经营租赁资本化

经营租赁资本化（精选3篇）

经营租赁资本化 篇1

国务院在2012年7月11日发布的《国家基本公共服务体系“十二五”规划》里提出,国家建立基本住房保障制度,维护公民居住权利,逐步满足城乡居民基本住房需求,实现“住有所居”。“十二五”期间,将增加不低于1000万套公共租赁住房以解决“城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员”的住房问题。为实现这一目标,规划里提到将“进一步完善土地、财税、金融等政策体系,建立稳定投入机制,加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度,引导社会力量参与保障性安居工程建设和运营。”作为保障性住房,公共租赁住房投资规模大、收益水平低、资金回收周期长导致其融资困难,如何拓宽融资渠道引导社会资本参与公共租赁住房建设,值得进一步研究。

一、我国公共租赁住房融资模式现状

自2009年温家宝总理在政府工作报告中首次明确提出“积极发展公共租赁住房”,我国公共租赁住房政策已经实施6年。六年来,相关专家学者不断探讨和研究公共租赁住房的融资模式,一定程度上拓宽了公共租赁住房的投融资渠道。

( 一) 政府投资为主导

公共租赁住房作为保障性住房,其利润远低于商品住房, 使得私人部门和社会资本参与投资的动力不足,其资金主要来源于政府投资。政府对公共租赁住房的投资方式主要有:中央和地方政府直接拨款、公积金增值收益、公积金贷款、地方政府一定比例的土地出让净收益以及租金收益等。

(二)投融资平台和政府专门机构融资为补充

投融资平台是借鉴国外住房保障的经验建立的能规范公共租赁住房的运营及管理、企业化运营的专业服务机构。目前有部分城市(如山东的青岛)建立了该模式用于公共租赁住房融资。

政府专门机构是指由政府建立的专门负责公共租赁住房的资金来源机构,其以市场化融资为主,政府财政拨款为辅,同时再利用相关优惠政策,吸收社会及企业资金。

(三)企业单位、工业园投资非政府类公共租赁住房

企业单位、工业园投资建设的公共租赁住房主要是宿舍式的,以满足该单位和工业园区的新就业职工和外来务工人员的住房需求。该模式里,企业单位、工业园投资为主,政府给予适当补贴,员工承担较低租金。如,武汉市富士康工业园的员工宿舍就属于该模式。

(四)“城中村”改造项目里的“洪山模式”

该模式具体运营方式是,“城中村”的村民委托集体经营实体与政府的公共租赁房运营机构签订包租协议,然后由公共租赁房运营机构根据相关政策将房屋出租给住房困难家庭。政府的公共租赁房运营机构向村集体按市场租金统一支付租金,然后以市场租金70%的价格出租给租房困难家庭, 租金差价用政府公共租赁住房专项资金解决。这个模式比较适合“城中村”改造项目里村民有富余房屋的条件下开展。武汉市洪山区的马湖村和南湖村率先实行该运营模式,被称为“洪山模式”。

二、社会资本参与公共租赁住房建设阻力分析

由我国公共租赁租房融资模式的现状可以看出,虽然有少量社会资本试探性地参与社会类公共租赁房的建设,但是目前我国公共租赁租住房的建设仍然以政府投资为主。显然,社会资本参与公共租赁住房建设存在阻力,如,投资收益低、投资周期长、缺乏激励措施和退出管理机制不完善等。

(一)投资收益低于商品住宅建设

公共租赁住房是保障性住房,有政府的政策支持,其投资的安全性相对较高,但其租金收入必然低于同类商品住宅。并且由于公共租赁住房建设还处于探索阶段,政府保障性政策并不完善,导致社会资本一般倾向于商品住宅的投资。

(二)投资回收周期长

目前公共租赁住房采取的是只租不售的方式,投资回收周期相比可以出售房地产项目必然会长很多。公共租赁住房投资回收周期长,企业风险会增加,大多数企业都不会主动参与这种投资。

(三)缺乏具体的激励措施

国家在近几年的文件里,多次呼吁引导社会资本参与公共租赁住房建设。但是社会资本参与公共租赁住房建设有哪些政策优惠以及具体的激励措施并没有明确制定出来,人们对此处于观望态度。

