中国三线城市

中国三线城市（精选12篇）

中国三线城市 篇1

自2010年5月起, 为了防止国外热钱过多涌入资本市场而加大国内的资产泡沫, 我国政府对房地产市场实行了限购限贷、不动产登记等措施。

作为中国经济的支柱产业之一, 房地产价格的变动会直接影响国民经济健康发展。实行“限购令”对各线城市的房地产价格影响不尽相同, 影响房地产价格变动的因素也因此而有所改变。目前国内外学者大多研究某个或某些变量对全国总体房地产价格的影响, 而很少研究影响各线城市房地产价格变动的主要因素以及在政府的政策调控下这些主要影响因素的变动。在此背景下, 本论文的研究重点在于, 以2010年6月至今我国一二三线城市的月度平均数据进行实证检验, 深入探究我国各线城市房地产价格变动的主要影响因素, 并在此基础上, 为各线城市的地方政府针对房地产市场进行宏观调控提出合理的政策改进建议, 这将对我国房地产的健康稳定发展具有一定的理论指导意义及实践意义。

一、文献综述

在中国的房地产价格决定方面, 国内学者也进行了不同角度的研究。周京奎 (2005) 研究了中国4 个直辖市的住宅价格与货币政策、 银行贷款之间的关系, 认为宽松的货币政策导致了中国房价的上涨。此外, 房地产价格和土地价格之间的关系也被广泛关注, 平新乔 (2004) 认为地价的上升推动了房价的上升。根据严金海 (2006) 的研究成果, 中国房价与地价的关系长期两者存在着相互影响, 而在短期, 是房价决定地价, 而地价对房价的影响不大。况伟大 (2005) 提出, 在供大于求时, 房价与地价呈线性负相关关系;在供小于求时, 房价与地价呈线性正相关关系。王爱俭、沈庆劼 (2007) 运用1999-2004年的数据以及相关研究估计的人民币汇率低估幅度等进行实证分析, 认为汇率低估会造成经济结构倾斜, 之后低估汇率的调整所引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨。Pinelopi Koujianou Goldberg, Michael M.Knetter (1997) 将汇率对房价影响的传导机制分为直接传导机制和间接传导机制, 其中直接传导机制指的是汇率变动直接影响到的是进口品价格, 但是由于房地产产品土地的位置固定性不可移动, 直接传导机制对其基本没有影响, 间接传导机制指货币工资机制, 货币供应机制, 收入机制。熊璐瑛 (2009) 从房地产供求角度出发, 分析人民币升值为房地产市场带来的财富效应和收入效应;财富效应增加国内投资者对房地产的需求, 资金流入效应刺激国外投资者对房地产需求, 同时人民币升值将增加开发商的土地储备, 在建工程和存货价值, 同时降低房地产行业建筑材料, 住宅设备的进口价格, 降低开发建设成本, 从而推动供给增加;因此, 汇率的上升会拉动房地产价格的上涨, 而汇率下降将使价格下跌。

在探索房地产价格区域性差异影响因素方面, 国内学者进行了以下研究。张涛 (2006) 通过建立两隔离市场模型发现我国不同区域的房地产价格弹性存在很大差异。针对房地产价格区域性差异的原因, 邬文康 (2011) 发现我国各区域房地产行业的发展规模、房地产市场供给和消费需求都存在明显的地区差异, 我国区域经济发展水平不均衡、居民消费水平差异较大、消费观念不同以及国家政策倾斜程度造成了我国房地产价格的区域性差异。而沈悦、刘洪玉 (2012) 对我国14个城市房地产价格与经济基本面的关系进行实证研究, 认为经济基本面不同是房地产价格区域性差异的原因。郭敏、万金金 (2012) 采用面板分析方法对我国12个省区进行分析, 发现我国各区域平均住房消费和边际消费倾向存在显著差异, 经济发达区域的住房消费意愿尤为强烈, 这造成经济发达省份房地产价格偏高。李勇辉、陈勇强、何灵 (2012) 认为我国东中西三个区域房地产业存在价格差异、投资差异、市场供给差异、消费需求差异以及就业差异, 形成这些差异主要是各区域经济发展状况、政策扶持力度和消费观念不同而造成的。

此前有关学者的研究或从宏观上分析中国整体楼价的影响因素, 根据整体楼价的影响因素针对政府提出有关政策调控的政策建议, 忽略各线城市楼价主要影响因素的差异, 造成政府政策调控的低效;或选取的研究时段与现今的情况差别过大, 导致得出结论对现实指导意义不大。由于2010年5月国家相继颁布“限购令”, 这些政策对房地产价格的决定因素产生重要影响。因此本文选择研究2010年6月后中国各线城市楼价的决定因素更加符合中国未来房地产市场的情况, 对政府政策调控更具意义。

二、理论分析

(一) 中国的城市等级划分

根据GDP规模、居民人均收入、500强企业落户数量、一线品牌进入密度和进入数量等指标, 中国的全部城市可以分成以下五种级别:一线城市, 如四大直辖市和部分经济发达的东部沿海省会城市;二线城市, 包括中东部地区的省会城市、沿海开放城市和经济发达的地级市;三线城市, 包括中东部地区省域内的区域中心城市、经济条件较好的地级市、全国百强县以及西部地区的省会城市;四线城市, 以中部地区的地级市为主, 也包括经济发达省份的欠发达城市;五线城市, 经济基础较差和交通落后的中西部地级市。本文在此选取中国经济实力较强、人口规模较大的一二三线部分城市作为研究的样本, 因为房地产市场在这些地区比较成熟发达, 所以以这些样本来探究汇率变动对各线城市房价的影响比较有现实意义。

(二) 中国各线城市房价主要影响因素的理论分析

纵观前人的研究成果, 不难发现影响房价的因素众多, 但对于中国各线城市的房价来说, 不同因素的影响程度不一。本文从房地产市场的供应方、需求方、政府和宏观经济变量四个角度, 结合理论分析, 为区分各线城市房价变动的主要影响因素提出一些可供检验的假说。

