住宅建设的工业化水平低, 对资源能源的消耗比同等条件下发达国家还高2~3倍, 再加上其他技术水平及消费观念等因素影响, 住宅产业的节能减排的潜力还很大, 将成为节能减排的重要领域。
(二) 节能减排是住宅产业发展的永恒主题。
当前, 全国城乡住宅建设量大面广, 住宅建设任务艰巨, 既要解决有无问题, 保证“人人享有适当住房”, 实现住有所居目标;又要解决好坏问题, 不断提高居住品质, 满足日益增长的物质文化需求;更要解决资源节约问题, 注重资源利用效率, 保持住宅产业持续健康发展。住宅产业已成为拉动经济增长、建设和谐社会、发展低碳经济等战略工作的重要产业。在住宅生产领域, 生产方式仍然比较粗放, 主要体现是“四低两高”, 即:工业化水平低、生产效率低、循环利用率低、住宅品质低, 资源消耗高、排污量高;在住宅消费领域, 仍存在贪大求阔、重形式轻品质等消费偏差。温家宝总理在十一届人大三次会议政府工作报告中提出, “坚持从我国人多地少的基本国情出发, 建立科学、合理的住房建设和消费模式。大力发展省地节能环保型住宅, 增加中小套型住房供给, 引导居民适度消费。”我国正处在城镇化快速发展阶段和全面建设小康社会的关键时期, 经济社会发展进入新阶段, 居民收入连年增长, 可预期的消费规模不断扩大, 而住宅建设所必须的能源、土地、水、材料等资源却日益紧缺。面对这尖锐的矛盾, 要解决好人口大国的住房问题, 实现住有所居目标, 必须改变传统的住宅建设和消费模式, 尽快形成符合我国国情的住房消费和建设模式, 构建以低碳为特征的住宅产业体系。推进节能减排, 实现低碳发展, 不仅是社会经济的必然趋势, 也是企业发展和市场竞争的客观要求。节能减排不仅能提高住宅品质, 也能创造更大的经济效益和社会效益。依靠科技进步, 大力推进住宅产业化, 少占地创造好环境、小面积创造全功能、低投入创造高品质, 推进省地节能环保型住宅建设, 是新阶段住宅产业持续健康发展的永恒主题。
三、低碳住宅产业模式发展思路
低碳住宅产业模式关键是构建低碳的住宅生产系统和形成低碳的住宅消费方式。低碳生产系统包括高效生产、清洁生产和资源循环利用, 高效生产就是在住宅建设的全寿命周期内, 最大限度地节地、节能、节水、节材, 保护环境和减少污染, 建设舒适、安全、实用的居住环境。清洁生产和资源循环利用就是对生产过程中产生的废渣、废水、废气、余热、余压等进行回收和利用, 生产和生活中使用可再生能源和新能源, 减少对石化能源的消耗。低碳消费方式包括中小套型的居住模式和日常生活的节约意识, 前者属生产环节, 后者属消费环节。形成以中小套型为主的居住模式关键是提高住宅规划设计水平和技术装备水平, 在较小空间内创造较大舒适度, 在有限的居住区域内创造较大的方便度。建立低碳住宅产业模式的根本出路就是要大力推进住宅产业现代化。住宅产业化的最终目标是提高效率、减少消耗, 提高品质、减少浪费。通过先进的生产工艺和建设方式, 减少住宅建设的实体消耗, 提高资源利用率和生产效率;通过先进技术手段和管理模式, 减少住宅建设的措施消耗, 节约资源、提高住宅品质。住宅产业化是实现低碳住宅产业的必由之路, 低碳住宅产业是战略目标, 产业化是战术手段, 节能减排是主要任务。要实现低碳住宅产业发展目标, 需要从技术、经济、舆论等方面形成合力, 共同推进。
推进住宅节能减排, 关键是解决好技术体系和政策机制两大问题。技术是实现节能减排的支撑和基础, 提高住宅节能减排水平, 必须有先进适用的技术与产品;经济鼓励政策是达到节能减排目标的保障, 企业是推进节能减排工作的主体, 消费者是节能减排的受益者和检验者, 调动企业推广应用节能减排技术和产品的主动性、积极性和创造性, 正确引导消费者认购低能耗住宅。要推动住宅节能减排工作, 强有力的政策支持, 是决定节能减排成果的关键环节。
(一) 加强基础技术和关键技术
研究, 加快建设以低碳为特征的建筑体系。目前, 住宅的新技术推广, 基本以单项技术为主, 缺乏配套化、系列化技术措施。单项技术虽然先进, 但住宅整体水平不高。要重视基础技术和关键技术的研究, 形成以建筑结构及围护体系、能源利用、住宅设备及运行管理为一体的住宅节能技术体系;以节水器具、中水回用、雨水收集为一体的住宅节水技术体系;以工业化装修、高性能建材、可循环利用新型建材为一体的住宅节材技术体系等。
1、建筑结构及围护体系。
建筑体系是先进适用成套技术集成的基础。研究开发适合当地建筑体系经济、社会、资源、地理气候条件、工厂化生产、现场组装的工业化建筑体系及与之相配套的围护结构体系, 如:钢筋混凝土结构体系、新型砌体结构体系、钢结构体系等新型工业化生产的建筑结构体系, 以及轻质墙板、复合墙板、保温装饰一体化墙体等相匹配的新型围护体系。
2、能源转换技术体系。
提高能源转换效率, 减少能源损耗是节能的首要环节。对于采暖地区, 应开发研究高效率供热锅炉技术、供热系统的调节控制与热量计量技术、热转换技术、高效热传送技术、供暖运行智能管理技术以及热、电、冷联产联供技术等;对夏热冬冷地区和夏热冬暖地区, 应开发研究各类热泵技术, 用于采暖和空调, 开发各种户式小型冷热机组及其系统;电力富裕地区或对环境有特殊要求的地区, 宜开发电采暖技术, 如电热膜、地板电热管、电热缆和电锅炉等, 形成高效能利用、高效率运行的能源转换与利用技术体系。
3、外围护保温隔热成套技术。
研究开发新型墙体材料, 合理利用地方资源, 充分利用煤矸石、工业废渣、河湖淤泥等可再生资源;开发外保温隔热饰面一体化成套技术、屋面高效保温隔热防水技术、外遮阳技术、节能门窗技术等外保温隔热技术体系。
3、住宅节能设备体系。开发节能电力设备、电梯设备、供水设施设备、照明设备、空调与除湿设备、电气设备、散热设备、智能管理设备、空气净化设备及热回收通风技术与设备等门类齐全、节能高效的住宅节能设备体系。
4、新能源利用技术。
加大太阳能建筑综合利用技术、太阳能建筑一体化技术、太阳能光电转换等技术开发研究;研究开发地源、水源、空气源、风能、海洋能、生物质能等能源新技术;开发适用于小城镇和农村地区的沼气、秸秆气化等新技术。
(二) 开展住宅产品与技术认证
制度, 建立优良产品与技术选用目录。开展技术、部品推荐认证工作, 是推进技术进步、引导技术推广的有效措施和途径, 也是国际通行做法。如日本的“B L”认证、欧盟的“C E”认证等, 都产生了积极的效果, 积累了成功的经验。目前, 我国建筑节能产品市场, 技术产品繁多、质量参差不齐, 以次充好、滥竽充数现象处处有之, 使应用者无所适从, 需要大力地整顿、规范、引导新技术新产品的开发和推广。
1、大力开展技术产品认证和推荐工作。
技术与产品认证是市场经济条件下促进建筑技术与产品发展的有效途径, 利用市场机制规范、引导产品的研发、生产和推广应用行为。通过第三方认证, 提高产品性能透明度, 保证产品质量, 为使用者选择产品提供技术依据, 同时, 有利于产品的标准化、系列化生产, 促进建筑技术与产品的创新和发展。过去曾经推行的技术产品推荐制度, 对新技术推广应用起到了积极的作用, 为开展认证工作探索了经验。应该认真总结推荐工作的经验, 学习和借鉴发达国家认证工作的做法, 建立和完善符合我国国情的建筑产品认证制度体系。住房和城乡建设部于2006年颁发了《关于推动住宅部品认证工作的通知》 (建标[2006]139号) , 明确了开展认证工作的基本要求, 提出了逐步开展住宅部品认证的意见。要积极完善住宅技术产品认证工作体系, 大力开展住宅技术与部品认证工作, 通过市场机制, 形成优胜劣汰、自我完善、自我发展的市场环境。
2、建立优良技术部品目录。
对通过认证和市场检验的优良技术和部品, 定期公布, 逐步建立住宅节能优良技术部品目录, 引导技术产品研究开发和推广应用, 为应用者提供技术支持, 为消费者提供品质鉴别依据。
(三) 研究制定住宅节能技术标准, 建立完善住宅节能评价体系。
住宅节能工作是一项系统工程, 应从住宅规划、设计、施工、管理全过程、全方位来实现, 逐步完善各环节的技术标准、技术规程、评价标准, 是推进住宅节能工作的重要环节。追溯建筑节能工作, 在我国也就20多年的历史, 相对来说还处初级阶段, 很多深层次的技术、标准等问题, 还有待解决和完善。
1、完善住宅节能技术标准。
现行住宅节能的设计标准基本健全, 但针对如何达到设计标准相对应的产品和技术标准还不够健全, 尤其是技术发展日新月异, 新技术新产品不断出现, 技术的适应性又受地理气候等因素影响, 应针对不同地区和条件制定相应的产品技术标准或构造技术措施。对于国外发达地区已经成熟的标准可以采取“拿来主义”, 进行微调和完善, 广泛推广应用。对新开发技术应加强技术研究和开发, 制定相应的技术规程、工艺工法, 指导新技术推广。
2、完善住宅节能检测标准。
