两房

两房（精选7篇）

两房 篇1

保尔森的话并非言过其实, 两房拥有5万亿左右美元的住房抵押贷款, 发行了5万亿美元的债券, 其中3万亿在美国投资者手中, 1万多亿元在外国政府及投资者手里, 如果“两房”危机继续蔓延, 全球金融市场将遭到重大冲击。因此, 美国政府救助“两房”的实际目的是为了维护美国金融稳定, 挽救投资者对美国各种债券的信心。例如:美国政府在宣布救“两房”的同时, 还宣布美国财政部拥有在2009年12月31日之前在公开市场购买“两房”MBS (抵押支持债券) 的权利, 还计划买进“两房”发行的抵押贷款支持证券, 以便降低购房者的信贷成本。为此, 美国财政部还将设立一个投资基金, 用于在公开市场购买“政府资助机构”的MBS。

笔者的兴趣不在于美国政府是否应该救“两房”以及救了“两房”之后金融形势的演变, 笔者认为, “两房”的几十年发展历程更值得我们关注, “两房”从一个挽救住房金融危机的机构而变成被挽救的对象的过程是值得我们深思的, 我们应该从“两房”危机中得到很多有价值的警示。

其一, “两房”是美国政府反住房金融危机的产物

两房本身是政府反住房危机的产物, 起源于20世纪30年代的大萧条。

对于美国的银行而言, 住房抵押贷款举足轻重, 在20世纪80年代之前, 银行业的50%左右的资产是住房抵押贷款, 该资产的收益率高低直接影响到银行的经营状况。在影响住房抵押贷款收益率的因素中, 利率的变动最重要。在20世纪30年代大萧条后, 美国的银行业受到“Q条款”的约束, 存款利率是受到限制的。美国政府对银行存款利率进行限制的目的是为了保护银行的盈利水平, 因为住房抵押贷款期限长, 且以固定利率为主, 如果让存款利率任意浮动, 数以千计的商业银行和储蓄贷款机构将面临巨大的利率风险。例如, 20世纪50年代的住房抵押贷款利率只有5%左右, 而到70年代高通货膨胀时期存款利率曾经超过了15%, 银行在50年代发放的住房抵押贷款到70年代将面临负收益。

但控制存款利率并没有使银行摆脱危机, 在20世纪70年代高通货膨胀时代, 美国市场利率大幅度上升, 国债收益甚至超过了10%, 远远高于“Q准则”规定的最高限, 国债收益率高于存款利率的结果是银行存款流向债券市场, 资本市场繁荣而银行萎缩, 这就是所谓的“脱媒”现象。例如, 1966年第三季度, 短期国债利率为5.38%, 而储蓄机构向定期存款支付的利率只有4%, 在该季度从储蓄机构流出的资金达7.26亿美元, 而在之前的4年中, 平均每个季度的流入资金有22亿美元。资金的大量流失使银行和储蓄机构无钱可贷并出现流动性危机。

因此, 大萧条后如何增加住房金融市场的流动性成为美国金融领域的重大问题, 房利美、房地美由此诞生。它们的主要业务领域是住房抵押贷款市场, 它们从商业银行或其他金融机构购买住房抵押贷款, 然后发行债券融资, 由于它有政府的信用做支撑, 它发行的债券等级仅次于国债, 融资成本很低, 它通过购买其他金融机构的住房抵押贷款的方式为住房金融市场提供流动性, 实际充当着美国房地产金融市场中“中央银行”角色。

其二, “两房”危机给我们的警示

以“两房”为主的美国住房金融体系的精巧设计曾经令无数学者赞叹不已, 这个体系也是美国以市场为主导的金融机构的重要标志。该体系的巧妙之处在于通过“两房”这个中介使美国房地产金融的风险被分散到全球投资者头上。这个机制在它创立之后的半个多世纪里一直运行良好, 历经了60年代金融“脱媒”的考验、70年代美国经济滞胀的打击和80年代储贷危机的洗礼。但遗憾的是, 这个精巧的设计却没有能够经得起“次贷危机”的冲击, 原因何在?这其中有哪些道理对我们有警示意义?

