租赁市场论文

租赁市场论文（共12篇）

租赁市场论文 篇1

深化住房制度改革,探索建立购租并举的住房制度是我国住房市场发展的重要方向。中央经济工作会议提出:“要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”

一、我国住房租赁市场存在的问题

1.供应总量及供应结构不合理。从全国总量上看,住房租赁市场总体需求量较大。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示,我国约有25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题;另外,目前我国常住人口城镇化率为53.7%,而户籍人口城镇化率只有36%左右,在常住人口中有相当大比例的人口是通过租房解决居住问题,而租房市场总的供给量相对不足。从区域结构及不同城市看,租房供给也不均衡,大城市尤其是特大城市由于大量人口的涌入,对租房需求量大,而供给之于需求显得相对不足;而人口净流出的城市或地区供需矛盾相对较低。在供给总量不平衡的情况下,租房市场供求结构错位现象突出,小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。鉴于常住人口的收入状况等客观条件,中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大,而市场供给呈现出与实际需求相背离的状况。

2.住房租赁市场供给主体较为单一。从其他国家和地区发展经验看,完善的住房租赁市场由个人出租者和机构出租者组成。而我国现阶段的租房租赁市场的房屋供给主体仍然不成熟,以居民个人房屋出租为主,机构出租者较为缺乏。我国目前房屋租赁市场上除少量单位或机构持有部分住房提供给本单位职工短期周转、租住以外,大部分的租房供应主体仍是居民个人,市场上机构出租者相对缺乏。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示,我国租房租赁市场总供给中约89.5%的可出租房屋来自个人出租住宅,而在许多发达国家和地区,机构出租的房源占比较高,大约能占到租赁市场总供给量的约25%~30%。

3.住房租赁市场制度建设仍不完善。有效的制度安排有利于稳定参与者的预期,降低交易成本,稳定市场秩序。我国住房租赁市场发展迅速但极不成熟,住房租赁市场制度建设相对滞后。租房者的利益得不到保障,侵犯租房者利益的事件频发,而且侵权事件发生后纠纷解决机制或违法处置机制不完善,侵权者得不到有效处罚,违法违规成本相对较低。具体来讲,从法律体系上看,目前我国还没有一部保护租房者的专门法律安排,缺乏国家层面的顶层设计;从机构设置上看,国内不仅没有设立专门保护租房者利益的职能部门,也没有相应的中介机构,社会层面的保障机制缺乏;从政策环境看,鼓励机构出租者发展的政策体系仍未建立,机构出租者缺失,市场秩序混乱。住房租赁市场相关制度的缺乏直接约束着市场参与者积极性,不利于稳定的住房租赁市场的建立和发展。

4.住房租赁市场信息不对称问题严重。信息资源是市场稀缺资源,在市场经济活动中,受制于不同参与者所处的不同地位,不同人员对相关交易信息的了解是有差异的。因此,在交易双方中对交易信息掌握比较充分的人,往往处于相对比较有利的地位,而信息相对贫乏的人,则处于比较不利的地位,因而容易带来代理人风险问题和道德风险问题。在租房市场上就是如此,信息不对称现象突出,出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋质量信息;中介机构比租房者掌握更多的房源信息,容易导致道德风险。租房者往往是租房市场参与者中的最弱势群体,租房者的利益最容易受到侵害,再加上社会纠纷协调机制不健全,被侵权后投诉无门,给租房者带来后顾之忧,这也是当前中国为何很多居民不愿意进入租赁市场,而特别强调要有自己的住房根源所在。

5.房屋租赁中介服务体系不专业、不规范。近年来,我国住房租赁市场发展迅速,但作为重要参与者的房屋中介机构发展相对滞后,中介服务体系专业性不高、规范性不强、自律性较低。从法律层面看,我国关于房地产中介服务方面的法律法规仍然缺乏、尚待完善,尤其是关于房产中介的法律仍未建立,而且现有的规定过于原则性,可操作性不高,无法覆盖房产中介涉及的众多方面。从从业人员看,从业人员资格认证制度仍不规范,部分人员则缺乏有效资格,服务人员素质较低、服务水平不高、服务意识淡薄,过分追求商业利益,不讲诚信、欺骗客户之事经常发生,有失客观公正立场,提供虚假宣传,扰乱市场秩序,损害了中介机构形象和行业信誉。

二、发展住房租赁市场的政策建议

住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分,是完善住房供应体系和住房保障体系、满足居民对住房的合理消费、实现“住有所居”目标的重要措施,同时也是适应人口流动、保护承租人利益和盘活存量资源、提升社会基层管理水平的重要举措。要加大改革力度,贯彻落实中央经济工作会议精神,加快推进建设并形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

1.完善住房租赁市场法律法规体系。在我国现有的法律法规体系中,适用于房屋租赁的法律条文主要有国家层面的《合同法》中关于房屋租赁的条文、住房和城乡建设部发布2011年2 月1 日实施的《商品房屋租赁管理办法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等。近年来,我国住房租赁市场发展迅速,现有的法律法规体系已滞后于市场发展的需要,急需建立健全指导住房租赁市场发展的更高层级的专门法律法规,从法律层面约束租房市场供需双方参与者的行为,并提供有效的纠纷调解机制和违法违规的处罚依据,为住房租赁市场的良好有序发展提供明确的法律指引。

2.健全住房租赁中介服务体系。高效的中介服务体系是联系市场供需双方的有效渠道。适应我国住房租赁市场迅速发展的需要,要大力发展房屋租赁中介机构,推进住房租赁规模化经营,培育规范的大型租赁机构,进而稳定市场租赁关系,规范租赁行为,促进住房租赁市场发展。加强行业协会建设,完善行业自律机制建设,提升住房租赁中介机构自律水平,提升租赁服务水平。培育住房租赁人才建设,提高中介服务人员素质,注重服务人员道德建设,培养中介服务人员树立服务意识。打击非法中介、非法宣传、欺诈买卖、不实宣传等市场乱象,提高违法违规成本,建立公开、透明、有序、高效的中介服务体系。

3.突出租房市场供给侧结构改革。我国住房租赁市场的住房供应存在明显的供需错位,中小户型、中低价位的出租房需求量大但供给相对不足,急需调整供应结构。在需求相对稳定的情况下,应突出住房供给侧改革,调整供应结构适应市场需求,提高供给效率,优化资源配置。通过培育机构出租者,鼓励市场及企业供给中小户型、中低价位的房源满足市场需求。同时,不断拓展房源供应渠道,积极加快推进房地产投资信托基金(REITs)试点,以充分吸引和利用社会资金进入租赁市场,来开拓住房租赁房源供应渠道,增加市场有效供给,优化市场结构,满足市场需求。

4.应用大数据技术构建完善的信息服务平台。租房市场上信息不对称现象突出,应充分利用大数据等新技术构建完善的信息服务平台。我国已提出要搭建住房租赁信息政府服务平台,《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下称意见) 指出:“建立政府服务平台,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务,出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息,承租人可发布租赁房屋的需求信息,逐步实现在平台上进行对接。”同时,要为租赁关系提供正规交易范本,意见指出,政府信息服务平台要:“提供房屋租赁合同示范文本,明确提示双方的权利义务;为房地产中介机构备案提供方便,公布经备案的房地产中介机构名单,房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市,要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案,方便群众办事。”

5.积极培育和发展机构出租者。机构出租者是我国住房租赁市场的短板,在稳定个人出租者的基础上要积极培育机构出租者。《意见》指出要:“鼓励成立经营住房租赁的机构,通过长期租赁或购买社会房源,可直接向社会出租;也可以根据市场需求进行装修改造后,向社会出租。”同时,提供专业化的高质量服务,“经营住房租赁的机构,要提供专业化的租赁服务。”另外,要从户型、价位等上适应市场需求,“积极引导经营住房租赁的机构,从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。”支持房地产开发商向租售并举的经营模式转变,鼓励开发商将持有的存量房源投向租赁市场。在培育机构出租者的同时,稳定发展个人出租者,完善利益保障机制、提供交易便利,构建个人出租者和机构出租者相结合的房屋租赁主体结构,优化资源配置。

6.盘活存量房市场,打通保障房与租赁市场通道。我国房地产在经历了一个快速发展时期后进入一个相对稳定的阶段,房地产市场进入存量房时代,如何盘活存量住房资源是优化资源配置、提高资源利用效率、去库存的重要举措。可以考虑从租赁市场筹集公共租赁房房源,意见指出:“各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房,保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重,‘补砖头’与‘补人头’相结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题,政府按规定提供货币化租赁补贴。”这样既可以筹集到公共租赁住房资源,又可以提高安置工作效率并有效盘活住房存量资源。

摘要：发展住房租赁市场是完善我国住房市场的重要内容,是实现住有所居目标的重要举措。尤其是现阶段在房地产市场进入存量房的时代背景下,发展住房租赁市场显得尤为关键。我国当前的住房租赁市场存在诸多问题,如供应总量不平衡、供应结构不合理、供给主体不成熟、租赁市场制度不完善、中介服务不规范等,需要从制度、资金、服务等方面加快改革和建设,加快住房租赁市场法制化、规范化建设。

关键词：住房租赁市场,机构出租者,中介服务体系,政策建议

租赁市场论文 篇2

营业执照号码：

为确保本市场生意兴隆，维护深圳市商品交易秩序，加强对商品市场的监督管理，促进商品市场的发展，在维护双方利益，尊重平等互利的原则下，签订以下租赁合同。

一、甲方将市场首层号店(档)租给乙方经营。租期从年月日至年月日止，为期年。

二、双方签订合同时，乙方必须向甲方缴交合同押金元人民币，乙方履行合同条款，合同期满后，甲方凭乙方押金单如数归还给乙方。

三、甲方租给乙方的店(档)月租金总额人民币元。并在每(月，季，半年)1～10号缴交(上述三种方式双方应共同选择一项，并在所选取项打√)，逾期缴交按费用总额每天支付滞纳金5%，超期30天者，甲方有权提前终止合同，押金不予退还。

四、自签订合同之日起(不含装修期)，乙方必须10天内到位经营(只准自己经营，不经甲方同意，不准中途退店或档)，逾期者，甲方收回店(档)另作安排。

五、甲乙双方均遵守(深圳市经济特区商品市场条例)和遵守国家的政策、法规，尤其为安全防火的有关法律法规，做好防火工作，保障市场安全生产。同时乙方严禁在店(档)内从事“黄、赌、毒”等违法行为。

六、乙方只准在店(档)内经营(店铺在建筑结构内经营，档位在划线内经营)，服从监督部门和市场工作人员管理，如果不服从管理者，经多次调解无效者，甲方有权收回店(档)。

七、租赁期满，甲方如继续出租店(档)，在同等条件下，乙方有优先承租权。中途转让店(档)者必须经甲方同意，并办理转让手续，甲方收取手续费元。

八、市场店(档)产权归属甲方所有，乙方不得损坏，如有损坏,应按价赔偿，店(档)内如要进行装修或改变经营项目和用途者，应书面申请，并经甲方同意后方可进行施工，费用由乙方负责，合同期满，甲方对该费用不予补偿，所置装修归甲方所有。

九、乙方必须服从国家城市建设需要，如果政府需要拆迁店(档)时，乙方应无件按时搬迁，不得以任何借口拖延时间，无理取闹，本合同自动终止，甲方不作任何补偿。

十、甲方协助乙方办理相关的营业执照和经营手续，所需费用由乙方负责。

十一、甲乙双方按市、区、街道办计划生育的政策规定,办理有关手续,履行各自的责任和义务.