目前, 我国节能审查、检查及评价, 仅仅停留在设计构造上, 缺乏对建成建筑物实体综合节能效果检测的手段。对建筑节能检测只是对产品的抽样检测, 即使产品节能效果优越, 其优良性能能否发挥还取决于建筑的构造与建设的质量。应尽快完善建筑节能实地检测的方法和标准, 实现住宅节能从重视设计阶段节能向住宅建设全过程的转变。
3、完善住宅节能评价标准。
目前, 住宅节能效果评价依据是节能设计强制性标准, 缺乏住宅节能效果评价标准和验收标准, 更缺乏住宅小区综合节能效果评价和验收标准, 住宅节能的重点侧重在住宅单体。应完善住宅节能评价标准, 建立完善住宅节能监控和验收制度、等级及表示制度, 逐步实现住宅节能从重点抓单体建筑节能向抓住宅小区整体节能, 乃至城市整体节能转变。同时, 有利于按质论价, 给消费者知情权, 引导住宅节能良性发展。
(四) 加强节能法律法规建设, 建立住宅节能管理与激励机制。
节能减排是经济社会可持续发展的重要工作, 也是改善居住环境的有效举措。要充分认识建筑节能的紧迫性、艰巨性和长期性, 建立健全法规制度和工作机制, 实现由政府单方面强制推进, 转变到政府监管与市场引导相结合推动, 开创建筑节能新局面。
1、完善建筑节能法律法规。
《节约能源法》、《民用建筑节能管理条例》已相继出台, 为推进节能工作提供了法律依据, 但要将法规的精神落到实处, 还需要制定一系列具有可操作性的部门规章或规范性文件, 不同地区也要结合本地实际制定地方性法规和实施细则。将建筑节能减排作为项目土地出让或拍卖、项目审批、项目评价的重要指标要求, 使节能意识渗透到项目建设的全过程。要制定强有力的奖罚制度, 通过法律、行政、经济等综合手段, 将建筑节能的潜在需求转变为现实有效需求。
2、加大建筑节能监管力度。
建立建设项目建筑节能行政监管体系, 保证节能标准和目标的有效实施。强化项目立项、设计审查、开工许可、质量监督、销售许可、竣工验收等行政审查职能, 全面推行民用建筑能效测评标识、民用建筑节能信息公示等制度。
3、建立经济政策激励机制。
建筑节能需要“胡萝卜加大棒”的政策。一方面要加大处罚力度, 同时要鼓励先进的经济措施, 也需要必要的财政补贴、税收优惠、贷款贴息等经济政策。给予生产节能产品和材料的企业在产品增值税收适当减免;给予积极推广应用经权威部门认证的产品和技术, 在财政政策、融资贷款等方面给予一定的优惠和倾斜;对购买高品质低能耗的住宅适当减免契税和物业维修基金等, 从生产、应用和消费各环节共同促进建筑节能的发展。目前, 尽管已经执行了部分经济政策, 但缺乏系统性和配套性。国家在部分建筑产品的生产领域给予了政策优惠, 如《享受税收优惠政策新型墙体材料目录》, 对生产新型墙体材料实行减免税政策等。但在推广应用领域缺乏有效经济政策, 使先进的技术和部品难以普遍推广应用, 反而为劣质、落后的技术和产品提供了可乘之机, 挫伤了企业推广使用先进技术和产品的积极性。
4、调整墙改基金用途。
新型墙体材料专项基金实施以来, 对推进新型材料的研究发展起到了积极的作用, 同时在淘汰实心黏土砖, 大力发展新型墙体材料政策支持下, 新型墙体材料得到了快速发展。应重新审视基金的通途, 将其专有用途向综合效能方面转变, 应由鼓励墙体生产应用转向建筑综合节能方面, 充分发挥基金综合效益。
5、设立建筑节能减排调节税。
利用税收政策调节和引导市场发展, 是市场经济调控的有效手段。结合我国建筑节能的现状, 可研究征收建筑节能调节税的可行性, 对新建建筑按照投资额和规模征收一定比例的节能调节税, 项目竣工验收达到节能要求的项目可全额返还;对未达到节能标准的税收收入可作为用于既有建筑节能改造的财政补贴来源。
6、加强舆论引导。
住宅经济学 篇5
责编：晓薇 2006-07-20
第一章总则
第一条为了规范住宅小区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家及省、市有关规定，结合大连经济技术开发区（以下简称开发区）的实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称住宅小区物业管理，是指由物业管理企业对住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、保安、交通、卫生、环境等项目（以下统称物业）进行维护、修缮和管理。
本规定所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有人。
本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用房屋的其他人。
本规定所称物业管理企业，是指接受业主委员会的委托，根据物业管理合同进行专业化管理服务的企业。
第三条住宅小区物业管理以业主自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化、法制化、规范化管理。
第四条开发区规划土地建设管理局是开发区住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责组织实施本规定。
供电、供热、供水、通讯、公安、卫生、工商、物价等有关部门按照各自职责，协同实施本规定。
街道办事处、乡镇人民政府、居民委应协助有关行政管理部门加强对住宅小区的管理工作。
第五条各住宅小区应依照本规定成立住宅小区业主委员会。业主委员会是代表住宅小区内的全体业主对物业实施自治管理的组织。一个物业管理区域成立一个业主委员会。其范围由物业主管部门按照住宅与公用设施的相关情况划定，一般住宅区面积不低于5万平方米。
第二章业主大会和业主委员会
第六条住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业主管部门应会同原开发建设单位及时召开业主大会或业主代表大会，选举产生小区业主委员会。
第七条业主大会或业主代表大会由本住宅区的全体业主或按比例推选的业主代表（一个单元一个代表）组成。业主大会或业主代表大会的决定，由出席会议的业主或业主代表所投票数的过半数通过。
大会表决可采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一房一票，非住宅房屋每超过一百平方米建筑面积的为一票，一百平方米以下的有房屋所有权证书的非住宅房屋每证一票。
第八条业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）听取和审议物业管理工作报告；
（三）决定住宅小区内关于业主利益的重大事项；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审议通过业主委员会章程和业主公约。
第九条业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件到物业主管部门办理登记：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）业主委员会章程。
第十条业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会委员根据物业管理区域的规模可设定5人至11人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
第十一条业主委员会每届任期二年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会主任由房屋产权人代表担任，可以专职，委员为兼职。业主委员会可以聘请居委会的代表为常务秘书长，负责小区业主委员会的日常事务。
第十二条业主委员会至少每季度召开一次会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
第十三条业主委员会的管理费用，可从规定缴收的管理用房和经营用房收入中列支。
第十四条业主委员会行使下列职责：
（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）制定业主委员会章程和住宅区管理目标；
（三）审议决定使用物业维修基金，接受管理用房和经营用房；
（四）以招标或协议方式选聘和续聘物业管理公司，并与其订立、变更、解除物业管理服务合同；
（五）审议物业管理公司的管理服务计划，住宅小区的配套工程和重大的维修工程项目；
（六）审议住宅小区物业管理公司服务内容及其收费标准，并报物业主管部门和物价管理部门核准；
（七）审议决定住宅小区物业管理费用的收支情况；
（八）检查、监督物业管理公司各项管理工作实施情况及规章制度的执行情况，接受业主对物业管理公司的投诉；
（九）协助物业管理公司做好物业管理服务费的收缴工作。
第三章物业管理公司及其职责
第十五条物业管理公司必须持有开发区物业主管部门颁发的“物业管理资质证书”到开发区工商行政管理部门登记注册，领取“企业法人营业执照”后，方可从事开发区住宅小区的物业管理业务。
