房客信用评价（精选4篇）
房客信用评价 篇1
0 引言
随着我国经济的蓬勃发展和城市化建设步伐的加快，流动人口数量不断增加，房价持续飙升，导致房屋租赁市场的需求日趋上涨。房客已经成为当今社会一个庞大的群体，出租房屋也已成为房东群体的一种投资理财方式，这种现象被称为“房东经济”。
现代社会的发展表明，信用和法律是维系市场经济健康发展的两个互补的基本机制[1]。信用作为维系交易的无形纽带，是房东经济的灵魂。然而，在国内的房屋租赁市场中，房客信用缺失现象较为严重，给房东带来了信用风险，抑制了房东经济的发展。
从发达国家的经验来看，建立科学的信用体系是解决信用缺失问题、降低信用风险的有效途径。信用评价作为信用体系的一部分，由于评价结果直接反映受信者信用状况的好坏，影响着受信者的切身利益，因而在信用体系中具有重要的地位。目前，我国的社会信用体系尚处于起步阶段，信用信息缺乏、获取渠道窄、利用率低，信用评价还未在房屋租赁领域得到应用。本文在房客信用评价方面做了一些初步的尝试，选用信用评价中使用最为普遍的Logistic回归方法[2]建立房客信用评价模型以预测房客的风险，从而有利于对房客风险进行控制。
1 房客信用评价指标体系的设计
确定评价指标体系是房客信用评价的前提和基础，评价指标体系的设计是否科学、合理和全面，将直接影响评价结果的准确性。
文献[3]列出了适用于个人住房贷款的信用评价指标[3]，文献[4]提出了适用于个人信用卡申请的信用评价指标体系[4]，文献[5]构建了某银行个人消费信贷的信用评价指标体系[5]。在参考已有文献的基础上，结合房屋租赁的实际情况，遵循系统性、全面性、独立性、可比性、可操作性、定量指标和定性指标相结合的原则，本文提出了一套适用于房客信用评价的指标体系（见表1），包括自然情况、职业情况、经济情况、租房情况、信用情况5项一级指标，是否有失信记录等21项二级指标，并对指标进行了量化处理。
(1)自然情况：主要考察房客的性别和房客租房时的年龄、教育程度、婚姻状况、户口性质等因素，这些因素在一定程度反映房客的信用意识和能力。
(2)职业情况：着重分析房客收入的稳定性与工作的流动性。
(3)经济情况：用于衡量房客的付租能力。
(4)租房情况：包括可能影响房客信用的一系列因素。
(5)信用情况：通过房客过去租房的信用记录，了解房客过去是否有失信记录，判断房客将来的履约意愿。本文考察的房客失信记录主要有不讲卫生、拖欠租金、逾期搬出、拒付欠费、擅自转租、擅自改变房屋结构、改变租赁用途、违法犯罪等。
2 Logistic回归模型的建立
2.1 Logistic回归概述
假设用Y表示房客类型，Y为0-1型变量（Y=1表示违约房客，Y=0表示非违约房客）；用X=（X1,X2，…，Xn）表示n个评价指标组成的集合；用P表示房客违约的概率，即P=Prob(Y=1|X），则1-P为房客履约的概率。P/1-P为概率发生比，取值在0到∞。
在Logistic回归中，将概率发生比的对数表示为Xi(i=1,2，…，n）的一个线性组合：
其中，β=!β0，β1，β2，…，βn"，X*=!1,X1,X2，…，Xn"T，β是一组与X*对应的回归系数，为待估参数。对式（1）两边取以e为底的指数，就可以得到房客的违约概率，即房客的风险值：
这就是Logistic回归模型假设。我们可以利用观测数据对式（2）的参数β进行估计，并进行相关的检验，从而得到一个相对稳健、预测精度较高的模型，以对房客风险进行预测。
2.2 样本选择与数据处理
本文对浙江某地区的房客进行抽样调查，通过问卷形式收集了308份有效问卷，并根据房客信用评价指标体系对问卷数据进行预处理。选取房客最近一次租房期初为观察点（见图1），将此点之前的5年指定为表现期，这一时期房客的信用情况作为评价指标“是否有失信记录X23”；以房客最近一次租房期间为结果期，租房期末为结果点，依据房客在结果期的表现将房客划分为违约房客（Y=1）和非违约房客（Y=0）。其中，非违约房客样本225个，违约房客样本83个。按照7:3的比例将样本划分为训练样本和测试样本，从非违约房客样本中随机抽取158个样本，从违约房客样本中随机抽取58个样本，将这216个样本作为建立模型的训练样本，其余92个样本作为评估模型的测试样本。
2.3 模型的建立
