科学去库存

科学去库存（精选7篇）

科学去库存 篇1

今年关于房地产去库存成为大众的关注焦点, 房地产市场对整个宏观经济的影响不言自明。房地产价格变化对于宏观经济的起落发挥关键的作用, 同时也是关系百姓民众住有所居, 居住条件改善的民生大计。从国家统计局公布2016年5月份的数据来看, 一二线城市去库存的压力较轻, 三四线城市去库存依然是有增无减。虽然, 房地产市场整体升温的同时, 分化情况也愈加明显。因此, 房地产调控政策应当着力于避免大起大落, 去库存的核心目标是房地产长期平稳持续发展。引导房地产回归居住功能, 因城施策、因地制宜, 房价增速较快的地区防止投机投资需求, 而库存压力大的城市要积极促进合理需求有序释发。

1 房地产去库存核心的目标是保持房地产健康、平稳、可持续发展

自上世纪90年代开始, 住房制度改革以来, 房地产市场热度持续加温。随着房地产行业的繁荣、房地产的价格也呈现不断上涨, 很大程度使得地方财政收入有所增加, 为城市的公共基础建设提供大量资金。改善了城市原有的公共基础设施, 也为公众提供了更多的公共服务, 这都是房地产不断发展带来的直接经济效果, 在这些方面房地产行业做出了积极的贡献。此外, 房地产行业产业上下游相关企业较多, 与金融行业高度相关, 对经济带动作用明显。从现代经济规律的角度来看, 所有的商品都不可能是只涨不跌的。尽管一些房地产项目地理位置是不可复制, 但其价格的不断上涨已超过大多数消费者的承受范围, 这也是不可持续。针对一线城市高房价对优质产业和人才的挤出效应, 已经引起了不少关注。二线城市对三四线城市人才和资金的虹吸作用明显, 使得三四线城市房地产面临很大压力, 给当地经济发展带来不小的下行风险。从2013年开始, 随着多数三四线城市房屋供需关系的变化, 只涨不跌现象出现了开始动摇, 使房地产去库存成为三四线城市的一项重要工作。

房地产是经济持续发展的基石, 同时也是银行贷款最主要抵押物之一。房价暴涨暴跌, 对经济的发展都是有百害而无一利的。在这方面一些老牌资本主义国家有着深刻的教训。美国2008年爆发的次贷危机, 最初的基础标的物就是房地产。随着房地产的价格不断上涨, 人们信心也开始不断膨胀, 银行信贷业务也膨胀, 坚信房地产市场只涨不跌, 银行提供各种优惠条件把贷款投放给人们买房, 从中银行获得大笔的贷款利息, 甚至为了获利贷给了无偿还能力的购房者。金融机构又把这些贷款打包, 以资产证券化的方式, 在证券市场上出售转让不断循环。杠杆率不断地被放大, 证券的购者根本不知道, 甚至根本不关心证券的标的物是什么。资本的市场上从来就没有只上涨不下跌的商品, 泡沫被吹得过大时总是会破裂的, 当最基础的抵押物开始出现下跌时, 建立在此基础上的高楼大厦就会倒塌。经济情况变差, 人们收入减少, 违约的人开始变多了, 导致一些以房地产做为主要抵押物的银行流动性变差, 大量被抵押的房子无法尽快变现, 银行坏账不断增多, 逐渐的银行被拖垮破产, 引发一些金融机构倒闭。这种情况同日本房地产泡沫的如出一辙十分相识。住房按揭贷、地产开发贷、各类企业贷款, 以及政府平台公司贷款的抵押物很多都是房地产或与土地有关的物品, 这个比例非常高。过去一直担心房地产价格过快上涨, 现在同样也担心房地产价格过快下跌。房地产泡沫一旦被快速戳破, 银行贷款的主要基础就垮了, 甚至会引发一场大规模的金融危机。金融危机对一个国家的经济打击是极大的!正因为如此, 调控的目标理应是保持房地产市场的长期平稳、有序、可持续发展。

2 房地产去库存政策应是“一城一策”, 科学促进合理需求有效释放

房地产产品与其他商品不同, 因具有不可移动性和区域差别的特性, 而区别于其他商品。房地产市场从来不是全国性的市场, 也不能用同一政策管全局的一刀切的办法。全国各地的房地产市场所处的供求形势截然不同, 分化明显。因此, 房地产市场的调控主体应为各级政府, 要根据各城市房地产市场不同情况, 坚持“一城一策”的调控。房地产本身有两重属性, 一个属性是市场经济下的商品属性, 一个属性是民生生活必须品的属性, 政府有责任和义务为买不起商品房的低收入人群提供必要的居所。适当主动调节保障房与商品房的比例, 对维持房地产市场健康长期平稳发展具有很重要的作用。各地政府应在统计现有各类库存数据的基础上, 在市场需求大时, 多提供保障房用地, 加大保障房供应, 及时抑制房地产价格上涨过快;在市场需求小时, 及时减少土地供应, 以使房地产价格企稳回暖。政府通过对土地供应量的实时调整, 可以有效地引导居民对房地产理性消费, 减少投机行为。这种精准的调控只能是一城一策, 长远谋划。去库存的过程中, 房地产才能平稳健康可持续发展。

