住宅保障税（通用8篇）
住宅保障税 篇1
1 目前农村住宅建设存在的主要问题
随着农业生产的发展, 农业结构的改善和支农政策的落实, 农民收入逐年增加, 新建和改建的农村住宅逐年增多, 近十年来, 每年新建的农村住宅为6~7亿㎡, 占全国新建住宅总量的50%以上。尽管农村住宅在全国的住宅建设总量中占有绝对的比例, 但这并不意味着农村住宅己引起足够的重视和具有较高的建造质量。
1.1 农村住宅占地面积过大, 致使土地资源浪费严重
由于缺乏整体规划, 农村所建住宅大多呈分散或无序状态。农村居民一般根据生产、生活的方便程度确定宅基地选址, 以自然院落形式分散居住、占用耕地建房、沿道路两边建房的现象极为常见。还有相当一部分农民建新房却不拆除原先的旧房, 一户多宅的现象普遍存在, 即使已拆除老旧住宅, 但宅基地并未得到有效改造复耕。这些都导致农村土地资源浪费严重, 加剧了人地之间的矛盾。
1.2 农村住宅缺乏规划设计, 更新周期短
据调查, 农村住宅未经正规、有资质人员进行建筑和结构设计的占97%以上, 未经有资质的专业化建筑施工的占99%以上。在这种情况下建造的住宅地基处理不规范、布局不合理、耐久性差, 建筑质量存在较大的安全隐患, 10年左右就要翻新, 陷入了低水平重复建设的怪圈。
1.3 农村住宅不节能, 舒适性差
目前, 我国农村住宅多为低层砖木、砖混结构, 木屋顶架覆盖青 (红) 瓦屋面, 少部分用预制混凝土楼板。外围护各部位保温隔热性能差, 住房易受外界气温影响, 北方冬季室温很低, 南
[5]刘晋飞、黄东东, 三峡移民社区的整合机制分析———兼论移民纠
纷框架下社会资本的缺失与重构, 西北人口, 2008, 29 (6) :63-68.[6]余从荣, 三峡库区生态环境建设与移民安置的实践.计划与市场,
[7]彭豪祥、谭平、张国兵, 三峡工程移民的社会适应性调查.统计与
决策, 2008, (24) :99-101.
[8]金莹、宋玉波, 移民心态特征与三峡库区后期扶持对策———以重
庆市为例.农业现代化研究, 2010, 31 (4) :418-419.
[9]廖婴露, 三峡移民中的政府能力和体制缺失, 商场现代化, 2005,
方夏季潮湿闷热。
1.4 农村住宅建设所用材料品质良莠不齐, 质量难以从根本上得到保证
一般而言, 农村家庭在建房前要依靠自己的财力把各种材料备齐, 如砖、瓦、石灰、水泥、砂、石子、钢筋和门窗等。在购买材料时农民往往只注重价格和外在的形式, 容易忽视材料的内在质量。
1.5 农村住宅建设的专业化程度较低
由于农村生产力水平不高, 村民收入普遍较低, 住房多为各家自用, 所以很少有专业化建筑施工, 自行建房模式仍占主导地位, 一般就地取材, 多数情况下是个体工匠依靠自身经验或仿照周边房屋的结构, 带领亲友和邻里互助帮工完成。
1.6 农村住宅抵御各种自然灾害的能力较弱
农民建房一般没有考虑设防标准, 当地震、洪水、台风、雷击、冰雪、火灾和地质灾害 (泥石流、滑坡、塌陷等) 来临和发生时, 农村住宅会受到不同程度的破坏, 农民会遭受重大财产的损失。
1.7 农村住宅整体居住环境较差
农民虽然建起了新房, 村庄内仍然可见窝棚乱搭、柴草乱垛、道理乱挖、污水乱泼、垃圾乱倒、畜禽乱跑, 粪肥乱堆, 这些现象集中反映了道路修建、给水排水、垃圾收集、绿化保洁、畜禽饲养、粪肥处理等多个环节与住宅建设尚不配套。
1.8 对农村住宅建设监管力度不足
受到现有行政体制的能力所限, 乡镇和村庄一级从事 (土地和) 建设工程管理的相关部门设置不全, 缺少专业技术人员指导, 对农民建房时的结构安全、施工质量、节能环保、抗震防
金明 (1990—) , 男, 汉, 安徽滁州人, 安徽师范大学历史与社会学院在读学生, 研究方向:公共事业管理。
夏春 (1980—) , 男, 汉, 四川德阳人, 安徽师范大学历史与社会学院讲师, 博士, 研究方向:农村政策。
康红霄 (1989—) , 女, 汉, 河北石家庄人, 安徽师范大学历史与社会学院在读学生, 研究方向:公共事业管理。
李爱萍 (1990—) , 女, 汉, 安徽六安人, 安徽省芜湖市弋江区安徽师范大学花津校区历史安徽师范大学历史与社会学院在读学生, 研究方向:公共事业管理。
灾、竣工验收缺乏有效地监督和检查, 致使农村住宅建设工程质量和安全监管成为薄弱环节。
2 促进农村住宅建设技术质量保障措施
2.1 重视统一规划设计
农村建房如果没有科学合理的整体规划做保障, 就难以避免“只见新房、不见新村”、“只见新村、不见新貌”和“空心村”的出现。新农村住宅规划不是重复以前的生活状态, 而是要彻底改善农民的生活质量, 延伸现代文明的生活方式。引导农民在住宅建设时从单纯追求增加数量转向注重质量和功能的提高, 引导农民住宅相对集中建设, 引导他们在保证结构安全、布局合理、经济适用的基础上, 将有限的资金用于发展经济和改善室外居住环境。
2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》增加了城乡协调和镇、乡、村庄规划的相关内容, 为农村地区的规划建设依法管理提供了法律保障。农村住宅建设首先要在乡、村庄总体规划列出的居住用地范围内按照宅基地标准有序进行, 坚持适用、经济、美观、安全、卫生、方便的原则, 按照村庄规划确定的建筑风格, 结合当地农村的经济水平和生产生活的实际需要, 对房屋的位置、结构、通道、庭院、围墙、门户、卫生设施、畜禽圈、沼气设施等家庭生产生活设施合理布局, 科学设计, 体现地域和民俗特色、时代风貌, 并与周边环境相协调。其次, 要面向未来, 建设更多的节能环保、可持续发展的新型农村住宅, 以适应新时期新农村的发展。
2.2 建立农村住宅建设标准体系
目前已经颁布实施的国家标准有《镇规划标准》 (GB50188-2007) 、《村庄整治技术规范》 (GB50445-2008) 、《村镇建筑设计防火规范》 (GBJ39—90) 。2008年住房和城乡建设部发布了新的行业标准《镇 (乡) 村建筑抗震技术规程》 (JGJ161-2008) , 《镇 (乡) 村给水工程建设规程》 (CJJ123-2008) , 《镇 (乡) 村排水工程建设规程》 (CJJ124-2008) 。中国工程建设标准化协会标准《农村给水设计规范》 (CECS82:96) 。总体而言有关农村住宅建筑节能、节地、节水、节材和环境保护的综合性标准体系目前尚不健全和完整, 因此对于农村住宅建设包括设计、材料、施工、验收、检测、评价、鉴定、运行、改造等一系列环节仍然缺乏有力的技术依据。尽快建立农村住房建筑标准体系, 并不断更新完善, 将有利于农村住宅建设的全过程各个环节都处于“标准和规范”的监督之内。
根据农村危房改造建筑节能示范工作的需要, 住房和城乡建设部编制印发了《农村危险房屋鉴定技术导则 (试行) 》、《严寒和寒冷地区农村住房节能技术导则 (试行) 》, 明确建筑节能示范的技术要求。国家建筑标准设计图集目前已经发行的有SG618-1~4农村民宅抗震构造详图 (砖结构房屋) 、 (木结构房屋) (生土结构房屋) (石结构房屋) ;此外各地组织设计了一批农房建设的标准图集, 特别是四川汶川地震以后, 灾区农村住宅建设原则上使用抗震设计的通用图。
2.3 实施农村住宅建设示范工程
随着农村经济社会的全面发展, 广大农民对改善居住条件和居住环境的愿望日益迫切, 农村住宅建设规模、投资及消费呈现逐步增长的态势。但由于缺乏有效的引导, 农村住宅建设普遍存在着结构陈旧、布局分散、内在质量差、新技术含量低、外观面貌缺乏特色等问题。实施农村新民居示范工程, 旨在强化科学规划设计指导, 重点改善结构功能, 改变传统建房模式, 展示新型建筑材料的优良性能和节能建筑的优越性, 在提高住宅质量的同时, 改善基础设施和人居环境, 在农村住宅建新、修旧和村庄整体面貌的改观上树立典型, 全面带动各地农村住宅建设的健康发展。
2009年中央安排40亿元 (含中央投资15亿元) 资金, 扩大农村危房改造试点, 惠及79.4万农村贫困户。其中三北地区试点范围内1.5万农户结合农村危房改造开展建筑节能示范。进入2010年中央安排扩大农村危房改造试点补助资金 (含中央预算内投资) 75亿元, 支持完成120万农村贫困户的危房改造, 其中支持“三北”地区和西藏自治区试点范围内3万农户结合危房改造开展建筑节能示范。住房和城乡建设部同时在试点地区征集各地推进农房建筑节能示范的做法和全国农村节能住宅实例, 并组织农房建筑节能技术指导组实地考查上报的节能示范项目, 通过农村住宅节能示范工程, 展示住宅节能的优越性, 引导农民自觉使用性能优良的新型建筑材料, 建设安全舒适的住宅。
2.4 开发利用新型建筑技术和材料
我国住房建设面广量大的市场集中在农村, 千百年来人们延用传统的实心粘土砖, 虽然国家已经禁止生产和使用实心粘土砖, 但是新型建筑 (墙体) 材料普遍价格较高、施工复杂、技术要求严格。据有关部门对北京、浙江、广西、福建、广东的部分省市进行的农村建设与墙体材料应用的调查表明, 目前仅有少数省市将墙材革新和节能建筑推广到城市边缘的乡镇, 进行少量的试点, 广阔的农村仍然是“空白”区域。
农村住宅建设除了规划设计、建设施工, 离不开各类建筑材料。新农村建设更加强调住宅的安全、节能和环境保护, 因此需要在农村推广应用技术成熟、质量可靠、施工简便、价格适中的新型建筑材料, 特别是开发并推广应用结合农村当地资源、适应当地气候条件以及满足住宅建筑功能要求的新型建筑材料。
我国是一个农业大国, 农业资源丰富, 价廉易得、成本低, 有很强的市场竞争力, 利用农业可再生资源开发生产新型建筑材料有助于农作物秸秆综合利用、减少污染、保护耕地和环境。利用棉花秆、玉米秆、麦秸、稻草 (壳) 、高粱秆、豆秸、芦苇、麻秆、烟秆等农作物秸秆生产的建筑材料主要有麦秸均质板、纸面草板、植物纤维水泥复合板、麦秸人造板、木塑复合板以及秸秆镁质水泥轻质板等。社会主义新农村建设应把新技术新材料推向农村, 努力增加新时期农村住宅建设的“绿色含量”和科技含量。
相关部门应加大宣传力度, 研究推广使用适合农村住宅特点的环保节能新材料。让农民充分认识到新材料、新工艺的环保、节能、经济适用和耐久的特点, 尽快接受和自觉采用新技术和新材料, 建造安全舒适的节能住宅。当传统的建筑材料被淘汰, 长时间积累形成的材料加工方法、构造、施工经验不再适用之时, 应及时考虑在我国农村现有条件下, 结合新材料的性能特征, 探讨新的构造方式和施工技术。
2.5 促进专业化施工保安全保质量
随着农村社会经济的发展, 住宅建设将进入新的高峰期。农村的住宅由原来的砖瓦、砖木房逐渐向砖-混凝土结构形式过渡, 其各种类型的住宅逐渐被村民接受和认可。现阶段以至今后相当一段时间农村住宅都是由农民自行组织建造的。由于施工人员普遍未受过专业培训, 因此对国家标准、房屋结构、材料特性、施工工艺和质量要求没有基本地了解和认识, 给住宅建设留下了质量安全隐患, 农村的建筑市场急需规范化施工和管理。
