生态地产

生态地产（共6篇）

生态地产 篇1

2015年,央行持续实施稳健宽松的货币政策,市场流动性不断释放,房地产行业资金面明显好转,融资成本逐步降低,为房企加速吸收金融资本及向金融业转型营造了良好环境。年内,央行实施了五次降息,四次全面降准,以及扩大逆回购、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)等多种货币政策工具组合,并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等,市场流动性和可贷资金大幅提升,有效改善房地产金融生态环境。

作为资本市场发展的新纪元,2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善,监管层进一步放松了公司债、再融资限制,市场主体不断扩容,房企直接融资规模迅速提升,以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债,促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时,房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中,继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式。随着行业的金融创新加快,一个以房地产为核心,金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。

一、中国房地产上市公司融资状况分析

2015年,国内货币政策继续保持稳健宽松,降息降准和多种货币政策工具组合等使得市场流动性大幅增加,房企融资环境持续好转。在此背景下,房地产上市公司紧抓机遇加大融资力度,直接融资和间接融资均呈现一定程度的增长,尤其是融资成本更低的公司债、定向增发等迅猛增长,为房地产上市公司优化融资结构、加速吸纳金融资本,实现企业战略转型提供了强劲保障。

1. 地产行业开启直融时代,公司债发行火爆升温

继2014年再融资开闸之后,2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制,房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下,上市房企直接融资加速,融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式,融资结构不断优化,融资成本重心不断下移。

2. 龙头房企获银行青睐,贷款依赖度持续降低

2015年以来,随着国内货币政策逐步宽松,房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖,银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解,放贷意愿有所增强,但受限于楼市整体库存压力不减,企业投资动力不足,银行开发贷款虽然继续保持稳健增长,但增速较上年有所回落。2015年房地产开发贷款余额6.56万亿元,同比增长16.5%,增速比上年回落6.1个百分点。其中房产开发贷款余额5.04万亿元,同比增长17.9%,地产开发贷款余额1.52万亿元,同比增长12.8%,增速分别比上年回落3.8、12.9个百分点。

2015年,银行业继续强化“名单制”管理,实力强、规模大、资金回笼快的优质房企,特别是龙头房企更受银行青睐。从2015年房企银行贷款数据来看,银行贷款仍为房企重要资金渠道,部分优质上市房企仍获大额度银行综合授信。其中,恒大地产于2015年年初即获中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国民生银行和中国银行共计1000亿元的综合授信,用于民生住宅开发、社区金融、新型城镇化建设以及供应链金融和其他领域等的合作。

3. 海外融资热情降温,融资优势持续弱化

受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响,海外融资成本进一步上升,低成本优势不再,内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示,2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元,同比下降53.6%。

尽管总体融资难度加大、成本上升,但海外债券市场仍为部分房企获取资金的重要渠道,优质房企仍成功发行了多笔低息债券。恒大地产、碧桂园等房企,部分5年期发债年利率均远高于2015年房企国内5年期公司债平均发行利率5.14%,房企海外发债的融资成本整体上升明显;同时,华润置地、中海地产等具有国企背景的企业,凭借较好的经营业绩和稳健的财务表现在海外仍然能够成功发行年利率较低的债券,其中中海于2015年7月发行的6亿欧元债券票面利率低至1.75%,不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率,也是中国房企首次发行欧元债,反映了投资者对其财务能力高度认可。

二、中国房地产公司IPO及新三板融资分析

1. 赴港上市融资热情减退,A股高估值吸引房企回归

相比于2014年的火爆,2015年受人民币贬值、美联储加息、房企的存货周转速度减慢等多重因素影响,全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度,上市房企估值普遍走低,内地房企的赴港上市热度开始减退。2015年,内地包括辰兴发展、新明中国、融信中国、佳源国际控股以及伟业控股等5家房企赴港上市,但整体融资规模并不高,其中伟业控股以介绍形式登陆市场,融信中国招股发行3.375亿新股,最终总募资额仅为17.7亿港元。但不可否认的是,虽然香港资本市场对内地房地产市场及房企发展前景并不乐观,但市场法律法规健全、融资能力强的突出优势,使其仍然成为中国企业境外上市融资的首选之地。

此外,海外市场的低迷以及估值体系、估值的差异也使得回归A股热潮涌动,部分房企纷纷展露回归A股意图。2010年以来,由于国内A股监管层明确表示暂停房企IPO与再融资,国内房企多通过赴港借壳或IPO进行境外融资。而随着国内资本市场改革推进和多层次资本市场体系的建立和完善,国内房地产开发企业融资环境正在改善,估值的巨大差异和双融资平台考虑等也使得A股正在成为房企上市和回归的重点期望市场。2015年以来,内地房企多通过借壳实现A股市场的登陆,如京汉置业借壳湖北金环、绿地控股借壳金丰投资实现内地A股上市;在港房企拟通过借壳和重组方式实现回归A股的意图,其中万达商业于2015年启动回归A股事宜,并于11月13日发布A股招股说明书,2016年3月30日晚间发布公司私有化、于联交所除牌计划;富力地产、首创置业及恒大地产等亦表示出回归A股市场的打算。

