房地产业发展

房地产业发展（精选12篇）

房地产业发展 篇1

新中国成立以来, 特别是改革开放以来, 随州房地产业发展产生了质的飞跃, 全市房地产开发企业不断壮大, 物业服务和中介服务组织发展迅速, 房地产市场供需两旺, 居民居住条件得到前所未有的改善, 房地产业在经济社会发展中的作用显著提升, 为推动随州经济持续快速发展、推进“四个随州”建设做出了积极的贡献。

随州房地产业发展历程

(一) 孕育萌芽阶段 (1978年—1987年) 。

新中国成立后, 中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度, 土地使用权不能在土地使用者之间流转。改革开放初期, 虽然经济体制由计划经济逐渐向市场经济转变, 但是由于土地要素流通被限制, 房地产业发展缓慢。1984年9月, 随州市第一家房地产开发公司成立, 即随州市房地产综合开发公司, 同时开始规划建设随州第一个成规模的住宅小区——沿河小区。

(二) 缓慢起步阶段 (1988年—1997年) 。

改革开放, 为随州市房地产业的发展带来了生机, 住房建设开始脱离政府的统建、统配、统管的计划管理, 逐渐向商品房建设经营模式转变, 房地产业开始作为独立的行业进行经营运作。但由于受开发企业实力所限及房地产市场化程度不高等因素影响, 此阶段的房地产开发大多是一些零星开发和见缝插针式开发。

(三) 快速发展壮大阶段 (1998年—2009年) 。

2000年8月, 随州市由省直管市升级为地级市, 为迅速实现县域经济向市域经济跨越, 市委市政府大力实施经营城市战略, 旧城改造, 新区建设, 为房地产业的发展提供了广阔的空间。自2001年以来, 福建、浙江、海南等外地的房地产开发企业纷纷来随州投资房地产开发, 与本地的房地产开发企业融为一体, 形成了前所未有的房地产开发热潮。9年来, 全市已建成及在建商住小区达34个, 其中单区面积超过4万平方米的房地产开发项目16个。自2006年开始, 该市城区通过严格市场准入、禁止零星批地、严禁私人建房等一系列政策措施的实施, 彻底杜绝了零星开发及见缝插针式开发, 市城区已形成成片开发、规模经营格局, 各小区绿化、景观建设、公共配套设施日臻完善, 人居环境显著改善。2006年, 城区文峰都市花园、擂鼓墩小区还被评为省级优秀住宅小区, 实现了随州市省级优秀住宅小区零的突破。

房地产业发展成就

(一) 房地产业的兴起, 有力助推了城市建设跨越式发展。60年来, 随州从一个只有几万人的小县城发展到有近40万人的初具规模现代化中等城市, 城市在快速“长高、长大”。房地产业的发展是城市大发展的结果, 同时, 房地产业的发展又推动了城市建设的发展。从1980年撤县设市后开始的烈山大道改造到地级市成立之初实施的解放路西段改造, 房地产业一直是随州城市建设新一轮大发展的引擎。

(二) 房地产开发业异军突起, 成为国民经济的新兴行业。自从1984年随州市城市建设综合开发工作步入正轨以来, 房地产开发业作为一个新兴产业, 快速、健康、有序地发展, 企业队伍不断壮大。据统计, 1983年全市房地产开发公司仅1家。到2000年地级市成立前也仅发展到不到10家, 其中90%为国有企业。到2009年末, 全市开发企业数量已经达到101家, 其中民营企业占82%。

(三) 房地产开发投资持续快速增长, 有力拉动了地方经济发展。2008年, 全市完成房地产开发投资15.96亿元, 是2000年的28倍, 年均增速为33.8%。2008年, 房地产业对GDP的贡献率达到3.41%。由于房地产业关联度高, 带动着上下游50多个相关产业和部门的发展, 特别是建筑业、建材加工业、装修业及其衍生的中介服务、物业管理等行业的快速发展, 成为拉动全市经济发展的重要动力之一。

(四) 商品房建设规模不断扩大, 人居环境显著改善。

自2000年地级市成立以来, 随州市商品房建设规模不断扩大, 2000—2008年, 全市商品房开发竣工面积累计达到285.2万平方米, 年均增速为59.63%。1978年, 随州市城市人均住房使用面积仅有3.1平方米, 2008年末城市人均住房使用面积已经扩大到41平方米, 是改革开放初期13.2倍。与此同时, 以香江商贸中心、舜井时代广场、香港街、澳门街等为代表的一批商业中心的建成, 为优化城市商业布局、繁荣市场、推动经济发展做出了重要贡献。

(五) 住房保障体系不断完善, 促进了社会和谐发展。

1996年起, 随州市开始逐步探索建立以住房公积金、经济适用房和廉租住房为主要内容的城镇居民住房保障制度。2007年—2009年, 该市连续三年将保障性住房建设列为政府为民办十件实事之一, 相继出台了《随州市最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、《随州市经济适用住房建设管理办法》、《关于建立和完善住房保障制度加快住宅建设的意见》等, 初步形成了住房保障政策体系。2007年—2009年累计发放廉租住房补贴713万元、3513户, 廉租住房保障面积标准和补贴标准逐步提高, 2009年对人均住房面积13平方米以下住房困难家庭实现了应保尽保。三年间累计投入资金1.0872亿元建设廉租房1860套、9.3万平方米, 建设经济适用房2.6万平方米。

(六) 物业服务开始起步并快速发展, 显现出盎然生机。

自2003年开始, 随着一批成规模的住宅小区的陆续建成, 该市物业服务迅速发展起来, 行业管理也渐趋规范, 相继出台了《随州市物业管理暂行办法》、《随州市物业服务收费管理实施细则》、《随州市住宅共用部位共用设备维修基金管理实施细则》、《关于进一步完善中心城区居住小区配套设施的通知》等规章政策。通过持续开展居住小区环境综合整治、下大力气完善小区配套设施设备、规范物业服、务企业服务行为等, 推动了全市物业管理服务快速发展。2000年前, 该市没有一家具有独立法人资格的物业服务企业, 到2009年, 物业服务企业发展到32家, 从业人员1200人, 在管房屋建筑面积327万平方米, 新建小区物业管理覆盖面达到100%。

(七) 房产中介服务体系基本形成, 房地产市场发育更加成熟。

1998年该市房产中介服务行业仅有两家房屋评估机构, 到2009年, 全市共有房地产评估机构3家、拆迁公司6家、房屋经纪机构6家、白蚁防治房屋安全鉴定机构2家、房屋测绘机构2家。房屋中介体系的不断完善, 为推动房地产业快速发展及服务城市建设作出了积极贡献。近几年, 该市先后完成了50多个项目的房屋拆迁任务, 拆迁房屋面积120余万平方米。支付补偿安置资金7亿余元, 建设安置用房80万平方米。大拆迁促进了大建设, 通过拆迁, 城区新建、扩建改造道路20余条, 总长90余公里, 建成大型工业园区10个、大型商业街区10个、住宅小区20余个, 改造“城中村”、“棚户区”10余处、修建休闲广场、娱乐园区10余处, 完成公用项目建设10余个, 使城市面貌发生了翻天覆地的变化。

六十年风云变幻, 六十年苍桑巨变。随州房地产业沐浴着改革开放的春风, 经历了萌芽、起步、壮大三个阶段的发展。从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”的变化, 深刻地记录了时代的进步, 见证了随州市房地产业跳越式发展的足迹。随着国家“中部崛起”战略、湖北“两圈”建设战略的实施, 拥有优越区位优势和文化山水旅游资源优势的随州必将迎来新一轮大发展, 也将为随州市房地产业持续快速发展提供强大动力。

房地产业发展 篇2

从重要行业运行情况看，20年底，在我们长期跟踪研究的20个行业中，有11个行业位于较好景气水平以上（增长景气指数大于110），另一方面，景气较差（增长景气指数小于100）的行业数量则由的11个下降到2个。

图1还显示，从20至年年底，处于较好景气水平以上的行业数量及所占比重呈递增的趋势，而处于较差景气水平内（增长景气指数小于100）的行业数量及所占比重则不断下降，这从另一角度反映了目前中国经济良好的增长形势。

附图

图1 ～2002年工业行业总体景气变化情况

资料来源：国务院发展研究中心产业经济研究部。

表1是根据2002年各行业平均景气状况将20个重要行业划分为五大类的情况。表1显示，2002年以来工业领域各主要行业增长景气发生明显分化，行业间增长景气差距加大，出现了诸如汽车制造、食品、煤炭工业、机械制造等一批景气水平高的行业，同时也有一些行业陷入景气低谷，这背后蕴含着一个趋势――中国正在形成一批新的主导产业，这些行业有可能持续，甚至、30年拉动整个国民经济保持增长。

从景气变化情况看，2002年，20个行业中，除石油天然气、有色金属及饮料工业外，其余行业的增长景气较2001年均有不同程度的上升，这其中，汽车、煤炭、食品、机械、金属制品和建材工业的提升幅度尤为突出，这些行业是拉动2002年工业增长的主要力量。总体看，2002年，上升行业的数量及上升幅度均远高于以来的情况。

从表2看，景气状况良好（指数≥130）且处于上升阶段的行业是汽车工业，该行业2002年景气均值达137.9，同2001年相比提高36个点以上，创近年来各行业之最。从对宏观经济的影响方面看，汽车工业高速增长意义重大。汽车工业可以拉动很多行业的增长，根据国务院发展研究中心的有关研究，汽车及其相关产业的规模大约相当于汽车工业本身的2.5～3倍。假定相关产业与汽车工业的投入产出比例保持不变，据此推算，“汽车族”产业群的规模将达到国民经济总量的7％～8.5％左右，对国民经济增长的`贡献将达到12％。景气水平较好（130＞指数≥110）且处于上升阶段的行业有食品工业、煤炭工业、机械工业（不含汽车）和金属制品业。2002年，这四个行业的平均增长景气水平和上升幅度也是其在近几年发展过程中未出现过的，处于这一景气水平及之上的五个行业是2002年工业增长的主要拉动力量。景气水平适中（110＞指数≥100）且处于上升阶段的行业有：建材、医药、钢铁、电力、电子、烟草、家电、造纸印刷、饮料、化学和纺织服装等行业，这类行业在工业经济总量中所占比重达60％以上，是保证我国工业乃至宏观经济稳定发展的主要力量。景气水平较差（100＞指数≥90）的行业是有色金属工业，景气水平差（指数≤90）且相对下降的行业是石油天然气工业，这两个行业虽然景气水平较低，但其在2002年表现出的复苏势头同样需要关注。

表1 2002年重要行业平均景气状况分类

附图

资料来源：国务院发展研究中心产业经济研究部。

表2 2001～2002年各主要行业景气指数变化情况

附图

资料来源：国务院发展研究中心产业经济研究部。

以上分析可看出，2002年以来，除电子、机械等传统经济增长带动力量外，增长景气快速提升的行业如汽车、煤炭、钢铁、电力、建材等行业，以及重新焕发增长活力的传统消费品制造业如食品加工业、医药、纺织服装等行业对经济增长的带动作用开始逐步加强，并有可能成为新一轮经济增长的支柱行业。行业增长格局的这些新的特点和变化，在一定程度上说明产业结构调整步伐的加快和经济增长活力的提高。

一、钢铁工业

2002年，随着国内需求总量与结构的升级，钢铁工业进入了一个新的、有可能持续较长时间的增长阶段，行业增长景气指数除在4月、8月两个月因市场预期调整而出现短暂波折外，总体保持稳步上升趋势，年末景气水平为历史最高。

表3 2002年重要行业景气综合分类

附图

资料来源：国务院发展研究中心产业经济研究部。

2002年，钢铁行业生产和消费总量均创历史最好水平，价格也在板材的带动下强劲复苏，而由于国际贸易环境恶化，钢铁进出口形势严峻。据统计，2002年1～11月，钢、铁、材产量分别为16381.21万吨、15389.18万吨和17354.11万吨，同比分别增长22.09％、16.03％和19.58％；1～11月份，我国钢材表观消费量高达19096.11万吨，同比增长22％，预计全

我国房地产业发展的若干问题 篇3

■资金供求渠道需要调整

■社会公平应当多依靠政策

■发展应当慎提“过热”

一、当前房地产面临的问题不是有风险，而是风险应该由谁承担

房地产业是市场风险很高的行业。除一般认为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。房子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。同样房子，建在北京闹市区和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。

级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。

风险是一个客观存在的事实。我们需要讨论的真正问题是这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险。这个参与者可能包括资金供应者、开发商、建筑商以及购房者。

开发商当然应当为自己的投资行为承担相应的风险。市场经济有个约定，就是通过自有资金的比例来承担。一般说，假定人们估计到售出之前，现实的市场房价与总投资相比最多下跌30％，那么开发商就至少应当提供总投资30％的自有资金。如果资金提供者估计最多跌30％，结果跌了40％，那么这10个百分点的误差就得由资金提供者承担。购房者也有相应风险。房贷中银行对购房者提供的按揭比例就是风险的分割线。

按照国际经验和市场规则，房产开发过程中价格下跌的第一风险承担者就应当是开发商。这没有什么疑义。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。

二、我国房地产业资金供给的物质基础是存在的，关键是资金的供求渠道需要调整

建一定量的房子，就需要一定量的资金去周转。我们得明确一个基本判断。我国满足房地产业现在发展规模的资金供给是充分的，这个物质基础是客观存在的。在我们现在的社会经济运行中，并不存在资金供给短缺的问题。

资金的供给和资金需求都同时存在，问题只在于供给和需求由谁来连接、通过什么样的渠道和方式连接。

除了开发商提供自有资金外，通过债权方式融资是房地产业发展的规范、合理方式。房地产业的开发商必须借钱，而且要很大规模地借钱。这不需要质疑。

银行是市场经济下连接货币资金供给和需求双方的传统渠道之一。但银行资金的最大特点是必须首先追求流动性和安全性。由市场经济的常识可知，债权的风险小于股权，债权中通过银行的信贷资金风险小于直接上市的债券。在资金供求连接的各种方式和渠道中，银行资金的风险承受能力是最小的。人们把钱存到银行而不是买股票和债券，追求的就是这种风险性较低的特点。这是银行所能提供的资金的天然特点。如果最追求安全性的银行资金成为了风险极大的房地产业投资的主要构成，那好比是让卖骡子的人和买马的人做交易。双方的要求不对接。

有供给，也有需求。问题是供给缺乏流动到需求流域的现实渠道。大致说，除了开发商的自有资金外，下一个梯次是有实力、有信誉的大开发商直接或者通过银行到公开资本市场上发行短、中期项目债券。债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险。

发债不是每家开发商都能做到的。比如在中小城市建设中就很难让那里的开发商到全国市场去发债券。而且并非所有投资者都愿意承担企业债的风险。再下一个合理梯次是银行做中介去“制造”金融品种。银行把资金贷给开发商以后，把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。这样一来，银行资金的流动性、安全性要求得到了满足，投资者的风险也得到了分散。

再下一个梯次才应当是银行提供的直接融资，或者通过预售从购房者那里获取的融资。

三、解决中低收入者住房问题不是银行和房地产开发商的责任，社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整

目前有个说法是，很多中低收入者买不起房，而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉。所以应当调整银行资金投向，通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多开发经济适用房，同时为中低收入者购房提供优惠政策支持。

政策什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平取向。但解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业。他们面对的是市场。解决中低收入者的住房问题不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事。在这个领域中，我们就要强调和完善市场化的游戏规则。不能把公平的政策取向也加进来。

