产权酒店现状分析

产权酒店现状分析（精选8篇）

产权酒店现状分析 篇1

从国际经验看, 目前, 产权酒店是最具成长性的一种酒店形式。我国产权酒店的引入时间不长, 和国外产权酒店相比还存在许多问题。为了保证我国产权酒店的健康持续发展, 需要研究产权酒店发展的前景与规律, 从而正确找出我国产权酒店存在的问题, 提出科学合理的解决方案。

1 产权酒店的涵义及发展背景

产权酒店是指投资者买断酒店设施的所有权, 除部分时间自己使用外, 将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营, 自己获取红利的一种经营模式。

产权酒店20世纪70年代源于欧洲, 瑞士企业家亚历山大·耐首先提出“产权酒店” (Timeshare Hotel, 也称时权酒店、分时度假酒店) 概念, 即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利, 该权利可以上市转售、转让或者交换。[1]这种酒店风行于世界著名旅游城市和地区, 美国夏威夷、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛, 经数十年发展, 此种模式已成为一种被社会广泛接受的房地产和旅游投资品种。

这种酒店的形式是:私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后, 每年确定自己使用的天数, 其它时间则交酒店管理公司统一出租, 作为酒店客房对外经营, 租金收益基本可以抵房产分期付款的费用, 购买者一般在15-20年后交完按揭款即可取得房屋的产权。企业购买产权酒店一方面用于投资, 另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。

2 我国产权酒店的现状

20世纪90年代中后期, 分时度假酒店的概念传入中国, 结合中国国情, 逐渐演变为有中国特色的产权酒店, 发展势头强劲。短短几年我国产权酒店的数量已经近100家, 但是运作比较成功的却不超过20家。地域分布也由沿海发达地区向内陆迅速扩张, 目前, 在北京、上海、海南等地及内陆的一些中心城市如武汉、成都、昆明、西安等, 都出现了产权酒店这一经营模式的尝试, 有的地方还出现热销的局面。[2]尽管如此, 与美国每万人中产权酒店会员数多达63人的比例相比, 中国仅为0.06, 甚至与菲律宾0.62和印度尼西亚0.3的比例都相差甚远, 所以, 产权酒店在中国尚未实质性开发, 前景广阔。

但是, 我国产权酒店的消费不同于国外的先有需求后有消费。我国是企业先引进国外的分时度假和产权酒店的理念, 由企业进行推广, 让消费者逐步接受产权酒店的概念。由于缺乏相应的法律规范的保障, 产权酒店的纠纷也越来越多;同时国内分时度假体系还不成熟, 对消费者存在强迫性销售和欺骗性销售, 使得分时度假交换体系赋予产权酒店的优势没有得到足够的体现。

3 我国产权酒店面临的问题及对策

3.1 产权酒店面临的问题

目前, 产权酒店在我国的发展尚处于萌芽阶段, 在市场导入期难免存在一些不尽人意的地方。从销售情况来看, 存在以下几个方面的缺陷:

3.1.1 偏高的价格。

据了解, 国内产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间, 就我国居民的平均收入水平而言, 绝大多数人不具备购买力, 产权酒店在我国已演变为奢侈品, 其目标市场只能集中于极少数高薪阶层, 从而限制了其发展。

3.1.2 产品消费时间上缺乏灵活性。

每年固定使用一周的产权酒店, 与我国居民目前的旅游度假模式有很大差异。因为带薪休假制度尚未普遍实施, 每个家庭很难提前确定自己在一年中的哪一周能出游, 也不能保证每次外出度假都能有一整周时间。在度假时间的制约下, 产权酒店在我国的销售就受到诸多限制。而我国实行的“十一”、春节长假制度, 使居民的旅游活动具有高度的集中性, 这也会对产权酒店的正常经营造成影响。

3.1.3 具有竞争力的品牌产品欠缺。

国内目前产权酒店的开发商和销售商尚处于小、散、弱的状态, 没有明显的市场竞争实力, 由于产权酒店出售的是未来15~20年甚至更长时间的使用权, 需要经营者具有较强的资金实力和抵御市场风险的能力, 才能保证对消费者的承诺。产权酒店从诞生之日起, 就是一种国际性产品, 要能参与全球交换才具有持久的生命力。[3]国外许多经营者都看到了中国产权酒店的巨大潜力, 但是我国产权酒店经营企业由于缺乏有市场感召力的产品, 不仅很难获得消费者的认同, 也很难以适应国际竞争的形势。

3.1.4 缺乏规范。

虽然有了行业公约, 但目前国家相关管理部门对产权酒店性质尚未明确界定, 也没有针对产权酒店的法律法规。经营企业在与消费者产生纠纷后, 往往因为没有相应的法律依据使双方都陷入无所适从的境地, 消费者的权益无法得到有效保护, 市场缺乏完善的运行机制, 并且市场秩序的混乱也随着行业规模的扩大而加剧。

3.1.5 企业信用体系缺失。

消费者在购买产权酒店的客房时, 对开发商的信用状况并不了解, 而且部分房地产开发商就是想借产权酒店来盘活资产。同时, 产权酒店涉及的未知因素太多, 消费者很难把握, 承诺能不能成为现实也需要开发商的负责。但是, 我国企业的信用制度还没有建立起来, 企业信用无法考证, 存在不少隐患。

3.2 解决问题的对策

从以上分析可以看出, 产权酒店在我国的发展面临众多问题, 这些问题产生的原因是多方面的, 既有市场的不完善、法规的不健全、政策的不配套, 也有经营理念、手段、方式上的落后等原因。故笔者认为, 应该从政府和企业两个方面同时改进, 以探索出一条符合我国国情的产权酒店发展道路。

3.2.1 尽快完善和建立专门针对产权酒店的法律法规。

由于产权酒店进入我国的时间不长, 又涉及到旅游、房地产、金融等, 是典型的边缘性产业, 相应的主管部门尚处于缺位状态。因此应尽快明确其管理组织, 并结合我国国情, 在借鉴其他国家法律的基础上, 加快建立关于分时度假的法律法规, 对产权酒店的使用年限、开发商、销售商和购买者的权利与义务等具体内容予以明确, 为市场提供可操作的依据。

3.2.2 尽快推出带薪休假制度。

产权酒店的推行需要有较为普遍的分时休假制度和专门管理机构, 使消费者能确切地计划休假时间与方式。但由于带薪休假制度在我国还尚未普遍实施, 居民分时度假难以实现。自实行“十一”、“春节”长假制度以来, 虽然对经济起到了极大的刺激作用, 但旅游消费高度集中性的弊端也逐步显现。由于居民在选择旅游景点时带有很大的盲目性, 涌向著名旅游城市或风景名胜区, 造成旅游消费过分集中、交通运输紧张、服务设施供给短缺或服务质量不尽人意的尴尬情况。同时, 旅游地的严重超载, 造成旅游资源严重破坏, 也降低了旅游质量。另一方面, 在火爆的“黄金周”过去后, 消费热潮很快回落, 一个相对冷清的时期不可避免地出现了。造成了为“黄金周”准备的大量设施闲置浪费, 得不到持续有效的开发和利用。从经济学角度来看, 这显然是为“黄金周”的集中休假制度增加了巨大的社会成本。

因此, 很多旅游界人士一直在呼吁实行带薪休假制度, 使居民能自由选择出游时间, 错开集中出游的高峰期。如果国家采取有效措施确保带薪休假制度的落实, 那么城市职工的节假日将由114天增加到120多天, 意味着一年中有三分之一的时间属于可自由支配的时间, 休闲旅游将成为人们重要的生活方式, 产权酒店的普及就有了更牢固的基础。

