旅游投资软环境

旅游投资软环境（通用12篇）

旅游投资软环境 篇1

一、旅游投资环境的构成

旅游投资环境是指在一定的经济区域范围内旅游投资主体进行投资活动时需面对的所有对旅游投资这一经济活动产生影响的要素、条件的总和,包括自然环境、经济环境、政治环境、法律环境和社会环境等。

(一)自然环境旅游产业对自然环境的依赖性决定了自然环境是旅游投资的基础性要素,自然环境和旅游投资二者之间存在着对立统一关系。一方面,通常地理位置和自然条件优越的地区意味着自然资源条件富足,其对投资的吸引能力相对较大,反之自然环境差的地区则不易吸引到旅游资金投入;另一方面,旅游投资反作用于自然环境, 会对自然环境造成一定影响,因此旅游投资必须要充分考虑自然环境的容量。自然环境对旅游投资水平的影响主要通过地理位置、自然条件、资源条件、生态环境等方面发挥效用。

(二)经济环境旅游投资是一种经济活动 ,因此必然与经济环境有着不可分割的联系,经济环境通常是吸引旅游投资的核心性因素。一方面,某地区的经济发展水平直接决定了该地区的旅游供应水平和旅游消费水平,进而直接影响旅游投资水平;另一方面,经济发展水平决定了旅游产业的基础设施水平,从而通过影响资源要素流通效率、旅游顺畅程度、旅游服务质量、顾客满意度等,间接影响旅游投资水平。经济环境具体通过经济体制、经济发展水平、产业环境、基础设施建设程度、涉外经济环境等要素对旅游投资产生影响。

(三)政治环境政治环境对旅游投资的影响主要是背景因素影响,政治反作用于经济,政治局势稳定、政策科学高效,则会对旅游投资产生较强吸引力,政治局势动荡,战争、疾病、灾害等频发则会使资金投入止步。另外,如果该地政策环境糟糕,对旅游产业及相关配套产业在税务、工商、外贸、交通等方面层层设卡,甚至存在滥用职权、贪污腐败、地方保护等现象,则势必会使旅游者和投资者心存顾虑。政治环境对旅游投资的影响是通过政策环境、政府态度、官员廉洁程度等加以实现。

(四)法制环境 法制是规范经济活动和社会活动的保 障性因素,法制环境同样对旅游投资环境具有保障作用,是吸引旅游投资的保障性因素。旅游者以及旅游投资者在进行地区选择时,该地区的法制环境是否优越、旅游产业市场是否规范,对旅游过程中产生的纠纷、意外状况等能否给予及时、合理的法制支持,这些都是必需考虑的要素。旅游产业涉及环节众多,每个环节都有相适应的法律法规,这些法律法规共同作用营造了旅游投资的法制环境。

(五)社会环境社会环境可以为旅游投资提供强有力的支持,是吸引旅游投资的支撑性因素。社会环境内容涵盖广泛,包括了除上述列出的因素之外的所有因素集合, 如科技、文化、教育、风俗习惯、社会结构、居民素质、活动规律等,其中对旅游投资影响较大的则是居民素质,具体表现为:首先,旅游产业从业人员素质的高低对旅游投资有极大影响,通常从业者素质高,则旅游投资能力就强;其次,旅游者素质的高低对旅游投资同样有极大影响,旅游者素质决定了对旅游方式是否理性选择和对旅游资源是否合理消耗;最后,旅游地的民众素质对旅游投资有极大影响,主要取决于旅游地居民对外来旅游者和旅游投资能否理性认识,适度支持。

通过图1具体概述旅游投资环境各要素同旅游投资的影响关系。旅游投资环境具体是通过对“旅游投资主体”和“旅游投资收益”两方面影响旅游投资。首先,对于旅游投资主体而言,旅游投资同任何一项经济投资一样,其目的通常都是追求收益最大化,而投资环境无疑会对投资主体的投资收益产生巨大影响,从而影响投资主体的投资决策。投资环境是投资主体必然要考虑的因素,优越的投资环境可以为投资收益提供最大可能,甚至成为决定投资收益的关键因素,因此任何投资行为都要对投资环境进行深入调查了解,尤其作为同环境关系密切的旅游产业投资, 只有确定了投资环境,才能进而确定投资形式、投资规模、资本结构、收益预期等一系列后继问题。其次,投资环境对投资主体的收益具有决定性作用,具体表现在:其一,投资环境涵盖了投资活动所需要的各种必要资源要素和配套资源要素,从而保障了投资活动获取收益的可能性;其二, 投资环境中的经济环境、自然环境等对投资活动的成本有重大影响,同时对投资收益的回收也关系重大,进而影响投资主体的投资效益,而政策、法律法规等政治环境、社会环境因素也会间接影响投资主体的投资收益。

二、旅游投资环境评价研究

我国地域辽阔,自然人文复杂多样,经济发展水平不一,社会结构层次多样,地域间差异较大,因此对旅游环境科学合理的评估是保障我国旅游投资活动健康、高效的前提。

(一)旅游投资环境评价原则

(1)宏观与微观相结合。旅游环境包含了自然、经济、政治、法制、社会等众多不同层次、不同内容、相互关联、复杂共生的因素,因此在对旅游投资环境进行分析评价时, 首先必须要从宏观上综合考量各种因素对旅游投资的影响,在此基础上全盘布局,系统规划,以求投资效果的稳健性;其次要对这些因素进行详细分解,分清主要矛盾和次要矛盾,从不同因素对旅游投资的不同影响、不同机理、不同程度、不同性质等进行区分。旅游投资环境评价的宏观和微观相结合原则就是要在对旅游投资环境评价时,必须在宏观和战略基础上对微观和细节进行把握,在全面分析旅游投资环境各要素的同时,解决核心问题并兼顾次要问题,使环境评价更加体系化,更具科学性和实践性。

(2)静态与动态相结合。旅游投资环境的静态评价是指旅游投资环境必然是处在一定的时间和空间范围内的客观存在,因而对其进行评价,也必然不能脱离特定的自然和人文背景,力求达成紧密贴合实际情况基础上的评价机制客观性。同时,旅游投资环境又是一个动态变化的过程,无论社会进步、经济发展、体制改革、结构调整等,都会对旅游投资环境造成影响,带动旅游投资环境的改变,另外旅游投资自身也是一个不断变化、且具有复杂的内在运行机理的体系,是随着社会、经济和产业的发展变化而不断变化的,这就对旅游环境评价提出了“动态性”要求,即要本着变化发展的观点进行旅游投资环境分析和评价,从而使评价更加具有现实性,并能够随着相关因素的变化而及时调整、改进,确保评价机制的先进性。

(二)旅游投资环境评价指标体系

(1)经济环境指标。经济环境具体可以分解为经济发展水平和基础设施水平两个指标。经济发展水平指标是衡量一个地区经济特征和投资吸引力的重要标准,也是界定投资属性和投资容量的重要标准。经济发展水平涵盖了有关地域经济的人均生产总值、人均固定资产投资、人均消费水平、人均纯收入、人均可支配收入等;基础设施水平指标衡量的是旅游投资的保障性,优越的基础设施建设水平是降低投资成本、提高投资效率、增加投资收益的有效途径,也由此会吸引更多、更高质量、更长期限的投资。另外在众多基础设施指标中,交通运输设施是其中最为关键的因素,对旅游投资有着最为核心的影响。交通设施水平可以用路网密度来衡量。

(2)地理条件指标。旅游环境的地理条件指标主要是用来反映消费者到消费目的地之间的心理距离,是衡量旅游产品市场价值和发展前景的重要标准。地理条件可以从客运流量、人均客运时间、人均客运距离、私人汽车保有量、邮递及互联网等信息传输总量几个内容去做具体分析 界定。

(3)政治环境指标。政治环境指标是用来衡量政治环境对旅游投资影响力的工具。对于政治环境指标的衡量目前学术界观点不一,还未形成公认的分析方法,笔者通过对现有理论整理及研究,提出以“投资—资源”比来做定量分析的方法,即一定数额的投资能够获取多大程度的资源支配能力,定量上可以用国家预算外的资源投入量同投资总额的比值来计量。

(4)产业发展指标。产业发展指标包含了市场需求、产业水平、人力资源、旅游资源等内容。市场需求是产业发展指标的核心要素,是决定旅游投资的核心内容,也是旅游投资的动力源。这一指标可以用旅游消费时间、旅游消费人数和旅游消费收入来具体衡量;产业水平是指旅游产业的现状,如规模大小、质量高低、处于产业何种成长阶段等,越发达的产业水平意味着越大的投资吸引力。产业水平可以具体用景区固定资产额、景区营业收入、旅行社数量、旅行社收入、配套酒店客容量、配套酒店营业收入等来具体衡量;人力资源同样对旅游投资发挥影响,这一指标可以用旅游产业从业人员数量及产业配套从业人员数量、学历结构、年资、薪酬等指标衡量;旅游资源同样是吸引旅游投资的基础,特别是在投资初期往往决定旅游投资的导向,旅游资源可以用景区等级、景点数量、景点密度来衡量。

(5)社会环境指标。社会环境是旅游业发展的依托,社会环境指标反映的是旅游投资的持续性,可以用人口数量、人口密度、城镇人口比重、人口年龄结构、就业率、薪资水平以及教育水平等指标具体衡量。其中教育水平是确保旅游产业能从社会获取专业人才和高素质旅游消费者的 重要保证,由此对旅游投资水平发挥更重要影响。

三、基于旅游投资环境的旅游投资模式分析

通过上述旅游环境评价指标,可以对旅游产业投资环境做具体的定性和定量分析,并在此基础上进一步确定旅游投资模式。具体而言,基于旅游产业环境的旅游投资模式可以分为以下四种:

(一)资源主导型投资模式资源主导型是指在上述环境评价指标中,资源环境指标相对优越时适用的投资模式,该投资模式依托丰富的旅游资源,以打造具有竞争力的地域景观作为吸引投资、获取投资效益的主要考量因素。资源主导型投资模式适用于自然环境优越、地域特色鲜明的旅游地投资,依托地域旅游资源对投资做有针对性的设计、规划,从而获取投资收益,如对温泉资源开发的投资、对自然风光开发的投资等。

(二)经济主导型投资模式经济主导型是适用于环境评价体系中经济环境比较优越的投资模式,其以雄厚的经济条件为基础,以现代化的旅游景观、高质量的旅游服务和高舒适度的旅游体验作为吸引旅游投资的核心元素,依此为旅游投资持续创造效益。经济主导型投资模式适用于经济发达,产业水平高、服务业发达的地区,如对会展旅游投资,对节庆旅游游投资等。

(三)综合发展型投资模式这一投资模式适用于经济发展水平具备一定实力、同时拥有一定数量的旅游资源的投资,可以依托经济基础充分开发和提升旅游资源价值。该模式以打造现代化服务水平下的旅游景观为吸引投资的因素,并依此实现旅游收益,如北京奥运旅游投资。

(四)基础薄弱型投资模式这一投资模式适用于经济评价较低、具备一定资源优势但开发难度大的旅游投资, 其环境特点为地区产业基础薄弱,配套设施不足,服务质量不高,旅游投资条件恶劣。这一类型的投资出发点是自然和生态优势,其利润源也是自然生态,如对西藏旅游的投资。

四、基于旅游投资环境的旅游投资模式应用对策

(一)立足旅游投资环境,达成投资和环境的和谐共赢“立足旅游环境”包含两层含义:其一,旅游投资环境是影响旅游投资的重要因素,因此旅游投资必须依托旅游产业环境,通过对旅游环境做科学合理分析评价,对旅游产业的经济环境、地理条件、政策环境、产业发展和社会环境做出科学的定性和定量评价,并基于复杂多变的产业环境实际确定科学的投资模式,由此提高投资效率,提升投资收益;其二,投资虽然能提升地区旅游产业发展,并进而带动地区经济水平提升,但不可忽视的一点是投资也同样会对自然生态和社会、经济环境产生一定的负面影响,因此此时的“立足旅游环境”则应强调环境对旅游投资的包容度, 旅游投资不应以获取投资利润为唯一目的,而是要兼顾投资地的自然生态环境以及社会经济环境的综合效益提升和改善。