维持房地产可持续发展趋势, 主要有两个因素:一是人口持续增长, 对外来人口就业吸引力, 维持对房地产的有效需求;二是, 房地产的供应数量和附属功能的不断提升, 房地产价格合理。如果一个城市经济发展前景不明, 有活力的企业未来大量有可能外迁, 随企业居民大量外迁, 人口持续负增长, 对房地产没有有效的需求支撑, 未来这一城市房地产就不会持续增长。从长远看, 房地产去库存不仅仅是简单的土地调控可以实现的。这点从现有的库存分布可以得出, 库存压力大的三四线城市多为产业结构不合理, 经济增长动力不足, 经济发展缓慢, 公共服务供给不足, 对外来人口吸引力不强, 房地产供给量长期大于其需求量造成的。因此, 房地产调控去库存, 不仅要调控土地供给政策, 也需要地方政府培育新的经济增长动力, 从而解决就业吸引力和财富聚集问题, 重视公共服务、医疗卫生等供给。很多地方对此有着清醒的认识, 并提出了有针对性的政策。例如, 青海省引导房地产开发企业将未开发房地产用地调整为新兴产业、养老产业、旅游产业和体育产业等用途, 促进产业结构改革, 以提升当地经济长期稳定增长和对外来人口的持续吸引力。这也使得去库存政策也只能是“量体裁衣”一城一策, 不能一策用全国。

去库存应面向刚需, 适应城镇化进程。去库存不是简单把房子卖出去, 而是真正满足农民进城、城镇居民初次购房和改善性居住的刚需有序释放合理需求, 防止流向投机性倒卖和不住、不租的那部分需求。切忌用强刺激或加大杠杆的方式。鼓励非农业从业者和农村转移出来的人口在就业地购房, 落实户籍改革制度, 允许外来人口等非户籍人口在就业地购房落户。同时大力推进已在城镇就业落户的农业转移人口把农村空置宅基地流转出去, 提高农业转移人口的支付能力, 使他们在就业地购买房预期和需求有所提高, 从而推进城市化。例如, 山西省提出允许农业转移出的人口在其就业地落户、农民愿进城购房可获得政府补贴、农民工可享有公积金缴存和使用权等改革政策, 同时鼓励房地产开发商顺应市场的规律调整销售策略, 适当减低商品房的销售价格。各级政府作为调控主体, 应该积极加大对库存压力较大的房地产项目公共基础设施的配套, 逐渐完善出行道路、公共交通、医疗保障、各年龄段的学校以及养老等设施。根据房地产市场行情变化, 对规划及时适当调整, 对房屋结构和格局分布不断优化, 满足大多数居民实际需求。逐步有序释放合理购房需求, 使房地产市场平稳过渡。

综上所述, 今天的中国房地产去库存的问题绝非那么简单, 库存扭曲的背后是整个房地产行业的供给与真实需求的背离。去库存要根据各地区情况不同分类调控、分城施策, 房地产企业更应该练好内功、对接居住需求上来。各级政府不止是出台短期政策, 更应注重城市的长期经济发展, 从而使经济财富和外来人口聚集。这样, 未来房地产才能呈现长期平稳可持续发展, 不会大起大落, 才能对全国的经济发展做出应有的贡献。

摘要：中国房地产行业目前面临高库存、城市分化等问题, 本文根据中国国情分为一线和二三线城市的具体情况来分析。通过国情、经济发展、国家政策等几个方面来调控房地产业避免大起大落, 去库存的核心目标是房地产长期平稳持续发展。

关键词：科学去库存,房地产,健康发展

莫把去库存变成转移库存 篇2

相关数据显示,截至2015年末全国商品房待售面积71853万平方米,除北上广深等一线和部分二三线城市外,其他三四线及以外的大部分城市房地产市场全面萎缩,以内蒙古的三个城市为例,按现在的实际购买力,呼和浩特的库存需消化5~7年,鄂尔多斯的库存需消化7~10年,乌海的库存需消化2~4年,这些还不包括已取得土地使用权未建设和市场上待售的二手房,可见在降税、降费、降首付、降利息、增补贴的政策背景下,去库存的压力仍然很大。

房地产是资金密集型产业,取得土地使用权需缴纳土地出让金,基础设施建设需花钱,建筑材料需花钱,劳务需花钱,如果建成的房屋卖不出去,就会引发一系列的经济问题,甚至会变成一场经济危机,因此,去库存连同去产能、去杠杆、去短板一道成为今年经济工作的重要任务。

就去库存而言,各地都采取措施加大棚户区改造力度,加快房屋征收进度的方式来应对。一方面,棚户区改造改善了居住和生活环境,是一项民心工程;另一方面,通过棚户区改造,让棚户区的搬迁居民加入到了购房者的行列中,是拉动内需、消化库存的有效手段。

当然,棚户区改造其核心内容是房屋征收补偿与安置,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋征收补偿与安置的方式有货币补偿和产权调换。从近年来房屋征收补偿的经验来看,货币补偿,补偿一次到位,简单快捷,减少了因调换房屋的质量、面积、过渡、搬迁等引发的纠纷;同时,扩大了被征收居民的选择空间,被征收人得到货币补偿后,可以在原地,也可以在新地,可以在本地,也可以在异地根据自己的实际需要购买房屋,货币补偿是征收补偿安置的最佳方式,也是住建主管部门提倡的征收补偿运作方式。

然而,有些地方在征收补偿安置过程中一味地为了去库存而去库存。一是在制定征收补偿方案时,实行“双轨制”,即:货币补偿远不及产权调换实惠,逼迫被征收人不得不选择产权调换;二是实行“货币化安置”,即:货币补偿款不支付给被征收人,而是直接流向购买存量房的开发企业,这种运作方式一定意义上起到了去库存的作用,但是这是将开发商的库存转移到了被征收人手中,反而造成了老百姓房屋的闲置。以乌海市某项目征收为例,被征收户数为78户,其中17户已购买了住宅楼,选择货币补偿的仅有4户,其余74户选择了产权调换,共调换楼房124套,假定居住套数不变,房屋征收后出现了17套+(124套-78套)=63套多余的房屋,以乌海市现在的经济和人口状况而言,63套安置房可能大多数处于闲置状态,也就是租售都很困难,事实上去库存成了转移库存。