2. 房地产服务商抢滩新三板,创新服务模式引投资者关注

随着我国房地产行业白银时代的来临以及居民消费模式的变化升级,围绕房地产开发的关联业务逐步独立并迎来快速发展时期,面对资本市场的逐步完善与宽松的融资环境,房企及服务商纷纷分拆或重组重点业务板块进行上市融资,促进集团及相关业务的发展壮大。例如中海、花样年从地产集团拆分中海物业与彩生活,中奥到家以独立第三方物管公司登陆香港资本市场。由于主板市场申请门槛较高,而全国中小企业股份转让系统(新三板)作为我国金融市场改革试点的新形态,同时定位于服务创新型和成长型中小企业的融资市场,已经成为了金融市场当仁不让的新焦点。2015年以来,大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务登陆新三板市场,其中社区生活服务领域企业由于存在巨大的潜力空间,成为本轮挂牌新三板市场的主力军。

三、中国房地产“大金融”战略布局分析

1. 房企试水互联网金融,资产证券化发展前景看好

互联网金融成为房企探索新型融资渠道的重要尝试。互联网金融作为新兴的金融业态,为转型期的房企带来新的发展机遇,不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化,也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。2015年以来,万科、万达、绿地、华夏幸福等房企纷纷加速房地产金融化的尝试,互联网金融成为房企融资渠道的有力补充。

2015年,随着资产证券化相关政策的进一步落实,房企对资产证券化项目热情高涨,以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局,有效拓展了房企融资渠道,改善了企业资金流。2015年9月,由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行,成为国内第一支真正意义上的公募REITs,该基金募集总额为30亿元,其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权,获取商业物业稳定的租金收益;12月,由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs——“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成,总融资规模14.5亿元,以深圳鼎诚大厦裙楼为标的物业,该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。在此基础上,物业费及购房尾款资产证券化、金融资产(公积金)证券化项目等创新融资产品相继发行,不仅盘活资产、开辟房企融资的新思路,更为投资者提供了更多类型的产品选择。

2. 房企联姻金融迈入深耕期,大金融布局助力“地产+X产业”转型

近年来,房企加大产业转型升级力度,房地产金融化呈现加速态势,众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域,逐步形成大金融战略布局。目前受限于银行、保险、券商等传统金融牌照的获取难度较大,大部分房企仍多以参股形式介入银行、券商及保险领域,并与相关机构在融资、产品、资产证券化等领域展开合作,有效推动融资成本降低与渠道拓宽,业务与产品的加速创新以及社区金融的提前布局。

房企大金融战略布局,能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先,在市场竞争加剧的背景下,房企不断强化规模扩张和业务延伸战略,由此促使其必须构建稳定的大额低成本融资渠道;其次,随着房地产行业利润下滑,房企需要寻求高收益回报业务投资,以形成新的利润增长点;再次,随着房地产行业产业纵深分化,利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态;最后,通过金融化布局,抢占社区增值服务先机,针对性布局社区金融服务,获取增值收益。

总体而言,2015年随着国家资本市场的放宽和货币政策的稳健宽松,房企融资环境逐渐改善,以公司债、定向增发为主的直接融资模式获得了迅猛发展,正在逐步替代银行贷款、信托等高成本融资渠道,行业融资成本重心也不断下移。同时,房企及服务商也应积极利用新三板为代表的新兴资本市场,加快业务重组与分拆,壮大房地产相关重点板块业务,在巩固传统融资渠道的基础上,积极迎接行业发展变革。未来,利用金融资本推动行业和自身发展成为重要的发展趋势,更为房企整合拓展融资渠道、创新融资模式提供了无限可能,以房地产为中心、融合传统金融业务、新兴金融业务等多业态协同的“大金融”格局将逐渐形成,房企未来将迎来更为广阔的发展空间。

生态地产 篇2

房地产开发生态足迹模型构建及实证分析

摘要：基于生态足迹理论与分析方法,提出了房地产开发生态足迹和房地产开发生态承载力的概念,构建了房地产开发生态足迹及房地产开发生态承载力的简化计算模型,并以南京市住宅开发为例开展了实证分析.研究结果表明,20南京市住宅开发处于严重的生态赤字和不可持续状态,其生态足迹约为生态承载力的116倍,应通过适当提高住宅容积率、建设生态住宅、提高建筑材料利用效率、发展循环经济等手段以降低住宅开发的.生态赤字,促进住宅开发乃至房地产业的可持续发展. 作者： 李德智李启明杜辉 Author： Li Dezhi  Li Qiming  Du Hui 作者单位： 东南大学土木工程学院,南京,210096 期 刊： 东南大学学报（自然科学版）   ISTICEIPKU Journal： JOURNAL OF SOUTHEAST UNIVERSITY(NATURAL SCIENCE EDITION) 年，卷(期)： , 38(4) 分类号： F293.3 X32.013 关键词： 房地产    生态足迹    生态承载力    生态赤字    机标分类号： F30 X22 机标关键词： 房地产开发    生态足迹理论    模型构建    实证分析    case analysis    住宅开发    生态承载力    生态赤字    南京市    简化计算模型    住宅容积率    可持续发展    循环经济    生态住宅    利用效率    力的概念    建筑材料    分析方法    房地产业    持续状态 基金项目：

