新兴城镇（精选3篇）
新兴城镇 篇1
随着鸦片战争的爆发以及之后一系列不平等条约的签订, 清朝末年在我国东部沿海地区陆续出现了一批近代化城镇, 然而我国东北地区的城镇发展速度则要缓慢的多。东北地处边陲, 气候寒冷, 农业落后, 经济与社会发展缓慢, 直到19世纪末, 东北地区的城市化速度依然处于低水平的状况。但是自从中东铁路开工建设以后, 东北地区迅速崛起了一批近代化城镇, 区域城市化的发展水平显著提高。
中东铁路作为俄国西伯利亚铁路在中国境内的一部分, 于1898年全线动工, 1903年全线通车。以哈尔滨为中心, 西至满洲里, 东至绥芬河, 南至大连, 呈“T”字形。“在中东铁路建设和建成之初的短短几年间里, 中东铁路沿线一下子就涌起二十多个新城市……沿线城市密度大大提高, 中东铁路沿线地带由此进入城市化的初期阶段。”1与东北地区传统的旧城镇相比, 在中东铁路沿线兴起的新城镇无论是在兴起的原因、还是发展的方式上, 都与传统的城镇有着很大的不同, 加之东北地区当时特殊的政治环境, 这些新兴起的近代化城镇展示出了一些鲜明的特点。
一、新兴城镇以经济功能为主
以1840年为分界线, 在此之前兴起的城镇包括沈阳、吉林、齐齐哈尔、宁古塔、瑷珲、依兰等, 这些城镇基本上是出于军事或政治上的考虑而建立的, 其经济功能多是在建城之后逐渐增强的。1840年之后出现的近代化城镇包括大连、哈尔滨、绥芬河、满洲里、海拉尔、公主岭等, 这些城镇在建立之初, 更多的是出于交通或工商业和对外贸易发展的需要而选址的。由此可见, 新兴城镇的设立基本上是以经济发展的需要为前提的, 老城镇则更多的是出于军事或政治的考虑而建立的。
绥芬河位于黑龙江省的东南部, 中东铁路在此设站, 使绥芬河迅速发展成中俄边境贸易的重要通道。中东铁路开工后, 俄国铁路技术和工程人员与中国劳工一起来到绥芬河, “至1902年, 已经有了一个以火车站、海关为中心的市镇雏形。到1904年, 绥芬河的常住居民达到了400户、2000人, 市内有中、俄、日三国商人开设的商店100家, 成为一个相当繁荣的边贸市镇。”2当时各国使节齐至, 商贾云集, 也带来了欧洲的商品、文化和建筑, 极大的促进了绥芬河的发展。
满洲里, 为内蒙古自治区直辖的县级市, 位于黑龙江省西部, 清代属于黑龙江将军辖区。中东铁路开工后, 这里开始出现俄式建筑, 作为俄国铁路工程人员的住所。随着大量俄国商人的涌入, 又相继开设了一些经销俄国商品的店铺。当时在满洲里的人除铁路员工外, 多为工商业者、裁缝、皮鞋匠等, 甚至一部分商人从俄国内地移居来此。中国人有200多名, 主要也是从商者, 约有20多家商人在此定居。商业的骤然兴盛, 使满洲里一跃变为商业城市。“该城的主要功能是国际货物转运和边境贸易, 因此经济增长很快, 从而带动城市的空间规模迅速扩容, 至清朝末年, 仅在商业区就有纵横5条大街, 成为中东铁路西线上最大的城市。”3
二、新兴城镇具有显著的欧式风格
在清末的东北地区, 既有以传统的中式建筑为主的城镇, 又有以西方建筑类型为主的新兴城镇, 两种不同类型的城镇引领着不同的城市文化, 使东北地区的城镇近代化呈现出两种发展类型。
随着中东铁路的修建和通车, 工商业及人口开始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时, 哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初, 哈尔滨就已成为国际性商埠。“哈尔滨近代城市的形成与发展与其他城市不同, 它是在特定的社会历史条件下形成的, 又是在强行介入的外来文化影响下发展的。所以在城市规划、市政设施、城市建筑以及街道名称等方面, 充分地体现出了浓厚的俄侨文化影响。”4“哈尔滨独特的建筑风格以古典的俄罗斯建筑物为主, 同时还伴有一些法兰西风格的建筑。这是由于19世纪的俄国建筑师吸收了18世纪下半叶在西欧流行起来的古典复兴建筑潮流所致, 使一座座西方古典建筑矗立在哈尔滨的土地上。”5
