前期成本（精选10篇）
前期成本 篇1
2014年7月18日, 中国通信设施服务股份有限公司 (即铁塔公司) 正式挂牌成立。根据规划, 2014年底前铁塔公司负责所有新建铁塔与无源系统, 三大运营商均可向其租赁;2015年开始, 陆续收编三大运营商存量铁塔 (包括机房和机房内的有源设备, 同时逐步收编存量基站站址与所有室内分布系统) ;2016年中期, 完成向“通信基础服务公司”转变的目标。同时, 铁塔公司逐步向其他公司开放股权。
初期:铁塔公司只是降低三大运营商的成本
运营商的基站建设早已是老大难问题, 尤其是在人口密集的城区当中。在城区当中, 建设基站往往需要支付买路钱, 如给开发商、物业或者地铁运营方等, 同时还需要忍受居民们因恐惧所谓的辐射而强烈的投诉。在国内多个城市, 因为建设基站, 居民们围堵营业厅、围堵建设人员, 甚至破坏基站的案例屡见不鲜。
目前, 站址的选择上, 可谓僧多粥少。在人口密集区, 能建基站的地方有限, 却有三个运营商在争抢站址, 自然会让开发商或物业有了更大程度的议价能力, 进而抬高了每个运营商的建站成本。而一个站址若只有一个运营商建设基站, 其实也是一种资源浪费, 拉升了三大运营商的总体成本。为此, 在政府的主导下, 早在数年前, 就开始推行站址共享, 但效果并不理想。
今年铁塔公司的成立, 是在原有的站址共享基础上更进了一步。原来的站址共享, 是一种行政行为, 实际要三大运营商自觉拿出自有的站址来让其他运营商共享, 并没有非常强的约束力。而在铁塔公司模式下, 将逐步实现所有站址都归属第三方公司, 运营商租用站址, 变为一种市场行为, 也将具有非常强的约束力, 铁塔公司作为独立第三方, 自然不会说某一站址租用给A运营商后, 就不再租用给B运营商。
就目前国内三大运营商而言, 当前主要任务是发展4G, 这又需要建基站。但4G的频段比3G频段高, 这就意味着在同等条件下, 单一4G基站的覆盖会比3G基站覆盖要小。所以除了利用原有的站址外, 还需要寻找到更多的新站址, 尤其对原有站址数最少的中国电信而言更是如此。
铁塔公司的成立, 在寻找新的站址进行基础设施建设时, 对于三大运营商都是有利的, 能够降低一定的成本, 尤其是对于联通与电信等站址数较少的运营商, 在铁塔公司完成对三大运营商站址的收购后, 就能够利用中国移动的站址资源, 让获得成本下降的空间更为明显。
但是, 值得注意的是, 铁塔公司并不拥有基站资源, 更没有主干网资源, 它只是拥有单一的基础设备资源, 网络的运营还是掌控在三大基础运营商的手中, 因此, 短期内, 指望铁塔公司的成立能实现中国电信业的网运分离, 是一件完全不可能的事情。
未来:铁塔公司或许推动中国电信业的深层次变革
现在的铁塔公司的定位, 并不影响铁塔公司能够在未来推动中国电信业深层次的变革。笔者预期, 不排除铁塔公司在未来成为网络中立化与国有企业混业经营的重要抓手。
首先, 从铁塔公司名称来看, “中国通信设施服务股份有限公司”表明了其不仅仅是经营铁塔, 而是可以为运营商提供通信设施服务, 而广义的通信设施, 包括了基站资源, 主干网资源, 以及网络运营系统等。
其次, 政府搞虚拟运营商的本意, 是想更进一步激活电信市场, 但目前从基础运营商与虚拟运营商的合作模式看, 虚拟运营商沦为基础运营商业务销售渠道的特征更为明显, 并且由于拿不到价格较低的业务批发价, 他们在市场上缺乏竞争力。为此, 不排除经过一段时间的发展, 市场上剩下少数健壮的虚拟运营商之后, 从政府层面推动网络中立化, 让虚拟运营商升级, 同三大运营商享受同等待遇, 即直接向中立的通信设施服务公司租用网络资源。
第三, 从十八大之后, 新一轮的国有企业改革开始推进, 从过去十年的国进民退的发展模式, 转向混业经营的发展模式, 除了引入民营和国外资本之外, 也要吸引他们的经营理念与管理模式。为了达到这样的目标, 首先需要划小合作单元, 否则以国有企业现在巨大的体量, 任何的外部投资都只是沧海一粟, 不会在经营中有任何话语权。在电信产业中, 将站址资源先行剥离出来, 是划小单元的重要模式, 100亿元的公司规模, 还是有能力吸引外部投资, 并且在公司当中形成一定话语权的。
当然, 对于混业经营与网络中立化, 在未来, 前者实现的概率要更高一些, 毕竟面临4G, 甚至5G的巨大投资压力, 铁塔公司能够成为一个融资平台, 而对于后者, 实现的难度相对较高, 毕竟各大运营商都不愿意进一步放弃自有的核心资源, 即便放弃了, 三大运营商巨大资源的整合, 也是一项旷日持久, 难度极高的工程。
毫无疑问, 铁塔公司的成立, 最现实的效应就是降低三大运营商的成本, 但其更深远的意义还在于其很可能成为中国电信业改革深化的助推剂。
前期成本 篇2
3.2进行正确的成本估算工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作,要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先,就要正确的确定成本估算对象。通常情况下,在此阶段分为两项任务,分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面,大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况,朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大,并且还有不同施工单位施工的单项工程,应当将该项目依照不同的施工单位予以划分,将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程,可以采取合并的形式,将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说,在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则,根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入,而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
4结束语
前期成本 篇3
【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制
0.前言
房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。
1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制
房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。
1.1项目投资机会研究
机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。
在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。
1.2土地竞拍
根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。
1.3编制项目建议书
通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。
1.4项目可行性研究
依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。
2.设计阶段的成本控制
项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。
房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。
2.1方案设计阶段
设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。
方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。
2.2初步设计阶段
初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。
采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。
2.3施工图设计阶段
施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。
加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。
加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。
推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。
在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。
3.结束语
房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。
【参考文献】
［１］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.
［２］造价工程师务实手册.中国建材工业出版社.
