房地产发展历程

房地产发展历程（通用9篇）

房地产发展历程 篇1

一、引言

房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行股权收益凭证的方式公开募集资金,委托专门的地产机构对酒店、公寓、办公楼、写字楼、商场、仓库和医院等收益性地产进行投资经营和管理,并将投资所得收益按比例分配给投资者的一种有效房地产投融资工具。房地产投资信托基金具有资产流动性强、收益率较高、投资门槛低、有效分散风险、抵御通货膨胀等优点,日益受到各国房地产以及金融界的推崇和投资者的喜爱。随着我国经济进入新常态,人口结构步入老龄化,适龄购房者比例偏低,房地产市场供不应求状态发生改变,房地产价格只升不降的时代已经终结,逐渐开始步入低迷期。在房地产新常态环境下,长期以来依靠银行贷款的房地产融资模式,加剧了商业银行房地产信贷风险,不利于我国房地产行业的长远发展。

房地产投资信托基金的推进和发展,为我国房地产行业发展和投资者拓宽了外部投融资渠道。在我国,REITs的发展可以追溯到2002年,当时开展的房地产信托业务发展过程十分缓慢。2005年,内地越秀REITs在香港证券市场成功投资发行了我国第一只真正意义上的REITs。2007年,我国中央金融监管部门成立了“房地产投资基金研究领导小组”,专门对我国房地产信托投资试点准备工作进行前期调研,分析我国实施房地产投资基金的可行性条件及其对房地产业和金融业长期稳定发展的影响。受2008年国际金融危机的影响,REITs在我国正式提上发展议事日程。其后,我国中央政府出台“4万亿经济刺激”计划:其中就包括提出要创新投融资方式和金融工具,通过REITs、规范民间融资、并购贷款等多种投融资方式,拓宽企业外部融资渠道,缓解企业融资困难局面和促进经济稳定增长。2009年,中国人民银行初步制定我国实施REITs试点的总体框架方案和管理办法,但因REITs仍以传统的信托方式发行募集基金,并未赋予以公募基金形式在证券交易所挂牌交易,与以前的融资渠道相比并未发生太大变化,导致REITs最终未能实施。随着我国经济进入新常态,房地产开发企业的传统融资方式遭到前所未有的挑战,这从客观上要求我国加快REITs进程。2014年,证监会颁布了证券公司资产证券化业务新规,李克强总理在国务院常务会议上也提出信贷资产证券化要常规化,支持信托受益权、基础设施收益权以及信贷资产等产品在证券交易所挂牌上市流通发展,这为我国REITs的推广和试点提供了法律依据和政策保障。同年9月30日,中国人民银行颁布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确提出“扩大市场化融资渠道,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。随后,住房和城乡建设部在北京、上海、广州和深圳积极推进REITs试点工作;同时,证监会批准“中信起航专项资产管理计划”,虽然该项资产管理计划离真正意义上的权益性REITs仍有差距,但其标志着我国REITs试点正式拉开序幕。

REITs在美国、澳大利亚、日本等国外房地产市场运行了半个多世纪,已发展成为一种有效的房地产投融资产品。与美国等发达房地产金融市场相比,我国房地产投资信托基金仍处于起步试点阶段,在运作模式、组织形态、监管制度、税收政策等方面仍处于探索阶段,亟需借鉴美国的发展经验,加快推进我国REITs实施进程,促进我国房地产业和金融业融合发展,拓宽房地产企业和投资者融资渠道,促进我国资本市场繁荣发展,降低商业银行房地产信贷风险,促进房地产业的持续健康发展和金融秩序稳定。

二、美国REITs的发展历程回顾

美国REITs开始于20世纪60年代,最初诞生了10家REITs,总市值刚刚超过2亿美元;经过不断的探索和发展,REITs已成为美国房地产金融市场有效的投融资工具,全美超过50%的房地产资金来自REITs投资,为美国曾经繁荣的房地产业做出了巨大贡献。截至目前,美国大约有近300家上市REITs,总市值达1万亿美元,是成立之初的5000多倍。任何事物都会经历萌芽、兴起、发展、成熟和衰退的循环周期,美国REITs也不例外,其经历了不同的发展时期,具体过程如下:

1. 起步阶段为1960~1967年。

20世纪60年代,为了改变众多中小投资者无法投资医院、购物中心、体育基础设施、工业园区等大型房地产项目的困境,打破公司和富人投资大型房地产项目的垄断,美国国会批准的《房地产信托投资法》将REITs纳入法制化发展轨道,允许公开募集众多投资者资金组建大型不动产资产公司,但由于REITs在当时仅被设计为投融资的一个辅助工具,在投融资和经营方面受到的限制仍然较多,致使REITs发展缓慢且规模较小,当时全美仅有10家房地产投资信托基金,总市值刚超过2亿美元。

2. 发展阶段为1968~1990年。

随着房地产开发热潮兴起,商业银行掀起抵押型REITs热潮之风,利用REITs少量股东权益募集公众大量资金,为房地产项目投资发放短期贷款,因而REITs资产规模得到迅速扩大,至20世纪70年代中期,REITs资产总市值已达200亿美元。后来,美国遭受到经济危机,房地产经济出现下滑,抵押型REITs价格暴跌,REITs资产规模减少。为振兴美国经济,1981年美国颁布了允许房地产折旧合法避税的《经济振兴法案》,刺激了美国房地产购买市场。随后,1986年美国颁布的《税收改革法案》取消了避税政策,实行资产管理内部化,从而遏制了房地产过热投资。80年代末期,由于前期的房地产被过度投资,大量的房地产重复建设后使得美国房地产业陷入“过剩”和“泡沫”困境。在1990年,股权类REITs总收益率出现暴跌,降幅高达14.8%。

3. 成熟阶段为1991年至今。

自20世纪90年代,股权类REITs上市后获得迅猛发展,其资产投资领域扩充至工业地产、购物中心、居住区、营销中心、酒店、自储设备等地产项目。随着美国经济的复苏,房地产经济也获得了前所未有的迅猛发展,REITs也保持着年均两位数的高速增长。自1993年以来,美国REITs上市热潮使得其总市值呈几何级增长。截至目前,美国有近300个上市房地产投资基金,总市值达1万亿美元。

三、美国REITs的基本特征

美国REITs之所以受到众多房地产开发企业及个人投资者的追捧,那是因为与其他房地产投融资产品相比,REITs有其独特之处。

1. 投资门槛低、流动性强。

REITs最初的设计就是为中小投资者提供投资大型地产项目的一个平台和机会,打破机构投资者和资金实力雄厚的个体投资者对大型地产项目的垄断。REITs面向众多中小投资者,通过公开募集方式发行REITs产品,投资者可以以较少的认购资金进行投资,其风险不大且具有较高的收益率,可以像其他证券产品一样上市流通交易,与传统投资所有权地产项目的有价股票等证券产品相比,具有高度的市场流通性。

2. 较高的收益回报率、波动性较小。

美国规定了REITs严格的分红比例,从而保障了众多投资者的收益权。REITs投资90%以上的综合收益来自于相关物业的租金收入,有着稳定的收益来源,其受市场波动的影响较小,并且还具有较高的收益率。具体而言,美国REITs收益来源于两大部分:一是来自抵押贷款利息或者相关物业租金收入等经营性利润所派发的股利及分红;二是在证券市场上交易的REITs产品价格具有一定的波动性,但其波动性相较于股票而言较小。例如,美国FTSE NAREIT指数(1995~2015年)的年均收益率为14.3%,超过纳斯达克指数和标准普尔500指数,其收益率较高;在股息收益率方面,美国REITs的股息收益率的平均方差只有1.05%,可见其收益率波动较小。

3. 有效分散风险、优化投资组合管理。

美国REITs公开募集的资金,基本由专业化的基金管理公司运作和管理,这些基金管理人员拥有娴熟的基金投资技术、丰富的管理经验和敏锐的市场洞察力,能够制定最佳的地产项目投资决策,积极拓宽REITs投资领域,依据不同地产项目的风险和收益做出不同的投资组合策略,有效降低REITs投资风险,增强地产投资及其他相关证券收益的安全性。另外,REITs作为房地产金融的一种有效投资工具,其投资主体具有很强的灵活性,既有少量资金的个人投资者,也包括养老基金、保险公司等机构投资者,一旦遭遇经营和管理损失,由于其投资者众多,因此平摊至每个投资者的风险就较少。

4. 抵御通货膨胀,降低收益损失。

REITs主要投资于房地产及其他相关证券产品,其具有很强的资产保值和增值功能。随着经济的高速发展,物价水平会伴随通货膨胀的节奏出现上涨,房地产市场价格也将上涨,并且其速度会高于通货膨胀率,以房地产价值为基础的REITs股票价值也跟着上涨,因此,一旦经济进入通货膨胀时期,REITs投资收益水平也较平时有所提高,在一定程度上能够抵消因通货膨胀所带来的收益减少。

四、美国REITs的发展经验

通过对REITs的发展历程回顾以及其基本特征的阐述,可以从中归纳总结出一些可供借鉴的优秀经验,具体如下:

1. 完善的法律法规是美国REITs发展的制度保障。

美国房地产投资信托基金在不同的时期,都有美国政府的相应法律法规政策的支持,尤其是税收优惠政策,这为REITs的顺利推出和发展保驾护航,并提供强有力的制度保障。在RE-ITs推出的起步阶段,给众多小型投资者提供了大型地产项目投资机会,打破了公司和资金实力较强的投资客户对医院、购物中心、销售中心等大型地产项目的投资垄断权。1960年,美国国会制定和颁布了《房地产信托投资法》,允许公开募集众多中小投资者的分散资金并用于投资地产项目,该法案推动了美国REITs的诞生。在REITs的发展阶段,为刺激房地产投资和实体经济,美国政府分别于1981年和1986年颁布了《税收改革法案》和《经济振兴法案》,给予美国REITs投资以税收优惠支持。在REITs的成熟阶段,1993年美国国会制定和颁布了《综合预算调整法案》,该法案打破了曾经禁止养老基金持有者占据REITs的大多数股份的限制,为养老基金兴起REITs投资热潮提供了制度保障。

