房地产发展

房地产发展（共12篇）

房地产发展 篇1

房地产经济的发展对国民经济起着重要的推动作用, 是国民经济的支柱产业之一, 只有确保房地产经济平稳, 健康的发展, 才能确保国民经济之稳定。在市场经济的作用下, 房地产业的发展趋于白热化局面, 带动整个国民经济的增长。但是, 在发展的过程中, 受国际金融危机以及其他一些不利因素的影响, 房地产经济发展出现许多亟待解决的问题, 国家也出台了相关政策进行宏观调控, 在一定程度加快了房地产经济规范化, 合理化的发展进程, 但一些突出问题未能从根本上得到解决。

一、房地产经济的发展现状

房地产业在国民经济中的重要作用不仅体现在地产经济上, 还包括整个房地产业链的发展。

(一) 房地产经济在国民经济的重要性

自从我国废除福利分房制度、实行住房商品化以来, 房地产经济进入突飞猛进的发展期, 拉动了国民经济的增长。从表1中可以看出, 2000~2011年, 我国的GDP增长5.27倍, 房地产投资开发增长12.9倍, 比国民生产总值的增长速度快。我国数据研究院提供的数据显示, 我国的房地产经济投资每增加1个百分点, 能提高0.275的GDP增长率。由此可见, 房地产经济直接带动我国GDP的增长, 在国民经济中的地位举足轻重。

(二) 房地产需求量分析

现阶段, 我国房地产呈高速发展状态, 年平均开工率以20%的速度增长, 但依然出现供给不足的现象, 房地产的刚性需求量巨大。首先, 我国是世界第一人口大国, 住房观念的改变推动了房地产经济的发展。其次, 随着市场经济发展的不断深入, 人们生产生活水平的不断提高, 人均收入实现新的跨越之后, 人们更加追求高品质的生活与居住条件及环境, 进而推动房地产业的发展。最后, 我国城市经发展的不断加快, 城市化发展离不开房地产的支撑, 给房地产经济发展带来新的机遇。

二、我国房地产经济发展面临的问题

在市场经济的作用下, 房地产经济快速发展的过程中, 虽然推动GDP的增长, 但是房地产经济面临巨大的市场挑战。

(一) 房地产经济发展过程中的金融问题

房地产经济的资金来源大多是银行贷款, 金融市场的不稳定性对房地产经济造成直接的影响。资金是房地产建设不可缺少的物力资源, 金融政策、金融市场的变化都会对房地产经济造成直接影响, 由于房地产开发具有资金量大、占地广、地域性强等特点, 房产企业的自有资金不足以支撑整个房地产项目的开发, 需要从银行筹集资金, 因此金融市场的不稳定性是影响房地产开发的重要因素之一。

(二) 房地产经济发展过程中的市场问题

房地产的市场化发展跟市场的关系密切相关, 一旦市场结构发生变化, 供求关系将发生改变, 直接冲击房地产市场。当市场需求量大的时候, 价格也会随着水涨船高, 加快房地产大面积的开发和投资, 带动相关产业和区域经济的同步发展。然而, 一旦市场发生逆转, 房地产经济就会出现萧条, 如果对市场判断失误, 就会出现“鬼城”, 加大房地产企业的资金压力, 甚至崩盘。

(三) 房地产经济发展过程中的政策问题

国家根据对房地产经济实际情况进行的系列宏观调控, 相关的政策有可能刺激房地产经济的增长, 也可能影响房地产经济的发展。国家的宏观政策是为了维护房地产市场的稳定、良性发展而制定。因而, 宏观政策调控是把双刃剑, 是影响房地产经济发展的重要因素。

三、房地产经济发展策略

现阶段, 我国房地产经济发展日渐成熟, 房地产经济暴利时代已经结束, 房要产经济发展更加稳定化, 规范化。如何促进房地产经济平衡过度, 是现阶段国家和房地产企业迫切需要解决的问题。

(一) 房地产经济的发展离不开规范化土地市场的支持

房地产的开发以土地为基础, 规范的土地管理政策是确保房地产经济平稳发展之基础。房地产经济的发展必须对各方面进行有效的资源整合, 规范土地交易模式与价格。首先, 要严格土地审批政策, 确保土地的合理使用;其次, 土地报批必须符合国家相关规定, 根据国家法律进行规范的土地招投标工作, 杜绝不合法的交易行为;最后, 政府明确其权限与职责, 强化土地管理, 推动土地交易向市场化方向发展, 同时优化土地资源。

(二) 加大房地产投资的管理力度

在确保房地产市场稳定发展的过程中, 要维护社会的稳定与和平, 对房地产市场情况进行及时的调查、研究, 调整投资政策, 减少恶意炒作的投机行为。国家根据市场发展的实际情况进行投资调整, 在房地产经济萎靡时期, 加大刺激力度, 刺激房地产消费, 鼓励投资;在房地产空前增长的过程中, 要对其进行市场干预, 防止无止境的恶性增长, 扰乱地产市场, 为地产经济发展提供健康、良性的宏观环境。

(三) 健全房地产经济开发的金融制度构建

完善的金融制度是房地产投资开发的保障。首先, 改变现有的单一融资模式, 构建多元化的房地产融资体系。其次, 住房的融资渠道也要向多元化的方向发展, 不能仅仅局限于商业贷款。国家要多出台优惠政策, 实现融资的方式的多元化。最后, 完善房地产金融管理制度, 国家要为房地产经济的发展, 提供良好的运营环境和制度基础, 做到有法可依, 有章可寻。

四、房地产经济发展趋势分析

房地产经济的发展带动国民经济的增长的同时带动了人们生产生活水平的不断提升。因此, 房地产经济的良性、健康、规范发展是未来房地产经济发展的必然趋势。

(一) 房地产经济朝成熟化方向发展

现阶段, 我国的房地产经济已经进入一个新的台阶, 房地产经济发展还需要在实践中不断完善, 从整上来看, 房地产经济的发展还处在发展的高峰期, 房地产市场仍有开发的空间与潜力。未来的房地产经济的发展, 需要自我调节, 同时离不开国家相关政策的调整与改革, 指导房地产经济健康有序地发展。

(二) 房地产经济朝稳定化方向发展

由于房地产经济的市场化发展, 在过去的十几年中, 高房价带给城市生活巨大的经济压力, 同时也严重制约了国民经济的发展。但从相关调查显示可以看出, 房价的增长、居民收入的增长及国民经济的增长都是成正比例的。当国民经济处于不稳定时期, 国家就会出台相应的调控政策, 维持三者之间的稳定关系, 确保房地产经济在今后稳定的发展。

(三) 房地产经济的发展, 要注重福利事业的开发与构建, 改善中低收入家庭的居住环境与条件

房地产经济的发展也遵循市场经济的规律, 在宏观政策的调控下, 在地产经济发展的过程中, 加强福利事业的建设, 多修保障性住房, 改善中低收入家庭的居住环境。把房地产开发作为社会福利投资的一部分, 提高企业的社会效益, 是今后房地产开发的新方向。

(四) 房地产经济发展走节约型经济开发路线

节能环保是新时期经济发展的特征之一, 走资源节约型路线是房地产经济发展之方向, 加大资源的循环利用率, 加快旧城改造, 节能减排, 确保房地产经济与环境的良性发展。

(五) 加大对房地产政策的调控力度

国家对房地产市场的发展方向给予了积极的引导与协调, 国家根据房地产发展的实际情况, 加大调控力度, 是房地产经济良性发展之保障, 是房地产企业可持续发展之保障。

总之, 房地产经济的发展, 在国民经济发展的的重要地位无可替代, 作为国民经济支柱产业之一, 离不开金融与政策的支撑。因而, 房地产经济的可持续发展还与整个国民经济状态及企业的经济承受能力密切相关。现阶段, 我国房地产经济经历了发展期、泡沫期, 正在向规范化、平稳化、合理化的方向发展。为防止房地产泡沫的出现, 除了房地产企业进行自我调节外, 还需要国家进行必要的宏观调控, 走房地产经济的可持续发展道路。

参考文献

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[6]刘晓燕.浅析我国房地产经济管理中存在的问题与对策[J].时代金融, 2011 (30) .

房地产发展 篇2

摘要

国务院总理李克强在十二届全国人大一次会议闭幕后回答记者提问时指出，新型城镇化，是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结 构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。城镇化，尤其是以人为核心的新型城镇化，将成为“十二五”期间拉动中国经济发展的 最大潜力所在。那么，在新十年中央赋予城镇 化全新内涵的背景下，房地产业究竟会怎样发展？ 关键词 城镇化房地产业 发展态势

引言

随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康发展，导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使他们相互促进，达到和谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。

一 中国城镇化发展现状的思考

目前，关于中国城镇发展模式、城镇化战略存在式许多争议，单一政策性的发展模式的实施在某种程度上制约了我国的城镇化建设，使之不能适应我国经济社会发展的要求。

1.我国城镇化发展的现状

改革开放以来，我国城镇化水平发展迅速，但是仍然处于初级发展阶段。主要矛盾是：

（1）城乡二元结构，缺乏城镇化的推力。计划经济体制时期，国家发展重工业经济战略使得城乡资源向有利于工业化和城市化的方式进行分配，加大了城乡差距。改革开放后，不完全的市场经济体制又客观上加剧了城乡二元分化，造成城市经济高速发展和农村绝对贫困化。农业经济发展资金不足，生产力水平低，劳动生产率低下，农民收入低，城乡贫富差距加大，进一步导致剩余劳动力转移缓慢，城镇化缺乏推动力。

（2）农村工业模式，缺乏吸纳农村剩余劳动力的能力。改革开放以来，乡镇企业虽然促进了我国城镇化进程，但大部分乡镇企业是在城乡体制分割条件下推行的乡村型工业模式，分散发展不能满足技术进步和产业升级的要求，也无法产生产业集聚效应，致使乡镇企业吸收剩余劳动力的能力降低，小城镇规模不增反降。20世纪90年代中期以后，乡镇企业萎缩，小城镇发展面临更多困难。

（3）城市对农村集聚与辐射作用不均衡。由于城市与农村之间没有建立均衡增长和循环机制，城市对农村的优势资源聚集作用明显，辐射带动效应严重不足。在这种情况下，城市规模不断扩大，经济实力不断增强，城乡居民收入差距不断拉大。

2.中国城镇化的发展模式分析

在我国城镇化发展模式的选择中主要存在小城镇发展模式、大城市发展模和中小城市发展模式。20世纪八九十年代，我国城市发展的基本方针是：控制大城市,发展中小城市和小城镇，在实践中，对中国城镇化发展产生影响最大的是小城镇发展模式。

（1）小城镇发展模式。这是从我国的国情出发，以乡镇企业为导向，解决大量农村剩余劳动力的就业问题，区别于人口向大城市转移的城市化道路。小城镇是特殊历史条件——城乡分割体制下的产物，随着社会经济的发展，受诸多因素的限制，小城镇发展战略的局限性主要表现在：第一，小城镇发展战略不能从根本上解决农村改革与发展的问题；第二，小城镇发展战略忽视了大、中小城市在城镇化过程中的作用；第三，小城镇发展战略忽略了我国各个地区的区域差异。第四，小城镇发展战略存在着严重的资源浪费和环境问题；

