融资保障机制

融资保障机制（精选7篇）

融资保障机制 篇1

摘要：社会保障住房政策是我国政府为解决城市中低收入家庭住房困难问题的一项保障性措施, 自政策建立以来, 因为配套资金不到位等问题, 保障住房建设供应量很难保证, 无法按照计划落实指标。以廉租住房建设为例, 文章提出用房地产信托投资基金 (REITs) 来解决廉租住房建设资金来源问题。文章的基本观点是引入REITs建设廉租住房不仅可行而且很有必要, 政府应该在有关税收制度、登记制度和行业管理制度等方面加以引导和有所创新。

关键词：廉租住房,房地产信托投资基金,金融工具,信托计划,合规性

一、背景分析

(一) 廉租住房建设资金需求总量很大

根据我国《2009-2011年廉租住房保障》规划, 3年时间要解决至少747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。粗略估算:若不考虑东、中、西部地区经济发展速度不同, 统一每户按照50平方米, 1700元/平方米的建造成本计算, 3年我国中央和地方政府用于廉租住房的建设资金将达到6349.5亿元, 其中, 中央对廉租房建设的补贴资金 (统一按照400元/平方米计算) 约为1494亿元, 归属地方政府解决的廉租房建设资金为4855.5亿元。可见, 从上述数据来看, 无论中央和地方政府, 筹措建设廉租住房的资金总量很大。

(二) 廉租住房建设资金不足情况普遍存在

目前, 绝大多数省市都存在廉租住房建设资金严重不足的情况。以贵州省相关数据为例, 在贵州省2009-2011年廉租住房规划中, 3年内, 贵州省计划将人均住房建筑面积15平方米以下的27.4万户低收入家庭纳入保障, 除国家补助外, 各级地方政府需要配套资金150多亿元。但是, 实际情况是截至2009年上半年, 贵州省到位资金仅7.5亿元, 尚有140多亿的资金不能到位。根据中国社科院财政与贸易经济研究所2007年发布首份住房绿皮书, 1998-2006年全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元, 2007年1月-2007年11月全国投入资金也仅为83.2亿元, 远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。廉租住房建设资金不足情况普遍, 资金缺口很大。

二、原因与潜在风险分析

(一) 廉租住房建设资金不足的原因

廉租住房建设资金不足的主要原因有两个方面:一是在财政收入本身有限的情况下, 地方政府一般不愿将资金投入到“不能体现政绩、很难拉动地方GDP”的廉租住房工程上, 政府财政配套资金不到位。二是廉租住房建设很难得到商业银行和非银行的金融企业支持, 廉租住房建设资金的筹措渠道很有限。

(二) 廉租住房建设资金不足的潜在风险

毋庸置疑, 因廉租住房建设资金不足将导致中央关于廉租住房保障规划和制度的搁浅, 城镇低收入群体人员无法做到“应保尽保”。近期在河南、贵州等地出现的廉租住房“租售并举”的现象, 实际上已经把廉租住房保障对象从城镇最困难的低收入人群转移到有一定购买能力的“夹心层”上。如果都因建设资金不足为由这样“变通”, 那么城镇低收入人群的住房问题可能要更难解决。所以, 应该引入新的融资渠道来解决这个长期不能解决的难题。

三、我国房地产信托投资基金 (RE-ITs) 的发展

(一) 房地产信托投资基金的概念

房地产信托投资基金 (又称房地产投资信托基金, Real Estate Investment Trust或REITs) 产生于20世纪60年代的美国, 是一种专营于房地产项目的金融工具, 它通过向市场发售可自由流通的受益凭证, 集聚众多中小投资者的资金, 然后凭借专业机构的管理参与房地产项目的投资组合, 最后将投资收益项目以股息、红利的形式分配给投资者。

(二) 房地产信托投资基金 (REITs) 的理论研究现状

综观国内对REITs的研究文献, 主要集中在四个方面:一是关于我国发展REITs的必要性、重要性方面的研究;二是关于对国外REITs优、缺点和借鉴意义的研究;三是关于“私募”房地产信托投资基金的研究;四是关于发展房地产信托投资基金制度和法律建设方面的研究。总之, 目前有关房地产信托投资基金理论研究领域比较宽泛, 但是研究深度还有待突破, 特别是结合具体项目的研究更是匮乏。

(三) 房地产信托投资基金 (REITs) 的实践发展现状

当前, 真正意义上的房地产信托投资基金 (REITs) 在我国还不存在, 现在市场上普遍操作的是一些“类房地产信托投资基金 (REITs) , 或者称之为“私募型”房地产信托投资基金 (REITs) , 这种类型的REITs基本上是投资于特定项目的单一信托计划, 房地产公司兼有开发角色和投资角色, 信托投资基金应有的组合投资、分散风险的作用不能完全发挥。但是, 这种“私募型”房地产信托投资基金 (RE-ITs) 发展非常活跃, 融资规模很大, 国家有与之匹配的法规《信托公司集合资金信托计划管理办法》做为业务支撑。

四、可行性分析

(一) 合规性分析

1、从立法角度分析

客观地讲, 目前我国房地产信托投资基金 (REITs) 所处的法律法规环境还不十分完善, 还存在一些需要立法和完善的工作。但是, 就目前我国已颁布的相关法律法规而言, 应该说运作房地产信托投资基金 (REITs) 是可行的。截至2010年, 我国已经先后颁布了《中华人民共和国信托法》、《投资基金法》、《信托公司集合信托计划管理办法》、《公司法》等与 (REITs) 相关的一些法律法规。REITs实际上是基金和房地产领域的交汇业务, 因相关领域比较成熟, REITs的发展具有一定的基础, 欠缺的是要有专门的“房地产信托投资基金管理办法”出台。

2、从项目角度分析

廉租住房建设项目相对于一般的商品住房或者商业项主要有如下特点:廉租住房的产权主体是地方政府;土地是采取划拨方式获取;建设资金规模较小, 资金主要用于土建和市政方面;不存在滞销问题, 因本身主要用于出租, 所以也无关销售问题;租金水平明确, 并具有相当的稳定性;从项目角度看, 因廉租住房本身属于民生工程, 一旦确定为廉租房工程, 就不存在不合规的风险, 开发过程应该会比较顺利。

(二) 操作性分析

房地产信托投资基金 (REITs) 的操作模式就需要有针对性的调整:

1、募集方式

已颁布的《信托公司集合信托计划管理办法》第八条规定:信托公司推介信托计划时, 不得有以下行为:一是以任何方式承诺信托资金不受损失, 或者以任何方式承诺信托资金的最低收益;二是进行公开营销宣传;三是委托非金融机构进行推介。若要用信托资金参与廉租住房建设, 则需要政府或者政府委托的国有公司与专业的信托投资公司建立合作关系, 通过信托公司已有的募集渠道来筹措资金, 这也与其他一般性的房地产项目信托融资募集方式基本一致, 具有操作性。

2、融资规模

单一的廉租住房项目所需资金并不大, 以10万平方米、1700元/平方米、50平方米/户为例, 解决2000户住房困难户住房问题所需资金为1.7亿元人民币, 这对于动辄二三十亿融资规模的信托融资来讲规模偏小, 很难调动信托公司的积极性。为此, 地方政府可以县或者市为单位, 将廉租住房建设项目打包, 依此来与信托公司合作则具有可行性, 当然需要地方政府做大量的协调和配合工作。

3、参与主体

因为廉租住房的所有方是政府, 建设主体可能是地方政府, 也可能是政府委托的专业管理部门或者国有的房地产公司, 建设主体只负责廉租住房的建设事宜, 工程竣工后按照要求向政府交纳廉租房。按照这个逻辑关系, 若要发行廉租住房信托计划, 其参与主体可能有两种形式:一是政府、信托公司、投资人;二是政府委托的专门公司、信托公司、投资人。无论何种形式, 都需要政府出台政策加以规范和约定后, 具体业务才能操作。

4、资金安全性

廉租住房建设引入信托资金, 在实际操作中需要突破的环节是投资人资金的安全性问题。对于廉租住房而言, 既不存在所谓的房地产项目公司, 也不存在土地权证的抵押关系, 因此, 关于这一点需要地方政府进行创新和突破。如能否通过契约的方式约定, 如果发生项目风险或者在信托计划终止投资人收回本金时, 政府可用财政收入进行收购等。

5、信托计划的期限

信托计划期限《管理办法》约定不少于1年, 实际操作中一般信托产品是2年-3年, 廉租住房若进行信托化运做, 期限应该延长。一方面, 要考虑信托计划终止时投资人本金的支付问题。之所以地方政府有资金困难, 才采用信托基金方式融资, 如果也采用2年-3年的短期限计划, 无疑地方政府是不能筹集相应的资金, 相应的信托计划产品风险是不可控的。客观上只有放大计划期限, 给地方政府更多的时间, 来争取更多的方式和机会偿还资金。

6、投资回报率

一般的私募房地产信托基金的年投资汇报率在6%以上, 低于这个水平就很难受到资金的青睐。对于廉租住房, 上文也提到物业出租的风险很小, 租赁客源比较稳定, 并且在租金收取上也有所保证, 地方政府根据政策也有相当数量的租金补贴。所以, 为了吸引更多的资金投资, 投资回报率不妨可以设定的高一些, 在高回报率的条件下, 中长期投资才有可能。

(三) 风险控制分析

对于一般商业项目的房地产信托投资基金运作, 存在的风险主要有三方面:

1、项目销售层面的风险问题

对于廉租住房而言, 这项风险主要在于租金收益的稳定性, 以及在租金收益不足以支付基金投资人投资收益时, 政府的租金差额能否及时补充到位的问题。对于这个风险, 在项目的前期评估环节, 基金公司应该就租金收益水平和政府的租金补贴政策进行广泛的市场调研, 对于待投资的项目的租金收益进行详细务实、客观地评估。另外, 政府也应该就此问题出台一些租金保障的办法, 以打消基金投资人的顾虑。

2、项目合规层面的风险问题

因项目的拆迁、规划、土地等原因造成项目搁浅和无法继续实施。对于廉租住房而言, 唯一需要考虑的是在拆迁问题上的风险, 如果拆迁成本增加, 以及拆迁进度受阻, 对于信托计划来讲都有很大的影响。不过, 信托资金完全可以在拆迁完成后进入, 以规避风险。