3.2.3 开发和设计出符合我国居民收入水平和消费习惯的产权酒店产品。

针对目标消费者的度假习惯, 产权酒店经营企业应开发出适合我国市场的产品类型。分时度假在美国有几百万个会员, 一个会员代表着一个家庭, 几乎是家家都有, 成为大众购买的产品。而我国购买产权酒店的消费者, 仍局限于极少数人。所以我国的产权酒店在开发时应面向最大范围的消费群体, 形式灵活、价格多样。在定价上, 应参照国外销售价格与居民可自由支配收入的比重, 根据我国居民收入结构来确定产权酒店类型, 以经济的小户型为主。针对消费者周末度假的习惯, 可以将产权酒店时段细化。考虑到我国企业的生命周期, 应将时权使用年限缩短为5~20年不等。开发商在进行产品开发时还应注意整合旅游和房地产资源, 寻找最佳的结合方式, 将人文、环境等因素都整合到项目中, 培植产品独特的竞争优势。

3.2.4 走规模化、集团化道路, 创造本土化的品牌产品。

产权酒店满足的是购买者未来几十年的度假需求, 带来的收益也是未来的, 这增加了风险, 使购买者更倾向于购买知名企业的品牌产品, 以求得投资收益的保险。而对于开发商和销售商而言, 要想在市场上被消费者接纳, 就必须在树立品牌上下工夫。企业可以通过规模经营、规范管理, 加强企业的品牌化建设, 培育本企业品牌的知名度、忠诚度、辐射力和竞争力, 树立企业的产品形象, 从而降低消费者的顾虑。对于网络化的产品, 鲜明的品牌形象不但能够推动产品的销售, 还能增强开发者与合作者谈判的要价能力, 为推出更实惠的产品创造条件。[4]

国外产权酒店经营者已经意识到了中国市场的巨大潜力, 正加快进入中国市场的步伐, 我国的企业要应对国际竞争, 就必须在实施品牌战略的基础上进行强强联合, 实现规模化和集团化发展, 提升产品的市场竞争力。

产权酒店这种经营模式, 在国际上取得了很大成功, 引入国内, 由于它涉及房地产开发、酒店管理公司、个人或集团投资者等多个经营主体, 影响面大, 有必要在借鉴国际经验的基础上, 从我国的实际情况出发, 探索有效的实现形式, 在规范的前提下, 培育健康的市场。

参考文献

[1]欧荔.中国新经济背景下的产权酒店.三明高等专科学校学报, 2003, 20 (4) :44-48.

[2]蒋海燕.对中国产权酒店发展现状的几点思考.四川商业高等专科学校学报, 2002 (28) :35-36.

[3]樊邦勇.产权酒店产业发展现状分析.特区经济, 2005 (4) :274-275.

[4]魏小安, 沈彦蓉.中国旅游饭店业的竞争与发展.广东旅游出版社, 1999.

产权酒店现状分析 篇2

2008-6-3 09:02

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

为准确把握长沙市产权式酒店市场的发展现状，长沙市邦友置业顾问有限公司与长沙市房产信息中心联合对长沙市产权式酒店市场进行了专项调查研究。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷并参考政府相关部门的统计数据等手段，主要以长沙市2006年推出的产权式酒店物业为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至2007年3月。本报告采用的数据主要来源于长沙市房产信息中心与大臧组市场研究中心。

A产权式酒店概述

（一）定义

产权式酒店源于上世纪70年代的欧美国家，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权，但没有经营权。

（二）产权式酒店的特点

产权式酒店是一种全新的酒店经营方式。与传统酒店产业相比，其不同之处主要表现在以下几个方面：

（1）将酒店客房（单间或套间）的产权出售给业主的同时，将客房返租给酒店经营管理公司，业主可以享受一定数量的免租入住权益，获得一定比例的固定回报，并可参与酒店经营利润的分成。此外，身为业主还可以享受酒店餐饮、康乐等消费的特别优惠。业主没有经营权，并且产权拥有时间一般为8～20年。

（2）产权式酒店往往位于城市郊外、旅游胜地，以休闲度假为主题。随着城市居民生活逐步进入小康，很多居民有了旅游度假的需求。产权式酒店正是在这样的市场环境下应运而生。

（3）购买酒店客房产权具有较佳的投资价值。购买酒店客房产权的业主绝大多数都不会完全自用，大部分时间返租给酒店经营公司，获取投资回报。

（三）产权式酒店的兴起和发展

20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟。

在我国内地，最先引入产权式酒店的是海南地区。之后，该投资经营模式相继进入广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。

（四）长沙产权式酒店的发展概况

自2002年长沙首家产权式酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年2月长沙首家白金五星产权酒店的推出，在长沙造成了轰动效应。在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。

2006年，长沙推出的酒店物业档次发生了转变。2006年下半年，芙蓉国•豪廷国际大酒店、大成华天大酒店等一批五星级及白金五星级产权式酒店面市，吸引了长沙大众投资者的眼球，产权酒店销售业绩持续看好。同期在营业的四星级酒店，如中银华天、国贸酒店、时代帝景酒店对外出售产权，纷纷将物业由纯酒店转型为产权酒店。据大臧组研究中心统计，目前长沙的产权式酒店开发规模较大，据保守估计，仅2006年产权式酒店的建设规模就在30万平方米以上，按8000元的销售均价粗略统计，产权酒店的销售总额就达20多亿元。

B长沙市产权式酒店的基本情况调查

（一）硬件设施条件

此处所指的酒店硬件主要包括物业所处的地段及配套设施等以实物形态存在的外在因素。显而易见，良好的硬件设施条件是酒店发展的基础，同时也是影响酒店升值潜力的重要指标。长沙市酒店业在经历了多次硬件设施的改造后，不管在消费还是在投资方面都具备了较大的吸引力。对于具有投资与消费双重功能的产权式酒店，必须拥有良好的硬件资源，或者在城市中心地带，以地段优势取胜；或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引特定客户群体，以保证酒店的出租率；或者通过良好配套设施投入，提高酒店的居住质量，达到良好经营的目的。

1、地段

优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国•豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，偏安东隅，选点二环线以外，通过高尔夫球场与酒店的结合，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅，吸引了不少置业者在此投资。通常而言，地段越好，酒店的销售价格越高，经营状况越好，投资回报越有保障。

2、电梯

目前长沙的产权式酒店主要为四星级以上。与酒店档次相匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，其中三菱电梯占有的市场份额就在50%左右。各产权酒店配备的电梯数量，因建造年代不同而有所差异，通常在3～8台不等。另外，一般还配备1～3台消防电梯。总体而言，酒店建造的年代越久远，客房数量越少，配备的电梯数量也就越少。而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。

3、停车位

停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。从长沙市目前产权式酒店的车位配比情况来看，绝大多数酒店都已达到国内较高的标准。越是靠近现在建造的产权酒店，其停车位配置越宽松，如大成华天、三全元康年、融城国际，停车位配置相比其他酒店都要多。再如中银华天从专业写字楼物业转型为产权酒店，停车位的配置比较超前。部分酒店充分利用地上停车位来满足停车的需要，适当减少地下停车位设计。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。

4、其它

酒店层高是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。

国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右，目前长沙市产权式酒店的层高，绝大多数尚未达到该标准。长沙市2005～2006年推出的产权式酒店中，层高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成华天、三全元康年等，基本可以满足目前消费者对酒店的使用需求。

（二）软件设施及其服务

随着酒店业的发展，在硬件水平日益趋同的情况下，酒店的服务水平、员工素质等“软件”已成为酒店业竞争的焦点。

此处所指软件主要指酒店的服务和经营管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。近年以来，长沙娱乐业的飞速发展，有力地推动了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。