2. 持续的改革与创新是美国REITs发展的源动力。

美国REITs占据全球市场份额50%以上,位居世界头号房地产投资信托基金强国,其发展的源动力在于美国REITs产品不断自我改革和创新,不断提高房地产市场融资需求的适应能力,这既能满足房地产开发企业的需求,又满足了REITs投资者的需求。REITs不断得到创新:从1960年最初成立单一股权投资信托功能,到20世纪70年代的抵押投资信托以及80年代的综合投资信托;随着房地产市场的不断繁荣与发展,房地产投资信托基金的投资品种不断得到拓展,到90年代又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、联合物业等多种投资基金形式,以适应不同时期的房地产投融资需求。另外,REITs的专业化管理程度不断提高,并实行股权和经营权的分离,提高了房地产投资信托基金的管理和运作效率。并设立专门的基金投资和运营机构,避免股东和管理层之间利益不一致,而出现道德风险问题。

3. 众多机构投资者是美国REITs迅速发展的推动力。

美国REITs刚诞生之初,就非常注重机构投资者的参与和推动力量。1960年,美国国会通过的《房地产信托投资法》规定:允许公开募集中小投资者资金,组建大型不动产资产公司投资和运营房地产投资信托基金(REITs),这为众多中小投资者对大型地产项目进行投资提供了方便的投资渠道。组建资产投资机构,不仅可以提高REITs的专业化运作管理水平,而且能够抵御REITs市场投资风险并提高运营效率,促进美国REITs的迅速发展。为了拓宽房地产融资渠道,美国不断放松REITs投资主体的限制,允许机构投资者大额投资房地产投资信托基金,并允许其占据大多数份额。1981年,美国机构投资者参与房地产投资信托基金达到10%,2015年增长至近60%,美国机构投资者参与REITs的比例越来越高。机构参与者越多,使得房地产投资信托基金的投资决策质量越高,运营和管理专业能力越强,促进了房地产投资信托基金的可持续发展。

4. 保障投资者利益机制是美国REITs迅速发展的强力剂。

一项投融资产品的兴起需要能够同时满足投融资产品供需求双方的利益;否则,该项投融资产品就没有市场,REITs金融产品也不例外。美国REITs投融资产品的供给方(发行者)是专业的房地产投资基金或房地产开发公司,而需求方(购买者)是众多投资者或保险公司、养老基金等机构投资者。美国REITs投融资产品具有持久的生命力,主要是由于保持了REITs投资者的高市盈率,即便是在美国金融危机期间,REITs投融资产品的利率也一般都高于10年期国债的收益率。美国在保护REITs投资者利益方面,也制定了严格的规章。在分红方面,REITs综合收益所得分红享受免征企业所得税和盈利交易税等优惠政策;在投资领域,规定REITs盈利的90%分红给投资者。在收入结构方面,要求REITs的资金主要投资于房地产或相关证券,并防止短期频繁投资违规操作。美国从保障投资者利益角度出发,规范REITs投资运作和管理,尤其注重保护中小投资者利益,积极鼓励中小投资者参与REITs投资。

五、美国REITs对我国的启示

美国REITs拥有完善的法律法规体系、强大的自我创新能力、专业化的运营和管理机构以及健全的投资者利益保障机制,我国可以从中得到相应的几点启示:

1. 建立和完善我国REITs法律法规体系。

REITs的成功运行和管理涉及基金设立、运行条件、投资方向、分红规制、处罚措施等方方面面的法律制度。美国REITs投资房地产项目具有免税优惠政策,REITs投资分红盈利享受免税政策且对物流交易盈利以及资本投资利得给予税收减免待遇。然而,在我国除了缺乏支持REITs发展的税收政策,还缺少相应的配套法律法规体系。目前,我国还没有针对REITs进行专门立法,只是在与REITs相近的《投资基金法》和《信托法》中有相关规定,但因我国大部分基金集中在证券业领域,且一般属于契约型基金形式,并非真正意义上的REITs调整法规,不适用于REITs投资房地产或相关证券公开募集调整规制的要求。为顺利推进我国REITs试点工作,应紧抓“营改增”国家结构性减税和供给侧改革契机,在企业所得税、契税、印花税和土地增值税等领域明确给予REITs投资税收优惠政策,避免REITs基础资产收益和投资者层面出现双重征税现象,并制定从REITs资产构成、股权要求、发行规则、上市交易到收益分配等一整套专项管理法规和制度,从一开始试点就按照“高规格、高标准”的要求,推行REITs试点。

2. 加快和提升我国REITs产品的创新能力。

在美国,REITs受到众多投资者的欢迎并发展壮大,得益于其产品类型不断得到创新和突破,迎合各种类型投资者的购买需求,以适应不同时期的房地产市场发展需要。早在2009年,我国央行就曾在REITs试点的推行方案和管理办法中,因未赋予REITs公开募集资金权利和挂牌上市交易、未突破传统的信托基金私募融资方式,使2009年在上海浦东新区一个REITs试点方案流产。目前,国内推出的REITs产品基本是私募基金,面向机构投资者大面额认购和投资,使得中小投资者被拒之门外,而且无法在证券交易所挂牌交易,造成REITs市场流通性差,投资者缺乏购买热情。截至目前,在我国众多公募基金中并没有真正的REITs基金,但有两只以QDII为主要投资标的的权益类房地产投资信托基金:一只是以全球权益类为投资标的的诺安不动产基金,另一只是以美国权益类为投资标的的鹏华美国房地产基金。为了加快我国REITs产品的流动性,增强对投资者的投资吸引力,应不断创新产品基金种类。在试点过渡期间,针对机构投资者和个人居民投资者的不同需求,分别实行公募和私募“并轨”的REITs发行探索机制,并允许其上市挂牌交易,建立“公开、高效、透明和完善”的房地产投资信托基金交易二级市场,以提升REITs产品的流通性。

3. 加强和培育众多专业化的REITs机构投资者。

美国REITs的运作和管理具有强大的紧密协作团队,我国在REITs试点阶段,就应遵循REITs严格分工协作程序,打造适宜我国REITs运作的机构投资者和管理者。通常而言,房地产投资信托基金包括基金具体运作机构、基金管理委员会和基金监督管理机构等相互制衡和约束的法人治理机构。我国应借鉴美国REITs的运作经验,结合我国具体国情建立适合我国金融监管体制的由信托银行、房地产信托投资公司、建行房地产信贷部、抵押银行、住宅银行等组成的多元化房地产投资信托基金投资机构体系。具体分工方面,由商业银行等金融机构负责REITs的具体运营,第三方评估机构负责REITs运营的社会监督,保险公司负责REITs投资房地产项目的担保。在美国,REITs资金有很大一部分来自保险基金、养老基金等机构投资者,这些专业型的投资机构拥有专业的投资团队,投资信息获取和运作能力强,能够为REITs的正常运营提供充足稳定的资金。因此,在我国培育专业型的REITs机构投资者显得十分必要,因为这可以不断提高我国REITs投资的运营和盈利水平,促进其快速成长和发展。

4. 建立和运行我国REITs投资者利益保障机制。

在全球各国REITs市场,其房地产投资信托基金的运作大多借鉴美国的成功发展经验,结合自身国情进行改良以便适用于各国REITs的运作。在美国,推出REITs的初衷是为中小投资者提供投资购物中心、商业地产、物业中心等大型地产项目的机会,从根本上保障REITs投资者利益,坚持投资领域方向明确、业务范围清晰、经营运作规范等基本原则和指南,具体从收入结构、资产构成以及投资收益分配等方面保障REITs投资者的利益不受侵害。

结合我国REITs的具体试点情况,本文认为应注意收入结构、资产构成和投资收益分配问题,以防止侵害投资者利益,最终影响我国REITs的试点顺利进行。在收入结构方面,美国REITs规定股利、房地产租金、地产处置收益等收入应占REITs总收入的95%以上,处理1年以下的股票或其他证券以及4年以下的地产所得等收入不得超过3%。因此我国应规定REITs收入主要来源于地产出租、购置和开发等权益性业务,禁止资金拆借并严格控制贷款。在资产构成方面,美国房地产及其他地产证券资金必须占REITs总资产的75%以上。我国REITs也应对开发性资产构成比例做出一定的比例限制,从源头上减少REITs的运作风险。在投资收益分配方面,为防止基金管理者追求自身利益最大化,美国规定应税收入的9%必须分配给股东,从而保障投资者利益;我国也可借鉴其做法,防止REITs产品的基金管理者产生道德风险,从而保障投资者经济利益。

摘要：2014年,我国海外地产投资总额首次超过国内地产投资,国内地产巨头纷纷转向海外地产投资。为促进我国房地产业的健康发展,应借鉴国外发达国家成熟的房地产投融资工具——美国的房地产投资信托基金(REITs),吸引更多国内外地产商投资,拓宽我国房地产外部投融资渠道。目前,我国REITs仍处于试点阶段,与全球领先的美国REITs市场相比,仍存在很大差距。本文在回顾美国REITs的发展过程并分析其特点的基础上,总结美国REITs在法律法规、产品创新、机构投资、利益保障等方面的成功做法和经验,提出有益于我国REITs试点推广和发展的建议。

关键词：美国房地产,REITs,金融工具,经验及启示

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房地产发展历程 篇2

刘鹏忠

房地产市场营销的理论与实践是伴随着房地产业的发展而发展的，要了解中国房地产市场营销的发展历程，必须把它放在中国房地产业发展的大背景下去观察、去透视。中国的房地产业是个年轻的行业，房地产业的真正发展始于中共十一届三中全会后，迄今为止，我们可以把中国房地产业的发展大致划分为如下四个阶段：

1．起步阶段：1980——1990

上世纪八十年代，理论界在社会主义商品经济理论指导下，率先提出了住宅商品化和土地有偿使用的观点，从而破除了长期以来一直束缚人们思想的禁锢，为房地产市场的建立和发展奠定了理论基础。随后，在前期住房制度改革试点工作的基础上，国务院于1986年成立了住房制度改革领导小组，进一步指导推进住房制度改革试点工作。1988年初，全国房改会议在北京召开，会议认真总结了各房改试点城市的经验。在此基础上，国务院发布了《关于印发在全国城镇分期分批批准推行住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号文件），正式确定了房改的目标、任务和具体政策，吹响了在全国范围内推进住房制度改革的号角，这一文件是这一时期最为重要的纲领性文件。

与此同时，土地使用制度改革的试点工作也在紧锣密鼓地推进。1987年国家首先批准上海、天津、深圳、广州和海南正式进行土地使用权有偿出让试点。同年，深圳特区率先进行了土地使用权转让、有偿出让和转让的试点。深圳市的工作大大推动了全国城市土地使用制度的改革。自1987年11月起，上述试点城市先后制定和颁布了地方性的城市土地使用权出让和转让的有关条例或规定。为了给城市土地使用制度改革的全面推进和深入发展扫清障碍，1988年4月12日，七届人大通过了《中华人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可以依照法律的规定转让。同年12月29日，《中华人民共和国土地管理法》也作了相应的修改。1990年5月19日，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。这两个法规的出台标志着中国城镇国有土地使用权有偿使用走向规范化。

