存量调整（精选3篇）
存量调整 篇1
随着经济全球化进程的加快, 中国经济与世界经济的进一步接轨与融合, 国内企业面临的世界竞争和风险是不可避免的, 加上各种原因所导致的企业资产闲置, 这已经成为遏制国民经济持续高速发展的瓶颈。下面笔者就目前国内企业所面临的情况作出详细分析。
一、症状
症状之一:产业结构的相似导致的产能过剩和过度竞争。
症状之二:规模经济是冶金、汽车等重工业追求和发展的必由之路, 规模经济首先是在汽车工业的实践中产生并发展完善起来的。所谓“规模”是指伴随生产要素投入的增加或生产能力的提高而引起生产批量的放大。“经济”就是效益、节省的意思。“规模经济”就是指企业生产规模扩大, 带来单位生产成本下降、收益递增的现象。
症状之三:国内部分企业面临国外资本的抢占市场和进口产品的增多, 市场份额不断减少, 而且很多传统设备已经跟不上市场的需求, 导致产品落后, 销售额屡创新低。加之更新设备的成本, 科技落后型企业的前景举步维艰。
症状之四:企业发展规划与国家出台的产业政策不符, 导致资源过度消耗或资产闲置。
二、症结
1. 经营管理不善
因经营管理不善导致的资产闲置主要分为两方面:一是因为企业管理者投资决策失败所产生的闲置资产;二是企业的内部生产管理中因折旧和损坏而不能投入生产的设备、库存积压产品和不能用于生产的原材料。
2. 市场开拓力度不够
面对日益竞争激烈和多变的市场经济这个大环境, 企业市场开拓力度不够, 特别是处于供大于求的行业, 就很容易导致产品滞销, 销售额降低, 企业成本上升, 技术创新资金不足, 更新换代速度变慢, 然后再形成产品积压卖不出去的恶心循环。
3. 企业资金短缺, 融资成本高
企业的发展壮大、扩大生产、技术的科研开发和人才的培养都是需要大笔资金的支持, 所以企业的融资能力已成为影响企业核心竞争力的重要环节之一。对于部分中小企业而言, 想跟上市场的脚步, 维持或抢占更多的市场份额, 投入生产和科研的资金更不能节省, 但就自身的融资能力来讲, 因其渠道有限, 肯定比不上国企和大型集团企业要发展。所以只能被迫向金融机构或者民间贷款集资, 这无疑是在加大企业的风险和成本。
只有企业决策者树立市场意识, 按市场规律办事, 更多地依据国家产业政策和经济整体规划布局, 以市场为导向, 走集约化经营之路, 发展规模经济, 才能实现资源的优化配置。
三、处方
1. 制定扶持政策, 加强指导协调
一些企业在进行改造时, 缺乏足够的资金, 还有一些企业投资新项目中途因资金不到位造成投资失败。针对这些闲置资产, 政府应有针对性地制定一些扶持政策, 并监督政策的执行。同时, 政府应加强基础设施建设, 提高自身管理水平, 为企业提供需要的信息, 并利用政府对外联系渠道广、范围宽的优势, 为企业牵线搭桥, 对企业进行必要的指导和协调。
2. 利用资产租赁, 盘活闲置资产
在生产经营过程中, 经常会出现一部分企业大批资产闲置, 而另一部分企业因融资困难无法添置所需的同类设备。针对这种状况, 可以考虑将闲置资产对外出租, 或分块出租, 或整体出租。对于出租方来说, 既可以达到盘活闲置资产的目的, 又可以收取一笔租金, 增加企业的收入, 收取的租金可以投入到新的项目中, 使得企业能正常地运转。对于承租方也是有益的, 可以解决无力添置设备的困难。
3. 通过对外投资, 盘活闲置资产
企业生产经营活动的主要目的就是运用资产取得收益, 以使企业的资产不断增值。因此, 企业必须充分利用现有的资产, 以增加企业的收益。但是, 在企业的生产经营过程中, 由于各种原因, 经常会出现闲置资产, 这时, 企业可以考虑利用现有的闲置资产对外投资, 以期取得投资收益, 达到盘活闲置资产的目的。
积极培育和扶持新的经济增长点, 是结构调整的重要内容和选择方向, 是经济持续发展的必由之路。积极调整产品结构和企业组织结构, 要善于研究市场、分析市场, 在开拓市场中, 找到生存的位置和发展的立足点。在经济总量矛盾已经缓解、结构矛盾日益突出的情况下, 产品、产业、行业和企业结构的优化重组, 新的经济增长点的培育和更深、更广层面上的市场开拓, 必将成为今后深化国有企业改革的新主题。
摘要：中国国民经济要想持续高速有效发展, 必须要调整企业产品结构和企业组织结构。要加大政府扶持力度和企业自身的盘活力度, 重组改造现有的企业, 并且要通过科技创新, 启动闲置资产, 要抓住机遇大力开拓市场。本文主要分析了当前国内企业产业结构中的问题和形成原因, 并针对所存在的问题提出相应的解决方案, 希望能对优化产业结构, 深化企业改革有所帮助。
关键词：产品结构,企业组织,资产闲置,深化改革
参考文献
[1]章星, 赵世堂.资本存量调整:加大传统工业改造力度[J].经济导刊, 1994, (6) :27-30.