警示之一:任何房地产金融设计上的技巧所起的作用都是有限的, 真正确保房地产金融稳定的良方只有一条, 那就是应该努力控制房地产价格的上涨速度。

次贷危机的根源就是房价的下跌, 但房价下跌的起因是房价的大幅度上涨, 因此, 没有房价的大幅度上涨就没有“次贷危机”。要防止房地产金融危机发生, 最重要的是要防止房地产价格出现快速上涨。

这些道理并不复杂, 其难点在于政策制定者的短期行为如何克服。以美国为例, 2001年后美联储一定知道将利率降到1%的后果, 但还是这样做了, 为什么?说白了就是为了克服当时眼前的经济下滑的风险, 是为了自己短期的政绩。如果没有利率的大幅度降低, 就不会有房地产市场的繁荣, 但也不会有现在的“次贷危机”。

我国的房地产同样存在过快上涨的隐患, 2004年后很多城市的房价出现了翻番上涨, 这样的上涨一定是不正常的。尤其值得关注的是, 很多地方政府出于短期政绩的考虑, 喜欢推高地价、房价, 成为房地产泡沫的最重要的制造者, 为我国的房地产金融风险埋下了很大的隐患。

警示之二:房地产与金融是一对孪生兄弟

从美国的金融发展历史及“次贷危机”的发展过程中, 我们看到了房地产与金融之间日益密切的联系, 房地产与金融业之间已经成为“一损俱损, 一荣俱荣”的关系。因为, 其一, 大公司的融资越来越依靠资本市场, 房地产成为银行及其它金融机构的主要业务领域, 结果是美国的银行业高度依赖于住房按揭贷款;其二, 房地产业在GDP中的地位非常重要, 在美国的GDP构成中房地产业超过制造业, 占14%左右, 房地产领域的风吹草动自然会引起经济的巨大波动, 进而导致金融市场的不安。

另外需要强调的是, 自2001年以来, 美国房地产市场的投机之风太盛, 在金融产品创新的美丽光环之下美国的金融市场中出现了很多专门为房地产投机者设计的产品, “次贷”就是最典型的代表。既然是投机者, 他们对价格的变动当然十分敏感, 当房地产价格出现下跌, 越来越多的借款者选择了违约。于是整个信用体系出现了崩溃, 使得次贷危机的影响超过了20世纪30年代大萧条以来历次房地产危机。

我国的商业银行与房地产行业的关系同样越来越密切。1998年时, 我国的住房抵押贷款只有区区400亿元人民币, 到2007年底, 住房抵押贷款余额增加到3万多亿元人民币, 还有2万多亿的房地产开发贷款和土地开发贷款, 与房地产直接相关的银行资产就有5万多亿, 还有无数小公司的贷款是以不动产作为抵押物的。因此, 我国房地产行业的兴衰成败直接影响到金融业, 房地产行业的波动风险会直接演变为金融风险。

警示之三:金融的过度发展会增加金融体系的风险

从金融发展的规律看, 新的金融产品和市场的产生一般缘于分散或规避风险的需要, 但金融的过度发展可能会增加金融的系统风险, 尤其是金融衍生产品的发展。

道理也并不复杂, 因为金融的任何环节都以信用作为前提, 而信用在利益面前是脆弱的, 尤其在暴利面前。因此, 当市场出现暴利的机会时, 维持市场正常运转的每个环节的信用都会被动摇。在现代金融市场中, 金融产品创新层出不穷, 非专业人士很难真正理解其中的风险, 信息的不对称为信用的丧失披了一层美丽的外衣。例如, 在次贷产品打包出售的过程中, 有一个环节是信用评级, 评级公司给金融产品出评级报告的过程是以市场对评级公司的信用为基础的, 但由于巨大的商业利益的考虑, 评级公司放松了对这些产品的风险的估计。这只是众多环节中的一个, 每个环节都有可能出现信用丧失, 系统风险必然日积月累。