十二、甲方租给乙方的店(档)如因不可抗力的原因导致损毁，从而造成双方损失的，双方互不承担责任。

本合同壹式两份，甲乙双方签字后生效，双方各执壹份，均具同等法律效力;合同解释权属甲方;本合同未尽事宜，依据相关法律法规，双方协商解决或补充合同，并规定与本合同具有同等法律效力。

甲方(盖章)：乙方(签名)：

经办人(签名)：

农机租赁迎来市场新政 篇3

2014年以来，农机租赁的发展受到国务院、银监会与农业部等多部门的支持。其中8月1日农业部出台的《关于推动金融支持和服务现代农业发展的通知》，鼓励推动组建主要服务“三农”的融资租赁公司，鼓励各类融资租赁公司开展大型农业机械设备、设施的融资租赁服务。有分析人士向媒体表示，一系列助力农机租赁业务的政策，表明农机租赁会成为今后我国农机购置的重要方式之一，将推动农村规模化经营硬件的完善和农机产业的发展。

近日，农业部相关领导曾重点指出，在整个农业机械的发展过程中，高性能的、智能化的、专用化的大型设备的发展是一个趋势。但由于受现阶段农民收入的限制，部分农机装备仍然存在着农民买不起的现象，迫切需要通过创新农机金融服务方式，发展多样化的融资渠道来解决。发展农机租赁就是一种重要的解决方案。

农机补贴难以实际惠及农户

我国从2004年开始实施农机购置补贴政策，到2014年年底，中央财政累计投入农机购置补贴资金1198.7亿元，农民购买农机享受同类农机产品平均销售价格30%的补贴，极大地调动了广大农民购机的积极性。但同时，哈尔滨巨邦控股有限公司董事长郝士钧曾在2015年1月召开的黑龙江省政协会议中提出，巨额农业投入的预期效应还没有充分释放，大型农机装备的作用还没有充分发挥，相当数量的现代农机专业合作社还没有规范运行，促进农业机械化可持续发展的投资融资长效机制还没有形成。

郝士钧称，农机补贴资金存在到位滞后的问题。由于补贴资金不能满足需求，目前农民购机需按规定程序摇号才能获得补贴资格，且需付全款购机，购机后往往一年左右补贴方能到位，这段时间农民要独自承受借款贷款费用，加大了农民的购机成本。根据黑龙江省农机流通协会2013年的调查，认为补贴不及时的占89.2%，认为争取补贴名额较难的占93.1%。

农机融资租赁解决农民购机问题

融资租赁在我国尚属起步阶段的金融服务产业。与欧美国家已达30%的渗透率相比，《中国融资租赁行业2014年度报告》显示，我国融资租赁的市场渗透率不足5%。农机租赁业务在欧美农业发达国家已有几十年的发展历史，是农场主购置使用农机设备的首选方式。而在我国，当前主要还是通过抵押贷款等方式购买，对于租赁行业来说，市场前景广阔。

海通恒信CEO李思明日前在接受采访时表示，随着国家推动农业机械变革，鼓励金融创新，农机租赁市场将是在国家经济下行阶段，非常适合融资租赁企业深耕做好的市场。目前我国农机市场每年有上千亿人民币的销量，只要政策放开，农机的融资租赁市场可以释放巨大潜力。

2014年8月，农业部和中国农业银行合作在新疆沙湾县开展农机金融租赁业务试点，展开了我国农机租赁的第一单，助3家农机合作社“采购”了17台大型农机，农业部对金融租赁公司开展农机租赁业务中的利息部分给予财政补助。据了解，此单涉及的17台农机总金额达5440万元，融资金额达到3800多万元。凡是通过该试点购置的农机，只需首付农机全价的30%，余款由中国农业银行农银金融租赁公司付给农机销售厂家，合作社分3年把这笔款项还给中国农业银行农银金融租赁公司即可，而且3年期间的利息全部由农业部的财政项目进行补贴。

农银金融租赁公司总裁陈佩华称，农机金融租赁业务能实现一举多赢：政府部门能够推进农业机械化发展；农机供应商和经销商能够促进农机具销售；承租人能够减轻资金压力，降低抵押质押门槛；基层农行也有利于拓展“三农”业务。

郝士钧在公开场合发言表示，目前国内农机融资租赁市场已经起步，民生银行在新疆开展的采棉机租赁业务、农银金融租赁在广西开展的甘蔗收获机租赁业务，都收到了很好的效果。从实践看，农机融资租赁具有较强的社会化服务能力，并有助于净化农机补贴环境，从机制上遏制倒卖补贴机具牟利、补贴审批寻租、合作社股权虚置变通出资等问题。

农机租赁市场尚待放开

虽然市场潜力已经显露，但诸多业内人士也都认为，由于开发时期尚短，产业并未成熟，我国农机租赁市场还存在诸多问题有待改善。

郝士钧称，尽管农机融资租赁发展潜力巨大，但目前社会认知度并不高，还未形成规模效应。建议政府及有关部门要高度重视农机融资租赁企业发展，提出切实可行的措施，在融资政策、资产重组、产业发展等方面加大扶持力度。

李思明在接受采访时称，目前由于融资租赁企业购买的农机不在补贴范围内，降低了融资租赁公司对农机购买的热情，限制了农民通过租赁方式低成本使用农机的渠道。如果政策可以突破限制，将农机融资租赁企业购置农机纳入购机补贴的范围，农机租赁市场将成为融资租赁公司的新机会。

我国融资租赁专家沙泉说，目前我国的农机购买优惠政策，都是针对农机使用者给予补贴，对作为投资者的融资租赁企业缺乏吸引力度。在沙泉看来，政策惠及投资人，要比简单鼓励使用者显效更加明显。优惠政策不论直接惠及哪方，投资人和使用人都应该分享利得，从而达到效益最大化。

租赁市场论文 篇4

《意见》第一次提出了将商业用房改建为租赁住房,在地产圈引发热议,被视作政府发出的一个明确信号:存量房与租赁市场通道被打通,“投资性住房”将名正言顺地进入住房租赁市场,让其成为稳定房地产市场的“房源提供者”,意味着房地产重大变革袭来。有专家甚至认为,住房租赁市场将成为“地产第四市场”。

(一)

住房租赁市场发育不充分

近年来,鼓励租房已经和“去库存”一样,成为政府在房地产市场主要推进的政策之一。之所以提高对房屋租赁的关注度,主要原因还是在于住房租赁市场在中国仍然是一个相对缺乏规范的领域。

住房租赁市场,作为房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%,美国约有1/3的居民家庭租房住,德国居民家庭租房比例超过50%。解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。

在我国一些大城市,特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方,住房难的问题依然存在。与此同时,在房价高涨、物价日益攀升的压力下,中国租房群体呈不断上升趋势。租房,成为很多人的现实选择。

但目前我国住房租赁市场发育不充分,城市居民家庭租房比例总体上不高,部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此,培育和发展住房租赁市场,对于促进实现住有所居的目标意义重大。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进,会有数以亿计的农业转移人口在城市生活,解决其居住问题,让他们安居乐业,住房租赁市场无疑将发挥重要作用。

此前,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上,住房城乡建设部副部长陆克华表示,改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,在满足城镇居民特别是新市民住房需求等方面发挥了重要作用,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。

2015年底召开的中央经济工作会议也指出,要推进公租房货币化,这同样意味着要求尽快培育和发展住房租赁市场。业内早已达成共识:只有住房租赁市场规范健康发展起来了,公租房保障对象才能在市场上有更多的选择余地,租到合适的住房。

(二)

众望所归之下,此次《意见》在住房租赁供需两端均提出了较多利好措施,从供应端、需求端、中介环节等方面提出了多项重要政策措施,准确应对之前租赁市场诸多“痛点”,表明了政府将重点发展租赁市场的明确态度,并由此开启房地产行业购租并举的新阶段。

多措并举力度大

为促进住房租赁市场发展,《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施,多措并举,力度很大,这被认为是文件的突出亮点。

这些政策措施主要有:一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模。同时,还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

专家认为,《意见》提出的这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用,对解决城镇居民住房问题,具有非常重要的现实意义。

强化监管职责

在支持企业发展的同时,为加强住房租赁市场监管,《意见》也明确了各级政府部门的监管责任:省级人民政府要加强工作指导,研究解决重点难点问题;城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。

对此,专家解释称,是借鉴了一些地方城市管理和社会管理采取的“网格化”管理模式,强调充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,加强住房租赁管理。并进一步明确了住房城乡建设部门、公安部门等相关部门的监管职责。

信用管理是加强行业管理的重要抓手。为此,《意见》专门做出了规定,要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。

相信随着住房租赁信用管理体系的逐步建立健全,住房租赁市场将不断得到规范,行业中的害群之马将被清出市场,群众权益将得到切实维护。

保护承租人的合法权益

目前,承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家,房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金,享受不到基本公共服务等问题。要鼓励住房租赁消费,就要加大对承租人合法权益的保护力度,稳定租赁关系。

《意见》在保护承租人合法权益方面,提出了四方面政策措施。一是明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本,规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式,提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人,包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等,按照《居住证暂行条例》等有关规定,经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明,承租人可申领居住证,享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。四是规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务,提高中介机构的诚信水平和服务质量,严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。

(三)

诸多利好受热捧

新规在地产圈引发热议,市场人士认为,租赁市场将为白银时代房地产企业转型带来新发展机遇,租赁市场的繁荣也将有利于房地产企业去库存。

亚豪机构市场总监郭毅举例:“部分城市在偏远地段推出商业用地,以便提升当地商业配套,但由于当地店存在人口不足、消费力不足、缺乏商业氛围的情况,商业用房难以对外出售,所以开发商才将商业用房建为带有住宅性质的房子对外出售。此类‘商改住’产品不符合相关规定。”

