土地补偿机制

土地补偿机制（共12篇）

土地补偿机制 篇1

农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。十七届三中全会提出要“完善土地承包经营权权能, 依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利”。而要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权, 稳定农村土地承包关系并长久不变, 就必须要使现有土地承包经营权要得到充分的保障, 充分保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利, 还必须要完善土地承包经营权权能。根据现有土地承包经营权存在的不完善之处的分析, 就如何完善土地承包经营权权能谈一些见解。

一、现有土地承包经营权存在的不完善之处

㈠土地承包经营权的不稳定性一是土地承包经营权的不稳定性来自于发包方的农村集体经济组织和集体经济组织成员。由于人地矛盾问题突出, 大多数乡村的基层干部和农户都呼吁要求重新调整现有承包地, 认为“应该根据人口变动调整土地”, 其理由是土地的所有权是属于农村集体组织, 调整土地才能解决人地矛盾问题, 体现土地的集体所有性质和分配的公平性以及土地的保障功能。而作为发包方的农村集体经济组织, 针对出现的上述情况有可能实施对农民承包的土地进行调整。如2007年灵台、泾川两县就发生过因人地矛盾问题突出而在承包期调整承包地的行为。二是土地承包经营权的不稳定性来自于国家依法对农村集体土地的依法征用与占用, 使部分农民丧失或部分丧失土地承包经营权。三是土地承包经营权的不稳定性来自于自然灾害对土地的毁损, 使部分农民丧失或部分丧失土地承包经营权。据2004年对平凉市六县一区的调查, 自1998年以来的6年多期间内全部或部分丧失承包土地的农户达6.66万户, 占该市总农户的16%;其中因国家征占用农户承包地一项使全部丧失承包地的农户达558户, 部分丧失土地的农户达5961户。四是土地承包经营权的不稳定性来自于地方出台的一些政策, 使农户中部分人口承包不上土地。如一轮承包期间因计划生育政策家庭超生人口不分给承包地, “出嫁女”嫁给城市居民收回承包地, 导致这部分人因无法落实其享有的土地承包经营权等。五是土地承包经营权的不稳定性来自于农业基础建设, 如基本农田改造、坡改梯等增加或减少土地面积, 打乱原承包人地块界限, 不得不重新调整承包土地。六是土地承包经营权的不稳定性来自于基层政府对承包人经营使用权的侵害, 如当地政府为发展产业、结构调整、规模经营采用命令强制让农民种这种那, 农民的权利得不到有效保障。

㈡土地承包经营权享有不公平性众所周知, 农村集体经济组织的每一个成员从一出生都有平等地获得一份土地的权利。但现实中农民获得土地承包经营权并不是人人享有, 而是以农户家庭为单位与农村集体组织签订承包合同的方式来实现的。承包时因每个家庭的人口、劳动力数量、地块的质量、地理位置不同而获得的承包土地数量、质量也并不相同;且承包期间户与户之间随人口的增减变化, 每户家庭中有取得承包权和未实际取得土地承包经营权人, 有的家庭人口虽相同, 但承包土地面积并不相同。在灵台县什字镇中永村、中台镇坷台村2008年调研中普遍存在此类问题。中台镇坷台村庙沟社现有农户67户, 人口274人, 而有承包地的人口只有217人, 全社有57人没有承包地, 占总人口的20%。什字镇中永村四个合作社有239户887人。全村有1口人的农户家庭共21户, 这21户中承包土地面积最少的一户承包面积0.08公顷, 最多的一户承包土地面积0.59公顷, 承包面积相差甚大;全村平均每户每人承包面积是0.29公顷, 而该村人口最多的一户家庭共9口人所承包土地面积是1.19公顷, 人均0.13公顷。因此“按份共有”, 人均平等占有、使用、获得收益的一份承包地在法律意义上并不能真正公平实现。

㈢政策法律规定的不完善性一轮承包期政策“大稳定、小调整”, 三至五年的调整使土地承包关系不断变化, 虽然农户的经营面积不断减少细碎化, 但人地矛盾问题并不十分突出。二轮土地承包后, 法律规定在土地承包期内不得调整土地, 不得收回承包土地。十七届三中全会又提出赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权, 现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。而在现实中, 随农户家庭、农村人口增加以及土地灭失, 如不调整土地, 则在二轮土地承包期出生的人口和二轮承包前未承包到土地的农民就有可能永远也分不到承包地, 他应该享有的土地承包经营权也就成为空谈。

综上所述, 农民对土地承包经营权权能的获得还不充分, 享有的土地承包经营权还存在着不稳定、不公平、不完善的地方。因此, 完善土地承包经营权权能, 既是继续深化农村改革、稳定农村发展、化解当前农村土地承包矛盾纠纷、解决人地矛盾突出问题的需要, 也是保障农民对承包土地的占有、使用、收益平等权利和保持农村土地承包关系稳定并长久不变政策的当务之急。

二、建立土地经营权补偿机制

《物权法》的颁布实施从法律上首次明确了承包经营权的物权身份, 明确了土地承包者享有承包地的占有权、使用权和收益权的权利, 明确了农民对土地的直接利益主体的法律地位, 使农民享有土地承包经营权这项财产权利得到了法律的认可和尊重。为使土地承包经营者依照法律赋予的权利来实现自己的利益, 让这项财产权能给农民带来更大的好处, 并真正公平合理的实现, 笔者建议从以下四个方面探索建立一种新的土地承包经营权能的补偿机制。

㈠在村集体经济组织内部建立土地承包经营权补偿机制《物权法》中明确规定土地承包经营权是一项完整的财产权利。这种财产权利是现行法律, 规定农村集体经济组织中每个成员平等享有。但现实中土地承包经营权并不能在集体经济组织内部公平实现, 实际取得土地承包经营权人享有对集体土地占有、使用、经营、收益和土地流转收益的权益, 而未实际取得土地承包经营权人则没有享有对集体土地占有、使用、经营、收益和土地流转收益的权利, 而且这种不公平并不能在现行法律政策下通过对土地的调整来解决, 因此只有在集体经济组织内部建立一种土地承包经营权能补偿机制。平凉市人民法院近几年对享有土地承包权而没有承包到土地的农民要求落实土地承包经营权而村集体又无地可落实的诉讼案件判决都由该农户所在集体经济组织用现金补偿的办法落实承包经营权的, 这种司法判决实践证明是可行的。但在贫困地方没有集体收入的村组织是无法给这些未分到土地的农民给予经济补偿的, 为此可尝试在集体经济组织内部建立一种土地承包经营权能互补机制, 让有承包地的农民给未承包到土地的农民每年给予一定的实物或现金补偿, 使没有承包到土地的农民通过补偿享有土地承包经营权, 一方面使没有承包到土地的农民得到心理上的平衡, 另一方面也有了一份稳定的收益。而承包到土地的农民给无承包地的农民付出一定的补偿后再不怕对土地进行调整, 使他们就敢于对土地加大经营投入, 既稳定了农村基本经营制度和土地承包关系, 体现公平合理, 也为落实长久不变政策和土地流转奠定了基础。笔者认为建立集体经济内部这种互补机制不但可以完善土地承包经营权能, 体现公平占有、使用、收益、享有集体土地财产的权利, 而且也是解决人地矛盾突出问题、防止承包土地矛盾纠纷发生的最佳途径。当然这种补偿应区别于农民负担和不同于原来的“三提五统”费用。

㈡建立国家征占农民承包土地的经营权补偿机制国家《土地法》规定, 依法征占农民承包土地后给予集体经济组织土地补偿费、给该承包地的农民给予地面附着物补偿和青苗补偿费, 但对农民失去土地的承包经营权并没有给予补偿。《物权法》把土地承包经营权依法确定为物权, 说白了土地承包经营权就是农民的个人财产。个人财产被征占给予被征占者经济补偿既合情合理, 也符合现行法律规定。《物权法》第十一章土地承包经营权第一百三十二条规定:承包地被征收的, 土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。这种补偿不只是给集体经济组织土地所有权补偿和给承包农户地上附着物、青苗补偿, 而是对失去承包地的农户或个人的承包经营权这项财产权利也应依法给予补偿。所以, 建立国家征占农民承包地经营权补偿机制, 使失去土地经营权的农民可用这些补偿参加社会养老保险或作为失地农民重新就业创业的资金, 有利于从根本上保护农民的合法权益, 解决失地农民的生活生存问题。

㈢建立对承包人经营权侵害的赔偿机制经营权作为农民的财产, 谁侵害了农民的财产而使农民的利益受到损失, 谁就应当对农民财产损失进行经济赔偿。因此建立对承包人经营权侵害赔偿机制对于依法维护农民合法经营权益是不可或缺的。

㈣建立因自然灾害或其他原因农民丧失土地承包经营权的国家补偿救助机制据2004年调查统计, 平凉市自1998年以来因自然灾害失地的农户13279户, 占总农户数的3.1%, 共毁损农户承包地面积488.27公顷。这些失地农户虽然占总农户的比重不大, 但也关系到社会的长治久安和农村的和谐稳定, 这些农民不但失去了土地的承包经营权, 也失去了他们赖以生产生存的生产资料。为解决这些农民的生存生计问题, 建议尽快建立国家因自然灾害失地的农民补偿救助机制。对于灾后可以恢复重建的土地, 国家从救助资金中解决补偿失地农民对重建土地投入资金不足或无资金的问题;对于不可能恢复的失地, 应及时把失地农户纳入社会保障体系, 按失地面积、人口进行救助补偿, 让失地农民从经营权救助补偿机制中获得重新就业的资本和建立新的生产生活方式, 这既解除了失地农民的后顾之忧, 又稳定了农村土地承包关系, 有利于落实农村土地承包权长久不变政策。