前期成本 篇4
在我国经济飞速增长和城市化步伐的加快现状下,房地产业的发展取得了前所未有提升,房地产行业已成为国民经济的重要产业部门之,近十年来,中国被置入上市公司的房地产越来越多。房地产是相关产业链长,关联度高的一个行业,与各种行业都有着较高的关联,房地产行业也在很大程度上促进着社会经济的持续稳定增长。在房地产业高速发展的同时,房地产策划伴随着房地产业的繁荣也取得了长足的发展。房地产前期定位策划作为房地产咨询行业的重要业务,对于房地产业健康发展起到了积极的意义。面对房地产市场的竞争加剧,通过项目前期定位策划,可以使房地产成本控制从源头做起,有利于帮助房地产企业科学的决策,进而增强房地产企业的竞争能力。基于此,本文在理论阐述的基础上,对项目前期定位策划的成本进行了研究,以期共同商榷。
1 项目成本控制概念
项目成本控制是指在项目实施过程中尽量使项目实际发生的成本控制在项目预算范围之内的一项项目管理工作。一般来说项目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制与事后控制。事前控制也既是一种成本预算的方法,通过事前的预算将成本开支情况进行事前的规划,以指导房地产企业的成本开支活动。而事中成本控制也既房地产企业成本的运营控制,是指房地产企业在实际开发中对成本的管理与控制,通过对各项生产经营活动按照一定的原则进行控制,以使事前预算成本可以落实。事后成本控制也既纠正控制,是指对房地产企业实际的成本开支情况进行监督检查,以发现偏差,进行及时的纠正,以指导和修正下一年度的房地产预算成本的制定。成本的发生和形成是一个动态的过程,这就决定了成本控制也应该是一个动态的过程。但一般来说,成本控制事前控制可以有效指导房地产企业的成本开支,确保企业能够从源头重视起来成本控制,以达到控制效应的最大化。
2 房地产前期策划的主要内容及作用
房地产前期策划主要包括房地产市场调研、土地定位策划、以及房地产产品策划。房地产市场调研是房地产成本研究中的一个重要内容,也是前期策划中的一个重要内容。通过前期的调研有助于获得市场的销售,项目建设材料以及人力成本等信息,为房地产开发提供详实的参考信息。土地定位策划是房地产开发的前提与基础,由于近几年来,房地产呈现开发过热的局面,购置土地成本已经成本房地产企业开发的最主要成本,土地的储备与竞拍形式使得土地的获得成本相对过去更高,开发商在获得土地时肯定会更加谨慎,也更需要考虑相对成本的高低,同时还需要考虑资金回笼情况以及资金的利息成本高低等因素。房地产产品策划从产品构建的各个方面进行研究,以提高客户满意度的目的,也是房地产企业一种让渡价值的体现,通过产品建筑形象策划,可以给客户留下好的感觉,通过产品配套及其他策划,可以提高客户的满意度,可以说房地产产品策划虽然需要一些成本投入,但可以大幅度提高房地产企业的形象,进而能获得好的销售业绩,是一种后曲成本。
3 房地产项目前期定位策划的成本研究
3.1 房地产市场调研成本研究
做好市场材料及市场工艺价格的询价是进行房地产市场调研的主要目的,现阶段,由于土地拍卖价格的不断提高,导致地价成本不断攀升,工程材料费在房地产开发成本中明显下降,但作为内部可以控制的成本,其成本的高低企业通过优化管理来实现不断的降低。所以,进行房地产市场调研意义重大。房地产开发企业要关注机构公布的价格,与社会咨询机构保持联系。
3.2 土地定位策划成本研究
由于购置土地成本已经成本房地产企业开发的最主要成本,所以对土地定位策划成本研究成为房地产项目前期定位策划的最主要内容。每块地可以生产的房地产产品都有无数可能性,这就导致平均开发成本的不同,在在特定的条件下,由于时间、市场走势、开发公司操盘水平、资金准备情况等都会导致房地产企业土地的获得成本不同。成本分析还需要结合地块、区域和产品几个方面展开。对地块的分析包括地块物理和文化属性的分析和判断,区域分析主要是根据在成熟区域找寻产品的差异化,在未成熟区域进行可行性产品的推断,找寻解决问题的方法。
3.3 房地产产品策划成本研究
房地产产品策划成本主要包括与项目规划建设、产品销售以及物业管理相关联的成本,由于房地产产品策划成本是一种潜性成本,其成本控制往往和数额的高低没有直接关系。通过房地产产品策划成本开支来提高企业形象,进而增加企业的销售收入,在这种情况下,多开支成本费用往往是有利的,但房地产企业需要均衡成本收入比,以获取最大的收益。项目建设规划主要是在前期定位策划中根据企业自身的资源条件,对项目建设的建设时序、工程招标采购以及工程管理方案等进行预先的安排。科学的项目建设规划可以减少企业后续的开发成本,而不合理的项目建设规划不但增加了后续的开发成本,甚至能导致一个开发项目的失败,可见其成本投入的必要性。项目产品销售成本主要是在前期定位策划中考虑怎样对产品的销售进行预安排的问题,如果采用直销形式可能要增加企业的前期宣传推介费用,如果选择代销形式,又需要增加固定的代销成本费用。所以,需要房地产企业在直销成本费用和代销成本费用之间进行收入成本比的均衡。物业管理前期介入是指物业公司在接管物业以前的项目可行性阶段、建筑规划方案设计、施工阶段等就参与决策、制定出物业方案。
4 结论
总之,在市场日益规范、竞争日趋激烈的背景下,解决房地产开发项目的成本控制问题是企业蓄积发展优势的持久动力。只有从源头控制做起,重视成本控制的全过程管理,才能不断降低项目成本,在市场竞争中立于不败之地。
摘要：房地产前期定位策划作为房地产策划的核心内容之一,在理论和实践中都得到了一定的发展。目前,随着房地产市场从扩张型向精细型转变过程中,对成本控制的作用越来越明显,本文在理论研究的基础上,对重视项目前期定位策划的成本进行了研究。
关键词：成本控制,项目前期定位,成本研究
参考文献
[1]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].中国乡镇企业会计,施工技术,2006,(12).
前期成本 篇5
天津市静海区降低实体经济企业成本工作
前期实施方案
为全面贯彻落实市委、市政府关于有效降低实体企业成本的意见精神，根据《天津市降低实体经济企业成本第一批政策措施》（津政办发〔2016〕13号），结合全区实际和部门业务职能，制定如下分工方案。
一、设立“降成本工作组” 牵头单位：区发展改革委
成员单位：区财政局、区人社局（人事、劳动）、区商务委、区金融局、区工业经委、区科委、区国税局、区地税局、区审批局、区信息中心
二、设立“降成本帮扶工作组” 牵头单位：区发展改革委
成员单位：区财政局、区人社局（人事、劳动）、区商务委、区金融局、区工业经委、区科委、区国税局、区地税局、区审批局、信息中心
三、工作分工和主责单位
1、降低企业税费负担（区国税局、区地税局）
（1）全面实施“营改增”。落实国家扩大“营改增”试点政策，把试点范围扩展至建筑业、房地产业、金融业和生活性服务业，实现增值税全面替代营业税。做好征管衔接，完善配套政策，实现平稳过渡（区国税局）。
（2）落实固定资产加速折旧企业所得税优惠政策。对生物药品制造业，专用设备制造业，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业，仪器仪表制造业，信息传输、软件和信息技术服务业等6个行业和轻工、纺织、机械、汽车等4个领域重点行业的企业新购进的固定资产，可由企业选择缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。对上述行业的小型微利企业新购进的研发和生产经营共用的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过100万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。对所有行业企业新购进的专门用于研发的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过100万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法（区国税局）。（3）严格执行小微企业税收优惠政策。对年应纳税所得额在30万元以下（含30万元）的小微企业，减按50%计入应纳税所得，并按20%的税率缴纳企业所得税（区国税局）；对月销售额不超过3万元的小微企业，免征增值税和营业税。加大优惠政策的宣传和实施力度，让企业应知尽知、应享尽享（区地税局）。
（4）免征部分行政事业性收费。对符合条件的小微企业免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、文化事业建设费、残疾人就业保障金等政府性基金（区财政局）。