而《意见》允许将商业用房改建为租赁住房,可以帮助开发商换一种形式经营库存物业。《意见》还规定支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托金试点,可以促进企业盘活积压土地、实现资金回笼。

易居智库研究总监严跃进亦表示,截至今年6月11日,全国商品住宅的去库存周期大概在20个月左右。但全国商业用房的去库存周期要超过30个月,全国商业用房去库存的压力是更大的。《意见》允许将商业用房改建为租赁住房对外出租,有利于解决部分滞销商业用房的去库存问题。

还有市场人士认为,按照国务院出台《意见》的有关规定,被合理改建成租赁住房的商业用房对外出租,增加市场上租赁房源的供应,可以平抑租金的上涨。显著的证据就是:商业用房原本是使用商水商电,成本比较高;一旦商业用房按规定改建为租赁住房对外出租,可以使用民水民电,这样降低了租客的生活成本,减轻了租客的租房费用。

最后,《意见》获得好评一片的关键一点在于,这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用,尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,专业租赁企业少,是我国租房市场供给不能满足需求的一个重要原因。我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,而在一些国家成熟的房地产市场,专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

(四)

需加强行业自律管理

虽然利好明显,但市场人士分析后判断,对于一二线城市来说,闲置商业用房非常少,即使部分过去闲置商业用房改建为租赁住房,也存在出租收益是否能弥补改建费用的问题。举例来说,以北京东四环为例,改建一个商业用房成为单间租赁住房,每平方米改建成本在2000元以上。一套50平方米空间改建成本10万元,就需要出租两年以上收回成本。

所以新规对自持物业有利好,但对于可售物业来说,尝试改建租赁住房的可能性较低。在商业用房改建为租赁住房后,仍然需要按照运营的思路来操作,那么,对于开发商来讲就陷入了“重资产”运营的境地。开发商仍然要寻求金融化的手段把此类项目变轻,用“轻资产”的思路操作,这样才能增加成功盘活资产的可能性。

该人士还提醒,后续配套金融措施要跟上。《意见》虽然明确提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。但是,从房地产投资信托基金推进力度来看是比较缓慢的。如果在商业用房改建租赁住宅后,后续没有配套税费优惠、金融化手段的支持,部分此类项目也难以活得很好。

好政策关键在落实。短时间内或许很难从根本上改变大城市住房租赁的供需关系,但却能在一定程度上缓解“租房难”“租房贵”的问题。刘洪玉表示,若想既满足青年人、新市民的住房需求又保障公共利益不受影响,还需在政策制定时多注重细节,执行政策时严格监管,莫让投机者钻了空子。同时要充分发挥房地产中介行业组织的作用,加强行业自律管理。“从根本上说,要切实维护当事人特别是承租人的合法权益,解决承租人的后顾之忧,还是要推动相关立法,通过法律法规来明确当事人的权利义务,规范市场行为,稳定租赁关系。”刘洪玉补充道。

推广还需加强“可居性”

现阶段,我国房屋租赁市场仍然处于“自然生长”的状态。尤其是有着租赁需求的住房供给大多仅流通于二手房市场,新房租赁市场基本不存在,从而导致住房租赁市场存在严重的供需不匹配。这也使得中国的年轻人过早地背负上了“买房”的重任。如何能够让青年人得到有效安置无疑是解决当前城市化问题的一个重要途径,因此,打通房屋租赁这条通道显得尤为重要。

让青年人对租房“生畏”的根本原因还是在于租赁市场的“短板”,而这也是体制症结的产物,如租赁拉动经济不如房地产开发和销售,地方政府不重视;租赁属于轻资产服务业,交易成本高;社会信用体系不彰等。

但是,纵观许多发达国家,房屋租赁在房地产市场中所占比例都远超中国国内。其中,德国住房自有率仅43%,租赁住房更是占据了57%的市场份额。资料显示,德国居民之所以偏好租房,正是因为其租赁市场的完善、租金管制的健全。

无疑,发展相对成熟的德国房屋租赁政策可以为我国当前发展房屋租赁提供许多有利经验。

首先,德国在住房供应政策导向上,是以租赁供应为主体。在德国,不管开发新房或经营租赁,企业要获得土地、信贷,新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租。过了期限,才能按市场租金出租。因此,德国租赁房源充足。而对于我国来说,也可以相应地转变市场策略,逐步向供应租赁房屋方向转移。

市场摊位租赁合同 篇5

甲方：___________________。

乙方：___________。

双方本着平等自愿、互惠互利的原则，签订本协议：

一、甲方责任

1、甲方负责提供给乙方产品经营场所。

2、甲方负责在经营期间的水电畅通。

3、甲方负责当天经营结束后的垃圾清理工作(不包括乙方摊位卫生)。

4、甲方提供给乙方所经营产品顾客的餐位和部分相关器具。

二、乙方责任

1、乙方经营人员和辅助服务人员(以下简称“乙方人员”)必须遵守甲方店内规定的各项管理制度，并按时上下班。

2、乙方应对其人员加强劳动安全教育，避免事故发生。

3、乙方人员应自觉维护经营秩序，不得与客人发生争执;捡到丢失物品要交给饭店处理。

4、乙方必须积极配合甲方在经营期间的公关招待活动，签单按照50%结算。

三、摊位租赁费用

双方约定的乙方经营项目及品种为：________________，场地经营租赁费元，协议保证金元。租赁费和保证金缴纳完毕后乙方享受该租赁权益。

四、项目经营期限：

双方约定，在20xx年内，该项目的租赁期间为甲方的实际经营期间。

五、乙方聘任人员与甲方的关系

承租期间，乙方可自主招聘所需的辅助人员，该辅助人员不是甲方的员工，与甲方没有劳动关系，不享受甲方的任何福利待遇。

六、损失补偿承诺

乙方承诺，其在经营期间的行为、服务如给甲方造成任何损失、损害的，均对甲方进行全额补偿。

七、协议解除、终止

协议履行期间，双方不得无故解除协议。

经营期间届满，协议自动终止。

八、本议一式两份，甲乙双方各持一份，自签字之日起生效。

甲方：_______________乙方：_______________

_____年_____月_____日_____年_____月_____日

市场摊位租赁合同2

出租方：__________________家庭住址：__________________

承租方：__________________家庭住址：__________________

身份证号码：__________________;(附身份证复印件)。

第一条承租方租赁出租方所有的商位(指仓位或摊位，下同)座落位置：__________________市场______区______号，共_______个(间)，____________㎡。商位设施有：__________________，按市场划行归市要求经营用途为_______。

第二条租赁期限共三________年，从________年________月________日起，至________年________月________日期满。

第三条租金(大写)：__________________________元/月(小写￥________元)，承租方必须每月十日前一次性交清当月租金，逾期者每日按未交部分的3______________%计算滞纳金，一次性交清合同期内全部租金的，优惠________元。

第四条________市场的物业管理由出租方负责，承租方必须按市场统一规定使用出租方水电并向出租方缴纳水电物管等费，双方约定价格为：__________________水费________元/吨、电费________元/度，水电费总表与分表的误差按分摊系数计算交纳，价格随国家调整而调整，卫生费________元/月(商位内日产生垃圾量超50斤的，每次加收20元以上垃圾清运费)。

第五条承租方需对商位进行装修或增设他物的，事先必须书面申请，经出租方同意后方可进行。商位内承租方装修、增设他物费用自理，合同期满后装修设施或新增固定设施(不可撤除部分)无偿归出租方，承租方不得拆除，出租方不作任何补偿。增设的他物(可撤除部分)由承租方自行撤除，损坏摊位的必须由承租方恢复原状，或赔偿修复费用。

第六条租赁期内出租方负责屋面防漏和水电表前的维修，承租方负责商位其他维修及水电表后的维修，费用各自承担。

第七条经出租方同意并经有关部门批准，承租方可在市场内指定的区域对经营的商品进行广告宣传，广告宣传必须遵照市场统一规定并向出租方交纳广告位使用费。

第八条承租方经营的商品的保管和财产安全由承租方自行负责，可自行办理财产保险，出租方不承担承租方经营商品财产丢失(损失)的赔偿责任。

第九条承租方必须遵守以下条款：__________________

(一)遵纪守法，遵守市场各项管理制度，诚实守信，亮照经营，明码实价，照章纳税，自办经营手续

(二)不得销售假冒伪劣商品，“三无”商品，掺杂使假、以次充好商品及法律、法规禁止销售的商品;

(三)做好商位清洁卫生工作，配合出租方维护市场秩序，维护设施完整，维护公共安全;

(四)在租赁合同到期前，必须提前一个月向出租方表明是否续租并办理相关手续。

(五)必须严格执行《食品安全法》《农产品质量安全法》，建立农产品进销台帐，认真执行《农产品索票索证制度》及《市场的准入制度》，保证所经营的农产品的质量安全和可追溯求源，不合格农产品必须立即销毁，已销售由承租方负责收回，未销售的由承租方在有关部门的监督下自行销毁或作无害化处理，造成农产品质量安全事故的由承租方自行负责。

(六)严格遵守《消防法》及《环境保护法》等法律，安全用水用电，安全使用商位及设施，严禁私拉乱接和使用大功率(超过1000瓦)电器设备，严禁窃水、窃电，严禁在市场内燃放、转运、销售、存放烟花爆竹、乙炔等易燃易爆、有毒有害物品，严禁在经营场所及公共区域进行污染性作业以及违章用火，燃烧柴快、垃圾、有烟煤等，造成的损失由承租方自行承担。

(七)在承租期间因承租方原因发生的安全、火灾事故及违反治安管理法规造成的相关责任及损失概由承租方负责，出租方不承担任何法律责任，不负责赔偿相关损失。

(八)违反市场管理规定须交纳教育费的，必须及时交纳，否则无条件从保证金中扣除，合同到期需续签合同的，必须补足保证金后方可续签。

第十条承租方出现下列情况之一，出租方有权解除合同：__________________

1、承租方擅自将商位转租、转让他人，或不按要求使用商位随意乱改致使商位损坏的;

2、承租方不交付或不按约定交付租金或相关费用累计超过两个月以上(含两个月);

3、承租方制售假冒伪劣、三无商品，法律法规禁止销售的商品等，受到相关处罚两次以上的;

4、承租方欺行霸市、哄抬物价，采取非法手段进行不正当竞争、不正当经营的;

