土地补偿补助标准

土地补偿补助标准（共4篇）

土地补偿补助标准 篇1

生态补偿的标准是外部性内部化的一种直接方式,是生态补偿机制建立的核心问题,关系到生态补偿机制调控的公平与效率[1]。目前国内对生态补偿空间尺度的研究多数为定性描述和理论探讨[2],结合实践研究少见。草地生态补偿标准研究中注意到空间尺度特征的影响,但未进行深入探究[3],因此亟需加强对不同行政尺度的草地生态补偿标准进行深入分析。在国家实施的一系列草地生态补偿机制中,草原生态保护补助奖励机制是针对性最强、覆盖面最广,具有典型生态补偿性质的草原生态建设工程。通过将草地生态系统服务功能的尺度特征应用于草地生态补偿机制中,分析草原生态保护补助奖励机制补偿标准的客观性与公平性,为草地生态系统各种服务功能的保育与恢复、草地生态补偿机制的建立提供科学依据,对研究草地生态建设补偿政策与机制具有重要意义。

1 草地生态系统服务功能的空间尺度特征

研究表明,草地生态系统的服务功能是依赖在不同空间和时间尺度上的生态与地理系统过程[4]。从生态系统服务功能的空间尺度看,草地生态系统过程和服务功能只有在特定的空间尺度上才能充分表达其主导作用和效果。草地生态系统从不同的空间尺度体现出来的服务功能有所侧重。草地生态系统服务的分类方法很多,其中按照空间特征可分为:(1)全球尺度上———非临近性(non proximal)服务,即人类享用该服务不依赖于与该服务的接近程度,如草地的气候调节服务功能。(2)区域/国家尺度上———局部临近性(local proximal)服务,即人类享用该服务依赖于与该服务的接近程度,如草地的废物处理服务功能。(3)局域尺度上———原位性(in situ)服务,即服务产生和享用在同一点上,如草地的食物生产和原材料生产功能。(4)流域尺度上———方向流动性(directional flow-related)服务,即从生产点流动到使用点,如水源地草地的涵养水源服务功能。(4)使用者迁移性及其相关(user movement related)服务,即人们朝着某个独特自然特征的移动,如草地的生态旅游服务功能。

实践中,行政尺度上的利益相关方可从不同生态尺度的生态服务功能中获益,但对不同行政尺度上的利益相关方来说,生态系统提供的服务功能的重要性是有差异的。分析不同行政尺度上生态系统服务功能的相关方决策能为局地尺度上利益相关方的生态服务功能保护补偿份额大小提供依据[5]。空间尺度的分析被用作建立对当地面临生态系统保护利益相关方机会成本补偿赔付的基础[6],也为生态补偿机制提供解决途径。

2 草原生态保护补助奖励机制概况

为了遏制我国西部草原生态总体恶化的趋势,应加快转变牧区畜牧业发展方式,稳步增强牧区经济的可持续发展能力,使牧民增收渠道不断拓宽,牧民收入水平稳定提高。当前,我国草原生态安全屏障已初步建立起来,牧区人与自然和谐发展的局面基本形成。2011年我国在内蒙古、新疆、西藏、青海、四川、甘肃、宁夏和云南8个主要草原牧区省(区)和新疆生产建设兵团实施草原生态保护补助奖励机制政策,这是中国在草原生态补偿机制方面安排资金规模最大、覆盖面最广、补贴内容最多的生态补偿政策。该政策包括:中央财政每年安排专项资金用于禁牧补助、草畜平衡奖励、牧民生产性补贴和绩效考核奖励等方面。该机制实施一年来,各省(区)禁牧面积达0.78×108hm2,草畜平衡面积达1.73×108hm2,初步实现了草原生态加快恢复,草原畜牧业加快转型发展,项目区牧民收入加快增长等三大目标。虽然一些禁牧区、休牧区生态有所恢复,但与森林生态补偿相比,草原生态补偿并没有变成一种长效机制,使一些正在恢复的草原缺乏持续的政策保障,有些生态保护项目生态补偿严重不足,增加了牧户的经济负担。缺乏有效的激励机制,进而影响了休牧、禁牧的生态效果。

