产权分析

产权分析（精选12篇）

产权分析 篇1

一、引言

共有产权房是指由政府与个人共同出资, 并按比例获得住房产权的保障性住房。其作为保障性住房发展的新模式, 早在2007年便已在江苏省淮安市试验推广, 随后在江苏省其他地区以及上海、北京等地逐步展开。2013年, 上海共筹集约3万套共有产权房房源, 并在10月末开始摇号选房。江苏省对共有产权房规定, 购房者可在5至8年的时间内“赎回”政府所拥有的产权部分, 即使8年之后未能完全赎回产权, 则只需要缴纳剩余产权比例相应的租金即可以继续居住。

大部分评论者对共有产权房的前景非常看好, 认为其既降低了购房门槛, 又缓解了政府融资困难, 非常值得推广。在房价普遍居高不下的背景下, 共有产权房可使部分希望拥有住房, 却没有能力全资购买商品房的中低收入群体, 拥有房屋的部分产权和完全使用权, 降低了他们的购房门槛, 也更好地发挥了保障性住房应有的功能;同时, 对于政府来说, 通过出售房屋部分产权来回笼部分资金, 能够在一定程度上缓解保障房方面的融资困境, 确保保障房建设顺利进行。

二、共有产权房的理论概述

(一) 共有产权房的发展历程

共有产权房是在房地产行业发展新阶段下对传统经济适用房制度的继承、发展和创新, 属于保障性住房的一种新类型。

一直以来, 我国政府将“居者有其屋”作为住房制度改革的基本指导思想。在这一思想的指导下, 从上世纪70年代末开始, 我国已对传统福利性住房制度进行过多次探索式改革。1998年, 在公房出售的基础上, 政府提出了住房货币化分配的改革思路, 充分利用市场机制配置房屋资源, 满足居民住房需求。这一做法的目的是鼓励城市居民通过购买自住房, 获得住房产权。同时, 为保障中低收入家庭的住房权利, 政府也逐步推行经济适用房制度。作为我国产权式住房保障制度的主要形式, 2002年以前, 经济适用房制度在解决城市中低收入居民住房困难、改善居民居住质量等方面发挥了重要作用。但在2002年之后, 由于自身的设计缺陷, 再加上房屋价格持续上涨的因素, 经济适用房制度逐步暴露出一些弊端, 引起了社会的广泛关注。

由于传统经济适用房的售价较低 (通常比市场价低五成左右) , 其升值空间巨大。因此, 只要存在转售谋利的可能性, 在法制不健全的情况下, 单靠现有政策和制度, 不可能完全杜绝强势群体的非法侵占。在此情况下, 部分学者认为, 基于经济适用房在推行过程中产生的负面效应, 应立即废除经济适用房制度, 并大力推广公共租赁房。这样的看法有些偏颇, 持此观点的人忽视了房屋产权作为财富的来源的重要意义。如果中低收入者无法获得住房溢价的收益, 那么将加剧社会财富分配的不均衡。而共有产权房能够满足中低收入者凭借房屋产权实现财富保值或增值的需要, 也可以有效抑制那些不符合准入标准的群体的强行“搭便车”, 因而一经推出, 便获得了政府管理部门的青睐。

2007年, 淮安市在江苏多个城市试行“划拨土地经适房共有产权”的基础上, 为解决经适房“有限产权”界限不清, 退出机制难以操作的问题及弊端, 逐步推动以出让土地共有产权房代替划拨土地经适房, 确立了购房家庭与政府7∶3和5∶5两种产权比例, 并建立了“住房保障基金”专项用于回购及承担政府产权部分。这一新模式得到了国家相关部门的肯定。目前, 共有产权房模式已经正式成为住建部推行的新型住房政策。

(二) 共有产权房的概念

所谓共有产权房, 是指政府与购房人共同拥有房屋产权, 即将政府用于建设保障性住房的财政性支出 (主要包括减免的土地出让金及有关大配套等费用) 转化为投资, 政府按投资比例拥有保障性住房部分产权, 并取得房屋的占有、处分、受益等相应权利;而符合申购保障性住房条件的购房者则按自己出资多少一次性购买保障性住房的部分产权, 余下房屋产权归政府所有;政府则收取较低租金将自身产权部分的房屋租给购房者使用。最终形成购房者与政府合股买房, 双方按各自投入资金的比例计算各自的房屋产权面积, 形成共有产权房。对受助购房者来说, 自己出资的部分为个人产权房;政府出资的部分则是享受住房使用权的“使用权房”。

(三) 共有产权房的性质

共有产权房制度的特殊性体现在实现了福利性与商品性两者的有机统一。房屋产权在经济和法律关系上主要体现为对房屋的所有权, 即房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利, 这些权利受法律保护, 可以根据所有人的意愿和利益进行支配。而共有产权房通过对这些权利在不同条件下进行不同组合, 可以实现福利性、商品性, 以及两者的统一。

具体来讲, 共有产权房的福利性表现在:中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权, 但向受助购房者无偿让渡占用权和使用权, 并放弃收益权, 不计利息, 不收租金, 这充分体现了保障性住房的功能和目的。共有产权房的商品性表现在:政府依据投资比例拥有相应产权, 当受助家庭步入中高收入阶段、不再符合补贴标准时, 政府可以依据法律和契约行使收益权和处分权, 或向对方转让产权以收回投资;或按市场价格向对方收取租金;或收购对方产权, 收回房屋的全部占用权和使用权;或在市场公开出售房屋, 双方按占有产权比例分配所得收益。

三、基于产权理论的共有产权房分析

(一) 共有产权房制度

1. 产权的定义。

产权, 即财产权利, 是指对财产等资源的排他性占有和使用及其他相关权利。产权也可以是指一种制度规定, 即产权制度。产权制度可描述为, 它是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和关系的制度。产权与经济选择之间存在着内在的联系。即利用产权方法的中心任务是表明产权的内容如何以特定的和可以预期的方式影响资源的配置和使用。

2. 共有产权房制度分析。

根据产权理论, 共有产权房制度属于混合所有制, 将住房的产权分割给政府和个人, 实现了公有制和私有制的结合。而从法律角度分析, 所谓共有产权, 是指某一房地产有两个或两个以上的权利主体, 在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥的份额的大小, 对共有房地产享有一定的利益, 并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利, 并承担同样的义务。共有产权房属于按份共有, 即政府和个人按比例分别占有部分产权。

与传统经济适用房政策相比, 共有产权房制度最大的不同在于:共有产权房的用地由划拨改为出让, 将出让土地与划拨土地之间的价差, 以及政府给予保障性住房的优惠政策, 显化为政府出资, 进而形成政府产权, 从而构建家庭出资与政府资助相结合的形式。

值得注意的是, 当房屋出售时, 所得收益也需按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化, 家庭收入高于政府规定标准, 成为中高收入群体时, 政府也无需强制其搬出, 只需对自身所有产权部分的房屋按市场价收取租金。

(二) 共有产权房的功能

产权的重要意义还体现在可以帮助一个人形成交易的合理预期。德姆塞茨指出, 产权是界定人们如何受益以及如何受损, 因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。而受损和补偿正是外部性涉及的内容, 这揭示了产权与外部性之间的密切关系。外部性强调了所有权、激励与经济行为的内在联系。在产权理论看来, 产权的一个重要作用就在于当存在外部性时, 产权可以将外部性内在化。将这些效应“内在化”是指一个过程, 它常常要发生产权的变迁从而使得这些效应 (在更大程度上) 对参与主体产生影响。

产权能够解决激励问题, 产权激励具有预期性、持久性和稳定性的特点。产权界定不清是产生“外部性”和“搭便车”的主要根源, 这也是现行经济适用房制度遭诟病的根本原因。经济适用房的产权模糊不清, 主要表现在:经济适用房既需要大量土地出让金, 又享受了对开发商进行限制, 以及政府大量投入等优惠政策, 这意味着经济适用房并不是由市场催生的商品, 市场的定价机制无法对其产生作用, 其生产者也因并非市场行为主体而无法获得相应的市场收益。因此, 经济适用房不应完全作为商品房在市场内自由流通, 而应作为一种限制流通的产品。然而, 按照目前的政策规定, 经济适用房在住满五年后便可上市交易, 并以当时同地段的商品住房价格作为参考价格。这样的矛盾作法必然会产生外部性。在购买经济适用房时, 受助对象以低于商品房的价格购得房屋, 并获得完全产权, 而在五年后却以市场上商品房的价格出售, 这种低买高卖的做法必然会形成较大的价差。经济学的经济人假设认为, 人都是聪明和自私的, 经济人总是尽己所能追求自身利益的最大化。作为经济人, 有些不符合保障条件的居民通过不正当手段骗购经济适用房以获得巨额利润, 从而产生了外部不经济效应。而那些本该享受住房保障的对象却没有享受到应有的待遇;国家的住房补贴投入自然也无法发挥作用;同时, 骗购经济适用房的行为也容易滋生寻租等腐败行为。总之, 这些外部不经济现象都是由经济适用房产权界定模糊而导致的。相比之下, 共有产权房将个人贡献 (个人出资) 和国家投入 (划拨土地等) 全部凝结在房产中, 避免了现行经济适用房制度中房屋产权难以体现政府投入的弊端。

完备的产权包括资源利用的所有权利。这些权利构成了“权利束” (a bundle of rights) 。权利束常常附着在一种有形的物品或服务上, 在其他情况不变时, 任何物品的交换价值都取决于交易中所包含的权利束。权利束是一个“总量”概念, 即产权是由许多权利、权能构成的, 如产权的排他性、收益性、可让渡性、可分割性等。产权可分割性是指两个或两个以上的人可以拥有同一商品的不同属性。各种商品都可以看作多种属性的总和, 各种属性统统地归于同一人所有并不一定最有效率, 因此, 有时人们会把某一商品的各种属性的所有权分配给不同的人。这意味着产权能被“拆开”, 由此可见, 经济社会运行中的许多问题都是可以借助产权分割来分析的。产权的可分割性为共有产权房制度提供了理论支撑。共有产权房制度正是利用产权的可分割性对现行制度的修正与革新。在共有产权房制度下, 受助人出资购买房屋部分产权, 按照自己出资的比例拥有房屋的部分所有权;国家以无偿划拨土地的出资形式, 获得房屋的部分所有权, 并将房屋的完全使用权无偿赋予受助人。这样的做法体现了国家对保障性住房的投入和补贴, 符合我国住房保障政策的相关规定。

四、共有产权房发展面临的问题

共有产权房虽然能在短时间内改善中低收入人群的住房条件并获得房屋溢价收益, 同时帮助政府回笼资金。但在具体实施和发展过程中也面临着诸多问题。

(一) 利益分配

在共有产权房的开发过程中, 主要参与方是政策制定者和执行者——政府 (国家和县级及以上地方政府) 以及购房者;在商品房开发过程中, 主要参与方则包括政府、开发商、购房者等。在开发共有产权房时, 各利益主体的经济收益来源和比例是不一样的。在共有产权房的开发和流转过程中, 由于房屋收益必须通过市场交易来获得, 而交易则需获得房屋产权所有者, 包括政府及个人购房者的一致同意才能进行, 因此, 当个人购房者不愿意出售自身所有产权部分时, 政府也无法获得增值收益。这就是说, 虽然房屋产权可以分割, 但是由于房屋交易的不可分割性, 政府的收益并不能得到切实保证。当然, 从理论上来讲, 政府也可将房屋产权完全股份化, 甚至将其证券化, 以确保自身收益。但实际上, 有了美国2008年次贷危机的前车之鉴, 对于政府来说, 不把保障性住房看作财政收益的来源, 应是更明智的选择。

(二) 退出机制

住房的退出, 一方面是实际使用的退出, 另一方面是资源获利的退出。

要实现共有产权房公正、有效与合法地退出, 首先要在购房时就明确个人购房者与政府的权利和义务, 规定政府在购房家庭收入水平提高的情况下, 可以将个人所属的产权部分回购, 存入政府公共住宅储备库, 以便再次定价后投放给新的符合标准的家庭。当然, 这是一种理想状态。在实际操作中, 由于退出共有产权房的家庭收入标准, 以及回购房屋产权的出资价格等关系到购房家庭的切身利益, 因而很难确定, 因此, 共有产权房的退出机制并不一定能够按预期运行。这显然需要政府在今后的管理实践中继续加以试验, 从而找到解决这一难题的办法。