 

关于生态农业地产设计的探讨 篇3

【关键词】生态农业地产；规划设计；策略

成功的农业生态地产规划能直接提升企业的知名度，如何利用企业本身的优势进行合理的农业生态地产规划是值得专业人士进行分析与探讨的。在充分利用这些条件的基础上需要更大的群体来最大限度地挖掘其文化，创意文化与原生态文化互融，提出先进务实的设计理念，精心策划适合当地的生态农业地产，设计创意生态农业产品，通过不同的资源整合创造一个短期效益又能持续经营的系统，促进生态农业地产健康长足地发展。

1 生态农业地产概述

近年来，我国房地产业的迅猛发展，同时也是拉动中国经济高速增长的重要力量。但是受国家宏观调控政策的影响，我国房地产业以获得土地为核心，以银行融资和预售为支撑的基本产业模式，引发了诸多经济问题和社会问题，使国家对其采取从紧政策。在这一背景下，我国房地产业开始逐步探索以市场化资本运作为主，以专业化细分和协作为主要特征的运作模式，并且开始向工业地产、教育地产、旅游地产、农业地产等方面拓展生存和发展空间。作为实现农业现代化的重要推动力量的现代生态农业项目与房地产开发项目相结合，更有可能是房地产企业新的投资开发领域和利润增长点，这也体现了房地产业实现产业升级以及均衡和可持续发展的客观要求。

1.1 生态农业地产项目必要性

从2007年开始，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产行业开始面临困境，传统的运作模式开始受到挑战。因此只有通过市场细分和产品创新，并且不断拓展生态农业地产，发掘新的发展机会，继续促进房地产企业的发展。

经过多年的发展，中国房地产业的市场格局已经形成，各房地产企业的市场定位已经很明确，且形成了一定的产业规模和竞争优势，这些方面都很难再进行复制。但是在生态农业项目中引入房地产开发，若能得到市场的认可，则可以形成一定的市场竞争力，且一段时间内难被其他房地产公司复制模仿，从而形成自己的特色。

在生态农业项目中引入房地产开发有如下一些优势，可以在全国范围内的竞争中获得优势，包括：①新型产业链优势：在生态农业项目中引入房地产开发可能弥补和打造新型的产业链，尤其在产业链延伸所向的其他领域，寻找不同产业链之间的交集，可以提高资源使用效率，形成辖区产业间的同频共振；②区位环境优势：可以利用有利环境因素形成对外界的吸引力，构筑观念上的新型房地产概念，主动利用技术上、心理上、制度上等的依赖，促进产业定位自发形成。

1.2 生态农业地产的发展方向

生态农业地产的发展在国内属于刚起步阶段，既要抓住旅游休闲产业的发展规律和机遇，又要结合地产业上的一些必然需求，以及两者结合过程中的机遇与问题。随着假期的增多、交通的便利以及消费水平的提高，一般意义上的观光旅游已经开始向以农业生产为中心发展的旅游度假的方向转化，而这也是未来农业地产开发与服务的方向。

2 生态农业地产项目的可行性分析

2.1 消费者理念

随着国民收入增多以及“绿色房地产”、“健康房地产”、“生态房地产”等理念的提升，源自于人类的本性，居民对于自然的依赖，无论人类社会发展到何种程度，这种对自然的依赖情感始终都不会消失。新鲜的空气，干爽的路面，阳光的温暖；泥土的芳香，绿叶的清新，天空的蔚蓝和辽阔，都是居民所向往和追求的。在交通条件完善，信息化工作方式和生活方式逐步普及的条件下，生态农业地产项目将生态农业和房地产开发相结合，符合目前购房者的理念。

2.2 国家土地政策

国家土地政策的重大改变为项目带来机遇。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》公布集体用地与国有土地同权同价。过往几十年，我国实行的是城乡二元制土地制度：土地的国家所有制和农民集体所有制，土地分为城市（镇）国有土地和农村集体土地，集体土地必须被政府征用，变为国有土地，才能成为经营性建设用地。而集体土地转为国有土地，“身价”立即蹿升数十倍，但农民集体所得不过十几分之一。因此，在建设用地这个平台，农民集体所有的土地与国家所有的土地，开始享有平等的权利，打通了建设用地的城乡壁垒。这是国家制度建设的一大进步，也是城乡统筹的基础。对于在生态农业中引入房地产开发项目来说，第一，实现了项目用地的土地供应多元化；第二，可以和土地拥有者合作进行开发经营，使得项目的实施更加灵活，降低了成本和风险。

3 生态农业地产规划设计策略

3.1 定位生态农业地产

农业地产，最早的雏形是农家乐，是一种最简单的商业活动行为，农业地产是以农业为主包括农业生产、高端酒店和餐饮、休闲旅游和休闲住宅的地产模式。农业生产可最大限度满足城镇食品的需求，高端酒店和餐饮以及休闲旅游可为项目积聚人气并锻造品牌，休闲住宅既可满足高收入人群对住宅环境的要求，又能为房产公司创造利润。

