土地再利用（精选7篇）
土地再利用 篇1
一、矿山复垦概况
德兴铜矿是亚洲最大的露采铜矿, 位于赣东北德兴市境内, 于1958年建矿, 经过50年的生产和建设, 已发展成为日处理矿规模由初期的2500吨到现在的10万吨。矿山拥有土地面积56521亩, 用地主要分工业生产用地和非生产用地, 其中前者约占全矿土地面积的80%以上。多年来, 我矿贯彻国务院颁发的《土地复垦规定》, 不断提高执法的自觉性, 把合理开发矿产资源、搞好土地复垦、改善生态环境、恢复大自然的本来面貌作为企业应尽的义务和矿山可持续发展的前提。下决心加大投入, 加强管理, 走技术创新之路, 先后完成了一号、二号尾矿库、沿山建筑物边的斜坡等复垦项目, 此外还将泗洲镇沽口改造240亩污染地交村民经营, 将一些不用的山林土地退耕还林。通过复垦绿化, 改善了生态环境, 实现了生态效益、经济效益与社会效益的有机统一。
二、土地复垦的主要措施和实施情况
德兴铜矿生产规模大, 每天约有20万吨左右的土石方量在下降, 而排土场和尾矿库, 每天即以大体相当的土石方量在上升。这些变化中的土地在使用过程中都存在一个复垦问题, 复垦任务和潜力极大。为此, 在国务院《土地复垦规定》发布之前, 我矿就进行了大量的土地复垦工作;1988年发布《规定》以后, 进一步重视了土地复垦事业, 并增加了财力投入, 进行了复垦规划, 加大了复垦力度, 取得可喜成效。
1、加强内部管理, 明确职责
1991年3月, 经江西省土地管理局批准, 成立了德兴铜矿土地管理局, 负责管理全矿的土地复垦工作。宣传贯彻土地复垦法律法规和政策;根据生产建设过程中土地受破坏的实际, 编制土地复垦计划, 协调解决土地复垦中存在的问题。1995年1月, 为了加大土地复垦和改善生态环境, 组建了德兴铜矿生态生物工程开发中心, 以一号尾矿库为重点和基地, 专门从事以土地复垦为主和绿化等工作。精尾综合厂的尾矿工段, 有护矿队, 负责坝体裸露部位的覆土和植草工作。
制定土地复垦规划
1993年下半年, 矿委托中国土地复垦研究会露天开采专业委员会编制了《德兴铜矿土地复垦规划》。经评审会议基本通过后, 又进行了补充、修改和完善, 于1995年5月付印成书。
《规划》的复垦面积为6000亩, 占全矿最终可复垦面积的14%。复垦面包括:一号尾矿库全部面积, 二号尾矿库坝体面积, 杨桃坞废石场, 祝家废石场临时复垦面积, 铜厂矿区已形成的固定边坡等。《规划》的复垦项目主要是种植业和养殖业。
2、土地复垦实施情况
德兴铜矿至目前为止, 已经复垦的土地面积达4700亩。投入复垦绿化的资金累计达3000万元以上。复垦的地表, 主要是已停止使用或已形成永久性表面的尾矿库和坝面;此外, 还对一些沿山建筑物的边坡进行了复垦、加固和美化。
(1) 一号尾矿库复垦。一号尾矿库总面积3149亩, 其中坝体面积2554亩, 库内尾砂沉积滩面积352亩, 库内水面242亩。该库1965年投入使用, 1987年停用, 已堆存尾矿2150立方米, 坝体绝对高度87米。为了巩固坝体和恢复库区的生态平衡, 主要进行了复垦和“生态环境综合整治及其试验示范研究”两项工作。一号尾矿库的复垦是立体、全方位、生态措施和工程措施相结合的综合性复垦。在坝体的斜坡面上, 逐年种植牧草、湿地松、泡桐、水杉、果树、苗圃和菜地等, 还有苗圃、菜地全部进行了植被更新, 实现了绿化。在坝顶平面上, 与澳商合作, 建立了70亩砖砌混凝土螺旋藻池, 生产绿色食品———螺旋藻粉, 既是工程复垦, 又是生物复垦。在尾矿滩面上, 除靠坝边一排约30亩螺旋藻池外, 其余全部培植了无叶节节草和水蜡, 属无土植被复垦。尾矿库水面, 经多年自然净化, 水质已达地面水标准, 已围堰建成鱼塘, 投放了鱼苗。在库后的山坡、山麓上, 种植了杉木林及天然的乔、灌木林进行封山育林, 建立了号称“千亩林”的绿化基地。为了搞好矿山土地复垦、生态恢复工作, 以一号尾矿库为示范工程, 开展了两次“矿山生态环境综合整治”的试验示范研究。第一次是与江西大学生物系合作, 第二次是与中科院生态环境研究中心合作。第一次试验研究的结果, 经过专家们的评审和鉴定, 认为为尾矿库复垦提供了新思路, 开阔了视野。试验筛选出多种可在坝体上生长的植物, 其中水蜡烛和无叶节节草直接在尾矿滩上种植成功。此项目在国内同类型研究中处于领先水平。
(2) 二号尾矿库复垦。二号尾矿库总面积3602亩。从1982年12月投产以来, 现坝堆高130米, 坝面已有59个台阶, 约1240亩, 均已复垦。它是精尾厂为了保护坝体和防止水土流失而进行的复垦。办法是在高2米、宽8—12米、一级一级往上堆的尾砂坝上先覆盖一层30—45厘米厚的风化石, 再在上面每一平方米栽一丛芭茅草, 以后茅草逐渐蔓延, 并长出一些灌木和马尾松树, 形成植被, 变成可供再开发的土地。
(3) 对矿内一些沿山建筑物边的斜坡进行复垦。为了防止水土流失和坍塌滑坡, 采取了工程措施和生物措施相结合的办法, 即在斜坡上嵌入混凝土花纹网, 再在网中植草, 进行护坡、复垦和绿化。全矿计有大山选矿厂、中学、5号泵站、宾馆以及香泗铁路部分护坡等5处, 面积计有140亩。其中采矿场高边坡, 还委托了江西大学进行植草固坡试验, 后来又委托南京环保所进行边坡植被恢复技术研究。经过多年的植草培育, 边坡及平台已被密集的茅草覆盖, 有效地防止了水土流失。
(4) 沽口造地。由于三期工程建设大面积占地, 致使铜矿所在地泗洲镇的土地剩下不多, 人均耕地在通常情况0.013平方千米以下, 随之劳动力的安置显得非常困难。沽口位于铜矿下游, 是历年来受铜矿生产污染的土地。为此铜矿投资80万元在沽口造地, 土地改造工程主要是修筑河堤平整土地, 其中一部分改造好的土地归属泗洲镇工业开发区, 办了轧钢厂、海棉铜冶炼厂等;另一部分土地进行了土壤改良和作物试种等。
三、土地复垦效果
1. 生态效益
通过在尾矿库复垦的坝体上种植芒、芒萁等植物, 它们的须根在表土层形成交织层, 对护坡护坝具有良好的作用。种植的马尾松、各种灌丛, 能使地面不会受到直接强烈光照, 缓和了林下小气候的剧烈变动, 同时又改善了土壤条件, 给其它植物生长创造了滋育环境, 促进了生态平衡。德兴铜矿土地复垦的实施, 有效地遏制了因矿山建设使土地破坏所引起的水土流失, 加强了矿区的整体防洪能力, 促进了矿区环境的良性循环, 降低了粉尘污染, 改善了大气质量, 调节了小气候, 取得了明显的生态环境效益。
2. 经济效益
通过复垦, 土地资源得以恢复和利用, 不仅消除了污染, 还使过去的荒沙滩变成一片绿洲, 同时通过复垦还获得了经济收入。以一号尾矿库为例, 复垦后库区内的草场放养了牛羊;经改造的55.2亩水面, 投放了大量的鱼苗, 年产值达八万元。在坝顶平面上, 与澳商合作建立了70亩砖砌混凝土螺旋藻池, 生产绿色食品———螺旋藻粉, 另有覆土的900亩土地创建了蔬菜基地, 使种植业和养殖业相结合, 为矿山职工带来巨大的经济效益。
3. 社会效益