（5）引导企业用足用好自由贸易试验区和自主创新示范区政策。鼓励企业向两个区域集聚，享受资产评估增值分期纳税、研发费用加计扣除、职工教育经费税前扣除、股权奖励个人所得税5年分期缴纳、有限合伙制创业投资企业法人合伙人企业所得税优惠、5年以上（含5年）非独占许可使用权转让所得税优惠、中小高新技术企业向股东转赠股本的个人所得税5年分期缴纳等优惠政策（区地税局）。
2、降低企业人工成本
（1）降低失业、生育、工伤保险缴费费率。企业缴纳失业保险费率由2%降至1%；缴纳生育保险费率由0.8%降至0.5%；缴纳工伤保险基准费率最低标准由0.5%降至0.2%，最高标准由2%降至1.9%，调整后综合费率水平由0.67%下调至0.54%（区人社局）。
（2）允许困难企业暂缓缴纳养老保险费。困难企业暂时无力足额缴纳养老保险费的，经申请并提供担保、抵押，可暂缓缴纳单位应缴部分，期限暂定1年。缓缴的养老保险费不计收滞纳金（区人社局）。
（3）允许困难企业阶段性调整医疗保险缴费模式。经职工大会或职工代表大会同意，困难企业可以将医疗保险缴费模式由统账结合改为大病统筹，缴费费率由11%调整为8%。生产经营好转后可再改为统账结合模式（区人社局）。
（4）合理控制企业最低工资标准调整幅度。2016年企业最低工资标准拟由1850元调整为1950元，增长5.4%，执行起始时间延后至7月1日（区人社局）。
（5）扩大稳岗政策实施范围。支持企业在去库存、去产能、实现优化升级过程中，多渠道分流安置富余人员。对暂时遇到困难但不裁员不减薪的企业，给予一定的稳岗补贴；补贴政策到期后生产经营仍存在困难的企业，享受补贴的次数由1次提高到3次。鼓励企业利用降低成本带来的部分收益提高一线职工收入，稳定就业岗位（区人社局）。
（6）加大对企业的职业培训补贴力度。继续实施百万技能人才培训福利计划，落实职业培训补贴办法，安排10亿元资金，对企业职工参加职业培训的，按照人才需求紧缺程度，相应给予培训成本100%、90%、80%的培训费补贴和100%的技能鉴定费补贴（区人社局）。
3、降低融资成本
（1）提高中小微企业信用贷款风险补偿比例。安排60亿元财政资金，对高新技术企业中的中小企业、科技小巨人企业、出口型外贸中小企业和涉农中小微企业的信用贷款本金损失，将风险补偿比例由50%提高至70%，带动全市中小微企业贷款增长30%、平均融资成本降低0.5至1个百分点（区金融局）。
（2）降低企业融资租赁成本。安排30亿元财政资金，对1000家符合条件的中小企业和科研院所，采用融资租赁方式购置先进设备，给予租赁利息5个百分点的补贴。重点支持科技型中小企业、万企转型升级、智能工厂和智能车间、“机器换人”等智能化改造（区工业经委）。
3、降低重大建设项目资金成本。争取国家专项建设基金支持，为棚户区改造、养老服务体系建设、重大水利工程、城镇基础设施和战略性产业等方面的重大建设项目提供长期低成本资金（区发展改革委）。
4、降低政府性投融资公司融资成本。利用置换债券、地方政府债券、各类企业债券、境外低息资金和社会资金，实现政府性投融资公司综合融资成本降低1个百分点以上（区金融局）。
4、降低能源资源成本
降低企业用气、用电价格。一般工商业企业用气价格下调至2.77元/立方米，集中供热企业用气价格下调至2.37元/立方米。自2016年1月1日起，一般工商业企业用电价格平均下调3.13分/千瓦时（区发展改革委）。
5、降低物流成本
降低企业通港通关费用。取消港口速遣费。企业在天津国际贸易单一窗口报关，免交报关信息传输费（区商务委）。
6、降低制度性交易成本
取消部分涉企收费。取消旧机动车交易综合服务费、机动车安全性能检测线行政事业性收费、动物及动物产品检疫费、森林植物检疫费、树木赔偿和补偿费。取消质量专业技术人员职业资格、企业法律顾问执业资格、注册资产评估师执业资格、助理广告师和广告师职业资格、咨询工程师(投资)职业资格、土地估价师、土地登记代理人职业资格、房地产经纪人执业资格、物业管理师资格、注册税务师执业资格等10项考试费用（区发展改革委）。
7、降低创新创业成本
降低科技型企业成长成本。安排50亿元财政资金，支持科技小巨人企业成长，用于设立政府担保基金、产业并购引导基金、创业投资引导基金和天使投资引导基金，支持市级产业技术研究院、企业重点实验室、重大创新项目建设和“杀手锏”产品开发等，对首次获批的国家高新技术企业、完成股份制改造的科技型企业和获评中国驰名商标、名牌产品等国家品牌的企业给予补贴与奖励（区科委）。
8、降低生产经营成本和管理费用
在审批局建立企业代办服务中心，安排专门人员，拨付经费，采取政府购买服务方式，对企业办理相关审批手续提供无偿代办服务（区审批局）。
9、制作专题网站并负责信息维护（区信息中心）。
四、近期工作
1、请各任务牵头单位，根据本方案内容，在与上级业务主管部门深入沟通的基础上，制定具体实施方案，明确年度工作目标、重点举措、实施路径和保障措施，并于2016年2月25日前，报送区发展改革委。
2、请各单位明确1位分管领导和1名联络员,具体承担本部门“降成本”相关工作和具体帮扶工作。
3、即日起，各单位要建立热点电话，并由专人负责，具体解答“降成本”相关问题。
4、为确保相关政策落实到位，全面摸清静海企业“降成本”底数，请各单位结合责任分工，提出调研摸底内容、企业类型、范围和具体指标，并于2016年2月24日前，报送区发展改革委。
天津市静海区发展和改革委员会
前期成本 篇6
近年来,供应链管理领域里的大多数学者都十分关注买卖双方的协作问题。1976年,Goyal首先提出了一个联合经济批量(Joint Economic Lot Size,JELS)模型[1],它研究了买卖双方如何通过集成化库存协作来使系统总成本达到最小,也被称为集成库存(Integrated Inventory)模型。接着文献[2—4]对这个模型进行了不同程度的扩展。但是以上文献都假定需求是确定的。
当我们将需求拓展到随机情形时,提前期往往是我们首要考虑的因素。Liao和Shyu首次提出了一个需求提前期为随机且可控的模型,在模型中他们假定提前期由若干部分组成,每一部分都可以通过赶工的方式在支付一定成本的情况下进行缩短[5]。后来有许多文献对Liao和Shyu的模型进行了拓展[6—8]。
此外,Porteus在集成库存模型中引入启动/订购成本可减这一概念,并建立了增加投资以减少生产启动成本的框架[9]。随后又有许多学者对启动/订购成本可减模型进行了推广[7]。
在现实生活中,市场需求的具体分布形式往往是很难知道的,容易获得的是需求的实际数据和由此得到的需求均值和方差。因此,Scarf首次利用Mini Max方法解决了需求分布形式未知情况下的报童问题,并求出了最坏分布时使系统期望利润最大时的最优订货点[10]。文献[11]用一种新的方法对Scarf的模型进行了证明和推广。
文献[7]考虑了提前期可控且订货成本可减的集成库存模型,但是它假定需求服从正态分布。本文假定提前期与订购批量无关,并将此集成库存模型推广到分布形式未知的情况。
1 符号与假设
(1)供应链中只存在单一的买方和卖方,且只生产一种产品;买方单位产品的年库存成本为hb,卖方单位产品的年库存成本为hv,单位资金每年的机会成本为θ;
(2)买方每次订购的批量为Q,每次订购的成本为A,产品的平均需求速度为D;卖方每次生产的批量为m Q,每次生产的启动成本为S,产品的生产速度为P;
(3)订购提前期为L,提前期需求X的具体分布形式F未知,只知道其二阶矩,均值为DL,标准差为,其中σ表示单位时间内需求的标准差;
(4)买方实行连续盘存策略,每当库存水平降到订货点R时,就发出Q单位产品的订单,其中订货点(R)=提前期的期望需求(DL)+安全库存,k表示安全系数;
(5)允许缺货,令买方在一个订购周期内的期望缺货量为B(R),则B(R)=E(X-R)+,其中(X-R)+=max(X-R,0);假设有β比例的顾客愿意等待下次到货(0≤β≤1),则有(1-β)比例的顾客流失;令单位产品的边际毛利为π0,单位缺货成本为π;
(6)买方的订购成本可以通过追加投资的方式减少,且单位订购成本A与投资水平满足对数关系:,(0<A≤A0),其中A0表示没有追加投资时的初始订购成本,δ为常数,此函数都来自于Hall对日本JIT生产实务的研究[12]并被许多文献引用[7];
(7)提前期L为随机且可控的,它包括n个(n为正整数)相互独立的部分(例如订单准备、订单传送、卖方提前期、启动时间和产品配送等)。第i(i=1,2,...,n)部分的正常时间长度为ti,最小时间长度为,单位赶工成本为ci。不失一般性,我们令c1≤c2≤…cn。令L0=∑nj=1tj,Li(i=1,2,...,n)表示赶工后能达到的最小长度,故,故赶工成本为;
(8)单位产品的单位运输费用为常数,为了简化起见,本文不予考虑。
2 库存模型
将订购批量Q、单位订购成本A、安全系数k、提前期L和运送批次m作为决策变量,得到买卖双方单位时间的联合期望总成本(JTEC)为:
3 最优解
3.1 提前期需求服从正态分布的情况
