土地公有

2024-11-17

土地公有（共4篇）

土地公有篇1

目前我国正处于工业化、城市化、农业现代化快速推进的过程中。工业化需要从农村不断输送出高素质的劳动力,在由农民向第二、三产业从业人员的身份转换中,他们的承包地如何处理?农业现代化需要发展社会化大农业,如何把家庭小规模土地经营转变为规模化、集约化经营?党的十八届三中全会做出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出,农村土地所有权、承包权、经营权三权分离,允许农民对土地的承包经营权抵押、担保、流转。

增加农民财产性收入提高农业效率

改革开放以来,我国离开土地的农民工已达2亿多人。他们在农村的承包地大部分依靠农忙季节回乡耕种或交给亲友代耕。这种状况带来两个不良后果:一是粗放型耕作降低了土地产出率,许多地方出现土地撂荒现象;二是在城市工作不稳定难以形成高素质的产业工人队伍,制约着工业升级的进程。解决这个矛盾的唯一途径就是鼓励外出农民工将自己的承包地转让出去,使土地向规模化经营主体集中。这件事在许多地方实际上已经在做,只是在国家政策上尚未得到足够支持。

十八届三中全会《决定》明确指出:“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。”这是农村土地经营制度的一个重大突破,是从农村实际出发做出的一项重要改革。按照《决定》精神,农村土地公有制将实行三权分离:所有权归村集体,承包权归农户,经营权放开。要稳定所有权,落实承包权,搞活经营权。所有权归村集体,不准自由买卖,就能避免土地的兼并。农户将承包权抵押后,如果失去了抵押物,债权方拿到的仍仅仅是土地的用益物权。承包权归农户,农户对承包的土地拥有法人财产权或用益物权,就可获得土地转包收入即财产性收入。承包权有了交换价值,进城农民转让承包权的积极性就会提高。放开经营权,鼓励种粮大户、农业公司、合作社扩大土地经营规模,对提高农业劳动生产率和土地产出率,都有重要作用。

经验证明,有的农民把土地转让出去,获取的转包费甚至超过自己耕种的纯收入。有些地方将每亩地年转让费定为1000斤小麦的市场价。投资农业搞集约化经营,田埂取消可增加耕地面积5%,统一良种、深耕、灌溉、施肥、灭虫,单产提高,回报率可达30%以上。要抓紧搞好土地确权颁证工作,为土地承包权流转创造条件。

有力推进农业现代化进程

当前,农业现代化面临着千载难逢的机遇:一是农业劳动力转移有出路;二是大量社会资金急于寻找投资途径;三是市场对优质绿色农产品需求旺盛;四是农用工业能够满足农业现代化对技术装备的需求。这四个条件同鼓励土地承包经营权转让的政策结合在一起,农业现代化的进程将大大加快。

土地承包权流转,使农民从提高效率中增加收入。按照目前每亩转包费700元计算,一户10亩地每年可收入7000元。两口子出去打工,年收入6万元左右,加上土地转包费收入,家庭年收入即可进入中等收入家庭行列。种地的农民由于扩大了经营规模,收入也可以大幅度增加。根据实际经验,在单季农业地区,一个农民种100～120亩地,双季农业地区,一个农民种50～60亩地, 农业劳动生产率就能达到第二、三产业的平均水平,农民就能成为体面的职业。而按照现在的机械化条件,在平原、浅丘岭地区, 一个劳动力能种几千亩旱地。在南方水稻产区,一个农民能种几百亩水田。由于劳动生产率提高,其收入将超过外出打工的收入,有助于形成稳定的高素质农民队伍。土地的规模化经营有力地推动农业现代化,我国农业将会由一个弱质产业转变为具有国际竞争力的产业。

与市场经济有效融合

三权分离,将使土地公有制的实现方式发生重大变化,使之与市场经济有效融合。过去,我们在国有企业改革中,曾成功地通过两权分离,实现了国有经济与市场经济的融合。党的十四届三中全会《决定》曾指出,国有企业对所占有的国有资产,拥有法人财产权,可以抵押、担保、转让、受益。十八届三中全会又提出,对国有企业的管理要从管资产为主向管资本为主转变。现在是把这—成功经验在农村土地制度上加以复制,从理论和实践上来说,都不应该存在障碍。其中略有区别的是,农村土地有一个用途管制问题。即耕地的流转必须在不改变用途的情况下进行。如果需要将耕地变为建设用地,必须符合建设规划,并依法办理征地手续。