（2）大城市发展模式。发展中国家城市化过程中的一个显著特点就是大城市增长迅速，这反映了低经济社会发展水平对大城市发展的客观要求。第一，大城市在国家的发展中发挥区域中心的作用；第二，中国正处于经济的高速发展时期，由城市化的初期阶段向集中化阶段转变；第三，我国是一个人口众多、人均资源匮乏的国家，从长远来看，中国的城市化必须选择效益型的道路，才能实现现代化和赶上发达国家。因此，虽然政府强调控制大城市规模，但是实践中大城市的发展速度最快。

（3）中小城市发展模式。这是介于“小城镇”和“大城市”之间的城镇化模式。为了避免“城市病”和“农村病”，依托县城（包括县级市）发展中小城市，把一些条件较好的中等城市扩展成百万人口的大城市，适当保留、改制和建设一些重点小城镇

二 我国房地产发展现状

国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

2011及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，2011年以后的中国房地产将会更加健康稳定和成熟

三 城镇化将成新趋势

1.城镇化进程与房地产业的相互关系

城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，城镇化进程和房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促进、相互影响，共同为我国社会进步和经济发展做贡献。

1.1 城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大，越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化，此外，人口的增加将会导致各种产业结构的变化的发展，工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。

1.2 房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障，房地产业是我国国名经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市发展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础，因此，房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐发展的目的。

1.3 房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系，城市化速率的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机日趋增多，直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口买房难的问题，对大学生、农民工等群体在城市居住设置了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进而又反作用于房地产业的发展。“

2高铁资源成为房地产的助推剂

高铁通，城市兴。高铁的开通，首先改变的是时间和距离的关系。如时速200公里的深厦高铁开通，即将拉动潮汕地区与珠三角、厦漳泉一小时生活圈。“一小时生活圈”是一个以时间定义距离的概念。城市之间的距离不会改变，但是随着交通状况的不断改善，往返城市间所花费的时间会越来越少。快速交通正在改变置业版 图。汕头市房地产业可打造“奋斗在深圳，休闲在潮汕”，跨城居住不再是置业的基础需求，而是度假、休憩的山海享受。需要各地方政府联动起来，交通路网的对 接，汽车年票的互认，户籍、医保、住房公积金等民生方面的无缝对接等系列民生工程的推进，将有力地推进不同城市人士来潮汕跨区置业。此外，城市的开放度及 包容度也很重要，过度地彰显地域文化，会影响“一小时生活圈”的内涵。

3用新型城镇化投资促使房地产去投资化

城镇化将成为新十年决策层拉动内需的主轴之一。由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》已编制完成。在中国近十年年均10%经济增长率中，城镇化率贡献了3个百分点。城镇化率每提高一个百分点，新增投资需求达6.6万亿元，带动消费增加1012亿元。有关部门的研究表 明，中国经济未来通过推动城镇化发展作为引擎拉动，将实现新增消费9000亿，实现新增投资64890亿，实现GDP增加值为2.6个百分点，约占GDP 增长值的37.15%。上海证券发布的一份报告也显示，中国的城镇化率每增加一个百分点，大概能够带来7万亿元的市场需求。新型城镇化将替换房地产的投资 属性，房地产的去投资化将加快推进。

中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则 可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等。从目前的保障房存量占比来看，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比将逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。

结束语

企业房地产加快发展 篇3

目前，影响企业房地产战略最主要的因素是成本压力（目前53%，未来三年47%）和企业增长预期（目前50%，未来三年44%）。对自身品牌形象的重视也是影响目前和未来企业房地产战略制定的一个非常重要的因素。为了树立更好的企业形象，中国企业纷纷涌入一线城市的甲级写字楼。大多数的中国企业预计未来3年内将会扩大其房地产资产规模，侧重于国内扩张（93%），主要是二、三线城市（分别为87%和84%）以及港澳台地区。在未来3年内，成本压力、业务增长和提升品牌形象这三大因素仍将在企业房地产战略制定中占据主导位置，但其驱动力度将会减弱。企业竞争力将位居第四位，并购收购、企业社会和环境责任以及“人才争夺战”也将影响企业房地产战略的制定。

随着中国企业逐步了解外包服务及其对企业的价值，企业房地产服务正在从完全由内部管理向部分外包模式过渡，企业房地产服务交付模式日臻成熟。预计未来3年，仅有20%的中国企业（目前53%）将完全由内部人员管理其房地产服务。企业房地产管理模式由分散式向集中式的转变趋势非常明显，3年内这一比例将从目前的50%增至65%。中国企业正寻求那些能够提供一体化服务的本地或跨国服务供应商。目前一半的中国企业在采取各地区分散式企业房地产管理模式，3年内65%的中国企业将采取更为集中式的管理模式。

房地产发展 篇4

一、我国房地产经济发展现状分析

(一)发展的速度过快

我国的房地产经济发展十分迅速,在短短的十年内已经完成了发达国家三十年的程度,而这也与我国国情存在密切的联系。从2005年到2015年,大规模城镇化建设从无到有,大量人口从农村转移到城市,人们对住房的需求量大幅度提升,相应的,在我国房地产基础较为薄弱的情况下,大量与之相关的产业纷纷投入房地产经济投资和运营当中。

很显然,在早期进入该行业具有很大的市场红利,加上政府政策的支持,很快形成一条相对完善的产业链。以房地产开发商为经营主导,通过土地购买、房产建设、房产销售等环节赢取利润,但相应的,这一状态下缺乏有效的监控,很快出现了房价暴涨的局面;但毫无疑问的是,房地产是国民经济发展的一个巨大增长点,快速发展的房地产行业带动了钢铁、建材、装修等行业的快速发展。

(二)刚性需求不稳定

“衣食住行”是人们生存、生活的基本需求,在商品经济社会,住房已经成为个人和家庭最大的投资项目。尤其在城市化进程中,原有的居住格局已经被打破,高层建筑形成的群居性空间,进一步导致社会资源的商品化(如水电)和统一供应;因此,房地产经济中更多的具有民生保障成分。

房地产经济的迅速发展是一个不争的事实,但由于存在不理性的价格因素和市场监管问题,房地产业的刚需并不稳定,存在一定的泡沫。为了遏制不理性的房地产经济投资行为,我国也出台了宏观调控政策,采取了限购措施,并通过公租房、廉租房等搭配建设形式,促使保障民生的基本需求。尤其在国内一二线城市中,刚性需求从2013年逐渐回落,前期房地产投资的回报收益减小,加上通货膨胀等因素,导致整个市场信心不足,买房意愿减弱,刚性需求走低。

(三)市场发展不健全

我国房地产经济的快速发展中存在很多忽视因素,进而引发市场发展的不健全问题。很显然,房地产不可能是“空中楼阁”,发展房地产与土地经营之间存在密切的联系;我国土地幅员辽阔,但可利用的比例却很低,可以用来作为后备的土地资源就更少。房地产业的快速发展,与土地供求造成一定的市场矛盾,导致了大量优质耕地资源被占用。

此外,对环境的影响也不容忽视,根据我国企业的相关要求,经济责任与社会责任是相互对应的。其中社会责任中,就包括生产建设中对生态环境的义务;但房地产经济并不具备区域的固定性和经营长久性,在破坏式的建设完成之后,房地产经济就会转移到其他区域或领域。

二、我国房地产经济发展趋势研究

房地产经济是我国现代经济体系的重要组成部分,尤其是在城市建设和“城乡一体化”改造中,房地产经济的直接作用是改善人民群众生产生活条件,尽管当前还存在一些弊端,但具有很好的发展前景;结合当前经济走势,主要有以下两个发展趋势。

第一,市场逐渐成熟。“十二五”期间是我国房地产经济的“阵痛期”,2016年开始中国进入“十三五”规划,房地产经济发展将迎来新的机遇。我国城市化建设和乡村改造已经进入中后期,房地产及相关行业有时间进行市场调整,在政府指导下,进一步向理性化发展。

第二,房价逐渐稳定。房价是影响市场的重要因素,近年来我国房价呈现出既不理性的增长,给人们的生活带来了极大的不利影响,同时也造成了国家经济的不稳定性;随着政府不断调控、市场改造,房价正逐步与国民经济规律协调,最终形成稳定的价格体系。

三、结束语

总体而言,房地产行业已经成为了国民经济的重要组成部分,而房地产经济的发展格局是全面性的,与建材、装修等有密切的联系;因此在进行房地产经济评价的过程中,不能片面地展开,而是要综合考虑国民经济的发展状态;要促使房地产经济健康有序的发展,不仅仅需要行业的自律和市场的监管,同时还需要国家政策的扶持和政府部门的引导,如此一来才能实现房地产经济的健康发展。

参考文献

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浅谈房地产发展 篇5

房地产对中国经济发展的影响

房地产行业对中国经济贡献卓著，已经过去的十多年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的十多年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。

中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，早已被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

房地产行业的发展趋势和特点

房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。从整体上看，决定房地产运行曲线的几个重要因素，供求关系、两会土地和货币以及收入差距等，也没有根本变化，因此，以后的房地产市场仍然会维持上升趋势。

在过去，一批二线城市收紧了调控政策，加上此前的一线城市，总共有十多个城市出台了新的紧缩性措施，或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长，或是提高了二套房首付标准，但这种调整相当温和，不会对住房需求形成大幅压制，至多是延缓了一小部分的潜在购房需求立即兑现。

我国正在推进经济结构调整，但稳增长的基调未变，也就是说，稳增长要为深化改革提供基础，而房地产是影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必须会对经济全局产生牵引性的扩散效应，这在现阶段改革还没有迈出实质步子的时候，是不允许的所以中央高层从未公开表态要抑制房价，对房地产的调子一直是保持房地产稳定健康发展。房地产的稳定，包括房价、成交量和政策的稳定。虽然过去部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在中央可接受范围，所以只是由主管部门打招呼让这些城市略为收紧调控政策，而没有再由中央层面施加压力。现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三方面的稳定。

当宏观经济不好的时候，房地产市场一般都很好，因为房地产已经成为拉动中国经济增长最主要的产业，经济越低迷政府越不敢打压房地产。

针对上海和北京所推出的共有产权房和自住型商品房等最新的房地产业态，可能也存在统计学意义上的若干难点和问题。比如业主在购买共有产权住房时会少获取一定比例产权，但是数年后进行二手房交易时却按照全部产权价格进行计算，这会带来房价在统计学上的偏差，这是相关政策制定者在制定共有产权房政策时没有考虑到的问题。

许多人都在大骂房价，大骂开发商，恰恰说明还有人在关注着购房的市场。是政府在推动涨价，还是开发商在推动涨价呢或许政府保障低层，帮助中低层，放开高端，各取所需，将成为长效。摆正政府与市场的位置，市场决定资源配置和市场决定价格将是改革的趋势。

根据2013年的数据和宏观经济运行趋势，在现政策条件不变的情况下，销售，价格，投资三个增幅都会下降，但仍是上升。去年土地供给增加会短期改变市场供求关系，部分地区库存有待消化。但并未改变预售远大于竣工的比例关系。银行的个贷会影响居民的可支付能力，但不等于释放了需求。预期也不会逆转。