土地补偿机制 篇2

最高法院民一庭负责人说，当前，因土地补偿费分配方案实行差别待遇侵害特定人群合法权益而引发的纠纷不断增加。集体土地所有权的权利主体是农民集体，所以土地补偿费的受益主体也只能是农民集体。只要具有该集体经济组织的成员资格，就应具有相应的分配权。这位负责人进一步解释，一般来讲，集体土地所有权的替代物价值（即土地补偿费的数额）大小与农村集体经济组织成员的劳动没有关系，也并非集体经济组织的经营收益，就土地补偿费分配而言，每个集体经济组织成员的分配权应当是均等的。因此，对特定人群实行差别待遇没有法律和法理依据。村民自治决议应受法律保护的前提是，该决议不违反法律规定。如果该决议侵害了集体经济组织成员的合法权益，受侵害的人当然有权提起民事诉讼寻求救济。对此，物权法和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释已有明确规定。

为依法维护农村集体经济组织成员的土地补偿费分配权益，《指导意见》提出，要妥善处理好征地补偿费用分配等纠纷。在审理因土地补偿费分配方案实行差别待遇，侵害当事人利益引发的纠纷案件中，要依法充分保护农村集体成员特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

最高人民法院民一庭负责人今天在此间表示，集体土地所有权的权利主体是农民集体，所以土地补偿费的受益主体也只能是农民集体。只要具有该集体经济组织的成员资格，就应具有相应的分配权。对特定人群实行差别待遇没有法律和法理依据。虽然该分配方案系经民主议定，但对权利受到侵害的特定人群来说，已经构成“多数人的暴政”。村民自治决议应受法律保护的前提是，该决议不违反法律规定。如果该决议侵害了集体经济组织成员的合法权益，受侵害的人当然有权提起民事诉讼寻求救济。对此，物权法和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律、司法解释已有明确规定。

据了解，意见还对加大农村贫困群众的司法救助力度，快速化解矛盾、提高诉讼效率，做好农村涉诉信访工作，以及积极探索稳步推进农村多元纠纷解决机制等问题提出了明确要求。

土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：

1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。

2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。

具体说来：

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

农村土地征用的补偿问题研究 篇3

摘要：改革开放以来，我国市场经济迅猛发展的同时，城市化、工业化进程加快，农村土地的需求随之膨胀，其中政府征用农村土地的速度也逐年加快。我国现行的征地补偿制度是计划经济的产物，在市场经济条件下出现了许多问题，其关键在于补偿标准偏低、配套补偿措施不完善。本文基于制度安排的角度对我国现行的农村土地征用补偿问题进行系统分析，最终提出解决农村土地征用补偿问题的思路。

关键词：土地征用；补偿制度；农村土地

一、目前我国农村土地征用的补偿出现的问题

第一，征地补偿法律体系不健全、法规依据不完善。我国尚无专门的《土地征用补偿法》，土地征用由《宪法》和《土地管理法》来调整，但未规定应给予相应的补偿，同时，与之相配套的法律规范对于补偿制度的规定也缺乏可操作性。而且，土地征用补偿标准不是按照国际通行依据的现行市价通过协商谈判来确定，而是按照被征用土地的原用途给予补偿。

第二，征地的货币补偿值偏低。目前，我国被征地的农民所获得的补偿值普遍偏低，主要体现在两个方面：一是补偿标准与人们生活水平相比严重不对称；二是补偿标准与土地市场价相比差距很大。以温州为例，一类地段征用水田土地补偿费为2万元/亩、安置补助费为3.6万元亩，合计才5.6万元/亩。按照文件规定的分配方法，土地补偿费给村集体，安置补助费给农户。根据温州一类地段的平均人土比计算，每人分得的安置补助费才1.8万元。然而温州人均生活费支出为 1.2619万元。也就是说，农民获得的安置补助费只能维持1年半的生活开销。另外，温州现在的工业用地市场价格为100万元/亩，征地补偿价格不到土地市场价的5％。

第三，征地补偿标准存在问题。根据现在实施的《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的6—10倍；安置补助费为耕地被征用前三年平均年产值的4—6倍，最高不得超过15倍；附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。这样的征地补偿标准主要存在以下两方面的问题：（1）补偿标准的范围界定不科学。由于土地利用方式、种植制度、市场情况、区域差异等条件的不确定性，因农作物不同、物价波动、人为原因等等因素的影响，“平均年产值”很难科学、合理的确定，测算出来的补偿标准并不能反映实际情况。（2）补偿标准不全面。现行的征地补偿标准中只涉及到土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费，这显然是不全面的，其主要表现为三点：一是缺少拆分损失补偿；二是缺少相邻土地受损与残留地补偿；三是缺少土地预期发展价值补偿。一块土地作为一个整体，其价值是一定的，然而，在现行的土地征用过程中，土地经常是被分割征用或部分征用，这样分割后剩余的土地由于利用效率的损失及不经济的土地规模等原因，价值会趋于下降。同时，由于外部性的原因，被征用土地的新用途可能会对其相邻土地的价值产生影响。除了这两点之外，还有一项被忽视的重要补偿是土地预期发展价值补偿，这主要是指在未来农民改变土地的用途后的增殖溢价。

二、我国农村土地征用的补偿问题的解决措施

第一，建立健全征地法律体系，明确征地利益各方的法律地位。（1）建立健全土地征用法律体系。赋予农民集体土地与国有土地平等的权利。在坚持土地公有制的前提下，实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”。（2）加强法律援助。被征用土地的农民在利益受到侵害时，没有能力支付维权所需的各种成本，因此处于维权劣势。如果失地农民专设法律援助机构，强化失地农民的维权意识，并提供一定法律援助则有利于农民的利益不受侵犯。

第二，逐步完善土地征用补偿机制。寻找政府、征用地主体、失地农民间最佳的利益联结，建立合理的征地补偿机制，是解决完善农村土地征用机制的基础。（1）全面考虑土地价格的变动因素。影响土地价格变动的因素很多，如区位优势、当地的人地紧张程度、土地质量等，必须认真权衡多方因素，根据征地用途、土地条件以及市场条件，尽量全面的反映土地价格。（2）动态提高补偿标准，允许农民参与土地增值收益分配。政府在对农民的同期损失给予补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益可以从失地农民近五年甚至近十年的平均利润中予以确定，并随国民收入增长而提高，让农民分享增值权益。

第三，积极发展失地农民安置的有效措施。在以货币补偿安置为主、工作补偿安置问题重重的现行补偿安置方式下，应积极的发展安置失地农民的有效措施，为此应做好以下几方面的工作。一要实现安置方式的多样化，可以包括换地补偿的安置、留地补偿安置以及入股安置等方式。二要建立再就业创新机制，采取积极主动的就业服务措施，建立以市、县两级劳动力市场为中心，以街道、乡镇劳动力管理服务站为网点的就业服务网络，实现城乡统筹就业。并出台鼓励、扶持失地农民自谋职业的配套措施，鼓励征用地单位和其他工商企业尽量消化失地农民。三是要建立失地农民安置工作的考核机制，协调事务部门的工作，将其纳入地方政府的考核范围，为被征地农民的发展做好规划工作。

参考文献：

[1]周其仁：农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择[J].经济学(季刊)，2004，4(1)：193-210.

[2]姚洋：中国农地制度：一个分析框架[J].中国社会科学，2000，2：54-64.

土地补偿机制 篇4

关键词：征地补偿,公共利益,集体产权

1 前言

物流园区建设是推进中国现代化事业的重要内容,是改变城乡二元社会经济结构、解决“三农”问题的重要途径,同时也是农地非农化和集体土地转变为国有土地的过程,这一过程在我国是通过土地征收来实现的。我国现行的征收制度形成于计划经济时期,与当前社会主义市场经济发展的要求不相适应,对农民的补偿普遍偏低,这给解决“三农”问题带来极大的阻碍,也给社会造成不安的因素。

2 我国物流园区建设中征地现状分析

物流园区建设是我国全面建设小康社会和实现现代化的基本途径,是一个包括土地在内的生产要素的集聚过程。随着我国物流产业的发展,物流园区的数量越来越多,规模也日益扩大,其进程必然伴随大量的农村土地转换。在我国,这个转换过程是通过征地活动来完成的。但由于土地供给的特殊性,土地供给非常有限,最终必将导致土地在较高价位下的供求平衡。

2.1 征收现状分析

土地是我们的衣食之源、生存之本,是可持续发展的根本保障。然而,近年来各地政府的乱征乱占,造成了土地资源的严重浪费,已经到了触目惊心的地步。尽管国家采取了严厉的耕地保护措施,但我国耕地仍然呈不断减少之态势。然而在这些建设用地中,有相当一部分是地方政府为追求经济数字的增长,擅自扩大建设用地,盲目兴建项目,造成了基本农田面积大幅度减少,耕地质量下降,严重影响了我国的粮食安全,同时产生了大量失地农民。

2.2 征地问题的焦点概括

据统计,目前我国各地群众案件中涉及土地问题的近40%,其中60%左右涉及征地问题,征地问题的焦点概括起来主要表现在以下三个方面:

(1)征地范围过宽,超出了公共利益的范畴

《土地管理法》第二条规定:“国家为了公共利益的需要可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿。”“公共利益”是衡量国家征地权是否滥用的标准,我国法律对公共利益没有明确的界定。