造地还田, 改善工农关系。沽口改造了240亩污染地交泗洲镇村民经营, 得到了当地政府和农民的欢迎, 从而缓解了矿山与农民的矛盾, 对工农业发展起到了推动作用。美化矿区, 改善环境。矿山生产必然会造成尘土飞扬、水土流失、甚至发生泥石流, 恶化周围环境。但在复垦以后, 重新规则利用, 注重绿化, 我们在路边种绿篱、院中修花池、荒山建公园、低洼地建人工湖、闲散地养花种草, 为广大职工家属创造了一个舒适优美的生活环境, 真正做到了“取出的是宝, 留下的是绿地”。
江门土地“手续”再调查 篇2
2007年，监察部、国土资源部联合通报了10起土地违法案件。在这10起全国的土地违法案件中，有两起发生在江门。据悉，该市下辖的开平、鹤山两个县级市分别在2006年一年之内非法审批用地29785. 05亩和3626. 8亩，14名相关责任人受到严肃处理。
2009年，本刊曾刊发记者调查《广东江门：一位工程师的“批量化”举报》，再次披露出江门市存在违法出让土地、在土地规划建设中程序倒置等行为。
根据现行《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008- 2020年）》，江门市将建设成为广东重点发展区的排头兵，成为先进制造业基地。
发展先进制造业客观上需要用地，那么在这一特定政策背景下，江门在土地使用方面现状如何？本刊记者专程前往江门进行再调查。
“把手续办完你再动”
2011年12月4日，《望东方周刊》记者以投资建厂的名义前往位于江门市蓬江区棠下镇三堡村的“江门市先进制造业江沙示范园区”（以下简称“园区”）进行走访。
在园区内，本刊记者看到，现场最主要的工程为平整土地。一位自我介绍是江门市恒辉地产公司工作人员的陈先生告诉本刊记者，包括美的、康师傅在内的众多企业都在这里拿了土地，目前土地还在平整中，暂时还没有开工。
在现场，也有几处工地在进行厂房主体建设。在这些建筑主体已基本成型的施工场地内，本刊记者没有找到按规定要求悬挂的规划许可和建设许可等相关证件。
陈先生告诉本刊记者，因为整个园区是全省“十二五”重点规划项目，因此园区内的企业，在拿到土地并交了一半土地款之后，国土局就会给一个回执，凭借这个回执就可以充当土地使用证去办理规划、报建等手续。在交齐了土地款以后就能够拿到土地证了，“就是三个月，不影响开工”。
陈先生还向本刊记者展示了一份证明该园区已经列入省“十二五”重点项目的文件。该文件落款处为江门市政府，其副标题为“江门市政府10年22号文”，不是真正意义上的省十二五重点项目批文。陈先生说，这份文件已经上报到省里了。
对于园区内工程可以先开工后报建这一说法，负责园区内部分厂房建设的江门市新荷安建筑安装工程有限公司一名驻场工作人员告知：“好像可以这样。”
在接受《望东方周刊》采访时，江门市国土资源局办公室主任殷华清表示，给回执一事应该是不可能的，他反问记者“会不会是一些干部给他一些承诺呢？”据殷华清介绍，目前局里在土地利用上有着严格的审批程序。前几年江门出过问题，因此“现在一些党政干部一般不敢这么做，一旦出问题就太严重了”。
不过，殷华清也向本刊记者表示，“可能也不排除这种边办（证件）边施工的行为”。如果真是这样可以让监察部门叫他们停工，“把手续办完你再动”。
这样做不正常
不能排除“边办证边施工”的可能。本刊记者在园区内海信项目所在地似乎证实了这一点。
该工地一位蔡姓工作人员介绍，海信项目共征地2500亩，现在开工的是第一期400亩，“整个工程大概要五六年”。同时，该负责人向《望东方周刊》坦承，虽然已经开始施工，但海信项目的规划许可还没有办下来。
他解释说：“我们这个是江门市的一级工程，跟别的不一样，相当于江门市重点工程，边办理边施工都可以”。该工作人员表示，没有相关手续就开始施工肯定会被查，但“因为是重点工程，所以政府会想办法”。他告诉本刊记者，“就是边建边办，等基础起来了，手续也就办全了，三个月就差不多了”。
记者从江门市行政服务中心住建局窗口组组长林柏财处了解，海信项目并未上报过材料，因此住建部门也就不可能给其下发建设许可。而棠下镇建设办工作人员李某的回答更为直接：海信项目的规划许可尚未办理。据李某介绍，棠下镇辖区内施工项目的规划许可都由他负责协调办理，目前海信项目的申报材料“还没报全”。
本刊记者通过实地走访调查还了解到，在棠下镇辖区内，除了江沙示范园区内的在建项目存在程序倒置现象外，该镇辖区内的“江番高速公路第TJ02合同段项目”存在另一种现象。
据该合同段项目经理部的工作人员说，按照正常程序，修建公路需要征地拆迁弄清楚以后才能招标。而现实的情况却是，开工所需的各种证件已经办妥，路网已经放出来了，施工队也已经进驻开工，就因为政府征地拆迁遇阻，无法施工，造成大量人力空耗。“这样做不正常”，该工作人员称，“按现在的情况，合同工期肯定是完成不了”。
疑似土地黄牛
在调查走访中，本刊记者曾多次以想要在园区内投资设厂相称，以探明是否还有用地的可能。但均被告知已经没有土地和用地指标了。而恒辉地产的陈先生则告诉本刊记者，“你要进来（园区）找我就行了，你找政府，他们也没有地。”
对于具体的操作流程，陈先生介绍说，这些地也是政府的，只是用地指标被私人抓在手里，现在就是转让出来而已。
他告诉本刊记者，整个园区一共有9000亩土地，有些人通过各种办法拿了差不多1000亩的用地指标放在那里，然后等有人需要就卖给人家。他说，那些人只是拿了用地指标，“如果你拿这块地，也是从政府那里办下来，还是一手的”。
想要拿到这些地，也还是要经过政府的招拍挂程序，只是他们能够保证这块地让你拍到。陈先生告诉本刊记者，就是在进行土地招标和拍卖的时候，由土地中介以买方身份出面，在拍到之后，再由买方跟政府签署成交合同。
不过，从私人手里买地价格会高一些。如果直接从政府方面拿地，一亩土地的发票价格是24万多元，“最终到手大概是一亩26. 5万元左右”。而从私人手里拿地，每亩至少要30万元左右，平均一亩贵了3. 5万元。除此之外，土地中介还要从中收取一定的费用，“一般是两个点，不过如果你们拿得多，到时候可以谈”。
陈先生介绍说，前一段时间刚好有人拿出900多亩要重新分割再卖，不过现在好像只剩下800多亩了。可能由于考虑本刊记者声称要地1000亩，陈先生表示，可以问问能不能重新规划一块出来，“这样会比从私人手里拿地便宜不少”。
就这一说法，本刊记者前往江门市国土资源局蓬江分局进行核实，该局一位梁姓副局长先是通过工作人员告知正在开会，稍后就离去了。
用地指标提前预订
江门市恒辉地产的陈先生称，整个示范园区大概占地13000亩，除了在征地的时候按规定留给农民15%的土地和水库、绿化用地之外，能够拿出来卖的总共就是9000多亩。
据了解，在整个园区内，海信一家企业征地2500亩，美的“买的就更多了”。江门市先进制造业江沙示范园区投资有限公司一名冯姓工作人员说，园区内可供拍卖的国家用地指标都拿完了，“我没记错的话，美的有5000亩”。
据江门市国土资源局副局长杨海泉介绍，江门市最近两年的用地指标大概是每年8000亩左右。美的一个项目用地5000亩，应该不可能。“这个5000亩，可能是规划这片搞家电产业。”他说，每一块土地都要招拍挂，能拍到才是他的。