中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动，也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。不可否认有城市间的差别。但不改变整个行业的发展趋势。

我国房地产市场发展情况分析

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

在2014年城市格局分化现象继续存在着，三四线城市的楼市正在积累较大风险，已面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与增速消费贷款的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来几年里我国房地产开发投资的增速将略有减缓。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来几年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来几年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。现如今普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来几年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

2014年中国房产税速度会加快，针对中国房地产的现状，2014年中国楼市调控或出现地域特色，与此同时，中国土地市场或出现先抑后扬的趋势，总体来说，高位震荡和逐步降温是2014年楼市调控市场的两大方向。

2014年上半年延续了2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。目前来说，买房就升值的时代已经结束。

2014年全国商品房成交均价继续回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。

长期来看，“谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进”，在2014里，房地产业有了稳定的政策预期。一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，在2014年里土地供应有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

反腐将抑制房地产发展？ 篇6

自从2012年11月十八大新领导层密集发声反腐，新一轮反腐风暴至今已经有15个月。

就在外界猜测反腐行动将持续但力度不会加大的时候，中纪委在2013年四季度陆续出台对公职人员的具体规定，包括不允许官员出入私人会所；不允许官员在公共场所吸烟以及公款购买年历和贺年卡；也不允许在企业兼职。甚至为官员举办追悼会都需党组织批准。

反腐的执行力度也体现出更加有力的一面。在中纪委提供的《2013年度党风廉政建设和反腐败工作情况》中表示，从高官被查处的密度和速度来看，新一届中央领导层的反腐败力度，近三十年最大。

根据《2013年度党风廉政建设和反腐败工作情况》披露：2013年共立案17.2万件，结案17.3万件，处分超18.2万人。至2013年末，全国超过3万名官员因违反“八项规定”精神被处理，超过2.1万名政府和国企官员因重大安全责任事故被问责。

特别是在“苍蝇”、“老虎”一起打之下，十八大以来查处涉嫌违纪违法的中管干部31人，其中，刘铁男、倪发科等8人涉嫌犯罪，已被移送司法机关依法处理；蒋洁敏、李东生、李崇禧、李春城、季建业等案件目前正在立案调查。

甚至日前在东莞展开的扫黄行动也被各界视为反腐行动的延伸。反腐行动主要目的并不是为了调控经济，但在中国的特殊环境下，持续的反腐败运动客观上也起到了经济调控的效果。

2013年四季度全国GDP同比增长7.7%，增速低于三季度的7.8%，高盛高华证券中国宏观经济学家宋宇认为，四季度经济放缓至少在一定程度上是和中纪委牵头的反腐行动力度加大有关。而民生证券研究员管清友则认为，本次东莞的扫黄行动，会令当前走弱的宏观经济雪上加霜，扫黄的影响在三月份的宏观经济数据上就会有所体现。

高端消费首当其冲谁将受益？

反腐行动中，高端消费首当其冲。特别是公款消费受到打击，使得消费增速受到了一定程度的抑制。如中央“八项规定”显著抑制了餐饮、娱乐、酒类、奢侈品消费等消费类行业的增长。

特别是刚刚过去的春节，全国多个城市出现消费萧条的景象，是公款消费被抑制的典型。

除了高端消费影响最大之外，反腐行动也影响到经济的其他领域。比如，禁止公款购买年历和贺年卡影响了非奢侈性消费。

这也在宏观经济数据中得以体现。从消费来看，社会消费品零售总额增速2013年显著下滑，比上年名义增长13.1%（扣除价格因素实际增长11.5%）。从月度同比增速看，2013年的月度增速下滑到2005年的水平。

公款消费受到了抑制的同时，也在一定程度上影响到了民间的消费和投资活动。国企和其他事业单位（如高等院校）也适用同样的规则和规定。在收入来源被调查的风险加大时，高资产官员及其家人可能会减少对高端商品和服务的支出以保持低调。

长期以来，政府都试图主导经济由投资驱动转变为消费驱动，短期来看，反腐确实打压了消费需求。不过经过2013年以及可以预料到的2014年的持续挤压公款消费“泡沫”，消费将转向良性发展。甚至随着高端消费的不断受到打压，中高端消费有可能借此机会脱颖而出，释放出真正的消费潜力。

宋宇认为，能够顺应形势改变风格、提供“低调奢华”产品，如没有明显品牌标识或标志性设计的高档品牌可能在高档产品竞争中占据优势。

反腐为投资冲动降温 房地产最受伤

反腐对于具体的消费品种的影响还只是微观层面上，如何摆脱“投资冲动”才是更为关键所在。投资受到限制也已经有所体现：2013年的全国固定资产投资（不含农户）比上年名义增长19.6%（扣除价格因素实际增长19.2%），投资增速不断走低。

对于投资冲动，主要原因在于借此积累政绩。虽然反腐并不是直接对投资冲动进行抑制，在投资方面的调控作用不会像消费那样立竿见影，但通过打压高端消费以及本身的威慑力来降低各级官员靠投资积累政绩的冲动和热情将在很大程度上推动经济转型。

一旦官员失去投资搞建设的热情，政府推动的投资将会收敛，市场的调节作用将会逐渐显现出来。特别是腐败重灾区房地产领域，投资极有可能会出现显著下降。官员极有可能出现“多一事不如少一事”的态度来对待房地产开发。

安邦咨询认为，2013年房地产开发商在一二线城市疯狂抢地是因为对建设用地日渐稀缺的恐慌，而不是来自预期房价大涨的投资热情。这些高价抢到的土地，其投资开发周期可能会比过去更长，对开发商的资金要求更高。

随着地方政府冷却热情，开发商会更为积极地探索新的增长模式。去年以来，有的开发商不断向互联网学习转型经验，甚至去投资银行、卖矿泉水，这些都是开发商在寻找新的收入来源的多元化之举。

近几年无论是官方还是民间都在反思“4万亿”对经济的影响，经济调结构的呼声也日渐高涨。十八届三中全会以来，随着中央提出“不以GDP论英雄”、推出新的政绩考核方式，无不体现出经济转型的迫切，随着反腐行动的推进，将会收获意外的宏观调控的成果。

房地产发展 篇7

一、发展“互联网+房地产”模式下多元化业务的必要性

1.现阶段房地产供给模式下的市场需求低迷。今年一季度辽宁省房地产施工面积22848万平方米,同比下降7.8%,降幅比上年同期收窄12.3个百分点;新开工面积452万平方米,同比下降28.7%,降幅比上年同期收窄25.9个百分点。商品房销售面积424万平方米,同比下降1.8%,降幅较1-2月收窄21个百分点,比上年同期收窄55.9个百分点。由以上数据可看出辽宁省房地产市场进入冷却期,行业下行是不争的事实。

2.“互联网+房地产”模式下的多元化业务才是当今市场需求。以人为本的民生需求应该是未来辽宁省房地产业发展的方向与内在驱动要素。在互联网思维模式下,我们通过人口结构分析,可以看到不同年龄段的人口对住房的需求各有侧重。80后、90后为刚需,他们是商品住宅、房屋租赁的消费者;60后、70后已经解决住房需求,他们是经历中国财富爆发式增长的比较富足的一代人,对于旅游地产有所需求;50后对养老和养生需求愈发强烈。现阶段我们还是大规模批量化的商业用房和住宅的开发建设,对人口年龄段的细分使房地产市场碎片化,批量同质化的房地产不适合现在的市场需要,大量的库存就是有力说明。如果将互联网融入房地产业,将会打破了当前的行业瓶颈,给中小企业和交易商带来更多的机会。

3.“互联网+房地产”模式下的多元化业务会拉动行业和经济偏好。养老和旅游地产多在城郊和三四线城市及农村,其自身吸引力不强,主要是配套设施不完善一般只有医院、道路、景区等,对这样的大基建正好使用PPP项目模式,这对于房地产和全省经济发展都是利好。城市建设了几十年旧城改造也随之而来,这将为提升我们的城市形象带来新的活力。作为一个教育大省我们每年有很多应届毕业生,刚需和住房租赁市场也很庞大。多元化的房地产业务会带来新一轮市场繁荣。“互联网+房地产”的模式会让社区更加便捷智慧,精准快速的传达用户个性化需求,并可以扩大销售面积,提高成交率。

二、我国其他地区发展“互联网+房地产”多元化业务的经验

1.从融资建设到智慧家居互联网全面渗透房地产业。“互联网+房地产”金融方面,首创集团成立首创金服、绿地集团成立绿地金服、恒大集团成立恒大金服等互联网金融平台公司;“互联网+房地产”营销方面,万科推出万客通全民营销、远洋与京东合作的众筹首付营销、方兴在淘宝卖房等;“互联网+智能家居”方面,海尔、TCL、格力等家电商开始大规模投入到智能家居领域,小米、360等互联网企业也正积极进入,这一切都在改变着今天的房地产业。

2.多元化业务下旅游养老地产发展城市外房地产业务。自留地开发模式——绿地21城·孝贤坊,它可辐射上海、江苏、浙江等长三角区域,距上海市区约40分钟车程,项目定位于度假、尊老、国际、商务功能于一身,其最大优势是借助大城市的完善配套,弥补其短板;弱势旅游地开发模式——浙江城仙居,项目位于浙江临安,它把农家乐和乡村公寓结合起来,低成本低价格是其优势;度假疗养型开发模式——云南卧云仙居,其主要依托成熟的著名景区,利用景区本身的知名度及旅游优势在客源市场中进行细分,专门针对老年消费;互动式异地养老——大连互动式异地养老服务中心“候鸟式养老”概念,即一种异地置换旅游模式:冬在南方夏在北方,日常起居可以选择互动平台上的老年公寓等。

3.发展住房租赁业务和城市更新的市内房地产业务。今年6月份,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,确定培育和发展住房租赁市场的措施,要推进新型城镇化满足群众住房需求。会议当日深圳市宣布计划三年推出两万套“青年公寓”,发展租赁市场,让居住条件的改善稳住毕业生的心,让他们能心无旁骛地施展才华;深圳还诞生了全国第一个“城市更新协会”,城市更新成为房地产发展新的契机。

三、辽宁省发展“互联网+房地产”模式下多元化业务的相关建议

1.全面推动“互联网+房地产”全面革新房地产业。互联网主要是加强双边信息的对称和快速沟通,以达到扩大销售市场提高成交率。使用互联网构建信息平台,用户可以将其需求反馈到平台上,经过收集汇总可用于指导开发商建设,这将满足用户需求的房屋信息反馈给用户以达到精准的个性化销售。发展“互联网+房地产营销”精确识别客户、促进项目到访、提高客户转化率;“互联网+房地产金融”使房地产在互联网金融的大潮中分得一杯羹;“互联网+智能家居和社区增值服务”使服务智能化提高房地产的服务质量。