(2)征地补偿费的构成及分配不合理

现有征地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费四个部分。在市场经济条件下,结合我国实际,我们还应考虑以下几方面的因素:首先,应将失地农民的择业成本以及从事新职业需要抵御的风险等间接损失考虑进去;其次,耕地被征收后用途被改变的升值潜力也应纳入农民的补偿之中。

从征地补偿费的分配来看,按理征地补偿费应当在集体土地所有者、承包者及使用者之间进行合理分配,但实际上在很多地方,只要存在土地利益收入,各级政府、村委会、乡(村)组织都争当所有权的主体,导致土地征收补偿给土地所有者的费用归于“三级所有、三级分配”,并出现了“乡扣”、“村留”、“乡村组织提”的局面。

(3)社会矛盾激化

我国农村人口占多数,农村稳定关系着整个国家的稳定,因而必须妥善处理好农村中存在的问题。征地涉及到政府、干部、农民等之间的利益,若处理不当,便会引发他们之间错综复杂的矛盾,如到政府部门闹事、拒绝搬迁等,甚至会导致流血冲突事件。

3 完善征地补偿机制的必要性

目前我国在征地过程中存在的种种问题,不仅牺牲了农民的当前利益,而且还损害着农民的长远生计。据国土资源部资料显示,改革开放以来,政府利用低价征地高价出让的方式,从农民手中拿走的资金约为2万亿元。造成大批“种田无地,上班无岗,低保无份”的“三无”游民。可见,提高征地补偿的标准,完善我国征地补偿机制是解决好失地农民的关键,同时也是保证农村社会安定的关键。

3.1 完善征地补偿机制有助于失地农民获得合理补偿

目前中国实行的征地补偿办法不仅征地补偿标准低,征地补偿的内容也不合理,很难保证失地农民维持过去的生活水准,特别是对那些失去土地后成了“打工没人要,经营无门路,办厂缺本钱,生活无保障”的赤贫户。

3.2 完善征地补偿机制有助于制止“圈地”歪风,提高土地利用效益

由于我国征地补偿标准低,工业和城市建设用地成本不高,加之土地征收审批制度缺乏约束力,掌握土地征收审批权的部门和个人受利益的驱使,以招商引资为由,乱批征地。因此,只有从提高征地的补偿标准,完善征地补偿机制入手,才能从根本上刹住“圈地”歪风,提高土地利用效益。

3.3 完善征地补偿机制有助于维护社会稳定

土地对农民具有生产资料和社会保障双重功能,多征一亩耕地,农民就少一亩“生存田”,就少一份生活保障。近几年,因征地引起的信访案件和诉讼案件激增,引发大量群体性上访事件甚至恶性事件,由此可见,完善征地补偿机制,是保持社会持续发展和安定稳定局面的必要保证。

4 改善征地补偿机制的政策建议

对于征地补偿,必须考虑到国家和农民双方的利益,不能一味夸大农地价值而使国家背上沉重的债务负担,也不能剥夺农民权益过低补偿从而引发社会矛盾,补偿应力求公平合理。

4.1 深化集体土地产权制度改革

产权是征地补偿和分配的基础。首先,加快农村集体土地产权制度建设的进程,以法律的形式进一步明确农地产权主体,并确定集体土地所有者与国有土地所有者一样具有平等的权利主体地位。其次,必须细化农地的各项权能,尤其是处分权与收益权,明确界定它们的归属问题,弄清农民和集体到底拥有什么权能、拥有多大权能。

因为被征土地价格已经脱离了单纯农业产值,原有的产值倍数法已经不适应市场经济条件下的征地补偿,笔者建议可以采用区片综合地价的补偿方式,由地方政府依照被征用农地不同地段、土地利用类型、土地生产能力、人均耕地面积和经济发展水平综合划定区片,进行土地价格评估,在充分听取有关方面(特别是土地被征用农民)意见的基础上,统一制定每个土地征用补偿区片的“综合补偿标准”。

4.2 完善失地农民的安置途径

探索多种安置方式,推动安置方式多样话,拓宽农民就业门路,多形式、多渠道安置被征地农民,它事关社会稳定和可持续发展的大局。

4.2.1 土地入股

土地入股是土地股份合作制具体形式之一。这一模式最早出现在广东南海,也被称为“南海模式”。其将辖区农民的土地集中起来,划分为农业保护区和工业开发区及群众商住区,依此实施一定规划和经营。

4.2.2 土地换保障

用土地补偿费和安置补助费来为失地农民购买养老保险,逐步将失地农民纳入到社会保障体系当中,有利于解决失地农民的后顾之忧,受到普遍欢迎。这一制度起源于嘉兴市,河南、江苏等地也进行了推广。

4.2.3 留地安置补偿

在符合规划的前提下,政府按照规划确定的用途,给被征地农民集体和农户留出一定数量土地,由被征地农民集体或农户进行开发经营,使被征地农民集体和农户可以通过合法经营,取得稳定收益,本质上是对法定补偿标准测算费用不足的补充。

4.2.4 规范政府的土地征收行为

由于在征收程序上缺乏有效的监督机制,往往容易出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批。改革征地制度,政府必须转型,由权力型政府向服务型政府转化,即政府在土地征收时由直接经营、管理土地,向调控、指导、监督及服务转化。建立和完善征地协调机制,强化国土资源部门职能,严格控制征地规模。严禁拖欠、截留和挪用征地补偿安置费用。强化征地补偿兑现、安置工作的监督力度,确保征地工作公开、公平、公正。凡没有征求农民集体组织和农户意见的征地方案不予审核批准。

参考文献

[1]张惠芳.土地征用问题研究[M].北京:经济科学出版社,2005:65-70.

土地占用补偿合同 篇5

甲方：（占用土地方）

乙方：（土地使用权拥有方）

甲方购买所得的攀枝花县攀枝花镇攀枝花村一、二组（攀枝花镇攀枝花新区）A-13-46号、A-13-47号土地，该地块的一方与乙方土地相邻接壤，甲方在此地块修建房屋施工时，会占用与乙方相邻的土地及对土地上所种植的农作物、树等造成破坏。因此，对土地的占用，以及农作物、树木、青苗赔偿等事宜，双方达成一致意见，具体条款如下:

一、占地范围甲方在A-03-46号、A-03-47号地块施工开挖基脚的破坏；施工所需要延伸至乙方地块内的支架；房屋修建、外墙装修所掉建筑材料范围。

二、补偿费用凡涉及占地范围内的障碍物、农作物、树、土地费等进行一次性补偿处理。甲方付给乙方所有包干费用共计，大写：人民币。甲方不再支付任何费用给乙方。

三、乙方必须保证乙方及乙方家人都已经商量好对土地的补偿。不能出现乙方夫妻，子女，父母等反悔的情况；不能在甲方施工现场吵闹。（比如：乙方同意，但乙方丈夫或妻子不同意；乙方父母不同意；乙方子女不同意。）如果出现以上情况，将按违约处理。

四、付款方式甲方在合同签定之日，一次性向乙方付清所有补偿费用。共计人民币，（大写）。

五、违约责任乙方代表签定此协议，则证明乙方及乙方所有家人同意协议所有内容。任何一方不得违约，若单方违约，则违约方付给守约方违约金￥20000.00大写：贰万元整，并承担守约方的所有损失。

六、其他本协议一式叁份，甲乙双方各持一份。见证人持一份，叁方签字盖章之日起生效，叁份具有同等的法律效力。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

身份证：身份证：

见证人（签字）：见证人（签字）：

浅析我国土地征收补偿制度的完善 篇6

关键词 土地征收补偿制度 补偿漏洞 补偿完善

一、补偿漏洞

土地征收补偿制度虽然从新中国成立起就存在，并经过若干法律的修订，逐步形成了今天的土地征收补偿制度，但从总体来说我国的土地补偿制度很不完善。不仅反映在立法层面上，也体现在制度操作层面上。

（一）立法层面上

我国农村土地征收补偿制度的规定散见于宪法、土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法、国土资源听证办法等法律法规中，在某些省、自治区和直辖市，还制定了征收土地补偿的规定，如北京和上海两地。这些规定既不系统，也不全面。相对具体的只有规章的规定，在立法上反映不出征地补偿制度的重要性。

（二）制度层面上

由于政府权力缺乏制约、存在大量的违规现象，农民权利被严重侵害。首先是政府违法压低补偿费，低价征得农民土地再高价卖给开发商，从征地中获取暴利；其次是农村集体经济组织中村委会、村干部剥削瓜分农民的补偿费，使失地农民雪上加霜；再次是征收补偿程序中农民的听证权无法实现。听证会大都由农村集体经济组织的代表参加；最后是司法保护薄弱，民事审判往往以征收补偿案件不属于民事案件为由不予受理，行政审判庭则以各种方式阻止农民起诉。

二、补偿完善

鉴于以上问题，有必要对我国现行土地征收补偿制度进行全方位的探讨，以完善我国现行土地征收补偿制度。

（一）补偿主体和权利人

补偿主体是农村土地征收中向农民给付补偿金的主体，在征地补偿制度中具有重要的地位。但对此问题，理论界一直不大关注，政府充当补偿主体似乎不容置疑。我国土地征收有两种情况：一种是受益人使用，即大多数情况下，政府征收土地之后，还要将土地卖给真正开发使用土地者。这些土地使用者称为“受益人”。另一种情况为政府使用，如用于军事设施建设。这种情况没有明确的受益人。为确保政府在征收土地的中立地位和征收补偿的公正合理，借鉴域外经验，应当明确有受益人的情况下由受益人作为补偿主体，在没有受益人的情况下，由政府作为补偿主体。至于征地补偿中的权利人应该为丧失土地的农民本人，而不是农村集体经济组织。