(三) 流通和交易

由于产权界定的不仅是物权, 还包括人与人的社会关系, 产权所有者对产权的占有实际上包含了其他人对此权利占有的可能, 即产权属于一方的同时不能排除另一方对其占有的可能性。房屋产权的价值只有在市场流通中, 在价格机制中才能展现。如果房屋的产权得不到流通领域内市场参与者的认可, 那么这样的产权没有实际的交易价值, 更无法为产权所有者提供房屋溢价的收益。根据共有产权房的商品性, 可以让其在市场中流通。然而, 由于房屋的所有权可以按股份分割而使用权只能被完全占有, 那么能够在市场流通的仍只是房屋的部分产权, 共有产权房的价格也只能与部分产权的价值对应。当共有产权房的交易市场扩大到一定规模时, 很可能会发生以完全占有掩盖部分产权的情况, 导致房屋交易价格偏离实际价格, 进而影响房产的总体市场价格。这就是说, 共有产权房应该在何种市场、多大范围内流通, 应该有一定的规定和限制。同时, 如果政府被排斥在流通转让的过程之外, 那么政府必须有充分的准备, 以确保公有产权不被侵蚀, 并顺利获得房屋溢价的收益。

(四) 购买资格认证

相较于传统经济适用房, 虽然共有产权房在产权确定上取得了长足进步, 但从执行和操作层面来看, 共有产权房也无法完全杜绝寻租行为。这是由于公有产权的所有者———政府无法行使房屋的使用权和占有权, 给房屋的部分产权所有者留下了寻租的漏洞和可能。所以, 如果不能确保共有产权房的购买者是真正的需求者, 那么共有产权房的福利作用也有可能失去其效用。

五、措施建议

(一) 明确申购者的经济条件

为保证共有产权房的福利属性, 必须确保房屋的购买者是真正的城市中低收入家庭。这就是说, 申请购买共有产权房的人必须达到相应的标准。这不仅需要政府确定公平公正的指标, 也需要政府在审查申购者的购房资格时, 始终秉持严格严谨、公正公开的原则, 确保信息透明并随时接受公众监督。

(二) 土地供应市场化

共有产权房的建设用地应由行政划拨的方式转为土地供应公开招标、拍卖、挂牌的方式, 与所有商品房开发一样, 凭借市场机制形成土地价格, 避免房屋价格出现“双规制”, 从而消除寻租等腐败行为。

(三) 建立合理有序的定价机制

共有产权房的出售价格应参考同时期、同地段普通商品房价格确定。出售价格与所有商品房一样, 包含土地出让金、全额税费等, 形成与商品房价格尽可能接近的售卖价格。

(四) 建立退出机制

在受助者经济收入提高, 不再符合受助标准时, 应尽快促使受助者退出共有产权房保障范围, 即要尽快以交易的方式, 实现共有产权房的转让。具体而言, 有两种方式, 一是政府出资收购受助者的产权, 综合当时的市场房价水平、房屋折旧及物价水平等因素进行回购, 收回共有产权房的占用和使用权;二是向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入共有产权房建设。共有产权房产权整体出让应由政府机构统一执行, 当受助者想出售自己所有的那部分产权时, 只能出售给国家的住房保障机构。国家可将共有产权房留做存量, 也可将共有产权房上市出售后将房款再投入到保障性住房的建设中去。这样的做法可以实现保障性住房的建设资金与房源数量的累积, 增加财政住房补贴资金, 增加保障性住房的整体存量。个人购买的共有产权房在取得完全产权以前不得用于出租等经营活动。

(五) 制定房屋标准限制

保障性住房满足的是中低收入人群的基本住房需要而非享受型需求, 所以在设计户型时, 可适当降低房屋的面积等使用条件。例如, 按照最新修订的《经济适用住房管理办法》的相关规定, 经济适用住房单套的建筑面积应控制在60平方米左右。同样, 对于共有产权房而言, 市、县人民政府也应当根据当地经济发展水平, 以及群众的生活状况、住房情况、家庭结构和人口组成等因素, 合理确定建设规模和各种套型比例, 同时进行严格管理。与传统经济适用房不同, 共有产权房的价格与市场上普通商品房的价格一致, 所以不存在无偿土地和低房价的情况。开发商在开发和出售共有产权房时, 参照的都是普通商品房的标准和售价。在此情况下。共有产权房的地理位置可以选择靠近市区, 占据便利地段。国家可以通过制定政策, 规定开发商在开发商品住宅时必须配套开发一定比例的共有产权房, 从而使中低收入家庭也能享受优越的地理位置带来的便利。

(六) 扩大资金来源

对于政府来说, 共有产权房不再是单纯的投入。将部分产权出售给个人, 可以回收部分建设成本, 同时, 利用国有的部分产权可以获得溢价和增值的收益。政府的投入成本逐渐降低, 风险也相应下降。在此情况下, 政府的资金来源可以适当扩张, 不仅可以涵盖住房公积金的利息收入、住房公积金的投资收入以及政府专门用于住房保障的补贴资金, 还可以吸收政府土地出让金等。

摘要：共有产权房是将房屋产权股份化, 由政府与购房者按出资比例共享房屋产权, 对中低收入者具有福利保障性质的住房, 政府直接作为共有产权的权利主体参与共有产权房的管理并享受房屋溢价收益。相较于传统的经济适用房, 共有产权房降低了产权界定成本, 为产权所有者 (包括政府和个人) 提供了应有的收益激励, 使个人或家庭能够因购买共有产权房而获得制度和法律认可的财富收益。当然, 共有产权房也面临着很多争议和操作难题。

关键词：保障性住房,共有产权房,产权理论,措施建议

产权分析 篇2

刘某在美国学习期间完成了一项产品发明，于2006年12月2日在美国提出了专利申请，并于2007年5月7日就相同产品在我国提出专利申请，同时提交了要求优先权的书面声明及相关文件。甲企业2006年10月开始在北京制造相同产品，刘某获得专利权后，甲企业在原有范围内继续制造。2010年2月刘某许可乙企业在北京独家生产该产品，同年刘实自己也在北京建厂生产该产品。2010年5月，丙企业未经刘某的同意，从美国购买、进口了合法生产的该专利产品在中国销售。

案例分析：

从案情可知，刘某在美国发明了一项产品，于2006年12月2日在美国提出了专利申请，并于2007年5月7日就相同产品在我国提出专利申请，根据我国专利法第29条优先权的规定，刘某在中国的申请享有外国优先权，可以以在美国的申请日视为在中国提出申请，也就是说，刘某在中国提出申请专利日是在2006年12月2日。

案中，中国甲企业于2006年10月开始在北京制造相同产品，是早于刘某提出专利申请的，根据我国专利法的先用权的规定，甲企业可以在原有范围内继续制造而并没有侵犯刘某的专利权，也没有侵犯到乙企业的独家实施权。刘某独家许可乙企业实施专利权后，又自己在北京建厂生产该产品，根据我国专利法关于独家许可的规定，进行独家许可后，专利权人也不得在行使该专利权，所以刘某在北京建厂生产该产品是侵犯了乙企业的独家实施权，乙企业可以请求刘某停止侵权。

丙企业在未经刘某允许，从美国购买、进口了合法生产的该专利产品在中国销售，这一行为根据我国专利法关于平行进口权的规定，任何人未经专利权人的同意，不得进口其专利产品。丙企业的行为侵犯了刘某的专利权，刘某可以请求丙企业停止侵权，赔偿损失。

我国企业失信行为的产权分析 篇3

关键词：企业信用；产权；改革

中图分类号：F271

文献标识码：Ａ

文章编号：1003－9031（2007）11－0044－03

一、问题的提出

信用是市场经济的基石，没有信用就没有市场经济。改革开放以来，“我国经济生活中的不讲信用、违约的现象呈现出有增无减的态势”，“几乎所有的市场都有回复到一手交钱一手交货的迹象”，市场经济面临着比较严重的“信用危机”。[1]由于无论是从GDP还是税收收入角度来衡量，企业都是我国市场经济中的绝对主体力量，是市场经济发展的动力源泉和社会财富的主要创造领域。因此，“企业信用在我国信用体系中占据举足轻重的地位”。[2]我国目前的信用危机就主体而言表现为企业的信用危机。商务部“企业信用体系研究课题组”的一项研究结果显示，我国企业每年因信用缺失所造成的直接经济损失高达5855亿元。[3]而间接经济损失将远远大于直接经济损失，如影响投资信心，减少信用交易，破坏市场经济秩序等。因此深入剖析企业失信行为的根源并进行有效治理，势在必行。

二、我国企业失信行为的产权分析

企业失信的原因是多方面的，但是作为制度的重要组成部分——产权，对企业信用将产生深层次的影响。

孟子曰：“人无恒产，则无恒心”。因此，“产权是信誉的载体，信任的基础”。[4]信用的实质是一种财产关系的交换，只有信用交易双方具有明晰、独立的产权，即财产所有权的归属得到明确界定，才能开始进行信用交易。从产权制度的角度我们可以将信用理解为具有独立财产权的经济主体对其财产使用权的相互交易。只有明确了独立的财产所有权，交易主体才能基于信用交易活动使自我财产得到增值的目的，用自己支配的财产去交换他人的财产，并在彼此信任的基础上，进行赊购赊销、借贷还债等信用交易。由此可见，没有所有权的分散和独立以及明晰的财产界定，是不可能产生交换活动乃至信用活动的。

（一）“内部人”控制，易致企业失信

从党的十四大提出我国要建立社会主义市场经济体制以来，国有企业的改革就成为各级政府的一项重要工作。国有企业改革的实质就是要理顺产权关系，目标是建立“产权清晰、(注：这种产权不清晰起因于国家所有者概念的抽象性，究竟是谁代表国家很难明确，从而使得国家作为企业所有者只是经济上或法律上的，在实践中则形同虚设，即：所有者缺位。)权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度。然而时至今日，我国国有企业的改革目标还没有实现，国有企业的产权不清晰问题仍然未能得到根本性解决。多年来，政府作为国有企业的所有者，对国有企业的所有权控制一直处于一个恶性循环：控制过紧，国企就失去活力；控制放松，国企就在实质上为“内部人”牟利。这是一个非常难以解决的问题，实际上就是国家与企业经营者的“委托—代理关系”难以真正建立的问题。在国有股减持、放权让利成为一种共识的今天，不完善的“委托—代理关系”使得国有企业的经营管理者成为实际控制企业的“内部人”，国家只是“虚设股东”。内部人的经济行为不是企业利益（股东利益或国家利益）最大化，而是个人利益最大化。这对于企业信用将产生非常大的负面影响。

在国有企业产权不清晰，实质被内部人控制的情况下，企业的长远利益与内部人的自我利益往往是不一致的，使得内部人只为追求个人短期利益而忽视企业整体的经营成败。内部人主观方面的不敬业，是导致国有企业亏损的一个重要原因。既然企业亏损了，那还拿什么来履行信用呢？不仅如此，在产权不清晰、权责不明确的情况下，内部人在进行信用交易时，容易受到个人眼前利益的诱惑，其在选择信用行为时，就不会顾及这一信用行为对企业利益的负面影响，只要有利于个人利益就行。比如，内部人可以通过与信用状况低下的某家私营企业进行信用交易，以损害国企利益的方式来寻求个人好处。这样一来，市场经济中企业的生存基础--信用，就被内部人用于满足自身利益，企业的信用状况和经营状况就会因此而恶化。

（二）政府干预，易致企业失信

由于国有企业产权的不清晰，使得同一所有者（国家或政府）内部企业相互之间的信用状况也难以令人满意。如果是不同所有者的经济主体，在信用交易时首先就要考虑对方的信用状况，以决定是否达成信用交易。而一旦对方存在违约失信行为，就可以通过“契约”来寻求法律上的解决。但是如果是同一所有者的企业之间的信用交易，情况就大不相同。一方面，由于信用交易主体的所有者相同（即：国家或政府），企业在决定是否进行信用交易时，其决策往往容易受制于政府。比如：政府为了社会经济政策的目标，要求企业必须进行某种信用交易，也就是说，即使企业不存在“内部人控制”问题，由于政府的干预也很难独立做出有利于企业整体利益的信用交易决策。而且企业的经营者也没有必要做出正确的决策，因为其并不需要承担信用交易决策失误的任何责任。如果信用交易发生违约失信，债权企业与债务企业由于存在同一所有者——国家或政府，他们处理信用违约的方式不是“契约”和法律，而是通过政府的协调来解决。政府往往从整个社会经济和全部国企的整体利益出发，而不是从单个国企的利益出发来协调解决出现的企业失信行为。这样，债权企业的利益就很有可能得不到保证，而债务企业也可能并不需要履行契约。政府作为国企的所有者，对国企之间的违约失信行为往往倾向于内部协调而不是通过法律的途径来解决，严重破坏了市场经济的公平竞争、奖优罚劣的规则，也是对市场经济和企业的生存基础——信用的严重损害。而政府作为社会管理者和企业所有者，通过牺牲部分国企的利益来实现社会经济或国企整体利益的目标，是一种很平常的举动。这不是说政府本身存在多大的问题，而是单一产权制度的必然结果。因此，我国多年以来国有企业之间存在的“三角债”问题，以及国有商业银行不良资产问题，都与产权制度不科学存在着直接的联系。在这样一种产权不清晰 、权责不明确的背景下，企业的按期履约能力和动力都将受到极大影响，诚实守信也就失去了前提和基础。与此相适应，国有企业通过寻求企业资信评估来防范信用交易风险，无论是从必要性还是可能性角度来考察，都无从谈起。

