开发环节（共9篇）
开发环节 篇1
小米是我国北方不少地区的主食之一, 化验分析每100 g小米含蛋白质9 g, 脂肪3.1 g, 膳食纤维1.6 g, 维生素A 17 ug, 胡萝卜素100 ug, 维生素B 10.33 mg, 维生素B20.1 mg, 维生素E 3.63 mg, 微量元素Fe 5.1 mg等。《神农本草经》记载小米具有养肾气, 除胃热, 止消渴 (糖尿病) , 利小便的功效。高品质的小米除了谷子种植特定的产地条件、优良品种外, 合理科学的栽培技术、后期加工也非常重要。为了从土地到种植、收获、后期加工等谷子绿色食品生产全过程进行质量控制, 以保证优质小米的质量, 按照绿色食品A级标准应注意下面9个环节。
1 选地选茬
种植高品质谷子应选择无霜期110 d以上, 有效积温2 400℃以上, 年降雨量在300 mm以上, 无污染和生态条件良好的地区, 应远离工矿区和公路铁路干线, 避开工业和城市污染源的影响, 同时生产基地应具有可持续的生产能力, 生产基地的大气、土壤和水等各项环境监测指标的综合污染指数均不得超过1。
种植地块无论平地、坡梁旱地均可种植, 要保水保肥, 排水良好, 肥力中等, p H值在6.5~8之间, 避免选择重迎茬, 前茬以豆类、瓜类、马铃薯为好, 玉米次之。
2 整地施肥
谷子种植地秋深耕20 cm以上, 结合耕翻每0.067 hm2施腐熟有机肥3 000~4 000 kg, 早春土壤刚解冻立即顶凌耙耱, 破除板结, 耕后带耙, 蓄墒保墒, 播前2~3 d, 浅犁塌墒, 打碎坷垃, 播前镇压提墒。禁止使用未经国家和省级农业部门登记的化学或生物肥料, 禁止使用硝态氮肥。
3 选用优种
谷子属于短日照喜温作物, 对光温条件反应敏感。必须选择适合当地栽培, 优质、高产、抗病性强的品种。山西省主要推广晋谷21号、晋谷29号、沁州黄、檀山黄等。
4 种子处理
选用的种子发芽率不低于90%, 纯度不低于94%, 净度不低于96%, 含水率不高于14%。播种前15 d左右, 选晴天将谷种薄薄摊开2~3 cm, 暴晒2~3 d。为了防治病害一般要进行拌种, 100 kg种子用35%瑞毒霉拌种剂200~300 g。
5 播种
播种期一般在5月上中旬。播种深度3~5 cm, 土壤墒情好的可适当浅些, 墒情差的可适当深些, 早播可深些, 晚播可浅些;播种方式采用耧播或机播;播种量每0.067 hm2用0.5~1kg;播种时施种肥, 每0.067 hm2用3 kg磷酸二铵或尿素作种肥, 在播种时随种子施在沟内, 如果土壤干旱, 可不施或少施种肥, 施肥时将种子与肥料适当分开。
6 田间管理
6.1 砘压
播种时随砘压, 能增加地表含水量, 有利于种子发芽和出苗;幼苗顶土时砘压, 压碎坷垃, 踏实土壤, 防止“悬苗”和“烧尖”;播后遇雨镇压, 破除地表板结, 在水肥条件较好的地块, 谷苗1~3叶期用砘顺垄压苗控上促下起到蹲苗的作用。
6.2 间苗定苗
出苗后发现缺苗, 应及早进行浸种催芽补种。3~4片叶间苗, 6~7片叶定苗。
6.3 留苗密度
高水肥地每0.067 hm2留苗3~3.5万株;肥沃旱地每0.067 hm2留苗2.5~3万株;坡梁旱地每0.067 hm2留苗1.5~2万株。
6.4 中耕除草
第1次中耕结合定苗浅锄, 围土稳苗;苗高25~30 cm时, 深锄、细锄;深度5~7 cm, 苗高50 cm时, 中耕培土, 防止倒伏。
6.5 浇水
(下转第44页) (上接第42页)
旱地谷子通过适期播种赶雨季, 满足谷子对水分的需求。水地谷子拔节期浇1次水, 起壮秆、促大穗、增粒数的作用;孕穗抽穗期为需水临界期, 浇水防止“卡脖旱”。
6.6 追肥
拔节期每0.067 hm2追施尿素10 kg, 有浇灌条件的谷田, 追肥要结合浇水, 拔节期轻浇, 孕穗期重浇。
7 病虫害防治
坚持“预防为主, 综合防治”的植保方针, 采用抗病品种, 以栽培防治为重点, 物理、化学防治有机结合的综合防治措施。
7.1 农业防治
实行3年以上的轮作制度。冬春彻底刨烧谷茬, 及时处理谷草, 消灭谷茬、谷草中越冬的粟灰螟、粟茎跳甲幼虫。在间苗、定苗时, 结合中耕拔除、烧毁发病株, 控制虫害扩散。适期晚播, 避开螟蛾羽化产卵盛期。播后覆土不要过厚, 利用谷苗早出土, 减少发病。
7.2 药剂防治
谷子白发病防治:100 kg种子用35%瑞毒霉拌种剂200~300 g。粟灰螟防治:在幼虫3龄前, 用80%敌敌畏乳油1000倍液, 或20%速灭杀丁乳油5 000倍液喷雾。
7.3 物理防治
利用粘虫成虫的趋化性, 用糖醋液诱杀粘虫成虫, 或在7月中旬至8月下旬2代成虫数量上升时, 用杨树枝把或谷草把诱蛾产卵, 每天日出前用扑虫网套住树枝将虫振落于网内杀死。每0.067 hm2插设2~3个杨树枝把或谷草把, 5 d更换1次。注意每种有机合成农药在生长期内只允许使用1次。禁止使用无机砷杀菌剂、有机砷杀菌剂、有机锡杀菌剂、有机汞杀菌剂、氟制剂、有机氯杀虫剂、有机氯杀螨剂、卤代烷类熏蒸杀虫剂、有机磷杀虫剂、有机磷杀菌剂、氨基甲酸酯杀虫剂、二甲基甲脒类杀虫杀螨剂、植物生长调节剂、二苯醚类除草剂。
8 收获与贮藏
谷子适宜收获期在蜡熟末期至完熟期。当谷穗背面没有青粒, 谷粒全部变黄、硬化后及时收割, 收获后在场上堆积3~5 d再切穗, 可增加粒重, 风干后脱粒。
脱粒后应及时晾晒使含水量降至13%时入库贮藏。仓库要保证仓顶不漏水, 地面不返潮, 门窗设网防止鸟、鼠、虫入内。仓库内尽量保持稳定低温、干燥环境条件, 确保A级绿色食品谷子的质量。
9 加工包装
在加工小米时严禁加入有害人体健康的化学物质。产品包装要采用机械作业, 避免手工操作。
开发环节 篇2
施,分析了在设计环节中成本控制可以依托的途径,以期有效解决建设项目总造价偏高的危险。
关键词:结构设计,成本控制,沟通
中图分类号:TU723.3文献标识码:A
0 引言建设项目的设计与计划阶段是决定建筑产品价值形成的关键阶段,它对建设项目的建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否
产生较好的经济效益和使用效益起到决定性的作用。从国内外工程实践及造价资料分析表明,在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%
~95%;在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%~35%。
因此,重视设计阶段的造价管理,可以有效解决建设项目总造价偏高的危险[4]。
随着房地产企业跨区域、集团化开发的增多以及楼市成本管理的日趋重视,房地产企业越来越重视设计阶段的成本控制。笔者通过某项目的全程参与管理,就结构设计而言谈几点体会。在方案阶段应对有关经济技术指标与成本投资进行测算、权衡针对楼面地价在总房价中不占主导地位的区域,追求容积率(建筑面积)最
大化已并非赢取最大利润的唯一办法。有些情况下尽管销售面积增加了,一些相关的配套要求也随之提高,比如车位数,在向地下争取空间的同时
建筑成本也在不成比例的增加。另外建筑高度的增加有时也会提高消防要求或提高结构自身的要求,从而加大了设备的投入或结构含钢量。因此
在投入产出比低下的情况下,不如牺牲一些面积来提高产品的品质。加强初步设计和施工图设计阶段与设计的沟通目前设计的安全性已有强制监督,然而经济性、合理性并无统一的标准。在这个阶段与设
计沟通好、衔接好可节约大量的成本,在工程实践中可从以下几个方面进行控制。
2.1 恒载、活荷载的取值
恒载在目前工程中可调整的取值是墙体自重。目前浙江区域内设计的隔墙以灰砂空心砖和加气混凝土砌块为主,但在钢筋混凝土结构中由于
其自重大直接导致了梁、柱、基础的投入加大；
另外它在空间利用上也不如其他轻质墙体有优势。所以只要我们控制好施工质量,应建议多用其他轻质墙体,从结构计算的源头控制成本。
