去库存（共12篇）
去库存 篇1
房地产的刚性需求,一般指人们用于居住、商业、办公等生产、生活的必然需求,其中包含换大房、换位置、换环境等需求。刚性需求的客观存在是房地产业得以健康发展的基础,也是去库存的核心力量。与刚性需求相比,投资性需求则随着房地产市场的变化波动较大。
相关数据显示,截至2015年末全国商品房待售面积71853万平方米,除北上广深等一线和部分二三线城市外,其他三四线及以外的大部分城市房地产市场全面萎缩,以内蒙古的三个城市为例,按现在的实际购买力,呼和浩特的库存需消化5~7年,鄂尔多斯的库存需消化7~10年,乌海的库存需消化2~4年,这些还不包括已取得土地使用权未建设和市场上待售的二手房,可见在降税、降费、降首付、降利息、增补贴的政策背景下,去库存的压力仍然很大。
房地产是资金密集型产业,取得土地使用权需缴纳土地出让金,基础设施建设需花钱,建筑材料需花钱,劳务需花钱,如果建成的房屋卖不出去,就会引发一系列的经济问题,甚至会变成一场经济危机,因此,去库存连同去产能、去杠杆、去短板一道成为今年经济工作的重要任务。
就去库存而言,各地都采取措施加大棚户区改造力度,加快房屋征收进度的方式来应对。一方面,棚户区改造改善了居住和生活环境,是一项民心工程;另一方面,通过棚户区改造,让棚户区的搬迁居民加入到了购房者的行列中,是拉动内需、消化库存的有效手段。
当然,棚户区改造其核心内容是房屋征收补偿与安置,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋征收补偿与安置的方式有货币补偿和产权调换。从近年来房屋征收补偿的经验来看,货币补偿,补偿一次到位,简单快捷,减少了因调换房屋的质量、面积、过渡、搬迁等引发的纠纷;同时,扩大了被征收居民的选择空间,被征收人得到货币补偿后,可以在原地,也可以在新地,可以在本地,也可以在异地根据自己的实际需要购买房屋,货币补偿是征收补偿安置的最佳方式,也是住建主管部门提倡的征收补偿运作方式。
然而,有些地方在征收补偿安置过程中一味地为了去库存而去库存。一是在制定征收补偿方案时,实行“双轨制”,即:货币补偿远不及产权调换实惠,逼迫被征收人不得不选择产权调换;二是实行“货币化安置”,即:货币补偿款不支付给被征收人,而是直接流向购买存量房的开发企业,这种运作方式一定意义上起到了去库存的作用,但是这是将开发商的库存转移到了被征收人手中,反而造成了老百姓房屋的闲置。以乌海市某项目征收为例,被征收户数为78户,其中17户已购买了住宅楼,选择货币补偿的仅有4户,其余74户选择了产权调换,共调换楼房124套,假定居住套数不变,房屋征收后出现了17套+(124套-78套)=63套多余的房屋,以乌海市现在的经济和人口状况而言,63套安置房可能大多数处于闲置状态,也就是租售都很困难,事实上去库存成了转移库存。
笔者认为,加大棚户区改造力度,依法实施房屋征收,再出台一些购房的优惠政策,政府的作用主要是服务后引导,自然就拉动了内需,解决了库存问题。在房屋征收过程中无须采用“双轨制”,从政策导向上鼓励被征收户选择货币补偿,然后老百姓可根据需要在市场上选购房屋,让刚性需求在资源配置中起到决定作用,这可能是去库存的最佳方式。
去库存 篇2
20xx年以来，我县高度重视房地产去库存工作，认真贯彻落实国家、省、市关于棚户区改造和房地产去库存的决策部署，强力推进棚改货币化(现房)安置，严格控制新开发总量，有效扩大住房需求，全力化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。现将自查情况汇报如下：
一、工作开展情况
1.认真贯彻落实房地产去库存政策措施。我县认真贯彻落实《关于做好化解房地产库存工作的通知》20条去库存意见，开展房地产库存清理，摸清了库存底数，加强房地产市场监测分析，结合我县实际并借鉴同类城市经验，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见中明确了凡县城规划区内商品住房交易登记，一律按实际缴纳契税的金额奖励购买者50%，并鼓励农民进城购房，购房奖励200元/㎡，提高公积金贷款额度，降低核发预售许可门槛，鼓励社会资金参与城市棚户区改造等刺激政策，政策出台后取得了较好的成效，去化了一定数量商品住房库存。
2.提高棚改货币化安置比例，消化房地产库存。棚户区改造实行货币化安置，不仅有利于加快棚户区改造步伐、实现房地产去库存、提高政府的`财政资金的使用效益，而且还有效拉动投资消费需求、带动房地产及相关产业发展。我县县城环琵琶湖棚户区(城中村)改造后，大部分被征收户将直接到其他楼盘选房买房，可有效激活县城房地产市场，起到去库存、稳增长的作用。棚改实行货币化安置，被征收户可“拿钱走人”、也可选择“现房安置”，畅通了棚改助推房地产销售的渠道，消化了房地产库存。
3.鼓励农民等新市民购房，扩大住房有效需求。一是全面落实房地产交易税费优惠政策，促进住房消费。二是农业银行放宽农民工贷款购房条件，采取灵活还贷“安置贷”方式，支持农民和农民工购房。三是开展农民工等灵活就业人员缴存、使用公积金购房业务，放宽了公积金购房贷款、提取条件，有效发挥住房公积金的代际互助作用，支持缴存职工购房。
4.抓好房地产供给侧结构性改革，减少商品住房供给。我县加强了住宅用地供应管理，管控好土地闸门，减少住宅用地供应，落实住宅用地调整政策;强化了住房规划、建设管理，适当压缩住房开发建设规模;将中心城区商品房预售形象进度标准提高至项目主体结构封顶，延长商品房上市时间;引导房地产开发企业结合市场供需形势，减缓开发进度，实行分期开发;引导开发企业转型发展，鼓励开发企业向旅游地产、养老地产等新业态发展，支持开展住房租赁业务。
5.政府通过回购方式，打通商品住房和保障房通道。根据国家、省市的相关政策，实行实物保障与租赁补贴并举，棚户区改造和公租房通过推行货币化安置、货币化租赁，打通商品住房和保障性住房两者之间的通道，加大保障性住房的筹集力度，消化市场待售商品房、盘活闲置房。同时继续加强保障性住房的配套建设、分配、运营和管理，严格准入、退出制度，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。
二、实施效果情况
20xx年10月份前，我县在建在售楼盘21个，已建和在建取得预售许可的待售商品住房面积约50万㎡(4400套)，按照前三年全县年均25万㎡的销售量，全县的待售商品住房去存量周期在2年左右，去库存压力较大。
1.20xx年9月开始我县实施的县城环琵琶湖城市棚户区(城中村)改造的任务目标为5000套左右,其中有80%以上能够通过选择市场房源和约定房源货币化方式安置,基本解决了一大半以上的商品住房库存。
2.自我县先后出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》试行版和延长版后，有效地刺激了农民工、农民进城购房，促进了房地产“去库存”，同时也加快了城镇化的进程。
解题楼市去库存 篇3
两天后，中共中央政治局经济工作会议召开，明确要求化解房地产库存。就在一个月前的中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展。
12月18日至21日，中央经济工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。话音刚落，已有多地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。