不仅是在哈尔滨, 在整个中东铁路沿线的新兴城镇中, 这种欧式风格的建筑随处可见。
俄国在中东铁路开工建设的同时, 就积极的进行铁路沿线城镇开发和建设的工作。“1899年沙俄获得旅顺和大连的租借权以及中东铁路南部线的铺设权, 并开始进行城市规划与建设。在城市规划与建设中, 继承了文艺复兴时期城市规划思想及巴洛克的城市规划手法, 并借鉴了巴黎欧斯曼改建规则及沙俄本土城市建设经验, 采用以尼古拉大广场 (今中山广场) 为中心组成多广场的城市放射道路系统, 广场周围布置了一些重要的公共建筑物, 从而奠定了大连的城市格局。”61904年, “大连的欧洲区和行政区已经建成办公楼及普通住宅、商店用房161栋、9.4万平方米, 形成了占地4.25平方公里的建成区。”7
除了像哈尔滨、大连、满洲里等这样的大城市, 在当时的中小城镇中, 俄式建筑也是随处可见。“从哈尔滨到牡丹江的铁路沿线上, 透过火车的车窗, 可以看到铁路一旁的铁路房, 看到远处耸立在山上的俄式建筑, 苇河、亚布力、尚志、横道河子, 这些地方都留有俄侨居住过的房子、工作过的办公楼, 也留有一些俄侨带给中国人的日常生活习惯。走进横道河子, 会看到外观保存相对完好的木结构的东正教教堂, 看到中东铁路时期修建的机车库, 还会看到那一时期铁路员工工作和生活的地方。”8
在东北地区, 这种充满异域情调的城镇数量不在少数, 而且很多都比较完好的保存至今, 不仅是城镇的一大特色, 也是宝贵的历史文化。
三、新兴城镇人口多以移民为主
古代的东北地区一直是我国人口稀少、人口密度较低的地区之一, 到了近代以后这种状况虽然有一定程度的改善, 但是由于受到清政府的政策限制和交通落后等原因的影响, 这一地区的人口数量始终不具备形成众多近代化城镇的条件。所以, 在中东铁路开工之时, 俄国不仅从国内招募或迁移部分人口来到中国的东北地区, 还积极招募关内人口来东北务工。加之清政府封禁政策的松动, “……东北地区人口大量增加、土地开垦加速以及农产品日益商品化, 构成东北地区城市化进程的经济基础, 为城市化提供了最基本和最主要的物质保证。”9这也使得在中东铁路沿线新兴的城镇中, 存在着大量的外来移民, 而且在一段时期内俄国人还占有比较大的比例。
中东铁路开工之前, 哈尔滨区域内只有几十个村屯, 人口不过三五千人。据《哈尔滨市志·人口》记载:中东铁路建筑伊始, 大批俄国人涌入哈尔滨。1902年哈尔滨有俄国侨民12000余人。1905年9月, 俄国与日本签订《朴茨茅斯和约》, 哈尔滨的外侨人口不断增加, 所占人口比重不断上升。1912年, 哈尔滨人口为68549人, 其中俄国人有43091人, 占总人口的62.9%。进入哈尔滨的大量俄侨从事着各种工作, 为哈尔滨城市经济的发展做出了重要的贡献。例如:1898年成立的中东铁路临时机械总厂, 在一千三百多名工人中, “即有三百余名是沙俄从国内各工业中心用较高的报酬招募来的俄国技术工人”。10同时, 清朝政府出于各种原因, 对关内流向东北的移民也全部开禁, 大量关内百姓连绵不断地流向东北地区。由于中东铁路急需劳工, 很多人投向哈尔滨, 导致这一时期哈尔滨的人口骤增。由此可见, 哈尔滨最初的人口构成, 绝大多数是外来人口, 其中外国侨民, 特别是俄侨占了很大一部分。
在中东铁路沿线兴起的其他市镇的人口构成情况也大致如此。在满洲里设立火车站后, 由于铁路建设的需要, 有大约4000名中国人聚集于此, 使满洲里地区的人口迅速增加。中东铁路开通后, “随着以火车为交通工具的移民的大量涌入, 在满洲里——哈尔滨——绥芬河和四平——长春——哈尔滨这两个铁路区间及其邻近地段迅速形成了连绵的人口密集带, 其中仅在满洲里——哈尔滨间的铁路沿线就增加了约70万人……为以后中东铁路沿线近代城市群的出现创造了条件。”11
