前期成本控制（共12篇）
前期成本控制 篇1
1项目开发前期成本控制的意义
项目开发的前期阶段,一般是指开发企业从具有项目投资意向开始,进而进行项目选址、立项、资金筹措、取得土地使用权,规划设计、工程招投标等过程。而项目开发前期成本控制,泛指在上述前期工作过程中对为了实现预期目标而发生的成本费用的计划和管控工作。其中,项目选址、立项和取得土地使用权的过程是项目开发的决策过程,这一过程主要可能发生的成本费用有:机会分析及市场调查相关费用、可行性研究费用、其它决策相关费用等,这些成本费用虽然在整个项目开发费用中的比例很小,但该阶段产生的决策结果对拟开发项目今后的使用功能、建设投入、项目收益和投资回报的优劣产生直接而深远的影响,甚至直接影响投资项目的成败。而在规划设计阶段,规划设计方案一经确定,其实施方案和主要投入要素就基本确定了,因此该阶段对整个项目开发过程成本的影响是决定性的。一个成功的规划设计方案不仅能节约造价成本,保证建设项目能成本可控地如期进行,而且能促进租售,增加卖点。
2前期阶段成本控制模式的现状和存在问题
项目开发前期阶段成本控制是项目全过程成本控制的一个重要组成部分,并在很大程度上决定了所开发项目的赢利能力和成败。
2.1 项目开发前期成本控制模式的现状研究
(1)成本核算模式。
该模式在项目开发的各阶段根据以往的开发经验对实际发生的各项成本进行核算控制,其成本控制的手段有限,主要依据企业的开发经验进行粗略估算控制,是一种比较被动的成本控制模式。
(2)目标成本管理模式。
目标成本法是指一种以市场为导向,根据产品定位和设计,通过对产品进行成本计划和管理的一种成本控制方法。其成本控制的基本思路为:通过建立全企业激励竞争机制,针对项目开发成本管理中的问题,以预算控制为基础,以目标成本的确定和控制为主线,对各级预算的责任目标层层分解、执行、考核,赏罚分明,从而实现对成本的有效控制。目标成本法的目的是项目开发前期阶段设计好产品生命周期各阶段的成本和预期达到的效益,从而使开发出来的产品更具有竞争性和赢利能力,是一种以目标成本为导向的主动的成本控制模式,为目前大多企业所采用,其优点是有明确的企业管理目标,便于比较考核;但该方法也有其局限,它一般适用于能够量化的目标指标,而对不能量化的指标则难以考核界定。
2.2 当前项目开发前期成本控制存在的一些问题
在当前国家有关房产和市场调控政策相继出台以及市场变化不定的情况下,笔者根据所在行业企业当前的市场政策环境分析,提出以下几点存在问题供探讨。
(1)市场和政策风险导向不足。由于建材市场价格存在波动性以及国家在不同时期对房产调控的政策影响,如对市场和政策风险估计不足(比如没能把握好进入市场或推向市场的时点)等,都将对项目造成很大的成本上涨风险。
(2)规划设计、审图阶段对成本控制工作不够重视。如限额设计未按部门、专业层层分解,责任到人;此外,设计深度的不足,也会导致定标后的施工管理中频频发生变更和合同索赔,造成投资失控。
(3)招标文件和合同文件的编制深度不足或不明确,导致定标后的施工管理中出现较大范围的遗漏、变更和合同索赔,突破目标成本,造成投资控制失控。
3相关建议
由于当前企业前期成本控制过程中存在的问题是多方面的,其对策也是多方面的,因此要因时、因地、因企业具体问题具体分析,因此,结合实践,笔者主要针对前述存在问题提出以下措施建议。
(1)项目开发的前期阶段应对市场和政策的风险引起足够重视。
(2)规划设计阶段应严格按程序做好设计招标、方案评选和论证;在审图阶段,送主管部门审核前应选经过企业内部技术经济部门的联合会审,必要时应邀请外部专家参与会审。
(3)在招标阶段,对代理机构编制的招标文件和预算清单应在企业内组织内审,必要时也可委托第三方咨询机构审核(笔者所在的企业即采取了该做法),以做到不将招标文件和清单的问题流入下一环节,以免造成成本管理失控。
(4)在管理上树立全员成本控制意识,特别是在项目开发的前期阶段;一方面可在企业各部门的目标管理过程中引入前期成本控制考核指标;另一方面,还应建立相应的监督、约束、激励机制,使之相互配合。
(5)在长期经营过程中建立起合格供应商数据库,并通过谈判与其中有良好合作基础的优秀供应商(如设计单位、分包单位、设备供应商)在项目开发前期即建立起战略合作伙伴关系,以取得价格、质量、售后服务方面的优势,共同抵御市场风险和降低招标采购成本。
(6)限额设计宜按设计团队、专业层层分解,责任到人。以笔者所在的开发企业为例,在本企业的某商业地产项目的开发过程中,公司管理层在与设计院的设计合同中明确,将设计费与限额设计的成果挂勾,对设计费实行“固定费用+奖惩浮动费用”计费,并还在合同中明确将奖励金直接由业主发至具体项目设计团队,最大限度地激发了项目设计师的成本控制和限额设计热情,取得了良好的效果。
4前期成本控制模式的发展趋势
企业的成本控制关系到企业的生存和发展,当前开发企业项目前期成本控制的模式在不断的发展创新,以适应不断发展的全方位的成本控制要求。
4.1 价值工程(VE)导向的前期成本控制模式
该模式以拟开发项目产品的目标客户需求和定位分析为核心,以满足项目产品的设计功能和提高其价值为目的,通过“效能费用比(V=F/C)”力求以最低寿命周期成本实现项目产品的目标功能和价值。该模式的核心:其一是如何确定拟开发项目产品的定位和功能需求,如所针对的目标客户群及其需求、房屋户型、面积、配套商业及服务设施规划、特色节能设计等,此项定位和规划将削减过剩的、不必要的功能,从而既降低了成本,又能满足设计功能;其二是如何实现项目产品在其设计使用寿命周期内总成本费用最低,而不是只简单地降低建造成本,从而为企业和客户带来更大的效益。该模式在项目前期的可研阶段和初步设计阶段即进行深入的调查、分析和方案的技术经济比选,因此,加强项目建设前期的VE分析,将能有效地控制成本和提升项目的综合效益。
4.2 战略成本管理的前期成本控制模式
战略成本管理的前期成本控制模式的实质是,从项目开发的前期开始,将成本管理置身于战略管理的广泛空间,为取得持续性的竞争优势,管理层围绕着本企业、顾客和竞争对手组成的“战略三角”进行成本结构分析,从战略的高度对所开发的产品进行差异化的功能设计和成本分配,以保证产品的竞争优势和合理可控的成本。
摘要：针对项目开发前期工程成本控制的模式和现状进行分析,提出了存在的一些问题,还对开发企业前期成本控制模式的一些发展趋势作了有益的探讨,最后结合实践,对前期工程成本控制工作提出相关建议。
关键词：前期成本控制,模式,发展趋势,存在问题与建议
参考文献
[1]覃晓艳.目标成本管理在房地产开发企业的应用[J].长春大学学报,2009,(6).
[2]张红瑞.设计阶段工程造价管理初探[J].四川建材,2005,31(6):116-118.
[3]李世红.论房地产企业的核心竞争力[J].中国房地产,2009,(12).
[4]全国造价工程师考试培训教材编审委员会.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京:中国计划出版社,2012.
前期成本控制 篇2
3.2进行正确的成本估算工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作,要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先,就要正确的确定成本估算对象。通常情况下,在此阶段分为两项任务,分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面,大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况,朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大,并且还有不同施工单位施工的单项工程,应当将该项目依照不同的施工单位予以划分,将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程,可以采取合并的形式,将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说,在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则,根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入,而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
4结束语
前期成本控制 篇3
【关键词】竞拍阶段;决策阶段;成本控制
0.前言
房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。
1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制
房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。
1.1项目投资机会研究
机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。
在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。
1.2土地竞拍
根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。
1.3编制项目建议书
通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。
1.4项目可行性研究
依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。
2.设计阶段的成本控制
项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。
房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。
2.1方案设计阶段
设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。
方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。
2.2初步设计阶段
初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。
采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。
2.3施工图设计阶段
施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。
加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。
加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。
推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。
在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。
3.结束语
房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。
【参考文献】
［１］房地产开发经营管理实用手册.中国建筑工业出版社.
［２］造价工程师务实手册.中国建材工业出版社.
