中小企业贷款证券化

中小企业贷款证券化（共10篇）

中小企业贷款证券化 篇1

中小企业是我国经济结构的重要组成部分, 对促进我国经济社会发展、保障社会就业、推动技术创新、加快产业结构调整等方面具有重要作用。然而, 中小企业长期以来存在的融资瓶颈成为制约其发展壮大的根本性障碍。

资产证券化作为近30年来国际金融领域发展最迅速的金融创新工具之一, 在解决中小企业融资困境上具有重大意义。2008年11月, 浙商银行发行了额度为6.96亿元的中小企业信贷资产支持证券, 这标志着我国运用金融产品创新解决中小企业融资难问题已进入新的发展阶段。但由于信用评级制度和风险管理体系尚不完善, 中小企业银行贷款证券化作为一种比较可行的模式, 在国内推广尚存一定障碍, 建立一套与之适应的风险管理系统势在必行。

资产证券化在我国起步比较晚, 现有的相关研究主要局限在模型的选择和相应法律体系的构建问题上, 而针对我国中小企业银行贷款证券化的研究也主要集中于讨论其模式和可行性, 有关中小企业贷款证券化风险管理问题的研究仍比较缺乏。宋宸刚 (2008) 认为信贷资产证券化属于发起机构主导型, 发起机构应建立与证券化风险控制相符的内部风险控制体系。赵佳敏 (2006) 等学者构建了我国商业银行中小企业信用评价模型, 但仅靠各方面指标来确定中小企业信用存在较强的主观性。李小燕、卢闯 (2004) 提出, 以现金流为基础的业绩指标为重心来构建信用评价模型, 克服了定性指标在专家打分中客观依据不足的弊端, 能够提高预测的准确率。

在前人研究的基础上, 本文从中小企业贷款信用评价的层面进行中小企业贷款证券化的风险管理, 以现金流弹性预测模型为核心, 综合信用评价指标体系, 构建一套与中小企业贷款证券化相适应的信用评级系统, 从源头上控制贷款证券化的风险, 以求促进证券化在解决中小企业融资问题上的推广。

一、中小企业银行贷款证券化风险根源

贷款证券化属于资产证券化中的一种创新融资工具, 从交易结构上看, 整个贷款证券化融资的过程就是作为发起机构的银行将其认为合适的信贷资产通过整理和分割构建成资产池, 变化为资产支持证券。因此, 信贷资产证券化的本质是通过结构交换, 基于贷款生成具有流动性的证券, 以这种证券为交易对象来交易贷款 (张超英, 2004) 。中小企业银行贷款证券化就是运用这种融资技术, 将中小企业银行信贷资产经过一定的组合, 形成能够产生比较稳定现金流的资产池, 并以其未来收益权为支撑发行债券, 从而扩大银行的资金来源, 用以缓解中小企业的融资需要。

贷款证券化的基本流程一般包括确定证券化信贷资产, 组建特殊目的实体 (Special Purpose Vehicle, 简称SPV) , 证券化资产池的构建和筛选, 信贷资产支持证券的发行及后续管理等环节。在我国并没有专门为资产证券化交易的运作而设立的特殊目的实体 (SPV) , 可以由信托公司来担当这一角色。结合我国实际, 中小企业贷款证券化可以采取发起机构主导型的模式 (宋宸刚, 2008) , 即银行作为发起机构, 将其对中小企业的贷款出售给信托公司, 信托公司将购自不同银行的不同风险、不同日期和不同利率的贷款重新组合后进行证券化, 经信用评级机构评级后销售给投资者或自营。其基本流程如图1所示。

中小企业银行贷款证券化是一种复杂的金融信用衍生产品, 其发行过程存在着多方面的风险, 主要包括法律制度风险、信用风险、利率风险、系统性风险, 其中信用风险是最主要的。从贷款证券化的模式不难看出, 信贷资产池是整个证券化的基础, 其信用渗透于贷款证券化的全过程, 并在贷款证券化中起着基础性的作用。信用风险是银行信贷活动始终伴随的风险, 但是经过证券化后, 一方面贷款的信用风险被从放贷机构剥离出来, 另一方面, 滋生了促使信用风险发生的更多内在因素, 信用风险发生的概率大大提高。

从本次美国的次贷危机看, 次级住房抵押贷款违约就是发生危机的直接原因, 正是因为房地产泡沫破裂, 贷款人无力偿还住房抵押贷款的本息, 导致现金收支账户也无法向次级债的投资者按期支付本金和利息。次级住房抵押贷款的大量违约导致了以其为基础资产的衍生产品——次级债的危机, 信用风险被从信贷市场转移到了证券市场, 并蔓延到整个金融体系, 引起金融危机。因此, 用来证券化的信贷资产必须具有较为稳定的现金流, 才能保障投资者的利益。而我国中小企业的信用水平普遍较低, 经营风险大, 具有较高的倒闭率和违约率, 这就大大增加了中小企业贷款证券化的风险。要成功推广中小企业贷款证券化, 银行作为发起机构必须建立一套专门适用于中小企业的信用评级系统, 严格监管中小企业信贷资产的质量, 从源头上防范证券化风险。

二、中小企业信用评级系统构建

具体从以下几个方面入手:

第一, 中小企业信用评级系统思路及流程。企业的还款能力最终体现在对现金流的支配上, 企业有充足的现金流用以偿付本息是企业信用保证的基本要求, 因此信用评级系统将对中小企业的现金流考察作为核心。但现金流弹性预测模型的评价是基于企业历史数据做出的预测, 与真实情况尚存在一定差距, 况且企业的信用绝非仅与获现能力有关, 所以采用信用评价指标体系对企业进一步评级很有必要。将现金流弹性预测模型与信用评价指标体系结合, 克服了单独运用现金流模型的不全面性, 同时也克服了信用评价指标体系的主观性, 两者优势得到了互补。

中小企业信用评级系统的流程是:首先根据企业财务数据进行现金流弹性预测, 以判定其是否有能力偿付本息。如果现金流不足以偿还本息, 则直接将其确定为信用最低级别;如果现金流充足, 再利用信用评价指标体系对企业信用进一步评价 (使用财务数据以及调查访问结果) , 得到信用评分, 从而确定企业信用等级。

第二, 现金流弹性预测模型。现金流弹性预测模型主要以企业的财务资料和项目可行性报告以及相关行业信息为基础, 采用一定的预测方法, 包括企业历史趋势法、综合判断法、专家判断法等, 对企业未来的现金流进行预测, 以预测营业收入为出发点, 推算出企业息税后营业利润, 剔除非付现营业收入和非付现成本费用项目后, 获取企业的自由现金流, 再将自由现金流调整为企业用于偿债的现金流量, 与企业需要偿还的长期贷款本息对比, 最终获得借款企业偿还长期借款本息的资金缺口 (或剩余) 。具体分析预测模型如图2, 各预测因素之间的勾稽关系如表1所示。

为了加强现金流预测的客观性, 可以在传统现金流预测模型的基础上加入了弹性分析方法, 结合行业特征和经济周期等因素, 根据悲观、期望、乐观三种情况分别预测企业的还款现金流。乐观现金流估计指在假设一切良好的环境下估计企业所能实现的现金流量, 这时的现金流量体现了企业所能达到的最高偿债能力。期望现金流量是企业最有可能实现的现金流量。悲观现金估计最小, 它是在足够补偿市场变动、工作不佳、天灾人祸所造成的现金流的浪费或流出条件下企业现金流量, 它体现了企业最恶劣的现金流状况。立足于企业期望的现金流估计, 同时全面考虑企业在乐观情况下的现金流和悲观情况下的现金流, 综合分析, 最终对贷款企业的偿债能力给出一个更加客观的判定。

第三, 信用评价指标体系建立。信用评价指标体系是根据一定的评价标准, 采取科学的评价方法, 对选定的评价指标进行评分并确定权重, 从而确定企业总体信用等级的系统。针对中小企业构建的信用评价指标体系与一般的信用评价体系的不同之处在于, 其构建更多考虑了中小企业生命周期短、财务管理不规范、缺乏历史信用记录等特点, 在考察企业现有经营、财务状况的同时, 更加关注中小企业的发展潜力。

一是信用评价指标选择。由于中小企业长久以来存在融资约束, 生命期较短, 其规模、业绩与银行大客户相比相差甚远, 单从定量的财务指标来评判其信用难以得到准确的信息。中小企业是处于成长期的企业, 其创新能力、企业内部管理水平、诚信度等难以量化却奠定了发展基础的指标也应该作为考察的重点。本文在构建中小企业信用评价指标时选择采用定性、定量指标结合的方式, 不仅考察中小企业的偿债能力、财务效益、资产运营水平、发展能力等财务指标, 而且将来自企业内部和外部的多种定性指标综合加以考虑。其中, 定量指标可从企业当期财务报表、公开数据、历史数据中提取或计算得到, 定性指标可采用调查问卷、询函证、拜访咨询等方式获得。具体指标选择如表2。

二是指标评分方法。信用评价定量指标的评分可采取功能系数法, 即“比率分析, 功效记分”。比例分析是指每一个指标都采用比率性指标进行比较分析, 功效记分是以企业历史数据及同业上市公司的数据作为参照, 对每一个指标都确定一个满意值和不允许值, 计算各指标实际值实现满意值的程度, 并转化为相应的功效分数。指标的功效分数= (指标的实际值-指标的不允许值) / (指标的满意值-指标的不允许值) 。定性指标分数在0～1的范围内, 根据调查问卷、函证、拜访咨询的结果, 通过专家打分确定。

三是权重确定。指标体系中确定权重的方法很多, 本文综合考虑方法的实用性和准确性, 采用层次分析法来确定权重。首先, 将以上定量、定性指标划分层次。然后对准则层各项两两比较, 通过专家打分得到判断矩阵, 再对判断矩阵每一行求和或求根, 将各结果归一化, 即得到准则层各项的权重。再运用相同的方法, 得出准则层每一项下层各指标的权重, 将指标的权重乘以其所在准则层的权重, 即可得到各指标相对于总目标的权重。

四是信用等级确定。将指标评分乘以指标权重并加总, 即可得到企业信用评分。根据实际情况对企业等级制定分数区间, 则可得出企业的信用等级。

综上所述, 中小企业的融资困境在经济危机背景下愈发突出, 其银行贷款证券化是解决问题的有效出路。本文以风险控制为目的, 从银行的角度构建一套适用于中小企业贷款证券化风险管理的信用评级体系。这套体系从企业未来现金预测到定量定性指标分析, 多方面考核了中小企业的贷款信用水平。通过进行信用评级, 严格监管中小企业信贷资产的质量, 从根源上控制证券化的风险, 以促进中小企业银行贷款证券化的推广。

参考文献

[1]宋宸刚:《我国信贷资产证券化发起机构风险管理论析》, 《社会科学家》2008年第8期。

国外住房抵押贷款证券化模式比较 篇2

国际住房抵押贷款证券化模式比较

所谓住房抵押贷款证券化，是指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押债权通过拆卸、整合、重组、汇集成为抵押组合,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，转化成为可在金融市场上流通的证券，进而通过发行证券在资本市场上进行融资，完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的债权转让给证券投资者。在实践中，银行将缺乏流动性的长期住房抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来，形成贷款组合，卖给从事抵押贷款证券化业务机构的特殊目的公司，从该项目公司获取出售抵押贷款的资金，特殊目的公司以这些资产作为抵押发行资产抵押证券，再由二级市场的中介机构(即承销商)将这些证券销售给投资者，从最终投资者处获得销售资金。这样，住房抵押贷款就可以通过现金流重组和信用增级实现收益的提升，而且证券流通可以实现风险的分散。在实践中，各国已经形成了各具特色的住房抵押贷款证券化模式，由于证券化模式不同，住房抵押贷款证券化程度在各国也有所差异。