第十六条物业管理公司根据本规定和物业管理合同对住宅小区实施物业管理。物业管理合同应于合同签订之日起三十日内报开发区物业主管部门备案。
第十七条物业管理合同标准文本按建设部要求执行。
第十八条物业管理公司在住宅小区内就下列事项进行管理：
（一）房屋共用部位及共用设备、设施的使用、养护和维修；
（二）公共设施的使用、养护和维修；
（三）住宅区内的环境卫生；
（四）住宅区内车辆行驶及停放；
（五）住宅区内的公共秩序；
（六）住宅区内的消防、保安；
（七）庭院绿化；
（八）物业档案资料；
（九）其他规定的物业管理事项。
第十九条物业管理公司享有以下权利：
（一）依照本规定制定本辖区的物业管理制度；
（二）依据物业管理合同和有关规定收取管理服务费；
（三）有权制止违反小区物业管理规定的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营业务；
（五）可以实行其它有偿服务。
第二十条物业管理公司承担下列义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受业主、业主委员会监督指导；
（三）重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；
（四）接受物业主管部门和有关部门的监督指导；
（五）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
（六）在业主委员会的领导下，参加住宅小区物业管理“达标创优”活动；
（七）其它应尽的义务。
第二十一条小区物业管理制度须报物业主管部门备案。
第二十二条物业管理公司可以享受国家对第三产业的优惠政策和开发区扶持物业管理的下列优惠政策：
（一）自本规定实施起，新建物业管理企业两年内缓征物业管理营业税；
（二）获得国家级物业管理优秀小区（大厦）称号的物业管理企业，可在此基础上继续缓征两年物业管理营业税。
第四章综合验收与移交
第二十三条住宅小区竣工后，由物业主管部门组织有关部门进行综合验收，验收内容及程序依据《大连开发区房地产开发项目综合验收暂行办法》（大开管发[1995]34号文件）执行。
第二十四条住宅小区保修期满，经物业主管部门复检合格后，正式移交给业主委员会管理。业主委员会应依据本规定聘请物业管理公司对本住宅区进行统一管理。原开发建设单位在同等条件下可以优先聘用。
住宅小区未验收、未正式办理物业移交手续前的修缮养护工作，由原开发建设单位自行或委托物业管理公司负责，并接受物业主管部门和业主委员会的监督指导。管理费用由开发建设和经营单位承担。
第二十五条住宅小区移交时，开发建设单位应向业主委员会提交下列材料：
（一）住宅已竣工验收合格证明；
（二）小区规划图、竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配明细；
（六）其他有关材料。
第五章物业维修基金及专用房屋
第二十六条物业维修基金，是指用于住宅小区内各类房屋共用部位、共用设备和公共设施专项维修养护的资金。
第二十七条物业维修基金物业主管部门设立专门帐户管理。物业维修基金的计提和使用按《大连经济技术开发区住宅小区物业维修基金管理暂行办法》执行。
第二十八条开发建设单位应在住宅小区移交时，按照总建筑面积2‰的比例，经物业主管部门向小区业主委员会无偿提供管理用房，产权属于国家。
第二十九条开发建设单位应在住宅小区移交时，按同期成本价经物业主管部门向小区业主委员会提供总建筑面积5%的经营用房，产权属国家。
第三十条管理用房和经营用房上缴时，可根据房屋实际和管理需要，将应交房屋的价值折算成货币缴纳，由物业主管部门统一购置。具体折算方法另行规定。
第三十一条经营用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按物业管理合同或委托合同经营，其收入用于补充住宅小区的管理服务费。
第六章住宅区的使用及维护
第三十二条入住小区的业主和使用人应遵守下列规定：
（一）未经物业主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和使用用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不准随意接引、拆除和损坏共用设备、公用设施，不得擅自在住宅区内挖掘、占道；
（四）禁止在公用院落、走廓、屋顶、楼梯内堆放杂物、张贴广告，存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（五）禁止在屋顶、楼面随意安装设施，一层楼面护栏不得外探，二层以上（含二层）不得安装护栏；；排烟口、空调机、晒衣架等应整齐划一；
（六）禁止践踏、占用绿地，严禁损毁、涂划园林艺术雕塑；
（七）按规定时间、地点存放垃圾，禁止乱倒垃圾，乱泼污水，乱扔瓜果皮核、纸屑；
（八）严禁打架斗殴、聚众喧闹，禁止发出超出规定标准的噪音；
（九）不得在小区内随意停放车辆和鸣喇叭；未经批准载重车辆不得进入住宅小区；
（十）不得利用房屋从事危害公共利益的活动，不得侵害他人的正当权益；
（十一）其他有关事项。
第三十三条物业维修责任按下列规定划分：
（一）室内部分，包括水、电、气户表以内的管道和自用阳台、门窗及隔断墙等，由业主和使用人负责维修；
（二）房屋的共用部位和共用设备，包括承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、电梯面、电表间、水泵间、守卫室、通道、门厅、给排水管道、公用水箱、共用照明、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防器具等房屋本体以内的，由物业管理公司组织定期养护和维修；
（三）住宅区的拉圾房、庭院绿化、活动场所、方砖步道、停车场、非市政部分的地下排水管网等住宅公用设施，由物业管理公司统一管理、维修、养护；
（四）人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的应当赔偿。
第三十四条业主和使用人应按有关规定缴纳物业管理服务费。物业管理服务费收费标准按《大连市物业管理服务收费暂行办法》（大价发[1996]102号文件）执行。第三十五条住宅小区的供水、供电、煤气、市政、排水、供暖、通讯等管线的维修养护，按有关规定执行。
第三十六条凡房屋及附属设备、设施可能危及毗邻房屋安全及公共安全的，责任人应及时进行修缮。因修缮不及时而使毗邻房屋遭受损失的，由责任人赔偿，对限期内未进行修缮的，由业主委员会责成物业管理公司强行修缮，所发生的费用由其责任人承担。第三十七条物业维修标准依照建设部《城市房屋修缮管理规定》及有关规定执行。第三十八条物业管理公司应建立本辖区物业维修档案，做好维修记录，并随时接受物业主管部门的检查。
第三十九条凡涉及到房屋及设备、设施的重大维修，物业管理公司应提前三十天（紧急事故除外）经业主委员会审议向物业主管部门提交申请报告，物业主管部门应在接到申请报告后十五日内作出同意与否的批复。
第四十条房屋及设备设施修缮后，由物业主管部门会同业主委员会及有关部门现场验收，验收合格后，由业主委员会批准并经物业主管部门决算后拨付维修款。
第七章物业使用合约与业主公约
第四十一条本规定所称物业使用合约是指售房单位与购房人相互约定的前期（商品房买卖契约签订到业主大会通过业主公约前）物业使用、维修、养护及管理服务等事项的共同行为守则。售房单位和购房人应在签订商品房买卖契约的同时签署物业使用合约。作为商品房买卖契约的附件。
物业使用合约签订后三十日内须报物业主管部门备案。
第四十二条本规定所称业主公约，是指由业主承认的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、养护物业及其管理等方面权利、义务的行为守则。
第四十三条业主公约由物业主管部门统一制定示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况，对业主公约进行补充，并报物业主管部门备案。
业主公约应当符合法律、法规和其他有关规定。全体业主必须遵守。
第八章罚则
第四十四条对无故不交物业管理服务费的，物业管理公司可要求其限期缴交；逾期仍不缴交的，应按规定收取滞纳金，连续六个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十五条违反本规定第六章第三十三条规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。
第四十六条开发建设单位不按规定缴纳物业维修基金、物业管理和经营用房的，物业主管部门应责令其限期履行。逾期仍不履行的，物业主管部门可依法给予处罚，并申请人民法院强制执行。