2.利用好本省资源发展旅游业加强商业、旅游、养老地产的发展。辽宁省年平均气温在7-11℃,每年5-10月份旅游最佳,12月到第二年2月是户外冰雪活动时间。辽宁为周边地区中心,文明多彩、文化深厚,各市均有景点。利用好这些条件发展旅游业,可以带动全省娱乐、旅店、餐饮、服装等商业地产需求。因地制宜开发不同模式的旅游养老地产,如:一是自留地开发模式,在消费群体较集中的大城市外围发展旅游养老地产。二是利用旅游资源相对薄弱地区的土地资源、气候环境等,规模化开发旅游养老地产。三是旅游业、房地产业、养老业、养生业、酒店业结合在一起。利用景区优势在客源市场中进行细分,开发专门针对老年消费群体的旅游养老地产,进而带动项目周边相关产业的发展。四是采用大连的互动式异地养老服务中心模式。

3.发挥房协“指南针”作用和创造新的人口红利。定期举行交流研讨会,加强协会内实务界与理论界的经验交流与学术研讨,针对房地产业发展中的现实问题和制约瓶颈提出切实有效的解决办法。加强房协的外部交流学习,把握行业未来发展方向,及时对辽宁省房地产业作出合理引导,这样才会使房地产开发更好地适应市场需求,保持房地产业持续健康发展;此外,还应该加快产业转型升级,强化市场活力,培育创业创新。创造更多的就业机会,吸引房地产开发与管理的优秀人才,促进辽宁省房地产业的内涵建设与战略发展。

四、结论

浅析房地产发展泡沫及前景 篇8

所谓房地产, 是房屋财产和与房屋有关的土地财产的总称, 考查房地产在国民经济中的作用, 首先需要理清房地产业、住宅产来、房地产投资、房地产开发投资、住房消费与房地产有关的几个概念。

房地产业是从行业分类角度来说的, 具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、居民自有住房服务活动和其他房地产活动。其中, 房地产开发经营活动是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。物业管理活动是指物业管理企业根据合同约定, 对物业进行专业化维护、养护、管理, 以及对相应区域内的环境、公共秩序等进行的管理, 并提供相关服务的活动, 包括物业管量企业的物业管理、房屋部门对直管公房的管理、单位对自有房屋的管理等。房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。居民自有住房服务是指居民居住自有住房提供的虚拟服务。其他房地产活动是指上述房地产活动以外的活动, 包括房地产交易、房屋权属登记、房屋拆迁、住房及房改基金等活动。

综上所述, 房地产业贯穿生产, 流通, 分配和消费各个领域。首先, 它带动建筑业的发展, 其次, 他带动钢铁, 水泥, 木材, 化工, 玻璃等建筑材料和机械工业的发展, 再次, 它带动城市基础设施, 公共服务的发展, 使之相关系道路, 通信, 水电等也得到了相应的发展。最后, 它还能带动室内设计装修及家具, 家用电器等各方面的需求。从房地产业的开始动工就能形成一系列原材料的消费, 各工种人员的需求, 对于拉动国民经济增长是重要的, 所以说, 房地产业是国民经济的基础产业, 是整个社会财富的重要组成部份。

2 金融危机对房地产经济的影响及前景分析

始料未及, 2008年全球金融风暴迅速波及到了房地产这一实体行业。首先表现在商品房的价格上, 各房地产商纷纷根据市场反应, 做出降价的举措, 随后的房地产商对于商品屋开盘价格是慎之又慎, 更有许多家企业为避免价格战, 推迟了开盘的时间。金融风暴使得一度红火至极的房地产业走了一个过山车, 快速跌入谷底状态。

虽然, 金融风暴影响了大多数的房地产商的发展, 但是长远来看, 居民的住房消费仍然是有很大的需求的, 2 0 0 9年, 我国已把扩大内需作为保增长的根本途径, 而农民消费、住房消费、汽车消费、服务消费和旅游消费将成为下一步扩大居民消费的五大重点领域。因此, 房地产业的振兴规划仍有前景, 当下, 包括政府主管部门, 行业协会, 商会已经多次会商搭车产业振兴计划。

2007年以来, 由政府承担解决低收入家庭住房困难的思路进一步明确。2 0 0 8年, 保障性住房建设不断加快, 基本实现了对住房困难的低保家庭”应保尽保”。2 0 0 9年, 我国将继续全面推进保障性住房建设, 今后三年, 结合扩大内需保增长的投资计划, 全国将通过9 0 0 0亿元的保障性住房投资, 解决1 3 0 0万户低收入家庭的住房困难。

资金来源一直是困扰保障性住房建设的最大难题。目前, 各级财政仍然是投资主力。2008年, 各地廉租住房制度建设共投入354亿元, 是2007年投入的3.7倍, 实物廉租房建设共投入2 8 6亿元, 发放租凭补贴6 8亿元。利用住房公积金闲置资金扶持经济适用房建设的试点工作已经开展, 据了解, 目前全国住房公积金闲置资金已超过2 0 0 0亿元, 如果能顺利投入保障性住房, 将起到巨大的支持作用。

同时鼓励住房消费的同时, 警惕为高房价”托市”。去年1 0月以来, 各地及中央出台了一系列旨在鼓励和支持普通住房和改善性住房消费的政策。这些政策措施主要可归结为五方面:一是降低首次购房的准入标准, 二是降低房地产的持有成本, 三是降低交易成本, 四是支持房地产开发企业合理的融资需求。五是强化地方政府的职责。在促进市场健康发展的同时, 必须警惕政策变成目前高房价的托市工具, 目前的房价仍然高于普通购房者的承受能力, 要引导房地产开发企业根据市场变化和需求, 主动采取措施, 以合理的价格促进商品房住房消费。

3 结语

房地产市场管理的发展 篇9

1 房地产市场管理中存在的问题

1.1 法律法规的不完善

我国房地产市场虽说发展势头迅猛, 成为国民经济支柱之一, 但是由于相比较国外而言起步较晚, 因此在法律法规的制定上仍存在许多漏洞, 进而使得管理不够严格与规范。例如, 在房地产市场中所属的房地产中介市场中, 仅有1996 年颁布的《城市房地产中介管理规定》以及国家计划委员会与建设部颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》, 使得房地产中介市场中存在较大的法律法规漏洞, 相比较于市场迅猛发展的势头, 法律法规仍有较大的提升空间。由于法律法规的不明确, 导致一些不法商家利用法律的漏洞, 例如法律责任不明确, 主导权力不分明等等漏洞, 进行弄虚作假, 导致恶性欺诈事件发生。因此, 只有解决法律法规不完善的问题, 才能使我国的房地产市场管理有充足的依据与参考, 保证其健康的发展。

1.2 从业人员素质不足

由于房地产市场包含较广, 涉及部门较多, 较复杂, 因此, 在专业性人才的需求数量上也是很庞大的, 这就造成了某些从业人员的素质不达标, 从而使得房地产市场混乱的情况出现。从业人员的素质不足表现在专业性素质缺乏以及心理素质缺失。专业性素质缺乏导致从业人员在进行房地产事务处理时进行错误的判断与决策, 导致工作效率低下甚至出现导致经济亏损的错误。而心理素质缺失则表现在某些从业人员利用法律条款漏洞为自己谋求利益。例如某些从业人员让自己家属介入购入房产在转让出去赚取差额, 使得房地产市场混乱。这些从业人员大多没有经过专业系统的房地产专业知识的教育, 也并不具备相应的专业资格证书。另外, 国内对于房地产专业人才的教育与培养也不到位, 没有形成一条完整的人才养成流程,

1.3 管理部门之间缺乏协调

由于房地产行业包含较广, 导致其出现多方进行管理, 而各部门之间的沟通协作较少这种情况出现。对于房地产事业的监管, 包括政府的主管部门, 房地产管理局以及工商局这三方面。但是他们各自的管理标准与依据又各不相同, 因此, 在进行房地产市场管理的时候, 往往会造成各自管理, 缺乏沟通, 进而使得管理中出现矛盾。而多部门各自管理缺乏沟通又会导致漏洞的出现, 某些不良商家则会抓住这些漏洞进行非法活动, 为自己谋求利益。例如, 某些法规规定需先到工商局注册, 注册后才能进行营业登记, 而某些不良商家通过关系以及各种手段取得工商局的执照后而不进行营业登记, 进行非法营业。这些漏洞成为了房地产市场管理的灰色地带, 解决这一问题, 是促进我国房地产市场发展的重要一步。

2 房地产市场管理存在问题的解决方案

2.1 完善相应的法律法规

由于我国房地产市场起步相对较晚, 法律法规仍有不完善之处, 因此, 为解决这一问题, 便需要国家完善相应的法律法规。保证法律涉及范围的广泛性, 减少可钻的漏洞, 为房地产的市场管理提供强有力的依据与国家保障。这是完善法律法规的关键与意义所在。

2.2 提升从业人员素质

由于房地产市场中的从业人员素质参差不齐, 所以, 提升从业人员的素质是促进房地产事业发展的重要举措。提升从业人员的素质要从两方面下手, 一方面要提升从业人员的专业素质, 这需要国家高校开展房地产专业的知识培训, 培养专业性人才。形成一整套人才培养流程, 保证从业人员的专业素质合格。而人员的心理素质则需要通过心理评测与心理辅导来进行把关。由于从业人员的心理素质不合格会容易导致重大事故发生, 且易钻法律法规的漏洞, 为自己谋求不义之财, 因此, 加强从业人员的心理素质建设同样重要。要在从业人员当中树立诚信理念, 只有房地产市场中的从业人员达到诚信的标准, 才能使企业自身保持诚信, 进而使得整个房地产市场呈现一个诚信的局面。

2.3 使各管理部门协调运作

房地产的多部门管理, 包括政府的主管部门, 房地产管理局以及工商局这三大部门。由于在管理时标准不同, 导致各自管理时存在矛盾, 不协调的情况, 更容易出现管理漏洞, 使不法商家利用不协调产生的漏洞谋求自身不法利益。为解决这一情况, 就要各部门之间建立协作机制, 实行共同管理, 资源共享, 共同对房地产市场进行监督, 统一各部门对房地产行业管理的依据政策和法律法规。同时, 对于一些表现良好的企业进行一定的奖励, 而对于那些不法商家则需要进行严格的惩罚措施。一个部门在发现某一商家的不良情况后, 应当将其情况反映给协同合作的其他几个部门, 统一建立不良商家黑名单, 进行管理盘查。只有各个部门协同合作, 才能保证极大地减少房地产市场的乱象出现。

结束语

随着我国经济发展与土地开发, 房地产行业将一直处在一个重要的地位, 并随着国家经济高速发展。这是个令人欣喜的消息, 但是随着市场竞争的日益激烈, 某些商家不能够按照既定的法律法规进行依法买卖。而且现在的房地产市场管理中仍然存在着法律法规的不完善, 从业人员素质不足以及管理部门之间缺乏协调的问题。但是, 通过对这三大问题的解决, 必定会减少房地产市场管理发展的阻碍, 从而促进我国房地产事业的发展, 为我国国民经济高速发展提供条件。

参考文献

[1]王庆福.我国房地产中介代理业的发展方向[J].中外房地产导报, 2002, (22) :8-11.