当提前期需求X服从正态分布时,就有,其中Ψ(k)=φ(k)-k[1-Φ(k)],φ和Φ分别表示标准正态分布的密度函数和分布函数[6]。此时:
式(2)中JTEC的下标N表示正态分布。
其求解过程和算法都与下一部分也就是需求分布未知的情况类似,在此不赘述。
3.2 提前期需求分布形式未知的情况
实际上,在很多时候我们并不知道需求的具体分布形式,只知道其均值和方差。在这种情况下,通常用正态分布来近似,如上一部分就是如此。但是在通常情况下,正态分布并不能替代其他有着相同均值和方差的分布形式。
因此,在这一部分我们放松分布形式已知的假设,假定只知道提前期需求的均值和标准差,分别为DL和,而不知道其具体的分布形式。于是,我们就可以用最小最大分布自由法(minmax distribution free approach,以下简称minimax法)来解决这一问题。所谓minimax法就是对于每个(Q,A,k,L,m),都在F∈R中找到最小化JTEC(Q,A,k,L,m)的最不利分布形式。即:
我们引用Gallego和Moon[11]的两个命题可以大大简化我们的问题。
命题1
命题2对于每个DL,都存在一个分布形式F*∈R,使式(4)中等式的上界是紧闭的。
运用以上两个命题,于是就有。于是库存模型为:
式(5)中JTEC的下标U表示分布形式未知的情况。
首先忽略0<A≤A0及m为整数的限制,并记(Q*,A*,k*,L*,m*)为JTECU(Q,A,k,L,m)取最小时的最优解,可以证明JTECU(Q,A,k,L,m)具有以下性质:
性质1如果固定(Q,A,k,L),JTECU(Q,A,k,L,m)在m上是凸函数(证明见附录1)。
性质2如果固定(Q,A,k,m),JTECU(Q,A,k,L,m)在每个L∈[Li,Li-1](i=1,2,...,n)上都是凹函数(证明见附录2)。
性质3如果固定m和L∈[Li,Li-1],JTECU(Q,A,k,L,m)在(Q*,A*,k*)上的海塞矩阵正定(证明见附录3)。
由性质1知,当JTECU(Q*,A*,k*,L*,m-1)≥JTECU(Q*,A*,k*,L*,m)≤JTECU(Q*,A*,k*,L*,m+1)时,m取最优解m*;由性质2知,Min JTECU(Q,A,k,L,m)一定出现在[Li,Li-1]的末端(即端点上);由性质3知,JTECU(Q,A,k,L,m)一定在(Q*,A*,k*)上获得极小值。
然后让JTECU(Q,A,k,L,m)分别对Q、A和k求一阶偏导,并经过整理,得:
因此,对于给定的m和L,通过解式(7)、式(8)和式(9)不断迭代直到收敛,就可获得Q,A与k的最优解。为此,我们建立以下迭代计算法来获得JTECU(Q,A,k,L,m)的最小值。
算法:第一步:置m=1。
第二步:对于每个Li,执行(i)到(vii),i=0,1,…,n。
(i)从ki1=1和Ai1=A0开始。
(ii)将ki1和Ai1代入式(7)求出Qi1。
(iii)将Qi1代入式(8)求出Ai2。
(iv)将Qi1代入式(9)求出ki2。
(v)重复(ii)–(iv),直到Qi,Ai和ki的值没有变化为止。
(vi)比较Ai和A0。(1)如果Ai<A0,(Qi,Ai,ki)为当前Li和m下的最优解,记为(Qi*,Ai*,ki*)。(2)如果Ai≥A0,则置Ai*=A0,重复(ii)、(iv)两步求出(Qi*,ki*)。
(vii)利用式(5)计算出相应的JTECU(Qi*,Ai*,ki*,Li,m)。
第三步:找出,如果JTECU(Qm*,Am*,km*,Lm*,m)
,则(Q*m,A*m,k*m,L*m)就是m固定时的最优解。
第四步:置m=m+1,重复第二、第三步,得到JTECU(Qm*,Am*,km*,Lm*,m)。
第五步:如果JTECU(Qm*,Am*,km*,Lm*,m)≤JTECU(Q*m-1,A*m-1,k*m-1,L*m-1,m-1),返回到第四步,否则到第六步。
第六步:置JTECU(Q*,A*,k*,L*,m*)=JTECU(Q*m-1,A*m-1,k*m-1,L*m-1,m-1),而(Q*,A*,k*,L*,m*)就是最优解。因此,最优订货点。
值得一提的是,JTECN(Q*,A*,k*,L*,m*)表示正态分布的最优期望总成本,而JTECU(Q*,A*,k*,L*,m*)表示分布形式未知时的最优期望总成本,因此JTECU(Q*,A*,k*,L*,m*)-JTECN(Q*,A*,k*,L*,m*)表示对分布知识的报酬,而且一定是大于等于0的,Gallego和Moon称之为额外信息的期望价值(EVAI)[11]。
5 算例分析
为了说明上述模型的求解过程,我们使用文献[6]中的数据进行仿真:D=600单位/年,P=2 000单位/年,A0=200元/次,S=1 500元/次,hb=20元/年/单位,hv=14元/年/单位,π=50元/单位,π0=150元/单位,σ=7单位/周,δ=1/2800,θ=0.2/元/年,提前期由三个时段构成,具体数据见表1。
当我们取β=1,也就是假设系统中不存顾客流失时,利用本文算法所得的求解结果就可与文献[6]的结果进行比较,如表2。
从表2可看出,当m=1时,本文算法所求得的A1*=200,此时本模型的参数与Ouyang模型完全一致,因此最优解也完全吻合。
当需求服从正态分布时,在Ouyang模型中,(Q*,k*,L*,m*)=(144,1.31,28,3),JTECN(Q*,k*,L*,m*)=6 660.4;而在本模型中,(Q*,A*,k*,L*,m*)=(108,100.76,1.46,28,4),JTECN(Q*,k*,L*,m*)=6 579.5。当需求的分布形式未知时,在Ouyang模型中,(Q*,k*,L*,m*)=(152,1.32,28,3),JTECU(Q*,k*,L*,m*)=7 014.2.4;而在本模型中,(Q*,A*,k*,L*,m*)=(146,135.82,1.36,28,3),JTECU(Q*,A*,k*,L*,m*)=6 971.8。因此无论是正态分布还是分布未知的情况下,本模型都获得了更低的系统总成本,这说明企业可以通过降低单位订购成本的方式来削减系统总成本。
当我们令β取不同值时,利用本文算法所得的求解结果如表3。
从表3可看出,在不同的β值下,JTECU(Q*,A*,k*,L*,m*)-JTECN(Q*,A*,k*,L*,m*)都是大于0的,它即为上文所提的EVAI。
5 结语
本文在提前期可控的集成库存模型中,考虑了订购成本可减这一概念并将其作为决策变量,分别在提前期需求服从正态分布和分布形式未知的情况下建立了各自的数学规划模型,最后开发出相应的求解算法并通过算例证明系统获得了更低的总成本。这也提醒买卖双方,它们可以通过增加投资以降低单位订购成本的方式来降低系统的总成本。
附录
附录1(证明性质1)
附录2(证明性质2)
证毕。□
附录3(证明性质3)
当固定m和L固定时,JTECU(Q,A,k,L,m)的海塞矩阵为:
参考文献
[1]Goyal S K.An integrated inventory model for a single supplier-single customer problem.International Journal of Production Research,1976;15:107—111
[2]Banerjee A.A joint economic lot size model for purchaser and ven-dor.Decision Sciences,1986:17:292—311
[3]Goyal S K,Gupta Y P.Integrated inventory models:the buyer-ven-dor coordination.European Journal of Operational Research,1989;41:261—269
[4]Hill R M.The optimal production and shipment policy for a single-vendor single-buyer integrated production-inventory problem.Interna-tional Journal of Production Research,1999;37:2463—2475
[5]Liao C J,Shyu C H.An analytical determination of lead time with normal demand.International Journal of Operations&Production Management,1991;11:72—78