3、项目管理风险问题

因基金管理公司的专业化管理问题造成项目亏损而带来的风险, 直接影响是基金投资人不能按约定获取投资收益。对于廉租住房而言, 这项风险即管理风险的规避问题。除了一般的规避办法外, 对于廉租住房项目地方政府可在资金的收支环节、租金的收取环节追加更严格的管理措施和监督措施, 以确保信托计划顺利实施。

五、结论与建议

综上所述, 在廉租住房建设资金不足这个大背景之下, 引入房地产信托投资基金 (REITs) 这个特殊的融资渠道非常必要, 用REITs参与廉租住房建设在法律政策层面有依据可循, 客观上可行、实践上有操作性。建议政府重点在如下方面进行改革创新, 为REITs参与廉租住房建设铺平道路:一是建立完善相关的法律制度和政策, 立法的落脚点应放在如何维持和建设一个公平、公开、透明的房地产信托投资市场之上;二是调整相关的税收制度, 出台房地产信托投资基金税收优惠管理办法, 如果将REITs引入到廉租住房建设, 政府应该在税收方面进行让步和优惠;三是加强信息披露与监督管理工作、加强信托权证的登记管理制度。总之, 通过实施一系列的制度建设和监督监管工作, 房地产信托投资基金 (REITs) 定会在更多的领域发挥融资作用。

参考文献

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我国保障房融资问题研究 篇2

1 保障房概述

所谓保障房即保障性住房, 是与商品性住房相对应的概念, 指政府专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房, 目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。保障房的建设具有前期投入大、投资回收期长、形成资产多、项目收益低、且容易受市场影响等特点。

由中国社会科学院城市发展与环境研究所主办的房地产蓝皮书称, 2011-2013年保障性住房新开工量分别约为1000万套、700万套和600万套, 按照项目建设进度推算, 2013年保障性住房开发投资将出现负增长。初步估计, 2013年保障性住房建设投资将对房地产开发投资产生约3个百分点的负向拉动。与此同时, 保障房还能够为市场提供更多的小面积房源, 这对于调整房地产市场的供应结构具有积极的意义;此外, 公租房的租金具有价格指导意义, 其虽低于市场租金, 但对周边居民能够产生影响, 在稳定租赁市场方面有着积极的意义;而且从长远角度看, 建设经济适用房可以抑制房价。

2 保障房融资现状及问题

根据国家相关政策, 保障房的资金可来源于地方政府预算、住房公积金净收益, 土地使用税、中央政府拨款及廉租房净收入, 这几项资金来源其实都是政府财政。从当前的形式来看, 其他资金来源也成为近期热议的话题。

2.1 地方政府财政支出负担过大

保障房的公益性和福利性都强调了政府的参与的必要性, 在全国住房保障的财政支出中, 2010年中央财政支出占16%、地方财政支出占84%, 而2011年中央财政支出仅占9%、地方财政支出高达91%。由此可见, 承担资金筹集压力的主要是地方政府。与此同时, 地方政府目前则面临着土地出让等财政收入的减少, 住房建设等财政支出增加的困境。

2.2 银行资金筹措困难

2012年国开行新增保障性安居工程贷款1166亿元, 已连续两年新增超千亿元。但是相较于保障房建设所需的资金, 银行信贷比例仍然较低。当前, 紧缩较高的存款准备金率使得银行可发放的贷款资金受限, 尤其银行体系内钱荒的出现、严格的楼市调控导致这一情况继续恶化。此外, 由于保障房建设资金回收周期长、利润空间小, 因此银行更偏向于将资金投入商品性住房的建设。因此, 保障房建设项目本来利润微薄, 在不断增加的贷款成本下, 如果收益不足以弥补成本, 保障房贷款需求将被抑制。

2.3 发行企业债券利弊参半

2011年发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》, 中央对保障房建设用途的资金募集持支持态度使得各类以保障房建设为名目的企业债如雨后春笋般不断涌现。据统计, 2011~2012年共发行募集资金涉及保障房建设的企业债券2350亿元, 对于加大保障性住房有效供给、解决低收入家庭住房困难问题发挥了积极作用。然而, 近半年来中国的城市基础建设投资类公司企业债券 (简称城投债) 中约有半数与保障房建设虽名义相关, 但资金挪用问题凸显, 募集资金是否真实用于保障房就不能完全保证。

2.4 住房公积金缺乏相应义务

住房公积金虽是我国住房保障体系的重要一环, 但它却没有贷款建保障房的义务。该项贷款所发放的对象不是住房公积金缴存者, 建好的保障房也不都是住房公积金缴存者所享受, 这显然违反了《住房金条例》的规定。而且直接让住房公积金进入保障房市场后, 资金风险也将会全部转嫁到住房公积金, 收益与风险的不对等会严重侵犯了公积金缴存者的利益。事实上, 以往住房公积金主要是发放项目贷款支持经济适用房、安居房等建设。若是没有有效措施予以保障, 部分贷款将会出现逾期而回收缓慢的问题, 甚至无法收回, 这给住房公积金的管理运作带来风险损失。

2.5 房地产证券化作用有限

在目前资产价格普遍偏高的形势下, 房地产投资信托基金 (REITs) 的回报率相对较低, 市场吸引力不强。如已试行的天津和上海的具体案例来看REITs仅限在银行间流通, 募集到的资金数额有限。同时, REITs相关法规的缺失, 没有统一的标准和经营守则, 使得国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段。

3 对策与建议

融资作为保障房建设的核心环节, 充裕而又稳定的资金来源是其持续发展的必要条件。财政拨款应当成为保障房的常态固定资金来源, 并在此基础上实行融资多元化, 才能真正实现“居者有其屋”。

3.1 政府层面

(1) 制定符合完善的保障房法律。应针对我国实际情况在保障房建设融资、土地、准入、退出、优惠政策、税收优惠等方面进行明确和规范。如土地优先私有权及转移部分土地出让金是保障房建设的重要支持, 新加坡、香港的实例都证明了政府的土地政策能够有效解决保障房的融资瓶颈。

(2) 强化地方政府保障房的目标职责。住房关系民生, 而和谐社会的一个重要内容则是解决地方低收入家庭的住房问题, 因此可以建立保障房建设的指标并列入地方政府的激励和考评机制。

(3) 建立完善的保障房融资监管机制。比如房地产信托投资基金 (REITs) 既涉及到房地产, 又涉及了证券和基金管理行业, 因此应建立一个系统性的监管体系。成立REITs协会等自律组织或由政府指定证监会作为REITs的上级监管部门, 来监控基金的发行和交易, 而收购和新建保障房则由住房和城乡建设部住房保障部门实行监管。

(4) 为保障房提供财政贴息、政策性长期贷款或是贷款担保, 允许适当提高容积率或捆绑其他高收益的房地产项目等, 确保保障房开发商获得的收益超过最低回报。如完善项目配套设施, 或以周边商铺、停车位等作为保障房项目的额外收益。英国的实例则是以商业开发的形式来补贴保障房建设。

3.2 银行层面

不管是政策性银行还是商业银行均应采用多种措施扩张信贷资金来源, 促进保障房的贷款发放量, 并加大对保障房的金融支持、服务能力。如国开行重庆分行利用总行平台, 采用信托合作、保险资金债权计划与其他金融机构合作。农行重庆分行倡导将保险资金、社保资金、民间资金等社会资本引入公租房建设。而天津、上海的银行则通过银团贷款的方式为保障房提供建设资金。此外, 建行特别在信贷资源配置、客户选择、价格水平等方面实行了差别化信贷政策。

与此同时, 银行还应将保障房贷款风险管理放在首位, 严格进行项目评审、资格审查、抵押担保、资金使用、资金回收等环节, 确保风险处于可控范围之内。鉴于保障房贷款的资金运作环节教多, 监管难度较大, 建议加强资金专项审计工作。

3.3 企业债券层面

首先, 应督促债券发行人落实偿债计划及保障措施, 按计划提取偿债基金, 并进行专户管理, 提高资金使用效益, 有效防范偿债风险。然后, 采用严格的信息披露制度以规范工作程序, 保证信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性, 保证资金规范运作, 维护投资者得合法权益。

3.4 房地产证券化层面

在《公司法》、《信托法》的基础上, 对房地产投资信托基金的资产结构、资产运用、收入来源、投资方式、利润分配、税收政策、信息披露和监管等方面进行规范, 加以明确界定和严格限制。提高REITs的回报率吸引机构投资者, 并在股票市场流通, 广泛吸收社会闲散资金。

3.5 公积金层面

修订《住房公积金条例》, 在公积金贷款用途的阐述中增加支持保障性住房建设。这样住房公积金贷款建保障房有了法律依据, 使得部委的实施意见合规、合法。同时还可建立全国性运营中心或专项投资基金, 如新加坡建立了建屋发展局专门负责开发、建设和集中管理闲置资金。

此外, 确保保障房可持续性资金的融通和健康运营的另外一个必不可少的因素就是专业人才, 需要大量精通证券基金业务、了解房地产市场运营、具有丰富经验的专业管理人才。

摘要：住房关系民生, 保障性住房的建设对于房产结构的调整具有积极意义。目前, 保障房融资问题是制约保障房建设的瓶颈。文中分析了我国保障房融资现状和问题, 并有针对性提出相应的解决措施。

关键词：保障房,融资,多元化

参考文献

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保障房建设的融资工具选择 篇3

除了财政预算资金、土地出让金收益、银行贷款外, 目前各省都在积极尝试运用公积金贷款、保险资金、信托、REITs、债务融资工具、BT/BOT等模式进行保障房的建设。如何综合运用这些工具推进保障房建设?笔者结合各种融资工具的特点, 做一分析。

各种融资工具的优劣比较

1.从融资成本的角度看, 融资成本从小到大顺序是:公积金、保险资金、债务融资工具、银行贷款、BOT、BT、REITs、信托

从融资成本角度看, 由于公积金通常由政府部门集中管理, 公积金贷款具有政策优惠性质, 相比其他融资方式, 融资成本最低。保险资金对投资项目的要求中更注重于项目的长期稳定和担保可靠, 融资成本偏低。对于债券, 由于其一次发行量大, 相比其他投资方式风险较小, 并且若为公开发行的公司债, 还可以在市场上进行流通, 因此, 其息票率通常低于银行贷款利率, 融资成本相对偏低。对于BT及BOT, 其融资成本应接近银行贷款利率, 而由于BOT在项目建成后, 承包方能从项目经营中获得一定收益, 因此, BOT相比BT的融资成本要小一些。REITs、信托这两种融资方式, 由于其相比债券等其他金融产品, 投资方将承受更大的风险, 而这其中, 由于REITs作为基金, 拥有比信托更强的流动性, 因此在这些方式中信托的融资成本最高, REITs仅次之。