(二)合理选择旅游投资模式,获取旅游投资效益旅游投资模式描述了旅游投资主体、目标、内容、要素等一系列旅游投资行为的整个体系,合理的旅游投资模式对旅游产业发展起到积极提升作用,也能够更快、更大限度、更高质量地获取投资收益。因此必须依托旅游投资环境的分析指标和评价机制合理确定投资模式。首先,要明确投资模式的适用条件,不仅要静态地分析旅游环境的各个指标要素,也要以动态的发展眼光及时分析和科学预测旅游环境的发展趋向,从而合理选择旅游投资模式;其次,依托旅游投资模式正确实施旅游投资活动,依据不同的旅游投资模式特点规划旅游投资实现途径,如对投资主体的权责界定、对投资对象的侧重权衡、对投资要素的组合运用,以及对整个投资活动施以科学高效的管理,确保投资沿着既定模式和目标进行,同时通过及时的环境评价策略对投资模式进行合理调整。

(三)改善旅游投资环境,吸引高质量旅游资本目前我国旅游投资来源主要有政府财政投入和企业资本投入两个渠道,其中政府投入处于主导地位,因此在旅游投资中,应该充分依托旅游环境科学、全面地调动政府投资积极性,发挥其投资主导作用,尤其要求政府以战略眼光加大基础设施建设,既要通过资金、技术等直接投入改善产业环境,也要通过教育、交通等投入间接为旅游产业环境优化做可持续发展的准备,由此吸引更多、更高质量的资本介入。另外,企业作为另一个旅游投资主体,应充分发挥其自由、活跃、便捷的资本特性,一方面充分借助市场机制及时掌握旅游市场动向,满足市场需求,另一方面通过投资调控管理发现市场机制的不足,做有针对性补充,从而全面提高企业旅游投资的科学性和高效性,形成“投资—收益—再投资”的良性产业循环发展模式。

旅游投资软环境 篇2

摘要：旅游投资是旅游仃业发展的动力和保障，本论述在分析我旅游投资现状和特点的基础卜，指出我国旅游投资中存在的问题并分析产生问题的原因，进一步提出解决这些问题的对策。

关键词：旅游投资;投资问题;投资对策

一、我国旅游投资的现状

旅游投资，从使用上来看，大部分都转变为行业的固定资产和经营管理费用，因此对旅游投资总量的测量并不能以固定资产的总量来衡量，而鉴于现在的统计能力和统计方法的限制，现阶段还只能从固定资产总量来估计投资总量。至旅游投资总量累计达到约1亿元。而在旅行社、旅游住宿业、车船飞机交通费等费用中旅游住宿业吸纳的投资占到了4/5强;旅行社吸纳的投资比例比较少，在近三年基本保持在5%左右的市场份额;以旅游景区(点)为代表的其他类旅游企业在总投资中所占份额也有限。

由于旅游住宿业在旅游累计投资中占有绝大的比重。因此，我们以旅游住宿业为代表，分析旅游投资的投资主体结构。在星级饭店的投资中，从累计投资总量上看，国有企业依然占据主导地位，港澳台和外商投资企业也占有四分之一左右的市场份额。

到20末，拥有固定资产原值居于前l0位的省(区、市)是：广东、北京、汀苏一海、浙江、山东、四川、云南、湖南、辽宁。从排名前10的省份看，东西部吸收投资水平十分不均衡。东部地区数量比例大，共七个省份，并且前六名都是东部省份。中西部省区，只有湖南、四川和云南省入围，且排名都比较靠后。从数据__卜看，我们可以看出一个地区分布的特点，即：旅游投资在地区上偏重东部，尤其是沿海省份和地区。

二、我国旅游投资的特点

政府主导旅游业发展是当前我国旅游业发展的一个重要的特征，这在旅游投资领域也有明显的体现。政府主导旅游投资在我国现阶段有一定的必然性，在实践中取得了较好的成效，但也存在一些问题。各种旅游资源的国家所有决定了政府享有实际的控制权和处置权，政府对各种基础配套设施的建设也对旅游投资有R0很大的引导作用，因此政府主导旅游投资是有必然性的。但由于人事制度的限制，政府领导人往往更注重短期的效益，同时，政府的利益着眼点和企业的利益着眼点也存在着一定的矛盾。

随着我国经济的快速发展，社会资金越来越丰富，一方面，各种投资主体的投资能力不断增强;另一方面，中国旅游业的良好形势也对各类投资商产生了强大的吸引力。这使得近年来，社会资金投资旅游业的趋势日益明显，除了各旅游企业集团以外，大量的不以旅游为主业的企业集团也参与到旅游投资开发中。

旅游投资有整体性、系统性，它需要相关各部门、各产业协同发展才能发挥作用，投资效益才能充分发挥，片面地强调某个方面收不到预期的效果。旅游投资不仅需要良好的软件环境和硬件环境，而且需要良好的产业配套环境。

三、我国旅游投资中存在的问题及原因分析

3.1招商引资观念上的问题

招商引资的观念问题主要表现在单纯依靠地方政府的优惠，忽略投资环境的综合改善。不少省市为吸引外来投资，不惜大力宣传地方政府自行制定的许多优惠政策，不可否认，优惠政策对经济发展有着特殊作用，但在改革开放新阶段的今天，单纯依靠优惠政策来谋求发展，其吸引力已大大减弱，对于成熟的投资商来说，规范胜于优惠，制度重于政策。

3.2投资结构有待完善

旅游投资结构的不合理，表现在旅游投资投向的四重四轻。

旅游投资之我见 篇3

2015年，中国正经历改革的关键期，经济增速放缓，房地产等传统行业投资乏力，已承担不起支撑和延续国民经济活力的重担。在此背景下，中国经济增长较好、成长规模较大的产业：旅游业，带动的大众休闲度假消费红利已成为中国拉动内需经济的重要方向和内容，而旅游业，亦成为一个新的投资转向口。

旅游，即为人在生活空间的移动，是人们为寻求精神上的愉快感受而进行的非定居性旅行和游览过程中所发生的一切关系和现象的总和。从2012年2月《关于金融支持旅游业加强发展的若干意见》到2013年2月《国民旅游休闲纲要》的出台，再到2015年8月国务院办公厅公布《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，旅游投资经历了一个从量变到质变的飞跃。《意见》从6个领域涉及到26条，非常详细地从旅游涉及到的基础公共设施，需求的释放、旅游的时间、带薪度假，到旅游产品的供给、旅游市场环境、资金扶持、投资热点等方面都进行了梳理，旅游投资政策环境空前优化。

2015年5月15日，国家旅游局召开首次“中国旅游产业促进座谈会”，会议指出：中国经济增长下行压力很大，投资、进出口、财政收入增幅回落势头仍在持续，但旅游业却像冬天的腊梅逆势增长、鲜艳夺目，给我们带来了更大的信心和温暖，未来20年到35年，将是中国旅游业发展的黄金期。国家旅游局与国家开发银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、平安银行、兴业银行等6家金融机构签订支持“中国旅游产业发展战略合作协议”，承诺未来5年为旅游业提供1.6万亿元的信用额度，中国旅游投资正式步入万亿元时代。

2014年，中国接待国内游客达36.11亿人次，同比增长10.67%，实现国内旅游总收入达到3.03万亿元，同比增长15.4%，约占居民消费总支出的11.53%，且国内居民旅游意愿达95%，旅游业进入“大众化”“产业化”发展的新阶段，旅游已成为一种生活方式。此外，从宏观方面来说，2015年上半年，全国完成旅游投资3018亿元，同比增长28%，远远超出了第三产业、固定资产投资增速。民营资本投资旅游业更是占到59.5%，成为旅游投资主力。预计到2025年，中国对旅游业的投资将达2787亿美元。届时，中国将取代美国，成为世界第一。从微观方面来看，旅游企业经营状况良好，投资收益率高于其他行业，2014年，中国国内上市旅游企业整体市值实现了10年10倍的增长，资本市场对旅游企业的追捧和投资热度逐年增加。在如此强劲的旅游需求驱动下，全国旅游投资规模不断扩大，投资结构逐步完善，投资热点加快形成。

作为致力于“创经典，强落地，高收益”的旅游策划、规划机构，昆明艺嘉旅游规划设计有限公司前后在云南、贵州、四川、重庆、湖南、湖北、老挝等地做过260多个项目，涵括区域旅游产业发展策划及规划，旅游景区、景点开发运营策划及规划、旅游产品市场营销及专项旅游策划等内容。其中，墨江双胞胎旅游小镇实现资本市场20倍的增长，在全国同类旅游项目中运营能力屈指可数；丽江玉水寨更是以小博大，60多万的初始投资，200多亩建设用地，目前已实现每年上千万的盈利……在旅游项目投资开发方面，经过十多年的经验积累，我们认为“先策划，后规划，再落地运营”，即：策划指导规划，规划落实策划中的项目，以创造美好旅游体验，实现旅游景区、旅游项目的规划落地为导向，解决项目从总体策划到施工落地之间的各种衔接性问题，强调旅游项目在具体运作过程中景观系统、游乐系统、商业系统、营销运营系统、支持保障系统等的有机统一，最终找到“资源—产品—市场”三者的无缝对接点，实现项目的落地运营。

具体来说，旅游业是一个复合型产业，“食、住、行、游、购、娱”“商、养、学、闲、情、奇”等基本元素及衍生元素均囊括其中；同时，旅游业也是一个“坐商”产业，景区（点）无法流通到游客手里，游客只能上门消费，因此，旅游业具有带动性强、包容性大等特点。转型投资旅游项目是一把双刃剑，一面是财富的无限积累，一面是投资失败，财富荡然无存。近年来，慕名来昆明艺嘉向笔者咨询有哪些旅游项目值得投资、投资了的项目如何盘活等问题的企业家有很多，每个项目都有它独有的问题，但所有的项目都期望获得利益最大化。在此，针对转型投资旅游项目的商家，我们给出以下几点建议：

开发模式方面。景区景点、乡村旅游、城市旅游商业街、主题公园、休闲小镇、旅游交通、旅游酒店、旅游餐饮、旅游购物、旅游娱乐、旅游休闲度假、旅游地产、智慧旅游是旅游投资的十三大热点，不同投资热点有不同的开发模式。例如：旅游景区是龙头（2014年，景区新建和升级改造类的投资增加，占全部旅游投资的六成），且收益率最高，但政府的投资和支持是必要条件，因此，PPP模式逐渐成为景区改造升级和新景区开发的主导；乡村旅游是“5+2”生活模式的主通道，其重点即对乡土文化的挖掘和包装、田园风光的打造以及民宿设施的构建；休闲旅游小镇是旅游地产发展最重要的结果，“景区（吸引核）+消费产业集聚区（聚集核）+新型城镇化区（地产延伸）”是目前旅游小镇的前沿打造模式；休闲度假市场的常态化是大众度假时代下的必然趋势，无论是避暑避寒度假、养辽度假、康体健身度假还是乡村度假，强调的都是安全、宁静的优美环境、丰富多彩的娱乐生活、增进身心健康的游憩设施和高品质服务等。

项目建设方面，根据企业与政府之间的《协议》（或合同）约定内容及实际发展需求来写上项目内容进行投资开发。在开发过程中，依据项目实施的进度、要求等合理增加其他项目的开发内容。