[6]Ouyang L Y,Wu K S,Ho C H.Integrated vendor-buyer cooperative models with stochastic demand in controllable lead time.International Journal of Production Economics,2004;92:255—266
[7]Chang H C,Ouyang L Y,Wu K S,et al.Integrated vendor-buyercooperative inventory models with controllable lead time and ordering cost reduction.European Journal of Operational Research,2006;170:481—495
[8]Hoque M A,Goyal S K.A heuristic solution procedure for an inte-grated inventory system under controllable lead-time with equal or un-equal sized batch shipments between a vendor and a buyer.Interna-tional Journal of Production Economics,2006;102(2):217—225
[9]Porteus E L.Investing in reduced setups in the EOQ model.Manage-ment Science,1985;31:998—1010
[10]Scarf H.A min-max solution of an inventory problem.In:Arrow K J,Karlin S,Scarf H,Editors,Studies in the Mathematical Theory of Inventory and Production,Stanford University Press,1958:201—209
[11]Gallego G,Moon I.The distribution free newsboy problem:review and extensions.Journal of the Operational Research Society,1993;44(8):825—834
前期成本 篇7
项目开发的前期阶段,一般是指开发企业从具有项目投资意向开始,进而进行项目选址、立项、资金筹措、取得土地使用权,规划设计、工程招投标等过程。而项目开发前期成本控制,泛指在上述前期工作过程中对为了实现预期目标而发生的成本费用的计划和管控工作。其中,项目选址、立项和取得土地使用权的过程是项目开发的决策过程,这一过程主要可能发生的成本费用有:机会分析及市场调查相关费用、可行性研究费用、其它决策相关费用等,这些成本费用虽然在整个项目开发费用中的比例很小,但该阶段产生的决策结果对拟开发项目今后的使用功能、建设投入、项目收益和投资回报的优劣产生直接而深远的影响,甚至直接影响投资项目的成败。而在规划设计阶段,规划设计方案一经确定,其实施方案和主要投入要素就基本确定了,因此该阶段对整个项目开发过程成本的影响是决定性的。一个成功的规划设计方案不仅能节约造价成本,保证建设项目能成本可控地如期进行,而且能促进租售,增加卖点。
2前期阶段成本控制模式的现状和存在问题
项目开发前期阶段成本控制是项目全过程成本控制的一个重要组成部分,并在很大程度上决定了所开发项目的赢利能力和成败。
2.1 项目开发前期成本控制模式的现状研究
(1)成本核算模式。
该模式在项目开发的各阶段根据以往的开发经验对实际发生的各项成本进行核算控制,其成本控制的手段有限,主要依据企业的开发经验进行粗略估算控制,是一种比较被动的成本控制模式。
(2)目标成本管理模式。
目标成本法是指一种以市场为导向,根据产品定位和设计,通过对产品进行成本计划和管理的一种成本控制方法。其成本控制的基本思路为:通过建立全企业激励竞争机制,针对项目开发成本管理中的问题,以预算控制为基础,以目标成本的确定和控制为主线,对各级预算的责任目标层层分解、执行、考核,赏罚分明,从而实现对成本的有效控制。目标成本法的目的是项目开发前期阶段设计好产品生命周期各阶段的成本和预期达到的效益,从而使开发出来的产品更具有竞争性和赢利能力,是一种以目标成本为导向的主动的成本控制模式,为目前大多企业所采用,其优点是有明确的企业管理目标,便于比较考核;但该方法也有其局限,它一般适用于能够量化的目标指标,而对不能量化的指标则难以考核界定。
2.2 当前项目开发前期成本控制存在的一些问题
在当前国家有关房产和市场调控政策相继出台以及市场变化不定的情况下,笔者根据所在行业企业当前的市场政策环境分析,提出以下几点存在问题供探讨。
(1)市场和政策风险导向不足。由于建材市场价格存在波动性以及国家在不同时期对房产调控的政策影响,如对市场和政策风险估计不足(比如没能把握好进入市场或推向市场的时点)等,都将对项目造成很大的成本上涨风险。
(2)规划设计、审图阶段对成本控制工作不够重视。如限额设计未按部门、专业层层分解,责任到人;此外,设计深度的不足,也会导致定标后的施工管理中频频发生变更和合同索赔,造成投资失控。
(3)招标文件和合同文件的编制深度不足或不明确,导致定标后的施工管理中出现较大范围的遗漏、变更和合同索赔,突破目标成本,造成投资控制失控。
3相关建议
由于当前企业前期成本控制过程中存在的问题是多方面的,其对策也是多方面的,因此要因时、因地、因企业具体问题具体分析,因此,结合实践,笔者主要针对前述存在问题提出以下措施建议。
(1)项目开发的前期阶段应对市场和政策的风险引起足够重视。
(2)规划设计阶段应严格按程序做好设计招标、方案评选和论证;在审图阶段,送主管部门审核前应选经过企业内部技术经济部门的联合会审,必要时应邀请外部专家参与会审。
(3)在招标阶段,对代理机构编制的招标文件和预算清单应在企业内组织内审,必要时也可委托第三方咨询机构审核(笔者所在的企业即采取了该做法),以做到不将招标文件和清单的问题流入下一环节,以免造成成本管理失控。
(4)在管理上树立全员成本控制意识,特别是在项目开发的前期阶段;一方面可在企业各部门的目标管理过程中引入前期成本控制考核指标;另一方面,还应建立相应的监督、约束、激励机制,使之相互配合。
(5)在长期经营过程中建立起合格供应商数据库,并通过谈判与其中有良好合作基础的优秀供应商(如设计单位、分包单位、设备供应商)在项目开发前期即建立起战略合作伙伴关系,以取得价格、质量、售后服务方面的优势,共同抵御市场风险和降低招标采购成本。
(6)限额设计宜按设计团队、专业层层分解,责任到人。以笔者所在的开发企业为例,在本企业的某商业地产项目的开发过程中,公司管理层在与设计院的设计合同中明确,将设计费与限额设计的成果挂勾,对设计费实行“固定费用+奖惩浮动费用”计费,并还在合同中明确将奖励金直接由业主发至具体项目设计团队,最大限度地激发了项目设计师的成本控制和限额设计热情,取得了良好的效果。
4前期成本控制模式的发展趋势
企业的成本控制关系到企业的生存和发展,当前开发企业项目前期成本控制的模式在不断的发展创新,以适应不断发展的全方位的成本控制要求。
4.1 价值工程(VE)导向的前期成本控制模式
该模式以拟开发项目产品的目标客户需求和定位分析为核心,以满足项目产品的设计功能和提高其价值为目的,通过“效能费用比(V=F/C)”力求以最低寿命周期成本实现项目产品的目标功能和价值。该模式的核心:其一是如何确定拟开发项目产品的定位和功能需求,如所针对的目标客户群及其需求、房屋户型、面积、配套商业及服务设施规划、特色节能设计等,此项定位和规划将削减过剩的、不必要的功能,从而既降低了成本,又能满足设计功能;其二是如何实现项目产品在其设计使用寿命周期内总成本费用最低,而不是只简单地降低建造成本,从而为企业和客户带来更大的效益。该模式在项目前期的可研阶段和初步设计阶段即进行深入的调查、分析和方案的技术经济比选,因此,加强项目建设前期的VE分析,将能有效地控制成本和提升项目的综合效益。
4.2 战略成本管理的前期成本控制模式
战略成本管理的前期成本控制模式的实质是,从项目开发的前期开始,将成本管理置身于战略管理的广泛空间,为取得持续性的竞争优势,管理层围绕着本企业、顾客和竞争对手组成的“战略三角”进行成本结构分析,从战略的高度对所开发的产品进行差异化的功能设计和成本分配,以保证产品的竞争优势和合理可控的成本。
摘要：针对项目开发前期工程成本控制的模式和现状进行分析,提出了存在的一些问题,还对开发企业前期成本控制模式的一些发展趋势作了有益的探讨,最后结合实践,对前期工程成本控制工作提出相关建议。
关键词：前期成本控制,模式,发展趋势,存在问题与建议
参考文献
[1]覃晓艳.目标成本管理在房地产开发企业的应用[J].长春大学学报,2009,(6).