3 不同空间尺度上的草地生态补偿标准

3.1 国家尺度上的草地生态补偿标准

我国草原生态保护补助奖励机制关于草地生态补偿的具体内容包括:对生存环境非常恶劣、退化严重、不宜放牧以及位于大江大河水源涵养区的草原实行禁牧封育,中央财政按照90元/hm2·a的测算标准给予禁牧补助。5年为一个补助周期,禁牧期满后,根据草场生态功能恢复情况继续实施禁牧或转入草畜平衡管理,开展合理利用。对禁牧区域以外的可利用草原,根据草原载畜能力核定合理的载畜量,实施草畜平衡管理,中央财政对履行超载牲畜减畜计划的牧民按22.5元/hm2·a的测算标准给予草畜平衡奖励。牧民在草畜平衡的基础上实施季节性休牧和划区轮牧,形成草原合理利用的长效机制。

3.2 局域尺度上的草地生态补偿标准

基于国家政策,各省区对草地的生态服务价值进行了重新认识与评估,设计了具体的草原生态保护补助奖励机制方案。在与退牧还草饲料粮补助政策合理衔接的基础上,注重各区域间的公平合理,确定符合各省区实际的生态补偿标准。西南3省(西藏自治区、四川省、云南省)采用与国家补偿标准一致的生态补偿政策,其他5省区确定了不同的生态补偿标准。

内蒙古自治区:经过各领域专家的共同研究,提出以“标准亩”作为生态补偿的基本依据。“标准亩”是指根据自治区天然草原的平均载畜能力,测算出平均饲养1只羊单位所需要的草地面积为1个标准亩(根据2009—2010年草原普查数据,自治区平均饲养1只羊单位需要的草地面积为2.67 hm2),其系数为1。利用标准亩系数,将禁牧实际面积换算为标准亩面积,再计算出1个标准亩的补助额,以此确定不同地区禁牧的补助额度。内蒙古自治区不同行政区标准亩系数为0.35—1.59,按照每年22.5元/hm2的测算标准给予草畜平衡奖励。从2011年起,尚未到期的退牧还草工程区全部转入补奖机制区。经标准亩测算,退牧还草工程区禁牧与休牧补贴标准分别低于74.25元/hm2·a、18.56元/hm2·a的地区,按原标准执行。

青海省:青海省也以“标准亩”作为草地生态补偿的基本依据。根据全省年平均饲养1个羊单位需要1.78hm2草地作为1个标准亩,由此测算出各州的标准亩系数平均值。在此基础上,根据各州禁牧区草原面积和测定的标准亩系数,结合国家禁牧补助测算标准,在与退牧还草饲料粮补助政策合理衔接的基础上,综合考虑各州上年人均畜牧业纯收入、牧民人口数量、禁牧草原面积与减畜减收四个因素,确定各州禁牧补助标准和资金总额。各州每年禁牧补偿标准为:果洛、玉树州75元/hm2,海南、海北州150元/hm2,黄南州210元/hm2,海西州45元/hm2。对履行超载牲畜减畜计划的牧民按照22.5元/hm2的测算标准给予草畜平衡奖励。

甘肃省:考虑全省各地的草原载畜能力、生态贡献、收入构成、草原面积、人口数量、政策效应、社会和谐稳定等因素,通过测算将全省划为不同的禁牧补助标准,最终确定为:青藏高原区300元/hm2、黄土高原区44.25元/hm2、西部荒漠区33元/hm2。在考虑各地草原生态贡献、草原面积、人口数量等因素的基础上,突出考虑各地草原载畜能力、减畜数量以及减畜对农牧民收入的影响程度,三大区域的草畜平衡奖励标准确定为:青藏高原区32.7元/hm2、黄土高原区22.5元/hm2、西部荒漠区15元/hm2。

宁夏回族自治区:为了充分体现国家补奖政策的公平性,每户最大补助面积不超过200hm2。禁牧年补助标准采取了“一刀切”的补偿标准,为90元/hm2;超过200hm2的补助节余资金补给该县(市、区)草原承包面积小的农户。

新疆维吾尔自治区:分类确定了不同草原类型禁牧的补助标准,即荒漠类草原禁牧和退牧还草工程区草原禁牧按82.5元/hm2·a的标准给予补助,水源涵养区和草原保护区禁牧按750元/hm2·a的标准给予补助;草畜平衡及牧民生产性补贴标准同国家一致,即按22.5元/hm2·a的标准给予草畜平衡生态补偿。

