地产税收

地产税收（精选12篇）

地产税收 篇1

一、引言

房地产业在国民经济发展中发挥着重要的作用, 而房地产税收既是调控房地产经济的重要手段, 又是国家财政收入的重要来源, 但我国现行房地产税收制度中却存在着诸多的问题, 目前在一些城市的试点的房地产税“空转”难以变成实际运转, 这就要求我们对其进行改革。虽然一些研究机构和学者对我国的房地产税制改革提出了一些框架性的思路, 但需要进一步完善, 提高可操作性。笔者试图设计一套符合中国国情的、简化的房地产税收制度方案, 为我国房地产税收制度改革提供决策参考依据, 达到调控经济、公平分配社会财富、优化土地资源利用。房地产税收是一个综合性概念, 有广义和狭义之分。广义的房地产税收是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收。狭义的房地产税收是指直接以房地产为征税对象的税收。房地产税, 有的专家学者或媒体称为物业税或不动产税, 笔者以为, “房地产税”这个概念比“物业税”描述更准确, 更容易理解, 在此我们使用狭义的“房地产税”概念。

二、我国房地产税收制度现状

1. 房地产税收政策概况

目前在我国房地产业链中, 房地产税收涉及从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节。在我国现行的税收制度中涉及房地产的有营业税 (销售和租赁房地产、转让土地使用权) 、个人所得税 (销售和租赁房地产) 、房产税、土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税和房地产业的企业所得税、城市维护建设税、教育费附加以及已停征的投资方向调节税等, 直接以房地产为征税对象的税收也有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等6个税种。

我国现行房地产税收制度存在的问题主要表现在:税种繁杂, 流转环节税负重、重复征税过多, 一些税种征税范围过窄、计税依据不合理, 税负内外有别, 税外收费多, 税收征管的配套措施不完善, 对违法行为的惩处力度不够, 导致房地产市场上的不公平竞争、税收流失严重。

2. 房地产税收收入现状

随着近几年房地产经济的快速发展, 我国房地产税收收入也快速增长。与发达国家相比, 我国房地产税制设计不合理, 房地产业税费负担过重, 房地产税收收入受房地产经济的波动影响很大, 各地房地产税收入占地方税收收入的比例也不均衡, 一些大中城市的比例如成都、宁波等城市接近5 0%左右。

自2005年5月国家对房地产税收实施先缴纳税款、后办理产权证书的一体化管理以来, 通过强化税收管理, 房地产税收均出现了高速增长的态势。以四川、山东、江西、江苏的情况来看, 2006年分别实现房地产税收112亿元、210.5亿元、34.2亿元和220亿元, 分别比上年增长61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地产税收占全部地方税收收入的比重不断提高, 目前平均已达到2 0%以上, 成为地方税收收入的主要来源。

3. 关于我国房地产税收制度的研究现状

在我国关于是否开征房地产税 (或物业税) 的问题引起了社会各界的普遍关注和讨论, 一些专家学者和研究机构对房地产税进行了研究和探讨。2007年国家税务总局组织了以石坚为负责人的课题组对我国房地产税收问题进行研究。

三、国外房地产税收制度的经验

目前, 许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系, 税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外, 其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少, 税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高, 如美国征收房地产税收的5 0个州, 税率大约平均为1%~3%;在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据, 即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据, 只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税 (静态税) , 如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税;又重视对房地产权属转移环节征税 (动态财产税) ) , 如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策, 以促进房地产的开发经营, 有利于房地产要素的优化配置。如美国, 对房地产的拥有和使用者, 每年必须缴纳房地产税, 且不分对象实行统一的税率和征管办法, 对住宅实行减免和抵扣;而在开发经营环节的税负相对较轻, 仅有交易税和所得税, 并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性, 扩大基础设施和公用事业的投资规模, 房地产税一般作为地方税, 是地方主要的财政收入来源, 一些发达国家的房地产税收入占地方税收的7 0%以上。另外, 发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度, 如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度, 并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应, 把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。

四、构建我国房地产税收制度的原则和指导思想

1. 构建原则

针对房地产税制改革一些专家学者提出了不同的看法, 笔者以为构建我国房地产税制体系应体现公平、效率、简化、民生四大原则。

(1) 公平原则

税收公平原则就是要公平建立税制, 公平运用税收政策, 国家征税要使各个纳税人承受的负担与其经济状况相适应, 并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。在征税过程中, 客观上存在利益的对立和抵触。如果政府征税不公, 则征税的阻力就会很大, 加剧偷逃税收等违法行为, 甚至引起社会矛盾。我国目前的房地产税收体系有违公平原则, 房地产税制存在征收范围具有选择性、内外税收政策不统一、重复课征等问题, 妨碍税收的横向和纵向公平原则。

(2) 效率原则

税收的征收效率是指单位税收成本带来的税收收入最高, 税收成本包括税务机关在征税过程中发生的费用即征收成本和纳税人在履行税收义务过程中发生的费用即奉行成本。房地产税制应通过以下途径贯彻税收效率原则:一是简化税制结构, 降低税收奉行成本, 二是强化税收调控房地产经济的职能, 促进房地产也的健康发展, 三是优化税收征管, 节约征管费用, 建立符合我国国情、高效率的房地产税收征管制度。

(3) 简化原则

简化原则是指房地产税收制度必须既便于纳税人遵循, 也便于税务机关管理。简化的原则包括统一内外资企业的房地产税、减少税种、简化税率档次、减少税收优惠和简化征纳程序等内容, 这会大幅度减少税收成本和提高税收效率。

(4) 民生原则

民生原则就是指房地产税收制度要与不断提高人民物质文化生活水平的社会生产目标相适应。房地产关系到国计民生, 属于“民生”的范围, 是居民生存、生活的基本需要, 政府的房地产政策都应以民生为出发点, 使“居者有其屋”、“居者优其屋”。如今, 贫富差距越来越大, 拥有房地产的数量差别悬殊, 房地产税收制度应通过不同的税率设置来调节和缓解这种差距, 这也是税收“社会公平”的要求。

2. 指导思想

以“简化税制、合并税种、立租并费、税负适度、自动稳定、调控经济、便于征管”为指导思想和出发点, 设计房地产税收制度。

五、我国房地产税收制度设计思路

1. 税种的设立

笔者认为房地产流转环节的营业税及城市维护建设税、教育费附加和企业所得税、个人所得税继续按原税种开征, 保持税制的连续性;但对涉及再次转让房地产 (二手房) 和出租房地产的营业税、个人所得税税负可适当降低, 具体降低到多少, 需要在调查的基础上, 通过分析研究后确定;调整营业税中服务业、转让无形资产和销售不动产税目;取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠。取消除工商税务部门以外的房地产行政收费项目, 将现行房产税、土地使用税、房地产税、土地增值税、耕地占用税、印花税、契税、土地出让金等项税费合并, 设立房地产税种。

2. 房地产税税制要素设计 (1) 房地产税的课税范围

房地产税的课税对象是什么、应设置哪些税目、撤并或保留哪些税费, 一些专家有过少量不完整的阐述。笔者初步设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权为课征对象, 适当确定和扩大征税范围, 如将农村的经营用房、出租用房纳入房地产税的征收范围。但是考虑到农村的经济状况和长远发展, 集体土地使用权不能纳入课税范围。农村个人拥有的居住用房面积在限额范围内和城镇居民拥有的居住用房面积在限额范围内且在新税实施前购进的, 实行减免税优惠;居住用房面积限额由财政部与住房和城乡建设部根据不同阶段的社会发展状况确定。设立房产交易、地产交易、房地产出租、土地征用、土地占用、房屋产权等6个税目。

(2) 房地产税的纳税人

设想以拥有和转让的不动产、国有土地使用权的单位和个人作为房地产税纳税义务人, 内外统一, 不分居民与非居民。对容易出现税收流失的环节设立扣缴义务人, 如个人出租房地产, 以承租人为扣缴义务人。

(3) 税率

房地产税可以设立多种税率, 不同税目对应不同的税率或税率幅度范围。对于房地产转让交易和租赁环节, 中央制定统一的累进税率, 增强房地产税的调控经济的功能。税率分几个档次和具体比例的确定要考虑两点, 一是不能因税改而增加纳税人的负担, 二是加大调控经济的作用。首先选择具有代表性的地区、分类 (城市与农村、高中低收入家庭、大中小房地产企业、不同所有制性质企事业单位) 选择企事业单位和房地产企业、居民等进行调查, 通过调查收集数据, 然后采用索洛经济增长模型等方法测算分析房地产税的效应、计算以前纳税人所承担的相关税收平均负担, 最终确定税率。

(4) 计税依据和方法

房地产税采取从价定率计税方法, 房产交易和地产交易税目以交易差价 (收益) 为计税依据, 房地产出租税目以租金收入为计税依据, 土地征用税目以成交价格为计税依据, 土地占用和房屋产权税目以评估价格为计税依据。对于评估价格确定, 由国务院制定房地产评估标准, 县级税务机关根据标准, 参照同类房地产价格, 考虑房屋面积、地段、楼层、结构、每平方米建筑占地面积等因素确定评估价格, 每3年评估一次。

(5) 其他税制要素

尽量减少税收优惠政策。对个人纳税人的第一居所可以给予低税率优惠, 对其他居所适用正常税率, 这样可以有效抑制居地产投机行为, 保证房地产流通市场的稳健发展;对征用荒山、山地、滩涂可以适当减免, 以促进这些土地的利用;对于房地产继承、直系亲属间的房地产赠与、对有赡养义务人的房地产赠与、对社会福利救济事业的房地产赠与等给予免税, 以形成良好的社会风气。

纳税期限设计参照目前相关税收政策的纳税期限确定, 但是对居民个人纳税人房地产拥有环节的税收以年为纳税期限, 以方便纳税人履行纳税义务, 节省纳税成本。其他税制要素和纳税申报表等设计尽量从简。