5、承租方违反国家及出租方安全管理规定，出现安全责任事故或存在重大安全隐患限期未整改的;

6、承租方不遵守市场管理规定，拒不服从市场管理，超摊、扩摊、离摊经营、占道经营、大量随地倾倒果皮菜叶等垃圾，累计受到处罚超过四次(含四次)的;

7、不按约定用途使用商位的。

第十一条资产以现状出租，合同签订前出租方必须先行查验商位，无异议后再行签订合同，合同一旦签订，在承租期内承租方不得以任何理由寻衅滋事或者拒交商位租赁等费用。

第十二条政府统一规划或资产处置、自然灾害等特殊情况，合同自行终止，承租方无条件在规定期限内搬离，出租方不承担任何违约责任，不作任何赔偿。

第十三条本合同租赁期满承租方如无违约行为的，则享有在同等条件下对商位的优先租赁权，如承租方无意续租的，应在规定期限(合同到期前三十日内)书面告知出租方。

第十四条租赁期满未能续约的，承租方应于租赁期满或合同终止后三日内将租赁的摊位及出租方提供的配套设施以完好、适租的状态交还出租方，出租方不作任何补偿。承租方未按照约定交还的，出租方有权采取必要措施予以收回及另行出租并不退还保证金。由此造成的损失及法律责任由承租方承担。

第十五条其它约定：__________________

第十六条因履行本合同过程中发生纠纷，双方协商解决，协商不成时通过诉讼途径解决。

第十七条本合同一式二份，具有同等法律效力，出租方一份，承租方一份，双方签字、盖章后即生效。

出租方(章)：__________________承租人(章)：__________________

电话：__________________委托代理人：__________________

签订日期：__________________电话：__________________

市场摊位租赁合同3

出租方(简称甲方)：______________

承租方(简称乙方)：______________

甲乙双方通过友好协商，就下列事项订立本合同双方共同遵守：

一、本合同所指摊位位于，按市场管理要求项目经营。

二、摊位租赁期限为，自年月日起至年月日止，自合同租赁之日起日内交付摊位(含摊位餐车一辆)。

三、摊位租金费用每月为元，依照租赁期限合计费用(大写)：元(小写元)，自合同签订之日一次性全部付清。

四、摊位餐车押金费用元，租赁期满经甲方检查无损后退还摊位餐车押金。租期内乙方应爱护餐车及其他设施，不得损坏，如有损坏应负担全部修理费用或照价赔偿，租赁期满应完好归还承租的摊位及其他设施。

五、租期内水、电、卫生、管理等一切相关费用，由乙方支付。

六、租期内乙方需遵纪守法，不得违法经营，否则甲方有权单方解除合同并不退租金及押金。

七、其他未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。

本合同一式二份，具有同等法律效力，出租方一份，承租方一份，双方签字、盖章后即生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

市场摊位租赁合同4

甲方(出租方)：______________

乙方(承租方)：______________

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方将店面出租给乙方使用，乙方承租甲方摊位事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。

一、甲方保证所出租的店面符合国家对租赁店面的有关规定。

二、店面的坐落、面积、装修、设施情况

1、甲方出租给乙方摊位位于。

2、该摊位现有装修及设施。设备情况详见合同附件。

该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该店面时的验收依据。

三、甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)身份证等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验收后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。

四、租赁期限、用途

1、该摊位租赁期共个月。自年月日起至年月日止。

2、乙方向甲方承诺，租赁该摊位仅作为商业使用。

3、租赁期满，甲方有权收回出租摊位，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前两个月书面通知甲方。经甲方同意后，重新签订租赁合同。

五、租金及支付方式

1、该摊位租赁首年租金为(大写圆整)，租赁期从第二年起，月租金在原基础上递增200元。

2、乙方须在签订本合同时，想甲方缴纳保证金为元(大写圆整)租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后甲方退回上述保证金给乙方(不计息)。

3、租金支付方式如下：三个月一交(先交租金后使用)

六、租赁期间相关费用及税金

在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同确定月租金的100%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。

乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按租赁合同确定的日租金的三倍支付滞纳金。

租赁期满，乙方应如期交还该店面。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金五倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。

六、免责条件

1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲方、双方双方互不承担责任。

2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的摊位，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。

3、不可抗力系指“不能预见、不能避免病不能克服的客观情况”。

七、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。

八、其他约定事项

1、本合同约定的租金不包含办理租赁登记及缴纳相应税费的费用，若需办理，由乙方支付相应费用。

2、在有效合同期内不得转让，如中途不租，把摊位还给甲方(房主)，押金不予归还。

九、争议解决

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，按下列第二种方式解决(以下两种方式只能选择一种);

1、提请仲裁委员会仲裁。

2、乙方向有管辖权的人民法院提起诉讼。

十、本合同自双方签(章)后生效。

十一、本合同及附件一式二份，由甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

市场摊位租赁合同5

出租人：__________

承租人：__________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国农产品质量安全法》等有关法律、法规、规章的规定，经双方协商一致，就菜市场摊位租赁相关事宜达成如下协议：

第一条摊位基本情况：本合同所指摊位位于，设施为电表、开关、插座、砖混瓷砖贴面柜台。经营项目为。

第二条租赁期限：摊位租赁期限为______年，自______年______月______日起至______年______月______日止，合同签订5日内交付摊位。

第三条租金及交付时间、方式：租金为每年交付：_____元整，。交付时间及方式为租期开始前5日一次性交付,同时缴纳水费、卫生费、垃圾清运费共计____________元/年。

第四条甲方的权利义务：

1.全面履行《食品安全法》、《农产品质量安全法》等法律、法规、规章有关市场开办者的规定，制订有关市场物业、治安、消防、计量、卫生、营业时间等内容的各项制度，承担相关义务，并监督乙方遵守有关规定。

2.对乙方利用所租摊位销售伪劣商品和其他违反国家法律、法规、规章的行为及时制止，对出现的消费纠纷及时调解，调解不成的报有关部门处理。

3.协助、督促乙方办理相关证照，为乙方提供相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。

4.乙方不服从甲方管理，甲方有权提前终止合同。

5.甲方因市场改造提升对摊位进行调整的，应提前15日书面通知乙方。乙方接受调整的`，双方应按调整后摊位的情况重新订立租赁合同。乙方不接受调整的，提前解除合同，甲方应于15日内退回乙方已交付的结余租金及保证金。

第五条乙方的权利义务：

1.依法亮证亮照经营。

2.按照《食品安全法》、《农产品质量安全法》等法律、法规、规章的规定履行相关义务，承担法律责任，服从相关部门的监督管理。

3.乙方必须将经营过程中长生的垃圾放到甲方制定的地点。

4.应按期支付租金并承担因经营产生的各项税、费。

5.爱护并合理使用市场内的各项设施，如需改动应先征得甲方同意，造成损坏的应承担修复或赔偿责任。

6.不得擅自中途退租、转租、私自扩建摊位。若有特殊原因，确需中途退租、转租摊位，需经甲方书面同意。经甲方同意退租的，甲方应在30日内退回乙方已交付的结余租金及保证金。

7.未经甲方同意乙方不得擅自改变经营项目。

8.乙方经营的产品价格不得高于县城农贸市场聚格。

9.乙方应如期交纳租金，如果房屋租金上调，因此产生的费用由乙方承担。

第六条先行赔付保证金：_____

1.合同签订5日之内，乙方需向甲方交纳先行赔付保证____________元整，。

2.甲方在下列情形下可使用保证金：

乙方与消费者就纠纷解决达成一致后却拒绝履行的

乙方对消费者提出的退货、补足商品数量、赔偿损失等合法要求，故意拖延或无理拒绝的

3.因乙方过错，甲方使用保证金先行赔付的，乙方应于5日内补足保证金。

第七条违约责任：

1.甲方擅自提前终止合同，甲方应按摊位租金总额3%向乙方支付违约金

2.甲方未按本合同约定提供场地、用水、用电、用暖等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，不得收取租金，给乙方造成损失的应赔偿相应损失。

3.乙方损害场地设施，给甲方造成损失的，应当恢复原状或赔偿实际损失，乙方乱扔垃圾甲方一经发现将对乙方处罚________罚款。

4.未经甲方书面许可，乙方擅自中途退租、转租，甲方有权提前终止与乙方的租赁合同，并按摊位租金总额________%向乙方收取违约金，同时取消乙方下一轮优先续租资格。

5.乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金总额________%向甲方支付违约金。经催告后在10日内仍未交纳的，甲方有权解除合同。

6.因不可抗力不能履行合同时，一方当事人应及时通知对方，并在10日内提供证明，可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

第八条合同的变更、解除：

1.经双方协商一致，可变更或解除本合同。

2.有下列情形之一的，有权解除合同：

在租赁期限内因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回证照的

违反市场管理制度情节严重且不服从管理的

逾期10日未支付租金、水、电、暖等费用的

违反合同约定不履行义务，影响正常的经营活动的

第九条续租：租赁期满乙方有在同等条件下对摊位的优先租赁权。乙方有意在租赁期满后续租的，应提前10日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。未做出书面答复的，视为甲方同意续租。

第十条争议解决方式：本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，也可向有关部门申请调解。协商、调解不成的，按以下第种方式解决：

1.提交仲裁委员会仲裁

2.依法向人民法院起诉。

第十一条其他约定事项：

1.在租赁期限内市场所有权发生变动的，乙方依照本合同享有的承租权利不受影响。

2.租赁期满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的摊位及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。

3.本合同未尽事宜，双方可协商后做出补充约定，补充约定及合同附件为本合同的组成部分，共页，与本合同具有同等法律效力。

4.本合同自双方签字、盖章后生效。

本合同一式两份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出租人承租人双方各执一份。

甲方：______________

法定代表人：______________

日期：_________年__________月____日

乙方：______________

法定代表人：______________

汽车租赁市场生存调查 篇6

8月底，上海一嗨租车喜获以高盛为首的投资者7000万美元的股权融资。十几天后，联想控股12亿押宝神州租车。短短一个月里，两笔巨额资金集中进驻，使得一向略显平静的汽车租赁业成为了舆论关注的焦点。

“一年内使得直营网点覆盖超过100座城市，并且在不久的未来登陆资本市场”，这是一嗨租车的雄心；“到2015年，公司实现10万辆车的规模，20％的市场份额”，这是神州租车的壮志。两大巨头可谓是风生水起，但是在这个没有“绝对的老大”的行业里，属于绝大多数的中小汽车租赁公司，他们现在的日子过得怎么样呢?又将如何应对这场由行业巨头掀起的整合浪潮呢?

