多产权建筑

多产权建筑（通用7篇）

多产权建筑 篇1

1 多产权多经营权建筑的消防问题分析

1.1 多产权多经营权建筑的基本特征

本文所指“多产权多经营权”建筑的基本特征是:建筑中的产权方与经营方众多, 产权和经营权高度分散, 建筑物管理不集中统一。

1.2 普遍存在的消防问题

1.2.1 消防管理不统一, “各扫门前雪”现象突出

因为涉及到的产权、经营权业主众多, 有的经营业主是从另一经营业主手中租赁, 产权与经营权分离分散, 消防管理上互不统属, 互不信任, 相互推诿, 有的成立了物业公司, 但对于物业公司的消防管理不配合, 消防管理不到位。

1.2.2 建筑消防设施损坏严重, 无人管理或缺乏管理, 不能及时发现并组织修复

如2011年某地级市消防安全委员会的数据统计, 该市被排查的580栋已投入使用的多产权多经营权建筑中, 不影响主要功能实现的建筑消防设施 (主要包括室外消火栓、室内消火栓、火灾自动报警、自动喷水灭火和防排烟系统各组件) 的完好率仅为了63.7%, 公共部分的防火门、应急照明灯、疏散指示标志的完好率分别为60.7%、76.1%、78.3%。

1.2.3 建筑公共消防设施维修资金难以保障

有对于消防维修经费的来源没有明确规定的原因, 也有建筑投入使用后经费收取不到位的原因。

2 多产权多经营权建筑消防法制缺陷分析

2.1 消防安全管理责任的落实在立法上不够健全

《消防法》第十八条规定:“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的, 应当明确各方的消防安全责任, 并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。”“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理, 提供消防安全防范服务。”此条文存在的缺陷有:未规定由谁来组织各业主方或经营方来明确消防安全责任, 当产权方和经营方很多时又怎么办;消防安全责任明确的标志是什么, 具体标准、内容有哪些不确定;对确定的消防管理责任人的资格、资质未做出规定;对于何时、怎样委托物业服务企业负责消防管理未做出规定, 这样可能导致有些建筑没有或不能及时委托物业服务企业, 导致消防管理责任不落实;物业服务企业只是被委托方, 不是行政机关或具有管理社会事务权利的组织, 对于建筑中的业主或产权业主没有过多的约束力, 本条未明确产权方或经营方必须配合消防管理的义务和责任。

2.2 现有消防法律的威慑力不够

《消防法》第六十七条规定了机关、团体、企业、事业等单位违反本法第十八条的法律责任:“责令限期改正, 逾期不改正的, 对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。”从条文可看出, 物业服务企业不履行消防法定职责而承担的法律责任是很轻微的, 根本难以对它们形成有效约束。如2012年7月16日, 某市消防支队接到群众对位于火车站附近的某写字楼的举报, 举报称该建筑的物业公司不履行消防管理职责, 消防车道长期堵塞。该支队派员检查核实举报属实, 但该物业公司称是管理费收不到位, 因此不愿意对该建筑中存在的消防车通道长期堵塞的行为进行管理, 支队依法对其进行警告, 但收效甚微。

2.3 消防法律对于消防设施的维护保养经费的保障未做出规定

我国现行的《消防法》中没有规定多产权多经营权建筑物中的公共消防设施的维修与日常保养经费的来源和保障, 仅对产权单一的单位、场所和个体工商户进行了规定, 导致当消防设施损坏后, 造成相互推诿维修保养经费的责任。如2011年5月24日, 某市消防支队曾接到群众投诉, 称某高层综合楼 (集公寓、办公、商业、超市等于一体) 火灾自动报警系统因维护保养不到位损坏, 已不能正常运行。支队核实情况发现该建筑的物业公司愿意履行消防管理职责, 但苦于维修经费收不到位, 各层各户的业主认为因该由产权方出资, 理由是他们仅是租赁经营方, 产权方也不愿意出, 理由是租赁后才出现消防设施损坏的, 物业方没办法只能拖延。

3 破解多产权多经营权建筑消防法制缺陷的对策

3.1 从消防法制上明确各方的消防安全责任

应对我国现行《消防法》的增加条文明确多产权多经营权建筑各方的消防安责任, 如怎样明确, 依何种程序方法明确, 明确的标准是什么, 由谁来负责组织多方业主明确等等, 同时要规定当产权或经营权再次转移时, 消防安全责任应同时进行转移和明确。笔者建议此责任应由消防行政主管部门来组织实施, 最好是在建筑物申请消防验收许可的过程中予以明确, 将该建筑消防安全责任是否明确作为消防验收能否许可的条件之一。

3.2 从消防法制上加强法律的威慑力

应增加《消防法》对于多产权多经营权建筑物业服务企业不履行消防安全管理职责, 或产权所有者在转移产权或经营权时不明确消防安全责任的消防行政处罚条款, 同时增加公民无正当理由拒不配合物业服务企业行使法定消防安全管理职责的消防行政处罚条款, 以增强消防法律法规的威慑力, 减少消防违法行为和火灾隐患的产生。

3.3 从消防法制上规定消防维护经费的保障措施

应在《消防法》中增加条款, 明确多产权多经营权建筑的公共消防设施维修保养经费的来源、标准、管理及使用的原则、方法, 做到经费收取规范合理, 使用程序科学简便, 经费管理严格, 经费支出透明、公开。

4 结语

当前多产权多经营权建筑的消防问题及管理现状令人担忧, 笔者从消防法制缺陷分析, 呼吁从消防法制健全层面来解决此类问题, 这需要全社会的共同努力, 也需要人们消防法制意识的不断提高。

摘要：阐述多产权多经营权建筑在消防法制上的缺陷, 在消防立法上提出对应的解决方法。

关键词：多产权,多经营权,建筑,消防法制,缺陷,对策

多产权建筑 篇2

随着社会经济的快速发展，人民生活水平的逐步改善，房产市场也逐步活跃起来，多产权建筑应运而生，不再局限于住宅建筑，渗透的范围越来越广，成为推动房地产市场繁荣的重要力量。多产权建筑是指有两个及两个以上产权人的写字楼、住宅、车库、宾馆、商场、娱乐场所等建筑物。多产权建筑由于使用功能不同且隶属不同性质单位等原因，使多产权建筑出现了存在火灾隐患多、整改难度大、整改资金落实涉及多个单位的问题和情况，甚至有的已经形成重大火灾隐患，如何应对这一变化，并切实解决好这类建筑消防管理问题，已成为各级公安消防机构研究的重要课题。笔者结合基层消防监督工作实践对加强多产权建筑消防安全管理谈几点粗浅的看法。多产权建筑的形成原因

(1)企业改制或破产。

市场经济体制深化后，某些国有公司进行体制改革后，有的接管单位对企业原建筑遗留火灾隐患无经济能力整改；有的接管单位未进行投产或转产，仅留下少数人员对企业进行看管，而使这些建筑出现失控漏管问题；有的接管单位对原企业部分地段进行房地产开发，其余建筑无暇顾及，致使原企业内遗留火灾隐患得不到整改I有的企业破产后，一栋建筑被分段、分层拍卖或出售，形成多产权建筑多个使用功能的问题。

(2)抵押给银行或个人。

房地产开发商在银行或个人处抵押贷款后，因企业经营不善等原因，贷款到期无力还贷，根据抵押合同，抵押建筑所有权归属银行或个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状，给消防监督工作带来很多问题。