第四十七条物业管理公司违反管理规定，向业主滥收多收费用或因管理、维修和养护不善，造成业主生活严重不便的，物业主管部门视其情节轻重，依法予以警告、罚款。第四十八条当事人违反规划、土地、公用事业、城市卫生、公安等管理规定的，由有关主管部门依法处理。
第九章附则
第四十九条写字楼、商住楼、标准厂房等的物业管理参照本规定执行。第五十条本规定由开发区规划土地建设管理局负责解释。
第五十一条本规定自发布之日起施行。《大连经济技术开发区住宅小区物业管理暂行规定》（大开管发[1995]22号文件）同时废止。
新版住宅设计规范与住宅的发展 篇6
很多人认为，设计规范是为设计单位、设计人和建设单位制定的，和一般人没有关系。但笔者曾参加了新版《住宅设计规范》的审定，了解规范编制者、建设管理部门的良苦用心和制定过程，新规范的很多条文都与当前乃至今后一段较长时期的国家住房政策、住宅建设类型、后期管理等息息相关，当然更重要的是与老百姓的居住生活息息相关。何以见得？笔者从三个方面说明。
第一，新版规范更注重人性化的设计。如新规范明确要求“7层及以上住宅或高度超过16米以上的住宅必须设置电梯”、“12层及以上的高层住宅需配置一台能容纳担架的电梯”，这为居住在高层住宅的居民解决了急病抢救的后顾之忧。再如“套内安装在1.80米及以下的插座均应采取安全性插座”、“阳台栏杆的设计应采用防止儿童攀登的构造”、“放置花盆处必须采取防坠落措施”等，为居民的安全做了保障。
第二，新版规范更注重住宅的发展方向。目前国家鼓励中小户型与保障房建设，推动住宅回归基本功能和产业化，新规范适应了政策与市场形势，摒弃了与住宅建设发展方向不相适应的条款。如新规范将一居室(卧室+起居室+厨房+卫生间)使用面积从不小于34平方米，调整为30平方米，将零居室(兼起居的卧室+厨房+卫生间)使用面积从不低于30平方米，调整为22平方米。这适应我国国情和当前保障房建设的需要，有利于正确引导中小套型的住宅设计与开发建设。
第三，新版规范更注重住宅的长效管理。在以往的设计中，一些退台式、复式或顶层变化的户型，很难避免将卫生间布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层，一旦出现卫生间漏水，将给下层住户带来不便，甚至引发邻里纠纷。新规范规定“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层”，为这类问题在源头止水。新规范规定“新建住宅应每套配套设置信报箱”，保障了居民的权利。又如，在开发商的各种增加利润的策略中，增加隐形面积是常用手法，有时一套住宅的卧室加起居室面积为30平方米，而阳台面积竟达到50平方米！新规范明确规定“阳台面积不超过套内面积的15%”。以往有的开发商把住宅户型层高设计为6米，实际把一层潜伏修建为两层，使产权面积只有实际面积的一半左右，钻国家管理的空子，而新规范明确规定“当建筑中有一层或若干层的层高超过3米时，应对这些超过3米的楼层按其高度总和除以3米进行层数折算，余数不足1.5米时，多出部分不计入建筑层数，余数大于或等于1.5米时，多出部分按1层计算”，这使得开发商“偷”面积的手段难以实施。
住宅结构构件设计经济性分析 篇7
1 框梁配筋的经济性分析
框梁配筋时有3种配筋方式, 如图1~3所示。
钢筋量计算如表1所示。
可见, 采用不同粗细的钢筋进行配筋时, 细直径配筋较为经济。鉴于存在粗径分离与贯通配筋的差别在于当跨度较大、支座筋与架立筋直径相差较大时, 分离式配筋较为经济, 反之则贯通配筋较为经济, 根据钢筋搭接和贯通的特点, 计算分析可知:在住宅结构跨度不大于7 m、负筋直径为25 mm、贯通筋直径不小于18mm时, 直接拉通较经济;当贯通筋为14mm、负筋不大于18mm时, 直接拉通亦较经济。具体实际配筋时, 应首选配筋方式1, 而当采用粗径配筋时, 则应根据上述结论合理进行配筋, 以使框梁的配筋更加经济。
2 单跨次梁的经济性分析
在单跨次梁的计算时, 有2种计算配筋方式, 如图4, 5所示。
两种计算配筋方式的区别在于:方式1因次梁端为固端, 在相同荷载作用下, 支座和跨中弯矩相同, 鉴于支座负筋承受弯矩时无须通长配置, 而底筋则需通长配置, 故从此点来看, 固端梁配筋要比简支梁经济, 但因固端梁端弯矩的存在, 使支撑次梁的主梁受扭而须配置抗扭腰筋, 与作为简支梁计算时的支撑主梁仅配置构造腰筋相比, 经济不合理。
次梁纵筋和主梁腰筋锚固段钢筋量计算如表2所示。
可见, 次梁作为简支梁计算时较为经济, 另根据GB 50010—2010《混凝土结构设计规范》规定当主梁腹板高度小于450 mm时, 构造腰筋可不配置, 则更加经济。
3 大跨板支座筋贯通与分离式配筋经济性分析
《青岛市住宅工程质量通病防治措施设计要点》规定“跨度大于4.2m的现浇板应设置双层双向钢筋, 钢筋间距不宜大于150 mm, 直径不小于8 mm”。鉴于钢筋间距和规格的限制, 在典型4.5 m跨板计算时, 板支座筋有两种配筋方式 (图6, 7) 。
对1m长度内钢筋量进行计算如表3所示。
可见, 支座采用分离式配筋较为经济。如果考虑到混凝土结构的塑性能力, 取支座附加钢筋的间距为300 mm则更加经济, 节约百分比可达23.1%。
4 挡土墙、降板配筋的经济性分析
地下室挡土墙受力筋根据其弯矩图的特点在墙高1/3处截断 (图8) , 在不考虑锚固长度的情况下, 可节约支座附加筋的60%左右。同次梁端取简支还是固端计算配筋的原理相同, 对于降板的情况, 采取板端固端的计算配筋方式较为经济。
5 框柱、剪力墙边缘构件纵筋直径的经济性分析
JGJ 3—2010《高层建筑混凝土结构技术规程》规定“当纵向受力钢筋采用搭接做法时, 在钢筋搭接长度范围内应配置箍筋, 当钢筋受拉时, 箍筋间距不应大于搭接钢筋较小直径的5倍, 且不大于100 mm”。
JGJ 18—2012《钢筋焊接及验收规程》规定可采用电渣压力焊的钢筋最小直径为12 mm。可见当框柱、剪力墙边缘构件纵筋直径小于12 mm, 一般取10 mm配筋时, 搭接长度为1.6×35×10=560 (mm) , 在搭接范围内箍筋至少为6根, 与非加密区箍筋间距一般为200 mm的数量相差一倍, 可见框柱、剪力墙边缘构件纵筋直径应不小于12 mm, 以免钢筋搭接导致箍筋加密问题, 以使设计更加经济。
6 结束语
在该项目中, 结构设计遵循了从结构选型、结构布置、结构定义着眼, 从荷载取值、构件细致设计等小处入手, 严格把控了结构设计的经济性, 最终在混凝土、含钢量的控制上取得了满意的结果, 为公司、社会创造了价值, 实现了结构工程师的基本职责。
摘要：以某住宅工程为例, 对框梁配筋、单跨次梁大跨板支座筋贯通与分离式配筋、框柱、剪力墙边缘构件纵筋直径的经济性进行分析, 最终在混凝土、含钢量的控制上取得了满意的结果。
关键词：住宅,结构构件,经济分析
参考文献
村镇住宅建筑节能技术经济分析 篇8
据相关资料显示,目前全国城乡430多亿m2存量建筑中仅5%符合节能标准,每年90%以上的新建建筑为高能耗建筑,城镇建筑耗能是北欧同纬度条件下建筑耗能的2～4倍[1]。而我国村镇住宅建设面积以每年6～7亿m2的速度递增,预计“十一五”期间全国城乡将新建房屋55亿m2,其中村镇住宅近30亿m2,占全国住宅新建总面积的55%。有关机构测算,建筑能耗占我国社会总能耗的30%,如果建筑耗能状况得不到改善,到2020年中国建筑耗能将达到1089亿t标准煤,单是空调夏季高峰负荷就相当10个三峡电站满负荷能力[2],这将对我国能源供应造成沉重压力。本文通过对安徽省马鞍山市博望镇小康示范村——三杨新村进行调研,了解该村节能建筑的使用现状,分析节能新技术的可行性,在此基础上进行农村节能建筑的综合经济效益分析,希望借此有助于找到适合当代新农村的低能耗建筑技术。
1 调查方法及调查区域概况
1.1 调查方法
2009年8月2日到10日,对博望镇三杨新村居民进行调查,包括居民居住环境,建筑能耗等方面的调查,共发放问卷140份,回收有效问卷120份。
1.2 调查区域概况
博望镇位于马鞍山市当涂县最东端,全镇总面积133平方公里,总人口近10万。据了解,以前该村户均建房占地面积达250m2左右,且城镇农民建房非常零散。对于土地日益紧张的小城镇来说,并不是好事,加之配套设施不齐全,生活质量提不上去。目前已建成的三杨新村占地面积65,共入住农户189户,户均占地126m2(含公共配套设施)。与未改建前相比,一个三杨村可节约用地约2.5顷。
1.2.1 建筑概况
被调查的住宅新区为2007年统一规划建设的,为砖混结构,窗体结构为塑料窗框,普通单层玻璃,建筑朝向为南,其中平面屋顶形式的占32.5%,坡面屋顶形式的占67.5%,住宅屋顶最外层为砖瓦材料的占29.2%,琉璃瓦的占49.2%,水泥的占10%,灰泥的为11.6%。