摘要：本文在分析我国房地产税收现状的基础上, 提出了房地产税制改革的原则、指导思想, 进一步探讨我国构建一个统一的房地产税收制度的思路。

关键词：房地产,税收制度,构建

参考文献

[1]国务院发展研究中心“不动产税改革研究”课题组.不动产税的税种与税率设计.国务院发展研究中心信息网 (http://www.drcnet.com.cn/) , 2006～09～22

[2]钱　凯:我国房地产税制改革问题研究综述.财政部网站 (http://www.mof.gov.cn/news/) , 2004～10～31

地产税收 篇2

行业税收 房产交易税收

关于调整房地产市场若干税收政策的通知.... 2

-07-28 财政部、国家税务总局 财税字[1999]210号.... 2

关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知.... 2

1999-12-02 财政部、国家税务总局、建设部 财税字[1999]278号.... 2

关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知.... 3

-05-30 国家税务总局 国税发[2006]74号.... 3

关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知.... 4

2006-7-18 国家税务总局 国税发[2006]108号.... 4

关于住房营业税征收有关问题的通知.... 7

2006-12-20 国家税务总局 国税发〔2006〕74号.... 7

关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知.... 8

-03-21 国家税务总局 国税发[2007]33号.... 8

关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知.... 9

-09-29 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部 财税[2010]94号.... 9

关于调整房地产市场若干税收政策的通知

1999-07-28 财政部、国家税务总局 财税字[1999]210号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：

为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：

一、关于营业税和契税的政策问题

为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买燕居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。

二、关于空置商品住房税收政策问题

为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在底前予以免税优惠。

空置商品住房屋限于6月30日以前建成尚未售出的商品住房。

三、关于土地增值税征免政策问题

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

本通知自8月1日起执行。部分地区在此之前越权自行制定的房地产市场税收政策，凡与本通知规定不符的一律改按本通知的规定执行。

关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知

1999-12-02 财政部、国家税务总局、建设部 财税字[1999]278号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、建委（建设厅），各直辖市房地局：

为促进我国居民住宅市场的健康发展，经国务院批准，现就个人出售住房所得征收个人所得税的有关问题通知如下：

一、根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

二、个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：

（一）个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。

（二）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

（三）职工以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。

三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。具体办法为：

（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。

（二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

（三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

（四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。

（五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。

四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

五、为了确保有关住房转让的个人所得税政策得到全面、正确的实施，各级房地产交易管理部门应与税务机关加强协作、配合，主管税务机关需要有关地区房地产交易情况的，房地产交易管理部门应及时提供。

关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知

2006-05-30 国家税务总局 国税发[2006]74号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关问题通知如下：

一、各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

（一）6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

（二）206月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条 件的，给予免征营业税。

（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

（四）普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

二、各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条 件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条 件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

三、各省级地方税务部门要加强部门配合，积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，加强营业税政策调整对本地区房地产市场产生影响的分析评估工作。

关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知

2006-7-18 国家税务总局 国税发[2006]108号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后，根据我国经济形势发展需要，《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前，在征收个人转让住房的个人所得税中，各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神，现就有关问题通知如下：

一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（一）房屋原值具体为：

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。

经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[]234号）等有关规定，其原值分别为：

（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

本条规定自2006年8月1日起执行。

三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》（国税发[2005]156号）的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务，加强税收征管，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。

六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）和《国家税务总局、财政部、中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》（国税发[2005]181号）要求，按规定建立个人所得税纳税保证金专户，为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案，加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核；向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序；认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。

七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策，维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策，加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导；二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通，充分发挥中介机构协税护税作用，促使其协助纳税人准确计算税款；三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序，明确纳税人应报送的有关资料，做好涉税资料审查鉴定工作；四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得，要及时办理减免税审批手续。

关于住房营业税征收有关问题的通知

2006-12-20 国家税务总局 国税发〔2006〕74号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关问题通知如下：

一、各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

（二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

（四）普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的.时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

二、各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。

三、各省级地方税务部门要加强部门配合，积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，加强营业税政策调整对本地区房地产市场产生影响的分析评估工作。

关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知

2007-03-21 国家税务总局 国税发[2007]33号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，宁夏、西藏自治区国家税务局，河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省（自治区、直辖市）财政厅（局），青岛、宁波、厦门市财政局：

近年来，各地认真落实“房地产税收管理一体化”工作要求，积极采取有效措施，加强房地产税收征管，进一步堵塞了管理漏洞，但一些地区反映，个人房屋交易环节税收征管仍有一些问题不够明确。为了更好地落实房地产税收管理一体化工作要求，规范管理工作，根据个人所得税法和税收征收管理法等有关规定，现就有关问题通知如下：

一、建立房屋交易最低计税价格管理制度。针对一些地区买卖双方通过订立虚假合同低报房屋交易价格，不如实申报缴纳有关税收的问题，各地要根据税收征收管理法的有关规定，建立房屋交易最低计税价格管理制度，加强房屋交易计税价格管理。

（一）确定合理的房屋交易最低计税价格办法。工作基础较好，具备直接制定最低计税价格条件的，可直接制定房屋交易最低计税价格，但定价时要考虑房屋的座落地点、建筑结构、建筑年限、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素。不具备直接制定最低计税价格条件的，可参照下列一种方法确定最低计税价格。

1.当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。

2.房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。

3.信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。

（二）各地区要加强与房地产管理部门的联系，及时获得有关信息，按照规定的管理制度，确定有关交易房屋的最低计税价格，避免在办税窗口纳税人申报纳税时即时确定计税价格。

（三）纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的，应按纳税人申报的销售价格计算征税；纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的，应按最低计税价格计算征税。

（四）对于财政部门负责契税征管的地区，由省级财税部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下财税部门制定本地区房屋交易最低计税价格。对于税务部门负责契税征管的地区，由省级税务部门制定房屋交易最低价格管理办法；地市级及以下税务部门制定本地区房屋交易最低计税价格。

二、个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

四、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

五、税务机关应加强住房装修费用扣除的管理

（一）凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：

1.纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；

2.发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；

3.发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

（二）纳税人申报扣除装修费用，应当填写《房屋装修费用发票汇总表》（式样附后），在《房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。

（三）征收人员受理申报时，应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致，对不符合要求的发票不准扣除装修费用。审核完毕后，有关装修发票退还纳税人。

主管税务机关应定期对《房屋装修费用发票汇总表》所记载有关发票信息进行分析，视情况选取一些发票到开票单位比对核实，对疑点较大的发票移交稽查部门实施稽查。同时，要加强对建材市场和装修单位的税收管理。

六、各级税务机关要做好纳税服务工作，保障纳税人的知情权。要在房地产税收征收场所公示房地产税收法律、法规及相关规定，公开办税流程及所需资料，以及虚假申报、偷税行为应承担的法律责任。

附件：《房屋装修费用发票汇总表》（略）

关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知

2010-09-29 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部 财税[2010]94号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国税局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：

经国务院批准，现就调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策通知如下：

一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

二、关于个人所得税政策

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

本通知自10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第一条有关契税的规定、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔〕137号）第一条、《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条同时废止。

特此通知。

我国现行房地产税收效率实证研究 篇3

我国现行房地产相关税主要包括房地产开发环节，占有环节和交易环节相关税收，其中开发环节有土地增值税和耕地占用税，占有环节有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税，交易环节则有契税、城市建设维护税以及相关的营业税和印花税。将上述相关房地产税加总，并称之为现行房地产税。房地产作为国家重点发展的产业，在地方经济中的作用越来越重要，房地产相关税收占地方财政收入的比重也越来越高。至2006年，在全国范围内，房地产税收收入占地方决算收入比重逐年上升。而在省级层面，房地产相关税收总和占地方财政收入大多集中于7％～13％之间，只有少数省份该比重较低，如山西和青海。虽然计算现行房地产相关税收没有考虑土地出让金，我们仍然可以看出房地产税收对地方财政的贡献。因此，房地产税收的征收效率直接影响到地方公共财政能力。本文通过DEA模型。选用1998～2006年间的面板数据，在省级层面对现行房地产税收效率进行深入研究。

二、模型选择及数据来源

1、模型选择及变量选择

本文中，利用DEA模型的产出主导模型，将地方政府当成一个“投入一产出”单位。变量选取如下：

产出指标：各省房地产相关税收总和，TPTit财产税总额万元

投入指标：

TFIit全社会固定资产投资总额亿元

RTPTit财产税占地方财政收入比重

Pit商品房销售价格元，平方米

Fsoit商品房本年竣工面积(万平方米)

FVit商品房竣工价值(万元)

SSQit商品房本年销售面积(万平方米)

2、数据来源

本文省级层面相关数据来源为中经网，时间跨度为1998年至2006年，由于天津和西藏的房地地产相关税收数据不全，因而未采用这两个地区的数据。省级层面的数据包括：(1)现行主要房地产相关税：城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和土地增值税；(2)宏观经济数据：地方政府年度财政收入

三、我国总体房地产税收规模效率、技术效率评价

利用DEA模型，先考察全国范围内房地产税收效率逐年变动的情况，如表一所示：

可以看出，各项指标在时序上都是递减的，这说明我国房地产相关税收征收效率逐年降低，同时，伴随着地方政府发展经济的冲动，各地方政府大多只看重短期利益，大量批地卖地，从而没有得到很好的税收效率。因此，在考虑房地产税改革的时候，必须考虑房地产税征收效率的问题。从上面表格推断，中国房地产相关税费征收效率不高，并且呈下降趋势，因此急需改革现行房地产相关税，厘清权责关系，以法律的形式将房地产税征收制度化、规范化，必可提升房地产税在地方财政中的地位，同时逐步建立起更加完善的地方公共财政体制。