国土局办公室主任殷华清也表示：“（5000亩）我估计不可能就一个项目，因为我们去年（2010年）第一次抽下来的指标才五六千亩。江门总共这么多，除非你蓬江（区）把地都拿走了。”
园区投资公司冯某则告知，美的现在还没有完全拿到5000亩土地，因为“今年（2011年）没有那么多用地指标，还要算到明年或者后年的”。目前为止，至少2012年的用地指标已经被提前预订了。
殷华清表示，像这样大的项目用地应该是没有问题的，“这是要保障的”。
土地增值税征缴问题再思考 篇3
一、我国土地增值税征缴历程简要回顾
1. 启动征收阶段
1994年1月1日, 国务院发布实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (以下称简称《条例》) , 标志着土地增值税开始征收。自那时起到2006年12月底国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》为止, 国家税务总局或单独、或联合财政部、国家国有资产管理局、国家土地管理局、建设部等部门发布实施的以及各省、自治区、直辖市等地方配套出台的有关土地增值税征管的政策文件达60余项, 其中国家税务总局牵头发布的就有10项之多。内容涉及到条例的实施细则、相关会计处理方法以及在执行条例的过程中针对出现的问题适时应采取的措施事项等等。
但是, 政策制度层面上的“刚性”和执行层面上的“柔性”之间的矛盾在这体现得淋漓尽致。土地增值税作为房地产行业的重要税种, 操作起来难度相当大, 需要大量的不同专业的人力来密切配合, 还要耗费数量众多的物力财力。虽然《条例》规定了四级超率累进税率, 但是在涉及成本确定或其他原因而无法计算土地增值税时, 允许开发商按照预 (销) 售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税, 待楼盘销售交付后再进行清算, 但由于清算难度大, 最终被清算的极少。结果, 这一道“活口”在实际操作中被普遍使用, 四级超率累进税率异化成了固定税率, 而正因为如此低的固定预征率, 导致了各地财政收入巨额流失和土地增值税应有调控作用的难以发挥。
2. 清算阶段
2006年底, 国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》, 规定自2007年2月1日起开始清算, 但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。虽然因市场状况变化较快导致这一次土地增值税清算政令没有得到落实, 毕竟, 清算土地增值税的冲锋号已经吹响, 同时也给房地产开发商敲响了警钟:土地增值税征收的异常和政策执行的宽松状况不可能长期持续下去。
3. 从严清算阶段
2010年5月19日, 国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》, 明确了土地增值税清算过程中若干计税问题, 拉开了从严清算土地增值税的大幕。为进一步落实“国十条”, 5月25日, 国家税务总局发布实施了《关于加强土地增值税征管工作的通知》, 再加上之前发布的《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》, 这样构成了严格清算土地增值税的三步重棋, 力度之大, 前所未有。
综上, 我国近二十年土地增值税征缴实践给了如下启示:诸多清算的税政措施历尽波折效果不佳, 表面上看是由于技术以及市场原因, 但根源却在于中央政府和地方政府诉求迥异。中央政府开征土地增值税的根本目的在于运用此税种调控房地产业的利润, 抑制房地产行业的过度投机行为, 促进房地产业平稳、健康发展, 希望地方政府与中央政府协调一致, 维持房价的稳定, 进而维护宏观经济的良好态势。而地方政府基于各种原因则更多的从地方经济发展的视角来实施土地增值税政策, 实施前会对严格预征和清算给地方经济带来的影响与地方财政收入的增加展开博弈, 尤其是一些地方政府把房地产作为本地经济发展的龙头支柱产业, 在执行土地增值税政策时会更会大打折扣。
二、目前土地增值税征缴存在的一些问题
1. 纳税人和基层税务人员对于土地增值税相关法规了解不够。
这是2007年税收专项检查所暴露出来的问题, 土地增值税检查收效甚微没有达到预期效果。究其原因, 主要就是纳税人不知道如何计算缴纳土地增值税, 而基层税务人员也缺乏清算检查土地增值税的相关法律法规知识。另外, 土地增值税是小税种, 预征操作技术含量不高, 而各地很少实施清算操作, 造成税务工作人员对该税种研究较少, 缺乏经验。
2. 清算过程极为复杂, 地方税务机关存在畏难情绪。
土地增值税实行超率累进税率, 其允许扣除项目金额、增值额的确定较为复杂, 其纳税申报表的设计甚为严谨, 须与房地产开发过程以及会计核算紧密衔接, 是一个计算复杂、清算难度较大的税种, 地方税务机关产生畏难情绪在所难免。
3. 地方政府对房地产商的保护。
房地产开发商在追逐暴利的过程中, 必然为当地经济做出了贡献, 而这些贡献都揉进了地方政府的政绩中, 尤其是在以房地产开发为主要经济支柱的地方更是明显。“国十条”中所谓的“定价过高”和“上涨过快”的项目的开发商往往与地方政府更是关系密切。地方税务机关如果对土地增值税展开严厉的清算, 当地地方政府很可能就是一个不可忽视的障碍。
4. 长期以来的土地增值税征缴政策的“柔性”执行。
这一方面造成中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低之间鲜明的对比, 另一方面使开发商存在侥幸心理, 对于目前的调控政令持观望态度, 他们认为政府逐项目进行清算, 在现实中是难以行通的, 只不过又是一次“狼来了”而已。
5. 各地的预征基本都能执行, 但清算完成者数量极少。
税务局来征收土地增值税, 税负往往都是纳税人和税务工作人员双方商谈而定, 一般比预征额略高即可, 难以进行清算。在二三线城市, 预征情况执行得都不容乐观, 遑论清算情况了。
三、强化土地增值税征缴的若干建议
1. 准备阶段
不言而喻, 此次调控新政是在中央已经认识到房价上涨过快即将成为影响社会稳定的政治问题的前提下而出台的。具体说来, 在准备阶段应该从以下几个方面来着手:
(1) 思想宣传方面, 各级地税机关要深刻领会中央此次调控房价的核心精神, 树立百折不扣地执行中央新政令的信心, 要充分认识到土地增值税征缴的复杂性和艰巨性, 要认识到此举关系到全体人民的切身利益, 关系到社会的稳定和长治久安, 坚决克服畏难情绪, 打好这一场攻坚战。
(2) 组织领导方面, 因为此次新政得以全面贯彻执行的难度较大, 建议由地税机关牵头, 成立一个由地税、物价、房产、财政、国土和审计等部门组成的临时性的联席办公室, 由当地政府行政首长推荐其分管地税的副手亲自挂帅, 联席办公室常务副主任由当地地税一把手兼任, 其他各部门行政首长分别兼任副主任, 具体落实此次调控政策;当然, 各地也可以通过设立领导小组, 下面再设不同工作组的方式来组织实施此次新政。