培训农村专业化施工人员和培育有农村特色的建筑施工企业, 是解决规范化施工的有效途径。专业化的施工企业从接触设计图纸到房屋验收全程规范化管理, 无论是查勘场地、基础和结构主体施工, 还是防水工程、内外装饰装修, 都必须按照工艺流程规范化施工。例如钢筋的加工成型、绑扎;砌筑砂浆的配比、取样和计量;混凝土的浇筑、砌块的组砌方式;预制构件的制作;门窗的安装以及设备管线的统一布置等, 有了专业化的施工企业和施工人员, 能够系统地执行国家在建筑领域的政策和标准, 从制度上优化施工组织形式和安全防护措施, 全面落实质量管理。成立具有农村特色的建筑企业, 组织实施专业化施工, 不仅解决了农村大量劳动力的就业问题, 扩展了农村经济的多样性, 而且更为重要的是, 有利于促进农村改变千百年来形成的传统建房习惯, 引导和督促农民的住宅向耐久、合理、节能和环保的方向发展。
2.6 开展职业技能培训
现阶段中央政府和各级地方政府加大了新农村建设、农村危房改造和村庄整治的财政支持力度, 农村住宅建设和农村危房改造任务会随着经济的发展而不断增加, 完成这些工作任务需要大量的技术工人, 因此村镇建筑工匠培训任务紧迫而繁重。为保证培训工作的顺利开展, 住房和城乡建设部决定成立“阳光工程村镇建筑工匠培训”项目小组, 统一负责全国村镇建筑工匠培训的指导和监督工作, 各实施地的省级住房城乡建设部门也要相应成立“阳光工程村镇建筑工匠培训”项目小组, 负责本地区村镇建筑工匠培训的组织实施工作。2009年阳光工程村镇建筑工匠培训计划为88400人, 主要集中在中西部地区。培训工种以砌筑工、抹灰工、木工为主, 培训内容以简单适用为原则, 重点培训安全常识、测量技术、砌筑技术、抹灰技术、木工技术等。对于完成培训的农民工, 住房和城乡建设部门将引导他们有序进入当地的农房建设和农村危房改造市场。2010年1月21日国务院办公厅以国办发[2010]11号文件专门就进一步做好农民工培训工作提出指导意见, 提出到2015年, 力争使有培训需求的农民工都得到一次以上的技能培训, 掌握一项适应就业需要的实用技能。
农民工技能培训是一项系统工程, 工作量大, 涉及面广, 行业多, 工种多。各相关部门要将此项工作纳入工作日程, 长抓不懈。加强组织领导, 整合培训资源, 建立县或乡级培训中心, 把技能培训和新农村建设结合起来。对于文化较高, 悟性较好的参训人员可以将培训定位在难度较大, 要求稍高的技术工种方面, 如机、电设备安装维修工等;对于大多数处于中等知识水平的参训人员, 可以定位为有一定技术难度但要求不太高的工种培训;对知识水平偏低的参训人员可进行一些难度小, 要求低、易操作的技术工种培训。鼓励大多数农村建设者立足本地建设, 服务当地经济将是今后农民接受培训的发展趋势。
3 促进农村住宅建设组织方法保障措施
3.1 主管机构和专职人员
农村住宅建设涉及范围广、环节多, 必须立足各地实际, 合理配置管理力量和管理权限, 因地制宜探索符合基层村镇特点的管理与服务模式。建立、健全各级规划建设管理机构, 保留正式编制, 建议县级设立主管局, 乡镇配备专职规划建设督察员, 村庄设立专 (兼) 职建设工程协理员。县乡镇村庄规划建设管理机构的任务艰巨繁重, 一方面面对管理和服务的对象———农村和村民数量大、分布散;另一方面业务范围广, 涉及规划编制与管理、农房建设全过程管理、农村基础设施建设管理等多个不同专业领域, 对专业技术的要求高;同时, 管理工作责任重大, 不仅直接关系农民的生命财产安全, 而且关系到农村建设大额投资的效益水平。因此各级规划建设管理机构要配备精干的专业技术人员和管理人员, 行使其工作职能。
利用大学毕业生去农村基层工作 (大学毕业生当“村官”) 的时机, 选聘相关建筑工程、结构工程专业的毕业生深入乡镇和村庄, 以专业知识和技能在乡、镇、村庄进行规划和建筑工程、安全知识的宣传普及, 一方面充实农村基层组织管理人员队伍, 另一方面借此提高管理人员的专业素质。
3.2 技术咨询体系
各级城乡规划建设部门应组织有关机构和专家成立规划设计、施工建设、新材料推广等若干技术协作服务组, 开展技术服务和现场巡回指导, 及时解决农村住宅规划建设中存在的问题。鼓励各县 (市、区) 与就近城市 (镇) 有资质的勘察、设计、施工、建材、监理、工程质量等单位建立协作机制, 切实为农民建房提供全方位服务, 不断提升农村住宅建设的组织化水平和科技含量水平。
组织专业技术人员建立现场咨询指导和免费热线电话、网络技术咨询服务平台, 使村民能够就近、及时地解决建房过程中遇到的实际困难, 坚持设计方案指导, 施工技术指导, 材料控制指导, 坚持重点部位指导与整体质量安全指导相结合, 探索安全、经济、科学、可行的技术方案, 使新建和改造以后的农村住宅就地取材、节约造价, 增强使用功能和提高抵御自然灾害的能力。
按照国家或地方有关标准对农用建筑材料质量进行监督和检查, 因地制宜建立适合农村实际情况的质量安全监督体系, 严禁不合格的建材进入农村建材市场。积极鼓励就地取材, 以缓解长途物流造成的压力, 确保农村建筑材料安全可靠。
3.3 普及宣传
县级以上建设行政主管部门应加强对农村住宅设计建设的指导, 以落实城乡规划、农村住宅建设技术政策、标准规范和节能环保防灾为重点, 组织编印并免费向农民发放具有实用价值的规划、建房、防灾知识读本及系列挂图、农村住宅设计通用图集、建筑施工技术要点手册和关键部位技术图例, 同时利用专题讲座和影视资料 (例如科技知识普及教学影片、DVD、VCD、录像片) 广泛宣传县、乡 (镇) 、村庄规划、农村住宅建设技术政策和标准规范、房屋建筑安全生产基本知识, 以此增强村民的守法意识, 质量意识、经济意识、环保意识、节能意识和安全意识。使村民自觉地树立“安全第一, 避灾防险、预防为主”的观念, 用新思维逐渐代替传统的思想, 立足当前并兼顾长远。在乡、村庄规划的原则指导下, 重视住宅建设的质量和安全, 对住宅建设的材料、施工、质量监督做出正确合理地选择。
3.4 完善多方参与对口支援制度
城市支持农村, 工业反哺农业, 除了传统的筹资机制以外, 应该鼓励结对帮扶。根据村镇规划建设、村庄整治的目标和农民的意愿, 对口支援帮扶组织出钱、出力、出材料、出设备为农民解决现实的难题, 提供实际有效的帮助。多方参与对口支援要防止“一哄而起”的短期行为, 可以选择经济基础和建设条件相对较好的乡镇和村庄实施示范工程, 当事各方签订协议, 明确帮扶支援职责, 并公之于众。特别鼓励根据村镇规划, 协调各个渠道的资金和物资投到农民最需要的基础设施和公共服务项目中去, 做出精品, 以点带面, 杜绝“天女散花”般地搞“政绩工程”以及不加区别盲目地进行“一体化改造”。
4 促进农村住宅建设监督管理保障措施
4.1 严格农村住宅建设管理制度———申请、审批、报备
一是各级农村建设主管部门应充分发挥职能作用, 进一步建立健全建设管理体制。各有关部门应明确公示农村住宅建设的审批手续, (适当) 减免相关收费。
二是农村建设住宅要落实先设计后施工的要求, 完善农村住宅选址意见书和开工许可证 (即“一书一证”) , 实行报、建、备案制度。村民建房首先要提出申请, 有关部门对宅基地选址、建筑设计图纸、建房工匠名册及从业证书等要件进行查验, 特别要对地震、洪涝、台风多发区的农村住宅设计安全审查把关。指导建筑施工方与村民签订建房合同, 明确双方的权利、义务和工程质量、安全生产责任。
4.2 职业资格认证、持证上岗
积极创造条件逐步推行农村建筑工匠的职业资格认证与持证上岗制度。在大多数农村务工人员经过县或乡级培训中心的职业技能培训之后, 无论何等工种, 也无论技术难度高、中、低级, 都应取得相应的职业资格认证, 一方面农村务工人员本身增长了知识, 有了一技之长, 另一方面农村务工人员持证上岗, 用工企业的整体素质有所提升, 企业的工程质量和施工安全就有了可靠的保证。
4.3 施工企业资质审核、年度检查
各级农村建设主管部门应协助农村建筑施工企业参照中华人民共和国建设部令 (第159号) 《建筑业企业资质管理规定》和《建筑业企业资质标准》, 进行资质审查认定和年检复查, 引导农村建筑施工向正规化、专业化方向发展和壮大, 有利于进一步调整建筑队伍组织结构, 规范农村建筑市场的秩序。
4.4 工程施工监理和竣工验收检查
面对当前施工企业整体素质参差不齐, 建筑市场 (包括材料和施工环节) 存在种种不规范行为的现实情况, 要确保房屋的工程质量, 有必要对农村的住宅建设工程实施施工监理和工程竣工验收。鉴于农村住宅建设规模较小, 建设周期较短, 因此在现阶段可以暂时不考虑施工全程监理, 可以试行对农村建房施工进行监理抽查, 但是有必要对农村建房实行竣工验收检查。为规范工程竣工验收备案管理工作, 可以参照建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的有关内容试行, 逐步完善后走向制度化。
将各地工程质量监督站业务人员配备加强、工作范围延伸辐射扩大, 对农村住宅建设实施 (工程监理和) 工程验收制度, 一方面要定期对工程质量监督站的人员进行继续教育培训, 及时了解掌握最新的技术政策和标准规范, 指导新时期农村的住宅建设;另一方面可以尝试对各乡规划管理所工作人员进行工程质量监督业务技术培训, 在取得执业资格后, 工程质量监督站即可委托其负责本乡镇建筑工程质量监督。
4.5 组织定期监督检查 (质量、安全、节能、环保)
住房和城乡建设部自2005年开始每年在全国范围内实施建筑节能专项检查, 重点检查贯彻执行建筑节能强制性标准的实际情况。2005年检查了280个建筑工程项目, 其中新建建筑在设计阶段执行节能标准的比例只有57%, 施工阶段执行节能标准的比例为21%, 数据显示各地建筑节能形势十分严峻。此后建筑节能专项检查逐年延续, 截止2009年底上述两项比例分别达到99%和90%。从历年建筑节能专项检查数据可以看出各地新建建筑在设计和施工阶段执行节能强制性标准的百分比均有大幅度的增长, 与此同时专项检查内容不断扩展至城镇供热体制改革、施工图设计文件审查、建筑节能施工质量验收、公共建筑能耗统计、既有建筑节能改造以及可再生能源建筑规模化应用。实践证明住房和城乡建设部通过实施多年的建筑节能专项检查, 增强了各地对建设领域节能减排工作重要性和紧迫性的认识, 促进了各地建设主管部门加大对建筑节能相关工作的力度, 及时发现存在的问题并提出改进措施, 总体效果明显有效。
江苏省沿海开发的国际经验借鉴
———以韩国为例
王晨曦, 张
(蚌埠学院
经济与管理系, 安徽
娜
蚌埠233000)
要]韩国和朝鲜未分裂之前, 就一直是中国、日本和当时的俄国之间激烈竞争的焦点。二战后亚洲日本、韩