两房 篇2

程度和为社区居民服务的整体水平。一方面，要全面开展创建活动。开展社区建设示范活动，是全面推动社区建设的重要方法，是提升社区管理和服务水平的有效途径。各街道要根据创建省级社区建设示范区活动明确的指标体系，结合市、区开展的“星级社区”创建活动，细化工作目标，层层分解落实，严格考评制度，认真组织实施，努力推动辖区内的社区工作向良性发展。社区居委会要围绕“争创品牌、争创特色、争创一流工作业绩”的工作要求，结合社区服务、社区卫生、社区治安、社区再就业、社区环境、社区文化等社区建设内容，注重因地制宜，结合自身实际，突出工作亮点，进一步提高社区创建的整体效果和个体特色。另一方面，要切实加强社区管理。区委、区政府已经制定了《关于加强专职社区工作者规范化管理的实施意见（试行）》，对社区工作者的进、管、出等环节进一步明确和细化。我们要严格按照实施意见的要求，加强对社区工作者队伍的教育和管理，通过一系列有效措施，切实增强社区工作者工作的主动性和预见性，真正承担起维护改革发展稳定的重任，承担起为群众说话办事，开拓创新社区工作的责任。街道工作局、街道办事处和社区要发挥熟悉情况，面向群众的优势，在管理、服务上下功夫，努力打造反映辖区特色的精品社区，确保社区建设各项目标任务的落实。同志们，工作目标已定，工作时间有限，希望大家振奋精神，鼓足干劲，克难求进，牢固树立“一盘棋”的思想，既明确分工，各负其责，又积极配合，密切协作，为全面完成社区“两房”建设任务，建设民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、和谐自然的社区建设示范区多作贡献。

美国“两房”末路? 篇3

2011年2月11日，美国财政部递交给国会的住房金融系统改革报告称，将逐步关闭两大抵押贷款融资巨头房利美和房地美。这对全球投资者来说，不啻于一颗炸弹。

房利美全称“联邦全国按揭联会”，房地美全称“联邦家庭贷款按揭公司”，这两个庞然大物皆牢牢牵扯着美国经济的大局，事关美国政府的国际信誉，更有“驴象”两党争斗居间挈肘。因此，“两房”关闭不那么

容易，必定有一个缓冲期，投资者不必恐慌，而是要采取一定的措施沉着应对。

祸起“两房”

自上世纪30年代罗斯福新政开始，为中低收入和贫困者家庭及个人提供低费用的公共或私人住房，就成为美国历届政府持续关注和解决的政绩工程。但是，银行不是福利机构，本身要承担一定的市场风险，很自然地将收入不高、保障不稳的购房者拒于房贷申请者之外。为了保障这部分人的住房，“两房”应运而生，房利美和房地美先后于1938年、1978年成立，由美国政府作担保，开展个人房贷担保业务。

从此，有着政府背景的“两房”给银行吃了“定心丸”，放心地将贷款贷给中低收入者，这就是所谓“次级贷款”。“两房”再从银行手中买入这些贷款，并包装成各种衍生品，发售给各类投资者。这样，银行的风险通过“两房”转移到全球证券投资者手中，中低收入者有房可住，“两房”亦可推销名目繁多的次级贷款衍生品谋利，政府也获得了好名声，各方皆大欢喜。

一时间，“两房”成为美国中低收入者的“福星”，成为美国穷人心目中的“英雄”。而“两房”也得益于美国经济繁荣带动房地产花团锦簇，成为市场宠儿，赚得盆满钵盈。

但美国房地产业江河日下，房价急转直下，靠次级贷款债券盈利的投资者陷入极度亏损之中，纷纷抛售持有的房贷债券，“两房”债券成为了一堆垃圾。

“两房”曾是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50％，次贷危机以来达到80％以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。

因为“两房”大到不能倒，美国政府只好出手救助。可英雄气短，“两房”这对难兄难弟并不争气，政府输血救助后，市场表现并不理想，股价长期在1美元之下徘徊。为防止投机者恶意收购，也为了最大限度地保护投资者的利益，监管部门不得不将其“踢”出股市。

而今，美国政府对“两房”进一步“动刀”，政府将全身而退，最终将关闭“两房”。昔日宠儿变成了弃儿，令人扼腕。

多方制衡关闭不易

但是，关闭“两房”只是美国政府的一个改革思路，且阻力重重，真正实施起来并不容易。

从美国经济的全局来看，尽管最近公布的美国2010年第4季度GDP数据、就业数据、银行业绩等，都出现了令人欣喜的改善，在经济暖流的推动下，股市表现也比较“耐看”。但房地产市场一直是美国政府的一块心病。