3.2 规划设计突出特色

规划要充分利用原有自然条件，因势利导、突出特色。环境设计体现自然的风格，源于自然而用于自然自然地形在变化与和谐中延续着生态与人文的交融充分保留原有的地形地貌绿化等自然资源，在原有自然资源的基础上，建造了人造绿色景观 ，与原生态环境合为一体。农业生产、餐饮酒店、旅游及休闲地产

3.3 市场定位生态农业地产

生态农业地产项目的目标群体主要定位于高级管理和技术人员、大学高收入教授和私营企业主。再对他们做一个总体描述：这是一群生于六十年代，如今因知识而成为了高收入的知识者。在他们身上，有着一种追求大自然的情节，并且表现如下一些特征：具有60年代人的气质、知识富足、向往和追求大自然的生活。

在生态农业中引入房地产开发的项目在确定自己的市场定位时，应首先综合考虑自身的综合实力、所处市场环境、自身特色和优势以及历史形成的条件，确立自身的竞争优势。竞争优势产生于能够为顾客创造的价值。其次，选择若干个适用的优势，同时，与竞争者的各种相应因素进行比较，进而发现自己的优势和不足，以便加以改进和加强。最后，要有效地向市场表明企业的定位观念。通过各种媒体及渠道（如报纸、电台、电视、网络等）宣传自己的服务能力及优势。

3.4 营造绿色低碳的环境

规划设计中强调以人为本的思想，以建设生态型环境为规划目标，开发全新的以配套为特征，以景观环境为渗透的健康生态城市将绿色低碳的理念导入旅游地产规划设计，绿色低碳单体建筑 绿色低碳室外环境 绿色低碳生活方式，建设生态城，如日本豪斯登堡确定在经济上发展旅游业与商业服务业为支柱产业，减少许多对环境污染的不利因素，在规划建设之初，建设了一系列环境保护设施，对工厂采取了节能减排措施，建成后豪斯登堡的生态环境质量得到居民的盛赞，游客们赞不绝口 ，各种野鸟都飞回来了

4 结束语

近年来，受国家宏观调控的影响，我国房地产业开始逐步探索以市场化资本运作为主，以专业化细分和协作为主要特征的运作模式，并且开始向工业地产、教育地产、旅游地产、农业地产等方面拓展生存和发展空间。特别是，作为农业现代化的重要推动力量的现代生态农业项目与房地产开发项目相结合。

参考文献

[1] 陈于模.生态农业地产项目风险识别研究[D].西南交通大学，2010.

房地产景观生态设计分析 篇4

关键词：房地产,景观,生态设计,分析

1 房地产景观生态设计原则

在房地产景观生态设计当中, 要合理利用建筑所在地的原始条件, 根据当地的地形地貌、植物结构为基础, 进行景观生态的设计, 这样可以节约建设成本并且保证了原有生态不被破坏, 这也就是遵循因地制宜的原则, 与此同时, 房地产景观生态设计还要围绕以人为本的原则进行设计, 由于当地居民之间的文化层次有所不同, 但是整体的设计应当使得每一个居民都能享受到设计的生态景观, 使居民感受到居住环境的愉悦, 给当地居民留下好印象, 为企业赢得了良好的口碑。

2 房地产景观生态设计之园林设计

2.1 景观设计的植被设计

房地产的景观生态设计中, 主要依靠的是植物造景。由于城市的发展占领了植被的发展空间, 人们眼中看到的是越来越多的高楼大厦而不是绿树茵茵。所以, 植物在景观设计中起到至关重要的作用。首先, 景观的设计应采用乔木作为主要部分, 构建整个生态植被的主题框架。之后, 加入灌木, 分布在树林的边缘或者角落, 形成错落感。草地的分布要根据小区的景观实际需要进行合理的设置, 不能过于分散也不能过于集中。相关的花卉选择应量少质精, 避免引入一些容易引发过敏的花卉, 也不要过多的引入花卉。整体的设计要自然大气, 避免过于人工化。在所有植物的选择上要遵循生态原则, 多选择当地物种, 易于生存而且不易产生负面效应, 避免引进过多外来物种。此外, 还要充分考虑居住的小区内土壤气候以及地形地貌等因素对植物的影响, 选择最佳的植物进行种植。最后, 应当考虑到四季变化对植物的影响, 设计过程中要考虑种植一些四季常青的植物, 更具有观赏价值[1]。

2.2 景观设计的停车场地设计和道路设计

在相关设计的过程中, 必须在确保人车行走进出的同时, 考虑到整体景观的美观, 在设计的过程里一般会采用人行道和车道相互分离的方式进行设计, 停车场地采用公用的地下停车场, 停车场上方可以对地面覆盖绿化和绿地, 可以根据地下车库的形状和大小设计地面花园, 使得停车场用地多功能化。小区道路可以进行迂回的线条模式, 避免拥挤和交叉, 合理分割绿地与道路, 在早晚上下班的高峰期应当配备管理交通人员, 负责疏散和指挥交通。