国和中国三国经济迅速崛起, 韩国的发展模式被称为“东亚模式”的典型, 学者克鲁格曼对“东亚模式”的评价是亚洲奇迹的神话。东亚模式是指以韩国为典型的东北亚国家在传统农业社会向现代工业社会转型的过程中走出了一条既不同于西方经济发达国家又不同于其他发展中国家的经济发展模式。因此, 学习和借鉴韩国的经济发展成功经验对我国特别是沿海经济的发展尤为重要。
[关键词]东亚模式;自由经济区;造港运动
1韩国沿海开发背景
韩国人口众多, 国土狭小, 海涂广阔, 通过围海造陆扩大陆域空间和利用海域空间潜力巨大。1945年以后, 尤其从1962年以后的五年计划开始, 以开发农业用地和扩大产业用地为目的的围海造陆事业得到迅速发展, 全国已围海造陆的地区有138个, 总面积5792km2。
由于历史的原因, 韩国东海岸地区靠近日本, 发展较快, 这
推进农村住宅建设可以借鉴建筑节能专项检查的做法, 根据农村经济发展的实际情况, 在各地逐步建立并强化实施监督检查制度, 重点监督乡镇和村庄“先规划, 后建设”的落实情况、农村住宅建设技术政策和有关标准的贯彻落实情况、以及农村住宅是否执行先设计后施工, 对房屋工程质量、建筑节能、防灾减灾, 施工安全保障进行专项检查。可以选取农村经济发展条件较好的东部地区先试先行, 对违反农房建设的行为及时发现、约束和整改, 力求监督检查务实有效。
导致东西海岸地区经济发展差距较大, 1986年, 韩国国土开发研究院和内阁建设部制定的《国土综合开发方案》和《重新划分工业布局的计划》, 一致提出要把90年代的经济建设重点转移到与中国隔海相望的韩国西南沿海地区, 集中人力、财力、物力, 在西南海岸建立大规模工业区, 以迎接同中国进行大规模贸易的“西海岸时代”或“黄海时代”的到来, 形成一个有广阔前景的黄海经济圈。此后, 韩国新设“西海岸开发促进委员会”, 由政府总理任委员长, 11名有关部署长官和4名专家为成员。
住宅保障税 篇2
1、建工·宋家庄家园工程
参建单位：北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部
北京六建集团有限责任公司
北京市第三建筑工程有限公司
北京市建筑工程设计有限责任公司
北京建工环境发展有限责任公司
2、康庄限价商品房（一期）
参建单位：北京住总房地产开发有限责任公司
北京住总第一开发建设有限公司
住宅保障税 篇3
关键词：住宅消费保障制度,公平,效率
住宅消费保障制度作为社会保障制度的一个重要组成部分,是以国家或政府为主体,依据法律规定,通过国民收入再分配保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度,其实质是政府利用国家和社会的力量,通过行政手段为中低收入家庭提供住房,解决他们的住房问题。建立和谐社会,完善公平与效率统一的住宅消费保障制度是一项十分紧迫的任务。
一、公平与效率并重的住宅消费保障制度
社会保障制度是各种具有经济福利性的、社会化的国民生活保障系统的统称。这一定义包括了如下三个必备要素:一是具有经济福利性,即从直接的经济利益关系来看,受益者的所得一定要大于所费;二是属于社会化行动,即由官方机构或社会中间团体来承担组织实施任务,而非供给者与受益者的直接行为;三是以保障和改善国民生活为根本目标,包括经济保障与服务保障等。凡同时符合上述三个条件者均可归入中国社会保障体系当中,它包括社会保险、社会救助、社会福利及其他社会保障措施。
住宅消费保障属于社会保障的一个方面。建立住宅消费保障制度,保障人们的基本住房需求,实际上是对国民收入进行再分配。它具体包括以下原则:(1)不允许因收入差距过分悬殊导致两极分化的社会稳定原则;(2)社会救济贫困者以维持其基本生存的济贫原则;(3)坚持团结互助,积极扶持贫困者共同致富的扶贫原则;4.在一定程度上满足人民日益增长的物质和文化需要的社会福利原则。
我们知道,市场经济是效率的有效载体,而竞争是市场经济的核心,只要存在市场经济,就存在竞争。但是,竞争要以一定的公平规则或环境为基础,否则就会产生低效率。理论界关于效率的观点主要有产出效率说、制度效率说和社会效率说等。笔者所讲的效率主要是指住宅消费保障制度在保障人们的基本住房需求时的效率,即如何利用最少的投入来最大限度地满足人们的住房需求。这种保障制度的效率如何,关系到社会全体成员的经济福利,关系到全体成员物质生活和精神生活需要的满足。
住宅消费保障制度的建立将对公平与效率产生影响,这主要表现在两个方面:
1.完善的住宅消费保障制度可以促进公平。这主要表现在:(1)完善的住宅消费保障可以在一定程度上促进起点公平和过程公平。住宅消费保障为社会成员提供了基本生活保障,使社会成员不至于因先天不足或某些社会风险的侵害而陷入生存困境。另外,完善的住宅消费保障制度是面向全体社会成员的。任何社会成员,只要符合法律规定的条件,不论其地位、职业、民族、性别、年龄等,均被强制性纳入住宅消费保障范围,因此,每一个住宅消费保障项目对于其适用范围的社会成员来说,都是一种机会公平的保障。(2)完善的住宅消费保障可以在一定程度上促进结果的公平。住宅消费保障实质上是一种再分配政策,它具有调节收入差距的功能,使社会成员在社会发展中的不公平缩小。
2.完善的住宅消费保障可以促进效率。这主要表现在:(1)完善的住宅消费保障可以缓解贫困,保障社会成员的基本生活,调节收入差距,缓和阶层矛盾,解决社会问题,从而创造一个安定的社会环境,这无疑是提高效率的重要前提。(2)完善的住宅消费保障可以调动社会成员的积极性,消除各种社会风险的危害,免除社会成员的后顾之忧,从而调动其劳动积极性。(3)住宅消费保障基金可以促进经济发展,缓解经济波动所带来的危害。在经济萎缩时期,住宅消费保障可以保障社会成员的基本生活,增加需求,刺激经济增长;在经济高速增长时期,住宅消费保障可以通过收费、增加积累、防止经济过热和发生通货膨胀。(4)发展住宅消费保障事业,可以使更多的人从事社会保险、社会救助等职业,创造一些新的就业机会和经济发展的新的增长点。
同时,我们应当看到,住宅消费保障对公平与效率具有双重效应,如果不掌握一定的“度”或采取了一些不当措施,也可能对公平与效率产生负面影响;住宅消费保障的某些原则或规定可能因不同社会阶层的收入差距、家庭背景不同而加剧贫富不均与社会不平等的状况;住宅消费保障基金征缴率过高,会使住宅消费保障均衡收入差别的功能滑入平均主义的泥坑;住宅消费保障的税率定得过高也会挫伤劳动者的工作积极性,加重企业的负担,导致企业成本上升、利润率下降进而导致效率的降低。为了实现社会稳定,试图以福利扩张来刺激经济增长,使保障水平不断提高,最终会引发进退两难的“福利病”。
二、中国住宅消费保障制度中有失公平与效率的表现
中国现行的住宅消费保障主要有两种形式:经济适用房和廉租房。因此,此处主要讨论的是经济适用房和廉租房有失公平与效率的问题。
(一)经济适用房有失公平与效率的问题
1. 分配结果的不公平。
《经济适用住房管理办法》第20条规定,符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房:有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象;无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭;家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准;市、县人民政府规定的其他条件。例如,2001年初,北京市明确规定购买经济适用住房的家庭年收入应在6万元以下。但是,由于我国缺乏完善的收入核算体系,没有健全的工资制度,因此很难对申请者家庭的收入进行核算,很多即使年收入大大超过此标准的家庭也来申请,而并不仅仅是中低收入家庭。结果经济适用房并不是都用于解决中低收入家庭的住房问题,许多经济适用房落入到高收入家庭手中,而许多中低收入家庭的生活并没有得到改善,分配的结果是不公平的。
2. 地区之间的不公平。
经济适用房政策虽然很早就出台了,但真正开始建设经济适用房的地方很少,主要集中在沿海发达地区。像北京、上海、广东等地,经济适用房虽然也有一定规模,但还是严重不足。事实上,东部某些城市已经停建经济适用房,中西部某些城市的经济适用房项目还停留在规划图纸上。这主要是由于一些地方政府的利益观和政绩观错位在做祟。按照政策,政府对用于经济适用房建设的土地将减免土地出让金并给予配套建设等一系列优惠政策。由于用于商品房建设的土地利益大于经济适用房用地,许多地方在“经营城市”的利益驱动下更希望高价拍卖土地,从而人为地缩减了经济适用房计划。因此,虽然同为中低收入家庭,但各个地区的住宅消费保障存在着很大差距,造成了地区之间的不公平。
3. 扰乱价格体系,降低社会福利。
在市场机制下,价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求行为,以达到优化经济结构的目的。在正常的房地产市场上也是这样。经济学理论早已证明,无论政府采取何种方式干预价格体系,设立最低价格或者最高价格,都会对房地产市场造成不同程度的扭曲,从而带来绝对损失(Dead Lose)。也就是说,会有一部分资源由于政府的过度干预而损失掉了。无论政府、供给方还是需求方都不会从中得到好处。
因此,目前推出的经济适用房政策也会产生一部分绝对损失,降低全社会的福利。政府提供的一些补贴,原意是想帮助低收入家庭,但实际上,这些补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者,而是损失掉了。
4.“寻租”引起效率的丧失。
如果让政府用行政权力干预资源分配,那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格。由于缺乏合理的分配原则,政府官员手中分配经济适用房的权力越来越大。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说,一旦认识到手中权力的市场价值之后,他们就有可能“寻租”。寻租给社会福利造成的损失要数倍于官员贪污的金额,给社会造成的效率损失也是非常严重的。
5. 分配机制不合理,引起效率的丧失。
在经济适用房的分配过程中,由于缺乏合理的分配机制,分配效率极其低下。以北京市为例,北京市对经济适用房的分配采用“放号”方式,只有领到“号”的家庭才有购买经济适用房的资格。因为经济适用房供不应求,为了取得购房资格,许多家庭只要听说哪里有经济适用房开盘就赶去,通宵达旦地排队。在北京曾经出现成千上万人排队购买经济适用房的盛况。排队是在供不应求的情况下被逼无奈的选择。排队本身非但不能创造任何财富反而浪费社会资源,带来其他负作用,因此在计算经济适用房的成本时必须要把排队所浪费的社会资源也考虑进去。