库存集中于三四线
中国指数研究院的数据显示，截至2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去3年平均销售速度来计算，需要5年时间消化。
《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示，2015年以来（截止到前11个月）一线城市楼市迅速回暖，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三、四线城市仍然为去库存的“重灾区”。
“经过2015年的销售之后，库存水平稍有下降，但是整体还是没有达到理想状况。从现在的存量平均消化时间来看，一线城市约为9个月，二线城市约11.5个月，三线城市约为20个月。三、四线城市的压力还是非常大的。”中国房地产指数系统办公室主任黄瑜如是说。
黄瑜认为，三、四线城市库存高企分为两类，一类是长期土地供应比较过剩，后续的需求基本饱和，加之人口增长乏力导致城市库存压力比较突出。而第二类是指短期库存水平稍高，但是中长期来说，由于政策驱动和需求增长潜力，总体来说还有缓解机会。
在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中国指数研究院预计2016年部分城市的去库存压力也将持续增大。东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。三线城市中，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流。
农民工“救命”靠谱吗
中央经济工作会议提出，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
根据《2013年全国农民工监测调查报告》，中国农民工数量达到2.69亿人。80、90后的第二代农民工已成为绝对主力，这部分20-35岁的新生代农民工在目前的1.5亿跨省流动农民工中占80%份额，十年内这部分群体人数将突破2亿。
根据统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。
《中国住房发展报告2015-2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。这无疑是一个天量的购房需求，然而，这尚不能解决2015年约63亿平方米库存的一半，更不用说未来5年新增的库存量。
此外，不少业内人士对此政策表示质疑和担忧，更有地产行业学者直接表态“鼓励农民进城买房或成为‘中国版次贷危机的祸根”。
“一方面，目前对进城务工的农民工仍然缺乏政策引导与倾斜，很难令这一群体转化为有效需求；另一方面，在产业配套上仍需完善，给新市民以稳定的收入来源，这才能令其放心购房。”独立经济学家陈剑波表示。
事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。
“中央提出农民工市民化与楼市去库存挂钩后，明年（2016年）无论是中央相关主管部门还是地方政府，都会加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度。例如，住建部已经开始研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，方便农民贷款。”接近住建部的一位消息人士指出。
最高一次性补贴80万
各地政府日前纷纷出台新政，让“房地产去库存”政策落地。安徽芜湖推出契税补助，在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者（一般为144平米（含）以上户型），在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。这一政策也被认为有利于大户型库存的消解。
广西北海市则表示，2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。
去库存 篇4
关于“库存”的概念或定义很多,综合前辈观点,笔者曾在“物流沙龙”网站实名定义为“库存就是特定主体拥有的物料”。之所以是“特定主体拥有的”,是因为没有“权属关系”的“库存”,谁也不会在乎,这里的特定主体可以是个人、企业、事业单位,或者是政府机关,本文特指企业;此处的“物料”是泛指,可以等同为“物品”、“货物”、“货品”,但鉴于ERP系统里的特定用法,所以此处采用“物料”。除此之外,“库存”还可以从类型、数量、空间、时间、价值“五种维度”加以理解。
1 五种维度的内涵
类型维(what),是从“质”的角度界定“库存”,即拥有的物料种类,从生产加工物料变化角度可以划分为原材料、在制品、半成品、产成品;每一大类还可以再分,如原材料可细分为主材、辅材、燃料等;其中的每一部分还可以再细分,直至到现在电商常用的SKU层次。“库存”的“类型维”具有唯一性,类似于居民身份证号码之于居民个人,在ERP系统里赋予唯一的物料代码。
数量维(how many),是从“量”的角度描述“库存”,即有多少的问题。度量标准不同,有“个或件、重量、体积”,是物流业务的衡量基准,如运输量、仓储量、出入库量。
价值维(how much),是从“钱”的角度描述“库存”,即值多少钱的问题。从财务角度,主要是购买时的价格,时间长的话会有“实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值”的考虑;从使用角度,可以考虑价值,如变为呆滞库存的话,可能就成为企业负担。
时间维(when),是从“时间”的角度描述“库存”,相对于使用时间来讲,是正好,还是提前或滞后,往往出现的状况是需要的时候没有,不需要时,随处可见;从仓储角度,在库时间多长,是“先进先出”的基点。
空间维(where),是从“位置”的角度描述“库存”,即物料在什么地方,是在途还是在库?在供应商仓库,物流商仓库、自己的仓库,还是在销售商仓库,还是在自己在哪个仓库、哪个库房、哪位库位。
2 五种维度的关系
在“库存”的五个维度中,“类型维”是核心,是基础。之所以称之为“五维”之中的核心,是因它是提及“库存”时必不可少的因素,更进一步理解就是,不涉及“类型维”的“库存”是不存在的。“库存”“类型维”的具体指标是在“特定主体”计划拥有的时候就基本确定了,通常是在顾客需求的界定阶段,或在产品研发设计阶段。
“数量维”是“类型维”的伴生物,在考虑“质”的同时,自然而然要提到“量”,如在经营活动中经常遇到的“库存数据(某某物料有多少)”就是库存“类型维”和“数量维”相伴出现的具体体现。库存数据是库存管理的基础,确保和提升库存数据的准确性是库存盘点的主要工作内容和努力目标。
“价值维”是整合“类型维”和“数量维”基础上的属性延伸,在市场经济背景下必不可少,是资产评估、所有权转让和加工增值的主要衡量指标。如资产负债表中的“存货”就是集合库存“类型维”、“数量维”基础上的“价值维”体现,原材料采购额,在制品增加值、产成品销售收入也是同样道理的体现。
根据使用主体不同,库存的“数量维”和“价值维”有不同的使用侧重。如“库存周转率”最常见的计算公式为“一段时间内的销售物料成本与平均库存额的比值”,是财务部门用来考核公司资金周转效率的重要指标。然而,如果把“库存周转率”定义为“一段时间内的出库量与平均库存量的比值”,就转化为仓储部门衡量其业务量的重要指标。
