营销效益评估（精选8篇）
营销效益评估 篇1
一、引言
近年来随着国家经济的有序发展,我国的房地产开发行业也逐步发展壮大并趋向理性成熟,为了在业内激烈的市场竞争中站稳脚跟,各房地产开发企业对于管理工作的要求与之前较为粗放的管理模式相比,客观上需要更为精细和科学。作为决定房地产开发经济效果好坏的重要环节——营销环节的科学管理,自然也成为开发商们关注的重点。国内大多数房地产开发企业基本不会由自己的部门员工组建团队来从事房产销售版块的业务,而是选择将旗下各开发项目的销售业务委托给当地具有专业水准的营销公司,期望由更为专业的机构来从事此项工作以取得更为辉煌的业绩,并将对该工作关注的重点放在了采用何种促销手段和策略及建立何种营销渠道方面。
二、房地产项目市场营销能力评价的现状
项目营销状况是直接决定房地产企业盈利与否的重要因素,是值得房地产企业管理层关注的重要工作。但是目前对于这些价值不菲的专业营销机构成绩的好坏和能力大小的评判始终没有相对科学、合理和客观、全面的考评模式,大都仍然局限于按照年度销售额度这一单一指标来进行各项目之间的衡量和排序,无法从市场内外部捕捉到真正对项目销售具有决定性影响的各项显性和隐性因素,也无法从可持续发展的角度来准确判断市场营销工作的真实效果,尤其是没有摒弃掉某些主观意识并建立相对精准的指标体系和数学模型,并从客观的角度来进行量化考核,最终导致市场营销的效益没能得到正确、及时、有效的评价和监控。
而大型房地产企业在全国乃至世界各地均有开发项目,管理幅度较大,企业建立一个科学、可操作的评价模式对各项目的营销能力进行准确、快速的分析和评判,既可以方便企业管理层随时掌握各项目营销能力的动态和效果,又能够及时发现营销工作可能存在的种种隐患,并采取有针对性的处理措施来提高企业的市场竞争能力。
三、市场营销效益评估模型的研究思路
国内大型房地产开发公司管理模式大都为总公司——分公司(各片区)——项目公司(单个项目)三级管理,根据这一管理模式及房地产开发行业的结构特点,市场营销效益评估指标体系的构建和数学建模也必须基于项目公司——分公司——总公司三级形成的网络结构进行。首先,需要对房地产企业市场营销效益的若干影响因素进行提炼和综合分析。本文的研究基于对某大型国有房地产开发企业各项目的深入调查研究,通过调研各项目所提供的相关信息并分析不同层面工作内容对于市场营销工作的影响程度,在收集行业企业专家意见的基础上,初步筛选后确定了合理、科学的指标体系并进一步形成完整的评价结构。选定的不同指标对于市场营销工作效益的影响程度是存在差异的,因此在评价过程中还需要确定各指标的合理权重,这样才能得到相对科学的评价结果。
本文考虑模型结构设计以基层的项目公司(单个项目)为基本考核单位进行计算和评估,后续使用中也可以扩展为以分公司或总公司为单位,将各分公司、各项目公司的数据作为整体计算评价的基础,从而可以对旗下所有房地产开发项目进行整体评估、排序,以衡量各项目公司营销机构工作的优劣。评价的基准主要以该项目商业计划书或总公司下达的任务书中的相应数据为参照,在此基础上进行执行效果的评判和考察。
四、模型指标体系的确定
指标筛选是指标体系构建过程中极其重要的一步,它直接影响着评价结果的合理与否。在指标体系选取时,其层次性、合理性及数量的多少都会对评价结果的准确性产生直接影响,也决定着将来实际评价工作的繁简程度,从而进一步影响了考核模型的推广力度。因此,全面考察项目市场营销工作成效的各影响因素,并从中筛选出相对系统、合理的指标体系是本研究项目评价方法科学性和合理性的关键。从笔者对某房地产企业的调研中得知,房地产项目的营销效果直接体现在销售产品的额度等经济指标上,而同期同市场竞争对手的相关情况以及采用的营销策略是否有效也是决定和影响营销能力的重要因素,不可忽略的是在很大程度上还取决于外部客观因素的影响,比如当地经济发展状况、房地产的地段位置、周边环境配置、现有的市场容量以及可能存在的种种风险。
根据被调研的房地产开发企业提供的数据,通过问卷调查反复征求专家组的意见,对房地产市场营销影响因素中的直接因素、间接因素和货币类因素、非货币类因素进行了综合分析,剔除了部分考核内容重合、数据难以测量与提取以及对市场营销工作影响程度较弱的指标,结合房地产营销业务的特征,选取了与市场营销及可持续发展紧密相关的三个方面进行评价,再对这三个方面的评价内容进一步细化,从宏观到微观,从整体到部分,明确到具体的单项指标,使评价方法尽可能既全面涵盖,又具有实际可操作性。评价指标体系共分为3个一级指标和7个二级指标,详见下表。
该模型评价指标体系中的二级指标共分为5个定量指标和2个定性指标,具体指标解释如下所述:
1. 预期销售额完成率。
预期销售额完成率是衡量项目收益的重要经济指标,是管理层测算投资回报年限和年底考核销售额是否达到预期标准的依据,同时也是项目市场营销工作成效的直接反馈,本指标可以考核总公司提出的预期销售值的完成程度。
2. 营销费用投入回报比。
该指标可以衡量营销成本和销售收入之间的关系,以此为依据合理控制营销成本支出,反映了营销措施和策略的经济性。
3. 购房用户增长率。
购房用户增长率是和项目收入息息相关的重要指标,也反映了项目营销工作成绩的好坏。购房用户增长率高则意味着市场购房需求量大,消费者对于本项目的认可度高,从而可以提高本项目资金回收速度,降低企业财务费用及增加项目收入。
4. 市场占有率。
市场占有率是分析企业竞争状况的重要指标,也是衡量企业营销状况的综合经济指标。该指标可以考察本项目产品在相同区域内相同市场上的竞争能力,是项目销售在同期同类市场上所占的份额,体现了房地产项目对目标市场的控制能力,在很大程度上反映了企业的竞争能力和市场营销策略的直接效果。
5. 市场环境。
投资市场环境评价主要指对项目所在地的经济发展程度、地段、居民购买能力等宏观经济环境的评价,这是定性指标。经济环境和地段良好的地区,市场较为活跃,对房产的刚性需求和投资需求也相应较大,项目成功的可能性也较大,可以为项目的发展创造更多更好的机遇。
6. 市场风险。
市场风险指房地产项目实施后有可能面临的不确定因素,比如不可抗力、国家政策法律法规调整、周边配套环境或市场需求发生变化等。市场风险越大,对项目营销工作成功与否所带来的影响也越大。
7. 用户退房率。
用户退房率反映的是消费者在购买了本项目的房产后出于种种原因选择退房的比率,该指标可以从一定程度上考察购房用户对本项目的综合满意程度以及房地产项目发展的可持续性。
五、评估模型的结构设计
按照上述设计,将模型指标分为两个层面:第一个层面是进行市场营销效益综合评价主要应该考虑的各项内容,分为营销策略的经济效果、市场状况、市场风险和可持续发展三个部分;第二个层面是对第一个层面内容的分解,将指标细化到能够直接进行评价的7个指标:预期销售额完成率、营销费用投入回报比、购房用户增长率、市场占有率、市场环境、市场风险、用户退房率(详见模型结构图)。
六、模型计算的评分方法
从项目评价体系包含的营销策略的经济效果、市场状况、市场风险和可持续发展三个部分内容进行分析,所涉及的7个二级指标中有定量指标也有定性指标,其性质内容、评价标准和量纲都是不一致的,无法直接用来进行运算和评价。因此在评价之前,还需要对指标进行一些处理,消除掉属性不同的各指标之间在同一个平台衡量的“差异性”,使之达到“标准化”,并将定性指标定量化,然后才能将属性不一致的各指标放在同一个模型里进行计算。
三部分评价内容及涉及的各指标对项目市场营销工作效益的影响程度也是有区别的,需要分析其中具体指标对于各自考核内容影响程度的大小即权重的大小,权重对模型运算的结果起着至关重要的作用,所以在评价时还必须谨慎地对各部分内容赋予科学合理的权重。可以采用有较严格的数学依据又广泛应用于复杂系统分析与决策的层次分析法来确定指标权重,也可以采用专家打分法来确定,考虑到便于推广的因素,在笔者调研的企业中是采用业内专家打分法进行指标赋值的。
1. 指标的标准化处理。