我国房地产内在发展路径分析 篇10

1我国房地产现状

(一) 我国房地产供给端情况

从供给端来看, 1-4月我国房地产开发投资为2.2万亿元, 同比增加16.4%, 但是开发投资的同比增速自从去年12月开始出现单调递减的趋势。房地产企业的土地购置面积8130万平方米, 同比下降7.9%, 降幅比1-4月份下降5.6个百分点。新开工建筑面积4.3亿平方米, 其中新开工住宅建筑面积3.1亿平方米, 同比分别下降高达22.1%和24.5%, 房屋施工面积5.6亿平方米, 其中住宅施工面积4.3亿平方米, 同比上升12.8%和9.9%, 但是增幅较2014年一季度均有下降。竣工面积为2.3亿平米, 其中住宅竣工面积1.7亿平米, 同比分别下降0.3%和2.1%。从上述的统计指标中, 我们已经看出, 供给端市场冷淡的态势已基本确定, 而且按照房地产企业土地购置面积和新开工建设面积这两项反映未来供给市场的重要指标基本可以确定未来一段时间里, 我国房地产市场的供给将会出现明显的收缩。

(二) 我国房地产需求端情况

我们再看需求端的情况。1-4月份, 我国房地产销售面积达到2.7亿平米, 销售额达到1.8万亿元, 同比分别下降6.9%和7.8%, 降幅比1-3月份双双出现增大的趋势。待销售面积分别为5.2亿平方米, 同比上升23.6%。从需求端的两大指标看, 一方面是月销量的下降, 一方面是存量的大幅增加, 需求市场的转冷迹象也很明显。

(三) 我国房地产市场整体走向

综合供求两端的情况看, 我国的房地产市场是否已经出现了明显的衰退迹象了呢?我们可以通过评价房地产市场供求状况的存销比看供求均衡状况, 存销比是7.7小于供求均衡临界点8, 按照市场的供求原则未来应该是处于上升的趋势。但是, 房价的决定因素不单仅仅是供求关系所决定, 还包括市场、购房者对于未来方式的信心和对价格的市场预期等多重因素。而今的房地产市场面临的更多的是房价下跌的压力, 购房者更多的是采取观望的态度, 并且形成了较为强烈的价格下降的预期。甚至有对房地产市场采取全盘否定, 夸大房地产市场会崩盘的风险。这些言语只要稍加理性的分析, 就可不攻自破。

2我国近期房地产形式变化的原因分析

这一次的房价调整是市场按照价值规律和市场机制自发的进行调整, 这样的调整对于中长期来说是有利的, 通过调整使其恢复到理性的价格区间, 从中长期来看, 房价会呈现稳中有升的态势, 得出这种判断是基于以下几个方面的原因。

(一) 价值规律和市场机制共同作用的结果

我们可以根据价值规律知道, 没有一种商品的价格是一直大幅上涨而不出现下跌调整的。价值规律是指商品的价值由生产商品的社会必要劳动时间确定, 商品按照商品的价值进行等价交换。价值规律的表现形式为:商品的价格由商品的价值决定, 商品的价格在商品价值的中心波动。如今房地产价格的向下调整其围绕房地产价值长期变动趋势的短期波动, 符合价值规律中价格与价值的运动规律。

价值规律表现机制主要包括价格机制、供求机制、竞争机制, 其中价格机制是市场机制的核心。按照市场机制的作用原理, 当房地产行业的价格大于价值时, 其他部门的资本、劳动力等生产要素流入房地产部门, 使得供给增加, 价格下降;当价格下降到价值以下时, 由于房地产行业不能获取超过平均利润的超额利润, 也就是说房地产行业的经济利润为负时, 就有一些房地产商将资本、劳动力等生产要素转移到其他部门, 从而使得供给减少, 价格逐渐趋于回升, 这一趋势直到价格大于或者等于价值为止。

竞争机制使得市场优胜劣汰, 在这一轮的房地产市场的调整中已经表现的很是明显。这一轮房地产调整是一次行业按照竞争机制的重新洗牌, 表现为三个分化——企业的分化, 产品的分化和区域的分化。企业的分化表现为一些资金雄厚、现金流充足、盈利能力强、产品符合市场需求、战略布局优化、财务稳健的房企在本轮调整中非但没受多大的损失, 反而给他们兼并重组那些资金微薄、盈利能力差、资金链紧张、去化率低的房企提供了潜在的机会, 使得这些大房企有进一步做大做强的潜力, 从行业整体来说, 市场的垄断势力会进一步加强, 行业内生产、销售资源会越来越向几大开发商集聚, 从而为他们进一步垄断市场创造条件。

这一轮的房地产市场的自动调节正是体现了市场机制的自动回拨机制, 上一轮的增长期始于2012年5月份, 随着房地产市场的回暖, 量价齐升愈演愈烈, 尽管期间政府出台了数次的严厉房地产调控政策, 但是收效甚微, 在市场的上涨预期以及其他因素的推动之下, 房地产市场经历了一轮饕餮盛宴, 在这场盛宴当中, 参与的有各级政府、房地产开发商、银行、信托、理财、基金为代表的金融机构、房产中介、投资者、投机者, 他们是房地产市场的主导者, 当然也是最大利益既得者。土地出让面积、土地出让收入连创新高, 楼王迭出, 新开工面积、房屋施工面积、竣工面积同比大增。虽然中央政府的楼市调控在一定程度上、在一定时间内对房市的非理性上涨起了一定的抑制作用, 但是即使这样严厉的政策也在短时间内被市场所消化, 变成新一轮房市上涨的催化剂。

过多的资金涌入、过多的供给数量, 势必会造成如今房地产价格反转, 这种反转是市场机制发生作用的必然结果, 其他不利于楼市的重大事件只是促使这一变化的加速器。在偶然当中有其必然的原因。如今, 房地产市场的发展稍微回归理性, 一轮非有效性需求逐渐散去, 房价高涨的潮水逐渐消退。于是, 不明原因者认为这是一场衰退的开始, 在投资人对房地产失去信心的情况下, 在市场对房价下降的预期之下, 资本等生产要素逐渐从房地产市场外流, 导致土地购置面积同比减少, 新开工建设的面积更是同比减少22.1%。这种大幅度的大涨大跌的市场只能说明他是一个缺乏理性的市场、各方利益主体不成熟的市场, 但是他始终没有逃脱价值规律和市场机制的作用。未来在市场预期房地产市场上涨、消费者观望情绪消失、消费者需求重回正常轨道之后, 在供给出现明显下滑之后, 房价的上升也在情理之中。

(二) 由中国房地产发展特定阶段所决定

在对美国房地产市场进行研究分析之后, 我们发现, 美国的房地产市场的发展历经了从建国到19世纪末的第一阶段、从19世纪末到二战结束的第二阶段以及二战结束后到如今的第三阶段, 第一阶段美国对房地产就确定了完全的产权, 第二阶段则有了银行信贷的杠杆融资, 使得房地产在银行等金融机构的参与下实现了一轮大发展大繁荣, 第三阶段则出现了REITS (房地产投资信托基金) 、MBS (抵押资产证券化) 等金融创新产品投入到房地产市场中去, 使得原本寂静的抵押物重新获得了活力, 支撑了金融和房地产的共同发展。虽然这些创新被普遍认为是金融危机的始作俑者, 但是不能否认它对于房地产市场的历史性意义。而我国的房地产市场的发展起源于1998年的房地产货币化, 真正开始形成气候则是在2001年, 到现在也只是短短十几年的时间, 与美国等发达国家相比还处于发展的初期, 但是在短短的十几年, 却完成了美国三阶段的发展历程, 建立了房地产产权制度、银行的房地产开发贷款、住房抵押贷款, 银行解除了众多开发商、购房者的流动性约束, 促进了房地产市场供求两端的繁荣和发展。信托、理财等影子银行资金进入房地产领域是上一轮房地产热的主要因素, 特别是在房地产的供给端。美国的房地产发展的总体趋势是稳中有升, 虽然期间会有波动, 但是中长期这一趋势是明显的, 在经过西方学者的细加研究, 美国的房地产市场波动符合18年的周期说。也就是说18年会有一个大波动, 而5年则会有一个小波动。借鉴美国的房地产发展史, 我们就不会为当前的房价松动、下跌趋势感到心慌, 也不会盲目跟风抛售房产导致需求的大幅下挫, 引发又一轮的房价下跌。从美国的房地产发展史中我们还可以得出, 未来我国的房产价格在中长期还将维持稳重有升的趋势, 因为相比于美国, 我国的房地产市场还处于幼稚期, 他将会逐渐成长并走向成熟, 只有到那时候房价会基本处于稳定, 并在理性的合理区间波动。

(三) 金融体系支持不足

我国的房地产金融工具相对单一, 金融体系欠发达。在房地产市场发展的前十年, 银行是房地产市场供求两端最为主要的资金供给方, 这些资金主要用于对房地产企业的开发贷款以及需求端的住房抵押贷款。虽然2009年开始的新一轮房产热的启动带动了信托、银行理财等影子银行的兴起, 并将大部分资金用于房地产市场, 有力的推动了房价的上升和市场的火爆。

但是, 我们看到无论是银行的借贷还是信托、理财产品结构都较为简单, 没能进一步发挥资金的杠杆作用, 房地产市场的流动性虽然有了缓解, 但要较好的解决供求两端的流动性约束还需发展更加多元化的金融产品、构建更加发达成熟的金融体系。我国的金融体系不完善、不健全之处主要表现在以下两个方面。

一是我国的金融压抑现象比较严重, 管制过多, 无法有效发挥市场对金融资源配置的有效作用。我国金融体系需要进行进一步的金融深化, 解除过多的金融管制, 让市场机制对金融资源配置起决定性作用, 将有限的金融资源配置到效率最高的地方, 真正盘活存量。

二是我国的金融产品单调, 现阶段的金融体系是以中农工建为代表的国有大银行为主导的体系, 虽然2009年之后信托、理财产品等业务有了突飞猛进的发展, 近年兴起的互联网金融在创新方面也做了一些尝试, 但是与发达国家多样化、复杂化、深层差异化的金融产品相比, 我国的金融产品单调性、同质性的问题还相当突出, 创新产品规模和影响力太小, 难以形成大的气候。金融产品的单调性对房地产市场的活跃性产生了影响, 因为它不但限制了供给端房地产开发商的资金来源, 使得投资资金的来源受到了限制, 同时也抑制了购房者的购房需求。房地产作为当今社会价值最高的耐用消费品, 如果没有借贷资金的杠杆作用, 极少数能够以全额付款的形式进行交易, 大多数人都是选择银行信贷等杠杆方式进行交易, 从这个意义上说, 金融产品越多样、差异性越强、产品的自我衍生能力越大, 购房者等资金需求方就会根据自身情况选择更适合的产品和形式进行借贷, 而一些在现有的金融产品下不具备信贷资质的购房消费者也可能会因为金融产品的多样性和差异性消除现有的流动性约束获得资金来源, 实现购房的需求, 从而用活增量。

房地产市场的发展与金融市场的发展紧密相关, 也可以说金融市场的活跃性直接影响着房地产市场的活跃性。我国的金融市场还处于较为低级的阶段, 随着我国金融改革的推进和进一步的金融深化, 金融市场爆发出的潜能必然会推进房地产市场的进一步繁荣。