“类型维”、“数量维”和“价值维”反映的是“库存”的内在属性,“库存是什么、有多少数量、值多少钱”;“空间维”反映的是“库存”外在属性,如“库存在哪里”,“哪里需要库存”;而“时间维”则“库存”的内外属性二者兼有,如反映内在属性的“多长时间段的库存”,反映外在属性的“什么时间点需要库存”。
表1直观反映了“库存”五种维度的关系,以及通常见到的使用组合方式。
3 五种维度与实物流、资金流、信息流
供应链是实物流、资金流、信息流的集成体。五种维度分别是对“库存”的“质”、“量”、“值”、“时”、“空”特征的表述,当“时”、“空”不变时,“库存”呈静态,当“时”、“空”变化时,“库存”呈动态,形成“流”。
原材料从供应商到企业、经过生产加工转变为在制品、半成品和产成品,最后到经销商,直至最终用户手中,形成了一条完整的“实物流”。在这条实物流中,“库存”的“类型维”不断地改变着。当然,各阶段“库存”的“类型维”通常是在产品研发和工艺设计阶段都已经确定。
在“类型维”不断转换的同时,依据生产计划或市场订单而形成的“库存”的“数量维”也在相伴转换,同时“数量维”的货币体现“价值维”也在同步转换,于是形成了完整的“资金流”。与“数量维”一样,“价值维”是在计划推动或市场拉动的情况下形成的,但顺“实物流”和“现金流”的“库存”“数量维”和“价值维”的纵向配比是由研发和工艺水平共同决定的。
对“库存”进行“类型维”、“数量维”和“价值维”的描述内容本身就是信息,随着“实物流”和“资金流”的呈现,反映二者属性和状态的“信息流”也就形成了。除此之外,反映“库存”外在属性的“时间维”和“空间维”的需求状态也是“信息流”的重要构成,比如为能按时交付市场订单,生产线上的某工艺阶段在将来某时段需要一定数量的某型号原材料。
上述“维度”与“流”的集成关系,可以用图1形象示意。在企业实践中,“实物流”主要对应采购、生产、物流等供应链部门,“资金流”对应财务部门,“信息流”对应IT部门。可以想象出,对产生于“库存”的“五种维度”和构成供应链“三种流”的管理,分别由三种差异较大的职能部门承担后,管理内容和协调难度将会呈几何级数增加。
4 基于五种维度的库存控制
所谓库存控制就是在保证按时交货前提下,为提高库存周转率,降低呆滞库存而对生产经营过程中的各种物料进行的系统化控制过程。从中可知,库存控制有两个直接目的,一是保证代表重要客户服务水平的按时交货率,二是提高反映投资回报的库存周转率。这对于经营管理人员,意味着将面临两难的选择,一是为保证按时交货而必须保持足够的库存水平,二是为提高库存周转而必须尽可能地减少库存。合理安排库存结构是解决这个两难问题的唯一方案。
4.1 基于“类型维”和“数量维”的基本控制措施
所谓结构,就是组成整体的各部分的比例安排。库存结构就是库存在“类型维”和“数量维”上的比例安排。首先是为满足市场需求的产成品的“类型维”和“数量维”比例安排;其次是为依次形成预定的“产成品结构”,在原材料、在制品、半成品上的纵向“类型维”和“数量维”的比例安排;再次是对原材料、在制品、半成品各自细分的横向“类型维”和“数量维”的比例安排。
所谓控制,就是努力使现实中的整体各部分比例与安排的目标比例保持一致。库存控制就是努力使现实库存的“类型维”和“数量维”与目标“类型维”和“数量维”保持一致。企业实践中,两者的不一致是经常的,大致有四种情况:“类型维”短缺,“类型维”多余,“数量维”不足,“数量维”过剩。为保持一致,可对应采取四种措施,短缺的补充,多余的除掉,不足的增加,过剩的减少,具体例证见表2。
4.2 基于“时间维”和“空间维”的延伸控制措施
只包含“类型维”和“数量维”的库存结构,要想实现“按时交货”的库存控制目的,必须做到“全天候”、“全方位”储备,但这又与“提高库存周转率”的目的相悖,而且极有可能产生“呆滞库存”。这就需要从库存的“时间维”和“空间维”寻找解决方案。
事实上,“按时交货”的“按时”已经从库存“时间维”提出要求,交货提早不行,延迟不行,也没有必要进行“全天候”储备,只要在“要求时间”交货即可。既然产成品如此,原材料、在制品、半成品也应该“按时储备”。
另外,“按时交货”还应包含另一层含义,既然约定了交货时间,那如果不约定“交货地点”在实际操作中是没有意义的,或者在执行中要出现极大的误差,因此,除了有“交货时间”的约定外,还须有“交货地点”———库存“空间维”的约定。那样的话,就不需要为保证“按时交货”而进行“全方位”的产成品储备,而只要按“交货地点”储备。既然产成品如此,原材料、在制品、半成品也应该按“使用地点”合理安排它们的“空间维”。
综上所述,库存控制在“时间维”和“空间维”可以采取的措施就是在需要的时间和地点设立“库存”,具体例证见表3。
4.3 基于“价值维”的库存替换措施
实践中经常出现原定的物料因自身储备或供应商问题突然存货不足、甚至断货,且在短时间内很难补救,生产线将要因其而停止。企业通常的措施是通过设立“安全库存”来应对供应不确定,但在“安全库存”也不“安全”的情况下,需要提早进行“价值维”的准备。具体做法为,对企业的关键物料提前认定几个“性能”差不多,或者“性能”略优越的物料,并掌握便利获取的途径,以备不时之需。关于“性能”的界定,因参照“类型维”来决定。“性能”差不多,或者“性能”略优越,可能会导致相关费用大大增加,但在紧急情况下,除此之外也别无选择了。
5 中央“去库存”任务的思考
5.1“化解房地产库存”的五种维度思考
2015年中央经济工作会议提出来年抓好“化解房地产库存”的任务。依据上文有关“库存”的五种维度阐述,对于房地产库存可以进行如表4的细分,细分结果比较清晰完整地呈现了我国房地产库存的结构框架。由此,中央提出的“化解房地产库存”可以理解为,采取合理措施对房地产领域的库存进行调整或控制。各地方政府应依据“五种维度”准确掌握当地房地产库存结构,在此基础上出台“有增有减”的房地产调控组合拳,而不是采取“一刀切”的“去库存”。否则,就会不断出现2016年2、3月房价上涨,排队购房的情形,这是有悖于中央“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格”的精神。
5.2“供给侧改革下”的企业库存思考
中央针对房地产提出“化解库存”的任务,但“库存”问题只出现在房地产领域吗?显然不是。中央同时提出的“化解产能过剩”和“加强供给侧改革”,就是要“完善市场环境、激发企业活力”,而库存控制就是其中最重要的一环。
国际研究暨顾问机构Gartner连续十多年公布的以库存周转率为主要指标的供应链厂商排行榜中,我国企业只有联想、华为榜上有名。而唯一入列2015年全球供应链25强名单的联想,同年第二季度就巨亏7.14亿美元,光清除智能手机库存费用就高达3.24亿美元。另据同花顺软件数据可知,我国大多数上市企业的年库存周转率不足4,意味着企业库存资金一个季度周转不足一次。这两组数据一定程度上解释了我国企业为何“销售额越来越大,利润率却越来越少”的窘境,基于“库存”多维度内涵的“库存控制”将对摆脱窘境提供思路。
另外,本质上讲,产能也可以理解为库存,也具有“五种维度”,如何基于“五种维度”来化解过剩产能将在另文阐述。
参考文献
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[5]程晓华.制造企业库存控制技巧(第3版)[M].北京:中国财富出版社,2013:55-58.