(3)多方投资。

此类建筑在建筑初期由多个单位投资兴建，如大型商场、市场滨馆等综合场所，该类建筑投入使用后，多个单位自行管理，从而形成多产权的格局。

(4)出租或出售给个人。

该类建筑主要出现在大型综合市场、商场。该类建筑建设单位开发后，自身只经营部分摊位或楼层，其余部分出租或出售绐个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状。多产权建筑消防安全管理存在的问题

(1)擅自改变原建筑消防设计审核、验收时的设置情况。

多产权建筑原建筑设计在防火审核、验收时，其整体建筑符合消防规范和标准要求，因各产权单位介入后，未经公安消防机构同意则擅自将建筑局部功能改变，破坏了原建筑的防火分区、疏散通道，有的甚至堵塞或改变原有的消防设施状况。

(2)建筑外围状况担忧。

消防法律法规中为了保障火灾时人员的灭火救援、物资的疏散以及毗邻建筑的安全，明确设置了消防车道、消防回车场地、防火间距和室外消防用水等消防设施，但在调查中发现，消防车道、回车场地、防火间距被占用，绿化和停车已成为较普遍的问题。

(3)安全疏散设施薄弱。

一是多产权建筑中多个产权人在各自建筑内部装修过程随意作为，将楼梯间、前室的窗户封堵或占用并装修，房间的窗户被广告牌遮挡等现象较多，使原有的消防设施不再适应变更后建筑的使用性质。二是建筑的疏散楼梯和前室被占用堆放杂物，防烟楼梯间前室被破坏，有的建筑中甚至出现将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用。为达到安全，多产权人擅自将公用通道或安全出口封堵，使安全疏散严重不满足消防的要求。三是封闭楼梯间和防烟楼梯间的常闭防火门常开，闭门器、疏散指示照明设施损坏严重。经营者为了各自的“安全”，在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门的现象也时有发生。

(4)消防设施状况不佳。

一是缺少消防设施。由于建筑使用性质的改变，建筑本应该增设很多消防设施而未增设的现象十分普遍，如自动喷水灭火、火灾报警、防烟排烟等消防设施。现在很多公寓式住宅中就存在着这样的问题。二是设施运行不佳。自动喷水、火灾报警、应急照明、防烟排烟等设施运行中，故障、损坏、瘫痪现象比比皆是。大多数的多产权建筑的消防设施都会存在这样的问题，还有些建筑由于年代较早，消防设施老化，甚至连更换的产品都买不到。三是随意改变消防设施的设置。检查中发现很多此类建筑多个产权人随意改变建筑使用情况，有时为达到其装修效果，甚至封堵消防报警探头，喷淋头，使消防设施不能发挥其应有的作用。

(5)火灾荷载较大。建筑内使用性质多样，装修复杂程度不同，但都存在使用可燃材料装修的现象，致使建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位，存在很多火灾隐患。公众聚集和娱乐场所所在的多产权建筑中此类问题尤其突出。

(6)容易形成三合一。产权人为了追求租金，租赁人为了方便或者省钱，多产权建筑中经营、生产、储存、住宿共存的现象时有发生。例如有些住宅楼出租作为仓库、家庭作坊，其中大部分都会有人居住。多产权建筑消防安全管理问题存在的原因

(1)消防安全管理组织和制度不健全。

多产权建筑无统一的业主管理是普遍现象，个别多产权建筑虽有业主委员会，但也形同虚设，没有建立一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使消防管理情况十分混乱；有些多产权建筑的产权人之间签订了管理协议，建筑的消防安全问题由各产权人轮流管理，而一方面由于产权人缺少消防管理的必要知识，不知道该如何进行管理；另一方面是各产权人认为在自己管理期间不出问题就可以，至于设施损坏或者瘫痪，只要消防部门查不到，混过自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推诿、贻误的情形。

(2)消防意识不强，职责不明。

《消防法》虽然实行了很多年，但是很多的多产权建筑的产权人对消防法律法规还非常薄弱。建筑内部装修完后不知道是否需要经过消防部门的审核和验收，或是备案的人很多，多产权建筑业主委员和物业管理公司对于各自的消防职责根本不清，管什么，怎么管的疏于管理，这些现象非常普遍。

(3)消防设施维护资金不足。

对于那些建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，很少有人出面牵头解决，维护、保养资金更是无人问津；有些多产权建筑产权人虽知道消防上存在很多不足，消防部门监督检查过程中也积极配合，但无奈自身负担较重，整改资金根本无从解决。

(4)建筑内部装修增添隐患。

投入使用后的建筑，各产权单位或租赁单位根据自己的需要，对建筑进行内部装修，在装修过程中，业主或租赁单位不再理会原建筑的使用性质，擅自变更建筑的使用性质，使原来使用性质较为单一变成了十分复杂，在实际中发现，一些商住楼的住宅部分根本就没有住宅，变成了公司、办事处、茶吧、旅店等场所，而且装修的过程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火灾荷载的同时，有时还将原有的一些消防设施遮挡或者损坏。电气线路的敷设或多或少存在一些问题，超负荷用电的现象也时有发生。多产权建筑消防安全管理问题的对策

(1)建章立制，规范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式颁布实施。《消防法》第二条中明确规定：消防工作按照政府统一领导，部门依法监管，单位全面负责，公民积极参与的原则，形成社会化的消防工作网络。作为政府，应当出台相应的地方性政策、法规，从规章制度上完善多产权建筑的管理办法。或者由各级政府牵头成立相关组织进行督促，以弥补法律法规不完善的地方，使多产权建筑不再有消防安全管理的盲区，明确和规范多产权人之间各自的权利和义务，切实改善建筑的消防安全状况。

(2)加大宣传力度，增强意识。消防宣传工作是一项长期具体的工作，一方面需要媒体通过各种渠道宣传报道，另一方面需要消防部门在日常监管中做长期不懈的努力，在点滴的工作中渗透，使社会各阶层对消防工作赋予充分的认识与理解，在潜移默化中增强消防的责任意识，从而使消防工作真正形成社会化的网络工程。

(3)分清主次，重点管理。对于那些历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，在消防监管中，要分清主次难易，逐步消除隐患：

第一，要确保疏散设施可靠。疏散设施的好坏直接关系到人们的生命安全，因此必须保证疏散的完好有效。对于历史原因造成的问题，应当从实际情况出发。提出最合理、最可行的方法处理。

第二，要确保室内外消防水系统可靠。一旦发生火灾事故，能迅速启动水系统。

第三，要严格控制火灾荷载。对于多产权建筑中场所的装修，消防监督一定要严格按照内装修设计和验收规范执行，消防部门要严把装修材料、消防产品的质检关。

第四，要坚决杜绝“三合一”现象。

论多产权建筑的消防安全管理 篇3

关键词：多产权建筑；消防设施

中图分类号：D922.16文献标识码：A文章编号：1000-8136(2009)23-0051-02

随着社会经济的快速发展，人民生活水平的逐步改善，房产市场也逐步活跃起来，多产权建筑应运而生，不再局限于住宅建筑，渗透的范围越来越广，成为推动房地产市场繁荣的重要力量。多产权建筑是指有两个及两个以上产权人的写字楼、住宅、车库、宾馆、商场、娱乐场所等建筑物。多产权建筑由于使用功能不同且隶属不同性质单位等原因，使多产权建筑出现了存在火灾隐患多、整改难度大、整改资金落实涉及多个单位的问题和情况，甚至有的已经形成重大火灾隐患，如何应对这一变化，并切实解决好这类建筑消防管理问题，已成为各级公安消防机构研究的重要课题。笔者结合基层消防监督工作实践对加强多产权建筑消防安全管理谈几点粗浅的看法。