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[4]严金明.国有闲置资产的成因及盘活问题探讨[J].学理论, 2009, (19) :149-150.
存量调整 篇2
日前国务院常务会提出：“政府要拿出更多优质资产，通过PPP模式引入各类投资，用于新的基础设施和公用事业建设，实现投资的良性循环。”发改委也发1266号文，推进存量资产采用PPP模式。面对众多的存量资产，如何择优选择，有序推进，搭上存量PPP项目的这班快车。根据近年来笔者操作存量PPP项目的经验，本文试图从存量项目的“选、包、推、理”四个环节入手,厘清存量项目PPP模式的运作路径和要点，希望能对存量项目的推进有些许帮助。
一、选择项目，要从项目的可经营性、可界定性、可转移性入手政府存量项目不少，但遴选什么样的项目采用PPP模式运作，需要从项目的可经营性、可界定性、可转移性三方面来进行选择（对于存量项目的运作特点级政策规定，可参考笔者所写的《存量项目如何玩转PPP》一文）。1.项目的可经营性存量项目一般可分为可经营性和非经营性两类，采用PPP模式时，一般应选择市场化程度较高、价格调整机制灵活、投资规模相对较大、需求长期稳定的、有现金流潜力、具备运营条件的可经营性项目。通过引入社会资本的先进管理经验，提升项目管理水平，使项目能够产生较好的收益，实现社会资本的投资回报；对非经营性的存量的项目，如果采用TOT模式，则项目的回报仍然是政府付费的模式，很容易被视为变相融资的手段，笔者建议非经营性项目如果采用PPP操作，建议采用ROT或是O&M模式，采用PPP模式的目的是引入社会资本提高项目的运营绩效而不是单纯为了融资。2.项目资产的可界定性存量项目产权能够界定是项目能否采用PPP模式的前提，如果存量项目资产权属不清、范围不明，边界难以确定，就难以做到项目合理转让或流动。而要做到项目资产的可界定性，在项目前期尽职调查时，要从以下几个方面入手：一是要搜集存量项目的产权及权益变动的历史资料，对有关情况和资料进行核实，摸清资产和产权变动情况，为资产产权界定提供真实可靠的依据。二是对项目更新或重建的可行性、项目的可整合性和衔接风险进行合理的分析和评估。三是对资产现状要实地进行调查，主要是核验存量项目项目运转情况、资产投入和使用情况、收集项目运营日记、项目财务财产权利等、产权关系，在建设和运营中存在的主要问题和法律纠纷，分析问题产生的原因及影响，对项目开展合作模式的影响程度。3.项目资产可转移性要看存量项目是否存在抵押、质押等状况，是否存在诉讼或者仲裁，公司是否存在劳资纠纷，项目的员工对于转移的看法，以及员工安置等情况。考虑存量项目在审批文件、产权转移、用工合同接续、岗位交接和调整、合同对接等方面的延续性和可操作性，充分识别存量项目的可转移性和衔接风险。
二、包装项目，要从项目规范性和可操作性入手存量项目经过遴选，在采用PPP模式运作时，应根据《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权转让管理暂行办法》等政策规定，既要防止国有资产流失，同时也要保障项目对社会资本的吸引力，按照流程，依法合规，规范操作，对项目进行包装和整合，确保存量项目PPP工作顺利推进。1.项目操作要按规定流程进行存量项目资产转移，应按照政策规定流程执行，一般存量项目的资产转让需要经过以下流程和步奏：（1）项目审批根据存量项目情况，制定《转让方案》，申报国有产权主管部门进行审批，在获得同意国有股权转让的批复后，进行下一步工作。（2）清产核资组织进行清产核资，并根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册。（3）审计评估委托咨询机构进行审计和资产评估，评估报告应经核准或者备案。（4）内部决策转让存量资产涉及到的企业要召开股东会就股权转让事宜进行内部审议，形成同意股权转让的决议、其他股东放弃优先购买权的承诺。涉及职工合法权益的，应当召开职代会，并形成职代会同意转让的决议。（5）申请挂牌选择有资格的产权交易机构，申请上市交易，并提交存量项目转让国有产权登记证、股东会决议、主管部门的批复、审计报告、资产评估报告以及交易所要求提交的其他书面材料。（6）签订协议转让成交后，应签订股权转让合同，取得产权交易机构出具的产权交易凭证。（7）审批备案项目转让的相关材料应报国有产权主管部门备案登记。