住房制度改革和土地使用制度改革的不断深化，极大地促进了房地产市场的建立和发展，房地产业也逐步发展起来。各地都陆续成立了一些房地产开发公司，如几乎遍及全国的城市建设开发公司。到1990年底，我国专门从事房地产业务的单位达到10000多家，业务领域涉及开发、经营、管理和维修等各方面。其中房地产开发企业4000多家，各类房地产经营、管理、修缮企业4700多家，房地产交易所、交易市场和其他中介服务组织1600家。整个“七五”（1986～1990）期间,全国共完成房地产开发投资1027亿元,平均每年递增26%。这一时期，由于房地产开发量较少，房地产市场基本上是一个卖方市场。开发商不需要去研究市场，关心消费者的需求，只需要把房子造出来就可以了。当时的房子基本是千楼一面，兵营式布局，开发商只是扮演了一个“生产队长”的角色。因为房子不愁卖，而且卖房子还不是零售，而是批发，房地产企业的老总一人靠 “批条子”都可以批掉很多房子。当然，购房的对象也基本都是政府机关、企事业单位，在当时房子是作为一种福利品分配给单位职工。

2．腾飞阶段：1991－1993.6

这是中国房地产业迅猛发展的时期，尽管时间比较短。随着房地产市场的进一步发展，房地产开发、交易渐趋活跃。特别是在92年春季，邓小平的南巡讲话，似在中国大地上刮了一股强台风，把中国经济发展的步伐向前推进了一大步，从而也迎来了房地产业发展的高潮。这一时期的主要特征表现为：

（1）房地产开发公司数量猛增。一些沿海城市的各部委办局几乎都成立了房地产开发公司，房地产投资、开发面积成倍增加。1992年全国房地产开发投资比上年增长93.5%，开发土地面积增长175%。1993年上半年，房地产发展更是进入高峰期。全年全国完成投资增长124.9%,新增开发企业6000多家,全国房地产企业达到19000多家。

（2）房地产市场是一个卖方市场。开发商只要拿到地，盖出的房子就不愁卖不出去。有些地方甚至出现排队买房的现象。或者是图纸刚设计出来，房子就销售一空。在不少城市大量炒家介入房地产市场，炒地、炒房风甚行，如海南、广东、广西的北海等地，房地产市场十分狂热，房地产泡沫也是十分严重。

正因为市场处于供不应求的虚假繁荣状态，房地产开发企业只管埋头造房子就可以了，不怕房子卖不掉。这个时候给人的感觉是：房地产开发能赚大钱，而且好像没什么风险。只要有资金，谁都可以从事房地产开发，不管你是否懂这一行，自然，也并不需要什么市场营销。

表1—2历年房地产投资情况

年份

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006 投资额（亿元）243 485 1138 1796 2831 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 10106 13158 15759 19382 比上年增长（％）31.1 93.5 124.9 41.3 21.4 21.5 －3.4 12.6 11 19.5 25.3 21.9 29.7 28.1 19.8 21.8

数据来源:中华人民共和国统计局网站:http://

3．调整阶段：1993.7—1999

93年下半年中央政府的宏观调控，给狂热的房地产市场打了一支“退烧针”，由于抽紧银根，市场景气度下降，使得大量依赖于银行贷款的房地产开发企业陷入困境，开发商面临前所未有的压力。楼盘大量空置、积压，并出现了不少烂尾楼盘，大量资金被套老，房地产成了“房地惨”，房地产业开始进入到一个调整、消化吸收的理性发展时期。

这一时期对不少开发商来说，是一个难熬的时期。房地产市场已由卖方市场转变为买方市场。面对市场的压力，空置的楼盘，开发商们开始明白：房地产投资有很大风险；搞房地产开发并不是那么简单，造什么房就能卖掉什么房。于是，面对激烈的竞争和挑剔的消费者，他们开始重视销售问题，发扬“四千精神”（千方百计、千难万险、千辛万苦、千言万语），想方设法把房子推销出去。而正是在这一时期，房地产营销实践活动日趋活跃。特别是一些来自台湾、香港的房地产中介代理机构，他们凭借先进的营销理念，成熟的操作手法，娴熟的包装技巧，丰富的实战经验，化腐朽为神气，使一些陷入困境的楼盘重显生机，成就了一个个成功的案例。如来自台湾的北京九鼎轩国际投资置业公司的李元发在北京承接的第一个

项目是“亚运村别墅”，通过将其改名为“观天下花园别墅”，并定位成“北京的龙脉项目” 等一系列巧妙包装，使“观天下”成为国内赫赫有名的项目，价格由起步价每平方米4000人民币迅速炒到最高每平方米2000多美金；而一位从台湾来的销售专家仇福宪小姐，通过精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。而国内一些策划人和代理机构也是不甘寂寞，如著名策划人王志纲先生策划的顺德“碧桂园”，使一个处于穷乡僻壤的楼盘起死回生，名噪一时，对中国房地产营销策划起了极大的推动作用。但这些策划更多的是一种促销策划，强调的是对项目的包装。随着房地产营销实践的不断推进，不少营销人意识到仅对项目进行诸如“改名换姓”，做一些局部的“外科手术”式的包装有时并不起作用。于是，全过程营销在1997年左右被提了出来，它强调对楼盘的所谓“胎教”，也就是说，营销首先是要针对消费者的需求把产品做好。这一理念指导下房地产开发流程应是：市场调研分析→发现市场机会和需求→寻找条件适宜的地块→项目调研与产品定位→规划、户型、环境、物管、形象等设计→顾客沟通与设计校正→施工、宣传、销售等。而不像之前建立在推销理念下的房地产开发的模式：买好土地先建房子再找客户。全过程营销的实践标志着房地产营销向前迈进了一大步。

房地产开发商通过与策划人、房地产中介代理机构的成功对接，再加上房地产研究机构、咨询机构、大专院校的培训、教育，新闻媒介、政府部门的大量宣传，使其市场营销意识逐步树立起来，营销人员的水平也逐步提高。如上海房地产界在95、96、97年评选出的房产营销十佳案例的基础上，分别于1996年、1999年出版了《上海房地产营销——理论与实践》、《房产营销技能与实例》——96上海房产营销十佳案例精选、《房产营销技能与实例》——97上海房产营销十佳案例精选，对房地产营销实践进行了总结和理论上的提升，产生了很大的影响，从中也可以看出上海房地产营销水平在这几年的时间里提高很快。总体上来说，这一阶段开发商的营销是以促销为主。

这一时期房地产营销的不良倾向是克隆风甚行，住宅产品到处刮欧陆风，而且产品中充斥着一些华而不实的要素：如奢华的社区大门、超大的中心广场等等。在广告上名不副实的概念满天飞，误导消费者。

4．繁荣阶段：2000－2006

随着1998年中共中央、国务院关于在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化政策效应的逐步释放，城市改造与城市化进程的快速推进，城市经营性用地的出让方式由协议改为拍卖、挂牌和招标，以及中国经济的快速发展，中国房地产业又迎来了新一轮发展高潮。从2000年到2006年，房地产投资逐年递增，增幅基本在20%～30%之间。这一时期的主要特征是：

（1）产生了一批有影响的全国性房地产公司。如万科、中海、招商地产、大连万达、阳光100、合生创展等。一些大的房地产开发企业开始重视品牌建设。

（2）房地产市场是个卖方市场，房地产价格飞涨。在这段时间里，一些经济较为发达的城市房价翻了好几番。

（3）住宅消费以个人为主。

（4）经过前一时期的洗礼，市场营销观念已自觉成为大多数房地产开发企业开发经营的指导思想，全程营销概念在实践中得到了更好的诠释，产品创新成为更多房地产开发企业的一种追求，产品开发水平比前一阶段有了大幅度的提高；更有一些房地产开发企业以社会市场营销观念作为其经营哲学，如招商地产。

（5）关系营销、网络营销、服务营销等成了房地产开发企业营销实践中克敌制胜的重要利器。

尽管如此，房地产营销中还是存在不少问题：如楼盘案名求“奇”、“怪”、“洋”、“大”；

房地产发展历程 篇3

我国房地产业严格来说是从1978年开始逐渐形成。自此大致可分为五个阶段：起步阶段(1978—1991年)、过热阶段(1992—1993年)、稳步发展阶段(1994—1997年)、繁荣阶段(1998—2002年)以及宏观调控阶段(2003年至今)。

（一）起步阶段

我国房地产业起步阶段是房地产发展历程中的重要时期，虽然发展较为缓慢，但其中提出了许多开创性观点，意义重大。主要内容是住房制度和土地使用制度改革。

住房制度改革具体可分为三个阶段：

1.1979-1981年，公房成本价销售

1979年，国家城建总局决定试行以成本价将新建住房销售给居民，并选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州五个城市试点。

2.1982-1987年，提高租金，补贴售房

1982年4月，国务院原则上同意了《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》。有关部门设计出“三三制”的补贴出售住房方案，即由政府、企业和个人各负担1/3，再加上其他的优惠办法，个人补贴售房试点取得显著的效果。。

3.1988-1991年，全面启动阶段

1988年2月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段。

土地使用制度改革也可分为三个阶段：

1.1980年，征收土地使用费

1980年7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，其中规定可以出租批租土地给外商使用。

2.1986年，土地使用权有偿出让

1987年9月9日深圳市首次以协议形式有偿出让土地。11月，国务院批准确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门和福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市。

3.1988年，土地使用权出让和转让有法可依

1988年4月，第七届全国人大第一次会议修改了1982年《宪法》的相关条款，规定“土地使用权可以按照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。这标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。

（二）过热阶段

我国在1992-1993年期间遭遇了严重的房地产泡沫，泡沫破裂所造成的恶劣影响延续了许多年。

1992年，邓小平发表了重要的南方讲话。这一历史性的讲话掀起了经济改革的新浪潮，房地产井喷也由此开始。以海南为例，1992年公寓楼由去年的1000多元/m2涨到5000元/m2;中心地区的房价一度突破100000元/m2。房价飙升正是吸引大量资金涌入房地产的根本原因。