首先进行指标标准化处理,解决属性内容均不一致的各部分指标之间无法比较的问题,从而使指标数值之间具有可比性,脱离每个评价内容或评价指标的具体特征,采用一个统一的评价角度后方能代入模型计算。所以,笔者运用模型进行计算的时候不会直接使用该指标的实际值,而是对该指标实际值的好坏、优次程度进行判断,并将这种好坏、优次程度赋予一定的评分值。在具体方法的选取上,对于定性指标和定量指标的具体处理方式也有所不同,要区分定性指标和定量指标分别进行标准化处理。
(1)定性指标的标准化处理。对于不好量化的定性评价指标,评价流程略为复杂,需要采用某种方式将定性指标赋予合适的分值,通常采用的是行业内专家打分法的方式。首先需要根据企业自身的情况进行评分等级的设计,可以是4级或5级,也可以是其他等级,总分值可以设为100,然后对每一个等级对应设计一个分值区间,在总分值以内每一级赋予一定的得分值,如[0,20]、[20,40]等,再邀请行业专家或权威人士根据设计的一系列评分等级进行评价打分,打分时也可以根据专家的情况对不同专家的评分结果再次进行权重分配。
(2)定量指标的标准化处理。定量指标也不是直接具有可比性的,因为不同的指标有不同的意义和单位,无法直接采用,在使用时仍然要先对这些指标进行处理,实际使用中可以参考以下两种方法:
方法一:从评价二级指标实际值的经验数据中找出其最优值和最差值,经验数据可以来自于评估企业自身,也可以来自于同类标杆企业,确定该指标实际值的合理取值区间后,就可以对该合理区间赋予最大与最小评分值。为便于实际操作和运用,本文将之直接假设为[0,100]进行建模。评价时,根据该项评价二级指标实际值在前述确定好的合理区间中所处的位置,结合给定的评分值区间,确定项目该项二级指标的得分值,即:
其中:Eik表示第2层指标体系中的指标eik经标准化处理后的分值;eik表示指标e的实际值;emax表示指标e的经验最大值;emin表示指标e的经验最小值;i=1,2,…,n,n是第1层指标个数,此模型取值为3;k=1,2,…,m,m是第1层指标i的第2层指标个数。
方法二:首先要从某定量指标实际值的经验数据中找出其基准值并对其进行赋值,可以假设其为60,也可以是其他数值,然后代入模型进行计算,将该项指标的实际值与基准值相除,从而得到模型中该项指标的评价得分值,即:
其中:ej表示指标e的基准值;A表示对指标e基准值的赋值分数。
以上处理方式可以很好地消除定性指标和定量指标之间的不可比性,将其统一在一个评价模型内进行计算。为便于考核和比较,可以设定一个评分上限和下限,假设评分上限为100分,则将分数锁定在0~100之间。
2. 确定指标权重。
权重的设置主要是考虑模型中设置的各评价内容和指标对该项目市场营销效益影响的不同分量,本文设计了2个层面的指标体系,因此对这2个层面的每一个具体指标的权数都要分别进行赋值。首先,要对模型评价指标的第一层面内容(营销策略的经济效果、市场状况、市场风险和可持续发展三部分)进行权重分配;然后,对评价指标第二层面内容(预期销售额完成率和营销费用投入回报比之间,购房用户增长率和市场占有率之间,市场环境、市场风险和用户退房率)再进行权重分配。这种逐级分层设计权重的方法不仅对于每一项内容每一个指标在评估中的影响均考虑得十分周全,并对不同评价层面全面进行,避免了片面性,而且便于操作,简单易行,从而能对模型运算结果的客观性、准确性起到保证作用。
3. 综合评价函数(总得分值)及标准。
采用各评价指标的得分值即可进行综合评价,同时获得该项目最终的评价结果。将每个指标标准化处理后的分值与其权重进行加权平均,即可得到项目公司的市场营销效益评价总得分值,即:
其中:Vj表示第j个项目公司市场营销效益评价最终得分;Zij表示第j个项目公司第1层指标体系中第i个指标市场营销评价得分;W1i表示第1层指标体系中第i个指标权重值;W2k表示第2层指标体系中第k个指标权重值。
由此得到以下项目公司营销效益评价总评分公式:
七、评估模型的计算说明
1. 各指标间权重的确定方法。
对于各指标的权重,可以采用有较为严格数学依据的层次分析法来确定,也可以采用业内专家打分法进行权重赋值,笔者调研的企业采用的是业内专家打分法。
2. 考核时可以对项目评估得分划分一定的区间。
例如:可以规定项目得分在85分及以上为优良项目,得分在75~85分之间为良好项目,得分在60~75分之间为及格项目,得分低于60分则为不及格项目,并以此为依据对房地产各项目公司市场营销工作效益进行排序和考核。
3. 模型定量指标基准值的赋值建议。
在模型的推广运用中,预期销售额完成率、营销费用投入回报比、购房用户增长率、市场占有率、用户退房率等定量指标的基准值可以依据本房地产企业近年来的实际值和经验值来确定,并且应该随时调整和更新,以更加适合实际情况。
4. 模型定性指标的赋值建议。
市场环境可主要参考当地的GDP值、宏观经济形势、项目所在地段等,由专家们进行赋值。市场风险取值可分为5类,分别赋值为[80,100]、[60,80)、[40,60)、[20,40)、[0,20),由业内专家们对项目实施过程中有可能面临的不确定因素,比如不可抗力、国家政策法律法规调整、周边配套环境或市场需求发生变化等情况进行预测判断和打分,可以采用内插法和直接评分法两种方式。
5. 模型的拓展。
本文中模型是以项目公司为基本单位进行结构设计的,也可以运用此模型以分公司或总公司为基本单位进行评价,将模型进一步扩展,评估方式可以参照本文的研究思路。
6. 基本评估单位的权重设计。
若要对分公司或总公司这类上一级评估单位进行市场营销效益综合评价,则需要对下一级基本评估单位(项目公司或分公司)设计各自的权重。实际操作中可以按照各项目公司或分公司的收入比重或投资比重来确定其权重值大小,也可以以投资比重和收入比重各自占一定比例来综合计算相应的权重。
八、结论
我国房地产行业市场竞争越来越激烈,客观上对企业管理的科学化和精细化提出了更高的要求,市场营销工作的成效是决定开发项目是否盈利的重要因素,但目前企业和相关研究对于项目市场营销能力究竟应该如何衡量和评价尚无较好的方法,使得管理者对于营销效益的判断流于片面和主观,无法全面和及时地掌握各项目真实、客观的市场营销能力,也无法科学合理地考核各项目营销工作的真实绩效。
基于对国内某大型房地产企业的调研结果,本文有针对性地设计了房地产项目市场营销效应评估模型指标体系和评分方法,该模型可以对房地产企业各项目公司市场营销工作的执行结果进行经济评价,也可以对各项目之间进行横向比较和排序。通过数据比较和分析找到各项目公司市场营销工作效益不佳的真实原因,为房地产开发企业量化考核市场营销工作的绩效、及时准确地掌握和监控各项目营销能力的动态、有针对性地采取相应的改善措施、提供更符合市场需要的产品等来满足消费者需要,并为企业在市场竞争中保持持久的竞争力提供部分理论参考。
摘要：市场营销工作的效果是决定开发项目盈利能力的重要因素,但是目前企业和相关研究对于各项目市场营销能力究竟应该如何衡量和评价却没有较好的综合考核体系和方法,管理者对于各项目营销能力的判断仍然流于片面和主观。本文首先根据房地产行业的基本特征,对影响市场营销效益主要参数进行分析并提炼出恰当的指标体系,然后在此基础上建立数学模型对房地产开发各项目市场营销的经济效果进行计算和比较。文中模型的建立和运用为管理者及时掌握各项目营销能力的动态,发现潜在的风险并采取相应的应对措施提供了理论参考依据。
关键词：房地产项目,市场营销,效益,评估模型
参考文献
杨长峰,梁晶.基于模糊AHP法的房地产企业精益营销评价研究[J].中国商贸,2014(34).
李元年.基于熵理论的指标体系区分度测算与权重设计[D].南京:南京航空航天大学,2008.
陈尚金.企业营销绩效评价体系的应用[J].湖北第二师范学院学报,2009(9).
赵伟.房地产企业营销能力评价的实证研究[D].哈尔滨:东北农业大学,2010.
陈成程,王永安.房地产企业营销能力评价分析[J].商业经济,2004(4).
宫禄尧,张莎.建筑施工企业员工绩效考核指标优化研究[J].商业经济,2016(1).
王爽.我国房地产企业核心竞争力评价指标体系的构建[J].对外经贸,2016(2).