四、各区域房地产税收效率评价

我国幅员辽阔，区域经济发展极不协调，因此，在本部分考察过省级地方政府在1998～2006年的平均房地产税收效率，如表二：

可以看出，现行房地产相关税收效率呈现出明显的地域差异，东南沿海省份征收效率高，中西部省份征收效率低。这可能和不同地区的经济发展水平有关。经济越发达的地区，地方财政收入越广泛，地方政府有更大的财政能力去关注土地的长期利用价值，土地财政问题较小。相反地，在中西部地区，经济欠发达，地方财政收入来源有限，很多地方政府财政收入绝大部分来自土地出让收入，导致房地产相关税收效率很低。

五、结论

本文通过实证研究表明，房地产税在地方财政收入中占有重要的地位，随着经济发展和城市化进程的推进，房地产税收占地方公共财政收入的比重越来越大，对地方经济发展的影响也越来越大。研究房地产税收效率具有重要的现实意义。然而，我们发现，1998-2006年间，我国总体房地产税效率呈下降趋势；从地域来看，东中西部差异也较大，经济越发达的地区，房地产税收效率也越高。因此，为保证我国地方财政收入稳定持续的发展，亟需规范现行房地产税和土地出让金等相关费用，完善房地产税法律制度，提升政府房地产税征收效率，建立一套科学合理的房地产税收制度。

参考文献：

[1]沙安文，乔宝云地方财政与地方政府治理，人民出版社，2006

[2]北京大学CCER宏观组，物业税改革与地方公共财政，经济研究，2005

浅析房地产税收征管问题 篇4

一、房地产税收征管存在的问题

1、偷漏税现象严重

(1) 纳税人纳税意识不强。由于税法宣传力度不够, 其内容大都不被人们知晓。一些企业家, 尤其是民营企业家只有在创建企业以后, 才接触纳税, 这导致有些企业家对自己的纳税责任并不是十分清楚, 或者知道自己要纳税, 但是纳税金额、纳税程序并不是十分了解。企业都是以利润最大化为企业经营的最重要的目标, 纳税会降低利润, 所以有些企业家就有了投机取巧、偷税漏税的不良思想。这都表现了纳税人的纳税意识薄弱、法制观念不强。

(2) 企业的财务管理制度混乱。房地产行业是一个特殊的行业。从开发到销售一般需要1—2年的时间。客观上时间跨度大、业务复杂、会计科目多, 主观上会计制度不规范, 不及时记录收支情况、不按规定开具发票、隐瞒收入等情况, 这一系列的行为都在加大税收核算的难度以及税务部门的监管困难。

2、税务人员征管漏洞较多

(1) 税务人员管理不到位。由于现在过于强调纳税人自行申报纳税, 税务人员的工作量有所减轻, 认为自己的工作职责就是负责案头申报资料的整理归档, 很少深入企业内部, 了解企业财务信息, 核实企业纳税金额的准确性。这客观上给企业留下了钻空子、投机取巧的机会和可能性。

(2) 税务人员素质有限。正是由于房地产这个特殊行业, 会计核算相对复杂, 就增加了税务人员的难度。由于知识有限或者其他原因造成税务人员不能准确判断出企业会计核算是否存在漏洞, 从而给进一步的税收征管工作带来影响。

3、税收征管制度的不完善

(1) 税制结构不合理。房地产行业从土地使用权的转让到土地开发、转让、保有等环节涉及的税种达12种, 其中流转环节税负重, 持有环节税负轻, 这就给流通环节的纳税人造成了很重的负担, 并且不认可该税率, 给其偷税漏税造成了貌似合情合理的借口。在整个过程中不同的税种交由不同的部门征收, 政府在税额的计算方法、计税依据、口径不一致, 造成了重复计税, 给原本税额就很高的房地产投资者又增加了负担。同时由于其征管部门不同, 纳税人自行纳税时比较麻烦。

(2) 税收征管力度不够。税务部门征管手段落后, 在工作过程中只注重当期征收、当年税收任务的完成, 不注重回头检查, 这造成了本来可以弥补的漏洞成为了漏网之鱼。主要表现在:税务人员偏重于营业税的征管, 忽视了企业所得税的监管;对营业税管理不当。

(3) 对偷税漏税行为惩罚力度不够。企业纳税是履行自己正常的法律义务和责任, 对于那些不履行法律责任的企业就要严惩。如果企业每次逃避履行责任后, 社会和法律对他并没有制裁, 或者惩罚力度小, 这就给这些不法分子一个提醒:违法的成本低于收益, 那么把利润看作企业最终目标的企业就会继续不履行纳税的义务。

(4) 部门之间沟通较少, 缺乏合作意识。对房地产征税责任是税务部门的, 可是在征管过程中会因为信息缺失而不能掌握房地产企业的真实销售情况以及运作情况, 这就给管理带来了难度。比如有些房地产企业的运作信息房管、土地局等部门有所掌握, 由于这些部门与税务部门不属于同一范围, 而且没有相关法律约束彼此之间有义务进行信息交换或者信息传递, 这就导致税务部门在工作时没有充分的信息了解企业的真实情况, 不能很好地监督企业的纳税行为。

二、房地产企业税收征管的建议

1、加强纳税人与税务人的管理

(1) 加强纳税人的纳税意识, 规范企业纳税行为。政府要加大力度宣传企业纳税的责任与义务, 从思想上入手让企业明白其应履行的法律责任。只有企业明白了自己的责任, 他才有意识去履行。另外, 要引导企业完善会计制度, 为更好地完整地履行纳税义务提供数据支持。首先, 企业可以加强基础财务工作的管理, 建立健全的财务部门, 完善内部监督控制制度, 适度做到信息的透明化, 信息化。其次, 推行税收代理制。由于房地产的税种比较多, 程序复杂、手续繁多、时间较长, 企业可以委托税收代理机构, 让其代表自己向税务机关纳税。这要求企业必须完全向代理机构出示自己的财务信息, 同时税收代理机构也要保持客观、公正、中立的立场。

(2) 加强税务人员的业务素质, 强化税收管理。首先, 税务机关要对刚工作的职员进行入职培训, 对在职人员进行业务培训。培训内容包括:纳税人的资质、纳税金额计算、如何能找到企业的相关会计信息、对偷漏税的惩罚等。只有有了相关的业务知识才能够有专业的工作效率。其次, 加强税务人员的职业道德。要培养税务人员法律面前人人平等的工作操守, 不因房地产企业背后的政治势力和经济势力而有所区别, 以全心全意为人民服务为宗旨, 谨慎使用手中的权力, 决不滥用职权。再次, 对纳税人的管理上有新策略。由于房地产行业是一个极容易发生偷漏税行为的行业, 所以在征收税收的时候要加强人力、物力、财力着重对这些企业进行监管。尤其对以前有违法行为的企业进行重点管理, 这样有的放矢才能够使有限的资源最大化, 并且达到税收征管的目的。

2、完善房地产企业的税制及管理

(1) 建立完善的税收制度。房地产行业的在税收过程中出现这样那样的问题关键是因为没有一套完善的税收体系, 更没有形成市场约束机制。税制改革时要在统一内外税制的基础上, 简化税制, 扩大税基, 降低税率的总体思路, 改革房地产行业过于混乱、粗放的制度体系。同时, 适当调整房地产行业的税率结构, 使得流转环节和持有环节的税率更加合理。只有当市场中形成了一套有效的、有约束和促进功能的机制时, 市场才能发挥其作用, 促使行业的健康稳定的发展。

(2) 简化办税工作程序, 提高征收效率。税务部门应该根据现实状况, 找出问题, 并分析其原因, 针对具体原因提出解决问题的方法。一是要建立快捷的网上申报缴税制度。利用先进的互联网与计算机技术, 开发一个适用于纳税人使用的缴税系统。设计系统时要考虑到方便企业查询自己的应交金额, 并对其信息进行保密设置, 节省纳税人的时间成本和精力, 真正为纳税人做实事。二是全面推行“一站式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收, 如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等, 根据业务的相关程度、简易程度尽量合并窗口, 这样较少纳税人的排队时间。以上这两种管理方法都会加大税收征管的效率。

(3) 加强对房地产行业的监管力度, 加大对偷税漏税行为的惩处力度。只有税务部门做到了严惩不法行为的决心和制度, 才能及时制止违法行为的发生率。一是加强对稽查人员的业务水平的培训以及职业道德的教育。二是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对在规定时间内没能正常缴税的企业进行警告, 依法催缴入库;对在警告期限内仍没成功缴税的企业要按照法律程序移交司法部门, 追究法人代表和财务人员的法律责任, 不仅让其尽管补足税金, 更要对其不负责任的行为进行经济制裁。

(4) 加强票据管理。健全票据的领、用、存制度。税务机关因针对房地产行业的特殊性以及某些活动的特殊性规定其使用专业票据, 实行统一印制和发放, 对这些票据的使用进行严格的规定, 并视同发票进行规范管理。

3、加强部门间协调配合

房地产行业的税收管理需要多部门的共同支持, 因此要建立健全的部门之间相互协调、相互合作的制度, 共同监督管理房地产行业的税收动态。要想对房地产行业从土地转让、开发、建设、销售、二手房转卖等信息全部掌握涉及到多个部门, 如:土地管理局、工商局、房产管理等, 由于这些部门不归统一领导管, 这就造成了信息的隔绝, 使得每个部门之掌握了部分信息, 只看到了房地产企业的局部面目, 不能对其整体情况有深入的了解。所以要加强部门间的协调合作机制, 建立一个数据库或者系统, 系统里记录了房地产企业在在获得土地一直到销售出房屋为止的所有信心, 使每个部门都能够在需要的时候提取相关的信息, 而且税务部门在征收税的时候有所依据, 在追查偷漏税企业的时候也能找到相关资料。总之, 政府部门也要开始利用先进的现代技术。