党的十八届三中全会《决定》还明确,土地的占补平衡可以在省域范围内进行。这就可以把农村零星、分散的建设用地资源加以复垦,通过土地市场交易和规划部门统一调剂,满足投资者对建设用地的需求。重庆市通过地票市场,挖掘农村分散的建设用地资源,既满足了工业化、城市化对建设用地需求,又扩大了耕地面积,增加了农民收入,起到了一箭三雕之功效。

土地公有篇2

财综字[1999]113号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、土地（国土）管理局（厅）、建委（建设厅、房地局），国务院各部委、直属机构，新疆生产建设兵团：

为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，我们制定了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，现印发给你们，请遵照执行。已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定

为了深化城镇住房制度改革，培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的有关规定，现对已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理问题规定如下：

一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。

二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。

购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

三、职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

四、土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。

五、上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分析纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

六、土地出让金、相当于土地出让金的价款和所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。

七、本规定由财政部商国土资源部、建设部负责解释。

八、本规定自发布之日起执行。各地区、各部门有关文件与本规定有抵触的，一律以本规定为准。

土地公有篇3

公有住房又称国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅, 在住宅未出售之前, 住宅的产权 (拥有权、占有权、处分权、收益权) 归国家所有。目前居民租用的公有住房, 按房改政策分为两大类, 一类是可售公有住房, 一类是不可售公有住房, 上述两类房均为使用权房, 笔者以下称房改时已经售出的公有住宅为已购公有住房。随着社会的迅速发展, 城市人口不断增多, 城市面积不断扩大, 所需住宅面积急剧增加, 而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分, 因此选择合理的土地资产处置方式对防止国有土地资产流失有重要意义。随着我国土地使用制度改革的深化, 土地资产的价值逐步得到体现, 在城市建设等方面发挥着重大作用。而土地交易过程中又存在诸多问题, 如划拨土地大量非法入市, 隐形交易等, 使得大量应由国家取得的土地收益流到一些单位或个人手中。我国土地资源十分缺乏, 烟台又是全国首批对外开放的14个沿海城市之一、国家重点开发的环渤海经济圈重要城市之一, 土地资源缺乏的现象也更为明显;笔者通过对烟台市已购公有住房上市交易状况调查, 综合考虑几种土地资产处置方式的利与弊, 选择合理的土地资产处置方式, 防止国有土地资产流失, 使国有土地资产得到最大程度的利用。

一、烟台市已购公有住房上市交易状况调查

已购公有住房上市交易是指已购公有住房及其附属设施连同相关土地使用权依法买卖、互换、赠与、继承、析产、典当、租赁、抵押的行为。为了深化住房制度改革, 有效促进房地产市场发展, 烟台市针对1996年—2000年间已购公有住房上市交易有关土地资产的处置问题陆续出台了一系列规定, 主要包括以下几个方面的问题。

1.关于土地出让金。在2004年4月17日以前办理过户的购房者, 房屋所占土地不管是行政划拨还是出让, 都需缴纳土地出让金, 因为在1996年烟台市政府进行住房制度改革实施时城镇职工所购公有住房是按成本价 (或标准价) 计算的, 职工所缴款项中实际不包括土地成本, 没有考虑地段 (区位) 差别, 没有考虑基础设施完备度和公用服务设施完善度, 仅仅是按当时的建筑费用和前期工程费用等确定的标准价。