1898年时, 东北地区的城镇数量大约是45个, 而到了1908年时, 则达到了75个左右, 十年间城镇数量增加了大约三分之二, 可以说, 这在很大程度上归功于中东铁路的建设和通车。这些新兴城镇在城市功能定位上与传统的东北地区城镇有着显著的不同, 城镇的经济功能突出, 更多的是“以商立市”, 不再是强调政治统治和军事防御。城镇的设立和发展在很大程度上取决于俄国人的决定, 所以城市风格打上了明显的欧式印记, 无论是公共建筑还是居住房屋都与中国传统的建筑和东北地区的特色建筑有着巨大的差别。在人口构成方面, 东北地区的新兴城镇聚集了来自中国内地, 特别是山东、河北、直隶等地的大量移民, 而且还有许多俄国人在此定居生活, 也使得东北地区的近代城镇文化呈现出多元性。
摘要：交通历来是城镇发展的一个先决条件, 甚至可以成为一座城市兴衰的关键条件, 清末东北地区的城镇发展在很大程度上就受制于交通运输业的发展。随着中东铁路的建设和通车, 在铁路沿线兴起了包括哈尔滨、大连、绥芬河、满洲里、海拉尔、公主岭、窑门 (今德惠) 、安达等数十个近代化的城镇。这些新兴城镇在城市功能、城镇特色、人口构成等方面与东北地区传统的城镇相比较, 呈现出很多新的特点, 成为近代东北地区城市化过程中的一大特色。
关键词：清末,中东铁路,城镇
注释
11.曲晓范.《近代东北城市的历史变迁》.东北师范大学出版社, 2001.p46.
22.曲晓范.《近代东北城市的历史变迁》.东北师范大学出版社, 2001.p58.
33.曲晓范.《近代东北城市的历史变迁》.东北师范大学出版社, 2001.p59.
44.石方, 刘爽, 高凌.《哈尔滨俄侨史》.黑龙江人民出版社, 2011 (2) :p400.
55.石方, 刘爽, 高凌.《哈尔滨俄侨史》, 黑龙江人民出版社, 2011 (2) :p401.
66.姜立婷.《大连近代殖民地居住建筑》.载《沈阳建筑工程学院学报》, 1999.2.
77.《大连市志·房地产志》.大连出版社, 1987.p73.
88.荣洁等著.《俄侨与黑龙江文化》.黑龙江大学出版社, 2011 (1) :p11.
99.段光达.《东北地区近代城市化问题初探》.载《光明日报》, 2006.6.
1010.哈尔滨车辆工厂、哈尔滨师范学院历史系编写组:《三十六棚——哈尔滨车辆工厂史》.黑龙江人民出版社, 1980.p7.
1111.曲晓范.《近代东北城市的历史变迁》, 东北师范大学出版社, 2001.p45—46.
新兴城镇 篇2
关键词：城镇化,新兴城镇,金融消费市场,安徽省,凤阳县
一、引言
研究表明, 随着城镇化进程的加快, 新兴城镇居民收入不断增加, 对家庭理财规划的需求也在提高。调查显示, 在年收入5 万~10 万元的城镇居民家庭中, 有家庭理财规划的人群比重从2010 年的27. 5%显著增至2011 年的63. 7%。金融消费市场必然趋向收入和闲置资产迅速增长的地区, 新兴城镇拥有广阔的市场发展前景。
近年来, 安徽省凤阳县城镇化建设步伐明显加快, 然而凤阳县作为中部欠发达县域, 由于金融消费市场发展相对滞后, 对地方经济造成了一定程度的金融抑制, 表现为金融消费不足, 融资渠道有限, 以及对第二和第三产业的资金支持不够等。凤阳县在拓展金融消费市场方面既有优势又有劣势, 本文对其进行研究并提出对策建议。
二、拓展新兴城镇金融消费市场的意义
郑长德 ( 2007) 提出在城镇化水平逐渐提高的过程中, 可以通过生产要素的累积促使金融市场规模不断扩大; 金融消费市场规模扩大后, 可从需求和供给两个方面促进金融中介的发展, 并且金融中介通过促进储蓄转化为投资, 在分散风险、促进经济增长、提高资本配置效率等方面促进生产要素向城镇聚集, 从而带动城镇化发展。 肖后宝 ( 2011) 认为, 凤阳县经济增长和金融发展之间存在互动关系, 而金融发展对产业结构的调整作用不明显。