开发商加快去库存是唯一出路 篇5
张昊
2012-08-03 14:01:45
来源：《中国证券报》2012年08月02日
随着国务院派出督查组赴16省市对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，政策收紧的预期再一次出现。多家房地产开发商对记者表示，虽然近期楼市成交有所回暖，但房企并未对政策放松抱有幻想，国务院派出督查组一事再次表明，加快周转去库存是目前唯一的生存策略。
调控没有松动
某龙头上市房企人士对记者表示，媒体此前报道的“楼市预调微调”并不准确，此次督查组开展专项督查更说明政府不会对楼市调控政策有所放松。“限购限贷政策都没有解除，地方政府的放松尝试屡屡被叫停，怎么能说政策放松呢？”
不过，该人士并不认为国务院督查组开展督查解读为新的调控政策即将出台。该人士称，近期形成了楼市回暖的舆论氛围，国务院督查组的目的可能是了解真实情况。“我个人认为，楼市并没有真正回暖。降息的确导致部分刚需入市，但刚需对价格异常敏感，开发商的资金状况并没有好转，新房的房价并没有上涨空间，开发商都在加紧出货。”该人士还表示：“开发商期待政策能够有持续性。房地产本来就是强周期行业，如果政策反复，必定会加大开发商的经营风险，我们特别希望政策能够稳定。”
另一家上市房企高管认为，此次国务院督查组的目的在于检查调控政策的落实情况，由于调控政策此前没有实质性放松，因此近期出台新调控政策概率不大。该房企高管介绍，随着5月以来的成交回暖，公司中小户型房源的库存消化迅速，目前仅剩去年同期中小户型库存的10%。另一方面，6月起大户型的销售也出现回暖，这表明改善性需求和投资性需求也开始入场。不过，据该人士观察投资性需求十分有限。目前公司的策略是加大中小户型的开工量，顺应政府的调控意图。“我们对调控放松不抱任何希望，我们已经做好了行业回归正常利润水平的准备。”
加快存货周转
国务院派出督查组的另一个背景是近期土地市场迅速回暖。近期国土资源部加大了土地市场监管力度，有分析人士表示，国土部的相关要求会推动开发商寻找更高安全边际的土地。结合此次国务院派出督查组的形势来看，积极定价和快速开发已经成为多数开发商的既定策略。
金地集团表示，截至2011年末，公司土地储备达到1537.40万平方米，从拿地到开盘，金地目前的平均周期是12个月左右。因此，国土资源部要求逐宗清理超期1年未开工构成闲置的土地对公司的影响不大。同时，金地集团目前持有现金186亿元，新购土地不需要动用银行贷款。不过，一直宣称今年将积极拿地的金地至今在土地市场仍没有动作。金地集团相关人士称，随着土地市场的回暖，公司相中的土地已经没有合适的价格，金地集团下一步将秉持理性的投资态度，积极争取有较高安全边际和投资收益的优质土地资源。
雅居乐集团表示，集团一直采取审慎积极的购地策略，购买土地的资金主要来源于自有资金，在财务稳健的情况下考虑购入价格合理、地点优越及具发展前景的地块，致力维持可持续发展的土地储备。
分析人士表示，国务院派出督查组开展督查活动以及国土部严格房地产用地管理的要求有利于催促开发商加快去库存。世联地产首席分析师吴志辉对记者表示，国土部强调严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴交土地出让价款的规定。这意味着开发商必须使用自有资金购买土地，将促使开发商加快处理手中的存货，房价上涨的趋势有望得到抑制。
去库存 篇6
行业上，上游采掘业&金属冶炼及加工业的去库存压力普遍较高；中游原材料加工制造业大部分也面临较高的去库存压力，但细分行业化学纤维已经开始补库存，予以关注；下游消费品内部分化明显，食品、医药、服装库存压力较高。
预计三季度经济与需求的环比改善将会加快企业去库存的步伐，但也正由于库存压力整体较大，本轮经济复苏尤其是新增需求复苏的力度可能不会很高。库存角度的数据同样与银河策略“短期看多，但改革无牛市”的观点契合。
三季度去库存的力度将上升
3月下旬起微刺激逐渐加力，累积效应逐步显现。但本轮经济环比改善的一个重要背景或者说与过去三年间的复苏不同之处在于工业品产成品库存累积较多，增速上升较快。2013 年三季度以来工业企业产成品库存增速持续回升，4 月累计同比增速达到12%。
近期，库存的两个观察指标存在一定的打架之处，工业产成品库存与制造业PMI 产成品库存并不十分一致。2013 年三季度以来工业企业产成品库存增速持续回升，4 月累计同比增速达到12%。反观PMI 库存数据，季调后的产成品库存持续下降，即使不经过季调也并未向工业企业产成品库存一样单边上升。而扣除原材料库存后的PMI 库存压力指数更是在今年4、5月的下降。工业数据显示的库存不断上升与PMI 数据显示的短期库存压力下降存在不一致。
目前，工业数据仍处在补库存阶段，制造业PMI 数据已经提前进入到去库存阶段。
2005 年至今，季调之后的制造业PMI 产成品库存与工业企业产成品库存的相关性非常高，二者走势一致性很高，例外自2013 年底出现。一个可能的原则在于统计上的季节调整。另外，如果不进行季调，二者的走势也还是较为一致。考虑到工业企业数据只公布到4 月份，存在一定程度的滞后性。
随着微刺激力度的加大、需求端开始逐步改善，库存开始去化。最新公布的制造业PMI产成品库存已经开始出现下降，预计后续工业库存的增速也将放缓或者下降。
我们判断，目前库存的整体格局是，随着微刺激力度的逐步加大，需求端开始复苏，去库存的力度将逐步增强，库存压力将逐步下降。预计三季度经济的环比改善将会加快企业去库存的步伐，但也正由于库存压力较大，三季度的经济改善力度可能不会很高。
上、中、下游各行业的情况
（一）上游：采掘业、金属冶炼及加工业：去库存压力较高
上游方面，采掘及金属冶炼加工业去库存压力较大，三季度企业盈利改善较难。
采掘业：库存累计程度较高，三季度去库存压力较大，其中有色金属矿采选业压力相对较小。
金属冶炼及加工业：金属制成品库存压力较大，有色金属冶炼及价格相对较小。
（二）中游：原材料加工&制造业：关注化学纤维
中游方面，原材料加工业以及制造业去库存压力较大。
原材料加工业：轻工制品类库存上升非常快，去库存压力非常大。化工品差异较大，石油加工去库存已经，化学制品仍需进行，化纤要开始补库存了。关注化学纤维行业。
制造业：通用设备、汽车、电气机械以及交运设备需要去库存，专用设备已开始去库存，计算机、通信等电子设备以及仪器仪表去库存压力也比较大。
（三）下游：消费品：分化明显
保利:去库存注重可持续 篇7
2015 年的销售数据显示,保利地产全年共实现销售额约1541 亿元,同比增长12.8%。在市场竞争愈发激烈的情况下,保利地产连续两年保持小幅稳定的增长,做出了实实在在的业绩,稳住了行业标杆的地位。同时,2015年是公司回款历史上最好的一年,这有赖于公司在去库存方面作出的成绩。