营销效益评估 篇2
为满足企业理财的目标和内容的管理要求，应对多运营商参与市场竞争和成本上升导致的毛利下降，以及按市场发展规律办事的需要，中移动营业厅的效益评估正日益提上议事日程。
第一：控制成本，提高效益是企业的市场竞争优势之一，当企业的个别成本小于产品价格时，企业就可以获得利润；反之，则亏本。当企业的产品价格小于产品价值时，企业就可以获取消费者剩余；反之，则不能获得成本比较优势。第二：多运营商参与市场竞争，使市场竞争更为激烈，而能源、原材料、土地涨价、环保准入门槛增高以及人力资源等价格上升又引发企业的运营成本上升，企业的毛利开始下降。第三：公司理财的目标是实现公司市场价值增长最大化，它以持续获利作为基础，降低成本，提高效益可以增加利润。第四：目前，移动通信市场虽仍有增长潜力，但用户渗透率已较高，客户对运营商的要求逐渐由功能性转为情感性，数据及其它复杂性高的业务不断推出，使客户教育日益重要，客户对营销网点提出了新的发展要求。中移动在网点建设与营业厅选址方面，总的来说随意性较大。目前的市场发展阶段要求中移动依据营业厅的价值评估优化营业厅布局，保留高效率与高效益的渠道，引导顾客使用更具经济效益的渠道提供服务，以达到保留高价值客户，防止低价值客户大量流失的目的。综合以上，目前中移动急切需要优化渠道建设，对营业厅进行效益评估，解决提升渠道价值的问题。渠道建设，从企业经营的角度分析，主要是出于投入产出效益的考虑。因此，科学规划营业网点的前提是构建一套渠道价值评估指标，以测算渠道在特定的市场背景与商圈氛围下的财务收益与经济价值。
中移动营业厅价值评估体系包括三个维度的内容：财务价值、经济价值和能力评估。财务价值是基于帐面数字，对营业厅的显性价值进行评估；经济价值是
在财务价值评估的基础之上，加入对营业厅隐性价值的评估；能力评估通过一些效率指标的评估和测试，对营业厅财务、经济价值评估结果进行诊断，以此为基础对营业厅价值提升提供策略建议。
渠道财务价值评估包括财务收入和财务成本评估两个方面。渠道财务收入是指营业厅通过向客户提供的、并可直接考量、准确计数的业务/服务所获得的等同收入。比如：基础业务办理、终端产品服务、综合增值业务受理及新业务等。可采用与社会渠道等同佣金的计算方法，等同佣金可根据业务交易机会成本进行调高或调低。渠道的财务收入评估整体收入，也评估厅效、人效和坪效三大效率指标。财务成本的评估包括与渠道直接相关的细项成本，如建设装修折旧、传输建设折旧、办公家具折旧、设备租金/折旧、房屋租金、水电暖、人工成本及其他成本/费用。对渠道财务成本的评估包括成本结构是否合理，主要成本项是否合理，可控成本是否得到有效管理。
营业厅的经济价值是评估营业厅在发展维系客户的价值增值和渠道品牌价值增值方面的隐性价值。隐性价值是因为基于这一渠道资产能够获得资产增值溢价，综合考虑营业厅在新增市场发展、存量市场挖潜、客户关系维系上的功能定位，并结合营业厅对提高客户品牌感知的贡献来进行经济价值测算。通过经济价值评估可以量化评估分析客户价值提升和品牌价值提升的经济效益，还可以衡量营业厅经济效益结构是否合理。
以效率型指标的横向和纵向比较对营业厅的能力进行评估，从管理过程来挖掘促进营业厅财务和经济价值提升的关键因素。渠道能力评估包括五类指标：经营能力、客户发展能力、对合作者的掌控能力、竞争能力和公众形象建设能力。通过与标杆营业厅或营业厅的平均水平对比，可以评估不同类型营业厅在销售、服务、营销和布局方面的能力水平。
房地产开发效益评估 篇3
1 可行性论证与效益评估
可行性分析作为建设项目的基本程序。其作用从提出至今都是被投资者重视的一道程序。1983年我国国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性分析研究的试行管理办法》,从此,可行性分析研究就正式纳入了我国基本建设程序中。基本建设项目可行性研究分析,主要是对项目建设的必要性、可能性,特别是对投资效益进行全面系统的分析论证。效益评估是对目标绩效与能耗的比较。
对房地产业而言,经济效益表明企业投资回报与经营方向是否正确;社会效益和环境效益是指项目对社会发展和生态平衡所产生的绩效。目前,项目投资效益分析通常以定量分析和动态分析为主,定性分析与静态分析互补,来确定方案是否可行。定量分析使投资者清晰项目的投入与收益,动态分析考虑资金的时间价值,能预测未来发展变化,对投资者和决策者树立资金周转观念、利息观念、投入产出观念及合理利用建设资金、提高经济效益等都具有重要意义。下面从宏观和微观角度分析房地产投资效益。
2 房地产与土地利用规划及城市规划的密切关系
房地产与城市土地利用规划及城市规划密切相关,城市土地利用规划源自基本国策、地区资源和城市定位。它是保证一个城市土地利用安全的盾牌。由于房地产开发的最基本生产资料就是土地,而土地又关系到社会不同主体的切身利益,所以房地产效益评估不仅表现在其现实价值,更多地反映在其可持续增长空间。国家保护18亿亩耕地的底线也是旨在强调我国土地资源目前所面临的严峻挑战。
城市规划不仅是城市布局的安排,更是对城市大环境从规划上的影响;不仅关系地区的和平稳定、自然景观和国民素质,且关系城市生态平衡、社区周边教科文环境、就业和受教育情况等后增长空间。这些也是房地产投资所关注的重要因素。房地产投资品质是关键。房地产的品质,从宏观方面分析主要包括:城市GDP、自然条件、人文底蕴和生态环境;从微观方面分析大体包括:社区环境、房型、户型、容积率、人均绿地、小区建筑景观、人口密度、承建商信誉、综合造价和物业管理。大环境与小环境间存在一荣俱荣、一损俱损的关系。
西安南郊曲江房地产高速增长就是一个典型案例。曲江在2004年以前是典型的农村。截至2004年,大雁塔附近的房价约在3 000元/m2左右。随着文化旅游定位的明确,区域环境的不断改善及政府投资力度的不断增加,曲江的投资环境日益见好。曲江文化旅游的优势突显,文化和旅游联姻的人造主题公园,如大雁塔南广场、大唐芙蓉园、及曲江池遗址公园、大唐通易坊、唐城墙遗址公园,已经不仅成为曲江的标识,也成为西安市新的标识。区域更是吸引了中海地产、富丽、金地、万科、紫薇等一大批全国知名房地产商投资曲江,开发的产品品质也不断提升,洋房、别墅已经是曲江主流产品。中海的铂宫、龙湖曲江盛景、金地芙蓉世家等高端楼盘,已经成为西安高端住宅开发的典范。
统计显示,曲江2004年的别墅价格4 000元/m2左右,到了2010年花园洋房的价格已升至15 000/m2左右,短短6年时间涨了3.5倍,从这些可以看出城市规划定位对一个区域价值体现的作用。曲江翻天覆地的变化既有城市规划的作用,也有房地产开发的作用,其二者的双重作用是改变一个区域、实现区域价值最大化的双重动力。
3 住宅项目投资效益分析
我们在关注大环境的同时,也要分析小环境的效益。住宅项目投资包括建设成本投入、银行利息和不可预见费等。投资效益分析是项目可行性分析研究的核心,包括经济效益、社会效益及环境效益。住宅项目经济效益分析包括:技术经济分析、企业财务分析和国民经济分析。
3.1 住宅项目技术经济分析
住宅项目技术经济分析包括:总体规划设计、住宅楼建筑设计和住宅楼结构设计及装修。
3.1.1 小区总体规划设计分析
小区规划设计分析包括:用地平衡分析、技术经济分析和小区综合造价分析。其设计指标主要包括:容积率、绿地率、建筑密度、人口密度、布局均衡合理和综合造价经济适用。小区用地平衡分析是通过比较住宅项目用地范围内人居建筑、公共建筑、道路广场及绿化水景等占地面积,评价居住区总体布局的合理与否;技术经济分析主要通过一系列指标的计算来反映规划设计技术的经济性;小区综合造价分析是将建成住宅小区所必需的各投资总值折算到每平方米居住建筑面积上,并以此作为售楼依据,其综合造价可检验居住区建设的经济性。
3.1.2 建筑设计分析
住宅楼建筑设计主要指房屋的层高、层数、平面设计、户室比和居住面积。平立面设计、结构设计、装修设计等。层高直接影响建筑工程造价,而平面设计及装修等直接影响到住宅价值的市场实现。我国现行住宅室内净高推荐2.9 m,过去住宅室内净高一般为2.68～2.88 m。适当降低层高可节省投资,节约能耗与用地。但层高过低,容易产生压抑感。低层建筑实用方便且造价低,但占地多,故大中城市不宜多建;小高层建筑(6～7层)具有使用方便,造价低,用地少,日常费用低,建筑密度大等特点,适合我国大中城市人居习惯和经济实力;高层建筑(超过7层)可节约用地、市政设施投资及土地征用、拆迁安置等费用,但需电梯、安全通道、高压泵房和结构强度等设施完备,以致造价上升,且日常维护费高。住宅平面设计越简单,其单位造价就越低。依据我国人居生活水平和消费习惯,一般以二室二厅或三室二厅为主,一室户及多室户要有适当比例。住宅面积包括起居室、卧室等面积和卫生间、厨房、过道、阳台、储藏室等辅助面积,住户面积通常在90～150 m2,且宜大中小结合,以适应各种家庭的需要。