“教育理念”也需要“去库存”? 篇3

有一个很多年前的老梗,几乎在每个小城市都有传播,说某某人去了某个大城市,买了什么什么东西,回家后才发现就是自己这个小城市造的云云。想想这种段子背后,大概有种很矛盾的心态,一个是“自满”:自家的东西总是好的;另一个是“自卑”:人家那地方可望不可及;那么如何给自己一些自信呢——它也用咱的东西么。

这种心态,今天其实依旧。我们中很多热血的、民族意识很强的人,一方面痛心自家孩子在学校里受应试教育的摧残;另一方面看到中国的PISA成绩、看到西方对我们教育的赞叹,又像打了鸡血般兴奋:看!他也得用咱的办法。

今天无论什么人,一说起中国的基础教育,无论是褒是贬,总要拿欧美先进国家说事。

想说“快乐教育”,就比较美国中学生课外活动如何丰富、北欧国家儿童课程如何简单、德国小学生如何不学习文化课;说教育要吃苦的,同样举例子说美国如何重视GRIT(坚毅)精神培养、说英国学校怎样引进中国数学教材、说某某学校大学生如何熬夜……我们今天谈教育理念谈教育方法,不知道为什么,总是要证明谁的理论正确——工业化思维。

其实“如何教育”没有什么对和错,就好比雕琢的材料有无数种,或要斧削、或要凿子、或要砂纸打磨、或要水冲,如是面泥只需赤手揉捏,还有天然鬼斧神工保持原始状态的。

教育就是塑造人,人是千差万别的,“教育”哪里有什么统一的模式套路?

说国外数学教材如何简单的人,不知道是否通读过一套美国的中学数学教材。我们用两页纸、三五个公式就能“讲”清楚的内容,他们要花上二三十页去一步步推演(注:重视新旧知识的衔接是西方大部分教育理论推崇的);这还不够,等到概念搞清楚了——也有操练的成分,但接下来就是解决生活中的各种问题,比如家庭出游如何做预算、分析爸爸股票投资可能的收益率……说到底,厚重的教材,开始的简单题的确比我们的简单,但是后面的难题未必弱于我们的所谓“奥数”。给我的感觉是:它像一个看不见尽头的云梯,每个阶段都会有人力不能及而被淘汰,爬到最高处的也恐怕寥寥无几——真的应了那句话:看起点我们很牛,看终点我们远远不及。

前段时间看到一个数据,大概是说,在上海,排在前20%的高收入者月均收入是5万元,而后50%的低收入者则是2000元;而瑞士同样的两个人群收入数据则分别是4000和1600元(不知道数据是否可靠,但是差距大的确是事实)。所以说,在一个真正“现代化”意义上的国家,就业和收入是可以体现相对公平的,因此读书可以成为一种可选择的途径。

问题在于:我们今天的社会给我们孩子的未来生活提供了多少“选择性”,我们各自的家庭又能够承受怎样的选择“底限”。

说国外教育整天只关注课外活动、不重视“智育”的,也是只见其皮毛。我们已经习惯了用各种“活动”来体现和落实“素质教育”,但是也仅仅如此。有多少活动的内在价值,仅仅是停留在口号上?至于通过各种户外活动,让孩子们完成“生理上的自我认识”——我的体能极限、潜在的勇敢、对危险的正确判断、第一次尝试新事物的勇气……以及群体的参与和组织能力——怎样变得“合群”、如何守时、如何让自己成为一个被信的过的人、怎样与队友合作、如何体现我的组织能力……这些“理念”与“细节”怎样完美结合?

在国外大多没有专门的“政治”“思想品德”课,对于一个人的心智、道德感培养,大多是通过这些活动中的细节去锻炼、矫正的。

所以说,流行的教育观点那么多,十之八九都是一家之言、片面之言。我们已经几十年没有谁敢自称教育家了,因为没有什么系统的教育哲学可言。坊间虽各种“著作”如毛,仔细读来也不过是一篇篇“作文”而已。再说时代发展到今天,也不可能有什么“统一的思想”来指导我们的教育,毕竟连一双袜子一把牙刷都讲究私人定制了,个性化是趋势。

因此说,假如真有什么“理念”值得你接受,家长和学生都需要先想清楚三个问题:

你生活的现实背景是什么?可否摆脱(比如移民)……

你孩子上学的目的是什么?学技能、长知识、找工作、培养特长……

家长能承受的极限是什么?孩子做快递员,还是数据分析员……

当年教育部前发言人王旭明说过一句话,大意是,教育就像你去商场买东西,买多贵的,取决于你的实力。

教育本质上就是一种个性化消费。今天所有的教育焦虑,不正是来源于非理性的消费观么?在我们自己都没有搞清楚自己需求时,我们所追求的结果,有多少是真正适合我们自己的?

保利:去库存注重可持续 篇4

2015 年的销售数据显示,保利地产全年共实现销售额约1541 亿元,同比增长12.8%。在市场竞争愈发激烈的情况下,保利地产连续两年保持小幅稳定的增长,做出了实实在在的业绩,稳住了行业标杆的地位。同时,2015年是公司回款历史上最好的一年,这有赖于公司在去库存方面作出的成绩。

今年,保利地产制定了企业“十三五”计划,形成以房地产开发经营为主,以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局,通过三者协同作用,逐步构建“多元”的利润增长模式。

【述评】

伴随近年来房地产开发投资热情的不断高涨,商品房待售面积也在同步逐年攀升。保利地产在区域深耕和规模扩张的过程中,较早地敏锐感知到房地产行业由于投资膨胀与市场变化时移而导致库存形成的风险,并且一直在坚定执行中央对于“去库存”的经济要求。更重要的是通过调整投资配置、优化产品结构、提升附加值等方式优化增量,防范新增库存的出现。公司连续两年的存货增长率得到有效控制,库存去化取得较好的效果。