浅谈建筑工程项目前期的成本控制 篇4
1.1 成本控制管理工作只放在施工建设阶段
目前，绝大多数建筑企业在建筑工程项目的成本控制与管理中，只把成本的控制管理工作重心放在施工建造过程这一环节上，而忽视了建筑工程项目前期的成本控制与管理。究其原因在于企业以为，对建筑工程施工的费用支出进行控制，就是有效地控制了工程的成本，从而忽略了在工程造价前期企业招标投资、决策和设计阶段的成本管理。这导致了虽然企业实行了一系列的工程造价控制与管理，但是并未能达到预期的实现建筑工程项目的成本控制的效果与目标。根据对现代建筑工程造价的统计和调查得出，工程的成本随着工程进度的推进，其对成本的影响力逐渐减小，而投资的决策与设计对造价的影响逐渐增大。
1.2 对建筑工程项目前期成本控制认识有待提高
前面提到了建筑工程项目成本控制只停留在施工建设过程中。这是由于很多企业领导人或者是施工建设预算策划人对建筑工程项目前期成本控制认识不够全面，对建筑工程项目前期成本控制的意识不高，甚至认为对建筑工程项目成本的控制就是对施工建设过程的成本控制，对建筑工程项目前期成本控制与管理的管理理念比较淡薄。工程造价管理是从建筑工程的决策阶段开始，一直到工程竣工交付结束，全过程实施科学的有效的成本控制管理。
2 建筑工程项目前期的成本控制的意义
2.1 节约工程项目成本，实现企业利润最大化
加强建筑工程项目前期的成本控制，有利于真正实现企业的成本管理与控制目标，实现成本管理与控制的成果。只有优化了建筑工程项目前期的成本，才能真实节约工程项目成本，从根本上解决问题，实现企业利润的最大化。
2.2 树立全过程中工程造价管理理念，利于协调项目开展
树立项目全过程工程造价管理理念，有助于提高对项目前期成本控制的重要性的认识，有助于企业前期成本控制工作的开展，有助于企业对项目工程前期成本的管理控制工作的开展，为企业建筑工程项目前期成本管理的实施奠定良好的基础。
2.3 利于企业经济效益的提高
实行建筑工程项目的成本控制，与企业的经济效益相辅相成。建筑工程中的所有项目都要进行成本的严密控制，最关键的是要将建筑工程项目初期的成本控制贯穿于工程项目的始末。
3 建筑工程项目前期的成本控制的措施
对于建筑工程项目前期的成本控制，提出以下几点建议：
3.1 提高建筑工程前期勘探工作的准确性，实现设计方案优化
建筑工程勘探工作是建筑工程设计的基础，是指导建筑工程实际施工的科学保障。在企业投资的前期，就应该通过加强建筑工程的勘探工作、强化勘探的科学性来提高成本控制的质量，为工程设计奠定基础。在建筑工程项目的综合勘探过程中，应加强实际勘探的科学性，为建筑工程项目前期成本控制目标的实现，提供科学的依据。
用价值工程为依据，实现设计方案的优化。在建筑工程项目前期的成本控制与管理中，通过应用价值工程能使建筑工程项目各个功能更加合理化、能有效控制成本，实现节约工程资源，优化配置的目的。价值工程的应用，使设计人员精确地了解客户需求，了解建筑工程内部各部分的比重，同时还能充分考虑与吸收各个方面的意见与建议，实现设计的科学特征。
3.2 确立成本控制原则
所谓成本控制就是在项目前期的人力、财力和物力的节省，是成本控制与管理的基本原则。节约，绝对不是单纯地限制与监督，而是创造条件，着眼于成本的事前监督与过程控制，从提高科学管理水平来入手。
全面控制原则：对成本的控制涉及到工程项目组织的所有部门、人员的工作，并与每一个人员的切身利益有关。如果只是组织对员工的单纯监督那就片面了。
目标控制的原则：目标控制管理活动的基本技术与方法。它是将计划的方针与任务、目标与措施等等逐一落实。在进行目标管理的过程中，对于目标的设定应切合实际，越具体越好。目标的责任既要有工作方面的责任，又要有成本上的职责。
3.3 利用技术和经济措施控制项目前期成本
采取技术措施，是在施工前期充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中的技术方案能够做出认真的技术经济论证。以寻求比较经济可靠的手段，从而降低工程项目的成本。
采取经济措施控制工程成本包括:第一，人工费用的控制。人工费用占到全部工程费用的10%左右，其占有的比例较大，应严格控制;第二，材料费用的控制。其中包括材料用量的控制和对材料买入价格的控制;第三，是考虑资金利用的时间价值，减少资金的占用率;第四，尽量减少施工中机械台班的消耗量，通过合理的组织和调配，提高机械设施的利用率。
3.4 提高资源利用率，减少浪费
建筑工程项目前期的成本控制还要做到提高资源的利用率，尽量杜绝资源的铺张浪费现象。好的开始，是成功的一半，从工程项目的前期就实行成本控制，减少资源浪费，是工程完美竣工的保障。如果在项目前期一开始就不顾后果地浪费，势必会导致预算的紧张，影响之后的工程进展。同时，应提高相关人员的职业素质，从根本上革除浪费这一陋习。
结论：
建筑工程项目前期的成本控制与管理，是建筑工程项目顺利实施的前提与保障。要实施建筑工程项目前期的成本控制就要做到：提高建筑工程前期勘探工作准确性，实现设计方案优化;确立成本控制原则;利用技术和经济措施控制项目前期成本;提高资源利用率，减少浪费。只有这样才能保证建筑工程项目前期的成本控制，才能确保项目的顺利完成。
参考文献
[1]王雪青.《工程项目成本规划与控制》.北京:中国建筑工业出版社, 2011
前期成本控制 篇5
【论文摘要】在房屋建设过程中，传统的成本管理片面的强调在建筑企业施工建设过程中的成本控制，较少从经济效益的角度来看成本支出。降低成本的方式也只是节约成本．而忽视了真正需要控制成本的关键环节。影响工程造价的因素很多，本文作者根据近几年工作的实际体会，和对工程造价失控问题谈谈粗浅地认识和看法，从几个典型的方面阐述了工程造价失控的主要原因以及今后在建设工程造价控制方面提出完善的探讨。
【论文关键词】房地产造价；工程招投标；前期控制
实行建筑工程项目的成本控制，与企业的经济效益是相辅相成、效益影响的建筑工程中的所有项目都要进行成本的严密控制最关键的是要将建筑工程项目前期的成本控制贯穿于工程项目的始末。
1.建筑工程项目前期的成本控制现状
1.1工程造价的形成缺乏市场机制。建筑业的招投标制虽然在建立市场价格机制方面做出了一定的贡献，但是由于建筑工程的招投标是在计划价格为主市场价格为辅的基础上太乱，很大程度上限制超越单位的自主报价，所以目前的市场价格机制不能算是完全意义上的市场价格机制。
一些地方由于尚未能彻底转变职能，存在地主保护和行业保，另外，由于招标信息不充分等原因，造成建筑市场透明度差、缺乏公平竞争性，这也在很大程度上影响工程造价形成过程的合理性。
1.2工程造价与市场脱节，带着明显的“计划”痕迹。首先，国家编定的统一定额过程长，更新慢，变化小。其次，除了国家的有关部门制定了统一的定额外，各省级的行政单位往往也以此为根据制定本省的定额。而即便如此这些规定的计价资料往往是以大城市的价格水平为依据编制，其他地区的市场价格难以得到反映。事实上市场的供求变化和价格水平是瞬问万变的，尽管市场具有流动性，各地区的差异也是十分臣大的。因此，定额的时滞性和盲目统一性，必然导致工程造价难以灵敏的反映市场变化。其科学性和准确性就更无从谈起了。
1.3造价信息工作落后。在市场经济社会中，能否及时、准确地捕捉到市场价格信息是业主和承包商占有竞争优势和取得盈利的关键。在国外，政府定期发布工程造价信息，以供各类估算帅对政府工程的估算作参考。同时，社会咨询公司也发布价格指数、成本指数等造价信息指导工程项目的估价。
1.4队伍素质参差不齐，总体素质急待提高。在国际上，建筑工程造价预算被认为既是一门科学也是一门艺术。我国从事工程造价的工作人员有八十万之多，大部分人的主要工作是套定额。甚至在今天的等教育中，工程造价专业的学生最主要的学习内容仍是如何使用定额，如何套单价等等。因此大部分人员对市场经济条件下的价格理论与实务知之甚少。在建筑企业甚至流行这样的话语“赚钱不赚钱，全靠预算员”，由此可见建筑市场中暗箱操作，不正当竞争，层层转包工程，偷工减料的混乱局面也就在所难免。工程造价管理的全过程是从建筑工程的决策阶段开始一直到工程程竣工交付结束，实施科学的自效的成本控制管理。
2.建筑工程项目前期的`成本控制的对策
2.1公平竞争合理招投标
实行公平合理的招投标，是通过竞争后，使承担的工程造价更加合理，并合理的安排项目计划，进行有效地控制工程造价，通过招投标的建设项目的工程造价比较合理，也可以说招投标也是基本建设范畴的一种新的经济承包制。所以在招投标过程中，要有明确的透明度，使之招投标单位思想明确，对招投标工作放心，而对一些不利的招投标因素实行限制，真正的体现了在经济市场实行公平竞争，把真正有技术力量和工程项目建设中有雄厚的技术力量和质量意识比较强的，素质比较好施工单位，并且有相当的工程建设经验的单位招标进来，是房屋建设招投标有一个良好的基础，也是投标单位心服口服，工程实行招投标后，中标单位在施工前签订施工合同，从而工程造价也就确定了。
2.2要想提高建筑工程前期勘探工作准确性，实现设计方案优化
建筑工程勘探工作是建筑工程设计的基础，是指导建筑工程实际施工的科学保障。在房地产企业投资的前期，就应该通过加强建筑工程的勘探工作、强化勘探的科学性来提高成本控制的质量，为工程设计奠定基础。在建筑工程项目的综合勘探过程中，应加强实际勘探的科学性，为建筑工程项目前期的成本控制目标的实现，提供科学的依据。 以价值工程为依据，实现设计方案的优化。在建筑工程项目前期的成本控制与管理中，通过应用价值工程能使建筑工程项目各个功能更加合理化、能有有效控制成本，实现节约工程资源，优化配置的目的。价值工程的应用，使设计人员精确的了解客户需求了解建筑工程内部个部分的比重，同时还能充分考虑与吸收各个方面的意见与建议，实现设计的科学特征。
2.3确立成本控制原则
所谓成本控制就是在项目前期的人力财力和物力的节省，是成本控制与管理的基本原则。节约，绝对不是单纯的限制与监督，而是创造条件，着眼于成本的事前监督与过程控制，从提高科学管理水平来入手。
全面控制原则；对成本的控制涉占乏到工程项目组织的所有人员的工作。并与每一个人员的切身利益有关。如果只是组织员工的单纯监督那就片面了。
目标控制的原则：目标控制时管理活动的基本技术与方法。它是将计划的方针与任务、目标与措施等等逐一落实。进行目标管理的过程中，对于目标的设定应该切合实际，做到越具体越好，目标的责任要明确全面，既要有工作方面的责任，又要有成本的职责。
2.4利用技术和经济措施牵制项目前期成本
采取技术措施．是在施工前期充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中的技术方案能够做出认真的技术经济论证。用以寻求比较经济可靠的手段，从而降低工程项目的成本。
采取经济措施控制工程成本包括：第一，人工费用的控制。人工费用占到争工程费用的百分之十左右，因为其占有的比例较大，所以应严格控制：第二，材料费用的控制。其中包括材料用量的控制和对材料买入价格的控制；第三，是考虑资金利用的时间价值，减少资金的利用率；第四，尽量减少施工中机械台班的消耗量，通过合理的组织和调配，提高机械设施的利用率。
2.5提高资源利用率，减少浪费
建筑工程项目前期的成本控制还要做到提高资源的利用率，尽量杜绝资源的铺张浪费现象。好的开始，是成功的一半，打算好提前从工程项目的前期就实行成本控制，减少资源浪费，是工程完美的保障。如果在项目前期一开始就不顾后果的浪费，势必会导敛预算的紧张．影响之后的工程进展。同时，应提高相关人员的职业素质，从根本上解决浪费这一陋习。
3、结束语
浅谈工程项目的前期造价控制 篇6
关键词：工程造价；控制
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1000－8136（2011）18－0109－03
1工程造价控制的概念
随着我国国民经济的快速发展，工程建设事业也步入了较快的发展轨道，各行业投入了大量的资金进行基本建设。工程造价的控制逐渐成为人们的话题。工程项目建设是一个周期长、数量大的生产消费过程，从规划设计、建筑设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，但也受科学条件、技术条件的制约。工程造价的控制是一个动态的过程，如何采取多样化手段降低工程造价，使利润最大化和利益最大化，将成为整个工程相关行业的控制点。针对这些情况，必须对项目投资实施全过程进行有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。
所谓控制就是按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象实施过程中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。