另如屋顶花园或地下室覆土厚度等都应根据工程惯例给设计提供准确的参数,避免储而不用。比如,在一些综合性大楼的活荷载选用上,应尽可能
把已明确功能的部位告知设计,避免取值有偏差。
2.2 基础形式的比选
同一种地质条件下可设计出不同的基础形式,其造价各不相同,而地下工程是目前造价中可变因素最多的,所以选择经济、合理的基础形式至
关重要[1]。房产企业可以要求设计单位提供不同的基础形式进行安全性、经济性的比较;并对选用不同的基础形式后整个结构的综合造价进行
比较,因为有时尽管桩的造价是低的,但相应的底板、承台及整个上部结构加强可能会带来更多的费用;此外还需结合工期等因素一并进行评估比
选。浙江已有设计单位在不增加设计费用的前提下为甲方提供这种不同基础形式比选的服务。
2.3 应充分发挥试桩的作用
在确定好基础形式后,准确确定桩的承载力同样重要[2]。目前浙江地区习惯于在工程桩中“试桩”,这其实已失去了试桩的意义,无非是再
验证一下设计的估算及检查施工质量而已。真正的试桩应该起到为工程设计提供准确的桩基承载力及摸索施工技术参数的作用。
在目前地质勘察报告普遍比较保守的情况下,如何节约桩基的成本,应该发挥试桩的作用(考证其究竟有多大的承载力,可避免把大量的安全
储备放在地下,减少桩数节约造价,也可避免在工程桩中“试桩”出现承载力不足的尴尬),在大规模的小区开发中试桩更是有其经济价值。从设
计周期看,试桩需要的时间还是具备的,而且新型的测桩手段(如自平衡等)也大大节约了测桩的成本和时间。从工程应用上看,只要布置合理,试
桩最后也能作工程桩用。而试桩本身产生的零星费用与桩基优化节约的成本比是很值得的。
2.4 合理控制可靠度
在结构设计中,从材料的力学指标、荷载取值、计算模式、截面设计、配筋等各个环节上都留了富裕量[3],所以在普通的住宅设计中只要考
虑合理的可靠度即可。目前有了施工图审查这一环节使得房产企业有机会接触到设计单位的原始计算数据,从而可以通过计算书复核其结构设计
过程中的经济性。比如荷载及相关计算参数的选取是否符合实际,计算前后钢筋等级、混凝土等级及配筋量是否一致,有没有采取重复计算的多
重保险等。
2.5 掌握工程中构造措施的度
因为很多构造措施并无计算依据可查,只有经验或规范中的参考取值。在这种可上可下的措施中,房产企业应牢牢向设计人员灌输成本控制的原则:够了就好。比如一些分布筋、暗梁、暗柱的构造配筋,裂缝控制构造筋,构造柱设置等。还比如像一些外加剂,其试验效果可能是很好,但
设计人员在选用它们时并不会因为它有利的一面而去削弱其他的措施,只是更加保险而已,在这种情况下只要能做通设计的工作就尽量不用。
2.6 慎用新材料、新工艺
设计单位经常会选用一些新材料、新工艺,而新材料、新工艺往往又掌握在少数人手中,短时间很难对其性价比作出评估,所以在大规模开发
中,房产企业和设计单位要慎用。在建筑结构设计中项目成本控制途径3.1 房产企业的自有力量房产企业可依托已有的工程经验、工程实例作参考比较,提供一些行之有
效的方法、建议。另外也可以依托大量的预决算数据,统计出一些同区域下类似结构的经济技术指标,比如含钢量、单方造价等,作为对设计质量的约束控制,制订奖惩协议,也促使设计单位完善其成本控制的措施。
3.2 施工图审查单位及专家顾问如果能衔接好,房产企业在花了同样的审查费用的情况下,既可请专家审核其结构的安全性是否符合规范,又可请其对经济性进行顾问。有时他们一个意见或建议省下的费用可能就远远不止付出的费用。结语
对于设计这个特殊的行业有时发现问题容易,但要修正起来就比较繁琐,为此房产企业要配备相对固定的资深专业人员,本着以相互探讨、交
流、互相受益为出发点,全过程跟踪设计,与设计人员沟通好,及时发现问题并加以修正落实。随着设计公司市场意识、服务意识的加强,这种沟
通会越来越畅通,这同时也将促使工程管理更具专业水准。
参考文献:
抑制房地产开发环节投机的措施 篇3
开发环节的恶意炒作, 不断地制造紧张的供求态势, 一方面使房价不断创出历史新高, 一方面培植巩固市民房价上涨的预期心理, 形成消费者恐慌。投机者疯狂投机的市场格局, 房地产市场的不健康发展, 已经危及到社会经济的正常发展。
投机参与者的数量多少和投机资金量的大小取决于预期收益率的高低。预期收益率是左右人们投机与否的关键, 买卖收益率的高低是房地产投机行为延续的动力大小。抑制投机行为的关键是降低投机收益率, 消除投机所带来的利差。基于此, 笔者提出以下措施抑制开发环节的投机。
一、实施带施工图设计限开发利润出让土地的政策
在我国房地产产业链条上, 设计由设计单位负责, 工程施工由建筑企业负责, 开发商所扮演的只是一个“中间人”的角色。中国社科院有关专家的研究表明, 尽管开发商只是一个资源整合者, 但在整个房地产业链条中, 它却攫取了高达90%的利润, 包括建筑施工企业在内的环节, 只得到了利润的10%, 这种利益分配方式是严重畸形的。①在利润率存在差异的情况下, 受利益驱动, 低利润率部门的资本必然向高利润率部门转移, 结果是越来越多的投机者、投机资金介入到房地产业中。房地产业的这种经营状况越来越偏离“等量资本获得等量报酬”规律。合理有序的资本流动有利于资源的最佳配置, 有利于优化产业结构和提高资源配置效率, 而盲目无序的资本流动则会导致市场的混乱和资源的浪费。因此, 应实施“带施工图设计限利润出让土地的政策”来杜绝房地产开发商的投机行为。
带施工图设计限开发利润出让土地的政策是指政府首先委托相关部门对竞拍地块进行建筑设计方案招标;然后以中标的建筑设计方案招标开发建设单位。参加竞标的开发商, 必须以中标的建筑设计方案为依据提供竞拍地块的施工图设计。其次, 相关部门核定开发成本, 确定合理的开发利润, 限定住宅销售价格, 进行土地招标。最后, 管理部门与中标单位签订土地出让合同和限价销售合同。建筑设计方案费由中标单位支付。
施工图设计是建筑设计的最后阶段。施工图设计的主要任务是满足施工要求, 施工图设计的主要内容包括:确定全部工程尺寸和用料, 绘制建筑结构、设备等全部施工图纸, 编制工程说明书、结构计算书和预算书等。施工图设计所包括的图纸及设计文件有: (1) 建筑总平面; (2) 各层建筑平面、各个立面及必要的剖面; (3) 建筑构造节点详图; (4) 各工种相应配套的施工图; (5) 建筑、结构及设备等的说明书; (6) 结构及设备的计算书; (7) 工程预算书。
房地产的成本主要由四部分构成:土地价值、建筑成本、税费、开发商的利润。售房时的土地价值应等于开发商取得土地时的土地成本和已支付土地成本的利息之和;建设成本是根据设计图纸与工程施工情况确定的建筑造价;税费则按现行的税率进行计算;剩余的一项未知数就是开发商的利润。限利润是指:政府科学地核定建筑成本, 计算税费, 核定一个相对合理的利润率, 限定住宅销售价格, 进行土地招拍挂。限利润房在实施中面向所有消费者销售, 对国民不设置任何购买障碍。对人均建筑面积超标的居民和家庭可以征收累进财产保有税, 以引导居民合理消费打击投机。
限利润在一个正常的市场经济体中, 肯定是一个非正常的手段, 但合理科学地控制垄断性行业的利润率是保障社会资源合理配置、资本合理流动及该行业健康发展的需要。这种方法的好处是:政府可以通过控制房价, 把开发商的利润控制在一个合理的区间内, 既抑制了房地产投机, 又降低了开发商利润率;既促进资本的流动, 又避免了流动的盲目性。在保证开发商有利可图的同时, 有效地剔除了房地产行业中的暴利因子, 既避免暴利行业对社会经济的冲突, 又有利于实现产业结构的优化。
二、取消预售制度