2.从融资期限的长短看, 期限从短到长顺序是:信托、BT、保险资金、公积金、银行贷款、债务融资工具 (短期/长期) 、BOT、REITs

信托募集资金较为迅速, 融资期限通常为2~3年, 时间较短。对于BT, 从项目承包方开始募集资金到项目建成有政府回购, 通常融资期限也较短。保险资金及公积金贷款通常为3~5年左右, 时限适中。待进入保障房投融资成熟阶段后, 保险资金和公积金的贷款期限将会变长, 与公租房投资运营周期相匹配。然而, 目前大部分住房公积金处于闲置状态, 具备融资可行性, 但是随着深化改革, 其使用率必然上升, 届时可用于保障房建设的资金将会不足, 因此这种方式不具备持续性。对于BOT, 由于其相比BT有一个承包方经营回收成本时间, 因此融资期限相对较长, 而REITs作为基金, 是长期融资, 期限较长。债券的期限则较为特殊, 分为短期和中长期, 时限较为灵活, 对于应急用周转资金, 则可以发行短期债券, 时限可以是一年甚至更短, 而若需要长期资金, 则债券期限可以为3年、5年、8年甚至10年以上。

3.从融资难易程度角度看, 难度由低到高是:信托、BOT、BT、银行贷款、债务融资工具、公积金、保险资金、REITs

从融资难易程度看, 信托近期市场行情较好, 且方式灵活, 融资比较容易, 但是融资成本很高。BOT、BT需要找到合适的项目公司, 对地方政府来说, 有一定的招标优势, 比较容易。债务融资工具对于新成立的资质较低的企业来说, 融资相对要困难一些。保险资金和公积金贷款, 政策正在放开, 一些收益率好风险低的项目能获得保险资金和公积金贷款。REITs融资最难, 首先国内要有专门的管理房地产信托投资基金的机构, 还需要规范的法律环境, 并且融资方需要有一定规模能产生稳定现金流的资产池。

不同融资工具的针对性选择

1.针对不同保障房类型, 融资工具的选择

保障房分为两大类:购置房用以出售, 包括限价商品房、经济适用房和棚改房;租赁房用以租用, 包括公共租赁住房和廉租房。购置房和租赁房的运作周期、投资回报等有很大不同, 所以需要选择合适的融资工具。

购置房的销售价格实行政府指导价管理。在综合考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本、2‰项目管理费用和5%利润等因素基础上测定销售价格。购置房通过销售较快回笼资金, 3~4年之内就能收回贷款。然而, 由于实行价格管制, 购置房项目的投资回报率很低, 需要政府运用自有资金做补贴, 以吸引社会资金的参与。总的来说, 相比于租赁房, 购置房的融资渠道比较畅通, 可以关注以下融资方式:银行贷款、信托、债务融资工具 (短期) 、公积金贷款、保险资金、BT模式。

租赁房的运作周期长, 资金回笼慢, 是限制社会资金参与的最大问题。适合租赁房的融资工具有:BOT模式、REITs、公积金贷款、保险资金、债务融资工具 (长期) 。其中, REITs具有公募性、可流转性, 是未来租赁房建设的主要融资工具。目前, 保险资金及公积金贷款通常为3~5年左右, 时限适中, 符合购置房的融资需求。等到保障房投融资进入成熟阶段后, 保险资金和公积金贷款期限将会变长, 与租赁房投资运营周期相匹配, 充分发挥这两类资金稳健性投资的特点。

2.针对不同运作时期, 融资工具的选择

根据保障房的开发和运营特点, 将一个完整的保障房体系运作流程划分为三个阶段, 并分别设计出融资工具的不同组合。第一阶段:启动期及建设前期, 以自有资金、信托融资、BT模式等可灵活运用的方式, 主要建设购置房。第二阶段:建设后期及运营初期, 以银行贷款为主, 公积金、保险资金、债券、信托资金等为辅, 运用BOT模式, 兼营购置房和租赁房。第三阶段:持续运营期, 不断推进租赁房建设, 积累到一定存量, 以REITs等长期性金融产品为主。

第一阶段。在保障房项目启动初期, 对于拆迁、整理土地、前期工程款的支付等, 可由自有资金和信托计划筹集资金予以解决。这一时期的项目通常不能满足银行的贷款条件, 而依靠政府拨款又不足以满足大量项目开工的需求。信托资金能够盘活政府和企业资金, 迅速启动项目, 成为引入其他社会资金的“支点”。采用BT模式将建房融资任务交给了房地产开发商, 资金支付可以推迟到合同约定的回购日。目前, 保障房信托产品承诺的年收益率为10%左右, 高于购置房的年回报率1.97% (政府规定购置房项目的利润率为5%, 实际运作期限通常为4年。假设项目总投资额〈包括土地整理成本、建筑安装成本、配套成本、2‰项目管理费用〉为100, 分两年均匀投入。建成后根据有关规定的5%的利润率, 保障房销售价格定为100×〈1+5%〉=105。假定建成后当年销售25%, 第二年销售50%, 第三年销售剩余部分, 经测算, 该项目内部报酬率约为1.97%) 。BT模式若是对开发商有吸引力, 回购价格也得使其收益高于1.97%。所以政府部门在必要时得以自有资金做补贴, 使项目达到更高的回报率。

第二阶段。在项目取得“四证” (国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证) 并满足银行其他贷款条件后, 可由银行向其发放开发贷款, 补充项目建设资金需求。积极利用银行贷款, 因为银行贷款利率比房地产信托计划的要低。例如, 国家开发银行在2011年1000亿元的保障房建设贷款计划, 是目前拥有最大的贷款力度的银行。在建设和运营一段时间后, 政府部门经历了建设—销售周期, 资产运作水平和信用水平得到提升 (这时自有资金可能在萎缩中) 。此阶段为关键时期。积极争取包括公积金、社保资金、保险资金等在内的投资周期长、要求回报率适中的资金引入保障房建设, 成为银行贷款的一种替代品。此外, 寻找与政府、地方融资平台、金融机构和资金雄厚的开发商等的合作方式, 争取到较低成本的资金, 实现共赢。资金成本降低后, 继续建设和运营, 自有资产就会不断增涨。净资产达到一定规模, 信用级别达到一定高度, 就可以采取债券融资了, “发改委”在2011年6月下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中指出:“地方政府投融资平台公司发行企业债券优先用于保障性住房建设, 符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资”。这进一步降低资金成本, 并且债券融资额度较大。政策趋向于建设更高比例的公租房。政府部门可先运作一小部分公租房项目作为示范, 后期利用BOT模式吸引社会资金参与公租房建设。政府需要给予项目公司租金补贴, 使BOT项目投资回报率高于3.00% (天津市滨海新区某租赁房项目土地使用权划拨, 单位建设成本约为每平方米5000元, 均套建筑面积60平方米, 共2000套公共租赁房, 配套商业服务面积1000平方米, 总投资6.05亿元。假设投资在第1年初发生, 运营期为39年。租赁房当期租金为每套约800元/月, 以后每五年调整一次, 在原来租金的基础上调高10%。运营期前三年出租率分别为50%、70%、90%, 以后各年出租率维持在90%。商业面积用房比例为60%, 当期租金为每月每平方米400元, 以后每五年调整一次, 在原来租金的基础上调高20%, 其出租率为90%。运营期结束后, 租赁房期末的净残值率为5%。经测算, 该项目的静态回收期为26年, 内部报酬率约为3.00%) 。

第三阶段。国务院于2009年6月特批北京、上海、天津三个城市为REITs的试点城市, 且天津的试点已涉及保障性住房。REITs在国外较为成功, 为我国顺利推行提供了学习和借鉴, 该模式具有收益稳定、风险系数小、政府资信程度高等优势, 势必成为我国发展方向。经过长时间的持续运营阶段, 有一定规模的租赁房可以形成稳定的租金收入和现金流, 且可获得资产升值收益。此时, 可通过信托平台成立REITs, 将成熟运营的保障房及其附属商场和停车场等经营性物业作为基础资产, 引入资本市场, 进一步推进保障房建设事业。

完善保障房融资的建议

1.构建多元化融资体系

目前, 我国保障房融资模式正处在积极探索和推广的阶段, 着力构建多元化融资体系, 是补充政府财政资金不足、吸引社会资金支持保障房民生工程的重要举措。综合考虑募资对象、融资额度、融资期限、资金成本、资金用途、自身信用资质和运作周期等因素, 灵活运用上述七种融资工具, 并积极探索新的融资方式, 借鉴国外保障房建设经验, 争取切实有效地解决保障房建设的资金问题。

2.运用自有资金做杠杆, 撬动社会资金参与

政府在保障房中的角色应该从建设者逐渐过渡到引导者, 利用补贴、减免税费、抵押担保等政策工具, 将宝贵的政府资金合理使用, 发挥杠杆作用, 引导社会资金进入这个市场, 这也是国外安居房建设过程中通常的做法。

政府补贴主要包括两项:一是利息补贴, 借此降低开发商的投资成本。二是租金补贴。市场租金与承租人所缴租金之间的差额由政府补贴, 借此提高开发商的投资回报。切实落实财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》制定的税费减免措施。建立政策性住房担保机构, 为保障性住房购房贷款和建设融资提供担保, 政府可拿出一小部分资金作为住户违约补偿金, 以此吸引社会资金进入保障房的建设和经营中来。

3.政府决策层参考执行层意见部署建设指标

保障房建设资金不足, 需要通过融资手段解决。而融资与项目运作状况相关, 收益高、风险小的项目融资相对容易。项目运作是否顺畅, 其中一点在于销售是否符合预期目标。而销售是由市场决定的。现在保障房市场中存在销售不畅的问题, 这是市场需求与保障房建设目标不相匹配导致的。因此, 建议政府决策层参考执行层的意见部署建设指标。

4.长远规划保障房民生工程

发达国家和地区的社会保障房建设经历了相当长久的时间。例如, 韩国经过30年的发展, 形成了以永租房、公租房和过租房为主体的多层次公共租赁房体系;美国从1968年住房法案规定优惠贷款政策到上世纪90年代REITs的蓬勃发展历经20多年;香港自1954年实施公共房屋计划至2005年领汇地产投资信托基金上市, 用了51年;加拿大从1973年修订《国家住房法》到2001年引入抵押贷款债券走了28个年头;新加坡从1960年出台《土地征用法》到21世纪初, 花费了40年左右的时间。由此可见, 我国保障房民生工程是一项需要长期坚持才会有成效的事情, 当前不必追求“大跃进”, 以避免产生保障房建设资金链断裂、运作风险短期内急速积聚等不利于长期发展的短视行为。

摘要：随着我国“十二五”规划中保障房建设计划继续推进, 各执行单位面临着新一轮的融资安排, 如何综合运用公积金贷款、保险资金、信托等融资工具, 解决资金缺口成为关键性问题。笔者对各种融资工具进行了比较分析, 并提出相关建议。

关键词：保障房,资金缺口,融资工具,建议

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[5]苏多永.新加坡住房保障制度及其启示[J].上海房地, 2010 (10) :54-56.