对于金融机构而言, 拓展新兴城镇的金融消费市场, 不仅能获得丰厚的收益, 也能开辟新的业务产品, 从而带动金融业的健康发展。同时, 金融机构按照市场和金融运行规律开展各项业务, 向优势项目靠拢, 培育新的利润增长点以及对区域内有市场、有效益、有信誉的企业实现规模扩张给予大力支持, 都将有力促进当地经济更好更快发展。
加快城镇化进程对于增加投资和消费需求、统筹城乡发展、促进国民经济持续协调发展等都具有重大意义。 在城镇化过程中, 基础公共设施的建设、公共服务的扩大、区域经济的协调发展、农村劳动力的转移等等, 都需要大量资金的支持, 金融业的资金融通功能和优势就显得尤为重要, 对推进城镇化发展意义重大。
拉动经济增长的三驾马车包括投资、消费和出口, 对于新兴城镇而言, 拓展金融消费市场不仅可以带来投资, 更可以增加当地居民金融消费, 提升有效需求从而带动区域经济增长。
三、凤阳县金融消费市场存在的问题
目前, 我国新兴城镇经济发展水平较低, 但增长较快, 而金融消费市场发展相对滞后。新兴城镇居民金融消费大多以建房、子女教育、婚嫁等积累性消费为主, 而城市中广泛开展的个人住房贷款、耐用消费品贷款、汽车消费信贷等业务在新兴城镇较少开展。新兴城镇居民对以上耐用品的消费都为一次性消费, 通常是在存足将要购买消费品的货款后一次性付清。通过在凤阳县城、总铺镇、门台镇、黄泥铺镇等主要城镇发放问卷调查发现, 当地居民的理财主要以储蓄为主, 占被调查居民的99%以上。新兴城镇居民传统金融消费观念根深蒂固, 理财知识匮乏, 本地金融消费市场不健全、金融产品匮乏是他们不愿选择除储蓄以外其他金融产品的主要原因。凤阳县金融消费市场存在的主要问题和制约因素如下:
( 一) 传统消费观念的影响
大多数新兴城镇居民还是以量入为出的传统消费理念为主, 消费支出倾向以当期收入为基础。同时, 由于新兴城镇的教育设施不完善、医疗保障制度不健全以及房价的快速上升, 这三座大山严重抑制了当地金融消费市场的发展。问卷调查结果显示, 在凤阳县不同城镇的120 个居民中, 95%以上愿意投资金融产品, 但75%以上的居民还是选择了比较保守的保值增值类金融产品。同时, 65. 83% 、15% 、11. 67% 和7. 5% 的居民分别选择了产品的稳定性、多样性、灵活性和透明性, 产品的稳定性目前还是新兴城镇居民最为看重的。
可见, 虽然城镇居民的金融消费观念正在逐渐形成, 但由于金融产品的同质化使得金融消费市场缺乏活力, 进而造成整个金融市场疲软。由于新兴城镇居民理财观念受传统观念影响, 房地产仍是受访家庭最重要的不动产, 而定期存款、活期存款及现金仍是城镇家庭资产的主要形式, 股票、基金、保险和政府债券的比例则相对较低。
( 二) 金融创新不足
凤阳县的金融资产中存贷比过高, 向第二和第三产业贷款很少, 说明凤阳县对第二和第三产业的金融支持不够。当地金融机构未能适时推出创新金融产品, 融资工具未能在满足实体经济中小企业融资需求方面、拓宽融资渠道和支持地方经济发展等方面发挥积极作用。
( 三) 金融消费者权益保护不够
新兴城镇金融消费者法律意识、维权意识淡薄, 遇到纠纷往往投诉无门、举证困难, 难以通过法律途径有效维护自己的合法权益。金融消费者由于自身知识的缺乏, 在权益受到侵害时不能及时得到公正的赔偿。消费者在金融消费过程中非因经营着故意或者过失而导致人身、 财产损害时, 很少知道运用损害赔偿权保护自己。
四、新兴城镇拓展金融消费市场的对策建议
要拓展一个地区的金融消费市场应当依靠政府、金融机构、当地居民三方面共同努力才能实现。而目前新兴城镇金融消费在支持城镇化建设中仍然处于零星、自发和散乱状态。为挖掘新兴城镇的金融消费市场潜力, 带动当地经济发展, 可以采取以下对策:
( 一) 创新金融产品, 保障金融消费者权益
金融机构进驻新兴城镇, 首先要了解当地的人文环境, 适时进行金融理财产品创新, 要围绕保值增值类、更具稳定性、风险较小、收益平稳的产品开展创新。此外金融机构和担保公司可以共同参加资金互助社联合会, 对有效益、不亏损、还款有保证、信誉好的企业, 可采取抵押担保方式给予支持; 对存在不良资产的债务人要及时提供信息和相应的金融支持服务。