这场房地产狂潮首先从海南岛开始，随后迅速蔓延到广东珠三角，再向福建、江苏、上海扩散，这五省、直辖市的房地产公司总数占全国一半以上。而泡沫生产期间，银行资金、国有企业、乡镇企业、民营企业以及大量外资通过各种渠道涌入房地产业。

但泡沫终将破灭。1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，16条强力调控措施简言之就是紧缩银根，抑制房地产过热发展。这次宏观调控立竿见影，泡沫破裂，但也套牢大批资金，留下大量烂尾楼。

（三）稳步发展阶段

1994年7月，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这一决定再次开启了城镇住房制度改革之路。

在售房方面，各地不断规范价格，使标准价逐步向市场成本价靠近;在租金方面，各地制定了详细的提租规划，使租金水平大幅度提高，租售比价趋于合理;在保障住房方面，住房公积金制度普遍建立，经济适用房的建设也取得较大进展，安居工程建设速度加快。

（四）繁荣阶段

1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份被称为房改纲领的“23号文件”，宣布了98年下半年停止住房实物分配，提出深化房改的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化;促使住宅业成为新的经济增长点等。

这次房改明确了住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始释放。当然相应的优惠政策也提高了居民的购买力，例如首付款比例降低、降息、减税以及购房货币补贴等政策。大规模的基础设施建设也释放着大规模的投资需求，房地产业从1988年开始正式走向繁荣之路。

（五）宏观调控阶段

早在2001年，“温州炒房团”就进入了人们的视野，其所到之处房价一路飙升，房地产过热发展引发担忧。2002年5月，经国务院同意，多部门联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，但不少地区房价上涨过快、住房供给结构性失调的问题愈发严重。

2003年6月，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，其中最严厉的规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。这造成许多房地产开发公司可能面临资金链断裂的状况。接下来不断出台的调控政策可以显现政府稳定房价、抑制房价过快上涨的决心。

但一系列的宏观调控政策并没有取得预期效果，房价仍在上涨。尤其是2008年，受金融危机的影响，我国开始实行“适度宽松”的货币政策，楼市出现了“恐慌性抢购”，之前的调控可谓前功尽弃。

2010年以来国务院及中国人民银行相继出台了一系列的宏观调控政策，这些政策有助于遏制房价快速上涨的势头，但引导房地产业平稳发展之路仍然任重而道远。

三、我国房地产业存在问题分析

我国房地产业经历了三十多年的发展，已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产业每年对GDP的贡献率都在5%左右。而且由于其行业的特殊性，它的发展对上下游的企业也有重要意义。但目前我国房地产业存在的问题已不容忽视，主要有以下三个方面：

（一）住房供求结构性失衡

居民的购房需求可分为自住性需求、投机性需求和投资性需求。目前自主性需求由于房价过高受到抑制，而房价持续上涨的预期及通货膨胀等问题，导致投机投资性需求依然旺盛。当然随着政府打击投机投资性购房的力度加大，购房者的持有成本不断增加，这两类需求可能会逐渐降低。对于投资性需求还需要政府引导至其他投资渠道。

我国目前的住房政策是低收入家庭通过廉租房和经济适用房解决;中等收入家庭采取限价商品房和经济适用房的办法解决;高收入家庭通过市场解决。但现状是高价位商品房比重过高，低价位商品房开发量不足，经济适用房和廉租房供不应求。开发商追求利润更愿意开发高档商品房是形成住房供求结构性矛盾的主要原因，但政府在土地供应、租赁住房补贴、住房保障等方面政策的缺失和滞后也是重要原因。

（二）资金涌入导致经济结构扭曲

一个国家的实体经济永远是国之根本，但我国现在由于房地产业持续的高利润率，吸引大量资金纷纷涌入地产业，其中不乏许多优秀的实业企业。例如，海尔地产集团有限公司是海尔集团旗下的一家法人单位，目前已经发展成为山东第一大房地产企业。而市场整体不景气，劳动力成本上升，人民币升值影响出口等原因，造成许多中小企业家放弃实业，将资金投入房地产来获取投机差价。

然而实体经济是金融的基础，美国的次贷危机可以作为一个很好的警示。通过运用大量金融衍生工具的金融市场看似繁荣，实则由于缺乏支撑脆弱不堪。房地产业的发展对于拉动内需固然重要，但现在我国更需要将住房问题作为重要民生问题，保障普通居民的生活质量，并引导资金流向实体经济，进而实现我国经济的平稳健康发展。

（三）蕴含极大的金融风险

过去五年中，商业银行房地产贷款余额年平均增长达25.3%，个人住房贷款年平均增长达一倍以上。银行信贷是房地产开发企业的重要融资渠道，尽管现在银行贷款的条件愈加苛刻，成本增加，但其仍占房地产企业资金来源的15%以上。房地产业融资依赖银行，银行信贷政策的每一次变化和调整都会对其产生巨大的冲击。目前我国个人贷款的违约率较低，但如果房价出现大幅下跌，将会降低贷款者的还款意愿。断供和退房的现象增加，引发按揭纠纷。

房地产产品本身很容易造成投机性，一旦房地产价格大幅下降，银行将产生大量的不良债权。银行是金融系统的重要部分，银行一旦出现危机，将直接影响股票市场，打击投资者信心，进而使国家经济整体步入萧条。

参考文献

[1]潘艳.我国房地产业发展的现状、问题及趋势分析[J].贵州大学学报, 2003 (04) .

[2]卜凡中.我们房地产这些年[M].杭州:浙江大学出版社, 2010.

相亲节目发展历程 篇4

说起中国内地的征婚类节目，最早要追溯到1988年山西电视台开办的一档社会服务类节目《电视红娘》，让中国老百姓开始了电视征婚的旅程。那时候的电视媒介仅仅是充当“婚介所”“红娘”纯服务性的节目；由于当时的国家体制和整个社会的思潮的制约性，《电视红娘》在两三个月的宣传期中根本无人问津。当时人们思想并没开放到能将私人感情放到大众面前展示，所以节目并不讨好。这阶段的相亲节目百分百坚持服务性原则，将“红娘”角色贯彻到底。

第二轮相亲热潮是以1998年湖南电视台开播的《玫瑰之约》为代表掀起的。早先，以《非常男女》为标志的台湾综艺节目走进内地，使内地的电视相亲节目也开始走向娱乐化。这时期的相亲节目是以集谈式和真人秀相结合为主要表现形式。这一轮相亲节目的风起得益于当时人民思想的逐步解放，社会氛围的开放和中国老百姓内敛、含蓄的情感表达方式逐渐淡化，接受新事物的能力大大提高。这阶段的相亲节目开始注入相对较多的娱乐性原则，娱乐与服务相互兼容。然而，第二轮的相亲热持续了几年便也相继退出荧屏。

房地产发展历程 篇5

在涉及到房地产行业的发展时, 很多文章会区分一线二线、三线四线城市房地产的发展, 但是事实上, 在经济发展如此迅速的今天已经无法准确分析这个城市是一线还是二线, 是三线还是四线, 而且, 很多县市级城市不符合三线四线城市的定位, 应该划归为三线四线之外, 因此, 本文在论述时直接以县级城市作为参考对象。20世纪90年代初期的经济改革造就了一大批房地产企业, 而且这些企业依然是诸城市房地产行业的标杆, 这20年左右的发展历程和问题纠葛可以说汇总了县级城市房地产企业的发展之路, 可供借鉴。2013全国百强县排名诸城排名第五十, 在2013个国家排在前100位的国家中最具竞争力的排名五分之四十, 比较具有代表性, 在城镇化方面无论从理论还是到实践都走在全国的前列, 很有研究价值。

1 中国房地产行业的发展历程及现状

中国的房地产行业发展道路跟中国经济的发展历程几乎是一致的, 20世纪50年代至改革开放之前, 中国的房地产收归国有, 没有房地产市场也就无从谈起房地产行业。伴随着改革开放以来, 中国的房地产开始复苏并慢慢发展, 这些发展也是伴随着改革开放的步调进行的, 由沿海向内陆推进。20世纪90年代以来, 中国的房地产市场开始形成, 多数县市的房地产企业也是在这个时期成立发展起来的, 这一时期, 企业的福利分房、集资建房成了一种风尚, 众多小的施工队也正是在这种带动下走进了城市;另一方面, 在经济利益的驱动下, 众多改制企业开始慢慢朝着房地产业的方向发展。诸城市当年也成立了众多这样的房地产企业, 如诸城市红星建筑集团公司、诸城市华东房地产开发有限公司, 诸城市大源建设集团等等。20世纪90年代中后期, 南方尤其是海南地产泡沫的出现, 国家开始对房地产行业的调整, 众多小的建筑公司开始合并、解体或者直接垮掉。但是随之而来的是国家政策对房地产业的鼓励和引导, 中国的房地产业开始步入快车道, 房地产业也由单纯的拿地盖房向综合性多元化发展。接下来的这十几年, 几乎每年都出台国家的调控政策, 但是外资、合资、本土企业对房地产的热情一直不减, 伴随着宏观经济发展势头的良好, 房地产业也开始在国民经济中占据举足轻重的地位, 但是地产泡沫也伴随着国家政策的变化而在不同地区开始出现。

2014年十八大的召开, 新一届政府的新一轮房地产政策开始显现, 在经历了一轮又一轮的疯长和冷清之后, 更多的买房者趋向于理性, 但是买房者的理性并不能代表房地产业的停滞不前, 在全国媒体一片唱衰的论调中, 县级城市的房地产业依然红红火火, 信息的不对称性导致目前的县级城市的房地产市场依然是卖方市场!

2 房地产行业发展热的原因

当前, 中国的房地产市场已经趋向甚至过于饱和, 但是中国的房地产热依然不减, 尤其是县市级的房价不仅仅是雷打不动、一动不动, 更是时不时提价、抢购, 为了买套房子, 托关系, 找熟人, 彻夜排队抢号。这种热根源在哪里, 本文从以下几个原因分析:

2.1 房地产业有其劣根性

中国的大多数房地产企业多是在经济利益的驱使下进入这一行业的, 多是为发财而来, 无论多少大都存在着挣钱就做、不赚就转的思想。更何况县级相对规模较小的房地产企业, 大多是转型而来甚至农村的石匠、木匠、瓦匠或者小包工头借着政策的东风所发展起来的, 赚钱的路子门清, 但是管理的理念滞后, 更何况家族式管理, 押宝暴发户式的思维, 远远没有脱离小农经济, 拍脑袋决策的他们也就不会像大中城市的房地产企业那样受国家调控政策那么大的影响。

2.2 中国社会的传统思维和当下的主流价值观决定人们的思维方式和价值取向, 必须要有一套自己的房子

儒家思想对中国一直有着超乎一般的影响, 尤其是儒家思想对孝亲理念影响至深的两个方面———婚姻关系和血缘关系, 也就是所谓的成家、立业, 无怪乎人们搞笑地称房地产业为丈母娘经济和亲娘经济, 这“两大经济”也形成了众多的所谓刚性需求!