工程造价全过程控制分为3个阶段：即事前控制（决策、设计、招投标）、事中控制（施工阶段）、事后控制（竣工后结算审计）。不同的建设阶段对工程造价的影响程度不尽相同，人们普遍把造价控制的重点放在施工阶段，即由建设、施工、监理三方，从人、材、机、管理等多方面把关，严格控制施工费用的支出。而事实证明，建设工程造价控制的关键在于工程实施之前的投资决策与设计、招投标阶段。项目总的造价水平在此阶段已基本确定，因此加强项目前期工程造价的控制尤为重要。
2浅析前期几个阶段的工程造价控制
2.1决策阶段工程造价的控制
决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程造价有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到80%～90%。因此，正确的决策是控制工程造价的前提，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。
2.1.1编制投资估算的必要性
投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一，是决策性的文件。在可行性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。
2.1.2合理的投资估算是设计的真实反映
在投资估算中，设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计的方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该将估算渗透到设计的全过程中，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足，投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。
在决策阶段，工程造价控制的内容，一是合理确定项目的建设规模和建设水平，财务能力、人力、设备是否能达到设计中的要求；二是合理选择项目建设地点；三是进行可行性研究，编制投资估价。对建设产品的市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作深入的调研和正确的评价，编制的投资估算力求准确，充分考虑建设期间可能出现的各种因素对工程造价的影响，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。
2.2设计阶段工程造价的控制
工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。合理的设计是控制工程造价的关键。影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准应全部确定；影响项目投资的可能性为75%～95%；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%～35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的设计阶段。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但对工程造价的影响度却占75%。
2.2.1实行招投标，优选设计方案
引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择优秀的设计方案，避免因工程设计落后造成投资损失。
2.2.2优化设计方案
搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的观念必须克服。建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，利用各种指标对厂区总平面图设计、工业建筑的空间平面设计进行分析比较，这两方面的设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对施工及投产后的生产、经营都有重大影响。在选择工艺技术方案时，应从我国的实际出发，以提高投资效益为前提，积极稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。要认真进行经济分析，根据我国国情和企业的经济实力，确定先进适用、经济合理、切实可行的工艺技术方案。在工业建设项目中，设备设计与造型过程中应尽量采用标准化、通用化和系列化生产的设备，尽量立足国内，对于需要进口的设备应注意与工艺流程相适应和与有关设备配套，不要重复引进。
2.2.3实行前期阶段的监理制度
通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反之，也促使设计单位改善管理、优化结构、提高水平，真正做到“量体裁衣”。
2.2.4积极推行限额设计
限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。
建立完整的限额设计管理办法，在设计单位编制设计概算的基础上，应与估算进行比较，把施工图预算的价格限制在设计概算与估算分析出的合理造价内，坚决杜绝不顾工程造价、随意加大安全系数的低质量设计。
投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。
2.2.5加强图纸会审工作
图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，以最小的代价获取最好效果。
2.3工程招投标阶段的工程造价控制
按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。作为我国工程造价治理改革的一个里程碑，2003年7月1日开始实施“工程量清单”计价方法。这是我国成为世贸成员国后，建筑业作为率先承诺对外开放的行业之一，与国际治理接轨的必然要求。2008年新的清单计价规范规定，全部使用国有资金投资或以国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
招投标阶段工程造价控制的重点是招标文件的编制、工程量清单的审核、投标书的审查、施工单位的选择及施工合同的签订等。
2.3.1招标文件是造价控制的关键
招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件，它将直接影响工程造价的确定与控制，所以首先在编制过程中，应力求在文字上表达清楚，同时与工程量清单相互衔接，口径一致，否则如果出现漏洞，就会成为施工单位追加工程款的突破口，从而造成纠纷，引起索赔。例如，暂定价是税前价还是税后价，对现场踏勘影响的施工措施费用的明确等。其次要建立科学合理的、透明的评标方法。
由于招标文件中相关合同条款约定是形成施工合同的重要内容，因此编制招标文件时必须注意以下几点：
（1）工程造价及相关项目约定应尽量包死，少留或不留活口，尽量减少暂定金额分项。
（2）对于可能在施工中增加较多的单项工程量，应约定当工程量增加超过a%后，该项单价下调b%。
（3）工程量清单所列分项外的可预见的变更情况，须约定一个可操纵的安排，如提前或拖延工期的奖励、惩罚办法等。
（4）对于市场价格差异较大的设备、装饰材料的功能、型号、技术要求、外观色彩应尽量做到详尽描叙、可约定一个上限价，要求承包商在施工前必须提供样品，在业主确认后才能施工，并保存，如所提供样品市场价达不到上限价时，业主有相应调低价格的权利。
（5）尽管造价师运用其拥有的专业技术能力来确保工程量清单的质量，但仍无法做到工程量清单尽量完美，必须建立纠错机制来确保不因清单的错漏形成造价失控。应建立以下机制：①建立工程量清单报价澄清制度。一些大型工程项目和装饰装修工程，特别是施工方案优劣直接影响报价的工程，在评标中往往会由于投标单位采用先进的施工工艺和优质材料，出现各家报价相差悬殊的现象。易造成采用了先进技术工艺、材料的投标单位失标甚至废标，使评标有失公平公道。因此，应参照国际惯例，建立工程量清单报价澄清制度，让投标单位在评标时有一个解释澄清的机会。主要是澄清投标方案的科学性、施工工艺的先进性、项目报价的公道性。②对得分最高的一、两家中标候选人的标函进行质询的机制。意在对投标函中有意无意的不明确处、遗漏项、错项和其他对招标文件有关要求规避行为进行剖析及质询，以确保各方的利益都不受损害。③中标后的工程量清单的复查机制。
2.3.2工程量清单是造价控制的核心内容
工程量清单是招标人编制标底的依据，是投标人报价的依据，也是工程竣工结算调整的依据。
工程量清单包括：①分部分项工程项目（指构成工程实体的项目）；②措施项目（指完成工程必须的非工程实体的项目，比如：安全文明施工、夜间施工、二次搬运、冬雨季施工、大型机械进出场、降水排水、地上地下设施临时保护、已完工程保护等）；③其他项目（暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费等）；④规费项目（包括工程排污费、养老、失业、医疗保险费、住房公积金、危险作业意外伤害保险等）；⑤税金项目名称和相应数量等的明细清单。
分部分项工程量清单的项目特征是确定一个清单项目综合单价的重要依据，在编制工程量清单时必须对其项目特征进行准确和全面的描述，应根据清单计价规范中的要求，结合技术规范、标准图集、施工图纸、按照工程结构、使用材质、施工部位等予以详细而准确的表述和说明。可以说，准确的清单描述对准确的确定清单项目的综合单价具有决定性的作用。
招标中采用工程量清单计量，由业主提供清单，承包商再根据清单报价，而工程量清单本身的错、漏风险将由业主承担。因此应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求；是否严格按统一的工程量计算规则编制；每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整；取费标准是否合理；编制说明是否完善；有无多算、少算或漏项的子目；暂定项目是否合理。
2.3.3投标书的审查过程中，价格是关键、是竞争的核心
为实现合理低价中标，在评标之前先形成招标控制价，作为判断报价合理性的依据。在具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析，核查是否有单价过高或过低，特别是重点研究工程量大的项目单价，投标单位常采用不平衡报价法，比如在保持总造价不变的情况下，将可能变更减少或不变的项目的单价降低，将可能变更增加的项目单价增大，这样在竣工结算时，可达到追加工程款的目的。还应对施工方案的内容重点审查工程措施费用的项目单价。总之，要对工程总价、各个项目单价组成要素的合理性进行分析、测算，最终选择最优报价的中标单位。
2.3.4中标后，施工合同条款的签订应严谨、细致，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象
应设立建设工程施工合同审阅会签制度，有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围之内。严格禁止肢解合同。对一般规范性文本表述不清的内容要在补充协议条款中明确。
招投标阶段造价控制为施工中期及竣工后结算造价的控制垫定了扎实的基础。
3更新观念，科学管理
综上所述，工程造价的控制与管理是一个动态的过程。要有效地控制造价，必须更新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，应建立一套科学完善的工程造价管理体系，严格控制决算超预算、预算超概算、概算超估算的“三超”现象。使工程的计价、审查、确定规范化、系列化，并建立一套强有力的监督、检查机制和奖惩措施，使各种资源得到充分合理的利用，从而最大限度地提高建设资金的投资效益。
On the Early Stage of the Project Cost Control
Zhang Runming
Abstract: Project cost control is a dynamic process, how to diversify the means of reducing construction costs, maximize profits and maximize the benefits, the construction－related industries will be the control points. Articles for this problem were discussed.