保障房融资问题与解决对策 篇4

为加快解决中低收入群众的住房困难问题,党中央、国务院决定大规模实施城镇保障性安居工程,并确定了在“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3 600 万套(户)的目标任务。根据统计,前3 年全国已经开工建设2 490 万套,累计建成各类保障性安居工程1 500 万套,完成了目标任务的2/3。 2014 年计划新开工700 万套以上,其中各类棚户区470 万套以上,计划年内基本建成保障房480 万套。庞大的数字和庞大的需求背后,无法隐藏的是资金来源的匮乏,尤其是公租房建设资金的长期沉淀和运行资金的不断追加负担,成为全国的普遍性问题,也一直制约着保障房这一民生工程的健康有序前行。与资金需求高峰相伴的是很大的资金缺口。

当前,保障性安居工程资金来源渠道主要包括:政府融资与社会融资两个方面。其中,政府的筹资来源包括:(1)政府财政预算;(2)中央代地方发行的地方债(国务院要求优先用于保障房建设);(3)地方土地出让金净收益(要求不低于10%,资金缺口大的地方还需增加比例);(4)专门为支持保障房建设而保留的保障性安居工程建设融资平台(平台公司可发行保障房建设企业债);(5)住房公积金增值收益扣除风险准备金后的剩余,以及公积金贷款支持保障房建设试点资金等。社会融资渠道来源包括国家开发银行中长期贷款、商业银行贷款、保险公司贷款、社保基金贷款和社会机构直接投资等。

二、保障房融资存在的问题

1.政府直接投入十分有限

地方财政的投入首先是基础设施建设、农业、行政管理等事业,保障房投入资金有限,导致财政收支矛盾突出,保障房建设投资难以为继,而中央财政不能增加转移性支出,保障房建设目标难以实现。在国家对房地产市场进行宏观调控的大环境下,地方财政的增收必然在短期内会受到影响房价的调整会影响地方政府的土地出让收益,对于土地收益占财政收入比重较大的地区,这一影响更加明显。房价的调整也会通过市场交易量及交易价格影响到建筑业及交易领域营业税金、契税、土地增值税、企业所得税等,使地方财力的增长面临更大的压力,进而影响地方政府对保障房的投资。

2.民间资本介入动力不足

保障性住房项目投资既非竞争性项目,又非垄断性项目,其“福利性”决定了投资该领域的回报远远低于竞争性投资项目,保障性住房投资除了具有一般不动产项目投资的投资回收周期长、经营管理相对复杂的特点,还具有投资收益率明显偏低的特点,而民间资本的逐利性特点,会使其对几乎没有投资回报的保障房项目失去投资的原动力,因而对民间资金吸引力较弱。保障性住房投资的低回报性,使得保障房市场成为市场调节的盲区。要让民间资金顺利进入保障性住房领域,从根本上讲要使民间资本在保障性住房项目上有利可图,这取决于政府提供的优惠政策、设计的利益激励、风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。政府如何运用税收优惠、投资补贴等经济手段引导社会资本积极投向保障性建设就显得更为重要。目前,中国住房市场中普通商品住房和保障性住房的结构比例失衡严重,改变这一局面,除了政府的直接投入外,还必须依赖市场力量。

3.保障房融资渠道单一

2009 年以来,地方政府保障房融资主要依靠地方财政的直接投入和银行体系内的商业贷款方式,很少利用债券、保险、银行间市场等多元融资渠道来筹措资金。保障房建设资金过度依赖商业银行贷款及中央与地方财政的投入,其问题显而易见。过于依赖银行贷款,一方面会增加银行的系统性风险,另一方面也会由于商业银行因行业信贷投放比例控制要求,难以获得充足的贷款支持,使保障房建设融资难以为继。

4.廉租房集资困难最大

一方面,2011 年起,从中央到地方,重点发展公共租赁住房,公共租赁逐步成为保障性住房的主体;另一方面,廉租房的所有权为国有,由于租住对象是城市特困人口这一特殊群体,政府不可能按市场价格收取租金,往往只收取较低的租金,租金水平仅相当于当地市场租金水平1/10,很难起到补偿投资的作用。政府除了在长时间内维持低水平的租金收益外,还必须放弃土地出让的收益,并且还承担建设成本。为保证廉租房的建设,地方政府在增支减收的双重压力下,面临更大的筹资困难。

三、解决我国保障房融资问题的建议

1.创新保障房模式,发展共有产权,减少对政府的依赖

共有产权保障房是指保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额,地方政府持有保障性住房的另一部分产权。从上海、山东、甘肃、江苏淮安等地的实践来看,主要做法是地方政府让渡部分土地出让收益,有的还给予适当财政补助、税费减免,以降低住房的建设成本,然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时,在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。共有产权保障房模式使保障房从“完全产权型”转向“共有产权型”,改变了当前的保障房建设模式,政府提供了财政补贴、出让金优惠等支持。而共有产权房实际上是把这些支持以共有产权的形式明确下来,使住房保障政策更加法治化。通过在市场上出售或由保障对象购买政府持有的部分产权,政府能够回收土地等各种增值收益,有利于地方政府积蓄财政实力,有利于后续保障房建设的投入,使更多的人得到住房保障,也有利于让市场介入、发挥市场作用。

2.拓展融资渠道,设立住房保障银行

住房保障银行,顾名思义,就是要利用其“政策性”优势,发挥其对于保障性住房、中小套型住宅项目建设的贷款支持力度,发挥其对于中低收入者的住房保障作用,通过住房保障银行的资金进一步落实保障性住房体系建设。作为民生工程的保障性住房除了分配外,保障充足的资金支持来增加市场供应一直备受关注,设立住房保障政策性商业银行,不仅可以吸储,为住房保障金放贷,甚至可以开发很多关于住房保障的理财产品和金融产品,这样将缓解保障房资金紧张状态,或将曲线完成政策性金融改革。

3.落实政策,吸引民间资本进入保障房建设

要大力增加保障房供应,就须改变目前以政府为主导的保障房建设和运营机制。目前,在债台普遍高筑的背景下,地方政府对保障房的财政投入实际上已经捉襟见肘,难以为继。唯有通过引入社会资本,建立保障房开发、运营的市场化长效机制,才能大幅增加保障房供应。从2010 年开始,保障性住房成为重点鼓励民间资本进入的领域,包括万科、绿城等一线房地产开发企业也以不同方式参与地方政府的保障房和棚改工程当中,但由于缺乏稳定的机制保障,其可持续性一直堪忧。因此,当务之急是地方政府应针对民间资本进入保障房建设可能涉及的领域,如“引导、鼓励、奖励和优惠政策”“配建、代建回购的制度性安排”、“工程质量保证机制”、“信贷、金融和财政扶持手段”、“民间资本的进入标准、方式”等,尽早制订相关政策方案。这些关键问题的解决,将为确保民间资本进入保障性安居工程拥有足够的制度保障。

摘要：我国保障性住房建设近几年发展迅速,并取得了很大的成就。但保障性住房建设中资金的问题一直以来都是阻碍保障房建设的重大问题,因此,针对这些问题提出解决我国保障房融资问题的建议。

成都市保障房融资模式分析 篇5

一、成都市保障房融资现状

成都市保障房的融资运行流程从不同的角度有着不同的类别, 从运行主体来看可以分为三大类:一类是由我国政府保障性住房融资运行主体;另一类是以单位为融资主体;还有一类是房地产开发企业为运行主体的保障性住房融资。从主要资金来源来看, 可分为政府财政出资和企业出资。从融资方式来看, 可分为政府直接投资和间接金融工具融资等。

根据相关规定, 成都市保障房所需资金可通过财政预算、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益、廉租住房租金收入、社会捐赠等直接融资和银行贷款、债券发放等间接融资方式。

二、成都市保障房融资存在的问题

(一) 政府财政压力巨大。

由于保障房建设资金主要部分是财政资金, 且保障房建设需要投入大量的政府资金, 使得政府面对巨大的为保障性住房建设融资的压力。

(二) 社会资金参与度低。

现阶段保障性住房建设资金主要来源于政府、银行, 社会资金所占比例较低。这里所指的社会资金是指与保障性住房无关但拥有资金的投资人。一方面保障性住房建设资金存在着巨大的缺口;另一方面社会闲散资金参与度并不高。

(三) 融资风险高。

首先是资金的供给风险, 由于政府的属性, 政府同时担任着相关政策制定者和监管者的角色, 这就意味着在保障性住房建设过程中参与双方地位不够平等, 从而造成信用风险的出现。

(四) 融资主体不规范。

相对而言, 房地产开发商作为融资主体较为规范, 而以政府相关管理机构和单位为融资主体存在诸多问题, 并没有专门的规章制度对此类管理机构的形成、运作等有具体要求。

三、成都市保障房融资模式分析

(一) BT模式在成都市保障房建设融资中的应用。

建筑-移交 (BT) 协议是指承包商 (建筑企业) 与政府签订保障房建设的相关协议, 由承包商进行项目建设全部资金的筹措, 并进行施工建设, 在竣工验收移交之后, 政府按照所签订的协议向承包商支付建设投资价款和一定比例的投资收益的一种新型模式。