1、供给方因素:土地价格。土地价格作为房产建筑成本的一部分, 根据理论, 土地价格的上涨将导致房产的建筑成本上涨, 从而提高了房产的价格。随着中国人口的不断增加, 人均土地面积的持续减少促成了总体的土地购置费用不断攀升。对于人口众多土地资源相对稀缺的前三线城市来说, 这为当地的房地产开发的成本带来不小的压力。

H1:土地价格同中国各线城市的房价呈正相关关系

2、需求方因素:人均GDP和投资者预期。理论上说, 当一个城市的人均GDP增加时, 居民的购买力上升, 刺激居民增加商品的消费数量。而受中国人传统观念影响以及出于规避通货膨胀带来的风险使手里持有的资产保值的目的, 公众愿意将多余的资金用于购置房产, 即提高了房产的有效需求, 进而抬高了房价。在一线城市, 由于其流动人口占比大以及人均GDP水平起点较高, 相比起消费性需求, 人均GDP的增加使居民对房地产产品的投资性需求上升的幅度更大, 进而大幅度抬高房价。而对于二三线城市, 目前仍处于快速发展阶段, 其人均GDP起点较低, 人均GDP的增加在刺激居民对房产的消费性需求作用比较明显, 房价也会因此上涨。另一方面, 相比起股市的高风险性和收益不确定性, 由于房地产产品拥有消费性和投资性双重属性, 投资房地产能让投资者资产保值, 收益可以预计而且也相对稳定。当投资者预期某城市房价会上涨时, 投资者会加大对该城市房产的投资力度, 增加当地的房产需求, 房价因此被抬高。对于中国各线的城市来说, 一线城市的房地产市场比较成熟, 房地产供应商数量多而且彼此之间竞争激烈, 房价比较符合市场供求规律;二三线城市的房地产市场仍处于上升阶段, 房地产供应商比较少, 竞争也不如一线城市激烈, 于是经济实力较强的房地产供应商往往对当地的房价定价具有重要导向作用, 为房地产市场创造不少投机套利机会。

H2:投资者预期和人均GDP同中国各线城市房价均呈正相关关系, 相比之下, 投资者预期对二三线城市房价影响显著, 而人均GDP则对一线城市房价影响显著。

3、政府因素:地方财政。在分税制改革之后, 税收征管权力和财政收入更多地集中到了中央政府, 使得地方政府在支出途径和方式不变的情况下手中可用资金来源受限, 极大增加了地方政府的财政增收节支压力。由于土地的集体所有制以及对于地方政府征地的相关法规建设和具体实施过程中的问题, 土地出让金已成为各个地方政府的重要收入来源, 土地出让金占地方政府预算外收入的比重有不断增大的趋势。现在“土地财政”的现象越来越普遍, 当地房地产市场的繁荣将为当地地方政府财政收入的增加提供保障。此外, 中国房地产占GDP的比重也有不断增大的趋势。在“唯GDP”论的政绩考核标准下, 由于房地产行业具有强大的经济带动效益, 地方政府官员为了自身利益也需要刺激房地产市场的发展来创造更多的GDP。在这双重激励下, 地方政府会实施一系列的政策手段来保持或者维护房价的上涨, 这就是为什么中央政府想要给房地产市场降温, 而没有得到预期的效果的原因。 以上分析表明, 一般而言, 地方政府和房地产之间关系密切。如果地方政府对房地产市场干预程度越高, 房地产价格应该越高。于是, 本文采取地方政府的财政收入占GDP的比重来衡量政府因素对各线城市的影响。一线城市大多是直辖市或者重要省会城市, 经济高度发达, 财政收入来源广泛, 政治比较透明, 上述“寻租”现象并不多见, 当地政府对房地产市场的干预程度并不高。而二三线城市虽然经济增速快, 但由于其政治地位较一线城市低, 财政收入渠道有限, 靠增加土地出让金来维持当地政府财政收入显得越来越重要, 当地政府对房地产市场的干预程度将进一步加大。

H3:地方政府财政收入占GDP的比重与中国二三线城市房价呈正相关关系, 但是对一线城市没有显著影响。

4、宏观经济变量:汇率。一般来说, 在其他条件不变的情况下, 本币升值会使进口品的价格相对下降, 公众手持的本币实际购买力增加;而另一方面, 本币升值会使出口品的价格相对上升, 出口萎缩, 降低国内总体物价水平, 产量减少, 失业增加。为了有效刺激国内投资和需求带动经济发展, 政府往往会采取扩张性货币政策和扩张性财政政策来增加公众对各类商品的消费需求, 此时公众对具有消费性和投资性双重属性的房地产的需求也会增加, 由此带来房价的上涨。而本币预期升值对国外投资者具有强大吸引力。虽然中国的资本项目开放程度低, 但较低效率的资本管制以及相比起股市, 房地产市场准入门槛低, 国外投资者为了取得汇率升值的套利机会还是愿意通过各种可行途径投资中国房地产市场, 造成大量国外热钱涌入, 推高房价。在一线城市, 由于市场竞争激烈, 加之房价水平高, 房价继续上升的空间有限, 对国外热钱的吸引有限, 但汇率上升在增加公众对房地产市场需求的影响比较明显, 房价还是会因此而上涨。而在二三线城市, 房地产市场仍处于快速发展阶段, 房价上涨空间大, 对国外热钱吸引力大;在国外热钱涌入以及当地公众对房产的需求增加双重作用下, 房价较一线城市有更大幅度的上涨。

H4:汇率同中国各线城市房价呈正相关关系, 其中, 对二三线城市房价的影响较显著。

三、变量、模型选择与数据

针对上述假说, 结合文献中方法以及笔者之前对于现状和理论的分析, 本文选取的主要变量见下表:

建立的计量模型如下:

关于数据的说明:本文选取了自2010年6月到2015年5月的一二三线城市房价的月平均数据, 地价的月平均数据, 人民币实际有效汇率月度数据, 并且对房价和地价进行季节调整。同时选取一二三线城市年人均GDP与每年地方财政收入占GDP比重的平均值, 进行频率转换。主要数据来源于历年《中国统计年鉴》, 中国指数统计网以及《中国房地产统计年鉴》。人民币的实际有效汇率来自于IMF国际金融统计 (IFS) 数据库的月度数据的整理。地价采用的是历年来各地方房地产开发统计中, 房地产商的土地购置费除以其土地购置面积得来。笔者之所以选择从2010年6月至今的数据, 是因为在2010年5月我国深化了人民币二次汇改, 我国外汇管制进一步放开, 外资冲击更加明显, 同时我国房地产市场相对成熟, 利用这些数据进行实证分析, 这样得出的结果更加符合我国未来房地产市场的变化规律。