建设前期的造价控制研究 篇7
长期以来, 对于建设工程造价的控制, 主要或者说绝大部分是在建设项目实施阶段, 人们普遍忽视建设前期投资决策和设计阶段的造价管理, 错误的认为工程施工阶段需要大量的人力、物力、财力的投入, 控制施工的费用支出也就控制了工程造价, 因而, 一般只注重施工预算、结算, 其结果是事倍功半, 造价控制效果不理想。这是因为在工程施工阶段, 造价中的“量”、“价”已斟酌确定, “价”可以根据建筑市场行情随行就市, 是可变的, 受市场规律的支配, 不以人的意志为转移;而“量”是指工程项目的实体消耗量, 一经确定, 绝大部分在施工中是不能变动的, 即使在施工中发生的设计变更和现场签证等改变实体消耗量的因素, 也有相当一部分是由于前期考虑不周, 设计文件粗糙千万的。有资料表明, 在建设成本控制中, 施工开始后, 充其量只能节约投资20%左右, 而在决策和设计阶段, 如果介入造价控制, 排除不利因素, 影响造价的可能性达60%-80%。由此可见, 我们的造价控制应该体现事前控制的思想, 在建设前期也就是决策和设计阶段严格把关, 能起到事半功倍的效果, 达到花小钱办大事的目的。
2 投资决策阶段
在投资决策阶段, 项目的各项技术经济决策, 对建设工程造价以及项目建成后的经济效益有着决定性的影响, 是建设工程造价控制的重要阶段, 这一阶段建设工程造价控制的难点是:第一, 项目模型还没有, 估算难以准确;第二, 此阶段业主往往是为项目能上马, 长官意识比较强, 无视投资估算的严肃性、科学性和合理性, 人为的降低投资额;第三, 投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况, 所以误差较大, 一般误差在正百分之三十到负百分之二十之间。因此, 这一阶段建设工程造价控制的重点有两个方面:一是协助业主或接受业主委托编制可行性研究报告, 并对拟建项目进行经济评价, 选择技术上可行, 经济上合理的建设方案;二是在优化建设方案的基础上, 编制高质量的项目投资估算, 使其在项目建设中真正起到控制项目总投资的作用。编制投资估算分两部分;写项目建议书时应编制初步投资估算, 做可行性研究报告时时应编制投资估算, 为避免在建设项目的实施中出现超支和补充投资计划的情况, 确定投资额应由工程造价专业人员进行, 按科学的方法, 根据掌握的大量已完工的工程数据, 结合建筑市场和材料市场的发展趋势, 估计充足, 力求把投资打足, 避免钓鱼项目的发生。
3 设计阶段
拟建项目经过决策确定后, 设计就成为工程造价控制的关键。在设计阶段, 设计单位应根据业主的设计任务委托书的要求和设计合同的规定, 努力将概算控制在委托设计的投资内。在设计阶段内作为控制建设工程造价来说, 一般又分为三或四个设计的小阶段: (1) 方案阶段, 应根据方案图纸和说明书, 作出含有各专业的详尽的建安造价估算书。 (2) 初步设计阶段, 应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算;概算一经批准, 即为控制拟建项目工程造价的最高限额。 (3) 技术设计阶段, 应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额编制初步设计修正总概算。这一阶段往往是针对技术比较复杂, 工程比较大的项目而设立的。 (4) 施工图设计阶段, 应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算, 用以核实施工图预算为基础招标投标的工程, 则是以中标的施工图预算作为以经济合同形式确定的承包合同价的依据, 同时也是作为结算工程价款的依据。由此可见, 施工图预算是确定承包合同价, 结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体, 各设计阶段的造价相互制约, 相互补充, 前者控制后者, 后者补充前者, 共同组成工程造价的控制系统。
在设计阶段造价控制是一个全过程的控制, 同时, 又是一个动态的控制。在设计阶段, 由于针对的是单体设计, 是从方案到初步设计, 又从初步设计到施工图, 使建设项目的模型显露出来, 并使之可以实施。因此, 这一阶段控制造价比较具体、直观, 似乎有看得见、摸得着的感觉。首先, 在方案阶段, 可以利用价值工程对设计方案进行经济比较, 对不合理的设计提出意见, 从而达到控制造价, 节约投资的目的。能否做好的优化工作, 不仅关系到工程建设的整体质量和建成后的效益, 而且直接关系到工程建设的整体质量和建成后的效益, 而且直接关系到工程建设的总造价。
其次, 设计阶段是项目即将实施而未实施的阶段, 为了避免施工阶段必要的修改, 减少设计洽商造成的工程造价的增加, 应把设计做细、做深入。因为, 设计的每一笔每一线都是需要投资来实现, 所以在没有开工之前, 把好设计关尤为重要, 一旦设计阶段造价失控, 就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。由于设计阶段毕竟是纸上谈兵, 建设项目还没有开始施工, 因此, 是调整还是改动都比较容易, 而施工阶段改起来就麻烦多了。长期以来, 我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的造价控制, 结果出现有些设计粗糙, 初步设计浓度不够, 设计概算质量不高, 有些项目甚至不要概算, 概算审批走形式, 造成三超现象严重。而该阶段的造价控制不只是表面意义上的控制估算、概算、预算, 而其实际意义在于通过控制三算, 达到提高设计质量, 降低工程成本的目的, 即取得真正意义上的控制造价。
4 总结
现在, 有的业主往往为了赶周期、压低设计费, 人为造成设计质量不高, 结果到施工阶段给造价控制造成困难。据配方一些国家分析, 设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的百分之一以下, 但正是这少于百分之一的费用对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。由此可见, 质量对整个工程建设的效益是至关重要的, 提高设计质量, 对促进施工质量的提高, 加快进度, 提高设计质量, 对促进施工质量的提高, 加快进度, 高质优效地把工程建设好, 降低工程成本也是大有益处的。
虽然在设计阶段控制造价比在施工阶段的效果好得多, 但它并不是无条件的, 设计阶段控制造价依然需要主客观条件。没有条件就根本谈不上控制造价。
设计阶段控制造价的主观条件是:业主非常真诚而且迫切需要控制造价, 设计单位不但有水平非常高的设计师而且还有非常精通造价业务的造价师。这样, 、设计师、造价师三方密切配合才有可能在设计阶段控制造价, 而缺一方都是不可能的。设计单位应有完善的造价控制系统, 每一建设项目都有一套完整的估算、概算、预算。
设计阶段控制造价的客观条件:国家要有相应的、明确的政策法规。特别是在市场经济条件下, 对设计概算要有明确的规定, 一定要有资质的单位和人才能编估算、概算、预算, 不能是什么人都能干。要建立严格的概算审查制度和对编制单位、编制人员的审核检查制度。同时, 要赋予造价师一定的权力, 还要建立责任追究制度。
只有在主客观条件都具备的情况下, 设计阶段控制造价才能实现, 也才能做到真正意义上的造价控制。
参考文献
[1]王云江.市政工程定额与预算[M].北京:中国建筑工业出版社, 2005.
[2]刘伊生.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京:中国计划出版社, 2003.
[3]周直.崔新媛.公路工程造价原理与编制[M].北京:人民交通出版社, 2002.
国际技术许可前期风险控制 篇8
关于技术转让(从受让方的角度讲,可称“技术引进”)的定义,联合国《国际技术转让行动守则(草案)》中是这样定义的:“技术转让是为制造某种产品、应用某种工艺流程或提供某种服务而转让的系统知识。”中国1985年颁布的《技术引进合同管理条例》规定,“技术引进是中华人民共和国境内的公司、企业、团体或个人,通过贸易或经济合作的途径,从中华人民共和国境外的公司、企业、团体或个人获得的技术,其中包括:专利权或其他工业产权的转让或许可:以图纸、技术资料、技术规范等形式提供的工艺流程、配方、产品设计、质量控制以及管理等方面的专有技术、服务技术。”
所谓技术许可合同(或协议),是指“有权阻止其他人利用或使用某种技术(发明、设计、商标)的人(许可方),同意某一人(被许可方)可以使用该项技术从而取得费用的协议。有时被许可方对技术的利用还要受许可方对商业利用的限制。
从世界的范围看,在国际贸易中,以(技术转让)技术贸易为代表的无形贸易增长非常迅速,它的平均增长速度大大超过其他商品贸易的增长速度。例如,1964年,世界各国技术贸易总额仅为27亿美元,到1994年则高达1 500亿美元[1]。根据联合国的统计,从1975—1985年10年间,国际技术贸易每年增长16.3%,而同期国际总贸易额的增长率只有3.3%[2]。
以中国与美国公司的技术贸易为例,1987年,美国来自中国的版权税及许可证收入仅4 300万美元,1994年为7 200万美元,七年时间增长不到1倍;到了2002年,美国来自中国的版权税及许可证收入则上升到79 200万美元,与1994年相比,八年时间增长了11倍多[3]。
二、国际技术许可协议的特征