我国现行相关政策规定:经济适用房的建筑面积在60m2以内,普通商品房的建筑面积为90～144m2,建筑面积大于144m2的住房为非普通住房。调查对象中这几类住房的比例见表1所示。
1.2.2 家庭基本情况
所调查的家庭主要为三口或四口之家,家庭成员情况见图1。家庭年消费能源情况见图2,从图2可知,该村69.16%的家庭能源年消费主要集中在1000～2000元/年之间。
1.2.3 太阳能使用及空调制冷情况
新村建设分为两期,一期工程2003年建成,大约2004年开始入住;二期工程2007年建成,2008年开始入住。由于新村是由统一规划,政府积极引导,所以该村太阳能安装率较高,高达99.1%。图3为该村太阳能热水器安装率随年份的变化趋势,从该图可以看到,截止到2009年,该村的太阳能热水器的安装率接近100%。
在回收的120份有效问卷中,安装空调的有103户,其中空调面积情况如表2所示。
1.2.4 房屋投资改造情况
根据调查问卷统计,有效问卷中有51户愿意进行房屋供暖和热水供应改造(图4),以便使房屋的保温性更好,提高舒适度和节能;其中可以承受的一次性投资额度调查结果如图5所示。
从图4和图5可知,随着人们的生活水平的提高,人们对于自身居住环境舒适度的要求也在逐步提高,但由于农村的经济条件制约,农民对于房屋改造的投资额度有限,能承受的一次性投资额度在4000元以内的所占比例较高,所以今后在进行农村建筑节能改造时要充分考虑到这一制约因素的影响。
2 节能技术经济分析
2.1 住宅规划的节能设计
住宅的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。试验表明,住宅围护结构的耗热量,要占住宅采暖热耗的1/3以上。如果住宅围护结构具有良好的保温隔热性能,可减少冬季由室内向室外和夏季由室外向室内的传热量,从而减少因保持室内舒适热环境所需要提供的采暖或制冷能量。外墙、门窗和屋顶是建筑围护结构的组成部分,在住宅节能设计中占有重要的地位。为降低能耗,必须对它们进行节能设计控制。随着节能技术的发展,一些新型围护结构已陆续出现,如:
(1)墙体新型材料
1)新型粘土砖:
将实心粘土砖改为粘土空心或多孔是墙体发展的进步,主要有承重粘土多孔砖和非承重粘土空心砖两类。
2)非粘土砖:
蒸压灰砂砖,蒸压灰砂空心砖,粉煤灰砖及各种原料的免烧砖等。
3)砌块类:
主要有蒸压加气混凝土砌块,石膏砌块,混凝土空心砌块,煤矿石等空心砌块。
(2)墙体保温隔热技术
聚苯乙烯板外墙外保温系统:该系统是在基层墙体外层采用专门粘剂粘贴聚苯乙烯板,并采用玻璃纤维网格布作为保温板的保护层,以提高外墙外保温系统抗冲击性能,满足结构要求。
(3)屋面保温隔热技术
屋面结构可采用了“倒置式屋面”保温隔热技术,即在现浇混凝土板上先做一层防水层,然后铺设聚苯乙烯挤塑泡沫板,再敷设一层防水层,上铺卵石或天然石块或预制混凝土块。
(4)单框双玻塑钢窗
塑钢是对塑钢型材的简称,主要化学成分是PVC,因此也叫PVC型材,是近年来被广泛应用的一种新型的建筑材料。
表3列出了典型围护结构的传热系数。
2.2 造价和节能实例分析
建筑节能是指在满足住户同等需要或达到相同目的的条件下,尽可能降低能耗,达到提高建筑舒适性和节省能源的双重目标。以博望镇三杨新村平均建筑面积100m2为例,对节能住宅与传统砖混住宅进行造价分析,比较结果如表4所示。
在普通住宅中,冬天采暖、夏天制冷中30%的能量没有被人体利用,而是通过窗户、墙体散失到户外,增加了热岛效应,浪费了能源。例如同时在两间建筑面积为16m2的房间内开24 h空调,采取节能措施的建筑比一般建筑要少用电5 kWh左右,保温效果提高一倍[6]。由表2可知,每户制冷取暖平均面积约为40m2,假设每户每年使用空调时间为7,8,9,12,1,2月,每日使用时间为12h,则采取节能措施的建筑一年能省下电费:1125 kWh,按0.56元 kWh计,则每年能节省电费630元。
由表4可知,节能建筑与传统普通建筑相比,建筑成本增加了约127.3元/m2。而在农村,常规的工程建设成本在不考虑建筑节能时约为900元/m2[3],节能建筑增加的工程成本约占原工程费用的14%。从图4,图5可见,接近半数的农村户主愿意对其居住房屋进行投资改造,其可承受的房屋改造一次性投资额度约为4000元。而实际上建造一幢节能住宅建筑,按照每户100m2计算,共增加的建筑成本为12 000元,也就是说节能建筑成本会超出户主的投资承受额度约8000元。但按照每户每年可节省电费630元计算,13年内就能收回投资成本,同时建筑的节能效果可以达到52.5%[3]。业主不但得到了舒适的生活环境,而且还降低了今后的使用成本和能源消耗成本,具有长期获利的效果,还是比较合算的。因此在农村发展建筑节能技术,其经济效益在农村市场中还是有很大的吸引力的。
2.3 新能源-沼气的利用
沼气利用在我国农村经济可行,也是索取再生能源又一经济有效的技术。沼气池在农村可独家使用也可几户合用。据有关资料介绍[7],一口8m3的沼气池一年可产沼气350m3左右,它所产生的热值相当于节省800～1000kg的煤,可满足一户居民一年的日常烧饭、烧热水等需求。
沼气项目单元的总成本包括工程投资和运行费用。按照投资预算一个户用8m3的沼气系统投资2500元,其中中央补助1200元/户。因沼气池发酵原料在发酵过程中没有损失,沼气池运行原料费用不计。运行维修费用按工程投资的2%计算,即2500元×2%=50元,人工费100元/年,费用合计150元/年。厨具改造和灯具改造价格如表5所示(以广西宜州友发厨具有限公司沼气系列产品价格为例)。住户每户需一次性投资成本约为1800元。
以博望镇三杨新村为例,户年平均使用液化气约为4罐,即90元×4=360元;使用灯具照明费用按用电量的20%计算,即1200元×20%=240元。预计在3年左右时间收回成本,并且长期受益。不但减轻了住户的能源消费负担,同时也大大减少了有毒有害等污染气体的排放,对环境保护做出了巨大的贡献。
3 结语
通过以上新型节能建筑和传统建筑的经济分析可以看出,农村建筑节能的研究有很大的发展潜力,建筑节能达到国家“十一五”中要求的目标并不难,而且经济效益上可行,一次性成本投入回收年限较短,节能技术上也较简单,节能效果显著,同时又能提高居民的生活质量水平和生活环境,降低能源投入和污染气体的排放。总而言之,节能建筑在农村的推广应用对于提高广大农村居民的生活条件和我国正在进行的节能减排都有重要而现实的意义。
参考文献
[1]冯望云.从传统建筑保温到现代节能-关于建筑节能的几点认识和建议[J].建设科技,2008,(21):72-73.
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[4]王刚.建筑节能技术在工程上的应用及其经济效益分析[J].内蒙古科技与经济,2009,(5):70-73.
[5]穆东.传统式屋面与倒置式屋面应用特性的分析[J].建筑应用,2002,(6):52-53.
[6]什么样的住宅才是节能住宅,http://www.zjbaowen.com/news content.asp?id=8.0.
住宅停车分析及经济性对比研究 篇9
1 不同停车方式的优劣势分析
本文以下主要以普遍采用的地下停车库和架空停车库为主进行分析、研究和归纳。
2 不同停车方式在初期对投资决策的影响
2.1 高效业态和低效业态的组合对项目收益的影响
对于房地产开发商来说, 开发项目首先要确保高效业态的收益最大化。高效业态和低效业态都要注重控制成本, 提高收益, 这是项目最初决策的基本原则。高效业态占尽最优资源, 且做到总收益 (单位面积收益×面积) 最大化。低效业态要充分利用剩余资源。
对于规划部门给定的容积率条件很宽松的项目, 应首先根据市场情况决定项目定位和品质, 保证高效业态的收益。以“高效业态、销售业态 (住宅、商业) 最优化布置”为原则, 自己假定某一容积率进行草案设计 (总图、指标) 。第二步再计算低效业态所需要的面积, 确定低效业态、非销售业态 (换热站、车库) 布置在地上还是地下。如果需要的停车数量多, 那么还需要进行“地下二层”和“地下一层+架空一层”的对比。
对于规划给定容积率比较合适的项目, 需要根据当时的形式, 预判断市场销售售价及预估建安成本, 然后根据公式“收益=售价-成本”分别对比多种业态组合方案的售价和成本, 来辅助决策。最终应采用收益最高的业态组合。目前, 对车位 (地下、地上) 收益问题管理较为模糊, 也要作为总收益的一个重要组成部分进行综合考虑。
2.2 不同停车方式对项目成本的影响
目前, 对于某个特定的开发项目的成本中, 最敏感的成本是土地成本 (含大小配套费用) 和建安成本两大类成本 (约占项目总成本的70~80%) 。地下室停车和架空层停车所需要耗费的建安成本不同, 同时占有的土地资源 (楼板地价) 也不一样。其余如前期费、销售费用等所占比例不大 (约30~20%) , 并且地下或者架空形式的车库所花费的前期费、销售费等基本一致, 在这里将土地和建安成本之外的成本进行缩略。