大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。

酒店提供个性化的服务，是酒店信息化的一个重要方面。在信息化基础上建立起来的“常住客人信息库”，可以记录每位客人的个人喜好。长沙的酒店行业，软件服务的含金量正在进一步提升。

（三）实际经营情况

纵观长沙目前在营业的产权式酒店，其营业状况是有人欢喜有人忧。华雅酒店由于其引入了高尔夫酒店的理念，配套设施先进，并结合了国际化的品牌优势、专业管理团队和服务标准，为酒店引入国际化的营销系统、财务控制系统、培训系统以及服务运作系统等，酒店的品质在长沙也是首屈一指的。因此，其经营业绩在行业中也是比较好的。经过改造而成的产权式国贸大酒店，以其得天独厚的地段优势，加上优秀的服务管理水平，业绩一路领先。而雨花大厦和时代帝景，由于建成时间较早，目前设备配套已趋落后，加上地段和经营服务等因素的制约，目前的经营业绩相对而言差强人意。

C产权式酒店市场情况分析

三亚产权式酒店的发展现状 篇3

所谓产权式酒店, 是指酒店模式的一种新类型, 它指:“将酒店的每一单位分别出售给投资人, 投资人一次性买断物业产权拥有全部产权, 投资者可自主选择使用方式”。从中我们可以看出, 产权式酒店具有两个主要的特点:第一, 产权式酒店的消费者一般都是长期居住, 与其他酒店短住不同, 它是一般长期旅游的主要接待方式。第二, 产权式酒店的投资者一般会把经营权全部委托出去, 自己投资但是并不管理酒店, 通过与管理者签订合同协议, 然后让其全部经营, 自己可以享受免费的住宿权, 而且每年其酒店管理者都会给予投资者一定数额的回报。通常, 这两个特点是混合在一起的。应该说这种产权式酒店是随着旅游业的发展而逐步建立起来的。

产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合, 整合了多种资源优势, 是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。产权式酒店早在上个世纪70年代已经在西方国家发展开来, 自从10年前, 产权式酒店诞生于海南省, 目前中国产权式酒店项目已发展到200多个, 在北京也有很多产权式酒店项目在建。2001年4月, 产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。可以说, 产权式酒店的实质是这样的:开发商把酒店开发后, 把每间独立的出售给投资者, 但是投资者是不进行经营的, 他还会再一次转让给管理者, 并从中获得差价和回报。

2 三亚产权式酒店发展的优势

海南省地处我国最南端, 海南岛独特的自然风光给了当地发展旅游业很大的优势, 而三亚作为海南旅游业的重镇, 必将是游客的必去之地, 所以其产权式酒店也有着巨大的优势。综合分析来看, 三亚产权式酒店主要有以下三个角度的优势:社会发展角度、开发商角度、消费投资角度。

第一, 社会发展角度。从地理位置来说, 三亚有着地理区位优势, 它地处海边, 而且日照丰富、环境优美, 靠近海滩, 这种具有极佳投资优势的地方在旅游业上潜力较大。而且从社会角度来看, 人民更注重休养生息, 紧凑的城市生活, 使人们想去舒适的环境旅游度假。而海南人少风景美的特点极大的吸引着全国各地的人。关键是这种旅游不是短暂的, 它属于度假性的。而这就需要消费者的长期入住。同时, 发展三亚产权式酒店能够有利于三亚和整个海南岛旅游的发展。而且能够促进当地旅游房地产业的发展, 也会带来旅游度假产品的开发。目前我国的观光旅游要远远大于度假旅游, 旅游景点建设要远远大于旅游产品和相关文化的建设。发展产权式酒店必定会带来相关产业和文化的发展。

第二, 开发商角度。这回涉及到两个问题:一是为什么开发商会选择三亚进行开发?二是为什么开发商会在三亚选择投资产权式酒店?对于第一个问题, 其原因就是三亚独特的价值优势。要想建立酒店就必须具有以下四个基本条件:阳光、沙滩、大海、海鲜。这种独特的资源结合的最佳之地就是海南三亚。因为中国北方的大海很少有充足的阳光, 而三亚正好有这个优势, 吸引着大批的投资开发商。对于第二个问题, 其原因就是产权式酒店的回报时间快。产权式酒店的经营是将建设酒店的巨额集中投资, 分解为单位的组合, 将部分产权出售, 回笼资金, 速度很快。

第三, 消费投资角度。如果从消费投资者角度来看, 在海南三亚进行产权式酒店的建设, 绝对有利可图。因为, 纵观整个酒店业的发展, 我们会发现两种基本的投资酒店的方式:一种是低风险低回报的固定收益法, 无论经营状况如何, 每年都给予业主固定百分比的回报率, 盈余部分为物业公司所有, 包租年限有5年、10年不等;另一种是委托物业公司出租经营收益法, 收益与经营状况挂钩, 需要指出的是, 这种方式有高回报, 但也有一定的风险。所有为了获取更多的回报, 都会投资这种产权式酒店。而且, 消费投资者也会看到三亚的这种地位升值的优势。随着环境保护的加重, 海南当地政府已经规定, 凡是800米海岸线以内是不会再审批房地产建设, 这使得以前的投资变得更加值钱。

3 三亚产权式酒店发展的问题

虽然在三亚发展产权式酒店具有很大的优势, 但是纵观目前来看, 其发展的程度并不尽人意。通过对于三亚产权式酒店的观察和分析, 我们总结出其发展过程中存在的三个主要问题, 以下做具体分析。

第一, 三亚产权式酒店的定位失衡。目前国内产权酒店标准间一般标价区间为20万元到40万元。以国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算, 目前国内产权酒店首付相当于人民币5万多元左右。可以说, 这种高昂的费用是一般人对这种产权式酒店望而却步, 很多人打算去进行度假旅游的人也会改成观光旅游。对于开发商来说, 应该知道要想形成规模化的效应和取得良好的收益, 光靠那些少数的上层消费者是不可能的, 只有, 定位在广大民众身上, 其酒店发展才有生机。但是, 为什么酒店的价格昂贵呢?除了建设成本以外, 政府在地权上有着很大的获利空间, 所以应该规范政府的行为, 让其不仅政策上支持产权式酒店的发展, 更多的是限制政府干预经济的手法, 使其合理干预。

第二, 三亚产权式酒店的规模和管理缺失。目前来说, 三亚产权式酒店还是很少, 没有形成规模。要知道, 要想发展旅游产品, 必须具有较大的规模效应, 这样才能获益。我们知道, 规模效应的发挥在于其边际成本的递减, 越是多就越有相对优势, 单靠零散的酒

摘要：随着人们消费水平的提高, 旅游业已经成为拉动经济增长的重要一环, 而作为旅游结构之一的酒店住宿是必备的。产权式酒店能够有效结合海滨资源, 具有投资小等优势, 而三亚作为海南岛的旅游城市, 在发展产权式酒店上有着很好的区位优势, 但是也会出现一系列问题。因此, 研究三亚产权式酒店的发展现状, 进而为其提出意见和建议, 对于三亚产权式酒店的下一步发展将提供良好的借鉴意义。

关键词：三亚,产权式酒店,现状

参考文献

[1]陈泳杏.产权式酒店:旅游地产投资的有效途径[J].资源与人居环境, 2010, (02) .

[2]产权式酒店收益风险析.httP://blog.sina.com.cn/s/b109-4e4agdbzo10oelna.html.

[3]我国产权式酒店的发展现状、问题及其对策.中国酒店招聘网.