按照政府的参与程度不同，欧美发达国家的住房抵押贷款证券化模式可以分为三种类型：

政府主导型

这种类型以美国为代表，主要特点是由政府出面建立一个特别目的公司，在住房抵押贷款证券化中发挥主导作用。1970年，美国推出第一张住宅抵押贷款证券，其发行者是新成立的政府机构——政府国民抵押协会，该机构为以联邦住宅局、退伍军人管理局和联邦农场主管理局担保的抵押贷款组合为基础发行的抵押证券提供担保，保证按时向证券投资者支付贷款本金和利息。由于政府出面提供担保，抵押贷款的违约风险大大降低，这为抵押住房支持的证券为广大投资者所接受创造了条件。此后，联邦政府又出资设立了联邦国民贷款联合会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司，它们的主要业务是在二级市场上购买抵押贷款。政府国民抵押贷款协会是最典型的政策性机构，主要收购由联邦住宅管理局和退伍军人管理局发放或担保的贷款。联邦住宅管理局和退伍军人管理局是专门为特定的中低收入者购房提供贷款，他们95%以上的贷款都被政府国民抵押贷款协会收购或者证券化，从而保证他们有足够的资金为更多的购房者服务。由于美国政府的担保，政府国民抵押贷款协会发行或担保的证券被市场广泛持有，目前抵押贷款债券余额约为6000亿美元。美国所采取的抵押贷款证券化模式带有浓厚的政府色彩，但又与商业性紧密结合，政府通过二级市场发挥杠杆作用，实现商业化操作。即使是政府性的公司，在操作上仍遵循市场化运作原则。美国的住房金融体系的基本特征是以政府支持为杠杆，政策性和商业性各司其职，各尽所能，高效的市场化运作。

这种模式设有处于主导地位的政府型特别目的公司，有利于建设二级市场和规范一级市场，实现住房抵押贷款的“真实出售”，达到破产隔离的目的。由于政府支持和担保不需要更多的信用增级措施，因此可以降低资产证券化的成本。但是这种模式也存在一些不足，主要体现在法律方面，包括现行法律对设立政府型的特别目的公司以及对住房抵押贷款的“真实出售”等方面的限制。

市场主导型

这种类型的住房抵押贷款证券化代表是澳大利亚和英国，特点是资产证券化过程通过市场化运作，政府只起到管理和规范功能，并不发挥主导作用。这些国家现有的金融中介机构是资产证券化的主力，主要由商业银行和投资银行等机构实施资产证券化业务。

在澳大利亚住房抵押贷款证券化过程中，麦格里证券化有限公司发挥着重要作用。麦格里证券化有限公司是麦格里银行的全资子公司，成立于1991年。目前该公司已发行的以住房抵押贷款为抵押的债券总额在全澳大利亚证券化市场中近三分之一。为推进住房抵押贷款证券化的进程，麦格里证券化有限公司建立了一套相对完善的运作机制。这套机制的主要特点有:一是住房贷款由证券化公司发放或由证券化公司委托其他非银行机构发放;二是住房贷款发放标准化;三是严格的信用审核制度和健全的保险制度;四是有效的债券信用增级措施;五是有效的风险管理机制;六是管理者费用最后支付制度。这样，麦格里证券化公司通过住房贷款发放标准化等措施使贷款中的各类风险得以控股，同时对常规贷款的信用增级措施和管理者费用最后支付制度增强了投资者的信心。

英国的住房抵押贷款证券化是在没有政府推助情况下，在私人部门追求抵押贷款二级市场盈利机会的利益驱动下自发形成。1987年3月，为拓宽住房资金来源，英国国家住房贷款局首次在欧洲市场上发行住房抵押证券。此后，经营此项业务的机构逐步建立，主要是住房信贷银行、住房协会和其他抵押房貸机构。英国政府对住房抵押贷款证券化的作用仅限于从管理的角度对其发展予以规范。具体说来主要包括：英国会计标准委员会发布第五号财务报告标准解决证券化的会计处理问题；监管机构方面，银行与住房协会进行住房抵押贷款证券化要遵守金融服务局的有关指南与规定，其中金融服务局提出的“彻底隔离”原则是主导性的监管原则。由于抵押贷款证券的推出没有得到政府强有力的支持，多数是金融机构以自己持有的住房贷款为基础发行抵押贷款证券，欧洲各国抵押贷款证券化的信用等级相对比较低，市场投资者对证券的认同度也不高，因此各国抵押贷款证券化市场的发展大大落后于北美国家。

市场主导型模式实际上是利用现有成熟的金融中介机构作为特别目的公司进行资产证券化，这样既可以规避国内法律的限制，又可以将特别目的公司注册到“避税地”，从而降低运营成本。但是由于缺少政府的支持，证券的信用等级不高，影响了住房抵押贷款的证券化程度。

政府与市场混合型

政府与市场混合型的代表是加拿大，其主要特点是：通过设立一家公司，由这家公司代替政府参与住房抵押贷款证券化过程，但是这家公司不直接收购住房抵押贷款并发行证券，而是为所有的住房抵押贷款提供全额担保，由住宅抵押贷款的发放机构——商业银行来发行抵押贷款支持的证券。这家公司主要作为担保人介入其中，抵押贷款二级市场上的运作仍是以市场化为主。

加拿大住房贷款担保机构是加拿大抵押住房公司，它成立于1944年，属于联邦政府独资拥有的皇家公司，注册资本金为2500万加元，全部来自联邦政府财政拨款。在建立初期，它的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。为降低抵押贷款首期支付比例，提高中低收入家庭的购房能力，1954年加拿大议会重新修订了《全国住房法》，授权加拿大抵押住房公司向低首付款的住房贷款提供100%的担保，以鼓励金融机构发放低首付比例的住房抵押贷款。为使更多的投资者进入住房抵押贷款市场，稳定住房抵押资金的供给，1986年，加拿大抵押住房公司实施了住房抵押贷款证券化，创立了《国家住房法》下的抵押证券。这一举措的推出，为金融机构形成了长期、稳定的住房抵押贷款资金供给，同时为加拿大居民提供了一条安全可靠、收益较高的投资渠道。随后加拿大政府又于1992年推出了首次购房担保计划，完善了资产证券化保险基金制度，成功地帮助无数加拿大人实现了他们拥有住房的梦想。

混合型模式由于不需要建立特别目的公司，缩短了资产证券化的环节，同时也可以规避法律对于特别目的公司的限制；但是由于没有特别目的公司发行抵押支持证券，这势必造成各抵押贷款支撑证券的发放银行各自为政，会加剧抵押贷款一级市场的不规范。

对中国的启示

目前我国个人住房抵押贷款发展迅猛，为住房抵押贷款证券化的推行奠定了良好的资产基础。通过分析各种住房抵押贷款证券化模式，可以得到一些有益的启示。

其一，要推动住房抵押贷款证券化，首先要防范住房抵押贷款一级市场的风险，为此必须完善个人信用体系和建立住房抵押贷款保险制度。控制住房贷款违约率是保证抵押贷款证券化运作成功的根本前提，美国的次级债危机之所以发生就是因为住房抵押贷款本息不能够正常回收而引发。由于次级住房抵押贷款是指金融机构向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款，这种贷款的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力之上，而是依赖于房价的持续上涨。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；然而2005年之后美国房价持续下降和美联储连续加息，客户的月供负担迅速加重。当这种负担沉重到无法负担时，大量违约客户出现，无法按时偿还贷款，造成了巨额坏账。至此，次级债危机爆发。因此，次级债危机不断蔓延扩大并不完全是住房抵押贷款证券化产生的风险，而主要是由于对客户个人信用审查不严带来的风险所致，只不过证券化过程放大了次级债本身存在的风险。因此，严格的借款人信用审核制度和健全的住房抵押贷款保险制度是防范风险、保证住房抵押贷款本身正常回收的最重要的两项制度。目前住房抵押贷款资产在我国商业银行资产中是优质资产，但与国际水平相比，银行的不良贷款率还相对较高。我国的住房抵押贷款保险制度还很不完善，住房抵押贷款的财产保险费率明显偏高，特别是信用保险尚未建立。加拿大在发展住房抵押贷款保险基础上推进住房抵押贷款证券化的做法，值得我国在推进住房抵押贷款证券化中借鉴。

其二，政府应积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的發展。从国际成功经验来看，大部分国外住房抵押贷款证券化机构都是由政府专门设立的，都有很强的政府背景。在发展住房金融二级市场中，政府通过立法和机构组建等方面给予一定的支持，真正起到催化剂的作用。借鉴国外的成功经验，同时结合我国的国情，中国住房抵押贷款证券化也应采取以政府为主导的运作方式，通过在住房抵押贷款的一级和二级市场建立政府信用的担保机构来推动资产的证券化。这样，既有利于实现和落实政府的各种公共政策，推动政府的住房政策与住房抵押贷款证券化相结合，支持中低收入居民购房，同时通过免除昂贵的信用增级费用，降低住房抵押贷款证券化的运作成本。另外，政府的参与也有利于增强投资者对抵押贷款支持证券的信心，便于证券化的起步;最后还应当指出的是，政府的参与和支持还有利于形成统一的抵押贷款证券化市场，促进抵押贷款一级市场的标准化运作。

浅析住房抵押贷款证券化 篇3

2008年下半年以来, 随着美国次贷危机进一步加剧, 逐步演化为全球性的金融危机和经济危机。在人们期盼政府救市政策奏效时, 难免会产生对这次次贷危机产生的原因进行分析。此次次贷危机的爆发虽然与金融机构的防范不力以及美国宽松的公共政策有关, 但和金融衍生品的滥用也有着紧密的联系。

美国次贷危机进一步演化成经济危机有其内在的必然性。其中以资产证券化为代表的金融创新工作的滥用为此次经济危机的爆发埋下了隐患。为了提高银行资产的流动性和避免信用风险, 商业银行对其资产进行了证券化, 形成了以住房抵押贷款为支撑的证券、资产支持证券等一系列证券化产品, 从而将贷款的风险通过证券化转移给了投资者。随着风险的转移, 银行贷出的资金也能够迅速地收回, 从而使银行有更多的资金用来提供贷款。由于银行的风险能够进行转移, 故银行在发放贷款时的审贷标准有所放松, 让一些没有资格和无能力偿还的消费者也进入金融房贷市场。同时, 一些次级贷款公司也纷纷趁机降低借贷标准, 甚至推出零首付贷款, 消费者不用提供任何有关偿还能力的证明。这在房市火暴低利率的时候, 银行可以获得高额利息收入而不用担心风险。但随着美联储连续17次的加息, 使得利率一直攀升, 大部分的借款人由于利率的上升给他们造成了很大的负担, 违约风险频频发生, 从而造成了银行大量的坏账。再加上房市开始降温, 很多借款人就算把房子抵押给银行照样造成银行的大量亏损, 次级抵押贷款市场出现危机。

二、住房抵押贷款证券化的作用

虽然美国次贷危机爆发的主要原因来自于房地产金融衍生品市场, 但美国住房抵押贷款证券化这一衍生品能在这几十年来迅猛发展, 不得不承认有它自身的优点。

1、有利于提高商业银行资产的流动性。

商业银行的主要业务仍然为存贷款业务。商业银行的存款多为居民的活期储蓄存款, 商业银行的贷款主要是长期贷款, 这种“短存长贷”的局面容易引起商业银行资产的流动性不足。商业银行的经营在满足安全性和收益性的同时, 流动性原则是至上的。如果商业银行的资产失去流动性, 必定会对商业银行产生严重的影响。在贷款缺乏二级市场的情况下, 商业银行只有打折出售其贷款, 商业银行靠出售其贷款和手中的证券都无法满足对资产流动性的需求时, 就有可能被挤兑, 甚至面临破产的风险。此时, 如果商业银行把这些长期信贷通过合理的构建资产池, 将其证券化, 然后通过发行转手证券将自己的贷款出售给投资者, 这样, 那些缺乏流动性的长期贷款就会变成流动性强的证券从而在市场上流通;同时也可以提高银行的资金充足率, 降低信贷风险。

2、将住房抵押贷款证券化有利于降低借款人的成本。

由需求和供给定理可知, 如果供给大于需求, 在市场竞争的情况下, 将会导致市场上这种商品价格的下降, 反之亦然, 而住房抵押贷款也具有商品的这一特性。如果银行有充足的贷款来提供给借款人, 在各银行竞争的情况下将会导致利率的下降, 对借款人来说将会节约一部分成本。当银行资金短缺时将会提高利率来抑制民众借款。资产证券化正好解决了资金来源不足的问题。通过资产证券化, 商业银行可以把贷款出售转换成现金, 并从事新的贷款业务, 这样反复循环, 贷款银行便会有不断的资金来用以提供贷款, 借款人便可以依据个人的财务状况做出最有利的选择。

3、扩大了投资者的选择空间。

我国证券市场的投资者主要为机构投资者。目前我国的机构投资者, 如保险基金、退休基金等在考虑收益稳定性的情况下被限制了投资范围, 只能局限在国债、高等级的债券投资, 投资的品种较为单一。住房抵押贷款证券化的发展, 将会扩大它们的投资范围, 丰富他们的投资领域。这些机构投资者可以充分利用这些产品增加分散风险、追求高收益的能力。对于个人投资者来说, 人们经常将自己手中的储蓄存入银行, 通过获得利息来对资金进行保值, 经过央行的多次降息, 目前国内商业银行的利率已经降到较低水平, 人们通过银行很难再达到保值增值的目的。而现有的其他投资品种 (股票、债券) 由于风险高、回报低等因素使投资者找不到更好的投资领域。住房抵押贷款证券化刚好填补了这一投资品种的空白。