政策保障方面，建立企业与政府间的服务、管理长效机制，在基础设施配套、产业结构调整、资金扶持、服务体系构建等方面积极发挥政府的主导作用。在这一点，各级政府科学制定促进旅游产业发展的专线个配套政策，做到“一事一议，突出重点，个案管理”的同时，旅游投资企业按照国家产业政策的要求策划、规划项目，符合国家产业发展政策及条件，可积极争取税收减免、资金扶持、土地供应、营销支持等有利政策，保障项目的有效实施。

团队建设方面，以企业为主体，积极引进人才，建立一支具有国际先进管理理念的旅游投资、建设、经营、管理团队。

产品开发设计方面，引入熟知地方本土文化底蕴的旅游策划及规划机构，以营利为目的构建满足旅游消费市场的产品结构和体系。熟知项目所在地地域文化、各类政策（农村扶贫开发条例、土地政策、美丽乡村建设、新型城镇化建设、旅游产业发展等）、区域竞合条件、经济走势等环境，是能够给予项目针对性策划、规划的前提条件，进而回答清楚“做给谁（客源市场）”“做什么（项目、产品定位）”“怎么做（方法手段）”三个问题，通过深挖旅游资源的核心市场价值，提炼出独特的项目开发概念与市场响应度高的产品体系，找到产品开发的核心灵魂，力求“资源—产品—市场”三者无缝对接。再以超前的商业眼光和极具操作性的市场运营手段，明确项目盈利点，实现投资预期，并且围绕“大势掌控能力、产品业态表现、商业渠道能力、超强运营团队”四个方面，智取市场价值最大化。

投资开发节奏方面，根据旅游项目可持续发展的需要及市场的多样化需求，优选项目，确定投资开发的节奏。

工程建设管理方面，按现代旅游业的需要，引入国家化的建筑设计理念及实力强大的功能建设团队，打造精品旅游项目。对项目策划方案、规划方案的执行是项目能否转化为实体运营产品的关键，执行、开发、运营、建设团队也就显得至关重要。

产品营运管理方面，引入国际先进的旅游管理团队、商业运营团队、资本运营团队、营销管理团队等等。

2015年5月，在德宏州旅游产业发展大会上，笔者应邀做了《旅游投资讲座》，与参会的企业家进行了深度交流。昆明艺嘉旅游规划设计有限公司也将持续为转型投资旅游项目的企业家提供前期策划、规划、中期咨询、后期运营、管理等服务，为项目的顺利进行以及实现盈利出谋划策。

湘鄂渝黔边旅游投资软环境研究 篇4

湘鄂渝黔边系指湖南湘西土家族苗族自治州、张家界市、怀化市、湖北恩施土家族苗族自治州、重庆黔江开发区、贵州铜仁地区6个地州市, 俗称武陵山区, 既是多民族聚居区, 又是国务院确定的18个贫困片区之一[1]。

湘鄂渝黔边的旅游资源密集度高, 文化内涵丰富, 民族风情浓郁, 堪称“旅游大观园”, 被国家列为“中华旅游第一走廊区”, 具有极大的开发价值。如果要想把湘鄂渝黔边的旅游资源优势进一步开发转化为经济优势, 资金引入是一个非常重要的问题。众所周知, 旅游业投资是一项高风险、高投入、高回报的行为, 其回报率与效益在很大程度上取决于招商引资的环境, 特别是软环境。

目前, 湘鄂渝黔边的旅游业正处于快速发展阶段, 招商引资成为促进经济发展的主要因素, 因此投资软环境建设理应受到湘鄂渝黔边地方政府的重视。基于此, 本文采取问卷调查与网络调查相结合的方法对湘鄂渝黔边的主要旅游投资企业进行软环境内容的调查, 通过运用SPSS软件进行统计分析, 采取模糊综合评价法, 对湘鄂渝黔边在旅游投资软环境现状进行评价, 据此提出相对应的措施, 以期对湘鄂渝黔边旅游业的发展做出贡献。

2 调查对象与调查方法

2.1 调查对象

本文选取湘鄂渝黔边的主要旅游投资企业作为调查对象。它们分别是黄龙洞投资股份有限公司、张家界旅游开发股份有限公司、张家界百龙天梯旅游发展公司、湖南武陵源索道有限公司、天门山索道公司、黄石寨索道公司、凤凰古城旅游有限责任公司、湖南通道龙底生态漂流公司、湖南天一旅游投资有限责任公司、贵州三特梵净山旅业发展有限公司、重庆交通旅游投资集团有限公司、黔江旅游发展有限责任公司、重庆鸿业实业 (集团) 有限公司、鄂西生态文化旅游圈投资有限公司等14家旅游投资企业, 其中张家界市6家、湘西土家族苗族自治州1家、怀化市2家、贵州铜仁地区1家、重庆黔江开发区3家、恩施州1家。

2.2 调查方法

主要采取问卷调查法中的留置问卷调查法、网络调查方法中的电子邮件问卷调查法以及网络电话访谈法。留置问卷调查方法是调查人员将问卷当面交给被调查人, 并说明填写方法和要求, 由被调查人自行填写, 过后再收回问卷的调查方法[2];电子邮件问卷调查法采取网络查询企业的Email地址, 把事先设计好的调查问卷进行邮寄并要求在一定时间内邮回的方法;网络电话访谈法是根据网络查询得知企业的电话, 再进行电话访谈完成问卷的方法。笔者于2009年1—3月分别走访了张家界、湘西州7家公司并发放问卷, 得到相关结果;期间通过电子邮件、电话进行咨询, 得到其他地区4家公司的回复。在调查的14家公司中, 有11家公司进行了问卷回答, 得到11份有效问卷, 有效率为78.6%。

3 湘鄂渝黔边旅游投资软环境评价

3.1 评价体系设计

根据层次分析法, 可构建旅游投资软环境评价体系 (图1) , 即由目标层 (U) 、一级因子层 (Ui) 、二级因子层 (Uij) 构成。目标层 (U) 即旅游投资软环境, 一级因子层 (Ui) 包括市场环境、政策法规环境、政务环境、社会人文环境;二级因子层 (Uij) 是一级因子进行分解后的细化因子。市场环境包括市场前景、信用观念、市场秩序、同行企业的竞争力4个因子;政策法规环境包括政策透明度、优惠政策、政策落实状况3个因子;政务环境包括审批手续、检查频率、合理收费、依法执政、工作效率、工作人员素质6个因子;社会人文环境包括人居环境、居民的旅游感知态度、社会服务环境3个因子。

3.2 权重的确立

根据图1的旅游投资软环境评价体系, 问卷调查表围绕指标体系进行设计, 并对问卷所获得的数据进行分析后确定权重。Ui表示一级因子层指标, Uij表示第i个因子层指标的第j个因子指标, Wi表示第i个因子层指标的重要性权数, 且undefined。式中, Wij为第i个项目指标的第j个测评因子指标对该项目指标的重要性权数, 且undefined。

在确定因子的权重时, 利用统计软件对指标测量的数据进行因子分析法处理, 从而得到权重集, 这样有助于减小传统的专家估测法存在的主观误差[3]。求得指标权重集的步骤为:①由于各评价指标对应的原始数据量纲不同, 首先对其进行标准化处理。②项目层指标Ui为一因子, 如市场环境U1是项目层指标, 其因子指标如市场前景U11、信用观念U12、市场秩序U13、同行企业的竞争力U14作为影响主因子市场环境的变量, 根据某次对市场环境的调查数据由SPSS分析得到, 各变量对因子的载荷模型为:Ui=a1U11+a2U12+a3U13+a4U14。其中, a1、a2、a3、a4分别表示U11、U12、U13、U14各变量在市场环境项目因子上的因子得分系数。因子得分系数表示变量与因子的相互关系, 系数越大, 说明该变量与因子的关系越密切, 对因子的贡献越大, 所应赋予的权数也越大。对a1、a2、a3、a4进行归一化处理, 可得到各变量对主因子的权重集。同理, 得出其他项目因子的变量权重集。③利用SPSS再对项目因子进行因子分析, 假定主因子数为1, 得到各项目因子对主因子的载荷模型, 逐步对所获得的各因子得分系数进行归一化处理, 得到各项目因子对旅游投资软环境指标满意度的权重集。

3.3 旅游投资软环境模糊综合评价

在旅游投资软环境的衡量中, 使用精确方法有一定的局限性, 适宜采用模糊综合评价法, 计算出各个指标满意度等级的模糊隶属度, 从而进行评价和求解[4]。本文以图1的旅游投资软环境评价体系为框架, 建立模糊综合评价模型, 计算出湘鄂渝黔边的旅游投资软环境评价情况。

一级模糊综合评价:采用模糊综合评价时, 将项目层指标作为第一层指标, 因子层指标作为第二层指标, 一级模糊综合评价应按第二层次诸因素进行。设评价对象是第二层次中的因素Uij, 对该因素的评价值隶属度为Eijk。如在抽样调查50人中, 评价值为5分的有10人, 则非常满意的隶属度为0.20, 其他评价隶属度以此类推。以图1中项目层市场环境的评价因子层为例, 构建第二层次因素评价矩阵:

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该矩阵中第一行的值表示第一层次因素 (市场环境) 的评价因子 (市场前景) 的评价隶属度。因子U1的一级模糊综合评价矩阵为:M1=W1×E1。其中W1= (W11, W12, W13, W14) , W11、W12、W13、W14分别表示市场前景、信用观念、市场秩序、同行企业的竞争力等因子在市场环境的评价中的重要性程度, 且它们的加权值为1。依此类推, 建立在测评体系上的一级模糊综合评价集为:Mi=Wi×Ei。

二级模糊综合评判是将每一个因素Ui作为一个元素, Mi作为它的单因素评判隶属度值矩阵, 则Mi= (Mi1, Mi2, Mi3, Mi4) 。其中, i=1, 2, …4, 构建第一层次因素评价矩阵E, E= (M1, M2, M3, M4) T, E就是集合U={U1, U2, U3, U4}的单因素评判矩阵, 每个Ui作为构成U的指标, 其权重集为W= (W1, W2, W3, W4) , 于是第二级综合评判Y=W×E, Y= (Y1, Y2, Y3, Y4, Y5) 。其中, Yi (i=1, 2, 3, 4, 5) 表示旅游投资软环境指标满意度为Vi的隶属度, 则S=H×Y, 即可算出旅游投资软环境满意度的综合得分;H为旅游投资软环境满意度的评价集 (非常满意, 较满意, 一般, 较不满意, 不满意) 相对应的标度向量 (5, 4, 3, 2, 1) 。

3.4 湘鄂渝黔边旅游投资软环境分析

湘鄂渝黔边旅游投资软环境评判结果:为了测评湘鄂渝黔边旅游投资软环境情况, 首先以图1的测评体系为框架进行问卷设计, 继而对湘鄂渝黔边主要旅游投资企业进行软环境随机问卷调查, 用SPSS17.0统计软件进行分析。本次调查共发放问卷14份, 回收有效问卷11份, 回收率为78.6%, 一级评价结果见表1。由表1的一级评判结果, 计算二级评判值。由二级评判值Y=W×E, 计算得到:Y= (0.151, 0.38, 0.237, 0.228, 0.004) , 其中W= (0.236, 0.254, 0.252, 0.258) , E= (M1, M2, M3, M4) T。

湘鄂渝黔边旅游投资软环境评判结果分析:由表1可见, 按最大隶属度原则, 一级评判除M3、M4的综合评价等级为“较满意”外, 其他两个项目层指标的综合评价等级为“一般” (M2) 和“不满意” (M1) , 显然湘鄂渝黔边旅游投资软环境综合评价等级结果不太令人满意。