2.3 景观生态设计与人文发展相结合

为了能够使设计更加贴近人的内心, 得到欣赏, 就要研究好相关文化, 使设计与文化融为一体, 中国传统的文化中, 某种特定植物一般会和一些文化相联系, 在设计的同时, 要充分考虑当地的人文发展, 可以对当地历史文化的遗迹进行保留, 中国古代建筑对于木料的使用是出神入化的, 在和历史接轨的设计中可以多采用木质结构的设计, 增添历史感。与此同时, 可以适当加入石料作为辅助用料, 为建筑的美感增添色彩。

2.4 景观生态设计追求低碳环保

景观设计为了美观的夜景, 需要设置灯具, 然而灯具一般是耗能的, 所以在选取上应当选用LED节能灯。LED照明节能灯是环保低碳的绿色照明灯具, 与普通的节能灯相比, LED灯就更具有高效的节能率, 该技术在使用寿命上得到了延长, 使用安全性有所提高。在小区或是公园中的道路两边采用LED照明, 就可以减少相应的照明带来的能量消耗。此外, 还可以采用太阳能发电, 白天吸收的太阳能发电用作晚上的照明使用, 不仅可以节约耗电, 还可以更加环保。公共浴室也可以使用太阳能热水器代替煤炭烧水等污染严重的方法, 给人们带来方便舒适的热水水源。

2.5 景观生态设计的污水处理系统

在设计景观生态系统过程中要考虑到污水管道和雨水管道的设计。如果没有进行完善的设计, 很容易引起管道堵塞, 在暴雨来临时造成雨水不能及时疏通等一系列的问题出现。雨水在地面上流通时水质较差, 所以要及时对其进行收集, 这样可以有效的减少排入河道和湖水中污染物的含量, 避免污染景区的地面水质。首先, 可以在景观设计区域内设置雨水收集池, 建设相关的雨水收集净化和循环再利用的系统, 对雨水进行收集储存, 净化处理并且有效利用, 这些雨水可以用于绿化浇灌, 装饰小区的喷泉和溪流, 进行建筑的清洗等需求, 这样不仅可以节约用水, 还可以节约成本。

3 结语

总而言之, 房地产在景观生态设计上的分析和探讨是有很重要的意义的。新时期房地产从业人员将面临着更加巨大的压力。首先, 房地产应该积极招募专业技术水平较高的设计人员, 在设计规划上进行创新和改进, 加强从业人员的素质和能力培养, 与此同时, 紧跟时代潮流, 积极拥护国家相关政策法规的基础上, 最大程度的因地制宜, 加强对房地产景观生态设计中的植被、道路以及能源消耗等等上的设计, 为了提高企业的核心竞争力, 房地产应该牢记生态和谐发展的原则, 时刻不忘为居民的温馨生活考虑, 只有这样, 房地产企业才能走得更远, 发展的更好。

参考文献

[1] 黄棋伟.小区景观的低碳生态技术探讨[J].现代园艺, 2013 (11)

生态地产 篇5

房地产金融生态是房地产金融活动参与各方为了其生存和发展,与生存环境之间及参与主体之间在长期的密切联系和相互促进作用过程中,通过分工、合作形成的具有一定结构特征,执行一定功能作用的动态平衡系统,它是金融生态系统的有机组成部分[1]。参照生态学对生态系统的分析,笔者把房地产金融生态系统界说为由房地产金融主体及其赖以存在和发展的房地产金融生态环境构成的动态平衡系统,其中房地产金融生态环境指由居民、企业、政府和国外等部门构成的房地产金融产品和房地产金融服务的消费群体,以及房地产金融主体在其中生成、运行和发展的经济、社会、法治、文化、习俗等体制、制度和传统环境。它构成房地产金融主体的服务对象和活动空间,决定着房地产金融主体的生存条件、健康状况、运行方式和发展方向。

理论上说,统一的经济体内的各个地区之间不应存在明显的房地产金融生态环境差异。然而,由于我国地区经济发展发展路径的差异、中央政府主导的非均衡区域发展策略等原因,各地区之间的房地产金融生态环境存在着巨大的差异[2]。

1 房地产金融生态环境评价指标体系的构建

房地产金融生态环境是房地产金融生态系统正常运行的基础和保障,良好的房地产金融生态环境可以降低房地产金融风险,促进房地产金融资源合理配置和保值增值,保证房地产金融生态系统的高效产出并且可以有效防止房地产金融主体的机会主义行为,促使其将各种成本内在化到自己的治理结构中。根据上述房地产金融生态环境所包括的主要内容,并借鉴我国城市金融生态环境的构成,可以确定我国房地产金融生态环境的构成要素,如图1所示。

对房地产金融生态环境各要素做了进一步的细化,最终形成了由评判目标层、基本要素层和指标层构成的递阶层次结构,即为房地产金融生态环境评价指标体系,如图2所示。在评价指标体系中,既有定量化因素,又有定性化因素,且相互影响、相互制约。评价指标选取的原则是以尽量少的指标,反映最主要和最全面的信息[3]。