四、回归结果与解释

(一) 回归结果

笔者针利用有关数据得出以下估计结果: (表2, 表3, 表4)

从回归结果上看:

1、供给方变量:对于一线城市, 土地价格上升1%, 房地产价格上升0.03%;对于二线城市, 土地价格上升1%, 房地产价格上升0.01%;对于三线城市, 土地价格变量未通过检验, 说明土地价格对房地产价格影响不显著。一二线城市回归结果对H1提供足够支持, 但三线城市回归结果与H1相违背。

2、需求方因素:对于一线城市, 人均GDP与房价呈正相关变动, 并且影响非常显著, 但购房者预期对房价影响则不显著;对于二线城市, 人均GDP与房价关系不显著, 但是购房者预期与房价呈正相关变动, 而且关系密切;对于三线城市, 人均GDP与房价呈正相关变动, 但是影响较小, 购房者预期与房价呈正相关变动, 影响较大。综上所述, 回归结果支持H2。

3、地方政府变量:一线城市与三线城市地方政府财政收入占GDP比重对房价影响不显著;二线城市地方政府财政收入占GDP比重与房价呈正相关关系, 但是影响较小。因此, 回归结果未能支持H3。

4、货币政策变量:人民币实际汇率对一线城市房价影响并不显著;人民币实际汇率与二线城市房价呈负相关关系, 而影响较小;人民币实际汇率与三线城市房价也呈负相关关系, 但影响较大。综上所述, 回归结果未能支持H4。

(二) 关于回归结果的进一步解释

从上面对于回归结果的报告中可以看出, 虽然一二线城市供给方成本因素对房价的影响在统计意义上可以通过显著性检验, 但从经济意义上来看影响较小, 一线城市土地价格上升1 %导致房屋价格上涨0.03 %, 二线城市土地价格上升1%, 导致房屋价格上涨0.01%, 三线城市土地价格对房价影响不显著。这表明由于房地产行业的利润率较高, 而且在许多地方由于需求因素或者政府干预所带来的扭曲, 房地产行业的定价并非成本定价, 从而价格的变动在很大程度上并未反映成本的变动。

从需求方因素来看, 一线和三线城市人均GDP对一线和三线城市房地产价格的影响从经济意义和统计意义上都较为显著, 这表明收入约束依然是目前一线和三线城市房地产需求的瓶颈, 收入的增长会明显带来房地产需求的增加, 从而推动房价的上涨。对于二线城市, 人均GDP与房价并无明显关联, 表明在二线城市, 收入对房地产需求约束不大。另外, 引入购房者预期是本文的一个创新之处, 过去的学者认为中国目前的自有住房率较低, 对房屋存在刚性需求, 因此房地产价格预期对房地产价格影响不大, 但是根据实证分析结果我们发现在二三线城市, 购房者预期对房地产价格有重要影响, 这表明二三线城市购房者对改善性住房等需求增加。

从地方政府因素来看, 一线和三线城市政府财政收入占城市GDP比重对房价影响不大, 说明一线和三线城市政府对房地产市场干预减少, 政府财政收入构成转变。但二线城市政府财政收入占城市GDP比重与二线城市房价呈正相关, 这表明由于存在着切身的利益关系, 多重驱动下的二线城市地方政府努力防止房价下滑, 从而为房地产供应商提供各方面的支持, 包括实际的政策支持和口头支持, 对二线城市房地产泡沫形成具有较大推动作用。

从货币政策因素来看, 回归结果与假说4相悖, 这说明一线城市由于“限购令”及政府管制等原因, 国际热钱难以自由进出房地产市场进行逐利, 而在二三线城市的房地产市场存在较多国际投机者的资金, 在人民币实际汇率上升时, 国际投机者大量销售房产, 套现资金, 导致房地产供给增加, 房价下降;而人民币实际汇率下降时, 由于近年来中国发展势头强盛, 再加上近期“一带一路”, 亚投行等战略部署, 国际投机者对人民币持长期增值的预期, 而房地产作为长期保值的投资品, 是国际投机者重要投资选择, 因此投机者追加资金加入二三线房地产市场, 导致二三线房价上升。

五、结论和政策建议

(一) 主要结论

1、土地价格对房价的影响在经济意义上不显著。这表明房价的决定因素主要不在供给方, 至少不在供给成本方面, 这可以部分验证房地产行业存在较大的利润空间。

2、在一线和三线城市需求因素中的人均GDP对房价的影响较为显著。这表明一三线城市房价的一个重要推动因素是人均收入水平的增长。但是对于二线城市, 由于人均GDP相对三线城市较高, 而房价相对于一线城市较低, 因此人均收入水平并未成为制约二线城市投资者对房地产的需求。此外, 与过去学者认为中国房地产存在刚需, 房价的预期对房价影响不大的观点不同, 笔者发现在二三线城市, 需求因素中的投资者预期对房价影响比较显著。

3、在一线和三线城市, 地方政府对房地产价格影响不显著, 这说明一三线城市地方政府改革已取得明显进步, “土地财政”现象减少;而在二线城市, 地方政府仍对房地产价格有一定影响。

4、人民币实际汇率与二三线城市房价呈负相关。结果表明二三线城市房地产市场中存在大量国际投机者的资金, 汇率的变动将影响国际投资者对二三线城市房地产市场的投资决策。

(二) 主要政策建议

1、二线城市地方政府减少对房地产市场干预。分税制改革直接赋予了地方政府新加税种的权利, 而在财政支出不断增加的压力下, 地方政府的创收动力可想而知。而和房产有关的各种税费明显成为了许多地方政府的主要收入来源, 这就很难保证地方政府在贯彻中央关于房价调控政策时能够落实到位。经过多年努力, 一线城市和三线城市地方政府改革取得成效, 税收结构改变, 但是二线城市地方政府对房地产市场干预仍旧较大, 只有继续弱化二线城市地方政府和房地产市场的联系, 中央政府的政策调控目标和渠道才能统一, 取得真正的实效。