（8）产权登记凭产权交易机构出具的产权交易凭证以及相应的材料办理产权登记手续。（9）变更手续交易完成后，应及时修改《公司章程》以及股东名册，并到工商行政管理部门进行变更登记。2.项目资产评估要符合规定存量项目在评估时一般包括对项目设施所有权、特许经营权、合同权益等权利的评估，涉及到土地评估的，应按照《资产评估法》要求，履行必要程序，按照资产评估、土地评估相关国家标准、规定，编制评估报告，根据存量项目的实际及评估目的、资料收集情况价值类型等条件，合理选择收益法、市场法或成本法等评估方法，保证评估价值符合实际。3.项目应合理打包增强可操作性存量项目在运作时，可通过对项目上下游进行资产配置、存量项目改建、不同类型项目打包等方式，通过肥瘦搭配，保证项目的可盈利性，以增强对社会资本的吸引力。
三、推动项目，要从项目运作模式和实施方案入手项目经过甄选和资产评估等工作的准备，为加快推进，要从项目运作模式选择、实施方案编制、方案论证、社会资本采购等几个环节来推进。1.选择适合的运作模式是项目规范运作的前提存量PPP项目运作一般可采用ROT、TOT、TOO、O&M、MC等模式，在选择时，要对项目资产权属、交易边界条件、交易范围、交易实施的难度，认真分析，综合权衡，保障存量项目的顺利开展。一般应从几个方面来考虑。一是特许经营权获取的难度，要对存量项目的特许经营权进行充分论证，分析转让难度及可行性，同时也应对特许经营权的承继问题进行关注。二是对于PPP项目交易流程与产权交易流程要认真梳理，找出契合点，并制定交易操作办法，如需两个流程合并时，要按规定，向产权管理单位报批方可执行，以减少操作流程中的瑕疵，防止国有资产流失。三是存量项目选择操作模式时应对项目资产证券化方案、资产交割难易程度、项目运营方式等综合进行平衡考虑。2.编制切实可行的实施方案是项目依法合规的前提实施方案应包含项目的风险分配框架、交易结构、合同结构、监管架构、项目的运营成本、运营维护状况等内容。在编制时，要针对项目特征，对合作期限、交易范围、折现率等，进行分析合理确定。对存量项目的合作期限，在满足国家相关规定的前提下，针对存量项目特点，对剩余生命周期和项目改建或大修费用进行综合分析和考量，合理确定合作期限。对存量项目的交易范围，在方案中应明确项目包内的内容，交易界面要清晰，避免产生不必要的纠纷。对项目中折现率的选择，要参照同期本级地方政府债券收益率，根据本地实际建设融资成本情况，同类项目行业收益水平，综合确定。在实施方案编制时，应注意确保产权变更转让的程序与PPP采购要结合起来，确保依法合规。3.对方案进行评估论证是科学决策的前提行业主管部门或实施机构委托第三方咨询机构编制《转让方案》、《资产评估报告》、《PPP项目实施方案》、《物有所值评价报告》等，应报财政部门及行业主管部门进行审核。经审核通过物有所值评价的存量项目，同级财政部门应依据项目实施方案和物有所值评价报告进行财政承受能力论证，对通过财政承受能力论证的存量项目，纳入PPP项目库进行管理。4.选择合理的采购方式是选择好社会资本的前提在存量项目选择社会资本时，应侧重于对社会资本在行业内的运营经验、技术能力、管理经验、财务实力、信用等级等方面择优选择，在制定采购方案时要针对项目具体情况来确定招标方式，如TOT类的项目，竞争条件清晰，可以采用竞争性磋商、竞争性谈判等模式，如果是选用ROT模式，如果是投建一体，则应选择公开招标的模式。
存量房买卖合同 篇3
存量房买卖合同
甲方：____________________
乙方：____________________
签订日期：____年____月____日
存量房买卖合同
出售人(甲方)：
身份证号或组织机构代码证号：
联系地址：
代
理
人：
身份证号：
联系地址：
买受人(乙方)：
身份证号或组织机构代码证号：
联系地址：
代
理
人：
身份证号：
联系地址：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民
共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房买卖的有关事项达成一致，订立本合同。
第一条
房产基本情况
1、甲方房产(下称该房产)座落于，建筑面积：
平方米，房屋用途为，《房屋所有权证》号为，(若上述表述与房屋登记簿不符，则以房屋登记簿记载内容为准)。
第二条
甲方对该房产现状的声明