产权式酒店投资方式分析 篇4

一、产权式酒店的内涵

产权式酒店起源于20世纪60年代的欧洲, 70年代开始风行于世界一些著名旅游城市和地区。产权式酒店由“时权酒店” (tim eshare hotel) 演变而来。时权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时段里的使用权, 而产权式酒店则是买断产权而不是买断时段, 即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者, 投资者从而取得一定的投资回报并可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

产权式酒店将投资和消费相结合, 具备了投资、保值、收益、租住、风险小五大投资特色, 实质就是“分时度假+房产投资”。它向大众推出的既是消费又是存储, 既是服务又是资产。投资者一般不在酒店居住, 而是将客房委托酒店管理公司经营, 从而获得一定的投资回报。一般情况下, 客房每月的利润分红完全可以抵消投资者分期付款的费用, 如果经营好还可以有可观的盈余, 因此, 大多数情况下投资者只要付清首付, 就可不再投入, 大约15-20年后最终取得房子的产权。

二、我国产权式酒店产生的背景

1. 商品住房的大量闲置。

我国沿海地区及改革开放较早的省市由于无规划的盲目开发, 出现了大量闲置商品房。为了尽快将房屋卖出去, 回笼资金, 开发商将部分房屋改造为产权式酒店, 分售给投资者, 这就是早期我国产权式酒店的原型。

2. 国家政策的大力支持。

近年来党中央、国务院及各级政府, 为了抵制经济危机、拉动内需, 相继出台了一系列有利于旅游及房地产业发展的政策, 为我国产权式酒店的建设和发展提供了坚实的政策基础。

3. 旅游市场的巨大潜力。

随着人民生活水平的日益提高, 旅游成了大多数人的休闲娱乐方式。但由于时间等各种因素的影响, 大多数人往往在节假日及暑期才有可能出行, 所以造成旅游旺季到来时, 各大酒店供不应求, 人满为患;但到淡季时, 大量客房积压, 酒店资源被严重浪费。发展旅游房地产, 特别是产权式酒店, 则可以有效地解决这一问题。旺季时最大限度地出租房间, 淡季时可以安排业主或协议客户免费入住, 充分发挥分时度假的优势。

4. 闲置资金的不断增加。

随着我国经济的快速发展, 中国的富裕人群越来越多, 为了将手中的余钱充分利用, 获得最大的收益, 投资理财成了现代人的一种新的生活方式。产权式酒店独有的投资加消费组合将会随着房价的持续升温, 成为人们投资的最新选择。

三、我国产权式酒店的发展

在我国, 海南省三亚市早在1995年最先引入了产权式酒店模式, 2000年至2001年, 北京、海口、广州、长沙等地相继涌现了各种形式的产权式酒店, 但多以失败告终。2003年至2005年, 随着房地产业和旅游业的蓬勃发展, 产权式酒店再次呈现出旺盛的发展势头。据不完全统计, 目前我国产权式酒店项目已经发展到200多个, 遍布全国25个省市。

产权式酒店在我国有着广阔的发展前景, 但目前尚处于起步阶段, 发展过程中还存在很多问题。开发及经营模式单一, 如出一辙, 全无特色;部分开发商乘乱跟进, 把一些不具经营条件的项目蓄意包装成产权酒店大肆兜售或在广告宣传资料中许下诱人的投资回报;更有甚者, 采用欺诈性手段非法集资、牟取暴利。而一些投资者由于不懂酒店经营模式, 最终导致投资失败。

四、如何选择有价值的产权式酒店

对于欲购买产权式酒店的投资者来说, 最重要的是判断回报保障是否可靠并可获得最大收益。现以河北承德露露酒店公寓为例, 阐述投资者如何通过理性的分析与判断, 选择出真正有价值的产权式酒店进行投资。

1. 实力雄厚的开发商。

作为投资者首先关心的是自己资金的安全问题。酒店是个很脆弱的行业, 在经营中难免会遇到各种情况, 出现各种问题。对于投资者来说, 酒店的经营一旦出现问题, 开发商的品牌实力和公信力就是最好的履约保障。对于投资者来说, 一个有成功经验的开发商比无经验的更可靠;一个每年有稳定主营业务收入的开发商比单一经营产权酒店的开发商更可靠。

承德露露酒店公寓是承德市露露房地产开发公司在2003年投资开发的。开发商——承德露露集团公司, 下属17家企业, 涉及饮料、造纸、印刷、石材、酒店、旅行社、房地产等多个行业, 是一家有职工2000多人, 年营业额逾亿元的实力雄厚的上市公司。有了露露集团强大的实力保障, 露露酒店公寓开盘上市即被抢购一空。

2. 优越便利的地理位置。

位置也是投资产权式酒店的关键因素之一, 优越的地理位置将大大提高其升值空间。产权式酒店应位于旅游、会务或商业城市的繁华中心地段, 交通便利, 治安环境优异, 商务人士往来频繁;酒店外观靓丽成为当地的标识性建筑, 内部配套设施齐全, 装修设计新颖, 能提供舒适、快捷、方便的酒店管理服务。

承德露露酒店公寓位于承德市翠桥路, 紧邻市商业中心——南营子大街及承德最大的公立医院——承德医学院附属医院, 周边有四星级酒店三家、三星级酒店一家, 佳佳、宽广大型超市, 工商银行, 中国银行, 建设银行, 双百购物中心, 北京蓝岛大厦承德分店等, 市政配套设施一应俱全, 地理位置十分优越。优越的地理位置吸引了更多来承德旅游、办公的人选择在此居住, 增加了酒店的收入, 也为投资者带来了丰厚的利润。

3. 配备齐全的设施设备。

市场上的产权式酒店的设施设备差别很大, 投资者一定要仔细辨别。第一要看清产权, 因为有的商住两用或“公建用地”, 产权只有四五十年, 并不是私产的70年。第二要看清烟道、污水管、煤气等生活配套设施是否齐全;水电汽暖等费用是否执行民用标准。第三要看清大堂、餐厅、监控、消防等经营酒店所需的硬件设施是否齐全。只有各种条件都符合了酒店公寓的要求, 投资者才能降低成本, 增加利润。

承德露露酒店公寓是真正的民用住宅, 产权70年, 所有的生活配套设施一应俱全, 水电汽暖都按民用标准收取。经所有业主同意, 对公寓进行了整体改造, 加设了大堂、餐厅、消防、监控等设施设备, 达到了酒店正常经营所需的标准。

4. 经验丰富的管理公司。

酒店管理公司的经验和能力, 关系到日后酒店经营的好坏, 关系到投资者的最终收益。酒店管理公司通过提供标准的专业化服务, 一方面确保客源市场, 为投资者带来丰厚的利润;另一方面也相应提升了自身的品牌价值。酒店健康良好的经营状态是投资回报的重要保障。

承德露露酒店公寓聘请露露大酒店入驻管理, 将星级酒店的一整套规范、周到、细致的管理模式融入到公寓管理中。露露大酒店成立于1993年, 是承德第一家中港合资的信誉好、效益优的三星级明星酒店。2007年酒店入驻公寓管理, 经营两年效益越来越好, 利润年年递增, 出租率达到70%, 为投资者带来了可观的利润。

5. 合理灵活的转让机制。

产权酒店属不动产投资, 但投资者有时也要考虑其流通和变现能力。所以合同条款中是否有退出转让机制的设计也是投资者需要关心的。合理灵活的退出转让机制可以避免业主遭受资产损失。