(3) 人员技术方面, 要充分考虑到实施土地增值税的特殊性和艰巨性, 按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求, 抽调精兵强将, 组成精悍队伍, 在知识结构方面要注重搭配合理, 确保团队的战斗力;另外, 要重视信息系统平台的构建和评估审计工作, 做到地税、物价、房产、财政、国土等部门的信息共享, 确保信息安全。
(4) 法律普及方面, 要对纳税人和基层税务人员进行土地增值税法规的教育和普及, 基于此, 至少要达到两个目的:一是纳税人知道如何计算缴纳土地增值税;二是税务人员清楚理解当前土地增值税与预征和清算对于当前我国经济生活产生的巨大影响以及清算检查的具体操作。
(5) 激励设计方面, 不能一味地提高奖励的力度, 因为边际效应递减规律, 奖励的力度达到一定程度后, 其激励作用会逐步下降, 同时也提高了征税成本, 应将税务人员的固定工资水平与最终完成的税收收入额联系起来, 使政府和税务人员共同承担征税风险, 藉此充分调动税务人员的积极性。
2. 征缴具体过程阶段
(1) 预征环节上, 按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求, 在预征工作方面做到四个“结合”, 严格对预征率根据不同情况进行调整, 一定确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。各地地方税务局根据本地情况颁发地方性预征文件, 重点是要针对普通住房和别墅采取有显著差别的预征率。
(2) 清算环节上, 要做到以下几点:
(1) 严格按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》中有关技术操作层面上的明确具体规定来执行, 针对开发商迟交、少交和不交三种具体情况, 分别采取相应的措施和对策, 谨防开发商在清算问题上“拖时间”。特别注意, 在清算过程中, 重点摸清开发商的“避税空间”, 借鉴《特别纳税调整实施办法 (试行) 》之规定, 对开发商通过与自己集团内的建筑公司做关联交易以及将未竣工的开发项目在开发商之间整体相互转让等方式来避税或者协作避税启动一般反避税调查。
(2) 按照《关于加强土地增值税征管工作的通知》的要求, 选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目作为重点清算审核对象, 以点带面推动本地区清算工作。如何确定需要重点清算的项目, 即如何定“点”。枪打“出头鸟”, 这个“出头鸟”的落实过程中, 要警惕寻租的发生。因此, 清算之前必须要尽量准确具体摸底, 在符合清算条件的项目中, 再具体制定一个“定价过高、涨幅过快”的标准, 按照这个标准, 对项目不对开发商的“有针对性选择”。
(3) 鉴于同一个省、市、自治区的实际情况有时也悬殊过大, 各地税务机关要根据本地区实际情况, 将本地区按照收入水平或经济发展水平或其他的标准划分成不同的类型, 在不同类型的地区执行不同的清算方案和清算力度。譬如, 在中央政策压力下, 财政资金越紧张的地方, 越要严格执行清算。
(4) 建立清算工作进程状况详细说明书, 对清算过程中发生的一切重要问题和问题的重要方面都要详细记录, 以备核查。
(5) 清算过程财务审计和核查都很繁杂, 可以借助会计师事务所和注册税务师事务所的力量, 一方面, 可以加速清算过程、提高清算效率, 另一方面可以使社会中介力量发挥其应有的作用, 有利于该行业的稳定发展和成长。
(3) 核定征收环节上, 首先, 要严格遵守核定征收条件;其次, “核定征收率原则上不得低于5%”的规定给税务部门使用自由裁量权提供了充分的空间, 但是, 在实施核定操作时, 如果难度较大, 税务部门就会不用或者少用自由裁量权, 结果就就仅仅按照5%的最低预征率来执行。质言之, 这种“不用或者少用自由裁量权”也是在滥用自由裁量权, 这种现象必须坚决加以杜绝。
3. 督查阶段
(1) 本着“执行到位则调控效果显现, 执行不到位则调控再次流产”的理念, 严格督查, 充分发挥监督权的威力。首先, 强化税务稽查“推进器”的作用;再次真正发挥国家税务总局督导检查组的作用;最后, 要使查到的问题具有“警示”作用, 必须做到整改、责任追究和复查三结合。
(2) 必须建立一套科学合理的清算质量评价指标体系, 它是进行土地增值税督查所依据的标准, 要在考核评估这套体系的有效性的基础上, 据此进行全面严格核查。
(3) 建立并完善两级问责机制, 第一级是国务院相关部委作为问责主体对省级人民政府进行问责;第二级是省级政府相关厅局作为问责主体对责任城市进行问责。理顺两级问责机制的关系, 使其具备切实可行性。尤为要注意的是, 在确定开发商成本和费用时, 由于该项工作复杂、难度大, 税务工作人员出现差错的概率大, 对由此出现的问题追究责任时要根据具体情况具体对待。
(4) 督查还要着眼于土地增值税预征和清算惯例的依法形成, 使该税种能够在房地产市场发生周期性波动时发挥“自动调节”作用, 促进房地产业平稳发展, 使其成为我国宏观调控机制中不可缺少的一环。
参考文献
[1]http://202.108.90.178/guoshui/main.jsp
[2]国务院:中华人民共和国土地增值税暂行条例[EB].http://202.108.90.178/guoshui/action/GetArticleView1.do?id=29132&fl ag=1, 1993-12-13
[3]刘植才:完善土地增值税制度的对策[J].税务研究, 2007, (3) :49-52
对城市存量土地再开发的思考 篇4
一、存量土地再开发的创新举措
2009年，深圳、广州出台《深圳市城市更新办法》《广州市三旧改造工作意见》，率先全面开展存量土地再开发政策创新，将存量土地再开发作为推动土地集约利用、提升城市功能、实现城市可持续发展的重要举措；2013年，国土资源部在总结提升深圳、广州试点经验基础上，制定发布《城镇低效用地再开发试点指导意见》，进一步在上海、江苏等全国10个省市开展存量土地再开发试点。各试点地区结合实际情况相继出台了实施办法，展开了系列创新； 2016年，国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》明确低效用地再开发是新型城镇化建设的重要举措，要求建立城镇低效用地再开发激励机制，坚定和明确了存量土地再开发的方向。当前各地就城市存量土地再开发的实践，一定程度上突破了旧的政策框架，取得了良好成效，创新点主要在于以下几个方面。
1.拓展自行开发政策路径