(四)退出管理机制不完善

公共租赁住房退出管理机制不完善,大多数房地产开发企业和社会机构对公共租赁住房的循环利用并不看好。公共租赁住房的承租者没有内在动力主动申报其收入改善情况,导致现有房源利用效率不高,也必然会影响公共租赁住房投资方的资金利用效率。

三、社会资本参与公共租赁住房建设的建议

在公共租赁住房制度实施的6年时间里,社会资本参与建设主要是试探性的。但是要实现不少于1000万套公共租赁住房的建设目标,拓宽融资渠道势在必行,如何引导社会资本参与公共租赁住房建设是关键。社会资本参与公共租赁住房建设可以是直接投资、间接投资,也可以是直接和间接投资融合的方式。

(一)社会资本直接参与公共租赁住房建设

社会资本直接参与公共租赁住房建设,主要是指房地产开发企业直接参与公共租赁住房的建设和供给。具体操作步骤为:有意向和经济实力的房地产开发企业在政府部门进行注册登记,申请参与公共租赁住房的建设和供给;然后由政府相关部门审核批准并颁发相应资质文件;该房地产开发企业按照政府的规划进行公共租赁住房的建设和供给。为了鼓励房地产开发企业参与公共租赁住房建设,政府相关部门可以在税费上给予减免,另外,在商品住宅项目的审批上优先考虑该企业。当然,这需要政府部门针对此方式制定一系列的法律法规。

(二)社会资本间接参与公共租赁住房建设

社会资本间接参与公共租赁住房建设,主要是指社会资本通过为公共租赁住房建设提供资金参与到公共租赁住房建设、运营与管理中。初步的做法是:政府相关部门制定一系列法律法规, 规定相关部门可以通过REIT模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式筹集资金建设公共租赁住房;同时,确定个人、非银行企业和机构、银行等都可以参与公共租赁住房投资。个人和非银行企业和机构主要是购买政府部门发行的公共租赁住房债券或者信托机构发行的相关基金;银行机构主要是直接为公共租赁住房建设主体提供中长期贷款。

(三)直接投资和间接投资相融合的方式参与

政府部门建立激励机制以鼓励社会资本参与公共租赁住房建设,鼓励不同社会资本进行协作与融合。如,获得公共租赁住房建设和供给资格的房地产开发企业可以通过发行债券、向银行申请中长期贷款等方式来筹集资金,实现直接投资和间接投资方式的融合。

经营租赁资本化 篇2

融资租赁各期的租金中，包含有本金每期的偿还和各期手续费用（即租赁公司的各期利润），其资本成本率只能按贴现模式计算。

【例】租赁设备原值60万元，租期6年，租赁期满预计残值5万元，归租赁公司。每年租金131283元，要求计算融资租赁资本成本率。

600000-50000×（P/F，Kb，6）=131283×（P/A，Kb，6）

融资租赁与经营租赁的财务比较 篇3

租赁 (Rent) 指的是以费用来借贷实物的一种经济行为。租赁的形式主要包含两大类, 分别为融资租赁与经营租赁, 二者主要是依据租赁目的、租赁物品所有权相关风险以及报酬等因素来进行划分。

融资租赁 (Financial Leasing) , 也叫做设备租赁、现代租赁、以及金融租赁, 指的是由出租方进行资金融通, 提供出承租方所需的设备, 出租方拥有租赁设备的所有权, 承租方在协议期间内拥有该设备的使用权, 待到期满后, 双方可根据合同内容再做协商, 最终, 资产所有权可以转移也可不转移。

经营租赁 (Operatingleasing) , 也叫做营运租赁、业务租赁、以及服务租赁, 它和融资租赁相对称, 指的是按照合同的规定内容, 在租赁双方的协议期间内, 由承租人支付一定租金, 从出租人那里获取到某资产, 此外, 出租方在提供设备租赁的同时, 也要负责对出租设备进行管理、修理以及维护等一系列增值服务, 待到期满后, 承租方向出租方退还改资产。经营租赁属于短期的租赁业务, 具有可撤销性, 它是融资租赁存在的高级形式。