面对全行业面临的共性难题,在一些库存量大、需求增量不足的区域市场,适度的价格折让是行业内最简单直接的做法。但是保利地产看得更远,在产品升级、精细化管理、区域资源协同、消费服务等方面作了一系列调整,扎实地做着减压减负的工作。

保利地产制定的企业“十三五”计划中,明确提出了打造“保利生活圈”的概念,以社区为中心,打造基于全生命周期产业链的服务平台。同时,花大力气实现绿色全生命周期居住系统的标准化建立,包含了“关怀客户全生命周期的全精装房+集合物业、商业、养老、教育等的社区服务”以及“强调体验的O2O平台”。

提质增效则是从长远角度思考解决去库存问题。为此,保利地产特别注重整个生产链条的科学性与效率,包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销管控等多个方面,精准把控价值链上的每个环节,提质增效。

在营销管控方面,公司同样也作出了尝试,形成了七大区域平台,集团层面统筹各大区的营销管控,片区内的核心区域公司在营销输出、合作方选择、招投标等方面带动周边区域公司,从而形成合力,达到联动效果。通过这些调整,保利地产也期望解决一直以来的区域发展不均衡问题。

楼市去库存招数有哪些? 篇5

一、多数城市库存压力偏大, 未来去化压力较大

2016年1月中旬国家统计局公布的数据显示:2015年末, 商品房待售面积约7.19亿平方米, 比11月末增加2217万平方米。其中, 住宅待售面积增加1155万平方米, 办公楼待售面积增加128万平方米, 商业营业用房待售面积增加458万平方米。商品房待售面积持续增加。尽管2015年全国商品房市场表现尚可, 但仍然没有能够抵挡住库存的增加, 一旦全国楼市陷入低迷, 有可能导致商品房待售面积快速增加, 因此, 全国楼市去库存的压力确实很大。

一般来说, 我们认为商品房存销比在12个月左右为合理水平, 也就是现有库存量可供销售一年左右的时间。根据上海易居房地产研究院整理的数据来看, 四季度全国35个大中城市的存销比整体上仍然偏高, 近七成的城市存销比超过12个月。且35个大中城市多为我国经济比较发达、房地产市场相对成熟、人口集聚能力较强的城市, 在经过近一年的救市政策和去库存政策发力后, 仍然存在着库存偏大的问题。可见多数的三线、四线、五线城市的情况则更加不容乐观, 库存压力更是居高不下, 去库存确实势在必行。

二、近一年各地楼市放松政策频出, 政策效应下降

楼市“去库存”首次提出, 是在2014年7月11日住建部城乡建设工作会议上, 新任部长陈政高就完善房地产政策提出了三点落实意见, 排在首位的就是“千方百计去库存”。由此开始, “去库存”就成为新的调控目标, 取代了过去数年以“调房价”为基调的政策导向。自2014年中, 楼市调控政策再次转向, 之后“9·30政策”“3·30政策”等系列救市政策出台, 使得2015年成为新中国第三次救市年。从政策内容看, 供应方面实施“有供有限”的原则, 从根源解决供应过剩的问题, 这也符合2015年提出的供给侧改革的整体导向;需求方面不仅给予购房者购房成本和购房门槛上的优惠, 更在资金面给予了一定的支持, 进一步取消外国人购房限制等, 以全面支持房地产行业健康稳定发展。目前多个城市多家银行已开始执行二套首付四成, 购房补贴、货币安置也逐步落地, 政策可谓多层面力助库存的消化。

近一年多包括限购在内的行政干预退出、税费大幅降低、杠杆率提高等直接有效的手段连续推出。而为了快速提振楼市, 成都、河南、青海、福建等省份或城市相继出台了促进房地产行业健康发展的相关政策, 比如打通商品房和保障房通道、公积金异地流转、停止土地供应、发展新房租赁等, 但是就具体成效来看, 这些出台多项政策刺激的城市政策效果甚微。

从库存源头的土地消化周期来看, 政策明显表现出仅在一线城市和优秀二线城市有所成效:一线城市旺盛的市场需求, 使其市场长期处于供不应求的状态, 其土地消化周期也明显低于其他各能级城市, 如上海、广州当前土地消化周期不足1年, 深圳更是仅半年左右;二三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度, 尤其是综合体兴起, 其商品房市场供应出现了较为明显放量现象, 整体消化周期显著高于一线城市, 而政策的放松并未对这些城市土地和商品房市场起到太多的推动作用。

三、去库存有哪些招数可用

1、依靠农民工的城镇化

近几年, 业内普遍认为我国楼市告别总量短缺的时代, 随后不少研究者将楼市的后续发展寄希望于新型城镇化, 农民工进城。在库存压力高企的形势下, 中央高层对去库存极为重视。中央政治局会议提出:2016年经济发展要抓住关键点、打好歼灭战, 其中包括:要化解房地产库存, 通过加快农民工市民化, 推进以满足新市民为出发点的住房制度改革, 扩大有效需求, 稳定房地产市场。

但是, 笔者对于依靠农民工进城买房消化库存却有诸多顾虑。一方面, 农民工的购买力问题, 购房一般是首付加贷款的支付方式。首付哪里来?按揭贷款如何持续归还?农民工的财务积累相对薄弱, 既没有享受城市职工的福利分房, 也没有城市职工的医疗、退休工资等保障, 甚至连维持持续的工作机会都尚存困难, 依靠这个群体来消化城市库存现实问题较多。另一方面, 在中国城乡户籍二元制度情况下, 多数农民工还能依靠农村的一亩三分田, 在找不到工作的情况下, 回家种田勉强糊口, 对他们来说, 购房进城落户, 放弃农村的土地、宅基地等似乎没有任何诱惑力。因此, 笔者对这一途径的有效性抱有极大的怀疑态度。