为使各项目指标满意度水平的比较变得直观化, 计算各级项目层指标的满意度均值。由Ui=Mi×H, 其中H= (5, 4, 3, 2, 1) , 计算得到U1、U2、U3, U4分别为3.206, 3.441, 3.228, 3.883。比较排列:U4>U2>U3>U1, 同理也可对因子层指标的满意度水平进行比较, 同样计算得到湘鄂渝黔边旅游投资软环境评价均值为3.439。按照满意度水平标度向量:非常满意 (5分) 、较满意 (4分) 、一般 (3分) 、较不满意 (2分) 、不满意 (1分) 的5个等级划分标准, 湘鄂渝黔边旅游投资软环境尚属于“一般”与“较满意”水平, 还有待建设。以横轴表示项目层因子的权重系数, 纵轴表示满意度的得分, 图2的项目层指标评判结果在散点图上的相对位置反映了湘鄂渝黔边旅游投资软环境建设的具体内容。

4 结论

4.1 急需重视市场环境的建设

问卷调查显示, 湘鄂渝黔边主要旅游投资企业对旅游市场秩序颇有微辞, 认为旅游市场秩序存在严重问题。在旅游企业间存在信用观念淡薄, 不讲信誉的现象。因此, 各地政府, 尤其是旅游业的执法部门要加强对旅游市场秩序的整顿与管理, 根据具体情况出台一系列的管理制度并落到实处。各个旅游投资企业要加强自身建设, 强化信用观念, 提高企业声誉。

4.2 持续加强对政务环境的建设

问卷结果表明, 旅游企业对工作人员的执法较不满意, 认为执法不透明、不规范, 有约1/2的企业对工作人员的素质和态度有意见;30%以上的企业认为行政部门的办事效率一般;大多数企业认为审批手续繁琐, 存在多头检查、频繁检查现象;40%的企业认为存在地方保护主义, 判决结果得不到及时有效执行, 并存在腐败现象。因此, 湘鄂渝黔边地方政府必须加强工作人员的教育与监督, 建立服务型政府, 强化工作人员的服务观念, 发现故意刁难或索贿的人要及时严厉查处, 并向企业通报与道歉;创建“一站式”服务窗口, 提高办事效率;要制定执法部门的约束机制, 不得多头检查或频繁检查, 干扰企业正常经营;对故意给企业“穿小鞋”的行为要严惩。总之, 各级机关部门及其工作人员要把“服务”牢记在心头。

4.3 继续加强政策法规环境的建设

问卷结果说明, 旅游企业对政策的完善性、明确性不太满意, 对政策的透明度也有看法, 对政策的具体落实存有一些的意见。这就要求湘鄂渝黔边地方政府在制定招商引资政策、在遵守国家宏观政策的基础上制定相应的地方政策法规时, 一定要保证政策的完善性、明确性与连续性;在政策内容上一定要具体, 不得抽象务虚;在政策的落实上一定要得到保证, 不能落实的在政策制定时就要考虑清楚, 要确保旅游投资企业无后顾之忧。

4.4 重视社会人文环境的后续建设

问卷结果表明, 旅游企业对人居环境、当地居民的旅游感知态度是比较满意的, 但对社会服务环境还不太满意。这就要求湘鄂渝黔边地方政府加强对社会服务环境的建设, 提高基础设施建设, 尤其是连接景区间的基础设施建设;搞好社会治安, 邮电通讯建设, 确保信息的畅通;加强人才队伍的培养, 提高人员的素质, 确保企业人力资源的“本土化”有保证;在旅游地居民中加强旅游业地位的教育与宣传, 在全社会中形成旅游业发展的良好氛围, 这样才能给旅游企业一个宽松舒适的发展环境。

参考文献

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旅游投资软环境 篇5

成都市。

四川省成都市农业旅游起步于90年代初，起始于城郊郸县农科村。该村从花木种植和观赏开始，逐步开辟了农业观光、游览、休闲等项目，形成了农家乐旅游的雏形。在郸县农科村农家旅游的启发下，城郊区龙泉骚区、锦江区、都江堰市等区(市、县纷纷结合各自农业旅游的特色，开发农家乐旅游、发展速度很快。

目前，成都市参与“农家乐”旅游经营的农户已达5000余家，已成为成都市旅游业的特色旅游产品，有利地促进了成都市旅游业的发展。成都市乡村旅游发展较早的类型:郸县农科村的农家乐、龙泉骚区兴龙镇万亩观光果园、锦江区三圣乡红砂村花乡农居观光休闲旅游等。乡村旅游发展模式 目前，中国乡村旅游发展主要有7种模式: 田园农业旅游模式 即以农村田园景观、农业生产活动为旅游吸引物，开发农乡游、果乡游、花乡游、渔乡游、水乡游等不同特色的主题旅游活动，满足游客体验农业、回归自然的心理需求，主要类型有: ①田园农业游。以大田农业为重点，开发欣赏田园风光、观看农业生产活动、品尝和购置绿色食品、学习农业技术知识等旅游活动，以达到了解和体验农业的目的，如上海孙桥现代农业观光园。

②园林观光游。以果林和园林为重点，开发采摘、观景、赏花、踏青、购置果品等旅游活动，让游客观看绿色景观，亲近美好自然，如四川沪州张坝桂园林。

③农业科技游。以现代农业科技园区为重点，开发观看园区高新农业技术和品种、温室大棚内设施农业和生态农业，使游客增长现代农业知识。

④务农体验游。通过参加农业生产活动，与农民同吃、同住、同劳动，让游客接触实际的农业生产、农耕文化和特殊的乡土气息，如北京小汤山现代农业科技园、广东高要广新农业生态园。

民俗风情旅游模式 即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有: ①农耕文化游。利用农耕技艺、农耕用具、农耕节气、农产品加工活动等，开展农业文化旅游，如新疆吐鲁番坎儿井民俗园。

②民俗文化游。利用居住民俗、服饰民俗、饮食民俗、礼仪民俗、节令民俗、游艺民俗等，开展民俗文化游，如山东日照任家台民俗村。

③乡土文化游。利用民俗歌舞、民间技艺、民间戏剧、民间表演等，开展乡土文化游，如湖南怀化荆坪古文化村。

④民族文化游。利用民族风俗、民族习惯、民族村落、民族歌舞、民族节日、民族宗教等，开展民族文化游，如西芷拉萨娘热民俗风情园。

农家乐旅游模式 即指农民利用自家庭院、自己生产的农产品及周围的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引游客前来吃、住、玩、游、娱、购等旅游活动。主要类型: ①农业观光农家乐。利用田园农业生产及农家生活等，吸引游客前来观光、休闲和体验，如四川成都龙泉骚红砂村农家乐、湖南益阳花乡农家乐。

② 民俗文化农家乐。利用当地民俗文化，吸引游客前来观赏、娱乐、休闲，如贵州郎德上塞的民俗风情农家乐。

③民居型农家乐。利用当地古村落和民居住宅，吸引游客前来观光旅游，如广西阳朔特色民居农家乐。

④休闲娱乐农家乐。以优美的环境、齐全的设施，舒适的服务，为游客提供吃、住、玩等旅游活动，如四川成都碑县农科村农家乐。

⑤食宿接待农家乐。以舒适、卫生、安全的居住环境和可口的特色食品，吸引游客前来旅游。

⑥农事参与农家乐。以农业生产活动和农业工艺技术，吸引游客前来旅游。

村落乡镇旅游模式 以古村镇宅院建筑和新农村格局为旅游吸引物，开发观光旅游。主要类型有:

①古民居和古宅院游。大多数是利用明、清两代村镇建筑来发展观光旅游，如山西王家大院和乔家大院、福建闽南土楼。

②民族村寨游。利用民族特色的村寨发展观光旅游，如云南瑞丽傣族自然村、红河哈尼族民俗村。

③古镇建筑游。利用古镇房屋建筑、民居、街道、店铺、古寺庙、园林来发展观光旅游，如山西平遥、云南丽江、浙江南得、安徽徽州镇。

旅游地产投资正当时 篇6

旅游休闲地产作为房地产开发中的一个特色品种，已在欧美发达国家发育成熟。并为中产阶级所普遍接受。以家庭的第二房产为主要形式，成为国际房产一个最具生命力的品牌。

现在，专门依托于郊外度假村和生态旅游景点而建的产权式公寓，并不完全以普通的居住作为惟一的功能，主要是让人们休闲娱乐、放松身心。此类住宅，实际是伴随着休闲产业的快速发展，在生产科技高度发展的前提下，社会形成既“有钱，，又“休闲”阶层后的必然产物。

此类产品一般依托于高档星级度假村和生态环境一流的名胜，同时在产品的设计上又结合自然生态环境，迥异于普通的别墅、公寓，符合现代人性居所的条件，在国外，依托于度假村或风景名胜的产权公寓已发展得很成熟。而在国内，旅游地产方兴未艾，中国旅游业近十年来的快速发展带动了旅游城市的经济，同时也为旅游休闲地产开发创造了条件。一方面。旅游业的发展促进了旅游主题地产的开发，典型的案例如深圳的华侨城、丽江的束河古镇；另一方面，观光型旅游巨大的客源市场为度假酒店的开发提供了契机，休闲旅游客源的迅猛增长为产权酒店、度假村、别墅的发展提供了市场机遇。此外，旅游市镇还为旅游商街的开发创造了条件。

旅游地产作为一种新型投资方式，已成为国内投资业界的一个新亮点，在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，旅游房地产市场的开发，必将显示出巨大的发展空间。随着度假式、体验式家居时代的来临，旅游地产、休闲地产，正在成为现代生活的理想模式。

国内旅游地产开发进入高潮

经过过去六七年来的漫长热身，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内旅游地产开发即将进入高潮了。目前国内地产市场的主流——住宅地产，本身是狭义地产，主要解决温饱时期人们的基本需求，但中国社会正从温饱时期转向富裕时期，地产业的下一个重点必定是广义地产，而在广义的地产领域中，旅游地产首当其冲。复合地产相关专家认为，用不了三五年时间，目前地产商的常规开发业务，大多将变成地产盛宴中的“配菜”，而原来被认为是“配菜”的产品则升格成为“主菜”——也就是说，满足人们旅游、休闲、购物等需求的复合地产，将取代满足日常居住需求的住宅地产的主导地位。

外资力量同样也很看重中国旅游地产的空间，加强对旅游地产的投资，并把国外市场上相关的技术、经验和中国的旅游文化结合起来。

国内的旅游地产业从产权酒店、主题旅游地产发端，当前发展势头确实非常迅猛，应该是房地产业一个新的发展方向，无论大资本还是小资本，都可以在此领域找到属于自己的机会。

很多投资商及开发商都发现了旅游地产更广阔的空间，对于中国，现在面对的旅游地产实际上有两大类别，一种是围绕大城市的以购物、休闲、娱乐、度假等豪华生活方式为主，还有一大类是中国现在已经出现了的小镇休闲游，目前新农村计划涉及上千个小镇，这里面有着很大的开发空间，蕴含着无限商机。

多股推力促成发展机遇

中国旅游业的蓬勃发展所带来的市场需求、房地产企业转型和产业升级所带来的行业发展动力、地方政府提供的强大推力、境外的大资本给旅游地产提供的雄厚资金支持，以及来自中国旅游地产自身的内在驱动力，促成了旅游地产蓬勃发展的机遇。

从旅游行业发展角度来看，它已经和住宅产业、通讯产业等成为我国经济的几大主要增长点。统计数据显示，目前国内每年参加旅游的人数已经达到12亿人次以上，旅游收入高达5000多亿元人民币。

从国内的房地产行业发展历程来说，我们用了短短十多年，就走过了发达国家数十年走过的路程，我国城镇居民过半数都拥有自己的住房，住宅地产独领风骚的局面，早晚会由旅游地产等唱主角的局面所取代。

而且，比起单纯的住宅地产开发，旅游地产对当地经济增长的带动性要大得多。旅游地产可以富民兴邦，更是城市和区域营销的最好手段，自然会受到政府的欢迎，地方政府也为其开发助一份力。