总之,我国的经济适用房政策存在着很多不公平的方面,造成了效率低下,没有把有限的资源充分利用起来。因此,不断完善经济适用房政策,切实解决我国中低收入家庭的住房问题,是一个刻不容缓的任务。
(二)廉租房制度有失公平与效率的问题
1. 住宅法律、法规建设滞后。
中国至今还没有出台关于居民住宅的法律、法规。只有建设部颁布的《城市廉租房管理办法》等部门规章。我国是法制国家,只有有法可依,才能保证廉租房制度在公平和公正的环境下发挥作用,从而真正解决最低收入家庭的住房问题。
2. 权利的不对等引起的不公平。
所谓权利的不对等,在这里主要是指同为低收入家庭,在有些地区能享受廉租房,而在其他地区则不能,从而造成不公平。这主要是由于地区间发展的不平衡造成的。廉租住房在全国各地的发展极不平衡,有些城市在实践中积累了很多很好的经验,拥有了成熟的制度与配套措施,而与此形成强烈反差的是,由于缺乏充分的交流与沟通,相当多的城市还在“摸着石头过河”,发展明显滞后。这种不平衡主要表现在以下三个方面:(1)从保障力度看,截至2007年9月底,上海市已累计解决了12 588户双困家庭的住房问题,其中,租金配租家庭12 336户,实物配租家庭252户,占经审核符合条件的家庭数的93.9%。北京、长春、武汉、南通、郑州等城市通过实物配租、租金减免和租金补贴等多种方式解决了千户以上的中低收入家庭住房问题。但目前还有相当多的城市,虽然制定了相对完善的廉租住房制度,但工作进展缓慢,有些城市解决的住户数量甚至还不到100户。(2)从保障标准看,各个地方在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异,经济实力较强,保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12m2以下的住房困难户,而大部分城市只能先行解决6m2以下、甚至是4m2以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大,有些城市只补到每户10m2,有些城市已补到每户近30m2。(3)从保障对象看,一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保,保障面不到1%。而有些城市已把保障范围上调到低收入家庭(核定收入线标准),保障比例达到居民家庭总户数的10%左右。
3. 政府缺位,廉租房效率低下。
从目前的廉租政策来看,当面对众多的廉租家庭时,较少的房源供给就形成了轮候排序、甚至采用摇奖等不得已的运作方式。这说明过渡性的廉租房消费保障政策已经无法满足目前迫切的住宅需求。
三、建立公平与效率相统一的住宅消费保障制度
为了建立公平与效率相统一的住房社会保障制度,解决城市低收人居民住房问题,笔者提出完善住房消费保障制度的政策系统构想:
(一)加强立法,使住宅消费保障的实施有法可依
住宅消费保障制度作为一项重要的社会政策,需要有效的法律支持。发达国家政府的住宅消费保障制度基本上都是以法律形式存在的,反映在不同时期的住房法规中,不同形式的法律法规在建设住宅消费保障制度方面起了不可替代的作用,为公共住房政策的实施提供了法律依据和保障。目前,中国还缺乏专门的住宅消费保障法规,应从法律上规定住宅消费的保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构。因此,加强立法,保证住宅消费保障制度的公平与公正,切实解决人们的住房问题刻不容缓。
(二)建立居民财产收入申报制度系统
明确划分城市低收入及住房贫困居民范围的关键是解决城市低收入及住房贫困居民的界定和划分标准问题,即具体原则和现实社会目标定位问题。如果标准太高,则会使其流于形式,而标准太低,又会失去解困实际意义。因此,应建立城市住房贫困评价体系,确定适宜的住房贫困线来明确划分住房贫困者群体。确定城市低收入及住房贫困居民住房贫困线的思路为:(1)先分析申报人家庭收入、可支出能力和财产占有情况,然后按“综合贫困线法”确定其是否为贫困家庭。(2)根据住房占有的实际情况,采用“生活形态法”划分并确定住房标准等级。(3)将前面两种情况结合不同的家庭及其所在的区域加以综合分析和判断,确定其是否为住房贫困家庭。
(三)建立住房保障配租补贴政策体系
结合保障住房供应体制、住房分配机制、住房贫困线标准和城市住房贫困现状,建议采取如下具体政策:(1)配租政策,即通过政府立法,建立各类保障住房租金管制法规体系,规范业主与租客之间的租赁行为,保障双方的合法权益和住房市场的正常运转。具体程序为:建立法定的保障住房配租中心,对城市住房贫困居民采用封闭式供应控制系统,即由法定配租中心(具有政府职能的办事机构)通过计算机在整个城市建立城市居民的财产收入和住房状况信息网络,按当地的租金标准和住房解困目标,制定适宜的保障住房租售比和住房贫困线标准,实行保障住房的资格和配租级别的认定管理,确定不同程度的城市住房贫困居民的保障住房面积、租金及其补贴标准。(2)补贴政策,即政府可以通过财政和税收的转移支付手段给予城市低收入及住房贫困居民住房补贴,提高他们住房消费的能力。然而传统的住房低租金带来许多负面效应,因此不能采用原有低租金的方式来提高城市低收入及住房贫困居民的住房消费能力,而应由政府采取直接或间接的补贴措施,如税费减免政策等,对城市低收入及住房贫困者实行税收定额或差额补贴,增强政府的贫富调差能力。
(四)建立住房保障的动态调整机制
住宅消费保障对象以及住宅消费保障标准并不是一成不变的,因此,应建立保障住房的动态调整机制。比如英国推行的自有住宅补助和持分所有权政策,就是当承租公共出租住宅的低收入者收入水平提高时,政府以现金补助方式鼓励他们退租到市场上购买自有住宅,或是依承租人的承受能力来决定出售公共住宅的产权份额,余下部分继续承租。这种做法值得我们借鉴。当已住进保障住房的家庭收入水平提高、有条件进入市场寻求较高标准的住房时,政府应鼓励他们搬出保障住房到市场上选择较高品质的住房,或将保障住房出售给他们,这有利于全体国民的居住品质和居住条件的改善,也有利于减少财政公共支出,使公共住宅资源得到最佳利用,从而实现“人人享有适当住房”的居住目标。
参考文献
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[2]李勇辉.城镇居民住宅消费保障制度研究[M].北京:中国经济出版社,2005.
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住宅保障税 篇4
一些学者对绿色建筑的激励政策进行了分析[1,2,3,4,5,6,7], 政府也开始着手制定相应的激励措施[8], 但是这些研究和措施还主要是针对绿色建筑技术或公共建筑, 没有充分调动开发商和消费者的积极性。本文从绿色商品住宅的外部经济性出发进行分析, 通过对绿色商品住宅开发过程中的主体进行经济激励来推动其发展。
一、绿色商品住宅市场失灵分析
经济主体在进行决策时, 只考虑对自身利益有影响的成本和收益, 而对自己没有直接关系的主体的成本和收益不关心, 就导致了在外部性的情况下, 市场的部分失灵, 使资源的配置在个体与主体的各自的成本和收益间存在差异。
绿色商品住宅同其他具有外部性特征的行为一样也存在着“市场失灵”, 可大致概括为完全的市场机制作用下, 自由的资源配置导致的私人生产活动水平远没有达到社会所要求的水平。外部性作为绿色商品住宅本身固有的特征普遍存在于世界各个国家的绿色商品住宅市场, 解决这一问题的本质是通过各种措施使外部性内部化, 考虑到绿色商品住宅本身的代际外部性和公共外部性特征无法通过谈判的方式消除外部性, 外部性内部化的主要力量就集中在利用经济政策进行激励。这时要利用国家的相关政策的引导, 来调整开发商和绿色商品住宅消费者的绿色行为, 才能平衡市场资源分配的不均, 使绿色商品住宅市场在市场机制和政府调控的双重作用下健康的发展。
由于绿色商品住宅具有外部性的特征, 使得市场无法达到资源的平衡配置, 从而阻碍了绿色商品住宅本身的发展, 因此需要政府进行经济激励, 调整资源配置, 促进绿色商品住宅的发展。
二、绿色商品住宅经济激励政策
政府对绿色建筑的经济激励政策包括财政补贴政策、税收优惠政策、金融优惠政策等。
(一) 财政补贴政策
财政补贴政策的对象是开发商和消费者。对开发商实行财政补贴, 可以减少开发商的增量成本, 引导开发商的投资方向;对消费者实施补贴可以降低相对价格, 改变消费者的消费偏好和消费习惯。
财政补贴的效果明显, 无论是对开发商补贴还是对消费者补贴, 最终目标都是引导绿色商品住宅市场发展。财政补贴的关键在于调节消费者的需求和偏好。由于绿色商品住宅市场是的开发商数量远小于消费者, 如果对开发商实施补贴会弱化财政补贴的效果, 不如直接对消费者财政补贴直接有效。
财政补贴具有直接有效, 但是政府财政压力大、监管成本高。因此, 财政补贴适合在绿色商品住宅市场的起步阶段, 快速推动市场发展, 引导投资方向转向绿色商品住宅市场;在绿色商品住宅市场发展成熟阶段逐渐减少和退出。财政补贴的重点应该放在增量成本较高、社会效益和环境效益好的绿色商品住宅技术上, 市场对例如:节能、节水、运营等。
(二) 税收优惠政策
税收优惠的对象是开发商和消费者。政府利用税收政策, 减轻参与推动绿色商品住宅开发商和消费者应履行的纳税义务, 间接进行补贴提高开发商和消费者的收益, 税收优惠的形式有免税、减税、加速折旧等。
税收优惠与财政补贴政策效果相似, 通过补贴和优惠, 影响绿色商品住宅的相对价格, 调节市场需求量, 引导建筑市场的生产者的生产、投资方向向绿色商品住宅倾斜, 不需要直接支付资金, 不会给政府增加财政负担, 成本较小, 而且具有不确定性的特点。
在绿色商品住宅发展的起步阶段由于启动资金缺乏, 税收优惠政策的不确定性等因素, 税收优惠政策的激励效果相对较差;但是在绿色商品住宅市场发展成熟阶段, 开发商的投资热情和消费者的需求旺盛, 确定性的财政补贴收益相对于不确定的税收收益而言激励效果较差, 税收优惠政策激励效果好。政府可对节能、节水、运营等特色项目和难以吸引投资的技术实行高强度的税收优惠政策。
(三) 金融政策
金融类激励手段是建立在金融创新的基础上的, 对绿色商品住宅开发商提供贷款支持、贷款贴息、适当放宽贷款额度、延长贷款期限、降低贷款利率、优先贷款等优惠措施;对消费者实行贷款优惠。由于房地产开发一次性投入巨大, 大多数企业需要依靠银行贷款才能完成工程顺利开发建设。
对消费者来说, 面对高昂的绿色商品住宅价格、和相对房价而言较低的收入水平, 政府提供贷款优惠政策降低绿色商品住宅与非绿色商品住宅的价差, 会极大的刺激消费者的购买欲, 起到很好的激励效果。