三、我国发展住房抵押贷款证券化的可行性和必要性

1、发展抵押贷款证券化的可行性。

首先, 住房抵押贷款规模的扩大。要使住房抵押贷款证券化能够发展起来, 最重要的因素就是要有相当规模的抵押贷款资产, 只有这样才能获得规模效益, 节约成本。美国房地产抵押贷款的规模占到GDP的54%以上, 这也是美国住房抵押贷款证券化迅速发展的重要原因。其次, 随着我国停止福利性分房制度的改革, 我国住房市场化的速度也将加快。住房抵押贷款占总贷款额的比率从2000年的3.33%上升到2008年底的10.31%, 同时由于政府的鼓励和支持商业性个人住房抵押贷款, 在一定程度上也将加快贷款的速度, 为证券化奠定物质基础。同时, 商业银行也能通过把贷款证券化获得一定的服务费收入。再次, 由于我国的投资产品种类单一, 而住房抵押贷款又是一种优质的资产, 投资者的收入会有一定的保障, 故中介机构发行住房抵押贷款支撑证券投资者也容易接受。这些条件给住房抵押贷款证券化提供了可行性。

2、发展住房抵押贷款证券化的必要性

(1) 持有抵押贷款具有的风险性。住房抵押贷款虽然有高额的利润, 但同时也具有收益的不确定性。首先, 持有贷款具有流动性风险。在贷款未进行资产证券化之前, 银行承做的抵押贷款通常是以储户的短期存款为主而定期存款的期限多在1年左右, 住房抵押贷款的期限有高达30年之久, 本金收回的速度很慢, 因此两者在期限上存在明显的风险不匹配性。随着人们对住房抵押贷款需求的增加, 将会大大影响商业银行资金的周转, 形成资金与负债本金流动性不足的风险。其次, 持有抵押贷款还使银行承受违约风险。借款人的违约风险是由于借款人延迟或无力偿还贷款而造成的风险。偿付收入比、贷款房价比、还款人职业的稳定性等都将影响借款人的还款能力。此外, 贷款期限以及房价的波动性也会对住房抵押贷款的偿付造成影响。再次, 提前偿还风险的存在也是进行证券化的动力。提前还本风险虽然不像违约风险那样使贷款人、证券投资者遭受本金损失, 但会引起在投资的风险, 使贷款者损失利息收入。引起提前还贷的因素很多, 住宅的更换、宏观经济状况、利率水平、季节性因素、利率的变动路径、中国人所固有的“无债一身轻”理念等都会造成当借款人在有能力偿还时会发生提前支付行为。

(2) 深化金融体制改革的需要。由于养老基金、退休基金、保险基金等机构投资者被限制了投资领域, 而在2001年保险收入达2, 109亿元, 养老基金收入相抵后也达到了1, 000亿元, 随着存款利率的连续下降, 其保值已经成为了重要问题。居民的6万亿储蓄也缺乏有效的投资途径, 住房抵押贷款证券化将通过缺乏流动性的资产转为流动性较高、信用风险较低、收益较稳定的证券, 为投资者开辟新的投资渠道。

四、我国进行住房抵押贷款证券化的困境

住房抵押贷款一级市场发展不完善。住房抵押贷款一级市场是进行证券化发展的前提和基础, 如果没有良好的住房抵押贷款一级市场的发展, 将会使住房抵押贷款证券化成为纸上谈兵。目前, 我国资产证券化还处于初级阶段, 还有很多因素成为进行住房抵押贷款证券化的障碍。首先, 住房抵押贷款标准的不统一。由于我国的住房抵押贷款证券化还处于试点阶段, 各地区、各行之间的差异, 在具体的操作中还没有形成全国统一的贷款抵押标准。其次, 信用体系不完善。我国商业银行很难对借款人的资信进行详细的调查, 而且目前我国还缺乏信用担保机制, 一旦借款人违约将会对商业银行造成较大的损失。再次, 商业银行的动力不足以及我国法律还不完善。目前, 我国进行大规模的住房抵押贷款证券化的时机还不是很成熟, 但这并不意味着我们要等时机的到来。法律不完善并不一定要等到完善后再发展。所以, 我们要积极地创造条件推动我国住房抵押贷款证券化的进程。

目前, 我国还没有建立住房抵押贷款二级市场, 我们不能因为美国次贷危机的爆发就停止在金融领域的创新。危机本来就是危险中带有机遇, 我们应该在加强监管的前提下把握住机遇, 稳步推动我国二级市场的发展, 推动住房抵押贷款证券化的发展。

摘要：本文从美国次贷危机爆发的诱因和发展住房抵押贷款证券化的作用, 以及我国发展住房抵押贷款证券化的可行性、必要性和障碍性, 浅析MBS应在危机中求发展的观点。

关键词：住房抵押贷款,次贷危机,贷款证券化

参考文献

[1]陈文达, 李阿乙, 廖咸兴.资产证券化理论与实务[M].北京:中国人民大学出版社.

[2]宾融.住房抵押贷款证券化[M].北京:中国金融出版社, 2002.

中小企业贷款证券化 篇4

关键词：商业银行；地方政府融资平台；资产证券化；风险控制

中图分类号：F830文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.08.42 文章编号：1672-3309（2011）08-104-03

资产证券化是近40年来世界金融领域最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。经过多年的发展，我国资产证券化应用领域逐渐扩大。近年来学术界专家提出了通过资产证券化化解地方政府融资平台贷款风险的构想。由于资产证券化本身就存在一定风险，在证券化过程中强化对该风险的控制就显得尤为必要。

一、资产证券化是化解地方政府融资平台贷款风险的金融创新

1．地方政府融资平台概述

地方政府融资平台（以下简称“融资平台”）是由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。［1］融资平台将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中，通常以经营收入、公共设施收费和财政资金等作为其还款来源，以政府信用作为最终担保。

为应对国际金融危机，我国出台了4万亿元的经济刺激计划，其中地方政府承担2.82亿元，但地方财政并不能满足这部分支出。受政策推动，融资平台大量涌现，债务规模飙升。据中国人民银行对2008 年以来全国各地区政府融资平台贷款情况的专项调查显示：截至2010 年年末，全国共有融资平台1 万余家，较2008 年年末增长25%以上，2010年末各地区地方融资平台贷款占当地人民币各项贷款余额的比例基本不超过30%，而根据2010年末人民币贷款余额47.92万亿元人民币计算，得出其规模上限在14.4万亿元左右。［2］由于对融资平台贷款的定义不同，银监会统计得出不同的数据：截至2010年末全国地方融资平台公司贷款余额约9.09万亿元，占全部人民币贷款的19.16%。

虽然关于融资平台规模总量的说法并不统一，但是对于融资平台在运行中存在的问题却达成了共识。融资平台运行中的问题主要包括：自身负债率过高、担保承诺有名无实、对土地升值依赖过大、偿债责任主体不明确、多头借款、违规挪用等。［3］因此，如何实现融资平台健康运行与风险防范有机结合已经成为当前亟待解决的难题。

2．融资平台贷款证券化

数据显示，2009年全国新增9.59万亿元贷款中有40%投向了地方政府投融资平台，2010年的比例也大体相当，这是融资平台风险向金融机构和财政部门传递的关键所在。若融资平台风险不加以控制，作为主要债权人的商业银行风险就急剧地加大，而且仅依靠银行自身的风险控制体系以及自我约束行为，风险可能还无法得以有效防范。笔者认为，资产证券化有望成为化解融资平台风险的重要途径。对融资平台带来的风险，一方面商业银行要规范对融资平台的信贷增量；另一方面要对融资平台的贷款资产进行证券化，通过进入债券市场来解决巨大的信贷存量问题。

资产证券化是指将金融机构或其他企业持有的缺乏流动性，但能够产生可预见的、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，对其风险与收益进行重组，以原始资产为担保，创设可以在金融市场上销售和流通的金融产品（证券）。［4］如果融资平台项目贷款资金可以在短时间内收回，那么商业银行的这类资产的风险就会大幅下降。从我国已有的资产证券化实践来看，进行资产证券化的外在条件已基本成熟。就融资平台的规模总量来看，证券化形成的产品也能够有较大的市场规模和流动性。从资产证券化的结构特征和功能可以看出，资产证券化能够为银行规避融资平台贷款风险，提高资产的流动性，同时也有利于改善和提高融资平台的运营效率。所以说将融资平台的贷款进行证券化是化解风险的重要金融创新。

二、地方政府融资平台贷款证券化的流程和步骤

第一步，银行将一个或者多个信用记录良好的融资平台贷款经过一定的重组出售给特设机构（SPV），以实现被证券化资产与银行其他资产之间的“风险隔离”，这部分贷款将从银行的资产负债表上剔除，以达到表外融资的目的。

第二步，SPV获得融资平台项目贷款的债权后，利用内部增级及外部增级等形式提高资产的信用级别，SPV把购买的多个平台项目贷款汇集起来，构建“资产池”进行资产组合，以组合资产为支撑进行证券化运作。［5］

第三步，SPV聘请信用评级机构对重新分类组合后的资产进行评级，评级结果决定了该笔证券的投资风险和收益水平，从而进一步决定了证券融资成本。

第四步，原债权银行与SPV协商指定服务机构和资金托管机构，与其签订贷款服务合同和资金托管合同，由服务机构收取融资平台贷款的本金利息，服务商将所收取的资金交由资金托管机构管理，资金托管机构负责对投资者还本付息。服务商一般由发起人充当，资金托管机构一般由独立于发起人的机构充当。

第五步，资产证券化产品的发行和销售交由证券承销商负责，获得的销售收入通过SPV支付给原始债权银行，银行从而完成融资过程。（具体结构关系参考图1）

三、地方政府融资平台贷款证券化风险分析

资产证券化由于其过程复杂，涉及的中介机构众多，信用链较长，不可避免地会出现一些风险。资产证券化的一般风险可分为信用风险、操作风险、市场风险、环境风险四大类。信用风险是指资产证券化参与主体违约所造成的可能损失，包括债务人信用风险、发起人信用风险和第三方信用风险。操作风险是指在证券化过程中运用各种金融工程技术而引起的各种风险，包括破产隔离风险，资产重组风险和产品定价风险。市场风险和环境风险都是发起人不可控制的因素，发起人只能通过选择证券化时机来合理规避。结合地方政府融资平台贷款资产的特殊性和证券化参与主体在证券化过程中发挥的作用，笔者认为地方政府融资平台贷款证券化风险主要有以下三种。

1．融资平台违约风险

融资平台是原始资产的债务人，债务人信用风险一般包括违约风险和早偿风险。就目前融资平台而言，基本上不可能出现早偿现象，而违约风险却相当大。自1994年分税制改革之后，随着财权的上移和事权的下移，以城市化为动力大范围进行基础建设，作为还款主要来源的地方财政已相当吃紧。土地出让金一直是地方财政的重要来源，随着房地产市场调控的逐步加紧，土地出让金也要打一定的折扣。加之融资平台贷款的担保方式有名无实，一旦地方政府无力偿还贷款，贷款担保也不能使商业银行减少损失。

如果融资平臺违约，证券化的资金链就会中断，这种情况下，一般要求银行对原基础资产进行回购或者置换，但是即使回购或者置换成功也对于证券化的进程也造成极大的影响，商业银行、SPV、证券承销机构的工作量会大大增加，而商业银行的融资成本也会成倍增加，增加到一定程度会使得证券化本身丧失必要性。

2．资产重组风险

资产重组就是商业银行在分析自身融资需求的基础之上，对所拥有的能产生未来现金流量的资产以一定的方式和手段进行组合。资产重组的核心思想是：通过对资产重组来实现资产收益的重新分割和重组。资产重组涉及到单个资产的选择和多个资产的分割重组两方面问题。只要充分掌握单个资产的信用资料和未来现金流状况，单个资产的风险预测和度量在一定程度上是可以确定的。但是将多个资产进行分割后再重组就相对复杂很多，不仅要考虑单个资产的个别特征，还要考虑各个资产之间的相互关系。资产重组恰当可以提高次级资产的收益率，而失败则会降低优质资产收益率，甚至会使发起人或者担保机构面临支付风险。