租车正流行

如此大规模的资金集中流入，一嗨租车创始人张瑞平认为，这并不是巧合，中国的租车行业将迎来下一轮的蓬勃发展。资深汽车评论员贾新光则直言称，“在国内，目前个人租车的习惯完全还没养成。现在并不是一个很好的机会。”那么，消费者又是如何算账?记者对在租车消费的一些人进行了调查。

早在9月初，魏同学就开始筹划国庆长假的旅行计划，与以往出游不同，这次他决定尝试一下租车自驾游。“我们一共有8个同学，4个有驾照，准备预订两台车，从北京去山西太原自由旅游。”魏同学算了一笔账：租车费用加上油费、路费、停车费等等，每辆车每天不超过450元，平均到每个同学身上100多元。“租车不仅方便，而且实惠，应该可以比坐火车往返，再打车转景点的花费少一些。”

“国庆，我早和女朋友商量好了，打算租辆车回她家，拜见一下自己未来的丈母娘。”说起这事，小赵脸上还流露出了一点不好意思，“主要是想开辆好点的车，讨好一下丈母娘，给自己加点印象分。”

张燕，一家公司的业务经理，“租车很方便，我经常要到外地出差，在机场租车只需要半个小时就搞定了，比排队打车还快。”

至于租车、买车哪个更实惠，张燕帮记者算了一笔账。如果是在居住地经常性用车，假如买一辆15万元左右的车，开三年折旧率为40％，作为二手车可以买9万，油费、保险费等杂费加起来每年2万元，三年就是6万元，也就是说三年用车费用一共12万。如果租一辆15万元左右的车，每月的租金是6500元左右，一年的费用就是7.8万，三年就是20多万，比较起来买车比租车划算。但是如果只是周六日出行，偶尔用车，12万元可以租车400天，也就是一年可用130多天，租车比较合算。“还可以根据不同的场合，选择不同的车。”

“看看每天在车管所参加驾照考试的人有多少，就知道这个市场有多大了。有驾照不一定有车，偶尔租车已经成为一种趋势，一种时尚。”在清华东门附近一家租车公司工作的小张告诉记者，“我们公司的车节前半个月就被全部预订了，临时想租车几乎不可能。”

这口饭并不容易吃

一个院子加上几十辆车，甚至是十几辆，就可以注册一家汽车租赁公司，再加上生意如此红火，这个钱这么好赚吗?

其实，深入了解后，记者才发现，这个行业并不像人们想象的那么简单。尽管正如联想投资董事总经理刘二海所说，“上亿人拥有驾驶证、GPS导航普及、身份认证方便、信用卡发达以及整车价格下降”等因素，都为汽车租赁这个行业的快速发展提供了坚实的基础，但想在这个行业混口饭吃也并不容易，尤其是规模较小的公司更不容易。

事实上，汽车租赁业是个涉及多个环节的高风险行业——车辆贬值、违章不是实时结算、监管难等难题会将风险一触即发。任何一个地方的纰漏，都有可能成为拉后腿的环节。

汽车租赁还是个投资大、损耗高的产业，要想做到中型大小，公司至少要拥有50辆车以上，至少投资500多万。

除了个别大型的或者由汽车制造商组建的汽车租赁公司外，市场上大部分公司采用的车辆多是有着3～5年车龄的二手车，由于租赁中的汽车磨损特别快，所以每4～5年就需要更换一批车辆。这种运作模式使得公司收益主要来自两大部分，即出租所得和二手车买卖。但由于汽车行业的加速发展、租赁汽车磨损加快以及我国二手车市场尚不完善，想从二手车买卖中获取高利润基本上很难，所以汽车租赁公司盈利更多地依赖出租所得。

曾有业内人士计算过，假设4～5年为一个投资周期，汽车租赁公司想在3年内回本，给公司留下一些盈利空间，那么，企业的收支平衡点大约在日均出租率为70％左右。

但现实情况是，汽车租赁是个淡旺季业务量差别很大的行业，“一车难求”仅属偶然事件。规模大、运作好的公司才有可能日出租率保持在七八成的水平，一些小公司甚至不到五成。这也是小型汽车租赁公司非常欢迎私家车“挂靠”的重要原因。

出路何在?

国内目前从事汽车租赁服务的企业约有5000～10000家，拥有超过300辆租赁车辆的企业却仅有20家左右，租赁车辆总数仅有4万辆左右，并且彳亍业集中度非常低，即便是神州、一嗨等行业巨头市场占有率也仅为2％～3％。所以人们最爱使用“没有老大的江湖”来形容整个行业发展现状。

但是，现如今，神州、一嗨等行业巨头不仅借助巨额资金的支持率先向行业老大发起了冲刺，还挑起了价格战，推动行业的整合。

这个市场未来会怎么样?多位从业人员认为，小公司可能要“死一半”。

面对即将到来的行业整合大潮，一位资深的从业人员提醒人们，商务租车是个值得关注的领域。“我觉得，一些有条件的公司可以考虑专门做商务租车这块。主要是因为，一方面，除了大经济周期运动引起的整体市场萎缩外，这部分业务的淡旺季区别不是特别明显，相对私人租车，商务租车一般是长期租赁，业务更加稳定。另一方面，专业化经营也能在一定程度上节省开支，便于提高竞争力。”

据记者调查了解，随着经济的复苏，商务租车市场不断成熟，越来越多的企业倾向于选择用车外包，这块市场不仅潜力巨大，也—直是汽车租赁的业务主力。

另外，处于成本劣势的中小汽车租赁公司，除了“等死”、“被收购”，想要生存盈利，能做的就是想方设法抓住市场空白。据了解，一些中小汽车租赁公司并没有跟随两大行业巨头降价脚步，而是选择用更加贴心、便捷的服务，提升自己的竞争力，比如，在地铁站、火车站等地方设立网点；推出专门针对大学生客群的服务套餐等等。

融资租赁助推工程机械市场发展 篇7

1 我国工程机械融资租赁现状

融资租赁是指出租人按照签订的租赁合同，购置承租人(用户)需要的资产并租赁给承租人使用，承租人则按照约定分期向出租人支付租金。在租赁期间内，该资产的所有权属于出租人，使用权属于承租人。租赁期满的资产所有权最终可以转移，也可以不转移，资产的后期处理由出租人决定。

融资租赁在资本运营中占有十分重要的位置，在欧、美的工程机械行业中约有70%的设备通过融资租赁方式提供给用户，已成为用户广泛接受的融资方式。卡特彼勒是当今世界领先的建筑机械、矿用设备生产厂商，在国际工程机械市场上，卡特彼勒公司无疑是工程机械企业的标杆，其融资租赁公司成立于1981年。据有关资料显示，卡特彼勒公司全球销售收入(含工程机械)2007年为449.6亿美元，2008年为513.24亿美元，增长14.15%，受全球金融危机影响，2009年为323.96亿美元，下降约36.88%，其融资租赁公司所管理的资产约占80%。2004年5月卡特彼勒在北京成立融资租赁机构，目前在中国已有2万多名融资租赁用户。其最典型的案例是卡特彼勒2005年3月购买山东山工工程机械有限公司40%股份，以新的经营模式推动山工发展，实现2006年山工的销售收入比2005年增加了21%，利润增加了十倍，如今山工已经成为卡特彼勒的全资公司，也是经过卡特彼勒模式经营实践的成功结果。卡特彼勒作为全球工程机械企业学习的标杆品牌，在融资租赁经营方面也走在前面，并且是其传统的经营方式，已成为众多工程机械企业拓展市场的追赶目标。

在进入21世纪融资租赁才开始在我国工程机械营销中运用。公司自2007年起就引入国外先进工程机械生产商通行的融资租赁销售模式，此举大大促进了公司的产品销售。中联重科旗下的北京中联新兴建设机械租赁有限公司于2006年4月20日经商务部和国家税务总局批准成立，成为业内融资租赁试点企业，是中国工程机械行业第一个获得融资租赁资质的企业。中联重科的半年报还显示，截至2010年6月30日，该公司各融资租赁公司向银行取得保理借款余额共计73.36亿元。2009年通过融资租赁方式实现环卫机械设备销售1.32亿元，实现物料输送设备销售6.25亿元。2009年1月起相继成立了澳大利亚、香港、俄罗斯、意大利、美国等中联融资租赁公司，已经拉开了进一步拓展国际市场的帷幕。

徐工集团的工程机械租赁有限公司，成立于2007年8月，注册资本17 000万元。广西柳工于2008年10月在北京成立了柳工国际租赁有限公司，注册资本1 000万美元。柳工8月20日披露了非公开发行A股预案，计划将预计募资30亿中的3亿用于对中恒国际租赁有限公司的增资项目。新的营销模式促使工程机械生产企业、金融机构和用户形成资产合作，被誉为“朝阳产业”作为中长期投资模式，将引领工程机械快速发展。

我国工程机械融资租赁经营逐步被广大用户认可，并且呈现快速增长的势头。相对于目前的按揭贷款、直接采购等营销方式表现出强大的优势，以卡特彼勒融资租赁公司业务拓展速度分析，仅5年多时间就拥有2万多用户，意味着我国工程机械融资租赁市场前景相当广阔。国内企业要保持并提高自己的市场占有率，须结合实际借鉴的经验，引入融资租赁业务拓展市场。工程机械融资租赁是支持施工企业降低经营成本、提高资金利用率和企业的综合效益的现代经营手段，大力推进融资租赁业务，使其发挥最大效能，将促进工程机械行业更快发展。

2 融资租赁成为工程机械营销的新亮点

2.1 融资租赁资本运营的突出特点

融资租赁是用户、融资公司和工程机械制造企业3方的合作，将工程机械设备的使用权和所有权分开管理，承租人需要支付使用费，保护租赁财产，出租人拥有所有权，逐步回收资金，融资公司在用户和工程机械企业中起到“银行担保”作用，3方分别承担风险和控制责任，获取合理利润，实现合作多赢。

施工企业在资金充裕时期，既可以直接购买所需设备，也可以选择融资租赁方式来缓解资金问题，在资金紧张时期，融资租赁既能及时解决设备购买问题，满足施工生产要求，也起到拆借资金作用，使用户的主业务获得发展，又能促进制造企业的销售业务增长。融资租赁模式能为用户提供所需产品、所需资金的解决方案，推进投资者和消费者共同借助资金平台，把工程机械用户和制造企业紧密衔接起来，实现为用户提供全套解决方案的目标，共同支撑工程机械发展。