三、结束语

房地产行业是一个特殊的行业, 从获得土地使用权到开发建设再到销售, 期间时间跨度比较长, 涉及的业务比较多, 一直是税收征管的一道难题。本文从企业本身、税务部门、税制三个方面谈了现存房地产行业在税收征管方面存在的问题, 并就这些问题, 提出了相应的解决方案, 包括:加强纳税人和税务人员的专业素质和道德情操, 完善税制改革, 架起那个部门之间的合作等。其中, 利用先进的计算机技术建立信息系统方便部门之间进行信息的传递和提取, 以及利用计算机建立网上申报缴税的系统都是非常实用且可行的。房地产行业的税收问题是一个复杂难于管理的任务, 税务部门应该持之以恒, 坚持到底, 为建立健全房地产市场的有效机制做出努力。

摘要：随着国民经济的快速发展以及城市化进程不断加快, 房地产行业也得到了空前的发展。房地产税收成为了当地政府财政收入的一个重要来源。我国房地产税收制度并不是非常完善, 在征管房地产税收时仍存在这样那样的问题, 如何解决这些问题, 科学征收管理房地产税收已经成为一个急需解决的问题。本文首先分析了目前市场上征管房地产税收存在的问题, 然后针对这些问题提出了相应的建议和意见, 希望对政府和相关部门有所帮助。

关键词：房地产,税收征管,问题,对策

参考文献

[1]韩雪:我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究, 2005 (5) .

[2]税法[M].中国税务出版社, 2007.

[3]税收综合征管制度汇编[M].包头市国家税务局, 2006.

[4]贾红艳:加强房地产行业税收征管的思考[J].产业与科技论坛, 2010 (9) .

房地产行业税收专项自查提纲 篇5

为持续深入开展整顿和规范税收秩序工作，依法查处重点行业、重点地区存在的税收违法行为，国家税务总局今年确定税收专项检查指令性行业一是房地产及建筑安装业；二是烟草行业，房地产行业税收专项自查提纲。烟草行业已于3月份自查完毕，查补税款上亿元，自查效果比较好，现在进入稽查阶段，同时国家税务总局要求房地产行业税收检查的方式是自查与重点检查相结合，要在房地产行业开展全面自查，官渡区地方税务局根据省局统一部署，本着为纳税人提供优质服务，构建公平和谐的税收环境，由我局张励纪检组长亲自组织召开房地产企业税收专项检查自查见面会，我主要是讲两方面内容：

一是就房地产企业税收专项检查自查的方向与大家进行探讨；

二是对房地产企业税收专项检查自查的工作作一些安排。

一、房地产企业税收专项检查自查的方向：

从近几年我们对房地产行业检查的情况来看，房地产行业存在的涉税违法问题较为突出，形成的原因一是企业主观故意，抱有查得着是你的，查不着是我的的思想，随着法制的不断健全，偷税的成本越来越高，风险越来越大，这部分企业还是需要转变观念，依法纳税；另外一种是企业财务人员对税收政策理解有误，那么就应该和主管税收机关、税收管理员多进行沟通，交流，税收管理员有义务对税收政策进行解释。下面我就对历年来在检查过程中容易出现的问题进行慨述：

取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：

（12个税种）

营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种。

下面就检查中容易出现问题的税种逐个说明

（一）房地产业营业税

1、检查应税营业额的合理性、完整性。

一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。

二是营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入，整改报告《房地产行业税收专项自查提纲》。

三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。

五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。

六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。

七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。

九是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。

十是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。

十一是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。

2、检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

（二）房地产业企业所得税

地产税收 篇6

摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点，为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制，使企业实现更佳的经济效益，要强化房地产企业的税收筹划管理。本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论，并提出了相应的建议和措施。

关键词房地产企业税收筹划措施

税收筹划指的是，在遵循税法以及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排，尽可能的取得涉税收益，从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大，税收种类较多，税务负担较重，运用税收筹划的手段，不但能有效减少企业涉税成本，还能提升房地产企业竞争力，促进其长期健康发展。

一、房地产企业税收筹划重要性分析

（一）房地产企业纳税金额大、负债率高

房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期，纳税金额巨大，因而节税潜力很大，通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。另外，房地产企业往往负债率较高，目前来看融资渠道又比较单一，因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。

（二）税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础

控制和降低纳税成本，是房地产企业降低经营成本，实现利润最后大化的有效途径之一。以往，由于房地产企业依法纳税意识十分单薄，出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象，这一做法不但会受到相关法律的制裁，也严重影响了房地产企业的可持续发展。因而，为了通过合法途径降低税务成本，和维持房地产企业的可持续发展，进行科学的税收筹划是十分必要的。

二、房地产企业税收筹划的常见方法

（一）房地产企业营业税的筹划

由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费，对于房地产企业来说，一个项目的流转次数越多，需要缴纳的营业税也就相应较高，因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。以往，通过合作建房来减少房地产企业项目流转次数这一方式较为常见，具体做法是：一）项目交易双方形成合营企业，风险共同承担，利润共同分享，这样的情况下，双方都不必缴纳营业税；二）交易双方通过交换房屋所有权和土地使用权的方式来实现合作建房，这种情况下，交易双方只需分别为无形资产的转让和房屋的销售缴纳营业税。

（二）房地产企业土地增值税的筹划

房地产企业土地增值税的筹划有两种方法：一）结合建房方式进行税收筹划。首先，根据税法规定，代建房屋是不需要缴纳土地增值税的，而合作建房建成后需要转让的，则需要缴纳土地增值税，可见代建的方式可降低税务负担，具体的，房地产企业可将符合代建房条件的建房按照“服务业——代理业”的方式缴纳营业税而避免后期缴纳土地增值税；二）分散收入。常见的办法是将整个工程项目分解为多个小的工程，以及将某些项目从整个房地产工程中分离出来而达到无需缴纳土地增值税的目的。

（三）房地产企业所得税的筹划

房地产企业可通过推迟确认时间的方式减小所得税应

缴金额，由于这种方法可将部分收入的纳税时间推迟到未来一年或几年之内，而货币具有时间价值，因而推迟确认时间可减轻企业税负。房地产企业在进行所得税筹划时往往尤其注意临近年终的收入确认，因为这些交易更容易从时点上進行控制，例如当企业当年收入远远高于可扣除的项目时，可结合具体情况使预计下一年确认的收入符合当年确认条件；另外，还可通过对广告费用进行筹划的方式降低房地产企业应缴纳的所得税。根据税法，房地产企业广告费和业务宣传费低于销售收入15%的部分将被扣除，房地产企业经营中应注意这一准则而避免不必要的税务开支。

三、房地产企业税收筹划要点

（一）依法纳税，合法筹划

房地产企业应提升其依法纳税的意识，增强相关税法知识，杜绝纳税中的违法行为，如偷税、漏税等。而是应该用合法的手段进行税收筹划，避免因违法造成的经济损失和负面影响。

（二）提升企业决策水平

房地产企业税收筹划归根结底决定于企业领导的决策，决策水平的高低，和决策规范性的高低直接影响着房地产企业的税负大小，因而要提升税收筹划水平，减少企业税务负担，就要首先提升房地产企业决策水平和管理水平。房地产企业决策者应从企业战略的角度，作出前瞻性的企业决策，从根本上降低企业税负，而不是单纯用技术性和补漏性的措施来进行税收筹划。

（三）强调企业价值最大化

对于单个的工程项目来说，房地产企业最终追求的是利润最大化，对于房地产企业的长期经营来说，房地产企业的最终目的是实现企业健康、可持续的发展，以获得更佳的经济效益，可见税负最小化并不是房地产企业的最终目标，因而房地产企业的一切税收筹划手段都不应与房地产企业战略目标的实现以及长期发展的需要相矛盾。

四、总结

由于房地产企业面临着日益激烈的市场竞争，只有合理控制经营成本才能提升自身竞争力，税收筹划是降低企业税务成本的有效措施，因而房地产企业应在充分认识税收筹划重要性的前提下，通过合法手段来降低企业税务负担，提升企业经济效益。

参考文献：

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[3]江信蓉.房地产企业税收筹划.现代商业.2010(18):54.

[4]姚卓朋.房地产企业税收筹划问题研究.嘉兴学院学报.2006(z1):62.