以房客类型Y(Y=1表示违约房客，Y=0表示非违约房客）为因变量，以房客信用评价指标体系中的23个指标为自变量，使用SPSS软件进行Binary Logistic回归分析，自变量进入模型的方法采用Forward:LR方法，显著性水平保持默认的0.05。最终进入模型的变量有10个，分别是性别X1、教育程度X3、婚姻状况X4、在当前单位的工作时间X7、个人月收入/租金比X11、押金/租金比X13、付租周期X15、租赁方式X16、过去是否租房X22、是否有失信记录X23，对应的Sig.值均小于0.05，说明在5%的显著水平下，这10个变量与Logit(P）的线性关系显著，对房客是否违约具有解释能力，即对房客是否违约具有较为显著的影响。
-2 Log Likelihood统计量取值范围为（0，+∞），值越小说明模型的拟合程度越好，表2中该值为115.721，属于比较理想的值；Cox&Snell R2和Nagelkerke R2统计量取值在0～1之间，越接近1说明模型的拟合优度越高。表2中两个伪决定系数分别为0.466和0.678，模型的拟合优度较高。
从表3知，Hosmer-Lemeshow检验的卡方统计量为5.346,sig.值为0.720，而显著水平为0.05、自由度为8的卡方临界值为15.507，因此由5.346<15.507且0.720>0.05接受关于模型对数据拟合度良好的假设。
根据分析结果建立以下评价模型：
将房客的各项指标值输入模型，即可计算出房客的风险值。P值越大，说明房客的风险越大。
3 模型的评估
3.1 模型分类能力的评估
ROC曲线（Receiver Operating Characteristic）是评估模型预测精度和分类能力时常用的一种方法，与ROC曲线相关的指标有灵敏度（TPR）、特异度（TNR）、Ι类错误率（FPR）、ΙΙ类错误率（FNR）[8]。本文定义TPR为违约房客被正确地预测的比例，TNR为非违约房客被正确地预测的比例，FPR为非违约房客被预测为违约房客的比例，FNR为违约房客被预测为非违约房客的比例，则FPR=1-TNR,FNR=1-TPR。
对训练样本和测试样本，通过改变分类阈值，获得多对TPR和FPR值，以FPR为横坐标，TPR为纵坐标，绘制ROC曲线图，如图2和图3所示：
ROC曲线描述了当分类阈值发生变化时模型的分类特性，一般用曲线下的面积（AUC）反映模型的分类能力。理论上，当模型无分类能力时，ROC曲线是一条从原点到右上角的对角线，TPR=TNR,AUC=0.5；最理想的ROC曲线是从坐标原点垂直上升至左上角，然后水平到达右上角，此时TPR=1,TNR=0,AUC=1。因此，ROC曲线离对角线越远，AUC越大，对应的模型分类能力越好。
检验的结果变量:预测的房客违约概率
从训练样本和测试样本的ROC曲线分析结果（见表4）可知，AUC分别为0.938和0.908，与AUC=0.5比较有统计学意义（sig.值<0.05），且AUC均在0.9以上，说明模型分类能力较好。
3.2 分类阈值的确定
我们可以通过ROC曲线选择一个最佳分类阈值，使TPR、TNR都达到满意的程度。文献[9]列举了几种寻找最佳分类阈值的方法，一是使TPR-FPR达到最大值的点所对应的分类阈值；二是最靠近坐标点（0,1），即FPR2+FNR2最小的点所对应的分类阈值，三是使两类错误率之和最小，即FPR+FNR最小的点所对应的分类阈值[9]。本文选用方法二，确定0.23为最佳分类阈值，如果预测风险值大于等于0.23，则认为分类预测值为1，即为违约房客，反之，则认为分类预测者为0，即为非违约房客。利用拟合的模型分别对训练样本和测试样本进行预测，将实际结果与预测结果进行比较，如表5所示：
从上表可知，对于训练样本，TPR为85.4%，TNR为87.9%，整体预测精度为86.1%；对于测试样本，TPR为80.6%，TNR为88%整体预测精度为82.6%。数字表明模型具有较好的预测能力，能够在相当程度上对两类房客进行区分，而且预测精度在训练样本和测试样本之间差异不大，说明模型具有较好的稳健性。模型的预测精度与分类阈值的选取有关，因此，实际应用中可以根据需要选取合适的分类阈值。
4 结束语
本文针对房客的信用缺失问题，提出了建立房客信用评价机制来评估房客风险的观点，构建了一套适用于房客信用评价的指标体系，并利用Logistic回归方法建立了评价模型。通过实证分析，该模型显示了较好的预测性和稳健性，能够从一定程度上识别两类房客，为房东提供有效的决策支持。但模型的预测性尚未达到比较完美的程度，希望通过更深入工作，如完善房客信用指标体系、增加样本规模、选用更合适的评价方法等，使房客信用评价模型的预测能力得到进一步的提高。