我国香港特区的商品房预售制度称作“卖楼花”。②其实质是房屋的期货买卖, 买卖的是一张房屋期货合约。③我国内地1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上, 建立了预售许可制度, 并对预售条件、监管做出了原则性规定。2001年8月15日修改的《城市商品房预售制度管理办法》规定了预售的条件。商品房预售制度在促进房地产业的快速发展的同时, 也把消费者的权益裸露在开发商手中。在我国目前的房地产市场行情下, 如果开发商拿业主的钱盖楼, 将不用付任何成本, 无资金压力地囤房待售、抬高房价。如果利用借贷资本开发, 房屋销售延后一天就得支付一天的利息, 面对资金压力大多开发商就会慎重考虑是惜盘捂售, 还是尽快销售楼盘, 借贷成本的存在能够在一定程度上阻止开发商对房价上涨推波助澜。允许预售实际上是为开发商提供了无成本囤房投机的机会, 也默认开发商无偿使用购房者的资金提高开发利润率。同时预售资金的监管主体没有确定, 消费者的利益没有保障。我国的房地产业已完成了其资本的原始积累, 不再需要国家的全力扶持, 为杜绝开发阶段的投机炒作, 制止开发商哄抬房价, 保护消费者利益, 维护房地产市场的健康发展, 应取消商品房预售制度。
三、建立房号预订备案制度, 打击违规期房投机
一是开发商进行房号预订之前要办理商品房房号预订许可证, 要将所有待售商品房信息 (详细到每套的房号、楼层、朝向、面积等) 输入系统, 同时编制与房号对应的房号预订编码。二是以媒体公示房号预订时间、房源数目以及房号预订编码与房号的对应关系。三是房号预订编码要大于房源数目, 即房号预订编码的数量要超过房源数量的20%～30%, 以避免名义退号实际炒号的投机行为, 也就是说如有退号者, 不得重新放号, 而是按超过房源数量的房号预订编码依此替补。四是预订房号时进行选房, 房号预订编码、房号、持号人姓名和身份证号码要一一对应, 不得更改, 以防止工作人员违规炒号。五是对房号预订结果登记备案。六是房号预订信息系统与预售管理信息系统接轨, 以保证房号预订编码、房号、持号人姓名与预售合同或销售合同中的购房者一一对应。这种一致意味着, 房号预订者、预售购房合同、预售登记以及最后的产权证中的购房者必须是同一人, 确保在这期间房屋没有被私下转让。通过建立和完善房号预订备案制度, 严格控制“售前环节”, 能够杜绝非法“炒号”等投机行为。
四、实行房地产开发专项贷款利率政策, 抑制开发环节的投机
我国房地产市场宏观调控的目标是稳定房价、打击投机。利用利率政策实现调控目标的关键在于增加投机成本降低买卖收益率, 缩小套利投机资本的生存空间, 维护房地产的正常供求关系。经济学家和银行家普遍认为金融政策不应直接针对资产价格, 而应借助其对实际经济活动和一般物价水平的影响调节资产价格。④实行房地产开发专项贷款利率政策能够有效抑制开发商囤房待售、伺机抬价的投机行为。房地产开发专项贷款利率政策是对房地产开发贷款采用专项差别递增利率利率政策。如房地产开发商1～2年期贷款利率与其他行业贷款利率相同, 3～4年期开发贷款实行高于其他行业利贷款率政策, 5～6年期开发贷款实行超高利率政策。房地产开发不同于其他行业, 这种随贷款期限而递增利率的政策, 不利于开发商囤房待售、伺机抬价, 能够有效地打击开发商的投机心理, 从而促使供求关系平衡, 房价稳定。这种差别递增利率政策能够有效地引导和限制房地产业的资金流动方向, 增强利率政策调控的针对性, 而不影响其他行业的发展。
房地产价格是多种影响因素共同作用的结果, 抑制房地产投机, 稳定房价, 需要制定配套的政策改变消费者和投资者的预期, 仅仅依靠利率政策解决所有的问题是不可能也不现实的, 科学合理的利率政策只能保证利率政策发挥应有的效力。
五、结语
及时准确的房地产市场数据信息既是房地产市场调控决策的基础条件, 也是调控政策有效实施的平台。为有效地治理房地产开发环节投机, 第一要科学地核算建设成本, 合理地限制开发商利润;第二要完善和加强建筑工程质量监督管理, 控制最低质量标准, 确保限利润房的工程质量, 确保实施带施工图设计限利润出让土地的政策无副作用地抑制开发商囤积房源、哄抬房价的投机行为;第三要及时发布房地产市场的供应信息:每年土地供应量、土地状况、开发期限、土地价格及对应地块上的详细规划, 包括商品房开发量、上市期限、上市价格、建筑材料市场价格和房号预订情况。通过增加市场透明度, 减少信息不对称, 引导资金流向, 让有限的稀缺性资源能够合理使用与分配, 公平公正地解决民众的住房问题。
摘要：有市场就有投机, 适度的投机能够活跃市场、调剂余缺、合理配置资源, 投机过度将引发泡沫。开发环节的恶意炒作, 人为制造紧张的供求态势, 严重干扰房地产市场的健康发展, 已经危及到社会经济的正常发展。文章以降低投机收益率为根本, 提出了抑制开发环节投机的措施。
关键词：限利润,预售制度,预订备案制度
注释
1时寒冰.委员算房价每米成本不超千元 应限利润.中国证券网-上海证券报, 2007.3.15
2毛和文.再论大陆与香港的商品房预售制度.法制与经济, 2006 (7)
3杨晓庄.商品房预售的利弊分析.商业研究, 2006 (19)
开发环节 篇4
房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处理的特殊性，笔者将其单独作为一个阶段来分析。
为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出了规定。
（一）营业税
1、房地产企业是营业税纳税义务人
《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当然成为营业税纳税义务人。
2、计税依据
营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
因此，房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。但房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。
3、视同销售
新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
4、纳税义务时间
《实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
（二）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
由于房地产企业开发经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开发，分期分批进行销售，在同一期商品房全部或基本实现销售前，由于许多工程未进行结算，要准确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应缴纳的土地增值税是有一定难度的，只有在每一批商品房取得销售收入时按规定进行预征，待该期商品房全部或基本实现销售后进行结算，才能该项目应缴的土地增值税准确无误，因此，采取了预缴制度。
预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。首先，没有按照规定申报缴纳预缴税款，不认定为偷税行为。其次，税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。
各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。但《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）要求各地提高预征率，该文规定，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。
（三）企业所得税
（1）预收收入负有纳税义务
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。
（2）预收收入应纳税所得额的计算方法
国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%.