房地产税收战略筹划简析 篇7

税收筹划是指在法律许可的范围内合理降低税收负担和税收风险的一种经济行为。是纳税人或其代理机构在既定的税制框架内, 合理规划纳税人的战略、经营、投资活动, 巧妙安排相关理财涉税事项, 以实现纳税人价值最大化的财税管理活动。

2 房地产纳税筹划的重要性和必要性

①房地产企业作为不动产开发和经营的企业, 具有投资量大、经营运转周期长、收益集中在中后期、经营流程复杂、纳税金额大等特点, 为节税提供了巨大潜力。②房地产企业资产负债率高, 对金融机构依赖程度大, 平均资产负债率为72%。为通过税收筹划缓解资金压力提供了广阔平台。③房地产开发牵涉面广, 涉及相关行业多, 为纳税筹划提供了广阔的空间。④房地产涉及税收品种繁多, 纳税环节众多, 计税复杂, 国家调控弹性大, 为通过纳税筹划减轻税负和降低税收风险提供了有利的支持。

3 房地产纳税战略筹划途径和方法

房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行战略规划和决策, 战略管理决定企业的现在和未来, 决定企业的成败与兴衰, 然而税收是企业战略管理的重要组成部分。

3.1 公司组织形式的选择

3.1.1 内外资的选择

2007年3月16日通过的新《中华人民共和国所得税法》, 内外资企业执行同样所得税税率, 外资企业失去所得税优惠税率的竞争优势。但是, 地方政府为了完成对外招商引资的任务, 逼迫房地产企业成立假外资企业, 同时, 国家对外资房地产企业的融资和资金的出入境有严格限制, 但外资企业仍享有城建税和教育附加费减免的优惠政策。因此, 企业要在融资成本、资金进出限制成本与税收优惠之间权衡利弊, 做出合理选择。

3.1.2 子公司和分公司的选择

子公司是由母公司投资成立的具有独立法人资格的纳税义务主体, 独立承担税收法律的责任和义务, 子公司有全资子公司和控股子公司之分, 全资子公司与母公司之间转移资产不作为视同销售处理, 子公司的涉税风险不会转嫁到母公司。分公司是母公司成立的分支机构, 不具有独立法人资格, 母公司与分公司都要承担税收法律责任和义务, 分公司与母公司之间转移资产不作为视同销售处理。

3.1.3 新建和并购的选择

新建是指房地产企业在购买和开发项目之前, 成立新的子公司或分公司, 从事具体的经营业务。合并是指两个或两个以上的企业, 依照有关法律、法规的规定, 合并为一个企业的行为, 包括新设合并和吸收合并。收购是指一个企业直接或间接收购另一个企业部分或全部股权。

房地产企业从其他企业直接购买的土地, 涉及的税种主要为营业税、契税、土地增值税等。要考虑土地增值税与契税的平衡点, 若土地增值额超过50%的, 就要分次交易, 例如, 甲房地产公司从政府购得一块土地, 账面价值500万元;乙公司与甲公司协商后, 出价1000万元购买其土地。 (以下所有实例土地增值税计算不考虑开发费用扣除额)

甲方缴税如下:

营业税:1000×0.05=50万元

土地增值税: (1000-500×1.2) ×0.4-500×1.2×0.05=160-30=130万元

乙方缴税如下:

契税:1000×0.04=40万元

如果甲房地产公司成立丙公司, 由丙公司以800万元价格购入该土地, 再以1000万元价格出售给乙公司。

甲方缴税如下:

营业税:800×0.05=40万元

土地增值税: (800-500×1.2) ×0.3=60万元

乙方缴税如下:

契税:1000×0.04=40万元

丙方缴税如下:

营业税: (1000-800) ×0.05=10万元

土地增值税: (1000-800×1.2) ×0.3=12万元

契税:800×0.04=32万元

甲方可以节约税负:130-60-12-32=26万元

房地产企业通过购并间接购买的土地, 涉及的税种营业税、契税、土地增值税等, 要考虑权衡双方的利益, 达到双方共赢的局面。例如, 甲房地产公司从政府购得一块土地, 账面价值500万元, 公司注册资本500万元;乙公司与甲公司协商后, 出价1000万元购买其土地, 方案如下:

方案1 直接购买

甲方承担税负如下:

营业税:1000×0.05=50万元

土地增值税: (1000-500×1.2) ×0.4-500×1.2×0.05=160-30=130万元

所得税: (1000-500-130-50) ×0.25=80万元

乙方承担税负如下:

契税:1000×0.04=40万元

合计税负:50+130+40+80=300万元

方案2 甲方转让100%股权给乙方

甲方承担税负如下:

所得税:500×0.25=125万元

乙方承担税负如下:

土地增值税: (1000-500×1.2) ×0.4-500×1.2×0.05=160-30=130万元

所得税: (1000-500-130) ×0.25=92.5万元

合计税负:125+130+92.5=347.5万元

方案3 乙方兼并

甲房地产公司成立丙公司, 土地以840万元价格卖给丙方, 丙方注册资本840万元, 乙方花1000万元整体购买丙方, 丙方注销。

甲方承担税负如下:

营业税:840×0.05=42万元

土地增值税: (840-500×1.2) ×0.3=72万元

所得税: (840-500-72) ×0.25=67万元

根据国税发[2000]118号规定, 如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中, 除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产 (以下简称“非股权支付额”) 不高于所支付的股权的票面价值 (或股本的账面价值) 20%的, 经税务机关审核确认, 转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。

丙方承担税负如下:

契税:840×0.04=33.6万元

乙方承担税负如下:

土地增值税: (1000-840×1.2) ×0.3=2.4万元

所得税: (1000-840-2.4) ×0.25=39.4万元

合计税负:42+72+67+33.6+2.4+39.4=256.4万元

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十七条规定, 外购商誉的支出, 在企业整体转让或者清算时, 准予扣除。如果乙公司开发完毕后整体转让给总公司, 其收购丙投资公司时形成的160万元商誉允许抵扣。

合计税负:42+72+67+33.6+2.4=217万元

综合上述筹划方案, 方案1实际按照市场规律, 正常的纳税环节正常的纳税行为, 买卖双方并没有得到税收筹划带来的利益。方案2甲方是获得税收筹划的最大利益者, 但是甲方将其税负人为地转嫁给乙方, 造成整体税负的增加, 使乙方成为最大的受害者, 但是现实经济实践中, 这种现象屡见不鲜, 我个人更倾向于方案3, 因为该方案统筹兼顾各方利益, 使整体税负减轻化, 双方共赢, 使双方既是平等的税负承担者, 更是税收筹划利益的共享者, 更符合市场经济和谐发展的规律, 但是该方案操作较复杂, 需要双方的协商配合。

3.2 经营方式选择

一个大的房地产开发项目, 其经营模式也是多种多样的, 主要分为销售物业和自营物业两种, 而许多房地产开发企业将两者混合开发经营, 以实现利益最大化, 但是这种经营的结果, 大大提高企业税负, 增加企业的税收风险, 使企业的税收管理举步为艰。例如, 甲房地产公司从政府购得一块土地, 土地面积100万平方米, 土地成本200000万元, 建筑面积200万平方米, 分四期开发, 建筑规划普通住宅140万平方米, 高等住宅40万平方米, 商业20万平方米。普通住宅建筑成本2500元/平方米, 高等住宅建筑成本3000元/平方米, 商业建筑成本4000元/平方米;普通住宅销售价格4000元/平方米, 高等住宅销售价格6000元/平方米, 商业销售价格8000元/平方米。

第一种情况:全部出售

方案一:四期平均设计普通住宅、高等住宅、商业。

总成本=140×2500+40×3000+20×4000=550000万元

平均单位成本=550000/200=2750元

普通住宅土地增值税:0万元 (4000-3750×1.2<0)

高等住宅土地增值税: (6000-3750×1.2) ×0.3×40=18000万元

商业土地增值税:[ (8000-3750×1.2) ×0.4-3750×1.2×0.05]×40=47000万元

合计:18000+47000=65000万元

方案二:

五期开发, 1～3期普通住宅, 4期高档住宅, 5期商业。

普通住宅土地增值税:0万元 (4000-3500×1.2<0)

高等住宅土地增值税: (6000-4000×1.2) ×0.3×40=14400万元

商业土地增值税:[ (8000-5000×1.2) ×0.3]×40=24000万元

合计:14400+24000=38400万元

第二种情况:商业自营

方案一:

四期平均设计普通住宅、高等住宅、商业。无法整体转给商业公司运作, 只能投资出租, 如果商业公司是全资子公司不作为视同销售处理, 但不能提折旧。经营或出租净收入按照500元/平方米/年计算, 按10年计算。

总成本:140×2500+40×3000+20×4000=550000万元

平均单位成本:550000/200=2750元

普通住宅土地增值税:0万元 (4000-3750×1.2<0)

高等住宅土地增值税: (6000-3750×1.2) ×0.3×40=18000万元

商业经营所得税:500×40×0.25×10=50000万元

合计:18000+50000=68000万元

商业出租经营所得税=500× (1-0.12) ×40×0.25×10=44000万元

商业出租房产税=500×0.12×40×10=24000万元

合计:18000+44000+24000=86000万元

方案二:

五期开发, 1～3期普通住宅, 4期高档住宅, 5期商业。商业部分土地由商业公司购买, 采取代建形式。按照500元/平方米/年计算, 按10年计算。

普通住宅土地增值税=0万元 (4000-3500×1.2< 0)

高等住宅土地增值税= (6000-4000×1.2) ×0.3×40=14400万元

商业经营所得税= (500-5000/20) ×40×0.25×10=25000万元

合计:14400+25000=39400万元

通过上述两种情况两种方案我们可以得出以下结论:在第一种全部出售的情况下, 由于企业采取不同的战略经营规划方案, 纳税情况也是不同, 方案二直接节税26600万元。在第二种商业自营情况下, 方案二直接节税分别为28600万元和46600万, 而且由于方案一资产所有权归属房地产公司, 资产所有权与经营实体脱节, 房地产企业会承担更多的政策风险和税收风险, 使企业面临更大的资金压力, 经营风险随之增加。

3.3 开发模式选择

对于大型房地产建设项目, 有两种开放模式:自建、代建。所谓的自建就是房地产企业自行设计、招标、投资建设的项目。代建是指房地产开发企业接受委托, 由对方出资建设的项目, 项目建成后移交给委托方。

摘要：从纳税筹划的含义入手, 根据房地产开发企业发展的现状, 来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性, 用实际案例, 从企业的组织架构、经营开发模式入手来论述房地产开发企业如何合理合法地进行纳税战略筹划, 以及税收筹划对企业战略管理的重要作用。

房地产企业税收核算规范探讨 篇8

随着市场经济发展加快, 房地产税收在我国的税收地位不断增高, 现行的税收制度已不能适应市场经济发展之需要, 这要求房地产税收核算进行规范化、合理化, 加强对房地产税收的改革力度。由于对房地产税收在各个课税领域意见不统一, 这样在一定程度上阻碍了税制改革的进行, 所以加强税收核算的整理与规范已迫在眉捷。