事实上，旅游地产的发展确实也是房地产企业转型的需要。自近一两年，众多开发商为争夺一块城市核心区域住宅开发用地而在拍卖场上“殊死搏斗”、最后往往“天价”拿地的新闻，不断见诸报端。随着国家宏观调控政策的步步深入，住宅保障制度的反复强调，京、沪、穗、深等一线大城市城区商业开发用地日益僧多粥少。而对中国地产环伺已久的境外资本也开始真刀真枪地杀过来，市场竞争变得更加残酷。

此时此刻，国内地产企业急需开辟住宅地产以外的战场。或转向商业地产，或转向工业地产，或转向物流地产——旅游地产，不外乎是最好的选择。

五大优势助福建旅游地产迅速崛起

福建旅游投资拥有五大优势：一是旅游资源优势。“山海一体，闽台问根，民俗奇异，宗教多元”是福建旅游最鲜明的特色：二是生态气候优势。福建濒临东海。山多林密，又属温暖湿润的亚热带海洋性季风气候，一年四季均可旅游，是地球同纬度线上生态最完好的地区：三是旅游交通优势。空港、海港、铁路和高速公路骨干网已经形成，十一五福建将基本实现全省所有县城和重点旅游景区1小时内通达高速公路；山区地市3小时内到达沿海主要港口。福州、厦门和泉州沿海经济中心半日辐射圈涵盖整个福建，1日辐射圈涵盖江西、浙江西南部、广东东北部、湖南南部等内陆腹地。四是对台区位优势。闽台关系渊源深厚，地缘近、血缘亲、文缘深、商缘广、法缘深，发展两岸经贸关系和旅游交流合作区位优势明显。目前，已经开通福建居民赴金门、马祖和澎湖旅游，实现对台旅游双向交流。五是旅游发展优势。现在，旅游产业已经成为全省国民经济的支柱产业。2007年，福建旅游总收入增长在20％以上。十一五福建确定旅游发展目标是实现旅游接待和旅游收入两项指标“双倍增”，也就是至2010年，接待入境旅游者355万人次，年均增长12.3％，旅游总收入1380亿元，年均增长15％。

专业人士指点福建旅游地产投资迷津

武夷山旅游产品升级换代。重点发展高端旅游产品。投资项目主要有：高星级酒店，生态旅游开发，如武夷山大竹海生态开发、东湖旅游综合开发；

泰宁的高星级酒店，山地休闲度假项目，如泰宁红石峡休闲度假乐园、南会滨水度假休闲区、熊家栋滨水休闲度假区、老虎际民俗村旅游开发等项目都很有代表性：

福建土楼，福建土楼目前正在申报世界文化遗产，发展潜力巨大，其中漳州南靖、华安等地土楼还是一块处女地，有待投资开发。主要投资方向包括土楼旅游综合开发，高星级酒店，重点推荐南靖土楼综合开发项目：

厦门。作为一个旅游休闲度假型的旅游城市，其高端度假酒店和大型人文自然景观开发极具发展空间和投资潜力：

温泉旅游产品。福建是温泉资源大省。已发现的温泉有213处，列云南、西藏、广东之后居全国第四位，有着良好的资源禀赋和开发前景。福建温泉与滇、藏、穗的不同之处，在于既有淡水温泉，也有海水温泉，还有地表冷泉。温泉旅游是福建近几年重点投资项目，主要投资方向集中在时尚养生度假、温泉酒店：

海岛旅游产品，重点推荐平潭、东山、湄洲三岛，这三个岛都是相对独立的县级行政区域，资源优良，需要有实力的投资商整体开发：

旅游投资软环境 篇7

长三角地区是指苏浙沪毗邻地区16个市组成的都市群, 具体包括:上海市;江苏省的8个市:南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南通、泰州;浙江省的7个市:杭州、宁波、湖州、嘉兴、舟山、绍兴、台州。长三角地区是我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户和全球重要的先进制造业基地, 其国土面积占全国的2.19%, 人口占全国的10.28%, 却创造了24.99%的国内生产总值、全国24.74%的财政收入和36.94%的出口额。长三角地区已成为我国经济发展速度最快、经济总量规模最大、社会发展水平最高的区域之一。长三角地区旅游资源丰富, 旅游业发达, 具有很高的旅游投资价值。我国首批优秀旅游城市中, 长三角地区占四分之一, 区内旅游景点占全国4A级旅游景点数的一半, 接待的入境旅游者占全国8.3%, 国内旅游者占28%。

旅游业的发展需要外部资金的支持, 而能够引进资金或引进资金的多少受到一个地区的自然条件、区位、人口和社会经济政治等因素的影响, 只有对旅游投资环境进行详细的调查与评价才能做出正确的投资决策和获得预期收益。旅游投资环境分析与评价受到国内学者的广泛关注, 邓宏兵深入分析了投资与投资环境的关系[1];孙矩、曲延芬在城市化的基础上分析了投资环境[2];应望江、孟凡祥设计了区域投资环境评价指标体系[3];黄秋昊、郭敏、吴晓春等研究者则分别对江苏[4]、湖北[5]、陕西部分地区[6]旅游投资环境进行了分析与评价。现有研究多为投资环境理论性分析, 实证分析限于各省行政区划内, 跨省区对旅游投资热点区域的投资环境分析与评价研究较少。本文尝试构建长三角地区旅游投资评价指标体系, 分析其内部区域投资环境的差异性与独特性, 运用聚类方法对长三角地区旅游投资环境进行类型划分并综合评价, 为投资者选择投资区域以及受资区域改善投资环境做出科学决策提供依据。

二、评价指标体系的构建

旅游投资环境是一个非常复杂的动态系统, 对其评价需要考虑众多指标和因素, 这些指标和因素又相互关联、相互影响, 构成了旅游投资环境综合评价指标体系。考虑到定量分析方法对各指标之间综合信息提取能力的局限性, 实际操作中将指标体系设置在满足要求的前提下尽量精简, 以尽可能减少因资料数据准确性或其他因素带来的结果误差。同时, 为突出体现各指标值地区差异特点, 剔除指标地区差异较小的指标、难以量化或因统计工作导致资料不全的指标, 最终确定经济结构、基础设施、科教文化、旅游业发展水平、资源环境等5个旅游投资环境评价指标结构层, 各结构层分别对应人均GDP、第三产业产值比重、社会从业人数、客运总量、货运总量、本地电话用户数、高校在校生数、专业技术人数、国际游客接待量、国内游客接待量、星级饭店总数、旅行社总数、人均耕地面积、全年供水总量和城市绿化率等具体评价指标, 由此建立了由总目标层 (1个目标) 、评价结构层 (5个专题指标) 和评价指标层 (15个具体指标) 组成的长三角地区旅游投资环境综合评价指标体系 (如图1) 。

三、聚类分析

根据长三角地区上海、江苏、浙江三省 (市) 调查与统计资料, 按照综合评价指标体系所列指标分别赋值 (如表1) , 再进行旅游投资环境聚类, 以全面、系统地反映长三角地区旅游投资环境的区域特征, 为旅游投资决策提供依据。

聚类分析主要用于辨认具有相似性的事物, 并根据彼此不同的特性加以“聚类”, 使同一类的事物具有高度的相同性。本文利用统计软件SPSS (Statistics Product and Service Solution) 12.0版, 采用聚类分析法对长三角地区旅游投资环境类型进行划分。根据长三角地区旅游投资环境的区域差异状况和特点, 通过比较分析, 本文采用了二阶聚类法, 用对数相似值测量距离, 聚类数量为6, 聚类准则严格采用施瓦兹贝叶斯准则来进行聚类, 根据聚类分析结果确定长三角地区旅游投资环境分类 (如表2) 。

四、综合评价

根据表1的综合评价指标原始值和表2的类型划分结果对长三角地区各旅游投资环境类型进行评价。

第一类:国际大都市类型

包括上海市。除人均耕地面积和客运总量外, 上海市其他评价指标均为正值, 并遥遥领先于其余15市, 国际游客接待量、国内游客接待量、星级饭店总数和旅行社总数4个旅游业发展特征指标尤为突出, 各均值接近甚至超过其他五类相应指标均值之和。作为我国华东地区经济发展中心, 上海市无论是经济结构、基础设施建设还是科教文化、旅游业发展水平都为旅游投资创造了良好的条件, 是长三角地区旅游投资环境最佳的城市。2010年上海世博会的成功申办掀起旅游投资新的高潮, 商务饭店、国际旅行社、旅游电子商务、会展中心成为近年上海旅游投资热点, 但竞争十分激烈。

第二类:区域政治文化中心城市类型

包括南京、杭州两市。南京、杭州为江苏、浙江两省省会, 是区域政治文化中心, 基础设施完善、经济结构合理、科教文化和旅游业发展水平较高。各指标除人均耕地面积、货运总量和国际游客接待量外均为正值, 且货运总量和国际游客接待量控制在-0.1之内, 仅次于上海, 旅游投资环境优秀。南京和杭州两市不仅经济基础、科教文化等条件十分优越, 而且人文旅游资源丰富, 质量很高, 但均已发展成熟, 旅游景区投资空间较小。所以, 南京和杭州两市旅游投资具有与上海相类似的特点。

第三类:资源型旅游发达城市类型

包括苏州、无锡、常州、宁波和绍兴五市。苏州等五市均为江苏、浙江两省经济发达城市, 其经济结构、基础设施、科教文化、资源环境的条件较好, 旅游资源丰富, 旅游业发展水平较高。评价体系中各指标较均衡, 虽有10项指标为负值, 但都控制在0~-0.5之间, 位于16市前列。苏州等五市分别为环太湖、临杭州湾城市, 生态旅游资源丰富, 休闲度假需求的发展使环太湖地区成为华东最热门的旅游地产投资板块, 杭州湾生态旅游也将成为新一轮旅游投资的热点。所以, 苏州等五市具有良好的旅游业发展基础和很大的发展潜力, 是长三角地区旅游投资环境优秀的城市。

第四类:第三圈层发展中城市类型

包括镇江、湖州和舟山三市。镇江等三市同处于长三角经济发展的第三圈层, 这一圈层产业结构水平较低, 大部分评价指标值低于-0.5。但随着交通、能源等基础设施条件的不断改进, 与核心城市以及主要中心城市之间的联系将日益便捷, 特别是与核心城市上海的时空距离将极大地缩短。镇江、湖州和舟山三市旅游资源丰富, 旅游业发展基础良好, 特别是舟山丰富的海岛资源正迅速整合为旅游和度假房产资源, 有望成为长三角地区旅游休闲的海上后花园。所以, 镇江三市旅游发展潜力大, 是长三角地区旅游投资环境较好的城市。

第五类:资源型工业化城市类型

包括台州和嘉兴两市。台州、嘉兴两市正处于工业化发展的早期向中期过渡阶段。2004年长三角地区城市三次产业结构层次系数分列第11、12位, 第三产业产值比重和科教文化发展水平较低;旅游业发展水平4个指标均低于长三角地区平均水平, 旅游业发展基础一般;城市绿化水平最差, 低于长三角地区平均水平14个百分点。但是, 台州和嘉兴两市旅游资源较丰富, 近年来旅游业发展迅速, 特别是生态旅游、红色旅游和休闲旅游的兴起, 为旅游业的崛起提供了良好的机遇。所以, 台州和嘉兴两市是长三角地区旅游投资环境较好的城市。

第六类:资源与经济基础薄弱城市类型

包括扬州、南通和泰州三市。扬、通、泰三市为苏中发展型城市, 经济基础薄弱, 基础设施、科教文化等条件较差, 旅游资源较丰富但质量不高, 旅游业发展水平一般。评价指标体系中除城市绿化比例和人均土地面积外均为负值, 其中人均GDP和旅游业发展水平4项指标值最低;人均耕地面积指标十分突出, 其值超过1.5, 说明该地区经济结构中第一产业比重仍然较大。扬州位于长江与京杭大运河交汇处, 南通依山傍海, 泰州是里下河地区通江达海的门户, 良好的自然环境和生态资源是吸引旅游投资的重要条件。所以, 扬、通、泰三市是长三角地区旅游投资环境一般的城市。