2、一线和三线城市地方政府增加经济适用房等面向中低收入阶层类型的住房供应量。收入水平是制约一线和三线城市中低收入阶层住房需求的瓶颈, 提高他们的收入水平会带来由于刚性居住需求导致的住房实际需求的增加, 在统一市场的前提下会进一步推动目前已经存在泡沫的房地产价格的上扬。而经济适用房等福利性住房的供应, 等于变相增加了中低收入阶层的补贴, 提高了他们的收入, 从而为抑制市场价格的上涨提供可能。

3、二三线城市政府加强对房地产交易的管理。作为一个城市的经济发展基础, 房地产行业的健康发展能带动相关产业的蓬勃发展, 有利于城市的经济繁荣和进一步增强城市竞争力。但国外投机资金常常以合法和非法渠道进入二三线城市房地产市场, 参与房地产市场炒作, 不断抬高房地产价格, 增加政府宏观调控的难度和金融管理的风险。二三线城市政府应该加强对房地产市场交易的管理, 如出台二手房交易限制以及继续完善购房实名制等措施;利用大数据分析对房地产项目下跨境资本的结构、数量和动向进行数据搜集、统计、监测和分析, 预测跨境资本的意图和动向, 防止大量国际热钱进出, 造成二三线城市房地产市场崩盘。

4、二三线城市政府合理引导公众对房价预期。从本文实证结果可知投资者预期对二三线城市房价影响显著, 正确引导公众对房价的理性预期, 将对当地房地产市场的健康发展发挥重要作用。由于房地产行业是资本密集型产业, “羊群效应”能诱发、膨胀公众的购房需求, 加上房地产开发商有价格设定优势, 公众的盲目预期往往会对房地产市场的交易价格产生巨大影响。因此, 二三线城市政府有责任及时发布房地产市场的相关信息, 从各个环节加大房地产市场的透明度, 引导公众的理性预期, 减少公众因盲目预期造成房地产市场的泡沫增大的风险。

参考文献

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[2]平新乔, 陈敏彦.融资、地价与楼盘价格趋势[J].世界经济, 2004, (7) .

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[4]况伟大.房价与地价关系研究:模型及中国数据检验[J].财贸经济, 2005, (11) .

[5]王爱俭, 沈庆劼.人民币汇率与房地产价格的关联性研究[J].金融研究, 2007, (6) .

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[11]李勇辉, 陈勇强, 何灵.中国房地产业的区域差异分析及对策建议[J].经济研究, 2012 (12) :777-780.

中国三线城市 篇2

2009年前，中国三线城市酒店业以小宾馆为主，并没有真真正正的快捷酒店品牌。尚客优快捷酒店开创了三线城市连锁酒店的市场，打破了人们的对中小城镇的认识。经济型酒店密度最高的上海、北京、深圳、杭州、广州、南京六大城市上海世博会和广运会的推动使得经济型酒店以200%-300%的速度在一线城市进行扩张。总部设立在青岛的尚客优快捷酒店在短短一年的时间里南下北进迅速扩张分店总数已经接近百家，超越了以往任何经济型酒店品牌的扩张速度。业内人士认为，取得巨大成功的原因与其准确的市场定位、较高的投资回报和较短的资金回收周期等是分不开的。

与白热化的一线城市竞争不同，全国二三线城市近乎空白的市场却被诸多大品牌连锁酒店忽视，很多地方甚至没有一家连锁酒店品牌，而国家旅游局出台的一系列促进二三线城市旅游业发展的举措加大了二三线城市的人口流动。但是到这类城市出差旅游的人群经常很难找到经济实惠而又干净卫生的住宿宾馆。因此连锁酒店行业新秀尚客优快捷酒店迅速在全国范围内布点，在成立不到一年的时间里迅速站稳脚跟，完成对全国大部分省市的布点。同时高性价比的房价和服务不断吸引众多二三线城市酒店投资者加盟品牌。

与二三线城市的房屋面积要求、资金投入、酒店形象、房价、租金成本完全不同于一线城市。尚客优完全依照二三线城市人群特点而设立的品牌定位，与其他品牌走出了完全不同的路线，赢得了市场认可。

网站争抢二三线城市 篇3

据相关资料显示，2011年3月，新增团购网站732家，团购网站总数已达4015家。风投与热钱仍在不停地卷入其中，继拉手网先前宣布再次融资额达到1.11亿美元之后，大众点评网再次刷新团购领域的融资纪录，宣布第三轮融资金额超过拉手网的融资金额。据悉，这笔融资的重要用途之一，就将用于团购方面的发展与竞争。

资金的大笔掷入显然进一步推动了团购网站的大力扩张，尽可能快地有效开拓二三线市场，无疑将是2011年内，团购行业最激烈的争夺焦点。早先艾瑞咨询建议，一线城市的竞争已经相对激烈，团购网站应向二三线城市拓展，而团购网站的模式具备较强的可复制性，在一线城市的成功经验可以迅速复制到各个城市，赢得市场规模和份额的快速提升。

中国三线城市 篇4

中国房地产业从20世纪80年代开始兴起,近20年的发展取得了令人瞩目的成就,住宅业增加值占G D P的比重,城市达4%,城乡合计达7.5%,房地产业己上升到支柱产业的地位。但就近两年从行业的相关统计数据及总体运势中,不难看出自二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,我国大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势。

总体而言,近几年,中国房地产市场发展现状及存在的问题是房地产的总体规模越来越大、地区发展不平衡、房价居高不下等等。并且随着近两年国家宏观调控的日益加紧,北京、上海、深圳等一线大城市,对土地的限制越来越紧,土地资源稀缺,拿地成本加大,房地地产开发商由于利润空间的缩小,不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。

二、中国三线城市房地产市场发展现状

三线城市与一线城市相比,其城市基数较低,消费水平较低,存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市,随着城市实力的增长,周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多,外地商人投资性购房需求不断增加,等等。这些都成为了三线城市房产市场不断扩大的动力。目前,许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市,诸如万科集团、复地集团、天地源等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。比如2006年复地集团在海口、无锡、武汉等地共投资开发房地产404302平方米。