二、房地产税收核算现状分析

由于房地产项目具有特殊性, 开发周期与销售周期太长, 根据现有的税收制度, 房地产企业在纳完税之后, 以预售款成为营业收入以前, 预缴税款需要挂帐, 根据现行会计制度之规定, 需归入应交税的借方, 在流动负债中则呈现出负数, 大部分的房地产企业在进行纳税计提的过程中存在不规范操作。主要体现在以下方面。

(一) 附加税与营业税

当预售款收入已经转化成已收款时, 房地产企业的计提税金分录存在贷记应交税款, 借记待摊款项, 借记开发成本项, 贷记应交税款等不规范行为。

(二) 土地增值税

根据预售款收入定率代征, 并不进行清算, 并且根据预售收入的比例对其进行预征, 而在工程项目全面竣工销售完成之后进行清算。在这一过程中, 对借记管理款项与贷记应交税款;借记待摊款项与贷记应交税款;借记开发成本与贷记应交税款等都存在不规范的行为现象。

(三) 企业所得税

借记递延税与代记应交税款等企业所得税也存在不规范的行为。

(四) 印花税

因为房地产企业税收的核算不需要通过对应交税款的核算, 所以都是根据预售收入缴纳税款, 其后的分录对借记待摊款项与贷记银行存款存在不规范行为。

(五) 房产税

房地产企业在收到租金以后, 将全部以营业外收入或者是其他业务收入;收到租金以后直接用为业务收入或者预售款收入进行冲减;这两种不规范的核算方法都没有对相关税款进行计算, 从而提高了房地产企业的涉税风险。

(六) 土地使用税

大多数房地产开发企业在工程项目在开发与占用土地的过程中, 对土地使用税并没有进行计提。部分房地产开发企业虽然计提, 但是核算过程并不规范。比如:对借记待摊款项的分录与配比原则不相符, 贷记应交款的分录与待摊款项定义不符等。

三、房地产税收征收方式、政策与会计处理的方式的差异

在新的会计制度与会计准则出台后, 虽适用于房产业, 但部分企业没从房产业的特殊性与复杂性进行考虑, 对税收差异没有准确的判断与理解, 在使用会计制度时, 涉及税收事项的核算科目使用不统一, 差错频出, 对会计核算的质量影响极大, 主要有以下几点。

(一) 在营业税收与附加税收方面的差异

根据会计制度之规定, 房地产收预收房款收入, 并不能满足收入确认的所有条件, 在预收财款核算科目核算时不做纳税处理, 企业在房产移交时, 将发票提交在得到买方认可后方确定营业收入, 同时计提附加与营业税。但是根据劳业税暂行管理办法之规定, 房地产企一般都采取预收款方式, 预售收入的时候就是纳税义务发生的时间, 纳税依据是实际收入的预售款, 或现房销售款总款。

(二) 在房地产企业所得税方面的差异

所得是税是根据是会计制度之规定的企业费用支出, 根据会计本期损益与一定的税率计算配比金额。依照国家税发规定, 房地产所采取的预售销售方式, 得按预售款不低于15%的利润额交企业所得税, 在开发项目完全竣工后结算销售款并调整。

(三) 在土地增值税方面的差异

根据我国土地增值税暂行管理规定, 房地产企业在项目在竣工结算销售款后清算, 增值税额到达税法规定比例时, 采用四级超率的方式累进税率计缴增值税。但是税务机关在实际的征税过程中, 分为三种方式进行征收:首先是在项目全面竣工决算, 销售完成后一次性清算土地增值税;其次, 根据预售款比例定率带征, 在项目全面竣工后不进行清算;最的, 根据预收的比例预征, 在项目完全竣工决算。

(四) 在印花税方面的差异

根据印花税暂行规定, 房地产企业所缴纳的印花税的税目是商品房购买合同, 在双方签定购销合同时进行纳税。税务部门的征收方式有两种, 一种是按合同签定金额全额征收印花税, 发生在签定合同时, 二是根据实际收取预售款收入收取印花税。

(五) 在房产税方面的差异

根据房产税暂行管理办法之规定, 房产业的固定资产原价值实行以价记税, 房屋出租收入按照从租计税;但房地产商品房未出售之前出租款项收入, 视为固定资产出租收入项, 应缴纳相关房产税。

(六) 土地使用税方面的差异

根据城镇土地暂行管理办法之规定, 房地产除了上缴固定资产使用土地税之外, 还要上缴开发项目在开发期间占用土地的使用税。

四、对规范房地产企业税收核算的思考

房地产税收核算的规范化建设, 是对企业资产, 所有者权益与负债等都有深远的影响, 弄清纳税性质, 由于房地产业的特殊性, 必须根据实际情况, 增设税收科目依照实质重于形式的原则, 采取行之有效的税收核算体制。

(一) 对税源进行科学管理

在房地产企业中, 因为税基缺乏真实性, 成本费用的支出和收入总金额没进行准确的核算, 因而无法为主管税务机关提供准确, 完整, 真实的纳税信息与资料。见于这种情况下, 可实行核定征管的方法进行有效的税收征管, 这包括定额征收与核定征收的核算。如有挂靠或承包房地产项目的情况应根据同规模进行核定征收, 同时做好纳税责任与义务的宣传与审核评税工作确保税收的申报率, 入库率, 提高申报准确率与税务登记率等。

(二) 加强房地产企业的日常监管工作

在房地产开发初期, 税务机关要求企业对项目的规划图, 建房方式, 立项书以及承包合同, 材料等各供应方的真实情况进行如实上报, 对工程的开发情况进行全面掌控, 为监管工作打下基础。在竣工以后, 立即要求企业对成本费分摊办法进行上报, 避免房地产企业转移利润, 从而逃避税收。

(三) 加强房产税核算规范建设

规范房产税核算是企业的资产, 负债与所有者权益的保障。加强对房产税核算必清楚认识房产税收的基本特性, 根据房地产开发周期长的特点, 可以根据税收制度之规定实行计提税金, 把一部分进行挂账核算。

1.在对房产税进行计提的过程中, 不能直接计入损益类的税收科目核算税额, 根据预售收入进行提取附加与营业税时, 须用借记的方式待扣税金, 贷记应交税款;根据预收款来计算企业所得税和土地增值税时, 须用借记的方式待扣税款, 贷记应交税款;根据购房合同款或预售款缴纳印花税, 须以借记的方式待扣税金, 贷记的方式银行存款。

2.可以直接计算损益与成本科目的核算税金, 在房地产项目完工之后, 现房的销售额所纳税金和土地增值税, 在进行计提时须做借记营业税与附加税, 贷记应交税款, 比例分配一定与原则相符;根据应缴所得税额和税法之规定的配比缴纳, 并在年终对所有清缴所得税进行结算, 同时在进行计提时须借记所得税, 贷记应缴税款;房地产企业开发项目完工前占用土地, 在计提土地使用税时, 须借记到开发成本之中, 贷记到应缴税款里。在商品房未完成销售以前, 计提出租业务收入税金时, 须借记别的业务支出, 贷记须交税款。

五、结语

总之, 在房地产业快速展的新时期, 针对房地产税收核算的缺陷与漏洞, 需要国家职能部门对其进行统一制定符合房地产业发展, 符合市场经济发展的制度和政策, 在可能的情况下减少房地产业的税种, 对特殊行业的征收方式规范与统一。只有逐步完善房地产业会计核算方法与制度, 才能有效保障房地产企业税收的稳定性, 准确性。

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[4]姜涛, 刘晶.浅析我国房地产税收制度存在的问题及对策[J].商业经济, 2009, (3) .

房地产企业税收筹划研究 篇9

当前,房地产企业面临着越来越复杂的内外经营环境,日常管理任务也越来越重。税收管理作为一种重要的企业管理工具,在现代企业生产决策、目标考核、绩效评价方面发挥着重要的作用,实施有效的税收筹划并合理规避其中的风险,对于企业减轻税务负担,提升企业自身活力和整体竞争能力具有重要意义,是企业实现顺利健康发展,不断发展壮大的重要保障。

合理的税收筹划对于提升房地产企业核心竞争能力,增强房地产企业整体实力具有重要意义。房地产行业在日常经营中所面对的相关税收政策以及宏观的调控环境相对比较复杂,加之我国房地产企业一贯比较重视税收筹划而忽视对税务风险的管控,因而影响了企业税收筹划的可行性和可靠性,难以实质上提升企业的可持续发展能力及风险抵御水平。

在社会主义市场经济体制下,每个经济行为的相关主体都会根据自身需要和实际情况对企业的税务进行合理筹划。房地产企业也不例外,房地产行业涉及多个税种,同时跨越了生产以及流通等领域,税务负担比较重,房地产企业的税收筹划空间比较大,加之房地产行业高速发展,面临的资金压力比较大,经营成本比较高,强化税务管理合理税收筹划对于有效减轻房地产企业税务负担,增强企业整体实力和竞争能力具有重要意义。因此应当将税收筹划作为房地产企业管理的重要组成部分,全面实施税务管理,促进房地产企业健康有序可持续发展。

二、房地产企业税收筹划分析

房地产企业一般都集多种经济活动为一体,包括房地产开发、维修、管理、经营、建设等众多领域,都是以建筑物和土地作为其生产经营活动的对象,相对于其他企业经营的行业多元化、资金流复杂而且结构成本复杂、收益情况不均衡、涉及的税收政策也比较复杂。

房地产行业涉及的税种也比较多,其中对房地产企业来讲重点税种包括企业所得税、土地增值税、营业税、房产税、契税以及土地增值税,这些税种是房地产企业税收筹划的重点,在房地产企业的税务负担中占有比较大的比重。