（三）“生命”短暂，易致企业失信

另外，在经济转型时期，市场竞争环境的不确定性使得我国各类企业的生命周期相对于欧美国家要短很多。据统计，欧美企业的平均“寿命”是40年，而我国企业的平均“寿命”仅为6.5－7年，其中私营企业只有2.9年。[5]企业“寿命”普遍短暂的现实，直接促成了企业经营预期的短期化。由于国家对私营企业的财产权保护程度一直没有满足私营企业阶层的心理要求，还会出现个别权力部门干预或侵害私营企业合法权益的事件。这就进一步加剧了一部分私营企业阶层的短期心理，从而在信用交易活动中也就容易出现违约失信这一短视行为。

三、提高我国企业信用遵从度的产权对策

（一）国有企业产权制度的改革和完善

产权问题不仅是我国企业改革的一个核心问题，也是企业信用治理的一个重要问题。近些年来，国有企业产权改革一直是我国经济改革的一个关键点，也是一个难点。国有企业产权不清晰、权责不明确，不仅影响到国有企业的竞争力，也对国有企业的信用行为产生很大的负面影响。

1.国有企业产权改革不等于产权的完全私有化

国有企业产权改革的核心是企业所有权问题。传统的、单一的国家完全持股模式显然无法满足企业参与市场竞争及遵守信用的内在需要，因此企业产权改革的一个重要步骤就是进行“国有股减持”(注：是指广义上的“国有股减持”，而不仅仅局限于资本市场范畴。)。通过引入社会股东来加大“国家所有者缺位”和“内部人控制”问题的解决力度。我们目前一直提倡的国有企业从生产性领域中“战略性退出”，在相当程度上就是指企业所有权的逐步减持。但是必须认识到，国有企业“战略性退出”并不等于要完全私有化。既然是“战略性”的，就肯定意味着是按照“有选择、有区分”的原则分步进行。国企产权改革与“一卖了之”完全是两回事。

国有企业产权的多样化，将会有利于削弱内部人的控制问题。内部人的经营压力因为有了社会股东的监督而加大了，从而无论是客观原因形成的失信还是主观原因形成的失信都会进一步减少。而且，国有股“一股独大”问题的逐步解决，很多因国家完全控股所导致的“政策性违约”以及“法律裁决困难”等信用问题，也会在一定程度上得到解决。

2.委托—代理机制的健全与完善

无论是国有企业还是私营企业，都在不同程度上存在着“委托—代理”难题，而国有企业的“委托—代理”难题就更为突出。在激励与监督机制缺失或失当的情况下，作为控股方的国家是虚置的，企业的经营完全由国家任命的董事长或总经理负责。人的机会主义特征很容易造成董事长、总经理成为实质控制企业的内部人。内部人由于缺乏所有者（国家）的有效监督，很容易做出利己但是损害企业的决策。这样一来，在国有企业的信用选择问题上，内部人的负面影响很大。

为了解决内部人控制对企业经营及信用选择的负面影响，首先就要不断减持国有股权以引入社会股东进入所有者行列，逐步变所有者虚置为到位，进而加大对企业经营者（内部人）的监督力度。而要进一步解决这个难题，就必须建立和完善委托—代理机制。

委托—代理机制在本质上就是委托者如何根据可观测信息设计一个激励合同，促使代理人在签约以后选择适当的行动以实现委托人效用的最大化。因此，委托-代理机制的核心问题是契约如何设计，以及代理人经营行为如何评估和监督等。委托—代理契约是激励和约束代理人的根本合同。国有企业的股东是委托人（目前国有股权逐步由各级国资委来代表国家具体行使），必须在契约中对代理人的职责进行明确设定。通过设计科学的薪酬和奖励制度，特别是综合运用“期权薪酬”制度，将在相当程度上对国有企业的代理人起到激励作用。如果契约制订科学，有效地将代理人的个人切身利益与企业长远利益直接挂钩，那么必然会激励国有企业经营者做到敬业、守信和守法。当然，也可以考虑采用朗咸平的“年薪”激励制度(注：郎咸平在2004年前后针对国企改革中的资产流失问题发表了一系列观点，其中就有关于采用“年薪制”来取代“股权奖励制”的建议，目的是防止在委托代理契约存在缺陷、监督机制不健全的现实条件下的国有资产流失。)。不过这一制度的前提是需要构筑一套对代理人经营行为的动态评估机制，使其决策的外部成本内部化，加大对其激励与约束力度。另外，还要通过代理契约，明确和加大对代理人违约行为的惩戒力度，增加代理人违反契约的成本，以减少其短视和个人机会主义行为。

需要指出的是，在企业产权改革及其委托-代理机制建立的同时，必须尽快淡化国有企业的行政色彩，适时取消企业的“行政级别”和干部“任命制”，要实行完全市场化的“职业经理制”，建立起完全市场化的“能上能下、进出顺畅”的用人机制。否则，在我国目前的国情条件下，再严格和完善的委托—代理制度，在强大的“行政级别”面前，也会显得力不从心。

当然，委托—代理机制的一个重要配套措施就是构建较为健全的企业信息披露及代理人业绩评估系统。在委托人充分掌握信息的基础之上，通过对代理人进行业绩评估，动态跟踪代理人的经营行为并进行评估考核，使委托—代理机制真正发挥作用并促使效用最大化。

（二）私营企业产权制度的改革和完善

私营经济是我国市场经济中的重要组成部分，是市场经济持续发展的重要动力。私营企业信用低下不仅严重制约了私营经济的发展壮大，而且也损害了整个市场经济的信用环境。

目前，我国私营企业在产权方面存在的一个共性问题就是家族企业问题。企业缺乏科学的治理结构，企业的所有权、经营权大都由家族成员直接掌控。这既不利于企业信息的披露力度和真实性，也不利于提高私营企业的市场竞争力、履约能力及信用意识。因此私营企业的产权制度改革也需要逐步推进。在私营企业产权改革方面，政府应该基于现实，通过出台相关法律和政策来加以规范和引导。首先，政府需要出台相关政策，切实保护好私营企业阶层的合法财产。特别是要严令禁止并有效杜绝政府部门及人员“以权谋私”，肆意滋扰甚至侵害私营企业合法财产权的行为发生，以消除私营企业阶层在财产权方面的疑虑。其次，政府通过进一步出台优惠政策，比如融资政策、税收政策和产业政策等，引导和促进私营企业产权制度的改革与完善，进而提高私营企业的经营管理能力、信用能力及信用意识。

通过产权制度及企业治理结构的改革，私营企业经营能力可以得到提高。不仅为改善私营企业的信用状况奠定物质基础，而且也可以改变私营企业的“短视”预期。履约能力与信用意识实现统一，有利于改善私营企业信用比较低下的现状。

参考文献：

[1] 卢现祥.西方新制度经济学[M].北京：中国发展出版社，2003.

[2] 林汉川，夏敏仁.企业信用评级理论与实务[M].北京：对外经济贸易大学出版社，2003.

[3] 李建敏，徐松.专家呼吁中国加快建立健全社会信用体系步伐[DB/OL].新华网：http://news.xinhuanet.com/newscenter/2004-10/29/.

[4] 张维迎.信息、信任与法律[M].北京：三联书店，2003.

产权分析 篇4

自1999年12月21日上海成立我国第一家技术产权交易所以来, 技术产权交易越来越活跃, 为适应市场需求, 顺利地将智力成果转化为实际生产力, 技术产权潜在持有者会根据他们从市场上收集到的信息决定从事哪一方面的科研。但是, 由于市场经济利益的驱使, 技术产权潜在持有者之间由于信息的不公开性, 这就难免会出现在同一时期同一领域出现了较为相似但又不完全相同的技术成果。本文通过建立博弈模型对这一现象进行分析, 为了简化模型, 假设在某一领域内同时期市场上有两家技术产权出让机构持有同一类技术产权, 在这一假设的基础上, 通过建立技术产权出让方之间的博弈模型, 对技术产权出让方之间的行为进行剖析, 进而深化对技术产权交易行为的认识。

二、技术产权出让方之间竞价博弈模型的建立

本文假定在同一时期市场上只有甲、乙两家机构拥有某一技术产权A, 且该技术有市场需求, 则甲、乙在该类技术产权转让方面成为竞争对手, 其在该类技术的价格上会有一个博弈分析。

博弈条件假定:

第一, 该博弈模型中涉及两个决策主体 (即技术产权出让方甲、乙) , 括号中第一个数字表示技术产权出让方甲的收益, 第二个数字表示技术产权出让方乙的收益, 并且甲、乙二人都是追求自身利益最大化的“理性人”。

第二, 在该类技术转让中, 若甲、乙都保持原价不变, 则转让成功后会取得预期收益为value, 简写为V。

第三, 若转让不成功, 由于市场上其他技术或其他技术产权出让者拥有的潜在技术会对该技术的价值产生威胁, 到时该类技术的预期收益将会减少V′ (V′>0) , 实际收益变为V-V′。

第四, 该类技术的成本 (包括科研经费、后续成本等) 为cost, 简写为C。

第五, 从“成本-效益”的角度出发, 甲、乙若降价转让, 则收益将会减少V″。

第六, 在同等条件下 (即同时降价或同时不降价) , 甲、乙的市场竞争力相同, 均为50%。

第七, 若一方降价另一方不降价, 则降价一方交易成功的概率为θ (0<θ<1) 。

由表1可分析得出以下七种博弈结果:

第一, 若均降价, 则甲、乙在该类技术产权交易上可获得的预期收益为:

第二, 若甲降价而乙不降, 当市场上有威胁时, 在该类技术的转让中, 甲、乙的预期收益为:

第三, 若甲降价而乙不降价, 当市场上无威胁时, 在该类技术的转让中, 甲、乙的预期收益为:

第四, 若乙降价而甲不降价, 当市场上有威胁时, 在该类技术的转让中, 甲、乙的预期收益为:

第五, 若乙降价而甲不降价, 当市场上无威胁时, 在该类技术的转让中, 甲、乙的预期收益为:

第六, 若甲乙均不降价, 当市场上有威胁时, 在该类技术的转让中, 甲、乙的预期收益为:

第七, 若甲乙均不降价, 当市场上无威胁时, 在该类技术的转让中, 甲、乙的预期收益为:

三、技术产权出让方之间竞价博弈模型的分析

甲、乙双方即可能在合作的前提下竞争, 以达到双赢, 也可能是单纯的竞争, 当双方在合作的前提下竞争 (即双方通过协商做出同时降价或者是同时不降价的决定) 时, 此时二者的预期收益记为E甲1、E乙1, 此时有:

当甲、乙双方是单纯的竞争, 在交易前不互相协商, 降价与否自定, 此时二者的预期收益记为E甲2、E乙2, 则有:

比较E甲1、E乙1、E甲2、E乙2可知:

由于E甲1-E甲2=E乙1-E乙2

由于我们假定的θ是在一方降价而另一方不降价时降价方的交易成功概率, 即θ是在甲、乙两方不合作的情况下存在的, 并且我们假设了甲、乙二人是追求自身利益最大化的“理性人”, 对于两个追求自身利益最大化的“理性人”来说, 他们不合作的前提只能是不合作的收益大于合作时的收益, 即E甲2>E甲1, E乙2>E乙1, 亦即:E甲1-E甲2<0, E乙1-E乙2<0;我们从反面来理解, 当E甲1>E甲2, E乙1>E乙2时, 甲、乙二人将会选择合作。

甲2, E乙1>E乙2, 此时, 甲、乙二人若选择在合作的基础上竞争, 对双方会比较有利, 即双方选择通过协商来定价, (降价, 降价) 、 (有威胁时不降价, 有威胁时不降价) 、 (无威胁时不降价, 无威胁时不降价) 为博弈均衡点, 其中 (无威胁时不降价, 无威胁时不降价) 为最优解。

2, E乙1

E乙1=E乙2, 此时, 甲、乙二人选择合作与否其预期收益一样。

无论博弈的结果如何, 出现这一博弈行为的前提是技术产权拥有者拥有技术的目的不是用于自身企业的建设, 而是用于对外交易, 事实上, 就目前来说, 拥有技术产权并用于对外交易的比例很小, 绝大多数技术产权拥有者是将其拥有的技术产权转化为企业自身的生产力, 下面以专利权为例予以说明。据来自2008年4月16日科技日报上的报道称, 我国超过65%的发明专利来自中小企业, 超过80%的新产品来自中小企业, 针对这一现象, 我国政府制定了很多政策来促进中小企业知识产权的使用和商业化。据国家知识产权局网上的统计数据表明, 在2010年9月国内专利申请受理数量中, 企业申请数量达到51506件, 占同期国内专利申请受理总量的49.4%, 而在2010年9月国内专利授权数量中, 企业获得授权24250件, 占同期国内专利授权总量的47.87%。