2、个人所得税减免政策

1999年上海市房价只有6000多元的时候, 出现了一个短期的库存, 上海为了消化库存宣布购房减免个人所得税, 这个政策一直执行到2003年1月1日。这一地方性的政策在历史阶段上起到了极大的去库存作用, 因此, 在中央摇起大力去库存的背景下, 一些房地产行业知名专家又重提以个人所得税减免的方式刺激库存的去化。这一方式的有效性毋庸置疑, 但是税收制度的改革需要立法的支持, 要想实施的话, 程序较多、时间漫长, 短期内无望出台。

也有不少专家提议可以利用房贷利益抵扣个税的方式曲线操作, 在程序上更加容易, 效果上比较类似。在税收制度改革的大背景下, 的确可以结合个税优惠促进库存消化, 但具体实施还要看中央政策层面的意愿和地方政策的创新举动。

3、降低购房资金门槛

商业地产去库存的对策 篇6

一、商业地产去库存的相关问题

1. 有效供应不足

在城镇化浪潮中,新的城市中心不断增加,商业开发快速向城市边缘外扩。目前我国平均每个省会城市有四五个新区,每个地级市有1个新区,据有关资料,这些新区面积已经够满足34亿人居住。新城如雨后春笋般冒出,购物中心的规模也一直迅速扩大。然而由于竞争激烈,关店潮却成为一线城市的典型现象。总的来说,2015年我国零售业已经进入了理性开店、主动关店的新时代。

实际上,大家所说的商业地产产能过剩只是量上的数据,但是是否匹配需求则是不一样的标准。目前国内最主要的问题是商业地产供需的不对称,有效供应不足,一方面造成了供应空置,另一方面品牌也难选到合适的位置。

2. 传统商业模式面临巨大挑战

互联网消费时代,不论是Shopping Mall、超市,还是奥特莱斯购物公园模式、大市场模式,都面临全面挑战。事实上,商业新形势下,过去一些成功的盈利模式也难以为继。比如很多城市综合体项目,除了开发商的自持物业,还有面向投资者出售商铺的“金街”。“金街”模式一度被众多开发商效仿,但现在很多项目陷入品牌良莠不齐、空置率高、人气不旺的困局,甚至被诟病为“做一条死一条”。

3. 降价促销与去库存

作为房地产库存的拥有者,其实房企才是去库存行动的主导者。国家早已鼓励房企降价销售,而绝大数房企仍持观望态度,持价待沽,甚至伺机提价,只希冀政府的去库存政策能给其销售带来便利,助其解困。如果房企的这种做法不改变,估计去库存的道路仍然漫长。

很多人认为最有效的方法就是降价倾销,尽快回笼资金。但是,从目前去库存的情况看,商业地产单纯靠降价倾销的方式收效甚微,特别是在一些三四线城市,大量房产依然无人问津,有行无市。

二、去库存的措施探讨

1. 实行供给侧改革

商业地产的供给侧和需求侧就像站在独木舟两端的一对好朋友,如果彼此都充分考虑到对方的存在,友谊的小船永远不会说翻就翻!“供需错位”一直是目前中国房地产行业发展的痛点所在。一方面,过剩产能已成为制约中国经济转型的一大包袱;另一方面,众多新兴市场机会尚未得到有效满足,亟需“创造新产业,培育新供给”,以矫正错配现状。

在商业地产领域的开发企业要不断优化结构与业态组合,主动适应市场需求变化。建立“大平台”精准把握市场需求,开拓市场空间。同时要加速地产与金融的融合,围绕开发链推动金融服务升级。

2.“以租代售”去库存

共享经济的兴起,长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现,为商业地产去库存提供了另一种路径。

2015年11月22日,国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态,这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件。

投房研究院关于长租公寓的报告显示,中国存量房近亿套,近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活,一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域;而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元,每年新增的应届生租房规模达600亿元。

3. 大数据去库存

2015年,电商进一步冲击实体商业,加速实体商业必须通过改革产业突围,新的突围方式不约而同地走向硬件提升、品牌升级和创新型业态。为了防止企业孤注一掷地去开发,造成新的盲目创新,应该尝试用大数据的方式分析,筛选客户,获得上帝的视角解决去库存的压力。

大数据通过地理围栏进行项目目标客户锁定,对假定客户进行结构化分析,对围栏客户进行聚类分析,以划定价值观分类,再通过消费行为数据研究锁定不同价值观消费者的消费场所习惯,已确定竞争对手或细分市场机会。接下来,线下商业数据缝合对应行为数据,用于判断客户消费与商家匹配度。最后还可以跨城市、跨区域多维度对比,判断未来客户消费趋势。

4.“体验式”商业能否成救命稻草

相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心,体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。

位于长沙城南的德思勤城市广场,除了将餐饮比例做到近40%,吸引上百家餐厅进驻,还开设了湖南省首家24小时书店,将艺术中心、电视直播中心、演艺广场纳入其中。不少消费者都是因为24小时书店慕名而来,很好地带动了项目的知名度和人气。随着人们生活水平的提高,对精神文化方面有了更高的追求,商业地产要适应这种“文化消费”的需求。原来商业地产可能只是开个电影院,现在如果有演艺公司常驻,可以消化几千甚至上万平方米的面积。

科学去库存 篇7

2016年前3季度, GDP同比实际增速为6.7%, 而工业增加值同比实际增速为6%, 一改过去很长一段时间内工业增加值增速大于GDP增速的态势 (见图1) 。与工业经济增长落后于总体经济增长相对应的是工业经济对总体经济的贡献率的下降, 2016年前3季度, 第三产业增加值对GDP的贡献率高达52.81%, 而工业增加值对GDP的贡献率仅为33.42%。这一方面彰显了自2012年以来我国经济结构调整不断深化的现实, 另一方面也暗示着当前我国工业经济正遭遇着较大的困难。