4 草地生态补偿标准的空间尺度差异

为了便于比较不同空间尺度的补偿类型区,以每年单位面积的草地生态补偿额度(元/hm2)进行分析。选取不同空间尺度的补偿类型区分别为:G表示国家标准生态补偿类型区;NⅠ、NⅡ、NⅢ表示内蒙古最小、最大标准亩系数补偿类型与退牧还草补偿类型区;QⅠ、QⅡ分别为青海省最小、最大标准亩系数补偿类型区;GⅠ、GⅡ、GⅢ分别表示甘肃青藏高原、黄土高原、西部荒漠补偿类型区;NX表示宁夏回族自治区生态补偿类型区;XⅠ、XⅡ分别表示新疆维吾尔自治区荒漠类草原禁牧与退牧还草工程区、水源涵养区和草原保护区补偿类型区。计算结果见图1。

4.1 草地禁牧的生态补偿标准

图1表明,禁牧单位面积草地的补偿额度差异非常明显。新疆维吾尔自治区XⅡ补偿类型区的补偿额度最多,是国家标准生态补偿类型区(G)的8.3倍。青海省QⅠ、甘肃省GⅠ、内蒙古NⅡ补偿类型区分别是国家标准生态补偿类型区(G)的3.3倍、2.2倍与1.3倍。除宁夏NX补偿类型区外,其余补偿类型区补偿额度均低于高于国家标准生态补偿类型区(G),内蒙古NⅠ补偿类型区补偿额度最少,仅为国家标准生态补偿类型区(G)的35%。与国家尺度侧重于草地的局部临近性服务相比,各省区局域尺度的草地禁牧生态补偿标准更侧重于草地的原位性服务功能。

4.2 草畜平衡的生态补偿标准

图1表明,草畜平衡补偿类型区单位面积草地的补偿额度差异也较显著。甘肃省XⅡ补偿类型区的补偿额度最多,是国家标准生态补偿类型区(G)的1.5倍。青海省QⅠ补偿类型区次之,是国家标准生态补偿类型区(G)的1.3倍。由于宁夏回族自治区未实施草畜平衡奖励,所以没有补偿,可能会导致该区超载放牧依然严重。内蒙古NⅠ、NⅢ与甘肃GⅢ补偿类型区补偿额度分别仅为国家补偿标准(G)的35%、83%与67%。其他补偿类型区补偿额度等于国家标准生态补偿类型区补偿额度。与国家尺度侧重于草地的局部临近性服务相比,各省区局域尺度的草地草畜平衡生态补偿标准也主要体现了草地的原位性服务功能补偿。

4.3 草地生态补偿标准的均衡性

区域草地生态补偿标准的均衡性可用草地生产功能与草地生态服务功能的相对重要性,即草畜平衡与草地禁牧的生态补偿额度比值来表征。甘肃省GⅡ补偿类型区的均衡指数最大,为0.51;青海省QⅠ、甘肃省GⅡ次之,分别为0.50、0.45。以上3区相对于草地生态服务功能,生产功能依然显著。青海省QⅡ与甘肃省GⅠ补偿类型区的均衡指数均为0.11,小于国家标准补偿类型区(G)的均衡指数(0.25)。新疆维吾尔自治区XⅡ补偿类型区的均衡指数为0.03,宁夏回族自治区补偿类型区的均衡指数为0。以上4区更强调草地的生态服务功能,其他补偿类型区的均衡指数等于国家标准生态补偿类型区(G)的均衡指数。

我国8个主要草原牧区省(区)地域分异明显,草地类型多样、生态服务功能空间异质性强。尽管部分学者已注意到这一问题,采用生物量订正[7,8]和GIS手段[9]对服务功能的空间异质性进行了订正,但由于订正方法较为简单,不能完全反映出空间异质性对生态系统服务功能的影响。目前我国草地生态补偿标准的差异与均衡性难以与生态服务功能匹配,并没有真实反映出不同空间尺度草地生态系统服务功能的真实差异,必将导致补偿冗余与补偿不足现象。据研究,甘肃省17%GⅠ补偿类型区的草地是非生态脆弱区和非生态功能重要区,为低效率和无效率补偿区[10]。

5 总结与讨论

草地生态系统服务功能在不同生态系统尺度上产生,并且被提供给不同行政尺度上的利益相关方的经济体现。在不同的行政尺度上,利益相关方依靠不同的生态系统服务功能来获得生存和发展。不同空间尺度上利益相关方对生态系统服务功能的价值具有不同的认识。健康的草地生态系统是生产功能与生态服务和谐并存的统一体[11]。在草地生态补偿过程中,相关利益方对草地生态系统服务功能价值进行评估时,在不同尺度上的利益相关方会对同一生态系统生产功能与生态服务功能赋予不同的价值。这种差异体现了生态系统服务功能的客观价值。我国草原生态保护补助奖励机制是一项在国家尺度上的草地生态补偿,补偿内容为临近性服务,但在具体实施过程中,各省区补偿侧重于草地的原位性服务功能,而未考虑在流域尺度上的草地方向流动性服务与使用者迁移性及相关服务。这就要求决策者在同一空间尺度进行草地生态补偿机制决策时,充分考虑生态系统服务功能的空间尺度特征,确定差别化补偿的标准,防止由于生态补偿不足或不均引起的草地生态系统服务功能退化和丧失。

参考文献

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[9]赵同谦,欧阳志云,贾良清,等.中国草地生态系统服务功能间接价值评价[J].生态学报,2004,24(6)∶1101-1110.