上述的这些数据表明, 企业是发明创新的主体, 是技术产权潜在拥有者的主体, 而企业发明创造的出发点就是将这一智力成果转化为实际生产力, 促进企业的发展, 所以, 在这一部分中的发明创造, 几乎不用以对外交易, 也就不存在对外交易中技术产权出让方之间的博弈问题。将技术产权用于对外交易的主要是大专院校、科研院所以及机关团体等团体所拥有的技术产权, 这几部分所占比例之和约为50%, 在这一技术产权潜在拥有者中, 存在着技术产权出让方之间的博弈问题。因此, 如果国家从宏观上把握的话, 应将注意力着重放在对后者的管制上, 这样就能避免在统一领域不同的主体重复性的投入大量的人力、物力、财力等进行重复性的科研活动, 避免造成不必要的浪费。而对于所占比例约为50%的企业这一主体来说, 国家只须在政策上予以扶持, 帮助企业把握好大体的方向, 让他们正确使用其所拥有的技术产权, 这样就可以实现这一部分智力成果与实际生产力之间的接轨, 促进社会经济的发展。

四、小结

通过对技术产权出让方之间博弈模型的建立与分析, 我们了解了在技术产权交易中产权出让方之间在选择竞争合作以及单纯竞争时的博弈条件以及由此得出的博弈结果, 在此基础上, 结合我国目前的实际情况, 分析了各技术产权潜在拥有者对其拥有的技术产权的不同处理方式, 针对不同的技术产权潜在拥有者, 国家应采取不同的措施, 确保在成本最小化的基础上, 实现技术产权这一智力成果的最大经济效益和社会效益。

摘要：技术产权交易方之间在交易时可能会做出不同的选择, 通过引入博弈论这一分析工具, 对其行为进行博弈分析, 得出在不同的条件下应做出什么样的决策选择, 并根据我国目前的实际情况, 提出针对不同的技术产权拥有者, 国家应予以不同的政策引导。

关键词：技术产权出让方,博弈

参考文献

[1]、罗杰·A.麦凯恩著;原毅军, 陈艳莹, 张国峰等译.博弈论:战略分析入门[M].机械工业出版社, 2006.

[2]、赵联宁, 陈广华.专利权保护的博弈分析[J].电子知识产权, 2007 (6) .

[3]、我国超过65%的发明专利来自中小企业[DB/OL].中国知识产权网, 2008-04-16.

知识产权保护案例及分析 篇5

该授权公告时的权利要求书是：

“一种无纺布成型机具有箱体（1）、输网帘（10）和导布辊（5），其特征是：箱体内设有圆网鼓（3），其内层为栅格状不锈钢筒体（12），外层为不锈钢丝网（13），圆网鼓一端设有离心风叶（7）与箱体外壳固定的风机座（8）相连，箱体上、下方均设有气流分配板与加热器，在箱体一侧通风口处输网帘的上方固定有冷却辊（9）。”

针对上述实用新型专利，请求人于2001年2月22日向国家知识产权局专利复审委员会提出宣告该专利权无效的请求，认为该实用新型不具有专利法第22条所规定的新颖性和创造性。分析：知识产权是指人类智力劳动产生的智力劳动成果所有权。它是依照各国法律赋予符合条件的著作者、发明者或成果拥有者在一定期限内享有的独占权利，一般认为它包括版权和工业产权。版权是指著作权人对其文学作品享有的署名、发表、使用以及许可他人使用和获得报酬等的权利；工业产权则是包括发明专利、实用新型专利、外观设计专利、商标、服务标记、厂商名称、货源名称或原产地名称等的独占权利。

经审查合议组就该专利的创造性认为，证据12是一份美国专利，其公开日为1991年10月1日，可以用作评价本专利创造性的现有技术。

该专利公开了一种与本专利相关的纺织材料处理设备，从其附图及说明书文字部分可以得知，该设备的功能与本专利相同，其结构与本专利相似。具体说，该设备也包括箱体、圆网鼓、不锈钢筒体、不锈钢丝网、离心风叶、气流分配板和加热器。与本专利的权利要求1相比，只是输网帘、导布辊和冷却辊在证据12中未予以公开。在一台无纺布成型设备中，输网帘和导布辊是必不可少的，否则纤维网和成型后的网布将无法传送，这对于本领域普通技术人员来说属于公知的技术常识，也是无纺布成型设备中必设的部件，因此可以认为输网帘和导布辊已经隐含在证据12中。从本专利的说明书中看不出该冷却辊所带来的任何特殊效果。故合议组只能以本领域普通技术人员的观点来看待该冷却辊，即冷却辊的存在不能给无纺织物成型机带来实质性特点和进步。因此，与证据12相比，本专利权利要求1所述的技术方案不具备专利法第22条第3款规定的创造性。

对于被请求人关于创造性的争辩，合议组认为，被请求人在意见陈述书中陈述了本专利与证据12之间的下述区别：（1）本专利中的不锈钢筒体是栅格状的，而证据12中的筒体是穿孔的；（2）证据12中的分配板是靠近风机6的端板，而本专利则处于圆网鼓侧面的上下两侧；（3）证据12中的无纺织物成型设备还附加一内部保护罩，这是本专利所没有的。

一项权利要求所述的技术方案与一份对比文件相比，在结构方面存在若干区别，此时应当如何判断该技术方案是否具有创造性？

第一，对于一台机械设备而言，如果对比文件中未公开的部件属于该设备必不可少的，则应当认为该部件已经被隐含在其中。

第二，如果某一部件的存在对该设备的性能并未带来实质性的影响，即未产生明显的技术效果，则该部件的设置对其创造性无影响。

第三，如果从某一设备中将某一部件去除，从而导致其相应性能的丧失，则这种简化也不具备创造性。

产权分析 篇6

【关键词】体育公共产品；产权

在体育公共产品供给领域，体育公共产品产权制度扮演着重要的角色，若是体育公共产品产权不清晰，一方面导致体育公共产品供给领域交易费用的增加和资源的浪费；另一方面，不利于体育公共产品供给主体之间的合作，不利于调动他们供给体育公共产品的积极性和主动性。了解体育公共产品产权制度现状及其属性，能够对症下药，有效地缓解上述问题。因此，本文着重探讨了体育公共产品产权制度及其属性，以期为界定体育公共产品产权提供参考意见和建议。

1体育公共产品产权概念梳理

11体育公共产品产权的含义

对于产权的理解，学者们仁者见仁，智者见智，目前为止，学术界对产权的观点主要有以下几个：一、产权即财产所有权，即产权是出资者享有的权利，等同于财产所有权〔1〕，包含多方面权能的权利束〔2〕。二、产权是包括所有权的更为宽泛的概念，产权比所有权更宽泛。如阿贝尔认为产权包括所有权、使用权、转让权、安全的权利、重新获得的权利、对资本的权利及其他权利。三、产权是一种人与人的社会关系，是一种经济性质的权利，其本质是人与人的关系，是人们使用资产所产生的经济性质或社会性质的关系，而物则是连接人与人之间关系的纽带。四、“产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达 〔3〕。”（德姆赛茨）五、产权是维持资产有效运行的制度规则，是保障人们财产、具有权威性的规则。六、产权是强制规定的人对物的权利。以上这些观点的侧重点不同，但其基本含义均是产权主体之间关于财产的行为权利。其共同之处是：一、产权具有收益性、排他性、有限性、分解性和流动性；二、产权规定了人们相互之间的行为关系；三、产权是一种权利束，可分解为多种平行的权利。

基于上述关于产权的认识，考虑到我国体育公共产品市场发展状况，结合我国体育公共产品供给主体的发展需求，以及研究目的和需求，本文侧重于产权具备的功能，从产权的权利和责任角度出发，解读体育公共产品供给主体。所以，本文中的体育公共产品产权是指对体育公共产品相关财产的归属、运作、控制的制度安排。

12体育公共产品产权的内容

学术界关于产权的内容主要有“三要素说”和“四要素说”，其中“三要素说”包括：（1）使用权，是指人们有权使用，但不能私用；（2）收益权，是指从资产中获得收入或租值；（3）自由转让权，是指让渡或出卖资产的权利。“四要素说”除了包括上述三个权利之外，还包括占有权，是指产权主体对产权客体的排他的最高支配权。考虑到某一体育公共产品可能存在多供给主体，供给主体之间的权利可能不会完全对等，因此，本文中的体育公共产品产权内容包括使用权、享受权、自由转让权和占有权四个要素。

2我国体育公共产品产权制度诊断及其属性

21我国体育公共产品产权制度诊断

任何一种产权及其形成的产权关系都需要规则的支持，包括正式规则和非正式规则两种。产权制度是指产权关系的制度安排，是界定、确定、保护和行使产权的一系列规则〔4〕，它是产权主体在交易中行使财产权利时逐渐形成的一套系统且稳定的行为规则和规范体系。体育公共产品产权制度根据产权归属主体的不同，本文将其分为：公有产权制度、混合产权制度和私有产权制度，而共有产权包括混合产权和公有产权。

若是体育公共产品产权的主体是由多个经济主体构成的共同体，共同体内所有成员均享有权利，那么这种产权就是共同产权。其特点是某个成员对体育公共产品行使权力时，并不排斥其他人对该体育公共产品行使同样的权利，换句话说，体育公共产品的共有产权在个人之间是可重合的，每个人都可以使用体育公共产品，但都没有权利声称体育公共产品是属于他的，单个成员无权利对财产进行转让或者出售。体育公共产品供给制度中公有产权和混合产权的区别是，体育公共产品公有产权的主体是国家，公民行使财产权利；而体育公共产品混合产权是私有产权和公有产权的融合。私有产权是指个人完全享有没有分解的财产权利关系，即供给主体完全享有体育产品的使用权、转让权、收益权和占有权，无论任何决策均由个人自己决定，其最显著特征是排他性，即其他任何人在没有经过产权主体的认同下，不得占有、损害或者阻止所有者行使其自己的权利。

公有产权、私有产权和混合产权的划分是根据所有权主体的性质来决定的，在现实生活中，体育公共产品的产权可分解为使用权、占有权、收益权和转让权，它需要通过这四种权利才能得以实现，即体育公共产品产权性质是由实际生活中的使用权、占有权、收益权和转让权的权利安排决定的。

体育公共产品产权制度是用来规范人们的行为、提高人们合作的可能性，减少因为供给过程中的利益冲突而带来的资源浪费，提高供给体育公共产品的经济效益。总体来说，体育公共产品产权制度的建立能够减少体育公共产品供给过程中的费用，但是由于人们的有限性，不得不为产权制度“付费”。因此，我们可以得出体育公共产品产权制度是人们在局限性的条件下做出的理性选择，是人们认识水平和自身发展提高的产物。目前我国体育公共产品大多数属于混合产权和私有产权，纯粹的公有产权已经逐步向混合产权转变。但我国产权制度不清晰，体育公共产品的使用权、占有权、收益权和转让权界线模糊，导致在体育公共产品的供给过程中产生利益冲突或者出现无人管理的状况。由此，体育公共产品产权制度需要不断改善。

22体育公共产品产权属性

产权的类型不同，它所具备的属性也有所差别，一般来说，公共产权具备非排他性、不可让渡性、不可分割性和不清晰性；而私有产权与之相反，具备排他性、可让渡性、可分割性和清晰性。下面对体育公共产品的产权进行详细探讨。

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其一，纯体育公共产品供给主体的产权属性

一般来说纯体育公共产品的产权主体是政府，每个公民都可以行使对体育公共产品的使用权，但不能独自占有体育公共产品。纯体育公共产品的产权具有非排他性、可分割性、不可让渡性和不清晰性。其中非排他性是指任何人享有使用体育公共产品的权利，同时也没有权利阻碍其他人使用该体育公共产品；可分割性是指可将体育公共产品的产权的权利束分割为使用权、占有权、收益权和转让权，这四项权利可分属不同的经济主体，一般来说，纯体育公共产品的使用权属于公民，其他权利均属相应的政府组织；不可让渡性是指纯体育公共产品的产权安排不可以在不同的经济主体之间转换，德姆赛茨指出：“可让渡性是指将所有制再安排给其他人的权利，它包括以任意价格提供销售的权利。当稀缺资源的所有制是共有时，排他性和可让渡性都会不存在的，没有人会节约使用一种共有资源，也没有人将资源的所有制安排给其他的人〔5〕”；不清晰性既包括产权主体的不清晰也包括产权客体的不清晰，纯体育公共产品的产权主体不是可以辨析的自然人，而是虚拟主体，没有明确的具有独立资格的资产所有者代表，这就意味着纯体育公共产品的产权主体没有独立的民事行为能力，不能独立承担民事责任。纯体育公共产品产权客体的不清晰是指没有明确各个产权主体的权、责、利之间的关系。表现在，其一，纯体育公共产品各种产权权利之间没有明确的界限，即没有明确谁拥有纯体育公共产品的哪些权利，是拥有占有权，还是拥有收益权、经营权、转让权，还是拥有整个权利束。其二，没有明确划分各主体之间的财产范围，即没有理清纯体育公共产品出资人、法人和管理者各自的财产范围。