在旧的政策框架下，我国城市存量土地再开发的唯一路径是政府土地征收或者政府土地收储，即拟作为道路、学校、医院等公益性用途开发的土地，政府征收后划拨给新的用地单位；拟作为商品住宅、商业、办公以及工业等经营性用途使用的土地，政府土地收储后以招拍挂方式出让给新的企业。在存量土地再开发政策创新中，各地在传统的用途管制基础上对存量土地进一步细化分类，如深圳存量土地分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类，广州将存量土地分为全面改造类、微改造类，南京将存量土地分为低效住宅用地、低效产业用地、低效商业用地等。对符合一定条件的功能改变类、微改造类、低效产业用地等，各地允许突破土地收储政策限制，原土地使用权人可在补交土地出让金完善用地手续后自行开发。这项政策创新极大推动了城市存量土地再开发，自行开发相对于土地收储减少了征收拆迁、补偿谈判等诸多交易成本，相当部分以收储方式无法实施再开发的地块，采用自行开发方式可以有效推进。
2.实行土地增值收益分享
我国传统的土地管理理念是“涨价归公”，即土地增值收益全部归国家所有。在这种政策理念下，存量土地无论是实施公益性开发还是经营性开发，原土地使用权人只能按照现状获得补偿，无法参与再开发后土地增值收益分配。为调动原土地使用权人实施再开发的积极性，各地在政策设计中均在一定程度上体现了土地增值收益分享的理念，例如：深圳对自行开发的城中村拆除重建土地，再开发建筑容积率不超过2.5的，不再补缴地价；再开发建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；广州对旧厂区实施经营性再开发的，城区内容积率在2.0以下的，厂方和政府对重新招拍挂出让金按照4：6分成，容积率在3.0以下的，厂方与政府按照6：4分成。
3.允许再开发主体多元化
我国土地储备制度对经营性用地实现了一个口子进水，一个口子出水，在规范土地市场秩序、增强政府调控能力的同时，也造成了存量土地再开发主体单一、政府资金压力巨大的问题。面对存量土地再开发的迫切需求，单一的政府主体开发结构已经无法满足现实需要。各地试点引入了多元化主体，再开发主体扩展为原土地上使用权人、开发企业以及原土地使用权人与开发企业的联合体。开发主体的多元化，充分激发了各方活力。例如深圳除了政府作为再开发主体，原使用权人也可以作为主体，涉及多个使用权人的可将有关权利转移到其中一个权利主体后由其实施；原使用权人也可以将有关权利转移到非原权利主体的单一市场主体，或者与企业组成联合体实施开发。
4.鼓励“自下而上”决策
传统模式下政府习惯发挥主导作用，存量土地再开发的规划、计划、决策等均由政府做出，原土地使用权人和社区居民只是被动接受的角色。由于政府的有限理性，存量土地再开发中出现了忽略社区利益、缺乏人文关怀、离散社会脉络等问题，影响到社会效益。在各地试点中，原使用权人社区居民开始参与到存量土地再开发决策中，例如深圳在存量土地再开发中倡导协商式规划，形成政府、社区居民、市场主体合力推进机制，赋予原使用权人编制地块再开发规划方案的权利，保障原使用权人和社区居民在规划决策中的话语权；同时，在项目实施中至少三分之二的原使用权人同意后才能实施。原使用权人和社区居民的角色开始从被动接受者转变为决策者和推动者，存量土地再开发决策开始呈现“自下而上”的特征。
二、存量土地再开发存在的问题
1.政策框架不统一
城市存量土地再开发还没有形成一个系统的、有清晰目标的政策框架。在当前理论研究与实践探索中，存量土地再开发主要以“低效用地再开发”“城市更新”的形式出现。国土部门及土地管理学者习惯从“低效用地再开发”角度出发，其政策对象是城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地，其政策目标是提升单位土地的利用强度和产出水平，促进土地节约集约利用；规划部门及建筑、规划学者则从“城市更新”视角展开探索，其政策对象是城市中衰败的区域，政策目标是多元的综合体，是人居环境及社会网络结构的更新和延续。当前存量土地再开发概念体系、工作目标、政策理念不一致的状态，一定程度上导致有关研究和探索处于混乱状态，不利于存量土地再开发制度的科学构建与长期发展。
2.路径边界不清晰
存量土地自行开发实际上将地块上新设定的土地使用权协议出让给原使用权人。土地收储与自行开发的路径边界，某种意义上就是土地公开出让与协议出让的边界。存量土地自行开发，实际上已经突破了原来经营性用地必须公开出让的政策边界，但新的政策边界尚未合理划定，部分城市将自行开发限定在较小范围内，不允许大规模的改扩建、以及再开发为商品住宅，因此，导致存量土地自行开发动力不足；部分城市在探索中政策尺度放得很大，各类土地均可以采用自行开发的方式推进，出于逐利性的考虑，原土地使用权人大部分采用自行开发或者寻找社会企业合作开发的路径，回避对抗土地收储，造成无地可储，对土地市场秩序和公平造成巨大冲击。科学合理划定土地储备、自行开发的适用边界，成为有效推进存量土地再开发的关键。
3.收益分配不科学
一是为调动原使用权人自行开发存量土地再开发积极性，各地在土地出让金测算与收取上均体现了增值收益共享的思路，但具体原则和做法林林总总，缺乏法理支撑与逻辑基础，最终的收益分配更多是政府结合征收拆迁难度、土地财政依赖程度，与土地原使用权人博弈的结果。二是自行开发与土地收储之间补偿标准差异过大，即使是同一区域类似地块，对土地原使用权人而言，采用土地收储方式获得的补偿远远低于自行开发。三是经营性开发与公益性开发土地收益差异过大，经营性用地增值中相当部分来源于周边公益开发配套，但对于土地被征收作为公益配套用地的原使用权人而言，无法参与区域土地增值收益分享。总体来说，对原土地使用权人而言当前存量土地再开发收益呈现自行开发、土地收储、土地征收依次梯度下降的格局，虽然收益分配向自行开发倾斜确可以提升部分存量土地再开发效率，但对在土地收储和土地征收中配合存量土地再开发的原土地使用权人不公平，这势必对存量土地再开发的可持续性与长期效率产生负面影响。
4.政策工具体系不健全
存量土地再开发是一项系统工程，国际经验显示，单一政策工具推动存量土地再开发的效果并不理想，必须构建不同类型且内容丰富的政策工具箱。从我国当前情况来看，存量土地再开发政策工具主要为土地征收、土地收储等强制型工具，正在创新自行开发、土地增值收益分享等激励型工具，但是法律法规支撑、产权交易市场建设、管理调控体系、公共参与和协商机制等基础型、引导型工具创建上仍非常不足。
三、对存量土地再开发的建议
1.统一政策框架
从政策设计角度来看，存量土地再开发实质基于土地收益分配变革的一系列土地开发利用制度调整；从政策实施角度来看，《土地节约集约利用规定》已经明确“县级以上地方国土资源主管部门在本级人民政府的领导下，会同有关部门建立城镇低效用地再开发、废弃地再利用的激励机制，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、闲置浪费等低效用地进行再开发”，即国土部门作为存量土地再开发的牵头推进部门。建议逐步整合“低效用地再开发”与“城市更新”政策，将其融合统一到存量土地再开发政策框架下。 由于土地开发利用的前提是规划条件，存量土地再开发政策框架可以包容城市更新中注重人居环境等有关理念；同时，相对于低效用地再开发，存量土地再开发不局限于提升土地利用效率，也可以为历史文脉传承或环境保护降低土地利用强度，其包含了适度集约、差异化管理等诸多政策含义，这为有关政策创新与制度发展留下足够的空间。