凡是在1996年—2000年参加房改的城镇职工家庭均有一套“房改房”, 随着城镇职工收入的提高, 许许多多的“房改房”上市交易, 与此同时, 新建商品住房销售逐渐升温, 价格不断上涨。目前在市场上购买到的一手房, 绝大多数是土地制度改革后新建的, 房价中包含了土地取得成本、土地开发成本, 以及土地所有权收益等, 加上房地产开发行业超高利润率, 因此, 新房市场价比“房改房”时的售价高出十几倍, 甚至二十几倍。现在“房改房”上市交易价格也较“房改房”当时的售价高出十几倍, 高出部分如果除去物价上涨因素, 绝大部分增值额应归功于土地的增值, 成交房价中包括了土地出让金。那么已购公有住房上市交易时, 土地出让金如何缴纳?由出售人缴纳还是由购房者缴纳, 缴纳数量应如何确定?烟台市在已购公有住房上市交易时, 只是由购房者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。

2.关于收益金。所谓收益金是指已购公有住房的所有权人作为售房者上市出售已购公有住房取得的价款, 扣除应得的基本收益 (即按“房改”时应享受的住房面积标准计算出的房款) 和上缴有关税费后的增值部分。

对于收益金的处置烟台市未作规定。其实, 这部分收益金, 一部分是由土地增值带来的;另一部分是由于房屋需求量加大而带来的增值;当然也包括物价上涨等因素。收益金中包括两部分:一是控制标准内的增值收益;二是超出控制范围内的增值收益。这两部分的处置国家有相关规定。烟台市对于这部分收益金如何处置未有明确规定。实际上, 已购公有住房上市交易时, 售房者获得的收益, 除缴纳有关税费后的余额, 全部归个人所有。这对于在1996年—2000年没有享受“房改”政策的城镇职工而言, 显然是不公平的, 当然不符合国家已购公有住房上市交易收益分配的相关规定。

3.关于土地增值税。我国针对1992年—1993年房地产开发过热实行宏观调控, 1994年1月开征土地增值税, 为了抑制当时过热的土地市场, 征税实行30%—60%的四级超额累进税率。如前所述, 已购公有住房上市交易所获得的收益中, 一部分是由土地增值带来的, 这部分如果在数额上符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定标准, 应缴纳土地增值税, 烟台市在这方面未有规定, 实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。

4.关于土地使用权性质。根据烟台市房产交易中心提供的资料, 烟台市已购公有住房上市交易的案例中, 绝大部分土地为行政划拨土地, 在我国全面实行国有土地有偿使用制度的今天, 行政划拨土地上的已购公有住房上市交易, 购房者应当办理土地出让手续, 缴纳土地出让金。出让年限如何界定, 出让金按什么标准缴纳, 烟台市未作规定。

二、烟台市几种土地资产处置方式的利与弊

所谓土地资产处置, 是指已购公有住房上市交易时, 依据国家法律法规及地方政策规定, 对原有占用的土地使用权按照一定的方式和原则进行处置的行为, 如出让、划拨和租赁等方式。

1.办理土地出让手续。

烟台市对已购公有住房上市交易时, 原来房屋占用的土地使用权性质自2004年1月17日之后, 一律办理土地出让手续。

土地使用权出让, 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

以出让方式处置土地使用权, 可以十分清晰地确定土地财产关系, 保证国家的财政收入, 但是, 这种处置方式需要缴纳出让金后才能取得相应的土地使用权, 据调查在烟台市商品房价格构成中, 约40%—60%属于土地成本。如果让购房者按实际情况缴纳土地出让金, 无疑是相当沉重的经济负担。但国家可以得到数额较大的出让金, 为城市建设积累资金。

2.保留原行政划拨方式。

2004年4月17日之前, 烟台市已购公有住房上市交易时, 原有房屋占用土地无论是行政划拨还是出让, 一律按规定保留原来的土地使用权性质, 即原有土地使用权为行政划拨, 购房者在办理土地使用证时应保留划拨形式。土地使用权划拨, 是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用, 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照我国城市房地产管理法的规定以划拨方式取得土地使用权的, 除法律、行政法规另有规定外, 没有使用期限的限制。

以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产时经有批准权限的政府批准, 可以不办理土地出让手续, 如私有住宅转让后用于居住的。但应当将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或另作其他处理。这种方式符合我国《城市房地产转让管理规定》。