1多产权建筑的形成原因

(1)企业改制或破产。市场经济体制深化后，某些国有公司进行体制改革后，有的接管单位对企业原建筑遗留火灾隐患无经济能力整改；有的接管单位未进行投产或转产，仅留下少数人员对企业进行看管，而使这些建筑出现失控漏管问题；有的接管单位对原企业部分地段进行房地产开发，其余建筑无暇顾及，致使原企业内遗留火灾隐患得不到整改I有的企业破产后，一栋建筑被分段、分层拍卖或出售，形成多产权建筑多个使用功能的问题。

(2)抵押给银行或个人。房地产开发商在银行或个人处抵押贷款后，因企业经营不善等原因，贷款到期无力还贷，根据抵押合同，抵押建筑所有权归属银行或个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状，给消防监督工作带来很多问题。

(3)多方投资。此类建筑在建筑初期由多个单位投资兴建，如大型商场、市场滨馆等综合场所，该类建筑投入使用后，多个单位自行管理，从而形成多产权的格局。

(4)出租或出售给个人。该类建筑主要出现在大型综合市场、商场。该类建筑建设单位开发后，自身只经营部分摊位或楼层，其余部分出租或出售绐个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状。

2多产权建筑消防安全管理存在的问题

(1)擅自改变原建筑消防设计审核、验收时的设置情况。多产权建筑原建筑设计在防火审核、验收时，其整体建筑符合消防规范和标准要求，因各产权单位介入后，未经公安消防机构同意则擅自将建筑局部功能改变，破坏了原建筑的防火分区、疏散通道，有的甚至堵塞或改变原有的消防设施状况。

(2)建筑外围状况担忧。消防法律法规中为了保障火灾时人员的灭火救援、物资的疏散以及毗邻建筑的安全，明确设置了消防车道、消防回车场地、防火间距和室外消防用水等消防设施，但在调查中发现，消防车道、回车场地、防火间距被占用，绿化和停车已成为较普遍的问题。

(3)安全疏散设施薄弱。一是多产权建筑中多个产权人在各自建筑内部装修过程随意作为，将楼梯间、前室的窗户封堵或占用并装修，房间的窗户被广告牌遮挡等现象较多，使原有的消防设施不再适应变更后建筑的使用性质。二是建筑的疏散楼梯和前室被占用堆放杂物，防烟楼梯间前室被破坏，有的建筑中甚至出现将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用。为达到安全，多产权人擅自将公用通道或安全出口封堵，使安全疏散严重不满足消防的要求。三是封闭楼梯间和防烟楼梯间的常闭防火门常开，闭门器、疏散指示照明设施损坏严重。经营者为了各自的“安全”，在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门的现象也时有发生。

(4)消防设施状况不佳。一是缺少消防设施。由于建筑使用性质的改变，建筑本应该增设很多消防设施而未增设的现象十分普遍，如自动喷水灭火、火灾报警、防烟排烟等消防设施。现在很多公寓式住宅中就存在着这样的问题。二是设施运行不佳。自动喷水、火灾报警、应急照明、防烟排烟等设施运行中，故障、损坏、瘫痪现象比比皆是。大多数的多产权建筑的消防设施都会存在这样的问题，还有些建筑由于年代较早，消防设施老化，甚至连更换的产品都买不到。三是随意改变消防设施的设置。检查中发现很多此类建筑多个产权人随意改变建筑使用情况，有时为达到其装修效果，甚至封堵消防报警探头，喷淋头，使消防设施不能发挥其应有的作用。

(5)火灾荷载较大。建筑内使用性质多样，装修复杂程度不同，但都存在使用可燃材料装修的现象，致使建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位，存在很多火灾隐患。公众聚集和娱乐场所所在的多产权建筑中此类问题尤其突出。

(6)容易形成三合一。产权人为了追求租金，租赁人为了方便或者省钱，多产权建筑中经营、生产、储存、住宿共存的现象时有发生。例如有些住宅楼出租作为仓库、家庭作坊，其中大部分都会有人居住。

3多产权建筑消防安全管理问题存在的原因

(1)消防安全管理组织和制度不健全。多产权建筑无统一的业主管理是普遍现象，个别多产权建筑虽有业主委员会，但也形同虚设，没有建立一个共同的消防安全管理组织，也没有签订一个具体的消防安全管理协议，致使消防管理情况十分混乱；有些多产权建筑的产权人之间签订了管理协议，建筑的消防安全问题由各产权人轮流管理，而一方面由于产权人缺少消防管理的必要知识，不知道该如何进行管理；另一方面是各产权人认为在自己管理期间不出问题就可以，至于设施损坏或者瘫痪，只要消防部门查不到，混过自己管理任期就算。消防管理依然存在互相推诿、贻误的情形。

(2)消防意识不强，职责不明。《消防法》虽然实行了很多年，但是很多的多产权建筑的产权人对消防法律法规还非常薄弱。建筑内部装修完后不知道是否需要经过消防部门的审核和验收，或是备案的人很多，多产权建筑业主委员和物业管理公司对于各自的消防职责根本不清，管什么，怎么管的疏于管理，这些现象非常普遍。

(3)消防设施维护资金不足。对于那些建筑的产权人之间没有任何组织管理和协议约束的，消防方面出现问题后，很少有人出面牵头解决，维护、保养资金更是无人问津；有些多产权建筑产权人虽知道消防上存在很多不足，消防部门监督检查过程中也积极配合，但无奈自身负担较重，整改资金根本无从解决。

(4)建筑内部装修增添隐患。投入使用后的建筑，各产权单位或租赁单位根据自己的需要，对建筑进行内部装修，在装修过程中，业主或租赁单位不再理会原建筑的使用性质，擅自变更建筑的使用性质，使原来使用性质较为单一变成了十分复杂，在实际中发现，一些商住楼的住宅部分根本就没有住宅，变成了公司、办事处、茶吧、旅店等场所，而且装修的过程使用了大量的可燃材料，增加了建筑的火灾荷载的同时，有时还将原有的一些消防设施遮挡或者损坏。电气线路的敷设或多或少存在一些问题，超负荷用电的现象也时有发生。

4多产权建筑消防安全管理问题的对策

(1)建章立制，规范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式颁布实施。《消防法》第二条中明确规定：消防工作按照政府统一领导，部门依法监管，单位全面负责，公民积极参与的原则，形成社会化的消防工作网络。作为政府，应当出台相应的地方性政策、法规，从规章制度上完善多产权建筑的管理办法。或者由各级政府牵头成立相关组织进行督促，以弥补法律法规不完善的地方，使多产权建筑不再有消防安全管理的盲区，明确和规范多产权人之间各自的权利和义务，切实改善建筑的消防安全状况。