(1)国际技术许可协议最大特征就是客体为技术使用权的许可。许可的内容包括专利许可、商标许可、版权许可、专有技术许可、特许权许可、形象许可或包含这些内容的混合许可[4]。(2)较长的期限性。国际技术许可协议的期限一般都在五年以上,有的长达十年甚至二十年。(3)不可随意转移性。技术许可协议的受让方只是在一定时期内取得了许可证项下的技术知识的使用权,除非许可合同另有约定,否则,受让方无权将许可使用的技术知识转让或赠与给第三人。(4)地域性。国际技术许可协议中一般都会限定被许可方在一定地域范围内使用所许可的技术或在一定范围(国家或地区)内销售许可技术生产的产品。以法国雷诺卡车公司与东风汽车公司之间的dCi11汽车柴油发动机技术许可合同为例,合同专门针对发动机的生产场地做了“合同工厂”的定义;针对被许可方独占性的权利做了“合同区域”的定义,即独占性权利限定在合同区域内;针对许可合同下生产的产品的销售范围,以合同附件的形式列举了国家和地区名单。这主要是因为技术转让方考虑到该技术还将卖给其他国家的企业,既要避免各被许可方之间的利益发生冲突,还要防止某个被许可方的产品抢占了许可方在某些国家和地区的市场,同时还要防止许可技术的过度扩散。(5)许可技术的成熟性(或相对滞后性)。国际技术许可协议的技术对象大多都是较成熟(相对滞后)的技术,被许可方更希望通过技术许可产生立竿见影的效益,而成熟的技术往往是已经经过市场检验和证明并广受客户接受的,因而尽管不是最新的新兴技术,但从风险和效益见效速度考虑是比较稳健的选择。从许可方来讲,为保持自身技术上的领先地位,并不希望将最先进的技术转让出去,而是更希望将那些次新技术以及面临换代或已经淘汰的技术转让出去,想方设法让那些过时的技术在退役前为企业创造“剩余价值”。
三、技术许可合同签约前的风险控制
(一)慎选许可方
在技术许可协议下的国际贸易中,受让方首先要考虑的是其交易对象———技术许可方的选择问题。选择一个资信程度高、交易记录良好、拥有先进技术、国家关系当时相对稳定的交易对象,往往能使项目更易取得成功;必要时,可通过政府有关部门、银行、咨询公司等多种渠道对许可方开展资信调查。
(二)选择有利的许可形式
1.独占许可(exclusive)。这是被许可方享有最大使用权的一种方式。在合同规定的期限内,在合同确定的区域,被许可方对合同项下的技术享有独占或垄断权,许可方或其子公司不得在该区域内使用该技术,也不得将该技术许可给该区域内的第三人。一般来说,如果该技术所引进的市场规模不大,为了避免竞争,就应该使用独占许可合同。这样可以避免销售上的困难。
2.排他许可或独家许可(sole)。在指定区域内,除被许可方外,没有其他的被许可方,但许可方或其子公司可以在该区域内使用该技术。不难看出,许可方或其子公司在该区域内的存在如果不排除使用该技术,就有可能造成被许可方与许可方或其子公司之间相互竞争的局面。该许可形式对被许可方来讲并非最佳的选择。
3.普通许可(simple)。普通许可仅构成技术使用的授权,许可方或任何其他被许可方都可以在该区域内使用该技术。在普通许可的情况下一般含有最惠受让条款:同一区域内,被许可方享有的条件不低于以后的被许可方享有的条件。可以看出,该形式的许可合同对被许可方的利益保护是最低的。所以,仅当引进的技术市场容量较大时,才能选择该许可方式,因为较大的市场容量不至于出现强烈的竞争而影响其购买的技术达到预期的受益[5]。
(三)选择成熟、适用的技术
被许可方在考虑选择所需要引进的技术时,并非绝对最新的技术就是最好的选择,而应选择相对成熟的技术。
比如新研制的药品所引发的不良反应就是很好的例子:20世纪西方国家发生的诸如DES事件、沙利窦卖药害(Thalidomide Disaster)事故以及斯蒙病等因药物不良反应而导致的社会灾难,在中国却并没有发生。这主要是因为中国当时只移植了国外过了保护期且安全性经过时间检验的产品和技术。
被许可方除考虑技术的成熟性以外,还要考虑技术的适用性。比如上海从德国引进的的磁浮列车,虽然非常先进,但在只有8分钟的行程上使用这种技术,经济上并不合算。
还有一例,神龙汽车有限公司20世纪90年代从法国技术许可引进的雪铁龙ZX系列的轿车。该车型当时在欧洲非常畅销,但整个20世纪90年代,神龙公司的ZX(富康)两厢轿车的销售都是非常艰难。(当时的轿车消费群体主要是单位而不是个人,而这样的消费群体更注重“面子”,因此小巧的富康车当时主要用作了出租车。此例说明国外的先进的技术在中国并不一定就适用。
(四)法律顾问早期介入
国际技术许可合同,涉及到许多法律部门,不仅涉及国内的民法、合同法、公司法、专利法、商标法、税法、仲裁法等,还涉及国外相应的一些法律法规。国外的做法是,首先会向掌握国际惯例和规则,熟知国际法、国际贸易、财会知识和产业政策的法律顾问咨询意见,并由法律顾问对许可合同的签署提供全程的专业服务。
曾有这样的故事:2000年,上海的一家小企业,与日本一家公司签订了合同金额为50万美元的技术许可合同。由于没有聘请法律顾问也没有进行法律咨询。结果,当该公司凭该技术许可合同向银行申请购汇对外支付预付款时,银行不予受理,才知道遇到了大麻烦:首先,该公司没有进出口贸易经营权,根据中国的有关法律法规,没有资格成为该技术服务合同的主体;其次,根据当时国家有关技术引进合同的管理规定(国务院1985年5月颁布的《中华人民共和国技术引进合同管理条例》第4条,“受方和供方必须签订书面的技术引进合同(以下简称合同),并由受方在签字之日起的三十天内提出申请书,报中华人民共和国对外经济贸易部授权的其他机关(以下简称审批机关)审批;审批机关应当在收到申请书之日起的六十天内决定批准或不批准;经批准的合同自批准之日起生效。在规定的审批期限内,如果审批机关没有作出决定,即视同获得批准,合同自动生效”),该技术许可合同没有报有关部门批准,合同签字后不能自动生效。
另有一个技术出口的例子:专利权人方某与菲律宾新联公司订立《实用新型专利技术转让合同》,后双方发生纠纷。经二审法院审理查明:方某与菲律宾新联公司订立的专利实施许可合同未依法经有关主管机关批准。当地地方法规《技术出口管理办法》第11条规定未经项目审查的技术出口项目,不得与外商进行实质性谈判(包括提供样品);该办法第17条规定技术出口合同应报技术出口合同审批机关审批。二审法院判决方某和菲律宾新联公司所签订的专利实施许可合同无效[6]。
(五)避免出口许可证带来的风险
部分发达国家对具有战略意义的尖端技术的出口加以特别控制,日本、美国、德国都有这样的做法。
2005年,东风公司从日本引进的汽车发动机缸盖加工中心就属这样的例子。该类加工中心属于日本政府通过出口许可证特别控制的设备。设备引进合同是2004年6月15日生效的,按合同的规定从日本装船时间是2005年6月15日,但由于出口商日本三菱重工业公司很长时间没能从政府取得出口许可证,造成设备2005年9月15日才从东京装船发货,延迟发货整整3个月。(1)
而东风公司同期从德国NAXOS-UNION公司引进的发动机曲轴主轴颈数控磨床同样也办理了出口许可证,却没有被要求提供如此复杂的资料,出口许可证在设备制造完成前就提前办妥了。(1)
(六)配备专业的翻译人员
国际技术转让合同,是一种超越国界的技术转让。当签署协议双方的母语不同时,翻译就成为至关重要的问题。特别是对双方都有法律约束力的合同文本,它直接影响当事人的权利和义务,如翻译中有严重失误将会产生严重后果。因此,选择合适的翻译人员既是避免技术技术许可合同风险的重要环节,也是取得项目取得成功的一个重要因素。
项目的口译人员主要是在签订合同前的谈判中发挥重要的作用。在项目谈判中,最好不依赖外方聘请的口译人员,而应配备中方自己的口译人员。己方有一个优秀的口译,往往在谈判中能取得较主动的地位。合适的口译人员除了语言水平要求外,还应当对企业、行业情况都有一定的了解,最好具有一定的专业知识。
曾经有一家上海企业与一家意大利企业因合资不愉快而谈判撤资问题和技术引进项目的提前终止。外方自己请了一个在中国学习汉语的意大利人担任谈判的翻译,但没想到中方的谈判人员有两位只讲方言,这名翻译根本很难听懂中方人员的讲话,谈判中不得不全部用中方请的翻译进行交流。外方认为,该翻译一直是站在中方的立场上翻译的,在谈判中获得的信息量比中方获得的信息量少很多,感觉到非常被动。于是在后来的谈判中又花重金从意大利聘请了在那里留学的中国留学人员到中国作为翻译参加谈判,一直到谈判完全结束为止。(2)
项目笔译人员最好是熟悉法律的,这样可以力求翻译的精准。例如“排他许可”就不能译成“Exclusive licence”而应译成“sole licence”:“Exclusive licence”的意思是“独占许可”,这是国际间通用的术语,两者有明确的含义。“Exclusive licence”表示,许可方不得再把同样内容的使用许可证协议授与该地域的任何第三者,就连许可人自己也不得在该地域使用该项技术;而“sole licence”则不同,它表示:“许可人不得把同一许可证售于同一地域的任何第三者,但许可人则保留自己在该地区使用该合同中技术的权利”。
又例“合同产品改进的知识产权和工业产权应为实施改进的一方所拥有,若该改进由双方共同实施,则其知识产权和工业产权应为双方共同拥有。”英文翻译为“The intellectual and industrial rights of the improvement on the Contract Products shall be owned by the party who has made the improvement.In case such improvement is made jointly by both parties,the intellectual and industrial rights shall be owned by the parties jointly.”如果将句中的“owned by the parties jointly”翻译为“owned by both of the parties”,则含义是模糊的,它不仅不能表示出“任何一方无独立拥有知识产权和工业产权”的意图,反而造成“双方都有产权”的误解,从而偏离了原文想要表达的“任何一方未经另一方许可,无权将该知识产权和工业产权转让第三方”的意思[7]。
摘要：国际技术许可是国际技术贸易中使用最广泛的一种重要形式。为了使国际技术许可项目在策划准备阶段不埋隐患,有必要注意控制相关风险因素。技术许可合同有其自身的特点,其最大特征是客体为技术使用权的许可,有较长的期限性、不可随意转移性、地域性、技术的相对滞后性等特征。从其前期风险控制方面讲,风险环节涉及许可方的选择、许可形式的选择、技术的选择、法律顾问及早介入、出口许可证、技术许可合同谈判团队、翻译人员选择等。这些风险中的大多数,可以通过采取适当措施予以控制或减小。