虽然美国经济持续回暖，但这并未给美国房地产市场带来多大裨益。全美房价，包括波士顿、华盛顿、拉斯维加斯等大城市的房价预计今年将进一步下降，全美房价今年可能下跌5％～20％，专家预测，房地产市场的复苏最少也要4-5年的时间。而根据房地产数据公司的最新报告显示，美国今年1月房屋止赎个案数量较上月上升12％，也就是说，与去年12月相比，有更多的人因付不起贷款被没收了房屋。

没有房地产业的复苏，就没有真正意义上的美国经济的复苏。在这样的情况下，如果关闭“两房”，可能使得房地产市场出现更大的动荡，给正在复苏的美国经济带来后患。如果房地产问题不能尽快得到有效解决，美国经济不但难逃“二次探底”的厄运，而且必定会陷入“日本式通货紧缩”的泥潭而不能自拔。

从“两房”的性质来看，与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同，“两房”拥有双重身份：一方面，它们是以营利为目的的私营公司：另一方而，它们又是国会通过立法为保证住房贷款市场资金流动而设立的机构，担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。

长期以来，这一双重身份让“两房”成为竞争对手眼中的“政府宠儿”，拥有其他同行所没有的特权：他们可以以极低的成本购得抵押贷款，打包成证券后再以高价卖出。这是因为投资者相信，他们无需担忧“两房”的投资，因为一旦出现风险，政府将出面救助。

“两房”债券有30％在国外发行，现在美国政府要把“两房”这个包袱甩掉，如果没有充分的善后工作作保障，草率行事，美国将会拿自己的国家信用开国际玩笑，引起国际间的激烈摩擦，对美国政府信用是个沉重打击。也会让美国政府的信用扫地，进而连累支撑美国债务的美元，动摇美元在全球的霸主地位。

美国政府在白皮书中也专门强调，要采取谨慎的改革过渡计划，保证“两房”拥有足够资本，履行各种担保责任和债务偿付能力，在推行改革的时机和进度上将考虑经济复苏进程和金融市场条件等多种因素。预计“两房”改革可能需要几年时间，美财长盖特纳已经暗示需要5至7年。

再从美国“驴象”两党的争斗来看，“两房”其实是民主党和共和党党派斗争的一块石子。两年前，共和党下台时，把“两房”这个包袱甩给民主党。当初共和党把持的布什政府在接管“两房”的时候，当时的财政部长保尔森就说过，政府接管不能作为一个长期的运行模式，“两房”的命运要由下一届政府来决定。

而民主党执政的奥巴马政府上台以后，在经历对“两房”长达两年时间的资助之后，因财政赤字也有心无力了。迄今为止，政府对“两房”已经有1600亿美元注入。据权威预测，完全解决“两房”问题，尚需8400亿美元的投入。

现在，奥巴马政府和共和党之间的共识是，“两房”已经无可救药，与其花时间来医治它们，或被其拖累，不如让它们“死亡”，削减它们对房地产市场的影响。

但关闭“两房”之后，到底用什么来替代它们?对于这个问题，“两党”分歧严重。共和党明确表示，应该完全“放手”，任由市场决定未来的走向，让其自生自灭，但民主党则持保留意见。财政部的报告提出，以渐进的方式逐步削减政府对“两房”的支持，谋求住房市场的全面改革。但民主党政府提出这样的改革方案似乎太保守，很难得到共和党把持的国会众议院的支持。因此在“两房”关闭问题上，“驴象”之间预计还将有一番拉锯战。

实际上，奥巴马政府的“两房”初步改革计划是一道高难度的“多选题”，充满不确定性，其中的三个方案最终要由国会选择拍板，这等于是将烫手的山芋又抛给了共和党。而与之相伴的还有复杂的监管体系改革，其中的扯皮必定耗费很长时间。

鉴于这是美国“两党”政治博弈中一大敏感话题。“两党”都会谨慎从事、国会目前对通过这一改革计划并无明确时间表。在棘手的难题前面，花钱买时问，对于政治家们来说，往往是一个优先考虑的选项。即便是乐观地预计，“两房”改革方案也可能要等到2012年年底美国总统大选

前才有望获得通过。

如何避险

不过，既然美国财政部已经向国会提交了“两房”改革方案，意味着已经进入立法程序，一旦获得通过，“两房”关闭指日可待。

中国是“两房”的大债主，标准普尔曾经在报告中指出，截至2010年6月，中国金融机构持有“两房”债券总额达到3400亿美元。日本、开曼群岛、卢森堡和比利时等国也是主要持有国，四国共持有9600亿美元的“两房”债券。