承德露露酒店公寓在合约中明确标明了退出转让的具体条款。公寓当初签定的是5年合约, 业主可以随时在每月费用结清后自愿退出或要求公寓协助转让以获取现金。

6. 适合自身的回报方式。

产权式酒店既然是一种投资工具, 就必须每年或每月给业主提供一定数额的回报。投资回报一般有三种方式:一是固定回报, 即不论经营好坏, 开发商给投资人每年或每月固定的利润;二是组合回报, 即前期按固定回报, 后期按经营利润分红;三是经营分红, 即投资者和开发商共同承担风险, 无固定利润, 酒店按实际经营情况, 将纯利润平均分配给业主。这三种方式各有利弊, 对于有意购买产权式酒店的投资者来说, 决不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘, 一定要根据实际情况理性地选择某种回报方式, 以免利益受损。

承德露露酒店公寓和业主签订的是5年合约, 为了让投资者获得最大的收益, 采用第三种回报方式, 即每个月的收入减去成本后的利润按房屋的面积分配给业主。承德旅游受季节性影响非常大, 所以公寓每月收入差别很大, 业主的分红每月也各不相同, 但平均利润高于15年的贷款利率。

7. 丰富多样的分时度假。

分时度假是产权式酒店的一大特色, 免费居住天数的长短以及是否和国内外多家酒店建立度假互换机制, 也是投资者关心的问题。分时度假虽然不会令投资者的账面收益增加, 但是通过免费居住酒店可以间接受益, 节省住宿费用。

承德露露酒店公寓由于利润等原因没有采用分时度假制度, 既没有每年给业主一定时间的免费居住权, 也没有和其他酒店签署度假互换协议。但随着业主消费需求的不断提高, 酒店经营者现已认识到分时度假的重要性, 准备引入该机制, 使业主获得更大的利润。

产权酒店现状分析 篇5

(一) 知识产权制度在中国的发展

知识产权是指“权利人对其所创作的智力劳动成果所享有的专有权利”, 在一定时间内有效。主要指智力发明比如创造、文学和艺术作品和在商业中使用的商标、名称、图像以及外观设计, 都可以被确定为个人或组织所拥有的知识产权。科技的快速发展, 为了更好保护产权人的利益, 知识产权制度应运而生, 正在不断发展完善。知识产权制度是一种基本的法律制度, 对于促进经济发展、社会进步、科技创新、文化繁荣有重要的保障作用。中国现代知识产权制度建设起步较晚, 但发展很快, 近年来, 知识产权保护的行政执法力度在不断加大, 全社会的知识产权意识在不断增强。2008年6月5日, 《国家知识产权战略纲要》正式发布, 明确提出到2020年把中国建设成为知识产权创造、运用、保护和管理水平较高的国家奋斗目标。

(二) 广西知识产权的发展方向

随着改革开放的不断加深, 中国加强了同世界各国的贸易往来, 尤其是同周边国家的合作与交流。广西省在中国与东盟国家的合作发展中起着十分重要的作用。在同东盟各国的经济活动中, 知识产权无疑是中国企业不可回避的、最重要的主题词。知识产权日益成为广西对外发展的战略性资源和竞争力的核心要素, 成为建设创新型地区的重要支撑, 成为掌握发展主动权的关键。随着2008年《国家知识产权战略纲要》正式发布, 2009年广西颁布了《广西壮族自治区实施知识产权的战略意见》, 明确提出把知识产权战略作为广西经济社会发展的重要战略。到2020年, 全区专利申请量年均增长20%以上, 发明专利申请量年均增长25%以上, 在重点优势产业领域取得500项以上重大发明专利。全区版权作品登记量年均增长10%以上, 版权产业出口额增长20%以上。培育40个中国名牌、500个广西名牌和60个地理标志产品。培育一批拥有知名品牌、自主知识产权和市场竞争力、辐射带动能力较强的优势企业和企业集团, 形成200家以上具有示范效应的优势企业[2]。全区知识产权法治政策环境进一步优化, 市场主体创造、运用、保护和管理知识产权的能力明显提高, 全社会的知识产权文化氛围逐步形成, 公众知识产权意识明显增强, 重点优势产业领域攻克一批重大关键技术并形成自主知识产权, 自主知识产权的数量和质量能够有效支撑创新型广西建设, 知识产权对经济社会发展的促进作用显著增强。

二、广西知识产权发展的现状与问题

(一) 广西知识产权发展的现状

在《国家知识产权战略纲要》颁布实施后, 国家知识产权局又发布了《2012年全国知识产权发展状况报告》。报告从知识产权创造、运用、保护、环境等几个方面对全国各区域2012年知识产权发展状况和知识产权发展趋势进行了全面的监测和分析。2007年以来, 中国知识产权综合发展水平逐年提升, 特别是2008年实施《国家知识产权战略纲要》以后, 提升速度明显加快。从经济区域来看, 中国知识产权综合发展指数呈现出东强西弱的趋势, 区域差别显著。东部地区知识产权综合发展指数平均值达到73.25, 远高于西部地区51.73的平均值。在下页图1中可以看出广西在2007—2012知识产权综合发展指数年均增长率的排名中居27名, 仅仅优于云南, 青海, 海南和西藏四个地区, 属于全国发展较为缓慢的地区。图2中可以看出广西在2012年全国知识产权综合发展指数排名中位于25名, 可见广西的知识产权是在不断发展和进步的, 并取得了一定的成果, 但在全国范围内仍属于落后地区的现状没有改变。

最近的几年, 广西知识产权的发展迈出了跨越的第一步, 专利创造能力也登上了一个新台阶, 但与发达省市相比还存在着不小的差距。为此广西省深入实施创新驱动发展战略以及知识产权发展战略, 以“抓创造、促运用、重保护、强管理”为主线, 全面开展全民参与的发明创造活动, 大力倡导努力实现发明专利实现倍增的目标, 质量数量同样重视抓专利申请成果。2013年广西年度发明专利申请受理量达1.438万件, 比上年增长121%, 又一次的实现倍增, 年增长率再次位居全国第一。“十二五”计划实施以来, 广西省发明专利申请并受理的数量达到了2.3644万件, 顺利地完成发明专利倍增计划。2013年全区3种专利受理量突破2万件, 同比增长71%。全区拥有发明专利1 295件, 比2012年增长43.73%, 增长率位居全国第一。广西专利综合实力指数上升两位, 由全国第二十五位升至第二十三位[3]。

表1中可以看出, 广西各地市专利申请量2013年度较2012年有了明显的提高, 其中柳州市和北海市增长率均超过了百分之百, 玉林市和河池市增长率也在百分之七十以上。授权量也有很大程度的提升, 河池市与北海市均达到百分之六十以上, 梧桐市的授权增量达到了百分之一百五十。但我们也可以看到桂林市授权量同比增长只有百分之三左右, 可见广西省内的知识产权发展还存在着很大程度的不均衡。

(二) 广西知识产权发展的问题

近年来广西知识产权的发展取得了优异的成绩, 特别是《国家知识产权战略纲要》颁布后开启了广西知识产权全面发展的新篇章, 但是就总体而言, 广西知识产权的发展在全国范围内仍旧处于落后地区, 广西知识产权的发展还存在一些需要解决的问题。

1. 企业知识产权意识薄弱, 缺乏拥有自主, 各地域发展不均衡

知识产权的技术和产品广西企业普遍存在知识产权意识薄弱, 创新能力不强, 难以形成拥有自主知识产权的专利技术和品牌。主要原因为一是产业发展层次不高, 占主导地位的是劳动密集型、资源型产业, 参与竞争主要不是依靠研发核心技术, 而是建立在劳动力和资源上的低成本优势。二是多数企业不重视研发, 研发机构不健全。今年来知识产权在广西各省市虽然取得了不同的发展和进步, 但个别地区存着较大的差距。以2013年的发展为例, 柳州市和北海市增长率均超过了百分之百, 玉林市和河池市增长率也在百分之七十以上, 而南宁和桂林两大市增长只有百分之五十几。这与地方知识产权发展的投入和重视有直接关系。