2 层次分析法确定权重向量

指标权重表示指标在指标体系中的重要程度,权重的确定是准确进行房地产金融生态环境评价的关键。确定权重的方法很多,本文利用层次分析法。层次分析法是一种定性与定量相结合的决策方法,具有分层渐进的特点。通过层次分解将复杂系统化成若干个简单系统,把复杂问题分解为若干有序层次,并根据对一定客观事实的判断,就每一层次中各元素的相对重要性给予定量描述,按重要性次序进行权重赋值,通过对各层次的分析导出对整个问题的分析,做出最终决策[4]。

2.1 构造比较标度

依据比较的标度和判断原理,运用模糊数学理论,可得出如下比较标准[5](见表1)。

注:标准值2,4,6和8分别表示标准值1和3,3和5,5和7,7和9之间的值;若Wij=Xi/Xj,则1/Wij=Xj/Xi。

2.2 构造比较判断矩阵

按照层次结构模型,每一层元素都以相邻上一层次各元素为基准,按上述比较标度构造判断矩阵D,按定义有:

对比较得到的判断矩阵D,解特征根问题:DW=λmaxW,所得到的W经正规化后作为因素的排序权重。可以证明,对于正定互反矩阵D,其最大特征根λmax存在且惟一,W可由正分量组成,除相差1个常数倍数外,W是惟一的[6]。实际上,对矩阵D很难求出精确的特征值和特征向量W,只能求它们的近似值,采用方根法进行计算。

2.2.1 判断矩阵D的元素按行相乘,得到各行元素乘积Mi:

2.2.2 计算Mi的n次方根:

2.2.3 对向量W正规化:

2.2.4 计算判断矩阵的最大特征根:

式中:i=1,2,…,n。

2.3 判断矩阵的一致性检验

判断矩阵是分析者凭个人知识及经验建立起来的,难免存在误差。为使判断结果更好地与实际状况相吻合,需进行一致性检验。判断矩阵的一致性检验公式为CR=CI/RI。其中:CI为一致性检验指标,CI=(λmax-n)/(n-1);n为判断矩阵的阶数;RI为平均随机一致性指标(取值见表2)。

当CR<0.1时,认为矩阵D的一致性是可以接受的,否则,需要重新调整判断矩阵,直至满足一致性检验为止。

2.4 计算权重向量

在判断矩阵满足一致性检验的条件下,可求得各层因素的权重向量。

3 模糊综合评判

在房地产金融生态环境评价指标体系中,有些指标难以量化,带有很大的模糊性,并且考虑到一些定量指标的可获得性,因此采用模糊数学模型是解决此类问题的有效途径。模糊数学的综合评判主要涉及4个要素:(1)要素集U;(2)评语集V;(3)评价矩阵R;(4)权重分配向量A。根据评价指标的不同,模糊综合评判可分为一级模糊评价和多级模糊评价。对于房地产金融生态环境评价指标体系采用多级模糊综合评价。方法如下:

3.1 建立要素集U

令U={u1,u2,…,um},其中每个要素又可以通过诸个指标来表征,即U1=(U11,U12,…,U1n),U2=(U21,U22,…,U2n),…,Um=(Um1,Um2,…,Umn),这里m为评价要素的个数,n为每个评价要素的分类指标数。

3.2 建立U的诸要素权重集A

采用层次分析法确定权重,取各要素的权重分别为A1,A2,…,An,其中Ai>0,且则权重集为(A1,A2,…,An)。

3.3 建立U的评语集Y

评语集是评价者对评价对象可能做出的各种评价结果所组成的集,Y=(y1,y2,…,yt),这里t为评价等级的数量。

3.4 建立模糊评价矩阵R

式中rij为评价对象在第i项评价指标上,对它做出第j等级评价的人数xij占总测评人数∑xij的百分比,即rij=xij/∑xij[7]。

3.5 对U评判,可得到模糊综合评价Q=A·R,由此得出综合评价结论。

为减小运用最大隶属度原则简单评判的误差,在评价时应用评语加权系数矩阵F进行评判,综合利用Q中全部相对隶属度信息,以便对评价对象的级别归属更准确的识别,即综合评价值Z=Q·F。

4 实例分析

现以南京市为例,采用本评价指标体系来考察其房地产金融生态环境质量的好坏。实施过程中,聘请房地产行业专家数位对评价指标体系中各指标的优、良、中、差、极差五个等级进行判断,其中,评语加权系数矩阵F=(l,2,3,4,5)T。具体分析过程如下:

4.1 确定诸要素中各指标的权重以及相应的模糊综合评价结果。

限于篇幅,下面仅列出房地产经济基础、房地产金融发展、房地产信用环境和政府公共服务四要素的分析结果。如表3、表4、表5、表6所示。

4.2 确定要素层的权重以及最终的模糊综合评价结果

由表7可得综合评价值Z=Q·F=(0.07,0.29,0.35,0.24,0.03)·(l,2,3,4,5)T=2.84。

由该综合评价值可知,南京房地产金融生态环境处于良和中等之间,且偏向于中等。除此之外,还可以得出各要素的综合评价结果,比如由表4可知南京房地产金融发展的综合评价值为3,即为中等。

在确定房地产金融生态环境及其各要素的评定等级之后,就可以清晰地发现房地产金融生态环境的问题所在,进而采取更有效的改进措施。如南京房地产金融发展只为中等水平,可以考虑加大直接融资发展力度。