参考文献
[1]谭中明.社会信用管理体系——理论、模式、体制与机制[M].合肥:中国科学技术大学出版社,2005.
[2]LC Thomas,DB Edelman,JN Crook.Credit Scoring and Its Applications[M].Philadelphia:Society for Industrial and Applied Mathematics,2002.
[3]汪湘陵.基于Logistic回归的个人信用评估模型[J].金融经济,2008,(12):109-110.
[4]张丽娜,赵敏.我国商业银行个人信用评分指标体系分析[J].市场周刊,2007,(8):115-117.
[5]吕宏芬,徐剑锋.个人消费信贷信用评估新指标体系的构建[J].浙江金融,2004,(12):16-17.
[6]B Engelmann,E Hayden,D Tasche.Measuring the Discriminative Powerof Rating Systems,Series 2:Banking and Financial Supervision[J].DeutscheBundesbank Discussion Paper,2003,(1):1-23.
[7]DMW Powers.Evaluation Evaluation[A].Malik Ghallab.Proceeding ofthe 2008 conference on ECAI 2008:18th European Conference on ArtificialIntelligence.Amsterdam:IOS Press.2008.843-844.实际分类非违约房客违约房客预测精度1357235185.4%87.9%86.1%543132280.6%88%82.6%预测分类训练样本非违约房客违约房客预测精度测试样本非违约房客违约房客预测精度
妈妈和房客 篇2
“房子我很满意 。 ”海德先生说 ,“今晚我就送行李过来,还有我的书。 ”他顺顺当当地住进了我家。 平时,他好像没有固定的工作时间,常和善地与我家的孩子逗趣。 当他走过我妈妈坐着的大厅时,总是礼貌地弯弯腰。 我爸爸也喜欢他。 爸爸喜好回忆迁居美国前居住过的挪威。 海德去过挪威,他能与爸爸起劲地聊在那儿钓鱼的乐趣。
只有开客栈(zhàn)的杰妮大婶不欣赏我们的房客。 她问:“他什么时候交房租呢? ”“向人要钱总难开口,他会很快付清的。 ”妈妈答道。 但杰妮大婶只是哼了两声:“这种人我以前见得多了,别指望借给人一件新外套,收回来还是好的。 ”妈妈笑笑:“兴许你说得对。 ”她递上一杯咖啡, 止住了杰妮大婶的嘟囔(dū nānɡ)。
雷雨天里,妈妈担心海德的屋子夜里冷, 就让爸爸邀请他到暖和的厨房与我们一起坐。 我的两个姐姐、哥哥尼尔斯,还有我在灯下做作业,爸爸和海德靠着炉子叼着烟斗,妈妈在洗盘子或是在小桌上静静地工作。
海德能辅导尼尔斯的高中课程, 有时还帮他学拉丁文。 尼尔斯渐渐对学习产生了兴趣,他不再求爸爸让他停学做工了。 当我们做完了作业,妈妈坐在摇椅上拿起针线时,海德就给我们讲他的旅游奇遇。 噢,他知道的可真多。 那些美妙的历史和地理,便随着他一起走入我们的屋子和生活。
有天晚上, 他给我们读狄更斯的书,很快,读书成了我们生活的一部分。 我们写好作业,海德就夹一本书来高声朗读,一个神奇的新世界向我们敞开。
妈妈也像我们孩子一样爱听古挪威侠士传奇:“太好听了! ”海德还朗读莎士比亚的戏剧。 他悦耳的男低音,听起来像是大演员。 即使在天气暖和的晚上,我们也不再出去玩耍。 妈妈对此很欣慰, 她是不喜欢我们天黑后上街的。 而最值得高兴的,还是尼尔斯几乎不再混到街头的野孩子堆里。 有天晚上,孩子们在街上闯了祸,而尼尔斯正和我们一起听《孤星血泪》的最后一章。
就在我们急于听完一个骑士的传奇故事时,一封信送到了海德手里。第二天一早,他告诉妈妈要离开。 “我得走了。 ”他说,“我把这些书留给尼尔斯和其他孩子。这是一张我所欠房租的支票。夫人,对您的好心款待,我深表谢意。 ” 我们再也不能听他读完那个故事了。
我们伤感地看着海德先生离开了,同时, 又为能在厨房继续读书感到兴奋。 那么多的书啊! 妈妈精心地整理了书堆:“我们可以从这里学到很多东西。 尼尔斯能代替海德先生读书,他也有一副好嗓子。 ”我看得出来,这使尼尔斯很自豪。
就在这一天, 妈妈向杰妮大婶亮出海德的支票:“你看,收回的还是一件好外套。 ”