2.3 投资渠道少, 准确的说是可靠的投机渠道少

中国经济不断的发展, 人民群众的生活逐渐富裕, 手头的钱宽裕了, 就开始考虑怎么让手头的钱活起来, 多挣点。但在中国无论是金融业, 还是证券业, 在同等风险下所带来的价值收益要远远低于投资房地产。而且房地产这种看得见摸得着的实体对于中国百姓的心理冲击要远远高于手里紧攥着的一张票据, 这也正是所谓的刚性需求之外的投资需求, 中国百姓都能明白的道理, 更何况专业的投机集团, 无论是国内的, 还是国外的, 进一步炒热了房地产行业, 从开始所谓的一线二线城市, 现在又来到了更小的县级城市。

2.4 政策性影响, 或者说是政治性影响

中国是一个农业大国, 农民是国家的主体, 而农民最大的愿望不仅仅是风调雨顺, 他们最终想的是像城里人一样的生活, 楼上楼下, 电灯电话, 这也正是国家一直致力于推动的城镇化。但是好的政策更需要好的执行者, 地方政府在一切唯GDP为目标的前提下, 城镇化就有些走样, 为了维持好土地财政、建设好形象工程, 各地的暴力拆迁案件也就不足为怪了。城镇化运动在一些地方确实存在一些问题, 但是城镇化毕竟是大众百姓幸福的必由之路, 是现在或者将来必须要走更要走好的, 无论是美国、欧洲、日本, 都走过这段路, 中国只是走的快了一些, 但是城镇化必须推进。前些年诸城市在全国开始试点城镇化的新思路, 结果被扣上了“农民被上楼”的大帽子, 轰轰烈烈的撤村建社区的运动被众多媒体所棒杀。虽然诸城市依然在走着这条路子, 但是已经没有了当年的规模和气势, 现在看来依然说不清利大于弊还是弊大于利!

备注:拆迁户多以回迁为主, 部分楼盘边拆边建, 边建边卖.

2.5 信息不对称性让居民对房价的“预期”导致购房热

针对房地产的国家政策每年都出台, 可是居民眼中的房价却每年都在涨, 而且只有涨得快慢两种情况。他们不相信国家统计部门的环比、同比的各种数据, 他们相信眼见为实, 拿到手里的才是自己的。信息的不对称性主要体现在开发商和购房者两方面, 开发商通过分批申请预售许可证的方式来造成一种房源紧俏的表象, 通过夸大或者虚假宣传自抬价格;媒体也存在众多不负责任的宣传和误导, 当地政府部门不作为等等情况, 小县城的人们不关心离自己很遥远的北京、上海、深圳的房价, 他们只关心自己手中的一万块钱再过几年到底还能不能再买到一平方米。

3 县级城市房地产行业的走向和解决思路

经济基础决定上层建筑, 政治与经济不能孤立的来看。房地产行业的持续性高增长, 带动房价、地价的节节攀升, 使其本应作为满足人们日常生活的基本产业, 而逐步演变成为拉动中国GDP数字的火车头, 甚至已衍生成政治性问题。国内外众多专业人士认为, 中国的房地产业已经绑架了中国经济, 并逐步影响到政治当中。因此, 国家出台了一系列的房地产调控政策, 以使其沿着健康、良性的轨道发展。但当房地产行业确已从单一的经济性问题升级成集政治、经济、文化于一体的社会性综合性问题的时候, 已经不是一次会议、一项法规所能改变的了。我们不仅需要着眼于房地产行业本身, 更需要众多手段共同作用, 以期达到让房地产业的热降下来, 让国家的经济更健康, 让百姓的生活更美好。

房地产市场进入拐点已渐成专业人士的主流判断, 摩根大通近日预计, 今年中国整体房价下降2%, 但是这2%的数字仅仅是一个整体, 对政策和价格敏感度相对较低的县级城市来说, 今年降价的可能性不会很大, 价格可能会在基本稳定的主流下略有上涨, 而且未来几年县级城市也基本不会出现悬崖式的价格下跌。拐点的出现不代表房地产业从此会走上下坡路, 相反, 会更规范、更综合性地发展。总书记, 总理说, 今后十年经济成长的主要动力是一个持续的城市化, 而不是简单的城市土地, 建筑, 一个城市的地区, 除了一个住宅区, 还要有配套区、绿化区、相关的交通、道路、绿地、管网等基础设施建设, 这些都离不开房地产行业, 都需要在人们的城镇化思路上做文章, 都需要对目前轰轰烈烈的房地产业进行更有效的规范, 这都需要国家、社会、房地产企业自身的努力。国家控制好货币的发行量, 掌握好信贷政策, 推行更有效的住房政策, 改变经济的增长方式, 社会媒体本着实事求是的原则, 不要盲目的唱衰或者虚夸房地产业, 房地产企业要在发展思路上有转变, 做良心企业, 有文化内涵的企业。针对县级城市的房地产企业, 在把握好国家大政方针的同时, 融入当地实情。

诸城这几年的发展类似于西方大城市卫星城的思路, 在市区城市发展整体规划为东移北扩, 大企业开始外迁到周边的乡镇, 既解决了市区拥堵, 又解决了周边村民的就业问题, 而且让本地的年轻人留在了当地。与此同时, 各个乡镇结合当地的情况撤村建社区, 融合聚居, 着力建设聚居地的相关配套工作, 腾空乡村走规模化发展的道路, 老人在土地里劳作了大半辈子, 最终过上了城市里的生活, 年轻人愿意留在农村走规模化发展道路的可以留下, 不愿意的可以到周边的企业工作。而实现这一切的都是在房地产企业的支持下完成的, 与此同时, 房地产企业也受益颇多, 应该来说这是一条各方都有利的发展道路。中国社会科学院近日发布的2013年《城市蓝皮书》认为, 中国真实的完全城镇化率仅为42.2%, 与西方发达国家相比还有很长的路要走, 中国的房地产业在面临诸多泡沫的同时也面临这新的更大的机遇。

4 总结

中国房地产行业走过的道路, 经过高调、迅猛发展了多年之后, 中国的房地产业终归要走上健康的发展之路, 摒弃过去旧的发展思路, 坚持以人为本的, 注重质量品质的理念才是真正的长久大计。中国的房地产业存在局部泡沫, 但是这种泡沫是不合理的发展思路造成的, 中国的房地产业存在着诸多问题, 但这种问题会在新的发展面前逐个解决, 从长远看, 中国的房地产行业不仅不会衰落, 而且会有更新的更大的发展机遇。

参考文献

[1]李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究[D].浙江工商大学, 2008, 1, 1.

[2]吴敬琏.不担心房价降下去更担心楼市崩盘[N].第一财经日报, 2014-5-28.

房地产发展历程 篇6

一、我国房地产业发展与常态化宏观调控历程分析

建国后, 我国房地产开发模式是计划经济体制下的统一建设, 开发主体全是政府投资的企业。1984年国家计委和城建部颁布《城市建设综合开发公司暂行办法》, 明确规定城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位, 实行自主经营、独立核算、自负盈亏, 促使许多带有政府职能的开发公司向企业转变, 同时也出现了许多独立组建的房地产开发公司。自此, 拉开了房地产开发市场化的序幕。1990年, 国务院颁布《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》, 掀起了房地产开发热潮, 但很快首次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。1993年, 中央政府开始第一轮紧缩性宏观调控, 房地产泡沫破裂, 造成了大量“烂尾楼”和银行呆坏账。1993—1997年紧缩性的调控政策落实, 使经济过热势头放缓。

1998年国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 取消实物福利分房, 逐步实行住房分配货币化。此后, 城镇住房运行机制发生了深刻变化, 市场机制在房地产市场中的作用越来越突出, 房地产业规模不断扩大, 一批房地产企业在快速成长。2005年全国有7家房地产企业主营业务收入超过50亿元;2006年8家企业主营业务超过100亿元;到2010年有6家房地产企业主营业务超过500亿元, 其中一直稳坐“老大交椅”的万科集团主营业务突破1000亿元, 该企业近5年来年增长率高于30%。自1998年开始, 我国商品房销售面积和销售额平均每年增长高于20%, 整个产业在快速增长的过程中发生着剧烈的变革, 各种宏观调控政策不断出台, 根据宏观调控政策的目的和程度可以归纳为以下四个阶段。

1. 快速发展与规范土地调控期 (1999—2003年)

1999—2000年房地产零售时代来临, 房贷成银行热门生意, 个人购房比例持续上升。2001年“申奥”成功和“入世”两大诱因, 刺激房价涨幅迅速, 炒房之风渐起。2002年7月1日, 国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。2003年6月5日, 央行颁布震动行业的121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》, 规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%, 商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。随后, 8月12日, 建设部公布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》, 在要求“加强房地产贷款监管”的同时, “对符合条件的房地产开发企业和房地产项目, 要继续加大信贷支持力度”, 与121号文件形成鲜明反差。这表明虽然政府加紧对房地产进行调控, 但是部门间的观点并不完全一致。此时期国家宏观调控力度不大, 主要从规范土地方面着手, 可称之为规范土地调控期。

2. 高速发展与收缩性调控期 (2004—2007年)

经历“SARS”后的2004年, 土地拍卖和加息两种调控工具的使用却伴随着新一轮房价的大涨。房地产开发热潮从北京、上海等一线城市转向内陆城市, 房地产企业的全国化扩张发展迅猛, 外资和上市开始成为开发商重要的融资通道。

2005年3月, 面对不断上涨的房价, 国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》 (“国八条”) , 传达了对房价上涨过快的忧虑。同年4月, 国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场 (“新国八条”) 。

2006年5月, 中央政府出台了“国六条”, 揭开了新一轮房地产调控的序幕。随后, 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》等文件相继出台。

2007年不但延续了前几年的政策取向, 而且在力度上明显加大。在资金方面, 一年内6次上调银行基准利率、10次上调存款准备金率、提高第二套房的首付和利率;在土地方面, 强调节约集约用地、控制大套型商品房、“招拍挂”出让土地的方式作了重要修改、开展以查处“以租代征”为重点的土地执法百日行动。然而, 最大的特点是住宅市场由“重建设”转为“重保障”, 标志着本轮调控思路的根本性转变。8月13日, 国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 旨在建立和完善住房保障体系。