三、选择合理的土地资产处置方式, 防止国有土地资产流失

1.缴纳土地出让金, 办理土地出让手续。

烟台市在已购公有住房上市交易时, 由购买者按房屋成交价的1%缴纳土地出让金。从两个方面分析均是不合理的:一是从房价构成中土地成本的比例上分析;二是从区位对房地产价格的影响上分析。烟台市住宅用地分为五级, 各级地之间的基准地价相差很大, 根据烟台市最新基准地价可以发现一级住宅用地与五级住宅用地的地价差额达六倍多 (见下表) 。

注:烟台市国土资源局提供

据调查, 烟台市一级地与五级地上房价仅差两至三倍, 即房屋交易价格差距相对偏小。因此, 应针对各级地上的房屋征收不同数额的土地出让金;或者是按照房屋坐落位置标定地价的合理百分比缴纳土地出让金或者是相当于土地出让金的价款。已购公有住房上市交易时应补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。计算公式如下:补交土地价款 (元) =标准地价 (元/平方米) ×缴纳比例 (≥10%) ×上市房屋分摊土地面积 (平方米) ×年期修正系数。

2.征收土地增值税。

烟台市在已购公有住房上市交易时, 未作有关征收土地增值税方面的规定, 实际上未向已购公有住房出售人收缴土地增值税。这具有一定的不合理性:土地的价格上涨 (特别是当土地的价格快速上涨) 时, 一些企业或个人自然就会利用自己手中持有的土地, 对土地进行囤积、对土地进行炒作, 而土地的囤积与炒作, 必然会推高市场土地的价格, 多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。随着土地价格的上涨, 已购公有住房上市交易过程中, 售房人获得较高的利润, 会导致已购公有住房持有者争先上市交易, 出现交易混乱, 国有土地资产流失现象。因此, 土地增值税的征收, 一定意义上可以遏制房地产市场土地的流转与炒作, 防止国有土地资产流失。

3.合理分配土地收益金。

为培育和发展住房二级市场, 规范已购公有住房上市交易的收益分配和管理, 根据城市房地产管理法和财政部、国土资源部、建设部颁布的已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定, 结合烟台市实际, 对已购公有住房上市交易土地出让金和收益分配管理问题应当按照如下方式处理。

售房者上市出售已购公有住房取得的价款, 扣除应得的基本收益 (即按应享受住房面积标准和届时的经济适用房价格计算的房款) 和上交的有关税费后, 其增值收益部分的分配, 可按下列原则分配: (1) 控制标准内增值收益的分配。售房职工在出售已购公有住房前后的半年内购买自住商品住房且实际购房款等于或大于已出售房的价款的, 其增值收益部分全部留给职工个人;售房职工将已购公有住房变现后不再购买住房的, 其增值收益应按规定比例上交国家或原产权单位。增值收益不超过基本收益50%部分, 按增值额收益的10%的比例上交;超过50%以上部分, 按增值额收益的20%上交。 (2) 超过控制标准部分的增值收益的分配。经批准上市交易的超控制标准面积的住房, 其超过住房控制面积标准部分购买时已执行市场价的, 不再缴纳所得收益;超过标准部分执行房改成本价的, 其获得的增值收益 (售房价款扣除原房价款、加价款及相关费用) 全额上交国家或原产权单位。

四、结语

已购公有住房是我国在上世纪90年代由房改政策推动产生的城镇职工私有房产, 在当前烟台市商品房交易中, 所占比例不大, 但它涉及到国有土地资产与私有房产增值收益处置中许多矛盾, 如何正确选择房屋占有土地的处置方式, 防止国有土地资产流失, 是当前乃至今后很长一段时间, 关系到国家利益与个人利益及国家利益与地方利益合理分配的难题, 只有从烟台房地产市场的实际出发, 才能探索出一条符合本地实际的已购公有住房上市交易土地资产处置方式之路。随着烟台市社会经济的迅速发展, 城市人口不断增多, 城市面积不断扩大, 所需住宅面积急剧增加, 而城市中的住宅用地又是土地利用的主要部分, “二手房”市场逐渐成为房地产市场的主要组成部分, 在“二手房”交易时, 更多的涉及到国有土地资产处置问题, 因此选择合理的土地资产处置方式, 对防止国有土地资产流失有着十分重要的意义。

参考文献

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[3].郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社, 2005