几天后,开面包铺的克瑞波先生来我家, 怒气冲天地喊道:“那个海德是个骗子, 瞧他给我的支票,全是假的。 银行的人告诉我,他早把款兑光了。 ”一旁的杰妮大婶得意地点着头,那神态分明是说:“看,我不是提醒过你们了吗? 你们不听嘛。 ”“我敢打赌,他也欠了你们家许多钱,是不是? ”克瑞波不无希望地探问道。
妈妈转过身向着我们, 目光长久地停留在尼尔斯身上,然后走到炉子边,把支票投入了炉火。
“不! ”她向克瑞波先生回答道,“不,他什么也不欠。 ”
房客信用评价 篇3
零首付诱惑
2003年初，机械制图师李金东有了40万的积蓄。这时候他注意到深圳买房子都是零首付，不用花钱就可住新房，而且月供比租金还低。
“想买多少套都行，银行怕的是你不贷，因为深圳人就是想着创业，很少有人关注楼市。”利用手里的闲钱，李金东2003年开始进入了楼市，抱着尝试的心态只买了两套，一套自住，一套出租。买房赚租金初尝甜头，但李金东投资重心还是在实业领域，2004年初，李金东与他的4个同学合伙开了一家五金制品厂，他们发现租金和买房月供差不多，于是几个人一次性就买了十几套，用做写字楼、宿舍和仓库。
就在李金东他们埋头做实业的时候，全国房价上涨之风蔓延开来，2004年底，深圳房价也开始异动。2005年初，炒作之风开始盛行，先是开发商提价，紧跟着房产中介也活跃起来，“这些中介天天给我们打电话，说房子又涨了多少，一转手立马可以赚好多，于是我们这才开始关注。”李金东发现，一两年前买的房子转手少则赚几万，多则赚十几万，这钱比做实业好赚多了，不累而且还赚钱快。于是他们就把那些办厂的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万，而做实业一年也赚不到50万。李金东于是成了一个全职的炒房客。
赌徒式疯狂
2006年9月，手里握有50多套房子的李金东登上了炒房生涯的巅峰。李金东也过上了贵族般的风光生活，手上随时都有上百万的现金可潇洒，每天去哪都有人开车接送，吃饭是天天进馆子过小年。
房价的节节攀升也让李金东完全变成了一个赌徒，他完全忘记了风险与知足。
2007年5月，因为担心调控，李金东出手卖了20多套，只剩下30套，但6月份没有调控出台。当时深圳正在炒作西部通道，李金东又大举买进，加上之前买的，共有60多套。
2006年6月，李金东在宝安区龙华金地梅龙镇买下了一套103平方米的房子，买入价是7100元/平方米，从银行贷款56万，月供3000多。到2007年4月，这套房已经涨到110万，李金东没有出手，其实最初李金东的心理价位也就在100万左右，但因为贪心不足，把价位提高到了150万，6月份有人出130万李金东还是死守着没卖。到10月还有人出120万，李金东就是舍不得卖。
2007年8月份开始，伴随着银根紧缩等全面调控，深圳房价也开始走低。到了2007年底，李金东以为降到了底，于是2007年12月和2008年1月又接手了近20套。
69套房归零
没想到这一次抄底抄到半山腰。此后深圳房价一路下行，目前整体降幅已超过30%。
而李金东手中的楼盘连续降价都卖不出去。其中一套是2007年12月用310万买进的，但放盘后一路从320万连续降到300万、280万都无人问津，最后降至250万也卖不出去。
面对各大银行每个月30多万的还贷压力，李金东想尽了各种挽救的办法。房子出租吧，租金远远抵不上月供。李金东也学过一些炒房朋友，拿信用卡套现融资来还贷，但巨额的月供，信用卡还贷难以支撑太久。昔日和李金东一起看房炒房的炒房团朋友，都在自扫门前雪想着自救，也不会拿出来给李金东。
今年1月以后，李金东的炒房团朋友一直都劝他撑着，房价很快到底不用怕，而后来都劝他把房子协议卖掉，按市场价计算李金东那一个多亿的房子，全卖了要亏去5000万，但他们给他算的账似乎让李金东更没有信心：假如他的资产是两个亿，一个月跌20%，那就是跌4000万，加上银行利息和交易成本，一个亿一个月就可能亏3000万。
万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
房客信用评价 篇4
关键词：海伦,马克汉姆,叙事方式,交叉叙述