2. 创新人才缺乏, 高质量科研成果、专利不多

广西科技人才资源总量小, 高层次创新人才短缺, 国家两院院士1 300多人中广西仅有1人, 各领域科技领军人缺乏, 企业高级工程师不足, 致使高质量科技成果和专利不多。人才不足已成为企业创新最突出矛盾, 制约着创新能力进一步提升, 在广西一些中心城市, 很难招聘到区外重点大学毕业生, 就是经济效益较好的企业, 在当地也很难招聘到企业需要的科研人员。

三、广西知识产权发展的战略选择

(一) 着力提高知识产权创造和运用能力, 加强对知识产权的管理。

激励知识产权创造, 制定和完善知识产权创造的激励政策措施, 强化科技创新活动中的知识产权政策导向, 坚持技术创新以能够合法产业化为基本前提, 以获得知识产权为追求目标, 以形成技术标准为努力方向。推动企业成为知识产权创造的主体, 充分发挥高等学校、科研机构在知识产权创造中的重要作用。大力推动全民创新, 促进知识产权的多产出和高水准。促进知识产权运用, 建设和完善知识产权转化运用服务体系, 搭建知识产权运用、转化服务平台。引导和支持高校院所建立技术转移机构, 与企业广泛开展产学研合作。鼓励、引导和支持金融及风险投资机构加大对专利等知识产权实施与产业化的资金投入。强化知识产权管理, 加强各级知识产权管理机构建设, 强化知识产权行政管理机构职能。引导和支持企业特别是国有及国有控股企业建立完善知识产权管理体系, 推动高等学校、科研机构、重点实验室、技术研发中心等创新组织建立健全知识产权工作体系和管理制度, 提升知识产权管理能力和水平。

(二) 组织专利创造和运用行动, 促进重大发明专利产出

实施重大发明专利研发与产业化专项, 围绕重点优势产业、特色产业以及资源、环境协调发展领域, 组织实施一批重大专利研发与产业化项目, 研究开发拥有自主知识产权的核心专利技术, 促进企业在市场竞争中形成战略优势。推动技术创新成果专利化, 以鼓励和支持发明专利申请为重点, 加大资助和奖励专利申请的力度, 引导企事业单位将专利工作融入技术创新全过程, 提高运用专利制度保护技术创新成果的能力, 推动技术专利化, 提升发明专利和职务发明专利的比重, 并促进专利标准化、标准国际化。

参考文献

[1]国务院.国家知识产权战略纲要[Z].2008.

[2]广西知识产权局.广西壮族自治区人民政府关于贯彻实施国家知识产权战略纲要的意见[Z].2009.

产权酒店现状分析 篇6

一、上市公司知识产权评估现状分析

(一) 进行知识产权评估的上市公司较少

我国上市公司1000多家, 但是进行知识产权评估的公司却不多。2006年至2008年我国共有113公司一年进行知识产权评估活动。具体知识产权评估如表1所示:

由表1可知, 深交所2006年至2008年有知识产权评估的公司分别是34、44、19, 总数只有96家公司, 而上交所则分别为7、8、2, 总数为17家公司。上市公司知识产权评估较少, 比重都在10%以下。而在知识产权评估的公司之中, 上交所和深交所上市公司也有一定的差异:深交所知识产权评估数量高于上交所, 比重也明显高于上交所。显然这与上交所的上市公司主要是大中型国有企业, 知识产权保护意识较低, 而深交所主要是创投和中小企业 (中小板) , 知识产权保护意识较强有关。总体上我国上市公司知识产权评估数量有限, 知识产权保护意思不强。

(二) 知识产权评估方法单一

目前国际上知识产权评估方法主要有成本法、收益法与市场法。根据统计结果发现, 2006年成本核算法有36家, 2007年有49家, 2008年有19家, 共占评估总数的90%;而用收益法共有11家公司, 占10%;用市场法评估知识产权的则没有;还有些公司对于不同的知识产权采用了不同的评估方法, 如光明集团家具股份有限公司2006年商标所有权采用的收益法评估, 其他知识产权则采用成本法中的重置成本法评估 (如表2所示) 。同时在评估方法的说明上, 成本法有的用成本加和法、资产基础法替代或者重置成本法;商标权主要是采用收益法。而用市场法评估知识产权的项目则未发现。

(三) 知识产权评估项目名称多样化

2006年至2008年知识产权评估披露信息发现, 知识产权评估披露项目名称多样化。其中有60家公司-年披露为无形资产, 占总数的51%, 以其他无形资产形式披露的有8家公司;以非流动资产形式披露的有27家公司;三项合计为95, 占总数的81%;而直接将知识产权项目如商标权、专有技术单列的则只有9家公司;只有总数的8%。可见, 对于知识产权评估项目规定不详细, 不统一。有的公司甚至同一年有几项无形资产, 但是却无细目, 对于评估知识产权项目披露略显粗燥;有的公司则分别详细披露知识产权细目, 如表3所示:

(四) 评估结果差异较大

知识产权评估项目中, 2006年至2008年有73家公司评估值大于帐面价值, 也就是说有61%通过评估实现了资产增值, 其中甚至有8家公司帐面价值为0, 通过评估才有了相关知识产权的价值体现;有26家公司与帐面价值相同, 有19家公司知识产权评估降低了资产价值。即13%通过评估减少了资产价值。同时, 同一公司由于拥有多项知识产权, 其不同的知识产权则可能会有不同的结果;而同类的知识产权在不同的公司由不同的评估师也有不同的评估结果;有的大于0, 有点小于0, 有的等于0。统计结果说明:知识产权评估能使大多数上市公司实现价值增值, 如表4所示:

(五) 评估目的种类繁多、目的性明显

知识产权评估的目的有资产置换、投资、定向增发、股权转让、低偿债务以及股权收购等, 最主要的是资产置换、股权转让、股权收购、资产转让等 (表5) 。其中, 以为股权转让而进行知识产权评估的公司最多。显然, 我国知识产权评估的目的性非常强, 只是依法在涉及股权或者资产所有权变换的时候才会进行知识产权评估。主动进行知识产权评估以便进行积极管理保护企业知识产权的意识不强。同时, 由于知识产权评估的目的性, 在经济环境不好的时候评估企业更少。

二、上市公司知识产权评估存在的问题

(一) 上市知识产权评估重视不够, 存在漏评情况

原因在于上市公司尤其是国有企业最初是解决企业运营资金不足问题而产生的, 上市之初, 一股独大的环境导致其拥有企业实质控制权, 大部分企业并没有真正认识到知识产权的价值和重要性, 没有对专利、著作、专有技术等知识产权进行评估。另外由于我国资本市场的不完善, 一部分公司可能有意漏评, 以便在“合适”的时候操作股价, 在资本市场获利, 亿安科技就是典型案例。总之, 很明显的, 上市公司只是在涉及股权或者债务重组等国家规定必须评估的时候才评估, 评估的主动性并不强。

(二) 知识产权评估披露不规范

目前上市公司根据会计准则要求披露知识产权的账面价值、减值准备累计金额、累计摊销额、使用寿命、摊销方法等各项信息, 这能反映企业无形资产的真实情况, 基本满足了会计报表使用者对知识产权信息的需求。但是目前没有专门针对上市公司知识产权评估披露的具体规定, 关于知识产权评估的披露主要是知识产权评估机构根据资产评估中关于无形资产的披露。因此, 知识产权评估披露没有统一的标准, 有的披露详细到具体的专利或者商标;有的直接披露为无形资产。