对于有的消费者误将理财产品当作储蓄产品, 金融消费者权益难以得到保护的情况, 金融机构要充分了解客户的资金状况以及投资风险接受程度, 耐心向客户推介金融新产品和存在的风险, 加强金融导购服务的监管, 防范内部人员欺骗客户情况的发生。
( 二) 金融支持向城镇化建设倾斜
金融机构要主动与政府部门沟通合作, 积极参与城镇化建设规划, 把支持城镇化建设作为金融服务的重点, 积极探索方法和思路, 调整供给结构, 挖掘利润增长点。 还要发挥资源配置作用, 主动向城镇化建设方向倾斜, 引导信贷资源投向符合国家政策的新兴、高科技、绿色产业, 推动产业结构优化和升级。同时加大对中小企业的融资支持, 降低信贷门槛, 对从事国家鼓励发展的产业的中小企业给予一定利息优惠。
( 三) 加大政策支持力度, 发挥政府引导作用
政府在城镇化进程中要兼顾实体企业和金融企业协调发展, 通过政策引导, 开展试点, 允许金融机构作为中介在企业之间开展资金互助业务, 并鼓励资金互助社开展相关业务培训, 给予其税收减免、金融授信、贷款支持、 产权入股、资金补助、简化注册登记手续等政策扶持。对资金管理效益好的互助社, 采取以奖代补的方式给予奖励。对扶持资金互助社投放信贷的金融机构, 享受县财政有关贴息政策。在当前复杂的经济形势下, 政府应引导企业充分利用资本市场政策和工具, 使用创新型金融产品和资本市场工具, 直接融资和间接融资方式相结合, 通过多元化融资渠道, 解决中小型企业和创新型企业融资难题, 为企业在发展过程中面临的现实问题提供切实的帮助。
参考文献
[1]郑长德.中国的金融中介发展与城镇化关系的实证研究[J].广东社会科学, 2007 (3) .
[2]范立夫.金融支持农村城镇化问题的思考[J].城市发展研究, 2010 (7) .
[3]陈国莉.我国城镇化建设中金融支持创新探析[J].征信, 2011 (4) .
[4]肖后宝.金融支持对凤阳县经济发展影响的实证研究[J].邵阳学院学报 (社会科学版) , 2011 (8) .
新兴城镇 篇3
改革开放以来,在城市经济取得长足发展的同时,县域经济的发展却相当缓慢,“三农”问题突出,城乡差距不断拉大。党的十六大明确提出要“壮大县域经济”后,县域经济得到了普遍关注和大力发展。随着县域经济的市场化、工业化、城镇化的推进,县域经济的地位日益凸显,住宅产业也得到快速发展。党的十八大报告提出走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。新型城镇化下,县域经济的发展更显重要。而房地产业作为国民经济发展的重要产业,其在推动县域产业升级和新型城镇化发展方面大有可为。但多年来县域房地产业的发展思路基本以解决住房短缺为主,住宅占据了绝对的主导地位。而经过多年的发展,住房短缺现象大有改善,部分地区已经出现供应过剩,以住宅开发为主的发展思路难以为继。
学术界关于新型城镇化下的县域经济、县域房地产等话题多有研究论述,对县域经济的重要地位有着比较一致的共识,对县域房地产的发展前景也普遍看好。关于县域经济的重要性,李树基等人认为,县域经济是整个国民经济中功能和产业门类健全的基础层次,是经济快速发展的最重要基础和动力源泉;必须把增加农民收入放在解决“三农”问题的首位,把发展县域经济与农业和农村经济结构战略性调整及农民增收紧密结合起来,广辟农民增收渠道。徐光平认为,协调推进新型城镇化与新农村建设是从根本上解决我国“三农”问题的重要举措,是全面建设小康社会的现实需要。关于县域房地产的发展方向,高波等人提出,为确保县域房地产市场的平稳健康发展,需要从合理规划并推进县域主体功能区建设、推动区域经济强县组团发展、传承传统文化并创造新的地方特色以及联通农村与城镇房地产市场等方面着手。蔡穗声等提出,县域的住宅仍有需求,但需防过量建设,县域房地产应重点发展与产业密切相关的业态,如工业园区、家庭农场、生态农业、旅游景区、养生地产、养老地产等,服务于产业发展,促进经济和人口聚集。