3．信用增级风险

信用增级分为内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级主要通过优先/次级结构、风险隔断、直接追索权等方式进行。而外部信用增级包括单线担保公司担保、一般保险公司担保、回购条款等方式。缺乏外部信用增级机制是我国开展资产证券化所面临的障碍之一，主要原因是外部增级的成本比较高。但是内部增级对基础资产有很严格的要求，如果基础资产达不到一定的级别，就很难运用内部信用增级。即使基础资产信用级别高到可以进行内部增级，证券化产品的风险还是主要集中在商业银行自身范围之内，并没有得到有效的分散，而且会给证券化运作过程中的基础资产破产隔离和表外处理带来很多不便。信用增级方式的单一，信用增级机构的缺失和不规范给资产证券化过程带来了一定的风险。

四、地方政府融资平台贷款证券化风险防范的方法和途径

1．密切关注基础资产，加强动态管理

违约风险的控制可以从以下几方面进行：一方面是贷前控制，商业银行要利用征信系統中的融资平台信用记录，建立和完善融资平台信用等级制度。主要包括对融资平台资信的调查、确定还款能力和信誉状况，对抵押物的价值评估、签订贷款合同、办理抵押登记手续、对担保单位的资信情况进行调查等。建立相应资信管理动态系统，掌握融资平台已有融资项目的运行情况及其对应的资金偿还情况。根据融资平台的资信状况、还款能力决定借款人的可贷额度、期限。另一方面是贷后控制，主要是指商业银行应建立完备的实时监控系统，对借款人的具体情况进行跟踪，在借款人财务状况出现恶化时，及时催付贷款，实施保护措施。

2．筛选优质单项资产，巧妙进行多项重组

单项资产方面，资产筛选时一定要符合以下几个条件：(1)能产生可预期的稳定现金流；(2)本息的偿还分摊于整个资产的存在期内；(3)抵押物具有较高的变现能力；(4)资产具有标准化的条款。多项资产重组时要注意以下几点：第一，要尽量分散资产组合中资产的性质，可以依据融资项目所处行业来划分，规避资产相似引起的行业风险；第二，要求资产组合中不同资产的偿还期分布均匀，避免不同资产的到期日过于集中而引起现金流的不规范，加重管理人的管理责任；第三，要避免地域分布过于集中，这样可以成功地规避区域经济不利变动引起的风险。因此必须按照资产主体的行业、地域、规模等进行分类组合，按照预期将可以实现近期变现、中期变现或远期变现的资产按一定比例组合在一起。

3．发展专业担保机构，综合运用内部增级和外部增级

第一，在衡量收益与费用的基础上选择优秀的信用增级机构。要从增级机构的经验、声誉、经济状况等方面来衡量增级机构的质量。第二，综合运用内部增级和外部增级。我国内部增级技术已比较成熟，目前须主要发展外部增级，其中关键是培育发展合格的专业担保机构。一方面政府可以出资成立专门的信用担保机构，另一方面也要广泛发展私营性质的商业信用担保机构，同时还可以引入外国担保机构或建立中外合作担保公司来满足信用增级的需要。［6］只有外部增级机构的风险能够得到有效落实，融资平台资产证券化过程中的风险才能有效地从银行体系内向银行体系外转移。

资产证券化可以一定程度上规避融资平台贷款风险，但是有一点要明确“一种风险可以规避，而风险主体的总体风险则不能规避”，即通过资产证券化商业银行的整体风险并无法规避，如果商业银行其他资产比（如房地产）贷款风险加大同样会影响融资平台贷款的风险，甚至影响融资平台贷款证券化的过程。因此，商业银行将融资平台贷款进行资产证券化一定要考虑当前宏观经济形势，密切关注基础资产的风险以及银行其他资产对融资平台贷款的影响，在资产证券化运作过程中要加强监控参与第三方的运作，确实保障投资者的利益，这样才能保证证券化过程的顺利进行，达到化解风险低成本融资的目的。 (责任编辑:方涵)

参考文献：

［１］［2］2010中国区域金融运行报告主报告[EB/OL]. http://www.pbc.gov.cn,2011-6-2.

［3］刘晓霞.地方政府投融资平台研进展[J].区域金融研究,2011,(01):7-13.

［4］孙秀钧.解析资产证券化[J].理论界,2005,(07):205-206.

［5］张志峰.地方政府投融资平台贷款证券化分析[J].中国金融,2010,(11):72-73 .

我国住房抵押贷款证券化探讨 篇5

随着消费信贷的发展, 银行住房抵押贷款规模急剧增加, 银行流动性风险凸现, 发行住房抵押贷款将解决这一问题, 同时可使房地产市场获取增量资金, 推动该行业的发展, 为投资者提供新的投资工具, 活跃金融市场。具体说来, 住房抵押贷款证券化的推行和发展将带来如下益处:

1 有利于拓宽商业银行的融资渠道

实行住房抵押贷款证券化, 将银行持有的住房抵押贷款转化为证券, 在资本市场上出售给投资者, 银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款, 从而拓宽银行的筹集渠道, 扩大银行的资金来源, 增强银行的资产扩张能力。在我国, 随着住房抵押贷款规模的扩大, 资本市场的完善以及资产证券化技术的发展, 住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

2 有利于银行的稳健经营

一般来讲, 商业银行只拥有短期资金, 其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算, 今后一段时期内, 我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金, 短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售, 并由特殊机构进行包装后发行证券, 即抵押贷款证券化, 从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性, 并通过分散风险实现经营的安全性, 最终达到商业银行稳健经营的目的。

3 有利于提高商业银行的盈利能力

实行住房抵押贷款证券化, 不仅可以扩大银行的资金来源, 增强银行资产的流动性, 而且还可以为银行创造新的利润增长点。 (1) 银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能, 从而可以给银行带来费用收入。 (2) 银行也可以作为证券包销商, 为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务, 从中收取一定的手续费。 (3) 住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后, 如有剩余, 银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见, 住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限, 开发了新的收入来源。

4 有利于我国现代金融市场的发展

住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动, 最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系, 这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时, 它有利于形成全国统一的金融市场, 使资金实现更广阔范围的优化配置。再次, 住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体, 加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构, 丰富居民投资渠道, 活跃金融市场, 推动金融创新。

当然, 另一方面, 也有很多专业人士指出现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”, 实际不成熟。它能否顺利发展还要经历重重的阻碍:

(1) 住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完善的个人信用登记制度, 这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难, 使贷款手续较为繁琐, 严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样, 这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求, 而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式, 贷款方式比较单一, 这一方面限制了贷款需求范围, 另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善, 现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。

(2) 商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。 首先, 我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大, 商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快, 在当前优质贷款项目不多的情况下, 银行普遍出现存差, 资金是有剩余的。其次, 我国商业银行属于全国性银行, 找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次, 我国商业银行信贷资产质量一直较差, 提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产, , 每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点, 将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一, 在达到风险警戒线前, 商业银行是不会愿意出售这部分优质资产的。

(3) 抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度等基础保障。首先, 抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如根据我国现行的《民法通则》相关规定, 则商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构 (SPV) 时, 必须征得债务人的同意, 并且不得牟利, 这显然使资产证券化难以实施。其次, 缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定。再次, 目前我国金融服务基础设施不全, 金融监管方式落后, 金融风险压力仍然较大等因素, 都将制约着抵押贷款证券化的实施。

住房抵押贷款是我国商业银行资产证券化的切入点。对于这个“新生儿”我们应该给予更多的支持, 创造更好的内外部环境促进其发展:

(1) 加快相关市场发展, 为证券化提供基础市场条件。一是要大力发展房地产市场, 推进住房商品化与货币化进程, 深化住房制度改革, 同时要开放住房二级市场, 通过二级市场来刺激、促进一级市场快速、规范发展。二是要完善证券市场, 加快证券市场化发展速度, 扩大其容量和规模, 规范证券交易行为, 稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷政策, 大力发展住房抵押贷款业务, 并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。政府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策, 积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保, 以降低贷款风险。

(2) 组建专门的住房抵押证券公司一SPV 。SPV是专门从事资产证券化设计和发行的中介公司, 它对发起人提供的贷款组合进行评估, 确定购买价格, 完成购买交易, 实现“破产隔离”。设立的主要目的是使特定的抵押贷款组合与贷款发行者实行风险隔离。作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体, 对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能, 从我国国情出发, 应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司。

(3) 分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期, 可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单, 可操作性强, 而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此, 我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购, 又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范, 还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件, 打好基础。

(4) 加快住房抵押贷款证券化组织机构建设, 完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。建议由国家指定综合管理部门牵头统一协调管理。开办初期, 可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司, 待条件成熟转变为上市股份公司。必要时, 成立住房抵押贷款保险金融机构, 以国家权力机构作为后盾。现阶段, 可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务, 然后建立符合法律规范的专门保险机构, 提高住房抵押贷款的安全性。此外, 要完善中介服务机构, 组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构, 提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量, 满足住房抵押贷款市场的需要。

(5) 大力推动金融体制改革。首先, 必须以产权改革为核心, 以建立现代银行制度为目标, 加快国有银行商业化改革的步伐, 建立与市场经济相适应的现代银行体系, 从源头上规范抵押贷款的管理, 确保贷款资产的质量, 这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。其次, 必须逐步实现我国金融业主“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”是抵押贷款证券化的制度要求。同时住房抵押贷款证券化也可作为实施“混业经营”的突破口。再次, 必须完善和优化现行的利率体系。必须给予商业银行一定的利率自主权, 先放开贷款利率, 再放开存款利率。逐步实现银行存贷款利率的市场化, 这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。最后, 必须改革和完善现行的债券发行制度。具体在住房抵押贷款证券化方面, 政府需审批年度的市场发行规模, 至于具体的债券发行标准、每笔的规模、利率水平、期限结构和发行时间等, 都可以交有特殊机构根据市场情况自主作出决定。

(6) 加强立法工作, 为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规, 以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等, 同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外, 还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。

(7) 加快培养相关人才, 着力于住房金融产品创新。可采取“走出去, 请进来”方式, 对现有从业人员进行强化培训, 或选派优秀人员到高校深造进修。要普及有关证券化知识, 提高市民的参与意识。通过住房金融产品的不断创新, 可以聚集大量的社会资金, 实现金融体系转化投资职能, 促进住房金融交易规模的不断扩大。各金融机构应积极研究市场需求变化, 设计推出不同期限、不同利率和不同还款方式的众多金融品种, 使现有的金融产品更加丰富, 为住房市场的加速发展提供更好的金融服务。

摘要：住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟, 随着我国住房体制改革的深化, 也逐步与国际接轨。发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。介绍了住房抵押贷款证券化的概念和在我国的发展现状, 分析实施住房抵押贷款证券化面临的各方面障碍, 探讨促进住房抵押贷款证券化发展的措施。

关键词：住房抵押贷款证券化,现状,发展措施

参考文献

[1]沈丽.住房抵押贷款证券化研究[J].商业研究, 2001, (07) .

[2]姜志美.我国住房抵押贷款证券化的障碍及对策[J].商业研究, 2001, (11) .

[3]沈凝.住房贷款证券化的国际经验及其对我国的借鉴意义[J].新金融, 2002, (12) .