其二，混合体育产品的产权属性。

混合体育产品中的俱乐部产品的产权具有部分排他性、可分割性、可让渡性和相对清晰性。其中俱乐部体育产品的部分排他性是指在特定范围内，对于不满足条件的人进行排他，对于完全符合条件的人不排他；可分割性是指可将体育公共产品的产权的权利束分割为使用权、占有权、收益权和转让权，四项权利可分属不同的经济主体；可让渡性是指混合体育公共的某些权利安排可以在不同的经济主体之间转换；产权的相对清晰性是指，对比纯体育公共产品来说，权利主体是可以辨析的自然人，具有独立的民事行为能力，能够独立承担民事责任。同时，俱乐部体育产品各种产权权利之间的界限较为清晰，不同权利主体之间的权力、责任和利益较为清晰。一般来说，俱乐部体育产品的出资者拥有其所投资本的最终所有权和部分收益权；俱乐部的法人拥有对俱乐部财产的所有权、使用权、处分权、经营权、交易权和收益权等，拥有整个俱乐部财产完整的权利束；俱乐部体育产品的经营管理者拥有其独有的人力资本产权，可进一步将该产权进行分解，如将使用权归俱乐部法人，将所有权和收益权等归经营管理者自身所有。共有体育资源具有非排他性、不可分割性、不可让渡性和不清晰性，其中，非排他性、不可让渡性和不清晰性三种属性与纯体育公共产品大同小异，只是产权主体规模、范围等有所差别，在此不对这三种产权属性进行详细阐述。共有体育资源的不可分割性是指该资源的产权是一个统一的整体，不能将其分割开来。

其三，纯私人体育产品的产权属性。

对于纯私人体育产品来说，其产权具有排他性、可分割性、可让渡性和清晰性。其中纯私人体育产品的可分割性、可让渡性和清晰性与俱乐部体育产品相近，在此不再做详细的探讨。而纯私人体育产品的排他性是指该体育产品的唯一产权主体完全享有体育产品的所有权、支配权、转让权等权利。

3小结

本文中的体育公共产品产权是指对体育公共产品相关财产的归属、运作、控制的制度安排，其内容包括使用权、享受权、自由转让权和占有权四个要素。依据体育公共产品供给主体产权制度产权归属主体的不同，本文将其分为公有产权制度、混合产权制度和私有产权制度，而共有产权包括混合产权和公有产权。另外，本文详细分析了纯体育公共产品、混合体育公共产品和纯私人体育产品的产权属性，认为纯体育公共产品的产权具有非排他性、可分割性、不可让渡性和不清晰性；混合体育产品中的俱乐部产品的产权具有部分排他性、可分割性、可让渡性和相对清晰性，共有体育资源具有非排他性、不可分割性、不可让渡性和不清晰性；纯私人体育产品具有排他性、可分割性、可让渡性和清晰性。目前我国体育公共产品供给主体产权界限不清，导致了在体育公共产品经营管理的过程中出现了一系列的问题，因此，要注意对体育公共产品产权进行明确的界定。

参考文献

〔1〕余汉抛国有企业产权多元化的边际分析〔D〕广州：中山大学，2007

〔2〕陈钊新制度经济学方法论剖析〔D〕北京：中央民族大学，2005

〔3〕谭利华产权制度的社会学分析〔D〕南宁：广西大学，2001

〔4〕德姆赛茨财产权利与制度变迁〔M〕上海三联书店，1994

（责任编辑：李宏斌）

共享经济的产权分析 篇7

“共享经济”一词由马科斯·费尔逊和琼·斯潘思于1978年发表的论文(Community Structure and Collaborative Consumption:A Routine Activity Approach)中提出的。共享经济基于三点:过剩产能、共享平台和人人参与[1]。它鼓励闲置资源在多个使用者之间共享使用权、鼓励人与人之间以互信互通的方式共处。共享经济使产权得以更灵活配置,使信用得以管理和承诺,使市场上更多的潜在交易得以实现。

二、共享经济的产权分析

产权是经济所有制关系的法律表现形式,它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。在工业时代,物权的私有化是主流,人们要的是所有权,完全拥有一样东西。随着循环经济、互联网、物联网、大数据和云计算的发展使人们更多地进行“共享经济”。共享经济的理论实质其实是一场无形的产权革命。市场将产权分为所有权与使用权将产生巨大的商业价值。

物品的产权已不再是衡量物品价值的指标,对于供给方来说,通过在特定时间内让渡物品的使用权,来获得一定的金钱回报;对需求方而言,不直接拥有物品的所有权、占有权、支配权、收益权,而是通过租、借等共享的方式获得物品的使用权。个人所有的暂时闲置的资源进行共享,获得一定的收益,这才是共享经济的核心实质。

共享经济促使一种双层产权结构的产生:以财产的所有权为主,占有权、支配权、收益权在下层,财产的使用权在上层,人们拥有财产的所有权,但在共享服务上,使用权变为公有。这样的共享过程中所涉及的实质上是信息、数据和服务的共享,而不是物品本身的共享。在仍保有财产所有权的基础上把闲置的使用权分享,共享经济的本质是一种使用权的分享。产权的明晰、安全性保护和隐私性保护,是所有财产所有者愿意分享使用权的前提。

三、共享经济的利弊分析

1. 共享经济的颠覆性影响

共享经济通过分享使用权提高了闲置资源的利用效率,降低了交易成本。当私人物品的使用权不再给消费者带来额外价值时,消费者可以通过分享使用权获得额外价值,此时私人物品在一定程度上转化为公共物品,具有公共物品的性质:非竞争性,即多增加一个消费者所带来的边际成本为零或几乎没有。

共享经济通过第三方平台增加人们之间的信任度,改变人们的消费观念。传统二手市场通过“看不见的手”造成了劣币驱逐良币的现象,柠檬市场屡见不鲜,人与人之间的信任消失在二手市场中。而基于互联网的共享经济则不同,它基于第三方平台,要求供需双方公开个人信用,在更大程度上避免了不平等交易,提高了交易质量,满足了供需双方的特定需求,实现了双方的帕累托改进。随着循环经济和节约经济的发展,共享经济改变了人们的消费观念,从一次消费终身占有到物尽其用,改变了产能过剩,提高的有效需求,实现了供给侧结构性改革与循环经济的统一。

共享经济唤醒了人们的创业潜能,推进了生态文明建设[2]。在大众创业、万众创新的新潮流中,共享经济的诞生无疑释放了人们的创造力,重新利用现有资源,寻找机会,为国内生产总值做出贡献。同时,闲置资源的重新配置和利用使整个社会物品资源利用率提高,减少能源耗费,减少不必要的产能需求,去库存去产能,遏制需求更多导致生产更多的恶性循环。共享经济能更好地推动绿色低碳生活,有效推进生态文明建设。

2. 共享经济的弊端

共享经济在提高资源利用率的同时,也带来了不确定性。共享闲置资源的使用权,使得使用权和所有权分离,生产者之间的交换关系变为共享关系,会损害到某些既得利益者的利益,消费者权益保护和责任分配上存在不足。传统经济与共享经济的冲突必然会阻碍新生事物的发展,因此在关注其优势的同时,也要关注其带来的不确定性。

共享经济的信息反馈和信任机制存在缺陷[3]。共享经济虽然通过第三方平台提高了交易质量,重拾人们的信任度,但是第三方平台的资质以及对用户的信任措施有待加强。如实名认证、信用等级评分等都是提升供需双方之间信任度的有效方法。供需双方于第三方平台之间的依赖关系需要更明确的规则,面对监管真空和空白,政府有必要建立一套行之有效的监管措施。

四、未来及展望

一方面,共享经济提高了资源使用率、降低交易成本、提高信任度、唤醒创业潜能和推进生态文明建设。另一方面,也带来了不确定性,消费者权益保护和责任分配存在不足,信息反馈机制存在缺陷等,都需要政府提出一系些列有效的监管措施,填补监管空白,使政府宏观调控和微观监管协调运行。

在推动中国经济增长的引擎中,共享经济是助推器。共享经济的发展不仅带动了租赁行业的发展,而且拉动了无线网络和信息终端等产业的发展。共享经济带来了全新的生产模式、消费模式和企业运营模式,已成为不可忽视的未来全球经济发展趋势。

摘要：本文基于移动互联网的兴起阐述了共享经济的实现方式,通过分析共享经济下产权结构的变革,物品所有权的私有化到物品服务使用权的公有化,使用权与所有权的分离提高了闲置物品的使用效率,降低交易成本,增加人们之间的信任度,改变人们的消费方式,唤醒人们的创业潜能,推进生态文明建设。与此同时,共享经济带来的不确定性,信息反馈和信任机制存在缺陷应该得到足够重视,促使政府建立一套行之有效的监管措施。

关键词：共享经济,产权,使用权,互联网

参考文献

[1]罗宾·蔡斯.共享经济:重构未来商业新模式[M].杭州:浙江人民出版社,2015.10~12.

[2]颜婧宇.Uber(优步)启蒙和引领全球共享经济发展的思考[J].商场现代化,2015,(19):13~17.

我国产权酒店现状分析 篇8

1 产权酒店的涵义及发展背景

产权酒店是指投资者买断酒店设施的所有权, 除部分时间自己使用外, 将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营, 自己获取红利的一种经营模式。

产权酒店20世纪70年代源于欧洲, 瑞士企业家亚历山大·耐首先提出“产权酒店” (Timeshare Hotel, 也称时权酒店、分时度假酒店) 概念, 即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利, 该权利可以上市转售、转让或者交换。[1]这种酒店风行于世界著名旅游城市和地区, 美国夏威夷、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛, 经数十年发展, 此种模式已成为一种被社会广泛接受的房地产和旅游投资品种。

这种酒店的形式是:私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后, 每年确定自己使用的天数, 其它时间则交酒店管理公司统一出租, 作为酒店客房对外经营, 租金收益基本可以抵房产分期付款的费用, 购买者一般在15-20年后交完按揭款即可取得房屋的产权。企业购买产权酒店一方面用于投资, 另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。

2 我国产权酒店的现状

20世纪90年代中后期, 分时度假酒店的概念传入中国, 结合中国国情, 逐渐演变为有中国特色的产权酒店, 发展势头强劲。短短几年我国产权酒店的数量已经近100家, 但是运作比较成功的却不超过20家。地域分布也由沿海发达地区向内陆迅速扩张, 目前, 在北京、上海、海南等地及内陆的一些中心城市如武汉、成都、昆明、西安等, 都出现了产权酒店这一经营模式的尝试, 有的地方还出现热销的局面。[2]尽管如此, 与美国每万人中产权酒店会员数多达63人的比例相比, 中国仅为0.06, 甚至与菲律宾0.62和印度尼西亚0.3的比例都相差甚远, 所以, 产权酒店在中国尚未实质性开发, 前景广阔。

但是, 我国产权酒店的消费不同于国外的先有需求后有消费。我国是企业先引进国外的分时度假和产权酒店的理念, 由企业进行推广, 让消费者逐步接受产权酒店的概念。由于缺乏相应的法律规范的保障, 产权酒店的纠纷也越来越多;同时国内分时度假体系还不成熟, 对消费者存在强迫性销售和欺骗性销售, 使得分时度假交换体系赋予产权酒店的优势没有得到足够的体现。

3 我国产权酒店面临的问题及对策

3.1 产权酒店面临的问题

目前, 产权酒店在我国的发展尚处于萌芽阶段, 在市场导入期难免存在一些不尽人意的地方。从销售情况来看, 存在以下几个方面的缺陷:

3.1.1 偏高的价格。

据了解, 国内产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间, 就我国居民的平均收入水平而言, 绝大多数人不具备购买力, 产权酒店在我国已演变为奢侈品, 其目标市场只能集中于极少数高薪阶层, 从而限制了其发展。