应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系。调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收入群体的住房问题就应当更多采用财政政策，如贴息、贴租等。采用这样的政策，我们才能把政策和市场发育分开。不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来。否则就会扭曲真实的竞争形势。

有个问题特别值得辨析清楚。与我们的城市化目标相比，在目前所有的住房资源中，如果把存量住房资源也包括进来，究竟是“豪宅”的比重过大了呢？还是低档住房的比重过大了？

拿迫切需要住房的最低收入人群和最昂贵的闲置豪宅相比，永远找不到市场出路。因为这种看问题的方法犯了一个叫做“形而上”的错误。就是用孤立的、静止的、片面的眼光看问题。

在“田忌赛马”的故事中，你用100种数学模型模拟，田忌的上、中、下三种马也赛不过对手。但田忌确实就是三比二赢了。怎么赢的呢？用系统的眼光、资源优化的眼光看问题赢的。在市场经济下，200平方米的豪宅是怎样卖出去的呢？是住160平方米高档公寓的人卖掉公寓买走了豪宅，住120平方米的小老板把中低档公寓卖掉买走了160平方米的高档公寓，住90平方米普通居民楼的住户卖掉现住房买走了120平方米的中低档公寓，住60平方米的普通单元房的居民卖掉了较小、较远的单元楼房买走了90平方米较近、较大的住房。住30平方米平房院的人卖掉平房买走了60平方米的单元楼房，最后没有住房的外地进城务工经商人员买走了30平方米的平房院。200平方米的豪宅实际上是被“分割”地卖掉的。解决昂贵豪宅与中低收入缺房户之间矛盾的方法并非就是拆掉豪宅建廉价房，或者给中低收入者补贴到他们买得起豪宅。

我们现在的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。上述合理的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。

我们不应当把城市化目标退回到计划经济时代建“工人新村”的水平。世界各国的经验，包括发达国家和发展中国家，需要依靠政府补贴解决住房问题的人群不会超过10％。绝大部分人群是靠市场解决住房问题的。

四、盲目投资应当抑制，但当前房地产业发展应当慎提“过热”

目前有些地方确实存在着对房价前景的过度乐观预期，由此出现了一些盲目投资的趋势。但这是局部性问题，不是全局性问题。对当前房地产发展应当慎提“过热”。

说“过热”应当有个理由。也就是和什么比是“过”热。

我们先和需求比。

目前据说存在着上亿平方米的闲置商品房卖不掉。有人以此为据，说供大于求，因而是过热。那我们估计一下，不算农村进城经商务工人员的住房需求，单说现在的城镇居民，我们假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求。20％的估计肯定不“冒”。我们再假定要求改善住房的这些家庭只是想增加20平方米的住房。增加20平方米也不是个很高的要求。20％的城镇家庭是多少户呢？是2700万户。2700万户，每家增加20平方米的现实需求是多少呢？是5.4亿平方米。

人们从自己身边经验中就可以判断，这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。这个问题的另一种提法是，我们现在有超过5.4亿平方米的商品房闲置吗？

我们再和实物层面的供给能力比。

“过热”的可能表现形式之一是货币投入远远超过某一领域的实物可供量。需求超过实物可供量就会导致物价膨胀。我国过去曾经遭遇过的恶性通货膨胀大都具有这样的特点。问题是，我们现在的砖瓦灰砂石或者主要建材出现供给短缺了吗？

我国目前的物价变动水平才是0.3％左右的微弱正增长。目前这个物价总水平的最大危险不是膨胀，而是回到刚刚走出的负增长区间。

我们再和货币供应量相比。

一个产业过度占用资源，从而使其他产业发展受到抑制，这也可称为“过热”。但迄今房地产业占用的资金量导致了其他产业资金短缺了吗？没有。导致实际利率或者民间利率远高于名义利率了吗？也没有。这是我国房地产业发展与上个世纪90年代初期相比的一个最明显区别。

实际上，银行的巨额存差仍是我们在金融领域的主要担心所在。2003年以来资本市场的普遍预期是什么呢？是在目前的低利率水平上进一步降息。

我们再把银行资金和房地产实物资源的市场价值做个比较。

在发达国家或者地区，人们买房用按揭的历史已经很长。因而在那里，在全社会房产资源的产权中有一个相当大的比重实际上是银行的债权。比如说，全社会所有住房的总市值中有40％、50％甚至更高的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。在这种情况下，市场上住房价格的些许变动就可能给银行带来巨大的风险。

中国有这样的情况吗？没有。我们的房贷才刚刚起步。绝大部分存量房产的所有者并不欠银行的钱。目前银行拥有债权的住房不过是最近几年销售或者开发的一些新房。与已经“入市”的银行资金相比，我国房地产领域中的资产信用可以说是全世界最高的。

安徽房地产业发展对策建议 篇4

关键词：安徽房地产,现状,对策

一、安徽房地产业现状

我国房地产大体上经历了三个阶段:1990～1996年为第一个阶段, 这时的消费者对房屋的要求不高, 对商品质量、市场需求不太看重, 市场刚刚起步, 总的来说是卖方市场;1996～2000年是第二个阶段, 中国房地产行业才出现文化和产业, 房地产作为一个产业才真正产生;第三阶段是2000年以后, 中国的房地产业迅猛发展, 它要求企业更有实力, 更要把物质和精神做得扎实, 资源更加整合。而这一阶段, 安徽房地产业建设总量增加, 商品房开发结构继续调整, 市场运行正朝着宏观调控的方向发展。

(一) 安徽房地产业发展情况。

开发投资平稳、较快增长, 住宅投资居主导地位。2007年1～10月份全省完成房地产投资692.89亿元, 增长43.3%, 比上年同期提高5个百分点, 投资总量占全部投资的19.1%。从投资用途看, 住宅投资居主导地位。1～10月份全省住宅完成投资518.95亿元, 增长41%, 投资额占房地产投资的74.9%;办公楼完成投资17.21亿元, 增长59.3%, 占总额的2.5%, 所占比重最低;商业营业用房投资81.59亿元, 增长34.9%, 占11.8%;其他房地产完成投资75.14亿元, 增长70%, 占总额的10.8%。施工竣工面积平稳增加。1～10月份安徽房屋施工面积7, 821.27万平方米, 同比增长30.3%, 其中新开工2, 854.63万平方米, 增长19%。住宅施工面积6, 425.68万平方米, 增长31.1%, 其中新开工2, 381.28万平方米, 增长19.6%;办公楼施工面积227.81万平方米, 增长42%, 其中新开工78.58万平方米, 增长40.9%;商业用房施工面积882.58万平方米, 增长15.2%, 其中新开工291.61万平方米, 增长4.5%。全省房屋竣工面积1, 249.69万平方米, 同比增长13%。其中, 住宅竣工面积1, 095.92万平方米, 增长17.1%;办公楼竣工面积27.46万平方米, 增长67.7%;商业用房竣工面积99.42万平方米, 下降11.7%。

(二) 安徽房地产业的特点

第一, 房地产投资和消费主体进一步多元化。房地产开发已由单一的国有开发企业投资逐步向国有、民营、外商等多元投资来源发展, 尤其沿海发达地区的投资商以资金优势大举西进, 对省内房地产开发企业产生较大压力, 同时房地产信贷门槛提高, 对开发商自有资金拥有量要求提高。而消费者业从较为单一走向多元化, 住宅房、商业用房、工业用房等使得消费者不仅仅是个人, 还包括了企业等其他消费主体。

第二, 资金来源多元化。2007年1～10月份, 房地产开发投资资金来源总额939.27亿元, 同比增长41.2%。从各项资金来源看, 其他资金364.8亿元, 同比增长57%, 其中个人按揭贷款105.2亿元, 增长91.8%;利用外资7.72亿元, 增长57.9%;自筹资金324.52亿元, 增长32.6%;国内贷款95.5亿元, 增长31.4%。全省房地产开发到位资金明显超出房地产开发投资完成额, 资金到位总量比完成投资多246.38亿元, 资金到位率达135.6%, 表明安徽房地产企业资金筹措能力进一步增强, 为全省房地产业发展提供了有力保障。

第三, 土地购置面积较快增长, 土地开发进度加快。自2007年6月份以来, 安徽土地购置面积扭转了同比下降的局面, 增幅逐月提高, 1～10月份全省累计购置土地面积达到1, 410.37万平方米, 同比增长30.6%;完成土地开发投资45.85亿元, 增长57%, 完成土地开发面积856.21万平方米, 增长35.2%。

二、安徽房地产业发展中的问题

(一) 房地产市场秩序有待进一步规范。

当前安徽房地产开发在严格遵守法规、政策上存在盲点和薄弱环节, 房地产市场秩序还存在不同程度的问题。有的开发商利用虚假广告欺骗消费者;有的开发商通过违规放号、雇人排队等各种方式来制造楼盘供不应求的假象, 增加市场热销气氛;有的消费者利用各种方式大量套贷多处购房等等, 这些都阻碍了公正、公平、透明的市场秩序的形成和完善, 不利于房地产市场的健康发展。

(二) 供需缺口呈进一步加大之势。

按照人均住房面积、城镇化率等指标, 考虑到安徽远远低于全国平均水平, 可以确定“十一五”期间安徽商品房新增需求总量为18, 000万平方米;而根据1998年以来房地产业快速发展的势态去推导, “十一五”期间安徽商品房竣工面积供给总量不足16, 740万平方米, 即使商品房竣工总面积可以实现100%销售, 供给市场达到最大值, 距离商品房需求市场的下限值仍然有1, 260多万平方米的供需缺口。虽然近年来安徽商品房的供给和需求市场规模成倍扩大, 但需求增长快于供给, 造成供求结构失衡。供求缺口呈进一步加大的趋势, 进一步推动了商品房价格的上涨。

与经济发达地区相比, 安徽经济增长速度虽然处于高位, 劳动者收入增长也较快, 但由于基础薄弱, 城市化水平比较低, 全省人均收入较低, 广大的消费者寻求更大的居住空间还缺乏物质基础, 目前寻求的目标仍是基本的居住空间, 所以安徽房地产需求在今后若干年中还将处于高位。

(三) 住房结构有待优化。

随着安徽房地产业的发展, 尽管近年来商品房开发结构得到较大调整, 但结构性矛盾依然存在。2007年1～10月份, 全省90平方米以下商品住宅投资额仅占全部商品住宅投资的21%, 90平方米以下商品住宅新开工面积占全部商品住宅面积的18%。90平方米以下商品住宅供给缓慢, 而城市化进程加快, 城市人口增加, 对住房需求旺盛, 二者形成较大反差, 将进一步加剧房地产供给结构失衡的程度。这不仅会弱化对商品房价格的抑制作用, 而且会加重多数中低收入家庭的购房负担。

三、安徽房地产业发展对策建议

虽然通过近些年的迅速发展, 安徽房地产业已初具规模, 各方面建设已有所成就。但是, 在发展过程中也出现了很多新问题。如何加强对房地产市场的引导、规范和管理, 主动顺应宏观调控, 及时调整发展战略, 研究和制定对策以解决发展过程中存在的问题, 是保持安徽房地产市场又好又快发展的关键。

(一) 应根据国家宏观调控政策, 坚决贯彻节约使用土地资源的基本国策, 严格执行土地开发建设总体规划, 把握好土地供应结构、土地供应方式, 提高土地的使用效率。切实增加有效供给, 引导建立合理的住房建设和消费模式。认真实施住房建设规划, 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。通过建立合理的住房建设模式和产业化生产, 提供“面积不大功能全, 造价不高品质优, 占地不多环境美”的住宅, 注重旧房的有机更新和节能改造。

(二) 加快经济适用住房和廉租住房制度建设。在加快经济适用房方面, 首先应完善政策措施, 规范管理和建设行为。地方要明确城镇低收入和住房困难家庭的划分标准, 合理确定经济适用住房供应对象。进一步完善经济适用住房申请、审核、公示制度, 加大对销售环节的管理, 严肃查处开发企业和经济适用住房管理部门的违规行为;在加快廉租住房方面, 要积极建立廉租住房制度, 认真落实廉租住房资金, 并规范管理。

(三) 进一步规范房地产市场秩序。要加强房地产项目的全程监管, 严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度、质量责任制度等, 建立完善房地产企业和执 (从) 业人员信用档案系统, 强化社会监督。继续开展房地产交易市场专项整治, 坚决查处违法违规开发与销售、合同欺诈、面积缩水、虚假广告和违法中介等行为。建立房地产市场信息系统和信息发布制度。认真做好房地产市场情况分析和监测工作, 通过定期和不定期的信息发布, 采取综合措施, 调节市场供求关系, 形成适合本地区居民改善住房条件的合理价格, 使住房销售价格和租金水平与多数家庭的支付能力基本适应, 保证安徽房地产市场又好又快发展。

(四) 大力发展节能省地型建筑。加快高耗能建材的淘汰步伐, 重视节能建材的研发与推广, 在全省制定节能标准体系, 加强住宅产业化的研究, 结合地域特征, 全面推广低耗高效的商品房, 走可持续发展之路。

(五) 综合运用规划、土地、信贷、税收等调控手段。充分发挥地方政府的作用, 积极调动房地产企业的积极性, 保障房地产市场供给与需求的总体平衡, 提高房地产业对城镇化建设和工业化建设的贡献程度;积极研究符合地域特点的、发展房地产业的制度, 走制度创新之路, 保障城镇居民的基本住房需求, 打击购房投机行为等。只有坚持国家的宏观调控政策为导向, 安徽的房地产业才能更快、更好地发展。

参考文献

[1]何国钊, 曹振良, 李晟.中国房地产周期研究.经济研究, 1996.12.

[2]刘霞辉.世界上没有只涨不落的房地产价格.经济管理, 2006.21.