对于政府而言, 对开发商和消费者投入的激励成本同样可以分摊到将来的一定时期内, 例如, 贷款贴息优惠, 政府只需在每个计息期补贴相应利息即可。这种方式可以明显减轻政府的财政负担。同时, 贷款优惠政策的间接投资引导机制, 通过杠杆原理达到“以小拨大”的效应, 是较为理想的激励工具。
(四) 其他经济激励政策
1. 设立专项基金
从国外经验来看, 绿色建筑的专项资金应以财政支出为主, 因此, 中央和地方财政设立绿色建筑专项资金的资金来源应主要依靠财政投入。应将绿色建筑列入国家和地方财政预算中, 根据每年绿色建筑工作计划, 在财政年度预算中列支, 统一划拨到绿色建筑专项资金中, 作为专项资金的稳定来源用于绿色商品住宅建设。同时, 由于我国的财政能力有限, 而社会闲散资金较多, 可以考虑设立绿色建筑投资基金, 吸纳社会资金促进能效提高。可以通过将国债中的一部分资金投入绿色建筑专项资金、将征收的墙改基金部分用于绿色建筑、实行电费附加、征收能源消费税等措施来增加绿色建筑专项资金的来源渠道。
2. 标准变更类激励手段
通过放宽建筑的规划审批标准的方式, 来实现开发商的利润增长。例如密度奖励允许开发建筑校区可以设计更高的单位居住密度, 增加总建筑面积等。在我国目前这种供小于求的房地产市场, 无疑会增加房地产开发商的收益, 为其带来更高的利润。
政府在选择上诉各类经济激励手段时, 可以通过第四章的激励水平测算得出对开发商和消费者的激励水平, 根据政府的财政能力选择适时有效的单独激励政策或激励政策组合。
三、绿色商品住宅经济激励机制的组成
绿色商品住宅经济激励机制是在可持续发展的前提下, 基于绿色商品住宅中各主体间相互关系, 通过经济手段解决绿色商品住宅开发过程中开发商增量成本与社会成本的重合与对应问题, 建立投入与成本之间相对准确的反应机制, 实现企业个体利益与公共利益相互促进的绿色商品住宅调整与控制模式。本文以经济激励理论为基础构建绿色商品住宅经济激励机制, 机制的运行体系如下图:
经济激励机制目标是整个机制的运作导航, 政策的制定, 政府的决策, 开发商对政策的执行都依赖对机制目标的理解。政府经济激励政策的制定:如果政府积极推动绿色商品住宅的发展, 通过市场将绿色商品住宅的外部不经济损失内部化, 即开发商开发绿色商品住宅的增量成本可以通过政府补贴和绿色商品住宅收益得到补偿, 那么在原有资金约束下, 利润不但没有减小, 反而可能增加, 这样一来, 将能够极大的刺激开发商开发绿色商品住宅的积极性, 这是政府所希望的, 因此政府愿意制定各项有效的经济激励政策。同时, 政府政策制定的有效性来源对开发商实施经济激励政策后的一个考察评价, 需要相应监管人员的监督控制、信息收集等。
绿色商品住宅经济激励的政策制定, 政策的配置规则是让开发商在执行对政策执行后会有一个自我分析和决策的过程, 即通过房地产开发商的自我判断, 决定是否有必要继续进行绿色商品住宅的开发。
四、绿色商品住宅经济激励机制运行的保障
绿色商品住宅经济激励机制是一个复杂的系统。经济激励的手段并不是万能的, 且不是孤立和分割的, 只有通过同其他机制的相互配合和管理, 绿色商品住宅的经济激励效果才能达到最佳效果。其相互关系如图2所示。
绿色商品住宅经济激励机制是建立在市场经济条件下, 通过对经济激励组织组建, 基于健全法律法规的前提下, 在政府的监管和监察工作保障下, 运用先进科技和文化手段, 展开的推进绿色商品住宅发展的手段。绿色商品住宅经济激励政策有效实施是以相对成熟的外部社会条件为基础, 相对我们目前较为欠缺的市场机制和落后的法律环境难免会影响到现阶段的绿色商品住宅经济激励机制的运行。
(一) 绿色商品住宅经济激励组织机构保障
绿色商品住宅经济激励组织机构保障必须具有专门的组织机构来为绿色商品住宅的发展服务。在绿色商品住宅经济激励组织机构保障中要强化各级政府组织的目标责任, 保障机制的有效运行。政府作为推进绿色商品住宅发展的主要发起者, 同时也是绿色商品住宅经济激励的激励主体, 要将绿色商品住宅行动的目标任务科学分解到省级人民政府, 将绿色商品住宅行动目标完成情况和措施落实情况纳入省级人民政府节能目标责任评价考核体系。要把贯彻落实绿色商品住宅经济激励机制情况纳入绩效考核体系, 考核结果作为领导干部综合考核评价的重要内容, 实行责任制和问责制, 对做出突出贡献的单位和人员予以通报表扬。
(二) 绿色商品住宅经济激励政策法规保障
在构建绿色商品住宅经济激励政策法规保障中, 政策法规是经济激励机制得以实施的法律基础和权威保障。市场机制与法制相互依存, 各自运行都需要相互支持。健全、完善绿色商品住宅推广法律法规体系。引导和鼓励各地编制促进绿色商品住宅地方性法规, 建立并完善地方绿色商品住宅法规体系。开展《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的修订工作, 明确从规划阶段抓绿色商品住宅, 从设计、施工、运行和报废等阶段对绿色商品住宅进行全寿命期监管。加强对绿色商品住宅相关产业发展的规范管理, 依法推进绿色商品住宅。
同时, 完善技术标准体系。住房城乡建设等部门要完善绿色建筑标准, 科学合理地提高标准要求, 健全绿色建筑评价标准体系, 加快制 (修) 定适合不同气候区、不同类型建筑的节能建筑和绿色建筑评价标准。尽快制 (修) 订绿色商品住宅相关工程建设、运营管理、能源管理体系等标准, 编制绿色商品住宅区域规划技术导则和标准体系。住房城乡建设、发展改革部门要研究制定基于实际用能状况, 覆盖不同气候区建筑能耗限额, 要会同工业和信息化、质检等部门完善绿色建材标准体系, 研究制定建筑装修材料有害物限量标准, 编制建筑废弃物综合利用的相关标准规范。
(三) 绿色商品住宅经济激励财政经济保障
研究完善财政支持政策, 继续支持绿色商品住宅及绿色生态城区建设, 研究制定支持绿色建材发展、建筑垃圾资源化利用、建筑工业化、基础能力建设等工作的政策措施。对达到国家绿色建筑评价标准三星级及以上的绿色商品住宅给予财政资金奖励。财政部、税务总局要研究制定税收方面的优惠政策, 鼓励房地产开发商建设绿色商品住宅, 引导消费者购买绿色住宅。改进和完善对绿色商品住宅的金融服务, 金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。国土资源部门要研究制定促进绿色商品住宅发展在土地转让方面的政策, 住房城乡建设部门要研究制定容积率奖励方面的政策, 在土地招、拍、挂出让规划条件中, 要明确绿色商品住宅的建设用地比例。
(四) 绿色商品住宅经济激励知识科技保障
经济激励手段的有效使用需要政府及社会公众能够大致了解经济手段运行的过程和机制, 这就要求对绿色商品住宅的经济属性有较为全面的认识。住房城乡建设部要会同有关部门建立健全建筑能耗统计体系, 提高统计的准确性和及时性。加强绿色建筑评价标识体系建设, 推行第三方评价, 强化绿色建筑评价监管机构能力建设, 严格评价监管。要加强建筑规划、设计、施工、评价、运行等人员的培训, 将绿色建筑知识作为相关专业工程师继续教育培训、执业资格考试的重要内容。鼓励高等院校开设绿色建筑相关课程, 加强相关学科建设。组织规划设计单位、人员开展绿色建筑规划与设计竞赛活动。广泛开展国际交流与合作, 借鉴国际先进经验。
(五) 绿色商品住宅经济激励文化意识保障
采用多种形式积极宣传绿色建筑法律法规、政策措施、典型案例、先进经验, 加强舆论监督, 营造开展绿色建筑行动的良好氛围。将绿色建筑行动作为全国节能宣传周、科技活动周、城市节水宣传周、全国低碳日、世界环境日、世界水日等活动的重要宣传内容, 提高公众对绿色商品住宅的认知度, 倡导绿色消费理念, 普及节约知识, 引导公众合理使用用能产品, 转变公众传统消费的观念。
参考文献
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住宅保障税 篇5
建设银行一年期利率敏感性负债是负缺口, 其主要原因是短期限存款增长较快, 买入返售金融资产、存放同业款项大幅减少, 但是风险管理部门依旧预期浮动利率会上调;而开发银行存在大量的负缺口, 要防范利率上升的风险, 于是进行了该单交易。图2可以观测到一年内的3个月期SHIBOR走势, 事后我们观察到4次3个月期SHIBOR的标准利率互换。 (图2)
按照交易的名义本金50亿元, 每1元获得0.26045+0.305925+0.471825-0.041325=0.996875元现金流, 则总共可盈利50×0.996875=49.84375亿元。于是建设银行大约防范了49.8亿元的利率风险损失, 很好地弥补了净利息的44.98亿元的缩水。这便是利率互换给利率敏感性缺口模型打上的“补丁”。
三、结论与思考
(一) 敏感性缺口模型的优与劣。
利率敏感性缺口模型原理易懂, 思路清晰而且计算、操作都较为简单, 正是这些优势让它在我国现阶段风险管理水平上发挥着重要的作用。但利率缺口分析是一种静态分析方法, 在考虑资金回流、利率体制以及公允价值方面考虑欠缺, 并且忽视了资金的时间价值。
(二) 利率互换的优与劣。
利率互换在对商业银行利率风险缓释作用、表外业务弥补作用以及加强国际金融市场参与度作用方面发挥着突出的优势, 它以全新的视角将金融风险管理的科学化、合作化理念很好地展示出来, 考虑了资金的时间价值与公允价值因素, 不仅可以降低融资成本, 还能够减小商业银行融资风险。但是, 由于交易成本的存在, 以及互换双方绝对优势地位不同, 会在一定程度上影响最佳理论组合效果的产生, 而且在国际互换业务中往往需要配合货币互换来抵御汇率风险。
(三) 两者兼容性的思考。
以敏感性缺口模型为代表的表内风险管理技术依旧在国内商业银行利率风险管理体系中占据主导地位, 它也正是以其操作相对简单、预测相对容易、发展相对成熟等条件备受青睐。利率互换工具是一种舶来品, 从20世纪七十年代开展的第一项利率互换以来, 利率互换渐渐以其结构上的优势被广泛关注。两者在对利率预测问题的角度不谋而合, 而且在优劣程度上可以相互补充, 但在对利率预测结果的作用上以及所处资产负债表位置上却差距甚大。利率敏感性缺口模型在商业银行中的“大宗”地位有长期历史性的优势, 但随着商业银行国际化的步伐加快, 表外业务规模的迅猛发展, 单一的表内风险管理已不能满足现实要求, 结合表外业务的优势将风险管理的防火墙修葺完善是我国商业银行亟待解决的问题。而且表内与表外风险管理的方法技术并非矛盾, 反而能够很好地兼容在商业银行的风险管理体系中, 于是利率互换的运用对传统利率敏感性缺口模型的“补丁”效用将十分明显。
主要参考文献:
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[2]冷昕鑫.金融风险及风险管理方法的完善[J].内蒙古农业大学学报 (社会科学版) , 2007.4.