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
（3）预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理
原国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。
新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税的限制。
（4）预售收入相关的税金及附加税前扣除问题
1、月度或季度申报时，不得扣除。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
因此，在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除。
2、所得税汇算清缴时，可以扣除。
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
我们知道从毛利额与所得额是两个不同的概念，只有将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
此外，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：纳税义务时间发生，则属于发生期费用；纳税义务时间尚未发生，则不属于缴纳当期费用（如预缴税款）。营业税中已经讲到，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。目前不少地方将预缴的土地增值税也可以税前扣除。
例：某市某房地产企业2009年取得预售房屋款项1000万元，该市规定房地产企业预售业务所得税的预计计税毛利率为15%，土地增值税的预征比例为2%。
分析：该房地产企业在预售业务所得税时应作如下处理：预收款项的毛利是150万元（1000×15%），应交的营业税是50万元（1000×5%），应交的城建税及教育附加是5万元（50×7%+55×3%），预交的土地增值税是20万元（1000×2%），预售业务应调整的应纳税额是75万元（150-50-5-20），房地产企业预售业务应预交的所得税是18.75万元（75×25%）。
（4）产生时间性差异的处理
企业会计准则对预售业务不确认收人，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产，借记“递延所得税资产”，贷记“所得税费用”，同时要调整该的应纳税额。
（四）印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。
（五）城镇土地使用税
房地产开发企业预售阶段城镇土地使用税税务处理同拿地阶段。
（六）房产税
开发环节 篇5
我们都知道:档案信息资源开发利用,就是以利用者为服务对象,以馆(室)藏档案为服务手段,采取多种形式和方法,开发和直接提供档案为党和国家各项事业服务。这里需强调的是:“档案信息资源开发利用”和“利用档案”概念不同。“档案信息资源开发利用”是档案馆(室)为满足利用者的需要,向利用者提供档案,为利用者服务;“利用档案”是利用者为研究和解决各种问题到档案馆(室)使用档案。档案信息资源的开发利用工作的基本内容是:介绍和报道馆(室)藏档案的内容和成分,通过各种形式为利用者提供档案和档案信息。档案信息资源的开发利用工作的开展,对档案工作有检验、推动、宣传和可持续发展的作用,是档案工作好坏的风向标。
首先,档案信息资源的开发利用,是社会衡量档案部门工作好坏的主要标志之一。利用工作直接与社会发生关系,向各界提供档案,是档案工作联系社会的一个窗口,能否“快、准、全”地为利用者提供所需档案,充分发挥档案的作用,必然影响到社会各方面对档案工作评价的好坏;影响到档案部门在本单位的形象;影响到档案人员基础工作的扎实程度。因此,这就要求我们档案工作人员熟悉馆(室)藏内容、成分和数量,以及存放的位置,熟悉档案分类和整理状况及其利用价值,对重点和珍贵档案尤其要了如指掌,以提高利用的工作效率。了解需要,就是要做好利用工作的预测工作,了解不同时期、不同方面对档案的不同需要能否“快、准、全”地向利用者提供所需要的档案,充分发挥馆(室)藏档案的作用,这是对提供利用的档案人员的一个基本要求。
其次,档案信息资源的开发利用工作的开展,必然向其它业务工作提出相应的要求。需要不断丰富馆(室)藏,提高整理、鉴定、保管工作的质量,编制各种检索工具,这必然促进各环节工作的开展。如我们在平时提供利用过程中,发现我集团公司设计院的利用者通常提供他们本单位惯用的一个顺序编号,可这个编号在我们以前的检索工具上并没有体现出来,我们发现:如果能在常用的检索工具中加上这一内容,就能又快又准确地提供利用。我们及时发现了工作中这一不足之处,并在进行数字化录入这一环节上,把这一编号及时加到检索工具“备注”一栏内,极大地缩短了向利用者提供档案的时间,促进和推动了我们档案的基础工作;又如:在我们平时提供利用的工作过程中,发现档案分类这一环节对档案提供利用工作起着重要作用。档案的分类必须准确,否则就会造成在提供利用时重复检索、拖延时间的现象;再如“立小卷”对提供利用也非常必要,这种立卷方法针对性强,能大大地缩短调档时间,这样就避免了在众多案卷中进行检索的麻烦,对利用者做到了“快、准、全”地提供所需档案。
第三,做好档案信息资源开发利用工作,是对档案工作最有效的宣传。通过提供档案发挥作用,能够使人们进一步认识档案的价值和档案工作的重要性,扩大在社会上的影响。如:我单位曾立项一个科研项目《口泉沟洪灾隐患》,就是利用我们档案部门50年的地质资料(地形图),通过换算坐标,经过深加工,提出了口泉沟存在的洪灾隐患,给有关部门提出了预案和决策的依据,受到了领导表扬,使得我们档案部门得到领导及各部门的重视和支持,给档案工作的发展创造了良好的条件。
总之,档案信息资源的开发利用工作,是一项系统工程,是一项功在当代、利在千秋的伟大事业。因此,做为兰台人,要在实践中,勤奋学习、善于总结,使档案工作更好地为本单位的生产、经营服务。做好档案的开发利用工作,是对档案部门和人员的基本要求,是档案工作的一个重要环节。我们要加大档案信息资源的开发利用,服务好社会。
摘要：建立和发展档案事业的最终目的,就是档案信息资源的开发利用。档案信息资源的开发利用是社会衡量档案部门工作好坏的标志之一;是对档案工作各环节的促进和推动;是对档案工作在社会上最有效的宣传。因此,应加大档案信息资源的开发利用,是档案工作永恒的主题,是档案工作不可或缺的重要环节。
开发环节 篇6
“研究开发”作为课程综合实验到毕业论文之间个过渡环节,从性质上来说,属于综合实践活动,与其它实践教学环节(如生产实习、课程设计、毕业设计等)一样,是培养高素质应用型人才的重要步骤和关键环节。尽管运行多年的原有教学模式在培养学生研究创新能力方面发挥了独特的作用,但通过学生追踪调查,发现不知道正交实验原理的学生不在少数,实验数据处理和规范表达不能达到撰写科学论文基本要求,学生普遍不能使用一些常用的数据处理软件,这些现象足以说明了以往实践教学过程中在教学内容方面尚缺乏知识系统性和实用性,改革实践教学模式,特别是改革“研究开发”环节教学内容已势在必行。2009年,我们开始对“研究开发”相关教学内容和教学模式进行新的探索,本文就“研究开发”实践教学能力培养目标、教学内容设置、实验教学模式的构建、教学效果等情况进行分析总结,旨在为深化实践教学体系与教学模式的改革探路。