（二）补偿标准和范围

补偿标准是争论最为激烈的问题，因为采取何种标准直接关系农民所获补偿金额的大小。征收标准的确定可以根据马克思主义政治经济学原理，“土地的价格实际上是地租的资本化或资本化的地租，即土地价格=地租/利息率”。因此，土地价格的确定可以参考每亩土地年平均给农民带来的利润和同期银行的不定期存款利率来确定。

（三）补偿方式

关于补偿方式，改革的呼声很高，一些学者借鉴东南沿海征地补偿中政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法，将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验，提出“我国应当重视对农民的社会保险补偿方式，还有一些学者针对我国一次性货币补偿的缺点，提出了“分期补偿、土地使用权入股安置、留地安置等多种形式的复合安置。

从我国农民谋生的技能较低、进入城市后就业困难的现状出发，上述补偿方式可以弥补单一金钱补偿的不足，有利于失地农民的生活安置。除以上金钱补偿外，还可以增加以下几种补偿方式：一是置换地安置，即给与被征地农民相当数量和质量的土地。二是留地安置，即将部分被征收土地给农民兴办企业、从事经营活动或招商引资。三是土地债券安置，即将农民的征地补偿费用直接入股到征收土地上建设的经营型企业中。

（四）征收补偿程序

补偿程序的公正是补偿合理的重要保证。虽然国土资源部发布了《征用土地公告办法》与《国土资源听证办法》，对征地补偿程序作了部分的规定，但农民的程序权利仍然得不到保障。鉴于此，笔者认为征收补偿应遵循四个原则：一是公开原则，即补偿的标准、范围和权利人的基本情’>况等与补偿有关的内容必须公开，由补偿主体履行公告义务；二是农民自己参与原则，即由农民自己参与或选举代表人参与补偿方案的制定程序，而不是由集体经济组织代表农民参加；三是协商在先原则，即补偿方案先由农民与补偿主体协商；四是司法最终原则，如果协商不成最终由司法机关裁决。

借鉴域外经验，需确立几个环节：第一发出补偿公告通知。第二补偿主体提出补偿的初步方案。初步方案由补偿主体根据土地的市场参考价格拟定，同时通知补偿权利人，并进行公告。第三听证、协商程序。补偿权利人有听证的权利。第四裁决程序。如果听证中不能达成协议，则由裁判机构对补偿方案做出裁决。第五给付补偿程序。由补偿主体按照补偿协议或裁决的补偿方案履行补偿义务。

参考文献：

[1]薛刚凌 土地征收补偿制度研究[J]，《政法论坛》，2005年第3期，第87页

[2]贺敏杰《失地农民老有所保-宁波建被征地农民保障基金》，2002年12月20日《国土资源报》

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土地补偿机制 篇7

一、公平补偿标准的中美比较

在土地征收过程中对土地所有人进行公平补偿 (Just Compensation) 是美国宪法第五修正案确定的基本原则。美国宪法第五修正案规定:“没有经过公平补偿, 私人财产不能被征收用于公共用途 (nor shall private property be taken for public use, without just compensation) ”, 该条款事实上解决了之前联邦和州政府在征收私人土地用于道路等公共设施建设中没有合理补偿的问题, [5]阐明了政府征收 (Eminent Domain) 必须满足的两个条件:公共用途 (Public Use) 和公平补偿 (Just Compensation) 。

1.美国土地征收中的公平补偿

关于公平补偿的定义, 法官Brewer在Monongahela Navigation Co. v. United States (1893) 案中表述为“公平补偿就是补偿的金额正好等于 (Full and Perfect Equivalent) 被征收财产的价值”, 同时还特别强调, 该补偿是“针对财产本身, 而不是针对财产的所有人 (For the Property, and Not to the Owner) ”, 自此确立了美国土地征收中采用客观市场价值进行补偿的原则。

在Olson v. United States案中, 最高法院进一步明确了公平市场价值 (Fair Market Value) 是作为计算公平补偿的主要依据。所谓公平市场价值是指在双方都完全掌握目标财产全部信息, 且没有任何外界因素强迫交易的情况下, 买卖双方自愿交易形成的交易价格。在确定公平市场价值时要考虑以下因素对土地交易价格的不利影响, 还原真实的土地市场价值:一是包括土地现有用途和可能的最佳用途等在内的各种用途;二是土地的用途 (Zoning Restriction) 限制或其它限制措施, 以及改变这种限制的可能性;三是合理充足的交易时间。

2.国有土地上房屋征收的公平补偿

2011年新颁布的《国有土地上房屋征收补偿条例》首次明确了城市房屋的征收补偿原则为“公平补偿”, 并且规定了公平补偿的标准为“对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。在《国有土地上房屋征收与评估办法》中定义房屋的市场价值是:“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下, 由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额, 但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”

从对公平市场价值的定义上看, 中美两国已经十分接近, 都强调排除外界偶然因素对市场价值的影响, 从而得到被征收财产完全、真实的市场价值。

二、集体土地征收的公平补偿标准

实务中之所以出现土地增值收益如何分配的问题, 实质上是理论界对农民土地权益的认识仍然存在争议。农民对土地到底拥有什么样的权益, 立法和实践存在着很大的差别。理论上, 农村的土地归集体所有, 但实践中, 由于缺乏集体土地所有权流转的相关法律规定, 再加上农村承包经营权对集体所有权的约束, 以至于有的学者提出可以淡化集体土地所有权, 强调集体土地使用权, 甚至提出将集体土地全部国有化, 农民只有“永包权”的主张。[6]正是根源于实践中这种忽视集体土地所有权的思想, 才使得部分地方政府漠视农民的土地权益, 肆意低价掠夺农民的土地, 也使得现行的土地征收标准明明有失公平却迟迟得不到修订。

1.美国土地征收中的最佳用途原则

美国评估价值基金会 (Appraisal Foundation) 制定的USPAP2002 (the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 2002) 标准中定义财产的最佳用途 (Highest and Best Use) 方式为“法律上、物理上、财务上均具有合理的可能性的, 能够产生最高价值的用途 (The reasonably probable and legal use of property that is physically possible, appropriately supported, and financially feasible, and that results in the highest value) ”。[7]在评估土地的市场价值时, 除了现有用途外, 还要考虑能够在可预期的时间内给土地所有者带来更大收益的可能的其它合法用途。土地可能的最佳用途应该满足以下四个条件:[8]

(1) 该土地用途是合法的 (Legally Allowable) 。

实务中, 评估专家或法院会审查目标土地的各种可能的合法用途, 只要存在合理的变更可能性 (通常50%以上) , 就可以认为该用途变更是符合法律规定的。

(2) 该土地用途在物理或地理上是可以实现的 (Physically Possible) 。

涉及的土地在大小、形状、位置以及附属设施等方面都应当具备该用途必须的物理或地理条件。比如现有的一块农用地, 如果其附近土地已经用于住宅, 相关的基础设施已经建设完成, 则该地就具备了转变为住宅用地的客观条件。

(3) 该土地用途在财务上是可行的 (Financial Feasibility) 。

土地在该用途下应当具有进一步开发的价值, 即扣除拆迁费用和开发成本后, 改变该土地的用途仍然能够实现更高的经济价值。

(4) 该土地用途实现的是最高的市场价值 (Maximally Productive Use) 。

如果一块土地既可以用于农业种植, 也可以用于工业生产, 或者用于商业开发, 那么扣除掉进一步的开发成本后, 产生最大利润的用途便是该土地最佳的用途。

值得注意的, 土地的最佳用途有可能是现有用途, 或者是以前曾经出现的用途, 也有可能是将来的可能用途, 评估专家和法院在确认最佳用途时重点关注的是该土地被用于该最佳用途的可能性。

2.现行征地补偿标准的实质

现行《土地管理法》规定的征地补偿标准是基于被征土地前三年的平均产值, 其中征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍, 而安置补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍, 最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍, 并规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

该补偿标准被认为严重侵害了农民的土地权益, 实践中的补偿通常都超过了按照该标准计算出来的补偿金额, 故被征地农民即使觉得补偿偏低, 也无法通过诉讼的方式获得救济。甚至有的律师建议当事人只能利用征地程序上的瑕疵来迫使地方政府提高补偿金额, 而不能直接去法院起诉补偿标准偏低, 这也是现实中地方政府在补偿方面总是显得理直气壮的原因。

该标准实质是土地现有用途下, 根据土地的年收益计算出的土地现有价值。在没有成熟交易市场能提供对比价格数据的情况下, 要确认被征收财产的现有价值可以通过成本法、收益法和重置法进行测算。现行标准就是按照收益法计算的土地现有的价值, 即土地的资本化现值=土地的年净收入/资本化率, 如果不考虑地方政府确定平均年产值方面的误差, 以及农产品价格飞涨的因素, 该标准事实上反映了土地的资本化现值。[9]