西宁市作为一座位居西部的中国三线城市,在我国三线城市房地产业具有一定的代表性。其起步晚增长速度快,但其房地产市场还处于自发无序的发展状态,仍具有住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式,建筑产品风格单一,项目规模过小,相关配套不健全,住宅户型单一等等的不成熟性。但相信随着人们收入的增加,会对居住提出了新的更高的要求,同时也会为三线城市房地产的开发提供更为广阔的空间。所以研究探讨西宁市房地产市场发展现状,不仅可以促进当地的房地产业的合理开发和经济腾飞,而且也为三线城市的房地产业开发研究提供一个实证,具有一定的普遍指导意义。

三、西宁市房地产市场发展现状分析

西宁是青海省省会,市区海拔2295米,年均气温5.9℃,是天然的避暑胜地;现辖城东、城中、城西、城北四个区和一个国家经济开发区、一个城南新区以及大通、湟中、湟源三个县,总面积7665平方公里。2009年末常住人口220.5万人,其中市区面积350平方公里,市区常住人口115.8万人,由汉、土、撒拉、藏等36个民族组成,是青藏高原上唯座人口超百万城市,占到青海全省人口41%以上。而青藏铁路开通,更使西宁成为了开发大西北中枢重镇。

(一)市场发展概况

西宁房地产市场从1998年开始启动,当时房价每平方米1100元左右,几年中直上涨很缓慢,到2005年房价每平方米还只在2000元以内。从2006年开始,随着当地市场化程度提升和居民居住观念转变,房产需求量快速增加,曾度出现商品房供不应求状况,房价也开始加速上升,目前均价超过每平方米3000元。在开发和投资方面,截止到2009年12月底,全市房地产开发及住宅建设项目130个,累计施工面积达720万平方米,较去年同期增长44.87%。其中:结转面积241万平方米;新开工面积479万平方米,较去年同期增长96.31%;本年累计竣工面积220万平方米;累计完成投资6 3亿元,较去年同期增长4 3.25%,由此可见其市场的发展潜力很大。

和其他城市的对比来看,近几年来西宁市区房屋同质价格已从2006年1月的每平方米1941元上涨到2009年7月的每平方米2926元。国家发改委和国家统计局最新公布的统计数据也显示,2009年7月,西宁新建住房销售价同比增长4.5%,这是2009年来西宁连续第7个月上涨。此前的6个月,西宁新建住房销售价同比增幅分别为4.8%、4.7%、4.6%、4.5%、4.5%、4.5%,每个月的涨幅都居于全国70个大中城市的前五名。不仅一手房的价格在持续攀升,地段好的二手房价格也在周围新楼盘的带动下快速上涨,2008年每平方米3000多元的二手房现在都已涨到了每平方米4000多元。2008年西宁市城市居民人均可支配收入为11929.10元,对比沿海地区浙江省杭州市,2008年杭州市城镇居民人均可支配收入2 4 5 0 6元,西宁为杭州50%左右。但同期,杭州市主城区楼市成交均价在每平方米16000元左右,两相比较,没有经历过沿海大城市前些年房价飞涨西宁,其楼市仍然处于价格洼地。

(二)市场构成类别

西宁市目前房产商以中小企业为主,全国线房产商都还没有进入,品牌和资金实力稍弱开发商在西宁也能有所作为。受地域整体经济水平影响,西宁楼市消费主要还是以自住型改善型为主,投机型投资型住房消费比例不高。目前西宁楼市消费群主力人群分种:青海各地富裕牧民退休职工以在西宁安家落户外来投资者。虽然青海省地大人稀,但西宁因处于狭长河谷地带,城市土地资源较为紧缺,因此住宅楼盘多以高层和小高层建筑为主。相对于发达城市动辄几万元销售均价,这里房产开发利润不算高,但风险也小,即便在没有投机投资型购房需求情况下,西宁房价将来卖到每平方米6000元也应该没有问题。比如2009年西宁市部分地段好、配套设施完善的楼盘商品房交易价格已经基本接近每平方米5000了,比如香格里拉小区。

(三)市场发展的独特性

与全国其他大中城市永不相同是,由于青海地处青藏高原,高寒缺氧,很多地区条件恶劣、教育资源稀缺,因此州县很多牧民和有经济能力在职公务员,以及绝大部分退休人员都会选择到适宜居住西宁购买住房。独特地域特点已使西宁集中了全省近成住房需求,这个在全国是非常少见。目前西宁市经济适用住房等保障性住房建设形势严峻,面临许多困难,但保障性住房建设仍是当前全市房地产建设重头戏,西宁市将采取一系列措施为广大住房困难户提供住房保障。

另外,西宁市要在国家大力推进住房保障建设3规划内,力争解决所有危房户住房困难:所有城市危房区将全面完成改造,涉及重大项目拆迁和地质灾害区困难群众住房将得以解决,移交西宁市100多家省属企业危房以及房龄35以上危房改造也要完成。为完成这一目标,西宁市将全面落实实物配租和定额补助措施,在大力推进城镇保障性住房建设同时,做好廉租住房租赁补贴发放工作,力争做到住房保障范围应保尽保。

四、中国三线城市房地产市场开发建议

房地产具有不动产的地域特征,受项目开发的周期性及宏观政策、城市发展阶段的周期性等影响很大,针对三线城市房地产市场存在的新情况提出新的战略,政府则要在政策上加强引导和规范:要通过整体发展战略来降低可能存在的风险,抵御区域发展的周期性振荡;要作出整体上的发展规划,并处理好政府与市场之间的关系,为三线城市时代的到来打下良好的基础。

参考文献

[1]、张忠孝.青海地理[M].西宁:青海人民出版社,2004

[2]、刘正山.房地产投资分析.[M]大连:东北财经大学出版社,2000

[3]、邓华.长沙市房地产可持续发展研究.[D].长沙:湖南农业大学,2006

[4]、张燕珍.中央与地方政府在房地产宏观调控中博弈行为思考[J].现代商业,2010,(12):89-90

二三线城市热门创业项目 篇5

随着在茶饮行业创业的人越来越多，很多创业者可能觉得奶茶市场已经趋向饱和了，但事实真是这样吗?