[2]张红瑞.设计阶段工程造价管理初探[J].四川建材,2005,31(6):116-118.
[3]李世红.论房地产企业的核心竞争力[J].中国房地产,2009,(12).
前期成本 篇8
一、房地产开发项目前期成本控制的主要阶段
项目开发前期成本控制, 是指从具有项目投资意向开始, 选址、立项、资金筹措、取得土地使用权、规划设计、工程招投标等一些列前期工作, 为了实现预期目标而发生的成本费用进行计划和控制。商业地产开发项目前期成本控制是整个项目成本管理过程中一项非常重要的工作, 在项目开发前期的各个阶段都有体现, 前期各阶段对成本控制的影响程度, 如表中显示。
从表1中可以看出项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段, 而在项目作出决策之后, 项目成本控制的关键就在于设计。下面分阶段来论述房地产项目前期的成本控制。
1. 在商业地产项目开发决策阶段中, 从项目选址、立项到取得土地使用权, 期间所发生的费用有机会分析及市场调查的相关费用、可行性研究费用和其它决策产生的费用等。
决策阶段的成本费用占总投资的5%左右, 相对于开发项目的整个费用, 虽然这些费用所占的比例很小, 但是该阶段产生的决策结果对整个项目的影响程度达到了95%以上, 直接影响着项目今后的功能、投入和收益, 甚至直接影响投资项目的成败。
2. 设计阶段, 是商业地产开发项目前期成本控制过程中最为重要的环节, 从表1中就可以看出来。
在设计阶段, 确定规划设计方案推进是整个项目的一个重要节点, 如果方案确定不下来, 后续的设计工作都进行不了, 耽误整个项目的进展。另外, 一个成功的规划设计方案不仅可以节约造价成本, 保证建设项目整个过程的成本可以控制, 而且能促进销售, 增加销售上的卖点, 保证后期资金能够顺利回笼。
3. 招投标阶段, 是开发项目前期的重要阶段, 需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等一系列工作, 招投标阶段对成本控制的影响程度只有10%以下, 但是该阶段的工作直接影响着项目成本, 具体工作包括标段的划分、招标方式的选择、招标文件的编制、评标定标方法、合同形式的选择等。
在招投标中最普遍采用的是工程量清单模式来为投标者作报价和为招标者编标底之用。工程量清单质量的高低直接影响到投标者的报价和招标单位标底的准确性以及施工过程中的成本控制工作, 必须十分重视工程量清单的编制工作。
二、商业地产开发项目前期成本控制中存在的问题
从商业地产项目开发前期阶段的描述中可以知道, 项目前期发生的成本费用很少, 可是却影响着整个项目的成本控制, 但是限于种种因素, 开发项目前期成本控制中存在很多问题。根据国内近年来大小房地产开发项目的实际案例以及本人所调研的房地产企业的管理情况, 分阶段总结了房地产开发项目前期成本控制中存在的问题。
1. 决策阶段
(1) 缺乏认识, 专业性不强
许多开发公司缺少对决策阶段成本控制应有的认识, 并没有在这一阶段就建立起成本控制体系, 加上前期组织队伍不健全、缺少专业精干人员等, 决策上经常出现各类问题和意外, 导致浪费了大量的资金和时间。
(2) 可行性研究指导性不足
在项目的可行性研究上, 缺少合理的项目可行性分析和成本精细测算, 对项目当地的政策把控和市场调研不足, 这样都会使得项目后期风险加大, 打不到预期目标, 可行性研究也就变得没有意义。
(3) 公司缺乏科学化管理
从近年的商业地产公司特点来看, 尤其是中小型的企业, 公司的房地产项目都是由老板一个人拍板决定, 投资决策部门基本上是个摆设, 加上公司缺乏规范化的经营管理、人力资源管理方面不够完善以及缺少科学的投资决策方法, 使得许多项目不是利润很小就是亏本, 有的项目已经在项目前期已经投入较大资金, 却因为决策不到位和后期经营风险加大而使得项目不得不终止。
2. 设计阶段
对规划设计阶段的成本控制工作不够重视。首先, 许多公司没有推行设计招标, 对设计标准的掌控不够, 对设计人员不顾方案的成本进行设计的行为没有加以制止和进行调整。其次, 各专业设计人员之间沟通不到位, 使得专业设计频繁调整, 设计速度滞后, 加大设计成本。另外, 审图不到位, 没有及时发现设计方案的缺陷, 也会导致定标后的施工阶段频繁发生变更和索赔, 造成投资失控。
3. 招、投标阶段
在招标、投标和合同订立过程中, 很多工程项目确定中标单位的时候, 商业地产开发商受到各方面的干预, 不能独自拍板定案。由于行政力量的参入过多, 地方保护主义思想限制, 难以实现公平竞争, 从而导致成本浪费。而在招标文件和合同文件的编制方面, 由于编制深度不足或部分内容不明确, 导致在后面施工管理过程中出现较大范围的变更、遗漏和合同索赔, 结果就是超出目标成本, 加大成本管理难度。
三、解决商业地产开发项目前期成本控制问题的对策
1. 做好投资决策阶段的成本控制工作
在项目开发前期, 成本控制主要是受项目区位及方案选择的影响, 区位的选择在很大程度上决定着项目的成本费用, 合适的开发方案能有效降低开发成本。因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测, 加大可行性研究力度, 确保前期工作的开展能够落实到位, 具体对策如下。
(1) 掌握比较全面准确的信息
商业地产公司在有意向开发一个项目后, 要较为全面的收集有关数据资料, 通过数据分析来掌握目标地块的特点, 并且可以相对准确的预测未来市场变动趋势, 这样有利于公司根据自身的情况来确定相对最佳的土地报价, 为房地产开发项目的总成本目标打下良好基础。另外, 根据目标地块的特点, 还要进行初步方案规划, 方案规划要能支持预期市场的需要, 否则需要调整策略和方向, 避免后期的成本失控或成本与收益失衡。
(2) 编制好的可行性研究报告
首先, 要从市场、技术和经济等多方面对项目前景进行分析预测, 并根据项目概况、用地及动迁情况对项目进行整体的综合评价, 来确定建设规模等具体情况。其次, 采用多方案选择的科学方法, 确定所选方案为最优。之后经过设计方案审批、项目测算、财务评价、开发建设计划以及项目的经济与社会效益等一系列过程, 形成可行性研究报告。图1所示的可行性研究报告流程图说明了编制可行性报告的过程。
2. 优化设计方案
在经过投资决策后, 商业地产开发项目成本控制的关键就是设计阶段, 设计方案的优劣, 直接影响着项目投资和项目建设的综合效益。项目设计阶段的关键, 是要加大设计深度和提高设计质量, 以此来达到控制项目成本的目的, 主要考虑到设计方案实行招标制度, 在规划设计中考虑降低项目成本, 在施工图设计中按建筑、结构、给排水等进行专业分解并且按专业实行限额设计以降低成本, 加强图纸评审工作, 加强工程设计变更管理等。例如北京香江别墅项目, 通过优化规划方案, 最大限度地利用原地形特点, 规划成独具特色的坡地型别墅, 减少了土方工程量, 大大降低了前期工程的成本, 并通过提高对回填土工程的技术要求, 为后期的地基处理节省了投资。
在方案设计中, 还要考虑必要的公共配套设施, 主要包括所开发项目在水、电、燃气、绿化、卫生、教育等方面。从成本方面考虑, 好的配套设施增加了一定的成本费用, 但是从后续的销售方面来看, 为购房者提供了多方面的服务, 为公司树立良好口碑, 为销售打下良好基础。
3. 加强对商业地产开发项目招标阶段的成本控制
在招投标之前, 要对整个项目进行合同总体策划, 明确这个完整的项目分为几个包以及采取什么发包方式。实行合约规划来控制成本, 合同签订时以合约规划为依据, 合同执行时, 若有变更, 根据合约规划对项目进行管控, Z企非常重视这方面的工作。Z企是国内一家标杆房地产企业, 非常重视合约的精细化管理, 该企业认为合约规划就是在项目前期做好合约结构策划、分解好工作界面、并预判成本风险, 最终使得项目合约工作能够有计划、高效的开展, 并使项目开发成本得到切实有效的控制。另外, 招标文件及合同文件的编制时, 一定要合法、公正、科学、严谨, 避免后期在施工过程中出现变更、索赔等情况。
4. 建立目标成本控制体系