[3]郑军.利率互换在我国商业银行利率风险管理中的运用[D].西南财经大学硕士论文, 2007.
[4]陈为涛, 李娟, 程英春.我国利率互换市场发展现状及对策[J].商场现代化, 2012.5.
收录日期:2012年7月18日
一、引言
(一) 我国保障性住房建设现状。根据2010年住房和城乡建设部等六部委联合印发的《关于做好住房保障规划编制的通知》, 到2012年末需要基本解决1, 540万户人均住房建筑面积10m2 (含) 以下低收入住房困难家庭的住房问题, 力争到“十二五”期末, 人均住房建筑面积13m2以下低收入住房困难家庭基本得到保障。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出, 未来五年要建设城镇保障性安居工程3, 600万套, 2011年1, 000万套, 2012年1, 000万套, 后面三年还有1, 600万套, 使保障性住房的覆盖率达到20%。但2012年我国计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上, 基本建成500万套以上。较“十二五规划”的1, 000万套目标保障性安居工程下调了20%~30%。
(二) 我国住宅产业化发展现状。住宅产业化是指采用工业化方式生产住宅, 其主旨是通过改变机械化程度不高和粗放式生产的传统住宅产业, 大幅度提高住宅建设、管理的劳动生产率, 降低住宅生产和使用成本, 全面提升住宅质量。住宅产业化的本质就是利用科技密集型的现代化、规模化工业生产方式取代劳动密集型的传统粗放手工生产方式的住宅生产方式的变革。
目前, 住宅产业化对我国经济发展的重要意义已经为大家所公认, 国家级省级地方政府也都建立了住宅产业化促进中心, 且相继有十个住宅产业化基地被批准建立, 但是我国住宅产业化的进程仍然处于初级水平, 远远落后于世界上的发达国家, 主要表现是工厂化住宅的建设总量相当低, 而国外发达国家的该类住宅产品已经普及到社会各个阶层。
二、保障性住房的住宅产业化建设模式分析
保障房与住宅产业化密切配合, 互惠互利。一是在保障房建设中发展住宅产业化, 依据保障房户型小、结构较为简单的特点, 易于率先融入产业化的理念和内容, 不仅有利于提高保障房质量和性能, 还有利于形成日趋完善的住宅建设结构体系和部品体系, 提高住宅的质量和性能;二是时代要求以产业化推进保障房建设。我国一些大城市建设面临着资源短缺、环境承载力严重透支的窘境;加之建筑工人的工资成倍增加, 施工现场环保要求日趋严格, 这些都迫使我们要推进能够实现“四节一环保”的住宅产业化。
Alexander曾经给出了模式的经典定义:每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题, 然后描述了该问题的解决方案的核心。即模式是一种指导, 在一个良好的指导下, 有助于你得到解决问题的最佳方法, 达到事半功倍的效果。因此, 保障性住房的住宅产业化建设模式就是适合保障房在大规模建设阶段中的模式, 该模式应该是解决这一阶段保障房建设中存在的各类问题的核心方法。
(一) 设计方面。保障房的建筑立面设计相对比较简单, 变化少, 并且户型、建筑面积基本固定。住宅产业化建设模式是以住宅为最终产品, 做到住宅开发设计定型化、标准化, 产业化建设模式的优点与保障房的特点相适应, 可以更好地促进保障房的建设。
(二) 施工方面。推进住宅产业化可以大大缩短设计和现场施工的时间, 加快建设速度。我国传统的住宅建设方式效率低下, 建筑工人产量仅为28平方米/人·年左右, 发达国家可达150平方米/人·年左右。采用现代化的生产方式, 将大大提高住宅建设的速度, 工期至少能缩短1/3。
(三) 成本方面。住宅产业化是以模块化为基础的大规模定制生产, 住宅的构件部品在工厂成批量生产, 现场施工实行高度机械化装配, 体现规模化和工业化的优势, 可以大量减少人工成本, 形成规模以后, 工程项目综合造价节省15%以上, 按照“十二五”期间3, 600万套、总投资5万亿元匡算, 可节省投资7, 500亿元。
(四) 品质方面。
住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提, 使得保障房在工厂按照标准进行制造成为可能, 而且能够保证部件生产的同质化, 避免构件尺寸不符合设计要求而产生的裂缝, 较好地解决厨房、卫生间漏水和窗台、外墙渗水, 水电管线及消防设施存在安全隐患等传统施工方式存在的通病, 同时可以保证装修质量和方便使用过程中部品的维修更换, 全面提高保障房的品质。
三、保障房的住宅产业化建设模式融资问题分析
在采用住宅产业化建设模式建设的各类保障房中, 经济适用房和两限房最终要出售给个人, 产权清晰, 资金回笼有保障, 特别是两限房, 配套的商业设施部分还有收益, 拥有一定的利润空间, 因此开发商建设积极性相对较高。政府可以通过及时划拨建设用地、适当修改土地出让条件或者通过配建的方式, 以牺牲较小的经济利益即可吸引社会资金参与, 通过市场解决筹资问题。
棚户区改造房最终也要出售或租赁给原住户, 加上有中央和地方两级政府专项资金支持, 再借助发债和国家开发银行的贷款支持, 资金筹集问题得到解决。
在各类保障房中, 融资难点主要是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于产权不能转让, 资金回收周期长, 还要承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作, 因而各方的建设动力较小。加上公租房处于探索阶段, 社会资金参与面临的不确定性较大, 融资难度较大。
(一) 鼓励和吸引私营企业投资参与保障性住房建设和经营。由于保障性住房投资风险小、收益相对稳定, 因此吸引了许多对资金安全性要求较高的投资者。政府部门和私营企业基于优化资源、降低风险和增加回报的“双赢”考虑, 公司合营融资模式在保障性住房领域也开始得到发展。
保障房的住宅产业化建设是一项复杂的系统工程, 必须由政府部门和产业链条上的各个企业通力合作, 形成以政府为核心的保障房的产业化集团, 为项目融资提供稳健有效的组织保证体系。提高保障房的产业化建设模式的整体运行效率, 降低交易费用, 形成良好的合约信用, 降低项目的经营风险和交易成本。因此, 政府应健全法律法规及风险分担机制, 完善融资体系, 对投资者无法通过市场行为应对的风险, 通过产业化集团进行担保, 以减少投资者的额外风险。通过组建保障房的产业化集团, 使得政府和私人企业在求同存异的前提下实现目标, 形成合作共赢的机制。
(二) 住宅产业化发展需要先进的技术支持。保障房的住宅产业化建设模式实现了生产的机械化, 技术生产科研的一体化, 体现了资金和技术的高度集中。但是, 目前企业在新技术的开发和引进方面缺乏积极性, 背离了住宅产业化提高生产效率、创造规模效益的初衷。在这种情况下, 政府的主导作用尤为关键, 通过建立保障性住房建设材料、部品采购信息平台, 为保障性住房建设提供性价比优良的材料和部品, 推广应用符合节能环保要求的新技术、新材料、新工艺、新方法, 提高保障性住房的建设质量和性能。
(三) 保障性住房投资回报低, 社会资金介入动力不足。保障房属于“民生工程”, 投资收益率低、投资回报周期长、经营管理相对复杂, 因而对社会资金吸引力较弱。社会资金能否顺利进入保障性住房领域, 关键在于政府提供的优惠政策, 设计的利益激励, 风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。为了吸引社会资金参与, 可以尝试以下方式:
1、建立保障房预售制度:
仿照商品房建筑、销售模式, 增强社会资金参与力度。对于经适房、限价房以及大部分的棚改房, 由于最终需出售给购房者, 均可以采用预售模式。考虑到购买者收入水平较低, 在正式交房前, 政府
保障房住宅产业化建设模式融资问题探讨
□文/刘爱玲
(重庆大学建设管理与房地产学院重庆) 可以考虑适当补贴利息。
2、公租房除推行上述税费优惠政策之后, 部分可以考虑在商品房中配建, 吸引社会资金参与投资和经营。
3、扩大贴息范围, 或者通过配建适当的商
业等方式, 提高保障房利润率水平, 充分吸引保险、信托和银行贷款资金参与保障房建设。
(四) 建立制度化合作, 引导开发商投资建设保障性住房。政府是保障性住房建设的主导者, 也是产业化建设模式的推动者, 拥有集中控制资源的能力。政府作为产业化集团的核心, 负责项目的总体控制, 协调组织内各相关成员, 搭建集成信息平台, 实现多企业的人员、技术、资金、信息的集成。保障房的产业化集团组织模式实际是各参与方基于信息链和产品供应链组建的动态联盟。
在诸如美国这些发达国家, 虽然政府部门仍占保障性住房结构的主要比重, 但已经有越来越多的私营开发商进入保障性住房投资建设, 这一比例已上升到69%。政府可以通过制定一系列的激励机制来引导市场采用产业化建设模式建设保障性住房, 进一步吸进私营企业介入保障性住房投资。
私营企业介入以产业化模式建设的保障性住房不仅能够拓宽建设和运营保障性住房的资金来源, 同时以政府为核心的产业化集团作为一个有效的整体, 能提高效率降低风险, 因此应逐渐转变政府在保障性住房中的角色, 将政府由直接投资者和经营管理者转变成为提供这类公共服务的监督者、指导者以及与私人企业的合作者。
参考文献
[1]王蒲生, 张帆, 张玉岩.全球生产方式演变下的住宅产业化[J].特区经济, 2010.9.
[2]徐珊珊.保障性住房与住宅产业化的互促机制分析[J].产业论坛, 2010.8.