作为制造业大国和贸易大国, 稳定发展的工业经济是我国的立国之本。当前工业增加值对GDP的贡献率持续下降, 然而工业经济对总体经济特别是第三产业的拉动作用很大, 如果工业经济未能保持稳定运行而是持续下滑, 将会经由产业链传导影响其他产业的发展, 进而影响总体经济的稳定。2008年国际金融危机之后, 全球工业生产都面临较为严峻的转型压力, 我国工业行业的顺利转型升级不仅是目前“稳增长”的关键, 也是确保我国在未来国际政治经济格局中处于有利地位的关键。

当前我国工业经济总体面临较大的压力, 从数据来看, 自2012年以来, 规模以上工业企业增加值当月同比实际增速从两位数跌至个位数, 呈现持续下滑态势, 但是, 从近期数据表现来看, 工业增加值增速自2015年起至今维持在6%左右的底部稳定地波动运行。从大类行业分类来看, 2016年前3季度, 工业的3个大类子行业——采矿业、制造业和电力、热力、燃气及水的生产和供应业的规模以上企业增加值累计同比实际增速分别为-0.4%、6.9%和4.3%。除采矿业外, 其他两个子行业的增加值增速都在2016年呈现前低后高的总体态势。采矿业增加值增速在2016年持续下滑, 2016年下半年更是出现负增长, 这一状况与当前我国经济总体的“去产能、去库存、去杠杆、补短板”的进程密切相关[1], 也是“去产能、去库存”进程在工业行业进展的直接体现。事实上, 近年来, 化解产能严重过剩矛盾一直是我国政府主导的工作重点, 国务院在2013年10月15日制定《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》, 其中指出, 要“积极有效地化解钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶等行业产能严重过剩矛盾”***。在2016年年初国家发展和改革委员会 (简称发改委) 宏观经济运行数据发布会上, 更是明确指出, 要“以煤炭、钢铁等行业为重点”, “在化解产能过剩方面取得突破”。

在国家各项政策的积极推动下, 根据国家发改委2016年10月25日召开的新闻发布会上的说明, 截至9月底, 我国钢铁、煤炭两个行业退出产能均已完成全年目标任务量的80%以上, 部分地区和中央企业已经提前完成全年任务, 按照目前的工作进度, 2016年全国钢铁煤炭过剩产能退出任务有望提前完成。这也解释了为何我国采矿业增加值在2016年会出现持续下降的态势。由此可见, 工业行业的“去产能、去库存”状况直接影响了我国工业经济的发展, 而工业经济的稳定运行是我国总体宏观经济稳定运行的基石。为此, 本文基于细分工业行业的数据, 从“去产能”和“去库存”两个方面详细剖析当前我国工业行业化解产能过剩的进展, 及其与我国工业经济增长的关联, 力图为准确判断当前我国工业运行态势、有效出台工业经济调控政策提供科学支撑。

二、当前我国工业行业去产能进程

“产能过剩”是一个相对概念。所谓产能的“过剩”, 指的是潜在供应能力相对于有效需求而言的过剩, 或者说有效需求相对于潜在的供应能力而言的不足。一段时间以来, 我国工业行业存在着较为严重的产能过剩。根据司尔亚司数据信息有限公司数据库中显示的国家统计局发布的工业产品产能数据和产量数据计算得到, 2014年我国主要工业产品产能利用率及其动态变化如图2和表1所示, 2014年这些主要工业产品平均产能利用率75.56%, 比2011年的78.74%下降3.18个百分点。而根据2013年《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》, 2012年底, 钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶产能利用率分别为72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%, 比我们利用统计局数据计算的结果还要低***。

由于产能过剩反映的是供给和需求失衡, 产能过剩问题的解决就需要从供应和需求两个方面共同下手来解决:一方面降低潜在供应能力, 另一方面增加有效需求。由于产能和产能利用率可获得的公开数据较少, 因此较难从相关数据近期的动态变化直接来看当前我国工业行业去产能的进程。但是, 由于经济供给与需求的动态平衡关系, 行业去产能进程间接体现在行业的产成品、价格和利润等重要指标中, 为此, 我们对工业行业特别是国家关注的重点产能过剩行业, 通过其行业经济指标变动来分析其去产能进程, 这主要表现在以下3个方面:

1. 工业行业产成品持续下降, 产能过剩的重点行业产成品大幅下降

我国规模以上工业企业产成品数据有着较长的历史记录, 如图3所示, 自1996年以来经历了几轮周期性的变动, 最近的这一轮变动始于2008年金融危机。2008年8月, 我国工业产成品期末同比增速高达28.54%, 随后, 由于受到国际金融危机的冲击, 开始大幅快速下跌至2009年8月的-0.76%。此后, 受到4万亿经济刺激政策的影响, 工业产成品恢复了增长并于2011年10月达到24.17%的较高增速。当经济刺激政策的短期冲击逐步减弱, 经济系统又恢复了其自身缓慢趋于平衡的结构调整进度, 产成品增速逐步下降至2013年8月的5.73%, 随后又在经济政策的作用下逐步回升至2014年8月的15.58%。此后开始了持续下跌, 自2016年4月开始, 产成品增速转为负增长。这是自1996年以来, 除了受国际金融危机冲击导致2009年8月产成品负增长外, 首次持续的负增长, 截至2016年8月, 工业产成品期末同比增速已持续24个月下跌。自2016年开始, 产成品期末值均已明显低于上年同期值 (见图4) 。