福建省房地产业发展情况 篇5

（一）在停止住房实物分配、推进住房分配货币化方面采取的措施及取得的成效

为进一步推进住房分配货币化，加快住房补贴发放工作，２００１年底省政府出台了《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》。２００２年贯彻落实《通知》精神取得了成效：预计到２００２年底，全省可向１０万多个职工发放住房补贴９．５亿元。其中有４００多个企业实施了住房补贴，向１万多个职工发放补贴１．５亿元。目前，三明市区已基本完成住房补贴工作，漳州市区行政事业单位已完成住房补贴工作８５％，省直行政事业单位住房补贴工作约完成６０％。主要采取以下措施：

１、建立稳定的住房补贴资金来源渠道，主要立足财政、单位原有住房建设资金的转化，要求财政状况较好的市县，应在每年预算中安排一定的资金用于住房补贴。

２、对公有住房出售收入进行清理，回收被挤占挪用的售房款和单位建房及开发项目贷款，落实可用于发放住房补贴的资金。

３、加快发放购房职工的住房补贴步伐，提高职工购房能力。要求应该发放住房补贴而未实施的市县应全面启动。

４、简化住房补贴发放程序，缩短审批时间，从提出申请到兑现住房补贴不超过３０日。

（二）住房公积金管理机构撤并及健全监督体系的落实情况

住房公积金管理机构撤并情况：

全省设区城市均已基本完成了住房公积金管理机构调整工作的冻结、清理、审计三个环节工作，除福州市外，八个设区市已组建了住房公积金管理委员会。住房公积金管理机构调整工作实施方案经审批。福州市住房公积金管委会名单，待市政府审批，实施方案也已报省政府。漳州市和宁德市已设立了“住房公积金管理中心”。厦门、漳州、泉州、宁德等城市已推荐了住房公积金管理中心负责人。

健全住房公积金监督体系方面落实情况：

１、今年五月，省委编办批准在省建设厅房管处加挂省住房公积金监管处的牌子，同时增加二名处级领导职数。

２、省建设厅出台了《关于规范发展个人住房公积金贷款工作的通知》。同时正草拟住房公积金行政监管办法。

３、与省建行合作，开发全省统一的住房公积金业务处理信息系统，目前已完成软件编码。下一步将继续做好测试和推广使用工作，将于明年上半年投入使用。

４、按照建设部统一部署，已着手建立全省住房公积金监管信息系统建设，目前已制定了工作方案，拟于明年下半年全面实现全省住房公积金监管系统联网。

（三）廉租房建设方面

我省实施廉租房建设主要集中在福州、厦门两市，其他城市仅是以腾退旧公房解决部分住房特困户。

２００２年，福州市已投资２５００万元，建造了４４４套１６０００平方米廉租房。目前已安排入住２０２户，福州市计划明年再投资２２５０万元，再建４００套１５０００平方米廉租房，前期工作已基本就绪。为避免贫民集聚带来社会问题的弊端，现已采取相对分散建造的办法，今后还将房改中腾退出来的、剩余的、符合廉租房的条件住宅，也纳廉租房房源的范畴。对廉租房建设资金问题。一是公共财政预算划拨一部分；二是土地拍卖收益抽出一部分；三是直管公房拆迁出让产权回收补偿金中划出一部分。

厦门市１９９５年至１９９９年，市委、市政府把解决最低收入家庭的住房困难问题做为为民办实事的十大项目之一，每年都拿出一二百套“双困房”予以解决。２００２年根据《厦门市城镇廉租住房管理规定》，制定了《厦门市廉租住房租金标准》和《厦门市廉租住房分配办法的补充规定》。同时出台《厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换办法》，２０００年由市财政出资２５００万元购买２５０套住房，作为廉租住房。并且成功置换１２１套旧公有住房做为廉租住房房源建筑面积９９５６．０１平方米，共支付购房款１６４２．７５万元。

（四）、房地产市场运行情况以及已采取的宏观调控措施

今年１－１０月，全省房地产开发完成投资１８０亿元，比上年同期增长１９．８％，增幅比１－９月增加４．９个百分点，占全社会城镇固定资产投资２７．５％；商品房屋施工面积３５８８万平方米，比上年同期增长５．６％；新开工商品房屋１０９８万平方米，比上年同期增长１１．２％；竣工商品房屋５８８万平方米，比上年同期增长１８．７％。销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。全省空置一年以上的商品房面积为２６８万平方米，比上年底减少１４万平方米。全省房屋买卖成交面积１４０３万平方米，买卖金额２２７亿元，同比分别增长１６．９６％、２０．１％；

预计全年全省房地产开发投资完成２３５亿元，与上年同比增长１５．８％。今年我省房地产市场运行主要特征：

１、房地产开发投资增幅继续上升，与商品房屋销售面积增幅比例协调。１－１０月全省完成房地产开发投资同比增长１９．８％，商品房屋销售面积同比增长２１％，两者比例相近，表明商品房供求关系基本平衡。

２、商品房新开工面积继续回升。１－１０月新开工面积增幅为１１．２％，在１－９月上升１．５个百分点，表明开发商受商品房销售面积不断增长的影响，对市场前景仍然看好，新开工项目不断增加。３、商品房销售市场保持活跃态势。１－１０月房地产开发销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。商品住宅销售面积中，个人购买比重占９３．６％。

从总体上看，今年我省房地产市场全年将呈平稳健康发展的态势。进入下半年，全省房地产开发投资和新开工面积增长加速，扭转了上半年因部分城市增长下降造成的增速减缓趋势。房地产市场供求总量基本平衡，供应结构基本合理，房屋交易平稳增长，存量住宅交易较为活跃。我省房地产市场总体保持平稳发展的主要原因：一是去年省政府出台的一系列加快房地产市场发展的政策效应已开始显现；二是今年开展整顿和规范房地产市场秩序后，房地产开发经营行为进一步规范，房地产市场秩序已有明显好转，促进了开发投资和消费；三是随着城镇化进程加快，城镇人口大量增加，商品房的需求量扩大，带动了投资增长；四是居民住房观念的逐步转变，以及住房公积金个人贷款和银行按揭贷款业务大量开展和额度的提高，增强了居民购房的支付能力；五是住宅小区环境和品位的不断完善提高，吸引居民住房消费。

房地产市场宏观调控措施：一是转发建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［２００２］２１７号），并结合我省实际提出补充意见，要求各地加强房地产信息系统建设，建立房地产市场预警预报体系，引导企业理性经营，避免市场大幅波动；发挥城市规划的调控作用，对商业用房、写字楼供大于求的城市或局部地段，限制新建该类项目；合理制定经营性房地产用地供应计划，逐步实现按计划供地；认真抓好经济适用房建设，确保各项优惠政策落实到位；加快住房补贴发放进度。二是不定期公布房地产市场运行情况分析。适时向社会公布房地产市场运行状况分析报告，使开发商了解房地产市场动态，更有针对性实施开发。

搞活房地产市场的主要措施及取得的成效

去年十月，福建省政府为进一步激活房地产市场，刺激住房消费，拉动经济增长，连续出台了《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》、《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》、《福建省人民政府关于加快经济适用住房和廉租住房建设的通知》以及《福建省人民政府办公厅关于加强城镇房屋租赁管理工作的通知》等四个文件。这四个文件分别提出全面开放住房二级市场，调整住房二级市场交易收益分配政策，让利于民，简化房改房上市条件，加大住房公积金个人贷款力度；明确要求建立稳定的住房补贴资金来源渠道，简化住房补贴发放程序，加快发放职工住房补贴；进一步强调经济适用住房建设的重要性，要求各级政府和有关部门严格执行《福建省人民政府关于印发〈福建省经济适用住房建设管理暂行规定〉的通知》（闽政［１９９８］３８号），把土地行政划拨、税费减免、成本及利润控制等优惠政策落实到位，扩大经济适用住房实施范围，制定经济适用住房销售管理办法和廉租住房建设分配管理办法；健全房屋租赁管理体制，房地产行政主管部门主管房屋租赁管理工作，公安、工商、税务、计生等部门积极配合，完善房屋租赁合同登记备案和《房屋租赁证》制度，建立商品房屋租赁指导租金制度。今年六月以来，又颁布了《关于加快发展住房二级市场的补充通知》和《关于机关事业单位剩余公有住房的处理意见》，对进一步盘活存量住房，筹集住房补贴资金和廉租住房房源，以及房改房上市收益分配、高级住宅范围界定、购房契税征收税率等作出相应规定。

省政府这一系列文件出台后，在社会上引起很大的反响。各地采取有效措施加快住房二级市场发展，福州等地举办了房地产展销会和二手房促销会，房地产二级市场的消费不断升温，消费额持续扩大，住房补贴工作进度加快。通过一年来对省政府文件的宣传与贯彻实施，省政府文件对促进居民住房消费，活跃我省房地产市场的作用已经初步显现出来，１－１０月全省住房二级市场交易面积４６９万平方米，交易金额４６．７亿元，同比分别增长５５．３％、９８．４％。其中，房改房上市交易活跃，成交面积８３．７万平方米，成交金额７．７６亿元，同比分别增长１５０．４％和１２５．６％。房地产市场成为市民关注的一个热点，房地产二级市场开始成为经济发展的一个新的增长点。

（五）房地产市场整规情况

建设部等国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》下发后，省政府对整顿和规范房地产市场秩序高度重视，进行了全面部署。省委常委、常务副省长黄小晶主持召开省政府专题会议，专题研究部署整顿和规范房地产市场秩序工作，继全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议后，我省紧接着召开全省电视电话会议，部署全省整顿和规范房地产市场秩序工作。国家七部委《通知》下发后，我省充分利用电视、电台、报刊等新闻媒体，对整顿和规范房地产市场秩序工作进行了广泛的宣传发动。各地也都积极利用当地报刊、电视台等媒体扩大宣传，对外公布了举报电话、投诉信箱，同时开展了形式多样的宣传活动，形成了舆论氛围。

为确保整顿和规范工作顺利进行，成立整顿和规范房地产市场秩序联席会议。负责全省整顿和规范房地产市场秩序工作的监督、指导和协调。各市、县也相继成立了整顿和规范房地产市场秩序领导小组，各地方政府都制定出台了本地区的整顿和规范房地产市场秩序的实施方案，对整规的重点、工作目标、工作方法及步骤进行了明确的部署和安排。

从６月份开始，整顿和规范工作分三个阶段进行，即企业自查、设区市抽查和全省执法检查。在整个工作中采取了以块为主、条块结合、齐抓共管的做法，将各项任务落实到有关部门和各级地方政府，确保整顿和规范房地产市场秩序工作的扎实展开。

１、省直各相关部门根据整顿和规范房地产市场秩序的工作要求，共编印了整顿和规范工作简报１５期，及时进行上传下达，共接收、受理群众举报投诉案件７５件，办结８件，批转到各市６７件，并进行了有效督办。省建设厅从八月份开始举办培训班，对房地产开发企业负责人分期进行培训，目前已办培训班９期，培训人员近３０００人，在建设信息网上公布了企业信用档案，接受群众监督；

２、扎实开展自查、抽查和整改工作。全省开展自查自纠的房地产开发企业、物业管理企业以及中介评估机构共计２２７０家，企业的自查率均达到１００％，南平、三明、漳州还组织了对各县、市的指导和督查，开展了抽查工作，抽查面都比较广，全省共抽查了４６６家房地产开发企业、物业管理企业和评估机构，各地抽查率均在２０％以上，抽查的质量和效果比较好。莆田市结合中央电视台焦点访谈曝光事件，举一反三，对全市房地产开发项目进行地毯式抽查；龙岩市各县（市、区）抽查面达１００％，中心城市抽查面达３７％；福清市对辖区内的５０家房地产企业抽查了４８家。对抽查中发现的违法违规行为，各地共发出责令整改通知书３１４份，已完成整改２０１份；对各类群众举报投诉案件，各地共办结２１３件。其中，福州、莆田、宁德市共计查处违法违规案件１１４起、罚款１５９．５万元，收回拖欠的土地出让金６２７２万元；龙岩对违规企业和项目立案６起，发出处罚通知书６件，降级１家；南平市检查中发现了２６起违法违规行为，均进行了有效查处。

３、开展了整顿和规范房地产市场秩序执法大检查。省政府办公厅发出《关于开展全省城乡规划、风景名胜区规划执行情况检查及整顿和规范房地产市场秩序执法检查的通知》，组成了四个联合检查组分赴全省各市、县开展执法检查。共抽查了３９家房地产开发企业和４１个开发项目、２７家物业管理企业、２５家房地产中介评估机构。责令有关房地产企业限期整改，并要求当地督办，并要求当地相关职能部门根据相应法律、法规进行核实取证和依法处罚，共计发出了４８份责令整改通知书和督促整改通知书。检查期间，共收到群众举报电话和投诉计２３５起，接待了部分上访群众。

通过这次整顿和规范房地产市场秩序工作，我省的房地产开发经营行为逐步规范，房地产市场秩序不规范的局面得到有效的遏制和扭转，取得了阶段性成效。主要有以下几方面：一是开发单位依法办事的意识不断提高，房地产开发行为日趋规范，房地产开发环境得到明显改善。与前几年相比，开发建设单位在开发经营过程中，依法经营的意识增强了，大部分房地产开发企业都能严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续，检查中发现房地产开发过程中不按基建程序办理有关手续、严重违反规定开发建设的行为大大减少。二是房地产开发项目存在的违法违规行为得到及时纠正和有效整改。房地产开发企业在自查自纠阶段发现项目建设违反程序的，基本上都能及时自行纠正，补办了有关手续。全省各地自查抽查中发现的违法违规行为，已完成整改２０１份；各类群众举报投诉案件，已办结２１３件。对部分违法行为需进行处罚的，均已责成所在设区市整规办依法处罚。三是房地产市场的规范化管理进一步加强。各级主管部门在房地产开发项目审批、土地使用权招投标、建设工程招投标、商品房预售许可发放等方面都实施了制度化管理，各级政府部门在审批过程都实行规范操作，简化了办事程序，办事效率明显提高。同时通过检查发现行业管理中的薄弱环节，各地也积极做好建章立制工作，进一步规范房地产市场秩序。如莆田市制订《关于进一步规范我市房地产市场行为的通知》，厦门市土房局出台了《厦门市商品房销售市场规范》，三明市出台了《关于在房地产开发经营中禁止违规销售架空层的通知》和《关于加强商品房合同备案管理的通知》等。

（六）物业管理基本情况

１、加快立法步伐。正在抓紧进行《福建省物业管理条例》草案的起草、论证工作，拟于近期报省政府。与省财政厅联合起草了《福建省物业管理维修基金（商品房部分）管理办法》。

２、进一步推动住宅小区物业管理的发展，扩大物业管理的覆盖面。目前我省新建住宅小区和高层建筑基本实行物业管理；已建成的住宅小区和单位、企业自建自管房逐步推行物业管理，覆盖面将近达到６０％。物业管理水平有了进一步提高，有１２个小区被建设部或者说建设厅评为“物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦）”。经考评有９个物业管理项目列入“省级城市物业管理示范项目”。

（七）有关法规的落实情况

关于房地产业健康有序发展的研究 篇6

【关键词】房地产业;健康发展

衣食住行是人类的四大生计，与人们的日常生活息息相关。住作为其中的一大生计，其重要性不言而喻。中国作为人口大国，现在面临着相当严峻的房地产压力。

１．中国房地产业的现状

在没有进入改革开放时期的时候，我国在很长的一段时期一直处于住房紧张的状况，住房出现严重的短缺。经过30多年的发展，我国始终把改革作为解决住房紧张的关键进行落实，一方面加强城镇住房制度的力度与改革，另一方面积极有效地发展壮大和规范整个房地产的市场，理论联系实际，走出了一条具有中国特色的房地产发展道路。现如今，房地产已经和钢铁、建材等行业一起成为我国经济发展的支柱性产业。

进入新世纪，据权威专家和部门统计，我国城乡新建住宅以每年13亿平方米左右的速度在增长；在这中间，城镇新建住宅每年达到了5亿多平方米，消费在住宅方面的投资增长率达到了20%。除此之外，城镇的人居住房面积在2009年达到了28平方米，而且住房质量也得到了很大的提高。由上可知，住房紧缺的问题已经得到了有效的改善，目前我国的房地产正向着更高的目标发展，即资源节约型和环境友好型。

尽管房地产业得到了明显的改善，但不容置疑的是，我国的房地产市场还不是很完善，其中存在着很多问题。比如土地的供应不够规范，中低价位和部分中小户型的的住房供应短缺，房产价格相对过高，经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例过低，房屋拆迁引发的矛盾普遍存在，住房的保障制度不健全，等等，这些都是当前急需解决的问题。

当前，我国的城镇化进程不断加快，工业化也在不断向前发展。引导房地产健康有序地发展，一方面有利于我国经济社会的较快发展，满足不同居民的住房消费的要求；另一方面对于我国实现全面建设小康社会的目标起着促进作用。因此，在房地产领域，我们需深化改革，着眼于长远的发展，把房地产业纳入可持续发展的道路和战略中来。