有专家采用收益法, 选择美国十年国债利率作为资本化率, 以农用地的市场年租金作为年净收入计算了伊利诺斯州从1986年到2010年的农用地资本化现值 (Capitalized Value) , 并与市场交易价格进行对比, 得出的结论是二者基本吻合, 通常情况下农用地的资本化现值只比市场价格低5%左右, 并且2010年的农用地资本化现值还高于市场价格。[10]利用同样的公式计算我国土地的资本现值, 以财政部2011年第二十四期记账式附息十年期国债的3.57%利率为资本化率, 可以得出土地的资本化现值应当是土地年租金的28倍, 而现行征地补偿的一般标准是年产值的十六倍, 最高可达土地年产值的三十倍, 故现行的标准事实上能够反映集体土地作为耕地使用时在成熟流通市场上的市场价值。现行补偿标准之所以广受指责, 根本的原因不是损害了农民的现实耕种利益, 甚至将来耕种利益, 而是将农民的土地权益限制在农业用途, 否定了其在征收时点的最佳用途, 使得集体土地所有权变成了集体土地承包经营权。

3.基于市场价值的集体土地征收公平补偿

集体土地征收补偿标准缺乏法律的界定, 理论界通常用“合理补偿”、“适当补偿”等概念来表述。既然国有土地上房屋的征收已经界定为“公平补偿”, 故没有任何理由将集体土地的征收补偿排除在市场价值标准之外。至于公平补偿的定义和标准, 由于没有集体土地所有权流转市场, 无法完全照搬国有土地上房屋征收的补偿标准, 但仍可以正视土地的用途限制导致土地市场价值降低的事实, 建立一套基于现行法律框架, 体现被征收土地市场价值的公平补偿标准。

土地的市场价值不能单纯理解为现有用途下土地的价值, 而是应当借鉴美国法院在征地补偿过程中确立的最佳用途原则, 排除土地区域限制对市场价值的影响, 使得集体土地的补偿真正体现其市场价值。如果该土地在征地前后的最佳用途都是农业用地, 则不存在改变土地用途的问题, 比如在偏远地区征地后用于水利建设、道路建设等情形。如果征地后用途变为工业、商业或住宅用地, 土地的最佳用途就可能发生变化。由于国有土地的用途受到城市规划的严格限制, 土地征收后的规划用途往往就是该土地在征收时或其后合理时间内的最佳用途。

出于对农村稳定的考虑, 地方政府大都采取“征地补偿+安置补偿+社会保障”的补偿模式, 强迫失地农民参加社会保障体系。这种补偿模式表面上一次性的征地补偿费用低, 而隐性的社会成本却很高, 事实上让社会公众分担了征地的长期成本, 而征地时的地方政府官员则获得了直接的行政利益。与此同时, 否定了农民自主选择的权利, 模糊了权责之间的界限, 不利于政府职能的转变。土地承包经营的经验表明, 没有任何“父母官”能够比赋予农民自决权更能保护其合法权益。

集体土地公平补偿应当按照市场价值确定补偿标准, 然后政府通过征收土地增值税、所得税、社会保障税以及公共设施配套费等形式进行税收调节, 同时提供收费的就业培训、就业指导等公共服务, 以做减法的形式让被征收人在实现其土地市场价值的同时承担相应的社会成本。

三、基于土地增值税框架的征地补偿模式

1.现行的土地增值税框架

现行的土地增值税主要针对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物时所产生的价格增值量征收的税种。计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率, 其主要有以下特征:

(1) 以土地的增值额为计税依据。土地的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

其中纳税人转让房地产所取得的收入, 扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用, 或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

由于增值额中扣除了取得土地的成本和建设开发房地产的费用, 实质上就是针对土地增值收益部分的征税, 实现了国家对土地增值收益的分享。

(2) 采用了超率累进税率。超率累进税率是把征税对象数额的相对量划分为若干级距, 分别规定相应的税率, 在征税对象比率增加, 需要提高一级税率时, 仅对增加的部分按规定的等级税率计征。采用超率累进税率能够很好地实现税收对居民收入的调解功能。

现行土地增值税实行四级超率累进税率, 按照增值额超过扣除项目的比例, 税率分别为30%、40%、50%、60%。

2.基于土地增值税框架的征地补偿模式

(1) 以同区域同类型土地的平均“生地价”作为公平补偿的依据。

公平补偿的标准原则上应当是土地的市场评估价值, 但由于计算土地从农用地转变到国有建设用地的成本十分复杂, 并且一块地的最终市场成交价会受到政府土地出让方式、后期配套建设等因素的影响, 故可以选择各地的同区域同类型的平均“生地价”作为土地的市场评估价。所谓“生地”, 指已完成土地使用批准手续 (包括土地使用权出让手续) 可用于建筑的土地, 该建筑用地无基础设施, 或者有部分基础设施, 但尚不具备完全的“三通” (通路、通水和通电) 条件, 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。“生地”价格体现了土地的区域价值和规划用途价值, 反映了被征土地用途变更后的初始价值。征收后用于公共基础建设的土地应当比照其相邻土地的非公共基础建设的用途计算其最高市场价值。

(2) 政府征收土地增值税。

虽然现行的土地增值税仅用于国有土地使用权转让, 但其确定的增值共享的原则和比例同样可适用于集体土地所有权转让。计算增值额时, 以征地后的市场评估价作为收入, 以征地前的评估价值作为土地的成本。

土地增值额=征地后的市场评估价-征地前的评估价值

其中, 征地后的市场评估价=同区域同类型土地的平均“生地价”, 征地前的评估价值=最佳农业用途下的土地资本化现值。

税率仍然采取超率累进税率, 但由于土地由农业用途转化为城市建设用地后增值幅度很大, 可以适当加大高增益部分的征税比例。

(3) 征地补偿费的分配。

现行的征地补偿规定中, 将土地补偿费归于集体所有, 而土地的承包经营人只能获得安置补偿和一些青苗损失。采用市场化价值基础上的公平补偿后, 由于土地承包人在可预见的时间内是独享土地被征收前的全部收益的, 故其应当获得相当于土地资本化现值的补偿。而土地的增值收益由于来源于土地所有权, 应当由集体所有。

土地承包人获得相当于现有用途下土地市场价值的补偿款后, 等于一次性获得了该土地的耕种价值, 不再享有其它土地的承包经营权益。如果失地农民愿意转为城市居民, 可以用集体所有的土地增值收益为其缴纳相应的社会保障费用。身份转变后, 该农民仍然享有集体剩余土地增值收益的权益, 但不得继承, 其子女也不再是集体经济组织成员。

集体享有的土地增值收益除了用于失地农民的社保安置或公共设施建设, 剩余部分应当全部进行分配, 不能以发展集体经济的名义截留土地补偿款。围绕着土地补偿款的争议表明, 以发展集体经济为名截留征地补偿款已经成为了农村干部腐败的根源。[11]农村集体经济的发展要靠农民个人的集资合作, 自下而上地形成, 而不能由集体强行进行组织。将土地补偿款用于发展集体经济是与土地承包经营理念背道而驰的, 不利于农村的和谐稳定。

3.可行性分析

政府通过税收的形式分享土地的增值收益, 比通过降低补偿价格, 直接剥夺农民的土地权益更符合法治的精神。基于土地增值税框架的土地征收补偿模式, 事实上是还原了现行法律体系 (《土地管理法》除外) 下应然的补偿路径, 具有合法性、合理性和可行性。

(1) 在现行法律框架内实现了集体土地所有权。

现行的补偿标准中将土地的补偿款归为集体所有, 而失地农民只获得一定的安置补偿, 事实上是把应当属于土地承包经营权收益的未来耕作收益当作了土地所有权收益, 实质上是否定了集体的土地所有权, 将其变成了集体土地承包经营权。如何保障集体土地所有权, 真正实现“同地同权”?不同于有些专家提出的建立集体土地所有权流转市场, 让集体经济组织直接参与建设用地流转的激进式的改革建议, [12]基于税收分享的征收补偿模式既能避免对现行土地利用方式进行大的变革, 防止集体土地的非理性流转, 又能将征地补偿与土地的市场价值结合起来, 保障集体土地所有权在征收过程中的合法收益。

同时, 将征地补偿同土地的市场价值相结合还能规范地方政府的征地行为。由于征地的补偿标准不能低于该土地的市场评估价值, 限制了地方政府低价转让土地的行为, 并且征地补偿标准会随周围的地价不断提高, 这样能促使地方政府提前做好征地规划, 减少“城中村”的出现。

(2) 兼顾了国家、集体、个人三者的利益。

国家通过税收分享了土地的增值收益, 集体获得了基于所有权的收益, 而土地承包人也获得了全部的土地承包经营权补偿, 兼顾了三者的合法权益, 既符合物权法精神, 又能贴近部分城市的征地补偿实际, 很好地反映各方主体的实际诉求。

以下是以成都市国土资源局征收土地补偿安置方案公告[2012]第3号公布的补偿标准为例, 初略估算基于土地增值税的补偿模式下土地征收的补偿和分配情况 (该土地公布的平均年产值为3065元/亩) 。

①现方案确定的补偿金额:

补偿总额=土地补偿费+安置费=3065×10+3065×6=4.91万元

②基于增值税的补偿模式下的补偿金额:

以十年期国债利率为资本化率, 则

每亩土地的资本化现值=3065/3.57%=8.58万元 (忽略了土地产值和土地净收入的差别, 由于平均产值本身不代表土地最佳的农业用途, 且由于中国土地的稀缺性较美国更甚, 资本化率应较国债利率低, 故该估计可以反映土地的资本化现值)

该区域2011年住宅地基准地价=177万元/亩, 则

土地平均市场价值=基准地价-征地成本=177万元-8.58万元=168.42万元 (估算时不考虑相关开发成本)