1、成都市保障房建设融资中应用BT模式的优点。

相对于其他融资模式, 合同关系简单, 便于操作、管理;建设期间政府不需要资金的注入;通过招投标方式引入先进的建筑企业, 降低开发成本 (BT模式普遍性的优点) ;权责划分明确, 纠纷发生的可能性较小;保证了政府对于保障房的运营、管理权、处置权。项目建成后由政府负责运行、管理, 能够达到保障性住房的建设目的;利用民间资本的最简单模式, 在偿付时间计划和回购定价方面具有很大的灵活性。

2、BT模式中面临的问题。

民间资本利用时间短;项目资金筹集困难。

3、基于BT模式提出的新型融资模式。

基于BT模式在保障房建设融资中的优势, 通过对于融资过程中各方面临问题的分析, 提出一种新型的第三方融资模式, 引入公司制运营的国有城市建设投资公司作为第三方中介机构, 通过第三方的中介作用解决政府与建筑企业面临的问题。该机构的运营模式类似于银行, 但又不完全相同, 它是一个以筹集的资金为唯一运营资本的公司制运营机构。

(二) PPP模式在成都市保障房建设融资中的应用

1、PPP模式在成都市保障性住房的应用方式。

政府与私企合资新建项目。在这种方式下, 政府部门与私营企业通过签订特许协议的方式, 由政府部门与私营企业共同投资或由私营企业独立筹资建设保障性住房项目, 双方商定在项目建成后由政府在数年内分期回购并给予私营企业一定的利润补贴, 或者政府部门在特许协议中授予私营企业在一定时期内对某些周边设施的开发权或特许经营权, 使私营企业在特许经营期内可以回收投资并获得一定的利润, 特许经营期满后将项目交还政府部门。

私营企业自行集资建设。符合条件的企业可以向地方政府申请, 以获得在土地使用方面的优惠政策或者减免部分税费, 但是企业必须保证在保障性住房建设中要遵守政府定价以及建筑标准方面的规定。

政府将已建住房交由私营企业运营。政府部门通过与私营企业之间签订协议, 将已经建成的保障性住房项目交由私营企业在一定期限内进行运营, 政府部门与私营部门商议一定的支付比例后, 私营企业向政府一次性支付期限内预期收益, 并通过运营中获得的稳定收益回收投资及获得利润。待运营期满后, 私营企业将项目交还政府部门。

政府向私企购买积压住房。政府可以在积压住房中选取符合保障性住房标准的房源, 商议以低于消费者个人购买价格的协商价格向开发商购买, 给予开发商一定的利润或通过签订协议允许其在一定时期内进行经营, 经营期内收益归开发商所有。

2、成都市保障性住房PPP模式应用中的改进措施。

保障性住房的选址。可考虑将保障性住房的建址选在市郊公共交通站点的周边, 通过增加站点公交车辆及线路的方式解决交通问题;对于企业自建的情况则可以考虑由企业自行设立通勤车, 解决本单位职工的交通问题。

风险共担与利益共享。政府部门在设计风险分担结构时应充分考虑项目方案对投资者的吸引力, 使投资人等可以接受并愿意参与其中, 这是政府和私人投资者能否取得“双赢”局面的重要因素。

政府对私营企业的资格审查和操作监管。为了保证项目达到规定的建设标准及保护公众利益, 政府需要采用竞争机制来选择合作商, 对私营企业资格进行严格审查, 对其经营过程、产品以及服务质量等进行监督, 保证私营企业按照合同要求规范经营, 避免违规现象出现。

四、成都市保障房融资模式中政府主导作用改进建议

(一) 管理机制的改进

1、完善立法保障。

由于保障房建设工作系统庞大, 不是哪个部门能单打独斗的, 仅施工阶段就涉及勘址、设计、施工、监理等多个环节, 另外还有土地的划拨、环保的评估、财政和银行的融资等, 由于这些部门和机构各自为政, 甚至有些政策出台相互矛盾, 从而增加了执行难度或造成执行不到位, 因此迫切需要出台一部完整统一的保障房法规政策, 为我国保障房资金来源及其可持续性提供良好的法制环境。

2、加强监督监管, 严格考核制度。

政府应尽快建立保障房指标化考核制度, 并以此作为政府官员升迁的标准, 同时加强保障房“一把手”问责制, 以此提高相关人员的忧患意识。建立专门的监督监察机构, 严格监督保障房建设项目资金落实情况, 同时加大对虚报瞒报、违规挪用资金等行为的惩处力度。

3、成立强有力的独立机构。

政府应尽快成立这样一个强有力的独立机构, 专门负责保障房从融资、建设、审核到后期运营管理、市场监督等整个过程。通过利用政府信用保障可以提高其融资能力, 增强融资模式的灵活性, 从而降低融资交易成本, 有效盘活已有的购建资金。

(二) 融资操作改进

1、加大政府投入, 凸显“主力军”作用。

虽然全国各地区的融资模式出现多样化的趋势, 但财政拨款仍是保障性住房的常态固定资金来源, 也成为政府调控保障房建设规模的重要手段。在成都市目前保障房建设阶段, 政府也应当成为主要的建设资金负责者, 充分发挥政府在保障房融资过程中的主导作用。

2、加大土地出让收入的提取额度和支出力度。

首先, 通过制定相关政策, 严格政府土地出让收入的支出方向和支出结构, 明确规定保障房建设资金支出应该是除土地拆迁、安置成本之外的第一优先考虑项;其次, 土地出让收入提取依据应统一, 建议全市统一采用土地出让总收入作为计算依据, 并把提取比例提高, 以加大土地出让金支持保障房建设力度;最后, 将土地出让收入用于保障房建设的比例固定后, 各区政府必须严格执行, 并以此作为其考核奖惩的重要依据。

3、扫除公积金融资保障房障碍。

我国保障性住房融资模式探讨 篇6

1.1 我国保障性住房资金来源

从各省市建设资金筹集计划看, 可以将资金筹集渠道划分为四类:中央补助、地方补助 (包括省级补助和市县财政安排) 、企业个人筹集资金和金融机构资金 (包括公积金贷款、银行开发贷款、其他非银行金融机构融资) 。

各省市计划筹集资金来源差异显著。新疆、甘肃等地以中央补助为主, 占其资金筹集计划总量的60%以上;西藏、福建和吉林则以地方财政补助为主, 占其资金筹集计划总量的40%以上;黑龙江、广东和陕西则以企业和个人筹集资金为主, 占其资金筹集计划总量的60%以上;而江苏、北京、天津则以金融机构资金为主, 占其资金筹集计划总量的90%以上。可见, 资金来源与各地经济发展现状紧密关联, 中央和地方补助倾向于西部经济发展较为落后地区, 而经济较为发达地区企业及个人经济实力较强且各类金融机构较为健全, 能够为保障性住房提供一定的经济支持。因此, 对于资金筹集未全部到位的地区, 可以根据其实际情况, 适当拓展企业和个人资金来源, 并发挥金融机构的投融资平台作用, 积极吸纳社会资金参与保障性住房建设, 提高资金使用效率。

1.2 我国保障性住房资金来源结构分析

1.2.1 金融机构融资和民间资本是最主要的资金来源

从全国的保障性住房资金来源构成来看, 银行开发贷款和企业个人筹集是其中最主要的资金来源, 分别占总额的37%和31%;而包括中央补助在内的各级政府补贴和财政安排共占总额的26%, 仅占资金筹措总额的1/4多。因此, 政府补贴并不承担保障性住房的主要资金压力。

将资金来源分为四大类别, 分别为中央补助, 将省级补助和市县财政安排合并为地方补助, 企业个人筹集, 将公积金贷款、银行开发贷款、其他非银行金融机构融资合并为金融机构筹资。从这四部分的构成比例来看, 金融机构筹资是城镇保障性住房建设目前主要的筹资来源, 其次为企业个人筹集, 地方财政支持占16%, 而中央补助仅占10%。因此, 在保障性住房建设中, 金融机构融资和民间资本是最主要的资金来源, 中央补贴在其中的占比并不显著, 能够有一定的追加补贴余地。

1.2.2 非银行金融机构对保障性住房资金筹措的补充作用突出

各类保障性住房的资金缺口相差颇多, 其中, 经济适用住房和限价商品住房资金缺口达2839亿元, 远远高于租赁型保障性住房。但是销售型保障性住房可以通过销售收入来回收资金, 因此资金缺口尽管大, 筹措压力却并不显著。在公租房的资金筹措中, 非银行金融机构融资占本年度融资计划的16.83%, 辅助补充作用非常突出, 显示出了一定的金融市场活跃度。

1.2.3 地方债券和土地出让净收益对地方政府筹款具有重要意义

在各项资金筹措来源中, 地方债券尽管仅占所有计划筹集款项的1.43%, 但其在省级补助中却占约36.35%的份额, 具有较强的资金补充作用;另一方面, 在市县财政安排中, 土地出让净收益占全部计划筹款的5.71%, 占市县财政安排的48.3%, 对地方政府落实保障性住房建设具有不可小视的地位和作用。

数据来源:Wi nd资讯。

数据来源:Wi nd资讯。

1.3 2011年保障性住房资金到位情况

从2011年1-4月份筹集资金的到位比例来看, 全国保障性住房筹集资金的平均计划到位比例为45%, 其中海南和西藏的筹集资金到位比例达到或者超过了100%。从空间分布情况来看, 资金筹集到位比例最高的地区为西南地区的广西、云南和海南以及陕西和安徽;资金筹集到位比例较高的地区为海南、西藏、云南和重庆等西部以及东部沿海地区;资金筹集到位比例较低的地区主要为中部和个别西部地区。其中, 甘肃、四川、吉林、新疆的筹集资金到位比例较低, 均不到20%。

从筹集资金到位比例与资金来源情况看, 在筹集资金到位比例高的地区中, 金融机构和企业、个人的资金在总筹集资金中所占的比例较高, 由此可见金融机构以及企业、个人的资金筹集对于保障性住房的资金来源起着重要作用。另外, 从筹集资金到位比例与计划投资规模来看, 总体而言, 计划投资规模较小的省市大多对于资金筹集计划的完成比例较高, 其资金筹措的压力较小。但是新疆、湖北、贵州和宁夏除外, 其计划资金筹集规模较小, 但是筹集资金的到位比例也不高。从全国范围来看, 山东、河南、四川和江西等省份的保障性住房资金筹集压力较大, 其计划资金筹集规模较大, 但筹集资金的到位比例较低。