我国住房抵押贷款证券化探析 篇6

所谓住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构发放住房抵押贷款后, 把所发放的缺乏流动性的住房抵押贷款集合在一起, 并通过结构性重组, 变为具有共同特征和稳定的预期收益的未来资产并以其为抵押发行可以在资本市场上出售和流通的证券, 据此融通资金的过程。住房抵押贷款证券化把整个住房金融市场和资本市场直接联系起来, 降低了金融机构开展住房抵押贷款的成本, 扩大了金融融资渠道。目前, 随着我国住房制度改革的强化, 住宅业在国民经济中的地位越来越重要, 但融资困难以及随之而来的资金短缺却严重地制约着我国住宅业的健康发展。因此, 我国的住房抵押贷款证券化己成为备受关注的重要课题。

1 我国发展住房抵押贷款证券化的必要性

1.1 住房抵押贷款证券化将对我国金融机构的发展产生积极的影响。

第一, 住房抵押贷款证券化有利于改善我国银行的资产负债结构, 提高资本充足率。根据国际清算银行对商业银行的资本充足率要求, 核心资本占银行加权风险系数资产的比例不得低于4%, 即在核心资本一定的情况下, 银行发放抵押贷款是有上限的。然而, 通过住房抵押贷款证券化, 将使被证券化的抵押贷款从金融机构的资产负债表中移出, 变表内业务为表外业务, 从而银行就可以脱离资本充足率的限制。由于住房抵押贷款属于风险权数较高的资产, 而资产证券属于风险权数低的资产, 一旦将住房抵押贷款转化为资产证券, 会使金融机构的风险资产数量下降。通过改善资产负债权数和资产负债总量, 金融机构的资产负债率将降低。这样, 金融机构无须补充高成本的资本金就可以进一步拓展业务。

第二, 住房抵押贷款证券化有利于我国银行拓宽抵押贷款资金来源。80年代末, 我国住房金融业务陆续在全国各大银行启动, 但抵押贷款的资金来源渠道单一。因此, 单靠传统的抵押贷款方式致使银行资金长期被占用, 影响了银行资产质量。目前我国商业银行 (特别是国有控股的商业银行) 很难通过留存收益来增加资本金, 通过公开上市方式投资又受到法规和政策的严格限制, 财政部发行特别国债补充国有商业银行资本金做法也不可能经常采用。所以, 我国商业银行很难为大规模的住房抵押贷款提供足够资金。利用住房抵押贷款证券化, 就可以把资本市场的资金引入住房抵押贷款一级市场, 建立起长期性住房资金来源渠道。

在成熟的住房抵押贷款证券市场上, 商业银行理论上可以无限制地把发放的住房抵押贷款转让, 进行证券化, 从而极大地拓宽了抵押贷款发放的资金来源。

第三, 住房抵押贷款证券化增强了银行发放的抵押贷款流动性。由于通常住房抵押贷款的期限长达20～30年, 借款人一般在其收入的主要生命周期内, 以分期支付的方式偿还贷款债务。对发放抵押贷款的银行来说, 信贷资金回收周期时间跨度很大, 而通常银行吸收存款负债最长仅2～5年。资产负债二者的期限不匹配, 增加了银行经营的风险和管理的难度, 使银行陷入流动性不足的困境。但通过证券化, 银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现, 或自己持有变现能力很强的抵押债券, 就可以有利于银行进行流动性管理。

第四, 住房抵押贷款证券化分散了银行的贷款风险。住房抵押贷款属于零售性业务, 银行面对的是众多分散的居民。由于还款时间跨度大, 个人和社会不确定因素较多, 个人信息不够健全, 违约率有逐年上升的趋势, 银行的放贷风险有所增加。特别当抵押贷款占银行信贷比重提高后, 银行的安全性风险亦显著增加。所以, 必须有新的机构介入住房抵押贷款市场, 将住房抵押贷款债权予以证券化, 把集中由一家 (或少数) 银行持有的抵押贷款资产, 变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券, 可能是分散银行抵押贷款风险的较佳选择。

1.2 住房抵押贷款证券化将促进我国住房金融的发展

目前我国的住房融资渠道有两方面, 一是以住房公积金为主要内容的政策性融资, 一是以银行信贷为内容的商业性融资。我国的住房公积金是一种强制性的住房储蓄, 绝大多数地区公积金的积累率为职工工资的10%, 而且职工工资水平较低, 积累普遍受到了很大限制。按照目前公积金积累水平计算, 一般职工家庭至少要60年的公积金积累才能按成本价购买一套标准住房。由于受到归集量的限制, 每户的住房抵押贷款规定有最高额。这显然难以满足住房分配货币化后急剧膨胀的社会个人住房贷款需求。而且, 目前大量急需住房融资的中低收入家庭和住房困难的群众主要集中在中小企事业单位, 包括没有工作单位的居民, 有些是因为单位困难没有建立公积金, 有些是单位“粥少僧多”轮不上公积金贷款。另外, 我国的公积金实行“低存低贷, 封闭运行”的机制, 这种机制虽然体现了公积金互助性的特点, 但在市场经济环境中, 它人为地割断了自己与金融市场、住宅市场的联系, 最终限制了自己的资金来源与长远发展。在我国利用商业银行的储蓄网点来发展自愿住房储蓄也进行过试点, 1987年还成立了烟台和蚌埠两个个专门的住房储蓄银行。但现在看来, 这一尝试并不很成功。国外的住房储蓄一般实行“高进低出”政策, 存贷之间的利差由国家通过贴息或免税的方式提供支持, 这就需要国家财政或中央银行提供资金支持。而我国自20世纪80年代以来, 国家财政收入一下偏紧, 中央银行的资金压力很大, 尤其在20世纪90年代初期实行分税制改革之后, 国家财政收入占国民生产总值比例一直比较低。因此, 国家财政或中央银行没有能力为住房储蓄提供资金支持。由于储蓄存款利率低于市场利率, 居民没有参加住房储蓄的积极性。当然, 发展自愿的住房储蓄, 国家必须给予贴息或免税等支持, 从这点看, 储蓄融资的成本相对来讲并不低。从世界各国住房融资方式的变化中我们可以得出这样的结论:任何住房融资方式的形成都有其特定的历史环境, 并需要随着客观条件的改变而不断地改革变化。因此, 开辟多种融资渠道将成为我国住房金融的一种必然选择, 而利用资本市场融资, 发展住房抵押贷款证券化, 将会给我国住房金融带来巨大活力。

2 我国发展住房抵押贷款证券化的市场障碍

住房抵押贷款证券化的开展, 既需要以抵押贷款一级市场为依托, 又需要通过资本市场来流通。这两大市场的不完善, 使得住房抵押贷款证券化的发展受到一定的阻力, 具体表现在:

第一, 一级市场抵押贷款的规模不大。虽然我国住房抵押贷款业务的快速发展为证券化提供了原材料, 但要建立住房抵押贷款二级市场, 发展抵押贷款证券化, 必须要有雄厚和规模相当的一级市场为基础。因为抵押贷款证券的发起、包装和承销只有达到一定的规模才能产生一定的经济效益。如果规模量不大, 那么转化的成本就比较高, 这种转化显然是不经济的, 因而也是不必要的。根据美国市场的经验表明, 这样的证券在初次发行时须达到2～3亿美元的规模, 而金融机构为此需提供4～5亿美元的抵押贷款支持。而我国抵押一级市场的规模相对来讲还比较小, 现在还难以达到比较高的要求。

第二, 一级市场抵押贷款的质量不高。银行在把抵押贷款向二级市场转让时, 不仅将抵押贷款的流动性风险转让出去, 同时也将信用风险或抵押物风险转让到二级市场。若在一级市场贷款人未认真审查借款人的信用或对抵押物评估不准确, 都会使抵押贷款证券化的市场风险加剧而导致发行的证券信用等级下降, 致使发行失败。所以证券化要求一级市场要实现抵押贷款业务的规范化, 保证抵押贷款的质量。

第三, 一级市场抵押贷款的保险体系不健全。在住房抵押贷款中引入保险机制有助于降低抵押贷款风险, 是完善住房抵押贷款风险防范机制的重要措施, 也是住房抵押贷款证券化稳定发展的基础。目前, 保险介入住房抵押贷款领域中最重要的险种就是抵押物的财产保险。然而, 抵押贷款的信用保险在我国还是一个新的保险领域。由此看来, 要发展大规模的住房抵押贷款及抵押贷款的证券化, 急需建立健全抵押贷款的保险机制。

第四, 金融二级市场发育不成熟。长期的计划经济体制, 抑制了我国经济商品化、市场化进程并使其发展速度减缓。我国的金融市场起步晚、发育慢, 而且资本市场中各种经济结构配比严重失衡。根据国际经验, 通常住宅业在国内生产总值中占比为15%-20%, 而我国房地产业仅占国内生产总值的5%左右, 在资本市场中的比重几乎为零, 这与目前住宅业作为新的经济增长点的地位极不相称。而且二级市场尽管有一定程度的发展, 但市场规模和容量有限。而住房抵押贷款证券化的推开必然给现有的资本市场带来迅速扩容的压力, 处理不善, 将对我国证券市场的发展带来负面影响。

3 发展我国住房抵押贷欲证券化的对策和建议

3.1 对住房抵押贷款进行标准化管理

对住房抵押贷款进行证券化, 通常依赖的不是单个抵押贷款, 而是依赖一定批量的抵押贷款, 为了便于抵押贷款组合打包, 必须对抵押贷款产品进行标准化管理:一是发放程序标准化:二是贷款合同标准化。目前各家商业银行住房抵押贷款的发放, 基本上是独立运作的, 各自制定住房抵押贷款的发放程序、借款人的信用审查标准, 各自开发自己的信息管理系统, 各自进行抵押贷款业务的营销活动等等。为了有利于住房抵押贷款行业发展, 特别有利于住房抵押贷款证券化的实行, 这些需要一个超银行的组织来进行整体协调。例如, 可以由中国人民银行牵头, 发放个人住房抵押贷款的各商业银行共同成立个人住房抵押贷款行业管理协会, 负责对个人住房抵押贷款行业进行自律性管理, 协调好行际间业务, 以促进各银行实现抵押贷款管理的标准化。另一方面, 可以通过推行示范合同和标准条款的方式, 来达到标准化的目的。

3.2 建立健全政府支持体系

依照国际经验, 住房抵押贷款证券化的发发展, 抵押贷款二级市场的壮大, 政府力量功不可灭。政府以公共信用为抵押贷款的流动提供担保等手段, 使二级抵押市场更富效率, 为住房抵押贷款证券化创造良好的条件。我国要实现住房抵押贷款证券化, 也必须建立一个完善的政府支持体系。

第一, 政府要严格控制通货膨胀, 保证宏观经济的稳定。国际经验表明, 金融创新在稳定的经济背景下比较容易成功, 动荡条件下利率波动很难控制, 会加剧金融混乱。住房抵押贷款证券化在我国是一个新生事物, 在宽松、稳定的宏观政策环境中将会得以逐步地发展。所以, 政府要保持稳健的财政货币政策, 避免中央宏观调控政策的大幅度波动, 降低通货膨胀, 减少对利率的行政干预, 使利率逐步由市场机制决定, 从而为住房抵押贷款证券化创造良好的外部环境。

第二, 深化住房体制改革。抵押贷款证券化是建立在房地产权益可分性的基础之上的, 作为房地产物质形态本身, 它不可分, 但作为贷款抵押资产, 当抵押贷款证券化后, 其权益结构必须是可以分割、交易与转换的。这样, 投资者持有的证券实质上就是房地产权益的一部分, 证券交易实质上是房地产产权的交易。只有彻底取消福利分房以及其他任何形式的变相福利分房政策, 才能真正实现土地使用权和房屋所有权的独立化, 推动住房商品化并在此基础上实现住房抵押贷款的证券化。

第三, 建立政府住房抵押贷款保险专门机构。政府要给予优惠措施, 促进现有保险公司扩大保险责任范围, 积极参与抵押贷款信用保险, 避免抵押贷款风险。然而, 商业性的保险业务毕竟受到盈利目的限制, 而且我国商业信用远远不如政府信用可靠。因此, 政府有必要建立专门的住房抵押贷款保险机构。原因有三:其一, 附有专门机构保险的抵押贷款债权的违约风险很低, 进行证券化后易引起投资人的兴趣;其二, 由于违约风险很低, 这些有保险的抵押贷款的贷款利率会降低, 亦即借款人利息成本降低, 使得负担得起住房贷款的人增加, 自然使得市场有效需求增加;其三, 政府住房抵押贷款保险机构可以规定受理保险的住房抵押贷款的规范要求, 如利率、偿还方式的规范化, 使得市场上住房抵押贷款形式向其看齐, 促进了住房抵押贷款的标准化, 而标准化为抵押贷款证券化创造了有利的条件。

3.3 创造相对完善的法律环境

美国、英国、加拿大等发达国家住房抵押贷款证券化的有效运行, 无不取决于有一套完整的法律法规体系。这些法规对从业机构的组织形式、资产组合、收益来源和分配方式都作了严格的界定, 使抵押贷款证券化的运行真正体现了“资本大众化、产权证券化和经营专业化”。因此, 发展我国住房抵押贷款证券化, 可借鉴推行证券投资基金的立法经验, 先参照国际惯例, 并结合我国国情制定《住房抵押贷款证券化管理暂行办法》, 构筑住房抵押贷款证券化的法律框架, 使住房抵押贷款证券化的运行能有一个相对严谨规范的法律环境。

参考文献

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[2]陈钊.住房抵押贷款:理论与实践[M], 上海:复旦大学出版社, 2000

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[5]柳宛妤.关于住房抵押贷款证券化的研究[J], 法制与社会, 2008 (8)