5 结论

(1)根据层次分析法基本原理建立了房地产金融生态环境综合评价指标体系,确定19个评价指标,并利用层次分析法计算指标权重,且通过判断矩阵一致性检验确定合理的权重向量。

(2)用层次分析法和模糊数学理论建立模糊综合评判模型对房地产金融生态环境进行分析,避免了因素过多而难于分配权重的弊端,也避免了单因素决策的片面性,能够做出更为科学、准确、有理论依据的判断,从而整体把握房地产金融生态环境质量;同时,该种综合评判模型也可用于不同地区之间房地产金融生态环境的比较分析。

(3)由实例分析可以看出,本文建立的房地产金融生态环境评价模型是面向目标和面向过程相统一的。除了最终可以得到房地产金融生态环境的模糊综合评定等级外,在逐级评价过程中,还可以得到:(1)房地产金融生态环境组成要素中各个方面的发展状况,如房地产金融发展中的房地产金融发展深度、房地产金融各部门竞争和直接融资发展;(2)房地产金融生态环境各组成要素的发展状况,如房地产经济基础、房地产信用环境等。根据评定过程中得到上述评定结果,可以分析房地产金融生态环境不佳的原因,进而针对性地做出决策,从而解决主要矛盾,确保更合理地优化房地产金融生态环境。

摘要：根据房地产金融生态环境的概念和特点建立房地产金融生态环境评价模型,结合层次分析法确定各影响要素的权重,用模糊综合评价方法评判房地产金融生态环境的质量状况。该评价方法能够较好地反映房地产金融生态环境的好坏,可以为优化房地产金融生态环境提供决策依据,评价结果简单直观。

关键词：房地产金融生态,金融生态环境,层次分析,模糊综合评判

参考文献

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[2]李扬,王国刚等.中国城市金融生态环境评价[M].北京:人民出版社,2005.393-411.

[3]李俊芳,吴小萍.基于AHP—FUZZY多层次评判的城市轨道交通线网规划方案综合评价[J].武汉理工大学学报,2007,4(2):205-208.

[4]吴扬,杨青.基于AHP和模糊数学的建筑节能性能评估[J].建筑经济,2007,3:48-50.

[5]黄贯虹,方刚.系统工程方法与应用[M].广州:暨南大学出版社,2005.

[6]许宝田,阎长虹等.基于模糊理论的软岩弹性模型识别及参数反分析[J].岩石力学与工程学报,2006,25(11):2280-2286.

生态地产 篇6

2007年, 南宁市获得了“联合国人居奖”, 说明南宁市在城市生态景观建设方面取得了较好的成绩。随着东盟博览会永久落户南宁, 南宁生态景观进一步改善, 南宁市的住宅价格也日益提高。因此, 笔者研究南宁市各微观城市生态景观对住宅价格的影响、住宅价格围绕城市生态景观单元的空间分布特征及形成机制, 以期从土地经济学角度, 为城市规划、房地产投资和开发提供参考。

研究区概况、数据来源和技术方法

1. 研究区概况

南宁市地处我国华南、西南以及东南亚经济圈的接合部, 是环北部湾沿岸的重要经济中心、新崛起的大西南出海通道枢纽城市。由于其地理位置、气候的特点, 南宁市区植被茂盛, 是世界上为数不多的“绿城”。目前, 市区内有十几座公园和30多处街头游园, 建成区绿化覆盖面积为3666公顷, 覆盖率达36.1%, 人均公共绿地面积7.48平方米。常抓不懈的城市绿化和环境保护, 使南宁城市大气质量常年在国家一至二级标准, 位于全国省会城市前列, 并于2007年获得“联合国人居奖”, 城市化进程和国际化进程在不断进行中。随着南宁城市化进程的推进, 山体、水体、绿地、广场等微观城市生态景观, 对房地产价值的影响日益显著。

2.数据来源与处理

(1) 数据来源。笔者以南宁市快速环道内的商业住宅为研究对象, 利用南宁房地产网、居周刊, 收集了279个楼盘2004~2012年的住宅房地产挂牌价格。建筑类型包括多层、小高层、高层, 不同类型的商品住宅价格不同。考虑到单位楼盘销售均价能够反映商品住宅特征和实际市场信息且较易统一, 所以采用每平方米商品住宅销售均价作为研究基准, 选择的样点价格均为毛坯房标准。样本数据统计如表1所示。

(2) 数据修正。由于收集的样本数据时间跨度较大, 为了使样本数据具有可比性, 本研究对收集的样本数据进行了年期修正, 即采用南宁市统计年鉴中的居民自住房价格指数对其进行修正, [2]将价格统一修正到2012年。样本数据修正公式为:期日修正价格=修正前价格× (修正期日价格指数÷资料获取期日价格指数) 。南宁市历年居民自住房屋价格指数及其折算系数如表2所示。