住宅保障税 篇6
关键词：住宅小区,二次供水,水质,问题,保障方法
近几年来, 随着我国城镇化水平的不断提高, 各种住宅小区逐渐增加, 原来的供水系统难以满足住宅小区供水的需要。为解决用水问题, 相当多的住宅小区引入了二次供水系统。二次供水系统尽管解决了住宅小区的水源供应, 但由于二次供水系统主要使用地下贮水池与屋顶水箱进行二次加压, 从而常常导致水质污染, 带来严重的饮水卫生问题。在这种情况下, 认真分析住宅小区二次供水中存在的问题, 提高住宅小区二次供水质量, 对于保护居民身体健康具有十分重要的现实意义。
1 住宅小区导致二次供水水质污染的主要原因
1.1 住宅小区二次供水缺乏明确的卫生管理主体
按照《物权法》中的规定, 住宅小区二次供水系统的产权应该属于小区业主, 并由物业公司或者产权单位自己建设自己管理。但是《物业管理条例》中的规定却和《物权法》中的规定不一致, 在《物业管理条例》中, 供水的收费主体为供水企业, 供水企业必须对水质进行负责。若住宅小区水质出现问题, 物业公司由于经济上与技术上相对薄弱, 难以承担水质污染责任, 而供水企业则以产权不属于自己推卸责任, 从而导致无人负责的问题出现。而这种主体上的不明确必然会给卫生监督带来难题, 使卫生监督难以落到实处。近几年来, 随着科学技术的不断发展, 二次供水设备也在不断的更新, 但是《生活饮用水卫生标准 (GB5749-2006) 》与《生活饮用水卫生监督管理办法》对于二次供水的“消毒”概念却并不一致, 对于“无负压供水设备”是不是二次供水管理的范畴也存在着分歧, 这样也会给二次供水管理带来难题。
1.2 住宅小区二次供水水池设计存在问题
水池是二次供水系统最重要的水源积蓄地, 是水质污染的源头, 如果水池设计容积较大, 水池内积蓄的水难以在短时间内得到交换, 从而导致水池内的水流动相对缓慢, 水中的余氯逐渐消耗, 甚至消耗殆尽, 这样很容易导致水中滋生大量的微生物, 导致水质污染。在南方地区或者夏季, 由于温度较高, 屋顶水箱内的温度常常大于40°, 这样将会导致余氯在较短时间内完全消耗。再加上水箱内表面主要使用水泥砂浆或瓷片, 从而极容易导致微生物滋生, 水的浊度增加, 导致水质污染。此外, 在水池设计施工过程中, 部分小区将共用生活用水水池和消防水池设计建造成一个水池, 这就使得水池体积过大, 储水量增加, 延长水在水池中的停留时间, 导致水质恶化。
1.3 住宅小区二次供水的外来污染
在住宅小区供水过程中, 水质常常受到外来污染源的影响。首先, 二次供水的水池、供水管道以及其他配件多存在防腐衬里, 这些防腐衬里常常存在较为复杂的渗出物, 这些渗出物常常会导致水质污染。例如沥青衬里常常会存在挥发性酚类、苯类等多种渗出物, 防锈漆常常会由二氧化铅进入供水, 水泥砂浆衬里渗出物也会导致水质污染, 甚至导致水质硬度、致浊物增加等。其次, 由于建设施工或者建设材料存在问题, 常导致供水管网部分位置渗漏, 导致水质污染。第三, 在各分支供水系统中, 常常存在不同的供水系统以及用途不同的供水系统连通的问题, 从而导致不同分支的水源以及用途不同的水源相互混合, 导致水质污染。第四, 由于管理不善, 还存在着水池内被投入异物, 不法分子的蓄意破坏, 蚊虫垃圾直接进入水池等污染问题。
2 住宅小区二次供水水质的保障方法
2.1 建立健全宅小区二次供水相关法律法规
要想保证住宅小区二次供水质量, 首先必须明确责任主体, 而要想明确责任主体, 必须建立健全相关法律法规, 从而避免各部门之间互相推诿现象的发生。此外, 还要明确二次供水中的相关概念。按照二次供水设备的发展与更新, 调整 《生活饮用水卫生标准 (GB5749-2006) 》与《生活饮用水卫生监督管理办法》中的相关概念与规定, 保证相关法律法规对二次供水相关概念一致, 避免出现“消毒”、“无负压供水设备”等内容的分歧, 避免在具体管理中出现问题, 影响对住宅小区二次供水系统的管理。第三, 要完善相关规范, 比如, 制定日常监测指标、卫生指标、水池定期清理等内容, 明确各项内容的具体指标要求, 确保供水单位与监督单位有明确的依据。第四, 制定相应的处罚条例, 明确各主体的法律责任。为提高各主体管理的积极性, 必须制定相应的处罚条例, 明确各主体的法律责任, 只有这样才能充分调动不同主体的积极性, 确保住宅小区的用水质量[1]。
2.2 合理设计住宅小区二次供水水池
为避免住宅小区二次供水水池蓄水导致的污染, 必须合理设计水池。首先, 要按照小区的用水量合理设计水池的容积, 对于用水量变化大的住宅小区可以按照“一池多体”的方式进行设计, 在水池内设计可分格, 按照住宅小区的实际用水需求合理调整使用的分格, 确保水积蓄容积合理, 尽量减少水贮存在水池中的时间。其次, 要合理设计水箱内部结构, 为避免水池内存在大面积死水, 除合理设计进出水管位置外, 还可考虑在水池中设置导流板, 促进水池中水的合理流动。第三, 要将生活用水水池与消防用水水池分开, 并使生活用水和消防用水的管道完全隔开, 各自独立, 从而从静态、动态上避免消防用水导致生活用水污染现象的发生[2]。
2.3 加强住宅小区二次供水外来污染管理
为避免住宅小区二次供水外来污染, 首先必须加强供水系统的选材管理, 确保供水系统中的水池以及管网材料符合卫生标准要求。水池以及管网材料要采用卫生级塑料、玻璃钢、不锈钢等材料制造。若使用普通碳钢, 则必须以食品卫生级防腐涂料或者环氧树脂进行处理, 切实避免使用钢板或者在钢板上涂红丹防锈漆。若使用普通混凝土, 其不锈钢衬里或者其他材料衬里必须达到食品卫生级要求, 为避免水质污染, 混凝土不可裸露, 并且不可直接和水进行接触。其次, 要加强施工材料及施工管理, 避免不合格的施工材料进入供水系统, 避免供水管网部分位置渗漏。加强供水系统的管理与检修, 引入新材料、新方法, 避免因为供水系统硬件导致的水质污染问题发生。第三, 要彻底改造各分支供水系统, 确保生活用水系统的独立性, 根除各种供水系统互相连通的问题, 避免其他供水系统带来的水质污染。第四, 通过思想教育, 提高薪酬等方法提高管理人员的积极性, 加强对二次供水系统的管理, 切实避免水池内被投入异物, 不法分子的蓄意破坏, 蚊虫垃圾直接进入水池等污染现象的发生[3]。
3 结束语
总之, 二次供水是保证住宅小区居民身体健康的重要事情, 管理人员必须加强管理, 认真分析二次供水中存在的问题, 并及时进行改正, 只有这样, 才能从根本上消除隐患, 提高二次供水质量, 为人民群众的身体健康保驾护航。
参考文献
[1]陈夏, 曾德才.上海市金山区二次供水卫生现状及对策研究[J].江苏预防医学, 2015, 26 (4) :98-99.
[2]王宾.城市二次供水卫生与安全管理的问题与对策研究[J].时代报告:学术版, 2015 (11) :285-285.
住宅保障税 篇7
1.全面建成小康社会的重要途径
党的十八大提出了“全面建成小康社会”的发展目标, 强调要在“发展平衡性、协调性、可持续性明显增强的基础上, 实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。科技进步对经济增长的贡献率大幅上升, 进入创新型国家行列。工业化基本实现, 信息化水平大幅提升, 城镇化质量明显提高。”
早在十几年前, 建设部领导就提出“小康不小康, 关键看住房。”全面建成小康社会, 涉及的范围很广, 但住房水平的提高与提升是必不可少的重要因素。衡量住房水平的标志, 一是数量增长, 二是品质提高。数量增长涉及到大部分居民通过市场化途径解决住房问题, 中低收入家庭通过住房保障改善住房条件。因此, 在市场化发展的基础上, 大力发展保障性住房依然是未来8年的重点任务。质量与品质的提高, 不可能依然依靠传统的建造方式, 需要在建设方式上进行大的变革, 需要学习西方发达国家的先进经验, 需要总结各地最近几年在新型建筑工业化方面所做的探索, 加大推进力度, 才能真正实现让人们住的舒心、放心、安心, 这才是在住的方面实现小康目标的具体体现。
2.实现经济结构战略调整的重要途径
在促进经济持续健康发展的目标中, 提出“推进经济结构战略性调整, 是加快转变经济发展方式的主攻方向。”大力推进住宅产业化, 不仅可以提高效率、降低成本, 更是一个企业、一个行业、一个城市全面转变经济增长方式的重要抓手。从沈阳市最近两年的实践与取得的成就中得到了充分的验证。沈阳市是在推进住宅产业化工作中力度最大的城市, 虽然起步不是最早, 但近几年来动作很大, 特别是自2010年被确定为现代建筑工业化试点城市之后, 市委市政府思想高度统一, 把住宅产业化、现代建筑工业化作为一个城市调整经济结构、转变增长方式的重要突破口, 不仅专门划出现代建筑工业园, 打造住宅产业全产业链的产业聚集模式, 还通过出台鼓励政策、发布新技术标准、新规范鼓励、指导现代建筑工业化的建设与发展, 并且通过多个保障性住房试点项目和公共建筑, 加大示范与引导力度, 在不到两年的时间里, 社会效益、经济效益、环境效益已日趋明显, 确实起到了试点城市的先导作用, 也吸引了全国大部分城市政府的主要领导、企业家们纷纷来沈阳取经学习。沈阳市仅与新型建筑工业化有关的产业链, 产值已达千亿, 一个老的工业城市, 借助产业化发展契机, 迎来的新一轮的发展高峰。
3.改善需求结构, 释放居民消费的重要途径
“十八大”提出, “必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点, 着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。要牢牢把握扩大内需这一战略基点, 加快建立扩大消费需求长效机制, 释放居民消费潜力, 保持投资合理增长, 扩大国内市场规模。”
从十几年的实践可以总结出, 改善需求结构, 建立扩大消费需求长效机制, 释放居民消费潜力, 主要是通过教育、住房、旅游休闲、汽车等方式。其中, 教育消费的增长依然拥有巨大的潜力, 汽车消费受到道路资源与停车的约束, 已不符合绿色环保的理念, 最大的消费潜力依然是住房。首先, 住房的价值量很大, 可以极大地把储蓄变成实在消费;其次是产业链较长, 不仅是购买了住房, 还涉及到家电、纺织、家具、家装及建材行业等;三是具有长期不间断投入性, 不仅是刚需的第一次消费, 还有二次、三次的改善型需求, 还有原住宅的更新改造需求, 还有装修及家具建材的更新等。因此, 要改善消费需求结构, 住房消费的拉动必不可少, 并且是不以人的意见为转移的首要需求。
4.实现资源节约型、环境友好型社会的重要途径
“十八大”提出, “要实现资源循环利用体系初步建立。单位国内生产总值能源消耗和二氧化碳排放大幅下降, 主要污染物排放总量显著减少。人居环境明显改善。”在中国, 建筑耗能占到接近全社会的30%左右, 因此, 节能降耗的重点在建筑房屋领域。新型建筑工业化和住宅产业化正是大幅度降低能源与材料的消耗, 实现节能、节地、节水、节材的目标。因此, 不论是改善人居小环境, 还是整个社会生态环境的建设, 都需要改变传统的、落后的、高耗能、高污染的生产建造方式, 通过装配式建造、应用新型材料、推广成品住宅、使用新能源等各种方式达到资源节约、环境友好的发展目标。