尽管中国外汇管理局公开宣称，中国持有的“两房”债券主要潜在风险已得到有效化解，但纸而富贵毕竟还是不踏实，人们还是担心“两房”债券财富缩水。因为在美国法律框架下，所谓的“政府支持”机构，其本质仍是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。一旦“两房”关闭，美国政府很可能会玩弄法律词藻来赖账。

更何况未来的变数较大，“两房”债券中有很人一部分是金融衍生品，经过层层包装，其含金量本身就值得置疑，“两房”一旦关闭，从清偿程序上来讲，可能会使中国的债券产生账面缩水，而接盘的下家也是另外一家私人财团，依然是一团雾水。

因此，中国要早作准备，有风险和无风险，要从有风险着手：小风险和大风险，要从大风险着手，不可掉以轻心。目前可采取以下几点避险措施：

要敦促美国作出国家信用担保。充分发挥中国在国际上的话语权，联合其他债主国，向美国政府施压，要美国政府作出公开承诺，以国家信誉作担保，以法律文书作保证。对“两房”关闭要慎之又慎，采取渐进的温和透明的方式，并提供一个明确的负责任的时间表，同时要有其他担保措施，保证“两房”债券不因“两房”关闭而打水漂或者缩水。

要逐步减持美国债券特别是“两房”债券。令人欣慰的是，这一点，中国正在实施中。美国财政部网站2月15日公布的最新数据显示，中国在2010年12月净卖出包括“两房”债券在内的美国长期机构债券19.3亿美元，而2010年中国净卖出这类机构债券总额达到了293亿美元。这足金融危机爆发后中国对“两房”债券减持幅度最大的一年。而自2008年7月开始至2010年12月(除了2010年3月至7月为净买入外)，中国对美国机构债券一直在进行净卖出的操作，净卖出总额高达829亿美元，平均每月净卖山27.63亿美元。

要改善外汇投资结构。在目前情况下，美国债券仍然是投资主渠道，但不能把鸡蛋放到一个篮子里，也要多渠道地购买其他国家和地区的债券，比如日本、欧盟、俄罗斯等，同时可增加黄金储备。

两房并轨，监管更重要 篇4

作为民生热点, 作为保障性安居工程的主要组成部分, 两房并轨之后的公共租赁房, 其管理政策将如何调整, 一直牵动着人们的心。实际上, 对公共租赁房而言, 运营管理在某种意义上比投资和建设更为重要, 也更为复杂。这是因为, 公共租赁房不是解一时之急的产品, 而是将长期实行的住房制度, 必须可持续发展、可循环运作, 虽然其土地供给和建设规模都能通过行政指令实现, 但其运营管理必须由相关部门与保障对象、参与企业及其他主体持续互动。这就对相关部门提出了严峻的考验。

众所周知, 住房保障是从低端保起, 优先满足住房最困难群体的基本需求。因此, 要做好公共租赁房的运营管理, 各地首先要整合原有的管理资源, 建立统一的申请受理渠道、审核准入程序, 方便群众申请;要根据房源情况, 综合考虑保障对象的住房困难、收入水平、申请顺序、保障需求等因素, 合理确定轮候排序旳规则。

公共租赁房姓“公”, 就要体现权利平等意识, 公平分配。突破户籍限制, 这是权利平等的体现;异地务工人员可以申请公租房, 这是对外来务工人员民生权利的保障。各地应根据城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭对公共租赁房的需求, 考虑符合当地住房保障条件的新就业无房职工、进城落户农民和外来务工人员的需要, 结合当地经济社会发展水平和政府财政能力, 科学制定公共租赁住房年度建设计划。

从国际经验看, 公共租赁房的运营管理最大的难点在于退出管理。由于租房人具有较大的流动性, 相关部门在对供给对象严格把关的同时, 要建立更加有效的监管机制, 完善退出机制。由各级政府住房保障主管部门牵头, 建立复查、暗查等制度, 加强监管和政策的落实力度, 杜绝公共资源浪费, 让公共租赁房更好地分配到最有需求的人手中。当租房人收入状况发生变化, 已经不需要保障时, 应及时退出, 从而避免被违规出租、闲置。