1 能力培养目标
“研究开发”实践环节能力培养目标包括:
1.1 培养学生试验设计和数据处理能力
通过专题讲座学习,学生能够合理地设计试验、科学地分析和处理试验数据,进而摸索出较优的工艺条件或配方,达到提高学生分析问题和解决问题能力的目的;让学生具备常用数据软件(Origin和Matlab)在试验数据处理中的应用能力。
1.2 培养学生文献查询能力
在实验研究前,结合实验内容,通过文献查询检索,使学生学会常用的各种类型检索系统的使用方法,掌握现代信息检索技术,培养学生自主获取文献信息的技能,进而提高学生的信息素质和综合创新能力。
1.3 培养学生团队协作能力
实验研究项目小组依靠相互协作与积极配合来完成研究型实验项目,同学间互相交流和学习,有利于集思广益,激发灵感,开阔思路,锻炼学生个人的团队精神和协作能力[2]。
1.4 培养学生独立工作能力
在实验研究阶段,从拟定实验方案、准备实验材料、配制试剂到开展实验,都是学生独立实施并完成,有助于培养他们独立开展科研的能力。
1.5 培养学生论文撰写能力
在整理和分析实验数据的基础上,撰写研究论文,锻炼学生的逻辑思维能力,提高研究论文的写作能力。
2 教学内容设置
“研究开发”实践环节总体上分为两个阶段,第一阶段为理论专题讲座,第二阶段为实验研究阶段,两个阶段有机衔接,相互协调,相互支撑,使实践能力训练构成一个系统。
2.1 理论专题讲座内容
专题讲座共4个,学时12 h,教学方式为课堂教学与计算机练习相结合。各专题讲座内容和教学要求见表2。
2.2 实验研究内容
2.2.1 实验研究方向
相关实验内容要与专业特色方向保持一致,比如,化学工程与工艺专业实验内容突出有机合成制备和分析,生物工程专业突出生物工艺及分析,应用化学突出天然产物制备与分析检验。表3 列举我院部分研究型实验教学项目。
2.2.2 实验项目选择原则
研究型实验项目是“研究开发”实践环节的实施载体,因此,项目内容本身必须具备研究型实验的典型特征,学生通过实验研究,能够实现预期能力培养目标。在选择实验项目拟遵守以下原则:
(1)难度适宜原则:实验内容有适当的广度和深度,学生能利用现有专业知识和实验技能,独立完成实验研究。
(2)可操作性原则:研究型实验项目必须在考量学生知识水平、实验条件、完成时间、经费等影响实验成败的制约因素基础上进行设计和遴选,确保实验研究具有可操作性。
(3)应用性原则:贴近实际生产或生活,选择新颖实用的研究型实验项目,以引起学生的探索兴趣。
(4)前沿性原则:及时将具有前沿性的教师科研成果吸收进来,让研究型实验紧跟科技发展前沿。
3 教学模式的构建及实施
3.1 运行模式
(1)实验研究要求
指导教师对学生提出实验研究要求,具体包括文献查阅方法、实验研究范围、研究方法、研究重点、拟解决的关键问题(技术)、实验进度安排、协作分工要求、实验操作规范,仪器设备使用注意事项、成绩考核方法和标准等。
(2)实验设计
学生以实验小组(4~6人)为单位选择实验题目,在查阅文献、桌面分析基础上,提出自己的构想和假设,进而形成实验方案,方案内容主要包括研究目的意义、实验材料、试剂配制、实验步骤与方法、实验装置图、实验进度和实验时间安排、实验预期效果、实验中可能遇到的问题及其解决方法、参考文献等[3]。
(3)实验方案讨论
针对学生提交的设计方案,指导教师就方案的科学性、创新性和可操作性进行评估审核。方案通过者即可付诸实施;对不合格方案,指导教师针对方案存在的问题与学生进行讨论,督促学生修改原方案直至合乎要求为止。
(4)实验准备
根据实验内容,填写实验用品领用清单,待指导教师签字认定后交实验教学中心,中心负责实验物品准备,学生按规定完成领用手续。
(5)实验实施
学生按规定进入实验室,依据实验方案和操作步骤完成实验。遇到技术问题,小组成员之间、师生之间应该相互讨论并及时调整实验方案。实验过程中做好实验记录,实验完成后要及时整理实验数据。
(6)撰写论文
实验研究完成后,按照学术论文的格式和要求,撰写研究报告。要求撰写的论文格式规范、论点突出、思路明晰、条理清楚,有自己独到的见解。
(7)评价考核
评价包括过程评价和结果评价两个部分,过程评价主要包括:实验态度、操作规范、拟定实验方案的能力、动手操作能力、团结协作能力、自我管理能力、工作创新性等方面;结果评价主要包括:原始实验数据的获取与整理、实验结果分析与讨论、论文写作质量和水平等[4]。学生成绩考核按实验方案占25%、实验态度及工作能力占25%、研究论文占50%进行综合评价。
3.2 支撑条件
为了支持研究型实验教学开展,实验教学中心必须对传统实验教学管理体制进行必要改革,主要体现在:
(1)实验室开放制度
承担研究型实验的实验室全天对学生开放,每个实验室在开放时间内都有值班教师,学生可以根据研究工作需要与实验指导教师预约。
(2)大型分析仪器面向本科教学
配备与研究型实验教学相适应相应的实验仪器,尤其是大型分析仪器更是开展研究型实验教学的必要保证。通过多年建设,我院仪器分析中心拥有高效液相色谱、气相色谱、热重分析仪、红外光谱仪等20多台套的大型分析仪器,在使用管理上,积极面向本科教学,对提高研究型实验教学水平发挥了重要作用。
(3)经费支持
对于研究型实验来说,往往处于摸索阶段,实验失败的可能性较大,导致重复实验次数相对较多,试剂材
料消耗量大,只有在经费上给予足够的支持,才能保证实验研究顺利开展。与此同时,部分教师科研项目经费也可以成为研究型实验经费来源。
(4)时间保障
集中安排1~2周时间来完成研究型实验是最好的组织运行方式,有效避免了其他教学环节与实验研究工作的冲突,保证学生把注意力集中在实验研究上。
4 教学实施效果
我院部分本科专业实施“研究开发”实践环节已有多年,实施教学模式改革以来,坚持以学生为中心,以学生个性和能力发展为目标,让学生独立实践,自主探索,学生科研创新的综合素质得到明显提高,学生初步建立了从事科学研究和科研论文写作的基本思路,为进行毕业论文和从事相关研究工作打下了良好的基础。尤其近2年来,我院学生每年毕业论文质量不断提高,每年承担校级创新基金项目在8项以上,近2届毕业生已发表科研论文15篇。
摘要：结合教学实际,对工科专业集中实践环节“研究开发”能力培养目标,教学内容设置、教学模式的构建和教学效果进行了总结,旨在为深化实践教学体系与教学模式的改革探路。在实施过程中,坚持以学生为中心,以学生个性和能力发展为目标,让学生独立实践,自主探索,学生科研创新的综合素质得到明显提高。
关键词：实践环节,研究开发,教学模式,研究型实验
参考文献
[1]方敏,葛锁良,温阳东,等.集中实践环节的计划与实施[J].实验室研究与探索,20052,4(S1):42-44.