中小企业贷款证券化 篇7

一、资产证券化在美国的兴起与发展

20世纪20年代末期的美国公众,由于经济的萧条,难以解决住房问题。为此美国政府设立了一些机构,如联邦住宅贷款银行,是由各州联邦储备银行组成管理及融通的储蓄机构,其宗旨在于帮助受经济大萧条影响的住宅拥有者取得购房基金。联邦住宅贷款银行在取得财政部拨款后,贷给资金需求者,如储贷机构。其后,美国国会依据全国住宅法,于1934年成立联邦住宅管理局,其主要目的是提供不动产抵押贷款承做机构保险机制,降低不动产抵押承贷机构必须承受借款人因无法偿还本息所面临倒闭风险的冲击。

美国国会在1944年通过公职人员重新调整法,授予美国退伍军人管理局开办类似提供抵押贷款保险的业务,提供融资保证,方便了退伍军人顺利取得购房贷款。其后,美国于1968年成立政府国民抵押协会,为中低收入居民提供购房服务,并借以提升抵押贷款二级市场的流动性。同时,美国开始收购有抵押的资产,成为了担保人并且发行证券。房贷转手证券之类相继出现,其目的在于为确保承做该房贷创始人,在有保留权益因而仍拥有该房贷群组一部分权利的情况下,能维持部分该房贷的承做标准。但是这种传统房贷并未受到美国联邦政府的承保或保证。实际上,以传统房贷作为担保,且未受美国政府保证的转手证券是在1977年首次发行的。由于这些民间担保的转手证券并无其他的保证,因此,该证券的信用须由民间的信用评级机构来评估。资产证券化发展至此,已渐由政府参与并主导的发展,转变成全面由民间主导的商业化发展。20世纪80年代,各种类型的债券性质的证券化开始仿照一些先前的市场模式,将这些新贷款组合起来,发行资产担保证券;在此同时,商业房贷也被组合起来,发行商业房贷担保证券,标的物也转变成各种其他金融的无形资产。

资产证券化作为一项重要的金融创新,资产所有人通过这种方式将特定资产对应的风险和收益转移出去,由购买这些证券的投资者承担资产对应的风险和收益,实现了风险向金融市场转移和分散。正是由于美国拥有发达住房抵押贷款二级市场,这就为不吸收存款的专业性抵押贷款机构提供了一个良好的生存环境,因为抵押贷款机构可以将全部抵押贷款以证券化或非证券化的方式在二级市场上出售,而只赚取出售过程中的折扣收益和出售后的服务收益,借助二级市场抵押贷款机构可以迅速回笼资金以支持进一步的贷款扩张。在这一模式下,抵押贷款机构的放贷能力明显提高,除了放贷规模扩大以外,放贷的对象也得到了扩展。二级市场的方便融资功能,使许多抵押贷款机构在繁荣时期过度授信,美国以次级抵押贷款为基础资产的MBS从2000年的810亿美元增长到2006年的7 320亿美元,7年间的增长超过9倍。

二、资产证券化与美国次贷危机

由于优质抵押贷款可以得到美国政府性机构提供担保,可以获得比较高的信用评级,同时,其收益率显著高于同风险评级的国债或公司债,因此,以优质抵押贷款为基础资产的MBS获得广大机构投资者的青睐也在情理之中。但以次级抵押贷款为基础资产的MBS就没有这么幸运了,它很难获得较高的信用评级,无法达到美国大型投资机构如退休基金、保险基金、政府基金等投资条件。为此,华尔街的金融机构又进行了大胆的金融创新,开发出了一种新型的产品———债务抵押担保证券(CDO)。

债务抵押担保证券是指一种新兴的投资组合,以抵押债务信用为基础,基于各种资产证券化技术,对债券、贷款等资产进行结构重组,重新分割投资回报和风险,以满足不同投资者的需要的创新性衍生证券产品。CDO的资产组合不同于传统的ABS,传统的ABS资产组合中的资产是同质的,而CDO的资产组合则是包括ABS、MBS、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等固定收益资产的分散组合。正是通过CDO这种产品的创新,把以次级抵押贷款为基础资产的MBS与其他类证券汇集构成资产池,按照MBS、ABS的信用增强模式,一部分CDO优先级证券被评为AAA级,由养老基金、保险资金等机构投资者持有,而CDO次级证券,则由追求高风险、高收益的对冲基金持有。这样,以次级抵押贷款为基础资产的MBS经过CDO产品的包装,低信用评级问题得到了圆满解决。2006年,CDO一共吸收了1 500亿美元的MBS,其中大部分是次级抵押贷款支持。至此,一条完整的产品链条形成了,在低利率和房价上升阶段,链条上的所有人都能获益。但如果这条链条最原始的次级抵押借款人出现还款问题,则整个链条都会产生问题。美国自2005年4季度起,房价上涨速度开始明显下降,到2007年3月房价停止上涨,随后出现明显的下跌,这也直接导致自2005年起,美国住房抵押贷款违约率开始上升,2007年第2季度,美国抵押贷款违约率达5.12%,次级抵押贷款违约率达14.82%。这样,在房地产价格下降和次级抵押贷款违约率大幅上升的情况下,以次级抵押贷款为基础资产的MBS及CDO出现了大幅度的缩水,次级抵押贷款的风险开始向以此为基础发行的证券持有人扩散。

由于MBS、CDO、ABCP等证券化产品及CDS等信用产品的蓬勃发展,推动了美国房贷市场证券化的高速发展,约80%—90%的美国次级抵押贷款被证券化,也使得美国房贷市场参与主体的业务发生转变。对于许多放贷公司而言,证券化的发展使其盈利模式由原来的存贷款利差转变为赚取出售房贷的手续费及服务费,业务重点也从注重房贷品质转为如何扩大房贷数量。在这种情形下,房贷公司开始推出大量创新产品,扩大次级房贷市场的规模。同时,面对市场的激烈竞争,放贷公司逐渐放宽信贷标准,不再要求借款人提供所有证明。这些潜在因素加速了次级房贷市场的恶化。因此,CDO等证券化产品的发展对金融危机的发生有促进作用。

三、结论

资产证券化的存在,不仅有负面的影响,也有正面的意义。因为正是资产证券化改变了人们对风险的认识状态,让风险由存量化变成了流量化,赋予了金融创新的重要意义。资产证券化正是通过风险定价和转移技术实现了风险配置的功能,成为金融功能从资源配置到风险配置转型的有力工具。

但是资产证券化在开放的金融体系中会加速风险和危机的传播和扩散,而这显然有可能加大系统性风险和金融危机的传染效应,从而有可能使局部性金融危机或个案性金融危机演变成全球性金融危机。如何控制风险,掌握尺度,加强危机预警,做好未雨绸缪的准备是势在必行。对于我国而言,一定要坚持自己的监管不松懈。如今央行和银监会都要求商业银行加强风险控制,从根本上把基础产品风险控制好。金融创新并非是一剂毒药,适当的发展一定能收效良好。另外,对资本市场的监管要透明,尽可能使信息不对称的情况减少,这样就能最终减少广大投资者和所有人的损失。

参考文献

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中小企业贷款证券化 篇8

关键词：住房抵押贷款,证券化,风险分析

随着由美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈, 资产证券化存在的风险也逐渐暴露出来。我国资产证券化进程正处于初步阶段, 有必要采取相应措施规范资产证券化的发展, 防范资产证券化过程中的风险。

近几年, 随着我国住房抵押贷款的激增, 其证券化得到越来越多的关注。2005年底, 建设银行发行了我国首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”并正式进入全国银行间债券市场。

1 我国住房抵押贷款证券化风险分析

1.1 一级市场不成熟

(1) 住房抵押贷款的规模偏小。我国居民个人住房按揭贷款规模与西方发达国家相比偏小, 2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%, 而欧盟国家2001年平均达到39%, 其中英国为60%, 德国为47%。

(2) 贷款标准不统一。我国个人住房抵押贷款的发展还处于初级阶段, 各地各行之间的情况不同, 缺乏严格的信贷审批制度和统一的个人住房抵押贷款标准。

(3) 信用体系不完善, 信用担保和约束机制不健全。我国尚未建立完善的个人信用登记制度, 这给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难, 使贷款手续较为繁琐, 严重制约了抵押贷款的发展。

(4) 贷款方式单一。由于各种类型的借款人用于还款的现金流不同, 需要有不同的抵押贷款方式来满足其要求, 而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式, 这不仅限制了贷款需求范围, 也不利于降低风险。

1.2 中介服务机构的操作风险

(1) 我国证券市场缺乏规范与经验。目前我国证券市场不规范, 效率较低, 证券的优劣难以识别;住房抵押贷款开办的时间短, 在一级市场缺少实践经验, 在二级市场运作的效果更是未知数。

(2) 缺少权威性的证券评级机构。美国著名的证券评级机构标准普尔公司、莫迪投资者服务公司在国际上具有绝对的权威, 而我国现阶段还没有类似的权威评级机构。

(3) 对于有实力的机构投资者, 我国证券市场缺乏准入机制。住房抵押贷款证券化业务的发展需要大的机构投资者介入, 而我国缺乏相应的准入机制。

1.3 法律法规不健全

我国抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度的保障, 根据现有金融法规分业经营的原则 (银行、证券、保险、信托被严格分开) , 保险基金购买住房抵押贷款证券、SPV购买银行债权等行为都将是非法的。再如, 住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等缺乏相应的法律规定。

1.4 提前偿付风险

在我国引起提前偿付的因素包括制度因素, 我国居民的理财观念、收入水平的变化, 利率调整的时滞性等。例如, 货币化分房政策使得居民获得一次性住房补贴, 而大部分购房者常常将其用于提前还贷。理财观念上, 我国居民一般倾向于先偿还贷款, 才考虑其他投资或消费活动。此外, 个人的收入水平的大幅提高使一部分借款人具备提前还贷的能力。最后, 在法定住房抵押贷款利率调整后, 对已经发放的住房抵押贷款的利率调整一般在第二年再按新利率重新制定还款计划, 因而利率调整存在一定的时滞性, 对借款人不利, 可能使借款人采取提前还贷的行为。

2 住房抵押贷款风险的防范措施

2.1 改善住房抵押贷款一级市场

积极扩大住房抵押贷款规模, 推进住房市场化, 加快住房房地产金融的发展;尽快出台相关政策规范贷款标准、贷款程序、贷款格式等, 统一贷款的发放条件, 形成统一的住房抵押贷款体系。

2.2 建立和健全个人信用及担保体系

可以在国内推广建立个人帐户体系, 通过各银行、各地区的网络, 建立起国家个人信用系统。此外, 借鉴国际经验, 成立政策性的全国住房抵押贷款担保保险机构, 并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制, 为住房抵押贷款的发展提供保障。

2.3 健全完善评级机构

学习国外信用评级业的发展经验, 大力发展培育在国内具有权威性、在国际具有一定影响力的资信评级机构。加强与国际著名评级机构的合作, 学习先进的信用评级技术, 借鉴丰富的信用评级经验, 提高信用评级水平, 引导投资者开展投资业务。

2.4 完善法律法规建设, 为住房抵押贷款证券化提供法律依据和保障

研究制定专业性法规, 如《住房法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等, 对资产转移、特设机构的设立、信用增级等方面应出台具体的规定, 使法规建设与住房抵押贷款证券化进程相适应并有序进行。

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[4]宋海蛟.我国住房抵押贷款证券化风险及规避[J].理论界, 2008, 1.