3我国房地产市场的发展内在规律分析

我国的经济发展是房地产市场中长期稳中向好的重要支撑。在未来的十年, 我国的经济发展还将维持在7—8%左右的年均增长, 宏观经济的活力是房地产市场发展的源泉。与此同时我国的城镇化发展战略, 会迎来一轮有效的住房需求, 城镇化率的大幅提高和刚性需求是房地产市场蓬勃发展的有利时机。下面, 我们主要通过找寻宏观经济环境与房地产市场的内在规律预测房地产市场的未来发展前景。

(一) 宏观经济指标与房地产市场指标的选取

下面我们通过2001年以来我国宏观经济环境对于房地产市场的发展进行量化的分析, 以更加客观、科学的论证它们之间的内在关系。宏观经济发展的指标一般选取GDP增长率, 但GDP增长率表明的是现在的宏观经济环境, 这里我们选取M1、M2作为经济周期波动的先行指标、作为未来宏观经济环境的风向标引入到量化分析中来, 因为用M1、M2更能合理解释作为房地产市场发展源泉的宏观经济环境是如何对他产生影响的。

M1代表消费市场是否活跃, M1增长率越高, 说明消费市场活跃度越高, M2则代表投资和中间市场的活跃度, M2越高, 说明投资和中间市场越是活跃。剪刀差 (M2-M1增长率) 越小, 表明需求强劲, 经济活力高, 有涨价的风险, 通货膨胀压力大;剪刀差 (M2-M1增长率) 越大, 说明投资过热而需求相对不足, 经济活力越小, 经济有下行的风险。

我们选取房地产投资作为房地产市场的供给状况的指标, 用商业营业用房销售额作为房地产市场需求状况的指标。为了消除各指标的单位不同带来的不变, 以下我们都选取各指标的增长率进行计量分析。

表1为M1、M2、剪刀差 (M2-M1增长率) 房地产投资累计增长以及商业营业用房销售额累计增长五个指标2001年一季度到2014年1季度各期的数据。

(二) 宏观经济环境与房地产市场的内在作用规律的量化分析

1、M1增长与商业营业用房销售额累计增长关系分析

按照上面的假设理论M1代表消费市场的活跃度, M1越高, 说明消费市场越活越活跃, 两者存在正相关性, 也就是说M1增长应该与商业营业用房销售额累计增长存在正相关性。事实是否如此, 我们通过对他们的格兰杰因果检验、计算相关性系数来检验他们之间是否具有这种关系。

数据来源:国家统计局网站并且通过整理得到

M1增长应该与商业营业用房销售额累计增长的格兰杰检验结果如表2所示:

从M1增长应该与商业营业用房销售额累计增长的格兰杰检验结果来看, M1增长是商业营业用房销售额累计增长的格兰杰原因可以通过20%的显著性检验, 从而可以看出M1增长是商业营业用房销售额累计增长较强的格兰杰原因。接着, 我们分析通过计算M1增长与商业营业用房销售额累计增长相关系数得到他们的相关系数为0.41, 说明他们两者之间有较强的正相关性。图1的M1、销售增长率序列图可以更加直观的认识他们之间的相关关系。从图1中可以看到从2007年开始, M1与销售额的正相关性逐渐开始显现, 可以较为明显的看出, 销售额的增长趋势滞后于M1的增长趋势大约两个季度即半年, 这可以从另一方面论证M1即消费市场的活跃性是房地产销售市场繁荣的风向标。尤其是从2008年2季度以后, 这一现象就更为明显。

现在, 我们选取M1和销售增长率2008年2季度到2014年1季度的数据进行统计分析。首先, 通过格兰杰因果检验, 我们得到表3的结果。从3的结果看, M1增长是商业营业用房销售额累计增长的格兰杰原因可以通过1%的显著性检验, 也就是说在高于99%的概率上M1增长是商业营业用房销售额累计增长的格兰杰原因。同样的, 我们再计算它们的相关系数, 得到的结果为0.74, 说明两者之间的正相关性非常之强。从而也证实了我们的理论假设, M1是表明消费市场活跃度的指标, 是经济周期波动的先行指标, 也是房地产销售市场繁荣的风向标。这样, 在以后对房地产销售市场的预测中, 我们便可以把这一规律加以科学的应用, 一方面可以避免市场在上涨或者下跌由于市场参与者缺乏理性却造成的价格波动过大, 另一方面可以为相关房地产市场参与主体制定战略决策提供有效信息。

2、M2增长率与房地产投资累计增长之间的关系研究

下面我们按照与研究M1和销售增长关系的方法对M2增长率与房地产投资累计增长之间的关系进行量化研究。

对M2和房地产投资增长额的增长进行格兰杰因果检验, 以验证他们之间是否有格兰杰因果关系。格兰杰检验结果表4所示。表4的结果表明, M2是房地产投资增长额的格兰杰原因通过了1%的显著性检验, 即高于99%的概率, 确认M2是房地产投资增长额的格兰杰原因。接下去我们再计算他们两者的相关关系, 计算得出他们的相关系数为-0.21, 他们之间好像与我们你先前假设的理论出现了矛盾, 因为我们的理论假设为随着M2增长率的提高, 投资市场将趋于活跃。但是量化的结果却表明, 随着M2增长率的提高, 房地产投资增长率却是下降的, 他们存在负相关关系。

为了对假设理论与量化结果的矛盾做出解释, 我们做M2和房地产投资累计增长的序列图, 如图2所示。

从图2中我们不难看出, 从2010年底1季度开始, M2与房地产累计投资增长之间存在着明显的正相关关系, 且M2的变动趋势超前与房地产投资增长的趋势, 为了更加精确的了解这一趋势, 我们对两者进行格兰杰因果检验并计算他们之间的相关系数。格兰杰检验结果如表5所示, 从检验结果看, M2增长是房地产投资累计增长的强格兰杰原因。再看相关系数的计算结果为0.71, 说明他们之间确实有很强的正相关性。这个检验结果与我们之前的假设理论符合的非常好, 即随着M2的增长, 投资市场会变得更加活跃, M2的增长与房地产投资存在正相关性。

上文中应用2001年一季度到2014年一季度的数据, 两者的相关系数是负数, 而应用2010年一季度到2014年一季度的数据计算得出两者的关系是正的, 两者出现差异的原因在于从图2中我们可以看到从2001年到2007年两者的相关性不明显, 而从2010年一季度到2009年4季度两者又呈现显著的负相关关系, 这应该从当时的经济大环境理解, 2008年到2009年正是在金融危机的背景下, 包括房地产在内的大多数产业处于萧条时期, 国家为了刺激经济, 采取了扩张性的宏观经济政策包括增加货币供应量以刺激经济, 这段时期两者的相关性显然与常态时期的相关性不一致, 但是随着宏观经济的稳定以及房地产市场的发展, 从2010年的一季度开始, 两者的正相关性逐渐显现, 正如计算结果的相关系数显示的那样。

3、剪刀差 (M2-M1增长率) 和房地产投资与销售增长之差的量化分析

上述两小节量化分析、论证了M1与商业营业用房销售额累计增长、M2与房地产投资累计增长之间的因果关系和相关性, 在选取合理的时间区间特别是2010年一季度以后, 发现与我们原先的假设结论基本一致, 我国的房地产市场的发展与宏观经济存在着与理论模型预测的一致性, 从而可以得出房地产市场的发展并不是杂乱无章的, 而是遵循一定的发展规律, 特别是与宏观经济发展密切的经济规律。房地产市场的变化在时间上滞后于经济环境的变化, 跟随经济环境的变化而变化。因此在我们知道当前的宏观经济条件下, 即可以向前预测房地产市场供的发展形势。

这一节, 我们主要来分析剪刀差 (M2-M1增长率) 和房地产投资与销售增长之差的关系。理论上来说, 在M2过高M1过低也就是说剪刀差越大的情况下, 表明投资过热而需求不足;反之, 如果是M1过高而M2过低也就是说剪刀差越小, 则说明需求旺盛, 投资不足, 房地产价格有上升的趋势。下面我们继续应用格兰杰因果检验和计算相关系数对假设理论进行检验。检验结果如表6所示。从表6中得知, 剪刀差和房地产投资与销售增长之差的格兰杰因果关系不强, 这也可以从他们的序列图得到直观的认识。如图3所示为剪刀差和房地产投资与销售增长之差时间序列图, 细分时段来看, 从2001年到2008年这一段时间两者的相关性不强, 但是从2009年开始两者即呈现较强的相关性。

下面我们选取2009年1季度到2014年1季度这个时间区间的样本进行格兰杰因果检验, 检验结果表7所示。检验结果表明, 剪刀差和房地产投资与销售增长之差的因果关系较为显著, 计算两者的相关系数得到的结果为0.80, 说明了他们之间存在着很强的正相关关系, 即剪刀差越大, 投资相对于需求增长的更快, 表明投资过热而需求相对不足, 这与我们的理论符合的较好。

从上述对2009年1季度到2014年1季度剪刀差和房地产投资与销售增长之差的格兰杰因果检验和相关系数的计算结果看, 剪刀差不但是房地产投资与销售增长之差的强格兰杰原因, 而且他们之间具有很强的相关性。但是, 上述的分析结果只是对两者在整个时间区间的整体关系做了说明, 从中我们还不能得出剪刀差对于房地产投资与销售增长之差是多少。

首先, 对剪刀差和房地产投资与销售增长之差进行平稳性检验, 检验结果如表8所示。

从单位根检验结果看, 剪刀差和房地产投资于销售增长之差都为非平稳实践序列, 且均为一阶差分平稳时间序列, 接下来要检验他们之之间有无协整关系。我们对剪刀差和房地产投资与销售增长之差做最小二乘回归, 得到的回归结果式 (1) 所示:

式 (1) 中insa代表房地产投资与销售增长之差, m1m2代表剪刀差。

回归式 (1) 中解释变量m1m2的t统计量为5.92, Prob=0.0000, 常数项的t统计量为-5.28, Prob=0.0000。F统计量为5.92, Prob (F统计量) =0.000011, 说明解释变量和常数项的回归系数都非常显著, 方程总体回归也很显著, 回归效果很好。我们对回归方程 (1) 的残差做单位根检验, 检验结果如表9所示。

残差的检验结果表明, 在10%的显著性水平上, 通过了单位根检验, 即残差是平稳时间序列, 说明他们两者存在长期的协整关系。而从式 (1) 的回归结果看, 房地产市场的投资与销售增长率之差与剪刀差的长期关系为2.66, 也就是说剪刀扩大一个百分点, 房地产市场的投资于销售增长率之差就会扩大2.66个百分点, 形成投资相对于需求的旺盛, 造成供过于求, 价格面临下行的风险。

4政策建议

(一) 对中国人民银行制定货币政策的政策建议

从上述的计量分析结果看, M1增长与商业营业用房销售额累计增长之间有较强的因果关系, 且两者的相关系数为证, 说明随着M1的增长会带动商业营业用房销售额的增长, 如图1所示。因此, 为了扩大对房地产市场的需求, 央行可以制定便于M1增长的货币政策, 如减少定期和货期存款的利率差, 降低贷款基准利率, 形成梯度适中的货期存款、定期存款利率结构。通过公开市场操作、再贴现、存款准备金率等三大货币调节工具以及短期流动性调节、常备借贷便利等短期流动性调节工具, 有序调节M1的增长率, 在保持金融体系稳定的基础上, 与住建部等部委协商制定维护房地产市场稳定的政策。