假设:停车数量相同 (停车面积相同) 、架空停车和地下室停车的收益 (售价或租金) 相同、架空停车和地下室停车对项目整体品质 (项目总体收益) 无影响, 我们只需考虑最敏感成本的最有利组合方式;
架空停车成本 (每平米建筑面积成本) :地上建安单价+楼板地价
地下室停车成本 (每平米建筑面积成本) :地下建安单价
所以, 对于如何选择架空停车和地下停车有如下结论: (1) 地上建安单价+楼板地价>地下建安单价时, 选择地下停车; (2) 地上建安单价+楼板地价<地下建安单价时, 选择架空停车。
实际项目还需要综合项目的市场预期、项目定位、产品品质、土地的地质情况、日照、规划、景观等要求, 进行最终权衡后进行决策。
在此, 本文只从项目的成本角度提供一套思路, 供读者在实际开发项目中参考。
3 规划设计过程中如何有效的控制停车库的工程造价
3.1 不同停车方式的选择对成本的影响
对于架空停车库和地下停车库, 其土建造价约占车库建安造价的70%。在方案设计阶段选择合理的停车方式、结构形式、层高 (挖深) 、合理的平面布局是制约车库造价和成本的关键因素。
人防地下室和非人防地下室的建安成本差价约为250~500元/平米。对于带人防指标的项目, 当采用地下停车库时, 如果只考虑建安成本因素, 建议自建人防。但是具体项目是否自建人防, 还应综合权衡施工工期、报建、竣工验收、人防口部损失车位的收益及其它特殊因素后最终决策, 要进行综合成本收益测算后确定。
3.2 结构形式的选择
地下停车库的结构形式:
天津本地土质差, 地下室深度 (止水帷幕和基坑支护) 对造价影响大, 降低层高是首选, 加上普通梁板式需要解决排烟等问题而增加的造价, 综合考虑建议优先采用宽扁梁或无梁楼盖的结构形式。
若考虑顶板上景观 (如大型乔木) 及消防车道所需荷载的不确定性, 结构形式另议, 建议仅在荷载的最不利点采取局部处理。
3.3 设备专业竖向布置
机电专业的管线布置影响到停车库的层高, 上部住宅部分的管线一般在住宅投影下方, 通过水平管廊接引至小区室外管线, 再通过车库顶板景观覆土接引至小区界外。通过分析车库所需的设备管线综合情况, 可以得出如下结论:
(1) 一般情况的地下室停车库, 在管线交叉的最不利点处, 结构高度和设备管线高度之和可以控制在1200mm以内; (2) 一般情况的架空层停车库或地面停车楼, 在管线交叉的最不利点处, 结构高度和设备管线高度之和可以控制在800mm以内; (3) 为控制整体层高, 极端情况下可在管线交叉最不利点处损失1-2个车位或采取其他局部处理措施 (如局部抬高层高, 屋顶做景观处理) ; (4) 若实际工程的设计值超过此数值, 建议对其结构合理性和管线综合设计进行详细的审核工作, 确保将高度降到合理的范围之内。
3.4 影响车库层高的主要因素
影响地下车库层高的主要因素包括结构选型和设备管线布局, 经济合理的层高如下:
(1) 宽扁梁结构体系 (地下停车) 时的最低车库层高:500 (梁板) +700 (设备) +2200 (车位) =3400mm
当为人防车库时宽扁粱体系粱高600、设备层不变, 层高3500
(2) 空心楼板结构体系 (地下停车) 时的最低车库层高:350 (梁板) +850 (设备) +2200 (车位) =3400mm
(3) 架空停车时车库最低层高。600 (梁板) +200 (设备) +2200 (车位) =3000mm
4 规划设计中如何提高平面停车效率
4.1 停车排列方式
停车排列有零度排车 (平行于行车道) 、角度排车、垂直排车 (垂直于行车道) 。同一角度停车双排停车要比单排停车效率高 (车均面积小) ;停车角度越大停车效率越高 (车均面积越小) , 一般采用垂直排车方式。
4.2 停车单元
目前住宅配套的停车设计, 主要针对小型汽车和部分微型汽车。设计规范和工程经验停车位的尺寸和通车道宽度如下表:
我们对于最基本的停车单元进行研究, 车库平面布置时是由以下基本单元所组成。
根据小型车、微型车和行车道的不同组合可知单侧停车的停车宽度为10.5米至11米, 双侧停车的停车宽度为15米至17米。
4.3 项目操作
当我们针对一个地块, 假设可停车区域的进深为L, 结合停车基本细胞, 用L/17米或16米、15米可得出停车排数, 当不能整除时就要考虑单车道停车11.5米、10.5米 (或有角度停车) 。
停车单元基本公式L=a x17+bx16+cx15+dx11.5+e x10.5
其中a、b、c、d、e是停车细胞的排数 (a、b、c比例取决于停车场需要的小型车位和微型车位的比例) 。
当L (车库可停车区域进深尺寸) 为定值时a+b+c最大, d+e=1或0时, 停车数量最多 (停车排数最多) 。
根据住宅下地下室使用情况不同, L的定义也不同:
住宅下不考虑停车, L为楼间距
住宅下考虑停车, L=楼间距+5500x2
对于9-11层的板式小高层, 房间开间不小于3.6米时, 能保证开洞尺寸大于2.4, 住宅下部作为可停车进深考虑。
对于高于11层的高层, 因剪力墙的影响, 住宅下部不宜按照可停车进深考虑。
在楼间距满足日照的前提下, 使L的数值与停车细胞尺寸成整数倍则对提高停车效率更有利;对于有效停车区域的柱网不宜简单采用8100x8100的方格柱网, 应结合停车单元尺寸进行布置;上部住宅成排布置, 比梅花状布置更有利于底部停车, 上部住宅直列布置, 比扭曲布置更有利于底部停车。
4.4 控制非有效停车区域的面积
非停车区域主要包括设备用房、住宅下部空间、人防口部及人防设备用房、疏散楼梯和电梯、市政配套场站 (如换热站、煤气调压站) 等。有效的控制设备用房的面积, 合理布置设备用房位置 (尽量布置在住宅投影下、地下室边角) 是提高停车效率有效途径之一。
在确定了停车方式和高效业态的总图规划以后, 有效的控制附属用房的尺寸和位置, 合理布置停车区域的柱网, 合理组织通车道的流线和出入口, 是决定停车数量的最终因素。
总之, 通过对项目初期高效业态和低效业态的收益分析, 以及对敏感成本的分析, 提出“首先确保高效业态最优化布置, 低效业态占尽剩余资源”的方针, 指导选择停车方式:对于一般的项目重点对比地上、地下建安成本的差价和楼板地价之间的关系。
当项目开始进行规划设计时 (已初步确定停车方式) , 需要在设计过程中合理控制造价、同时尽量提高停车数量, 以达到控制单位停车造价的目的:
首先, 架空停车库和地下停车库, 其土建造价约占车库建安造价的70%, 而选择合理的结构形式、确定合理的车库层高成为控制车库造价的关键因素。
其次, 对于确定的停车方式来说, 影响停车数量的主要因素包括: (1) 规划住宅的总图布局; (2) 有效停车区域内柱网和通车道流线设计; (3) 住宅下部是否可停车; (4) 与车库合建的附属用房 (设备用房、市政场站、疏散楼梯电梯等) 的面积和位置; (5) 是否建造人防车库等等。
本文通过对车库相关的关键因素、共性因素进行分析、统计、归纳, 希望能为以后的实际项目开发提供思路和经验参考。
摘要：本文从不同停车方式的优劣、对投资决策的影响、规划设计过程中如何有效的控制停车库的工程造价以及如何提高平面停车效率等几方面对住宅项目进行了技术及经济等方面的对比研究。
住宅经济学 篇10
四川地区传统民居形式由于少数民族多,民风、宗教信仰等具有风格多样的特点,西部地区,仍以单层独立式住宅为多,自然村分散。有的传统住宅存在潮湿、阴暗、通风不良等问题,80%乡村住宅仍没有集中供水、排水沟渠等设施,村镇街道电线组织混乱,垃圾随处丢放。但是四川地区村镇生态环境、绿化和水资源较好,可利用土地较宽裕,可再生能源种类多,住宅形式单一,节能潜力巨大,需要从整体环境规划和单体建筑设计方面注重村镇住宅的生态节能设计。四川村镇普遍经济收入不高,节能生态住宅的经济性分析是当务之急。
一、节能住宅成本效益分析