3.技术方法

以南宁市区地图为基础, 运用A rcG IS9.2, 将道路和城市生态景观 (山体、水体、绿地、公园等) 分图层进行矢量化;将279个样点布局在图中, 并将样点的统计信息录入属性, 得到南宁市区住宅房地产价格分布图。采用空间插值法进行地统计分析, 绘制南宁市住宅房地产价格等值线图和和价格三维图, 研究住宅价格的分异规律。

城市微观生态景观对住宅房地产价值影响的空间分析

南宁市区内微观空间单元的城市生态景观, 主要分为山体、水体、绿地、广场, 因此, 笔者选择这四类城市生态景观要素进行研究。运用ID W反距离权重插值绘制等值线图和三维立体图, 等值线之间的差值取1500。等值线的理论特征, 即等值线上的各楼盘点价值量相等, 且随着距离同一根等值线远近的不同, 价值量也不同, 距离数值大的等值线越近, 价值量越大;反之, 则价值量越小。南宁市区住宅房地产价格的等值线图、三维立体图如图1、图2所示。

南宁市区微观城市生态景观对住宅价格的影响主要有以下几个特征:

1. 住宅价格以城市生态景观单元为峰值, 中心呈同心圆趋势明显

从图1可看出, 南宁市区住宅价格等值线的分布疏密不均。从整体趋势上看, 基本以城市生态景观单元为峰值中心, 呈同心圆趋势明显。以不同级别的峰值中心, 价格变化由中心向外递减, 且幅度较大, 尤其是南湖、五象广场这两个峰值中心, 等值线相对分布密集, 坡度陡峭。随着离峰值中心的距离增加, 等值线分布渐变稀疏, 价格变化幅度不明显。

2. 受微观城市生态景观分布的影响, 住宅价格呈两个中心的分布格局

从图2可看出, 南宁市区住宅价格出现了中部和西北两个峰值点, 这与南宁市区城市生态景观的分布是基本吻合的。中部峰值地区主要有南湖、青秀山、石门森林公园和五象广场等集中分布, 住宅价格较高的区域也集中分布在南湖周边一带、石门森林公园周边、青秀山新开发区周边。此峰值地区的住宅均价基本都超出10000元/米2;西北部主要是相思湖地区, 随着相思湖及可利江的开发, 其周边的住宅价格也响相比其他地区要高, 呈现另一个峰值。此峰值地区的住宅均价基本都超出8000元/米2。这两个峰值地区的住宅均价高于南宁市区2012年住宅均价, 但西北峰值的均价要低于中部。这主要是因为中部是南宁市CBD中心, 其交通条件、生活配套设施、地价和城市功能结构都优于西北峰值地区。

3. 水体对住宅价格的影响大于其他城市生态景观单元的影响

从图1等值线的分布看, 以南湖和相思湖作为峰值中心的区域, 其等值线分布相对其他城市生态景观单元要密集, 坡度陡峭程度也更高, 说明这两个水体对住宅价格的影响大于其他城市生态景观单元。从围绕水体的等值线变化方向看, 南湖峰值的等值线沿东北方向的民族大道分布较为密集;相思湖峰值的等值线向南到邕江方向分布较为密集。说明水体峰值地区的住宅地价受拉动的影响因素有所不同, 南湖峰值主要受交通条件、生活配套设施和城市功能结构的影响, 而相思湖峰值主要受综合环境因素的影响。

研究结论与不足

1.结论

笔者运用G IS空间分析方法, 对南宁市区城市生态景观对住宅价格的影响进行了分析, 得到住宅价格空间分布基本与城市生态景观的分布吻合, 呈两中心、同心圆趋势的空间格局特征。城市生态景观单元对高价楼盘的聚集效应显著, 尤其是水体带动了区域内房价的上涨。本研究结果表明, 南宁市区城市生态景观对住宅价格的影响是正面的, 而且从等值线的分布看, 此因素的影响要远大于其他因素的影响。这在一定程度上说明, 在获得“联合国宜居城市”称号的南宁, 人们在购房时更多的是考虑居住环境因素。

2.研究不足

本研究中存在的不足, 主要是在对住宅价格的评估上。笔者采用住宅销售价格的均价进行分析, 虽然楼盘均价在一定程度上能够代表此区域的住宅价格, 但是因实际交易状况的不同, 成交价与均价之间还存在一定的差异。同时, 由于样点的交易时间存在差距, 研究中用交易年期进行了修正, 因此在一定程度上会产生误差。此外, 本研究主要是通过等值线图对住宅价格空间格局进行分析, 分析结论主要集中在特征分析上, 因此, 如何定量分析微观城市生态景观对住宅价格的影响是未来的一个研究方向。

摘要：笔者以南宁市区为研究区域, 分析住宅价格围绕城市生态景观单元上下波动的空间分异规律, 探讨城市生态景观单元对住宅价格的影响。结果表明, 住宅价格空间分布基本与城市微观生态景观的分布吻合, 呈两中心、同心圆趋势的空间格局特征, 而水体的影响最大。

关键词：南宁市区,GIS技术,空间插值法,城市生态景观,住宅房地产价值

参考文献

[1]恽如伟, 张绍良, 阮并晶, 徐占军.基于城市生态景观的土地价值变化规律研究综述[J].资源开发与市场, 2009, (6) :524-527.