建立目标成本控制体系, 首先要在项目成本管理过程中引入市场机制, 达到既有激励又有约束的效果;其次是明确房地产项目前期各专业的分工与协同, 确保专业的人做专业的事, 按专业和阶段, 合理编制目标成本。最后, 建立健全目标成本控制制度, 制定准确的目标成本, 规范成本管理流程。
四、结论
国家对商业地产市场的宏观调控, 房地产企业管理中的成本控制是企业成本管理中的重中之重。从项目开发前期各个阶段所产生的成本及前期成本控制中存在的问题可知, 项目开发的前期成本控制对整个项目成本有着重大影响。本文对房地产开发项目前期成本控制出中的主要提出相关建议及对策, 对商业地产开发企业在项目前期投资决策和成本控制具有一定的参考价值。
摘要：本文通过对我国商业地产行业的背景描述, 引出了商业地产开发项目前期成本控制的重要性, 叙述了项目前期成本控制的主要阶段, 总结了项目前期成本控制中普遍存在的问题, 并提出了相关的建议措施。
关键词：前期,成本控制,措施
参考文献
[1]覃晓艳.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].长春大学学报, 2005, (3) :4-6.
[2]柯宝红, 夏鑫.房地产开发前期成本控制的研究[J].全国商情 (理论研究) , 2011, (2) :60-62.
[3]明源地产研究院.成本制胜[M].中信出版社, 2013 (7) .
前期成本 篇9
近二十年来, 我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度, 其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言, 仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作, 没有真正认真开展相应的成本管理工作, 这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话, 要想使企业能够得到更好的发展, 延长企业生命周期, 强化自身的竞争力, 通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段, 通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话, 在当前市场竞争日趋激烈的今天, 企业的各项运营成本逐渐上涨, 在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此, 只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算, 对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话, 鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期, 并且投入相对较大的项目, 这使得前提的控制工作显得至关重要。
2 当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题
对于房地产开发项目来说, 虽然在前期阶段的成本费用较少, 但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。限于种种客观因素的限制使得我国当前在前期的成本控制方面存在较多问题。首先, 问题体现在重视程度不足上, 目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识, 造成了策划报告水平较低、操作性较差的问题, 在决策中经常会出现各类问题和意外, 产生了大量的资金浪费问题。与此同时, 在项目的可行性研究上也缺少应有的科学合理性。对于项目开发而言, 其可行性大小在很大程度上关乎着项目的成败, 如果一味的生搬硬套很有可能会面临失败。此外, 我国许多房地产开发商在项目成本的估算上也存在较大问题, 不能精确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础, 属于一项动态性较强且连续的工作, 估算的结果虽然并不是最终的结果, 但是对于成本的控制来说却具有较强的借鉴参考价值, 如果估算的准确性较差的话, 将会影响到整体的成本控制水平。
3 房地产开发项目前期成本控制的相关建议
3.1 做好投资决策阶段的成本控制工作
房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目区位以及项目方案选择的影响。其中项目区位的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用, 具体表现为土地成本上。而在项目方案的选择上, 如果选择了适合自身的开发方案可以有效地降低开发成本, 反之则会使开发成本上升。针对投资决策阶段的成本控制特点, 我们应当采取有效的手段和措施。投资决策阶段属于一个不断深化的过程, 项目开发的成败在很大程度上都受到此阶段的影响, 因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测, 在可行性等方面加大研究力度, 确保前期工作的开展能够落实到位。在此期间的成本控制应当主要集中在三方面, 首先就是购地方面一定要慎重, 对于购地成本应当进行理性控制;其次, 还要对市场需求状况进行预见性分析, 确保自身开发项目的准确定位;此外, 还要对市场的整体走向以及发展趋势进行分析, 便于发现自身在未来发展中的主要侧重点, 进而做到有的放矢。投资决策阶段属于综合性较强的阶段, 在此期间内要充分做好有关的分析和调查工作。房地产开发项目的投资相对较高, 如果不在前期阶段对成本费用有个大致的了解很有可能影响到后期的施工建设, 进而威胁到项目开发的成败。这使得投资决策阶段的成本控制工作显得至关重要。
3.2 进行正确的成本估算
工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作, 要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先, 就要正确的确定成本估算对象。通常情况下, 在此阶段分为两项任务, 分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面, 大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况, 朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大, 并且还有不同施工单位施工的单项工程, 应当将该项目依照不同的施工单位予以划分, 将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程, 可以采取合并的形式, 将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说, 在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则, 根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入, 而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
4 结束语
宏观经济发展的形势为建筑施工企业带来了新的发展机遇, 但是在此过程中也面临着诸多问题和挑战。建筑施工企业要想在当前激烈的市场竞争环境中生存壮大, 就必须做好自身的前期成本控制工作。作为房地产领域的企业, 建筑施工企业的发展状况不仅关乎到自身的前途和命运, 更在很大程度上影响着我国房地产行业的发展。为此, 我们一定要积极完善和改进建筑施工企业的前期成本控制, 促进整个行业的健康有序发展, 为社会和国家提供更多的就业岗位, 促进我国经济的整体发展。
参考文献
[1]王志学.房地产开发项目前期成本控制研究[D].华北电力大学 (北京) , 2007.