就城市土地集约利用的观点及土地利用的社会效益观点,我们应当参照新家坡的住宅发展方式,应该从功能上满足住宅的属性,而不仅仅是最求面积的奢侈。通过国家政策调控,引导公众对住宅的面积消费也趋于理性。
3.1.3 结构设计分析
结构形式大致分为全装配式结构、大模板结构及装配整体式结构。全装配式结构的优点是:工业化程度高、施工速度快、受季节影响小,有利于利用工业废料。其缺点是:生产基地建设一次性投资量大,运费贵,造价较高。大模板结构的优点是:结构整体性好,工艺灵活,节省费用。其缺点是:钢筋与水泥用量较多,造价较高。装配整体式结构包括:内浇外砌、内浇外挂和“一模三板”等形式,其优点是:整体性好,造价低,适应性强,能因地制宜,且与大模板结构相结合,故受到广泛欢迎。
3.1.4 装修设计分析
住宅建筑装修设计分室外装修和室内装修。室外装修根据不同结构一般采用清水墙勾缝、水刷石、干粘石、建筑涂料和大理石块材贴面等方法处理,设计与施工时要注意经济、美观、耐用、不褪色。室内装修一般根据不同标准分别对地面、墙面、顶棚等进行处理,并确定门窗、电器、给排水、暖气、卫洁具、有线电视、电话、智能化等选用标准,这些依据当地生活水平与家庭具体情况决定。
3.2 住宅项目经济效益分析
住宅项目经济效益分析是在技术经济分析的基础上进行的项目总投资估算,依据国家政策、法律和法规,结合当地取费定额,具体包括以下6项。
1)土地费用估算,包括:
土地转让费、拆迁安置费、土地出让金等;
2)前期工程费估算,包括:
前期策划费,方案设计费,施工图设计费、景观设计费“三通一平”费和勘察费等。
3)建筑安装工程费估算,包括:
土建工程、给排水安装工程、通风采暖工程、强弱电安装工程、天然气安装工程和电梯安装工程等,除天然气安装工程和电梯安装工程外,均以规划建筑面积为基数乘以估算单价进行计算。
4)小区配套设施费估算,包括:
围墙及大门工程、绿化景观工程、室外管网工程、变(配)电室工程、垃圾转运站工程和通风采暖工程等。
5)政府税费,包括:
营业税、市政配套费、人防工程建设费、环境保护费、排污费、工程定额测定费、工程招投标交易服务费、墙改保证金、地下管线查询费、工程监理招投标费劳保基金等。
6)其他开发费估算,包括:
开发管理费、预售许可证费、产权面积测量费、合同鉴定费、贷款利息和不可预见费等。
3.3 财务分析
财务评价是从房地产投资项目或企业角度对住宅项目进行的经济性分析。即根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规,计算分析住宅项目直接发生的财务效益和费用等内容,考察住宅项目的盈利能力与清偿能力。首先,要估算出住宅项目的各项成本、税金、总投资额及利润等基础性数据,然后,据此编制必要的财务报表,并计算出相应的财务效益指标,再通过与有关标准对比,判断项目投资是否可行。
住宅项目财务分析评价中常用的方法有:比较分析法、比率分析法和结构分析法。其中结构分析法多采用差额分组法、因素替换法、指数法、线性规划法和回归分析法等。实践中我们体会到,运用因素替换法时应注意以下问题:只能用于被分析对象的因果关系具有严格函数关系的情况;相关因素被从理论上证明是引起指标变动的根本原因;须从指标的经济意义及组成因素的相互依存关系方面,确定客观合理的替代顺序;各因素对指标差异总额影响程度的代数和等于该指标差异总额。据此分析可检验计算结果的正确性。住宅项目的财务评价指标主要包括:盈利指标和清偿指标。反映盈利能力的指标又包括静态分析指标和动态分析指标。
1)反映盈利能力的静态分析指标不考虑时间价值因素影响,主要包括:投资利润率、投资利税率、资本利润率和资本净利润率等。
2)反映盈利能力的动态分析指标是考虑资金时间价值因素影响所计算出的指标,主要有财务净现值(FNPV)和财务内部收益率(FIRR)。
3)反映项目清偿能力的财务评价指标主要有:投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率。对于以出售为主的住宅项目而言,投资回收期和借款偿还期没有财务实用价值,故不予考虑。资产负债率、流动比率和速动比率都是依据资产负债表进行计算的。
3.4 住宅项目国民经济分析
国民经济分析是从国家和整个社会的角度出发,依据费用-效益分析原理,全面分析和评价项目的一种科学方法。国民经济分析是以计算影子价格、影子汇率及项目的未来经济效益和费用,估算对未来效益和费用折现的社会折现率,并对净效益(即每年的经济效益与费用之差)进行折现,最后,计算出的一系列技术经济指标进行分析和判断。财务分析是用现行价格计算投资项目效益和成本,只考虑内部收益和内部费用,不考虑项目所带来的外部效益和外部费用,所以还不能全面反映住宅投资项目的经济效益。国民经济分析是用调整后的价格和参数计算项目的效益和费用。国民经济评价是把住宅项目放在整体的国民经济发展角度,来考虑其所带来的效益及付出的代价,既考察住宅项目的内部效益和内部费用,又考察住宅项目的外部效益和外部费用。因此,在财务评价的基础上还要进行国民经济评价,才能客观全面地反映住宅项目投资的经济效益。国民经济评价一般在财务评价基础上进行以下两项微调:
1)效益与费用范围的调整。
首先,剔除已计入财务效益和费用的转移支付,然后,识别项目的外部费用和外部效益,对能定量分析的费用,要进行定量计算;对不能定量分析的费用,应作定性分析。
2)效益与费用数值的调整。
剔除建设投资额中属于国民经济内部转移支付的引进设备、材料的关税和增值税,并运用影子汇率、影子运费和贸易费用对引进设备的价值进行调整,对国内设备价值,则采用影子运费和贸易费用进行调整。用建筑工程影子价格换算系数,调整建筑费用或安装费用。用土地的影子费用代替占用土地的实际费用。对流动资金、销售收入及经营费用也要作相应调整。最后,编制报表并计算分析指标。编制项目的国民经济效益费用流量表(全部投资),并据此计算全部投资的经济净现值和经济内部收益率等。
4 结束语
房地产投资作为城市目前城市经济发展的一项指标,其对经济贡献的作用已经十分明显,但其中存在的一些问题也有目共睹。本文从探讨房地产项目投资的可行性,通过对房地产与成土地利用及城市规划的关系的分析。认为房地产项目投资应着眼建设后的经济效益、社会效益及环境效益。对其评价原则在于该项目是否有益于维护社会稳定,促进文明进步,减少或消除项目的外部成本;是否有利于地区的经济增长与社会可持续发展。投资不仅要考虑市场需求,改善人居环境,还要注意节约土地资源,使土地资源的社会属性能够得到很好的体现。只有将建设项目投资效益综合评价指标与整个项目的可行性分析有机相联,才能实现投资效益的最大化。
参考文献
[1] 杨继瑞.住宅的性质与商品房价格[J].城市开发,2004
[2] 董焱.我国房地产供需状况分析[J].商业时代,2006
[3] 屠永良.房地产经济学[M].上海:文汇出版社,1994
中标院开展火电标准效益评估 篇4
2015年6月12日,大唐火电标准效益评估项目启动会在大唐集团试点基层企业天津大唐国际盘山发电有限责任公司(简称“大唐盘电”)举行。国家标准委国际合作部主任李玉冰,中国标准化研究院副院长巫小波, 中国大唐集团公司总经理助理、科技信息部主任吕庭彦, 大唐国际发电股份有限公司总工程师佟义英出席启动会并讲话。
启动会由大唐盘电副总经理金日锋主持,大唐集团和大唐国际领导就项目提出的背景和目的进行了介绍, 并提出希望将此项目的效益评估方法在风电、水电等领域开展进一步应用,进而通过项目为整个大唐集团的标准化工作顶层设计提供依据和支撑。中标院理论与战略研究所介绍了评估实施方案,就项目研究基础、研究内容、项目组构成及进度安排等方面进行了系统汇报。
李玉冰主任指出,电力企业启动标准效益评估意义重大,必将带动其他企业的标准效益评估,希望项目成果能够在ISO层面推广,并就大唐集团积极参与国际标准化活动、推动中国标准走出去,以及中国标准化研究院发挥科研技术优势更好地服务企业和社会提出希望。巫小波副院长表示,中标院对项目高度重视,将对项目给予全力支持,并指出,评估项目开启了中标院与大唐集团的合作,中标院将进一步利用标准化理论与战略研究成果为大唐集团提供深层次服务。
核桃的种植管理与效益评估 篇5
关键词：核桃,种植,管理,效益评估