2.引导房地产业健康有序发展的策略

2.1继续将房地产业列入我国支柱性产业之一

房地产的发展不仅拉动了我国的GDP增长，而且极大程度上满足了居民的住房需求，扩大了社会的就业，有效地缓解了当前严峻的就业压力。鉴于房地产业对我国经济发展的突出贡献，理应将其继续纳入我国的支柱性产业之一来看待。在这其中，我们要时刻以科学发展观作为指导思想，引导房地产业健康有序可持续的发展。同时要突出以人为本的理念，一方面保证广大群众的住房要求，实现人人都有住房；另一方面大力改善居民的住房条件，并大力发展节约型和环保型的住房建设，为倡导和谐社会的理念做贡献。

2.2健全土地市场，完善土地产权制度

一个国家房地产市场的整体走势与经济增长的整体趋势和经济波动的关系紧密。综观我国目前的土地市场，一个突出的矛盾是土地市场的发展和土地产权制度的改革与当前的房地产业的发展状况整体水平不相适应。而土地市场作为房地产业的重要组成部分，对于房地产的整个体系完善的作用不可小觑。由上可知，相关部门必须在健全土地市场和完善土地产权制度方面大下功夫。第一，联合相关部门建立完善健全的房地产市场的法律体系，加强监督房地产建设过程中的管理，以防出现违法违规的交易以及哄抬房价、圈地不建、捂盘惜售等情况的发生。第二，要加强房地产业的诚信建设以及自律建设，努力营造适合房地产业健康可持续发展的良好氛围。第三，对于部分新增的经营性土地的使用权通过以下步骤来实施：土地拍卖、公开竞标、挂牌交易。第四，加强土地二级市场的培育体系，使得土地产权得到优化配置。第五，要不断开拓和完善土地等相关不动产的金融业务，通过运用金融的相关机制来促进土地产权的有效流动。

2.3继续大规模实施保障性住房的建设

保障性住房的建设是党和国家进一步加强民生建设的重要保障，同时对拉动我国的内需和促进经济社会的发展意义非凡，因此要加大保障性住房的建设力度。一方面紧抓保障性住房的建设，增加经济适用房、廉租住房、公共租赁房等的建设比例，并且着力推进棚户区的改造和危房改造工程；另一方面紧抓制度建设，完善健全保障性住房的机制体系，着力解决贫困家庭的住房困难问题，同时发展满足居民多层次的住房要求。2010年的中央政府工作报告中指出，中央政府拟安排632亿元人民币作为保障性住房的专项补助资金，同时建设约300万套的保障性住房以及改造280万套的棚户区和危房，可见，党和国家对于加强保障性住房的重视程度。

2.4建设资源节约型和环境友好型的住房，切实改善居民的居住环境

当前整个社会倡导的是和谐理念，在住房建设方面也可以渗透。这就需要在积极推进现代化住宅建设的进程中，一方面坚持高标准和高起点的规划设计，将住宅小区的生态环境建设作为首要考虑的因素；另一方面在加强住宅内部功能建设的同时，着力注重住房的舒适度。除此之外，大力广泛地推广有利于保护环境和资源节约的相关工艺、产品、材料和设备等，从而提高住宅的质量，将建设资源节约型和环境友好型的住房目标落到实处，这也是科学发展观所倡导的以人为本理念的落实。因此，建设资源节约型和环境友好型的住房意义重大。

2.5加大中低价位和部分中小户型的住房供应

当今社会，由于部分城市的房价过高，导致出现很多的房奴族，他们一生都在为房贷而工作奔波。因此，加大中低价位和部分中小户型的住房供应刻不容缓。一方面，它能有效缓解当前的住房紧张；另一方面，对于减轻大部分居民的住房压力和解决当前房奴族的经济压力意义重大，从而为实现全面建设小康社会打下可靠的基础。

综上所述，我国是一个人口众多的发展中国家，当前正处在城镇化快速发展的进程中，切实解决好城镇居民的住房问题，是一项艰巨漫长的任务，不能操之过急。要有规范、有步骤地去实施，从而引导房地产业健康有序的发展，为我国进一步改善民生、扩大居民的消费以及促进经济平稳较快地发展做出突出的贡献。

【参考文献】

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［３］钟云．迎接房地产业的春天—中国对外开放沿海港口城市房地产业协会首届大会在宁波召开[J].住宅科技,1985(3).

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［５］蓝枫．稳定房地产市场， 保持房地产业健康有序发展，城乡建设，2008，（08）．

房地产业发展 篇7

关键词：发展趋势,房地产行业,国民经济

国民经济水平是国家综合国力的重要体现, 与人民的生活息息相关, 而房地产业在国民经济中起着重要的作用。笔者在分析我国房地产业的发展特点后, 对我国房地产业在国民经济发展中的作用及发展趋势作出了相应的探讨。

一、房地产行业在国民经济中的巨大作用

1. 房地产行业能够带动相关产业快速发展

通常来说, 房地产的产业链较长, 例如在公布的投入产出表的多个部门中, 几乎所有部门都与房地产行业有着紧密的联系。建筑业、化学工业以及社会服务业等相关产业都与房地产行业有着较高的关联。相关调查报告显示, 房地产业总的直接带动国民经济的系数处于较高水平, 完全带动国民经济系数也不容小觑。其充分说明了房地产行业在国民经济发展过程中的重要作用。

2. 房地产业能够一定程度上带动消费总额的增长

房地产行业能够促进国家多种多样形式的消费的增长, 比如说建筑材料消费、住房消费以及生活耐用品消费等。房地产行业不仅为社会增加了大量的就业岗位, 同时也大幅地提高了国家的财政收入。

3. 房地产行业能够加快国民经济的增长速度

据有关数据显示:1953年至1978年, 中国GDP年平均增长6.1%, 其中, 房地产行业年均增长达到5%, 在1978年到2005年这27 年间, 我国房地产行业增加值占GDP的比重平均是4.1%, 其比1979 年上升了2.1个百分点。上述数据充分显示了房地产行业在我国国民经济中的重要地位以及房地产业在带动国民经济发展方面的显著作用。

二、当前房地产行业的发展所面临的现状

我国的房地产行业在现行政府政策的调整与控制下有了比较乐观的发展势头, 然而在其发展的过程中亦存在着一些问题, 当前我国房地产业的发展现状如下:

1.房产成交量萎缩, 大量房屋空置

目前, 在我国相关的房地产政策的管控下, 房地产行业的房产成交率出现了严重的下滑趋势, 市场中的购房者大部分在持币观望, 房地产业的房产销售问题比较严峻, 房地产商的房屋空置率偏高, 这对房地产商的资金回收工作产生了极其不利的影响。

2.房价在逐步下降

在国家政策的影响下, 房地产行业的泡沫正在渐渐地收缩, 房屋价格也在稳步地下调, 正因如此, 房地产开发商的资金链受到了影响, 资金回收工作进展缓慢。目前, 我国的一些大中型城市的房价已基本稳定, 并且出现了逐步下降的趋势。

3. 房地产开发商的金融融资风险慢慢上升

在我国一些房地产行业政策的宏观调控下, 房地产行业开发商们的金融融资风险有了幅度较大的提高, 开发商的资金压力较为巨大。在国家房地产政策的影响下, 房地产开发商的资金缺口极大, 因此, 其资金链存在着较大的风险, 甚至随时可能会发生断裂。

4.房地产行业的中介经营较为困难

房地产中介对于房地产开发商的房产销售而言有着重要的作用, 其是人们了解房地产公司以及公司房产的主要渠道。因此, 房地产中介的发展情况直接影响了房地产开发商的资金链。然而在我国房地产政策的宏观调整与控制下, 房地产企业的房屋的成交量呈现了较大幅度的下降趋势, 因此导致房地产行业的房屋中介市场的竞争变得非常激烈。除此之外, 国家还要求房地产中介正规化, 这就使得大量的房地产中介倒闭, 从而直接导致房地产公司的销售业绩下滑, 使得房地产商的资金回收工作受到了严重的阻碍。

5.房地产市场土地供应环节不规范

部分地区的政府在房地产市场土地的供应环节中有着一些违法乱纪的操作, 有极少部分地区的政府甚至为了有效增加自身的收入而低价从农民手里获取相关的土地, 转而高价转让给房地产开发商。部分地区政府部门没有贯彻落实国家相应的房地产政策, 没有严格地执行有关的土地契约, 有的政府部门甚至随意地更改有关的土地契约内容。除此之外, 房地产行业的部分调控政策不甚稳定, 没有必要的延续性以及合理性, 这些较为突出的问题在一定程度上制约了房地产行业的发展, 严重影响了我国房地产行业的公平与公正。

6. 房地产行业面临着重新洗牌的局面

近年来, 我国政府在土地制度的完善与监管方面的工作上取得了一定的成绩, 国家的土地监管力度正在逐渐加大, 与此同时, 银行的信贷出现紧缩的状况, 房产成交量急剧萎缩等因素使得部分规模较小、资金困难的房地产商承受着巨大的压力, 其甚至随时会因为资金无法回收或者资金链断裂等情况而倒闭。而一些规模较大, 资金较充足的房地产商则能经得住市场的风险, 在激烈的市场竞争中生存下来并逐步壮大, 不过需要特别指出的是, 房地产行业的风险依然存在, 因此, 暂时生存下来的房地产商并非高枕无忧, 房地产市场随时可能出现重新洗牌的局面。

三、我国房地产行业的发展趋势

1. 我国房地产行业的长期供应依然较紧张

就目前情况而言, 中国的房地产行业在较短的一段时间内由于房地产价格偏高而导致房屋供大于求, 不过就长远的角度来看, 我国的房地产业的房产供应仍然吃紧。我国目前的城市化率达到较高水平, 并且每年都以较为稳定的速度增长, 与此同时, 每年有超过1000 万的人口来到城市里生活。如果按照居民人均27 平方米的住房面积计算, 房地产行业的需求将会是一个非常巨大的数字。我国的人口数量在持续增长, 其能促进房地产业的发展, 与此同时, 随着消费者经济水平的提高并达到某个标准时, 消费者对房屋的大小、房屋的舒适度以及环境等需求都会发生相应的转变, 进而可以加速房地产业的发展。可以说, 城市化的过程就是房地产行业高速发展的过程。

2. 中国房地产行业已经步入关键的调整期

由于经受国家相关房地产调控政策的一些影响, 中国的房地产业已步入了比较关键的调整时期。众所周知, 房地产行业也是我国国民经济的重要组分, 其是国民经济的重要支柱, 因此, 政府在相关房产政策的制定工作中会尽可能地保障房地产行业稳定有序地发展。政府在设计房地产政策时会考虑到房地产业对社会民生的影响, 因此, 政府希望房地产行业能够控制银行的贷款以及规范房产土地的使用, 同时保障经济适用房的数量。上述措施的主要目的是稳定房地产行业的发展, 从而提高人民的生活质量。

3.房产价格趋于合理化

随着社会的发展, 我国购房者群体愈来愈理性, 同时, 由于国家要求房地产商尽力让土地使用的过程达到规范要求以及银行控制贷款等因素的影响, 我国房地产业已基本达成共识, 那便是在进行房地产开发工作时应当保证其过程规范。在多种因素的共同作用下, 我国房产价格正渐渐趋于合理化, 顺利进入了一个价格可控的时期。

4.优化供需结构

虽然我国的经济发展较快, 然而人均GDP与发达国家相较依然有较大的差距, 因此, 房地产商应当针对我国国民人均购买力较低的状况而相应推出价格合适的住房。当前, 廉租房在我国房地产行业所占的比重有了明显的提升, 以别墅为代表的一些住宅的比例显著下降, 房地产供需关系得到了合理的调控。目前, 我国正在加大经济适用房的开发力度, 廉租房的建设工作也在紧锣密鼓地展开, 如此一来, 低收入居民的住房便得到了有效的保障, 而经济适用房与廉租房的建设工作在一定程度上也促进了房地产开发商房屋建设结构的转变。从而促使房地产行业的发展更加稳定健康。

5.房地产行业合理地整合

房地产业是关系着我国国计民生的重要支柱行业, 因此, 政府应当淘汰投机、唯利是图的房地产开发商, 维持房地产行业的秩序。随着我国土地制度的完善、国家宏观调控政策的积极影响以及银行收紧贷款, 房产行业逐渐淘汰了一些具有投机心理的房产开发商, 因此, 房地产行业正逐步走向理性化、市场化、规范化的健康发展道路

目前, 在国家相关房控政策的影响下, 房地产行业正在积极地转变发展理念、促进房产价格合理化、保障房产开发过程合理化等。我国的房地产发展趋势较为乐观, 因此, 政府应当积极完善房控政策, 加大房产市场监管力度, 房产开发商应当严格执行行业制度, 并积极建设廉租房以及低价商品房等惠民房产, 从而达到回报社会的目标。笔者相信, 在政府与房地产商的共同努力下, 房地产行业将迎来一个崭新的明天。

参考文献

[1]李伟, 廖宜静.房地产业发展与经济增长的实证分析[J].皖西学院学报, 2012 (03) .

房地产业发展 篇8

房地产业作为南京社会经济发展依重度很高的产业, 需要形成自我的形象风格和话语支撑体系, 需要产业发展战役实施者, 更需要产业发展战略思想。思想是有力量的, “没有文化的军队是不能战胜敌人的。”感悟点滴, 反思得失, 发展前瞻的意义恐怕于此。

一、坚持发展方向

1. 推进“人文绿都”建设。

根据南京独享山、水、城、林的城市特点, 构建城乡一体“保护、继承、开发、利用”生态网络体系, 以建设体现十朝故都历史文化、生态宜居的国际性人文绿都, 多层次推动具有品牌影响力旅游地产、休闲地产、养老地产等新型地产业的建设, 实现“天蓝、水清、地绿、城美”的远景。

2. 实现产业园社区化。

抓住日本海啸后, 国际产业转移战略新机遇, 以麒麟生态科技创新园、吉山软件园作为试点, 在园区附近建设大型商品住宅项目, 完善高科技产业园区配套服务设施建设, 重点推进其和周边环境建设、改造, 实现工作高效、物管覆盖、生活舒适, 社区政、产、学、研一盘棋, 科、工、贸一体化, 多渠道确保南京城市增长能级实现快速提升。

3. 提高城市功能档次。

规范办公楼功能等级、档次、标准, 通过政府引导, 形成多样化、多层面复合办公物业态;改善环境, 优化配套, 提升物业品质, 配合城市服务业和金融业发展。实现国际展会、跨国总部、科技研发、游轮旅游、教育培训等新经济迅猛发展。

4. 发展新兴市场。

进一步规范和完善存量房市场秩序, 倡导住房租赁消费, 激活住房租赁市场, 同时, 加强租赁市场管理, 扩大租赁管理覆盖面, 多视角开拓租售并举、多维发展、拓展财源的新局面。

5. 展开文化商业配套布局。

围绕南京城市发展战略性规划, 结合河西新城及青奥配套区、南部新城、浦口新城、麒麟生态科技创新园等十大功能板块的开发, 加大区域大型文化体育设施、商业项目的建设力度, 多方位配套布局, 形成南京“纽约第五大道、日本六本木、上海新天地”。

6. 塑造宜居城市形象。

优化住宅区空间布局, 提高房屋设计和建造水平, 更加注重住房设计的人性化、科学化、合理化, 最大限度满足市民对住房功能、节能、日照、通风、采光等方面的要求。多手段推广建筑节能环保新技术, 积极推进可再生能源在建筑中的应用, 减少房屋建设和使用过程中的能源和资源消耗, 提高建筑物居住的“住健康、低污染”舒适度。完善住房品质评价体系及设计标准。建立绿色环保建材认定常态化, 提升宜居城市环保品质。