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[11]鲁春霞,谢高地,成升魁,等.中国草地资源利用:生产功能与生态功能的冲突与协调[J].自然资源学报,2009,24(10)∶1685-1695.

土地补偿补助标准 篇2

《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》已经区政府第十二次区长办公会议研究通过，现予公布，自公布之日起施行。

二○○四年六月四日

第一条 为严格拆迁管理，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障我区集体土地房屋拆迁的顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的有关规定，结合本区实际情况，制定《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（以下简称《规定》）。

第二条 昌平区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土房管局）主管本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。各镇政府、街道办事处应当按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和本《规定》中规定的职责，做好本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作。各村、居委会应积极配合，做好房屋拆迁工作。第三条 在本行政区域内因国家建设征用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本《规定》。因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，可以参照本《规定》执行。

征地拆迁宅基地以外房屋的，按照北京市有关规定执行。

第四条 拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。现有宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经镇政府或街道办事处审查确认后，可以按分户处理。

每户宅基地面积的控制标准，必须严格按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》的有关规定执行。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准,且每户最高不超过0.3亩(折合200平方米)，但符合《昌平县城乡居（村）民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的,可以按照批准的标准进行补偿；1982年以前划定的宅基地多于上述用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定。

第五条 《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住并且属于征地拆迁房屋的，由拆迁人按照该房屋的重置成新价进行补偿。

第六条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的补助标准为：该次拆迁的宅基地区位补偿价×0.25亩×30％。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

1、在拆迁范围内有住房，并且长期居住，且本人及其配偶在拆迁范围以外没有住房；

2、在拆迁范围内有本市常住户口；

3、未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在拆迁公告后10日内以书面形式向拆迁人提出，并提交相应的有效证明材料。拆迁人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的在拆迁范围内予以公示，公示期限为10日。公示期间有人提出异议的，由拆迁人重新核查；公示期间无人提出异议，或重新核查申请人符合规定条件的，拆迁人应当按照规定给予拆迁补助。

第七条 利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因拆迁造成损失的，应给予被拆迁人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300－1000元的标准给予被拆迁人一次性补助，具体标准经区国土房管局批准后实施。

被拆迁人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

1、被拆迁房屋具有合法的批建手续或房屋所有权证；

2、拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；

3、有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；

4、已办理税务登记并出具纳税凭证。

利用出租房屋进行经营的，对承租人的停产停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。

第八条 拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费和提前搬家奖。搬迁补助费按照被拆迁房屋每平方米建筑面积15元的标准进行补助。由拆迁人负责搬迁的，不予补助。

被拆迁人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，可以按照每宗宅基地不低于2000元的标准给予提前搬家奖，具体标准由拆迁人在拆迁实施方案中确定。

第九条 房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被拆迁房屋重置成新价构成。本区各镇、街道宅基地区位补偿价、普通住宅指导价、房屋重置成新均价、户均安置面积、户均宅基地面积标准见附表。具体拆迁项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。第十条 另行批准宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区人民政府同意，且本集体经济组织区域内具备安排宅基地的土地，符合土地利用规划和城市规划，被拆迁人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，对被拆除的房屋按照重置成新价给予补偿。另行审批的宅基地面积少于原按照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿；1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40％给予补偿。

第十一条 占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经镇政府、街道办事处审核并报区国土房管局备案后执行。

第十二条 本《规定》中涉及的宅基地区位补偿等各项补偿补助标准，由区国土房管局实行动态管理，根据实际情况适时进行修订，报区政府批准后实施。

土地补偿补助标准 篇3

我国建设征地补偿测算基础是《中华人民共和国土地管理法》,其补偿标准一般不超过被征收土地前3年平均亩产值的30倍。鉴于水利水电工程建设征地面积大、征地范围集中、涉及失地农民众多,因此,2015年以前,水利水电工程建设征地补偿基本执行《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》中有关规定,即补偿标准为被征收土地前3年平均亩产值的16倍。