核桃, 落叶乔木, 原产于近东地区, 又称胡桃、羌桃, 与扁桃、腰果、榛子并称为世界著名的“四大坚果”。核桃营养价值很高被誉为“万岁子”、“长寿果”。交城县地处吕梁山中段东麓, 晋中盆地西缘, 属温带大陆性季风气候, 境内年平均气温在8℃, 全年无霜期150~200天, 年降雨量500mm, 平均海拔1200m, 是核桃的适生地之一。近几年我县大力发展核桃产业, 取得了良好成效现将其栽培技术介绍如下。
1 生物学特性
核桃要求温暖、凉爽气候, 不耐湿热, 在年平均气温8~15℃, 绝对最低气温-25℃, 年降水量400~1200mm的气候条件下生长正常;绝对最低气温在-30℃以下地区, 核桃枝条、芽和雄花受到冻害。夏季绝对最高气温40℃时, 果实和枝条发生日灼, 核仁发育不充实, 以至萎缩发霉。
核桃不耐干旱瘠薄, 对土壤适应性广微酸性、中性及弱碱性的钙质土, p H5.5~8.0的条件下均生长正常, 最适生土壤为深厚、疏松、肥沃、湿润的壤土及沙壤土。核桃为强阳性树种, 喜光而不耐庇荫。
2 品种选择
核桃品种选择要考虑丰产、果品优质、抗性强。目前我县栽植的品种主要是晋龙1号、晋龙2号、辽核1号、中林1号, 它们适应性强, 抗寒耐旱抗病, 且丰产、品质上乘。
3 栽培技术
3.1 选择苗木
苗木选择要求:一是选择品种纯正的苗木;二是选择苗干粗壮, 大小均匀, 顶芽饱满, 根系发达且相对完整的苗木;三是选择无病虫害的苗木。
3.2 整地
选择相对集中、交通方便的土地、以土壤保水、透气良好的阳坡和背风处的壤土和沙壤土为宜, 有机质含量高, 有灌溉水源、能排涝、无污染的地块较佳。
3.3 打坑
旱地挖70cm见方, 水地挖1m见方的大坑, 表土放在坑上方, 新土放在坑下方。打坑以株距2~4m, 行距4~6m, 27~83株667m2 (平川早密丰建园) ;株距4~6m, 行距8~10m, 10~20株/667m2 (山地建园) ;丘陵地其行距因地而定, 或沿地埂栽植, 株距以4~6m为宜。
3.4 施肥与回填
每个坑底放入准备好的农作物秸秆并施入50kg农家肥, 与表土拌匀, 回入坑内, 分层踏实, 上部回入新土, 回填新土时每个坑准备1kg复合肥, 1.5kg磷肥与新土搅匀回填。
3.5 栽植时间
在树木休眠期进行栽植, 最好是在土壤刚解冻芽萌发前栽植, 这一时期栽植成活率高, 树体生长旺盛。秋栽在苗木落叶后至土壤封冻前进行, 但应及时埋土防寒。
3.6 定植和补植
(1) 定植。定植时, 将苗木放于准备好的坑中央对正, 保持苗木移栽前的方向, 将苗木扶直, 让根系展开, 覆上拌和过肥料或腐殖质的营养土。待根系全部覆土后, 将苗木往上轻提, 边提边踩, 提至苗木土痕距回填面5厘米, 踩实, 再回入细土至回填面, 踩实, 浇定根水, 待水洇下后, 再回入细土, 做成树盘。
(2) 补植。春季苗木萌芽展叶后, 应及时检查成活情况, 确认不能发芽时可在生长期或休眠期补植。补植时, 要求苗木为同一品种, 相同树龄。
4 栽后管理
4.1 耕作
要提早幼树结果和大树丰产, 可对核桃园进行深耕压绿或压入有机肥。深耕时期在春、夏、秋三季均可进行, 春季于萌芽前进行, 夏、秋两季在雨后进行, 并结合施肥将杂草埋入土内。
4.2 施肥
氮和钾是核桃的主要组成元素, 而氮多于钾, 增施氮肥能显著提高产量和品质在缺磷的土壤中须补充磷和钙, 同时增施有机肥。幼树施肥应采取薄施、勤施的原则, 定植当年至发芽后开始追肥, 每月1次每株施尿素0.5~1kg;第2~4年, 每年于3月、6月、8月、10月共施4次肥即可。
4.3 整形修剪
幼树无果, 可提前从8月下旬开始, 成年树在采果后的10月前后, 叶片尚未变黄之前进行修剪。幼树芽的顶端优势特别明显, 顶芽发育比侧芽充实肥大, 树冠层性明显, 结合比特性, 以采用主干疏散分层形为宜, 且整形极易。整形方法为:干高50~80cm, 定植当年不作任何修剪, 只将主干扶直, 并保护好顶芽 (若顶芽损坏, 可以壮芽代替) , 待春季发芽后, 顶芽将向上直立生长, 将其作为中心干, 顶芽下部的5~6月选分布均匀、生长旺盛的3~4个方向好、角度好、生长健壮的枝条, 培养成为第一层主枝, 将其余新梢全部抹去。
4.4 灌水
核桃喜湿润, 耐涝, 抗旱力弱, 灌水是增产的一项有效措施。在生长期间若土壤干旱缺水, 则坐果率低, 果皮厚, 种仁发育不饱满;施肥后如不灌水, 也不能充分发挥肥效。
4.5 病虫害防治
核桃主要病害有炭疽病、黑斑病、褐斑病、腐烂病和枯枝病等。
炭疽病、黑斑病、褐斑病主要危害叶片、芽、嫩枝和果实青皮。预防方法是加强肥水管理, 增加树势, 提高抗病能力;并在发芽前喷洒3°~5°石硫合剂, 发病期提前5~10天喷洒按1∶1∶200 (硫酸铜∶石灰∶水) 比例配制的波尔多液, 或喷洒大升、猛杀生等杀菌剂。治疗方法是喷洒福星或甲基托布津等杀菌剂。修剪时要把病枝、病叶剪掉, 平常发现有病枝叶要随时清除, 减少感染。
腐烂病、枯枝病属于一种真菌性病害, 主要危害枝干, 一般早实核桃发病较重。防治方法是及时刮掉腐烂部位并集中烧毁。治疗方法是把枯枝病叶剪除, 用40%福美砷50~100倍的药液或波美5~10度石硫合剂涂刷伤口。
核桃幼树的主要虫害是金龟子、云斑天牛等。防治云斑天牛可用毒药签堵塞洞口, 杀死幼虫;防治铜绿金龟子有以下四种方法:一是成虫大量发生期, 利用成虫有趋光性设置黑灯诱杀, 利用其假死习性, 人工震落捕杀或成虫期晚间堆火, 引诱成虫入火自焚;二是化学药剂法。虫害发生严重时喷40%乐果乳剂1000倍液或75%辛硫磷乳剂1500倍液于树冠, 每10天喷1次, 重复3~4次效果良好;三是早春、晚秋结合修剪、整树盘、灌水、消灭土内越冬幼虫。四是利用金龟子天敌防治。
5 经济林效益分析评估
手机补贴风险效益评估与管理 篇6
一、手机补贴的环境背景
手机补贴发展方式即用户交纳一定额度的预存话费、0元或低于手机成本的手机款, 在指定的合同期内承诺指定消费金额, 即可入网并获得手机终端使用, 由运营商承担手机补贴成本。提供手机补贴, 利润率会大幅收到拖累, 但同时可以获得用户增长;取消手机补贴, 盈利能力会大大增强, 但市场份额会被竞争对手抢走, 业务增长因此乏力。
3G牌照发放前, 只有原联通在CDMA业务发展时使用手机补贴方式, CDMA业务几乎没有盈利空间。中国电信收购CDMA网络后, 业务发展继续使用手机补贴营销方式, 发展用户的效果是显著而快速的, 但同时也来沉重的经营压力。得到3G牌照的中国移动与中国联通也相继使用手机补贴, 成为中国3G运营以来运营商之间最激烈的一次手机补贴竞争。
二、手机补贴营销的必要性
1) 中国电信收购的CDMA网络用户规模小, 市场占有率低, 需要争取更多用户实现规模效应。同时3G大战才刚开始, 市场格局未清, 面对两家竞争对手, 中国移动在TD终端不成熟情况下投资补贴力度巨大, 联通也一改不补贴的说法, 开始进行终端和资费交叉补贴。电信公司为抢占市场份额, 在3G初期确定领先地位, 提高竞争优势, 使用手机补贴发展用户是最有效的竞争手段。
2) 电信的CDMA手机相对于联通和移动通用的GSM手机种类少价格高, 需要使用手机补贴丰富终端满足市场需要;另一方面补贴的手机只能限于在电信网络使用, 手机与网络的捆绑性也相对保证手机补贴只能带来本网用户新增, 不会转网。
3) 3G时代数据业务将成为收入的最主要支柱, 定制的补贴终端会与电信的数据业务有效结合, 短时期内相对于社会渠道手机更能支持我公司数据等增值业务的发展, 能有效推动收入的增长。
4) 纵观国内外市场经验, 补贴是推动用户数增加最快捷也是最有效的方式之一。中国电信集团公司总经理王晓初在电信公告中明确提出:“为推动移动业务有效益规模化发展, 需相应加大营销费用投入, 这将给中国电信带来短期利润压力, 但对于中国电信未来的持续发展和价值创造将发挥积极的促进作用。”
三、手机补贴风险问题评估
(一) 手机补贴的成本效益低下
中国电信09年前三季度财务报告显示, 经营收入增长可观而净利润锐减, 其中主要因素之一是手机补贴的高支出, 中国电信动用了巨额的手机补贴成本发展用户, 但用户贡献的收入效益较低, 导致手机补贴成本开支效益低。
以某省2010年一季度手机补贴数据分析, 新增手机补贴用户2.68万户, 手机补贴支出5900万元, 户均补贴465元, 手机补贴占收比高达到35.7%, 平均ARPU值为55.5元/户, 补贴成本平均回收期在8.4个月, 回收期较长, 高额补贴成本配比于低端用户, 成本对收入的拉动能力减弱。原因分析如下:
一是电信业务的价格下降, 增值业务的收入拉动作用不明显, 导致网上用户平均ARPU较低, 严重影响手机补贴的成本效益。
对某省09年9月份按ARPU值区间统计出帐用户, 用户数峰值集中在在0~20元的区间, 50元以下用户占比68.6%, 低端用户比例过高。当月新发展用户ARPU在20元以下用户占比达到53%, 但收入仅占17%;新发展用户户均收入贡献量要低于原有网上用户, 新发展用户低端情况更为严重, 市场定位的中高端产品不足。
二是手机补贴没有遵循“中高端切入”的发展策略。由于发展用户数是考核公司业绩的重要指标, 为带来用户的增加, 手机补贴大量应用于低端用户, 导致成本效益降低。根据分析, 同样的补贴投入, 中高端用户产生的ARPU值比低端用户高出3~4倍。以某省2月份数据为例, 其中在30元以下用户占比72%, 收入占比仅为31.75%;而ARPU值50元以上用户占比虽为12.93%, 但收入占比达到50%, 中高端用户带来的成本效益更为明显。
三是受相应手机补贴营销政策和管控水平的影响, 如对补贴中使用赠款和管理不到位, 导致赠款大量递减收入, 使得ARPU下降, 收入增长乏力。另外, 手机补贴情况缺乏合理有效管控, 补贴力度超标, 拉动发展量的同时, 忽略了用户质量, 都是导致ARPU值低、成本效益低的原因。
(二) 手机补贴风险大
手机补贴存在着一系列的套机套卡、离网欠费等风险。
一是不良代理渠道、虚假集团恶意套取手机补贴, 即享受租机政策后, 将机卡分离, 分别单独折价销售导致套机, 同时也存在被竞争者恶意收购终端的可能, 都将导致电信公司的手机补贴损失。
二是用户逆价租机, 即其首次交纳的现金流小于租机的手机成本。发展时为保证手机成本最终收回, 公司与用户约定的协议消费金额必定要大于手机成本, 而逆价租机用通过信誉或其他形式担保后, 用户交纳预存款额度低于手机成本, 存在较大的用户未达到协议消费额而中途离网风险。如某省电信公司09年发展逆价租机用户, 占租机总发展量的60%, 在2010年3月未达到协议消费金额却已离网的已达到12%, 期望在用户协议期内收回的手机补贴将无法收回。
三是欠费风险, 租机补贴用户未到协议期离网, 系统会按租机协议内容在协议期内每月正常扣其月最低协议消费, 导致欠费增长, 三个月以上无法收回形成坏帐, 对收入和利润产生双重负影响。因为根据收入确认的条件, 超过正常缴费期一个月以上的不确认任何收入, 同时三个月以上欠费全额计提坏帐损失, 可见租机补贴用户离网欠费对公司的经营效益影响是非常严重的。
四、手机补贴管理的几点建议
虽然手机补贴吞噬公司大量成本, 而且隐藏大量风险, 但在未来竞争加剧的3G时代, 手机补贴营销仍是最有效的竞争手段, 所以提出如下管理建议。
1) 进一步研究和完善手机补贴风险控制体系, 在手机补贴。
资费政策出台前进行效益风险评估, 对客户租机风险进行评级, 租机补贴政策与用户价值挂钩, 对享受手机补贴用户设置ARPU值下限;在发展过程中严格履行相关担保等租机协议, 健全其担保内容及离网的可追溯性;发展后加强手机补贴用户跟踪管控, 如其在网状态、预存余额、收入贡献、欠费等, 降低用户离网风险。
2) 加强手机补贴成本的预算刚性管控和考核, 以预算为指导, 结合经营发展合理使用, 权衡好手机补贴的双刃效应, 谨慎使用或不使用逆价租机政策, 采取谁发展谁负责的原则, 提高手机补贴产出效益。
3) 提升用户ARPU值, 从丰富产品, 引导和提升用户消费需求, 提高增值业务的收入拉动作用等入手, 推动收入增长。因为手机补贴只能短时间带来用户, 但带不来用户的忠诚度, 如果没有优质的网络和服务, 手机补贴只能成为忽悠用户换机的手段, 所以要实实在在的提高我们的网络和服质量, 真正满足用户的需求。
4) 手机补贴成本向中高端用户倾斜, 这部分用户信誉好, 支付能力强, 离网风险小, 补贴成本回收期短, 补贴效益相对更好。
5) 研究新的可替代的营销模式, 如话费补贴等, 降低经营风险;另外要有策略的调动手机制造商、销售代理商等移动终端产业链各环节的积极性, 促进移动终端的社会化。
浅谈事业单位的效益评估 篇7
一、事业单位的效益目标
事业单位, 一般指以增进社会福利, 满足社会文化、教育、科学、卫生等方面需要, 提供各种社会服务为直接目的的社会组织。事业单位是指以社会公益为目的, 由国家机关或者其他组织利用国有资产举办的, 从事科教、文卫等公共事业的社会服务组织 (《事业单位登记管理暂行条例》国务院第252、411号令) 。随着市场经济的不断发展和社会管理体制的不断完善, 事业单位正在逐步成为具有自我发展和自我约束能力, 面向市场自主开展业务的事业法人实体。事业单位种类繁多, 其产生的效益也非常多, 主要有社会效益、经济效益、环境效益、生态效益、文化效益等, 但最重要的还是社会效益和经济效益。
社会效益一般是指产品和服务对社会所产生的好的后果和影响, 主要表现在公众反映和社会评价体系上。社会效益是相对于经济效益而言的, 经济效益是指获得的利润回报。对此, 不同行业有不同认识。事业单位的社会效益是指其活动对社会发展进步所产生的作用和影响, 主要表现在政治、教育、文化、精神、道德等方面, 所以衡量事业单位的社会效益主要从政治、精神、经济几个方面考虑。
经济效益, 是通过商品和劳动的对外交换所取得的社会劳动节约, 即以尽量少的劳动耗费取得尽量多的经营成果, 或者以同等的劳动耗费取得更多的经营成果。事业单位的经济效益是指在市场经济条件下, 事业单位在各种经济活动中用尽量少的人力物力消耗和占用, 生产出尽可能多的符合社会需要的产品。事业单位追求良好的经济效益, 不仅是社会主义基本经济规律的客观要求, 也是事业单位从事经济和社会活动的目的。
事业单位的工作主要是为国民经济和社会发展服务, 为满足人民日益增长的物质文化需要服务, 其主要功能是为社会提供公共服务, 是不以谋取利润为目的的, 其服务的活动方式也与企业不同, 因此其价值和效益的实现要有一个转化过程, 并且大多是通过社会生产和社会实践后才能产生, 这就决定了事业单位的服务活动, 不可能直接在本单位表现为物质形态, 不能为货币所计量, 也就很难反映其经济效益。但是事业单位和其他经济组织一样, 也要讲求经济效益, 即运用科学管理手段, 用更少的钱办好一定的事业, 或者用一定的钱办更多的事业。事业单位的效益多数情况下是表现在长远或间接的经济效益。事业单位为国民经济和社会发展各个方面提供的服务, 不仅可以促进经济的发展, 还可以促进社会的发展;不仅能实现经济效益, 而且能带来社会效益。
二、事业单位效益评估的内容
事业单位的效益评估包括的内容很多, 主要从业务开展情况、财务报告分析、支出和资产分析反映事业单位在开展业务活动中使用和管理公共资源的经济性、效率性和效果性。
业务活动开展情况评估的内容主要有:遵守相关法律、法规情况, 宗旨和业务开展情况, 能否承担宗旨和业务范围相适应的民事责任。遵守相关法律、法规情况主要审查其是否具备相关登记事项所要求的资质, 有无超范围、超资质业务活动, 有无需要变更的事项, 是否有自行长期停业行为, 能否按核准登记和宗旨和业务范围开展工作;从业务开展情况看一年来的主要工作, 取得了哪些成果, 受益对象有多少, 范围有多大;承担责任能力主要看实际使用的名称与核准登记的名称是否一致, 当前的资金情况与登记的宗旨和业务范围是否匹配等。
财务报告分析包括预算执行情况和事业支出分析。年度报告制度要求事业单位每年向登记管理机关报送财务报表, 一般需报送资产负债表、收入支出表, 实行企业化管理的事业单位还得报送利润表, 将财务报表运用于事业单位年度检验, 主要为审查事业单位财政预算执行情况, 对事业单位年度资金使用、支出状况等备案。主要指标包括收支情况, 财政资金使用情况和人员经费支出情况等。通过分析事业单位财务报表, 主要审查事业单位各项收支与宗旨和业务范围的匹配情况, 资金使用与开展的业务工作是否相符;经批准的预算是否严格执行, 预算调整是否按规定的程序报批;人员经费支出是否按照规定的范围和标准执行, 有无超标准发放奖金、津贴和福利;主管部门是否依法及时向所属单位批复经费预算, 是否及时、足额拨付预算资金, 有无截留、拖欠和越级拨款问题等;部门单位工作目标完成情况, 各项经费收支是否取得较好的经济效益和社会效益, 有无损失浪费问题。