7. 提高物管服务品质。

围绕建设宜居新城、新市镇、新社区目标, 梳理主城区剩余危旧房片区, 加强危旧房改造、旧小区综合整治力度, 制订旧小区出新和房屋整治及危旧房改造工作方案和实施计划, 完成剩余危旧房片区改造任务。适当提高郊区危旧房改造补助。提高物业管理覆盖率, 构建多方式区、街道、社区三结合的住宅区管理新体系。

8. 统筹保障房建设、供应与分配。

建立健全以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房和中低价商品房“四位一体”的城市住房保障体系。加大保障性住房建设规模与速度、力度, 积极落实其建设资金多方面来源, 确保建设进度, 保障基本覆盖, 实现应保尽保。结合区域规划, 重点完善交通、医疗、教育等基本生活服务设施配套, 提高入住生活质量, 带动建设、供应与分配良性循环发展, 提升社会和谐度。

9. 完善公建配套格局。

坚持“绿色环保”理念, 完善城市公建配套设施, 创建绿色环保的人居环境。多着重住宅小区环境绿化、生活垃圾无公害处理、水电节约和充分利用自然能源;坚持“环境友好”理念, 社区配建教育、保健、娱乐、便民商店、综合商场等便民服务设施;坚持“平安南京”理念, 提高安全防范系统和管理监控系统的整体水平。

1 0. 加强房地产消费模式创新。

不断优化与强化全市商品房供应结构, 同时多致力提升项目品质和区域品牌价值。一是提高规划设计水准, 引导开发适销对路的商品房。二是完善环境配套设施, 推广建设节能环保型住宅。三是提升售后服务品质, 加强项目售后的管理服务力度, 提升物业管理水平。四是优化房地产市场消费结构, 提倡创新消费模式, 实现多级市场联动发展态势。

二、重视发展瓶颈

--调控长效机制有待完善。南京宏观调控执行速度较快, 但持续力度略显不足;政策储备不足, 市场“过热”或“过冷”时采取应急性措施, 导致市场调控无法长效化, 引发住房供应结构不合理、市场秩序不够规范等一系列问题。

———保障性住房配套设施有待完善。保障性住房供应量与商品房相比偏低, 且多为解决拆迁安置户, 真正用于解决住房困难户较少。已建和新建的保障性住房主要分布在主城的边缘地带, 配套设施不足, 交通成本大幅上升, 生活不便。

———新兴地区有待满足发展需要。新兴发展地区, 商业、写字楼建设比例较低, 教育、医疗卫生、行政管理用房、商业和写字楼的新开工和竣工量较少, 商务配套设施的发展滞后令现阶段我市部分区域商务氛围较弱, 居住成本大幅上升, 直接影响新兴地区发展动力。

———存量房市场关注度有待提高。对存量房市场、住房租赁市场的监测范围和其动态变化的了解、监管力度程度远不如新房市场;经纪行业规范化建设不足, 管理信息化专业化程度不高。市场缺乏租售并举、多维发展的新局面。

———住宅建设有待适应低碳经济需要。资金投入和研发水平不足, 没有相应的重换跑道激励措施和产业化验收、性能评定标准。

———物业管理覆盖有待提高。2009年末, 全市覆盖率73.5%, 其中住宅85.7%, 非住宅仅51.1%;企业营业创收总体不高, 远低于“北上广深”等市;2010年初, 我市共有注册登记物管企业569家, 其中一级资质企业23家, 仅占4%, 其中外地企业占比又超过一半, 物业管理企业本土发展仍要加强。

三、推动三个创新

鼓励创新驱动, 按“环保、节能、低碳”创新型城市的发展要求:

———推进环保、节能型住宅建设和住宅产业化发展, 推进住宅产业在先进建筑施工方面的技术创新。实现市政设施发展、生态环保发展、科技产业发展。

———推动房地产业尤其是住房保障体系管理的信息化建设, 逐步实现全市 (含郊县) 住房困难群体和保障性住房动态信息化管理手段创新。实现民生优先、和谐进步、管理创新。

———推进与房地产业发展密切相关的规划发展、公共行政服务、土地储备和出让、公积金管理等方面的制度创新。

四、实现两个跨越

通过未来五年产业十大前瞻, 逐步形成南京梯次消费体系, 全面实现两个重大跨越:

1. 在继续重视房地产开发的同时,

加大对房地产咨询策划、信息开发、估价、中介、代理、物管、租赁、抵押、金融配套等房地产服务业的关注, 推动房地产增加值由重点依赖开发向开发、服务并重的跨越;

2. 促进郊县房地产开发由侧重单一

的低附加值的普通住宅开发向高附加值的旅游房地产、休闲房地产和养老房地产多元化开发跨越。

五、争取快速进位

南京房地产业未来五年将进入凸显城市个性的内涵式竞争时代。

我们要注重城市规划和产业制度的地方历史文化特色特点, 牢牢把握专业性原则, 搞好城市形象、格调和品味提升, 着重主体形象定位改善升格;着力区分理念、地缘、人文明显识别, 展现城市面貌, 提振城市精神。

我们要体现地方特色, 彰显地区个性, 迅速提升城市品质, 结合南京城市个性, 按“十二五”我市房地产市场跨越发展战略构想, 要进行更全面的审视, 更仔细的找寻, 更到位的对接, 更有力的竞争, 实现更深入的探索, 更快速的进位, 更前卫的创新, 更高效的跨越。

房地产业健康发展的判断标准 篇9

一、房地产业的产业性质与功能

1. 房地产业的产业性质定位

在国民经济统计核算体系中, 房地产业在性质上属于典型的服务业, 在产业层次上属于第三产业的范畴。服务业有生产服务业和生活服务业之分, 房地产业作为服务业也不例外。可以认为, 为提供商业房地产开发、提供工商业住宅房地产服务的行业可被称为生产性房地产服务业;为居民住房消费提供服务的行业可被称为生活性房地产服务业。既然是服务业, 一般而言, 房地产业应该作为一种被动性产业对待。房地产业的发展速度和规模要依据区域经济的发展, 尤其是工业化、城市化的发展需要和居民生活的实际需要来规划。这个结论至少适用于工业化尚未完成的国家或地区。脱离这种服务性需求的支撑, 盲目发展房地产业不仅不利于宏观经济持续成长, 最终也会损害房地产业自身的可持续发展能力。

2. 房地产业的产业功能定位

作为国民经济体系中的一个普通的服务业, 房地产业在经济发展中的功能主要应体现在以下两个方面:一是要不断地满足现代工商业发展对房地产服务不断变化和日益增加的需求。即伴随着区域经济的快速增长, 房地产业要根据现代工商业发展的实际需要, 适时地提供大量非住宅房地产开发服务、工业厂房服务和商业办公设施出租服务以及物业管理服务等。二是要不断地满足城乡居民日益提高的居住服务需求。随着区域经济的快速发展和城乡居民收入水平的不断提高, 居民对居住品质和居住服务的要求越来越高, 房地产业的未来发展必须着眼于满足居民日益增长的高品质居住服务需求, 如物业管理服务需求等。这要求房地产业要根据社会需求的调整和发展趋势不断调整其内部行业结构。

二、房地产业发展健康性的评价标准

基于房地产业的产业性质和产业功能定位, 从房地产业与国民经济协调发展及房地产业内部各部门协调发展的角度考察, 本文认为, 从宏观层次上判断房地产业发展是否健康的标准大致有以下三个。

1. 产出角度:房地产业与宏观经济是否协调增长

要想正确度量房地产业与宏观经济之间的关系, 首先应当选择合理的总量指标。毫无疑问, 正如国内生产总值 (GDP) 是衡量宏观经济总量的最佳指标一样, 房地产业增加值 (即房地产业的GDP) 也是衡量房地产业产出的最理想指标。只有弄清楚房地产增加值与国内生产总值之间的关系, 才能对房地产业发展与宏观经济发展是否协调做出正确判断。

本文认为, 房地产业与宏观经济是否协调发展, 关键是要看房地产业产出比重的提高是否相应地带动了宏观经济的持续增长。一般而言, 如果随着房地产业产出比重的增加, 宏观经济也获得了持续增长, 说明房地产业发展至少在考察期内对宏观经济而言是健康的, 反之则亦反。

以中国香港为例, 利用1980—2005年香港经济数据 (见表1) , 可以计算香港房地产业产出比重和香港本地生产总值的增长率之间的简单相关系数, 大约为-0.192, 相关性不太显著。但我们可以根据这个结果做出明确判断, 尽管香港是一个高度依赖房地产业的经济体 (房地产业对香港经济的平均贡献率接近20%) , 但房地产业产出比重的提升并未刺激香港经济的增长, 这体现了房地产业发展与香港宏观经济发展的不协调性。从这个意义上讲, 香港房地产业发展是不健康的。

再以中国内地为例, 将1978—2008年30年的经济增长率和房地产业增加值比重数据列入表2中。可见, 随着20世纪80年代初期的改革开放, 我国房地产业获得了持续发展, 房地产业对国民经济的贡献率逐渐提高。为了正确判断房地产业与国民经济发展的协调性, 可以计算出房地产业增加值比重与经济增长率之间的简单相关系数。利用表2中的数据, 计算得到的房地产业产出比重和经济增长率之间的简单相关系数为-0.01115。相关系数虽然是负值, 但相关性极不显著, 说明两者之间几乎没有相关关系。这也说明, 从对国民经济的推动作用上看, 作为第三产业领域的一个重要服务业部门, 房地产业的发展仍然处于低级阶段。

2. 投入角度:房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长

虽然房地产投资不是衡量房地产业贡献率的理想指标 (理想指标是房地产业增加值) , 但由于房地产投资与房地产业增加值通常具有很强的正相关性, 我们可以根据房地产投资与固定资产投资之间的关系来间接地观察一个国家或地区的房地产业发展是否健康。其背后的基本逻辑是, 如果房地产投资比重过大、增长过快, 房地产投资将会不可避免地挤出其他产业、特别是制造业的投资, 进而对实体经济和整体经济造成损害, 这是房地产业不健康发展的重要标志之一。

资料来源:房地产业产出比重, 1980-1998年数据出自冯邦彦《香港地产业百年》, 东方出版社, 2007年版;1999-2000年数据系根据香港政府统计处《香港统计年刊 (2005) 》, 提供的数据计算得到;2001-2005年数据出自香港政府统计处《香港统计数字一览》, 2007年2月。香港经济增长率数据来源于香港政府统计处

鉴于数据易得性, 仍以中国内地为例进行检验。20世纪80年代中期以来, 全国房地产投资占固定资产投资的比重逐渐增大, 尤其是在2003年以后, 逐渐逼近20% (见表3) , 这一比例体现了房地产业确实已经成为我国“投资支柱产业”的地位, 另一方面也说明了全社会固定资产投资对房地产投资的依赖程度正在逐渐加深。从理论上推断, 如果房地产投资对国民经济增长有显著的正向推动效应, 那么, 房地产投资比重应当与宏观经济增长率之间呈现出显著的正相关性。利用表3提供的1986—2008年的统计数据, 可以计算出房地产投资占固定资产投资的比重和宏观经济增长率之间的简单相关系数为0.177011, 远未达到临界值 (约为0.3598) , 说明两者之间几乎没有相关性, 即房地产投资比重的提高并没有显著推动宏观经济的增长。一个可能的原因是, 因房地产投资比例过大、增长过快挤出了用于其他产业尤其是制造业等实体经济的投资, 实体经济的增长受到抑制, 因而不利于宏观经济的快速增长。这个结果也间接地说明, 中国房地产业与宏观经济之间的协调性仍然不够。

数据来源:1978—1985年中国经济增长率数据来源于《中国统计年鉴2007》;1986—2006年数据来源于牛凤瑞等的《中国房地产发展报告NO.2—NO.4》;2007年、2008年数据来源于《中华人民共和国2007年国民经济和社会发展统计公报》和《中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报》1978—2006年房地产业产出比重 (即房地产业增加值除以国内生产总值) 数据系根据《中国统计年鉴2007》提供的数据计算得到;2007年数据系根据中经专网提供的房地产业增加值和《中华人民共和国2007年国民经济和社会发展统计公报》提供的GDP数据计算得到

计算全国房地产投资增长率与经济增长率之间的简单相关系数为0.707367, 正相关性显著 (当第二自由度为20时, 在α=0.001的水平上, 相关系数临界值为0.6524) 。这个结论则表明, 房地产投资增长的确与宏观经济增长率具有高度正相关性, 即房地产投资增长有助于推动经济增长。但必须明确, 房地产投资对经济增长的贡献不能完全归功于房地产业一个产业。因为, 如前文所述, 衡量一个产业对国民经济贡献的理想指标应当是该产业的增加值占经济总量 (GDP) 的比重。然而, 与房地产投资占固定资产投资的比重相比, 房地产业的产出贡献率目前仍然较小, 大多数年份房地产业增加值占国内生产总值的比重都没有超过5% (参考表2) 。

数据来源:1986—2006年经济增长率、房地产投资增长率和房地产投资占固定资产投资比重数据来源于牛凤瑞等《中国房地产发展报告NO.2—NO.4》;2007年、2008年数据来源于《中华人民共和国2007年国民经济和社会发展统计公报》和《中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报》

综上可见, 房地产投资增长确实有助于宏观经济增长, 但房地产投资占固定资产投资比重过大则会在一定程度上降低了这种贡献。如果房地产投资规模超过宏观经济增长所要求的最优规模, 则是房地产业不健康发展的重要表现, 理应引起政府部门高度关注。

3. 财政收入角度:房地产业相关财政收入与财政总收入关系是否协调

财政收入应根据各个产业对国民收入的实际贡献来分配。如果政府课取自某一个产业的财政收入过多, 反映出财政收入对这个产业的依赖程度过高, 便很容易采取不当的手段干预这个市场, 进而影响整体经济的持续健康发展。因此, 如果一个国家或地区的财政收入过分依赖房地产财政收入, 政府就应当高度关注其房地产业是否开始步入不健康发展的轨道。

数据来源:1998/1999—2004/2005财政年度的土地交易收入数据来源于香港政府统计处《香港年报》1999—2005;其他年度数据转引自冯邦彦《香港地产业百年》, 东方出版社2007年版

此处仅以香港为例进行简要说明。有关研究表明, 从20世纪80年代开始, 制造业的快速衰退和房地产业的急速发展导致香港经济开始进入房地产业主导的时代, 房地产相关财政收入占财政收入的比重快速提高则是房地产业成为香港支柱产业的重要标志之一。根据表4提供的统计数据, 1971/1972财政年度以来, 香港政府从土地交易中取得的收入平均占到财政总收入的11.53%, 最高年度 (1980/1981财政年度) 曾经一度达到35.6%。即使不考虑涉及房地产业的有关租税收入, 由房地产开发所引起的土地财政收入已经构成了香港地区长期以来的财政支柱。如果再加上房地产业相关的租税收入 (参考表5) , 房地产业无疑早已成为香港政府的财政支柱产业, 并且年度数据反映出香港政府对房地产业财政的依赖程度呈逐渐加深之势。