两房 篇5

有 关 精 神 汇 报

4月17日，全省“两房两棚”建设工作座谈会在长沙湖南宾馆召开。会议由省政府办公厅副主任赵清云主持，副省长张剑飞出席会议并讲话，各市州分管副市州长、住建局长、房产局长，省发改、财政、国土资源、民政、农业、林业、审计等有关部门负责人参加了会议。会上，住建厅蒋益民厅长宣读省政府《关于“两房两棚”工作有关问题的会议纪要》，通报了今年全省工作进展情况；国家开发银行、交通银行湖南省分行的负责同志介绍了经融支持保障性安居工程建设的相关政策。现将有关会议精神汇报如下：

一、有关会议精神传达

（一）《关于“两房两棚”工作有关问题的会议纪要》主要精神 2014年3月25日，杜家豪省长主持召开会议，专题研究加快推进我省“两房两棚”建设有关工作，张剑飞副省长参加了会议。会议形成了省政府《关于“两房两棚”工作有关问题的会议纪要》（湘府阅〔2014〕21号）。会议要求要加大推进力度、坚持多方推动、落实配套资金、加强管理考核、强化组织保障。最主要的内容有：一是省级提高了配套资金标准；其中，公共租赁住房建设资金省级与中央按1:1比例配套，城市棚户区和工矿棚户区建设资金我省与中

— 1 — 央按0.5:1比例配套。对省本级与市县配套资金，区分不同类别，不同地区按不同比例分担。其中对公共租赁住房建设资金，省本级与市按3:7比例分担，省本级与享受国家西部政策县市按8:2比例分担，省本级与除享受国家西部政策县市外的其他县市按6:4比例分担；对城市棚户区和工矿棚户区建设资金，省本级与市县按3:7比例分担；对农村危房改造资金，省本级按每户5000元予以补助；对有需求的农村危房改造住户，省农村信用社联合社给予每户贷款5000元，并给予利率优惠。以上政策先使用一年，在根据实施情况进行调整完善。二是加大经融机构支持力度；三是建立了省推进保障性安居工程建设联席会议制度，张剑飞副省长为第一召集人，住建厅蒋益民副厅长为第二召集人。

（二）关于全省“两房两棚”建设通报有关情况

2014年全省总任务44.16万套，比去年增加了33.62%，任务量位居全国第六位，是历年来任务最多的一年。截止4月上旬，全省开工率18.48%，我市开工率为24.82%，高于全省平均水平。在蒋厅长的通报讲话中，涉及我市存在的主要问题有5个：一是嘉禾、桂东二县目前开工率为零；二是我市往年结转项目建设任务重，目前尚在破土基槽中；三是违规使用专项资金，临武县工业园管委会违规将专项资金用于办公经费；四是部分项目违反基本建设程序，全市5个项目930套未依法委托监理；五是管理力量不足，保障房分配不准、不公，全市4个小区102套住房未按规定对保障对象收入、住房等情况进行审查即进行分配和补贴。

（三）关于张剑飞副省长讲话精神

张剑飞副省长指出，“两房两棚”是重要的民生工作，要抓实抓好抓出成效。一是要进一步提高思想认识，增强工作责任感和紧迫感；二是要坚持政府主导、市场运作、社会参与，调动各方积极性；三是突出抓好分配运营管理，实现宜居乐居；四是提升建设品质，打造精品工程，抓好重点示范性工程项目建设，推进住宅产业化。

（四）其他工作

后会，省住建厅高东山副厅长还就老楼危楼安全排查、住房建设规划、住宅产业化等工作进行了安排和部署。

二、几点工作要求

（一）抓好有关问题的整改。一是对全市2013保障性安居工程审计查出的问题和本次会议蒋益民厅长通报的有关问题，全市要认真进行整改，并形成专题整改落实材料，于4月30日前报省住建厅。各县市区的整改汇报材料请以政府名义于4月26日前统一报市住房保障处。二是各县市区务必抓紧项目建设，确保全市开工率在6月底前达到60%。

（二）开展老楼危楼安全排查。按照省住建厅《转发住房城乡建设部关于组织开展全国老楼危楼安全排查工作的通知》精神，由市政府牵头，房产部门具体负责，调动有关部门、四区政府的工作积极性，开展排查工作，做到排查不留死角、改造步伐加快、问题逐年解决。这项工作，我们已经代市政府拟定了工作方案，今天提交会议研究。