2.合理划分适用边界
土地收储和自行开发具有各自的比较优势，科学合理划定适用边界，将使市场和政府在处理各自擅长的土地再开发中拥有较高的治理效率。对于涉及诸多利益主体地块、需要政府统筹平衡地块、公益性与经营性混合的地块以及城市核心区、生态保护区及历史风貌区等敏感复杂地块，可以通过土地收储方式实施；对于建筑功能置换地块、实施微改造地块，以及以其他土地收储方式处理成本过高、开发收益不足以弥补开发成本的地块，均可以采用自行开发方式处理。
3.深化收益分配改革
一是引入土地发展权理念，科学界定土地增值中政府、原使用权人、周边地块使用权人的贡献，为存量土地再开发收益分配奠定法理与逻辑基础，为各方参与土地增值收益分配确定政策依据。二是推动土地增值收益分配科学化、规范化，综合考虑土地所有者权益、土地使用者权益、土地增值贡献率等因素，科学设计土地增值收益的分配方式与测算方法，并形成规范性政策意见与工作条例。三是完善土地收益分配体系，统筹土地租税费收益分配体系，在出让金环节可体现效率优先原则，通过适度让利鼓励开发积极性；在税收、土地费用环节体现公平导向与利益调节，平衡自行开发、土地收储、公益征收之间的补偿标准，使原土地使用权人无论采用何种方式参与存量土地再开发，所获得的土地收益都基本保持在同一水平线上。
4.健全政策工具体系
一是完善再开发法规政策，当前各地存量土地再开发的创新做法一定意义上已经突破了既有的法规政策规定，亟需在供地方式、审批程序、收益分配等方面给予立法引导与立法支持，以期形成稳定的制度环境与开发预期。二是健全土地市场体系，存量土地自行开发相当部分通过寻找社会资金与合作方的形式实施，将合作开发权纳入土地有形市场，将有效消除存量土地再开发过程中暗箱操作以及寻租问题，促使信息流动与信息对称，提高城市土地资源配置效率。三是科学编制专项规划，建议国家层面综合考虑经济社会发展各类需求，研究我国存量土地再开发战略，编制存量土地再开发专项规划，明确存量土地再开发的近期及中远期目标、开发范围、改造方式、推进步骤等，形成存量土地再开发战略规划和行动纲领。四是创建存量土地再开发协商机制，借鉴国外社区土地再开发经验，形成公开透明、阳光操作、规范程序、公众参与的存量土地再开发协商机制，使存量土地再开发成为一个多方参与、凝聚共识的过程，在存量土地再开发中建立政府、企业、社区等多方合作伙伴关系。
土地再利用 篇5
(一) 自然条件概况
莫力达瓦达斡尔族自治旗 (简称“莫旗”) 位于内蒙古自治区呼伦贝尔市东部, 大兴安岭东麓, 嫩江右岸, 地处大兴安岭山脉与松嫩平原的交汇地带。
莫旗地处大兴安岭东麓支脉形成的浅山区, 南部系松嫩平原的北缘。地势西北高、东南低, 并由西北向东南呈梯形逐降。
莫旗地处欧亚大陆中纬度地带, 属中温带温和气候。由于地处大兴安岭森林边缘的低山丘陵地带, 受地形、地势、植被及纬度的影响, 形成了温度由西北向南递升, 降水由西北向南递减, 山地风速小于平原, 风向呈河谷走向等特征。
莫旗地表水资源总量为11.93亿立方米, 属丰水区, 地下水资源约1亿立方米。
根据莫旗土壤的成土母质条件, 土壤类型分为暗棕壤、黑土、草甸土、沼泽土4个土类、15个土属、51个土种。
(二) 社会经济情况
全旗共有8个镇、2个鄂温克民族乡、220个行政村、770个自然屯, 980个村民小组, 13个社区。2008年全旗总人口340896人, 其中非农业人口为81983人, 占总人口的24.05%, 农业人口为258913人, 占总人口的75.95%;城镇居民人均可支配收入达到10406元, 农民人均纯收入5267元。
2008年全旗实现地区生产总值472959万元, 同比增长9.50%。其中:第一产业增加值256482万元, 同比增长7.40%;第二产业增加值107353万元, 同比增长8%, 其中:全部工业完成增加值76726万元, 同比增长13%, 建筑业完成增加值30627万元, 同比增长-1.8%;第三产业增加值109124万元, 同比增长15.80%。产业结构为54.2:22.7:23.1。人均地区生产总值完成13923元, 比上年增长7.58%。地方财政收入完成16182万元。全社会固定资产投资完成170432万元。社会消费品零售总额完成120148万元。
二、莫旗土地利用结构分析
莫旗自然地理环境区域差异明显, 土地利用类型多样。据莫旗2008年土地调查数据, 农用地937355.82公顷, 占土地总面积的90.51%, 其中耕地498312.38公顷、园地面积为389.70公顷、林地面积为225309.76公顷、牧草地面积为177492.58公顷。建设用地26521.31公顷, 占总面积的2.56%。其它土地71736.01公顷, 占总面积的6.93%。农用地中耕地所占比例最大, 占农用地面积的48.12%, 林地次之。建设用地中城乡建设用地所占比例最大, 占建设用地面积的93.06%。基于此, 对全旗土地利用状况进一步分析可得出如下土地利用的数量结构特征:
(一) 耕地面积广阔, 质量好, 农业生产条件比较优越, 耕地占农用地面积的53.16%。其中灌溉水田4707.79公顷, 水浇地884.41公顷, 旱地492720.18公顷。
(二) 林地资源较丰富, 结构合理。林地占土地总面积的21.76%, 其中有林地195492.95公顷, 灌木林地21153.33公顷, 其他林地8663.48公顷。乔灌结合形成防护林带。
(三) 牧草地资源次之, 占全旗土地总面积的17.14%。其中天然草地176632.15公顷, 人工草地860.43公顷。
(四) 城乡建设用地面积较小, 占全旗土地总面积的2.78%, 其中城镇工矿用地1651.40公顷, 农村居民点23028.63公顷。
(五) 其他土地面积占全旗土地总面积的6.93%, 其中难利用土地居多。其中水域70216.70公顷, 自然保留地1519.31公顷。
三、莫旗土地利用中存在的问题及原因分析
(一) 经济发展对土地利用的影响
经济发展对土地利用状况的影响表现在土地自然条件相同的情况下, 因地域间经济状况不同, 导致土地利用状况的差异。如莫旗的尼尔基镇有显著的地域优势, 这里是全旗政治、经济、文化中心。社会经济发展较快, 其利用土地的手段和力量是全旗其它地方无法比拟的, 能够给土地利用者带来的经济效益是十分丰厚的, 土地利用的经济效果在全旗是较好的。而其它地区尽管所处的土地自然条件与尼尔基镇相同, 但由于经济条件落后, 在土地利用状况上要逊色得多, 在农用土地的利用中也是如此。因此在一定条件下, 不同的经济条件对土地的利用状况起了决定性的作用。