今年,保利地产制定了企业“十三五”计划,形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局,通过三者协同作用,逐步构建“多元”的利润增长模式。
【述评】
伴随近年来房地产开发投资热情的不断高涨,商品房待售面积也在同步逐年攀升。保利地产在区域深耕和规模扩张的过程中,较早地敏锐感知到房地产行业由于投资膨胀与市场变化时移而导致库存形成的风险,并且一直在坚定执行中央对于“去库存”的经济要求。更重要的是通过调整投资配置、优化产品结构、提升附加值等方式优化增量,防范新增库存的出现。公司连续两年的存货增长率得到有效控制,库存去化取得较好的效果。
面对全行业面临的共性难题,在一些库存量大、需求增量不足的区域市场,适度的价格折让是行业内最简单直接的做法。但是保利地产看得更远,在产品升级、精细化管理、区域资源协同、消费服务等方面作了一系列调整,扎实地做着减压减负的工作。
保利地产制定的企业“十三五”计划中,明确提出了打造“保利生活圈”的概念,以社区为中心,打造基于全生命周期产业链的服务平台。同时,花大力气实现绿色全生命周期居住系统的标准化建立,包含了“关怀客户全生命周期的全精装房+集合物业、商业、养老、教育等的社区服务”以及“强调体验的O2O平台”。
提质增效则是从长远角度思考解决去库存问题。为此,保利地产特别注重整个生产链条的科学性与效率,包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销管控等多个方面,精准把控价值链上的每个环节,提质增效。
在营销管控方面,公司同样也作出了尝试,形成了七大区域平台,集团层面统筹各大区的营销管控,片区内的核心区域公司在营销输出、合作方选择、招投标等方面带动周边区域公司,从而形成合力,达到联动效果。通过这些调整,保利地产也期望解决一直以来的区域发展不均衡问题。
“去库存”成近期楼市主旨 篇8
一、决策层强调去库存的用意
决策层此番提出化解楼市库存是稳定经济、防范系统性风险的重要举措。
1. 房地产投资增速持续下滑,创21 个月来最低
房地产投资数据在2014年初急转直下并持续下滑,截止到2015 年10 月的数据,房地产投资的同比增速已经创历史新低,同比增速仅2%。
从全国和地方的数据来看,房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速,并成为影响GDP的重要因素之一。
2. 房地产库存仍在不断攀升,且销售增长出现疲态
截止到去年10 月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。
销售无疑是去库存最直接的方式,但最新的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势。2015年1-10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%,涨幅较前9月分别收窄0.3和0.4个百分点。
从单月情况来看,自2015年7月以来,销售面积同比增速在不断收窄,9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均远低于近6个月13.2%的平均增速。
再反观2013 年,截至2013 年9 月末,全国商品房待售面积44636 万平方米,也就是说,两年以来,全国待售面积增加了23996万平方米,上涨了54%。
3.卖地收入骤降,加剧地方债务危机
去年1-10 月,房地产开发企业土地购置面积17847万平方米,同比下降33.8% ;土地成交价款5794亿元,下降25.2%,这也是十几年来罕见的低迷。
土地收入的持续下滑将加剧地方政府的债务危机,在房地产投资下滑之时,基础设施投资成为对冲房地产投资下滑稳定宏观经济的重要砝码,但是很多地方却面临无钱吸引社会资本进入的现状。在确保地价和防范金融风险的背景下,地方政府只能收缩土地供应以稳地价。
4. 房地产去库存成为经济痛点,关系金融体系风险
和此前房地产投资持续增长拉动宏观经济增长的趋势不同,当前的房地产投资无疑成为拖累固定资产投资,乃至宏观经济增长的痛点。
另一方面,楼市的高库存也将给金融体系带来风险。众所周知,我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性,开发贷、个人房贷、政府平台贷基本都以不动产作为抵押物,甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。2012年上半年,全国银行业贷款不良率为0.94%,2013年略有增长,2014 年以来开始加速增长,至今年前三季度达1.59%。
二、如何把“去库存”落到实处
鉴于当前中国的人口流动和楼市供需关系状况,人口净流出的三四线城市无疑是高库存的重点区域。因此,笔者建议,去库存政策也应该因地制宜,尤其针对库存较严重的三四线城市采取以下措施。
1.增加住房需求
增加住房需求是稳定住房消费的一个重要举措,未来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士、收购存量商品房为保障房品类中发力。
(1)从供给端发力激发住房需求
最近比较流行的说法是,通过“供给侧改革”激发购房需求,即通过提高房屋质量、增加配套服务、提供智能化管理等方式开拓改善性需求的市场,把去库存的重点放在改善需求,而非刚性需求。
(2)户籍制度改革拉动住房消费
近日,中共中央政治局会议指出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。该动向一出,立刻被各大媒体解读为“靠农民工解救房地产”。这一说法未免过于偏激,但能够拉动三四线购房消费的主力群体无疑是农民工,支持农民购房是推进新型城镇化的需要,也是消化商品房库存的有效措施。据悉,安徽、河南、河北等人口大省都在研究出台促进农民进城购房的激励政策和支持措施。
(3)收购存量商品房为保障房或者棚户区住房
在房地产开发投资增速持续走低的背景下,国务院决定进一步强化城镇棚户区改造,并提出实施3年行动计划,改造规模空前。而收购存量商品房将成为加大棚改力度的重要手段之一,一方面增加保障房供给量,另一方面有效去库存,这一做法无疑将成为构建多层面住房供应体系的智慧之举。
(4)各地陆续取消限外令
去年8 月27 日,六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。年底,各地将陆续出台落实政策。
2.进一步降低购房门槛
(1)后续购房的首付比例及房贷成本有望进一步降低
自2014年11月以来,央行已6次降息、5次降准。根据6 次降息购房按照基准利率计算,百万20年贷款利息减少幅度高达22.57万元。