五、结论

1. 旅游投资环境是一个复杂的动态系统, 受到自然条件、区位、人口和社会经济等条件的制约。长三角地区苏浙沪16市旅游资源丰富, 旅游业发达, 在区域经济迅速发展的带动下, 该地区成为旅游投资的一大热点。

2. 确定长三角地区旅游投资环境综合评价目标层、结构层及指标层, 选取人均GDP等15个具体指标, 构建长三角地区旅游投资环境评价指标体系, 利用聚类分析法将长三角地区16市旅游投资环境划分为6类, 即国际大都市类型、区域政治文化中心城市类型、资源型旅游发达城市类型、第三圈层发展中城市类型、资源型工业化城市类型、资源与经济基础薄弱城市类型。

3. 基于各投资环境类型的综合评价, 结合国内旅游业的发展趋势, 对长三角地区旅游投资环境进行了等级划分。认为第一类 (上海市) 旅游投资环境最佳;第二类 (南京、杭州) 、第三类 (苏州、无锡、常州、宁波、绍兴) 旅游投资环境优秀;第四类 (镇江、湖州、舟山) 、第五类 (台州、嘉兴) 旅游投资环境较好;第六类 (扬州、南通、泰州) 投资环境一般。

摘要：长三角地区是我国经济发展速度最快、社会发展水平最高的区域之一。区内旅游资源丰富, 旅游业发达, 具有很高的旅游投资价值。通过对影响旅游投资的环境因素进行调查、分析和研究, 选取经济结构、基础设施、科教文化、旅游业发展水平、资源环境等5个结构指标分别对应人均GDP等15个具体指标, 构建由目标层、结构层及指标层组成的长三角地区旅游投资环境综合评价体系。通过对旅游投资环境的定量分析, 将长三角地区16市聚为6类。在对各类型城市旅游投资环境综合分析与评价的基础上, 把长三角地区旅游投资环境划分为最佳、优秀、良好、一般四个等级。

关键词：长三角地区,旅游投资环境,聚类分析

参考文献

[1]邓宏兵.投资与投资环境的关联探析[J].经济地理, 2000, 19 (增刊) .

[2]孙矩, 曲延芬.城市化进程中投资环境的评价[J].华东经济地理, 2005, 19, (6) .

[3]应望江, 孟凡祥.中国区域投资环境评价指标体系设计及其应用[J].投资研究.2006, (4) .

[4]黄秋昊.江苏省旅游投资环境评价与政策建议[D].南京:南京师范大学硕士论文, 2004.

[5]郭敏.旅游投资环境评价研究——以湖北省为例[D].武汉:华中师范大学硕士论文, 2005.

旅游业绿色投资初探 篇8

作为全球性的朝阳产业, 旅游业是现在和未来长期的投资热点。综观改革开放以来我国旅游业的投资管理工作, 无论是经济效益还是社会效益, 都取得了较好成就, 有力地促进了旅游业综合接待能力和创汇水平的提高, 使旅游业的发展跃上了快车道。但在快速发展过程中, 旅游投资也出现了许多问题, 对我国旅游业的可持续发展构成了一定的威胁。

由于旅游投资具有外部性特点, 致使一些投资企业较多考虑经济效益, 以追求企业利润最大化为目的, 忽视了社会效益、生态效益。如无偿使用旅游资源, 较少关心旅游资源的建设、开发和保护;重短期经济效益, 轻资源保护的低层次开发等。从而导致旅游投资结构的不合理, 资源利用的低效率, 同时, 也加剧了旅游市场的恶性竞争, 导致利益分配的不合理。

可见, 我国旅游投资市场是理性的投资和非理性追赶潮流同时存在的市场, 这在一定程度上达不到投资者的市场预期, 挫伤了投资者的积极性, 更不利于旅游业可持续发展。因此, 本文试图引入绿色投资的理念, 对旅游业绿色投资内涵、必要性以及方法进行初步探讨, 以期为解决目前旅游投资中存在的问题提供思路。

二、旅游业绿色投资的内涵

1、绿色投资解析

我国大陆有学者认为, 绿色投资就是环境保护投资;也有学者认为, 绿色投资与绿色GDP相联系, 凡是用于增加绿色GDP的货币资金 (包括其他经济资源) 的投入, 都是绿色投资。西方国家的学者主要是从企业的社会责任角度出发, 通常把绿色投资称作“社会责任投资” (Socially Responsible Investment, SR I) 。认为它是一种基于环境准则、社会准则、金钱回报准则的投资模式, 它考虑了经济、社会、环境三重底线, 或称作三重盈余, 又叫做“三重盈余”投资。绿色投资的含义丰富, 对其定义有很大的难度, 但从基本意义上说, 它与环境保护、社会和谐、经济发展等有密切的关系, 其基本含义是在可持续发展和社会和谐思想的指导下, 以保护资源与环境为核心, 以承担社会责任, 促进人与自然和谐, 兼顾经济、环境、社会三重盈余为基本要求, 实现社会经济可持续发展及社会和谐的投资活动。

2、旅游业绿色投资的内涵

(1) “三重盈余”投资目标。其一, 经济效益是旅游业绿色投资的基本要求。经济效益是旅游投资的核心动力, 能为继续投资提供持续的资金来源。因此, 经济效益也是旅游业绿色投资的基本要求, 但关键是以何种态度、何种方式、何种路径、何种程度去获取经济效益。其二, 社会效益是旅游业绿色投资的最高要求。旅游业绿色投资要求投资者必须负担一定的社会责任, 即对社会发展、人类进步、社会公平等起到促进作用, 如促进所在社区的生活质量及生活方式, 发展地方文化与独特风格, 提高当地人口素质, 促进地区之间经济和文化的交流与发展等。其三, 环境效益是旅游业绿色投资的普遍要求。环境效益是旅游投资活动实现经济效益和社会效益前提, 是旅游业可持续发展的保障, 因此, 旅游业绿色投资必须在促进生态环境保护和改善人居环境等方面发挥积极作用。

(2) “三位一体”的投资模式。与以往政府默认、投资者说了算的投资模式不同的是, 绿色投资必须强化公众参与, 即公众将拥有否决权, 这样将更有可能使旅游投资项目符合地方利益并促进当地环境、社会、经济、文化等发展, 对企业投资决策起到一定的制约作用, 实现旅游投资中三方力量的制衡。

三、旅游业绿色投资的客观必要性

人类进入后工业文明时代, 社会经济建设的主要标志就是运用先进的科学技术, 在可持续发展思想的指导下, 实现人与自然环境的和谐发展, 其实质就是发展绿色经济, 构筑绿色文明。它要求人类高度关注周边的环境, 自觉形成环境保护的观念;日益关心社会发展与进步, 形成主动承担社会责任的意识。在旅游业发展中, 由于旅游产业的综合性特征, 倡导绿色投资尤其必要。

1、和谐社会建设和可持续发展的必然选择

进入21世纪, 我国政府提出了积极建立资源节约型、环境友好型、人与自然和谐的社会发展目标。根据全面建设小康社会和社会主义现代化宏伟蓝图, 依据科教兴国和可持续发展两大战略, 我们只能走一条依靠科技、资源节约、生态环境友好、人与自然协调的可持续发展之路。旅游业作为国家战略性支柱产业, 在可持续发展的大环境下, 客观要求我们通过大力发展绿色投资, 在保持经济高速增长的同时, 改善生态环境条件, 提高资源利用效率, 推进整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。

2、优化资源配置和提升社会福利的重要路径

旅游业的综合效益决定了旅游项目具有外部性明显的特征, 与当地居民社会福利息息相关。正外部性, 则能促进地方经济发展、创造就业机会和增加外汇收入等;可引导城市的文化定位, 改变人们的生活方式和价值观念、宗教信仰等;对人们生活环境改善和动植物保护有一定帮助。负外部性, 则会造成很大的社会成本, 如破坏环境、影响当地民族文化、浪费资源等等。绿色投资就是以追求正外部性、避免负外部性为准则, 因此, 可以合理配置资源, 促进社会福利的不断提升。

3、企业提高效益和提升社会形象的战略举措

旅游市场竞争日趋激烈, 提升竞争力的主要路径对内是提升资源利用效率, 对外是树立良好的形象。绿色投资可以更好地帮助企业树立可持续发展的理念, 以资源的合理配置、提高效益、降低成本为根本目标;同时, 培养企业的社会责任感, 提升企业的社会形象, 这样, 使企业更好地具有适应现代社会发展的核心竞争力。

四、实现旅游业绿色投资的方法

绿色投资是未来旅游业投资的主流, 要实现旅游业的绿色投资, 则需要多方形成合力。

1、宏观层面:国家和政府

(1) 政府政策的支持。旅游业绿色投资作为一种新的投资模式, 政府需制定并完善相关政策和法律法规。政府应协调相关部门在旅游项目审批、税收、土地等相关方面制定优惠政策, 推动制定鼓励旅游业绿色投资的产业政策;实行投资的区域差别政策, 通过税率等经济杠杆及适宜的优惠政策促使资金流向旅游基础设施建设等缺口较大的部门, 引导资金进入中西部内陆腹地, 使旅游业的投资能够为社会做出更大的贡献;尽快出台旅游业投资管理法规, 以立法手段避免旅游业投资中的非理性行为和违法行为, 保障绿色投资的顺利进行。

(2) 优化旅游绿色投资宏观环境。政府要把绿色投资的观念创新付诸地区旅游规划和发展的具体行动中, 帮助旅游行业树立符合时代特征和市场潮流的旅游产业投资观, 使整个社会的旅游投资环境更加倾向于绿色投资, 并采取各种投资促进手段, 保持绿色投资政策的长期稳定, 广开旅游投融资渠道, 促进旅游绿色投资宏观环境的综合改善。

(3) 规范管理绿色投资项目。在出现旅游业良好前景的“社会共识”之际, 政府应当加强绿色投资项目管理, 规避“潮涌”风险。首先, 要设立统一的绿色投资管理机构, 避免重复建设和无序开发 (在现实中这样的例子不胜枚举) 。其次, 要对绿色投资项目进行专业审查评估, 设立技术门槛, 避免不合理的项目进入市场。再次, 要严格实行大型投资项目向上一级旅游管理机构申报制度, 避免地区之间的重复建设和恶性竞争。最后, 要严格控制查处违规违法投资行为, 保证尽量多的企业和项目处于规范的绿色体系中。

2、中观层面:行业组织

(1) 制定和推行旅游绿色投资标准。由于旅游绿色投资与以往投资在追求经济效益、社会效益和环境效益方面存在一定的区别, 因此, 制定绿色投资的标准, 引导企业绿色投资行为是行业组织重要任务之一。同时, 通过行业组织平台, 宣传旅游业的绿色投资, 推行旅游绿色投资标准。

(2) 建立和完善绿色投资服务系统。旅游行业组织应根据绿色投资的需要完善旅游投资服务管理体制, 逐步建立起旅游绿色投资管理服务系统, 包括:建立专业化的旅游业绿色投资咨询公司和专门负责绿色投资的服务机构;建立旅游绿色投资项目资料信息库, 定期发布指导性的分析报告和信息;举办旅游绿色投资研讨会和绿色投资项目招商交易洽谈会等。

3、微观层面:投资商

(1) 绿色投资是企业可持续发展战略举措。企业应该将绿色投资作为企业未来可持续发展的重大战略举措, 在思想上给予高度重视, 努力学习和接受绿色投资的新理念;在行为上自觉遵循绿色投资的基本要求, 以绿色投资的标准和规范严格要求自己。

(2) 项目投资前的绿色论证。“市场调查—项目策划—绿色论证”是旅游绿色投资项目必须遵循的前期程序。在这里, 无论是市场调查还是项目策划, 在明确投资决策的方向、赢利空间大小、投资额度计划、投资回报率预估等都要经得起绿色论证的推敲。

4、社会参与层面:社会舆论、社区居民

(1) 社区居民成立专门的项目评价小组。社区居民作为投资的监督者, 要充分发挥自己作为活性因子的独特作用, 对那些不符合要求的投资项目进行抵制。与当地政府和投资企业进行会谈, 表达自己的看法, 提出对整个地区都有利的投资方案;坚决反对那些盲目乱投资、跟风投资现象, 使旅游投资不仅能提高当地居民福利, 还要对整个社会做出积极贡献。

(2) 社会舆论积极发挥监督作用。社会舆论作为公开的社会评价, 它所实现的社会功能是以公开表达的集合式的公众意见直接或间接干预社会生活, 这是由其“民意表达和民众力量的显示”这一特性所决定的。因此, 社会舆论可以对涉及旅游开发与投资过程中出现的问题进行有效的制约和控制, 使之服从服务于既定的社会共同意志, 符合公众共同利益, 这在旅游绿色投资发展初级阶段的作用尤为显著。

参考文献

[1]赵恒伯:我国旅游投资存在的问题及对策研究[J].江西社会科学, 2004 (12) .