3.1.2 产品消费时间上缺乏灵活性。

每年固定使用一周的产权酒店, 与我国居民目前的旅游度假模式有很大差异。因为带薪休假制度尚未普遍实施, 每个家庭很难提前确定自己在一年中的哪一周能出游, 也不能保证每次外出度假都能有一整周时间。在度假时间的制约下, 产权酒店在我国的销售就受到诸多限制。而我国实行的“十一”、春节长假制度, 使居民的旅游活动具有高度的集中性, 这也会对产权酒店的正常经营造成影响。

3.1.3 具有竞争力的品牌产品欠缺。

国内目前产权酒店的开发商和销售商尚处于小、散、弱的状态, 没有明显的市场竞争实力, 由于产权酒店出售的是未来15~20年甚至更长时间的使用权, 需要经营者具有较强的资金实力和抵御市场风险的能力, 才能保证对消费者的承诺。产权酒店从诞生之日起, 就是一种国际性产品, 要能参与全球交换才具有持久的生命力。[3]国外许多经营者都看到了中国产权酒店的巨大潜力, 但是我国产权酒店经营企业由于缺乏有市场感召力的产品, 不仅很难获得消费者的认同, 也很难以适应国际竞争的形势。

3.1.4 缺乏规范。

虽然有了行业公约, 但目前国家相关管理部门对产权酒店性质尚未明确界定, 也没有针对产权酒店的法律法规。经营企业在与消费者产生纠纷后, 往往因为没有相应的法律依据使双方都陷入无所适从的境地, 消费者的权益无法得到有效保护, 市场缺乏完善的运行机制, 并且市场秩序的混乱也随着行业规模的扩大而加剧。

3.1.5 企业信用体系缺失。

消费者在购买产权酒店的客房时, 对开发商的信用状况并不了解, 而且部分房地产开发商就是想借产权酒店来盘活资产。同时, 产权酒店涉及的未知因素太多, 消费者很难把握, 承诺能不能成为现实也需要开发商的负责。但是, 我国企业的信用制度还没有建立起来, 企业信用无法考证, 存在不少隐患。

3.2 解决问题的对策

从以上分析可以看出, 产权酒店在我国的发展面临众多问题, 这些问题产生的原因是多方面的, 既有市场的不完善、法规的不健全、政策的不配套, 也有经营理念、手段、方式上的落后等原因。故笔者认为, 应该从政府和企业两个方面同时改进, 以探索出一条符合我国国情的产权酒店发展道路。

3.2.1 尽快完善和建立专门针对产权酒店的法律法规。

由于产权酒店进入我国的时间不长, 又涉及到旅游、房地产、金融等, 是典型的边缘性产业, 相应的主管部门尚处于缺位状态。因此应尽快明确其管理组织, 并结合我国国情, 在借鉴其他国家法律的基础上, 加快建立关于分时度假的法律法规, 对产权酒店的使用年限、开发商、销售商和购买者的权利与义务等具体内容予以明确, 为市场提供可操作的依据。

3.2.2 尽快推出带薪休假制度。

产权酒店的推行需要有较为普遍的分时休假制度和专门管理机构, 使消费者能确切地计划休假时间与方式。但由于带薪休假制度在我国还尚未普遍实施, 居民分时度假难以实现。自实行“十一”、“春节”长假制度以来, 虽然对经济起到了极大的刺激作用, 但旅游消费高度集中性的弊端也逐步显现。由于居民在选择旅游景点时带有很大的盲目性, 涌向著名旅游城市或风景名胜区, 造成旅游消费过分集中、交通运输紧张、服务设施供给短缺或服务质量不尽人意的尴尬情况。同时, 旅游地的严重超载, 造成旅游资源严重破坏, 也降低了旅游质量。另一方面, 在火爆的“黄金周”过去后, 消费热潮很快回落, 一个相对冷清的时期不可避免地出现了。造成了为“黄金周”准备的大量设施闲置浪费, 得不到持续有效的开发和利用。从经济学角度来看, 这显然是为“黄金周”的集中休假制度增加了巨大的社会成本。

因此, 很多旅游界人士一直在呼吁实行带薪休假制度, 使居民能自由选择出游时间, 错开集中出游的高峰期。如果国家采取有效措施确保带薪休假制度的落实, 那么城市职工的节假日将由114天增加到120多天, 意味着一年中有三分之一的时间属于可自由支配的时间, 休闲旅游将成为人们重要的生活方式, 产权酒店的普及就有了更牢固的基础。

3.2.3 开发和设计出符合我国居民收入水平和消费习惯的产权酒店产品。

针对目标消费者的度假习惯, 产权酒店经营企业应开发出适合我国市场的产品类型。分时度假在美国有几百万个会员, 一个会员代表着一个家庭, 几乎是家家都有, 成为大众购买的产品。而我国购买产权酒店的消费者, 仍局限于极少数人。所以我国的产权酒店在开发时应面向最大范围的消费群体, 形式灵活、价格多样。在定价上, 应参照国外销售价格与居民可自由支配收入的比重, 根据我国居民收入结构来确定产权酒店类型, 以经济的小户型为主。针对消费者周末度假的习惯, 可以将产权酒店时段细化。考虑到我国企业的生命周期, 应将时权使用年限缩短为5~20年不等。开发商在进行产品开发时还应注意整合旅游和房地产资源, 寻找最佳的结合方式, 将人文、环境等因素都整合到项目中, 培植产品独特的竞争优势。

3.2.4 走规模化、集团化道路, 创造本土化的品牌产品。

产权酒店满足的是购买者未来几十年的度假需求, 带来的收益也是未来的, 这增加了风险, 使购买者更倾向于购买知名企业的品牌产品, 以求得投资收益的保险。而对于开发商和销售商而言, 要想在市场上被消费者接纳, 就必须在树立品牌上下工夫。企业可以通过规模经营、规范管理, 加强企业的品牌化建设, 培育本企业品牌的知名度、忠诚度、辐射力和竞争力, 树立企业的产品形象, 从而降低消费者的顾虑。对于网络化的产品, 鲜明的品牌形象不但能够推动产品的销售, 还能增强开发者与合作者谈判的要价能力, 为推出更实惠的产品创造条件。[4]

国外产权酒店经营者已经意识到了中国市场的巨大潜力, 正加快进入中国市场的步伐, 我国的企业要应对国际竞争, 就必须在实施品牌战略的基础上进行强强联合, 实现规模化和集团化发展, 提升产品的市场竞争力。

产权酒店这种经营模式, 在国际上取得了很大成功, 引入国内, 由于它涉及房地产开发、酒店管理公司、个人或集团投资者等多个经营主体, 影响面大, 有必要在借鉴国际经验的基础上, 从我国的实际情况出发, 探索有效的实现形式, 在规范的前提下, 培育健康的市场。

参考文献

[1]欧荔.中国新经济背景下的产权酒店.三明高等专科学校学报, 2003, 20 (4) :44-48.

[2]蒋海燕.对中国产权酒店发展现状的几点思考.四川商业高等专科学校学报, 2002 (28) :35-36.

[3]樊邦勇.产权酒店产业发展现状分析.特区经济, 2005 (4) :274-275.

小区会所产权的认定分析 篇9

《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地, 属于业主共有, 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。”小区会所是否属于“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”呢?这涉及到哪些属于专有部分, 哪些属于共有部分的问题。在司法实践中, 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (法释[2009]7号) 第2条作了相关规定, “建筑区划内符合下列条件的房屋, 以及车位、摊位等特定空间, 应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一) 具有构造上的独立性, 能够明确区分; (二) 具有利用上的独立性, 可以排他使用; (三) 能够登记成为特定业主所有权的客体”。会所是按设计规范建造的房屋, 当然具有构造上和利用上的独立性、排他性;由于会所系非住宅, 按《房屋登记办法》第10条的规定, 可以以幢作为基本单元申请所有权登记, 故满足能够登记成为特定业主所有权客体的条件。如前所述, 小区会所属于特定业主所有的专有部分, 而不属于全体业主应当共有的共有部分。

从立法本意上看, 最初向社会各界征求意见的2005年7月《物权法 (草案) 》第76条第2款规定:“会所、车库的归属, 有约定的, 按照约定;没有约定或者约定不明确的, 除建设单位等能够证明其享有所有权外, 属于业主共有”。对此, 有人提出, 现实生活中会所归业主共有的情形很少, 且归业主共有也很难经营, 对业主不一定有利。全国人大法律委员会针对上述意见研究认为:从实际情况看, 提供健身、娱乐等服务的会所, 绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营, 一般不作为建筑物的附属设施归业主共有, 《物权法 (草案) 》关于“会所”的规定可以删去, 现行《物权法》对此进行了删改。上述修订过程表明关于会所的权属应符合生活实际, 一般不归业主共有。

根据我国建筑规划现行的规定, 会所在规划报建中是单独列明的, 建筑面积计入了容积率, 不属于规划管理界定的配套公建范畴。《房地产测量规范》 (GB/T17986) B3.1规定“共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等, 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积, 以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙, 以及外墙 (包括山墙) 水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室, 车棚、车库、为多幢服务的警卫室, 管理用房, 作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积”。据此可知, 会所建筑面积也不属于全体业主应当公摊面积的范畴。因此, 会所不是小区房屋的附属品, 不应当归全体业主所有。

有观点认为“会所抬高了房价”, 就简单断定购房者为会所买了单, 从而认为会所应归全体业主所有。笔者认为这种说法缺乏依据。因为房价与成本分摊本身是两码事, 房价虽然取决于成本, 但价格本身是随行就市的, 房价中是否分摊了会所成本不易界定。即使由于会所的原因使小区房价高于其他小区, 也是开发商投资会所取得的合理回报。

农民合作的产权制度分析 篇10

关键词：农民合作,农民合作经济组织,产权制度分析

1产权和产权制度

产权制度改革是经济体制改革中的关键问题。德姆塞茨在《关于产权的理论》中对产权的定义是:“所谓产权, 意指使自己或他人收益或受损的权利。”“产权是社会的工具, 其意义来自于这样一个事实:在一个人与他人做交易时, 产权有助于他形成那些他可以合理持有的预期。”诺思的定义是:“产权本质上是一种排他性权利。”菲吕博顿和配杰威齐在《产权与经济理论:近期文献的一个综述》中指出:“产权不是关于人与物之间的关系, 而是指由于物的存在和使用而引起的人们之间一些被认可的行为性关系, 社会中盛行的产权制度可以描述为界定每个在稀缺资源利用方面的地位的一组经济和社会关系。”

市场交易实质是产权交易, 其前提是交易主体必须对所交易的物品拥有明确的产权, 在此基础上, 交易主体之间相互交换产权。在国家出现前, 它依赖于交易双方的谈判力, 而且对这种产权的保护要耗费相当高的保护成本。随着国家的出现, 国家就会提供一种基础的制度安排, 在法律上清楚地界定资产的所有权, 并提供保护, 以收取资产所有者部分税收作为回报。由此可见, 所谓产权制度, 指的是既定产权关系和产权规则结合而成的且能对产权关系实行有效的组合、调节和保护的制度安排。

2建国以后农民合作运动的回顾与产权制度分析

2.1对互助组阶段 (1951年底-1953年底) 的产权制度分析

互助组产权制度实际上就是以农民为主体的个体私有产权, 是1953年之前农民在个体私有制基础上建立起来的一种松散的劳动互助合作组织, 其继承和沿袭了土地改革的直接成果, 即在废除封建地主土地所有制的同时建立起来的个体农民对土地等生产资料的个体私有制。互助组主要是以一定范围和规模农民自发的联合劳动, 取代了完全分散的个体劳动, 它并没有改变土地改革后所形成的农民对土地等生产资料的私人所有权和以家庭为单位的经营方式。个体农民既是财产的所有权主体, 又是直接经营者, 并享受由此所带来的收益权。

2.2对初级社阶段 (1953年底-1955年上半年) 的产权制度分析

1953年12月, 中共中央发布了《关于发展农业生产合作社的决议》, 决议指出, 初级社中, 主要生产资料仍归农民私人所有, 只由初级社集体共同使用, 折股分红。农户以土地入股, 所有权与经营权分离, 即所有权仍归农户, 经营权归合作社, 实行统一经营, 集中劳动, 统一评工记分, 统一核算分配, 入股土地参与分红。初级社的产权制度在一定程度上继承了土地改革以来农民的私人所有权制度。入社后的农民仍然是土地等生产资料的产权主体, 因此, 农民可以按入社后生产资料的数量和质量而享有不同的报酬收益, 农民在生产资料上的所有权也由此在经济上得到实现。在与政府的关系上, “初级社受到政府的大力倡导, 但不受政府的直接控制。”

2.3对高级社阶段 (1955年下半年-1956年底) 的产权制度分析

高级社是在小型的初级社基础上, 按照自愿和互利原则, 号召农民进一步联合起来, 组织的大型的完全社会主义性质的农业生产合作社。高级社相比初级社在产权关系上有了根本性的转变。土地, 耕畜和大、中型农具等生产资料, 全部转为合作社集体所有, 取消初级社时期的土地报酬, 以及耕畜、农具的租金, 并在分配上实行“按劳计酬, 多劳多得”的制度。