单位:亿元、%、万人、元
本文通过实地调研,对新兴县三家各具发展特色的房地产企业进行剖析,总结其成功经验,对于新型城镇化下县域房地产业的发展思路具有一定的借鉴意义。
2 新兴县经济社会及房地产市场概况
新兴县位于广东省中部偏西,在云浮市东南部,毗邻珠江三角洲,距广州市150公里,总面积1523平方公里。新兴县自然资源丰富,拥有中国禅宗六祖故乡、中国不锈钢餐厨具之乡、中国果品加工之乡、全国文化先进县、全国农业产业化工作先进单位、全国县域经济联络县、全国新型农村合作医疗先进试点县等名片,2013年被农业部、国家旅游局评为38个全国休闲农业与乡村旅游示范县之一。
新兴县近年来依托山区资源及生态优势,充分整合禅宗文化和生态环境两大资源,加快打造“广东新兴·中国禅都”、“六祖故里·禅意小镇”特色品牌。正在规划建设的广东禅文化创意产业园是新兴县打造“中国禅都”的载体,总体规划面积4.25平方公里。同时,加大农业结构调整力度,积极发掘农业资源优势,努力打造农业品牌,利用独有的茶业生产自然条件,在新兴县太平镇建设象窝茶场茶业种植基地。
2013年,新兴县经济总体平稳发展,实现生产总值192亿元,同比增长15.1%,增速比全国快7.4个百分点,比全省快6.6个百分点,比全市快1.8个百分点。从近五年经济社会发展情况看,新兴县的人口城镇化水平由2009年的36.55%提高至2013年的38.9%,平均每年提高0.59个百分点,人口城镇化进程较为缓慢;2013年年末户籍人口和常住人口分别为48.44万人和44.06万人,平均每年增加0.45万人和0.43万人,人口规模较为稳定;城镇居民人均可支配收入每年增长13.5%左右,农村居民人均纯收入年均增幅为14.6%,城乡居民收入均呈稳步增长;2013年社会零售消费总额39.71亿元,同比增长13.9%,增幅为近五年最高。数据显示,新兴县的经济社会发展总体稳健,呈现稳中有进的态势。但常住人口长期少于户籍人口,表明劳动力净流出的局面没有改变。(见表1)
数据来源:新兴县住房和城乡建设局。
数据来源:新兴县住房和城乡建设局。
新兴县房地产市场起步早、价格稳定,产品品质整体较高,近年有多个项目通过国家住宅性能认定和广东省绿色住区认定,房地产业的发展达到了一定规模和水平。从市场供求情况看,2009-2013年商品房批准预售面积合计207.52万平方米,实际销售面积155.86万平方米,销售率75.1%。从产品结构看,商品住宅销售面积占商品房销售面积85%-90%之间,比重低于全省县域平均水平(93.5%-95.4%),也低于全省总体水平(89.5%-90.3%),住宅产品所占比重下降而其他类型产品得到更多发展,反映当地商品房的产品分化程度较高。从后市供应看,目前在建房地产项目施工总面积127.3万平方米,在建楼盘20个。从价格走势看,2013年商品房和商品住宅销售均价分别为3806元/平方米和3564元/平方米,同比分别增长8.0%和6.5%。从税收贡献看,2013年缴纳房地产税、建筑税4.95亿元,占新兴县总地税收入高达40%。就企业组成看目前在新兴县注册的房地产企业26家,其中二级资质1家,三级资质2家,四级资质17家,暂定资质6家;外地房地产企业2家,都是四级资质,均来自云浮市。调研获悉,近年来新兴县的房地产市场呈现供略大于求的态势,潜在供应充足,住宅市场竞争趋于激烈;房地产企业以本土企业为主,且多为四级资质和暂定资质等级。(见图1,表2)
单位:万平方米
数据来源:调研所得。
3 新兴县典型房地产企业发展案例
3.1 翔顺模式——深耕本土坚持多元发展,以民为本开发观光农业