数据来源:财政收入数据来源于香港政府库务局《香港统计年刊》 (2001—2006年) , 比例数据系作者计算得到

从逻辑上看, 政府对土地出让收入和房地产业税收收入过度依赖便会激励政府部门自觉或不自觉地维护房地产业财政支柱产业的地位, 通过不适当地干预房地产市场、特别是土地市场以维持房地产业的持续繁荣。这种不当干预不仅扭曲了市场有效配置资源的机制, 也损害了产业之间的正常竞争秩序, 破坏区域经济的可持续发展能力。实践证明, 香港房地产业迅速崛起并逐渐成为财政支柱产业, 是与其制造业迅速衰退并退出支柱产业序列以及香港整体经济的持续低迷相伴生的, 以房地产业为财政支柱产业事实上已经拖累了香港经济的可持续增长, 这是香港房地产业不健康发展的一个重要表现。

三、结论

如果一个地区房地产业产出比重提高没有同步推动地区经济的增长、房地产投资比重增加没有显著推动地区经济增长以及房地产业相关财政收入占政府财政收入比重过高 (财政依赖程度过高) , 则说明该地区房地产业与宏观经济之间的协调性较差, 预示着其房地产业发展是不健康的, 应当引起政府部门的高度关注。

参考文献

[1].倪鹏飞.中国城市竞争力报告NO.4.社会科学文献出版社.2006

涪陵房地产业改革与发展思考 篇10

1 涪陵区房地产业发展与城市化进程不同历史时期的特点

从世界范围, 各国城市化的进程可分为三个阶段:初级阶段, 加速发展阶段, 后期阶段。虽然城市化发展的不同阶段住房问题表现的形式不完全相同, 房地产业与城市化进程矛盾其尖锐程度也不一样。但从总体上看, 城市化进程在加速前后一段时期, 房地产与城市化进程不适应的矛盾尤为突出。

计划经济体制虽然对住房的建设速度和人均住房水平有一定影响, 但并不是导致人均住房面积下降的主要原因。涪陵区和全国一样, 这一时期住房建设远远滞后于城市化的发展, 主要是受“先生产后生活”的极左路线的影响。随后, 改革开放以来, 这一时期经济体制和住房制度改革, 特别是房地产业的兴起使住房建设的投资由过去国家包下来的单一渠道演变为多元化的投资渠道, 从而增加了住房建设的资金来源, 同时住房由传统的实物分配制度转变为货币化分配的改革, 逐步将住房推向市场, 从根本上促进了住房消费。

许多经济学家回顾了我国城市化发展的历史进程之后得出结论:中国的城市化滞后于工业化。在经济达到一定水平之后, 大量的农村劳动力出路在哪里?世界经验表明应该去城市。党中央国务院提出实施城市化战略, 就是从扩大消费需求, 带动城市基础设施等建设的需要, 从战略上为国民经济的持续增长提供持久而强大的动力源泉。

但是, 涪陵城乡二元社会经济结构是由户籍制度、住宅制度、粮食供应制度、教育制度、医疗制度、就业制度、养老保险制度、劳动保护、婚姻制度等十几个具体的制度构成的。这些制度长期以来把农村和城市分为两个不同的世界, 人为地限制了农村人口向城市流动, 从根本上限制了城市化进程。改革开放以来, 随着经济体制改革的深入和城乡经济发展, 这些制度虽然都有不同程度的松动, 但以户籍制度为核心的城乡分割体制还未取得实质性的突破。涪陵区农村近80万剩余劳动力转移还受到诸多因素的制约。因此, 加快城市化进程步伐, 转移大量的农村剩余劳动力, 是促进国民经济结构和生产方式转换及由二元经济向一元经济转变的关键。

由于当前涪陵城乡经济发展极不平衡, 城市与农村的经济差别和收入差别是不可否认的现实。尽管农村改革先于城市, 曾使城乡差距相对缩小。因此, 以多种方式加快城市化, 让农民进城接受现代社会文明, 接受现代生活方式和生产方式的熏陶, 提高知识水平、劳动技能等, 有助于从根本上改变农村落后局面, 实现缩小城乡收入差别战略目标。

然而, 按政府部门规划, 涪陵区将逐步向外扩张, 今后10年左右, 涪陵区城市人口将达120万, 城区人口将比2010年增加50万人左右, 城市城区面积将达100平方公里。今后的10年, 是涪陵区城市化较快发展的时期不言而喻, 城市人口的成倍增长, 必然出现大量的“农转非”现象, 这些农民产业工人化, 住宅将成为他们的首要大计。同时伴随城市化进程的涪陵工业化进程加快又会诞生大批以知识、技能为谋生手段的新市民, 这对涪陵的商品房市场无疑是增加了巨大的消费群。具体到2020年涪陵区城市化进程对住房需求究竟有多大。根据涪陵区现有经济发展水平, 笔者认为, 目前涪陵区正处于工业化, 城市化加速时期, 在这一阶段, 考虑到城市人口的快速增长, 旧城改造、预期居住面积的实现等因素, 将对涪陵区住宅消费存在巨大的潜在需求。

再次, 考虑到于城市化新增的城市居民中, 有三分之一是由于区划原因形成的, 即原地区按照区划设置转为城市, 而居住于此的居民原有住宅, 另外三分之二是新进城人口, 将增加对住宅的需求。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于2010年全国城镇人均使用面积达18平方米左右, 折算建筑面积26平方米标准, 那么涪陵区为解决新增加城市人口的住房问题, 则2010-2020年需新增住房13000万平方米950万人×26平方米) 。平均每年需新建1300万平方米住宅。

达到预期住房面积目标的住宅需求预测:2010年底涪陵区城市居民人均居住面积达657平方米, (建筑面积达21.9平方米) 为达到2020年人均居住面积13.5平方米 (建筑面积26平方米) 的目标, 2010年-2020年间需新建住宅万平方米 (2010年底城区人口53万人926-21.9平方米) , 平均每年新建住宅达1300万平方米。

旧房屋更新改造对住宅的需求预测:目前, 涪陵区有相当一批居民还住在建国后60-70年代建的结构简陋, 不成套的住宅中, 居民的生活极不方便部分住宅也需改造。此外, 还要考虑到由于市政建设和道路修建等要拆迁的住房量, 估计不适于居住的住房量以及未预料到的事故灾害造成的住宅需要量等。由于目前尚难以对这些因素明确区分并分别进行量化的计算, 所以笔者采用一个综合折旧率来反映这些因素的影响所产生的住宅潜在需求。2010年底涪陵区城市住宅建筑面积为约1000万平方米, 按照3%的折旧率计算, 2010-2020年共需新建住房面积达33万平方米, 平均每年需建4万平方米。

流动人口对城市住宅存在较大的需求:大量的流动人口出现是市场经济的必然产物, 对推动经济增长会产生积极作用。据测算, 目前在涪陵区的流动人口约8.67万人。随着城市化进程加快, 流动人口会更多。到2020年涪陵区流动人口预计达25万人左右, 按人平居住最低标准4平方米 (建筑面积为8平方米) 计算, 则需要为新增的流动人口建造约100万平方米的租赁住房, 未来10年中, 每年需建设10万平方米的租赁住房。

缺房户对城市住宅的需求:虽然近几年涪陵区城市缺房户在逐年减少, 但2009年底仍然有缺房户3.16万户, 按每户3人计算, 缺房人口达10万人, 按人平建筑面积26平方米计算, 为解决房户住宅问题需建住宅260万平方米。

综合以上分析, 随重庆市城市化进程的加快, 重庆城镇居民存在巨大的住宅消费需求, 按以上五项需求预测, 2010-2020年涪陵区城市化进程加快对住宅需求总量达12600万平方米, 年均达126万平方米, 若按每平方米2000万元, 建设这些住宅投资需要2500亿元投入, 平均每年对住宅投资需求达250亿元左右。

按近5年重庆市房地产开发中住宅建设投资比重占18%的平均水平计算, 2010-2020年涪陵区房地产投资开发 (包括住宅、写字楼等) 建筑面积将达180万平方米, 若按每平方米2000元投资, 今后10年房地产开发投资累计将达36亿元, 年均房地产开发投资将达3.6亿元左右。这为涪陵区房地产业的发展提供了巨大的市场, 同时也必将面临巨大挑战。

2 当前涪陵区房地产开发与加快城市化进程不相适应的主要方面

一是涪陵区住宅未来潜在需求虽然很大, 但近期开发增速过猛, 均价过高, 品种、结构性矛盾比较突出。一是近年来, 房地产开发速度过快, 空置面积有增无减。1998年以来涪陵区房地产开发进入了加速发展阶级, 1998年至2001年我区房地产投资年均增长13%, 其中1998年房地产投资2.8亿元, 增长21%;1999年房地投资3.1亿元, 增长23%;2000年房地产投资7.6亿元增长45%;2001年房地产开发投资9.9亿元, 比上年增长17%。2011年1-8月房地产发投资增长仍高达53%, 全年预计达40亿元左右。由于房地产投资增长速快, 空置面积持续增长。2010底全区商品房累计空置面积达45万平方米。比上年增长18%。由于商品房屋都是过渡性产品, 式样更新快, 长期过大空置, 将造成大量资金被占用, 容易形成资金周转不灵。

二是房地产开发错位现象比较严重, 供需结构性矛盾比较突出。部分开发商对居民购房心理了解不够, 对城市居民收入估计过高。表现之一是高档与低档错位。现在买高档房的人虽然是有车有钱的人, 对这些购房者来说, 毕竟是少数。他们希望住在城郊, 远离城市。而大多数中低收入的工薪族, 只能买中低档的房, 由于没有车, 当然希望住在市区。现在住房开发的情况恰恰相反, 城郊建的大多是一些中低档房, 越往远郊档次越低, 价格越便宜, 这就不能满足前者的需要, 而市中心区域开发的楼盘不仅开发量大, 而且高档房较多, 每平方米均价高达4-6千元。由于价格贵, 工薪层买不起, 高收入阶层的对城区的居住环境又不满意, 造成销售困难。表现之二是“套型”与“品质”的误区。现在的房屋开发面积越来越大。

三是社会资金的客观约束。房地产业非常突出的特点就是产品价值大, 投资需求大, 一个大型的高层楼盘投资少则几千万元, 多则上亿元, 加之建设周期长, 资金周转慢, 任何一个房地产开发企业都不可能完全依靠自有资金和内部资金, 因而解决住房开发经营所需的资金, 必须靠金融的支持。然而, 一方面涪陵区正处于加速“三化”进程阶段, 国民经济各行业都急需资金, 而资金供应极为有限。另一方面涪陵区住房二级市场发展滞后, 存量房屋进入市场的很少, 市场化程度还很低, 真正意义上的房地产规模还较小, 财政和金融资金注入力度不很大。2011年全区房地产投资资金来源中银行贷款仅占20%, 其余80%靠购房者定金和自筹资金, 这主要是房地产业与金融业相结合的历史短缺, 房地产金融体系的建立尚处于起步阶段, 房地产金融市场欠发达, 发展中出现的问题很多。90年代初期由于金融业盲目注入的资金较大, 使一些高档住宅和写字楼销售不畅, 资金无法正常回收, 加剧了资金短缺, 虽然改革开放以来房地产利用外资力度有所加大, 但主要是与港澳台资本合作的项目, 外商直接投资的极少。2011年外资只占当年资金来源的2.3%, 资金不足仍然是涪陵房地产业发展的主要的因素之一。

四是政策与制度的制约。涪陵区房地产业的发展需要一个有利、透明和稳定的政策, 要有一个比较完善的法规体系和良好的投资环境。涪陵区目前的房地产政策不够明朗, 稳定性也差, 房地产业配套法规不健全, 投资环境难以摸清, 行政管理在很大程度上还受长官意志的左右。目前, 管理房地产企业的部门, 除建设、土地、规划、房屋管理局等部门外, 随便还可以算出十几家。对每一家, 房地产开发企业都要服服帖帖, 规规矩矩接受其领导和指示。如自来水、供电、供气、排污、通讯、有线电视及大多数配套设施, 因其都是从地下经过, 房地产企业必须跟这些部门搞好关系, 否则受卡。

五是房地产企业竞争力普遍较低的约束。加入世贸组织, 意味着涪陵区房地产业将面临着与国内外房地产企业在国际统一的房地产市场上开展竞争。入世后, 国内外知名大型房地产企业集团将大规模进军涪陵房地产业, 而这些企业实力强, 必将挟资金、技术、销售、物业管理等优势, 具有很强的竞争力。而涪陵区现有的房地产企业中无一家一级企业、二级只有7家, 其余86家均为三、四级及暂定资质企业。绝大多数存在着规模小、资金、服务差、资质低等问题, 处于劣势, 缺乏竞争力。

六是房地产宏观调控的重要措施是抑制涪陵过热和过快的房地产开发投入资金。“国十一条”和“国十条”的相续出台, 对抑制和规范房地产开发投入资金增长曾经取得过明显效果, 但进入2010年后, 涪陵房地产投入资金却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹, 其未来走势令人担忧。

七是根据涪陵区统计局2011年1至8月份的房地产投入资金统计快报数据表明:涪陵房地产业开发投入资金比去年1至8月同比增加了37%, 而涪陵房地产开发投入资金去年与前年同比增加23%, 二者相比, 今年1至8月中国房地产业开发投入资金增幅同比发展了1.8个百分点, 远远高于同期全国城镇固定资产投入资金增加的1个百分点。大大超过涪陵区同期固定资产投入资金增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。

八是涪陵房地产开发投入资金加速反弹的同时, 房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。作为中国房地产调控重点城市的重庆, 今年1至8月, 一、二手商品住宅买卖均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局;尤其是今年以来, 重庆房地产市场一、二手房的价格涨幅已开始呈现逐月放大的上涨趋势。

九是导致涪陵房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公权和开发商的联姻, 造成地方政府与开发商一起分享房地产财富的局面。据不完全统计:目前涪陵商品房开发成本只占房价40%, 开发商能够得到其中30%的利润, 剩余30%的利润却全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。特别是涪陵居民收入较低, 倘若房价步入上涨轨道, 将会引发比沿海地区房价上涨更为严重的民生问题, 成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。

3 推进和培育涪陵区房地产业健康发展的主要对策建议

就涪陵而言, 让50万左右农民 (其中大份是先富起来的农民) 进入城镇, 他们必然要建房、买房和租房, 住宅业就会兴旺起来, 加上相应的基础设施建设, 建筑业就会繁荣。同时是考验政府科学决策、科学发展的重大命题和课题。

正因为房地产业发展有强烈的“波及效应”, 有许多方面具有拉动国民经济发展的作用, 所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录:工业发达国家房地产投资增加1个单位, 带动相关产业产值增加1.5个单位到2个单位。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明, 我国住宅业投入每增加1亿元, 其他23个相关产业增加1.479亿元的投资, 其中建材、冶金、农林业、机械工业等4个部门增加投入0.70亿元。有学者估发展房地产业直接、间接可带动60多个部门和行业的发展。据国外文献记载, 在国民经济发展中, 房地产开发投资每增加一个单位, 可以带动其他相关产业增加1.7-2.3倍的效应, 这就是所谓的产业乘数效应。所以说, 政府调控是长期存在的, 只不过根据国民经济运行态势的不同, 其调控的方向、目标、方式、方法和力度亦各有不同。所以, 既要承认房地产运行会有周期性波动, 也不要将这类波动与“房地产泡沫破灭”划等号, 因为经济有泡沫, 价格有波动是市场经济运行的常态, 而泡沫破灭从而拖累整个国民经济则是非常态的, 这是经济普遍规律。