节能住宅生命周期总成本包括购置成本和其后经营成本,包括建筑物修理和更新,装修和设备成本,供暖、照明和服务成本,以及在运营过程中的所需劳动力成本。据《Building Economics》显示,低多层住宅总成本中维护费用占14%,供热、照明的燃料和养护占24%,建筑物初始费用占48%,土地和开发费用占14%。节能住宅的计算又包括洁净能源开发和利用费用,水循环利用和中水处理费用,节材水平包括其可降解、无害化、可再生、可循环的材料使用量,垃圾输出费用等。首先,国家鼓励建筑节能,规定节能住宅税率为零,而普通住宅建设固定资产投资方向调节税率为5%。四川村镇住宅一般无保温隔热措施,砖混结构为主,外围护墙大多为240mm厚空心砖墙,内外抹面,热阻值为0.45~0.48(m2·K)/W;屋面大多为120mm厚空心板为结构层,窗多采用单层实腹或空腹钢窗、铝合金窗,气密性和水密性差,普遍为单层玻璃[1]。目前,塑料单玻窗为250元/m2,塑料中空玻璃窗为450元/m2,传热系数递减了近一倍[2]。塑料双玻窗热损失为塑料单玻窗的1/2,外墙若采用水泥砂浆加矩形多孔空心砖加保温砂浆构造,传热系数达1.4W/(m2·K),节能增加费用约为15元/m2;屋面能耗约占总能耗8%~10%,屋面增加30mm聚苯板保温层,节能增加费约为50元/m2,单是改善了热工性能,坡屋顶隔热性能优于平屋顶,还可提供新的使用空间。虽然住宅标准提高,如果为100平方的住宅面积计算,粗略估计增加造价约为7000元左右,但是居住环境得到很大改善,否则能量消耗仍需要损失经济费用,例如夏热冬冷地区无集中供暖,以《成都地区住宅建筑节能暂行规定》为例,以过去十年统计值为数据基准,全年日平均温度≥26℃天数为32天,日平均温度≤8℃的天数为59天。采暖期和制冷期都需要使用辅助设备才能达到室内人体舒适环境温度标准。外窗是节能的薄弱环节,夏季通过玻璃窗入射得热量占约占制冷机最大负荷的20%~30%,冬季单层玻璃热损失约占供热负荷的30%~50%。太阳能节能技术和沼气利用目前作为四川地区村镇住宅节能的一项重要内容。资料显示:一口8m2沼气池可满足一家人日常烧饭、烧热水等。一年可产生沼气350m3左右,造价仅1000余元,但其产生热值相当于节省800~1000kg的煤[3]。沼气每年可比液化石油气节约燃料费用500元以上,两年即可回收投资成本。不可否认,节能住宅由于集成采用新技术、方法和设备,初始投资成本大,如果能借助新农村建设和灾后大量村镇住宅重建的契机建设,则可增加成本摊销,再加上政府对节能住宅的费用支持,从改善居住环境的角度而言,四川地区村镇节能住宅的实施经济性和成本效益高。
二、节能住宅价值实现途径
从理论角度讲,节能住宅本身应该是一种低能耗、低排放的产品,是符合社会效益最大化的目标。但是,目前绿色建材、新能源开发、节能建筑采用的设备等市场并未健全,很多房地产业开发生态节能住宅处于摸着石头过河阶段,存在低估乃至忽略区域自然资源的本体价值现象。同时,普通住宅的建筑材料开发仍处在粗放初级产品阶段,过低的价格使其在某种程度上比绿色建材占据优势。节能住宅的相关技术仍不成熟,如地源热泵技术,由于建筑项目涉及各方面对于技术方面的知识欠缺,导致市场价格存在虚高现象。生态节能住宅并非“豪宅”,并非有钱人的专利。充分利用市场机制可以更好地实现生态住宅价值。市场有约束和激励两方面职能,产权管理很重要。产权明晰基础上,构建高效的竞争市场。利益是主体竞争原动力。市场价值链条中的开发运营者利益清晰、消费者效用明晰、政府社会收益清楚,节能住宅的价值链条才通畅。节能住宅市场需要从初期到成熟阶段,政策上的干预逐渐退后,节能住宅带来的收益,使用者得到的效用更趋明显,节能住宅的经济性才可以最大化体现。《中国生态住宅技术评估手册》从小区规划设计、能源与环境、室内环境质量、小区水环境、材料与资源等五个方面对居住小区进行评估,提供了生态住宅评估标准。体系庞杂,村镇住宅的节能经济性必须以实现此标准为基础,节能指标达到国标的50%,否则不能称其为生态节能住宅。
三、四川传统民居给村镇住宅节能改造的经济性启示
四川传统民居内容与形式的统一是其重要特色,包括廊院式建筑,竹筒式民居、四水归堂的小天井等,不仅功能分区明确,而且因地制宜,冬暖夏凉。穿斗结构,屋面出檐深远、单挑、双挑各式做法,并运用当地材料。比如,藏族的雕楼,天然片石砌筑墙体;土家族的石板房,屋面木板铺底,木板经过砍、削,中部略起沟槽,便于排水,再用石板压住木板,避免被风刮走,不钉不嵌缝而不漏雨。再如,彭山山区树皮屋面的民居,竹子做柃条,树皮盖面,时间久了,树皮生长青苔,由黑变绿;雅安农村的木骨泥墙、青石门框等,从环境中寻找适宜建筑材料,充满乡土气息和地方特色。从规划角度看,古代的阴阳五行学说、风水理论对四川民居择址、朝向产生影响,用阴阳说保持社会和大自然的平衡,风水选址用朱雀、玄武、青龙、白虎去象征建筑周边的建筑。如泸州民居前面的水池、侧面的道路、环状的山丘都具有一定象征意义;大邑刘氏庄园的建筑室内地面以下的通风管道设计等。四川传统民居巧妙利用地形、建筑与环境交融、自然物成为构图部分,保护自然环境、地方材料等运用可称其为低技术生态节能建筑。从传统民居形式中吸取宝贵经验,选择当地材料、建造方式,可以有效降低生态节能住宅造价。
村镇住宅修建过程中要注意防止建造成本过高,收益成本比却一般的住宅,以及建设成本低、使用成本过高的住宅,或者部分指标收益成本比高,总体指标收益成本低的住宅[4]。在生态节能住宅修建前期,要注重节能住宅成本效益分析,保证节能住宅价值实现途径中的价值链条通畅,以及从传统民居中吸取节能住宅规划、构造、材料等方面的宝贵经验,因地制宜,防止伪生态住宅的产生,只有这样,才能保证四川地区村镇住宅的节能经济性。
参考文献
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住宅经济学 篇11
【关键词】传统住宅；哲学；现代住宅
我国建筑设计的发展受到社会发展的巨大影响，在远古时期人们居住的山洞，本质上没有任何的设计感，但是具有建筑的基本性质，那就是的遮挡以及休息的地方。随着社会的不断发展，人们才开始建造房屋，所以房屋的设计的变化也体现了一个社会的发展以及时代的变迁。现代的住宅设计理念千变万化，但是都没有离开传统住宅哲学的思想。传统的住宅哲学相对于我国现代的住宅设计来看，更具有长远的意义，因为房屋最基本的功能就是居住以及遮挡有一个休息的地方，专业是每个房屋建筑设计的基本出发点。
随着时代的不断发展，城市中的现代化建筑也越来越多，这些现代化的设计让人们眼花缭乱，但是不管设计的形式怎么变化，人们还是在这些现代化设计的建筑中感受到了传统住宅哲学的痕迹。因为传统住宅哲学经过几千年来的发展已经根深蒂固，不管时代怎样的发展，现代的住宅设计中也一定会看到传统住宅哲学的痕迹，因为传统住宅的痕迹已经蕴藏在建筑设计中不能够被分离，如果现代设计一旦脱离的传统的住宅哲学，那么也就不能称其为住宅的设计，同时也无法满足人们对住宅的最根本性的需求。
在现代的住宅建筑中，人们仿佛很难发觉传统的住宅哲学的痕迹，认为很多建筑已经成为完全现代性的建筑脱离了传统的住宅设计，其实不然。因为传统的住宅哲学已经和现代的建筑设计理念充分的融合，虽然我们表面上对传统的住宅哲学不能察觉，但是实际上传统的住宅哲学已经能够完全和现代的设计理念相融合，即为人们提供了基本的住宅保障，同时也符合了人们对建筑的新要求，符合时代的发展规律。
1.传统住宅中虚位空间在住宅中的保留
现在住宅设计中对传统住宅哲学的体现最主要的表现就是是适当的留白。整个留白指的是对空间的留白，也就是该空间在实际应用中不能被利用到，不能够做为实际的居住环境以及活动环境，但是又和人们的生活息息相关，是一个比较虚拟的空间。但是人们也不能缺少了虚拟的空间，正因为是一个虚拟的空间，才会给人们带来更多的空间感，从感官上扩大人们的活动范围，虽然实际上活动的范围没有扩大，但是从虚拟的角度看，也满足了人们心里上的需要，减少了室内的挤压感觉，同时也有利于室内的布置以及装修，这些自然的留白都现实了传统的住宅哲学，到那时又可以和现代的住宅设计进行完美的融合。
传统的住宅哲学的主要体现还是在卧室，卧室的布置也遵守了我国传统的住宅哲学思想，一个房子中，最重要的也就是卧室，所以不管建筑的设计怎么改变，卧室的重要性是一定不能被取代的。在很多的住宅建筑中，卧室的空间的利用率也是最高的，人们在结束了一天的工作以及学习以后，在住宅内的卧室休息的时间是最长的。所以对于卧室的空间以及比例的分配是十分重要的。而卧室也代表了一个住宅的最基本的功能，那就是为人们提供一个舒适的休闲场所，整个场所是无论如何都不能省略的，所以这也表现了传统住宅哲学的重要性，并且我们也感受到了传统住宅哲学对现代设计的深刻影响。
2.对空间表里的分化
從我国住宅设计的角度看，住宅空间的变化也体现了传统住宅哲学对于我国现代住宅设计的影响。住宅的空间主要包括起居室以及室外的环境的空调间。室外的环境包括小区的绿化以及阳台的设计，这些也都体现了传统的住宅的哲学思想。要为人们提供一个良好的居住环境，就必须使得室内的居住环境为人们带来安心和舒适，室外的住宅环境可以为人们带来更多的空间感，并且结合现代的设计理念，使得整个住宅的建筑更具和谐统一，反映了时代的变化。住宅的室外环境中阳台的设计也非常的重要，阳台主要作用是扩大的人们居住的空间，同时也使得人们能够接受到更多的阳光，实现了室内和室外的有效的连接，从而也使得居住的环境更具有现代感，这种现代感中也蕴含了传统的住宅哲学，因为阳台的设置就是为了使得人们的居住的空间更舒适，获得更多的活动空间，而且阳台相比其他的住宅设计还是要考虑到保暖以及安全性和稳定性的，其也是室内空间的一部分。
3.对视觉形象、 空间舒适度的改观