[2]王海滔,高原,刘波.研究型化学实验教学的探索与实践[J].化工时刊2,0102,4(6):71-73.
[3]王毅,冯辉霞,王坤杰.专业实验创新教学模式的构建及实施[J].化工高等教育,20111,19(3):41-45.
开发环节 篇7
建设项目的设计与计划阶段是决定建筑产品价值形成的关键阶段, 它对建设项目的建设工期、工程造价、工程质量以及建成后能否产生较好的经济效益和使用效益起到决定性的作用。从国内外工程实践及造价资料分析表明, 在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为75%~95%;在技术设计阶段, 影响项目投资的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段, 影响项目投资的可能性为5%~35%。
因此, 重视设计阶段的造价管理, 可以有效解决建设项目总造价偏高的危险[4]。
随着房地产企业跨区域、集团化开发的增多以及楼市成本管
进行计算。
4.1第50天时对项目的监控分析
在第50天时对项目执行情况的监控分析计算结果如表3所示。在这个阶段中项目处于很好的执行状态, 处于状态A和状态B。在情形A中不确定性费用没有使用。在情形B中使用到了不确定性费用, 但是项目超支额小于预留的不确定性费用, 对工程理的日趋重视, 房地产企业越来越重视设计阶段的成本控制。笔者通过某项目的全程参与管理, 就结构设计而言谈几点体会。
1 在方案阶段应对有关经济技术指标与成本投资进行测算、权衡
针对楼面地价在总房价中不占主导地位的区域, 追求容积率 (建筑面积) 最大化已并非赢取最大利润的唯一办法。有些情况下尽管销售面积增加了, 一些相关的配套要求也随之提高, 比如车位数, 在向地下争取空间的同时建筑成本也在不成比例的增加。另外建筑高度的增加有时也会提高消防要求或提高结构自身的要求, 从而加大了设备的投入或结构含钢量。因此在投入产出比低下的情况下, 不如牺牲一些面积来提高产品的品质。
项目的执行情况没有大的影响, 所以也不需要进行纠正。工程目前总的CU为21.695, 而且CV的值为3>0, 所以目前的工程状态处于A。
4.2第100天时对项目的监控分析
在第100天时对项目执行情况的监控分析计算结果如表4所示。
在表4中表示了在第100天开始监控的情况。这次有两项分项工程的状态仍然是分别处于A和B。其他情况也基本与50d监控时类似, 所以工程的执行状态处于A。
参考文献:
[1]孙海虹, 叶晓.基于蒙特卡罗模拟技术的工程造价风险因
素分析[J].重庆建筑大学学报, 2005, 27 (6) :121-126.[2]申立银.风险管理.In (eds) RiskBestbuildinginValue:Pre-
[3]王祖信, 汪清生.项目管理过程浅议[J].建设监理, 1999
[4]陈娟娟.国际BOT项目风险管理初探[J].山西建筑, 2010,
Onforecastingoftheriskcostsofengineeringprogramsanditsmanagement
YANG Xing-guang YAO Ya-ming HONG Guang
Abstract:Combiningwiththeriskmanagementtheoriesoftheengineeringcostsandthecomputersimulationtechnique, thepaperforecaststhe riskcosts, pointsouttheadoptionofMonteCarlomethod, basedontheriskprobabilityanalysistohavethedynamicsupervisionontherisk
2 加强初步设计和施工图设计阶段与设计的沟通
目前设计的安全性已有强制监督, 然而经济性、合理性并无统一的标准。在这个阶段与设计沟通好、衔接好可节约大量的成本, 在工程实践中可从以下几个方面进行控制。
2.1 恒载、活荷载的取值
恒载在目前工程中可调整的取值是墙体自重。目前浙江区域内设计的隔墙以灰砂空心砖和加气混凝土砌块为主, 但在钢筋混凝土结构中由于其自重大直接导致了梁、柱、基础的投入加大;另外它在空间利用上也不如其他轻质墙体有优势。所以只要我们控制好施工质量, 应建议多用其他轻质墙体, 从结构计算的源头控制成本。另如屋顶花园或地下室覆土厚度等都应根据工程惯例给设计提供准确的参数, 避免储而不用。比如, 在一些综合性大楼的活荷载选用上, 应尽可能把已明确功能的部位告知设计, 避免取值有偏差。
2.2 基础形式的比选
同一种地质条件下可设计出不同的基础形式, 其造价各不相同, 而地下工程是目前造价中可变因素最多的, 所以选择经济、合理的基础形式至关重要[1]。房产企业可以要求设计单位提供不同的基础形式进行安全性、经济性的比较;并对选用不同的基础形式后整个结构的综合造价进行比较, 因为有时尽管桩的造价是低的, 但相应的底板、承台及整个上部结构加强可能会带来更多的费用;此外还需结合工期等因素一并进行评估比选。浙江已有设计单位在不增加设计费用的前提下为甲方提供这种不同基础形式比选的服务。
2.3 应充分发挥试桩的作用
在确定好基础形式后, 准确确定桩的承载力同样重要[2]。目前浙江地区习惯于在工程桩中“试桩”, 这其实已失去了试桩的意义, 无非是再验证一下设计的估算及检查施工质量而已。真正的试桩应该起到为工程设计提供准确的桩基承载力及摸索施工技术参数的作用。
在目前地质勘察报告普遍比较保守的情况下, 如何节约桩基的成本, 应该发挥试桩的作用 (考证其究竟有多大的承载力, 可避免把大量的安全储备放在地下, 减少桩数节约造价, 也可避免在工程桩中“试桩”出现承载力不足的尴尬) , 在大规模的小区开发中试桩更是有其经济价值。从设计周期看, 试桩需要的时间还是具备的, 而且新型的测桩手段 (如自平衡等) 也大大节约了测桩的成本和时间。从工程应用上看, 只要布置合理, 试桩最后也能作工程桩用。而试桩本身产生的零星费用与桩基优化节约的成本比是很值得的。
2.4 合理控制可靠度
在结构设计中, 从材料的力学指标、荷载取值、计算模式、截面设计、配筋等各个环节上都留了富裕量[3], 所以在普通的住宅设计中只要考虑合理的可靠度即可。目前有了施工图审查这一环节使得房产企业有机会接触到设计单位的原始计算数据, 从而可以通过计算书复核其结构设计过程中的经济性。比如荷载及
相关计算参数的选取是否符合实际, 计算前后钢筋等级、混凝土等级及配筋量是否一致, 有没有采取重复计算的多重保险等。
2.5 掌握工程中构造措施的度
因为很多构造措施并无计算依据可查, 只有经验或规范中的参考取值。在这种可上可下的措施中, 房产企业应牢牢向设计人员灌输成本控制的原则:够了就好。比如一些分布筋、暗梁、暗柱的构造配筋, 裂缝控制构造筋, 构造柱设置等。还比如像一些外加剂, 其试验效果可能是很好, 但设计人员在选用它们时并不会因为它有利的一面而去削弱其他的措施, 只是更加保险而已, 在这种情况下只要能做通设计的工作就尽量不用。
2.6 慎用新材料、新工艺
设计单位经常会选用一些新材料、新工艺, 而新材料、新工艺往往又掌握在少数人手中, 短时间很难对其性价比作出评估, 所以在大规模开发中, 房产企业和设计单位要慎用。
3 在建筑结构设计中项目成本控制途径
3.1 房产企业的自有力量
房产企业可依托已有的工程经验、工程实例作参考比较, 提供一些行之有效的方法、建议。另外也可以依托大量的预决算数据, 统计出一些同区域下类似结构的经济技术指标, 比如含钢量、单方造价等, 作为对设计质量的约束控制, 制订奖惩协议, 也促使设计单位完善其成本控制的措施。
3.2 施工图审查单位及专家顾问
如果能衔接好, 房产企业在花了同样的审查费用的情况下, 既可请专家审核其结构的安全性是否符合规范, 又可请其对经济性进行顾问。有时他们一个意见或建议省下的费用可能就远远不止付出的费用。
4 结语
对于设计这个特殊的行业有时发现问题容易, 但要修正起来就比较繁琐, 为此房产企业要配备相对固定的资深专业人员, 本着以相互探讨、交流、互相受益为出发点, 全过程跟踪设计, 与设计人员沟通好, 及时发现问题并加以修正落实。随着设计公司市场意识、服务意识的加强, 这种沟通会越来越畅通, 这同时也将促使工程管理更具专业水准。
摘要：简要叙述了如何在结构设计环节中控制开发成本, 包括在方案阶段以及初步设计和施工图设计阶段应采取的措施, 分析了在设计环节中成本控制可以依托的途径, 以期有效解决建设项目总造价偏高的危险。
关键词：结构设计,成本控制,沟通
参考文献
[1]林惕彬.论结构设计中的工程造价控制[J].建材技术与应用, 2004 (4) :47-48.