此外,购房的首付比例进一步降低,也将对提升房地产市场销售热度起到积极影响。此前的9 月30 日,住建部和央行联合发文称非限购城市的首付降低到25%。
(2)继续加大对住房公积金政策的松绑
去年11月20日,国务院法制办公室公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见的通知,针对原来缴存制度不完善,城市之间资金无法融通,资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄,管理效率和服务水平不高等问题进行了修改和完善。这是继2002年《公积金管理条例》修改之后,13年来的首次大修。
此次大修的主要目的就是提高公积金的使用效率,强化低存低贷原则,减轻购房者负担,提高购房能力。
(3)普通住宅标准调整,降低税费
对刚需来讲,调整普通住宅标准将变相节约税费,可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房,这样不仅可以使购房者买到合适的房源,而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了,对于开发商和政府都是一件好事。
(4)三四线城市或陆续出台购房减免税费+补贴性政策
虽然颇有争议,但是减免税费及补贴性的政策将是地方政府可以直接出台且能缓解地方销售困境的最直接手段。据不完全统计,目前已有超20 个县市落地了减免税费+ 补贴性政策,比如郑州、长沙等。
(5)鼓励人才购房政策
针对人才类的购房落户政策已经不再稀奇,2015 年以来,不少城市出台鼓励人才购房的相关措施,预计未来仍然会有明确针对人才类购房落户的相关规定,对于楼市成交量回升也会起到积极作用。
3.降低房企融资难度
解决开发商的资金问题,是防范地方房地产经济风险的重要方式,4 轮全面降准后,自去年4 月起房地产开发企业到位资金累计同比降幅逐月收窄,至6月转降为增。1-9月,到位资金为90653亿元,同比增长0.9%。
未来货币政策还将有进一步放松的空间,房地产开发企业资金压力将进一步缓解,且开发商的融资也将更多元化,仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票,募集资金额达到了470亿元。
商业地产去库存的对策 篇9
一、商业地产去库存的相关问题
1. 有效供应不足
在城镇化浪潮中,新的城市中心不断增加,商业开发快速向城市边缘外扩。目前我国平均每个省会城市有四五个新区,每个地级市有1个新区,据有关资料,这些新区面积已经够满足34亿人居住。新城如雨后春笋般冒出,购物中心的规模也一直迅速扩大。然而由于竞争激烈,关店潮却成为一线城市的典型现象。总的来说,2015年我国零售业已经进入了理性开店、主动关店的新时代。
实际上,大家所说的商业地产产能过剩只是量上的数据,但是是否匹配需求则是不一样的标准。目前国内最主要的问题是商业地产供需的不对称,有效供应不足,一方面造成了供应空置,另一方面品牌也难选到合适的位置。
2. 传统商业模式面临巨大挑战
互联网消费时代,不论是Shopping Mall、超市,还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式,都面临全面挑战。事实上,商业新形势下,过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目,除了开发商的自持物业,还有面向投资者出售商铺的“金街”。“金街”模式一度被众多开发商效仿,但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局,甚至被诟病为“做一条死一条”。
3. 降价促销与去库存
作为房地产库存的拥有者,其实房企才是去库存行动的主导者。国家早已鼓励房企降价销售,而绝大数房企仍持观望态度,持价待沽,甚至伺机提价,只希冀政府的去库存政策能给其销售带来便利,助其解困。如果房企的这种做法不改变,估计去库存的道路仍然漫长。
很多人认为最有效的方法就是降价倾销,尽快回笼资金。但是,从目前去库存的情况看,商业地产单纯靠降价倾销的方式收效甚微,特别是在一些三四线城市,大量房产依然无人问津,有行无市。
二、去库存的措施探讨
1. 实行供给侧改革
商业地产的供给侧和需求侧就像站在独木舟两端的一对好朋友,如果彼此都充分考虑到对方的存在,友谊的小船永远不会说翻就翻!“供需错位”一直是目前中国房地产行业发展的痛点所在。一方面,过剩产能已成为制约中国经济转型的一大包袱;另一方面,众多新兴市场机会尚未得到有效满足,亟需“创造新产业,培育新供给”,以矫正错配现状。
在商业地产领域的开发企业要不断优化结构与业态组合,主动适应市场需求变化。建立“大平台”精准把握市场需求,开拓市场空间。同时要加速地产与金融的融合,围绕开发链推动金融服务升级。
2.“以租代售”去库存
共享经济的兴起,长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现,为商业地产去库存提供了另一种路径。
2015年11月22日,国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态,这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件。
投房研究院关于长租公寓的报告显示,中国存量房近亿套,近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活,一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域;而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元,每年新增的应届生租房规模达600亿元。
3. 大数据去库存
2015年,电商进一步冲击实体商业,加速实体商业必须通过改革产业突围,新的突围方式不约而同地走向硬件提升、品牌升级和创新型业态。为了防止企业孤注一掷地去开发,造成新的盲目创新,应该尝试用大数据的方式分析,筛选客户,获得上帝的视角解决去库存的压力。
大数据通过地理围栏进行项目目标客户锁定,对假定客户进行结构化分析,对围栏客户进行聚类分析,以划定价值观分类,再通过消费行为数据研究锁定不同价值观消费者的消费场所习惯,已确定竞争对手或细分市场机会。接下来,线下商业数据缝合对应行为数据,用于判断客户消费与商家匹配度。最后还可以跨城市、跨区域多维度对比,判断未来客户消费趋势。
4.“体验式”商业能否成救命稻草
相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心,体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。