广东翔顺集团是一家深耕新兴县,以房地产开发与建安施工为主,以物业、茶叶、酒店和旅游服务、餐厨具制造及对外贸易等多种产业为辅的多元化发展企业,是新兴最早从事房地产开发和市场占有率最高的企业。集团十分重视科技创新与研发工作,2003年研发了建筑钢井架自动安全门和建筑钢筋架卸料平台自动安全门两项国家专利,并于2007年研发了抗裂高性能混凝土,2010年开发出一种一梯四户建筑中多户朝阳的户型结构和多功能可变空中花园户型住房新户型,受到市民喜爱。在深耕本土、做好产品的基础上,翔顺集团坚持走多元发展道路,正积极实施转型升级计划,包括开发商业地产、工业配套地产、旅游地产以及尝试走出新兴。其中,象窝飞天蚕项目是集团重点运营的生态旅游项目,以茶叶生态旅游观光为主,高档食疗养生为辅。项目采取“公司+基地+农户”的发展模式,通过与农户挂钩签订茶业生产购销合同带动农民增收,实现了企业与当地农户共同成长、经济效益与社会效益双丰收,成为了新兴县“三农”服务的示范基地。经过近几年的培育经营,已足以保障茶场景区的收支平衡。通过前期的保护和培育,后期再深度开发观光旅游和养生地产项目,又可进一步增加农户与项目的收益。(见表3)
我国已逐步进入休闲经济时代,低碳、休闲的生活方式已逐渐深入人心。县域的一大优势是拥有优美的自然景观、低污染的生活环境和乡村的慢节奏,与新时期人们的生活理念契合,结合田园风光发展农业基地型生态旅游地产,具有广阔的发展前景。广东翔顺集团在深耕新兴房地产市场的基础上,逐步延伸产业链条,通过承包经营茶山,并充分考虑当地农民利益和生态保护,探索观光农业与旅游地产有机互动模式,在县域企业积极稳健地将房地产开发与农业现代化相结合方面,具有较大的示范意义。
3.2 恒升模式——本土发展与外拓结合,景区开发带动社区农户
广东恒升建筑集团有限公司是一家以房地产业为龙头,集建筑施工、旅游开发与经营管理于一体的省级民营科技企业集团。集团旗下的恒晖苑房地产以科技创新为动力,自主研发套内错层,阳台隔层错置的核心技术获国家专利住宅,打造出拥有三大亮点、五大品牌的恒晖苑品牌户型。凭借“恒晖苑”品牌的强大号召力,以“恒晖苑”品牌等方面与肇庆四会、佛山高明等地的开发商进行经济技术合作,实现了向外拓展的战略部署。
随着当地住宅产业的竞争日趋激烈,除了向外拓展住宅市场之外,恒升集团也深挖本土非住宅地产业务,精心打造了天露山旅游度假区和恒晖大酒店。其中,广东天露山旅游度假区,以“协同创新、抱团发展”为原则,实行“景区+社区+农户”的创新经营模式,以资金支持和技术指导帮助农户经营农家乐、农家旅馆等;从门票收入提成给社区,支持乡村建设;与云浮市农业、林业科研所合作,以技术扶持农民种植,提高种养效率;各村农产品既可集中到景点销售给游客,也可以直接供应给天露山景区,实现了景区与社区的同步发展。2013年,该项目因“景区+社区+农户”的创新模式获得省旅游扶贫扶持基金400万元。
恒升集团大力扶持社区农户发展乡村旅游业,使得农民在家门口即可就业、创业,农产品附加值明显提高,农村生活环境大幅改善,进而改善了整个景区的经营环境,是县域房企将旅游资源、农业资源与地产开发有机结合的有力探索。“景区+社区+农户”的创新经营模式,能够有效地解决“三农”问题,可以为县域开发经营旅游景区提供经验借鉴。
3.3 温氏模式——整合规模养殖优势,地产助力农业现代化
广东温氏食品集团股份有限公司创立于1983年,后来探索出以养殖技术和信息化为支撑的“公司+农场+农户”的现代农业发展模式,通过资金、场地、技术、管理、劳动等生产要素的优化组合,与养殖户建立相互合作关系,最大限度保障农户利益,现已发展成一家以养鸡业、养猪业为主,以养鸭业、养牛业为辅,兼营食品加工、农牧机械的多元化、跨行业、跨地区发展的现代大型畜牧企业集团,养殖规模亚洲第一。目前,集团已在全国23个省(市、自治区)建成160多家一体化公司。