国家出台房地产调控政策以来, 一些低收入者和住房困难户曾寄予厚望, 他们宁肯住在祖传的简屋和租房内, 也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而, 目前的情况令这些人颇为失望。今年以来, 房价不但没有因调控而下跌, 反而逆势上扬, 偏离消费者的实际购买力越来越远, 出现这一问题的关键之一是涪陵保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。

加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题, 降低低收入居家和住房困难户对市场的过度依赖, 抑制房价的过快上涨。新加坡等国外经验表明:廉租房或经济适用房的供给每增加5%, 就会迫使房价下降3%至4%, 反之则会同比推动房价上涨。近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关, 涪陵是保障性住房供应量严重不足的时期和城市, 该时期和该城市的房价上涨必然过快。涪陵房地产调控至今未见明显效果, 这与地方政府不作为或推卸自己在住房保障方面的责任有着直接联系。

实践表明:限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用, 倘若地方政府在廉租房与经济适用房建立方面不作为, 单纯依靠限价房来调控房价, 是很难取得实际效果的。

目前涪陵区房地产开发要切实贯彻“长远规划、合理布局、综合开发、配套建设”的城市建设方针。首先是要强化规划意识, 涪陵要按照现代化区域中心城市的标准和要求进行建设, 通过合理的城市规划和供地计划, 认真做好住宅与房地产业发展的布局规划及供应体系规划, 为城区发展留下足够的建设空间;其次是坚持改造与开发有机结合, 对旧城区要有重点、有步骤进行综合改造, 完善配套工程, 严格控制小规模开发, 坚持高标准、形成新亮点;最后是积极推广节能建筑。为建设节约型社会, 按照国家大力推广节能建筑、应用新材料、新工艺建设节能环保住宅的要求, 涪陵区要尽快编制具体实施意见, 大力推广应用。

二是注重把握住宅供应结构的合理性。需求决定市场, 涪陵房地产市场有一定规模的高端需求, 但是涪陵城市的大部分居民是中低收入者, 对住宅的需求还主要是中低档住宅, 所以这是房地产企业投资的主要方向。决策层从社会公平的角度考虑, 在各项政策中明确表示希望房地产企业控制对高档住宅的投资, 房地产企业不应该违背市场的需求和决策层的政策引导, 要结合涪陵实际, 深入研究和把握住宅供应结构的合理性。

促进房地产供给和消费的大众化取向, 进一步提高安居工程、经济适用房的开发比重, 为中低收入家庭提供中低价位、中小套型的住宅。城建、房管等部门要根据城市规划、土地利用总体规划和涪陵区住房供求现状, 制定未来10年经济适用住房建设计划, 做好项目储备, 逐年滚动开发建设。

三是要将城镇廉租住房制度建设情况纳入各级政府工作的目标责任制管理, 摆在更加突出的位置。要加大政府投入力度, 拓宽融资渠道, 形成稳定规范的资金来源。要逐步放宽廉租住房的条件, 提高补贴标准, 把更多的最低收入家庭纳入廉租住房保障体系, 真正为低收入群体构筑一道安全可靠的生活网。

4 结束语

涪陵城市化既是推动房地产发展的重要因素, 也是产生房地产问题的重要根源。涪陵区城市化应把变农民为市民作为城市化发展方针的核心。从可持续发展的观点看, 一个国家和地区住房水平总是与其经济水平和城市化水平的发展阶段相一致的, 否则就会引起各种经济关系和市场的失衡。因此房地产开发规模和速度也应符合城市现阶段的经济水平和居民的购买能力。今后十年是涪陵区城市化进程加快发展时期, 房地产投资年均保持在40亿元左右, 比较有利于经济增长和社会环境的协调发展。

在逐步提高城市居民人均居住面积的同时, 当前要更加注重提高居民的生活质量。涪陵区住房开发在规划、设计上要避免相互攀比, 盲目扩大建筑面积的倾向, 应把建设重点放在小区居住环境, 扩大绿化率水平和完善基础设施配套, 搞好社区管理等方面。鉴于涪陵原有城区面积不大, 人口密度过高, 房地产开发集中在市中心的较多, 造成开发成本过大, 房价过高。随着城市的扩展, 房地产开发重点今后要向城郊发展。逐步把房地产业培育成有利于涪陵经济与社会相协调发展的产业。

参考文献

城镇化与房地产业发展机会 篇11

一、中国城镇化历程与现状

1、关于城镇化

城镇化是一个历史范畴，同时它也是一个发展中的概念。所谓的“城镇化”是指农村生产要素不断向城市迁移与聚集的历史过程。具体表现为：（1）绝大多数农村人口逐渐进入城镇生活并与市民融为一体；（2）非农产业不断向城镇聚集并成为了地方经济发展的支柱；（3）农村的地域自然景观、产品产业结构、生产生活方式、社会组织体系、行政管理制度等等也随着城镇化的发展而变化，使整个社会形态由传统的乡村社会向现代的城市社会转型。

2、城镇化标志

城镇化的重要标志：（1）城镇人口增加；（2）城镇数量增加；（3）城镇用地面积扩大；（4）城镇产业结构升级。

与此同时，城镇化还是“五个过程的统一”：第一，城镇化是城市人口比重不断提高的过程；第二，城镇化是产业结构转变的过程；第三，城镇化是居民消费水平不断提高的过程；第四，城镇化是城市文明不断发展并向广大农村渗透和传播的过程；第五，城镇化过程是人的整体素质不断提高的过程。

3、城镇化历程中外对比

从20%到40%城镇化率，各个发达国家经历的时间：英国120年；法国100年；德国80年；美国40年（1860-1900）；前苏联30年（1920-1950）；日本30年（1925-1955）。

改革开放以来至今是中国城镇化发展最快的时期。 1981-2003年，我国城镇化率从20.16%到40.53%只用了22年。进入2000年后，这一进程进一步加快，12年间城镇化率提高了16.4（36.2%-52.6%）个百分点，平均每年就得提高1.36个百分点。

4、中国城镇化存在巨大发展空间

中国城镇化落后于发达国家，也滞后于自身的工业化水平。2012年，中国的城镇化率达到了52.57%，但是户籍城镇化率只有35.29%。按照世界城镇化发展的规律，中国的城镇化仍处在快速发展的区间。

国外的经验数据显示，一国的工业化率达到30%时，城镇化率一般为60%；工业化率达到40%时，城镇化率往往在75%以上。只有城镇化率达到70%及以上水平，其进程才会稳定下来。目前，发达国家的城镇化率一般都在80%左右，而在农业现代化水平、人均收入都与我国相近的马来西亚、菲律宾等国，其城镇化率也在60%以上。相比而言，如今我国的工业化率接近40%，但是城镇化率却只有53%。可见其发展空间巨大。

5、我们的观点

城镇化水平与国内经济发展正相关。2000年以来，我国城镇化水平持续快速提高，宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP和M2的复合增长率分别高达14.8%和17.9%，累计增长4.2倍和6.2倍；居民收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为12.0%和16.4%，累计增长2.9 倍和5.2倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。

人的城镇化：城镇化的本质是人的城镇化。传统城镇化模式以经济发展为目标，以工业化为主线，以地方政府为主导，以土地为主要内容，以外延扩张为特点，以外部需求为牵引，以物质资本大量消耗为驱动力，使城镇化高成本、低收益。这种城镇的问题集中在要素结构失衡、空间失衡、产业结构失衡、大城市病爆发。城镇化应该是城乡一体和城乡协调发展，是农村怎么富起来，而不能为城镇化而城镇化，过分追求城镇化率。不能搞“土地城镇化”、“水泥城镇化”，而更应该注重人口的城镇化、可持续的城镇化、生态的城镇化。城镇化的本质是人的城镇化，这要求改善农村居民的居住和生产环境，建立宜居、人性化的城镇，而且还要考虑满足居民的多样化需求，使其有充分选择的空间。要解决的是农民工和农村人口的市民化，在硬件方面，市政建设不能用农村水平去管理，而应建设现代化的城市。城镇化的本质是人的城镇化，还要求城镇化发展进度要契合经济发展水平，城镇居民收入水平与房价水平相匹配。

产业城镇化：产业发展推动城镇化发展。农业现代化的关键在于小城镇建设的发展。通过统筹城乡发展，缩小城乡差距，引入务实科学的产业结构，使新型城镇化与农业现代化之间在经济发展中取得动态平衡。产业城镇化建设不仅能够为农业现代化创造规模化的经营条件，还能够提供农业产业化的经营环境以及农业现代化的物质和技术支持。中国城镇化应该是一个市场化过程。这既是企业市场选择的过程，也是外来人口自我选择的过程。不是政府设计的过程。

逆城市化：城镇化就是逆城市化发展。大城市人口向中小城市和小城镇回流的现象。目前受益城市主要集中特大城市周边的，具有较好发展基础的中等城市。逆城市化是城镇化发展的必然，它是城市发展到一定阶段非农业人口向郊区流动，使城市人口不断减少的过程。它有三点表现：第一，城市人口向郊区移动，城郊差别减小。工业的发展使工业布局过分集中，导致环境恶化，地价上涨等。城市中心区人口开始向郊区移动，它们在城市周围大建新城和卫星城，将城市人口，文化，产业一并带到郊区，这种现象在西方一些大城市尤为严重，被称为“美国式郊区化”现象。利用“逆城市化”趋势发展小城镇和乡村，在此基础上发展起来的小城镇和乡村成为中心城市自我优化、减轻空间压力的广阔平台，促使中心城市的空间结构更加合理，产业优势更加突出，聚集效应和带动效应更加强大。由此形成中心城市与中小城镇、乡村彼此之间产业呼应、优势互补、良性循环的空间布局，搭成城市化与“逆城市化”的强对流（双向对流）关系。

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城镇化应该在政府的引导下进行，但不是主导因素。国家规划一些都市带，基本在胡焕庸线以东和以南，优先开发区和限制开发区的城市机会肯定会是不一样，城市密度、大城市距离、大城市的分化也会对城市带来不一样的机会，所以要高度关注政府和市场两只手对城镇化的影响，中国的城市空间价值也正处于重构之中：（1）以密度提升为主导的个别三四线城市，空间价值处于上升通道；（2）以距离为主导的沿长江中游一带的合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市的空间价值增长更为确定；（3）沿海以开放为主导的一线城市，空间价值反而有可能因为“去工业化”、“人口回流”、“人口郊区化”而面临较大的不确定性；（4）随着产业内迁和交通网络的一体化，内陆和沿海之间、沿海城市和郊区之间的物流中心城市则有望获得相对确定的空间价值提升。（密度距离分割理论引用华创研究）

二、城镇化带来房地产业发展空间

中国城镇化水平显然相对滞后于经济发展阶段和工业化水平。李克强总理在2012年初明确指出，城镇化的核心是人的城镇化，不能人为“造城”。但是在城镇化的下半场，房地产行业依旧是最受益的行业之一。产业转移，人口流动，财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。

1、城镇居住需求的增加

一是随着城镇化进程的演进，大批农村人口将成为城镇人口，这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求。根据联合国《城市的繁荣2012/2013》中预测，到2030年，最保守估计将有2.5亿人进城，中性估计会有2.7亿人进城，乐观估计会有3亿人进城。

二是未来十年我国人均居住水平还有明显的上升空间。根据建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，预计2020 年我国将实现城镇人均住宅面积35 平米的居住目标。未来十年我国人均住宅面积仍有一定的提升空间，房地产市场仍有较大发展潜力。历史数据显示，人均住宅建筑面积与城镇化率呈正相关关系。

2、城市受益面与房企产品选择

城市受益路径

产业转移：我国城镇化的推进不能只是圈地造房，而要与产业化同步推进。产业发展的动力来自于产业转移的推动。产业转移不仅是国家间、地区间的转移，也是我国东部向中西部转移，还是从大城市向中等城市、小城市、小城镇转移。

完善基础设施：一是要加快构建大交通发展格局；二是加快信息化基础设施建设；三是要加强能源基础设施建设；四是要加强生态环保基础设施建设；五是要加强教育、卫生、文化等公共服务设施建设，持续提升城镇综合服务能力。

新型农村社区建设：一是城镇开发建设带动模式；二是“产城联动”模式；三是“中心村建设”模式。

房企产品选择

在城镇化进程中，新城镇建设占有重要地位，它将给房企带来新的市场需求。

传统的城市房地产产品有住宅、办公、酒店、商业、医疗、产业园区等等。

在新城镇建设过程当中，新的产品将会迎来其良好的发展机会。乡村地产（旅游地产）： 度假住宅、养老住宅、企业会所、度假酒店、农场休闲商业、医疗建筑、文化建筑、展览用房、论坛中心等等。地理交通优势中，看好沿海、沿河、沿湖等据水路优势的区域；生态环境保护地戒特殊产业的集聚地也将成为房地产需求的产生地。具有鲜明特色、生态宜居的智能小镇，将是今后的一个重要发展方向。

“城中村”具有农村和城市双重特征，是城镇化进程中的特点的历史产物。

做好城中村的改造工作，需要综合各方面的因素予以统筹考虑。在解决城中村问题的同时，会衍生出对房地产有利的几个条件。

一是动迁安置房需求。在城中村改造的过程当中，原地居住的居民将不得不重新选取居住地点。无论是选择货币补偿或者是产权调换，新的住房需求总会随之产生。

二是优质地块供给。一些城中村的地理位置较好，优势甚至拥有比较优越的区位。在改造的过程当中，这些优质地块将会产生出来并在适当的时候会流入市场。这对房地产企业来说无疑是一个良好的机遇。

郊区开发是城镇化的重要内容之一。

像上海这样的一线城市，郊区的新城建设意义重大，同时也给房企带来商机。

在这种形势之下，一二线城市的土地及住房价格呈现出明显的级差状态。于是，郊区的土地及住房的价格优势日益显露出来。郊区的刚需大盘开发成为适应当下房地产市场需求的一个较好的选择。

但是，郊区大盘开发不是一个简单的房地产项目开发，而是需要综合性通盘考虑的城市建设系统工程。一是需要经营者与参与者的默契配合；二是在运作模式上要搞好造城和置业居所的平衡；三是要坚持本色的价值特征，赋予它应有文化内涵和符号意义。

城市建筑的升级改造，是城镇化进程中另一个重要的市场切入点。

一方面，大中城市的中心城区，往往需要对其城市功能的完善和升级。但是，囿于资金、场地以及历史文化元素传承等原因，选择对既有的反映城市风貌的建筑群对之进行升级改造，可以以较低的成本对城市外貌进行“翻新”。从上海的经验来看，新天地的“整旧如旧”的改造相当成功，它已经成为低成本地保持城市核心元素、大幅提升不动产能级的示范。另一方面，当下中国正面临着发展用地的巨大需求和最严格的土地保护制度的矛盾，当快速发展的城市对空间提出更多的要求时，往往面临的是有限的土地资源的限制。以改造的方式完成城市功能升级和完善的新路径。

辽宁房地产业持续健康发展研究 篇12

一、辽宁房地产业发展的现状

“十一五”以来, 我省经济持续快速增长, 城镇化进程不断加快, 居民收入、消费水平稳步提高, 为房地产业持续发展提供了广阔的市场空间。房地产业在经济社会发展中的作用日益增强。