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[7]姜若愚、刘奕文:旅游投资与管理[M].云南大学出版社, 2007.

旅游项目规划投资估算方法 篇9

旅游项目投资估算是指以旅游项目投资具体活动内容为依据, 对项目生命周期内各种现金流出进行预测, 以便为项目融资提供参考的系列活动的总称。其中, 估算内容包括建设投资和流动资金投资, 建设投资又包括固定资产投资、固定资产投资方向调节税、无形资产投资、开办费。固定资产投资由生产设备、建筑、安装费用、服务性设备等组成;土地征用及迁徙补偿费是通过划拨方式取得无限期的土地使用权而支付的土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿及附着物费、迁移费等, 作为待摊投资分摊计入建筑成本;无形资产投资是指投资人以拥有的专利权、非专利技术、商标权、土地使用权等作为投资;开办费包括景区项目建设期工作人员的工资、办公费、注册登记费等;建设期借款利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。

二、旅游规划项目投资估算原则

投资估算是拟建项目前期可行性研究的重要内容, 是经济效益评价的基础, 是项目决策的重要依据。因此, 在编制估算时应符合下列原则:一是实事求是;二是从实际出发, 深入开展调查研究, 不能弄虚作假;三是合理利用资源;四是尽量做到快、准;五是适应高科技发展。

三、旅游规划项目投资估算依据

1. 专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法以及其他有关的计算工程造价的文件。

2. 专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准, 以及政府部门发布的物价指数。

3. 拟建项目各项工程的建设内容及工程量。

四、旅游规划项目投资估算步骤

1. 分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装费。

2. 在汇总各单项工程费用基础上, 估算工程建设其他费用和基本预备费。

3. 估算涨价预备费和建设期利息。

五、旅游区规划投资估算的编制内容及深度

旅游区建设计划投资总额是地方政府决策时必须考虑的重要因素之一。因此, 投资估算的内容应包括从筹备到竣工验收、投入运行的全部建设费用。旅游区从规划立项到投入运行过程中必须投入以下资金项目:征地费、工程施工费、前期工作费、竣工验收费、设备购置费、业主管理费、不可预见费、固定资产投资方向调节税、流动资金等。根据资金来源情况, 有可能还要支付建设期投资贷款利息。

旅游区规划可以按功能分为总体规划和详细规划两大类型。总体规划是指对旅游区性质、功能分区、景点布局、旅游地环境容量计算、旅游线路设计、环境保护与绿化以及水电消防等基础设施建设等方面进行规划;详细规划是指以总体规划为基本依据, 对旅游区的骨干景点建设提出更加详细的建设规划方案。根据旅游区规划的细致程度不同, 所编制的投资估算的细致程度、技术路线和误差率也有所区别。

六、旅游项目投资估算方法

旅游项目投资估算编制的主要方法有:采用投资估算指标、概算指标、技术经济指标编制投资估算;采用单项工程造价指标编制投资估算;采用类似工程概、预算编制投资估算;采用近似 (匡算) 工程量估算法编制投资估算;采用市场咨询价加系数法编制投资估算等。

1. 固定资产投资估算。

固定资产投资估算主要采用扩大指标估算法和概算指标估算法。结合旅游行业的特点, 主要采用概算指标估算法。概算指标估算法也叫明细估算法, 它是参照国家或地区性概算指标及有关定额, 首先详细估算出单项工程费用、其他费用、预备费用;然后, 经汇总计算出固定资产投资总额的方法。

2. 建设期利息估算。

我国固定资产投资贷款的办法规定, 项目竣工时应将建设期的贷款利息计入固定资产价值, 作为项目投资的总费用。为此, 必须对其进行估算。在项目投资估算中, 无论借款是按年计息还是按季计息, 假设各种借款全年均衡发生, 则当年借款额可按半年计息。建设期利息可按下式计算:年度建设期利息= (年初借款本息累计+本年借款额度/2) ×年利率。

3. 无形资产投资估算。

决定无形资产价格的因素不确定性较强且较多, 如, 买方使用无形资产可以获得的收益的大小, 出让无形资产所损失的利润等, 都是影响无形资产价格的因素。应按双方同意接受的数额确定无形资产的价值, 同时还要有必要的文件作为处理依据。以无形资产进行投资, 其投资额度按中国现行财务制度规定, 不得超过企业注册资金的20%;情况特殊需要超过20%, 则应经有关部门审查批准, 但最高不得超过30%。

4. 开办费用的估算。

开办费用主要由项目管理部门审批手续费用、工商注册费用及项目筹建期间管理费用构成。开办费用的估算一般应根据所评估项目的特点以及同类项目的经验数据进行。

5. 流动资金估算。

优化沈阳投资软环境的对策 篇10

一、以建设服务型政府为重点,努力营造良好的政务环境

良好高效的政务环境是投资软环境的核心。地区之间比环境,实质是政府比服务,只有真正优化了政府服务,才能从根本上改善投资环境。那么,政府服务怎样才能优化?怎样才能实现从“管理员”向“服务员”的转变?笔者认为,应从以下四个方面入手。

1. 提高服务效率。

一要坚持“能放则放”的原则,最大限度地减少审批事项。对缺乏法律、法规和政策依据的行政审批事项,一律予以取消;对审批权限内能够下放权限的事项一律下放。二要坚持“能进则进”的原则,简化审批手续。凡是具有行政许可职能的部门和许可项目、行政收费项目,一律纳入办事大厅窗口统一办理。真正做到“一站式”服务。三要坚持“能快则快”的原则,缩短审批时限。对符合条件的,要在规定期限内以最快的速度予以办结,对暂不符合条件的,要积极为申请人创造条件,尽快办结。

2. 提高服务水平。

通过电子政务等途径,将行政管理职能、审批依据、审批事项、审批流程、收费标准、服务承诺等行政管理内容全面向社会公开,将政务工作置于“阳光”之下,让投资者一目了然。要不断提高出台政策的稳定性和透明度,凡涉及外商投资企业利益的政策调整和新的政策出台,都要广泛征求外商意见,举行听证会的,要邀请外商代表参加。要利用多种形式的对话平台,加强与外商的联系,征求外商的意见,不断改进工作。建议实行外资项目专人负责制或代办制,跟踪落实,确保服务到位。

3. 健全服务机制。

完善外商投资服务工作体系,建立由政府多部门组成的外商综合服务中心,集业务咨询、审批代理、协调问题等功能为一体,为外商投资企业提供“全程式”和“保姆式”服务。

4. 改进服务方式。

可试行办事大厅窗口首席代表制,对派驻到大厅的首席代表充分授权,全权负责窗口的一切事务,使办事窗口既能受理,又能及时办结,杜绝办事人员“多头跑”“来回跑”的现象。积极推行项目全程代理制,在办事大厅设立代理服务窗口,对外商申请的审批事项,提供全过程服务,统一代理承办,一条龙服务。与此同时,整合各部门的网络资源,扩大网上“并联审批范围”。

二、以治理“五滥”为重点,努力改善市场经营环境

良好有序的市场经营环境是吸引外商投资的前提,要建立良好的市场环境,必须从根本上治理“五滥”现象。

1. 加大治理乱收费的力度。

严格执行国家和省、市政府规定的收费项目和收费标准,严禁巧立名目和超标准收费。坚决取消与《行政许可法》相违背的各项行政性收费。杜绝行政处罚的主观随意性,细化处罚标准,缩小执收部门和人员的自由裁量权。

2. 建立严格的制度。

建议实施“九不准”的规定:即任何部门、单位和个人都不准利用行政权力和垄断地位委托下属单位或指定中介机构以提供有偿服务的方式向外商企业收费;不准以任何形式到外商企业拉赞助、拉集资、搞摊派;不准强行向外商企业安插人员;不准借会议、检查、评比、培训之机向外商企业收取不合理费用;不准强行向外商企业推销书、报、资料;不准以任何借口向外商企业推销指定产品;不准接受外商企业的钱物;不准强迫外商企业接受指定工程施工单位;不准强制外商企业投保法律法规规定险种外的其他保险项目等。

3. 改革行政执法财政管理制度。

对执收执罚部门和单位严格执行收支两条线,做到收支脱钩,分类管理。认真做好收缴分离、罚缴分离和银行代收代缴工作,所有收、罚收入严格按规定上缴财政专户,财政部门不得以其他任何形式返款。彻底废止上缴收入与支出、奖金挂钩的做法,从根本上克服收费部门化倾向。

4. 严格控制对外商企业的检查评比活动。

严禁对企业进行法律法规以外的各类检查评比。实行检查事先告知制,涉及相关部门的要一并检查,防止重复检查、交叉检查、多头检查。

三、以规范执法行为为重点,营造公正高效的法制环境

良好的法制环境是吸引外商投资的有力保障。

1. 制定下发和完善一批与软环境建设有关的政府规章。

要依据《行政许可法》的规定,重点围绕政务公开、规范收费、市场监管、公共服务、办事流程、办事效率等问题,制定《政府部门及公务人员涉外服务规范》《关于对损害投资软环境行为实行告诫的暂行规定》《涉外人员工作守则》等政府规章,使政府的各项涉外工作走上规范化和法制化的轨道。

2. 修订一批不够完善的规章制度。

对现有政府涉外规章制度进行一次清理,对已经失效、过时或违反中央、省、市现行政策规定和仍在执行但不够完善的政府规章制度进行认真修订和完善。

3. 整顿执法队伍。

实行执法人员持证上岗。所有执法人员上岗前必须经过学习培训和执法资格考试,不合格者不予发证,不持证者不能执法。临时聘用的临时工、合同工一律不得从事执法工作。对那些不适合行政执法的人员要调整出执法队伍。

4. 规范执法行为。

建立外商投资企业初次违法告知制度和过程跟踪服务制度,变事后处罚为事前服务,严禁以罚代管,“不教而诛”。对首次发现违规行为,没有造成严重后果的外商企业,要坚持教育为主和帮助整改为主的原则。

四、以加强信用建设为重点,努力营造良好的人文环境

树立政府诚信形象。政府部门首先要做出表率,凡与外商签约的项目及做出的承诺,都要认真履行,不得擅自更改。要在制定政策上注意与法律法规相衔接,提高政策的可操作性,做到“信守诺言、一诺千金”。要对向外商做出的承诺进行一次认真清理检查。对确因政策变化或其他变化无法兑现的承诺,应视情况变通处理,或予以适度赔偿,或向对方说明达成谅解。同时,要强化责任追究,防止个别领导轻率许诺行为的发生。