二、以政策为引导, 以科技为支撑, 正确理解住宅产业化的理念
1 9 9 9年, 国务院办公厅发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》 (国发[1 9 9 9]7 2号) , 至今已有13年了, 在“十五”和“十一五”期间, 住宅产业化进程主要是以试点项目为主, 到目前为止, 全国有近300多个国家康居示范工程项目, 有近260多个住宅小区通过了性能认定, 在全国已经先后建立了32个国家住宅产业化基地。但总体来看, 产业化进展相对缓慢。
进入“十二五”之后, 社会经济发展环境发生了很大变化, 在国家建设资源节约、环境友好的总体发展目标下, 改变经济增长方式, 调整结构, 促进转型升级成为社会主导潮流, 在此大环境下, 住宅产业现代化进程迅速加快, 各地呈现欣欣向荣的发展趋势。
对于住宅产业化, 一直缺乏统一的定义或衡量标准, 每个人都有不同的理解。但从总体上, 其内涵和外延应该至少包括以下8个方面:
一是住宅产业化的发展应以经济与技术政策为先导, 一个新生事物, 并且是国家倡导的发展方向, 必须政策引导先行, 才能引领各地方、各企业发展方向;二是以科技创新为支撑, 即住宅产业化的发展基础是科学技术的进步, 新技术、新产品和新工艺相对成熟, 在建设项目中可以放心应用, 并且符合节能环保绿色低碳等要求;三是要以新型建筑结构体系为基础, 住宅产业化的发展, 就是要改变传统的、低效率的、耗材浪费、质量不稳定的现场湿作业以手工操作为主的建设模式, 向发达国家先进的生产方式学习, 大力推进预制装配式等多种先进施工方式, 把建筑工人变成产业工人, 确保建筑质量;四是要以标准化、系列化、模数化为引导。住宅产业化的发展就是要在标准化、模数化的基础上, 提高通用产品应用比例, 形成规模化生产, 提高效率。五是要把建筑结构体系、标准化设计和通用部品体系等有机结合, 加强技术指导与交流。六是大量选用符合节能环保低碳标准的新技术、新材料, 提高产品的质量和性能;七是大力鼓励龙头企业按产业化方向发展, 包括国家住宅产业化基地企业;八是住宅产业化的发展应以降低成本, 提高劳动生产率, 全面提高住宅质量与性能为原则, 通过科技攻关和规模化生产, 提高效率, 达到促进房地产业、建筑业、建材业全面转型升级和可持续性发展的目标。
从以上的衡量标准体系可以看出, 有些地方只是在其中某个领域进行了积极的尝试, 还缺乏系统推进, 因此, 只能说是在住宅产业方面做了很多努力, 但还没有达到住宅产业化的总体标准。从当前各地推进住宅产业化的发展状况来说, 我们鼓励因地制宜, 通过各种方式、积极探索、力所能及、逐步推进。目前, 全面推行高标准、严要求下的住宅产业化, 不论是制度建设、政策准备、还是市场发展环境和市场需求都还不完全具备。
三、当前推进住宅产业化的主要特征与实践探索
目前, 全国各地推进住宅产业化热潮方兴未艾, 主要体现在五个方面的特征:
一是各地政府越来越重视产业化的发展。有些城市是市长、书记亲自抓产业化, 已有很多省市出台了推进住宅产业化的指导意见, 对于符合产业化标准的项目给予容积率等方面的奖励, 如上海、江苏, 北京、沈阳、黑龙江、重庆、宁夏等地。
二是一些城市的试点项目在全国起到了示范引导作用, 特别是在北京、上海、深圳、沈阳等城市的新型建筑工业化即装配式建设项目, 有些已成为保障性住房标志性样板工程, 有些还获得了相应的面积奖励。这些示范项目吸引了全国同行业前来参观、考察和交流, 当前这种趋势已在房地产业、建筑业等大型知名企业中日趋明显, 影响显著。
三是越来越多的企业开始积极主动地参与、关注住宅产业化的发展。如每年一次的住宅产业化技术交流大会, 吸引了很多传统知名的建筑施工企业集团组团参加, 并充满热情和激情地向产业化方向转型。有关住宅产业化发展的国际论坛, 每次都吸引大量的国内外同行共同交流探讨最新技术、最新产品和前沿发展趋势等。
四是已批准的32个国家住宅产业化基地在近几年大环境发展趋势带动下, 在住宅产业化的方向引领下, 在企业的自身努力下, 生产规模和经济效益迅速扩大, 发展势头强劲。基地企业按照住宅产业化的发展要求, 加入科研投入, 在政府主管部门和专家指导下, 不仅尝到了转型升级带来的显著经济效益, 还在全社会起到了重要的积极引导与示范作用。
五是住房保障、优秀建材部品和住宅产业化的结合日益紧密。
保障性住房具有政府主导、规模大、户型简单、标准基本统一等特点, 因此, 以保障房为载体推进住宅产业化已经形成共识, 各地很多试点示范项目都是依托保障房, 如预制装配式建造方式、标准化设计、成品住宅、太阳能与建筑一体化等项目。同时, 为提高保障房的质量与性能, 2011年7月, 住房和城乡建设部下文成立了“保障性住房建设材料部品采购信息平台” (简称建材平台) , 旨在为保障房建设提供优秀建材产品, 9月28日, 在第十届国际住宅产业博览会上, 建材平台正式启动, 目前已有2000多家实名注册的企业, 以建材生产企业为主, 还包括房地产开发企业、规划设计单位、施工企业、监理企业、物业管理企业等。2012年, 建材平台举办了三场大型保障性住房建设材料采购信息交流大会, 参会代表累计达到900余人, 与保障房有关的政府主管部门领导和专家介绍了保障性住房的发展趋势和对建材产品采购的新要求, 广大供需企业也在会上充分交流了各方意愿、要求与希望。可见, 现在已有越来越多的企业看准了保障房建设的巨大市场商机, 积极通过走产业化道路, 为保障性住房提供优质建材产品, 扩大企业市场份额, 寻求新的经济增长点。
四、依托建材平台, 借助保障房建设机遇, 寻求新的发展空间
保障性住房建设材料部品采购信息平台具有公益性质, 集聚了全国优秀建材企业, 不仅可以为各地保障房建设项目提供质优价廉的建材产品, 还可以以平台为依托, 全面推进住宅产业化。特别是针对保障性住房建设质量问题频出的现象, 根据住房和城乡建设部建设工作会议精神, 我们拟准备着手研究建立建材终身质量责任制, 从制度设计上, 可以包括优良部品库制度, 只有贴上优良部品标签的产品才可以进入保障房建设市场;建材身份识别系统, 所有的建材从出厂到运输、施工、维护管理都是信息记录;建立保险和赔偿机制, 建材产品一旦出现问题, 需要赔偿与补偿的数额将特别巨大。因此, 需要通过保险、担保机制来完善相关制度。
大规模的保障性住房建设对于广大开发企业和建材商来说, 既是机遇也是挑战。与商品住宅的定位与要求有所不同的是, 保障房性住房更加重视经济性、适用性、安全性、耐久性和舒适性。开发企业要积极参与各地的保障房建设中, 依靠政府主导工程, 寻求新的发展空间;建材生产企业要及时调整自己的产品结构, 分析是否符合保障房建设的要求, 借助保障房建设契机, 扩大市场份额。只有这样, 才能不断适应市场变化的要求, 为企业迎来新一轮的发展空间。
未来的保障性住房建设材料部品采购信息平台将在推进住宅产业化、提高保障性住房质量方面担负起更多的责任与使命。具体来说, 可以根据中长期发展目标, 设定平台展望目标为:
1、创建中国的优良建材部品库
2、建立产业化发展联盟
3、打造保障房招投标信息权威发布平台
4、建立建材终身信息跟踪系统
5、建立在线交易平台
五、积极探索, 加快推进住宅产业化进程
住宅产业化虽然在近几年得到较快发展, 但与城镇化、工业化、信息化的发展速度相比, 与房地产业特别是保障性住房的大规模建设相比, 发展严重滞后, 仅仅属于起步阶段、发展的初期。因此, “十二五”期间, 还要加快推进住宅产业化, 全面提高住房质量和性能。
从推进住宅产业化的制度设计上, 近一段时期应重点抓好以下几项工作:一是抓政策, 即一方面做好国家层级的政策储备, 另一方面继续指导各地方出台促进住宅产业化发展的指导意见;二是抓标准, 即适应新技术和新产品的发展要求, 继续抓紧新标准新规范的出台;三是抓体系, 包括建筑结构体系和通用部品体系以及二者的有效衔接;四是抓保障, 即以保障房为载体, 全面推进住宅产业化。各地方经济发展水平和住宅产业化程度差异很大, 全国不可能一刀切以一种模式推进产业化, 未来相当长的时期内, 一定是多种建设方式并存、多种推进方式并存的态势, 对此, 我们正在研究提出三个层级住宅产业化的衡量标准, 即基础性标准、一般性标准和引领性标准, 各地可根据当地发展条件, 选择适合自己的产业化方式作为起步阶段, 如预制装配式、CSI体系 (主体结构与填充物相分离) 、全装修、设计、施工与太阳能一体化等;五是抓龙头, 即规划设计, 去年进行了首届保障性住房设计竞赛, 目前, 优秀作品集已经正式出版。住房和城乡建设部还组织了全国二十多家设计院编辑出公共租赁住房标准样图, 也即将出版。这些都将引导全国保障性住房的规划设计水平迈上一个新的台阶;六是抓基础, 即建材部品。建材平台推出以后, 社会反响非常强烈, 所有优秀建材企业都可以免费入库, 平台对企业进行严格的面审, 并要求入库企业产品要有产品认证证书, 确保产品质量。目前, 各地保障性住房建设单位已开始从建材平台里选用优良产品用于保障房建设。由于建设材料涉及的门类很多, 建材平台与各行业协会和认证机构积极合作, 共同推出优秀建材企业和优良部品。总结以上分析, 在未来推进产业化进程中, 应重点做好以下八大任务:
1、政策先行, 标准跟进;
2、加强指导, 完善体系;
3、因地制宜, 先易后难;
4、抓好载体, 先行先试;
5、鼓励创新, 整合资源;
6、技术成熟, 全面推广;
7、培育人才, 加强宣传;
住宅保障税 篇8
本刊讯12月14日, 省住房和城乡建设厅公布《安徽省住宅产业现代化“十二五”发展规划》, “十二五”末, 初步建立先进适用、符合住宅产业现代化发展方向的成套住宅技术体系和标准化体系;大力推行住宅全装修。到2015年, 廉租房和公租房基本装修实现100%;保障性安居工程率先实行住宅性能认定;住宅产业现代化试点项目通过A级以上住宅性能认定比例达到100%。
“十一五”期间, 安徽省大力开展住宅产业现代化试点项目建设, 覆盖面不断扩大。皖江示范区江北产业集中区被住房城乡建设部授予首个国家级住宅产业现代化试验区;合肥经开区被授予国家级住宅产业化基地;合肥市被批准成为全国住宅性能认定试点城市;10个住宅小区被授予国家康居示范工程;14个住宅小区通过了住房和城乡建设部A级以上住宅性能认定等。
根据规划, “十二五”期间将建立住宅产业现代化体系, 包括完善住宅标准体系, 建立住宅成套技术体系, 健全住宅质量保证体系, 构筑住宅产业信息化体系, 发展住宅部品部件体系, 优化住宅生产组织体系等。推行住宅全装修, 以建筑设计、施工和装修一体化模式取代建筑与装修分离的传统装修模式, 逐步取消毛坯房。推广整体厨卫设备, 推行多档次、系列化、标准化、配套化设计, 提高工业化生产与安装水平, 重点推进菜单式全装修住宅建设, 保障性安居工程将率先推行新建住宅基本装修。