(2)加大宣传力度，增强意识。消防宣传工作是一项长期具体的工作，一方面需要媒体通过各种渠道宣传报道，另一方面需要消防部门在日常监管中做长期不懈的努力，在点滴的工作中渗透，使社会各阶层对消防工作赋予充分的认识与理解，在潜移默化中增强消防的责任意识，从而使消防工作真正形成社会化的网络工程。

(3)分清主次，重点管理。对于那些历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，在消防监管中，要分清主次难易，逐步消除隐患：第一，要确保疏散设施可靠。疏散设施的好坏直接关系到人们的生命安全，因此必须保证疏散的完好有效。对于历史原因造成的问题，应当从实际情况出发。提出最合理、最可行的方法处理。第二，要确保室内外消防水系统可靠。一旦发生火灾事故，能迅速启动水系统。第三，要严格控制火灾荷载。对于多产权建筑中场所的装修，消防监督一定要严格按照内装修设计和验收规范执行，消防部门要严把装修材料、消防产品的质检关。第四，要坚决杜绝“三合一”现象。

多产权建筑消防安全管理之我见 篇4

1. 多产权建筑的形成原因

经调研, 多产权建筑形成的主要原因有以下几点:

1.1 企业改制或破产。

市场经济体制深化后, 某些国有公司进行体制改革后, 有的接管单位对企业原建筑遗留火灾隐患无经济能力整改;有的接管单位未进行投产或转产, 仅留下少数人员对企业进行看管, 而使这些建筑出现失控漏管问题;有的接管单位对原企业部分地段进行房地产开发, 其余建筑无暇顾及, 致使原企业内遗留火灾隐患得不到整改;有的企业破产后, 一栋建筑被分段、分层拍卖或出售, 形成多产权建筑多个使用功能的问题。

1.2 抵押给银行或个人。

房地产开发企业在银行或个人处抵押贷款后, 因企业经营不善等原因, 贷款到期无力还贷, 根据抵押合同, 抵押建筑所有权归属银行或个人, 形成一栋建筑多个产权单位的现状, 给消防监督工作带来很多问题。

1.3 多方投资。

此类建筑是由于建筑初期由多个单位投资兴建, 如大型商场、市场、宾馆等综合场所, 该类建筑投入使用后, 多个单位自行管理。

1.4 出租或出售给个人。

该类建筑主要出现在大型综合市场、商场, 该类建筑建设单位开发后, 自身只经营部分摊位或楼层, 其余部分出租或出售给个人, 形成一栋建筑多个产权单位的现状。

2. 多产权建筑消防安全管理工作中存在的的问题

多产权建筑由于存在其产权多、使用者分散的特殊性, 消防安全管理也存在一些新的特点。比如整幢建筑的消防设施是整体的, 而各楼层和楼层的各部位又是不同的经营者和使用者, 涉及到共用的安全通道、疏散楼梯容易发生占用的现象, 还有各经营户在进行装修改造过程中, 由于经营布局需要肆意增加隔断或扩大防火分区面积, 极容易滋生火灾隐患, 增大消防安全管理的难度。

2.1 变更使用性质, 原有消防设计难以满足要求

某些综合楼或商住楼竣工后, 开发商完成任务便离开, 多个产权单位擅自改变原建筑消防设计审核、验收时的功能、使用性质和消防设施的设置情况。用户随意改变建筑使用性质, 或作办公, 或作餐饮, 或作旅店, 有的开办公共娱乐场所, 按照规范应设置报警系统、自动灭火系统和排烟设施的, 无相应设施, 安全出口数量不足或布置不合理, 疏散通道过长, 擅自进行装修, 使用可燃材料分隔, 加大了火灾荷载, 使原本验收合格的建筑产生新的火灾隐患。

2.2 消防设施配置、管理、维护不到位。

在对建筑进行消防验收时, 消防设施的配置都应该是符合规范要求的。但在出租或出售后却发生了变化, 新产权单位消防安全意识不同, 使用性质发生变化, 造成了消防设施的配置和维护管理不到位, 有的还在装修时把消防设施遮挡、封堵、挪作它用或损坏了。按照“谁主管谁负责”原则, 应该是责任者对自己责任区域内的消防设施负责, 而在现实工作中却不少单位讲这是属于原产权单位负责的。特别是火灾自动报警、自动灭火系统和消火栓系统等, 系统设计针对的是建筑整体, 局部区域负责也是不现实的, 由此造成建筑内部消防系统的无人管现象。

2.3 整体消防意识淡薄, 对消防安全重视不够

由于多产权建筑的特殊性, 消防组织和制度不健全、不完善, 管理流于形式或者各单位根本无法协调组织管理, 责任人很难确定。在规章制度方面, 很难按照《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》建立健全消防规章制度, 制定灭火逃生预案, 这主要是因为多产权建筑的特殊性, 各产权单位组织协调困难, 消防安全责任不明确, 对消防安全工作没有引起高度重视。

2.4 现存火灾隐患整改难度大

因多产权建筑的特殊性, 一旦存在火灾隐患, 整改时需要多个单位配合, 一方整改隐患难免影响其它单位经营、使用, 因涉及经济利益, 其它单位不一定配合、支持, 造成火灾隐患得不到整改。整改资金有时需要多家单位承担, 由于经营状况和消防安全意识不同, 虽然有的单位愿意承担, 但有的单位不愿意承担, 造成很难整改的局面。再加上多产权建筑涉及多个产权, 无人协调统管, 消防部门下发法律文书时, 无明确主体, 造成隐患整改难, 实施处罚时, 各产权单位互相推脱, 消防执法难以落实到位。召开协调会时, 因无法理清关系, 效果不明显, 以致各产权单位均拖延整改。如果消防部门强制处理, 一旦措施不慎, 极可能影响投资环境的改善。

3. 加强多产权建筑消防安全管理的应对措施

3.1 健全多产权建筑消防管理法律法规

对多产权建筑存在的问题, 各地消防部门应当积极提请政府决议, 极力促成多产权建筑管理办法的出台, 或者由各级政府牵头, 协调公安、建设、规划、房管、消防等职能部门, 专题对本地区多产权建筑安全监管状况进行研究分析, 在《消防法》、《物权法》基础上, 制定完善本地区的《多产权建筑消防安全管理规定》, 以弥补法律法规不完善的地方, 明确和规范物业管理和业主之间的权利和义务, 落实各方法律责任, 改善多产权建筑的消防安全难以管理的状况, 确保本地区多产权建筑消防管理规范化。

3.2 鼓励多产权建筑实行统一或物业管理

多产权建筑由于日常缺少统一的单位管理, 容易造成消防设施系统损坏, 再修复时往往投入更大, 我国法律对建筑物实行物业管理未做强制规定, 因此, 在日常工作中, 加强消防宣传和协调, 提高业主消防安全意识, 对建筑实行统一物业管理。

3.3 严把多产权建筑装修改造监督关口

为防止擅自改变建筑结构及使用性质, 杜绝人为制造先天火灾隐患, 必须严把装修改造审核验收关口。消防部门应在建筑竣工消防验收意见书中明确建筑使用性质及管理要求, 规范开发商与业主、业主与租赁方签订的合同形式, 如要改变使用性质, 必须报经相关部门审批。在“二次装修”时, 应当层层把关, 实施监管。对装修面积较小的场所, 业主与物业单位签订《装修责任书》, 物业单位派员现场监督, 确保装修过程中不破坏消防设施, 同时, 物业单位与消防机构建立定期回访协作机制, 及时反馈建筑装修改造情况。对面积较大且改动原消防设计的场所装修改造, 明确物业公司必须告知业主申报消防审核, 未经审核合格不得施工。