[2]张红友.优化结构设计减少建设投资成本[J].陕西建筑, 2008 (11) :30-31.
[3]蒋根谋, 熊燕.基于建筑结构设计的工程造价控制[J].长春工业大学学报, 2008 (4) :468-472.
[4]周和生, 尹贻林.建设项目全过程造价管理[M].天津:天津大学出版社, 2008.
开发环节 篇8
一、从规划设计方面控制成本的实施
在设计阶段, 控制房地产成本的目的主要是减少下列工程中的费用: (1) 市政工程及其配套工程费用, 如小区“三通一平”工程费用 (即水通、电通、路通和场地平整) 、小区永久供配电工程费用、小区给排水工程费用等; (2) 土建及安装工程费用, 如基础及其上部结构费用、室内外装饰工程费用、水电及设备安装工程费用等; (3) 小区内园林绿化工程费用, 如小区内绿化费用、园林景观工程费用、园林水电工程费用等。
经过我们认真地研究, 认为在设计阶段主要是在以下各方面控制成本: (l) 在规划设计中考虑降低成本; (2) 在施工图设计中从建筑、结构、给排水、供配电专业中挖掘潜力以降低成本; (3) 在园林设计中从各方面控制成本。
充分利用现有地形地貌、自然水景, 依山势形成半坡建筑, 依水面建成泊岸建
筑, 尽量减少土石方的开挖回填工作量。以翡翠绿洲为例, 翡翠绿洲占位处帽峰山陈家林自然风景保护区附近。考虑到帽峰山山水泄洪需要, 在规划时, 有意识, 形成水生态园林小区, 让众多的水系, 给小区增添了许多景色和情趣, 同时又解决了山洪的威胁, 一举两得。在确定小区规划标高时, 充分考虑场地的挖填土方量, 精确计算土方的挖方和填方, 做到挖填平衡, 再以此确定规划标高, 整个小区几乎很少有土方二次搬运和外运, 更没有外购土方回填, 从而节省大笔资金, 减少开发成本。这样一来, 小区内的土方只算挖土方的费用, 由于土方挖填只在小区内, 所以费用低廉, 仅.68元/立方米。不然的话, 则挖土方、运土方、回填土要算费用外, 土方多余时要算弃土费, 土方不够时还要算购买土方的费用。
优美的环境是我们所追求的, 也是发展商所希望的。现在的开发的小区都很重视在园林绿化方面的投入, 园林绿化做得成功, 对提升小区的档次、弥补建筑本身的缺陷, 均有着很重要的作用, 所以很多开发商不惜在这方面投入巨资。在规划时, 应该考虑尽量保留原有绿化, 尤其是那些大树。对原有的名贵树木, 更应想法加以保留。如果确实是规划上需要, 则应考虑能否移植, 尽量节省外购绿化树苗费用。
供电方面的投资, 在房地产开发成本比重不小, 一般每平方建筑室外供电的成本约为80一120元左右。供电方面是开发商投资, 供电部门负责使用及维护。作为供电部门, 自然希望供电计算负荷越大越好, 这样将会给以后增加用电负荷节省投资, 减少供电故障。但负荷越大, 需要的变配电设备就越多, 所需的管线材料便越多, 无疑将增加开发成本。所以, 在满足规划使用要求 (规范要求) 的前提下, 应力求节约, 在负荷计算方面, 不论是供电部门, 也还是设计部门, 他们都希望把负荷算大点, 安全一点。根据我们的统计数字, 平均每增加Ikw的负荷, 便要多投入800元的成本。按每平方米50W计算, 10万平方米建筑的负荷便是5000kw, 如能节省10%, 便可节省40万元。对于小区的用电负荷有单位容量法确定计算负荷和需要系
二、从各专业方案设计和施工图设
在施工图设计中, 充分调动各专业工程师积极性, 从各专业设计中挖潜力, 在计算、设计、选材等方面控制成本, 满足功能前提下要尽量节约, 同时, 各专业协调一致、环环相扣。
建筑是龙头专业, 建筑方案的优劣关系到其余各专业的方面的优劣, 关系到各专业成本控制的成败, 可以说是单体设计中成本控制的第一步。在设计阶段中的单体建筑的成本控制中, 建筑方案的选择非常重要, 特别是高层建筑, 几乎没有比建筑方案的选择更重要的了。同样是这样高面积相当的高层建筑, 它们的造价可能会相差很大, 在结构专业中, 方案好的建筑会比方案差的建筑在结构专业中所花的成本高得多。20世纪80年代是我国改革开放后的第一个高层建筑发展高峰期, 高层建筑的体型较规则, 结构布置较规则, 几乎都是我国自行设计的;20世纪90年代后, 我国高层建筑进入第二个发展高峰期, 不但高度比以前有较大的增加, 而且体型越来越不规则, 有的是立面怪异甚至是匪夷所思, 大部分这类建筑是“洋方案”或者只是完成初步设计的“洋设计”。这类“洋设计”之所以能中标, 迎合了部分领导的求新立异的思想, 体现了其不同于一般的所谓的“开创精神”;另一方面, 为何国人中不了这样的设计标, 是因为国人知道这类求新立异的设计, 会花费相当惊人的资金, 成本太高, 不愿意或者根本就没想过高层建筑竟然是这样设计!比较典型的这类建筑首先应数中央电视台的新台址。
三、结论
房地产的暴利时代不可能长久, 暴利时代过后的微利时代, 竞争必将是更趋激烈。要想在竞争中生存, 必须严格控制房地产成本, 特别是应在设计阶段中, 从各规划及建筑、结构、给排水、供配电等各专业入手、从各个环节入手, 运用专业知识, 严格控制成本。只有这样, 才能使房地产公司立于地不败之地。
参考文献
[1]、徐大图主编, 工程建设投资控制, 知识产权出版社, 2000, 10;
开发环节 篇9
关键词：工程管理,监理,项目经理:管理模式
房地产公司好的声誉也是由工程管理作保证的。在大力呼吁重视房地产建设项目前期工作的同时, 工程管理仍是房地产开发的一个重要环节, 也是一个实质性的环节。房地产公司好的声誉也是由工程管理作保证的。目前, 社会上存在的工程质量通病、使用新型材料倚生出来的新的质量问题, 虽说是防不胜防, 但可通过工程管理这一环节, 使之将范围缩小。房地产开发建设项目的工程管理包括安全管理、投资控制、质量管理、进度管理等。
1 选择优秀的勘探和设计单位是工程成本控制的关键