中小企业贷款证券化 篇9

个人住房抵押贷款证券化自最初在美国诞生，逐渐成为了20世纪以来的金融创新产品的最重要的一个品种。随着市场经济改革的深入，金融市场化的逐步推进，2005年中国建设银行成为了我国推行个人住房抵押贷款证券化的首个试点机构。2015年12月15日，中国建设银行完成并推出了我国首单个人住房抵押贷款证券化业务产品，即其产品“XX2005-1个人住房抵押贷款支持证券”，也就是“××”。鉴于金融创新产品风险所产生的巨大危害性，立足国内个人住房抵押贷款证券化的实际情况，本文将以此证券为案例，对个人住房抵押贷款中所涉及的参与主体、法律关系进行分析研究，希望本文的浅显见解能够给相关法律工作人员有益的帮助。

二、“××”案例基本情况

XX证券是2015年建行从自身持有的个人住房抵押贷款中筛选出15162笔优质贷款，合计30.17亿元，作为基础资产构成资产证券化的资产池，然后将这部分资产的相关主债权、抵押权以及附属担保权益信托和受托机构进行整理，组建特设信托机构，进行信用增级，按照现行法律将资产池所产生的现金流作为基础资金向市场公开发售代表信托受益权的资产支持证券。

从上述简述中，可以发现“××证券”的发行，经历了资产证券化通常步骤，即：①重组未来现金流，组建资产池；②建立特设信托机构；③进行信用增级；④完成市场挂牌发售。其历程涉及了借款人、发行主体、信托机构、承销团、投资机构等多个交易主体，相较于最初的借贷两方及信用评级机构的参与主体来说其参与变得更为复杂，法律地位也发生了相应的变化。下面以表格的形式进行对比阐述，以建设银行为例：通过对两表的观察可以发现，在个人住房抵押贷款证券化的过程中，参与方由最初的借款人、银行、担保人三方增加到后来的多方参与体，原始的债务债权关系存在的关系上又新增了诸多复杂法律关系，并且债券关系发生了转移。

三、个人住房抵押贷款证券化所涉及的法律关系分析

根据“××证券”的案例所述，个人住房抵押贷款证券化相较于原始的借贷行为具有了许多新的法理特征，如下：

（一）借贷关系与证券投资法律关系并存

个人住房抵押贷款所存在的个人和银行之间的借贷关系在其证券化过程中并没有消失，而是进行了债权的转让投资行为，这使得个人住房抵押贷款证券化的法律关系成为了复合的法律关系，即其关系跨越了一般的借贷法律和证券法律体系，是介于两者之间法律关系。一般的借贷关系发生的参与者，如上所述包括借款人、银行和担保人，适用法律为借贷关系相关法律、担保法。一般的证券法律关系中，参与主体为证券发行人、金融中介和投资者，其中并不存在与银行间的借贷关系。而在个人住房抵押贷款证券化过程中，银行将债权出售，不再享有原先的实际法律权利，成了借贷关系发生的中间代理机构，债权通过以证券买卖的形式转移到了投资者手中，其成为真正的债权方。这过程中，既存在着借贷行为，也存在着借贷的事实，还有证券的发行与承销，跨越了原有的两个法律体系，并运行与两个法律体系之中，成为更为复杂的复合法律关系。

（二）双重抵押权的法律关系结构

所谓双重抵押权，及在原实物抵押的基础上再次对债券进行抵押。个人住房贷款证券化是对原始的住房抵押贷款进行证券化的过程，表面上看是债权的转移，但其实质是对抵押权的再次抵押，形成了双重的抵押关系。首先，在一级市场上，形成借款人与银行间的附有抵押权的债权债务关系。然后，银行通过对其个人住房抵押贷款的证券化，将附带抵押物处理权的债权在证券市场上进行发售，抵押权随着债权随交易的进行而发生转移，从而形成了再次抵押的现象。通过对其过程的分析，其中并不存在重复抵押。

（三）实质是物权关系向债权关系的转移

个人住房抵押贷款证券化的实质是物权关系向债权关系的转移。个人住房抵押贷款的借贷关系存续期间内，银行拥有抵押房屋的所有权，直到债务人偿还清所有借款，抵押房屋的所有权发生转移。证券化过程中，银行将债权进行让渡，在证券市场上发售，实际上是将房屋的所有权（物权）转化为可以在市场能自由流通的债权，其实质是物权向债权的转化。这里有必要对房产投资者和证券投资者进行一下区别，前者是为了获取投资标的所有权（物权），是物权关系；后者的目的是在投资活动中获取稳定的收益，其目的并不是所投资抵押权的所有权，而是通过对银行原始债权的持有希望从原始借款人的未来债务偿还中获取收益，属于债权关系。

四、结语

中小企业贷款证券化 篇10

关键词：住房抵押贷款,证券化,法律风险

一、对住房抵押贷款证券化的基本理解

(一) 资产证券化的概念

“它是一个精心构造的过程, 经过这一过程, 贷款和应收账款被包装并以证券, 即以广为人知的资产支持证券的形式出售。”早在1988年, James A.Rosenthal和Juan M.Ocampo在出版的《信贷证券化》一书中, 就具象的描述了资产证券化的这一过程, 这是历史上第一次对资产证券化的定义。什么是“资产支持证券” (Asset Backed Securities) ?美国证券交易委员会 (SEC) 给出了这样的解答:“他们主要是有一个特定的应收账款资产池或者其他金融资产池来支持, 保证偿付。这些金融资产的期限可以是固定的, 也可以是循环周转的。根据资产的条款, 在特定的时期内可以产生现金流和其他权利, 或者资产支持证券也可以由其他资产来保证服务或保证按期向证券持有人分配收益。” (1) 这表明在上个世纪八十年代的美国金融市场中, 信贷证券化这一种形态是资产证券化大潮中的先行者, 发展历程也是最早的。

然而, 这样来表述资产证券化的过程显然不够丰满, 资产证券化更广义的定义可以参照1991年美国学者Gardener的描述:“资产证券化是使储蓄者与借款者通过金融市场一部分或全部地匹配的一个过程, 或者提供一种金融工具。在这里开放的市场信誉取代了由银行或者其他金融机构提供的封闭的市场信誉。” (2) 在证券化的过程中, 市场主体将自身的一部分进行分解, 把不具备流动性的部分资产从公司整体风险中隔离出来, 从而盘活公司的整个资金链, 以该资产为企业信用的基础在资本证券市场上进行流通, 从而融资。因此虽然资产证券化最后的结果是融资, 但对于出售者 (发起人) 而言, 它的意义并不限于传统意义上的“借钱”, 而是出售一组能够用于偿还本息的现金流。

从这个意义上, 我们可以看出, 资产证券化发生运行的根本动力是融资, 用一个市场主体内部相对稳定性的资产变现, 并投入证券市场, 把稳定性差的资产变成流动的资产, 并在这个过程中获得相应未来收入。从另一个角度来看, 这说明资产证券化具有流动性资产的风险管理功能, 对于银行主体来说具有重大的意义, 有利于银行运用短期资金支持长期业务发展, 即使调整资产负债结构, 维护金融秩序的良好发展。

在我国, 资产证券化被系统的分为广义和狭义。我国学者何小锋认为:“广义的资产证券化是指采取证券这一价值形态的过程和技术, 具体包括现金资产证券化, 实体资产证券化、信贷资产证券化和证券资产的证券化” (3) 。而狭义的资产证券化是指近30年来国际金融市场上的一项重大的金融创新, 即“信贷资产证券化”。而住房抵押贷款的证券化是最具有代表性的信贷资产证券化例子之一。

(二) 住房抵押贷款证券化的概念及流程

住房抵押贷款证券化, 英文为“Mortgage-Backed Securities”, 简称为MBS。是指商业银行等金融机构将其持有的流动性相对较差的住房抵押贷款重新打包, 重组后形成抵押贷款池, 由金融机构或其他特定机构以现金方式购入, 经过政府担保或者其他形式的信用增级后, 以证券形式出售给投资者的融资过程。

我们可以从定义中归纳出一个完整的住房抵押证券化通常涵盖的五大过程。第一步, 发起人 (一般为拥有大量住房抵押贷款的银行金融机构) 应将相应的资产进行汇集、充足, 形成一个大型的抵押贷款资产池, 这个过程又称剥离过程, 是住房抵押贷款所有权从银行手中剥离的第一步, 自此开始, 资产质量将与原始权益人自身的信用水平分隔开来, 投资者若对该资产转化的证券进行投资, 将不会再受到原是受益权人的信用影响。第二步:发起人 (sponsor) 将应收抵押贷款出售给SPV (special purpose vehicle, 即特殊目的载体) , 这里的出售又称“真实出售”或者以所有权转移的方式出售。这样的制度设计, 是为了防范最终的抵押贷款证券持有人对发起人行使追索权, 目的是达到隔离风险的效果。这个环节中SPV起着异常重要的作用, SPV本身的可靠性直接关系着风险隔离效果的好坏, 也关系着发起人破产时对应收账款向SPV的要求权。第三步是信用评级和信用增级的过程, SPV将住房抵押贷款的组合进行标准化, 在准备好一系列法律文件后与参与者确定权利义务, 并聘请信用评级机构对相关资产进行信用评级, 决定是否能够在证券市场上发行。如果信用评级不达标, SPV因为承担着这些抵押贷款带来的最大风险, 将采用资产信用增级的方式去增加信用额度。一般来说SPV会采用提供超额抵押的方式令信用级别更高的机构, 例如银行和保险公司对此出具信用证或保单。第五步SPV作为证券发行人将其发行或销售, 并对未来现金流收入进行管理经营, 一个完整的住房抵押贷款证券化过程自此完成一个循环。

从上述过程中, 我们可以看出住房抵押贷款的证券化改变了房地产行业传统的融资模式, 融资流程不再是传统的“贷款———收回贷款———再贷款”模式, 而是“贷款———贷款出售———再贷款”的模式, 这样的流程设计最大的受益者是发起人和SPV。发起人可以通过证券化, 将住房抵押贷款的信用风险、流动性风险转移, 分散到证券市场, 将长期地、流动性差地抵押贷款资金通过证券市场转化为短期流动的资金, 提高金融机构自身的资本利用能力, 降低资产负债率, 并实现低成本融资。与其他资产的证券化相比, 住房抵押贷款的未来现金流更加稳定, 风险较低, 商业银行或债券银行作为发起人, 在一级市场中获得住房抵押贷款的可能性高、数额巨大, 因此住房抵押贷款证券的本身的信用较高、信用评级通过的几率更大, 这也是其能成为资产证券化产品中的优质金融项目的原因。

二、住房抵押贷款证券化在我国的发展进程

上个世纪90年代起, 我国在海南经济特区以及华南地区就住房抵押贷款证券化先后启动了多处的试点。在实践的基础上, 2003年中国证券监督管理委员会第48次主席办公会议通过了《证券公司客户资产管理业务试行办法》, 明确了证券公司如何对经过证券化的产品进行发行、管理;中国人民银行在同年发布的《2002年中国货币政策执行报告》中, 首次提出了“积极推进住房贷款证券化”的要求, 这意味着银行开展住房贷款证券化的业务被提上了日程。2005年中国建设银行发行了我国第一个MBS金融产品, 总规模达到30亿元。这标志着我国抵押贷款一级市场在摸索中慢慢实践和完善。推行住房抵押贷款证券化已大概具备基本的市场条件, 金融机构如果在此时准备全方位的开展抵押贷款证券化业务, 也不是不可能的。

一般地, 住房抵押贷款证券化的市场条件基本包括:庞大数额的具有未来稳定现金流的住房抵押贷款存量是前提, 较为完善的特殊目的机构 (SPV) 以及券商是主要运作机构, 大量潜在的购买证券的人 (最终投资者) 是证券化成果的终结者。就MBS的基本市场条件来看, 我认为目前我国已经具备了住房抵押贷款能够大面积加速度推广证券化的基本条件, 理由如下:

首先据2014年中研网报道的不完全统计, “个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右, 如果按照一半额度发行MBS (抵押支持债券或者抵押贷款证券化) , 相当于市场重新获得4~5万亿的流动性资产。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加, 个贷规模会大幅提升。” (4) 经过十几年的发展, 我国个人住房的需求日益增长, 金融机构不仅获得了大量的住房抵押贷款存量, 其房屋按揭贷款业务的优质客户产生的几率也不断增加, 形成了大量地、长期地、稳定地、持续地资金供给源头。这是住房抵押贷款证券化能够顺利进行的最主要的市场要素。其次, 在MBS业务中充当中介机构的券商和基金, 在银行巨大的贷款余额量面前, 重拾信心想要利用该巨额资产来进行炒作。尽管券商作为住房抵押贷款证券的发行人和受托人, 其在短期内无法快速获得资金回笼, 不能享受太多的收益, 但长期来讲, 利润仍然不菲。最后, 2014年央行、银监会联合出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中有放松和自住需求相关的房贷的意向, 这表明个人投资者的潜在基数已经增加, 一旦住房抵押贷款证券化实施, 买单的人还是很多的。进一步思考, 如果银行的资金流动顺畅无需降低资产负债率、无需融资, 那个人住房抵押贷款证券化是没有必要的, 而该通知恰恰表明政府正在通过政策鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。这为银行业加快行内资金的流动性提供了政策支持。而且随着住房改革进程的进一步发展, 个人住房抵押贷款的需求的进一步增长, 资产证券化的市场性的发展会越来越有利。

然而自2005年中国建设银行成为住房抵押贷款证券化产品设计第一人后, 国内仅仅在此后发起了三笔住房抵押贷款证券, 包括2007年分建行又发起的总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券、2014年中国邮政储蓄银行发起的总规模达68.14亿元的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS) ”三个项目。

住房抵押贷款证券化的前景如此之好, 政策又放开的如此及时, 为何截至目前发展进程如此之慢呢?本文接下来将进行进一步的分析。

三、我国住房抵押贷款证券化进程为何如此谨慎?