(二) 民族生产经营习惯对土地利用的影响
莫旗以达斡尔族为主, 汉族居多数, 并有其它少数民族的半农半牧地区, 广大农牧民在长期生产经营中为合理利用土地积累一定经验, 体现了土地利用合理成分, 但亦保持着一些原始、落后的生产经营习惯, 在很大程度上影响着土地利用生产率的高低和经济效益的好坏。
(三) 随着人口增加, 人均土地面积减少, 人地矛盾紧张
该旗所显现的人地矛盾:第一是随着人口的增加和耕地的减少表现出的人口与吃饭的矛盾;第二是随着人口的增加和草地的减少所表现出来的人畜争地的矛盾和环境退化的问题;第三是随着城乡居民用地的增加, 城镇化速度的加快必然导致的建设与吃饭的矛盾。
(四) 土地管理失控, 布局不合理
土地管理失控, 必然导致土地利用的混乱, 这种混乱状况主要表现为滥垦、滥牧、滥伐、滥建。尤其值得注意的是对现有耕地的利用主要采用广种薄收, 掠夺式经营方式, 采取撂荒耕种制, 对土地只用不养, 造成地力耗尽后不断废弃, 新农田又不断开垦, 加速了水土流失、沙化盐碱化;对草原的建设和保护力度不够, 人为破坏草场的现象较严重。如盗窃草场的建设设施, 毁坏草场的现象时有发生;非农业建设乱占滥用土地的现象较严重。在非农业建设用地上, 乱占、滥用土地是造成土地资源浪费的因素之一。
土地利用结构在局部地区还不尽合理, 如东南部农区林地、牧草地缺乏, 北部林区又有许多宜农土地尚未开发利用。
四、土地可持续利用对策
(一) 合理利用土地资源, 切实保护耕地
始终坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策, 保护和合理利用土地资源, 实施土地用途管制, 农用地特别是要保护耕地, 强化重点区域的保护, 建立和完善保护新机制。增加对农业科技含量的投入, 改变经营方式, 变粗放经营为集约经营, 实行产业化和规模经营, 用地与养地结合, 开发利用与治理建设并举, 保护和改善土地生态系统。
(二) 加强森林生态环境的保护
林地资源是莫旗生态环境建设的重要因素。严禁乱砍乱伐, 防止森林火灾和病虫害, 扩大森林面积, 适地适种, 提高森林覆盖度和森林蓄积量是提高森林生态功能的重要保障。因此, 在具体工作中必须做到杜绝“重造轻管”现象, 从而提高森林成活率。扩大森林自然保护区面积, 调整树种结构, 种植水保经济林、水源涵养林和以杨树为主的速生丰产林, 同时大力营造防护林、新炭林等特用林种和各类经济林的种植比例, 构成带网片结合, 乔灌草结合的防护林生态系统, 建立良好的生态环境, 提高生态效益。
(三) 合理利用水资源, 防治土地盐渍化
莫旗水资源比较丰富, 嫩江等河流以及水库建设以比较丰富的水量供给着莫旗各方面的用水, 但水资源浪费严重, 比如农业灌溉中的大水漫灌, 不仅浪费了水资源, 而且使得土地盐渍化加强。今后应加强地上和地下水资源的统一管理, 加强农田水利设施的建设, 在减少水资源浪费的同时防止土地盐渍化。另外, 大力发展种树种草、增加植被覆盖度, 在改善生态环境的同时, 可逐步防治盐渍化土地的发展。
摘要：近几年来随着人口不断增加, 土地利用及可持续发展问题日益受到关注。本文以莫力达瓦达斡尔族自治旗为例, 在分析当地自然条件和社会经济条件的基础上, 较详细地阐述了当地土地利用现状、土地利用中存在的问题及成因, 并提出了合理利用土地资源、保护耕地、加强生态环境保护等土地可持续利用对策。
关键词：莫旗,土地利用,可持续发展,对策
参考文献
[1]莫力达瓦达斡尔族自治旗土地利用总体规划 (1997—2010) .
[2]莫旗数据更新调查工作验收汇报提纲.
[3]王万茂, 韩桐魁.土地利用规划学[M].中国农业出版社, 2002 (2) .
经营城市中土地储备制度的再思考 篇6
关键词：土地储备,经营城市,制度,思考
0 引言
经营城市,即要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设之中,全面归集和盘活资产,促使城市重新配置和优化组合,从而建立多元化的融资渠道,不断扩充城市建设的资金来源。经营城市的核心是运营城市空间资源,尤其是土地资本,因为,城市的一切活动都要依赖于土地,而土地供给又具有稀缺性,只有相当数量的土地资源、资产集中在政府的储备库里,进行土地优化配置,才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。
1 需要明确的几个概念
1.1 经营城市“经营城市”的概念与内涵,界定为“构成城市空
间和城市功能载体的自然生成资本(如土地资源)、人力作用资本(如道路、桥梁等基础设施)及其相关的延伸资本(如广场、街道的冠名权)等”进行集聚、重组和运营,从中获取收益,再将这笔收益投入到城市建设的新项中去,走“以城建城”、“以城养城”的新路子。
1.2 城市土地储备制度
是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,从分散的土地使用者手中将土地集中起来,并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发。在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度计划,有计划地将土地投入市场的制度安排。
通过以上概念的比较,可以看出建立城市土地储备制度是经营城市过程中的一个重要环节,利用土地保值增值的特性,通过政府对其垄断性的储备,合理地调控土地市场,使其达到增值的目的,进而使政府获取土地收益,为城市建设、旧城改造积累资金。
2 经营城市与土地储备的关系
我国城市土地属于国家所有,政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。但很长一段时间以来,我国城市存量土地几乎掌握在使用者手中,政府事实上失去了对城市存量土地的控制,土地市场比较混乱,并带来一些弊端。
如:其一,城市规划难以实施。由于政府未能垄断土地一级市场,城市的建设开发很大程度上按照开发商的意图来实施,结果往往会与城市规划发生冲突,不仅使规划的旧城成片改造、综合开发的设想难以实现,而且这种无序的开发效果也不理想。建设搞了不少,城市整体面貌却改变不大,并对进一步改造增加了难度。其二,国有资产大量流失。由拥有存量土地的企业自行招商,主动方往往是开发商。使许多土地交易价格偏低,甚至搞暗想操作,滋生腐败;土地市场无序也造成存量土地流转的不合理,部分开发商趁机炒卖地皮,导致国有资产的大量流失。其三,存量土地难以总体全面开发。由于存量土地未实行统购统销,没有统一的开发规划和计划,使一部分开发前景不理想或开发难度大的地块无人问津、长期闲置,也使一些想通过盘活存量土地解困的企业难以落实脱困措施。
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3 市场经济条件下,实行土地储备的意义