2.2 与按揭、分期付款的区别

融资租赁的经营模式在于区别标的物的使用权和所有权，在营销模式上区别于按揭贷款和分期付款的销售模式，使合作多方具有风险分担、诚信经营、利益分享的效果。

1)按揭与分期付款的销售模式是一种所有权买卖交易，购买者同时获得了交易物品的使用权和所有权。而融资租赁则是一种租赁使用或者以租代买的合约交易，承租人承担了由租赁物引起的成本与风险，租赁物所有权仍归出租人所有，也可以归承租人所有。

2)财务管理不同。按揭与分期付款购买的标的物所有权归购买者，列入购买者的资产负债表，并提取折旧费，卖方实现了销售收入。而融资租赁标的物的所有权属于出租人，作为出租人的资产列入其资产负债表中，对其提取折旧费，而承租人将租赁费用列为生产成本，不存在资产管理问题。

3)支付期限不同。按揭与分期付款的支付期限一般都低于标的物的使用寿命，而融资租赁的支付期限一般与标的物的使用寿命接近。因此，采用融资租赁方式比按揭与分期付款的支付方式信贷期要长。

4)租赁期满对标的物的所有权和处置权不同。按揭与分期付款交易的买者完成付款后即拥有了所有权和处置权。而融资租赁交易在租赁期满时标的物通常留有残值，承租人对标的物没有处置权，需要移交给出租人或者购买标的物。

2.3 提供新的设备采购模式

工程机械是建设施工的关键装备，在建设施工中起着举足轻重的作用。但是，往往在项目建设中，由于资金不到位，或者出现短缺，无法及时采购合适的设备。借助融资租赁可以有效地帮助用户解决难题，并形成一种以诚信为基础的新合作形式。施工企业一次性购买新工程机械或者部分更新设备的投入资金较大，如果施工企业从银行贷款受限制会增加采购设备难度，严重影响施工企业的业务发展。一些小规模租赁行为由于设备陈旧、可靠性较差等问题不能满足大规模建设施工任务的需要，因此需要寻找融资或缓解资金的新渠道。融资租赁作为更简捷有效的方式，可降低施工企业的设备资金投入，把有效资金投入到施工业务中，解决施工企业的融资难题，拓展了工程机械的采购方式，资本运营的合作链进一步延长。

2.4 促进工程机械再制造技术发展

融资租赁的经营特点之一是在租赁期满时对工程机械产品进行回收，为提升再转让或再租赁的设备价值，催生了工程机械再制造业务发展。再制造业务区别于一般的二手设备转让，不同于大修，需要从设计、制造、维修等诸多环节上考虑再制造服务，以提升产品的再租赁的价值，同时支持了工程机械行业循环经济的发展。

3 规范工程机械融资租赁市场措施

3.1 依托法律环境培育诚信体系

融资租赁的资金回收具有长期性，因此存在经营风险，需要依据法律划分3方责任，并共同遵守。制造企业责任主要在于产品质量、维修服务方面的责任;融资租赁公司责任主要是为用户选择设备、监管合作过程、回收处理设备;用户责任在于按时支付租金、按照规定使用设备，3方密切合作需建立在法律、价值和诚信基础上。工程机械企业需要培育用户，构建信誉体系，发展长期合作用户，以原有用户群体为依托，对目标用户群进行细分，加大用户开发力度，助推市场拓展。

3.2 合理控制现金流激活资本运营

对每个租赁合同的细节进行有效管理，从而约束现金流入和流出。需保证现金按时回收，控制好现金流，同时也帮助用户解决现金流问题。

3.3 提高运行质量有效控制风险

1)提高产品质量产品质量是企业生存的根本，融资租赁的标的物首先要满足用户要求，其质量稳定可靠。无论是融资租赁、贷款或是购买，只要把资金用于添置设备或进行技术改造，首先要考虑设备满足施工生产的风险程度，如工期要求、持续作业能力、设备闲置时间等等，因此需要了解产品的质量水平、维修服务能力、工作效率、用户满意度评价水平等指标，以便尽可能降低风险。

2)控制租金回收风险由于融资租赁业务具有金融属性，金融方面的风险将贯穿于整个业务活动之中。出租人的最大风险是承租人按期支付能力，它直接影响租赁公司的经营绩效甚至是生存，因此，对支付能力的风险需从合作之初开始就应该备加关注，在培育用户阶段掌握一手资料，支持风险控制。

3)设备残值管理风险由于融资租赁在期满时需要对租赁设备进行处理，需要回收或者转让给用户，回收后经过再制造，用于以后租赁，估量出合理的价格转让给用户，因此，需要具有再制造体系支撑，有效地解决期满后租赁设备的资产处理问题，控制资产风险。

3.4 建立企业信誉档案规范运作行为

规范运作行为，加强信誉管理，对工程机械企业、融资租赁公司和用户的信誉是一种考验。诚信经营在用户、融资公司和制造企业之间显得越发重要，要求制造企业为用户提供性能先进、高质量、价位合理的工程机械设备以满足施工工程任务要求，质量承诺是制造企业的重要信誉。

4 结语

现代营销思路是为用户提供全套解决方案。需要为用户提供更多的选购方案，为用户解决购买难题，同时加强售后服务，有效回收资金。融资租赁业务依赖于工程机械制造企业和用户的诚信等级，以及工程机械代理商的诚信等级，其经营结果使利益相关方共同分享金融服务收益。

浅谈汽车租赁市场现状及对策 篇8

一、汽车租赁的发展现状

中国汽车租赁以80年中国国际信托投资公司用跨国租赁方式为北京市租赁一批汽车作为开始, 已经经历了二十多年的发展。汽车租赁业被称为“朝阳产业”, 它因为无须办理保险、无须年检维修、车型可随意更换等优点, 以租车代替买车来控制企业成本, 这种在外企中十分流行的管理方式, 日益受到国内企事业单位和个人用户的青睐。

“十一五”期间, 随着电子商务等科技手段的不断投入, 中国汽车租赁行业步入一个快速发展阶段。多家企业开始在全国范围内发展布局, 越来越多的商务人士和个人在享受着汽车租赁带来的便利。到2010年底, 全国共有汽车租赁车辆十多万辆、产值140多亿元, 汽车租赁业呈现由中东部向西部地区、从大城市向中小城市扩展的趋势。从2010年下半年开始, 资本的密集进入, 让汽车租赁成为行业关注的焦点。而北京的限购、限行也让更多企业看到了蕴藏的商机, 汽车租赁企业也开始持续发力, 以求抢夺市场的先机。交通部2011年4月发布促进汽车租赁业健康发展通知称, 今后5-10年, 是我国汽车租赁业发展的重要时期, 交通部将加强行业管理促进其规范发展。无论是从中国宏观经济的走向趋势还是微观的社会基础来看, 中国汽车租赁行业都有着光明的发展前途。未来几年, 随着信用体系的逐步健全, 市场经济的进一步完善, 中国汽车租赁业将会有更快的发展。

二、汽车租赁市场存在的问题

根据以上分析可以看出, 我国汽车租赁业是具有极大发展潜力的, 但也存在一定的问题。主要有:

1、行业政策、法律法规不完善, 造成行业管理滞后, 使企业运作起来无章可循。

1998年, 《汽车租赁业管理暂行规定》 (以下简称《规定》) 出台, 明确规定:交通主管部门是汽车租赁行业主管部门, 各地交通主管部门对汽车租赁实施行业管理;汽车租赁公司凭道路运输经营许可证到工商、税务等部门办理有关手续。后因《行政许可法》的颁布和实施, 《规定》于2007年年底被废除。

2004年4月, 《交通运输管理条例》公布, 但没有对汽车租赁行业的行政主管部门作出明确规定。

2、企业规模小, 经营方式单一, 管理水平低下。

汽车租赁业作为资金密集型、科技密集型行业, 小作坊式的规模带来的弊端显而易见。车辆周转期短, 得不到很好的维护, 加之配套设施较差, 安全隐患较大。由于服务质量难有大的突破, 相互间只能拼价格, 造成恶性竞争。科技含量不足, 企业或企业间网络化经营难以开展。此外, 企业规模偏小, 抵御市场经营风险能力也较弱。

3、缺少有效的市场信用体系。

信用体制的缺乏是汽车租赁业发展的又一个瓶颈。一方面, 经营者不敢放心地将车租出去导致租车手续繁多, 即使如此, 尚不能有效化解风险, 骗租已经成为汽车租赁公司最为头痛的问题之一。由于缺乏法律保护, 各租赁公司谈“骗”色变。部分公司为了确保租赁安全, 成立了法律事务组, 投入人力专门从事反“骗”。还与公安部门进行合作打击骗租者, 但每年仍有车辆被骗。现在, 整个行业内的恶性骗租率仍在6%以上, 一些小公司因骗租而濒临破产。另一方面, 消费者租车时, 对于租赁价格的合理性、售后服务的保障度等也是心存疑虑。而在国外, 租车人只要拿上驾驶执照和信用卡, 什么问题都解决了。

4、网络化不足, 品牌化不高。

全国汽车租赁的服务网络尚未形成, 异地租车、还车业务还未得到有效开展, 异地汽车修理也存在问题, 因为某些地区根本不存在一些高级车辆的4S店, 不能充分发挥汽车租赁的便利性。汽车租赁企业普遍不重视企业自身品牌建设, 服务理念落后, 业务相对单一, 同质化竞争严重, 成气候的租赁公司少之又少。这些都使汽车租赁的优势和作用不能充分发挥, 影响了服务质量的提升, 制约了汽车租赁业健康发展。

三、促使汽车租赁市场发展的对策

第一, 制定专项法规及行业标准。应根据汽车租赁行业的发展趋势和经营特点, 加快制定规范汽车租赁市场发展的专项法规及行业标准, 完善租赁价格体系, 对汽车租赁行业的证照、税费、保险、抵押、转让等进行严格规范, 使职能部门对汽车租赁市场的监督管理有法可依、有章可循。

第二, 大力规范汽车租赁经营行为。汽车租赁公司在办理租车手续时, 应严格按照法规及行业标准, 规范登记租车人的个人信息, 认真审核租车人提供的身份证、驾驶证。同时, 应积极推广使用更加科学的汽车租赁合同示范文本, 确保消费者的知情权、选择权。

第三, 适当增加和提高汽车租赁的责任风险抵押条件或担保条件。同时, 为确保承租人信息资料的准确、真实, 应建立备案制度。汽车租赁公司应将汽车租赁业务信息定期报送公安、工商机关。