M2增长率与房地产投资累计增长之间存在着较强的正相关性, 在当前房地产投资市场出现萎靡、增速持续下落的环境下, 为了稳定房地产市场特别是房地产投资市场, 央行在制定货币政策时应该合理考虑M2的增速问题, 既要考虑到整体宏观经济的稳定, 同时也要考虑到房地产等国家支柱产业的发展, 因为房地产业的发展涉及国家整体宏观经济的稳定与发展。扩大M2的有效措施就是打通金融体系向实体经济的双向流通渠道, 积极促进房地产企业融资渠道的多样性, 特别是要制定相关政策鼓励加强直接融资的比重, 如股权融资、夹层融资、REITTS、收益权信托的融资模式, 促进金融资源配置优化, 减少资金在金融体系与实体经济之间流动的环节和链条, 减少资本在流动环节中的内耗, 提高资源配置的效率。

M2与M1增长率的剪刀差和房地产投资与销售增长之差之间具有明显的正相关性, 相关系数是0.80, 从两者的回归方程中可以进一步得知, 当剪刀差扩大一个百分点, 则房地产投资与销售增长之差扩大2.66个百分点, 说明剪刀差对于调控房地产市场的两端效果是是非显著的。当前在经济增长下行, 经济景气度下降的形势下, M1、M2的增长双双回落, 但是M1的增长较M2回落地更快, 这也可以印证我国经济增长趋缓的形势。我们知道, 按照市场机制的原理, 当供过于求时, 商品的价格一般会下降;当供不应求时, 商品价格趋于上升, 在这里房地产投资与销售之差越大, 说明房地产市场供过于求, 房价面临下跌;而两者之差下降甚至为负数, 则说明供不应求, 房价由上升的趋势。为了稳定房价, 避免由于市场的非理性情绪而出现大涨大落, 央行应该审时度势, 运用货币政策工具合理调节M2与M1增长的剪刀差, 把剪刀差的范围控制在工序大体均衡或者按照房价的稳定要求合理调节剪刀差。

(二) 对房地产开发商制定规划的建议

我国房地产市场容易出现大涨大落的现象, 原因不外乎两个方面, 一是说明资本是逐利的, 房地产又是一个资本密集型的行业, 当房地产价格下降, 利润空间压缩甚至亏损的情况下, 资本就转移到其他盈利更高的行业中去;二是我国的房地产行业发展时间不长, 房地产企业的心理较为脆弱, 再加上由于资金、流动性等财务的限制导致在房价出现微调时也会由于缺乏理性的分析而大肆抛售存量, 从而引起市场恐慌, 价格大挫, 市场对房价下跌的预期也容易自我实现。而当房价上涨时, 供求两端的投资者和消费者都会对房价的上涨充满信心, 在缺乏理性预期的基础上, 容易盲目跟风, 在市场的自我宣传和造势之下, 虽然按照价值规律的作用原理, 价格已经偏离价值很远, 中间的泡沫应经很大, 风险已经很高, 但是近乎狂热的市场还是会把价格进一步推高。

当然我们知道, 无论是哪个市场都逃脱不了价值规律和市场机制的作用规律, 房地产市场的价格无论暂时被推向多高, 理性回归是时间问题。但是在我国的房地产市场上当房价以一种促进自身长期发展的姿态进行自发的理性调整时, 却被众多的市场参与者认为是新一轮房价大跌的开始, 进而出现新一轮市场下跌预期。如此循环反复, 大涨大跌的价格周期显然不利于房地产的发展。政府、市场对房地产企业理性分析能力的培育是当务之急, 企业增强风险控制能力是实务之选。培养理性分析能力就是要在以往的房地产发展中寻找规律, 尤其是要把握行业动向和系统性风险, 认清宏观经济和房地产市场的关系。

我们通过历史数据和相关模型客观地解决了M1增长与商业营业用房销售额累计增长、M2增长率与房地产投资累计增长、M2与M1增长率的剪刀差和房地产投资与销售增长之差之间的关系问题, 房地产开发企业在设定战略目标时, 应该将当前的宏观经济背景以及未来的房价趋势进行充分分析, 再根据企业的实际制定战略、产品定价、供给数量等。房地产开发企业回归理性, 一方面是房地产市场保持稳定的基础, 另一方面也是房地产企业制定利润最大化战略的有力武器。

(三) 对消费者的消费建议

如在供给端投资者缺乏理性带来市场波动剧烈的情形类似, 房地产市场的需求端中的消费者同样是非理性的, 甚至比供求端更甚。原因在于消费者在房地产市场中处于弱势地位, 房地产市场的买方市场是接近于完全竞争市场, 是价格接受者, 往往没有多大的议价能力, 单个消费者对市场的影响有限。在出现价格下降和上升时, 出于个体利益的考虑, 在价格下降时往往会形成未来价格进一步下降的预期, 于是持进一步的观望态度;当价格上升时, 又出现未来价格进一步上升的预期, 于是加快购买进度。这种追涨杀跌的消费观念往往不是少数群体的消费者所有, 而是普遍存于大多数消费者之中, 这种消费观念的气候一经形成, 便成了房价波动的巨大助推力。

通过分析, 我们不难得知造成房地产市场非理性的原因是因为我国的房地产市场的发展史太短, 没有培育一支成熟的、稳定的有理性预期的消费者群体。在房市的波动中消费者往往不是逆市而行, 而是顺市而为, 在房价下跌时或是抢抛房产的卖者, 或是不敢入市、持续观望的买者;在房价上涨时, 消费者往往一哄而上抢购, 殊不知低买高卖的市场准则既可以实现较高的个人收益, 还可以稳定市场的情绪, 避免市场的激烈波动。

消费者的这些行为是缺乏理性造成的, 也就是缺乏应有的对房价发展规律的认识和对宏观形势的把握。我们在总结了上述三个宏观变量对房地产市场的供求以及价格的作用规律以及从不同角度分析房地产的发展趋势可以对消费者以有益的决策参考, 促进消费者的理性参与, 保持房价和房地产市场的稳定发展。

参考文献

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[2]邓富民, 梁学栋宏观经济、政府规制与房地产市场发展——政策调控与中国房地产市场发展研究论坛综述[J]经济研究2012 (12)

[3]陈健, 陈杰, 高波信贷约束、房价与居民消费率——基于面板门槛模型的研究[J]金融研究2012 (04)

[4]王维国, 王霄凌, 关大宇中国金融条件指数的设计与应用研究[J]数量经济技术经济研究2011 (08)

浅析中国房地产的发展进程 篇11

关键词：房地产市场；发展进程；博弈

前言

“安居乐业”是中国人民的终极理想，也是当下中国民众最关注、最现实的利益问题。自1998年取消福利分房，实行住房商品化以来，中央政府出台了一系列政策促进房地产业发展。改革开放后，随着中国市场经济的繁荣，房地产业急速发展。但与此同时，问题也随之出现，迅猛上涨的住房价格逾越了大部分民众的心理预期与购买能力，特别是在个人消费成为房地产市场的主体的背景下，房价的非理性上涨已成为社会的焦点问题，持续引起各方的关注和争论。住房不只是一种商品，更是生活必需品，畸高的房价，会影响经济运行，也会造成贫富悬殊，对构建和谐社会形成严峻挑战。

实现“居者有其”房是政府应该承担的保障责任。由于房地产市场的特殊性，政府对房地产市场的宏观调不但必须而且必要。针对房地产问题，中央政府陆继颁布相应法令。一方面，要求加强土地管理、控制土地供应；另一方面，要求规范房地产开发和交易秩序，重点保障中低收入家庭的住房。到今年上半年，政府的宏观调控政策已转移到落实和加强监管的阶段；另外，有关限制市场投机行为的政策也在不断出台，希望通过这些政策来调控房地产市场。然而，虽然中央政府调控政策密集出台，但房价依然难以回落。由此让我们联想到，中国近年的多种改革都难逃一种宿命——改革措施的推行是为了解决某种问题，执行一段时期，问题重新出现，而且有过之而无不及。政府越调控，房价越上涨，中国目前的房地产调控就陷入这种恶性循环之中。原因就在于中央政府和地方政府在房地产市场宏观调控中，因利益不一导致了行为不一。这就造成中央政府制定和执行政策的成本增加，阻碍了房地产市场的持续发展。

应当怎样评价中国房地产业的发展历程，这是广大理论工作者应当深入研究并做出回答的重大现实问题。多种利益群体以及多元利益关系无疑是重要原因。近年来，房地产市场成为中国不同利益群体利益博弈的一个缩影。

1.中国房地产的发展历程

1. 计划分配时期1998年以前。中国房地产业历史长久，但是受到建国初期社会经济条件的制约，房地产业发展长期处于停顿状态。直到八十年代以后，中国的房地产业才逐渐起步，并在不断增长的经济大形势下迅猛发展。但是因为中国1998年以前城镇居民住房实行的是计划经济条件下的“配给”制度，作为福利由国家统一调配，因此，中国房地产业发展实际并未启动。

2.市场化改革时期1998 ～2003年。从1998年幵始，中国房地产业经过几年的调控，已经幵始发生根本性的变化，整个行业进入到一个新的全面发展时期。为了促进国内消费市场的全面发展，国家采取一系列政策措施来鼓励内需，其中一项重要举措是推动房地产市场改革。

3.商品化主导时期2003～2005年。2003年之后，中国城镇化进程高速发展，房地产需求激增，房地产业向市场化快速移动，房地产价格节节攀升。与此同时，房屋空置率升高，房地产企业资金绷紧、烂尾楼等楼市怪相不断涌现。为促进房地产业与国民经济的协调发展，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。《通知》颁发后，本意是调控房地产市场的文件却使中国房价陡然升高，房价涨幅为1998年以来最高。2004年，中国人民银行宣布国有银行等金融机构的存款准备金率提高0. 5%，冻结银行可用贷款1 100亿元，以减少盲目投资于房地产幵发的资金。2004年4月国务院还下发通知，要求各地方政府停止审批农转建用地。于是，房地产开发的资金和土地要素均被政府的严格控制。

4.市场配置与政府调控结合时期2006年～至今。2006年中国开始了全面建设小康社会的新时期，宏观经济形势良好，不少房地产企业以幵发精装修、大户型商品房来追逐超额利润，使得大多数中低收入阶层的刚性住房需求得不到满足，中国房地产业出现了结构性失衡。国务院于2005年分别颁布了“新老国八条”，2006年5月又颁布了 “国六条”。调控的主要目标是大力发展中低价位、中小户型普通商品房，大力建设经济适用住房和廉租住房，充分调整商品房供应结构。虽然相关政策中，对中国房地产市场性质没有明确界定，但从政府陆续出台的房地产调控政策看，房地产产品和市场以其与民生、经济的重要关联性引起了国家的高度重视。

综上所述，我们直观看到，从1998年房地产市场化改革以来，中国的房地产市场发展经历了由计划经济向市场经济过渡阶段，市场经济向政府宏观调控下、市场机制与行政手段综合进行资源配置的阶段。从实际效果看，只有在宏观调控的正确引导下，中国房地产业才能够实现持续快速的良性发展。