Like most women writers, Anne also chose love marriage theme.Love narrative is to write about the main scene, and the pursuit of female independence is its background and soul.We can from the narrative structure, narrative perspective and narrative mode three angles to explore Anne.Bronte"tenant"of the creation of art, so as to reveal its work in the pursuit of moral perfection and the development of the female equal parallel double theme.
Victorian era, in the 19th century British literary arena appeared to Jane Austen groups as the forerunner of a female writers, which is particularly impressive is also grow up in a family of three in the UK and the world a miracle of literary history will be shimmering bright—, charlotte Bronte, Emily Bronte and Anne Bronte.In its short life, their respective created famous literary world
Of the three Bronte sisters, Emily and Charlotte are better known, yet it is Anne's work which carries some of the strongest feminist themes.As many female writers, Annie chooses love and marriage as her writing materials as well.The loving narration is the main scene of the whole masterpiece.Nevertheless, the pursuit of female independence is the ultimate purpose and soul of the work.We could probe the creative art of The Tenant of Wildfell Hall by means of narration structure, narration angles as well as narration modes.In this way, we are in a position to reveal the dual topic of the everlasting work, that is, the pursuit of ethic perfection and female equality.Of the three Bronte sisters, Anne Bronte’s The Tenant of Wildfell Hall is hailed as the first declaration of Women’s Liberation.Helen Graham, the bold, delicate and having strong sense of responsibility heroine has transformed into the representative female image during the early feminine rights movement.Anne, the forgotten Bronte sister, produced a novel more relevant today than either Wuthering Heights or Jane Eyre.This is a Victorian classic of astonishing power and passion, anticipating the struggle for equality of opportunity for women.