土地收购储备是“经营城市”的核心问题,土地收购储备制度是土地招标、拍卖、挂牌等有效显化国有土地资产价值方式的重要支持基础。土地收购储备制度是城市土地制度改革的方向,也是土地利用方式和管理方式的一种改革和创新,应站在政府“经营城市”的战略高度,建立健全完善的土地收储制度。
3.1 通过土地收购储备盘活企业资产
土地使用权不流动,资产就盘不活。国有企业特别是经济效益较差的企业,土地资产长期处于“凝固”状态下,不会自行产生资本价值的增加。土地资产不流动,就会慢慢从价值形态上流失。土地资产只有当它们作为资本的一种形态运用到物质上产领域中去的时候,才会实现其价值的转移,并为其产生价值的增加创造条件。所以,土地使用权不流动,资产就盘不活。如果国有企业长期承载着大量无法正常发挥作用、无法带来效益与增值的土地资产,就不会有活力。
调整盘活企业土地资产存量,就是要通过土地收购储备等有效手段,推动国有企业土地使用权流动,一方面,将闲置的土地资产存量调剂到可以使其发挥作用的高效企业与优势企业,使得原有企业卸掉包袱。另一方面,将存量土地资产变现,让灵活性强的货币资金投入到更好的资产运作上去,从而多方面实现国有土地资产的保值增值。采取企业兼并、破产与土地置换或收购储备等盘活方式优化配置土地资源,可以把有限的土地资源转移到优势的部门、优势的产业,形成规模经济,更有利于社会经济加快发展。
3.2 建立土地收购储备制度,有利于提高政府调控土地市场的能力
建立土地收购储备制度,对于盘活存量土地,建立“公平、公开、公正、规范”的土地市场,调整城市用地结构,提高城市土地利用率,增加土地资产收益都将起到积极的作用。
4 对当前土地储备制度的一些思考
在土地收储实施过程中,存在着不可忽视的困难和问题,如政府目前只能对土地储备机构作少量投入,大量资金要靠银行贷款来解决。目前,土地被收购方主要是国有企业划拨的土地使用权,这类企业的土地之所以被收购,是由于国企处于经营上的危机,急于用企业土地变现的资金来维持生产或安置职工,因此收购的难度暂时还不大,土地供应还能维持一段时间。但如果这部分企业用地被收购完以后,可能就会出现“危机感”,特别是黄金地段的土地。因此,对黄金地段土地的需求,今后面对的就是“硬骨头”—拆迁密度大的旧城改造地块。这部分用地的收购、收回,其补偿将更为困难。
土地再利用 篇7
前不久，一些城市开始使用罕见的行政干预手段试图降温房企拿地热情。几乎同时，国土部和住建部发文强调，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买。
当下房地产市场调控严厉，这些房企为何还要频频出手拿地·
拿地“第三季”
10月8日，万科以6.5亿元竞得佛山市南海区桂城街道广东金融C区内、占地面积47253.8平方米的地块。这也是国庆节后房企首次拿地。随后，金融街也在10月8日发布公告，称公司通过参加公开投标方式以总价29.5亿元获得了北京市西城区月坛南街地块二国有建设用地使用权，平均楼面价为20644元/平米，溢价率不到1%。
此外，首开股份在10月8日晚公告称，公司和保利（北京）房地产开发有限公司联合体近日竞得北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地北侧一地块，成交价为13.8亿元。
这仅是缩影。节前房企对土地的热情更加强烈。来自链家地产的统计数据显示，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企在今年1—9月份的拿地金额大约931亿元。仅第三季度这10家房企的拿地金额就达到了近572亿元，超过上述金额的一半。
1—9月上述10家标杆房企拿地金额同比下降26.5%。本期拿地金额占销售额的19.4%。通常认为，拿地金额与销售额的占比如果低于20%，说明房地产企业的资金出现紧张。但是多位分析人士认为，“尽管口袋有些紧，但是当前储备土地更为重要。”
从另外一个角度看，第三季度一些城市土地成交金额出现了明显涨幅。以北京为例， 9月29日一天，就有丰台花乡樊家村危改地块、通州马驹桥镇两宗居住用地、昌平沙河镇一宗地块，大兴生物医药基地两宗土地、亦庄新增两地块等8宗地块成交。整个9月份，北京市土地出让金约257.37亿，仅次于2009年12月。
在上述10家房地产企业中，万科在全国范围内摘得24幅土地，龙湖地产在多个热点城市获取了6块土地。龙湖集团品牌总监许桐珲在接受《中国经济周刊》记者采访时说：“我们认为现在是一个较好的拿地窗口期。现在购买土地可以在区域、业态等方面优化土地储备结构。而且像龙湖这样的大企业需要保持常规性的拿地以维持正常流转。”
“土地交易暂停”可能再现
链家地产分析师常青认为，在三季度之前房企早已加速去库存化，这使得销售量有所增长，为拿地打下了资金基础。在6月份之前，北京等地的优质地块并不多见，但是局面在第三季度有所转变。一些优质地块开始频频出现，在拍卖过程中也出现了高溢价，比如北京的万柳地块，天津的师大地块。这足以吸引善于在一线城市做品牌的龙头企业放手一搏。
上述十大房地产企业之一的一位中层管理者告诉《中国经济周刊》：“现在拿地的企业其实都有各自不同的目的，一些为了满足土地储备，一些是为了继续扩张。比如万科，它的体量十分庞大，必须不断吸纳土地才能维持运转。那些较为容易获取贷款的国企，则是意图扩张，因为此时扩张可以占领更多份额的市场。还有一些民营企业，比如恒大，更喜欢在三四线城市进行扩张，因为这里底价较低，更容易做出规模。”
但是集体行为却让一些敏感城市感觉到了压力。“综合当下宏观形势，一些标杆城市会使用一些较为罕见的行政手段来平抑房地产企业的市场行为。”中国房地产协会一位高层管理者对《中国经济周刊》记者说。
节前，一些不常见的行政手段被用到土地市场施压。比如北京市土地整理储备中心在9月21日宣布停止10宗地块挂牌（招标）出让活动，理由是“为稳定市场预期”。还有北京市住房和城乡建设委员会9月25日出台新规，加强限购审核。此外，上海和广州等地也使用了“高价项目限售”和“严格执行新购”的行政辞令。
北京市土地整理储备中心网站的公告称，被停止挂牌招标的地块涉及大兴区3宗、丰台区3宗、通州区2宗、怀柔区一宗，以及北京经济技术开发区河西区一宗；地块用途包括商业金融用地、商住用地及其他多功能用地。
2010年3月，北京市国土资源局公告，为促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市出台了系列土地供应政策新措施，其中之一便是暂停热点地区高价土地入市交易。
上述中房协人士表示，今年以来楼市调控效果值得肯定，房价出现下滑趋势，而且土地交易量和价格也出现回落。很多房企在去库存化之后，面对便宜的土地应该出现久违的积极性。“如果这种积极性过了头，土地市场再度被炒热，那么关键时刻，这种少有的暂停土地交易的手段应该不排除再度被使用。或许还会被借鉴到其他‘敏感’城市。”他认为，暂停北京的土地交易不仅是一个城市的决意，还有可能是相关部委甚至国务院相关部门的思路。