第四, 不断增强自身实力, 提高人员素质, 努力改善汽车租赁业自身发展环境, 积极与国内其他城市及国际汽车租赁业接轨。加强全国性的联网工作, 争取做到属地租车, 异地还车业务, 加强网络化联系, 形成规模, 杜绝骗车欠费等现象的发生, 使企业朝着规范化、规模化、正规化、网络话的理念向前发展。

第五, 积极开展汽车租赁市场专项整治行动, 切实维护消费者的合法权益。应切实把好经营资质关, 对汽车租赁公司的经营场所、经营规模、信誉情况等进行验证和核实, 做到人证相符、实际经营情况与登记备案材料一致。对无证照或者证照不全、超范围经营等违法行为严肃查处。工商、公安、交通、质检等部门应加强合作, 对租赁车辆进行严格检查, 逐一登记备案, 严禁将“黑车”和私自组装车用于租赁。

在中国飞速前进的新时代里, 汽车租赁业也一定能够占有一席之地, 让我们共同来拓展这条道路。

参考文献

[1]冯瑞林, 六大问题制约国内汽车租赁业, 运输经理世界.2007 (9) [1]冯瑞林, 六大问题制约国内汽车租赁业, 运输经理世界.2007 (9)

[2]陈翩翩, 汽车营销模式发展分析, 汽车工业研究, 2008 (7) [2]陈翩翩, 汽车营销模式发展分析, 汽车工业研究, 2008 (7)

[3]白玉, 程莎, 我国汽车市场营销模式探讨, 中国集体经济, 2007 (30) [3]白玉, 程莎, 我国汽车市场营销模式探讨, 中国集体经济, 2007 (30)

租赁市场论文 篇9

自2015 年底中央经济工作会议提出, 建立以满足新市民住房需求为主的“购租并举”的新住房制度以后, 住房制度各项改革渐次展开。此次改革的指向之一, 便是壮大本应与住房市场化平行发展, 但却被“偏废”的住房供应另一端——住房租赁市场, 让住房租赁成为下一阶段住房供应的“双引擎”之一。很罕见地, 在5 月4 日召开的国务院常务会议上, 发展住房租赁市场列入重要议题, 会议从住房制度改革和新市民住房需求的角度, 提出了壮大租赁市场的顶层框架设计。

5月6日, 住建部提出了培育和发展住房租赁市场的6条具体措施, 从培育租赁房源供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度和加强住房租赁监管6个角度, 构建培育和发展租赁市场发展的长效机制。同时, 为改变机构租赁发展短板, 从税收、金融、规划等4个角度培育和壮大机构租赁。另外, 从增加中小户型租赁房源、商业用房改建、符合安全条件下默认“打隔断”和“N+1” (客厅改建) 等方面满足年轻人、新移民旨在降低租房成本、提高生活工作便利性的现实租赁需求。最后, 从7个方面规范中介服务机构, 改变“重销售、轻租赁”的监管现状, 切实维护租赁主体的合法权益。

二、城市化“下半场”租赁需求增长更快

1998年“房改”以来, 我国住房供应基本是住房销售市场的“单极化”发展, 居民购房置业轰轰烈烈, 从首次置业到改善型需求, 从自住需求到投资需求, 市场热点不一而足、轮番切换。根据西南财经大学中国家庭金融调查中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》, 截至2014年, 我国城镇居民家庭住房自有率达到89%, 远远高于OECD53%~66%的自有率水平。但是, 本该与住房销售市场平行发展的住房租赁市场, 则基本被“偏废”, “先租后买、有租有买”的二元住房供应体系“跛脚前行”。目前, 城市化进入了“下半场”, 人口从“城市化”转向“大城市化”“都市圈化”, 大城市及其周边人口集聚度上升。由于大城市用地空间限制、服务业崛起、房价暴涨, 楼市开始进入存量时代, 租赁需求在边际上的增长更快。

2014 年, 我国通过市场租赁 (包括城中村) 解决居住需求的城镇总人口达到了3 亿人左右, 占城市人口的近40%。在北京, 每天约有20 万人在找房子租住 (15 万人整租、5 万人合租) ;深圳实际管理的2000 万人口中, 70% 长期选择租赁住房。流动人口的租赁需求更加明显, 国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告2014》显示, 截至2013 年, 全国流动人口2.45 亿, 占城镇常住人口的40%, 其中超过77% 的为“80 后”, 72% 的流动人口通过租房居住。

三、住房供应“错配”问题亟待解决

(一) 重销售市场、轻租赁市场

目前, 住房供应上“错配”非常严重。首先是“重销售市场、轻租赁市场”的供应错位问题很严重。过去20 年, 国家在政策导向上, 一直以鼓励开发新房和买房为主, 租赁住房供应和管理一直不被重视。近年来, 尽管大城市租房需求增长较快, 但住房供应政策上并未向此倾斜。特别是, 在房地产进入“白银时代”后, 以农民工和大学毕业生为主体的新市民是住房消费新主体, 租赁是这些人群“落脚”城市后的首选, 甚至是长期选择, 但政策仍囿于鼓励买房。

而且, 新房开发和销售对地方财政收入、招商引资、税收和经济增长上的贡献很大, 这是租赁住房供应无法比拟的。因此, 在房屋供应上, 地方政府偏重于新增住房供应, 特别是经济价值更大的商业办公和工业厂房等, 而存量房的再利用也更倾向于“拆旧建新”式的城市更新和城中村改造。甚至, “房改”以来的20 年, 各地编制的住房建设规划中, 都鲜有关于房屋租赁的规划。于是, 一边是“去库存”、新房卖不出去, 特别是大量商业办公空置, 一边却是新市民的住房问题难解。

(二) 租赁市场供应“错配”也很严重

首先, 自2011年6月有统计以来, 全国房屋租赁价格已经连续5年上涨。目前, 新市民集聚的大城市, 商品住房平均月租金在25~70元/平方米, 套均70平方米的商品住房, 月租金在2000~5000元。问题是, 2015年, 全国农民工月均收入才3072元, 大学毕业生收入甚至低于农民工。商品房租金居高不下、高不可攀, 但低租金的小产权房、旧村旧城却在轰轰烈烈的旧改中不断萎缩。目前, 不仅是北上深等城市加大了旧城改造的力度, 连一些二线城市也开始向存量要空间。

其次, 租房或为买房前过渡, 或为降低成本, 单身群体租房比例更高, 中小套型理应是租赁供应主体。2015 年, 住建部对16 个外来人口集中的大城市进行专项调查, 显示租住需求以中小户型为主, 50 平方米以下占比75%。但是, 从购房需求和最大化盈利的角度, 过去房地产黄金10 年, 房地产开发出的房子往往以大户型、低密度为主, 中小户型、适租型租赁房源较少。在财产税、遗产税缺失而房价持续上涨的情况下, 造成房屋大量空置。中国家庭金融调查发布的数据显示, 2013 年住房空置率为22.4%, 比2011 年上升1.8 个百分点, 意味着超过1/5 的房子无人居住, 资源浪费。但同时, 城市新移民、大学毕业生等新就业者, 却因为租金高、存量房实租性不足而找不到房子自住。在大城市, 旨在降低租金的合租或“打隔断”租赁占比达50%。

四、机构租赁的“压仓石”作用没有发挥

以中低收入者为主的租赁需求, 公共产品属性更明显。机构租赁是稳定市场、降低租金和权益保障的压仓石。国际上, 政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁 (接受租金管制和政府补贴) 房源占市场份额30% 以上。2011 年, 德国1860 万套租赁房中, 政府公租房 (450 万套) 占24%, 私人机构房源 (410 万套) 占22%;2013 年, 美国3200 万套私人租赁房中, 机构租赁占28.4%。

根据国家统计局全国第六次人口普查, 截至2010 年底, 我国有25.8% 的城市居民租住住房, 89.5% 的可出租房屋来自私人出租住宅。2010 年, 基于北京租客的网络调查显示, 租赁市场上的租赁关系类型以个体房东直租为主, 个体房东直租和个体二房东转租的比重超过80%;只有约6% 的租赁住房来自机构出租人, 主要的机构出租人是就业单位 (4%) 和房管部门 (2%) 。

我国机构租赁不足有两大原因, 一是政府公租房供应少。德国租赁占比高称著于世, 57% 的人选择租房, 很大一个原因在于政府公租房多。“二战”以来, 德国建设了1000 多万套社会住房, 多数为公租房, 而目前德国人口也才8100 万。另外, 德国私人租赁, 必须在一定期限内, 按接受政府补贴后的管制租金来提供, 过了管制期才能提供市场化租赁服务, 扩大了低租金房源供应。

二是地价和财务成本高, 相比开发和销售, 租赁收益太低。目前, 主要城市租售比 (每平方米月租金与每平方米售价之比) 在250 倍左右, 重点城市在600~800倍。在无风险收益率可达4%时, 投资租赁的收益太低、回收期太长, 赶不上开发和销售。同时, 企业自有或收购房屋占用资金体量大, 租金收益低, 投资期限错配, 流动性风险突出, 加上证券化或信托投资基金 (REITs) 滞后, 机构租赁难成大气。

五、租赁市场监管缺失导致权益无法保障

除供应错配外, 管制缺失也是租赁市场无法壮大的因素。长期以来, 主管部门关注的是房屋开发和销售, 租赁一直处在无规范、无管理、无数据的“野蛮生长”中。作为轻资产服务行业, “个体出租+ 中介服务”是我国目前租赁供应的主模式。但是, 由于房价上涨、信息不对称和搬家成本高, 租客事实上处于弱势状态。加上, 无论是租赁出租方, 还是中介服务部门, 无监管、无准入门槛、违规无实质处罚, 谁都可以提供租赁房源, 谁都可以进入中介机构。特别是, 在全社会信用不彰、中介行业地位认可度不高的情况下, 中介机构从业者多数抱着“赚一把就走”“牛市捞钱”的心态, 假房源、骗取中介费、随意涨租和驱赶租客等乱象丛生。北京建委2014 年对青年人住房状况进行调查, 3 万名被调查者中, 43.8% 的表示租房中遇到不良中介。

六、培育和发展租赁市场的政策措施

一是还原租赁市场公共产品特性。事实上, 近年来, 国家及管理部门培育和发展住房租赁的政策文件出了很多, 但租赁市场地位、体量、问题并无多大改观。直接原因就在于上面讲的几个原因:租赁住房规划和供应被偏废, 中小户型、低租金房源太少, 政府公租和机构租赁规模小, 没有发挥压仓石的作用, 以及租赁监管严重缺失。壮大租赁市场, 从根本上讲, 要还原租赁住房公共产品的属性。