3.4 明确主体职责, 提高多产权、多业主建筑消防安全意识

要进一步明确多产权建筑各层各级消防安全责任人的权、责、利。要按照《消防法》第十八条规定, 明确多产权场所内各方消防安全责任, 各经营业主应对本各自经营场所内消防安全工作负责;对于建筑内公用疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道, 有统一产权的单位或统一管理单位的应有相应的单位负责和统一管理, 如无统一产权的单位或统一管理单位的, 可由全体业主委托一个单位、物业管理单位或居民委员会统一负责管理。可相应扩大统一管理单位消防安全责任制框架内某些权、责, 管理单位除承担建筑内公用疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道监管责任外, 还应负责各场所内的日常消防安全方面的监管责任。

多产权建筑 篇5

1 多产权建筑消防安全管理中的突出问题

近年来, “多产权”、“多产权多使用单位”、“多权益人”、“多业态物业”等词语被用来修饰建筑。在此, 笔者将此类建筑命名为“多产权建筑”。“多产权建筑”一词将涵盖多产权方、多租赁方或多使用单位, 多种经营业态, 多种功能形式的具有建筑形态的场所。多产权建筑由于种种原因在消防安全管理中问题凸现, 可以归结为以下几个方面。

1.1 消防共用部位随意破坏

多产权建筑的消防车通道、消防登高场地、疏散走道、疏散楼梯、安全出口、消防前室等属于建筑公共部分, 是此类建筑的消防共用部位。火灾发生时, 消防共用部位是否畅通直接影响消防部队作战和场所人员的安全疏散。由于内部使用单位多、各单位营业时间不同、经营类型不同、产权归属不同, 产权方为了各自的利益在专有区域进行装修、改造时, 改变原有建筑的内部结构、改动防火分区等, 致使防火分区面积扩大、疏散走道过长、安全出口数量不足。

1.2 共用消防设施缺乏维护保养

共用消防设施指建筑防火分隔、安全疏散、火灾自动报警、自动灭火 (包括喷水灭火、气体灭火、泡沫灭火等) 、防烟排烟、消防给水、消防电气与通信以及消防联动控制系统等公共设施及其配套使用房屋。消防设施与整幢建筑一体, 且为公用部分, 因此一幢建筑中一处消防设施损坏, 要整幢建筑产权单位 (或使用单位) 分摊维修费用, 各产权单位无隶属和业务关系, 一户不交费用, 维护工作就难以开展。

1.3 火灾危险性整改难以落实

(1) 火灾荷载增大。

在设计审核之初, 多产权建筑整体符合消防要求。但当建筑局部出租、出让、出售后, 产权方发生改变, 或者交由他人经营管理后, 使用方随意改变使用功能, 致使局部火灾危险性发生改变;同时建筑局部进行装修、改造, 不向消防部门申报审核便擅自施工, 使用大量易燃材料, 大大增加了建筑的火灾荷载。

(2) 疏散能力降低。

产权方或使用方为了各自的利益在专有区域进行装修、改造时, 有的改变原有建筑的内部结构, 破坏了原有的防火分区;有的阻塞消防通道, 甚至将安全通道用门封堵等。这些行为导致了局部防火分区面积扩大、疏散走道过长、安全出口数量不足, 使建筑的疏散能力明显降低。

(3) 灭火能力降低。

多产权建筑在出租或出售后, 由于产权方消防安全意识低, 对消防设施配置及维护管理不到位。在装修、改造时, 遮挡、封堵、挪用或破坏内部消防设施的现象屡见不鲜。建筑火灾自动报警、自动灭火 (包括喷水灭火、气体灭火、泡沫灭火等) 、防烟排烟、消防给水、消防电气与通信以及消防联动控制系统等均属于共用消防设施, 一幢建筑中一处消防设施损坏, 必将影响整幢建筑消防系统的正常运行。由于共用消防设施维护保养的责、权、利不清, 产权方或使用方互相推诿, 最终导致共用消防设施常年失控漏管, 甚至造成系统瘫痪, 发生火灾时无法发挥作用。

(4) 整改无经费来源。

多产权建筑绝大多数是非住宅建筑, 国家尚未出台建立非住宅建筑的专项维修资金政策, 此类建筑内的共用消防设施设备无维修保养费用。而商住楼虽然有住宅专项维修资金, 但在实际使用过程中, 也由于种种原因存在筹集困难、使用困难等问题, 使消防整改、消防设施设备的大修及改造无法顺利实施。

2 消防安全物业管理模式

随着我国住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行, 房地产建设投资和营销渠道出现多元化, 结构多样、功能复杂的多元化产权建筑大量涌现, 其消防安全管理中出现了多个业主、物业使用人。为了维持整个建筑的正常运营, 此类建筑的主要管理形式有:共同选聘物业服务公司统一管理;成立业主委员会管理;产权单位各自管理。笔者近期对国内部分城市多产权建筑管理现状进行了调研、分析, 并结合《物权法》和《物业管理条例》的相关规定, 对多产权建筑的物业管理模式提出几点看法。

2.1 多产权建筑消防安全应实行统一管理

多产权建筑的多个产权方或使用方彼此之间是一种平等的民事法律关系, 如果各自为政, 往往出现“各扫门前雪”的现象。消防共用部位、共用消防设施无人问津, 无人协调统一管理, 当消防部门下发法律文书时, 由于无明确主体, 造成隐患整改困难, 实施处罚时, 各产权单位互相推托, 消防执法难以落实到位。要根本解决公共消防安全管理问题, 就必须建立“统一管理单位”。有了统一管理单位, 不但可以让产权单位和使用人从日常繁杂的安全管理事务中解脱出来, 还可以改变过去各自为政、互不配合、消防共用部位和共用消防设施无人维护保养的状况。

2.2 消防安全管理职责归入物业服务企业

根据《中华人民共和国消防法》 (以下简称《消防法》) 、《物业管理条例》的相关条款, 笔者认为, 如果设立消防安全的统一管理单位, 最恰当的应该是将消防安全管理职责归入物业管理。物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定, 主要有两方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序, 包括物业服务企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆治理等服务。根据《物业管理条例》第三十五条的条文解释, 物业共用部位和物业共用设施设备均涉及了消防安全中的共用部位、共用设施设备。《消防法》也规定对有两个以上单位管理或者使用的同一建筑的共有消防设施进行统一管理, 将住宅区的共用消防设施维护管理、为管理区域提供消防安全防范服务的义务赋予物业服务企业。这就为多产权建筑消防安全实行物业管理提供了可参考的依据。

2.3 多产权建筑内消防安全由一个物业服务企业管理

一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性, 都要求有一个统一的单位来实行消防安全管理。在多产权建筑管理实践中, 存在多家物业服务公司共同管理一个物业管理区域的现象, 如业主委员会将物业管理区域自行划分为若干个小的区域, 分别委托几家物业服务企业实施物业管理。多产权建筑的一个物业管理区域, 可能由若干个带有公用设施设备的建筑物或者建筑物组群构成, 而建筑物群共有同一个消防系统的情况普遍存在。众所周知, 消防系统具有不可分割性, 这就决定了消防系统的管理应实行统一管理, 且由消防控制室所在楼层的物业服务企业管理更为合理。在此前提下, 在一个物业管理区域内, 应实行共用部位和共用设施的使用、维护等方面的统一规章制度, 进而实行统一的消防安全管理。