房地产企业应将税收筹划贯穿于整个房地产开发项目中,在税收筹划的各个关键环节都要注意有效把握,并做好各个环节之间的税收筹划衔接。

在房地产企业项目开发的前期准备阶段,房地产企业要注意整体规划,尽管这一阶段涉及的税种相对比较少,但是这一阶段对于整个项目开发具有重要意义。要做到事前市场调查,完成土地项目的转让和出让,合理科学规划审批,并根据项目开发的实际情况和进展,科学地从项目建设的资金来源、项目的经营方式和项目的建设方式等多个方面进行前期准备阶段的税收筹划。房地产企业在进行项目方式选择时,要全面考虑母公司的整体盈利水平对于企业所得税的负面影响。在土地的获取方式上,要全面考虑契税、营业税、所得税的影响因素。一般来讲,房地产企业直接获取土地,则需要缴纳契税,采用并购的方式获取土地,房地产企业则无需缴纳营业税、契税以及所得税等。另外,税法对于房地产企业的股权转让做了较多的规定,限制较多,在实际操作中尤其要注意。

在建房的方式上,房地产企业可以考虑自行开发、代建以及合作开发等多种形式。若能通过后两种方式建造房屋,则可以节约较大的税收,有效减轻企业税务负担。对于代建的房产,一般只征收营业税,不征收土地增值税。对于一方提供土地,另一方提供建设资金合作建房的行为,按照税法规定暂免土地增值税的征收,也可以有效减轻房地产企业的税务负担。

房地产企业的资金筹资方式多种,也可以通过有效规划合理避税。一般来讲负债筹资需要面临固定的利息压力,所面临的风险相对较大,但是其利息可以税前扣除,有效减轻税务负担。权益性筹资的风险较小,但是不能够税前扣除,其股息是从税后利润支付,税务负担相对较重。通过预售房的形式,房地产企业可以迅速回笼资金,但是要注意折扣成本,以及与此相伴随产生的税收成本,包括土地增值税、营业税以及企业所得税等。

房地产企业应当充分发挥税盾效应,合理选择资本化利息费用或者是费用化利息费用。一般来讲企业盈利时,应当尽量费用化利息支出,相反当企业亏损时,则尽量将利息支出资本化。

在房地产销售阶段,房地产企业要积极运用定价策略,以此实现税收筹划,尤其要考虑临界点价格对于企业税务负担的影响,这里面主要是土地增值税。通过适当降低销售价格来减少销售收入,在可扣除金额不变的情况之下,房地产的增值金额减少,以此减少纳税额。通过分解房地产销售价格,将单独计价部分在整个售价中分离,分散转让收入,降低增值税率,是企业有效减少土地增值税金额。

对于项目的转让环节,通过选择资产转让或者是股权转让来合理避税。一般来讲,股权转让可以避免缴纳营业税和土地增值税,只需要股东缴纳个人所得税,税负较轻。资产转让操作比较简单,但是视同销售,要缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育附加、企业所得税等各种税种,房地产企业税务负担较重。

房地产企业税收筹划应当积极关注资金的筹资及回收方式对于税务负担的影响。房地产企业不同的筹资方式意味着不同的税务负担。部分企业在日常税务管理中对于资金的流动和资金的管理监控不能齐头并进,税务管理监管不到位,存在潜在税务风险。不少企业税务管理工作缺乏监督控制,难以做到对税务管理的实时监管,不能有效地全方位监管税务管理工作,又没有有效地内部监督,领导层难以及时准确把握企业税务状况,对税务管理的监管工作比较薄弱。针对税务管理过程中出现的问题,有必要认真讨论,仔细分析其对企业、市场产生的影响,及时纠正偏差,推进税务管理的顺利进行。

另外,房地产企业也应当积极做好营业税改征增值税的准备,顺应形势,提升自身税务管理水平。依据试点效果,改征增值税后大部分企业都减轻了税务负担,达到了营改增的预期目标,有效增强了企业的活力,促进了企业经济效益的平稳增长。这主要是由于在施行营业税时,存在着纳税重复、税率相对过高等等一系列长期存在的弊病,改革之后,成功克服了上述问题,尤其是对于广大中小企业而言,执行3%的税率,显著减轻了企业的纳税负担,增强了企业的活力和盈利能力,为广大中小企业进一步扩大生产提供了保障,具有现实意义。

房地产企业如果不能有效规避税务风险,合理税务筹划,则不但不能实现为企业减负,增强企业活力的目的,反而背道而驰,加大了企业的税务负担,影响了企业的正常生产经营。强化税务管理,规避税务风险对于房地产企业顺利有序发展具有重要意义,但是企业在日常的税务管理工作中也存在着不少的问题,同时也面临着不少税务风险,这些都不利于房地产企业的有序发展,并严重制约着房地产企业的税务管理水平和管理效率。强化税务管理,合理税收筹划,有效规避税务风险,无论对企业、市场还是国民经济都具有重要意义。

三、房地产企业合理税收筹划、有效规避风险的建议

企业要进一步强化其市场主体地位,科学税收筹划,有效规避风险,减轻企业的纳税负担,增强企业和市场的经济活力,有效促进经济的顺利健康发展。房地产企业要尽量避免在税收筹划中出现的各种不利情况,以此保障企业应当享受的国家税收政策,提高企业经济效益,增强企业活力。

首先,准确分析企业自身税负情况。对于企业本身来说,要做到科学合理地实施税收筹划,及时准确地分析自身的税务情况。通过研究比较,了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低,这部分比例越高,则越有利于实现减轻税负的目的,反之则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。

其次,实现合理避税。企业应当在纳税过程中科学合理地进行避税。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理避税目的,这样可以帮助企业有效实现税费转移,对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是,外包项目和产品时,应当保障企业的产品及服务质量。另外除了产品外包之外,企业也可以将自身的某职能部门外包,实现避税目的。通过外包财务、人士等,降低管理成本,降低企业实际税务负担。

再次,强化企业管理层税务风险管控意识和水平。企业在日常的生产管理中要不断加大对财务人员的税务风险理念教育,培养其税务风险意识,并运用现代管理手段及时加以解决。并进一步明确责任,细化职责分工,将税务风险管控工作逐级逐项落实,最大程度上减少税务风险发生的可能性。企业发生税务风险很大程度上是由于企业管理层缺乏风险管控意识,没有有效的风险管控手段,有必要提高财务人员的风险防控水平,增强财务人员及时发现运营过程中税务风险的能力。

最后科学制定税务管理目标,完善强化税务管理制度。企业要认识税务管理的重要性,根据管理的要求设立相应的管理岗位,以此进行税务管理和控制。企业要制定相关税务管理制度,严格强化制度的落实,提升制度的效力,重视制度的执行,明确责任,层层负责,提高企业的经营管理水平。税务管理工作要注重公平和效率。企业应当积极结合自身企业及行业特点,完善税务管理制度,有效规避税务风险,提升税务管理水平,促进企业健康有序发展。

地产税收 篇10

营业税是税务机关对房地产企业的重点检查税种。房地产和建筑业营业税是“营改增”后地方政府仅存不多的主税种。往年的税收稽查实务表明,企业在该税种上出现较多的问题主要包括以下几个方面:一是,营业收入未完整及时入账。比如现金收入是否按规定入账、收入长期挂账不转收入、向客户收取的价外收费未依法纳税、以劳务、资产抵债未并入收入纳税以及递延纳税义务。二是,关联企业间提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产价格明显偏低又无正当理由,申报纳税时不做调整。三是,未严格按照税法规定履行扣缴税款义务。

企业所得税,该税种涉及的项目较为繁杂,涉税内容也最多。在收入方面,企业容易忽视的问题主要包括:一是,企业资产评估增值未并入应纳税所得额,以及企业从境外被投资企业取得的所得未并入当期应纳税所得税计税。其次,持有上市公司的非流通股份(限售股),在解禁之后出售股份取得的收入未计入应纳税所得额。三是,企业取得的各种收入存在未按权责发生制原则确认计税问题。四是,利用往来账户、中间科目如“预提费用”等延迟实现应税收入或调整企业利润;收取的授权生产、商标权使用费等收入未按照规定计入应纳税所得额。其他的还涉及视同销售、政府补贴的取得、接受捐赠、以及企业分回的投资收益等涉税问题是财务处理。

房地产企业在成本费用支出方面容易出现的问题比较复杂。主要包括:是否存在利用虚开发票或虚列人工费等虚增成本;是否存在使用不符合税法规定的发票及凭证列支成本费用;是否存在不予列支的“返利”行为,如接受本企业以外的经销单位发票报销进行货币形式的返利并在成本中列支等;是否存在不予列支的应由其他纳税人负担的费用;是否存在将资本性支出一次计入成本费用:在成本费用中一次性列支达到固定资产标准的物品未作纳税调整;达到无形资产标准的管理系统软件,在营业费用中一次性列支,未进行纳税调整;是否存在擅自改变成本计价方法,调节利润。其他的还包括:折旧、费用列支、回扣、提成、返利、进场费等计入手续费及佣金支出,以及关联企业之间的业务往来财务处理的合规性。

另外需要说明的是,企业所得税部分实质也涉及土地增值税的清算。土地增值税的清算应重点关注:转让房地产的收入确认时间;转让车位、车库等配套设施取得的收入;公共配套设施产权权属问题;普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法;建筑安装工程成本费用的审核;关于清算申报审核结束后的调整申报(包括清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的以及取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的等相关情形)。

地产税收 篇11

一、土地增值税税收规定

土地增值税是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

1.纳税义务人

土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

2.税率

土地增值税采用的超率累进税率。

3.应税项目和扣除项目的确定

应税收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、其他扣除项目和旧房及建筑物的评估价格。

4.土地增值税应纳税额的计算

土地增施税应纳税额=∑(每级距的土地增值额*适用税率)