2015年2月,中共中央、国务院印发了《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》。根据这一指导性文件,有必要根据失地农民土地权益损失程度给予科学合理的补偿,在确定原土地产权权益内容基础上,从补偿方式、安置成本和影响因素等多方面确定农地的产权补偿标准。

1 失地农民土地产权界定及土地权益分析

1.1 失地农民土地产权界定

所谓产权,通常指某种资源或产品的所有权、使用权以及自由转让权等。根据科斯定理,包括土地资源在内的诸多资源和产品,只要满足产权明确并受到法律有效保护这一前提,市场经济就可以实现资源的最优配置。

《中华人民共和国农村土地承包法》对农民家庭土地承包经营权给予了法律上的确认,同时确认并宣布保护农民土地使用权的流转,法律对农地产权予以确认和保护的核心内涵可以概括为:

第一,土地承包权的流转属于承包方,而不属于农村集体,通过流转获得的土地收益应归承包方。

第二,土地承包权的流转遵循平等、自愿和有偿原则,农民无论以何种形式流转其土地承包权,集体组织和个人都无权干涉。

第三,土地流转包括转让、出租等多种形式,价格也由当事人协商确定,农地权益的实现应尽可能通过市场机制来实现。

《承包法》关于农民私人土地承包权流转的界定,全部以“土地的农业用途”为限,因此,承载着这些土地权益的农地若用于非农用途,农地权益的确认和保护将全部终止,这就是造成农民土地权益丧失的主要因素。

1.2 失地农民土地权益分析

除上述法律规定的显性土地权益以外,从社会福利和农地的社会功用等角度考虑,失地农民还有诸多隐性土地权益,这些隐性权益尽管在实际的征地补偿中很难将其全部量化,但对于科学确定失地农民土地权益的补偿标准却具有一定的参考价值。

根据以上分析,《土地管理法》中使用“产值倍数法”确定给予补偿的农地权益仅限于与土地有直接联系的损失,基于农地承包经营权而延伸出来的未来承包期内的收益等并不包含在其中,所以,现阶段对农地权益的补偿范围并不全面。土地对于农民的效用和价值也是其权益的一部分,尤其是对于征地后进行城市、集镇安置农民来说更是如此;因此,对于此安置过程中失地农民的征地补偿制度应将这些隐性权益包含其中。

此外,根据马克思主义的级差地租理论,工程建设征收农民土地在“农转非农开发”过程中(如水电开发、供水等非公益性项目),土地用途改变和土地开发所带来的巨额增值极易形成级差地租。我国现行法律运用“产值倍数法”测算的土地补偿标准中是不包括土地增值部分的。

2 失地农民土地补偿标准测算方法探究

失地农民的土地权益概括起来包括如下几个方面,一是发生在集体经济组织内部“以农业用途为限”的农地承包经营权、承包期内的收益权以及其他形式的流转权;二是发生在农村集体经济组织“农地转为建设用地”过程中以土地使用权入股等形式获得的收益权;三是发生在农村集体和国家之间因征收引起的征地求偿权和土地赔偿权。

对于发生在集体经济组织内部的农地权益,《农村土地承包法》和《中华人民共和国物权法》都做了具体规定。由于以土地承包经营权为基础的农地权益变更主要发生在处于平等法律地位的集体经济组织及其成员之间,发包方和承包方的土地权益有明确的法律规定并受法律保护,而且这些农地权益的变更通常按照平等、自愿和有偿的市场原则来执行,所以其土地权益变更不会带来农民个人权益和社会福利的损失。

由于我国现行土地制度规定国家征地面对集体而非集体组织成员,因此,对农村集体经济组织和国家之间农民土地权益赔偿的探讨要相对复杂。就显性的农地权益赔偿来讲,《土地管理法》规定,征收土地补偿和安置补助费之和为该土地前3年平均年产值的n倍,n值一般以30倍为上限;而《物权法》规定,农地承包经营权的补偿包括:土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费和社会保障费。显然这两部法律对于显性农地权益的补偿都是以被征用土地原来用途产生的收益作为基准。2004年以后,国家对农地补偿标准、补偿项目和范围等进行了调整,以综合区片地价或统一年产值代替“产值倍数法”来计算征地补偿标准,并强调了劳动力培训的重要性,同时还将部分级差地租纳入补偿。