分类型来看, 国有林区棚户区和煤矿棚户区的筹集资金到位比例较低。其中, 新疆、甘肃和吉林三地的各类棚户区改造筹集资金到位比例最低, 均不到10%;新疆、西藏、甘肃和吉林四地的销售型保障性住房 (经济适用住房和限价商品住房) 筹集资金到位比例最低, 均不到3%;有11个省市的公共租赁住房筹集资金到位比例不足100%。

2 保障房建设资金筹集的主要问题

2.1 保障房建设任务重, 资金缺口较大

2011年度1.3万亿~1.4万亿元的投资, 约占2010年全国房地产开发投资总额的26%, 住宅开发投资总额的37%。而保障房的开工仅是保障房建设的第一步, 后续开发需要持续投入。住建部明确2012年将开工建设700万套以上、基本建成500万套以上保障性住房。加上2010年新开工的590万套, 至2011年底已竣工300万套, 剩余290万套;2011年的1000万套, 使2012年保障房总在建套数将可能超过1900万套, 资金需求将超过2011年。“十二五”期间3600万套保障性住房建设计划, 使未来保障房投资额将持续增加。

2011年, 全国城镇保障性住房计划新开工套数956.1万户, 新开工工程总投资15881亿元, 新开工工程本年度计划完成投资额8888.6亿元, 占总投资额的56%。本年度计划完成投资12441亿元, 但从4月份已到位的4901亿元资金来看, 其中中央和地方各级政府出资2696亿元, 如按30%的比例计算新开工工程建设资本金, 尚存2068亿元的缺口, 以政府出资作为资本金实现保障性住房的顺利开工尚且存在一定的困难。同时, 从全国尺度来看, 目前仍存在7537亿元的资金缺口, 占全年计划完成投资的60.1%, 资金筹集工作仍然面临一定压力。

在全国各类城镇保障性住房投资中, 2011年1-4月各类保障性住房新开工557.1万套, 占2011年全年计划新开工的58.3%;1-4月新开工工程完成投资额4692.6亿元, 占2011年全年计划投资完成额的52.8%;包括续建工程在内的完成投资7150.6亿元, 筹集资金计划合计额为6260.5亿元。

其中, 从4月份已到位资金来看, 全国廉租房资金缺口为224亿元, 仅占全年计划筹集资金的19.4%, 占2011年计划完成投资额的17%, 资金筹措压力较小;由于公租房任务量大, 其资金筹集压力也较明显, 截止到4月份, 公租房资金缺口为764亿元, 占全年计划筹集资金的35%, 占2011年计划完成投资额的37%。

另一方面, 各类棚户区改造本年度新开工398.9799万套, 占全部保障性住房的41.7%;本年度新开工计划完成投资额4196亿元, 占全部安居工程的47.2%;包括续建工程在内的本年度计划完成投资5290.6亿元, 筹集资金计划合计4135.6亿元, 资金缺口3710亿元, 占年度计划完成投资的70.5%, 尚有大部分银行贷款和企业个人计划筹集资金未能落实。

2.2 地方政府受困地方债及房地产紧缩调控

审计署发布的数据显示, 截至2010年底, 全国地方政府性债务余额10.7万亿元, 其中, 政府负有偿还责任的债务6.7万亿元, 政府负有担保责任的或有债务2.3亿元, 政府可能承担一定救助责任的其他相关债务1.7万亿元。另据测算, 2011-2012年将有43%的债务到期, 总额约4.6万亿元。与此同时, 2010年以来房地产市场持续紧缩调控, 各地土地出让金收入大幅下滑。2011年前11月, 全国130个城市的土地出让金同比降幅达30%。土地收入的下降, 加上到期债务的双重挤压, 使地方政府保障房建设的资金投入更趋紧张。

2.3 投资收益难以吸引社会资金

按住建部规划, 保障房建设资金中的社会资金占比要高于各级政府的资金。2011年新开工1000万套保障房, 主要是靠各级政府到位资金的拉动, 后续开发仍需社会资金的积极参与。从保障房投资收益上看, 产权明确的限价房、经济适用房、棚户区改造工程等建成后能一次回收成本, 虽然售价低于商品房, 但较低的风险、稳定的收益, 加上政府资金的支持, 对于投资者仍有较大吸引力, 融资难度较小。公租房、廉租房建成之后只租不售, 投资收益主要靠建成后的租金收入, 按照目前市场情况, 回本至少需要30年。收益低加上回收周期长, 使得这部分保障房建设很难吸引逐利的社会资金。

3 我国保障性住房的融资模式思考

3.1 完善现有渠道, 拓宽多元化的融资路径

保障性住房建设要兼顾公益性和自利性。可以在融资时分别通过政府和非政府部门及个人等不同的主体来体现这两个特性。中央政府和地方政府设立保障性住房投资基金, 多方筹措资金;通过政府补助、注入资本金或者贴息, 然后再通过商业银行贷款, 提高融资能力;吸引更多社会资金参与保障性住房建设, 经济适用住房和限价商品住房的建设主要由社会机构通过市场运作方式来解决;加快制定金融机构支持保障性住房建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策;设立公共租赁住房基金, 积极引进民间资本、拓宽公共租赁住房建设资金来源, 鼓励和引导一批具有丰富房地产开发、运营经验和操作团队的房地产企业投身保障性住房建设, 以期破解我国公共租赁住房发展瓶颈;通过完善法律、政策引导、税收优惠等途径, 推进保险资金 (包括养老基金、企业年金等) 参与公共租赁房建设和运营, 形成投资、建设、经营、管理的市场化运行机制。借助资本市场拓展公租房等建设融资渠道, 加快各地公租房建设, 使公租房建设形成一个由政府、金融资金、资本市场融资相互配合的多元化融资渠道, 并形成具备自身“造血能力”、可实现持续滚动开发的融资平台。

多方利益主体通过不同方式共同参与保障性住房的建设, 其公益性和自利性有望得到最大限度的体现, 同时也能充分调动起社会沉淀资金, 解决过度依赖政府投入和银行风险高度集中等问题, 提高资金利用效率和保障性住房建设效率。

3.2 加大部分地区的地方财政投入

对于保障性住房任务重、缺口大且地方财政仍有一定余力的重点地区, 应进一步挖掘地方财政的投入力度, 尤其是江苏、福建、山东、新疆以及广东等省区, 其省区级和市县一般预算投入建设的资金不足地方全年财政收入的1%, 远低于全国4.15%的平均水平。因此, 应继续增强地方政府对保障性住房建设的重视, 重点加强以上地区地方财政投入力度, 减少中央补贴力度, 将中央补助的有限资源用于统筹全国资金安排, 优化全局性保障性住房建设。

3.3 调整部分地区地方债券所占比重

地方债券具有良好的吸纳社会资金的作用, 且在保障性住房资金筹集中占有重要地位。但目前各省市地方债券对保障性住房的贡献作用差异显著, 部分省市的地方债券对资金筹集的积极作用并未体现。因此, 应积极调整部分地区地方债券所占比重, 提高地方债券对资金筹集的贡献力度;同时对于各地发行的地方债券, 也应优先用于保障性住房特别是公共租赁住房建设。

3.4 提高土地出让金对资金筹集的贡献作用

对于存在资金缺口的省市, 需进一步挖掘现有资金来源, 依据各地实际情况, 充分提高其资金类别的投入水平, 尤其是经济较为发达的东部地区以及部分中部地区县市, 可继续提取土地出让净收益, 提高土地出让净收益对保障性住房建设的贡献作用。

3.5 推进金融创新, 促生多样化的融资手段

积极寻求私募、股权融资及各种自筹资金的渠道。其中, 房地产基金将成为房地产企业一个有力的融资渠道。今后, 房地产企业与基金的合作必将成为一个行业趋势, 应积极推进国企与政府背景的房地产基金借助自身雄厚的资金实力以及广阔的社会资源脱颖而出。从各地来看, 重庆等地已经开始了对公租房基金产品的试验, 由政府主导, 探索保障房建设融资新渠道。

3.5.1 利用按揭贷款融资

这种融资模式可以仿照个人住房按揭贷款的模式运作, 按揭的主体由个人转换为公共租赁房所有公司。其中, 开发贷款由开发企业向商业银行申请, 按揭贷款由公共租赁房所有公司以房产做抵押向银行贷款, 贷款期限为10年以上, 以公共租赁房建成投入使用后的租售收入 (含车库) 、配套商业设施出售收入和财政兜底等作为主要还款来源。

3.5.2 利用理财资金融资

这种融资模式由商业银行、信托公司、政府等多部门共同推进。首先, 由信托公司发行专门用于保障房建设的理财产品;然后, 由商业银行向特定投资者 (机构和个人) 销售这些理财产品;同时, 政府成立专门的担保公司对理财产品提供一定的担保。信托公司将银行筹集的资金以委托贷款形式贷给开发公司, 信托公司和银行参与日常的资金管理和监督。同样, 还款来源仍然是公共租赁房建成投入使用后的租售收入 (含车库) 、配套商业设施出售收入和财政兜底。通过这种模式, 既满足了融资者和投资者的不同需求, 同时也可通过滚动发行等期限设计, 以提高资金的使用效率, 保证保障性住房建设的资金来源。

3.5.3 实行证券化

保障性住房贷款证券化 (MBS) 是指商业银行将其所持有的保障性住房贷款债权出售给特设的证券化机构 (SPV) , 然后由该机构以其收购的保障性住房贷款为基础, 通过信用增级、信用评级等各项措施, 在证券市场上发行保障性住房贷款抵押证券的行为。还款来源仍然以共租赁房建成投入使用后的租售收入 (含车库) 、配套商业设施出售收入和财政兜底为主。发行保障性住房贷款证券本质上是发放保障性住房贷款银行的一种债权转让行为, 即商业银行把对保障性住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。充分发展的证券化市场有助于化解银行面临的各种风险, 平衡其流动性和盈利性目标。

同时, 各地方政府应加强对保障性住房建设的重视力度, 成立专门的监督管理办公室, 以常规形态落实地方监管, 建立并完善保障性住房建设资金的监管平台。一方面, 及时跟进资金落实情况, 对资金筹集计划的后续落实情况进行严格跟进和监督, 确保资金按照筹集计划落实, 以此保证工程建设进度;另一方面, 加强对金融风险的防范和控制, 对于保障性住房建设资金来源中金融机构贷款和企业、个人筹集资金占比较高的项目要给予重点监控, 确保资金的安全落实和规范使用。