事业支出是指事业单位为开展专项业务活动发生的实际支出。年度报告书要求事业单位真实报告编制数、从业人数, 包括上年未编制数、从业人员数和本年未编制数、从业人员数, 进行支出分析应当查清职工人数, 审查人员经费支出情况, 核算公用支出的人均占用数和服务对象的人均数, 如学校类事业单位既要核算教职工人均公用开支占用情况, 还应核查学生平均支出数;办公费的使用, 是否存在损失浪费现象;业务费和其他费用, 有无违规开支、招待费超标等问题。资产分析主要分析事业单位占用的资产状况与所从事的业务配备是否合理, 是否使用得当, 是否存在资产闲置浪费和流失现象。如对医院的审计要重点考核医疗设备的利用率;分析无形资产的计价、摊销是否符合新的会计制度要求等。事业单位应缴款项也是其经济效益评估的主要内容。应缴款项是指事业单位按有关规定应当缴纳的各项款项, 它主要为应缴预算款、应缴财政专户款和应交税金等。对应缴款项的分析, 就是分析行政性收费收入、罚没收入和代收的缴入预算管理的基金等国家财政性资金, 以及代收的应上缴财政专户的预算外资金是否及时、足额地上缴财政, 有无截留、坐支、甚至隐匿不报或挪作他用的问题;事业单位应当严格执行国家的税收政策, 按时、足额地缴纳经营性收费产生的各项税费, 避免发生偷逃税行为。
财务分析是事业单位的经济效益评估的主要内容, 利用会计方法对事业单位效益进行评估的方法还有很多, 比如对净资产的分析、对事业收入的分析和专项资金的分析等等。
三、事业单位效益的评估方法
事业单位效益评估有多种方法可供选择, 在选择时应根据单位的实际, 以及单位的业务、规模、层级、序列等因素, 大致有年度报告书和财务报表审计两类方法。
事业单位年度报告制度是指事业单位法人根据《事业单位登记管理条例》的规定, 每年度于3月31日前分别向登记管理机关和审批机关报送上一年度工作总结和自查, 即年度报告。登记管理机关依法对其年度报告进行审查, 并根据审查情况作出相应处置。年度报告制度具有强制性、时限性、真实性和连续性。这种年度报告体系虽然也涉及单位的财务收支情况和资产情况, 但更侧重的是事业单位一年来做了哪些工作, 取得了哪些成绩, 以及得到政府部门、举办单位、服务对象的认可程度, 相对更能够反映单位取得的社会效益。社会效益的评估比较抽象, 一般在事业单位年度报告书中以业务开展情况报告予以内部评估, 是事业单位年度检验合格与否的依据。事业单位年度报告书是事业单位社会效益评估的主要方法, 与事业单位的财务审计互为手段来体现事业单位的效益和价值, 确保事业单位的公益性、高效性。这类评估方法适合于各种事业单位, 由于涉及面比较宽泛, 重点不突出, 所以在具有行政职能的事业单位和学校、科研类单位的效益评估中作用更为明显。
财务报表审计法是运用财务数据进行会计分析经济效益的评估一般方法, 通过财务分析进行事业单位的经济效益评估已经作为一种管理手段被广泛应用, 为相关审计和单位科学决策、降低成本、提高经济效益发挥了积极作用, 是相对比较成熟而有效的评估方法。对事业单位的经济效益评估就是要从财务审查入手, 财务审查作为效益评估的基础。要在查明被评价单位经济活动的真实性和合法性的同时, 评价其效益性, 使效益评估建立在真实可信的基础上。首先应该审查单位财务收支的真实性和合法性, 审定和确认有关财务数据。否则会计信息的虚假, 必然导致效益分析和评价不可信。在实施中可将财务审计和效益评估有机地结合起来, 既对经济效益、使用效益进行审查和评价, 也对社会效益和环境效益进行审查和评价。运用财务分析的方法, 分析和判断事业单位的经济活动是否以最少的活劳动和物化劳动消耗, 取得最大的效果, 是否符合合法性、经济性和有效性原则, 提高运行绩效。主要方法有比较分析法、因素分析法、趋势分析法、比率分析法等。这类效益评估方法也适合于所有的事业单位, 尤其在经营性的事业单位中应用更加方便, 效果更好, 但是在体现长久社会效益的文化、教育类事业单位中不宜过多采用。
四、当前事业单位效益评估体系亟须完善的地方
事业单位分类改革势在必行。由于事业单位的历史发展原因, 其数量众多, 涉及面广, 在举办单位、人事管理、服务对象等众多因素都具有十分明显的国有性和行政性致使事业单位在市场经济条件下的社会定位, 介于政府与企业之间。一方面, 政府赋予它众多的行政职能;一方面, 又具有明显的企业职能, 即在政府有限投入下尽可能多地创造效益。这一职能矛盾使得事业单位在市场经济大潮中常常因为政策的决策抑或执行的失误导致国有资产的流失、导致一个单位甚至于一个行业的发展受到影响。事业单位千差万别, 衡量其经济性、效率性和效果性的标准很难统一, 甚至是同类事业单位, 因其所处层级和规模不同, 无法用同一标准衡量;而采用不同的标准衡量, 得出的结论可比性会很差。在当前事业单位的社会效益评估还没有成熟体系的情况下, 事业单位年度报告制度暂时担当了效益评估的职责, 这不是长久之计。通过事业单位分类改革, 按照政事分开、事企分开和管办分离的要求, 进行分类管理既是促进公益事业发展的要求, 也是有效开展事业单位效益评估的客观要求。
评估体系有待进一步完善, 变事后评估为事中、事前评估。我国事业单位政策的制定还是走的行政路线, 比如:上级或本单位领导的意见所形成的政策, 由于事业单位的政策决策者和执行者之间存在行政隶属关系, 是一个利益共同体, 本部门或单位只进行形式上或技术上的评估。决策与执行是同一个团队有时甚至是一个人。政策决策和执行的质量都不是公众所能了解和批评的, 更谈不上监督和制止了。而事后评估则更缺乏真正的科学精神, 往往流于形式。一个项目、一个规划出台时, 一片赞美声不能推动真正意义上的科学性评估;项目或规划执行中, 形成了成本浪费或资本沉没, 甚至造成了巨大的损失, 也没有评估效果。而且, 事后评估往往在木已成舟的条件下进行, 存在严重的迟滞现象, 损失后果已经无法弥补。
投资项目效益评估方法的探讨 篇8
项目财务效益评估是从财务角度, 采用实际或者预测的财务价格计算投入物和产出物的价格, 分析项目的评价指标和费用, 以考察项目的盈利能力、借款偿还能力, 进而确定项目投资的财务可行性。
(一) 项目的利润及分配情况
1. 投资利润率
投资利润率是指项目生产经营期内的年平均利润总额或项目达到生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与总投资之比。它反映的是效益与代价的比例关系。其计算公式为:投资利润率= (年利润总额/总投资) ×100%。当项目投资利润率≥行业的社会平均利润率或基准投资利润率时, 项目是可行的。
2. 投资利税率
投资利税率是指项目生产经营期内的年平均利税总额或项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额与总投资之比。其中, 年利税总额=年利润总额+年销售税金。投资利税率的计算公式为:投资利税率= (年利税总额/总投资) ×100%。当项目投资利税率≥行业基准投资利税率时, 项目是可行的。在评估一些税大利小的企业的财务效益时, 用投资利税率比用投资利润率更合理。
3. 资本金利润率
资本金利润率是指项目生产经营期内的年平均利润总额或项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与资本金之比。它反映的是项目资本金的盈利能力。其计算公式为:资本利润率= (年利润总额/资本金) ×100%。
(二) 财务盈利能力分析指标
1. 投资回收期
投资回收期是指项目从建设之日起, 净收益抵偿全部投资所需要的时间。它反映的是投资项目的资金偿还速度。其表达式为:
式中:Pt为投资回收期;t为项目计算期;CIt、COt为第t年现金流入和流出。项目财务效益评估计算求出的投资回收期<部门或行业的基准投资回收期时, 项目是可行的。且投资回收期越短, 项目的财务效益越好。
2. 财务净现值
财务净现值是将投资项目在整个计算期内各年的净现金流按设定的基准折现率ic折现为建设期初的现值的代数和, 它作为一个动态指标, 反映的是项目在计算期内的获利能力。其表达式为:
式中:FNPV为财务净现值;CIt和COt为第t年的现金流入与流出;n为项目寿命期; (1+ic) -t为折现系数。当净现值≥0时, 说明其收益恰好等于或超过行业的平均收益水平, 该项目是可行的, 且净现值越大, 项目经济效益越显著。
3. 财务内部收益率
财务内部收益率是使项目在整个计算期内各年资金净现值累计等于零时的折现率。它反映的是项目对其所占用资金的报酬、补偿和恢复能力。其表达式为:
式中, FIRR为财务内部收益率。计算得到的财务内部收益率应与各行业的基准收益率比较, 内部收益率≥行业基准收益率时, 项目可行;内部收益率<基准收益率时, 项目不可行。
(三) 清偿能力分析指标