综合区片地价或统一年产值计算土地补偿标准在一定程度上提高了农地权益的保障,但从本质上讲这种测算方法与“产值倍数法”区别不大。该方法考虑的因素虽多,但最终测算时仍然以当地前3年主要农产品的产值及附加收益为主要依据,并未对原补偿方法中的不合理之处进行根本上的突破。从公平交易的角度出发,农民“让渡”土地就应该获得一个与土地等效用的补偿,因此对农地权益的补偿需要将土地的社会保障功能和农地承包期内的未来收益权等因素考虑进来。

2.1 社会保障功能因素

农地的社会保障功能价值测算,是在2003年国土资源部颁布的《农用地估价规程》中正式提出。该规程中农地价格主要由农地质量价格和社会保障价格两部分组成,“而农地社会保障价格则是指农民失去土地后,为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿”,该规程通过综合考虑耕地面积、生产力水平等多种因素确定农地承担社会保障的水平,然后确定参数,在此基础上通过计算建立相应社会保障所需“成本”,进而得到被征农地的“社会保障价格”。理论上讲,这一思路对农地非市场价值的评估是可行的,但如何确定农地能够提供何种类型的保障效用并对其经济价值加以量化这一难题却对该思路的操作性提出了挑战。本文结合应用中的限制性因素对这一问题提出如下解决方案。

2.1.1 利用区域统一年产值计算被征农地的年纯收益,以此确定农地质量价格

确定征地区域(以县或市为单位,下同)主要作物的年产值,其计算公式为:

式中,V表示被征农地所在区域主要农作物的平均年产值;Vi表示被征农地所在区域第i类主要农作物的年平均单产值;Si表示被征农地所在区域第i类主要农作物的平均播种面积。

由于区域统一年产值还包括被征地区域内的养殖经营、特种农作物等的收益,所以还需要确定被征农地的附加收益修正幅度,该修正幅度以修正系数的形式由专业评估机构根据农地征收以前农民对土地的利用状况和农业经营状况两方面的调查数据分析计算而来。在确定了调整系数之后,根据以下公式即可得征地所在区域的统一年产值:

式中,Vt表示被征农地所在区域的统一年产值,k1为被征农地所在区域的农地附加收益统一修正系数。在此基础上,由Vt减去包括种子、农药、机械和人工等在内的区域统一农业生产费用,即可得到被征农地所在区域统一年纯收益,通过下式即得被征农地质量价格:

式中,P为被征农地的质量价格,Ct为农地所在区域的统一农业生产费用,r为被征农地区域统一年纯收益还原为农地质量价格的比例,该比例的确定还需要考虑安全利率和风险调整值,这一数值需要根据不同地区不同年份的灾害性天气等因素来确定。

在实际工程建设规划设计中,可能并不需要得到或者无法得到上述测算方法中的诸多参数,在能满足有效补偿失地农民土地质量价格的前提下,P值的计算可适当简化。

以山西省某工程为例,该工程涉及4个区县,其统一年产值及征地补偿倍数均不同,考虑到工程项目的整体性及土地补偿的公平性,根据《山西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准的通知》规定,同时参考项目周边铁路、高速公路等其他工程项目的补偿方法和标准,确定该工程永久占地全部采用某县统一年产值19 350元/hm2(1 290元/亩),土地补偿倍数为28倍。其中亩产值1 290元为前式中的Vt,28倍则可以理解为“农地承包期内地未来收益因素”的一部分。在实际工作中,该补偿标准得到了失地农民及地方政府的认可。

2.1.2 被征农地社会保障价格测算

失地农民在工程建设征地过程中,其参与城乡社会保险体系所需的各种社会保险费是被征农地社会保障价格的重要组成部分,也是测算的主要对象。

失地农民参加城镇养老保险费用的计算,可参照中国太平洋保险公司对个人养老保险费的计算方法:

其中:Yli=(Ymi×Bi+Ywi×Ci)/(Bi+Ci)×M1/M0

上述两个公式中,Yli为i年龄段人均养老保障价格,Y1为可保障农民基本生活水平的趸缴养老保险费,i为年龄结构的分段,Ymi为i年龄段男性农民养老保险费趸缴金额基数,Ywi为i年龄段女性农民养老保险费趸缴金额基数,Bi和Ci则分别为i年龄段男性和女性农民在养老保险安置被征地农民总数的比例,M1为失地农民月领取养老金金额,M0为月保险费基数。