从我国住房抵押贷款证券化的进程分析来看, 在我国实行抵押贷款这类信贷证券化是有必要的, 再从截至目前为止发行的三笔住房抵押贷款证券来看, 成果也是比较顺利的。拿2005年建元个人住房抵押贷款为例, 建设银行作为发起机构, 将自身所拥有的抵押贷款权打包转移给特设机构 (SPV) 中信信托, 建行之外的商业银行担任这笔资金的托管机构, 中金公司担任该笔住房抵押贷款的证券承销商, 将其放在证券市场上去寻找新的投资者。而具有一定融资需要的银行间债券市场机构投资者成为证券化后的住房抵押贷款的买单者。这个流程中, 从原始的申请住房抵押贷款的购房者, 到发起人建设银行, 再到SPV、券商和最后的投资者, 都获得了相应的权利或利益, 资金的流通性顺畅, 进展十分顺利。

以上个例表明, 仅就中国的市场环境和条件来看, 住房抵押贷款证券化的实施显然问题不大, 但为何住房抵押贷款证券化的进程如此谨慎么?笔者认为, 关键原因是制度不健全、缺乏必要的法律监管对策, 以及突破不了五大流程中存在的法律问题而引起的。在这样的法律环境下, 尽管知道住房抵押贷款证券化的可行性与实施的必要性, 进程也无法加快, 中国的住房抵押贷款证券化道路注定要随着法律制度的进一步完善而曲折前进, 任重道远。

(一) 住房抵押贷款证券化过程中的法律风险分析

住房抵押贷款本身具有长期、稳定、数额大、流动少的特点, 因为其本身的这些属性, 往往被认定为银行的优质贷款资源。然而, 同样是因为这样的属性, 其也存在着一些我们不可忽视的缺陷, 如果稍有不慎, 不重视对风险的防范, 肆意提高银行的房贷能力, 良性运作的循环将被打破, 重之将会引发房地产泡沫和金融危机, 上个世纪90年代美国的次贷危机就是一次血淋淋的教训。因此, 我们需要防范住房抵押贷款证券化过程中的法律风险, 主要如下:

1. 法律法规不健全造成的发展环境不确定的风险。

“1985年前后, 日本政府在汇率改革过程中推行银行资本金管理改革、部分银行执行国际清算银行指定的银行资本金管理规定, 促使银行贷款向风险权重只有公司贷款业务一般的住房抵押贷款倾斜, 使得银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争, 将资金大量投放到不动产领域, 最终造成日本连续5年的房地产价格飞涨, 化为严重的房地产泡沫。”住房抵押贷款证券化的发展过程实际上是一个需要与法律制度、国家货币政策相互适应、相互作用的过程。在资产证券化的过程中, 银行对法律条款、国家政策变化的预测能力有限, 而国家的宏观经济政策及法律的调整会引发投资、金融市场的经济变量发生变化, 影响最直接的经济变量就是基础资产的质量, 一旦为了高额的贷款发放而降低了原始购房者贷款抵押的条件审核, 将会从源头上影响住房抵押贷款证券化中资产的质量。

更为甚之, 我国对MBS“真实销售”、“风险隔离”等没有法律约束, 存在法律空白, 例如评估机构在信用评估过程中因过错产生了风险应该如何处理、真实出售过程中的抵押贷款权利转移如何定性、证券化交易中会计处理的准则以及税收处理办法等都没有相关的法律法规约定。虽然《证券法》已经出台和实施了很久, 但有针对性的保证MBS顺利进行的条款仍处在空缺状态, MBS无章可循、无法可依、事后法律救济空缺的法制环境才是MBS最大的法律风险。

2. 原始购房者提前偿付造成现金流不稳定的风险。

由于一笔房屋按揭贷款的还款时间在1~30年之间的任何一年都有可能, 一旦出现提前还款, MBS的现金流则会出现不确定性。2007年中国人民银行、中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 该通知对商业性房地产购买中的首付款比例、浮动利率和月供占收入比等内容做出了相应的规定。其中商业性用房的首付率高达50%。从住房抵押贷款证券化的角度来看, 首付比例过高意味着可证券化的资产越少, 而未来万一发生房价的大幅度下跌, 贷款人将付出更多的代价。相应的, 由于MBS中具有未来收益的现金流不稳定, 对信用评级机构如何综合平衡风险的要求就会增加, 一旦信用级数不够, 发起人的风险会因为住房抵押贷款证券化的机制被隔离, 但SPV将承担信用增级过程中的过多风险, 进而影响MBS的整体过程。

3. 住房抵押贷款证券化下的违约风险。

MBS过程中的最严重的违约风险是因虚假按揭而导致违约的风险。虚假按揭的意思是指无购房事实而从事房屋购买的行为, 目的是通过虚假销售获得高额贷款, 进而将银行贷款骗为己有。在住房抵押贷款非证券化的情况下, 银行将承担贷款回收不良的直接影响。而在证券化的过程中, 虚假按揭的风险转嫁给MBS的最终投资者, 由于其行为的隐蔽性, 在过程中很难进行防范, 一旦发生风险, 最终投资者很难取得虚假按揭的证据, 也很难举证商业银行在对住房抵押贷款的真实性、还贷能力的调查和审核中存在过错, 这样最终投资者就没有办法行使对商业银行的追索权, 只能自负风险。这显然将影响整个住房抵押贷款证券化的顺利进行。

此外, 从近些年来法院受理的房屋买卖纠纷来看, 房屋买卖合同的解除率也较高, 一方面是因为个人因购买能力和支付能力有问题而导致的违约, 这种违约的发现周期需要平均经过一两个经济周期的调整才能显现和加以判断出来。另一方面是因为房地产商因为房屋主体质量不合格导致购买者无法居住或物业管理问题严重等纠导致购房者解除合同、或者不履行或暂停履行银行的还贷义务的违约风险。而两方面阴气的住房贷款违约率可控性都不佳, 不是因为MBS之前的风险控制不佳就是因为在MBS过程中出现意外事件而导致违约。因此我们可以看出, MBS过程中出现的违约风险是一种综合性高, 积累性强, 潜伏期长、一旦突发很难控制结果的风险。参与MBS过程的商业银行必须能够前瞻性的预测和密切跟踪房地产市场的变化的情况下, 提高判断风险的能力。

综上所述, 正是因为我国不健全的法制环境, 才导致住房抵押贷款证券化的推展进程慢, 不敢大胆全面的推行。若要解决该问题, 我们应该从MBS中具体的矛盾点入手, 找准MBS每个过程中的法律障碍和矛盾, 为进一步的制度构建做准备。

(二) 对住房抵押贷款证券化五个过程中存在的法律困境的思考

1. 住房抵押贷款转让中的法律困境。

住房抵押贷款证券化的破产隔离规则要求打包重组的住房抵押贷款资产组合应彻底将所有权转移给特殊机构SPV, 这样原始权益人如遇破产风险, SPV可以将风险隔离。在理论上, 各国采用的住房抵押贷款的转让方式大概有两种, 一是债务更新, 二是债权让与。债务更新的办法是指在原始购房者与银行的贷款合同终止后, 再由SPV与债务人订立新的合同, 新旧合同的主条款不变。债务更新的过程需要取得原始购房者的同意, 需要与原始购房者完全合作, 这在实践中成本过高。第二个办法是作为债权人的银行将设立在住房抵押贷款上的全部权利转移于第三人SPV享有, 这是各国住房抵押贷款证券化的主要方式。

单就资产证券化的转让方式来说, 我国并不存在法律障碍。我国合同法第79条表明了我国对债权转让的态度是以自由转让为主, 仅规定了三种债权不得转让的情形来防范风险, 据此我们可知我国住房抵押贷款的转让并不违反现有的法律规定, 并不存在法律障碍。然而, 我国合同法第80条规定“债权人转让债权的, 应当通知债务人”, 该法条表明的立法立场为债权转让生效无需债务人同意, 但债权人应当通知债务人, 变相地, 立法否定了其他人通知债务人会产生同样的法律效果, 此外, 该转让方式还仅仅适用于合同的范围。这样的规定加到在住房抵押贷款证券化的过程中, 会产生这样的结果, 即由于住房抵押贷款量大分散的特点, 银行作为权利让与者如果要重新打包住房抵押贷款形成一个资产池, 就要通知所有的原始购房者, 且是应当通知, 其他主体通知不产生法律效力, 这无疑会加大证券化的成本, 成为住房抵押贷款证券化过程中难以逾越的障碍。

而另外, 我国的《商业银行法》、《担保法》对银行进行住房抵押贷款的转让也有相应的限制。《商业银行法》禁止商业银行在国内从事信托投资和股票业务, 禁止商业银行投资于非自用不动产。而在我国商业银行通过发行抵押贷款支持证券 (债券) 的形式出售贷款、筹集资金是否违反了如此宽泛的禁止性规定, 法律并没有给出明确的答案。这就使我国商业银行进行资产证券化进程受到商业银行法律制度的约束。不仅如此我国《担保法》第61条规定:“最高额抵押的主合同债权不得转让。”所以, 银行与原始购买者签订有最高额抵押的合同, 该主合同项下的债权转让也存在法律规定上的阻碍。

2. 我国住房抵押贷款证券化中SPV定性的法律困境。

特设机构SPV是为了保证住房抵押贷款证券化运作而专设的一个特殊实体, 其目的就是为了通过“真实出售”而隔离发起人的信用及破产风险。而真实出售意味着住房抵押贷款的所有权应当转移, SPV对重组后的住房抵押贷款应当享有所有权。按照国际惯例, SPV一般由信托机构或者企业法人来担当。而我国就SPV的设置主要存在的困境是没有法律明确规定特殊机构SPV的组织形式, 且无论将SPV定义为信托机构还是企业法人都面临着我国现行法律解释不通的困境。首先, 将SPV定义为信托机构有着法律困境。我国于2001年颁布的《信托法》将信托定义为:“委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为。” (5) 《信托法》规定了受托人对受托财产能够进行管理和处分的权能, 但并没有明确受托人对受托财产享有法定所有权。没有所有权却享有所有权行使中产生的权能本身就是一个困境。其次, 信托机构通过真实销售获得了住房抵押贷款的所有权, 如何将其与信托型SPV的固有财产区分开来达到风险隔离的效果也没有明确的法律解释或规范, 因此在我国将信托公司设置为住房抵押贷款证券化中的SPV是存在法律困惑的。

另外, 我国的SPV是否能够成为企业法人也不能明确。根据我国《企业债券管理条例》和《公司法》的相关规定, 只有经人民银行批准, 在中国境内具有法人资格的企业, 才可以在境内发行企业债券从事证券业务。若企业型SPV想要发行公司债券, 还要满足《公司法》第161条中“最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息”的债券发行条件。这无疑增加了SPV进行住房抵押贷款支持证券的条件难度。更迷茫的是, 我国证券法没有对证券做出明确的定义, 这意味着住房抵押支持证券是否属于我国证券法中所谓的证券也要打个问号, 相应的, 即使企业型SPV满足了发行企业债券的条件, 其是否有运行住房抵押贷款支持证券的资质也是不确定的。

综上可知, 我国在SPV的设置上目前仍是空白的。商业实践中SPV往往是银行新设的子公司。这不仅在法律上与我国《商业银行法》关于商业银行投资和业务范围的规定相矛盾, 而且难以真正实现“真实出售”, 住房抵押贷款一旦与银行自身的资产产生财产混同, “破产隔离”的住房抵押贷款证券化基本原则就已经被破坏。

3. 按揭法律关系在我国未得到法律上的确认。

目前来讲各大商业银行开展的住房抵押贷款业务中抵押物大多是期房, 期房并非现实存在的所有权的客体, 将其作为抵押物与我国担保法的规定不符合。因此, 以期房作为住房贷款的抵押物法律风险非常大。在我国香港地区, 这种法律行为被称为按揭, 但在我国的物权法体系中这种按揭法律关系并没有得到承认, 也与我国“一物一权”的物权法基本准则有冲突, 那么我们可想而知, 住房抵押贷款在后续的证券化过程中如果继续延续法律制度也是不牢靠的, 存在着较大的风险。

四、结语

综上所述, 我国实行住房抵押贷款证券化最大的制约是法律规范的不健全。没有系统的法律体系来规定MBS每个流程中的风险防范, 这样参与其中的有关机构一旦存在经营和运作不规范等问题, 住房抵押贷款的证券化自身将会受到巨大的影响。另外如何将SPV的性质、组织形式、运作流程及市场的准入和推出完善的规范起来, 如何令包括信托、保险、资产评估、信用评估的各中介机构深入MBS的过程, 都是值得深思的事情。

参考文献

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