农民在失去土地报酬的同时, 也由此失去了对土地的经营决策权, 农民对合作社行为的监督与约束也由此受到削弱。

2.4对人民公社阶段 (1958-1978) 的产权制度分析

“一大二公”是对其特点的一般概括。所谓“大”即生产规模大, 土地面积大, 人口多, 据1958年9月底的统计, 全国已建成的公社中, 5000～10000户的社占29.4%, 10000户以上的占10.2%。一个县为一个公社的, 和成立了全县人民公社联社的, 已有94个。所谓“公”即其公有化程度高。大公社时期的人民公社实际上可以看成是一种土地等资产公有化程度更高、组织规模无限增大的产权组织形式。在这种产权组织形式内, 以土地为中心的一切生产资料的所有权均属于比原来高级社组织规模更大的公社一级组织。随后对人民公社的调整也没有改变公社组织产权制度所具有的公共产权的性质。“三级所有, 队为基础”的产权制度结构, 从现象上看似乎是明确规定了公社、生产大队、生产队各自的对生产资料所具有的权利范围, 但实际上它却是一种使产权关系更加模糊和混乱的制度安排, 几乎否定了任何确定性的产权主体。

3我国当前农民合作经济组织的现状与产权制度分析

3.1当前农民合作经济组织发展现状概述

改革开放以后, 我国实行了联产承包责任制, 重塑了农村微观经济主体, 使农民重新获得了生产资料的所有权和生产经营的自主权。随着我国市场经济进程的推进和深化, 劳动分工越来越细, 小生产与大市场的矛盾就逐渐凸显, 由于市场中市场中介组织的缺位, 小规模的、分散经营的农户生产对于日益深化的市场经济的不适应性就日益反映出来, 把农民置于非常不利的境地。为了适应农村产业结构调整和农业产业化的需要, 提高农业的生产效率, 维护农民的利益, 改变农民的不利地位, 新型合作组织应运而生, 并取得了较快的发展。据“农业部课题组”的资料, 目前我国30个省区市 (不含西藏) 农村有各类合作经济组织14万个, 其中规模较大、管理较好、活动能力比较规范的, 共95330个, 会员1150多万人。

3.2对农民合作经济组织的产权制度分析

《中华人民共和国农民专业合作社法》的颁布实施为农民专业合作社的发展提供了重要的法律保障。农民专业合作社在我国已进入实质性的推进阶段, 在该阶段, 对农民专业合作社的研究必须深入到内部制度安排层面, 尤其是合作社的产权制度, 从而提高合作社的运行效率。

3.2.1 农民专业合作社的法律地位

《合作社法》规定, 农民专业合作社依法登记, 取得法人资格。农民专业合作社对由成员出资、公积金、国家财政直接补助、他人捐赠以及合法取得的其他资产所形成的财产, 享有占有、使用和处分的权利, 并以这些财产对债务承担责任。体现了农民专业合作社作为法人, 享有其财产权。国家支持发展农业和农村经济的建设项目, 可以委托和安排有条件的有关的农民专业合作社实施。说明《合作社法》实施后国家将承认农民专业合作社的合理法人地位, 农民专业合作社有权享有国家和地方各种形式的政策支持。同时明确规定了法人地位的农民专业合作社应如何解决合并、分立、解散和清算事宜, 表明农民专业合作社在发展的同时要受国家相应产权制度的约束, 这对农民专业合作社中社员的权利也起到了保护作用。

3.2.2 农民专业合作社的内部产权分析

《合作社法》规定, 农民专业合作社成员大会选举和表决实行一人一票制, 成员各享有一票的基本表决权。出资额或者与本社交易量 (额) 较大的成员按照章程规定, 可以享有附加表决权。这样的规定既保证了合作社平等合作的性质, 也为合作社的资金来源开放了更多的门户。

《合作社法》规定, 规范化的农民专业合作社对产权管理的原则为“成员地位平等, 实行民主管理。”社员对产权管理应遵循对内以服务为宗旨, 对外以获取最大利润为目标的原则。

《合作社法》规定, 农民专业合作社在分配盈余时要按成员与本社的交易量 (额) 比例返还, 返还总额不得低于可分配盈余的60%。

《合作社法》规定, 农民至少应当占合作社成员总数的80%, 成员总数在20人以下的, 可以有一个企业、事业单位或者社会团体;总数超过20人的, 企业、事业单位和社会团体成员不得超过成员总数的5%。在对合作社成员进行盈余分配时, 与合作社进行交易的农民可得到按惠顾额返还的盈余, 相应的企业、事业单位和社会团体成员的利益分配则可按资本报酬来进行。

新规范的农民专业合作社的公积金已不属于公共产权, 其已被量化到成员个人的账户中, 为各自的私有产权, 社员在退社或成员资格中止前, 记载在账户内的出资额和公积金份额也应被退还。对公共积累中公积金的安排体现了农民专业合作社产权制度中的产权明晰原则, 公积金均被记载在农民专业合作社成员各自的账户中, 这样可减少合作社在进行盈余分配时因决定积累与分配的比例所带来的交易成本, 从而使合作社的运转更有效率。

3.3对《合作社法》的建议

《合作社法》的颁布实施, 为我国以农民专业合作社为主要形式的农民合作经济组织提供了法律保障, 但该法在一些方面的规定也含混不清, 比如对于农民土地承包经营权能否作价折股投资入社, 《合作社法》未作明确规定。按《土地承包法》的规定, 农民承包土地的经营使用权可以有偿转让。近年来各地已涌现出不少土地入社的实例, 如龙头企业或农村能人、专业大户为建立优质农产品生产基地, 对成片土地进行转租承包, 农民则把土地作价折股投资入社, 交由合作社与龙头企业进行合作经营;或者是合作社的经营项目涉及成片土地综合开发, 或者是乡村观光旅游业的开发等。《合作社法》对此没有进行明确的规定, 就不能从制度设计上保证承包土地的安全。因此《合作社法》应允许农民把土地作价折股投资入社, 农民用土地承包经营权入社应获得土地原发包方 (村民委员会) 的书面认可, 并将此作为合作社设立时用土地投资入股须提供的证明文件, 交登记机关备案。同时对入社的土地进行限制约束:一是合作社不得用入社的土地搞债务性抵押、融资;二是严格限制把土地用于非农业经营项目需要的开发, 严禁用入社土地搞商品房地产开发经营;三是不得毁坏耕地, 尤其是基本农田的保护必须严之又严。同时, 合作社发生经营风险时, 不能剥夺农民的土地承包经营权, 可允许农民用其他资产把土地置换出来, 不能把入社农民变成失地农民, 应从制度设计上保证承包土地的安全。

《合作社法》的颁布实施, 为我国以农民专业合作社为主要形式的农民合作经济组织注入了新的活力。《合作社法》所体现的产权制度, 为目前国内现存的农民专业合作社的产权安排起了指导示范作用, 将减少农民专业合作社这一微观经济组织发展过程中的交易成本, 促进我国农民专业合作社更加有效地运行发展。但是, 《合作社法》也存在不足之处, 必须在实践中不断得到完善。

参考文献

[1]诺斯.经济史中的结构与变迁[M].上海:上海三联书店, 1991.

[2]科斯, 等.财产权利与制度变迁[M].上海:上海三联书店, 1991.

知识产权利益平衡原则的法理分析 篇11

关键词：知识产权；利益冲突；利益平衡；法理学

近年来，随着网络技术的发展，我国学界对于知识产权的利益平衡问题给予了极大的关注。与此同时，我国知识产权司法实践也体现了对利益平衡问题的重视。如最高人民法院有关判决指出：专利法的立法宗旨是“既要明确受保护的专利技术方案，又要明确社会公众可以自由利用技术进行发明创造的空间，把对专利的合理保护和对社会公众提供足够的法律确定性结合起来。”在西方，学者们对知识产权法的利益平衡原则早已达成共识。一方面，知识产权的权利随着新技术的发展而不断的扩张，另一方面公众信息自由的范围也在逐步扩展。这样相互制约的现象，实际是由于利益平衡原则的作用而引起的。正是基于利益平衡原则在知识产权法中极其重要的地位，本文试图以法理学为视角，通过利益平衡为基础，进而剖析知识产权法价值构造中存在的利益平衡机制。

一、利益平衡原则基本内涵及其发展沿革

（一）知识产权利益平衡原则的含义

利益平衡也被称为利益均衡，是在一定的利益格局和体系下出现的相对和平共处、相对局势的状态。利益平衡是一项立法原则，同时也是一项司法原则。在法律层面上，利益平衡是指通过法律的权威来协调各个方面的冲突因素，使得各个相关的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。

（二）知识产权利益平衡原则的内容

1.激励智力创造与智力成果传播的平衡

在当代的知识产权制度中，它被建构为既保护作者和发明者的努力，同时尽可能广泛地传播信息。

2.激励智力创造与公众需求、使用的平衡

从知识产权作为一种信息和非竞争性商品的角度看，为允许最大限度地接近信息，知识产权法在实现最佳社会效用目标中存在一个信息分配的问题。这样也提出了在激励信息的创造与信息的接近之间建立一个理想的平衡的问题。该问题的实质是对智力创造的激励与公众对智力创造的使用与需求的平衡。

3.专有权利人利益与社会公共利益的平衡

知识产权法尽管属于私法，但也有公共利益的目的。因此，在知识产权中，主要的公共利益也是应该受到鼓励的。建立在对公共利益的维护上的对创造者和传播者的保护将是实现知识产权中私人利益与公共利益平衡的主要机制。

（三）知识产权利益平衡原则的发展沿革

利益平衡理念最早出现在古希腊，亚里士多德认为法律规则的一般性和刚性可能会使法官无法将该规则适用于解决这个案件，因而需要用利益平衡的方法解决这种困难。他将利益平衡原则定义为当法律因其太原则而不能解决具体问题的矫正。17世纪以来众多的西方法学家就该原则在法学中的适用进行了激烈的探讨，并提出了有启发性的论述。他们倾向于认为：法律要达到的平衡是，先满足最重要的需要优先考虑的利益，然后是其他的利益，特别是司法实践中的利益冲突。利益平衡的理念和方法具有重要的价值，美国史上著名的法官本杰明·卡多佐主张，法官必须经常对相互冲突的利益加以权衡，并在两个或者两个以上可供选择或者逻辑上可以接受的判决中做出抉择。

二、利益平衡与知识产权法的平等与正义

法律是立法者对社会现存利益加以平衡的结果，其本身就包含对社会整体对平等和正义的理解。知识产权法也不例外，以条文形式体现的知识产权专门法律无一不体现对平等与正义价值的追求。

（一）法律中的平等与正义

在古代罗马法中，平等是一项很古老的民法原则。后来的资本主义时期，法律的平等原则逐渐在法律文件和私法中得到体现和确认。在私法中平等原则可以具体表现为：公民的民事权利能力一律平等，民事主体在民事法律关系中即享有权利又依法承担义务，民事主体平等的受到法律的保护。在知识产权法中，平等原则与一般私法意义上的本质上虽然是一样的，但是有其自身的独特性。

法律中的平等和正义之间的关系，首先我们需要理解法律包括知识产权法律的平等与正义价值，法的价值有复杂丰富的涵义：人们普遍认可的发的价值有平等、自由、安全、正义、效益、秩序和民主等，其中平等和正义是法价值的重要方面。对于任何法律制度而言，规则正义是首要的，如果离开规则正义或者制度正义，就不可能实现更大层面的社会正义。是故在考察平衡在知识产权法中的合理性时，实现法律的平等與正义价值是一个重要的依据。例如，博登海默就将法的正义看成是法的价值之一，他从秩序与正义两个基本概念分析法制制度，将法的价值概括为创设一种正义的社会秩序。

（二）利益平衡鼓励智力创造自由体现知识产权法的平等正义

机会均等并不是实际中的均等，现行民法奉行的是一种程序意义上的平等，即只向人们提供同等的机会。至于人们从事民事活动的结果如何，那是由人们的天赋、才能、机遇来决定的事情。知识产权也是这样，从机会平等和权利的角度看，知识产权法对知识创造给予了充分平等考虑，并且，这种知识创造行为是一种事实行为，而不是一般的民事法律行为。因为只要进行了智力创造活动，就可以成为知识产权的权利主体。

（三）利益平衡确保公平、合理体现知识产权法的平等正义

知识产权法中的平等和正义，意味着知识产权法中当事人之间的权利和义务的对等以及权利义务的分配符合正义的原则。在平等与正义的范围内，可以使多元化的知识产权利益格局实现有序化，也即使得利益的分配实现各方都能够接受的程度。