就被征用农地的社会保障价格来说,在实际工程规划设计中,通常并不会按照商业养老保险的计算方法进行补偿标准测算。仍以山西省某工程移民安置规划设计为例,根据山西省《关于落实被征地农民社会保障保证费用的通知》的规定,每亩农用地的社会保障费用为5倍的土地年产值。这一趸缴养老保险费缴费标准虽然得到了被征地农民的认可,但这一养老保险价格,在失地农民达到退休年龄以后是否能够得到有效的、可持续的养老保障,仍然值得商榷。

城市、集镇安置的被征地农民医疗保险、失业保险、社会救济和优抚等的测算方法,与养老保险金额的测算方法类似。对于已经采取综合区片价法进行征地补偿且采用社会保障价格法予以测算的地区,上述探讨的被征农地质量价格和社会保障价格加总所得的补偿标准即可作为补偿测算时的参考。

2.2 农地承包期内的未来收益因素

按照国家在农地征收中“使被征地农民生活水平不因征地而降低、长远生计有保障”的要求,对被征农地剩余承包期限内需要补偿的未来收益可按如下思路筛选测算方法。被征地农民征地前5年(灾害频发年份排除),以其土地年平均纯收入作为该被征地家庭土地总价值中一年的收益,然后以加权平均方式计算出被征农地所在区域统一的农地年收益,在此基础上通过贴现的方式即可得承包期限内需要补偿的未来收益。具体的测算如下:

式中,P为被征农地剩余承包期内未来年纯收入的贴现值,A是根据被征土地前5年平均年收入状况以加权平均方式求得的区域统一农地年收益,k为被征地家庭的户均耕地面积,r为资本贴现率,s为前5年区域平均通货膨胀率,u为前5年户均农业纯收入的年增长率。

通过上式计算的剩余承包期限内未来农业收入的贴现值乘以剩余的承包期限即为被征地农民承包期内农地的未来价值。鉴于我国较高的通货膨胀率,这部分农地收益一次性补偿给失地农民将更有利于保障其搬迁后的生产生活。当然,在一次性支付被征地农民承包期内剩余期限的未来收益时,也可按下式计算,该方法适合剩余承包期内被征农地所在区域农作物的年平均价格、平均产量和预期的贴现率水平均值已知且较准确的条件下计算。

式中,分别为剩余承包期内当地农作物的年平均价格和年平均产量,C为农业生产中投入的各种成本,Rt为被征农地所在区域第年的土地纯收益,为剩余承包期内贴现率水平的均值,n为剩余的承包期年限。

目前我国对于失地农民承包期内的未来收益损失补偿,缺少相应的政策依据和法律支撑。对失地农民承包期内未来土地收益这一隐性权利的补偿,在实际规划设计中虽然有所涉及,但受参数收集较难和量化难度较大等因素影响,农地承包期内的未来收益鲜有考虑。具体到上述山西省某水利工程,其被征地农民土地承包期内未来收益的补偿一方面表现为高达28倍的耕地“补偿倍数”,另一方面则表现为1 000元/人的过渡期生活补助等,实际中该工程移民对这些补偿虽然比较满意,但从土地产权界定和社会公平角度来说,还需对这部分隐性权益给予法律上的认可或者政策上的支持。

3 结论与展望

通过对被征农地的社会保障功能价值和农地承包期剩余期限内的未来收益价值的分析,可以看出农地的征用补偿制度是一个系统工程。在农村土地随着城市化和工业化过程被征收占用的过程中,包括新修订的《土地管理法》在内的诸多法律规定,在农地权益维护上的空白使得大量失地农民的土地权益得不到确认,产权界定上的不明确、农村集体土地所有者“集体”权利的扩大化和现行农地征收中各级地方政府对“土地财政”的依赖,都使得我国目前无法形成市场机制主导下的农地资源配置方式,由此带来的直接后果就是作为农村集体所有土地承包方的失地农民农地权益的丧失。

为此,我们首先要做的就是尽快消除《农村土地承包法》、《土地管理法》和《物权法》等法律当中对土地产权界定不清的地方,在此基础上对已经界定清楚的产权给予有效的法律保护;同时,要在农村集体所有土地尤其是经营性土地的权益交易中引入市场机制;最后,政府在农地征用过程中也应逐渐将传统的“补偿机制”过度为市场导向下的“赔偿机制”,从公平角度出发切实保障处于农村土地市场中相对弱势的农民群体的利益。

参考文献

[1]龚和平.水电工程建设征地移民安置补偿费用概算基础[M].北京:中国电力出版社,2010.

[2]樊勇明,杜丽.公共经济学[M].上海:复旦大学出版社,2007.