其实并不然，在茶饮行业最新的市场前景数据分析中获悉茶饮行业的销售额在未来的几年时间里，都处于持续增长的状态。35岁以下的消费者对饮品的品牌忠诚度明显下降。平均来说，消费者通常会尝试四种不同的茶饮品牌，而50岁以上的消费者通常更倾向于饮用单一品牌的茶。30岁以下的消费者可能会说，茶是他们的主要饮料。相反来讲，65岁以上的人群中，75%的人主要饮料是咖啡。

目前，有许多新兴的茶饮类小品牌在市场上表现不错，但是他们仅占很小的一部分，市场仍有十分巨大的空间。但是由于激烈的市场竞争，新进入者在进入这一领域仍存在一些风险。最关键的是如今奶茶行业并没有垄断品牌的出现，说明人人皆有机会。只要你能把握机遇，找对方向，想要赚大钱并不是不可能的事。

二三线城市开始领涨 篇6

如果再看看这50个城市，我们就会发现，在价格上涨的50个城市中，绝大多数都是二三线城市，而非传统的北上广深等一线城市。为什么是这些二三线城市上涨？值得思考。

在我看来，这个现象可能和中国目前城市化进程的特点有关。中国的城市化始于东部沿海城市，城市房地产市场也是在这些城市最先形成和繁荣。城市化一个最为重要的标志就是大量的外来人口流入，这些外来人口没有属于自己的住宅，因此他们只能够通过商品房市场获得自己的住宅。也正是如此，房地产市场首先是在这些地方兴起。

不过从2010年开始，形势开始发生变化。以北上广深为代表的一线城市因为商务成本越来越高，有越来越多的企业开始将目光转向那些二三线城市。从国家统计局显示的各个地区的GDP增速来看，原本表现不佳的二三线城市，突然成了闪耀的经济明星：当浙江2011年的GDP增速仅为8.9%时，那些城市的增速都达到了两位数。

不断增长的GDP带动了更多的人口集聚，住房需求也就随之产生，于是就有了房地产市场的繁荣。从这个意义而言，二三线城市房地产市场的增速高于中国平均水平，这是和当下中国经济发展的特点密切相关。中国的城市化率在2011年底刚刚超过50%，如果要达到70%的城市化率，还有相当庞大的人口需要从农村中转移出来，这部分转移的人口，都会带来切实的住房需求。在过去十年中，中国城镇化率提高了11.3个百分点，平均每年提高1.13个百分点，城镇人口净增1.7亿。每年都有将近1000万人进到城市，这些人口不可能都进入北上广深，绝大多数都会就近在二三线城市安营扎寨。

而在另一方面，尽管一线城市的房价并没有多少增加，但是由于堅挺的房价，使得投资客纷纷将对象转向二三线城市。由于一线城市的房价坚挺，而限购令的存在使得很多买家无法从银行获得资金，这些投资客必然会将目光转向价格相对低廉的二三线城市。而且在过去的几年中，房价上涨主要是在北上广深等一线城市出现，二三线城市的涨幅并不明显，那么投资客会认为在二三线城市中存在着投资的可能：200万元人民币在一线城市中可能无法买到一套房，但在二三线城市却可能是绰绰有余。

必须指出的是，一线城市在过去几年间飞涨的房价也给二三线城市树立了示范效应。在过去的十年间，房价上涨10倍在这些城市并非是神话。对于一个没有其他投资能力的普通居民来说，还有什么比投资房市更为划算的买卖？尽管过去的经验并不能够证明未来的正确性，但是对普通居民而言，与股市等投资工具相比，房市还算是一个相对靠谱对抗通胀的手段。

也正是如此，我们就可以理解为什么石家庄和福州等城市成为这次房价上涨的领头羊。房价上涨，毫无疑问是一个地区社会经济发展得以改进的标志；但在另一方面，飞速迅猛上涨的房价也会给居民的幸福感带来影响，尤其是对那些刚刚进城的新城市人而言，压力格外明显。那么，如何化解房价上涨给当地居民带来的影响？

在我看来，一个可行的办法就是增加供给，通过增加土地供应量来平抑房价。据报道，国务院督查组发现一些特别需要关注的问题，其中就包括“部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10％。”——土地供应量减少了，房价能不涨上去吗？

三线城市院线的营销策略 篇7

关键词：院线,产品策略,定价策略,销售渠道策略,促销策略

一二三线城市原本是房地产行业按照城市GDP、收入水平、市场成熟度, 还包括由此派生出来的需求、价格、市场秩序等进行市场划分的标准。其他行业的企业在进行全国市场布局的时候也纷纷采用了这种一目了然的市场划分方法。北京、上海、广州、深圳是典型的一线城市;武汉、西安、成都、杭州、南京等区域中心城市和经济发达城市是典型的二线城市;其他城市则属于三线城市。

院线是同一机构或者组织按照不同的权利方式拥有多家电影院, 并对这些电影院实行统一管理的体系称为院线。这意味着经营者为发展和保护其经营利益, 在某些城市或地区, 掌握相当数量的电影院, 建立放映网络, 借以垄断某国或某一电影制片公司新版影片的公映。而地方性的传统影院则由于视觉效果、环境、管理方法不佳、片源少等原因在慢慢退出电影市场。

目前国内比较著名的院线有万达院线、联合院线、新影联院线、上海大光明院线、中影南方电影新干线、中影星美院线等。在一线城市的繁华商业区, 各院线的竞争已经达到了白热化的程度, 未来几年, 二三线城市影院市场将是中国电影票房最大的增长空间, 也能为当地居民提供公共文化设施。大部分三线城市目前还没有院线, 且笔者所在的城市属于三线城市, 本文就从市场营销学的角度探讨一下院线在三线城市的营销策略。