从产成品期末值占比最高的前10个工业行业来看, 如图5所示, 其产成品变动自2014年下半年以来均呈现持续下滑的态势, 跌幅较大的行业包括计算机、通信和其他电子设备制造业、汽车制造业、黑色金属冶炼和压延加工业、有色金属冶炼和压延加工业。2016年以来, 多数行业产成品增速出现企稳甚至回升, 例如2016年8月, 汽车制造业产成品期末值同比增速2.3%、通用设备制造业为1.5%。但是, 受到化解产能过剩政策推进的影响, 部分产能过剩重点行业的产成品增速持续大幅下跌, 例如2016年8月, 黑色金属冶炼和压延加工业的产成品期末值同比增速为-13.1%, 而有色金属冶炼和压延加工业、石油加工、炼焦和核燃料加工业、煤炭开采和洗选业、黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业的产成品期末值同比增速分别为-10.7%、-12.5%、-8.6%、-14.6%和-9.9%。因此, 不论是从总体而言, 还是从产成品期末值占比高的行业来看, 产成品同比增速都是负增长, 而且产成品期末值占比高的行业负增长速度更高, 这显示出从供给的角度来看, 去产能效应正在显现。

2. 工业生产者出厂价格指数触底回升, 主要工业品价格回暖

价格信号是市场经济环境下重要的表征指标, 其变动可以看出市场上相对供需关系的变动。工业生产者出厂价格指数 (Producer Price Index, 简称PPI) 主要用于衡量工业的产出品价格, 可以作为衡量去产能进程的指标。随着去产能的逐步推进, 供给相对需求过剩的局面将得到缓解, 工业行业的产出品价格将有所回升。从数据来看, 如图6所示, PPI当月同比数据自2012年3月开始负增长以来至2016年9月首次转正为100.1, 累计54个月负增长。2016年以来, PPI同比跌幅收窄开始回升, 而从PPI环比数据来看, 2016年3—5月和7—9月, PPI环比均呈现正增长, 这充分说明工业产品出厂价格已经出现止跌回升的态势, 意味着从需要的角度来看, 对工业行业的产能需求在提高, 同样显示出去产能取得初步成效。

从细分工业行业的工业PPI来看, 自总体工业PPI2012年3月转为负值至2016年9月首次转正的54个月的负PPI的时间里, 如图7所示, 下跌幅度最大的包括石油工业、煤炭及炼焦工业、冶金工业、化学工业、纺织工业等, 进入2016年以来, 随着工业行业去产能、去库存进程的深化, 这些工业行业的PPI都不同程度地回升, 甚至转负为正。工业细分行业PPI的这一变化进一步说明了工业行业化解产能过剩已取得了一定进展。

3. 工业盈利状况好转, 收入、利润均出现不同程度的改善, 亏损面下降

另一个能够间接衡量工业行业去产能进展的指标是工业行业的财务数据所反映的经营状况。随着工业行业去产能的推进, 工业行业特别是产能过剩重点行业的盈利状况将有所改善, 这主要是由于去产能后改善了行业产品的供需关系, 因此能够更好地实现行业的正常经营。数据表明, 如图8所示, 当前仍处于去产能进程中的工业行业 (行业产成品期末值同比增速负增长速度较大) 的主营业务收入累计同比增速在2016年均实现不同程度的改善, 例如, 2016年1—8月, 有色金属矿采选业与有色金属冶炼和压延加工业主营业务收入累计同比增速分别为5.3%和3.3%, 均实现正增长。从这些行业的利润来看 (见图9) , 处于产业链上游的采掘业相比下游的加工制造业而言, 2016年利润状况仍然持续下滑, 但此前产能过剩严重的下游加工制造业在2016年均实现明显的利润增长, 这一方面是因为产业链的传导效应, 另一方面也说明上游采掘业的去产能任务依然艰巨。从亏损面数据 (亏损企业个数/总企业个数) 来看, 2016年8月, 除煤炭开采和洗选业外, 其他5个行业均实现亏损面的同比下降。这些数据都反映出工业行业盈利状况随着去产能进程的深化出现不同程度的改善。

三、当前我国工业行业去库存进程

对于“去库存”, 存货反映了工业企业的库存状况, 存货指标的变动直接体现了企业去库存的状况。除此之外, 工业购进价格指数也可以反映企业对原材料方面库存的需求。当前我国工业行业去库存体现为以下3个方面的特征:

1. 工业总体去库存暂告一段落, 库存增速触底回升

从国家统计局发布的规模以上工业企业存货资金占用期末数据中可以看到 (见图10) , 存货期末同比增速自2010年11月份到达高点30.9%之后, 呈现持续下滑的态势, 受此影响, 存货资金占用期末值增长放缓。存货期末同比增速在2015年12月首次转正为负, 表明工业行业在微观企业层面去库存取得了较大的进展, 而2016年8月, 存货期末同比增速转负为正, 为0.1%, 这说明工业行业总体的去库存进程已经基本结束。如图11所示, 即使在考虑存货增速变动的季节性效应后, 自2016年下半年开始, 存货增速也已经出现触底回升的态势。

2. 行业库存变化分化显著, 产能过剩行业库存明显下降

从细分工业行业的存货数据来看, 国家统计局发布了41个工业行业的规模以上工业企业存货期末数据, 如表2所示, 相比于2012年2月而言, 当前存货占总工业行业存货比重最高的为计算机、通信和其他电子设备制造业, 从2012年2月占比7.21%提高至9.08%, 而与“去产能、去库存”关系密切的行业, 特别是黑色金属冶炼和压延加工业, 存货占比从2012年2月的10.13%大幅下降至2016年8月的6.44%。

从具体行业存货期末数据来看, 大部分行业都表现为库存增速下降甚至库存负增长, 如图12所示, 2016年1—8月库存平均增速降幅最大的行业为黑色金属矿采选业, 平均库存增速为-16.91%, 其次是黑色金属冶炼和压延加工业, 平均库存增速为-13.81%, 这充分体现了钢铁行业“去产能、去库存”的进展。但是, 在总体工业行业“去库存”的大环境下, 也有部分工业行业表现出“增库存”, 最典型的行业是计算机、通信和其他电子设备制造业, 该行业当前库存占比最高, 2016年1—8月平均库存增速为2.74%, 其库存变动如图13所示, 可以看到, 尽管该行业自2011年以来经历了去库存过程, 但是目前该进程已基本结束。