五、以完善外商投诉机制为重点,营造良好的服务环境

1. 健全外商投诉机构,形成外商投诉协调网络。

制定相应的管理制度,落实外商投诉“三级”受理责任制。受诉部门对一般性外商投诉要在规定的工作日内处理完毕。遇重大和特殊情况,应于事发当日赶到企业,现场办公、现场服务,予以急事急办,特事特办。

2. 加大对外商投资企业投诉案的调处力度。

应明确各级党政“一把手”是处理外商投诉案的第一责任人,对重要、重大的外商投诉案件要亲自过问、认真查处、逐项回访,确保件件有着落、事事有回音。

3. 建立外商服务专线服务电话。

由专人负责,及时处理协调解决外商在生产和生活等方面遇到的困难和问题。

六、以保障外商合法权益为重点,进一步改善治安环境

应把改善外商企业和外商集中地区的治安环境作为治安工作的重中之重,采取向外商投资企业和外商居住区派驻治安警务室,建立治安网点和加大网格式巡查力度等有效措施,加强对外商投资企业集中区域和外商集中居住地的治安工作。依法严厉打击侵害外来投资者的违法犯罪行为,对外商投诉的重大违法案件实行挂牌督办,及时办案,限时结案,切实保护外商人身财产安全。

七、以增强全民开放意识为重点,创造宽松和谐的社会环境

广泛深入地开展全民开放意识教育。利用各种形式大张旗鼓地宣传加强软环境建设对于振兴老工业基地的战略意义,增强加快发展的危机感和紧迫感,使环境就是生产力、环境就是凝集力、环境就是竞争力的意识深入人心,把建设和维护软环境变成每个人的自觉行动,形成全民参与软环境建设的强大合力。发挥典型和示范引导作用,及时发现总结软环境建设方面好的典型,进行大张旗鼓的宣传表彰。同时,也要拿出损害软环境的典型案例,进行公开曝光和案例分析,使软环境建设的氛围更加浓厚。

八、落实责任、强化监督,建立软环境建设的长效机制

旅游地产投资型公寓推荐 篇11

项目名称：太阳山国际生态旅游休闲度假社区

建筑类型：别墅 商铺 酒店式公寓 花园洋房

项目位置：景洪市西北部，距市中心约3公里

销售热线：400-888-2200转10260

开发商： 万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股

投资回报：5星级希尔顿酒店、观澜湖高尔夫球场、精装海景公寓综合投资回报率达30-40%。

项目介绍： 太阳山国际生态旅游休闲度假区位于抚仙湖东岸，由云南城投集团和观澜湖集团共同投资建设。项目规划包括五个主题产业，占地6618亩，共分三期开发。目前一期果岭海、二期云梦谷已在开发进程中，三期天晴湾正在规划中。项目酒店由全球酒店业界领袖，国际最具知名度的酒店管理公司之一希尔顿运营，是云南省第一家签约的五星希尔顿酒店；项目由美国ZNA、美国EDSA、香港GETTYS等众多全球领先设计团队规划设计，为城市塔尖人群打造高端奢华的旅游休閑度假圣地，礼献异域的滨海度假人生。

项目名称：万达西双版纳国际旅游度假区

建筑类型：别墅 商铺 酒店式公寓 花园洋房

项目位置：景洪市西北部，距市中心约3公里

销售热线：4006616000

开发商： 万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股

投资回报：精装度假公寓20年返利，年返利4.8%。

项目介绍： 万达西双版纳国际旅游度假区项目建成后，将拥有媲美迪士尼公园的亚洲一流主题公园、国际一流的高端酒店群、一流的中小学校、三甲医院、傣秀剧场等，高端业态的配套，将成为未来景洪的城市新中心。该项目的每一项内容，都是同行业中投资额度最大和设计建造标准最高的。更重要的是，这个项目揭示了万达的另一个成功秘诀——集中突击。即所有一切都是在统一的规划和集中的时间之内建设的。按照万达的操作惯例，无数的要素集中起来，就能形成一枚庞大的“原子弹”，从而产生极大的爆发力和巨大的品牌影响力！

项目名称：洱海国际生态城

建筑类型：商铺 酒店式公寓

项目位置：大理州、市政府旁滨海大道以西

售楼电话：400-888-2200 转 13689

开发商：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司

投资回报：酒店式公寓年返利8%，为期十年，2013年9月30日可交房。

项目介绍：洱海国际生态城总开发用地386亩，总建筑面积约为25.7万平米，其中一期是约20.27万平米的生态半岛，二期将有一个约5.47万平米的超五星级国际度假酒店。大理洱海国际生态城400亩原生态半岛是洱海边唯一一座三面临海的黄金半岛，俯看约250平方公里壮美洱海，看得见苍山醉美19峰。由大理洱海金沙旅游度假置业有限公司重金打，集文化体验、休闲度假和生态观光为一体的综合性地产项目。结合现代名家智慧，精彩演绎科技生态文化。年均15℃的大理气候四季如春，是旅游休闲度假的首选。

项目名称：抚仙湖畔樱花谷

建筑类型：公寓 别墅 产权式酒店

项目位置：抚仙湖 环湖北路7号

销售热线：400-888-2200 转 45519

开发商：澄德地产

投资回报：产权式度假公寓首付10万起，10年返租，年返利6.8%，每年可享受30天免费度假居住。

项目介绍：抚仙湖樱花谷项目位于玉溪·抚仙湖环湖东路7号。区域内将建成国际级高尚健康休闲运动目的地；搭建全球健康养生目的地；最具有特色旅游消费目的地风情商业街，在这里；可以很成都。 白金五星级一线湖景酒店，体验前所未有的独特景观 。世界级国际论坛中心，打造具有国际影响力的全球高端盛会。

项目名称：彩云天地

建筑类型：度假公寓 别墅

项目位置：石林 昆石高速公路石林出口以北一公里

销售热线：400-888-2200 转 35611

投资商：上海张江置业有限公司

投资回报：精装度假公寓5年返租35%，年返租7%。

项目介绍：彩云天地总占地面积687亩，总建筑面积37万平方米，总投资近 20 亿元。其中包含五星级度假酒店、会议中心、温泉SPA 及康体疗养中心、滨水商业集中区、民俗风情体验区、度假公寓等业态。 彩云天地是上海张江实业在云南的开山之作。作为石林世界风景名胜区内的假日休闲小镇，在着力自身品质的同时，也将进一步完善石林旅游相关配套设施，引领示范石林旅游休闲度假产业。未来，在石林众多旅游项目的推动下，石林将从单一的观光游，转向休闲、度假、会展等综合旅游，为大昆明的度假居住再创新经典。

项目名称：朝阳楼外小桂湖

建筑类型：商铺 酒店式公寓

项目位置：红河建水县城中心朝阳楼下

销售热线：400-888-2200 转 35404

开发商：红河建展房地产开发有限公司

投资回报：云南首个国际文化旅游综合体，红河谷旅游黄金走廊

对旅游投资项目财务评价的思考 篇12

关键词：旅游投资项目,财务评价,财务风险

近几年来,随着旅游业的不断推进,各地财政部门开始加大对旅游项目的财政支出,同时各地方组织以投资等方式进行旅游资源重新开发与整合,推动当地旅游业的发展。但是所有投资都不能是盲目的,对旅游投资项目的财务评价在此显得十分必要。目前我国在旅游项目的财务评价上分为成本评价、风险评价等几大方面。

一、旅游投资项目财务评价的特点

(一)财务评价是一个持续的过程

与其他投资项目有所不同的是,旅游投资项目是由多种单体项目组成的整体运营项目,其中每一个项目都是在整体项目的基础上进行锦上添花。当投资者因资金等原因无法对多种项目同时投资时,可能最先进行一个或几个项目的投资,旅游投资的财务评价活动可能针对一个或几个项目。随着项目的成熟、资金的积累,投资者便可继续增加项目,以增加旅游景点本身的观赏点与利益增长点,于是便出现了再一次的财务评价活动,即:提出方案-从财务角度审核方案-修正方案-实施方案-提出新方案,这样便使整个建设过程中,财务评价工作成为一个持续进行的工作,而不像其他项目,在单体项目结束后便无后续活动。

(二)一般不考虑未来可能发生的资产变量

由于一个旅游景区的经营周期比较长,同时旅游项目受社会活动影响因素较大,未来发展的变量较大。因此,旅游景观未来资产变现可能发生改变的因素非常大,如景观的经营情况、社会人文因素变化、旅游观赏点转移等情况都可能使其变现流量发生变化,如果将此都加以考虑,可能会使财务评价工作量加大且不易计算。对于投资者而言,更多考虑的应是如何快速收回成本,得到回报。因此在旅游投资项目上很少考虑其未来可能发生的资产现金变现流量。在此基础上,由于一个旅游景点的生命周期较长,在测算的过程中也不会包含景区的整体使用寿命。

(三)应充分考虑各个单体项目可能带来的影响

事实上,很多旅游景区的单体项目之间存在着相互影响的作用,从经营学的角度上来说,这些项目是相互制约,相互影响的。以一个海上游乐园为例,海上游艇可能会对划船项目造成影响;海上活动受季节的影响,夏季是旅游旺季;周边豪华酒店的入住率可能又受到其他小型旅馆的影响。

而景观可能会受到季节等因素的影响,很多旅游景区的经营时期的长短又不一样。因此,对于一个景点的开发,不仅是从项目单体考虑,更多的还受项目周边服务、项目本身所受到的季节影响等制约条件的影响。

(四)一般不考虑应付及应收账款对现金流的影响

由于旅游景区都是由游客进行现金付账,景点经营者会与其他产业经营者形成良好的信用关系,支付周期一般较短,而景点的其他成本支出一般以现金形式支出。因此在旅游投资项目财务评价时很少考虑应付及应收账款对现金流的影响。

二、怎样改善旅游投资项目的财务评价方法

(一)要对旅游投资项目财务评价所有数据进行收集,这些数据要尽可能全面且准确

由于旅游项目开发可能是一个持续的过程,因此周期是旅游投资项目中不易估算出的数量,在这里不妨将财务评价周期限定为某个单体项目的开发时长或一组项目的开发时长。这样可使财务评价在一个阶段内进行,并且此数据可较为准确地估算出当前财务风险问题的关键所在,使投资方向尽可能随一个项目而改变,防止过长周期或因各种不确定因素的存在而出现财务数据偏差,导致风险增加。要尽可能对风险进行评估,通过这种评估,对可能遇到的风险及抗风险能力进行有效预测,并做出预警。

(二)在评价的各项指标内,可增加对旅游资源开发程度的评估

由于旅游项目本身与当地的自然及人文环境具有密切的关系,人文自然景观的改变必然也会导致旅游项目的改变。因此旅游投资与开发要与当地资源可开发程度相适宜,同时也应考虑景点周边的服务活动。

由于旅游开发也是对自然资源的开发,因此要结合使用意愿评估法,即计算出当地人对于环境的改变最大的支付意愿和最小的补偿意愿,通过这种方法可指出人们对其生活环境可接受的最大货币补偿量,并将此计算在财务成本当中,作为项目的财务评价的重要数据之一。

三、旅游投资项目财务评价的意义

(一)可对旅游景点的投资收益进行合理预测,降低投资风险

对于旅游项目进行合理的财务评价,通过财务数据的显示,使投资者更清晰未来的收益情况,明确投资的关键数据所在,为资金的投入提供保障。由于一般旅游项目的周期较长,财务评价通过对旅游项目可能带来的风险及不确定因素进行有效的分析,提前对其进行预警,防止资本损失。

(二)为投资者提供外源性支持

所有项目的投入都离不开外源支持。合理的财务评价,可以给旅游项目的投资者提供来自金融机构的贷款、上市公司的融资等各方面的财务支持,使其投资成本减少,收益提高,同时也可降低一定的投资风险。