土地增值税=168.42×60%-8.58×35%=98万元

营业税及附加=168.42×5.5%=9.3万元

所得税= (168.42-98-9.3-8.58) ×20%=10.5万元

故该集体土地征收实际获得的补偿总额=168.42-98-9.3-10.5=50.62万元/亩

其中土地承包经营权人可从中获得的补偿为:8.6万元/亩

比较两种模式下的补偿金额可以发现, 基于土地增值税的征地补偿标准比现行标准提高了大概十倍左右, 符合当下的补偿实际和公众对“《土地管理法》修改后会提高十倍补偿金额”的预期, 具备较高的可行性。

四、结论

本文的研究是建立在现行法律和税收框架内的一种合理应然的补偿模式, 为提高集体土地的征收补偿标准提供了具体的法律依据。《土地管理法》的修改中无论以何种比例提高征地补偿标准, 如果不能将其与征地后的土地市场价值相结合, 就不能在理论上和实践中建立一种长效的征地补偿模式, 也就不能真正保护集体土地所有权。本文的研究还比较粗略, 期望能为集体土地的征收补偿改革提供可行的思路。

摘要：集体土地征收补偿标准偏低已经成为理论和实务界的共识, 改革的方向就是如何建立土地的市场价值补偿机制。本文主要介绍了美国法院在处理土地区域限制时采取的最佳用途估价原则, 分析了现行补偿标准与公平市场价值标准的差异, 构建了一种基于土地增值税框架的征地补偿模式, 实现了现有法律体系内的国家、集体和个人的利益共享, 从而确保了集体土地所有权的真正实现。

土地补偿机制 篇8

与大陆地区所施行之土地公有制有所不同, 台湾地区施行土地私有制, 即个人或团体可以取得土地所有权。土地征收补偿制度于2000年《土地征收条例》之颁布而逐渐形成其相应之体系, 一扫过去“一制多法”之状况, 保障台湾地区私权主体之合法利益。[1]其后, 台湾地区以该条例为中心, 逐渐将征收内容、征收程序、补偿项目、补偿费用等纳入到土地征收补偿制度中, 增加各目次法律规范, 完善土地征收补偿制度。

台湾地区将土地征收划分为公用征收与政策性征收两种[2]。公用征收, 即一般意义上之土地征收, 被规定在《土地征收补偿条例》第3条, 是指为公共利益之需要进行之土地征收。政策性征收是土地征收的特殊形式, 其目的是实施国家经济政策、改善土地产权分配及促进土地合理利用。区段征收是政策性征收中最重要的形式, 其范围被规定在《土地征收补偿条例》第4条。区段征收是指地方政府将划定区域内的土地征收后重新整理与开发, 被征土地者可以选择更换相应的已整理开发之土地或直接拿取征收补偿费用。区段征收作为都市更新的重要手段, 在高雄、台南、苗栗等地区都得到广泛应用。[3]虽民间及学界对区段征收评价褒贬不一, 但不可否认的是区段征收确实提升土地价值, 振兴经济发展, 提高人民生活水平。

二、征收补偿内容与标准

土地征收具有法定性、公益性、补偿性, 即土地征收必须是在法律规定之下, 为公共利益之目的, 通过相应补偿的形式来合法剥夺土地权利人之权利。征收补偿是土地征收补偿制度中最为重要之部分, 也是与土地权利人之利益切实相关之方面。虽然人民应当为社会发展做出贡献, 但在法治前提下, 私人利益也应受到平等保护。因此, 合理的补偿内容及标准的设立, 不仅有利于保护被征收土地者之私人权利, 更有助于土地征收行为之切实施行。

根据两种征收方式的不同, 其征收补偿之内容与标准也有所不同。

公用征收之补偿内容专章列于《土地征收补偿条例》第三章, 补偿内容包括四个方面:地价补偿、相关改良物补偿、合法营业损失补偿及其他费用。1、地价补偿, 即土地价值之补偿, 其标准为征收当期之公告土地现值, 不同地区公告现值应依内政部地政司所公布之数据为据。面临台湾地区地少人多之现状, 为推动土地征收之顺利进行, 直辖市或县 (市) 主管机关可对征收土地加成补偿, 但加成补偿之标准提交地价评议委员会评议。在实务中, 各地区一般均会采用加成比例进行补偿。2、相关改良物补偿, 包括建筑改良物、农作物改良物、土地改良物三类。建筑改良物系指依法兴建或实施建筑管理前兴建完成之建筑改良物。由于前项已对地价进行赔偿, 因此, 对于建筑改良物之赔偿标准应当按土地征收当时该建筑改良物之重建价格估定。农作改良物之补偿费, 类似于大陆地区之青苗补偿费, 其标准依征收时土地上农作改良物之现状与其成熟期的时间差距而有所不同:时间差距在一年以内者, 按成熟时可收获之价格估算;时间差距超过一年者, 按其投入培育的费用及现状酌定估定。3、合法营业损失, 建筑改良物原供合法营业之用, 因征收而致营业停止或营业规模缩小之损失, 应给予补偿。至于其补偿标准, 由中央主管机关定之。4、其他费用包括对于必须迁移的人口、设备、畜产等而发放之迁移费;他项权利价值及依法应补偿耕地三七五租约承租人之地价所形成之应有负担清偿费;被征收之土地或建筑改良物原设定之他项权利因征收而消灭所形成之设定权利之消灭及债权额之清偿费用等。

区段征收是公用征收之特殊形式, 因此, 区段征收之征收补偿内容及标准以公用征收为基础, 惟两者有所不同在于抵价地部分。区段征收赋予被征收者两种征收补偿方式:直接得到相应土地征收补偿费用, 亦或待区段征收整理完成之后取得相应抵价地外加一定补偿费用。按《条例》第39条之规定, 前者之补偿内容与标准与公用征收完全一致。而后者需要增加抵价地分配部分。区段征收公告发布之后, 事业单位开始抵价地分配作业, 待与土地所有人签订好抵价地分配合同之后, 才对征地其他费用进行补偿。抵价地分配作业首先应当由事业单位拟定抵价地作业单位、计算方式、分配方案, 待公告无异议后, 再以相应程序分配抵价地、登记抵价地所有权及后期价差补偿。

三、对台湾地区土地征收补偿之借鉴

虽然台湾地区与大陆地区土地所有制不同, 但依现行台湾地区之土地征收补偿工作比大陆地区进行得更加顺利, 究其原因, 亦在于更加丰富之征收补偿内容与标准。因此, 可借鉴台湾地区土地征收补偿, 来完善大陆地区土地征收制度。首先大陆地区征收补偿种类过少, 可以适当增加补偿种类, 对被征收者进行全面补偿。例如, 补偿之内容应扩大到保护被征收者在土地上所设定之利益, 台湾地区所规定之“应有之负担及清偿”、“设定权利之消灭及债权额之清偿”等类目。其次应当完善补偿标准, 可借鉴台湾地区对“土地价值加成补偿”之做法。即可对房屋补偿进行加成计算, 各地根据当地现状制定加成补偿之标准, 并将被征收房屋者之实际情况纳入考虑。通过对征收补偿之完善, 更加注重保护私权主体之利益, 进一步推动大陆地区土地征收补偿之实务进程。

摘要：土地征收补偿制度是为了公共利益之需要, 而对土地权利人进行相应补偿后, 合法剥夺其土地权利之制度。土地征收补偿制度是公权力对私权的合法侵犯, 为保障该状况下之私权利益, 建立相应的征收补偿显得尤为必要。台湾地区对土地之征收补偿按征收形式进行划分, 且补偿内容与标准较为合理, 值得分析、借鉴。

关键词：土地征收补偿,补偿内容,补偿标准,《 (台湾地区) 土地征收条例》

参考文献

[1]宋均梅, 陈利根.我国台湾地区的土地征收制度[J].国土资源科技管理, 2005 (12) :10.

[2]徐聪.台湾征地立法:区分公用征收与区段征收[J].中外房地产导报, 2011 (01) .

农村土地征收补偿方式初探 篇9

当前, 我国农村土地征收补偿方式单一, 补偿方法粗糙, 不能科学合理地解决不同情况下的土地征收补偿需要, 主要表现在以下几方面:

1. 现行法律关于土地征收的规定太过笼统。我国现行的法律中, 关于土地征收的规定主要体现在《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国宪法》中, 但两法对于土地征收补偿问题仅一笔带过, 如《中华人民共和国土地管理法》第2条规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”而对于如何补偿、补偿的数额、方式等问题却没有明确规定。

2. 农地征收补偿的方式简单趋同。目前, 无论是《中华人民共和国土地管理法》还是各级政府出台的“土地征收管理办法”都没有对农地征收补偿方式进行规定。实践中, 各征收补偿单位基本上“一刀切”的采用现金补偿, 不能够真正有效的维护被征土地使用权人的利益。

3. 现行农地征收补偿方法单一, 没有考虑到补偿的长效性。以现金方式补偿为例, 目前, 各补偿主体基本上都采用一次性发放补偿金的形式。这样的补偿金发放方式却有许多弊端, 如“鄂尔多斯现象”, 一夜暴富后的失地农民的生存都将面临严重困难。

二、完善补偿方式的重要意义

1. 保证农地征收的顺利进行, 为城市化、工业化发展提供必要的土地支持。作为城市发展、工业进步的必要前提, 农地征收至关重要。现代社会的进步不能以剥夺农民的生存空间作为发展的手段, 科学合理的农地征收是工业化进程必不可少的重要措施。

2. 维护社会稳定, 保证失地农民的生存和可持续发展。失地农民的生活保障不能仅凭一次性的金钱补偿就可以真正解决, 正确的补偿方式是在获得城市发展、工业进步所必需的土地的同时, 使供地农民的生产、生活能够得以有序的维系和可持续性发展。