(三) 知识产权评估方法使用单一, 难以客观公正地反映知识产权价值

评估知识产权主要是借用有形资产的评估方法, 如成本法、现行市价法和收益法, 但是无形资产与有形资产的有着本质差别, 因此, 这些方法在进行知识产权评估时存在固有的局限性。知识产权评估主要产业成本法, 成本法包含历史成本法和重置成本法。历史成本法是知识产权形成的实际支出成本, 采用历史成本法可以满足客观、一致、谨慎原则, 但是不能体现知识产权形成成本与未来收益的关系, 也不能有效区分维持知识产权费用和增加其价值的投资成本。而重置成本法以现价为基础, 但是知识产权的独占性则很难有现价依存, 主观性太强。由于我国是在涉及产权变化或者债务重组时才会要求进行知识产权评估, 因此, 知识产权的被许可方是可以通过要支付多少使用费用而采用重置成本法。另外, 由于知识产权的开发成本与收益水平一般不对称, 同一知识产权分别采用成本法和收益法进行评估, 得出的结论却可能大相径庭。可见, 知识产权评估方法选择不当会影响评估结果, 从而不能真实反映知识产权的价值。现实除商标权采用收益法外的大部分知识产权评估均是采用成本法, 没有用多种评估方法进行评估比较, 难以客观反映知识产权的实际价值。

(四) 评估价等同于交易价格, 知识产权评估在产权交易中的作用背夸大

知识产权评估是专业评估人员根据相关专业知识和经验, 为企业提供知识产权评估服务, 形成价值意见供企业决策时参考, 以提高决策的合理性, 促进公平交易。通常, 市场对公开交易的知识产权有其自身的定价机制。因此, 知识产权评估价值只是其交易定价谈判的基础, 最终的成交价则应当由交易各方谈判决定。但是, 许多企业在进行知识产权交易时, 往往简单直接地将评估价作为交易价格, 这不但违背了市场经济的客观规律, 不能真正体现企业知识产权的市场价值, 而且为评估机构和交易企业勾结埋下伏笔;另一方面, 也与知识产权评估的不确定性、模糊性、参考性等固有特点不符。

三、上市公司知识产权评估解决对策

(一) 规范上市公司知识产权评估信息披露制度

关于知识产权评估的披露制度的完善涉及到公告时间、公告内容。上市公司知识产权评估披露是以临时公告形式在资产评估报告中披露的, 不利于投资者完整了解公司资产状况。因此, 资产评估报告不仅要在临时公告中披露, 也要在上市公司年报中披露。同时, 在披露信息中应当有相关知识产权评估项目的明细、取得方式、取得时间、到期时间、评估方法、帐面价值、评估价值、评估依据等。

(二) 完善知识产权评估方法

上市公司评估结果一般是一种评估方法而得出的, 而不同方法由于其评估条件的不同, 可能得出的结果大相径庭。显然方法的选取直接决定评估结果是否科学, 应当采用两种或者以上的评估方法以利于信息需要者进行比较。

(三) 规范知识产权评估法律, 强化知识产权评估责任

有关资产评估法律责任的规定主要体现在以下法律、法规和规章中:《公司法》、《刑法》、《证券法》;《民法通则》;《股票发行与交易管理暂行条例》、《禁止证券欺诈行为暂行办法》、《国有资产管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》、《国有资产评估违法行为处罚办法》、《资产评估机构管理暂行办法》、《关于从事证券业务的资产评估机构资格确认的规定》、《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》、《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》、《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》等。这些法规中规定知识产权评估师责任的非常有限。因此, 应当健全相关法律法规, 以明确知识产权评估师的责任。

四、结论

在经济全球化进程中, 知识产权保护已经成为国际贸易中最为重要的问题之一。知识产权贸易在国际贸易中所占的比重日益增大, 作用更加显著, 随着加入世贸组织, 重视和加强对我国知识产权保护, 培育国民的知识产权意识, 对于我国的健康、稳定、持续发展国际贸易具有重要的现实意义。

参考文献

[1]Mard, Michael J:“Intellectual Property Valuation Challenges”, Licensing Journal, May2001, Vol.27Issue5.

[2]张阳:《企业知识产权评估探析》, 《知识产权研究》2006年第4期。

[3]刘志彬:《中国资产评估机构执业环境研究》, 知识产权出版社2009年版。

[4]于永春、周耀光:《知识产权资产评估显著刍议》, 《公共支出与采购》2009年第7期。

[5]李月明:《对我国知识产权显著的分析于对策思考》, 《科学与管理》2006年第1期。

[6]刘勇:《知识产权保护:中国式跨越民营企业出口绕不过的壁垒》, 《国际技术贸易》2005年第4期。

[7]夏瑞林:《知识产权:民营企业出口绕不过的壁垒》, 《对外经贸实务》2004年第6期。

[8]南振兴、刘春霖:《知识产权学术前沿问题研究》, 中国书籍出版社2003年版。

虚拟现实技术知识产权现状分析 篇7

关键词：虚拟现实,谷歌眼镜,全息,专利布局

科技的创新已经颠覆了很多传统并深入到了我们生活的层层面面, 而被看作“下一代计算平台”的虚拟现实显示设备使得我们对未来的生活更是充满了期待, 谷歌眼镜的出现让这种期待变成了现实。伴随着各种硬件产品的上市, 各家公司也争先布局了大量的专利巩固市场竞争地位。本文就针对虚拟现实技术相关的硬件、软件专利进行了调研。

1 虚拟现实技术的发展历史

如图1所示, 在20世纪60年代一直到20世纪90年代初期, 专利数量也仅仅以每年个位数的量级在增长。直到20世纪90年代, 虚拟现实技术逐渐开始崭露头角, 专利数量也得到了较快速的提升。到了21世纪, 专利数量更是呈现了爆炸式增长。因此, 相信在接下来的几年甚至几十年, 投入虚拟现实技术开发的公司和院校等的数量也会继续增加, 而相关专利也仍将保持高速的发展。

2 虚拟现实技术的主要专利权人

任何产品的上市, 尤其是高科技含量的产品, 一定伴随着大量的技术研发和专利的布局。从图2可以看出, 排名靠前的是索尼、佳能、微软、谷歌、三星这五家公司。从排名前十的专利权人来看, 主要是日本公司、美国公司以及韩国公司, 这些专利权人的主要业务涉及显示面板、光学系统以及芯片等领域, 因为这些领域的技术在虚拟现实技术中起着不可或缺的作用, 因此其在各自领域的积累也助力了虚拟现实技术的发展。

除了这些主要专利权人之外, 国内还有很多的初创公司也在涉足虚拟现实领域, 如北京的蚁视科技、深圳的经伟度科技等, 这些公司的专利数量虽然不多或者还未有专利布局, 但是, 随着公司的不断壮大和技术的不断发展, 应该也会布局一些相关专利。

3 虚拟现实技术的主要技术分类

虚拟现实技术的应用依赖于以下三大技术, 用于向使用者呈现最直观的视觉感受的用户界面和呈现方式、用于获取所需数据并将其输出为使用者的感知的传感器及反馈机制, 以及储存有其中各种数据处理算法的芯片技术。

其中用户界面和呈现主要依赖于显示系统, 而应用于虚拟现实设备的显示技术主要包括全息技术和投影技术两种。目前实现全息技术大规模量产化需要依赖强大的编码技术, 然而由于技术瓶颈目前大规模产品化仍然比较难, 因此大部分公司主要开发的还是投影技术, 并且投影技术现在仍有迅速发展的势头。而全息技术由于技术本身的优势, 业内仍然十分看好其未来的发展, 相信随着全息技术的不断成熟, 其在虚拟现实领域的应用也会越来越广。