1.利益平衡原则是当事人权利、义务合理分配的正义标准

利益平衡既反映知识产权立法的政策目标，也是激励创新，促进知识生产、扩散和使用的重要保障。知识产权法的权利配置和权利义务关系的设定，本质上是一种对知识资源的合理配置，反映了知识产权制度的利益平衡思想。知识产权法律制度通过协调知识独占和知识共享的冲突，实现了个人利益与公众利益的平衡或者两者趋于平衡。从两者的分配和分享知识财富目的的角度看，知识产权法就实现了公平正义的目的。

2.利益平衡原则是知识产权专有、公有领域划分的基本依据

专有权利领域是指知识产权人的专有权利所能直接控制的范围。在这个领域内专有权利人能够充分的行使自己的权利，而他人未经许可或者没有法律的特别规定而直接进入该范围，则构成对专有权利的侵犯，专有领域是有效保障知识产权人利益的防线。

与此相对的是，知识产权法中还存在着公共领域。公共领域的设定，可以说在很早的知识产权立法中即已经存在。这种公共领域可以理解为不受知识产权保护的，可以自由利用的领域。如保护期届满后对知识产品的利用，就可以属于公共领域的范畴。但在严格意义上，知识产权的公共领域限于受保护的知识产权中的不受保护的、可以被自由使用的方面。总之，知识产权制度中公有领域的确立是均衡知识产品和其他利用、传播知识产品的利益主体的利益关系，实现精神财富有效、公正分配的重要体现。

综上所述，知识产权在不断扩张的同时，对知识产权权利的限制也在发展。其实，这正是知识产权法维持平衡和协调知识产权人和社会公众之间的利益关系的举措。因为随着社会的发展，原有的平衡会被不断的打破，只有重新对新环境的权利义务关系进行分配才能使得知识产权法趋向正义。所以在当前，为应对随着社会发展利用知识产权形式急剧增加的形势，扩张知识产权势所必然。具体的表现可以是对知识产权限制的反限制和一些新的、更合理的权利限制可能会出现，以维持在整体上知识产权人与社会公众之间的平衡，在知识产权法中的发展中始终体现对平等和正义的追求精神。

四、小结

知识产权法是以利益平衡为基础的法，利益平衡构成知识产权法的基石。利益平衡原则要求知识产权制度应该从兼顾个人利益和社会利益的要求出发，不仅应当维护企业间的竞争秩序，而且还应该进一步考虑到消费者的选择商品的权利，使得知识产权的各项制度之间实现内在的协调和两者的平衡。知识产权法通过授予智力创造者和其合法的受让者专有权利限制、保护期限限制的一系列法律机制，确保社会公众对知识产品的合理需求，在总体上实现知识产权利益和社会公众利益之间的平衡。公眾获得的新的、创造性思想与发明的利益，以及作者、发明者通过有限的垄断权的形式提供激励或者从其思想与发明中获得的收益。利益平衡原则堪称现代知识产权法的基本理念和思想，是现代知识产权法追求的重要目标，它贯彻于知识产权法的发生、发展的全过程。知识产权法能否有效贯彻利益平衡原则，能否维持激励知识创造和知识传播之间的平衡，能否维持专有权利人与公共利益之间的平衡，将决定着知识产权法在现代生活中的地位。

参考文献：

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[2]黄伟.《知识产权权利限制的法理分析》.《知识经济》2007年第3期.

[3]童之伟.《国家权力和公民权利对立统一关系论纲》.《中国法学》1995年第6期.

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[5]汪太贤.《权利的代价——权利限制的根据、方式和原则》.《学习与探索》2000年第4期.

[6]张文显.《法学基本范畴研究》.中国政法大学出版社1993版.

[7]冯洁涵.《知识产权国际保护》.《法学评论》2003年第3期.

产权式酒店投资方式分析 篇12

一、产权式酒店的内涵

产权式酒店起源于20世纪60年代的欧洲, 70年代开始风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店由“时权酒店” (tim eshare hotel) 演变而来。时权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时段里的使用权, 而产权式酒店则是买断产权而不是买断时段, 即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者, 投资者从而取得一定的投资回报并可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店将投资和消费相结合, 具备了投资、保值、收益、租住、风险小五大投资特色, 实质就是“分时度假+房产投资”。它向大众推出的既是消费又是存储, 既是服务又是资产。投资者一般不在酒店居住, 而是将客房委托酒店管理公司经营, 从而获得一定的投资回报。一般情况下, 客房每月的利润分红完全可以抵消投资者分期付款的费用, 如果经营好还可以有可观的盈余, 因此, 大多数情况下投资者只要付清首付, 就可不再投入, 大约15-20年后最终取得房子的产权。

二、我国产权式酒店产生的背景

1. 商品住房的大量闲置。

我国沿海地区及改革开放较早的省市由于无规划的盲目开发, 出现了大量闲置商品房。为了尽快将房屋卖出去, 回笼资金, 开发商将部分房屋改造为产权式酒店, 分售给投资者, 这就是早期我国产权式酒店的原型。

2. 国家政策的大力支持。

近年来党中央、国务院及各级政府, 为了抵制经济危机、拉动内需, 相继出台了一系列有利于旅游及房地产业发展的政策, 为我国产权式酒店的建设和发展提供了坚实的政策基础。

3. 旅游市场的巨大潜力。

随着人民生活水平的日益提高, 旅游成了大多数人的休闲娱乐方式。但由于时间等各种因素的影响, 大多数人往往在节假日及暑期才有可能出行, 所以造成旅游旺季到来时, 各大酒店供不应求, 人满为患;但到淡季时, 大量客房积压, 酒店资源被严重浪费。发展旅游房地产, 特别是产权式酒店, 则可以有效地解决这一问题。旺季时最大限度地出租房间, 淡季时可以安排业主或协议客户免费入住, 充分发挥分时度假的优势。

4. 闲置资金的不断增加。

随着我国经济的快速发展, 中国的富裕人群越来越多, 为了将手中的余钱充分利用, 获得最大的收益, 投资理财成了现代人的一种新的生活方式。产权式酒店独有的投资加消费组合将会随着房价的持续升温, 成为人们投资的最新选择。

三、我国产权式酒店的发展

在我国, 海南省三亚市早在1995年最先引入了产权式酒店模式, 2000年至2001年, 北京、海口、广州、长沙等地相继涌现了各种形式的产权式酒店, 但多以失败告终。2003年至2005年, 随着房地产业和旅游业的蓬勃发展, 产权式酒店再次呈现出旺盛的发展势头。据不完全统计, 目前我国产权式酒店项目已经发展到200多个, 遍布全国25个省市。

产权式酒店在我国有着广阔的发展前景, 但目前尚处于起步阶段, 发展过程中还存在很多问题。开发及经营模式单一, 如出一辙, 全无特色;部分开发商乘乱跟进, 把一些不具经营条件的项目蓄意包装成产权酒店大肆兜售或在广告宣传资料中许下诱人的投资回报;更有甚者, 采用欺诈性手段非法集资、牟取暴利。而一些投资者由于不懂酒店经营模式, 最终导致投资失败。

四、如何选择有价值的产权式酒店

对于欲购买产权式酒店的投资者来说, 最重要的是判断回报保障是否可靠并可获得最大收益。现以河北承德露露酒店公寓为例, 阐述投资者如何通过理性的分析与判断, 选择出真正有价值的产权式酒店进行投资。

1. 实力雄厚的开发商。

作为投资者首先关心的是自己资金的安全问题。酒店是个很脆弱的行业, 在经营中难免会遇到各种情况, 出现各种问题。对于投资者来说, 酒店的经营一旦出现问题, 开发商的品牌实力和公信力就是最好的履约保障。对于投资者来说, 一个有成功经验的开发商比无经验的更可靠;一个每年有稳定主营业务收入的开发商比单一经营产权酒店的开发商更可靠。

承德露露酒店公寓是承德市露露房地产开发公司在2003年投资开发的。开发商——承德露露集团公司, 下属17家企业, 涉及饮料、造纸、印刷、石材、酒店、旅行社、房地产等多个行业, 是一家有职工2000多人, 年营业额逾亿元的实力雄厚的上市公司。有了露露集团强大的实力保障, 露露酒店公寓开盘上市即被抢购一空。

2. 优越便利的地理位置。

位置也是投资产权式酒店的关键因素之一, 优越的地理位置将大大提高其升值空间。产权式酒店应位于旅游、会务或商业城市的繁华中心地段, 交通便利, 治安环境优异, 商务人士往来频繁;酒店外观靓丽成为当地的标识性建筑, 内部配套设施齐全, 装修设计新颖, 能提供舒适、快捷、方便的酒店管理服务。

承德露露酒店公寓位于承德市翠桥路, 紧邻市商业中心——南营子大街及承德最大的公立医院——承德医学院附属医院, 周边有四星级酒店三家、三星级酒店一家, 佳佳、宽广大型超市, 工商银行, 中国银行, 建设银行, 双百购物中心, 北京蓝岛大厦承德分店等, 市政配套设施一应俱全, 地理位置十分优越。优越的地理位置吸引了更多来承德旅游、办公的人选择在此居住, 增加了酒店的收入, 也为投资者带来了丰厚的利润。

3. 配备齐全的设施设备。

市场上的产权式酒店的设施设备差别很大, 投资者一定要仔细辨别。第一要看清产权, 因为有的商住两用或“公建用地”, 产权只有四五十年, 并不是私产的70年。第二要看清烟道、污水管、煤气等生活配套设施是否齐全;水电汽暖等费用是否执行民用标准。第三要看清大堂、餐厅、监控、消防等经营酒店所需的硬件设施是否齐全。只有各种条件都符合了酒店公寓的要求, 投资者才能降低成本, 增加利润。

承德露露酒店公寓是真正的民用住宅, 产权70年, 所有的生活配套设施一应俱全, 水电汽暖都按民用标准收取。经所有业主同意, 对公寓进行了整体改造, 加设了大堂、餐厅、消防、监控等设施设备, 达到了酒店正常经营所需的标准。

4. 经验丰富的管理公司。

酒店管理公司的经验和能力, 关系到日后酒店经营的好坏, 关系到投资者的最终收益。酒店管理公司通过提供标准的专业化服务, 一方面确保客源市场, 为投资者带来丰厚的利润;另一方面也相应提升了自身的品牌价值。酒店健康良好的经营状态是投资回报的重要保障。

承德露露酒店公寓聘请露露大酒店入驻管理, 将星级酒店的一整套规范、周到、细致的管理模式融入到公寓管理中。露露大酒店成立于1993年, 是承德第一家中港合资的信誉好、效益优的三星级明星酒店。2007年酒店入驻公寓管理, 经营两年效益越来越好, 利润年年递增, 出租率达到70%, 为投资者带来了可观的利润。

5. 合理灵活的转让机制。

产权酒店属不动产投资, 但投资者有时也要考虑其流通和变现能力。所以合同条款中是否有退出转让机制的设计也是投资者需要关心的。合理灵活的退出转让机制可以避免业主遭受资产损失。

承德露露酒店公寓在合约中明确标明了退出转让的具体条款。公寓当初签定的是5年合约, 业主可以随时在每月费用结清后自愿退出或要求公寓协助转让以获取现金。

6. 适合自身的回报方式。

产权式酒店既然是一种投资工具, 就必须每年或每月给业主提供一定数额的回报。投资回报一般有三种方式:一是固定回报, 即不论经营好坏, 开发商给投资人每年或每月固定的利润;二是组合回报, 即前期按固定回报, 后期按经营利润分红;三是经营分红, 即投资者和开发商共同承担风险, 无固定利润, 酒店按实际经营情况, 将纯利润平均分配给业主。这三种方式各有利弊, 对于有意购买产权式酒店的投资者来说, 决不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘, 一定要根据实际情况理性地选择某种回报方式, 以免利益受损。

承德露露酒店公寓和业主签订的是5年合约, 为了让投资者获得最大的收益, 采用第三种回报方式, 即每个月的收入减去成本后的利润按房屋的面积分配给业主。承德旅游受季节性影响非常大, 所以公寓每月收入差别很大, 业主的分红每月也各不相同, 但平均利润高于15年的贷款利率。

7. 丰富多样的分时度假。

分时度假是产权式酒店的一大特色, 免费居住天数的长短以及是否和国内外多家酒店建立度假互换机制, 也是投资者关心的问题。分时度假虽然不会令投资者的账面收益增加, 但是通过免费居住酒店可以间接受益, 节省住宿费用。

承德露露酒店公寓由于利润等原因没有采用分时度假制度, 既没有每年给业主一定时间的免费居住权, 也没有和其他酒店签署度假互换协议。但随着业主消费需求的不断提高, 酒店经营者现已认识到分时度假的重要性, 准备引入该机制, 使业主获得更大的利润。