关键词：技术许可,风险,控制
参考文献
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前期成本控制 篇9
近二十年来, 我国建筑行业先后实行了项目法人责任制、招投标制以及建设监理制等制度, 其中各项制度都具有自身的优缺点。就我国目前的状况而言, 仍然存在许多建筑施工企业没有重视起项目成本管理工作, 没有真正认真开展相应的成本管理工作, 这主要是受到了企业短期行为的影响。但是如果从长远发展考虑的话, 要想使企业能够得到更好的发展, 延长企业生命周期, 强化自身的竞争力, 通过改善项目成本的估算能力无疑是一种很好的手段, 通过成本与建筑质量之间的协调与平衡来达到促进自身发展的最终目的。如果从盈利角度来考虑的话, 在当前市场竞争日趋激烈的今天, 企业的各项运营成本逐渐上涨, 在这样的背景下建筑施工企业的盈利能力受到了很大的影响。为此, 只有通过对工程项目以及相应建筑工程的建造进行有效的估算, 对前期的成本控制工作进行掌控才能够确保建筑施工企业能够在保质保量的前提下最大限度的获取利润。并且从风险角度出发的话, 鉴于建筑施工企业的许多项目都是具有较长周期, 并且投入相对较大的项目, 这使得前提的控制工作显得至关重要。
2 当前房地产开发项目前期成本控制方面存在的问题
对于房地产开发项目来说, 虽然在前期阶段的成本费用较少, 但是其对于项目的整体质量效果却具有至关重要的影响作用。限于种种客观因素的限制使得我国当前在前期的成本控制方面存在较多问题。首先, 问题体现在重视程度不足上, 目前许多开发商都缺少对决策阶段成本控制应有的认识, 造成了策划报告水平较低、操作性较差的问题, 在决策中经常会出现各类问题和意外, 产生了大量的资金浪费问题。与此同时, 在项目的可行性研究上也缺少应有的科学合理性。对于项目开发而言, 其可行性大小在很大程度上关乎着项目的成败, 如果一味的生搬硬套很有可能会面临失败。此外, 我国许多房地产开发商在项目成本的估算上也存在较大问题, 不能精确的对项目成本进行估算。成本估算是成本控制的重要基础, 属于一项动态性较强且连续的工作, 估算的结果虽然并不是最终的结果, 但是对于成本的控制来说却具有较强的借鉴参考价值, 如果估算的准确性较差的话, 将会影响到整体的成本控制水平。
3 房地产开发项目前期成本控制的相关建议
3.1 做好投资决策阶段的成本控制工作
房地产开发项目前期的成本控制主要受到项目区位以及项目方案选择的影响。其中项目区位的选择将在很大程度上决定着项目的成本费用, 具体表现为土地成本上。而在项目方案的选择上, 如果选择了适合自身的开发方案可以有效地降低开发成本, 反之则会使开发成本上升。针对投资决策阶段的成本控制特点, 我们应当采取有效的手段和措施。投资决策阶段属于一个不断深化的过程, 项目开发的成败在很大程度上都受到此阶段的影响, 因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测, 在可行性等方面加大研究力度, 确保前期工作的开展能够落实到位。在此期间的成本控制应当主要集中在三方面, 首先就是购地方面一定要慎重, 对于购地成本应当进行理性控制;其次, 还要对市场需求状况进行预见性分析, 确保自身开发项目的准确定位;此外, 还要对市场的整体走向以及发展趋势进行分析, 便于发现自身在未来发展中的主要侧重点, 进而做到有的放矢。投资决策阶段属于综合性较强的阶段, 在此期间内要充分做好有关的分析和调查工作。房地产开发项目的投资相对较高, 如果不在前期阶段对成本费用有个大致的了解很有可能影响到后期的施工建设, 进而威胁到项目开发的成败。这使得投资决策阶段的成本控制工作显得至关重要。
3.2 进行正确的成本估算
工程项目的成本估算工作是一项系统性和完整性较强的工作, 要想做好成本估算工作必须保证项目成本估算的各相关属性。首先, 就要正确的确定成本估算对象。通常情况下, 在此阶段分为两项任务, 分别是合理划分工程项目成本估算对象以及正确建立成本估算明细账。在划分工程项目成本估算对象方面, 大多应当根据施工合同中的内容以及施工生产的自身特点等具体实际情况, 朝着有利于工程项目管理的目的来予以确定。对于那些规模相对较大, 并且还有不同施工单位施工的单项工程, 应当将该项目依照不同的施工单位予以划分, 将分项工程作为估算对象以便强化对成本的分析和绩效考核水平。而对于单一的工程项目以及那些由单一施工单位、工程规模相对较小的单位施工的工程, 可以采取合并的形式, 将其作为一个成本估算对象。而成本估算明细账的建立则是应当在成本估算的对象确定后进行的。要求所有的原始记录都应当严格按照相应的成本估算对象填制。设置成本明细账的主要目的在于能够方便各个成本估算对象所负担的费用成本。对于建筑施工企业来说, 在进行工程项目成本估算的过程中还应当遵循一定的原则, 根据原则来进行工作。即对于那些能够分清受益对象的直接计入, 而对于不能够有效分清受益对象的则要根据一定的手段来予以分配计入。具体的费用估算包括人工费的估算、材料费的估算、机械使用费的估算、其他直接费用的估算以及间接费用的估算。而各项费用的具体计算方法则要根据各项费用的实际情况来予以选择和制定。
4 结束语
宏观经济发展的形势为建筑施工企业带来了新的发展机遇, 但是在此过程中也面临着诸多问题和挑战。建筑施工企业要想在当前激烈的市场竞争环境中生存壮大, 就必须做好自身的前期成本控制工作。作为房地产领域的企业, 建筑施工企业的发展状况不仅关乎到自身的前途和命运, 更在很大程度上影响着我国房地产行业的发展。为此, 我们一定要积极完善和改进建筑施工企业的前期成本控制, 促进整个行业的健康有序发展, 为社会和国家提供更多的就业岗位, 促进我国经济的整体发展。
参考文献
[1]王志学.房地产开发项目前期成本控制研究[D].华北电力大学 (北京) , 2007.
前期成本控制 篇10
本文通过对清远御龙城项目前期成本控制的各阶段进行分析分析,并且利用针对性方法和措施,分析成本管控,对存在的问题提出解决对策。
1项目成本管理概述
1.1成本控制内容
对于项目管理工作而言,其内容始终贯穿于该项目全过程,自立项开始,至交付利用,各环节均应当加强成本控制。实践中可以看到,将每环节联系在一起,方可实现成本管理之目的。
1.2策划期间的成本管控
第一,策划内容。
在建设项目策划阶段,加强项目成本管理意义重大,是前期成本管控的基础和保障。建设项目策划质量,在很大程度上决定着项目成功与否。若对某建设项目做充分策划,一方面可以减少成本费用开支,另一方面还可增强项目建设的可行性、实际操作性,对该项目策划是工程项目建设现代化发展的基本要求和客观规律。
第二,成本控制措施。
建设项目策划阶段,采用的方法和措施主要有调查法、分析法,二者之间相互结合。建设项目策划内容,受项目所处的环境条件影响比较大,对建设项目在一定程度上会产生制约作用,所以该阶段的成本控制非常重要。
1.3可行性研究及其成本管控
第一,主要内容。
这一阶段,对建设项目策划决策所起的作用不可小觑,即项目建设的可行性分析和研究。具体到内容层面,主要有项目选址、实施、发展前景和社会经济效益等。实践中,为了能够优选方案,应当对建设项目综合分析、准确评价。
第二,成本控制措施。
实践中,常用的方法和措施,主要有投资估算法以及经济评价法。建设项目投资决策过程中,其依据方法是投资估算法。在这一阶段,该方法的应用主要是通过量化得开发总成本,这对投资产生的影响比较大。
1.4设计阶段成本管控
第一,主要内容。
建设项目设计过程中,通过主动控制成本,对工程项目进行整体设计,并在此基础上及时发现超计划成本,修改其中的不同点,以确保设计的准确性。
第二,成本控制措施。
该项目建设前期,应当加强成本管控,重点在于项目建设设计。在项目设计过程中,结合该项目特点,采取招标方式,然后进行限额设计。通过项目纵向以及横向的成本管控,进行限额设计。横向控制,是对设计人员采取奖惩措施进行控制,对可实现设计要求、保证工程项目设计质量的设计人员予以奖励,激发他们的积极性、创造性。纵向控制是确保限额始终能够贯穿于整个设计阶段,严格按照设计要求进行分配、分级投资,避免各阶段都在设计限额范围之内。
2清远御龙城项目前期成本构成及影响因素分析
2.1清远御龙城项目概况
某公司开发的清远御龙城住宅小区项目,位于交通道路主干道上,拟建地区地理条件和位置非常的优越,适宜建设项目开发,选址的市场潜力非常的大。从工况条件来看,该工程建设项目从开工至交付使用,整个建设周期所用时间预计22个月;该工程项目拟建占地面积为64亩,分两期进行施工建设,投资总额达42500万元。
第一,项目市场供求。
该项目地处沿海地带,环境非常的优美,可以吸引很多潜在的客户群。该工程项目所在地的交通比较方便,对于开发商而言易于开发,投资可靠性比较高。
第二,工程项目规划设计依据。
在该项目规划建设实践中,应当从实际出发,严格按照规制、标准和要求进行规划设计,并且结合本市城乡规划进行建设。对本小区进行人性化布局,从业主视角来看,可以有效满足他们的生活需求,建筑先进性和科学性得以提高。
第三,规划设计。
该工程建设项目占地面积64亩,是长方形,建筑面积达19.58万平方米。基于对国人住宅习惯以及地形环境条件和开发商的获利需求,按排列式对住宅建筑结构综合考虑以及合理布局。本文所研究的工程项目,应当坚持地域特色原则,结合时代发展要求和宜居原则,对其优化设计。该项目建设选址过程中,应当充分考虑上述要求和原则,结合四周的环境条件,与环境条件协调,并且在内部环境规划设计过程中,应当将生活、景观以及文化联系起来。住宅小区内的,应当加强道路系统规划设计,在此过程中需考虑功能价值和应用需求,人、车分流合理布局,重视环境控制和改善。小区内的建设以及规划设计过程中,采用中水回用系统以及雨水收集系统等进行节能改造;同时外墙以及屋面等,采用的是挤塑聚苯板保温板,其中窗框最好选择塑钢窗框。
2.2成本构成
在工程项目建设可行性研究期间,成本构成占比非常的大。工程项目成本估算过程中,主要的费用包括以下几个方面,如表1所示。