一、市场细分和营销策略选择

三线城市的电影消费者群体与一二线电影消费者群体有着比较明显的区别, 在三线城市, 城市白领阶层已经出现, 但是所占比例并不具有压倒性的优势。一般来说电影消费集中在如下三类人群:白领阶层, 这些人员收入比较高, 在三线城市可以达到2000—5000的收入水平, 一般来说他们对新鲜事物有着较高的敏感度, 同时注重精神上的享受和愉悦感;高校学生群体, 由于高校学生空余时间比较多, 且其中的一部分人群追赶新鲜潮流的事物, 而最新的电影是他们感兴趣和关注的对象;情侣群体, 电影院作为一个封闭空间给情侣提供了约会的场所, 且为这些情侣提供了共同的话题, 有助于增进彼此的交流和沟通。当然, 这三类人群普遍应该拥有如下的特征:专科以上学历, 年龄在20岁—35岁之间, 比较关注外部世界的变化等。

对于不同的消费者人群, 采用差异性营销策略无疑更加适合。它的优点是:面向广阔市场, 满足不同顾客需要, 扩大销售量, 增强竞争力;企业适应性强, 富有周璇余地, 不依赖一个市场一种产品, 可以做到“东方不亮西方亮”。上一段所述的三类人群依据消费能力和消费时间可以分为早场、午场和晚场。可以根据不同的消费人群和消费时间制定不同的产品策略、定价策略、促销策略。

二、产品策略

对于电影院来说, 提供的产品并不是实物而是服务和体验, 因此对于其核心产品电影来说, 要经常更新片源, 对于院线来说, 由于发行、公映电影的都是统一进行安排的, 做到这一点是水到渠成的事情。在早场和午场保持播放比较经典的电影。条件允许的时候可以考虑进行3D和4D观影厅的建设。在一线城市中, 一个影乐城一般可以达到8—14个观影厅。而三线城市由于消费者人数大大减少, 可以考虑建设4—8个观影厅同时播放不同类型的电影, 以满足不同消费者的观影偏好。影院的环境会影响到消费者看电影的心情, 因此要保持每场观影之后进行及时的清洁, 同时, 观影的座椅在保证柔软舒适度的同时, 一定要实现可前后进行微调, 方便消费者进行观看。座椅排列不可过密, 以免在里排的观众进出不方便。另外的屏幕的大小、厕所的卫生、安全通道的安全性、音响效果都要得到保证。

在条件允许的时候可以设立专柜进行电影副产品的销售。销售的商品可以是卡通玩具或者其他电影主角玩具、游戏光盘、电影光盘、书籍、音乐光盘等。比如周星驰3年磨一剑的电影作品《长江七号》上映。这部电影虽然延续了周星驰无厘头的风格, 但是不同于以往的是, 影片中的卡通人物——外星狗“七仔”风头无限, 几乎每一个看完电影《长江七号》的孩子都会想要个“七仔”。

对于其他的配套服务, 冷饮、热饮、爆米花、巧克力、矿泉水、瓜子等食品的销售是必不可少的, 可以禁止观众自带食物, 这本身也是电影行业的行规, 同时把这些商品的价格定的稍微高些, 这是由于需求的差别所导致的定价不同。

在影乐城的休息区, 可以设立阵地广告牌, 而广告的来源则是本地企业的产品, 可以通过这种方式向企业收取一定的广告费用。

三、定价策略

对于一线城市来说, 如果是播放老电影, 价格会在60-100之间浮动, 这是由播放电影的时段所确定的。如果是播放新电影, 价格会在100-120之间浮动。考虑到三线城市的消费水平, 可以适当进行下调。

个人认为进行电影票价格的确定应该采用成本加成定价法, 即按单位产品总成本加上一定比例的预期利润或再加上税金的一种定价方法。当然, 进行产品定价的时候, 其他因素也要兼顾, 比如企业的目标、与其他营销组合的匹配、消费者的需求、竞争对手的定价策略等。

自然, 在播放一些人们都关注的电影的时候, 也可以考虑进行理解价值定价, 即以消费者对商品价值的认知和理解程度作为定价的依据。消费者对商品价值的认知和理解程度不同, 形成不同的价格上限。

四、分销渠道策略

分销渠道是指产品从生产向消费者或者用户转移中经过的通道, 这一通道由一系列的市场中介机构或个人组成。影乐城的分销渠道不同于实物商品。

一般来说, 在影乐城门口进行窗口售票是人们已经普遍接受的形式, 为了方便顾客进行门票的购买, 可以通过影乐城网站的形式来进行门票的销售。同时在城市门户网站、旅馆、火车站等场所连通订票信息系统。当然所订的票务, 要增加一定的手续费用, 比如五块钱。这在进行门票实际销售的时候进行实现。

五、促销策略

促销是促进销售的简称, 意指营销人员通过各种方式将有关企业及产品的信息传递给消费者或用户, 影响并说服其购买某项产品或服务, 或至少是促使潜在顾客对该企业及其产品产生信任和好感的活动。

为了保证消费者的可持续消费, 可以进行电影卡的办理, 比如在某影乐城, 购买500元的电影卡, 在半年时间内, 可以观看老电影50部。可以尝试大范围推广其它的营销措施.比如像有些影院推出的会员卡制度、情侣套票、学生票打折以及高考学生凭考生证可以享受进一步的优惠等.这些都可以吸引更多的观众走进影院同时。在适当降价的同时。还必须把高质量的影片推销给广大观众.培养人们对电影本身的消费兴趣。

可以实行周二半价日, 将‘半价日’放在周二, 主要是为了避开周末的档期。大多数新片都习惯选择在周末的时候首映, 这样可以让影片开个好头, 而到了周一、周二, 影院观影人数便进入低谷, 周三以后才会有所回升。因此, 周二打折可以形成‘黄金链接’, 使7天时间里影院的生意出现两个小高潮, 进而实现一周电影市场的相对稳定。”

对于圣诞节、元旦、情人节等节日, 影院可以进行一定幅度的折扣销售, 以刺激消费者的观影欲望。对于情人节, 则可以考虑赠送相关的情人节礼品, 祝情人可以白头到老。

建立影乐城自己的门户网站, 在该网站不仅实现收费看电影的功能, 也可以实现对本影乐城的新电影进行宣传的目的。以方便消费者可以第一时间将要播出什么电影, 以便进行选择。同时在该网站也要实现影乐城与消费者的活动, 合理采纳消费者的意见, 或者针对消费者的消费倾向有目的播出电影。

六、小结

通过上述的营销组合策略, 相信三线城市的影乐城会有一个比较好的销售收入, 当然, 先吃螃蟹的总归是勇士, 而这也同时意味着机会和挑战, 是一片蓝海。

参考文献

[1]2009年中国内地电影市场分析.腾讯网, 2010, (01) .