1. 借款偿还期
借款偿还期是指项目投产后用于偿还固定资产投资借款本金和建设期利息所需要的时间。其表达式为:
式中, Id为固定资产投资借款本金和建设期利息之和;Pd为借款偿还期;Rt为第t年可用以还款的资金。项目的借款偿还期在贷款机构期限之内的, 说明该项目是有偿还能力的。
2. 资产负债率
资产负债率反映的是项目财务抗风险的能力和偿还债务的能力。其计算公式为:资产负债率=负债合计/资产合计×100%。式中, 负债合计= (应付账款+流动资金借债+其他流动负债) +建设投资借款;资产合计= (应收账款+现金+累计盈余资金+存货) +在建工程固定资产净值+无形资产及其他资产净值。当项目的资产负债率≤行业的平均水平时, 项目是可行的, 且资产负债率越低, 项目抗风险能力和偿还债务的能力越强。
3. 流动比率
流动比率反映的是项目偿还短期债务的能力。其表达式为:流动比率= (流动资产总额/流动负债总额) ×100%。式中, 流动资产总额=现金+应收账款+有价证券+存货;流动负债总额=应付账款+短期应付票据+未付的工资和税收+一年内到期的其他债务。流动比率越高, 项目偿还短期债务的能力越强。
4. 速动比率
速动比率往往用来补充说明流动比率。其表达式为:速动比率= ( (流动资产总额-存货) /流动负债总额) ×100%。通常情况下, 速动比率大于1为好。
二、国民经济效益评估
投资项目的国民经济效益评估是投资项目经济评估的核心部分, 采用较能真实反映资源价值的影子价格计算项目费用和效益, 从国家的角度来考察投资项目对国民经济的贡献以及需要国民经济付出的代价, 以确定投资的经济合理性。
国民经济评估是以项目对国民经济的净贡献大小来考察的, 因此在评估中有必要分析和计算项目的经济费用与经济效益。
(一) 经济费用
经济费用是指项目对国民经济所付出的代价, 它包括直接费用和间接费用两部分。直接费用是指项目使用投入物所产生并在项目范围以内以影子价格计算的经济费用。根据投入物的不同, 直接费用的表现形式也不同。一般表现为其他部门为供应本项目投入物而增加的社会供应量;减少对其他项目投入物的供应而转移过来的那部分效益;国家因增加进口而多耗的外汇支出或因减少出口而损失的外汇收入。而间接费用则是指由项目引起的但在直接费用中未得以反映的费用。
(二) 经济效益
经济效益是指项目对国民经济所作的贡献, 它包括直接效益和间接效益两个部分。直接效益是指由项目产出物产生并在项目范围以内以影子价格计算的经济效益。根据产出物的不同, 直接效益的表现形式也不同。一般表现为项目投入生产以后所增加了的国内的中间产品或最终消费品;被替代企业因为减产而节省的资源的效益;增加出口所增收的外汇及减少进口所节约的外汇。而间接效益则是指由项目引起的但在直接效益中未得以反映的效益。
(三) 转移支付
项目与其他社会经济实体之间, 不发生资源变动的纯粹货币性质的转移, 叫做转移支付。这些转移只反映资源分配的控制权和使用权在项目和其他社会经济实体之间的相互变动, 最终并不影响社会资源的增减, 因此, 它在国民经济效益评估中应予以剔除。转移支付主要包括税金、补贴、国内借款利息及土地费用等项内容。
三、社会效益评估
投资项目社会效益评估, 是从社会角度分析出于项目的建设与实施, 对社会经济、自然资源利用、生态环境、社会环境等方面的影响, 来评价投资项目对实现国家或者地方各项社会发展目标所做的贡献。
(一) 社会价格的确定
1. 社会价格
社会价格是指在项目收入对社会会产生影响的前提下, 项目的投入物和产出物的价格。其表达式为:社会价格=影子价格+收入分配影响。收入分配影响是指项目收入对社会的影响。
2. 社会价格的确定
项目产品的价格由价值决定, 一般包括三个方面:C、V、M。其中, C指项目费用流量, V指目前的消费, M指积累, 则V+M为项目的净收入。因此, C+V+M即为产品的社会价格。要注意的是, 这时的社会价格是在未考虑收入在地区之间分配的价值差异情况下确定的。
(二) 社会效益评估指标
1. 定量指标
(1) 就业效果指标
单位投资就业人数=新增总就业人数/项目总投资=单位投资直接就业人数+单位投资间接就业人数
其中, 单位投资直接就业人数=本项目新增的就业人数/本项目直接投资 (万元) ;单位投资间接就业人数=相关项目新增的就业人数/相关项目投资 (万元) 。若某地待业率高, 则其单位投资能提供的就业人数越多越好;若某地劳动力紧张, 则该指标的权重应减少。
(2) 分配效果指标
分配效果指标, 用来检验项目收益分配在国家、地区、企业、职业之间的分配比重的合理性。其表达式为:国家收益比重=项目上缴国家财政的利润、税金/ (利润+税金) ×100%;地方收益比重=项目上缴地方财政的利润、税金/ (利润+税金) ×100%;企业收益比重=企业纳税后的利润/ (利润+税金) ×100%;职工收益比重=职工个人收入/ (利润+税金) ×100%。
在分析时应考虑以下两方面的因素:一是项目资金来源构成要与收益分配比重相适应。衡量比重时应遵循谁投资谁收益的原则;二是项目的地区分布状况。地区越贫困落后, 国家收益比重应越小, 地方和企业收益比重应越大。
2. 定性指标
对社会经济的影响。主要包括科技进步、国民经济发展、地方经济发展和人民生活水平等方面的影响。
对当地社会环境的影响。主要包括对当地人口、人民文化教育、卫生保健、当地城市建设、社区服务设施、社区安全稳定、社会风俗等方面的影响。
四、不确定性分析
由于投资项目的数据受客观条件和主观预测能力的局限, 评估存在诸多不确定因素, 计算这些因素对投资决策、经济效益与社会效益的影响程度, 进行不确定性分析, 以估计项目可能承担的风险。
(一) 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系来确定盈亏平衡点的位置进而判断项目不确定性的一种方法。在平衡点上, 企业盈亏相抵, 该平衡点越低, 表明投资项目对市场变化的适应能力越大, 抗风险能力越强。根据生产成本及销售收入和产量之间是否呈线性关系, 盈亏平衡分析又分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。在此仅分析线性盈亏平衡分析方法, 见图1。
如图1所示, 销售收入线与总成本线的交点A称为盈亏平衡点, 即产量为Q0, 销售收入为B, 成本为C时达到收支平衡。在A点的左边, 总成本大于销售收入时, 项目发生亏损;在A点的右边, 销售收入大于总成本, 项目获得盈利。
(二) 敏感性分析
敏感性分析是指通过测定各种不确定因素发生变化时所导致的项目经济评价指标的变化幅度, 从中找出敏感因素并判断其敏感程度的一种方法。
1. 敏感性分析的作用
敏感性分析大致上反映出一个项目的风险程度;敏感性分析提高评估中经济效益指标的可信度;敏感性分析可以鉴别各种不确定性因素, 为项目的实施过程提供有用的管理信息;敏感性分析提高管理者对风险的防范意识, 使之可以从风险的角度选择优秀的方案, 从而提高项目的抗风险能力。
2. 敏感性分析方法分类
根据评估中所涉及的不确定因素的个数, 敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
单因素敏感性分析。单因素敏感性分析就是研究因一个不确定因素变化对项目经济效益影响的敏感程度的方法。在分析时, 假定其他因素都不改变, 只分析最敏感的一个因素, 因而单因素敏感分析往往忽略了各因素之间的相互作用。单因素敏感性分析往往可以得到敏感性曲线。
多因素敏感性分析。多因素敏感性分析要研究可能发生的各种因素不同变化幅度的多种组合情况。若分析两个因素同时变化的敏感性, 可得到一个敏感面。
3. 敏感性分析的步骤
敏感性分析按照以下步骤进行:确定敏感性分析指标;选择不确定性因素;设定不确定性因素的变化范围;找出敏感性因素并计算敏感性变化幅度;绘制敏感性分析图。
摘要：效益评估的实质是投资项目实施对经济与社会的贡献, 其核心内容是分析投资项目的经济与社会效益。从财务效益、国民经济效益、社会效益评估以及不确定性分析, 探讨总结出投资项目效益评估的一般方法。
关键词：投资项目,效益评估,经济效益,社会效益
参考文献
[1]周惠珍.投资项目管理案例分析[M].北京:中国电力出版社, 2009.
[2]池晓辉.项目投资决策的不确定分析[D].西安建筑科技大学, 2005.
[3]蒲建明.项目投资与融资[M].北京:化学工业出版社, 2009.
[4]吴德庆.管理经济学[M].北京:中国人民大学出版社, 2006.