2.3设计阶段的项目成本组成
在前期成本管控设计过程中,工程占比最大,其包括以下几个方面。土建工程是一个综合性名称,其中包括建筑工程、土木工程两部分,即基础设施建设规划设计、维修以及建造等;对于安装工程设计而言,其成本有安装设备以及相关装置等;对于给排水工程而言,设计成本又包含了电器设施施工安装,以及供暖施工安装等。设计阶段的成本,主要构成是工程成本,即小区内的暖通、水电以及家电和电梯线路等,均需施工设计。这一阶段的成本,还包括室外工程连接,对绿化、道路硬化等进行优化设计。
2.4策划阶段的成本影响因素
第一,项目定位。
工程项目定位以及项目查找过程中,存在着一些问题与不足,应当找到有效的解决方法和措施。工程项目定位,应当以满足客户需求作为第一要义,通过市场调研,结合人文要求,进行合理策划。珠江三角洲房价普遍偏高,然商品房的销售依然火热。统计数据显示,人们的生活条件大幅度提高,大众消费意识和水平逐渐提高,对居住环境也提出了更高的要求。如果某项目定位不准确,则会直接影响该工程项目建设成败。在项目定位过程中,如果忽视了前期的成本管控,则该项目也不会成功。
第二,土地成本。
工程项目建设过程中,土地成本占比非常的大,加强土地成本管控意义重大。清远御龙城工程项目建设过程中,选址时参考规定,做到合理选址、明确规划。该工程建设项目分两期进行施工建设,其中土地成本7963万元,在总成本中占比24.34%。
第三,组织结构。
对于该工程项目而言,其组织结构科学合理,对成本管控影响较大。在工程项目策划期间,应当建立严谨的结构,加强各组织机构的管控,确保各部门的职责能够落实到位,以实现节约项目成本之目的。清远御龙城工程项目组织管理机构,根据功能进行划分,包括五个具体的部门,管理人员共计21人。其组织结构图如图1所示。
3前期问题以及应对方法
3.1策划阶段的问题与应对方法
第一,存在的主要问题。
在工程项目策划阶段,最重要的就是要进行市场调研、科学合理地定位项目。经市场调研,方可对项目进行确定。清远御龙城项目建设钱,需对市场进行详细调查。在此过程中发现一个现象,虽然商品房的建设成本和售价都比较高,但是市场需求量依然非常的大。尤其是针对年轻群体,他们对住房有刚性需求。经市场全面调查和分析,发现该类人群收入固定,而且其间也包含很多中高档层次的消费者。他们具有较强的购买力,可确保商品房完售。同时,小区周边的商业经济发展非常的快,加之方便的交通,促使他们很快在此购房。在策划阶段,开发商对工程建设项目进行定位时,既要充分考虑该工程项目建设开发成本,又要以消费者的视角,去考虑他们的需求;在进行充分的市场调研以后,方可准确定位,做好预期利润目标。
第二,控制措施。
首选,待评规划方案。工程建设项目定位,在很大程度上决定着工程项目成本管理,这也是策划工作的重点,需对工程项目进行合理定位,然后进行科学的投资。根据2006年我国关于房市调控政策的具体要求,结合本工程项目建设特点和工况条件,制定施工建设方案。该工程项目套型建筑面积不超过90平方的住房面积,应当满足总开发建设面积的七成,现制定三种方案,如表2所示。
本文中为优选功能系数,采用的是定量评价法,上述十个人对以上三种方案进行打分(满分为5分)。具体如表3所示。其中,表内的符号D、E和F分别代表消费者对居住的面积满意度、消费者购买能力和应用价值等。
对于本工程项目而言,其施工建设总投资达到了42500(万元),其中第一种设计方案下的成本系数为0.569(18817/42500);第二种方案下的成本系数为0.636(20345/42500);第三种方案下的成本系数为0.651(21450/42500),价值工程分析如表4所示。
注:V=F/C.
3.2可行性研究
第一,问题。
前期的成本管控,也体现在可行性研究阶段。在工程项目决策前,对工程项目进行技术性分析、经济性分析和论证,做好投资安排工作。工程项目投资估算过程中,存在着很多的问题。投入多少才能获利;工程项目建成后如何进行合理的销售价位定等,均为需要综合考虑的问题。
第二,控制措施。
在项目可行性研究阶段出现的问题,该工程项目开发成本构成,如表5所示。
销售预测:结合该工程项目情况,按照每平方米8000元进行计算,住宅楼销售:8000元/平方×14.7万平=51760万元。
盈利能力:在销售总额基础上,将成本以及营业税和相关附加去除,即为收益额。该工程项目开发收入,如表6、7所示。
销售进度:事实上,房屋销售进度与资金回收之间存在着密切的关系,销售进度是资金回收的直接决定因素,同时还会受到宣传、商贸发展以及交通等因素的影响。结合房地产市场情况以及工程项目建设进度,一期建设两年,5年售罄。
社会效益:该工程项目建成以后,能够有效改善本地的经济条件,有利于扩大投资,对本地经济发展的整体水平提高,具有非常重要的作业。同时,该项目建设可以满足居民的正常住房需求,为市政建设贡献力量。一方面可以带动本地社会经济发展、增加税收,另一方面可以带来更多的工作岗位、拉动内需。
3.3设计阶段的问题与对策
第一,出现的问题。
设计阶段,习惯于按照设计规范,对项目建设成不重视,严重浪费了成本。若根据建筑面积对设计费用进行结算,则会影响总成本。本工程项目设计所用时间比较短,设计人员在满足规范时,应当加强成本管控。此外,该工程项目建设投资估算,作为设计成本依据,因投资估算相当偏小,必然会对项目设计成本产生较大的影响。
第二,控制措施。
就实现存在的问题,应当进行综合分析,并且采取有效的方法和措施进行控制。在工程项目规划设计过程中,应当严格按照规范和要求,优选经济技术标准,强化设计阶段的造价和成本控制。对于实践中的问题,可采用分层次方法对成本加强管控,而且确保经济实用,设计目标。该工程项目对设计方案具体分析过程中,应当根据实际情况、建材市场价格等进行分析和控制。现场施工过程中,采用商混施工模式,而且装修时采用的是粗装修方式。
4结论
总而言之,该工程项目建设前期成本控制,对总成本管控具有非常重要的作用。本文对清远御龙城项目建设前期成本控制,具体分析和研究。同时,分析了各个阶段存在的问题,就如何进行应对,分别提出解决对策。
摘要：本文主要依据某市清远御龙城项目分析,对影响前期成本的相关因素、存在的一些问题等进行研究,并在此基础上提出有效的成本管控对策。
关键词：项目策划,前期成本,管理实施
参考文献
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前期成本控制 篇11
关键词：公共工程项目 前期建设 工程造价
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2012）10（a）-0122-02
目前我国建筑业正处于一个快速发展的时期，不同的地区、不同性质的工程项目在建设中所体现出的建设质量是参差不齐的，在工程投资方面差别也比较大。这其中，公共工程项目一般是属于政府出资的项目，而且和广大人民群众的利益结合得较为紧密。因此，必须要把握好公共工程项目的投资，用好政府出的每一分钱，维护好人民群众的利益。
公共工程项目经常是在特定主体、特定环境、特定时间以及要求特定的功能等情况下实施，经常的表现是在非常紧迫的时间和极为有限的资金范围内实施并达到工期短、投资合理、质量合格的标准，因此在项目建设前期就应该从组织、技术、经济、合同等各方面挖掘潜力，从中降低成本，提高投资和使用效益。
在建设工程造价领域，由于长期的定额造价做法，使得技术与经济各管一摊的做法已成为习惯，随着市场经济的进一步发展，这种做法已经难以有效地控制工程造价。目前，虽然已经实行了工程量清单造价的做法，但技术与经济各管一摊的习惯却难以一时纠正过来。这是我们在从事造价工作的时候应该极力避免的。我们应该明确，对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，那就是在工程还没开始建设的前期就在建设项目决策、工程设计、以及工程招投标工作中尽可能地减少以至避免期望值与实际值的偏离。在这些工程前期工作中利用技术与经济相结合的手段主动地影响投资决策、影响设计和发包，主动地把工程造价控制在合理范围以内。
1 对建设项目决策阶段的控制：工程设计是有效控制工程造价的前提
建设项目决策是选择和决定投资方案的过程，这一过程非常重要。它是建筑的龙头，要及时对不同的方案进行技术经济比较，做出正确的判断和决策。在判断与决策的过程中，要抓住方案的两个因素，成本与规模。作为建设方，这一过程直接会影响到以后阶段的建设项目的投资控制。建设单位以及其上级主管部门要对与拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行充分深入的调查研究，对各种可能采用的技术方案和建设方案进行认真的技术分析和论证，对项目建成后的经济效益、使用功能等进行科学的预测和评价。
在设计阶段我们应注意以下几个方面：
1）我们很多单位在对工程项目进行设计时，喜欢找一些合作单位来设计。这种做法有它的优势：1、合作单位熟悉建设方的思路、想法，设计出来的产品和建设方最初的想法基本不会有大的出入；2、由于长期的合作，在设计收费上能有所优惠。但是，由于设计单位没有竞争对手，以及长期合作形成的思维惯式，往往会在设计中用老的思路，采用一些保守的设计，缺乏前瞻性，使设计落后于当下建设工程设计的脚步。在公共项目中，一个落后的设计就有可能意味造成极大的浪费和严重的后果。因此，应实行设计方案招投标制度，引入竞争制度，通过设计招投标来选择优秀的设计单位和设计方案。这样就可以保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因建筑产品设计落后而影响功能使用。
2）目前，建设方的普遍做法是在工程设计完成之后再进行工程造价的工作，当发现造价超过自己期望值的时候，再回过头来重新对方案进行调整，这样的做法既浪费了时间，也浪费了大量的人力财力。所以，在设计之前建设方就应该组织相关人员对工程进行研究，对工程大致投资上做到心中有数，同时要求参与投标的设计单位实行限额设计。在保证工程限额合理的情况下，将之作为明确的内容写入招标文件中。作为设计单位，应有相关的人员在设计完成后对设计进行定量分析，通过计算，用数据说话，在分析中充分考虑施工的可能性和经济性。这就对设计单位提出了更多更高的要求，改变了设计单位以往只做设计不过问造价的局面。