这一时期国家宏观调控密度加大, 调控目的意在收缩房地产过度发展势头, 但收效甚微, 房价一路攀高。

3.“先抑后扬”调控期 (2008—2009年)

2008年1月到8月, 国家继续从地根和银根 (共5次上调准备金率, 从年初的14.5%上调至17.5%) 两方面严控房地产市场。2008年9月, 受全球金融风暴影响, 房地产市场出现低迷, 并对经济增长产生了一定影响。因此, 各级地方政府陆续推出了包括减免税收、购房补贴等多条“救市”措施。特别是11月9日中央政府明确宣布对宏观经济政策进行重大调整, 实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策, 更加明确了房地产市场扩张型宏观调控的政策方向。2008年12月17日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》, 进一步全面促进房地产市场健康发展。2009年1月, 四大国有银行宣布2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户, 原则上都可以申请七折优惠利率。同年5月, 国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确, 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%, 其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调, 已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平, 预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。本轮调控从“严控”到“救市”思路的根本转变, 有效刺激了房地产市场的复苏, 可称之为“先抑后扬”调控期。

4.“史上最严厉”调控期 (2010年至今)

在鼓励住房消费及宽松货币的“救市”政策刺激下, 2009年房价飞速上涨, 沉寂了1年多的土地市场再度火爆, 开发商疯狂拿地, 各地“地王”频现。2009年底、2010年初国家果断出台调控措施, 如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等, 限制投资、投机购房需求, 支持自住需求, 调控住房的消费结构, 加大住房保障力度。2010年, 一轮又一轮调控政策出台之后, 抑制了部分需求, 大多数城市成交面积同比下降明显, 但部分一、二线城市20%~47%的房价年度涨幅, 依然无法达到“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求。在此背景下, 2011年初有史以来最严厉“国八条”政策出台。“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时, 又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。但时至今日, 个别城市房价仍不降反升, 从全国范围来看宏观调控政策尚未达到预期目的。可以预见的是, 未来一段时期各种调控政策还将陆续出台, 房地产业的宏观调控将常态化。

二、房地产业宏观调控常态化思考

1. 宏观调控常态化是房地产市场失灵的保障

房地产“市场失灵”是一个全球性的难题, 不少发达国家在经济发展过程中也经历过使用各种宏观调控工具来规范房地产业的发展, 如利用利率杠杆抑制房价、加大税收力度抑制投机、直接采用行政和法律手段查处违法乱纪行为、坚持增加“小户型低价房”供应、建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障等。我国房地产业发展时间较短、发展速度较快, 出现各种问题在所难免。各级政府、房地产开发企业、投资者和购房者必须认识到国家对房地产业的宏观调控是社会经济和房地产业健康发展的需要, 调控形式将趋常态化。调控不仅仅注重荡平短期“房价上涨”问题, 更要力争避免房价的大起大落, 保持房地产市场的稳定持续发展。

2. 宏观调控常态化下地方政府角色转换

中央出台各类房地产宏观调控政策, 地方政府负责实施。我国现行税制和政绩考核决定了地方政府热衷于以地生财, 通过招拍挂不断推高地价, 从而获取更多的经济政绩和财政收入。在国家房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下, 地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度对调控效果产生很大影响。不难解释, 2008年底中央宏观调控刺激房地产市场立竿见影, 房地产市场迅速繁荣, 而2010年宏观调控欲抑制房价上涨, 却收效甚微。因而, 如何使地方政府与中央宏观调控目标一致, 有必要从土地拍卖收入、税收、地方政府政绩考核等方面做出角色转换。

3. 建立客观的住房信息系统和科学的房地产市场预警、预报体系

由于土地属于稀缺资源, 随着经济增长房地产价格只会涨不会跌, 投资者和和潜在购房者形成了刚性预期, 并由此导致了“买涨不买跌”的心理。因此, 有必要建立公开、公正、可信的信息体系 (如住房信息系统) , 逐步完善房地产统计基础数据。采取每年定时定点公开用地供应管理目标、需求目标、上市住房套数、成交套数等, 让普通消费者充分享有知情权、监督权。公正客观的信息系统, 既可引导消费者形成理性预期, 也为房地产市场宏观调控决策提供依据, 为调控政策有效实施提供保障。

同时, 还需建立区域性和全国性的房地产市场预警、预报系统。住房和城乡建设部启动全国40个城市监测指标预警、预报系统, 这项基础工作需国家和地方政府高度重视、加大资金和人力投入, 为宏观调控提供科学客观的依据。

参考文献

[1].曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社.2003

[2].郑翔.政府管制房地产开发市场法律制度发展回顾和评述.生产力研究.2009.22

[3].刘维新.中国房地产市场宏观调控的回顾与展望.中国房地产金融.2010.7

克隆技术的发展历程 篇7

1975年:科学家成功使用成年青蛙的体细胞细胞核代替胚胎细胞细胞核注入抽去细胞核的卵子中, 孵化出了蝌蚪。

1986年:首次使用胚胎细胞细胞核克隆出绵羊。

1997年:“多莉”诞生, 它是第一只使用成年动物体细胞克隆的绵羊。

1998年:科学家使用取自同一只成年老鼠身上的细胞克隆出数代、共50多只老鼠。同年, 源自同一头成年奶牛的8头克隆小牛诞生。

黄金货币的发展历程 篇8

一、皇权垄断时期的黄金货币

据史料记载, 公元前3000年的古埃及时代已经在使用黄金, 黄金被认为是神的恩赐, 宗教供奉的神灵广泛采用黄金来修葺, 法老的饰物甚至死后的棺材用黄金装饰, 珍惜的黄金被当做皇权和财富的象征, 一般平民难以拥有。

公元前564年, 小亚细亚西部的一个富庶小国—吕底亚国 (位于今土耳其西部) 铸造了世界上第一枚金币, 金币开始用于当地商业活动交易中, 黄金从此开始被作为货币走向大众化, 不再是君王的特权。公元306年, 为维持军队的统治, 刚刚即位的君士坦丁大帝铸造重量及纯度非常稳定可靠的拜占庭金币 (包括苏勒德斯币和半西斯币) , 这种金币持续发行了700多年, 是历史上发行期最长的金币, 之后没有哪一个王国的货币可以与之相比, 被后世谓为“中世纪的美元”。黄金史学家格林称:“古埃及和古罗马的文明是由黄金培植起来的。”

以金属作为货币的欧洲长期受制于“钱荒”, 这种情况在哥伦布发现新大陆之后得以改善。地理大发现之后, 欧洲殖民者为了掠夺金银, 对美洲、非洲的当地土著居民进行了疯狂的奴役和残杀, 在人类文明史上留下了血腥的一页。仅葡萄牙在16世纪就从非洲掠夺黄金276吨, 西班牙在1545至1560年间平均每年运回5500千克黄金, 一度控制了世界金银开采量的83%, 黄金、白银的大量流入为欧洲资本主义的提供了原始积累, 成就了欧洲的黄金之梦。

中国古代将黄金作为货币使用最早应在夏代, 司马迁在《史记》中称:“虞夏之币, 金为三品, 或黄 (黄金) 或白或赤。”, 证明黄金的货币职能已在当时发挥作用。春秋战国时期, 《管子·国蓄》中也有记载“黄金刀币, 民之通施也”, 当时楚国盛产黄金, 曾铸造金版 (郢爰) 及金饼铸币。秦始皇统一全国以后规定黄金为上币, 汉朝沿袭秦代货币制度, 大宗交易中使用黄金, 小额零星买卖使用铜为币材的五铢钱, 黄金履行着赏赐、储藏财富及价值尺度的职能。魏晋南北朝时期, 战乱频繁, 币制混乱, 盛行实物货币, 黄金淡出流通领域, 流通范围缩小, 黄金制的钱币在梁朝开始出现, 但多用于典礼而不是货币使用。唐宋时期黄金的金融货币属性不及白银, 贵重的黄金被视为财富宝藏, 用于赏赐、馈赠、贿赂等。元朝流通纸币, 黄金货币作用逐渐消失, 进一步退出流通领域, 明朝中后期至清朝, 实行“银钱兼用”的货币体系, 黄金的货币地位被取消, 主要起到储藏作用。

二、金本位时期的黄金货币

虽然人类很早就已经用黄金进行商品交易, 但正式确立以黄金作为货币充当流通手段的货币制度, 是近200年的事情。

19世纪以后, 俄国、美国、澳大利亚及南非等国发现了丰富的金矿资源, 黄金生产能力迅速发展。全球在19世纪后半叶的黄金产量超过了过去五千年的总和。因黄金产量的提升, 人类增加黄金需求有了现实的物质基础, 黄金被更广泛的应用, 黄金从皇权走向社会, 货币体系进入到金本位时期。

英国于1717年实行金本位制度, 时任皇家铸币局局长的科学家牛顿规定只有黄金才是法定货币, 每盎司成色为90%的黄金的价格为3英镑17先令10又1/2便士, 英镑建立与黄金的平价, 金本位制度的雏形开始形成。

1816年, 英国国会通过《金本位法案》, 黄金第一次正式以法律形式被确立为本位货币, 英镑成为英国的标准货币单位, 每英镑含7.32238克纯金。之后, 德国、丹麦、瑞典、挪威、美国、法国、日本等主要资本主义国家纷纷效仿建立金本位制。全世界共有59个国家实行过金本位制, 中国一直没有实行过金本位制。

金本位制是黄金的货币属性表现的高峰, 黄金作为商品交换的一般等价物, 成为商品交换过程中的媒介。金本位制具体有金币本位制、金块本位制和金汇兑本位制三种形态。

金币本位制是以黄金为货币单位铸造金币, 作为本币, 金币可以自由铸造、自由熔化, 具有无限法偿能力, 黄金可以自由出入国境, 国家与国家之间使用黄金进行商品交易, 黄金不但是一国国内货币, 也充当国际货币, 促进了国际贸易的发展。

一战期间, 各参战国费开支猛烈增加, 纷纷停止金币铸造及金币与纸币之间的兑换, 禁止黄金自由买卖和进出口, 这些措施破坏了金币本位制存在的基础, 导致了金币本位制的崩溃。1922年在意大利的热那亚召开世界货币会议, 会上达成协议, 决定采用“节约黄金”的原则, 实行金砖本位制和金汇兑本位制。