二、融资租赁与经营租赁的财务比较

(一) 融资租赁与经营租赁对财务报表的影响

1、融资租赁对财务报表产生的影响分析

首先, 融资租赁会对损益表与资产负债表产生影响。承租方通过融资的形式, 获取出租方的某项资产, 从法律的角度来讲承租方在协议期间内拥有了该资产的所有权, 但就实际操作情况而言, 当租赁发生时, 租赁资产的风险与报酬已经全部转移给承租方, 承租方有必要将该项资产的融资记录反映到资产负债表当中, 这样才能较好地体现出企业目前经济资源的完整状况, 才能保障财务报表所反映出的企业自身的财务状况具有较高的真实性与可靠性。所以, 通常情况下, 企业都会把融资租赁的资产当做是企业自有资产进行计价入账, 那么该项融资租赁资产即成为企业的负债。从实质上说, 承租方已经享有了一段时期内融资租赁资产的所有权, 因此, 出租方不再计提相应折旧, 此项资产折旧是由承租方计入到自身的生产费用中, 再列入损益表。

其次, 融资租赁能够健全企业会计报表中的资产负债状况。倘若企业采用贷款的方式进行设备的采购, 就会加大企业的负债情况, 庞大的贷款金额会反映在财务报表当中, 从而对企业的资信状况产生不利影响。如果企业采用融资租赁的形式, 就能够防范一次性支付的风险, 在加大企业自有流动资金的同时, 还改善了企业的资信状况, 企业能够将有限的资金用在刀刃上, 既提升了资金的使用效率, 又对企业的资产负债结构进行了优化。

2、经营租赁对财务报表产生的影响分析

首先, 从经营租赁的定义中我们可以看出, 经营租赁实质上是一种短期行为, 它是为了经营的短期需要而展开的, 它不会产生资产所有权转移、风险转移等诸多复杂、繁琐的问题, 所以该项资产可以不视为承租方的资产来进行计价入账, 也无需计提折旧, 企业只要按照相应的规定给予一定的租金即可。此外, 租赁合同的期限通常较短, 短期内即可取消, 所以该资产一般无需在企业的资产负债表中计为一项负债。

其次, 倘若承租人采用经营租赁的形式, 可能会在前几个会计期间内提升利润。承租人运用此种形式时, 企业损益表反映的是租金费用, 而承租人运用融资租赁的形式时, 企业损益表反映为折旧加利息的费用。一般而言, 租金不变, 利息应该为前高后低。在此种情况下, 企业前一阶段的利息加折旧就可能大于相应的租金费用, 从而导致企业前几个会计期间内的利润上升。

再次, 根据新会计准则的相关内容, 若有证据说明企业的售后回租行为是依据公允价值得到的, 那么资产的账面价值与售价差额要计入当期的损益当中, 这也会对企业的利润带来一定影响。

最后, 企业更愿意把融资租赁划分成为经营租赁的形式, 这种意愿可能通过一系列巧妙的条款来实现, 其目的主要是粉饰财务报表。上述内容已经提及, 经营租赁无需把租赁产生的负债与资产在表内进行确认, 这就在一定程度上减小了企业的负债, 从而能够对企业的财务指标进行完善, 例如每股收益率、资产报酬率等, 同时减小了负债与所有者权益间的比例, 降低了企业的筹资成本, 较好地对企业财务风险进行了隐藏。

(二) 融资租赁与经营租赁对关键财务比率的影响

1、融资租赁对关键财务比率产生的影响分析

首先, 融资租赁给流动比率带来影响。融资租赁的形式能够提升企业资产流动性, 那些被认定是融资租赁的售后回租, 被承租方改变了形式, 使得企业的实物资产在会计报表里的结构有了变化, 企业出售资产, 增加了资金, 减少了固定资产, 在实质上增加了企业的货币资金。承租方出售企业的自有设备后, 从形式上变更了该设备的所有权, 将其所有权转移到了出租人手中, 在法律上该设备在协议期间内归出租人所有。而在实际操作中, 承租方是经由改变原有财务结构, 进而获取到资金融通的。

其次, 融资租赁对销售净利率和资产净利率带来影响。融资租赁具有的促销功能, 除了可以提升企业流动资产的周转率, 还对盈利能力产生影响, 但就目前而言, 其内在的变动影响关系还没有形成一个特定模式, 无法找出其升降变动的规律。销售净利率= (净利润/销售收入) *100%, 我们从该公式中可以看到, 如果企业想提升销售净利率, 那么在不断扩大销售收入的基础上, 必须提升企业的净利润。相比较而言, 资产净利率这一指标反映的较为全面, 对承租方来说, 净利润是显著提高了。