2.4 建立统一的消防安全管理体系

多产权建筑涉及多个产权, 当消防部门下发法律文书时, 由于无明确主体, 又无人协调统一管理, 就会造成隐患整改困难, 消防执法难以落实到位。要解决好此类建筑产权多元化、分散化、常变化带来的种种弊端, 必须建立统一的消防安全管理体系, 即由统一管理单位代表产权人行使对整个管理区域的消防安全管理职能。统一的消防安全管理体系的建立需要从以下几点落实:

(1) 确定统一管理单位。 统一管理单位形式有多种, 如:业主成立的公共消防安全组织、业主共同聘请的物业服务企业、业主共同聘请的专业消防技术服务机构等。

(2) 建立完善的合同机制。 多产权建筑消防安全管理体系中包括产权人、使用人和统一管理单位三方, 这三方彼此的权利和义务关系需要通过合同确定, 如产权人与使用人之间的租赁合同、产权人与统一管理单位之间的服务合同、统一管理单位与使用人之间的安全管理专项合同。只有建立了完善的合同机制, 产权人、使用人和统一管理单位三方才能建立相互监督、相互管理、相互制约的良性管理模式。

(3) 建立完善的管理制度。 多产权建筑的物业管理具有区域性、综合性和动态性特点。要解决多产权建筑的消防安全管理问题, 应从消防安全管理的整体性出发, 针对自身特点, 制订出适合的行之有效的消防管理制度, 实现科学化、法制化、专业化的管理, 充分保障消防设施设备的完整性、配套性作用, 对整个小区、整个建筑实施系统化、整体化消防安全管理, 从最大程度上保障各产权单元的人身和财产安全。

3 消防维修资金

3.1 住宅物业专项维修资金

《住宅专项维修资金管理办法》 (中华人民共和国建设部、财政部 令 第165号) 于2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过, 经财政部联合签署发布, 于2008年2月1日起施行。《住宅专项维修资金管理办法》将专项维修资金的缴存范围仅限定于多产权的住房, 用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。而这里的共用设施设备, 是指根据法律、法规和房屋买卖合同, 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备, 一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。显然消防设施属于共用设施设备, 因此其保修期满后的维修和更新、改造费用应从住宅专项维修资金中列支。

3.2 非住宅物业专项维修资金

《住宅专项维修资金管理办法》是基于产权多元化而制定, 其目的是解决住房共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造问题。《住宅专项维修资金管理办法》制定之初, 制定者认为非住宅一方面单一产权人的情况较多, 另一方面, 多个产权人共同应对维修和更新、改造的能力也比较强, 没有必要强制建立专项维修资金。随着城市建设和第三产业的快速发展, 多产权建筑在全国各地普遍存在。多产权建筑内的消防系统为共用设施设备, 均没有用于共用设施设备维修、改造的资金, 部分产权人不愿承担维修责任、分摊维修费, 因而导致共用设施设备带病运行、甚至瘫痪的情况比比皆是。

目前, 我国已有部分省市提出了非住宅物业的专项维修资金的建立问题, 并出台了相关政策。2004年, 成都市成房发[2004]123号, 附《关于处理房屋专项维修资金建立中几个具体问题的意见》中, 首次提出了关于非住宅物业首次专项维修资金的建立问题。2006年, 为保障各类非住宅房屋共用部位共用设施设备的维修, 常州市房产管理局发出了关于加强对非住宅商品房物业专项维修资金收缴管理的通知, 明确了各类商办非住宅商品房物业专项维修资金的收取标准及管理办法。2008年, 天津市非住宅物业交存专项维修资金的意见 (津政办发[2008]181号) , 根据《天津市物业管理条例》有关规定, 对天津市非住宅物业专项维修资金的交存范围、交存标准、交存方式、使用管理提出了意见。

3.3 消防维修资金的管理

通过对上述资料的分析、研究, 笔者认为, 非住宅类建筑也应建立专项维修资金。因此, 消防维修资金作为其子项, 应依从该资金的管理办法。但鉴于国内尚未出台相关政策, 要尽快解决多产权建筑的消防维修、改造问题, 可以先建立消防维修资金, 并采用与住宅专项维修资金一致的思路管理, 消防维修资金的筹集、管理及使用、续交应符合下列要求:

(1) 当地设立非住宅类建筑专项维修资金的, 可不另设消防维修资金。统一管理单位应依据当地的有关管理办法、规定执行专项维修资金的筹集、管理及使用。

(2) 当地未设立非住宅类建筑专项维修资金的, 应设立消防维修资金。消防维修资金的缴纳方式、比例、管理及使用应依据设立时各产权方签订的书面合同约定执行;未约定或约定不明确的, 应由产权方按照产权区域占建筑物总面积的比例确定。

(3) 消防维修资金应当用于多产权建筑共用部位、共用消防设施设备保修期满后的维修和更新、改造, 不得挪作他用。

(4) 当消防维修资金余额不足首期缴存额30%时, 应及时续缴。续缴方案应遵从国家或当地的相关规定, 没有相关规定的, 统一管理单位应组织产权方、使用方协商决定。

4 消防安全管理措施

4.1 严把装修与改造关

多产权建筑的动态性特征之一就是频繁的装修、改造, 这也是其火灾隐患根源之一, 因此必须严格控制装修、改造过程, 具体措施如下:

(1) 产权方或使用方在实施建筑内部装修前, 应事先告知统一管理单位。产权方或使用方、装修公司、统一管理单位宜签订装修管理协议书, 明确各方在装修管理中的责任、义务, 明确在装修中的禁止行为和注意事项。

(2) 多产权建筑进行非首次内装修、改造时, 统一管理单位应督促产权方或使用方申报消防审核, 确保消防共用部位和消防共用设施设备完好有效。

(3) 统一管理单位应与施工单位签订消防安全责任书, 明确双方在施工过程中的责任、义务等。

4.2 消防安全管理准则

统一管理单位应组织各产权方、使用方共同制定多产权建筑的消防安全管理准则, 规范各产权方、使用方在进场布展施工、装修及使用过程中的行为。消防安全管理准则至少应包含下列内容:

(1) 不得改变建筑的内部结构、改动防火分区和消防设施, 致使防火分区面积扩大、疏散走道过长、安全出口数量不足;

(2) 不得降低装修材料的燃烧性能等级;

(3) 不得擅自损坏、挪用、圈占、分隔、拆除和停用原有消防设施;

(4) 不得致使功能分区布局与防火分区不统一;

(5) 使用性质不得与消防验收或者进行消防竣工验收备案时确定的不相符。

4.3 多级消防安全培训教育

统一管理单位应做好管理区域内的多级消防安全培训教育工作, 对专职消防安全管理人员、消防控制室值班人员、产权人或使用人、员工、公众进行定期消防安全培训教育, 通过宣传栏、专题图片展等手段宣传防火、灭火及火场逃生、安全疏散等消防基本知识, 让管理区域内的管理者、业主、公众意识到消防安全的重要性, 形成人人重视消防的良好消防安全氛围。