（三）加快编制住房规划。由房产部门牵头，规划等部门积极配合，组织乙级资质以上设计单位拟定《郴州市住房建设规划（2014—2020年）》并报审，有关经费按规定请财政预算开支。这项工作，我们也已经代市政府拟定了工作方案，今天提交会议研究。

（四）开展住宅产业化试点工作。4月14日，省政府下发了《湖南省人民政府关于推进住宅产业化的指导意见》（湘政发〔2014〕12号）。住宅产业化是带有全局性战略性发展的重要抓手，是住宅建设发展的大趋势。长沙市拟在住房保障领域全面推行住宅产业化。我局在市政府的领导下，前期与长沙远大住工集团进行了多次商谈，并达成了《框架协议》，目前正在协商《建设工程合作协议》具体条款的拟定，拟将东城佳苑作为全市住宅产业化推广项目。

“两房”退市褪去市场假面 篇6

两房领命退市,美国金融改革深化。

成立房利美与房地美,是为了实现美国人居者有其屋的理想,在政府信用与市场资金之间建一道桥梁。在房地美与房利美与房贷证券化结合,让低信用等级的美国人也拥有房产之时,人们盛赞这一制度的公平与有效。

一切泡沫终属虚幻,只有市场规律永存。房利美与房地美的结局说明,利用政府信用办市场之事,最终会产生巨大的道德风险,以及可怕的金融灾难。两房虽然上市成为公众公司,虽然从国有转为民营,政府却从未停止哺育两房,因此,投资者投资两房就是冲着政府托底的信用去的。金融危机发生后,政府也只能托底,两房无法维持市场化企业的假象。

两房退市的原因是未能满足最低交易标准。两家公司股价长期低于1美元,已不符合纽约证券交易所交易规则,联邦住房金融局认为,“两房”退市可以避免持续的最低价格水平和股东投资的损失。

美国政府决定让两房回到正途。在避免房贷危机进一步扩大后,他们不再动用纳税人的钱为两房托底,不再试图用政府的钱让两房在证券市场苟延残喘,而是让市场决定两房的命运。

这么做是及时而明智的。即便政府再次托底,也只能托出两家官僚机构。从2008年9月开始,两房被美国联邦住房金融局接管,接管的目标是让两房摆脱非驴非马、非市场非国有的身份,它们或者彻底国有,或者彻底市场,没有中间道路可走。

如果两房回到政府温暖的怀抱,它们就将接受政府严苛的监督,而不是以市场之名大做证券化交易,在火山口上为自己发高薪。去年12月,两房公布调整后的高管薪酬方案,两公司CEO的年度工资与奖金总额都超过600万美元,政府同意了这一方案,因为这一方案比2008年9月政府接管两房前,公司高管2009年薪酬已经减少了40%。只要是半市场半国有,就会出现类似于两房这样的企业,不管是中国,还是美国。

两房正在进行救急之后的二度改革,投行消失,金融机构偿还政府的资金继续市场化,而两房则有可能国有化。两房为美国整个房地产市场所供给的资金量达到90%以上,两房持有债券的96%的资金要靠政府购买。两房事实上已经国有化了,即便如此,还是遭到了投资者的无情抛弃。

6月10日,美联储主席伯南克表示,美国决策者必须对政府控制的“两房”未来作出安排,以达到可持续性更强的状态。共和、民主两党议员罕见地发出相似的意见。

两房退市是改革深入的第一步,第二步是拟定两房未来的职能,以及融资渠道。两家公司有可能不会再以赢利作为最终目标,将在强大的监督体制之下,重新负起为房地产市场融资的重任。最终由新的机构取代两房,或者让两房彻底消失。

美国政府为何坚决救助“两房” 篇7

自7月房利美和房地美股价大跌以来，美国政府就表达了坚决支持“两房”的立场，不仅布什总统亲自出面力挺“两房”，而且财政部长保尔森也快速制定了财政部资助“两房”资金的计划，甚至美联储主席伯南克和相关官员均对“政府救助企业”表达了支持态度，美国证监会甚至制定了对金融股限制做空的“限空令”，美国当局各方力求保全“两房”的态度是十分明确的。但是格林斯潘以及一些经济学家却持完全相反的意见，其理由即是应按市场化的原则处理“两房”危机，甚至不排除“两房”被收购等其他方案。那么，为什么美国当局非要力保“两房”而置市场化原则于不顾呢，或者说救助“两房”为什么排除了收购兼并等市场化运作方案？