3. 保护基本耕地面积, 保证国家农业基础。我国耕地保有量只有183亿亩, 人均耕地只有1.4亩, 是世界平均水平的三分之一。“十一五”规划纲要确定, 到2010年耕地保有量必须保持18亿亩。科学合理的农村土地征收补偿方式, 不仅要保障农民的基本利益, 更要确保农业产业的安全。

三、补偿方式完善之初探

1. 现金补偿现金补偿应有明确的使用范围, 主要适合工商业发达地区的征地对象。这类征地对象一般比较希望通过征地补偿获得经商的资金, 并且具备经商的能力和条件, 土地对其收入的影响不大。而对于那些年龄、身体、环境都不适宜经商的征地对象而言, 现金补偿的方式应尽量避免使用。

同时, 应结合征地对象的财产管理能力, 建立长效补偿机制, 如对于补偿金的发放方式可以分为一次性发放和分期发放。

2. 以土地使用权入股是指被征地农民以其土地使用权评估作价, 入股征地项目, 获得相应股份以及由此产生的股份收益。这一方法可以保证失地农民在征地后获得稳定的收入来源, 同时还可以实现资产的增值。但这一方式只适用于工商业用途的土地征收, 对于非营利项目征地不适宜。

3. 土地使用权置换即按照被征收土地的面积、用途及收益率等, 对征收土地进行评估, 在附近区域分配给征地对象使用, 以置换原有被征收的土地的补偿方式。此种补偿方式要注意置换土地与被征收土地的使用价值及收益率的合理换算, 保证征地对象的土地收益不因此而明显减少。

4. 异地移民受客观条件限制, 一些大型征地项目不便采用如上方式补偿, 同时, 为保证农地面积稳定, 可考虑采取对征地对象实行异地移民安置, 如上个世纪90年代末长江三峡移民即为此。但异地移民要合理考虑安置地的人口和经济吸纳能力, 将移民排斥反应降到最低。

5. 就业安置在对征地对象进行现金补偿后, 还可根据征地项目的用工情况, 优先吸纳征地对象务工, 尤其在一些少数民族聚居地区较为适宜。这样不仅保证了征地后项目的用工需求, 而且能够充分发挥征地对象建设家乡的积极性, 使其为当地的经济发展作出更大的贡献。

科学合理的农村土地征收补偿体系应该充分考虑到征地对象的地域特点和个体特点, 使具体的征地补偿与地域相适应, 与对象相适应, 切实保障国家、集体和农民的合法利益, 同时, 还要够保障农业的健康发展。

摘要：社会发展对土地的需求越发强烈, 体现在土地这种稀缺资源上的矛盾也越来越突出。农村土地征收是我国城市化、工业化进程的必行之路, 近些年农村土地征收过程中出现了许多问题, 既有法律问题也有社会问题, 引发了人们的深思。本文从农村土地征收补偿方式上对适合我国的补偿方式进行探讨, 希望能对农村土地征收的实践工作有一定的参考价值。

关键词：农村土地征收,补偿方式,就业安置

参考文献

[1]杨洁.我国农村土地征收补偿过程中存在的问题和对策研究.载《法制与社会》, 2011年12月

[2]靳利飞.我国土地征收补偿问题研究进展.载《安徽农业科学》, 2012年

土地补偿机制 篇10

一、制度定位:农村集体土地征收制度和补偿制度之辩

(一) 法理基础:

土地征收与征收补偿的法理基础不同使二者具有一定的可分性。 尽管土地征收是土地征收补偿 (本文对补偿取其广义, 即包括安置) 的事实原因, 土地征收与土地征收补偿的法理基础并不同。土地征收的法理基础是公共利益, 要求私人主体为公共利益做出牺牲;而征收补偿的法理基础是公平原则。征收补偿在何等程度上追求公平, 并不取决于征收行为本身;征收补偿也并非与征收同步, 也就是说有征收不一定有补偿, 在1958年《国家建设征用土地办法》实施时期, 甚至规定经同意可不作补偿。可见, 征收的基础必然是社会本位的, 而征收行为引起的征收补偿的基础则是个人本位的。至于征收补偿的公平的内涵, 在很大程度上受经济社会发展的不同阶段的法律价值观的影响, 团体主义盛行的二十世纪上半叶“不完全补偿主义”曾盛行一时, 但在市场经济完善的当代, 公平补偿一定是以市场价格为基础的。征收与补偿的法理基础不同, 决定了二者的价值和制度设计有所不同, 征收以公共利益的实现为价值, 公共利益的准确认定是制度的核心, 后续的实现则有强制力为依托;征收补偿以公平合理地补偿权利人的损失为目的, 故补偿的公平合理性是其追求的价值所在, 而以纠纷裁断机制为保障。我们更容易看到的是征收和征收补偿相互联系的一面:引发征收补偿一定是征收的事实;征收造成的私法上的后果往往需要征收补偿来填补;征收对补偿的依赖性在当代如此之强, 以至于立法需要考虑把征收补偿程序的穷尽作为征收展示其强制性的前提, 这也是产生“补偿问题不解决不能取地”“不经司法程序不能强拆”思路的原因。

(二) 法律关系:

农村集体土地征收补偿与征收的法律关系构造的差异。 我国现行宪法第十条等规定, 土地征收是国家为了社会公共利益、以强制力为后盾将集体土地的所有权收归国有的行为。土地征收的主客体具有特定性, 征收的主体是唯一的 (国家, 实践中由各级人民政府代表) ;客体是集体所有的土地的所有权;相对人是农民集体。

产生征收和补偿的客体差异的原因是农民集体享有所有权, 但征收的事实后果是农民个体的承包经营权、宅基地使用权等权利受到损害, 因而征收补偿范围应包括地上用益物权、不动产物权和可能发生的侵权致损, 进而使得补偿的相对人包括了所有相关的权利受损者。

(三) 行为性质:

农村集体土地征收补偿问题上法定性与意定性的并存。 法定性是土地征收和征收补偿所共有的, 但表现不同。

土地征收要具有法定性。从公共利益的界定这个核心问题出发, 土地征收制度要解决三个问题:一是谁来界定公共利益?二是以何标准来界定?三是界定之后以何保障实现?对于谁来界定公共利益, 立法基于政府是公共利益的应然代表这一假设, 一般将公共利益的界定和后续权力交由政府来行使, 特殊情况下才委之于立法 (包括民主投票) 或司法, 总之一定是单向性地认定、发起并组织, 不需要与被征收方合意一致;对于以何标准来界定, 无论是从保证公共利益必要的实现还是避免公共利益越限的角度, 都需要由法律通过抽象概括或列举的方式确定一个界定标准或一个能够得出界定结果的程序;对于界定之后以何保障实现, 一旦正确地界定了公共利益, 征收的实现还有强制性作为保障。由此得出征收法定性三方面的表现:法定单一主体、法定界定标准、强制手段保障。

征收补偿也具有法定性, 没有法定性的补偿可能出现两种情形, 一种情形是权利人挟权向政府漫天要价, 损害政府和纳税人权益, 这种情况现实中并不多见, 因为个人在政府面前往往处于弱势, 一旦发生纠纷极易成为被诉者甚至被强制者;另一种情况是征收者损害权利人利益, 表现为压低补偿费用、安置不到位及程序上的欺瞒、截留。因此征收补偿也需要具有法定性, 体现为法定的补偿范围、标准和法定程序。然而, 补偿的核心问题——实现公平合理的补偿, 不可能通过适用单向性和强制性来解决, 补偿方案如果放任征收者来单向安排且不容拒绝的话, 征收者损害权利人利益的情形仍会大量出现。因此立法只能为征收界定一个范围和幅度, 在此范围内补偿问题的解决需要借助在政府与征收对象的充分合意来确定。

二、完善思路:完善我国集体土地征收制度的法律思考

(一) 完善定价机制:提高被征地方的参与程度。

1.明确法定补偿标准和原则, 在此范围内由被补偿者选择补偿方案。

土地合理补偿, 必须体现市场定价的原则, 当前可以采取政府公布片区价格并适时调整的方法。除按照民事规则对征收的附带致损进行赔偿外, 征收补偿应该以片区综合地价 (近两年一些省份已经开始发布) 为水准, 并确定一些必要的确定补偿的原则。在此基础上, 允许结合具体的情况对其内容和形式进行丰富。 在实践中多种补偿方式并存的情况下, 具体采取哪一种方式或综合采取哪几种方式以及具体的方案设计, 由于地域和治理结构的差异, 立法上需要原则性和灵活性的结合, 最好的方式是法律界定一定的标准, 政府以诸方案提供者角色出现, 而将选择权交给农村集体, 由农民选取的征地代表或全体投票的方式来行使。

2.增强补偿程序独立性, 防范征收管理者侵越。

法律应区分征收管理和征收补偿管理的权限, 减少补偿款被征收主管方操作的机会。与征收补偿相关的款项与征收所需的款项是基于两种不同性质的基础产生的, 不能出于征收的需要动用补偿款。应当推广赔偿安置金专款专户管理的财务制度, 建立出款方与农村集体的直接对接。其次要明确土地征收的受偿主体, 征收承保农用地和宅基地的补偿费的受偿主体主要是农民个体, 而未承包到户的集体土地的受偿主体主要是农村集体, 目前则主要由农村集体经济组织代为接受。有必要在完善农村集体财务制度的同时加强集体土地补偿款的分配管理。