在居住过程中，住宅的视觉美观与舒适程度无疑是人们极为重视的。随着生活水平的快速提高， 也就要求现代住宅能够跟上时代步伐， 满足人们更高、 更多样化的要求。而传统住宅所包含的哲学能够为现代住宅指明一条正确的道路。在住宅视觉方面和舒适度方面， 传统住宅的优势十分显著。它的突出特点是对于空间和实体的细节性的装饰， 这极大增强的住宅视觉上的美观度。
住宅对细节方面的装饰程度无疑是改善生活设施以及视觉性极为重要的方面。住宅对内和对外的细节上的布局和装饰，是维系一栋住宅核心空间的方面之一， 它更有着控制整个住宅环境的作用， 对住宅的装饰能够最大限度的满足居民自己对居住的要求。现代住宅再复杂， 也不能否认对细节装饰的作用。
在住宅的装饰上，经济力量也更侧重于向视觉可达的空间范围倾斜，住宅的装饰程度的增加大于对生活设施的改善， 对住宅的外人可及的空问的装饰又重于内部的起居空间。中国住宅的视觉性与舒适性的关系从本质上来说仍来源于住宅的礼仪化功能占主导的建造意图，住宅的居住空间和生活设施，不仅在家庭与外界的关系上应处于相对隔离的私密性空间内， 而且在家庭内部的各个组成部分之间， 也是相互独立的。而住宅的对外与对内的礼仪化空间才是维系一栋住宅的核心空间， 而对这种类型空间进行堂皇的布局和细密的装饰， 也正是在礼仪活动中实现可达的区域。而生活空间的使用， 即使由于设施的不足而产生的舒适|生的低下， 又不会影响到住宅的礼仪功能。这两者之间的关系说明了在传统社会中一栋住所具备的意义实际上远超于日常的生活活动， 而更具备使用者的社会角色和家庭组织关系上的意义。除了在住宅的使用方式上，在设计和建造过程中，这种对住宅的视觉形象的重视程度大于对生活空间的舒适程度的倾向也同样存在。在现代住宅中，住宅建筑的造型被赋予了同商业建筑一样的广告性， 对建筑形式的强调和风格的标签化， 在很多时候可以与住宅的质量和内部格局完全脱离， 成为纯粹的视觉建筑。
4.结束语
传统住宅中所包含的哲学思想对现代住宅的意义无疑是巨大的。空间的虚位化、 空间的表里分化、住宅的视觉美观都受到传统住宅哲学的影响。随着现代化的高速发展，我们更应该认识到传统哲学的重要性， 只是深入研究分析传统住宅哲学，才能为今后住宅的发展提供更多宝贵意见。 [科]
【参考文献】
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住宅经济学 篇12
住宅建设存在着很大的节能空间, 绿色住宅作为保护环境与节约资源的新型住宅模式, 可有效降低能源消耗, 是我国实施节能减排的关键和重点。但绿色住宅存在经济外部性, 使得前期市场供给和需求都明显不足, 为此, 许多国家政府对绿色建筑节能采取积极干预的行动, 且取得了很好的社会和经济效益。如:德国联邦政府通过政策引导、资金扶持等方式, 使如今新建建筑的能耗水平比2002年前的能耗水平下降30%左右。在我国当前绿色住宅市场难以自发调节的情况下, 政府对其经济激励约束的引导显得尤为重要。基于此, 本文构建了政府经济激励约束下的绿色住宅供求博弈模型, 探讨市场中供求主体———开发商与消费者的共同作用效果, 并对最优决策进行分析, 为我国绿色住宅政策的制定与应用提供参考意见。
二、绿色住宅市场的经济激励约束
管理学中, 激励与约束是不同的概念。激励是激发鼓励, 是持续地调动人的积极性的行为和过程, 而约束是制约和限制, 使当事人的行为不超出必要的界限。绿色住宅市场的经济激励约束应充分考虑绿色住宅的特点, 结合经济发展的现实状况并充分考虑实施过程中可能遇到的风险而制定, 针对市场中消费者和开发商施行激励与约束策略, 提升供给和需求, 以达到活跃绿色住宅市场的目的。现在常用的经济激励模式主要有:财政补贴、税收优惠和贷款优惠。还有比较新颖的激励模式为变更标准类奖励, 如密度奖励, 是指放款对绿色住宅的审批标准, 准许开发商设计更高的单位居住密度, 增大建筑面积。约束政策模式主要为政府针对开发商监管, 对开发非绿色住宅时造成的环境污染、材料浪费、产能低下等情况所受到的警告、罚款与行政处分等处罚。政府的经济激励可影响开发商和消费者选择绿色住宅的增量收益, 如下所示。
由意愿支付法公式可计算消费者选择绿色住宅的增量收益为
其中:RZ为消费者增量收益, WTP为消费者支付意愿, CE为政府对消费者激励支持, CZ为购买增量成本。
根据企业利润计算方法, 开发商开发绿色住宅的增量收益为
其中:RK为开发商增量收益, T为销售增加收入, CF为政府对开发商激励支持, CK为建造增量成本。
由上述可见, 经济激励约束的设置会影响市场上主体间的利益博弈结果。
三、绿色住宅市场演化博弈模型
绿色住宅市场中, 供求双方的协调程度和积极性直接影响绿色住宅市场的发展与运行。市场上存在绿色住宅和传统住宅两种产品, 由于信息不对称、投机等因素, 开发商与消费者在各方选择开发或购买绿色住宅与传统住宅之间属于有限理性, 且两者之间的博弈是一个不断学习、试错、调整策略的过程。本文将运用演化博弈理论中复制动态和演化稳定策略 (ESS) 两个核心方法进行分析。
(一) 复制动态方程的建立
假设该系统中, 是开发商和消费者两个有限理性的群体之间进行策略博弈, 每次博弈为这两个群体中的成员随机配对进行博弈, 且属于2×2非对称博弈。此次博弈考虑政府会对住宅市场进行经济激励约束的管理措施的因素。要注明的是, 本次博弈中的消费者指的是增量房的购买者, 不包括存量房的购买者, 以便于讨论。模型中, 开发商群体可选择的策略集合为T1={开发绿色住宅, 开发传统住宅};消费者群体为T2={购买绿色住宅, 购买传统住宅}, 两者构成的博弈收益矩阵如上表所示。
上表所示:x (0
由上表中的收益矩阵可计算出开发商群体开发绿色住宅和传统住宅的适应度和群体平均适应度, 分别记为U1a, U1b, U1, 则
消费者群体购买绿色住宅和传统住宅的适应度U2a, U2b和群体平均适应度U2分别为
计算出开发商与消费者群体的复制动态方程分别为
(二) 开发商与消费者群体间的演化稳定策略分析
该动态复制系统在情况下存在均衡点:O (0, 0) 、P (1, 1) 、Q (1, 0) 、R (0, 1) , 又当0
图中由鞍点S和两个不稳定点R, Q连成的折线构成系统收敛于不同状态的临线, 在临界线的右上方RSQP区域将收敛于P (1, 1) , 即双方均选择绿色住宅;在临界线左下方的RSQO区域将收敛于点O (0, 0) , 即双方均选择传统住宅。因而系统长期进化的均衡结果可能是双方都选择绿色住宅, 或双方都选择传统住宅。
博弈结果论证:显然, 双方均选择绿色住宅才是我们所期望的结果, 即趋向于P点的进化方向。由上图可知, 系统的演化概率与P点的位置密切相关, 即当x*或y*减小时, RSQP区域的面积将会增大, 系统收敛于点P的概率也将增加, 故应增大参数n1, n5, m2, m3, m6, m5或减小参数n2, n4, m1, m4的取值来减小x*和y*, 增大收敛于P的概率。即加大对绿色住宅的激励力度, 包括对开发者和消费者的双向激励, 同时加强传统住宅的监管;增加企业开发和消费者购买绿色住宅的收益, 弱化传统住宅的收益;降低开发绿色住宅的额外成本和购买绿色住宅所多支付的成本等措施都能使系统向最优方向进化。
在当前绿色住宅市场中选择绿色住宅的收益小于住宅建筑的收益情形下, 政府的激励监管措施将会成为关键影响因素, 如果激励程度弥补了双方应选择绿色住宅增加的额外成本, 监管惩罚制度降低了选择普通住宅的收益, 即政府实行“胡萝卜加大棒”的情况下, 使得双方选择绿色住宅的总收益大于普通住宅的总收益时, 双方均会选择绿色住宅。否则, 在收益达不到的情况下, 即政府干涉后仍达不到双方预期收益的情况下, 双方仍会拒绝选择绿色住宅。
四、结论
上文对激励约束影响下的绿色住宅市场供求决策进行分析, 为寻找推广绿色住宅实施的切入点提供了参考。结果显示, 政府加大对消费者和开发商的双向激励约束是关键:一方面通过给予财政支持和税费减免等优惠政策予以诱导, 调动相关主体开发与购买绿色住宅的积极性;另一方面采取强制措施, 加大对非绿色住宅开发的制约, 限制高能耗高污染的生产, 为绿色开发创造一个良好的施展空间和外部环境。
绿色住宅市场的形成过程既是政策支持的过程也是市场自我调节的过程, 需充分考虑各主体在绿色住宅市场形成过程中的作用, 在前期给予激励约束政策支撑的同时, 还需合理引导市场走向, 实施信息透明化政策, 消除信息不对称, 树立起开发商和消费者对绿色住宅市场的信心。
摘要：绿色住宅市场的经济外部性决定了对其实施经济激励约束的必要性。运用演化博弈理论, 构建了在政府经济激励约束干预的情形下, 供求利益群体间的演化博弈模型, 探讨了双方策略选择的动态进化路径, 并提出了绿色住宅市场推广的最优策略建议。
关键词：绿色住宅,激励约束,演化博弈
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