当然除了以上三大技术, 虚拟现实技术由于广泛应用于穿戴设备或移动设备, 对于产品机械结构的优化如提升美观性、实用性和轻便性等性能也是主要厂商关注的一大热点, 相关专利数量也不在少数, 尤其以已有相关产品的公司为主, 如谷歌、微软等, 其中还包括一部分的外观设计专利。

4 虚拟现实技术的应用领域

广义的虚拟现实技术根据是否与现实场景进行结合主要分为两大类, 一类就是狭义虚拟现实, 利用完全虚拟化的3D或全息的视觉场景, 可以给用户带来科幻电影般身临其境的体验;另外一种就是增强现实技术, 它可以将由计算机软件模拟出来的虚拟场景或画面结合到现实环境中, 实现虚拟和现实的叠加, 让现实世界呈现出一个完全不同的视觉效果。

虚拟现实技术主要应用于以下几类:第一类主要应用于娱乐、教育培训、工业等领域中, 而第二类主要用于车载、航空、军事、医学等领域中, 而相关专利数量最多的前三大应用分别为车载、航空和娱乐。用于工业的虚拟现实技术是发展比较早的, 但因为应用面比较单一, 主要以智能机械手为主, 其总体比例也仅占到10%。医学领域的专利虽然数量总体比例不是很高, 仅占到6%, 但随着现代医学的发展以及健康产业的不断完善, 相信未来几年医学领域的应用将会越来越多。而用于教育培训的虚拟现实技术, 也将会随着教育资源配置的不断优化, 以及远程教学的发展取得进一步的增长。

5 总结

21世纪之前, 智能产品更多的还只是停留在概念阶段, 或者实验室水平, 或者少数发烧友的宠物, 而进入21世纪的这十几年来, 我们已经见证了一个又一个智能技术的推广颠覆了我们的传统, 渗透进我们生活的方方面面, 而虚拟现实技术就是其中一个让我们眼前一亮的技术。而想要在这个科技市场日新月异的今天, 想要在这一市场中站稳一席之地, 专利作为各个公司抢占市场最直接、最有效的竞争武器, 也必将获得长足的发展。

参考文献

[1]瑞克.虚拟现实技术介绍及其专利申请分析[N].中国知识产权报, 2012-8-29 (7版) .

对小产权房的现状及对策分析 篇8

近年来,随着经济的高速发展,城市房地产业也蓬勃发展,但是房地产业的一路高歌猛进,引发了居高不下的房价,同时,城市化的迅速扩张,在政策的引导下,形成了不少的城中村,而我国目前的城乡二元体制已不能完全满足现在城市发展和房地产业发展的需要,在这种体制下,产生了一种特殊的房地产业态,即小产权房,然而它并不是以这个法律的概念,因为其存在的特殊性,人们在区分其与一般的商品房的时候,较之有产权的房子称为“大产权房”,而这种没有产权的房子,则被称为“小产权房”。

二、小产权房的现状及成因分析

小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久,发展到今天已呈难以遏制之势。据不完整统计,当前全国小产权房面积大约66亿平方米。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”,其具体数量很难统计。

小产权房的物业形态主要是普通住宅,价格一般只有同样位置商品房价格的40%到60%,虽然小产权房的交易不受国家法律保护和承认,也没有房产证明,但城市房地产的高额房价使很多外来居民和中低收入水平的人们不堪重负,因此转而选择价格较为低廉的小产权房。

对于小产权房的成因比较复杂繁多,笔者比较认同张杨波的观点,他在研究小产权房为什么会长期存在这一问题上,结合学术界的各种观点,把小产权房产生的原因归结为三类:市场供需说,城乡二元土地说和政策监管漏洞说。

第一,市场供需说。由于经济的飞速发展,城市化进程的加快,大量外来人口涌入城市,尤其是一些大中型城市,由于难以承受商品房高昂的价格,转而投向价格相对较低的小产权房。

第二,城乡二元土地说。在城乡二元土地制度的作用下,它的产物之一就是小产权房。在城市化快速推进的过程中,随着城市规模的迅速扩大,大量农民工进入城市,同时,对住房的需求也急剧增长,也带动了廉租房市场的发展。所以城中村内村民开始突破政府所规定的用地标准,大肆盖出租房,其成为了村民的主要收入来源,也就在城中村形成了小产权房。

第三,政策监管漏洞。小产权房位于政策或法律监管的疏漏地带,而且地方政府监管乏力、乡镇政府默许甚至变相鼓励,为它发展提供了空间。

三、治理小产权房问题的对策

(一)法律角度

从小产权房问题诞生以来,围绕其合法化的问题就是人们一直所关注的问题。归根结底,小产权房合法化的问题核心是土地的使用权。《土地管理法》相关条款修改和《不动产登记条例》制定过程中,对土地登记效力的规定,应该根据不同的土地不动产物权进行区别规定,即土地使用权、土地抵押权、房屋所有权等土地权利的设立和变应更适用于土地登记生效的原则,但农村土地承包经营权、地役权的设立和变更、宅基地使用权适用于登记对抗原则。对小产权房来讲,这种规定,平衡了不同的价值取向,又顺应了城乡土地二元结构的社会现实,同时,又承认了事实物权的存在,兼顾各方需求,能够很好的维护由小产权房治理所引发的社会秩序问题。

(二)政治角度

小产权房发展到今天,这已经不是一个单纯的法律问题了,而更多是一个政治问题。以政治的途径规制小产权房,以制度化的方式规制小产权房,势在必行。

一是要完善农村土地产权制度。要从根本上解决小产权房问题,首先应对集体土地的产权主体、权能和利益边界进行法律确认,还原农民应得的权利。一方面有利于保证集体和农民可根据产权地位分享城市化带来的成果,另一方面有助于塑造完整的土地市场结构。二是要构建城乡建设用地的市场机制。在建设用地市场上对农村和城市土地实行统一管理,实现“同产、同权、同市、同价”。建立统一的土地交易市场,通过市场来决定土地的价格。三是要完善相关的配套制度。包括土地利用监管制度、城镇住房保障制度等农村社会保障制度。

(三)管理角度

鉴于目前的形势,政府有必要对小产权房开发及其交易进行合理的管制。

第一,改革土地二元管理体制。十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》,指出为推动城乡协调发展,需要健全城乡发展一体化体制机制,同时推进城乡要素平等交换,深化农村土地制度改革。率先解决城中村小产权房问题,把城中村集体所有的土地转变为国家所有,为其他区域小产权问题的解决提供经验和教训。

第二,改革城乡户籍二元制度。需要把城中村居民转变为城市居民,土地转变为国家所有,且对于购房者来说,如果允许城乡居民自由选择居住地和住所,也可以有效的促进小产权房的合法化,也可以避免在小产权房交易中产生的一些隐患。

第三,完善征地制度。突破过去集体建设用地进入市场必须征为国有的制度,取消土地供应“双轨制”。针对土地的增值收益,需要兼顾国家、集体、个人的收益分配机制,从而提高农民的个人收益。

四、结语

本文通过分析,认为小产权房问题主要原因在于供需矛盾,城乡土地二元制度和政府政策监管的漏洞,为此,在治理解决小产权问题上,宏观角度把握,从法律,政治,管理三个角度来提出建议,健全完善现行的法律制度,以法律的手段有效遏止小产权房的发展,将已有在售的小产权房进行合法化,在制度上进行改革,从根本上解决小产权房的问题。

参考文献

[1]许经勇.我国城乡二元土地制度的负面效应与改革路径研究[J].东南学术,2016(1).

[2]张杨波.小产权房为什么会长期存在[J].新视野,2016.3.

[3]程浩.中国小产权房:现状、成因与问题[J].中共中央党校学报,2009.4.