前期成本 篇10
1. 基本原则
为保证前期对施工阶段的成本分析及预算的准确与合理, 根据江西某山区高速公路的实际特点, 经过前期的现场踏勘, 该公路应遵守原则如下:
1.1 该项目不承担投标和市场风险
在公司组织进行工程投标过程中, 投标预算和实际施工预算相比, 高出或亏损的部分, 不应列入计划成本之中。避免项目部在承包基数的测算阶段无形之中就获得盈利或承担亏损;同时项目不承担市场风险。
1.2 该项目必须承担的风险
项目在施工中, 管理水平的高低直接影响项目成本的升降, 并关系项目盈亏, 如材料在项目上进一步降低采购价, 加强现场材料管理, 采用各种技术措施节约用料从而降低成本, 获得盈利, 反之则会亏本, 对于这种与项目水平直接关联的费用, 必须由项目部承担。
1.3 直接发生制的原则
对施工预算中的各项费用, 测定其发生的比例, 这部分费用主要有项目需要直接发生的人工费、材料费、机械费、部分管理费等。如预测该项费用在施工中将不发生时, 则不列为计划成本的内容, 也不测算其比例, 而由公司统一收取, 发生时由公司统一支付。
1.4 便于项目核算的原则
除按直接发生制的原则总体确定项目承包范围的各项费用类别外, 还要遵循便于项目承包后成本核算的原则, 即有些费用尽管在项目施工过程中将要发生, 但在项目中难以核算清楚, 这些费用则不列入项目承包范围, 而由公司统一收取, 便于项目自己和公司核算成本, 这些费用主要有, 职工福利费、劳动保护费、差旅交通费、临时设施费、当地电力专线架设费、便道修筑和维护费等。
2. 准备工作
2.1 建立内部生产要素市场
为便于成本分析及测算, 必须建立较为完善和成熟的内部生产要素市场。主要包括:内部劳动力市场、周转材料租赁市场、机械设备租赁市场、内部资金市场等。
2.2 编制施工组织设计
工程中标后, 在兼顾质量、工期、安全、环保、文明施工的基础上, 对投标时的施工组织设计以降低成本为重点, 进行技术经济分析, 优化施工方案, 制定技术组织措施。同时, 编制详细的人员、材料、设备等需用量计划, 为计划成本测算做准备。如某单位负责施工的江西某山区高速某合同段的某大桥9#墩—12#墩跨洎水河, 河宽120米, 投标时的施工组织设计方案为4.5米钢便桥跨越, 按每米5000元造价, 该方案约需造价60万元。进场后项目部多次调查走访, 该河为季节性河流, 下雨时河水上涨特别快, 水流急, 雨停后水位下降特别快。根据该特点, 项目部在编制实施性施工组织设计时充分进行了技术经济分析, 采用了8—1.8M圆管涵+利用原河床的漫水桥形式作为施工通道, 经测算需花费20万元, 比原方案节约40万元, 大大降低了施工成本和使用风险, 方案成熟可行。
2.3 编制施工预算, 进行工、料、机分析
公司首先要编制施工预算。在投标的过程中, 由于各种经营手段的运用, 投标预算往往与工程的施工预算有较大出入, 在投标预算比施工预算高的情况下, 高出的部分乃是公司经营所得, 如果以投标预算为基础测算项目计划成本, 则项目经理部在承包之前即可获得一部分盈利, 反之, 在投标预算比施工预算低的情况下, 亏损的一部分乃是公司因为整体需要或为外部形势所迫而付出的代价, 如果以投标预算为基础测算项目计划成本, 则项目部在承包之前即已亏损一部分, 由于数额较大, 也是项目部这种临时性组织难以通过加强管理和实行技术进步弥补回来的。因此, 必须重新编制施工预算, 并以此为基础, 进行成本分析和承包基数的测算。
2.4 确定单项成本降低额
有些成本费用可以根据工料机分析和施工组织设计等直接计算出计划支出, 有些成本项目难以直接测算出其计划支出, 对于这一部分可根据以往的经验, 估算出成本降低率, 计划出成本降低额作为计划支出。
3. 基本方法和主要内容
基本方法是:以施工预算为基数, 按照测算的依据和应遵循的原则, 以满足项目承包后便于成本控制与核算的要求, 分别对项目费用的计划支出进行计算, 根据计划支出及预算收入确定项目目标成本, 列出各项项目成本指标。
3.1 直接费计划支出测算:
(1) 人工费测算。人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人 (包括现场内水平、垂直运输等辅助工人) 和附属辅助生产单位的工人的人工日数及工日单价计算的各项人工费用, (但材料采购及保管人员, 驾驶施工机械与运输工具的工人, 材料到达工地以前的搬运、装卸工人等人员的工资以及由施工管理费支付工资的人员的工资, 不应记入人工费) 。
(2) 施工机械使用费支出。施工机械使用费支出主要由机械租赁费、机械操作人员的工资、奖金及动力燃料费、养路费及进退场费等费用组成。机械租赁费用根据施工组织设计中机械设备需用计划及内部租赁价格计算。操作人员的工资、奖金根据定编人员数量及公司内部平均工资水平分类计算。机械保养及燃动费等, 根据机械设备的新旧程度及保养要求参考经验数据进行测算。机械进退场费根据内部规定或市场价来确定。
(3) 材料费支出。材料费主要是工程材料、构 (配) 件、零件及半成品、成本及周转材料租赁费等组成的费用。工程材料、构 (配) 件、零件及半成品、成品费用由于种类繁多, 数量大, 难以分类计算, 采用先计算其综合计划节约量。周转材料租赁费根据施工组织设计中周转材料需用量计划及内部租赁价格计算。
3.2 其他直接费计划支出测算
(1) 其他直接费中的冬雨季、施工增加费、夜间施工增加费。项目在实际施工过程中, 这些费用都将发生, 一般将预算费用全额作为其计划支出。
(2) 行车干扰工程增加费, 施工辅助费。根据项目在实际施工过程中发生的程度, 由公司测定费用包干, 作为其计划支出。
(3) 现场经费计划支出测算。现场经费指为施工准备、组织施工生产和管理所需费用, 其内容包括临时设施费、现场管理费及现场管理费其他单项费用。临时设施费, 一般情况下, 由公司对临时设施进行统一规划, 委托项目部施工, 费用由公司统一支出, 不计算项目计划支出。现场管理费计算的第一种方法是:现场管理人员的工资及工资附加费, 根据项目人员定编及公司内部的平均工资平均计算;办公费、业务招待费根据公司内部有关规定, 按月包干计算;差旅交通费, 固定资产费、工具用具使用费等其他单项费用, 一般情况下, 由公司统收统支, 不计算项目计划支出。现场管理费的另一种方法是采用包干制。
4. 施工项目计划预测成本的确定
通过前几项的工作和实施, 就可以确定该项目的计划成本, 即:项目计划成本=直接费计划支出+其他直接费用支出+现场经费计划支出, 这是确定项目承包的基础, 也是确定整个施工项目的目标成本的基础。
在项目经理部计划支出费用的基础上, 测定项目的目标成本, 一般还考虑以下两个方面的问题:一是项目经理部承包后, 必须有一定的利益;二是在项目经理部计划支出计算时, 有些费用可能在项目经理部实际施工中将要发生, 而计算时漏项。通常情况下, 对以上两种情况, 按项目经理部计划支出的费用总额, 考虑一个包干系数, 即:项目目标成本=项目计划支出成本﹡ (1+k%) 。
项目预期利润=项目的中标价-项目目标成本, 即为该项目的盈利目标。
5. 结语