1. 房地产业开发投资快速增长。

“十一五”期间, 全省房地产开发累计完成投资10806.9亿元, 比“十五”期间的2792.7亿元, 增长2.86倍;2010年, 全省房地产开发投资3465.8亿元, 比2005年的874.3亿元, 增长3倍, 年均增长31.7%, 进入了快速增长的发展阶段。特别是进入“十一五”以来, 全省实施了城市集中连片棚户区改造, 采煤沉陷区治理, 推进经济适用房建设, 结合城市规划加大商业、工业用房建设, 带动了房地产投资的大幅增长。房地产投资占全社会固定资产投资的比重由2005年的20.6%, 提高到2010年的21.6%。

2. 商品房屋竣工面积和销售量持续扩大。

“十一五”以来, 辽宁省商品房竣工面积均保持两位数增长。全省房地产开发企业建设房屋竣工面积由2005年的2443.9万平米增加到2010年的4466.5万平米, 年均增长12.8%。其中, 住宅竣工面积由2127.8万平米增加到3662.5万平米, 年均增长11.5%;商业营业用房竣工面积由226.3万平米增加到535.7万平米, 年均增长18.8%。在住宅中, 经济适用房竣工面积由59.5万平米增加到172.8万平米, 年均增长23.8%。从销售面积看, 全省商品房销售面积由2005年的2564.5万平方米增加到2010年的6798.2万平方米, 年均增长21.5%;销售额由717.4亿元增加到3059.9亿元, 年均增长33.7%。其中, 住宅销售面积由2340.4万平方米增加到6011.4万平方米, 销售额由620.6亿元增加到2585.1亿元, 年均分别增长20.8%和33%;商业营业用房销售面积由182.6万平方米增加到509.9万平方米, 销售额由82.9亿元增加到332.3亿元, 年均分别增长22.8%和32%。

3. 房地产开发企业实力和效益明显提高。近年来,

辽宁省房地产开发企业在市场竞争中不断发展壮大, 涌现出一批资质等级高、实力雄厚的集团或企业。到2010年末, 全省房地产开发企业发展到4181家, 比2005年增加1434家;房地产开发企业主营业务收入2059.8亿元, 比2005年增长2.4倍, 其中商品房屋销售收入2016亿元, 增长2.3倍;房地产开发企业上缴税金及附加由2005年的37.7亿元增加到142.1亿元, 增长2.8倍;房地产开发企业实现利润由2005年的2亿元增加到186.6亿元。房地产开发资金来源呈多元化, 2010年, 全省房地产开发企业开发资金来源中, 自筹资金的比例占54.9%, 比2005年提高6个百分点;国内贷款的比例占12.8%;定金及预收款等其他资金的比例占28.8%。

4. 房地产业对经济社会发展的作用日益增强。

从2005年到2010年, 全省房地产业增加值由256.8亿元增加到733.4亿元, 按可比价格计算, 年均增长16.4%, 增速高于同期第三产业增加值 (12.7%) 和地区生产总值 (14%) 的幅度, 占第三产业的比重由7.8%提高到10.7%, 占地区生产总值的比重由3.2%提高到4%。房地产业的产业链长, 关联影响面广, 涉及到制造业中50多个相关行业和建筑业、服务业等产业。根据辽宁省投入产出表测算, 每增加100亿元房地产业最终使用可带动社会总产出147.4亿元。从2007年5个部门投入产出表看, 对工业的影响力最大, 每增加100亿元房地产业最终使用, 直接和间接带动工业部门总产出27.8亿元, 带动其他第三产业部门总产出14.6亿元。房地产业发展对改善人居环境和城市功能起到重要的作用, 房地产业的发展在增加税收、扩大就业、提高城乡居民消费水平等方面发挥着积极的作用。

二、辽宁房地产业发展的趋势判断

“十二五”时期, 我省房地产业发展的趋势, 主要取决于两大因素:一是房地产市场的需求, 决定了房地产业发展的市场支撑。二是国家的宏观调控政策措施, 对房地产市场供求双方形成的政策效应。

1. 房地产市场的需求。

“十二五”是辽宁全面振兴的重要时期, 也是加快推进以改善民生为重点社会建设的重要时期。从趋势看, 房地产市场需求仍然呈持续增长的态势。一是城市化程度的提高和城镇人口的增加, 未来城镇住房需求持续增长。根据“十二五”辽宁省推进城镇化发展的目标, 到2015年全省城镇化水平将上升到70%, 未来5年, 辽宁将新增城镇人口300余万人, 考虑目前全省城镇居民人均住宅建筑面积等因素, 到2015年, 将新增住房需求6000-7000多万平方米。二是收入增加产生的“改善型”换房需求量进一步扩大。国际经验数据表明, 在人均住房建筑面积达到33-35平方米之前, 会保持较旺盛的住房需求。目前辽宁省尚有6-8平方米的差距, 潜在的换房需求量很大。三是旧城改造与旧房拆迁产生的被动住房需求持续增加。辽宁幅员面积小、土地资源紧缺, 客观要求辽宁在推进城市化进程和发展中更多地使用城镇的存量土地, 通过大量的旧城改造、房屋拆迁、工厂土地置换以及市政建设和道路修建等, 这些都为房地产业加快发展提供了市场基础, 将会产生较大的被动住房需求。

但是, 潜在的房地产市场需求能否转化为现实需求, 还要看住房政策措施的走向。同时, 房地产市场需求的即时和延时实现, 又受诸多因素的影响。当前, 一是房价对房地产市场供求的影响。突出体现在房地产潜在供给 (房地产投资) 的影响。据测算, 房价每上升1%, 将带动房地产投资增加4.16%;房价对房地产供给的弹性为2.92%, 对房地产需求的弹性为2.77%。目前, 辽宁房价呈持续上涨的势头, 而房地产的施工量和销售量均大幅度增加, 验证了上述判断, 但同时, 也反映了短期内消费者对住房买涨不买跌的消费心理和房地产市场不同程度上存在着投机性。二是城市化进程和收入水平对房地产需求的影响。据测算, 一个地区城市人口所占比重每提高1%, 房地产市场需求将增长3.65%;人均G D P每提高1%, 房地产市场需求增加2.18%。现阶段收入水平是影响房地产需求的决定因素,

2. 宏观经济政策措施的影响。

房地产业既对经济社会发展发挥着积极的促进作用, 又可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品消费, 加上与金融业的特殊关系, 当前及今后一个时期, 房地产业仍然是国家宏观调控的重点之一。在国家宏观调控中继续保持辽宁省房地产业持续健康的发展, 关键是在把握我省房地产发展态势的基础上, 正确判断国家宏观调控政策措施的效应。一是利率对房地产市场供求的影响。据有关测算, 利率对房地产需求的弹性达6.52%, 即利率降低1%, 将使房地产需求扩大6.52%。利率对房地产实际供给和潜在供给 (投资) 的影响较大, 即利率下调1%, 将使房地产实际供给增加7.8%、房地产潜在供给增加4.81%。目前, 房地产市场供求的利率弹性仍存在增大的趋势, 房地产市场化程度逐步提高, 房地产对金融的依赖性不断强化, 都促使国家的利率政策对房地产市场形成明显的效应。二是税收政策的变化影响着房地产市场的供求。房地产税收政策会改变房地产投机者的价格预期, 影响到房地产的预期价值, 也会改变房地产的收益, 从而影响到房地产的净现值。房地产转让所得税通过降低投资房地产的预期资本收益, 降低了房地产的预期出售价值。三是土地供给政策对房地产市场的影响。土地供给政策对房地产供求有直接影响。从目前情况看, 土地资源是稀缺资源, 在当前条件下, 我国土地供给政策不会有太大的改变, 土地供给政策取向是要充分利用现有的城镇土地资源和年度内国家允许的农用地资源, 保持土地供给的持续、均衡, 直接影响到我省房地产市场的开发建设。

三、促进辽宁房地产业持续健康发展的对策建议

1. 加强房地产业和住房建设规划的编制和实施。

按照科学发展观的要求, 坚持经济导向与民生导向协调、经济效益与社会效益并举, 切实把房地产业和住房建设纳入到城市或城镇发展和建设总体规划中, 与产业用地和开发区用地放到同等重要地位编制和实施。一是根据城镇空间发展现状和发展态势, 充分考虑未来城镇人口增加和农村人口向城镇转移的趋势, 在符合城镇总体规划的前提下, 合理确定各类房地产用地的总量、布局、比例和具体地块的容积率, 确保房地产用地的发展需求。二是促进城镇土地资源的集约利用, 加强对房地产建设开发时序的控制, 建立以房地产土地利用年度计划与近中期房地产规划结合的引导控制模式。健全集约用地引导机制, 严格按照城镇发展规划, 以内部挖潜为主, 充分利用存量用地, 重点加快城区改造, 积极鼓励利用现有用地进行二次开发或内涵性再开发, 尤其要严控城市中心区的零星分散房地产开发项目建设, 限制小宗土地出让用于住房建设, 提高城镇的土地利用率。三是加大闲置土地处置清理力度, 建立存量土地的动态调查机制, 盘活存量建设用地, 可采用置换、调整等方法, 促进闲置、低效利用的城镇用地和工矿用地的利用, 重点用于服务业和房地产业开发以及公用基础设施的建设, 提高城镇的服务功能。鼓励发展工矿集中片区或开发区建设, 引导城市第二产业向城市郊区扩散。

2. 完善房地产市场的宏观调控政策措施。

一是调整住房供应结构, 要以满足大众消费为主体, 处理好住房供给与消费层次的关系, 加大对经济适用住房、廉租住房、中小户型、中低价普通商品房的土地供应, 控制大户型、低密度高档住房的土地供应, 按照住房发展规划和年度计划, 将经济适用住房、廉租房、普通商品住房等建设分解落实到项目上, 落实到土地供应、规划指标上, 并合理配置市政配套设施。在项目审批上, 要优先审查用于经济适用住房、廉租房、普通商品住房和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目, 并在项目选址上予以保证。严格控制商品住房套型比例和标准。二是切实加强房地产开发用地批后监管, 对原有开发项目逐个排查, 对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的, 征收土地闲置费, 并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的, 无偿收回土地使用权。对按照合同约定日期动工建设, 但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4, 且未经批准中止开发建设连续满1年的, 应按闲置土地处置。三是严格按照土地使用规划的要求管理房地产开发活动, 打击投机性土地囤积行为。进一步完善市场监管, 加强对企业的资质管理和项目的审批管理, 监控项目资本金和商品房预售款的流向, 建立和完善企业信用档案系统, 严查房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的违法违规行为, 维护各方的合法权益。四是充分利用现代信息技术手段, 加强房地产市场的监测和信息采集, 准确、及时地反映房地产业发展的动态信息。完善房地产信息平台和信息披露制度, 杜绝个别房地产商和媒体发布不实信息, 合理引导企业理性投资和消费者理性购房。鼓励发展各类房地产中介业务和服务品种, 支持信誉良好、品牌优势明显的中介企业加快发展。

3. 规范住房投资, 改善住房消费环境。

一是要认真贯彻落实好除远离城镇的独立工矿区, 任何单位和个人不得再自建住房的规定。加强经济适用住房建设与管理, 建立健全城市廉租住房制度, 积极发展住房租赁市场。加大住房公积金归集, 提高缴存比例和使用率, 加强非公企业职工住房公积金的建立和缴交工作, 促进辽宁省房地产市场潜在需求向有效需求的转化。二是认真落实税收政策、信贷政策, 落实实名制购房、禁止期房转让的规定, 严格执行享受优惠政策普通住房标准, 完善房地产税收, 通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求, 引导住房投资和消费。合理控制拆迁规模, 严格拆迁计划管理, 拆迁计划要落实到项目, 并与固定资产投资计划、城镇建设计划以及产业政策相协调。三是加强商品房销售价格管理, 对新建商品房交易价格进行监控, 对房地产开发企业房源和房屋销售价格要进行备案、网上公示、明码标价。四是清理、修订现行住房消费的不合理规定和政策, 进一步完善住房消费环境。规范住房二级市场和租赁市场, 多渠道满足住房消费需求, 实行房屋租赁登记备案制度, 推行指导租金制度, 加强租赁中介管理, 规范租赁行为, 发展住房租赁市场。通过住房一、二、三级市场的互动, 形成全省完整有机的梯级消费体系。

4. 健全房地产金融支撑体系, 加强房地产的信贷监管。

金融机构应严格审查房地产开发项目贷款条件, 加强对房地产开发贷款资金的监管。要继续加大房地产业的扶持, 放宽对开发资质高、社会信誉好、有市场的开发企业的项目贷款额, 优先保证经济适用住房、廉租住房等项目所需贷款。妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目, 适度增加中低价位商品住宅项目的开发贷款规模和比例, 严控高档公寓、别墅项目的开发贷款发放, 控制和化解房地产信贷风险。重点支持以自住为主和第一套中低价位商品住宅的购买;认真贯彻国家房地产调控措施, 通过提高相应的贷款利率、增加首付款比例等合理控制购买第二套高档住宅。加快建立个人征信系统, 完善房地产抵押登记制度, 严厉打击各种骗贷骗资行为, 严格防范个人住房信贷风险。

5. 加强对农村建房的引导, 改善农民居住条件。

一是加强村镇规划的指导, 引导农民相对集中建房。结合村庄整治, 加大对农村住宅建设的技术支持, 引导农村住宅节约土地, 提高功能品质、完善配套设施。二是要把长期在城市居住的农民工问题纳入城市建设规划中。招用农民工数量较多企业在符合规划的前提下, 可在依法取得的企业用地范围内建立农民工集体宿舍, 可按经济适用房政策建设农民工住宅小区。三是加强农村集体土地房屋租赁管理, 引导农村房屋有序进入租赁市场。探索集体土地上房屋权属登记工作, 逐步实现与城市国有土地上房屋权属登记相衔接。四是大力推进以旅游等为主的小城镇建设。

6. 推进房地产企业改革, 提高参与市场的竞争力。

一是适应深化住房制度改革和加快住宅建设的需要, 加快房地产企业制度创新和结构调整的步伐。按照建立现代企业制度的要求, 推进房地产企业股份制改造。加快推进企业联合重组, 按照扶优扶强原则, 培育和发展一批开发能力强、市场信誉高、经济效益好的大型房地产公司或房地产集团, 成为房地产市场的主体, 增强市场竞争能力。二是围绕“诚信、品牌、社会责任”目标, 引导房地产企业进一步加强依法经营和诚信建设, 强化企业内部管理, 降低管理成本。打造企业品牌、项目品牌和服务品牌, 向诚信、管理与品牌要效益, 并承担相应的社会责任, 努力把辽宁省房地产企业做强、做大。要加强房地产企业、物业管理企业、中介服务机构的资质和从业人员的管理, 提高服务质量。三是推进房地产企业技术创新。要以市场为导向, 大力推广和应用有利于环境保护和节约资源的新技术、新工艺、新材料, 采用先进的生产经营方式和管理方法, 提高住宅工程质量、功能质量和环境质量。坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设, 注重住宅小区的生态环境建设和内部功能设计, 提高产品和工程质量。

(作者单位:辽宁省统计局)

责任编辑:张永辉

摘要：保持房地产业持续健康发展, 解决好城乡居民住房问题, 事关经济社会发展全局, 事关辽宁全面振兴和和谐社会的建设。进入“十一五”时期, 辽宁房地产业持续较快发展, 取得巨大的成绩。当前, 促进房地产业持续稳定健康发展, 需要立足于推进科学发展, 深入分析判断房地产业发展的现实情况和具体问题, 认真贯彻落实好国家房地产调控政策措施, 保持辽宁房地产业来之不易的良好势头。