[4].李元.土地行政管理[M].北京:地质出版社, 2000

[5].杨沛川, 黄猛, 宋海鸥.论我国划拨土地使用权制度的弊端及其完善[J].重庆大学学报 (社会科学版) , 2004

公有住宅租赁合同篇4

六、租期内乙方履行合同规定的义务，租赁期满，乙方又需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。租期内乙方有违约行为，又尚未改正的，租赁期满，甲方有权缓签或拒签新租赁合同。

七、租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

八、乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿。楼梯间、门道、走廊、屋顶等公用部位，乙方不得私自占用。电梯、电视共用天线等公用设施，乙方应爱护使用，注意照管，防止损坏。公用部位损坏，由责任者赔偿。

甲方检查、维修房屋时，乙方应积极协助，不得拒查、拒修，因拒查、拒修造成的损失由乙方负责。

九、乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，如确属必需，须事先取得甲方同意并另行签订协议后，方可拆改。擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿。

十、乙方承租甲方的房屋，当甲方变更时，本合同同时中止，变更后的甲方应与乙方重新签订合同。

十一、因城市建设等需要，乙方承租的房屋须腾让时，甲方有权中止合同，乙方所需房屋按有关规定办理。

十二、乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。

1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的;

2.擅自改变房屋用途的;

3.利用住宅进行非法活动的;

4.无正当理由拖欠房租六个月以上的;

5.房屋无故空闲连续六个月以上的;

6.全家迁往外地的。

十三、乙方要求解除合同时，须于一周前通知甲方。本合同中止时，双方须办理以下手续

1.按租赁合同清点房屋及设备;

2.结清房屋租金、暖气费和应交纳的有关费用。

3.交清违约金和赔偿金。

十四、甲乙双方任何一方违反本合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。

十五、本合同自签订之日起生效。一式两份，双方各执一份，具有同等效力。原签定的《公有住宅租赁合同》同时废止。

十六、本合同如有未尽事宜或变动事项以及单位另有规定的，应在双方合同附记栏中写明，并由双方签字盖章，注明日期。

签订合同者

甲方：(签章)__________ 乙方：(签章)__________

______年______月______日 ______年______月______日

公有住宅租赁合同范文三

签订地点：______________

签订时间：______________

出租方：河南省房产管理局

承租方：________________

根据国家、省有关法律、法规及房地产管理方面的有关规定，出租、承租双方本着平等、自愿的原则，经充分协商，同意就卞列房屋租赁事项，订立本合同，并共同遵守。

一、出租方愿将坐落在河南省_______市_____区_____街(路)_____号的公有房屋(使用面积为_____平方米)出租给承租方作为住宅使用。承租方已对出租方所要出租的公有房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。

二、出租方按照河南省__________市城镇住房制度改革领导小组公布的同期租金标准，结合房屋的实际状况，核定上述公有房屋月租金为人民币(大写)__________元。租赁期限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。租金按月(季)结算，由承租方在每月(季)的前_____日内交付给出租方。承租方必须按时交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的!出租方可以按月租金额的_____%向承租方收取滞纳金。

三、出租方负责本合同所出租公有房屋的维修，保障承租方的正常使用。承租方有告知出租方及时维修承租公有房屋的义务。承租方对承租的公有房屋及设备须爱护使用，并负责保管，因使用不当造成损坏时，由承租方承担修缮责任。

四、承租方负责支付承租公有房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费以及物业管理费等与承租方相关的费用。

五、承租方有下列行为之一的，出租方有权终止租赁合同，收回房屋，并可按照有关规定索赔损失：

1.将承租的公有房屋擅自转让、转祖、转借他人或擅自调换使用的;

2.擅自改变承租公有房屋用途的;

3.无正当理由拖欠房租累计六个月以上的;

4.无正当理由将承租的公有房屋闲置六个月以上的;

5.利用承租的公有房屋进行非法活动的;

6.故意损坏承租的公有房屋的;

7.擅自买卖承租的公有房屋使用权的;

8.其他严重损害出租人权益的。

六、出租方未按照国家和省市有关规定维修公有房屋，使承租方无法继续使用的，承租方有权终止租赁合同，退回房屋。