5.与房地产开发企业有关的土地增值税税收优惠

(1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划

1.根据不同建房方式进行纳税筹划

在土地增值税的税收优惠政策中，对代建房和合作建房的界定做了明确规定，并明确说明了在何种情况下是暂免征收土地增值税的。有了上述税收优惠规定，为我们的纳税筹划提供了操作空间。

(1)合作建房。合作建房房屋建设完毕后自用的，暂免征收土地增值税，但是建成后转让的，需要补交土地增值税。

(2)代建房。代建房的本质是房地产开发公司代客户进行房地产开发，并收取手续费的行为。其整个经济行为中不涉及房地产产权的变化，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅就其服务依法缴纳营业税即可。采用代建房模式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，可以大幅减低企业税收负担。

2.通过分散收入的形式进行纳税筹划

由于土地增值税采用超率累进税率的方式计税，而增值额等于收入减去可以扣除项目，增值率越高，所对应的税率越高。所以分散企业收入，会对增值额产生影响，从而影响企业税负。

在实务操作中，可以采取的方法是将可分除的项目从整个房地产项目中剥离出来单独处理，如装修费，设备安装费，附属设施建设费等。这样处理可以使上述业务的盈利不用缴纳土地增值税，从而增加企业利润。

另外，房地产开发企业也可以将一个整体项目中的多个工程分开处理，以已达到降低增值率，降低税负的目的。例如，可以将一个整体增值率超过20%的项目中增值率未达20%的普通标准住宅和其他增值率超过20%楼盘分开核算，以使其可以享受免征土地值税的优惠。

但是，无论是分拆业务还是将项目分开核算，在决定是否采用的时候，一定要仔细核算是否能达到节税的目标。

例:A房地产开发企业开发一个项目，其中建设普通标准住宅一栋出售，预计售价5000万元，可以扣除项目金额4500万元；建设豪华别墅10栋，预计销售额1500万，可以扣除项目金额1000万元。

在該案例中，不分开核算，则需缴纳土地增值税（5000+1500-4500-1000）×30%=300万元；但如果分开核算A企业建设普通标准住宅因增值率未超过20%，可以享受免征土地增值税优惠，总共需要缴纳土地增值税（1500-1000）×30%=150万元。

3.利用增加成本费用、减低增值率节税

在土地增值税的计算中，税法规定了土地取得成本、房地产开发成本、房地产开发费用、财务成本、相关税金、其他扣除项目、旧房评估价格等法定扣除项目。房地产开发企业在纳税筹划时可以利用合理合法的方式，增加成本，降低增值率。在实际操作中，也可以将增值率不同的项目合并计算，以使总体增值率降低，减轻税负。这里所说的合并项目和上文所说的分拆项目并不矛盾，其总体目标都是减轻税负，具体应该采取什么方法，需要在实务中通过计算确定。

另外，根据税法中房地产开发企业在建设普通经济适用房时增值率不足20%免征土地增值税的优惠规定，企业房地产项目在增值率接近20%时，可以通过计算，确定是将增值率控制在20%以下获得的总体利润高还是增加利润缴纳土地增值税获得的利润高。

4.对利息支出的筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中第三条规定，扣除项目中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，土地取得成本和土地开发成本金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地取得成本和土地开发成本金额之和的10％以内计算扣除。

根据以上条款，房地产开发企业可以根据自身情况，通过计算决定是否提供金融机构的利息分摊证明，以达到节税的目的。一般来说，资金来源主要是自有资金的企业，其利息费用还不足土地取得成本和土地开发成本之和的5%，更乐意采用第二种方案，即不提供金融机构的证明，直接扣除土地取得成本和土地开发成本之和的10%。

三、结束语

浅析房地产企业的税收筹划 篇12

房地产企业税负沉重, 税收成本在房地产企业的投资额中占有很高的比例。随着近几年国家调控力度逐渐加大, 房地产企业的前景也越来越不明朗。通过合理的税收筹划, 企业可以有效降低成本, 创造成本优势, 提高企业竞争力。所以, 如何通过合理的税收筹划减少税收负担, 更加合理地利用资金, 是房地产企业能否在如此困难的环境中继续生存的关键。

二、实例分析房地产企业的税收筹划

1. 背景状况

河北省石家庄市一家房地产开发企业, 注册地为石家庄, 开发项目为某县。该企业在该县另注册一家分公司, 负责销售。

2. 税收筹划

下面笔者将以该企业为依托, 主要从流转税以及企业所得税这几个方面对于该企业进行具体的纳税筹划。

(1) 营业税的筹划。根据税法相关规定, 营业税的计税依据是纳税人提供应税的营业额, 包括转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用。

房地产企业在销售过程中通常有多种促销手段, 比如在购房的同时赠送各种商品及服务, 或者直接以折扣价销售房屋。假设甲房地产开发公司准备为一个楼盘做促销活动, 并有以下两种方案。一:开盘日购房的客户均可获赠热水器一台和香港旅游三日游, 总共价值50万元。二:公司财务折扣销售方式, 优惠2.5%, 也是价值50万元。对于方案一, 免费总送的热水器以及旅游在税法上要视同销售, 要将所赠送的实物和劳务价值增加到房屋的销售收入中, 合并缴纳营业税。假设房屋销售收入为2000万元, 则营业税应为 (2000+50) ×5%=102.5万元。对于方案二, 公司将方案一中实物和优惠的价值直接作为折扣, 按照税法规定可以在成交价中抵减, 按照折扣后的金额作为营业额, 在房屋原销售价值为2000万元的情况下, 应缴纳的营业税为 (2000-2000×2.5%) ×5%=97.5万元, 相比方案一节省营业税5万元。

另外, 通常房地产企业销售的房屋分为精装修房和毛坯房。在销售精装修房的过程中, 如果只签订一份合同, 则应该按照合同上的价款按照“销售不动产”征收5%的营业税。但房地产企业也可以增设一份合同, 将销售房屋的过程分为销售毛坯房和装修两个过程, 分别签订合同。则可以将总价款分为销售毛坯房的价款和装修的价款, 其中销售毛坯房的价款按照“销售不动产”征收5%的营业税, 而装修的价款则按照“建筑业”征收3%的营业税, 从而实现了降低税负的目的。

(2) 契税的筹划。房地产开发企业通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房屋所有权时要缴纳契税。依据税法规定:“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业, 对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属, 不征收契税。”

利用这款规定, 可以通过新设立分公司的形式来减免契税。比如甲房地产公司欲转移1000万资产到控股的乙公司, 依据契税的定义, 所有权发生了转移, 且甲乙公司投资主体不全相同, 故应缴纳契税。此时, 如果甲房地产公司新设立分公司丙, 并且将新设立的分公司的注册资本按照股份比例分配给甲公司原来的股东, 则家公司和丙公司的投资主体完全相同, 转移资产时便可以免征契税。

(3) 土地增值税的筹划。我国税法规定, 土地增值税实行四级超率累进税率。房地产企业建造普通住房出售, 增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的, 可以免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的, 按超率累进税率缴纳土地增值税。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和, 加计20%的扣除。

首先, 根据“增值额未超过国祥规定扣除项目金额20%的, 可以免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的, 应就其全部增值额按规定计税”这项规定, 可以考虑使用临界点的税负效应对此进行纳税筹划。对于上述条款, 20%便是临界点。在实际工作中, 可以通过测算增值率, 进行合理定价。

其次, 根据“对从事房地产开发的纳税人可按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和, 加计20%的扣除”这项规定, 该房地产企业可以加大公共设施建设的力度, 比如小区内的棋牌室、台球室等娱乐设施以及篮球场、单双杠等体育锻炼设施。这种做法不仅可以给房地产增加卖点, 优化品牌形象, 也可以将其成本列入房地产开发成本中加以扣除, 降低税收负担。

(4) 印花税的筹划方案。按照税法规定:“同一凭证, 因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率 (如分别记载金额) 的, 应分别计算应纳税额, 相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的, 按税率高的计税贴花。”由此看出, 企业遇到这种情况应该尽量分别计算金额, 避免所有金额均按照最高税率纳税导致税收负担增加。

同时, 由于在劳务的流转环节中, 每次订立合同都需要缴纳一次印花税, 所以实际工作中尽量减少流转环节也是降低印花税的一种方法。

(5) 企业所得税的筹划。企业所得税是针对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税, 对于企业所得税的筹划主要有利用筹资方式、利用税法规定的税前扣除项目以及延迟纳税等几种方法。

利用筹资方式降低企业所得税主要是要合理安排筹资结构, 特别要注意负债比例。一般来说, 负债比例越高, 避税的效果也就越好。但负债比例的增加也会导致企业的风险增加, 所以也不能单纯为了避税而不合理地举债。企业应该根据自身的规模、现金流量以及风险承受能力等因素选定一个负债比率, 以求在保守的前提下更好的达到节税效果。

利用税法规定的税前扣除项目节税主要是利用税法规定可以税前扣除的各种保险及公积金等费用调节企业所得税。对于此类费用, 企业应足额购买, 这样既可以起到降低企业所得税的作用, 又给员工增加了福利, 有利于增强企业的竞争力。

房地产开发企业还可以通过延迟纳税的方法来达到税收筹划的目的。企业应该注意文件规定的完工条件, 尽量拖延完工时间, 延迟纳税。延迟纳税不但可以改善企业的现金流量, 同时还获得了货币的时间价值, 并且可以降低当期的应纳税所得额。

三、小结

房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中占有一席之地, 必须重视税收筹划, 谋求最大限度的纳税利益。同时, 房地产企业的税收筹划也是一个复杂工程, 纳税人应该具有正确的税收筹划意识, 企业应配备高素质的财务人才, 合理避税, 提高企业竞争力。

参考文献

[1]刘琼琼, 房地产行业税收筹划问题探究, 技术与市场, 2009年第1期

[2]刘月新, 房地产税收筹划的探讨, 财经界:学术版, 2009年第12期