(二) 补偿争议解决中的“协议先行”、“征补分离”和“司法护航”。

在征收补偿的活动的参与主体中, 征收补偿方居于意志推行者的地位, 占据市场和专业甚至法律上的信息优势, 处主动、强势的地位;而农村集体作为受偿方处于被动、弱势的地位, 更面临集体意志难以表达的问题。

破解双方的力量失衡和集体话语权的缺失问题, 在分析国外成熟的征收补偿制度的内在机制的基础上, 笔者设想出“先协议——后裁决”的程序架构。征收方首先应当与农村集体间达成征收补偿安置协议, 尊重在补偿问题上的充分合意, 为将来引入专门机构和法院的裁决打下基础。为此最迟在征收预公告阶段, 应当建立通过农民代表或全体投票机制的方式来商议、决定征收问题的机制, 来表达集体意志。

目前规定补偿争议解决机制的, 是1999年开始施行的《土地管理法实施条例》, 其第25条将争议解决职能集成到批准征用土地的人民政府, 却没有区分负责征收的部门和负责补偿的部门, 实际是强化了补偿方的权力, 使农村集体一方处于更大的不利。因此应增强负责处理补偿问题的部门相对于征收部门的独立性, 由该部门负责在协议未能达成协议的情况下做出补偿裁定;并允许当事人在不满其裁定的情况下诉诸司法机关。

司法机关除以补偿争议的裁决者的身份出现外, 还应当是双方征收过程中行为的司法约束的提供者。而《实施条例》仅对司法约束农村集体一方做出了规定 (并且不需要经裁决程序) ;在缺乏对征收与补偿问题的清晰认识的情况下, 补偿争议极易被认定为《实施条例》第45条的阻挠征收而遭到强制。

总之, 以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

摘要：以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

关键词：集体土地,征收补偿,复合机制

参考文献

[1].王太高.土地征收制度比较研究[J].比较法研究, 2004

[2].宇贺克也, 肖军.日本土地征收法中的行政程序[J].时代法学, 2010

[3].Urban Sprawl and Farmland Prices, Grigorios Livanis, Charles B.Moss, Vincent E.Breneman, Richard F.Nehring, American Journal of Agricultural Economics Vol.88, No.4 (Nov., 2006) , pp.915-929

土地流转起贪心虚构事实骗补偿 篇11

2010年年底，北京市电力公司“智能电网项目”在某区A村承租土地，该区镇政府成立了5个小组负责地上物普查统计工作，苗某为第一组组长、马某为第三组组长并配备了相关人员协助。

张某是该区某镇政府农业服务中心的退休人员，在A村的凤桥有一块地，但该地块上并没有什么值得统计的补偿物。张某看到同村村民袁某家的土地上种了很多葡萄，便预谋将袁某家的葡萄地当作自己的，让统计人员统计到自己名下。

一天，第一组组长苗某等人来到凤桥地块附近时，张某把他们带到“自己的葡萄地”，并把事先伪造的一份统计单交给苗某。苗某说：“大家都这么熟，不用再统计了，就按你写的数据为准吧。”

事后，有人举报这件事。张某得知镇纪委要来复查，便提前找到负责指认地块的同村发小韩某并说明实情，让其帮忙将纪委的人带到袁某的葡萄地复查。就这样，张某躲过了纪委的复查，并如愿得到302288元补偿款。

贪得无厌一骗再骗

尝到甜头的张某，找到妻弟刘某共商继续诈骗补偿款。张某随后出面宴请第三组负责记录的时某，说自己的妻弟刘某有一块地还未统计，请帮忙给照顾一下，并当场给了时某好处费2万元。时某为了一点儿蝇头小利，满口答应张某。几天后，时某便指使他人伪造了一份地上物统计单，并报镇经发办形成补偿协议书。张某和刘某以此诈骗，获取425090元虚假补偿款。

经过两次诈骗得手后，张某的胃口也越来越大。2011年年初，气温降到零度以下。一天，张某手上提着烟、酒来到以前的同事马某家。张某说明了来意，让身为第三组组长的马某，在统计自家的土地时给予“照顾”。

没过几天，马某带领第三组，刚到张某位于小石桥的地块附近，已在现场的张某立即跑到马某跟前，并将马某一个人带到自家地边，让马某“多做点儿”。实际上，张某的这块地上只有几棵杂树和一些抢栽的苹果树苗。但是马某为谋取个人私利，对张某说：“老哥，我可以把你家这块地按照50几个（指50多万元）的标准出个单子，但是我得分30个，行不行？”张某当场表示同意。随后，马某便指使他人伪造了一份地上物统计单，并报镇经发办制定了534400元的补偿协议书。

事情败露获刑17年

2013年，某区人民检察院在立案侦查镇政府经发办原主任陈某涉嫌玩忽职守罪一案中，发现了张某涉嫌犯罪的线索。经调查发现，张某涉嫌在智能电网项目地上物补偿中，采取虚构事实、隐瞒真相、行贿等方法诈骗获得补偿款，又伙同国家机关工作人员共同贪污补偿款，涉案金额高达126万余元。

2014年12月19日，北京市某区人民法院以诈骗罪、贪污罪、行贿罪，判处张某有期徒刑17年；以玩忽职守罪判处苗某1年有期徒刑，缓刑1年。涉案的马某、刘某和时某已另案处理。

土地补偿费分配规则研究 篇12

三、实行三七比例分配比较合适

实现共同富裕, 仍是我们国家建设、发展的目标。一部分人富裕了, 有义务帮助贫困者, 必须帮助贫困者;集体组织存在、运营的目的首先是让集体组织成员都发展, 都富裕。集体组织还是实在而必须的经营、生产实体。

第一, 集体和村民都有权分得部分土地补偿费。《土地管理法实施条例》第26条规定:“土地补偿费归农村集体组织所有。”此规定应理解为土地补偿费归该集体经济组织的全体成员共有, 而不是归分得该村耕地的集体经济组织成员共有。村民获得村集体的承包地是法定的, 村民有生老病死, 每一轮承包土地都是在原村集体的村民之间分配承包地, 目前中国的集体土地承包政策基本是“永久性承包”。国家总理曾说:“我们说要给农民的土地经营权以长期保障, 15年不变, 30年不变, 就是说永远不变。”[2]导致村集体所有权和用益物权有同一化倾向, 村集体经济组织和村民要求分配土地补偿费就是正当的了。

第二, 村集体组织以享受所有权名义分得土地补偿费, 法定的要求是用于全体村民的生产和发展。根据《土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”, 集体土地被征用所得收益应归村集体所有, 并非土地承包户所有, 村集体组织 (部分由村民委员会代行职权) 有权对土地征用所得收益进行管理。虽然法律规定土地补偿费应该由村集体经济组织收取, 但这并不意味着村委会可以擅自决定土地补偿费的使用、分配。在土地补偿费归村集体经济组织收取后, 仍属于村集体所有, 村民会议有权对属于全体村民集体所有的财产作出处理, 这是《村民委员会组织法》赋予村民会议的权力。

第三, 根据承包权权利置换原则, 被征地村民失去承包地, 失去用益物权, 有权得到失去承包权的补偿。被征地村民失去承包的土地后, 失去基本的生存依靠。从短时期来看, 部分农村村民虽然不再靠耕种承包地的方式养活自己了, 但并非意味着承包地对他就没有任何意义。社会变迁是复杂的, 往往是“三十年河东, 四十年河西”。农转非待遇变迁就是明证:30年前, 给干部和工人家属子女办理“农转非”。[3]充分考虑各方利益诉求主体的愿望并适当地满足他们的法定愿望是减少社会矛盾的主要办法。

第五, 分配给用益物权人多一点土地补偿金, 符合市场经济基本规范。个体才是自己利益的最佳维护者, 集体共同富裕, 减少社会冲突和矛盾, 缩小贫富差距虽然是我国的最好追求目标, 但新中国成立后前30年的历史经验告诉我们, 处于社会主义初级阶段的我国, 充分发挥个体生产、经营积极性, 比较多地满足个体支配物质财富的愿望是提高生产力、发展生产的一个基本规则。实际考察得知, 三七分, 被征地村民和被征地集体兼顾, 符合权利置换和现实需要。贫富差距悬殊仍然是社会应该防止的主要现象。由于贫富差距悬殊而形成社会不公平, 制造大量的社会矛盾, 如果激化矛盾, 导致社会灾难出现是任何人都不愿意看到的事情。而补偿费在所有权主体和承包经营权主体之间适当分配, 在一定的群体里缩小差距, 照顾集体的、个体的利益, 符合构建和谐社会的基本宗旨。三七分成是一个比较恰当的分割比例, 即土地补偿费的70%支付给该地块用益权人, 30%作为集体资产按照村民资格平均分配或者用于村集体发展生产、保障集体成员福利等事项。

摘要：集体土地被征收后, 征收方应该补偿, 从物质补偿逐渐过渡到货币补偿;根据《物权法》明确的集体土地所有权和使用权主体的不同, 土地补偿费应该在集体土地所有权人、使用权 (承包经营权) 人之间进行分配;各个省份对二者之间的分配比例规定不完全一致;笔者认为, 统一规则, 土地补偿费根据所有权人和使用权人 (承包经营权主体) 之间实行“三七”比例分割比较合适。

关键词：土地补偿费,比例分配,三七分

参考文献

(1) 扈纪华.物权法知识读本——理解与适用[M].研究出版社, 2007.

(2) 见“温家宝总理答中外记者问”[N].人民日报, 2006-03-15.