金砖本位制下, 各国中央银行发行的纸币仍然规定含金量, 但不再铸造金币和实行金币流通, 人们持有的银行发行的纸币累计达到一定数额以上可以按规定的含金量与黄金进行兑换, 来以此压制市场对黄金的需求, 节约流通中的黄金。各国的中央银行保持一定数量的黄金储备, 维持黄金与货币之间的联系, 严控黄金的输出、输入, 禁止私人买卖黄金。

金汇兑本位制又称“虚金本位制”, 实行金汇兑本位制的国家将外汇和黄金存放在其所依附的大国, 货币同其货币保持固定比价, 国内不能流通金币, 只能流通有法定含金量的纸币, 纸币只能兑换外汇在国内不能直接兑换黄金。

金砖本位制及金汇兑本位制实质是被削弱了的金本位制, 反映了黄金紧缺和纸币发行泛滥之间的冲突。1929年经济危机的爆发, 迫使各国放弃金块本位制和金汇兑本位制, 加强贸易管制, 禁止黄金自由买卖和进出口, 公开的黄金市场难以存在, 伦敦黄金市场关闭直到1954年, 至此金本位制退出了历史舞台。

三、布雷顿森林体系时期的黄金货币

1944年, 美国邀请44个同盟国的代表出席在美国布雷顿森林市举行的国际金融会议, 签定了“布雷顿森林协议”, 通过政府间的合作建立了一种新的国际货币体系。

布雷顿森林体系实质是以美元和黄金为基础的金汇兑本位制, 美国承担以官价 (一盎司黄金等于35美元) 兑换黄金的义务, 其他各国的货币只有通过美元才能同黄金发生联系, 美元在其中处于中心地位, 起着世界货币的作用, 黄金在货币流通、国际储备方面的作用被大大限制。

20世纪60年代美国财政赤字增加, 国际收支恶化, 美元贬值, 人们纷纷抛售美元抢购黄金, 爆发美元危机。到1971年, 美国政府的黄金储备减少60%以上, 8月, 美国政府宣布实行新经济政策, 暂时停止按官价兑换黄金, 金价进入自由浮动的时期, 布雷顿森林体系宣告解体。

四、黄金的非货币化进程

1976年, 国际货币基金组织成员国在牙买加首都金斯敦召开会议, 通过“牙买加协议”, 两年后通过对该协议的修改方案, 实行黄金非货币化, 废除黄金官价, 黄金不再是货币平价的标准, 承认浮动汇率合法。国际货币基金组织将其六分之一的储备黄金出售, 建立帮助低收入国家的优惠贷款基金, 创建推广特别提款权代替黄金用于国际货币基金组织与成员国之间的结算支付, 黄金失去了作为国际货币的地位。

黄金非货币化后, 作为世界流通货币的职能降低了, 但黄金依然保持着一定的金融属性, 仍然是一种特殊的商品、保值的手段和投资的工具, 成为一种近似货币。

黄金是珠宝首饰及某些工业品的重要原材料, 具有一定的使用价值。在信用货币时代, 纸币贬值、通货膨胀不断发生, 黄金因蕴藏量和开采量有限, 价值比较稳定, 市场价格有上升趋势, 是一种保值性能较高的优良资产。社会公众持有黄金, 可以防范纸币贬值所带来的风险, 各国央行持有黄金, 可以在需要的时候快速将黄金转换为所需要的外汇, 进行国际支付。

以伦敦、苏黎世、纽约等地为代表的黄金市场分布在不同的时区, 形成了一个全球24小时连续营业的全球黄金市场。这个市场规模巨大, 结构完整, 据世界黄金协会统计数据, 2011年全球黄金市场的需求量是4067吨, 折合美元2055亿美元, 交易活跃, 使黄金成为变现能力最强的一种资产。

虽然采用金本位制可以有效控制通货膨胀, 由于黄金数量的增长不能适应人类社会经济增长的需要, 黄金作为货币也不能满足政府调节经济的需要, 所以试图恢复金本位制是不可能的, 黄金仍将作为一种特殊的金融商品, 充当国家或个人的储备资产, 是人们在通货膨胀和货币危机情况下一种可靠的保值手段和避险工具。

摘要：黄金曾经长期被赋予一定的社会属性, 执行货币职能, 作为交易媒介及财富计量的标准。1976年以后虽然黄金已非货币化, 但仍是通货膨胀和货币危机情况下较可靠的保值手段和避险工具。

关键词：黄金,金本位,布雷顿森林体系,非货币化

参考文献

[1]姚遂.中国金融史[M].北京:高等教育出版社, 2007年[1]姚遂.中国金融史[M].北京:高等教育出版社, 2007年

[2]彭信威.中国货币史[M].上海:上海人民出版社, 1965年[2]彭信威.中国货币史[M].上海:上海人民出版社, 1965年

[3]查尔斯.金德尔伯格.西欧金融史[M].北京:中国金融出版社, 2010年[3]查尔斯.金德尔伯格.西欧金融史[M].北京:中国金融出版社, 2010年

[4]李翀.论黄金货币地位的演变与前景[J].中山大学学报, 2013 (1) [4]李翀.论黄金货币地位的演变与前景[J].中山大学学报, 2013 (1)

环境新闻发展历程研究 篇9

良好的环境是取得良好的社会效益、经济效益及政治效益的重要保证。而随着人类生产和生活的在纵度、深度等方面不断扩展和推进, 一些破坏性的环境事件促使了人们转变了对待环境的态度, 由于美国是最早遭受环境报复的国家, 因而对环境的保护和重视的理念也起源于美国。南北战争结束后, 不少西部开发者认为美国资源取之不尽用之不竭, 于是将贪婪的手伸向大自然, 疯狂地索取着所需的一切, 石油、煤炭和铁矿等被无节制地开采, 森林被无休止地砍伐, 土地被无限制地开发, 一些野生动物被肆意捕杀, 直接导致了河道堵塞、水位下降、成千上万亩的良田被毁, 不少动植物几近灭绝。在此情况下, 美国一些一些自然主义者发起了保护自然资源的运动, 呼吁人们科学合理地开发自然资源。

如果说19世纪环境的报复还主要集中于美国, 20世纪以后, 环境便开始了几乎是全球范围的报复, 一些发达国家在上世纪五十年代遭受了震惊世人的环境公害事件, 如比利时马斯河谷烟雾事件、美国洛杉矶光化学烟雾事件、英国伦敦的“雾都劫难”以及日本的水俣病等, 这些事件使得人们深刻感受到了破坏环境所遭致的灾难性报复, 环境问题也开始成为全球性的问题, 环境意识开始崛起, 环境保护工作不断得到加强。

新闻媒体作为自然和社会变化的哨兵, 对环境的变化极为敏感, 它们以担忧或者赞扬的姿态, 时刻关注着环境的变迁, 发挥着报道环境信息、引导环境舆论的作用, 与环境扯上了千丝万缕的关系, 因而在急促的保护环境的呼声中, 新闻记者成了主力军, 并由此而孕育了环境新闻这一新的新闻种类, 真正意义上的环境新闻开始萌芽。在媒体的鼓吹下, 政府开始思考和制定一系列环保政策, 新闻业逐渐走向环境治理的前沿。

二、西方环境新闻的发展历程

(一) 环境新闻内涵的发展

随着环境新闻报道的成熟, 对环境新闻下定义成为必然。亨丁是最先为环境新闻下定义的学者, 他认为:“还有哪一个新闻不是环境新闻?……环境是我们生活的世界, 生态与生命相连——人类、动物、植物都与环境相关。当有人讨论环境新闻的时候, 我猜想他是指关于生态关系恶化的新闻, 这种曾经精细的生态平衡所遭受的破坏之消息。”毫无疑问, 亨丁关于环境新闻的定义没有抓住本质, 而且外延也较小, 仅限于生态关系恶化方面, 而有关环境的修复、营造等方面的报道无疑也应该纳入环境新闻的范畴。目前, 比较受业界和学界认可的环境新闻的定义, 是美国学者麦克·弗络姆所下的, 他认为:“环境新闻是在制定决定过程中, 在调查研究的基础上, 一种有目的、为公众而写的, 以充分准确的材料为依托、反映 (最新) 环境问题的作品。”该定义及涉及环境新闻的制作过程, 也突出了其注重科学性、调查性与批评性的特征。但其仍存在将环境新闻局限于制定决定、调查研究的基础上的缺陷。

(二) 美国环境新闻发展的历程、贡献与缺陷

环境保护意识发端于美国, 最先对环境新闻进行论述和研究的理论也起源于美国。美国环境记者、学者罗纳尔德认为, 随着奥德博恩、缪尔等人对环境美色和遭致破坏的描写, 环境新闻一词最早在1842年就被人加以表述。但就本质来说, 那时的“环境新闻”主要是指描述环境的文学文本, 还是一个比较模糊的东西, 并不是我们今天所称的环境新闻, 也还没有人为之进行阐释和定义。1892年后, 环境新闻一词被美国新闻出版与文劳界所传承, 使之在20世纪60年代完全进入人们的眼界, 蕾切尔·卡逊在1962年出版的《寂静的春天》一书, 掀起了美国环境新闻报道的热潮, 使《纽约时报》《时代周刊》等著名媒体开始进行环境新闻报道, 人们从报道内容上认识了环境新闻。此后, “环境问题被提上了国家的议事日程”。20世纪70年代, 美国的环境新闻报道数量激增, 环境新闻报道已成为常态。1988年, 美国几个重大的环境事件如“黄石森林的大火、密西西比河的干涸、垃圾与废旧药物席卷东海岸沙滩、受污染致死的鲸鱼漂浮在北海上等事件, 都在媒体上得到充分报道, 并引发记者与科学家对环境原因的更深层次思考。由于新闻记者的进一步深人实践, 需要相应的研究机构对环境新闻进行研究, 以使环境新闻记者及时交流经验, 来指导实践, 一些业界的研究机构相继建立”。这些研究机构主要有1990年的环境新闻记者协会、1991年的广电新闻董事基金会之环境新闻中心等。而1992年科罗拉多大学新闻系“环境新闻学中心”的成立则标志了环境新闻学在美国成为一门独立的学科。