最后, 融资租赁对资产负债率带来影响。租赁合同也对企业的经济行为产生一定的约束, 它要求企业也要到期支付租金、支付利息, 这就在一定程度上加大了企业的经营风险, 所以一旦企业签订租赁合同, 就表示加大了自身的资产负债率。

2、经营租赁对关键财务比率产生的影响分析

首先, 经营租赁给流动比率带来影响。企业通过售后回租, 形成经营租赁, 这种形式下, 租赁资产所有权应属出租方, 承租人的资产使用权并未发生改变, 而使固定资产转变成现金, 增加了企业的现金流量, 提升效益。

其次, 经营租赁对净资产收益率带来影响。净资产收益率= (净利润/平均净资产) *100%, 对承租方来说, 提高利润, 而所有者权益未发生变化, 会提升净资产收益率。

最后, 经营租赁对资产负债率带来影响。经营租赁由出租人提取折旧, 同时承租人将租赁费计入成本, 但其持有长期使用权与融资租赁的形式比较, 它能够在一定程度上减小企业的资产负债率。

(三) 融资租赁与经营租赁对公司收益和纳税的影响

当某项物品以经营的方式进行租赁的话, 那么对于承租方来讲, 企业支出的租赁费是期间费用, 虽然该费用会在一定程度上降低企业的利润, 但是经营租赁产生的租赁费用在税收统计时是可以提前列支的, 所以从根本上讲它影响的是企业的税后费用。用数学公式表示为:

租赁税后费用=租赁费用× (1-所得税税率) 。

当某件物品以融资的方式进行租赁的话, 那么对于承租方来说, 其租入的资产和企业固有资产一样, 在会计处理过程中应计提折旧费用。此外, 在会计处理过程中可能存在不确定的融资租赁费用, 此项费用可以当做摊销费用在税收统计之前列支出来。基于上述原因, 采用不同的租赁方式, 会对公司的收益及纳税产生不同的影响。下面, 通过举例来进行分析:

A企业现在的税前年利润为496.75万元, 每年的利息开支为20万元, 企业按25%的税率缴纳所得税, 企业固定资产的折旧采用直线的方式进行计提。企业预计在今后10年内租入一台设备从2012年10月1日起租, 到2022年10月1日结束, 每年需支付租赁费用50万元, 年底结算。如果该设备的公允价值为315万元, 折现率为10%, 残值为0, 那么采用不同的租赁方式会给企业带来什么后果呢?

我们通过统计计算可以得到不同的租赁方式对A企业收益及纳税的影响, 结果如表1所示。

表中融资租赁时的租赁费取最低租赁付款现值, 因为该设备需要每年支付的费用为50万, 支付年限为10年, 依据公式:最低租赁付款现值=50× (P/A, 10%, 10) =307.2万元, 所以第一年的租赁费用为307.2÷10=30.72万。依据会计准则, 固定资产的记账价值取公允价值和最低租赁付款现值的较小值, 即307.2万元, 所以年折旧费为30.72万元。

通过上述分析可知, 如果企业采取经营租赁的方式进行租赁, 那么每年需缴纳租赁费50万元, 实际税后租金为50× (1-25%) =37.5万元, 为企业节约所得税12.5万元。若采用融资的方式进行租赁, 则每年需支付的租金用各不相同, 第一年为30.72万, 并逐年递减;同时设备年折旧额为30.72万元。融资租赁相比经营租赁在第一年少缴纳的所得税2.9万元, 少盈利8.6万元。

三、结束语

综上所述, 企业在账务处理的过程中, 要区分清楚融资租赁与经营租赁二者的形式, 区别对待。总的来说, 若企业的不确定因素较多, 经验风险较高, 最好采用经营租赁;若企业的风险较低, 经营环境稳定, 最好采用融资租赁。企业要积极结合自身的实际经营状况, 做出正确的决策, 从而保障自身的稳定持久发展。、

参考文献

[1]杨伟.经营租赁和融资租赁的财务影响分析[J].现代经济信息, 2009, 9