参考文献

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1. 多产权公共建筑的定义

对于多产权公共建筑，虽然目前我国还没有统一的法律法规对其进行定义，但是根据字面理解和实际情况，在本文中我们将它定义为“有两个或两个以上产权方或使用方的公共建筑”，也就是说所谓多产权，不仅仅指具有多方产权人，而且也代表具有多方使用人。

2. 多产权公共建筑消防监督管理的问题及产生原因

2.1 建筑使用功能的不确定性引发的问题

对于多产权公共建筑而言，以一栋商业综合楼为例，在其工程建设初期的消防设计审批申报过程中，由于各个楼层具体使用功能尚未明确，开发建设单位往往以“办公”、“商业办公”或者笼统概念上的“商业”用途替代具体使用功能，同时按照楼层划分独立的防火分区，以便满足国家工程建设消防技术标准，得以通过消防行政审批。而在建筑完工投入使用后，开发建设单位往往又将楼层按整层或分割成小面积出售给其它不同的单位，或者租赁给不同单位使用，形成一栋建筑多产权、一层楼面多产权、多业主的局面。这些业主在取得各自产权后，通常都会改变使用功能，以至于“商业”用途所能涵盖到的商场、宾馆、餐饮、娱乐等具体使用功能统统显现出来，从而导致原建筑所划定的防火分区以及设置的消防设施无法满足功能变更后的规范要求。还有一些楼盘设计时为公寓式办公，但内部平面布局形同住宅，业主购置后按住宅进行装修，室内消防设施被拆除的现象时有发生，物业上门制止，却无人理睬。

2.2 现行消防行政许可及备案抽查制度引发的问题

在工程实际中，以上列举的各类场所往往同时出现在同一栋建筑内，而根据规模大小，有的属于行政许可，有的又是备案抽查，因此导致了很多位于多产权公共建筑内部的场所在内部装修建设初期失控漏管，业主在产权买断或租赁后，往往随意改造，设计施工没有严格按照规范要求，导致原本符合规范要求的建筑产生大量火灾隐患，如擅自破坏原有防火防烟分区设计;封闭安全出口、占用疏散通道，致使安全出口数量不足或布置不合理，袋形走道疏散距离超标;大量使用可燃易燃材料装修，增加火灾荷载;外窗安装防盗网、铁栅栏;消防设施被遮挡、被损坏，甚至被拆除等。

2.3 所有权、使用权、管理权交织引发的问题

多产权公共建筑权属关系复杂，有的建筑物本身就是多产权，建筑中部分楼层被私人买断、部分楼层又以租赁形式存在;有的同一层分成几块分别被买断或租赁;有的建筑虽有统一产权，但产权单位通过租赁将建筑物的全部或者一部分出租给其他单位，甚至租赁后又转租等，导致所有权、使用权、管理权交织，管理责任难以明确，建设方、产权方、承租方、物业方在消防管理问题上互相推诿，在经费投入上相互扯皮，致使消防安全管理责任无法落实，消防设施的维护和保养不到位，消防安全管理方面普遍存在严重问题。一些开发建设单位甚至切断公共疏散走道将楼层分卖给几个不同产权人，造成每部分只有一个安全出口的现象，给日后的场所入驻使用埋下了火灾隐患。

这些建筑没有统一的管理模式，委托物业公司管理的，建设单位在工程竣工交付使用后，不能及时与物业公司进行全面有效地交接，建设单位与物业服务企业关于建筑消防管理责任不明确互相推诿，部分建筑在投入使用后的很长一段时间内消防设施处于无人管、无人问的状态。如果使用房屋维修基金，必须征得产权面积、户数双过半业主的同意，再向房产局维修基金处申请，火灾隐患整改周期过长。对于1998年以前的建筑，根本没有房屋维修基金，隐患整改经费更难找到出处。

对于那些没有委托物业公司管理的建筑而言，业主们更是只顾自扫门前雪，对其他业主或邻近场所不闻不问，同时为了防盗安全，往往不顾消防安全，各自为阵，锁闭安全出口，封堵疏散通道;有的为了最大限度扩大使用面积，将属于建筑内部的公共走道改造成业主产业的内走道，或者将疏散楼梯间前室改造成其他用途等，由此产生大量的火灾隐患。

2.4 消防监督管理对象划分模式引发的问题

目前实行的重点单位申报制度，同样是以单位作为申报单元，同处一栋建筑内符合界定标准的两个不同法人单位，要求分别进行独立申报，如多层建筑中营业厅建筑面积1000平方米以上的证券交易所，这个单位可能只占用建筑的一个楼层或楼层的一部分，它所用到的消防设施也只是整个建筑消防设施的一部分，却要履行消防设施检测、制定灭火疏散预案、组织消防演练等职责，显然不切实际，也给消防监督管理带来困扰。

笔者认为，以“单位”作为消防监督管理的对象，忽视了“建筑物”这个最根本的元素，消防设施是依附于建筑物存在的，是不可分割的一个部分，设置什么样的消防设施、如何进行灭火疏散预案的编制、如何组织消防演练，无不依托于“建筑物”本身的具体实际。反观台湾、香港两地，乃至英、法等欧洲国家，均规定以“建筑物”或“场所”作为消防监督管理的对象。

3. 加强多产权公共建筑消防监督管理的思考

3.1 理清多产权公共建筑中各方的法律关系

依据物权法的规定，建筑消防设施是建筑物的附属设备，业主享有共有和共同管理的权利，并且不得以放弃权利不履行义务，因此，从消防设施权属划分上，建筑内所有业主对消防设施负责。因此，可以明确多产权公共建筑各方法律关系：

一是所有业主是建筑的消防管理责任主体。业主依法享有消防安全权利义务，应当保证公共消防设施符合规定，按照约定或者占用的建筑面积承担消防维护管理费用;不履行消防义务，造成其他业主损失的，应对其他业主承担民事责任。

二是物业公司与业主是委托管理关系。物业公司提供有偿劳务，受业主委托完成各项工作，业主仍然是消防安全责任主体;由于物业公司未按合同履行义务导致业主承担法律责任的，业主可以要求物业公司承担相应民事赔偿责任。

三是消防部门与业主是监督管理关系。消防部门依法对业主履行消防义务进行监督;未依法履行职责的，消防部门应分别下达法律文书要求整改和实施处罚。

3.2 抓紧推进地方性立法

我国一些省市在多年前就已经针对多产权公共建筑出台了地方性法规文件，如河南郑州2005年出台的《郑州市多产权建筑消防安全规定》，江苏南通2007年出台的《南通市多产权建筑消防安全管理规定》，新疆2008年出台的《新疆维吾尔自治区多产权建筑消防安全管理暂行办法》等，而我省目前还没有相关的法规。

2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》第十八条规定“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理”。只有配套出台相应的法律法规实施细则，作为职能部门才能更好地依法行政。

3.3 加强部门联动和信息资源共享

消防部门应当联合房地产交易登记部门把好产权分割出售的前置关口，提请上一级地方人民政府或以同级部门联合发文的形式确定将消防安全作为建筑产权分割出售的前提条件，对于不符合消防安全条件的产权分割方案，房地产交易登记部门不予办理产权登记。同时，进一步加强信息资源共享方面的合作，在多产权公共建筑消防监督管理过程中，需要产权人配合协助的，消防部门能够通过合法渠道便捷获取建筑产权的相关资料，提高火灾隐患的整改效率。