(三) 德国、英国等西方其他国家对环境新闻发展的贡献

随着越来越多的国家爆发环境公害事件, 环境新闻的研究自20世纪50年代起逐渐由美国扩散至其他国家。这在德国、英国等发达国家表现尤为突出。而令人不可思议的是, 就在“美国学者苦苦为环境新闻寻求理论构建时, 欧洲学者们却在却在不经意间为环境新闻研究撬开了一扇门”。在欧洲学者中, 最令人赞赏的莫过于德国著名学者、社会学家乌尔里希·贝克了, 他于20世纪80年代出版的《风险社会——通往另一个现代的路上》一书以及随后的一系列有关风险社会的理论文章与书籍, 为环境新闻的研究开辟了新路径, 使诞生于美国并充满实用主义的环境新闻研究, 开始走向理论架构的道路。英国学者麦克尔·R.林德尔认为“风险传播是以避免环境风险为明确目的而分享环境问题信息的传播。”在环境新闻组织方面, 受美国环境新闻实践的带动下, 欧洲、日木、澳大利亚等环境组织纷纷成立, 环境新闻迎来发展的繁荣期。越来越多专职环境记者的出现, 环境新闻朝养专业化方向发展。

当然, 国外有关环境新闻的关注, 还重点体现在学科理论框架搭建、发展历史、采访与写作、媒体编辑、教育、跨文化等方面。

总的来说, 美国的环境新闻的关注和研究开辟了环境新闻研究的先河, 使环境新闻的研究逐渐走向成熟化和全球化, 并创建了一门新型的新闻学科——环境新闻学。但美国的环境新闻在理论方面的缺陷也是明显的, 总的来说主要体现在没有走出只见数目不见森林、实用主义盛行的套路, 也鲜有让世人圈点的观点。而德国、英国等国学者将风险引入到环境新闻之中, 并提出了风险社会以及风险传播的概念, 使环境新闻研究开始指向社会领域, 并突出了当今社会的环境风险等特征, 可谓贡献不菲。但是这些国家仍只关注环境风险及其带来或者可能带来的影响, 没有涉及和谐环境的营造与对遭致破坏的环境进行修复的意义和价值。而在国家、社会的发展之中, 环境的修复、营造在今天尤显重要, 这不能不说是一个遗憾。对整个西方来说, 迄今为止, 西方学者对环境新闻进行了较为全面、深入的理论追究, 环境新闻也形成较为完备的理论框架和学术体系。然而, 国外环境新闻的关注多阪于美国或西方社会文化与传媒语境内的研究, 缺乏全球视野以及对东方的关照, 而且环境新闻的外延或内涵要么过于狭小、要么无所不包, 这系些问题仍待进一步解决。

三、中国有关环境新闻的发展历程

20世纪80年代, 伴随着西方环境新闻理论的传入和环境问题的日趋紧迫, 环境新闻开始在中国兴起。由于工业污染是当时我国能够熟知的、最常见的环境破坏形式, 因而该时期的环境新闻以揭露工业污染为主。随着经济的快速发展和人口的激增, 环境污染、生态破坏、资源短缺矛盾日益突出, 动植物生存空间逐渐受到压缩甚至完全被人类占领, 人们开始意识到工业污染只是环境新闻要揭露的一个部分, 要真正解决环境问题, 必须正确认识环境、保护环境, 也正因为如此, 一些有关环境保护的媒体、栏目开始出现, 如《动物世界》《中国环境报》《中国林业报》 (即现在的《中国绿色时报》) 等, 《人民日报》《光明日报》《中国青年报》等主流媒体也纷纷幵辟环境专栏, 刊登环境信息。随着专业环境刊物的创办与环境专栏的开辟, 我国第一批环境记者也踏上社会舞台, 该时期有关环境新闻方面值得一提的事件还有1986年中国环境记者协会的成立。然而, 这一时期, 我国的环境新闻与环境文学相混合, 没有走独立化的道路, 有关环境新闻的研究也少得可怜。

进入90年代, 一大批栏目如《人与自然》《环保时刻》《绿色天地》 (后改名为《绿色时空》) 《环境聚焦》《家园》《绿色家园》《绿经济》《绿色报告》《我们共有一个地球》纷纷开通, 我国环境新闻逐渐与环境文学来开了距离, 突破只关注环境卫生、三废治理的界限, 将视野扩大到了整个生态系统, 媒体的环境观念更加理性, 视野更加开阔, 监督、引导力量更加强大, 走上了独立化的道路。加之一些民间环保组织的成立, 我过环境新闻发展迈上新台阶。与环境新闻的磅礴发展相适应, 这一时期环境新闻的研究也不断增多, 研究学科涉及到新闻学、传播学、社会学、政治学等各个领域, 研究范围也不断扩展, 涉及环境新闻的价值, 如《新闻媒介在环境保护工作中的作用》 (李仁臣, 1991) ;环境新闻的采写, 如“借”境传神——新闻环境采写的思考 (蔡守苏, 1992) ;环境新闻报道与改革, 如《关于环境新闻报道》 (车英, 1993) 、《环境新闻改革浅谈》 (黄裕侃, 1993) 。值得一提的是, 该时期对环境新闻的关注还涉及到了环境新闻的舆论作用, 如环境新闻舆论的造势作用 (李景平, 1999) 。但令人遗憾的是, 该时期的环境新闻还没有被作为一门独立的学科来探讨, 也没有发现一本专门研究环境新闻的专著。

进入新世界以后, 环境新闻的研究全面开花, 如《当前我国媒体环境报道的框架研究》 (袁长波, 2011) 、社会构建如《论环境新闻的社会构建》 (徐敬森, 2010) 、报道的归责如《环境新闻中媒体舆论归责的形成、消退与再生》 (王积龙, 2011) 、传播动力学如《环境新闻社会效应的传播动力学分析》 (李莉, 2013) 、环境文化如《环境新闻报道中的环境文化》 (刘力敏, 2008) 、经济功能如《环境新闻的经济视角》 (程少华, 2003) 、政治倾向如《环境新闻政治倾向性分析》 (肖美玲, 2011) 、学科理论建构如《绿媒体——中国环保传播研究》 (王莉丽, 2005) 、社会功能如《增强环境新闻的社会功能》 (戴金省, 2012) 、发展走势如《论21世纪环境新闻的走势》 (李景平, 2002) 、相关宣传工作《论新时期的环境新闻宣传工作》 (张慧君, 20130) 、人才培养如《广西北部湾经济区环境新闻报道人才培养分析》 (杨斌成, 2011) 、伦理道德《科学发展观指导下环境伦理对环境新闻的启示》 (覃哲, 2011) 、负面作用如《环境新闻报道衍生的负效应问题研究》 (陈静, 2008) 以及网络媒体的环境新闻传播如《网络媒体传播环境新闻的功能与创新》 (李欣静, 2008) 等。这种情况促使我国环境新闻真正进入了发展和研究的黄金时期。

新世纪我国环境新闻研究的专著方面, 不得不提两本重磅级别的书籍:王莉丽的《绿媒体——中国环保传播研究》以及王积龙的《抗争与绿化——环境新闻在西方的起源、理论与实践》。前者是中国第一本有关环保传播的学术著作。作者将环境新闻纳入环保传播的大框架, 交代了我国环保传播从萌芽到起步到蓬勃发展的历程, 指出了我国环保传播在发展过程中所面临的几大挑战, 并就如何提高传媒的环保传播能力给出了相关建议和对策。后者则是我国第一部研究西方环境新闻的学术著作。它较全面地探究了西方环境新闻 (主要是美国) 的发展历程, 分析了美国的环境新闻一步步融入主流媒体并广泛为大众所接纳和认可的过程。此外, 随着中国地质大学 (武汉) 等高校为本科生、研究生开设环境新闻传播学课程, 环境新闻学在我国正式成为一门独立的学科。

但我国的环境新闻起步较晚, 目前仍缺乏深入、系统的研究, 尽管近几年来相关研究成果数量明显增加, 但对中国环境新闻在新时期出现的新特点、新态势的研究尚有待拓展;重实务, 轻理论, 整体研究缺乏理论支持, 相关研究大多停留在技术层面。尤其值得重视的是, 我国环境新闻的研究较多地体现在自然环境方面, 鲜有探讨社会环境的, 而且在进行环境新闻报道时, 也往往侧重于自然环境污染、生态破坏以及由此引发的恶果等方面。其实, 我们不该将环境新闻的环境集中在自然环境方面, 也应该关注社会环境如政治环境、文明环境、消费环境、投资环境、服务环境、安全环境等方面, 这是本文的研究区别于其他研究之所在, 也是价值所在。因为人不仅仅生活在自然环境之中, 也生活在社会环境之中, 而且相对来说更多地受到社会环境的羁绊, 因此将环境新闻的环境从自然环境延伸至社会环境, 将只注重报道生态破坏及其恶果扩大至既重视生态破坏的报道也重视生态的修复及自然、社会环境的营造的报道, 无意具有重大的现实意义, 特别是各国极为重视发展生态经济和吸引投资的今天更具意义。

四、结语

环境就是形象, 环境就是生产力, 良好的环境对于促进地方经记者会发展有着巨大的意义。自1842年环境新闻在美国产生以来, 环境新闻的研究就一直得以重视, 各国研究成果颇丰, 但仍然有不少缺陷。比如说, 在西方, 环境新闻的研究多阪于发达国家自身社会文化与传媒语境内的研究, 缺乏全球视野以及对东方的关照, 而且环境新闻的外延或内涵要么过于狭小、要么无所不包。在中国来说, 环境新闻起步较晚, 目前仍缺乏深入、系统的研究, 尽管近几年来相关研究成果数量明显增加, 但对中国环境新闻在新时期出现的新特点、新态势的研究尚有待拓展;重实务, 轻理论, 整体研究缺乏理论支持, 相关研究大多停留在技术层面。尤其值得重视的是, 我国环境新闻的研究较多地体现在自然环境方面, 鲜有探讨社会环境的, 而且在进行环境新闻报道时, 也往往侧重于自然环境污染、生态破坏以及由此引发的恶果等方面。这些状况应该得以及时改善。

摘要：环境就是形象, 环境就是生产力, 良好的环境对于促进地方经记者会发展有着巨大的意义。自1842年环境新闻在美国产生以来, 环境新闻就一直得以重视, 在理论研究和实践的双重作用下, 环境新闻逐渐走向成熟化和全球化。但由于目前环境新闻研究的外延或内涵要么过于狭小要么无所不包、没有走出只见数目不见森林以及实用主义盛行的套路、阪于研究者所在国家社会的文化与传媒语境、鲜有让世人圈点的观点等缺陷, 加之实践在各国存有区别, 使之发展受到一定的限制。

关键词：环境新闻,研究历程,综述

参考文献

[1]Ann Ronald, ed, Reader of the purple sage:Essays on western writers and environmental Literature, Reno:University of Nevada Press, 2003.

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