甲方(及产权共有人)保证该房屋没有产权纠纷和债务纠纷，若发生概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。甲方应向乙方如实说明该房屋的下列情况：
1、抵押情况(以选择条款为准)：
(1)未设定抵押;
(2)向
抵押，借款
元。抵押权人已书面同意抵押人出售抵押物，所得款项用于归还借款。
2、出租情况(以选择条款为准)：
(1)未出租
(2)出租给，租赁期限为自
****年**月**日至
****年**月**日。承租人已明确表示放弃优先购买权。
3、甲方就出售房屋的质量，附属设施、室内装饰和使用情况说明如下：
第三条
乙方对购买情况的声明
1、乙方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同。乙方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。
2、乙方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由乙方承担。
第四条
房产成交价
甲乙双方商定上述房产成交价为人民币(大写)：
(￥：)(包括□、不包括□)该房产的附属设施、设备等物品(物品内容可另立清单附件)。
第五条
交易定金
为了表示乙方向甲方购房的诚意及保证购房合同的正常履行，乙方须于
****年**月**日时向甲方交纳
元的购房定金，合同生效后，定金[冲抵房款]、[返还乙方]。
第六条
房款交付该房屋买卖价款为
元。乙方按下列第种方式按期付款：
1、一次性付款：
2、分期付款：
3、其他方式：
第七条
房屋的交付
甲、乙双方按第款约定该房交付日期：
1、合同签署之日起
日内，甲方向乙方交付该房;
2、甲方在收到乙方全部房价款之日起
日内，甲方向乙方交付该房。
3、甲方在约定的时间内通知乙方进行验收交割。乙方应在收到通知之日起
日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，双方签订房屋交接书，甲方将房屋交付乙方。
第八条
有关税费
在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关税、费按第款约定承担：
1、各自承担国家规定应缴纳的税、费;
2、所有税、费由甲方承担;
3、所有税、费由乙方承担。在房屋权利转移前，未支付的物业管理费、水、电、燃气、通讯、有线电视等费用，按第款约定支付：
1、全部由甲方支付;
2、全部由乙方支付;
3、第九条
有关房屋权属转移登记
自本合同签订之日起
日内，乙方向黄山市房地产市场产权管理处申请办理房地产交易与房地产权属登记手续。在办理上述手续时，甲方须积极给予配合。若因甲方故意拖延或不及时提供相关材料，造成乙方损失，甲方负责赔偿。
第十条
违约责任
1、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起
日将定金退还乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金。
2、乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房屋价款千分之的滞纳金。
第十一条
争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第种方式解决：
1、提交黄山市仲裁委员会仲裁;
2、依法向人民法院提起诉讼。
第十二条
合同附件
本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充协议书经双方签章后，与本合同具有同等效力。
第十三条
合同数量及持有
本合同一式
份，甲乙双方各执
份，黄山市房地产市场产权管理处一份，自签字之日起生效。
第十四条
双方约定的其他事项：
甲方(签章)：
乙方(签章)：
共有权人(签章)：
身份证号：
身份证号：
法定代表人(签章)：
法定代表人(签章)：
地址：
地址：
联系电话：
联系电话：
委托代理人(签章)：
委托代理人(签章)：
****年**月**日
****年**月**日
合同编号：__________
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