参考文献

[1].顾孟迪.房地产金融.上海交通大学出版社.1998

[2].曹建元.房地产金融.上海财经大学出版社.1997

[3].陈杰.我国保障性住房的供给与融资回顾与展望.现代城市研究.2010.9

[4].董藩文伟.基于AHP的廉租房融资模式研究.中南民族大学学报 (自然科学版) .2010.6

[5].洪明.基于保险资金运用视角透析廉租房建设去财政化.地方财政研究.2010.4

债权融资支持保障房建设问题研究 篇7

关键词：保障房建设,地方政府债,中期票据,企业债

十二五期间, 我国将建设3 600万套保障房, 其中2011年1 000万套。据住建部估算, 完成2011年1 000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。除中央、省级和市县政府将承担5 000多亿元外, 剩余的8 000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。保障房的资金来源有银行贷款、土地出让金、住房公积金增值收益、发行信托产品、开发商配售等多种方式。本文仅探讨债权融资支持保障房建设的可行性及其实践。

一、保障房建设迫切需要寻找新的融资方式

(一) 保障房贷款呈现萎缩态势

1.紧缩货币政策进一步制约了保障房贷款的发展。

由于保障房建设资金回收周期长、利润空间小, 银行对回收贷款存在疑虑, 因此不愿意大量发放保障房贷款。此外, 自2010年以来不断紧缩的货币政策更进一步制约了保障房贷款的发展。目前存款准备金率高达21.5%。银行可发放贷款的额度捉襟见肘, 特别是房地产开发贷款, 受政策限制虽然现在还不能说是暂停发放, 但基本上已很少发放, 即便是政策支持的保障房项目也很难贷款。

2.不区分公益性和商业性的楼市调控卡住了保障房贷款之门。

虽然房地产开发愈加清晰地分为商业性和保障性开发两种类型, 前者具有商业性, 后者则具有公益性, 但银行发放房地产开发贷款时却并没有对二者区别对待, 因此严格的房地产调控自然压缩了保障房贷款规模。上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业反映, 贷款审批程序更加严格, 审批时间更长, 发放贷款额度也锐减。以前有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》两证就可申请贷款, 现在必须四证齐全;以前贷款额往往有数亿、数十亿元, 现在1亿元甚至5000万元的贷款也要去争取[1]。

3.高企的保障房贷款成本抑制了贷款需求。

由于不断提高存款准备金率, 银行的可贷资金供给明显减少, 银行在贷款中的议价能力不断增强, 不但基准利率上升, 银行通常还会在基准利率基础上上浮一定比例。2011年7月7日加息后, 3-5年的贷款基准利率已达6.90%, 而2010年10月加息前3-5年的贷款基准利率仅为5.76%。以前保障房项目贷款一般是维持基准利率, 甚至能享有下浮10%-15%的优惠, 即最低贷款利率为5.76%*0.85=4.896%。2011年以来一般是上浮10%-15%, 高的甚至达到30%, 即融资成本高达6.90%*1.3=8.97%, 目前利率8.97%竟然是2010年最低利率4.896%的1.83倍!保障房建设项目本来利润微薄, 在不断增加的贷款成本下, 如果收益不足以弥补成本, 将抑制保障房贷款需求。

(二) 2011年土地出让金将减少

1.2010年土地出让金数额和增幅均创新高。

2010年, 在两轮房市调控之下, 全国土地出让金数额仍再创新高;增幅也再创新高, 同比增70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创新高, 为76.6%, 这一比例是空前的, 反映了地方政府对土地财政的极度依赖。土地出让金与前期土地价格、土地供应面积、开发商对房价预期密切相关。如果预期未来房价涨幅很大, 开发商愿意多囤积土地, 土地出让金随之水涨船高。

2.房价高位徘徊或小幅回落。

2011年, 许多大中城市采取了限购措施, 本地人只能购买两套住房, 外地人则必须有1-5年完税或社会保障缴纳证明才能购买一套住房, 严格的限购政策使投机性需求锐减。国家统计局数据显示, 2011年5月, 全国70个大中城市中, 新建商品住宅价格环比下降的城市有9个, 持平的城市有11个。涨幅比4月缩小的城市有27个。与去年同期相比, 70个大中城市中, 价格下降的城市有3个, 涨幅回落的城市有36个。5月, 同比涨幅在5%以内的城市有36个, 比4月增加7个[2]。

3.土地出让金明显减少。

许多大中城市房价高位徘徊或小幅回落, 降低了居民和开发商对未来房价大幅上涨的预期, 土地出让金也随之大幅下降。据莫尼塔 (上海) 投资发展有限公司的监测数据显示, 1-5月, 北京土地出让金总收入为250.61亿元, 同比下滑56%, 其中住宅出让金更是下滑84%[3]。中国指数研究院的数据显示, 截至2011年6月24日, 1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元, 同比去年下滑22%, 与去年全年土地出让总收入1 513亿元相比, 仅完成33%[4]。

(三) 住房公积金支持保障房建设仍有法律障碍

1.住房公积金属于个人财产。

尽管全国住房公积金归集总额约2万多亿, 如果能拿出一部分将有助于缓解地方保障房的资金缺口。不过, 住房公积金支持保障房建设仍有法律障碍。1999年的住房改革和个人住房公积金缴存制度, 已明确住房公积金属于缴纳公积金者的财产。拥有公积金账户并符合一定条件的居民, 可凭借自有房屋产权证明或者租房证明直接向住房公积金管理部门申请提现, 佐证了住房公积金属于个人财产。个人财产是遵循收益最大化原则进行投资的。而保障房却是微利的投资项目, 追求绝对收益的个人与保障房的公益性质之间存在矛盾, 因此如何引导以住房公积金形式存在的个人财产参与保障房建设, 是我们必须研究的课题。

2.现行《住房公积金管理条例》为住房公积金使用设定了各种限制。

现行的《住房公积金管理条例》明确公积金所有人与公积金管理机构的托管关系。为了确保公积金所有人的资金安全, 对住房公积金的使用设定了各种限制:住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房, 任何单位和个人不得挪作他用。对暂时“闲置”的公积金只能投资于国债和银行存款, 以及各地对职工公积金设定最高贷款额度限制等。因此, 如果要使公积金支持保障房建设合法化, 就必须修改《住房公积金管理条例》, 这需委托人的授权。

3.住房公积金尚不能成为保障房的主要资金来源。

鉴于公积金支持保障房建设存在巨大的法律障碍, 探索和重构激励相容的住房公积金制度, 既能有效利用闲置的住房公积金, 又能部分地解决保障性住房建设资金不足。但短期而言, 公积金尚不能成为保障房的主要资金来源。

(四) 需要创新融资方式支持保障房建设

在银行贷款和土地出让金等主流资金供给明显减少, 囿于法律障碍住房公积金尚不能成为保障房的主要资金来源, 其他诸如保险资金、信托资金、配建等筹资方式仍处在探索中, 谁将承担未来保障房融资重任?本文的回答是债券, 下面将阐述债券融资支持保障房建设的可行性, 并从地方政府债、中期票据和企业债等方面介绍支持保障房建设的实践。

二、债券融资支持保障房建设的可行性

1.保障房建设和资金回收期长, 适合发行中长期债券融资。

保障房的建设周期一般在2-3年, 且保障房中的廉租房和公共租赁房不能随便出售, 每月收取的租金相对有限, 只能用来偿还利息, 而本金的回收则需要较长时间, 因此发行中长期债券, 能够与保障房的建设和资金回收周期相匹配。

2.固定利率债券能够锁定保障房融资成本。

目前发行的企业债、中期票据、国债多为固定利率。在货币政策不断紧缩的背景下, 发行固定利率债券能使保障房融资主体锁定成本, 降低未来利率大幅上升导致的还款压力增加, 避免借款人违约现象的频繁发生。

3.保障房现金流稳定, 能够保障本息的偿还。

保障房中的廉租房和公共租赁房, 每月定期向租户收取租金, 如果管理到位, 则能产生稳定的现金流, 与银行贷款的利息相匹配。因此保障房适合以债券形式筹集资金。

4.保障房债券满足投资者的风险收益偏好。

2007年底买入股票和基金却高位被套、2008忍受漫漫熊市的煎熬、2009、2010年的结构性牛市却让投资者屡屡踏错节奏、2011年上半年更是仅有几只基金盈利。炒股票买基金均被套、买房遭遇限购、民间的高息贷款面临巨大风险。在缺少风险可控的高收益投资品种和一系列惨痛教训下, 投资者宁愿购买低风险低收益的银行固定收益类理财产品, 也不愿意投资高风险的产品。如果目前发行保障房相关债券, 并实行严格监管, 同时提供不低于同期国债收益的担保, 则既满足了投资者的风险收益偏好, 又解决了保障房融资难问题。

三、债权融资支持保障房建设的政策和实践

(一) 发行地方政府债券

1.地方政府债优先用于保障房建设。

《财政部关于做好发行2011年地方政府债券有关工作的通知》 ( (财预[2011]29号) , 以下简称《通知》) 要求地方各级财政部门要认真贯彻落实《通知》规定, 将2011年地方政府债券资金优先用于保障性安居工程, 要进一步明确和细化地方政府债券资金安排用于公共租赁住房等保障性安居工程的具体资金数额, 加大对保障性安居工程的投入力度。要全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。要继续落实廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房以及棚户区改造涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税收优惠政策。由于地方政府债具有准国债性质, 鉴于国债信用极高, 融资成本最低, 以地方政府债形式筹集保障房建设资金, 必将大大降低保障房融资成本, 缓解资金瓶颈, 加快保障房建设进程。

2.发行地方政府债支持保障房建设的实践。

6月17日, 财政部公布2011年地方政府债券首次代理发行计划。此次发行涉及的地方债主体包括陕西、山东、云南、重庆等11个省区。 此次发行的地方债种类有2类, 一是6月27日招标的5年期品种, 金额为254亿元;二是7月11日招标250亿元3年期地方债。表1为2011年已发行地方政府债及用途统计。

2010年财政部共发行2 000亿元地方政府债券。全年共发行地方政府债券10期, 其中3年期地方政府债券6期总额1 384亿元, 5年期地方政府债券4期总额616亿元。2011年计划的发债规模仍为2 000亿元, 与2010基本持平。而据2011年已有数据统计, 3年期和5年期债券的发行数量大致相当, 与2010年相比, 5年期债券的比重明显增加, 这可能与保障房建设资金回收期长有一定关系。