2.中国房地产市场发展进程中的各方参与者分析

中国房地产市场历经十多年高速发展，各方参与主体（中央政府、地方政府、开发商、消费者）利益诉求更加明晰，相互博弃越来越复杂激烈。其中，中央政府把房地产业当做促进国民经济增长的支柱性产业，地方政府严重依赖土地财政，开发商炒高楼价谋取暴利，投资者视房地产为保值增值的首选目标，广大对住房有着刚性需求的消费者。中国社会转型时期的各种矛盾在房地产市场集中体现并放大，社会主义的公平正义在不断攀升的房价面前无从体现。

所以说，中国房地产调控难以落实的根本原因是阶层分化、利益多元的各利益主体在房地产市场的博弃。

2.1房地产宏观调控中的中央政府

在中国，中央政府除了联邦制下地方政府的局部委托人身份之外，更是地方政府整体的、复合的委托人。中央政府控制主要资源，与地方政府分配财政收人，行使行政手段宏观调控；另外，中央政府的委托人身份最根本体现在给地方政府下达全方位考核任务指标。

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中央政府在中国房地产业发展过程中起着双重作用。首先，中央政府制定房地产市场的公共政策。中央政府作为社会公共利益的代表，为了促进社会和谐发展，先后针对房地产市场出台了一系列公共政策，调控房地产市场理性发展，使人民群众的根本利益得到保障。其次，我们由公共选择理论知道，中央政府作为一个社会组织其行为目的是实现自身利益的最大化。中央政府作为实际上的利益攸关方。从表面看，地方政府严重依赖土地财政，对于中央政府的调控政策执行不力。但研究实际情况就会发现，中央政府才是土地财政的最大受益者。因为目前的GDP考核机制加上地方政府在分税制下的财政收支不平衡是产生土地财政的根源。

2.2房地产宏观调控中的地方政府

地方政府是是中央政府的地方委托人，是公共政策的执行者。地方政府通过执行中央政府公共政策来发挥宏观调控的职能。与其他国家的地方政府相比，中国地方政府更像独立的利益集团，甚至成为奥尔森定义的分利集团，其行为非但没有增进反而减少了社会总福利，他们为了一己私利的“分蛋糕”对社会往往是有破坏性后果的“抢瓷器”。问题根源就在于，中央政府对地方政府的监督和激励发生了扭曲。

房地产市场中，一方面，地方政府要按照中央政府制定的公共政策对房地产市场宏观调控，保障公众利益。另一方面，由于目前实行的分税制及GDP考核模式，地方政府为了彰显政绩，执行中央政府公共政策时，会选择执行甚至消极抵抗中央政府的相关政策。因此，虽然中央政府针对房地产市场出台了一系列趋紧的调控政策，但由于地方政府执行不到位，导致这些公共政策收效甚微，甚至变成“空调”。

2.3 房地产宏观调控中的房地产商和消费者

1.房地产商形成利益集团。房地产商提供了房地产市场中的产品，也参与其中的利益分配。中国数万家房地产开发企业，在经历优胜劣汰、资源整合的市场竞争过程后，具有规模、资金竞争优势的房地产企业形成垄断的地产寡头。根据利益选择理论，小型集团最先组织成功。由于集团成员数量少，每个成员都可从市场总收益中得到相当部分，集体物品就可通过集团成员的自发行为提供。因此，垄断会导致幵发商联手垄断市场，捉杀市场竞争，联合对抗政府的政策，最终形成利益集团共谋利益的局面。

2.房地产宏观调控中的消费者。房地产市场中的消费者结构同样复杂，目前可简单划分为以下几类： 第一类为正常需要者，这类人出于安居乐业的目的，有刚性需求。他们是房地产市场的主要消费者，以居住为目的。但由于支付能力有限，这部分人往往只是潜在购房者；第二类为未来需要者，这部分人包含对住房有改善意愿的人和刚踏入社会的年轻人，他们要么具有一定的支付能力持币待购，要么经济实力较弱同时稳定性较差，都对房地产持观望态度，打算推迟购房；第三类为投资者，这部分人对住房的需求是出于投资保值的目的，他们具有较强的投资意识和支付能力，为了避免手中持有的货币舷值，针对房价不断上涨的现状，利用自己亲友或银行的资金投入到房地产业进行房地产投资，以期在将来获得收益；第四类为投机者，这类人对房价上涨和人民币升值有很高预期，购房更大程度是试图通过低买高卖赚取差额利润。

在房产市场的所有利益群体中，除了提供住房商品的房地产商和购买住房的消费者外，还有多个利益相关者，如提供住房建设用地的地方政府、对房地产市场宏观调控的中央政府等。这些利益相关者都有不同的目标，他们对住房产品的价格波动反应也不一致，但他们的行为都会不同程度的对房地产市场产生影响。近年来，中央政府陆续颁布各种政策对房地产市场进行调控，这些政策势必会影响到不同利益主体的利益。围绕着宏观调控政策的执行与落实，不同利益主体的博弃异常激烈，宏观调控的效果，在很大程度上就取决于他们之间进行的利益博弃。

3. 当前房地产市场调控政策的展望

房地产市场的发展问题是当代中国长期存在的问题，宏观调控应从体制创新着手，完善住房保障建设，向符合预期的方向发展。2014，是房地产业在宏观调控的推进下，实现理性发展的变革之年。任由住房产品价格畸形快速增长，不仅会使公众安居的愿望落空，还会使国民经济产生泡沫，带来结构性金融风险。我们可喜的看到，随着宏观调控政策逐步落实到位，大部分地区住房价格上涨开始回落，投机性需求减少，保障房供给也增长迅速，房地产调控正向着预期发展。房价理性回归慢慢变成现实，住房价格进入下行轨道。

4.结论

综上所述，中国房地产业经历了从无到有到支柱产业的发展历程。在当前房地产市场由过热回归理性的新形势下，全面回顾中国房地产业的发展历程、参与主体之间的利益博弈、宏观调控的政策演变，并建立新的“中央一地方一社会范式”加以分析，有助于制定更有效的房地产调控政策，实现中国房地产业的良性发展。

（作者单位：南开大学）

参考文献

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房地产发展 篇12

规模庞大、低效的政府投资计划

日元升值以后, 出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增长降低的担忧, 日本当局各部门通力配合, 采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。

从1987年春季, 日本中央政府摆脱从紧的财政政策, 采取了规模庞大的紧急支出政策, 通过了一笔住用用于公共投资的总值达6万亿日元的附加预算。地方政府也得到中央政府的建议, 建议他们扩大区域再开发计划。同时, 建设省取消了城市计划和建设方面的一些限制, 鼓励国内外企业参与再开发计划。这些举动标志着积极的财政政策, 并在经济中产生了大量的投资。

公共支出项目给相关行业, 特别是建设行业、原材料和重工行业, 首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。国土厅开始“东京区域改建计划”将东京市中心重新开发成一个国际金融中心之后, 东京市中心地价有了很明显的提高。

在公共投资的示范下, 公众相信地价一定会持续增长, 国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升, 吸引了来自国内外大量资金。1985年到1990年期间住房投资和消费者耐用品消费稳步上升, 同时商业固定投资也在不断上升。这被看成是经济增长的主要动力。

研究发现, 在20世纪80年代日本经济主要是由投资而不是消费驱动的。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲, 使得资本存量过度, 导致经济出现了动态无效率。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长, 并最终使得信用与生产循环破裂。

极度宽松的金融和货币政策

宽松的金融政策, 是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响, 日本央行在1986年分四次把基准利率从5%下调到3%, 并且在87年2月再次下调0.5%, 达到当时的历史低点2.5%。到了87年年中, 日本企业通过技术革新及经营合理化等努力, 大幅度增加高科技产品出口, 经济就开始出现复苏的迹象。然而, 由于顾虑美国股市暴跌引起美元贬值, 以及国内消费物价的持续稳定, 日本央行将2.5%的超低利率维持了2年零3个月, 直到89年5月31日才上调到3.25%。

低利率的长期持续使货币供应量大幅增加, 出现了所谓的“流动性过剩”。由于日元升值、原材料进口价格大幅下降, “流动性过剩”并没有在物价上显现出来。这在一定程度上显示经济理论的落后, 导致CPI统计上的不真实。按照原有的统计方法, 日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨:1989年3月比前一年上升了1.1%, 到1990年4月超过了2%, 同年11月达到了3%以上, 一直到1991年8月一直维持在这个水平。

在日本政府扩大内需政策的鼓励下, 全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业, 使得资产价格出现暴涨。由于迟迟没有出现的通货膨胀, 日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标, 忽视资产价格的上升, 结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI时, 日本央行的紧缩政策, 终于成为日本资产泡沫破裂的导火线。可见, 泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策, 而物价一旦上升, 宽松的货币政策便无法维持下去, 大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来, 放任泡沫的扩大所造成的损失, 远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。

房地产泡沫的发生和破灭

1985年到1990年5年间, 日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍, 其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元, 比1985年年末增大1.4倍, 所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。东京中央区商业楼及土地价格, 1982年为每平方米350万日元, 1990年上涨到3200万日元, 按当年汇率折算相当于每平方米22万美元。1990年, 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格, 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本, 土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升, 而且与股价产生了疯狂联动, 导致泡沫时期地价和股价相互推动, 循环上涨。

1990年3月, 日本大藏省发布《关於控制土地相关融资的规定》, 对土地金融进行总量控制, 这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落, 并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后, 日本银行也采取金融紧缩的政策, 进一步导致了泡沫的破裂。1989年12月29日, 日经指数达到最高38915.87点, 此後开始下跌, 土地价格也在1991年左右开始下跌, 泡沫经济开始正式破裂。资产价格的狂跌, 导致企业大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。

泡沫经济期间, 除房地产和建筑公司之外, 日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产业, 房地产价格的暴跌和经济的长期低迷, 导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。房地产价格持续暴跌, 使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败, 无力偿还银行的贷款, 不得不宣布破产。随着土地价格的不断下跌, 担保的价值日益下降, 致使日本金融机构不良信贷资产规模和比例不断增长, 资本充足率大幅下降。由此导致日本金融机构的财务体质十分脆弱, 抗风险能力低下, 部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题。此后, 日本10大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭, 中小金融机构的破产更是接连不断, 日本金融体系发生剧烈动荡, 日本银行的各项机能均遭到重创。

日本教训值得中国认真汲取

从宏观经济政策检讨, 日本泡沫经济的教训告诉我们:第一, 要防止由于汇率的调整, 特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二, 尤其在物价的稳定时期, 更应该当心资产的泡沫化, 否则必遭泡沫破灭的劫难。第三, 必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系, 不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策, 都解决不了推动经济增长的根本动力问题。

从房地产泡沫的形成来看, 金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985-1990年鉴, 日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足, 纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款, 形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环, 泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润, 将房地产贷款作为最佳贷款项目, 无节制地扩大信贷规模, 助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年, 日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款, 占贷款总额的1/4。

其次, 日本泡沫破灭告诉我们, 世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的80年代后期, 日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高, 永涨不落。因此即使毫无用处的土地, 各个公司也全力争夺, 导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度, 造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产, 然后再用房地产做抵押再去购买房地产, 造成了大量的重复抵押和贷款, 并加剧了房地产价格的暴涨。