[3]周其仁.产权与制度变迁(增订本)[M].北京:北京大学出版社,2003.

[4]王瑞雪.关于社会保障价格法若干理论问题的思考—基于征地补偿测算方法的分析评价[J].调研世界,2008(11):10-14.

[5]姜雪.农地非农化过程中土地征用补偿标准的经济分析[J].经营管理者,2009(2):7-8.

土地补偿补助标准 篇4

顺政发〔2006〕12号

各镇人民政府，地区和街道办事处，区政府各委、办、局，各区属机构：

区建委研究制订的《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》已经2006年第一次政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真依照执行。

二○○六年二月十三日

顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定

第一条 根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征〔2003〕606号）以及《〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉实施意见》（京国土房管拆〔2003〕666号）的有关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于集体土地宅基地上的房屋拆迁。

第三条 房屋拆迁补偿价，由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价

第四条 宅基地区位补偿价按照下列公式计算：

（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积

宅基地区位补偿价＝ ————————————————————————————

户均宅基地面积

（一）当地普通住宅指导价标准：

根据《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字〔2001〕1234号）基准地价的划分，并结合我区各地区商品房价格的实际情况，制定以下普通住宅指导价标准：

一类地区：包括顺义城区减河以南、京承铁路以东、顺平路以北、潮白河以西，后沙峪镇城镇规划区，天竺镇天竺村、薛大人庄村普通住宅指导价标准为2300—3000元/m2。

二类地区：包括仁和镇、天竺镇、后沙峪镇除一类地区外的其他地区，南法信镇镇域范围内顺平路以南部分及城镇规划区，马坡镇、李桥镇的城镇规划区，普通住宅指导价标准为1900—2600元/m2。

三类地区：包括我区除一、二类地区以外的其他地区，普通住宅指导价标准为1500—2000元/m2。

我区的普通住宅指导价标准根据实际情况由区政府适时调整公布。

（二）户均安置面积标准：135 m2/户

（三）房屋重置成新均价：400元/m2

（四）户均宅基地面积，原则上暂统一按照0.3亩计算。

第五条 宅基地面积补偿标准按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）第十八条认定。

（一）拆迁补偿认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。

（二）经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分原则上按照宅基地区位补偿价格的30%给予补偿。该宗宅基地内符合审批宅基地条件且户籍户口单独立户的共居人，可以按分户处理。

（三）根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》（北京市政府令1989年第39号），本区村民每户建房用地标准最高不得超过0.3亩。1982年以前划定的宅基地，多于前款规定的标准，每户最高不得超过0.4亩。

第六条 对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动的被拆迁人，除按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）的规定予以补偿安置外，对因征地拆迁房屋造成停产停业损失的，可按照近3年内纳税总额6倍的标准进行补偿，但最高不得超过宅基地范围内合法经营面积每平方米500元的补偿数额。各镇、村进行占地拆迁房屋的，其停产停业损失补偿标准由镇人民政府确定，但原则上不得超过上述标准。被拆迁人必须提供以下材料：

（一）税务部门近3年内的完税证明文件原件；

（二）工商部门的营业执照原件。

第七条 拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人对被拆迁人应当按照货币补偿的规定确定被拆迁房屋的补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。即拆迁人对被拆迁人依法给予货币补偿后，被拆迁人再以其所得货币补偿款购买拆迁人提供的国有土地上的安置房屋，拆迁人与被拆迁人可以先按照货币补偿相关规定签订拆迁货币补偿协议，再另行签订安置房屋买卖协议。

农村集体经济组织或村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，具体拆迁安置方案由农村集体经济组织或村民委员会根据本地区实际情况制定，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报镇政府批准。

其他拆迁人委托农村集体经济组织或村民委员会安置被拆迁人的，可以参照前款规定执行。

第八条 农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人拆迁宅基地上房屋，有条件的镇，可以按照土地管理法律、法规和规章的规定，另行审批宅基地由被拆迁人自行建设住房，被拆迁房屋按照重置成新价给予补偿。

第九条 农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案确有困难的，被拆迁人购买楼房时，拆迁人可以按照当地楼房商品价的10—15％给予优惠，其优惠购房面积人均不得超过30平方米。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

第十条 搬家补助费标准为每个宅基地使用证3000元。

第十一条 提前搬家奖励费标准为每个宅基地使用证2000元。

第十二条 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照其重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

第十三条 本规定自2006年3月15日起施行。《顺义区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》（顺政发〔2003〕34号）同时废止。

主题词：城乡建设 土地 房屋 拆迁△ 通知