In The Tenant of Wildfell Hall a devout young woman named Helen falls in love with a man who is handsome, but whose values are questionable;willing to believe she can alter his character, she marries him.Her marriage becomes a misery she has no power to change until she devises a bold plan to take control.It is autumn of1827 when a woman named Helen Graham moves into the deserted, stately moorland manor Wildfell Hall with her young son to escape her alcoholic and philandering husband.The neighbors take immediate notice of this awkward circumstance, and she is subject to their jealousy and the idle rumor they spread.They discover she is escaping a brutish marriage and has taken an assumed name to prevent her husband finding her.She must unchain herself and her son physically and emotionally from his roguish influence and earn a living.
The imaginative power and realism of these characters involved in marital hostilities urge the reader to view the far-reaching aspects of their struggle with a more compassionate understanding.The husband she left, Arthur Huntingdon, was a selfish womanizer who only wanted to satiate his own desires.Even though Helen offered to help him turn his life around, he had no wish to give up his drunkenness or adultery.At last Helen grew to despise him as much as she once loved him.But when she witnessed his attempts to make his son a chip off the old block, her motherly duties overrode her responsibilities as a wife, and with the help of her brother she runs away to the obscurity of a small town.Here she meets Gilbert Markham.Gilbert Markham is deeply intrigued by Helen Graham, a beautiful and secretive young woman who has moved into nearby Wildfell Hall with her young son.He is quick to offer Helen his friendship, but when her reclusive behavior becomes the subject of local gossip and speculation, Gilbert begins to wonder whether his trust in her has been misplaced.It is only when she allows Gilbert to read her diary that the truth is revealed and the shocking details of the disastrous marriage she has left behind emerge...Told with great immediacy, combined with wit and irony, "The Tenant of Wildfell Hall"is a powerfully involving read.
As the plot advances and mysteries unwind, what Gilbert and Helen say—and also what they don't say—gives the reader access to Bronte's scourging accusation of the sexual ambiguities of 19th century Britain.And even though they are often unaware of their insensitive reactions to their own beliefs, they realize they love each other.When Arthur Huntingdon dies, they are finally allowed to marry.Her story comes through two voices-her own and that of Gilbert Markham, a man who falls in love with Helen later in her lifeand is told through journals and letters written over a period of time.Because of the privacy and immediacy of these narratives, the reader sees personal changes and attitudes Helen and Gilbert are often unaware of at the time:we witness Helen's first naive protestations of passion for her husband and follow her through her eventual disillusionment;we recognize Gilbert's early, unconscious egotism.While the plot continues and mysteries are unraveled, what Helen and Gilbert say—as well as what they don't say-provides another story to follow, which reinforces Anne Bronte's indictment of the sexual double standards of nineteenth-century Britain.
The compound double angles of the first person description impress the reader deeply.In The Tenant of Wildfell Hall, the cross narration of the two protagonists—both Markham’s letter and Helen’s diary not only compensate the same story but fully prove it.The narrator focuses on one single person—the image and characteristics of Helen from the viewpoint of Gilbert Markham and Helen herself in her own eyes.
The narrator subtly unites the mysterious and misunderstood heroine’s“present”with the love blind“past”, ending with a brand-new happy ending of marriage reunion.With the help of the depict of the heroine’s logic course, i.e., the painstaking investment, blindness, regret and breaking off in her love affairs, the author vividly presents how an ardent and love-blind girl bitterly reform, struggle, save even abandon the unsatisfying marriage.Also, in a hero’s point of view, the author examines the image of Helen, but also inspires the reader to explore the inner being of Helen.Thanks to the delicate depict of curiosity, misunderstanding, finding as well as restoring the image, this description has become an indispensible reference as well as compensation of the heroine’s image.
As Margaret Lane put it, "The Tenant of Wildfell Hall was conceived in the same atmosphere as Jane Eyre and Wuthering Heights.The Tenant of Wildfell Hall has power and imagination, and is so close to one of the tragedies in the sisters'own lives, that no perceptive reader can be indifferent to it."
参考文献