资料来源:根据梓宇. 财政部为保障房融资首次发行504亿地方债[EB/OL].观点地产网, 2011年6月20日整理而得。

(二) 房地产开发商在银行间市场发行中期票据

1.低成本的中期票据是开发商保障房建设的重要融资渠道。

中期票据是央行推出的直接融资产品, 是一种由企业发行的无担保债券。是央行在短期融资券 (1年期以内) 市场运行成功的基础上, 将发债期限确定在1-5年之间的信用品种。从2008年首次获批的企业评级都在“AAA”以上来看, 发行中期票据企业一般应符合下列主要规定———具有稳定的偿债资金来源, 拥有连续三年的经审计的会计报表, 且最近一个会计年度盈利;主体信用评级为AAA, 待偿还债券余额不超过企业净资产的40%。

2009年底以来, 一系列融资限制政策让开发商的资金压力越来越大。部分开发商承担了大量保障房建设任务。对资金以及周转速度的要求也就更为强烈, 而本身的薄利又决定只能选择低成本资金。中期票据具有低融资成本、期限与保障房建设偿还周期一致、成交量大、流动性强等特点, 是从事保障房建设的房地产企业融资的重要渠道, 但对借款企业过高的信用评级要求, 在一定程度上限制了部分房企利用中期票据融资。

2.银行间市场交易商协会重点支持保障房建设。

中国银行间市场交易商协在2011年5月上旬召开的非金融企业债务融资工具主承销商工作会上, 交易商协会明确提出作为债市自律组织, 要贯彻中央的政策要求, 重点支持保障房建设, 并在政策研究中提出三点要求:一是保障房项目必须在中央规定的1 000万套中;二是保障房项目必须纳入政府统筹安排;三是要做好后续监管保证偿付。

3.首开股份和栖霞建设拟发行中期票据用于保障房建设。

2011年6月3日, 首开股份 (600376) 公告称, 为保证公司的可持续发展, 满足公司生产经营的资金需求, 公司向银行间市场交易商协会申请注册, 拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据。募集资金将用于公司保障性住房项目的建设。公司同时公告, 首开股份2011年5月25日中标取得廊坊市安次区“廊安2011-27号”和“廊安2011-28号”两宗土地项目, 为快速开展该项目的开发建设工作, 尽快获得收益, 公司设立廊坊首开志泰房地产开发有限公司作为该项目的实施主体, 注册资本金为1亿元[5]。

无独有偶, 6月11日, 栖霞建设宣布拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中期票据用于西花岗保障房项目配套资金, 资金将全部用于保障房项目配套。中期票据的发行对象为中国银行间债券市场的机构投资者。

(三) 发行企业债

1.发改委已为企业债支持保障房建设扫清了制度障碍。

由于地方政府债的发债主体仅限于地方政府, 且2010年的规模为2 000亿。中期票据虽然优点很多, 但通常限于信用非常好的大企业。如何让一般企业和地方政府投融资平台筹集资金, 为保障房建设服务?其中一个重要的筹资方式是发行企业债, 企业债是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券, 它对发债主体的限制比较少。企业债券具有期限长、利率低的优势, 是保障性住房项目市场融资的较好工具。

2011年6月, 发改委制定了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》 (以下简称《企业债通知》) 。《企业债通知》允许各地方政府按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司可以申请发行企业债券, 但募集资金应优先用于各地保障性住房建设。不仅从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的投融资平台, 从事保障房建设的其他企业, 也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内, 通过发行企业债券进行项目融资。通知还要求为了及时满足保障性住房项目的融资需求, 各部门要优先办理相关企业债核准手续。

2.北京住总将发行20亿元5年期企业债。

2011年6月22日, 北京住总集团董事长张贵林对媒体表示, 住总今年将发行20亿元5年期企业债, 将用于今年的8个保障房项目。同时, 他透露, 北京今年整体计划发行500亿元债券用于保障房和重大工程建设, 目前正在审批中。除了住总, 北京首开集团和北京金隅集团都在参与发行保障房专项企业债[6]。

四、债券融资支持保障房建设的规模分析

1.2010年中期票据和企业债的发行规模合计为8635.08亿元。

2010年, 银行间债券市场全年发行量达到9.51万亿元, 同比增长10.06%。根据图1所示中期票据和企业债占比分别为5.23%和3.85%, 则二者的发行规模合计为95 100* (5.23%+3.85%) =8 635.08亿元, 假设2010年发行的中期票据和企业债有15%-30%的资金用于保障房建设, 则资金额为1 295.3-2 590.5亿元。

2.三项债券合计占到保障房建设资金的14.9%-27.2%。

如果2011年发行的2 000亿地方政府债券中有1/4-1/3用于保障房建设, 则能提供保障房建设资金500-667亿元, 假定中期票据和企业债的发行规模同比增长10.06%, 则三项债券合计用于保障房建设的资金在1 932.6-3 532.1亿元, 占到2011年保障房所需全部资金的14.9%-27.2%。

3.考虑其他因素, 债券将为保障房建设提供更多资金支持。

作为三大政策性银行之一的国开行积极支持保障房建设, 截至2010年底, 累计向廉租房、公租房、经适房、限价房、棚户区改造等保障性安居工程项目发放贷款1 455亿元[7]。国开行是银行间债券市场的重要筹资者, 我们至少可以判断, 国开行发债筹措的部分资金, 以贷款形式支持了保障房项目。此外, 商业银行在银行间市场发行的金融债券和房地产公司在证券市场上发行的公司债, 也会在一定程度上支持保障房建设。

4.债券融资是保障房重要的资金来源。

2011年, 中央政府拿出1 030亿元用于保障房建设。2010年全国土地出让金近3万亿, 假设2011年同比下降2-3成, 土地出让金的10%用于保障房建设, 则支持保障房建设的资金在2 000-2 300亿左右。2010年银行系统共为保障房建设提供了约2 000亿元资金, 2011年在信贷紧缩背景下恐怕难以超过这个数字。 而地方政府债、中期票据和企业债券合计能为保障房提供1 932.6-3 532.1亿元的资金支持, 因此债券融资是保障房重要的资金来源。

资料来源:中央结算公司债券信息部. 2010年银行间债券市场年度统计分析报告[EB/OL]. 中国债券信息网http://www.chinabond.com.cn/Info/10250168.

五、 完善债券融资支持保障房建设的建议

(一) 国家给予财政贴息

由于保障房建设利润微薄, 加之目前货币紧缩的背景使保障房债券融资成本不断攀升, 因此为了激励地方政府、投融资平台、开发商发行债券筹集资金, 保障利息和本金足额及时偿还, 国家可对借款人资质进行严格审核后, 对其应支付的利息给予一定补贴。财政贴息不能超过银行当年的贷款利率, 财政贴息的贴补率由财政部根据年度贴息资金预算控制指标。当年的债券利息和贴息资金一年一清, 原则上不高于3%。贴息资金实行先付后贴的原则, 即发债主体必须凭利息清单向财政部门申请贴息, 对于未按规定完全施工进度、出现支付违约等情景均不予贴息。

(二) 在海外发债筹集保障房建设资金

一是考虑发行外国债券, 在低息发达国家以当地货币筹集资金。二是鉴于美元的强势地位, 考虑在美国以外的地区发行以美元计价的债券, 满足投资者对美元的偏好。海外融资年限较长, 筹措的资金可以长期使用。海外融资的利息一般是固定的, 可以锁定融资成本, 避免国内加息的影响。对发达国家投资者而言, 获得了远高于本国的利息收入。三是在香港发行人民币债券。截至2010年11月底, 香港人民币存款已大幅增加到2 800亿元, 人民币在香港需求旺盛[8], 投资者对人民币国际化非常认同, 强烈的升值预期使投资者想获取未来本金增值带来的好处。在目前低利率环境下, 购买人民币债券绝对是收益可观的投资。

(三) 建立多层次的监督约束机制

保障房建设关系到国家的稳定和社会的和谐, 应建立多层次的监督约束机制。如果只靠政府监管, 则难免会有监管不到位的地方, 且寻租、腐败等问题难以避免。为了防止各种名目的投资泡沫和转移挪用来破坏公租房这一维稳机制, 首先有必要指定同级人大或者上级审计机构等作为监督人。其次, 保障房是改善广大中低收入的居位条件而建设的, 因此作为保障房建设的最终受益人, 他们有权力对保障房的质量进行监管。再次, 保障房债券的投资者, 有权利知晓保障房资金运用项目的建设进度、产生的现金流及可能的风险。最后, 会计师事务所、资产评估、债券评级等中介机构和广大媒体, 也应及时监督保障房建设和租金回收等情况, 充分发挥市场约束机制, 让保障房建设资金在阳光下运作。

(四) 规范地方政府投融资平台发债行为

1.发行主体的规范。

那些管理记录良好的地方融资平台企业, 将可以率先在企业债市场进行服务于保障房建设的发债融资, 而少数在公共财政透明度和监督程度走在前列的地方政府, 则有可能通过改良后的地方融资平台企业, 以平台企业为载体, 进入公开债务市场, 进行地方债融资。

2.募集资金投向的规范。

禁止融资平台企业向债券融资平台过渡期间, 发行没有限定用于指定项目和限定具体还款来源的公司债或者地方债。也就是说, 即便是管理规范的平台企业, 发债也应该局限在严格的项目债, 专款、专户、专账使用, 而不允许以某些项目为名, 连带多募集资金用于其它用途。

3.保障房资金管理上的规范。

要做到透明化和清晰化, 应当把保障房资金能够跟融资平台的其他项目隔离开来, 防止这些资金转移到其他项目中去, 确保保障房资金运作的独立、透明、高效。

(五) 加强对募集资金使用的监管

对募集资金使用的监管能否到位, 也决定了融资的实际效果。发改委虽然明确要求严格监管资金用途, 防止挪用。但在今年货币政策趋紧、社会资金紧张的情况下, 不排除一些企业将保障房建设资金用于商品房开发。可考虑引入第三方支付制度, 即筹集的资金并不直接进入发债主体的账户, 而是由银行等第三方支付机构代为保管, 按保障房建设进度分批打入相关设计、建筑、公用事业配套部门的账户中, 保障募集资金的专款专用, 避免保障房资金被挪用。

(六) 完善对地方政府债券的信用评级