位于长沙城南的德思勤城市广场,除了将餐饮比例做到近40%,吸引上百家餐厅进驻,还开设了湖南省首家24小时书店,将艺术中心、电视直播中心、演艺广场纳入其中。不少消费者都是因为24小时书店慕名而来,很好地带动了项目的知名度和人气。随着人们生活水平的提高,对精神文化方面有了更高的追求,商业地产要适应这种“文化消费”的需求。原来商业地产可能只是开个电影院,现在如果有演艺公司常驻,可以消化几千甚至上万平方米的面积。
房地产去库存困境分析 篇10
一、房地产去库存化面临的问题
(一)农民市民化问题
从当前现状来看,我国城市化建设还处于起步阶段,农民数量依然较多(超过6 亿),即便很多农民转移至城市工作,但会受到社保、户口等限制,无法在城市当中真正落户,也就无法实现真正的农民市民化,这就意味着无法依靠农民来消耗商品房库存。另一方面,新农村建设步伐的加快,促进了农村地区的发展,促使农民生活水平大幅度提升。部分农民并无意愿进入城市就业或落户于城市。要想解决房地产库存化问题,必然需要得到农民的购房或租房动力支持。然而,农民市民化问题却成为了农民落户于城市的阻碍。
(二)房地产政策问题
推动房地产去库存,必然需要相关政策扶持。通过宏观政策引导,让房地产市场运作进一步规范化、完善化。但目前来看,部分房地产引导政策并未发挥实质性的作用。从税收角度来看,相关政策并未划清住房消费与住房投资之间的界限。也就是说,住房税收政策无法对住房投资行为与投机行为进行有效区分。若部分投资商将住房用于投机,将会导致房地产价格继续上升,致使房地产泡沫愈来愈严重。而过高的房价必然会阻碍市民购房、买房,进一步加深房地产库存化,由此形成恶性循环。
(三)市场环境问题
尽管我国房地产业已得到了长足发展,但整体市场环境并不乐观。当市场出现暂时性低迷状态时,政府总是习惯于采取刺激性手段来带动市场发展,使得房地产市场过分依赖于政策,造成了房地产市场不健康的发展。从本质上来看,房地产市场还是缺乏长效机制进行协调、控制。另一方面,房地产市场供给呈现了极度不均衡的现象。一线城市房源相对紧张,且房价依然保持了较快的上升态势。然而,三线、四线城市房地产库存化现象却极为严重,甚至出现了很多商品楼盘空置的现象。归根结底,还是因为房地产市场运作存在问题,整个市场环境秩序有待改善。
二、加快房地产去库存相关建议
(一)加快新型城镇化建设
“十三五”会议明确指出,推动农民工市民化,是新型城镇化建设的重要核心。通过加快农民工市民化,可有效扩大需求,构建出新的供需通道,从一定程度上缓解我国房地产库存压力,以降低市场波动,让市场逐步稳定。以外来户或农业转移人口为中心,对城市住房制度及户籍制度进行完善,加快改革步伐,允许非户籍人口或农业转移人口落户于就业地,促使其在就业地买房落户。部分中小城市、三线城市需结合城市发展特征,加快产业结构升级,让城市综合竞争实力得以提升,改善城市生活品质,以吸引外来人口,让住房供求保持动态平衡。
(二)构建长效机制
通过建立并逐步完善长效机制,让房地产市场得以健康、稳定发展,使市场本身具备一定的自我调控能力,促使供求关系逐渐趋于平衡。首先,应建立房地产税收法制度,以进一步规范市场行为;其次,应构建购租并举制度,以扩大租赁房源。通过租房手段来缓解房地产库存压力;再者,需要引入城市住房供应双轨化机制,将市场自我调控与政策扶持划清界限。同时让商品房与保障房之间产生联系,促进住房保障货币化;另外,需要对住房建设规划进行完善,并对住房公积金制度进行改造,为新市民提供可靠的住房贷款。
(三)规范市场活动
在相关政策实施过程中,无论如何都应该尊重市场规律,利用市场价格变动来实现经济均衡,通过价格调控对市场进行合理引导,让市场供求保持相对平衡。规范市场行为及相关经济活动,除了宏观调控外,还需要房地产开发商主动参与其中,结合市场发展及市场变化,制定合理的价格策略,以促进市场出清,让资金能够快速回笼。与此同时,政府相关部门应当充分发挥宏观调控作用,坚守不发生系统性和区域性风险的底线。
三、结束语
房地产去库存是需要一个漫长的过程,任重而道远。在这个过程中,政府不仅要充分发挥宏观调控作用,还要及时出台政策引导,以确保房地产市场秩序化、规范化、合理化、科学化运作。与此同时,开发商也应该遵循市场规律,合理设置房地产价格。通过多方共同合作,加速房地产去库存,为社会经济发展提供支持。
参考文献
[1]叶檀.房地产新政是为了加速去库存[J].城市开发,2015,08:13
[2]葛丰.房地产去库存,机遇大于挑战[J].中国经济周刊,2015,46:5
[3]史可.房地产去库存处方——化解房地产库存篇[J].新理财(政府理财),2015,12:54-55
房地产去库存处方 篇11
2015年11月10日，时隔两年，习近平再次表态楼市，他在主持召开中央财经领导小组第十一次会议上明确强调：要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。
两年间，最高层从“千方百计增加住房供应”到“化解房地产库存”的口径变化背后，反应了房地产行业怎样的市场现状？结合供给侧改革的政策背景，未来楼市去库存需要什么样的财税政策和货币政策？
结构性改革需要
事实上，今年以来宏观政策已经频频发力利好楼市企稳和去库存。从年初的“330新政”、到8月份公积金又出新政，首套房贷首付降至25%、以及贯穿全年的多达5次降准降息……可以说政策层面为去库存敞开了很大空间。
不过统计数字并不乐观，根据国家统计局的数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创新高。按人均住房面积30平方米计算，可供2200万人居住。
另外，根据今年前三季度新开工、在施工及竣工住宅，未来几年有约60亿平方米住宅上市，可供至少2亿人居住。
以上的数据显示出我国的商品房库存量处于历史最高位。为何宏调政策没有让楼市进入去库存的快车道反而造成更严重的库存积压呢？亚豪集团市场总监郭毅对笔者分析称，今年的种种宏调利好政策都是陆续发力的，这其中的可能原因是中央担心“用药过猛”会造成无法控制的局面。这样的宏调策略只是起到了“缓释”的作用，这使得市场出现更严重的观望情绪。
郭毅认为，从决策层的角度来讲，面临着一个两难的局面，如果调控的力度过大，虽然能尽快刺激住房消费，但不可避免存在泡沫隐患；但“缓释”政策又无法有效达到去库存的目的。
郭毅强调称，商品房库存积压的现状只是最高层将房地产去库存纳入供给侧改革的显性原因。其根本性考虑在于高库存压制了房地产以及相关上下游行业的投资，直接加剧了经济下行压力。郭毅称，库存加大造成开复工面积的减少，不仅使得房地产行业出现了产能过剩，更造成了跟房地产行业相关的上下游100多个行业的产能过剩的压力，而这又直接拖累了经济增长。