房地产开发投资控制影响在勘探设计环节中占60%~85%, 好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位, 提供合理的地基承载设计依据, 从而节约工程造价。优秀的设计单位能对房屋进行合理化设计, 优化工程结构, 强调价值工程的运用, 重视边际成本 (以小的成本投资, 实现最优化使用功能的建筑产品) , 减少和避免不必要的浪费, 以节约工程造价和加快工程进度。
2 选择高效负责任的监理公司
在建设工程实施过程中, 一方面, 工程监理企业可依据委托监理合同和有关的建设工程合同对承建单位的建设行为进行监督管理。由于建设单位不了解建设工程有关的法律、法规、规章、管理程序和市场行为准则, 也可能发生不当建设行为。在这种情况下, 工程监理单位可以向建设单位提出适当的建议, 从而避免发生建设单位的不当建设行为, 以减少建设单位事后返工, 重复建设的现象。另一方面, 工程建设监理的作用是代表建设单位对工程建设项目用严密的监理制度、特殊的管理方式, 按合同、规范及技术操作规程要求, 进行全过程跟踪和全面监督与管理, 促使工程建设项目的投资、工期、质量按计划实现, 最终达到工程建设项目合法、合理、科学、经济。工程建设参与各方的建设行位都应当符合法律、法规、规章和市场准则。要做到这一点, 仅仅依靠自律机制是远远不够的, 由于客观条件所限, 政府的监督管理不可能深入到每一项建设工程的实施过程中, 因而还需要建立另一种约束机制, 能在建设工程实施过程中对工程建设参与各方的建设行为进行约束, 建设工程监理制就是这样一种约束机制。监理负责任程度直接影响房地产公司的外界形象和工程管理成本, 监理公司主要承担质量、进度控制责任。通过监理公司的严格管理、业主方工程师的监督, 达到施工承包合同制定时的真正目的, 但如监理公司在过程控制时, 责任心不强, 其岗位形同虚设, 则为业主方增加了工程管理的难度和矛盾, 其不仅内在的工程质量很难保证, 外在也直接影响到销售 (因买房人会请一些有工程经验的专业人士看房, 他们看到现场监管不严的现象, 将产生不信任感) 。
3 选择信誉好的施工企业和素质高的项目经理
施工队伍和业主方合作虽然是双向选择, 但实际主动权在业主方。为达到按照合理的低成本和工期完成开发项目的建设任务, 并达到业主方管理的目的, 施工企业和项目经理的素质好坏, 直接关系着工程进度和工程质量。首先, 应当有一整套的组织架构, 如施工企业资质、施工企业技术力量、企业近3年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力 (经济实力尤为重要) 、现场负责人的素质及能力等, 只有多方面了解和掌握这些信息, 加大筛选的力度, 才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据, 这是业主方应关注的问题, 因为这会影响到业主方开发小区的品牌宣传;其次, 在合同条款和结算方式上要下足功夫, 为能吸引众多施工队伍参与业主方项目建设, 达到业主方理想的成本目标, 并且便于管理, 这个需要根据实际项目情况进行研讨确定;最后, 在对施工单位进行考察时, 最好让监理公司也参加。
4 建立高效合理的管理模式
工程管理的工作内容主要有工程资料管理, 部门关系协调, 销售分区图确认及统一说辞, 与有关部门配合的预算把关及销售面积测绘, 甲供材料管理, 工程队伍管理等。
完善好业主方的前期工程建设资料, 督促施工队伍做好真实具体的工程资料, 为工程质量的评定提供了合理的依据。
要加大甲供材的市场调研, 多方面进行比较和区分, 合理的选价和选材, 严把材料质量和数量关, 提高材料的供应速度, 有助于加快工程进度、提高工程质量和降低工程成本。
工程队伍是工程建设的主体, 要对工程队伍进行行之有效的管理。第一, 业主方应坚持工程款支付原则:1) 平时注重“进度控制”, 每周、月进度计划对照执行, 尽量遵守合同约定的形象进度, 按期支付工程款 (合同中需明确配合业主方开发进度的预售阶段, 主体封顶阶段, 外架拆架环节达到何标准, 界定期限标准直接与付款挂钩, 制订奖罚措施) ;2) 农忙季节、年关等业主方资金紧张时, 一定要以质量、进度综合考核为重点, 以质量整改来调剂时间, 或者直接进行罚款和工程款扣减。这样工程款的支付主动权就能一直在业主方手中, 同时避免出现施工队伍因工程款纠纷, 影响正常施工进度情况的出现。
第二, 预防索赔。预防索赔是甲方过程控制的重要环节, 开工前进行有实质性的图纸会审, 要求施工单位细析图纸, 找出图纸存在问题, 不能搞形式化, 业主方对外立面及结构构造定位要准, 减少变更的发生。
第三, 按决算办法, 将后期可能发生的索赔矛盾在合同里注明。其中签证时须:1) 监理必须事先与业主方沟通一致, 方可签证, 不得擅自作主;2) 业主方管理人员在办理签证时, 强调有效签证时间, 必须注意将费用与工期分开考虑, 签证时一定要注明是局部调整或修改, 不得留下影响大工期的任何借口;3) 费用核算一定要由审计部门把关为前提, 不得随意估算, 就是需要让利也必须让在明处, 为业主方换来其他方面的收益。
第四, 把好施工材料管理关。业主方应坚持施工队伍大包干, 这是一条既能控制成本又能明确责任的合理的好办法。根据目前经验, 业主方现在对开发的项目所需材料和设备, 不管是土建、安装还是绿化景观, 都应有了基本认识。业主方材料管理的重点应该是:1) 推行材料设备使用准入制, 对工程主材可以进行质量标准定位 (可以塑造房地产公司正规化, 让业主放心的形象) ;2) 超前定价、定质量标准或品牌, 须监理公司参与, 既显得公平又为结算找好依据;3) 监督监理公司, 建立现场抽查、检验制度, 必要时以经济杠杆调节, 严格把好施工队伍材料使用关。第五, 制定合理的施工组织设计、对质量通病等关键关序编制施工技术方案、采取有效的奖罚制度等, 这样才能保证工程进度和工程质量。
参考文献
[1]石庆尧.水利工程质量监督理论与实践指南[M].中国水利水电出版社, 2001.
[2]高杨.浅谈房地产工程管理[J].科教创新, 2008 (11) .