3）很多建设单位在投资决策阶段开展的价值工程对比性分析缺乏科学和严谨性。对价值工程对工程建设的作用缺乏认识，不重视。甚至认为只是在投资决策阶段的“走走过场”。因此在设计方案的选择中，往往只注意了投资和功能两者中的一个。这样的设计方案显然不是我们需要的或者说不是最合理的。所以，我们应该科学的利用价值工程原理，选择技术上先进可行、经济上合理的建设方案。
4）在设计完成后，肯定不是完美无缺的，一定会存在一些没考虑周全或其他偶然因素造成的问题。所以，应该充分重视图纸会审工作。通过组织各方面的工作人员对图纸的合理性、实际的可行性、造价上的经济性、甚至是从图纸的笔误等不同角度进行全面的审核，提高设计质量，避免经济损失。
5）加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。设计单位和监理单位应该对建设方提出的不合理变更要及时给与合理有用的建议，及时阻止不合理变更的发生。对必须发生的设计变更，要分清变更是哪一方的责任，及时进行责任追究，建设、设计、监理、施工四方都要做到心中有数。这样可以大大减少由于人为的责任心缺失而引起的变更，从而减少由于设计变更增加的工程造价，形成管理漏洞。
2 招标和签约阶段的工程造价控制：工程招投标是有效控制工程造价的核心
在项目实施过程中，认真编制招标文件及签订工程合同尤为重要，如何把握好招标过程和合同的策划是一项重要的工作，根据调研的结果和多年的工作经验，提出以下几点需要注意的事项：1）实行无标底招标；2）招标方式的确定；3）保函或保证金的应用；4）报价形式的选择；5）拟签约的承包商数量和发包方式的确定；6）重要合同条款的确定；7）合同价格形式的确定。
对施工单位的选择是必须要慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的难易。从笔者经历过的一些公共工程建设中感觉，优秀的有经验的施工单位可以主动的很好的配合建设和监理方的管理人员进行工作，能够让施工和造价管理变得非常顺利，合作的也非常愉快。
在开始一个全新项目的时候，优先考虑近期建设业绩与欲建工程相同的施工企业。此外，还应该要求施工队伍的资信可靠，具有足够的技术实力。从以往工作经历的来看，以前合作过的单位也有它的优势：1）它比较熟悉建设单位在工程建设中的要求，适应该建设单位的管理。2）建设方也对该施工单位的资信、技术实力、甚至相关人员的生活工作习惯、脾气性格等都比较熟悉。合作单位人员之间的默契在建设中会发挥重要的作用。因此，这也应该是一个优先考虑的因素。在进行一个项目的改建扩建的时候，应优先考虑该项目的前期施工单位。当然，如果该单位目前的经济状况不好、技术实力有所降低或者前期工作的相关人员有所变动的时候，就另当别论了。
在评标中，对投标单位报价的评审应从总报价和单项报价两方面综合评审。在投标中，投标单位往往会采用不平衡报价法。除了我们常见的不平衡报价法之外，还有一种新的不平衡报价法需要我们注意，主要是由于建设单位的原因造成的。出于专业方面或者其他方面的特殊要求，建设项目的某些工程部位需要分包出去，而这些分包部位是放在总包单位投标书中一起参与投标的。因此，总包单位对这些明知道自己不可能承包的部位会降低造价，抬高自己确定可以承包的部分，在保证总价不变甚至降低的情况下，最大限度的保护自己的利益。这也是目前很多投标单位常用的做法。因此，建设单位在招标的时候应尽量避免这种影响投标单位利益的情况出现，做到公平对待每一个参与到工程建设中的单位。
建设方要加强施工管理就一定要重视施工合同的管理，施工合同是施工阶段造价控制的主要依据。合同的签订不仅是工程中某一环节工作的结束，更是下一环节工作的开始。建设方管理人员必须充分理解和熟悉合同条款。一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履约，以避免索赔的发生。另外，熟悉合同，对施工方的工作也是一种约束，对保证施工质量、施工进度、以及控制工程的造价都有着重要的意义。
前期成本控制 篇12
在我国经济飞速增长和城市化步伐的加快现状下,房地产业的发展取得了前所未有提升,房地产行业已成为国民经济的重要产业部门之,近十年来,中国被置入上市公司的房地产越来越多。房地产是相关产业链长,关联度高的一个行业,与各种行业都有着较高的关联,房地产行业也在很大程度上促进着社会经济的持续稳定增长。在房地产业高速发展的同时,房地产策划伴随着房地产业的繁荣也取得了长足的发展。房地产前期定位策划作为房地产咨询行业的重要业务,对于房地产业健康发展起到了积极的意义。面对房地产市场的竞争加剧,通过项目前期定位策划,可以使房地产成本控制从源头做起,有利于帮助房地产企业科学的决策,进而增强房地产企业的竞争能力。基于此,本文在理论阐述的基础上,对项目前期定位策划的成本进行了研究,以期共同商榷。
1 项目成本控制概念
项目成本控制是指在项目实施过程中尽量使项目实际发生的成本控制在项目预算范围之内的一项项目管理工作。一般来说项目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制与事后控制。事前控制也既是一种成本预算的方法,通过事前的预算将成本开支情况进行事前的规划,以指导房地产企业的成本开支活动。而事中成本控制也既房地产企业成本的运营控制,是指房地产企业在实际开发中对成本的管理与控制,通过对各项生产经营活动按照一定的原则进行控制,以使事前预算成本可以落实。事后成本控制也既纠正控制,是指对房地产企业实际的成本开支情况进行监督检查,以发现偏差,进行及时的纠正,以指导和修正下一年度的房地产预算成本的制定。成本的发生和形成是一个动态的过程,这就决定了成本控制也应该是一个动态的过程。但一般来说,成本控制事前控制可以有效指导房地产企业的成本开支,确保企业能够从源头重视起来成本控制,以达到控制效应的最大化。
2 房地产前期策划的主要内容及作用
房地产前期策划主要包括房地产市场调研、土地定位策划、以及房地产产品策划。房地产市场调研是房地产成本研究中的一个重要内容,也是前期策划中的一个重要内容。通过前期的调研有助于获得市场的销售,项目建设材料以及人力成本等信息,为房地产开发提供详实的参考信息。土地定位策划是房地产开发的前提与基础,由于近几年来,房地产呈现开发过热的局面,购置土地成本已经成本房地产企业开发的最主要成本,土地的储备与竞拍形式使得土地的获得成本相对过去更高,开发商在获得土地时肯定会更加谨慎,也更需要考虑相对成本的高低,同时还需要考虑资金回笼情况以及资金的利息成本高低等因素。房地产产品策划从产品构建的各个方面进行研究,以提高客户满意度的目的,也是房地产企业一种让渡价值的体现,通过产品建筑形象策划,可以给客户留下好的感觉,通过产品配套及其他策划,可以提高客户的满意度,可以说房地产产品策划虽然需要一些成本投入,但可以大幅度提高房地产企业的形象,进而能获得好的销售业绩,是一种后曲成本。
3 房地产项目前期定位策划的成本研究
3.1 房地产市场调研成本研究
做好市场材料及市场工艺价格的询价是进行房地产市场调研的主要目的,现阶段,由于土地拍卖价格的不断提高,导致地价成本不断攀升,工程材料费在房地产开发成本中明显下降,但作为内部可以控制的成本,其成本的高低企业通过优化管理来实现不断的降低。所以,进行房地产市场调研意义重大。房地产开发企业要关注机构公布的价格,与社会咨询机构保持联系。
3.2 土地定位策划成本研究
由于购置土地成本已经成本房地产企业开发的最主要成本,所以对土地定位策划成本研究成为房地产项目前期定位策划的最主要内容。每块地可以生产的房地产产品都有无数可能性,这就导致平均开发成本的不同,在在特定的条件下,由于时间、市场走势、开发公司操盘水平、资金准备情况等都会导致房地产企业土地的获得成本不同。成本分析还需要结合地块、区域和产品几个方面展开。对地块的分析包括地块物理和文化属性的分析和判断,区域分析主要是根据在成熟区域找寻产品的差异化,在未成熟区域进行可行性产品的推断,找寻解决问题的方法。
3.3 房地产产品策划成本研究
房地产产品策划成本主要包括与项目规划建设、产品销售以及物业管理相关联的成本,由于房地产产品策划成本是一种潜性成本,其成本控制往往和数额的高低没有直接关系。通过房地产产品策划成本开支来提高企业形象,进而增加企业的销售收入,在这种情况下,多开支成本费用往往是有利的,但房地产企业需要均衡成本收入比,以获取最大的收益。项目建设规划主要是在前期定位策划中根据企业自身的资源条件,对项目建设的建设时序、工程招标采购以及工程管理方案等进行预先的安排。科学的项目建设规划可以减少企业后续的开发成本,而不合理的项目建设规划不但增加了后续的开发成本,甚至能导致一个开发项目的失败,可见其成本投入的必要性。项目产品销售成本主要是在前期定位策划中考虑怎样对产品的销售进行预安排的问题,如果采用直销形式可能要增加企业的前期宣传推介费用,如果选择代销形式,又需要增加固定的代销成本费用。所以,需要房地产企业在直销成本费用和代销成本费用之间进行收入成本比的均衡。物业管理前期介入是指物业公司在接管物业以前的项目可行性阶段、建筑规划方案设计、施工阶段等就参与决策、制定出物业方案。
4 结论
总之,在市场日益规范、竞争日趋激烈的背景下,解决房地产开发项目的成本控制问题是企业蓄积发展优势的持久动力。只有从源头控制做起,重视成本控制的全过程管理,才能不断降低项目成本,在市场竞争中立于不败之地。
摘要：房地产前期定位策划作为房地产策划的核心内容之一,在理论和实践中都得到了一定的发展。目前,随着房地产市场从扩张型向精细型转变过程中,对成本控制的作用越来越明显,本文在理论研究的基础上,对重视项目前期定位策划的成本进行了研究。
关键词：成本控制,项目前期定位,成本研究
参考文献
[1]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].中国乡镇企业会计,施工技术,2006,(12).