广东筠城置业有限公司是温氏集团旗下的全资子公司,成立于2011年6月,是专业从事房地产投资、开发和经营的企业单位。该地产公司首先承接集团总部新办公大楼、科技园、大华农综合大楼、联营公司新办公区等工程项目的配建业务,配合集团公司的业务发展需要。其次是利用集团公司丰富的合作伙伴、客户资源和土地资源,开发商住型的高尚住宅社区和经营商铺、酒店、会所、商场等物业产品。典型的商品项目包括百合山花园项目、百合·星湖花园项目和百合花城项目等。公司将依托温氏集团在全国各区域布局,以华南地区为中心,目标是逐步发展为全国性房地产开发企业。
随着温氏集团将“公司+农户”升级为“公司+农场+农户”的新模式,由传统养殖向规模化、机械化、信息化生产经营转变,首先带来了新的养殖、研发、加工、配送等基地建设需求,旗下的地产公司可以深度介入配合。《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》指出,“鼓励引导产业项目在资源环境承载力强、发展潜力大的中小城市和县城布局,依托优势资源发展特色产业,夯实产业基础”。县域作为产业转移的主要承接地之一,既有新增住房建设需求,也有产业基地建设需求,参照温氏集团成立地产公司的经验可以预见,介入产业园区建设乃至营运,是县域房地产今后发展的一大机遇。
4 结论及建议
我国县域的地域开阔、地方特色明显、生态环境优美、旅游资源丰富,相对城市的高强度开发、城市病突出等生活环境,具有明显的吸引力。结合上述案例经验,县域房地产业的发展思路,除了发展住宅产业,应发挥房地产企业资金实力相对雄厚和市场运营能力强的优点,与当地特色资源、产业和经济发展相结合进行多元化发展,延长自身产业链条,助力新型城镇化发展。
4.1 深耕不忘外拓,住宅市场需细分
经过近十几年的开发建设,住房总体短缺的状况已经得到有效缓解。且相对城市而言,县域的经济要素集聚能力偏低,短期内劳动力仍将呈净流出态势,对住房的新增需求较过去将有所纾缓。住宅产品不再只是简单地满足居住功能,住宅市场将因竞争激烈而出现分化。为此,企业要突破“小规模、低品质、低售价、低回报”的发展模式,根据刚需自住、休闲养生、旅游度假等消费群体特征,深耕本土并对住宅产品进行相应细分;具备实力优势的企业,在立足做好产品深耕本土的同时,则可向竞争相对缓和地区拓展市场,力图通过产品专利、品牌输出等寻求异地合作项目。
4.2 延长产业链条,寻求多元化发展
随着我国住宅市场由高速增长转入稳定发展期,房地产业将伴随宏观经济结构调整相应转型升级。县域地产应结合本地资源优势和产业特点,延伸自身产业链条,除了拓展建设施工、物业服务、酒店经营等传统领域,可投入更多资源参与新型城镇化建设,形成企业内部资源共享、优势互补的良好局面。例如,以自然资源为依托、以生态保护为前提,适度开发园区地产、产业地产、养老地产、文化旅游地产等新型地产;结合产业转移政策参与产业园区的生产车间、职工宿舍等的配套建设,通过工业配套地产带动商业物业的开发经营。
4.3 乡村旅游兴起,三农问题须重视
结合田园风光发展乡村旅游地产,是休闲经济时代下房地产业的重要发展机遇。但为保护县域自然资源,维持生态平衡,应避免过度开发。此外,“三农”问题是制约县域经济发展的顽疾,房地产企业在开发景区应重视农民利益、扶持农村发展和促进农业生产,致力于促进新型农村社区和农业现代化发展,促进农业、农村经济向商品化、现代化、专业化转变,达到企业与当地农户共同成长、经济效益与社会效益双丰收,实现新型城镇化和新农村建设的协调推进。
摘要：随着县域经济发展水平的不断提高,县域房地产市场方兴未艾。在国家推进新型城镇化战略及美丽乡村建设的背景下,未来中小城市和县域的经济社会将面临更为有利的发展环境,县域房地产业的发展前景广阔,但需探索新的发展思路。以新兴县三家房地产企业为例,剖析它们各具特色的发展方式,总结县域房地产业在推动产业升级发展以及促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的模式,提出县域房地产业助力新型城镇化发展的思考及建议。