3.4 推行公共建筑租赁登记备案制度

由于法律没有明确“未向房产管理部门登记备案”的法律责任，导致登记备案制度无法真正落实。而公安机关在加强流动人口管理方面，也实行了房屋租赁登记备案制度，产权方和承租方需就租赁事项到当地公安派出所登记备案，签订《出租房屋治安责任保证书》。

多产权建筑 篇7

随着我校知识产权战略的实施和推进,自2009-2013年,我校专利申请量、授权量以每年不低于20%的速度高速增长。从专利申请到获得授权,从专利缴费到各类国家知识产权局的通知,从发明人到代理机构,从知识产权管理部门到各级政府的资助要求,均迫切需要建立适合于高校的知识产权管理系统,以提高工作效能、加强管理并最终实现资源的共享。

国家对知识产权的日益重视和学校知识产权事业的飞速发展为高校知识产权管理工作提出了新要求。而适应这种发展,实现专利管理的信息化、电子化已势在必行。知识产权信息系统建设是我校“全国企事业知识产权示范创建单位”创建期内的重点标志性工作。

以我校现有网络为基础,信息资源开发利用为核心,应用先进的技术手段,充分利用专利信息资源来建设专利信息系统,在社会发展各个领域的促进作用下,为高校知识产权管理建设和社会发展做出贡献。

1 系统建设需求

系统本着“统一规划、软硬并重、分步实施、以点带面、重点突破、持之以恒”的建设原则,有计划、分步骤逐步将我校专利信息体系建设成为一个覆盖全校网络化的虚拟管理机关。通过信息化技术手段,帮助学校知识产权管理部门、全校所有老师发明人、专利代理机构、代理人以及流程人员,对发明人老师的案件、案件流程、费用等进行全面的管理。

实现专利申请、授权、评估、转移全过程中管理文件的无纸化办公;实现专利从申请到授权到维护全过程中的文件、费用、时限的控制和管理,提高工作效率,避免失误。随着专利管理信息化进程的推进,推广电子校务,实现整个学校专利管理信息和资源的共享,提供全方位的专利信息服务,充分发挥专利信息资源的作用,形成专利信息数据库;提供全校专利信息检索网络的各项功能,充实数据,开展信息资源的深加工工作,提高信息利用率,提高知识产权管理工作效能。

具体如下:

(1)构建大连理工大学知识产权宣传推广平台网站,实现学校授权专利完整信息的展现,学校专利可分专业方向进行全文检索等多种查询方式,同时提供对国家专利数据库进行全文搜索功能。

(2)构建大连理工大学专利管理平台,实现专利的在线申报、审核、授权、评估、转移、费用、应用、监督管理等,实现无纸化办公。

(3)构建大连理工大学专利数据库和专利法规数据库,实现专利数据的管理、查询等功能,建设各种专利法规、条例及规章,还有与知识产权相关的各种规章制度等法律数据库。

2 项目技术难点

2.1 与数字化校园平台的门户集成

知识产权管理系统与数字化校园平台中的门户进行的功能集成。一种集成方式采用了菜单集成:知识产权管理系统菜单显示按照权限和菜单模块,通过从门户中传递用户ID和模块ID生成门户操作菜单,门户使用HTTP方式获取用户操作菜单并显示门户中。另外一种集成方式采用了IFrame集成:使用方式为配置一个集成地址http://www.的栏目。将科研系统的页面直接嵌入门户中。

2.2 统一身份认证集成

统一身份认证是通过在知识产权管理系统增加一个认证管理模块作为代理向统一身份认证服务器发出认证请求,由统一身份认证服务器提供认证过管理界面要求输入身份信息,待用户输入信息后由统一身份认证服务器通过其认证管理模块(可以配置支持不同认证模式)进行认证,通过认证则重新定向到原有系统中(同时存储相应的身份识别信息),否则则停留在认证管理身份信息输入阶段等待用户纠正身份信息。

认证服务服务器将用户的登录信息和用户信息库相比较,对用户进行登录认证,认证成功后,认证系统应该生成统一的认证标志(ticket),返还给用户。用户只需从门户登录一次,即可通过单点登录系统访问知识管理系统。

2.3 科研管理系统集成

为将我校科研管理系统和知识产权管理系统有效结合,确保合同管理和知识产权管理各自的完整性和流程的顺畅,确保模块实现功能的完整性,同时保证老师具体操作上简易和方便,采用在我校数据中心建设中间库的方案来完成双方数据的有效对接,通过数据交换平台,实现数据的定时抽取和推送,保证两个系统的数据完整性。例如:科研系统推送合同数据到中间库(合同主表和附件表),数据交换平台把合同数据导入知识产权系统,并往合同流程表插入信息。提取中间库合同表JHBZ为空(初次推送)或2(再次推送)的数据。推送完将JHBZ置为“1”。合同主表和附件表对应插入即可。如果中间库合同表JHBZ为“3”,该记录废弃,知识产权系统删除对应合同信息。

3 系统建设方案

3.1 系统总体架构

遵照模块化分层原则的要求,将系统划分为表示层、应用层、平台层、数据层,运行维护和安全保障体系贯穿整个系统。

3.1.1 表示层

由综合服务门户、门户管理和个性化应用组成,采用业界主流技术Ajax、Spring、J2EE,为各类用户提供统一的业务入口,进行身份认证、数据格式转换、内容过滤等,供用户完成专利服务业务。

3.1.2 应用层

基于平台层提供的各类基础服务,建立面向不同领域、不同层面的知识产权应用,为表示层提供丰富的功能和强大的支撑。这些应用可以根据业务领域、用户类型等的不同,灵活划分为多个子系统。应用层目前包括专利检索应用、专利分析应用、专利管理应用、评估交易应用、数据管理应用和门户管理应用。

3.1.3 平台层

提供一组不面向任何具体业务的通用的核心功能组件,提供给平台层和应用层的服务进行调用实现个类业务功能,包括专利评估工具、检索与分析平台、语音短信服务系统、信息发布平台等。

3.1.4 数据层

指专利数据库群,包括专利基础数据库、加工衍生数据库、非专利数据库三大类。其中加工衍生数据库可细分为普通应用专利数据库、初加工专利数据库和深加工专利数据库。非专利数据库包括知识产权案例检索数据库、集成电路布图设计检索数据库和互联网信息等。

3.1.5 系统层

向各类信息服务提供必要的网络基础设施和基础软/硬件平台,提供可靠、有效的信息传输服务通道,是各类信息和服务的最终承载者,网络基础设施包含面向公众,为其提供信息服务的Internet接入网络,进行数据采集,整理和深度加工以及各类信息服务的内部网络。

3.2 系统功能设计

知识产权信息工程作为一个集成的系统性工程,其需求是多方面的,在分析设计中进行全方位的考虑。我们充分吸收国内外现有专利信息服务系统的优点,有效利用现代信息技术和专利检索专家知识,设计出可以提供专业化高水平的专利检索、分析、评估和管理的平台,有效满足社会不同用户的专利信息服务需求。

知识产权管理系统根据专利业务特点划分为六个子系统,分别为专利检索子系统、专利分析子系统、专利管理子系统、专利评估与交易子系统、综合服务门户子系统、专利数据管理子系统。

系统功能分解如下图所示:

3.3 系统效果图

4 结束语