租房者多为新就业者、新市民、中低收入者等弱势群体, 而且年轻人或单身人士占主体。一方面, 这些人群的住房问题应纳入政府住房保障的范畴;另一方面, 城市化“下半场”、人口红利结束, 城市竞争力在于谁能争取到人口流入。因此, 城市政府应争取让这部分人留下来。因此, 下一步要发挥政府公共服务的本职, 本着老百姓对租赁住房的强大现实的诉求, 从编制和落实住房租赁规划, 壮大公租房等机构租赁占比, 强化以租金为核心的租赁监管等入手。

二是以“房屋银行”来壮大机构租赁。壮大机构租赁是稳定市场、消除乱象、保护承租者权益的基石。笔者认为, 未来发展机构租赁经营, 可行的切入点是房屋银行, 即由房屋所有人将房屋的使用权以定期方式, 全权委托房屋租赁公司, 由后者负责招租、出租及管理 (家具配备、维修、协同物业管理) 。为避免随意转租、携款潜逃、侵害租赁双方权益, 可由行业管理部门牵头制定管理标准, 并协调协会、市场管理部门, 加强对房屋银行管理、投诉受理等等。

房屋银行模式下, 政府有限的监管资源发挥到刀刃上, 几家大型房屋银行规范经营, 叠加政府公租, 可带来示范效应, 稳定整个租赁市场。中介机构发展为房屋银行, 既可实现租赁信息平台建设和低成本运营, 租客发展来的房屋买家也改变了规模化租赁经营成本收益不匹配局面, 还有助于培育“先租后买”的消费模式。同时, 为了激发房屋银行的积极性, 不仅要在企业税收上给优惠, 还要探索REITs等低廉成本资金的支持, 提高企业收益, 降低期限错配和流动性风险。

通过强化监管, 房屋银行成为稳定的住房租赁经营机构, 并通过不断壮大市场份额来获得规模化收益、降低单位成本后, 整个租赁市场的秩序会全面改善。同时, 房屋银行与政府公共租赁结合, 整个租赁行业的机构占比将大大提升。此时, 纳入政府管理、行业自律轨道的机构租赁, 就成为整个租赁市场稳定的基石。同时, 未来相当长的一段时间内, 我国经济将保持低通胀、低利率、稳定增长的局面, 随着机构租赁规模的壮大, 资产证券化或房地产信托投资基金 (REITs) 成为可能, 而政府后续推行租金管制、财政补贴来支持庞大租赁人群的基本住房需求也就成为可能。

三是构建面向新市民低成本租赁的“去库存”模式。“十三五”期间, 我国城市化着重要解决的是2.6 亿农业转移人口以及1.5 亿“三留人群” (留守儿童、留守妇女、留守老人) 在城市“扎根”的问题。对这部分城市新移民来说, 目前城市生活成本居高不下、社会保障杯水车薪, 他们的收入在支付完子女教育、父母养老和基本生活后, 很难再有积蓄来买房。因此, 提供低成本租赁住房, 这是他们能够落户城市的惟一模式, 也是农民工可以接受的供应模式。

租赁市场论文 篇10

陆克华副部长表示, 针对这些问题, 住房城乡建设部先后组织了9个专项课题, 调研了13个省市, 召开了40多个座谈会, 广泛听取租赁双方当事人、地方主管部门、房地产企业 (包括房地产开发企业和中介机构) 、住房租赁企业和专家学者的意见建议, 并会同公安、工商、财政、税务等相关部门开展了联合调研。在这个基础上, 提出了相关政策措施, 5月4日, 国务院常务会议已原则通过。主要政策措施如下:

一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业, 鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务, 规范住房租赁中介机构, 支持个人依法出租自有住房。

二是鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策, 保障承租人依法享受公共服务;落实提取住房公积金支付房租政策;明确出租人和承租人各方权利义务。

三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化, 提高公租房运营保障能力。

四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房, 允许将商业用房等按规定改建为租赁住房, 允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。

五是加大政策支持力度。对住房租赁企业、机构和个人, 给予税收优惠政策支持;鼓励金融机构加大支持, 稳步推进房地产投资信托基金 (REITs) 试点;完善供地方式, 增加租赁住房用地供应。

六是加强住房租赁监管。健全法规制度, 完善监管体制, 规范租赁市场。

国外政府不主导租赁房市场 篇11

无论是经济发达的欧美地区，还是发展中的亚非拉地区，租赁住房始终是住宅市场不可或缺的组成部分。

例如，美、英、法、德、日仍有相当一部分居民是住在租赁住房里。而且越是大城市、明星城市的房价越高，住房的自有率就越低。如日内瓦的住房自有率只有14%，柏林只有12%。

相比而言，中国“只售不租”的房改政策，造就了84%的住房自有率，按照“六普”的数据，城镇居民基本实现了户均一套房，人均住房面积达到32.7平方米，似乎已接近发达国家的水平，但供给结构性短缺、租赁市场欠发达，加之住房资源的错配（城镇间供过于求与供不应求并存、多房户与无房户并存）在一定程度上都加剧了供需矛盾，进而推动城市房价的快速上涨。

进一步分析各国的租赁住房市场不难发现：政府并不是租赁住房供给的主角。

通常，只有10%～20%公共租赁房是由政府提供的，如美国的public housing和欧洲的socialhousing，且主要是面向低收入、住房困难、残疾和单亲家庭，而更多的安全、舒适和可支付的租赁住房则是由非盈利组织、住房合作社、房地产信托基金、保险公司和私人业主提供的，他们是租赁住房市场不可忽略的力量。

在法国，2009年其住房存量为3310万套，其中58%为自有住宅，42%为租赁住房。在租赁住房的市场上，私人小业主提供的租赁房占比高达53.9%，HLM（低租金住房管理机构）占34.5%。

在韩国，截至2010年住宅存量为1468万套（包括80万套空置住房），住房自有率为61.3%（但首尔的住房自有率只有51.2%），租赁住房占比38.7%。在租赁住房市场上，韩国政府从1988年开始启动公共租赁房项目，计划到1992年共建200万套租赁房，其中包括25万个为10%最低收入家庭建设的永久性租赁房，但实际只建成了19万个单位。此后历届政府不断兴建了一些公共租赁住房，目前政府提供的公共租赁房有80.5万套，占全部住房存量的5.5%，占租赁住房总量的14.2%。

在美国，2010年住宅存量为1.3亿套，扣除空置房外，自有住房为7479万套，自有率为66%，租赁住房为3704万套，租房率为34%。美国政府于1937年开始为低收入群体兴建的公共租赁住房，到2004年累计建造了140万套，占租赁市场的4%左右。而建筑丑陋、管理混乱、贫困人口集中和犯罪率高等多种诟病使得越来越多的人远离公共住房。2010年，全美只有120万个低收入家庭居住在政府提供的公共住房里，330万低收入家庭居住在有政府补贴的私营租赁住房，这既包括政府从供给面入手对私人业主提供的补贴，也包括从需求面入手为低收入家庭提供的住房券。

为什么政府不是租赁住房的主要供给者，甚至为低收入群体兴建的公共租房也比較少？其主要的原因在于：

政府兴建租赁住房的前期投入较大。除大量的土地和资金投入外，建设工期长，从土地开发、规划、施工建设到竣工入住少则一年，多则两三年。

租赁住房的后期配套和管理成本可能会更高。政府兴建的公共租赁房多选择地段较偏远的城乡接合部，以降低土地成本。这些偏远地区交通不便、商业、医疗、教育服务设施不配套，要解决公共基础设施配套的问题，政府的后续投入成本也是不可低估的。住房总是与人们的生活和就业联系在一起的，出行难、就医难、孩子入托上学难，这都使得政府兴建的公共租赁房的吸引力大打折扣。

总以行政指令来搞保障房建设，而不是根据市场的需求来配置资源，让许多中小城市承担过多的保障房建设指标，这不仅无助于缓解大城市住房难的问题，还会加剧土地住房资源配置的扭曲。

这些都表明：以“搞运动”的方式搞公共租赁房建设，只要数量不要质量；只建房子，不建配套设施；只重前期开发建设，无视后期的管理服务，都会给保障房建设带来诸多负效应。

租赁住房具有收益率低、回收期长和管理成本高的特点，这常使许多民营资本或投资者望而却步，为鼓励私营部门租赁住房的发展，各国政府多采取了多项优惠政策和措施。

租赁市场论文 篇12

1、互联网公司新设立其金融业务线;

2、从事传统金融业的公司将其销售渠道扩展至线上平台;

3、电子商务的发展推动了对网上支付解决方案的需求。

中国的互联网金融行业发展迅速。根据中国支付清算协会于2014年5月发布的《中国支付清算行业运行报告(201)》,2013年全年中国共处理互联网支付业务的金额达到8.96万亿元,同比增长近30%。此外,一家专注于研究中国互联网金融行业的知名网站于2014年6月发布的《中国P2P借贷服务行业白皮书2014》显示,2013年中国P2P市场的交易金额猛增至1 100亿元,较2012年相比增长了10倍。

地方政府将互联网金融行业视为向更广阔的金融改革迈进的一步,因此宣布了一系列支持互联网金融发展的政策。2014年8月,上海市政府公布了促进互联网金融行业发展的相关指导意见,力图从行政、财务和法律等方面支持该行业的发展。上海市将通过简化登记手续、以专项财税优惠的方式提供资金支持,以鼓励互联网金融公司的成立。在2014年3月,深圳市也公布了类似的指导意见以促进该市互联网金融行业的发展。

与此同时,由于意识到在互联网金融中一些诸如P2P借贷之类的细分行业中存在相对较高的违约风险及道德风险,中国人民银行和地方政府正在计划制定实施相应的规定去规范该行业的发展,以实现控制风险的目的。此外,金融改革所将带来的新的市场、服务、产品等都将进一步扩大互联网金融业所能提供的服务范围。该行业的服务范围将被扩展至包括利率自由化以及未来将出现的资产支持型证券的销售渠道。

作为中国租赁市场的新兴需求来源,互联网金融公司在中国办公楼租赁市场上表现愈加活跃。该行业增长的租赁需求令地处不同区域的办公楼细分市场受益。一些公司将包括销售和管理等的具有前端办公室功能的部门租赁在位于市中心的甲级办公楼中,而将信息技术及其他后台服务职能的部门租赁在位于租金较低的非中央商务区或产业园区内。另外,许多新成立的互联网金融公司选择将信息技术的职能外包给第三方公司,仅需要在位于市中心的高品质办公楼内租赁其前端办公室。