北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志对笔者表示，高库存问题是当前中国经济结构性问题的具体呈现。根本性的解决思路在于要更多满足有效需求的供给，减少需求侧的投资性的带动，着眼于以去库存为目标的供给侧的结构调整。
陈志说，这样的调整思路是基于房地产行业本身的带动性依然很强劲，一线城市、重点城市经济增长动力依然强劲，多种经济要素仍有超强的聚集能力，因而利于人口进入，并且已进入人口带来的住房需求依然存在。而三四线城市不具备这种能力，狂热投资推动下造成的大量过剩性供给、同质化供给，也是造成当前房地产行业出现产能过剩的根本原因。大量的过剩性的供给对于金融的安全造成不利影响，因此需要进行结构调整，以防止系统性风险产生。
分化市场中的去库存化
房地产市场库存量的上升带来了一系列宏观经济问题，要实现稳增长目标，去库存是结构改革的路径之一。而在推行一系列去库存化路径之前，认清当前房地产市场现状十分必要。
多位业内人士对笔者表示，当前房地产市场的现状是呈现出明显的分化状态。中原地产首席分析师张大伟分析认为：目前一二线市场在2014年之后“330新政”等政策刺激之下，库存数据有所缓解。更大的去库存压力体现在三四线城市。
从需求端来看，一线城市仍然是投资热土，仅从近期深圳的抢房现象就可见一斑。陈志认为，对于三四线城市来说，问题集中在大量的商品房不仅仅是供给过剩，而是需求不旺。
从供给端来看，一二线城市与三四线城市的差异同样非常明显。张大伟说，一线城市10月土地供应面积明显增加，环比上升75%，同比上升35%，土地市场成交火热；二线及三四线城市则土地供应下滑，分别环比下降38%、58%。
另外地区之间的差异也比较明显，来自中原地产的数据显示，东中西部的差异非常明显。西部地区表现最弱，例如前三季度房地产开发投资仅增长2.1%，住宅投资下降0.3%。
而从开发企业的数据来看，不同城市的上市房企的数据与该城市的房地产市场冷热呈完全正相关。例如，深圳、上海有300多家上市公司，北京更是高达400多家。二线城市中的重庆、南京有40多家，西安、长沙则不到20家。三四线城市则更少。
针对当前房地产市场的分化情况，陈志认为要区别对待，首先摸清家底，核查库存数据，找出库存形成的根本原因，再因地制宜对症下药。以三四线城市为例，陈志说，从供给侧的改革角度来说，去库存就不能再简单刺激需求，而是要先着眼于改善当地的经济环境。
“一个重要的问题是有些三四线城市是不是一定要急于去库存。”陈志说，如果三四线城市的财力尚充足，但是存在大量的棚户区，那么可以通过棚户区货币化安置的形式对城市进行改造。如果这些棚户区还没有达到一定要做改造的地步，那么更多的精力就要放在拉动当地经济增长上，而不必急于去库存。
陈志认为一线城市之间的情况也是各不相同。以北京为例，从商品房数量和人口之间的关系来看，现在北京的住宅人均建筑面积为30平米左右，人口2150万，住宅的保有量约7亿多，北京房地产市场的总供给和总需求之间已经接近饱和态势。他认为，北京的棚户区也要以货币化的拆迁为主，或者是单一的货币化安置，同时释放出一定的基础设施建设用地。
理顺政策逻辑
供应端收缩、需求端复苏的市场化调节会有效促进当前房地产市场的库存出清。另外，实现去库存的目标自然也离不开政策的驱动。在分析人士看来，当前的宏调政策存在与去库存的逻辑相矛盾之处。
例如，大拆大建的棚户区改造与去库存存在矛盾。为此，今年6月份政策层面逐渐改变过去的棚改安置思路，从“实物保障与货币补贴并举”转向“积极推进棚改货币化”的安置思路。货币化安置主要包括居民自行购买、政府直接购置和货币直接补偿三种主要类型。
但是，截至2015年7月，全国实物安置的户数仍占棚改开工量的79%，货币化安置推进未达预期。为此，住建部与国开行联合发文，要求各地按照原则上不低于50%的比例确定货币化安置目标，并把目标分解到市、县，落实到具体项目。此后，各地区纷纷出台相应指导意见，棚户区改造开始进入了货币化安置时代。
为了探究货币化安置究竟能在多大程度上缓解商品房库存压力，民生证券对未来两年内棚改货币化安置带来商品房住宅需求进行了四种情景模拟，即完全采用实物安置方式、货币安置比例维持当前水平不变、货币安置比例在2016年内逐步达到目标值和货币安置比例于2016年初即达到目标值。根据推算结果，与完全采用实物安置相比，后三种情景分别可以消化约26.4%、56.1%和62.9%的商品房住宅待售面积。民生证券研究保守估计，这一比例有望不低于50%。
另外，在陈志看来，去库存最需要的是财税体制改革跟上步伐。目前，舆论都在盛传“去库存放大招—房贷利息抵个税”的消息，权威人士称，这将是个大概率事件，陈志表示，这无疑是一件利好的政策。
不过，陈志认为，最重要的税制结构调整是要做好房地产行业的整体性减税，例如取消为地方财政体系开税源的房地产税。陈志认为，“向个人征房产税是一件非常不合理的事情，房产本身在折旧，产权仅有70年，加码房地产税改革和去库存逻辑相悖。并且，房地产税也不是有效调节房价的手段，可以通过特别消费税、土地增值税等流转环节去调节房价。”
房地产“去库存”成关节点 篇12
中央针对房地产库存的接连表态,表明这一问题已经引起高度重视。针对房地产库存去化问题,在即将召开的今年年底的中央经济工作会议上可能会有更具体的阐述,由此预计明年对楼市的政策将会更加宽松。
房地产库存问题之所以引起如此大的关注,可以从一系列房地产最新数据看出端倪。
国家统计局数据显示,截至今年10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高。68632万平方米的待售面积是什么概念?按照我国人均住房面积35平方米计算,“待售”的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房,以及一些没有纳入统计口径的房子,中国住房过剩的状况会更加严重。
易居研究院最新数据显示,截至今年10月底,其所监测的北京、上海、广州、深圳等35 个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米。10月份,上述35个城市新建商品住宅存销比为12.5,为近22个月新低。12.5存销比,意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存。
房地产高库存不仅是房地产最大的痛点,也是经济难点。如果不解决这个问题,房地产业就很难实现持续健康发展,也将影响整体经济的企稳回升,而且会对金融体系造成极大风险。房地产库存持续高位,直接影响到房地产投资。在高库存、低投资格局下,房地产正在从过去中国经济的引擎转变为增长拖累。“十三五”规划中提到保持经济中高速增长,GDP要保持在6.5% 以上,还是要靠投资来拉动,房地产的作用不可忽视。为此,首先要解决房地产库存去化问题。