3. 工业生产者购进价格指数触底回升

工业生产者购进价格指数用于衡量工业的投入品价格, 其变动可以反映出企业备料的意愿, 也可以间接反映企业去库存的进程。从图14可以看出, 2016年以来, 工业生产者购进价格指数尽管仍然保持负增长, 但已呈现明显的触底回升态势, 2016年9月为99.4, 相比2015年底提高6.2个百分点。从分类别指标来看, 2016年9月, 黑色金属材料类、有色金属材料和电线类、农副产品类和纺织原料类均已摆脱负增长, 分别为101.8、100.3、100和100.1, 相比2015年底分别提高15.4、12.3、2.8和1.7个百分点, 而其他类别工业生产者购进价格指数也出现不同程度的回升, 例如, 燃料、动力类购进价格指数在2016年9月比2015年底提高9.1个百分点。工业生产者购进价格指数的提高说明企业的备料意愿提升, 也间接说明工业企业去库存已基本结束。

四、从“去产能、去库存”看工业经济增长及政策建议

在市场经济环境下, 影响资源配置的重要信号是市场价格, 市场价格的变化一方面具有重要的引导作用, 引导资源的有效配置, 另一方面也是资源配置的结果。因此, 价格指标的变动与工业经济增长之间存在密切的关系, “去产能、去库存”的效果一方面通过价格指标得到体现, 另一方面也通过价格作用于工业经济增长。

鉴于统计数据发布规则的调整, 目前我国工业产品相关价格仅有工业PPI和工业生产者购进价格指数, 前者主要用于衡量工业的产出品价格, 后者用于衡量工业的投入品价格。从历史数据来看 (见图15) , 这两者之间呈现密切的相关关系, 而这两者的相对变化与工业经济增长也呈现密切的相关关系。如图16所示, 当工业增长放缓时, 工业生产者购进价格指数相对于PPI也会下降, 反之亦然, 且购进价格指数相对于PPI而言有着更大的波动;当购进价格指数变动到高于PPI时, 也即图16中相对价格上穿0线时, 往往意味着工业增加值增速将出现峰顶;当购进价格指数变动到低于PPI时, 即图16中相对价格下穿0线时, 往往意味着工业增加值增速出现谷底。从目前价格指数的走势来看, 2016年均呈现触底回升的态势, 但购进价格指数仍然低于PPI, 且相对价格变动较小, 这也进一步印证了当前工业经济增长将持续在目前的低位徘徊。

从细分类的工业生产者出厂价格来看, 如图17所示, 越接近产业链起点的产品出厂价格波动越大, 生产资料中的采掘品价格的波动性明显高于其他, 而越接近产业链终端的产品出厂价格波动越小, 特别是生活资料中的耐用消费品, 波动性明显较低。但总体看来, 不同类别的工业PPI之间并不存在明显的领先-滞后关系, 和工业增加值之间也表现为较为一致的变动。从历史数据来看, 当工业PPI出现明显的止跌回升态势时, 特别是产业链起点的采掘品、原材料出厂价格指数的回升, 往往表明工业行业“去产能、去库存”进程取得较大的进展, 而这也意味着工业经济的触底回升。从生产资料和生活资料相对价格的变动与工业产出之间的关系来看, 如图18所示, 当生产资料的工业PPI变动到高于生活资料时 (即上穿0线) , 就意味着工业生产的复苏。

综上可知, 随着我国化解产能过剩和工业行业“去产能、去库存”进程的推进, 我国工业行业价格触底回升, 工业行业经营状况得到改善, 工业增加值增速出现触底企稳的态势。展望未来, 考虑到当前工业行业去库存周期已经转为增库存周期, 因此, 未来工业增加值增速继续下降的空间有限, 工业增加值增速将保持基本稳定或者小幅回升。但是, 目前我国工业企业仍然存在较多问题, 在政策调控时需要全盘把握, 具体的政策建议如下:

1.要正确认识当前我国工业经济发展状况和发展阶段

从数据分析来看, 我国工业产能过剩行业“去产能、去库存”已经取得了积极进展, 工业行业价格已经出现触底回升, 特别是与工业经济增速密切相关的工业行业相对价格指标已经出现明显好转, 这说明我国工业经济已经基本见底企稳。但是, 在复杂多变的国际经济形势下, 外需依然不振, 我国工业经济转型任务依然艰巨, 工业经济增长很难出现明显反弹, 将持续在低位波动调整。

2. 工业经济的政策调控需要具有全局观和大局观

短视和片面的经济政策将会成为诱发经济系统不稳定的导火索, 在市场经济环境下通过经济主体的行为反馈, 进一步放大经济政策的影响, 导致经济出现剧烈波动。事实上, 经济系统是一个有着自发的内在平衡机制的系统, 政府政策需要尊重经济运行的客观规律, 贵在不扰, 尽量从源头而非末端枝节着力解决问题。

3. 积极推进“去杠杆、补短板”任务

伴随工业行业化解产能过剩进程的深入, 我国工业行业的“去产能、去库存”已经取得一定进展。但是, 从目前的数据来看, 尽管工业经济已经触底并出现一定程度回暖, 但筑底回升的动力尚不足, 工业经济增长持续在底部波动的可能性较大, 在这样的情况下, 恰恰是“去杠杆、补短板”这两大任务积极推进的最好时机。当前我国工业行业总体杠杆率仍然较高, 表现在财务负担特别是利息负担较重, 这影响了工业企业利润再投资的积极性, 也对工业企业转型升级构成压力。

参考文献