“两房”是抵押贷款的支柱企业

房利美和房地美作为收购银行等抵押贷款的主要金融机构，其业务量占全美5万多亿美元抵押贷款的一半左右，而且“两房”用于集资所发行的债券对美国十分重要，几乎与美国国债的信誉相当，甚至全球各国央行也大量持有“两房”发行的债券。8月前后其总规模还达到9750亿美元，此前“两房”发行公司债甚至不需要到美国证监会SEC注册备案。但危机发生后，“两房”已经向证监会注册了，这类似“两房”力求保持自身完整的一个宣言，可以说“两房”安危关系到美国整个金融部门的业务流程环节，以及整个金融部门的安全。“两房”在7月危机之后发行的债券明显受到冷落，也势必影响到长期依赖“两房”的众多银行等金融机构，而美国财政部的立场就是确保“两房”没有资金短缺障碍，这是固本培源之策。

按照格林斯潘和一些经济学家的观点，“两房”出现危机并非意外，应该按照市场化的原则来实施兼并重组，最终方向是将"两房"推向市场化。“两房”虽然是国会出资但也是公众持股公司，甚至又向美国证监会注册了，其市场化的方向政府不应该人为地设置障碍，这将为美国国会和政府将来逐渐摆脱“两房”这样的包袱提供了可能。

实际上，“两房”类似于我们的“国有资产”，美国政府控制“两房”乃至救助“两房”更多地还是为了发挥其辅助政策的作用，特别是“两房”筹资功能非常强大，全球美元有相当一部分会购买“两房”的债券，进而再流入银行等相关金融机构，并支持整个美国房产市场等的顺利运转，可以说美国房产金融主要就是依赖“两房”支撑的，当然现在还有美国联邦政府出资成立的吉地美，吉地美比“两房”更要可靠一些。

“两房”的金融企业功能无可替代

美国对国债的依赖性非常大，其赤字中绝大部分也是国债，相比之下贸易赤字或经常项目赤字等属于变化较大的部分，而“两房”发行的巨额的债券不能归入美国赤字。而且“两房”在全球的筹资功能非常强大，为美国当局解决了很大的包袱，仅仅伊拉克战争美国军费就高达3万亿美元，7月份一个月美国财政赤字就达到了1028亿美元，任何一届美国政府处理这些债务都已经够费心的了，有“两房”再从全球筹资注入美国金融部门，那简直就相当于另辟财源。仅从这个角度看，尽管诸如巴菲特、索罗斯和高盛等民间金融力量实力非常强大，足以联合起来有步骤地吃掉“两房”，美国任何当局都不会放任“两房”被市场力量兼并重组，这样政府将失去实施隐形政策的渠道和能力，对美国赤字政策将形成巨大挑战，而且也会危及“两房”传统的优势地位和筹资功能。

7月份美联储重新制定了严格的次级抵押贷款规则，财政部甚至开辟了资产担保债券这一风险更小的房贷空间，就为未来稳定“两房”再抵押贷款市场的支柱地位提供了条件，目前“两房”危机与次级抵押贷款剧烈贬值直接相关，许多次优贷款甚至优质贷款也大幅贬值，这不可能不拖累“两房”这样的市场大户，但未来其前景则是相当光明的，这也是市场化原则处理“两房”危机背后所代表的市场力量垂涎欲滴的重要原因。

无论什么力量进入“两房”都会在未来长期收获巨大的利益。另一个重要的问题是，目前各种抵押贷款都已经大幅折价，最终这些抵押贷款只能流入“两房”这样的主渠道中，因为其他金融机构或无暇自救、或无力收揽，只有“两房”这样的支柱和平台才能最终收拾次贷证券的残局，而这必然在未来大赚一笔。

政府救助“两房”的是与非

美国政府救助“两房”有两个方面的因素，一个是美国政府本身具有这样的责任和需要，不会放弃这样一个重要的隐形政策平台和渠道。这样一个非常得力的平台和渠道是非常难得的，在全世界面前也有很大的政府能力和形象问题，更重要的还在于“两房”是排除重要市场力量干扰政府决策的一个保障，因而美国政府从道义和脸面上没有放弃救助“两房”的余地。