防止二三线城市“北上广深”化 篇8

同时与新数据前后脚落地的, 是A股地产“四大金刚”万科、保利、招商和金地的半年报。尽管调控当头, 但从半年报看年房企的日子仍然过得红火——“万保招金”4家企业上半年分别实现净利润28.12亿元、16.27亿元、10.5亿元和12.28亿元, 同比增幅分别为11.41%、16.56%、115.71%和327.02%。

无疑, 在严厉的政策调控下, 对这份报表的支撑来自于二三线市场——如保利地产今年上半年除了上海有明显增长, 其在广州、北京等一线城市的营业收入比上年分别下降了10.06%和12.22%。而在佛山、武汉、南昌等二三线市场的销售收入则大幅上涨。

同样主要布局二三线城市, 并在今年率先调整市场销售策略的恒大地产, 7月份销售额首次突破50亿元, 平均每天进账两个亿, 成为截至目前惟一一家销售金额连续6个月 (2月份除外) 环比增长的上市房企。

应当承认, 一方面, 一线城市的北京、上海, 城镇化水平已经达到70%左右, 而二三线城市的平均城镇化率只有40%, 且自住仍然需求庞大;另一方面, 高地价、高房价、动辄几十亿的拿地款也成为众多房企的心头隐患。但最为根本的原因, 是严厉的宏观调控让房企在一线城市失去了更多的腾挪空间, 最终导致各大地产商纷纷开始转向二三线城市, 形成新的战略转移。

这既是本轮宏观调控之功, 也可谓调控之果——把二、三线城市推向翻版复制‘北上广深’的模式进程, 其中诸多弊端亦一一复现。

高房价将首当其冲。从东南到西北, 二线城市中, 除了被岩浆般烘烤的杭州楼市, 与其相距不远的南京房价涨幅也已经远远超过50%, 武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市的房价更是纷纷达到或创造历史最高房价。

以被纳入70个统计城市的兰州为例, 从楼盘销售看, 像繁华地段的盛世凯旋宫商品房价已突破万元大关, 华富瑞士豪庭、亚太名苑、天庆莱茵小镇, 平均销售价在5000-7000元/m2以上, 兰州房价两年翻一番, 且在新政出台后依然呈上涨趋势。

就连郎咸平也惊叹:“兰州房价高得离谱, 比美国洛杉矶的还高, 极不合理!”但这一切在开发商大举进军二、三线城市后, 当地地价与房价的飙升也就已成了一个不可避免的结果。

安抚民生、调控房地产市场不要背离经济发展的基本规律。这本是此轮宏观调控的基点, 如何防止二三线城市房地产市场的“北上广深”化, 贯彻调控, 撇清流毒, 真正做到健康有序, 可反思之处颇多, 百端待举之时, 有两件事必须明确:

其一, 不能一味苛责房企的贪婪, 作为一个独立的法人经营体, “逐利性”与之俱来。

其二, 即如甘肃省区域经济和社会发展研究会副会长温友祥所言, 现在的土地供应方式是“招拍挂”, 这种供地方式实际上导致了地方政府参与土地经营, 成为典型的“土地财政”。

根据中原地产报告, 2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米, 在其他城市土地储备量达到了17479万平方米, 二三线城市占土地储备比重高达81%。今年以来, 这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市, 其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。

关于稳定三线城市房价的对策建议 篇9

随着我国城市建设的不断发展,房地产业在国民经济中占据的比例越来越大。三线城市房地产行业的迅猛发展,有效地提升了其经济运行速度。与此同时,不断攀升的房价也引发了各种经济和社会问题。为了规范房地产市场,有效地遏制房价上涨的迅猛趋势,政府加强了对房地产行业宏观调控的力度,近些年虽颁布一系列法规政策进行约束,但是遏制房价上涨的效果却不尽人意。因此,有必要深入地研究三线城市房地产的价格,总结三线城市房地产价格上涨的原因及影响,更准确地找出稳定三线城市房价的策略,从而为政府提供宏观的依据,为银行的信贷管理提供参考,为消费者提供信息的支持,从而使三线城市房价回到惠及人民生活的轨道上来。

二、房价稳定的经济效应

(一)房价稳定对中国经济的影响

1.经济不再受制于外资。由于我国政府持有的巨额外汇迫使人民币对美元的汇率不断刷新纪录,大量的国外游资望风而入, 导致我国房价剧烈波动。然而房价的稳定有利于防止通货膨胀的发生,即使人民币汇率变化不定或是国外游资突然撤离我国时,中国的房地产市场也不会出现崩盘的情况,更不会使金融危机在瞬间爆发,使中国经济不再受制于外资的影响。

2.降低金融风险的发生。房地产信贷可以分为个人的住房贷款和房地产的开发贷款。个人的住房贷款时间长、数量大、风险低,国内银行对住房按揭贷款市场的竞争异常激烈,发放金额也逐年提高。在房地产价格持续走高的趋势来看,高利润、高收益大大地激起了房地产行业对银行的吸引力,然而在分享房地产带来的利润的同时也增加了金融业的信贷风险。而目前的大方向是稳定房价,当巨额国外游资在我国进行房地产投机时,也不会增加我国的金融风险。

3.产业结构更加平衡。当前,国民经济发展中的产业结构中根源的问题就在于重工业所占的比重过高。而房价上涨过快,大幅提升了房地产行业的利润,房地产的开发量日益增加,有效刺激了重工业的发展,产业结构的不平衡现象愈演愈烈。近年来许多城市都在针对这一现象进行改进,在发展过程中改变了原有的一切都向房地产业让路的模式,对具有核心竞争力的制造业与深加工工业等产业进行了升级换代,开始重视了关乎国民生计的农业发展,进而使我国的产业结构更加平衡。因此,可以看出,高房价对产业结构造成了一定的影响,而三线城市房地产价格的稳定势必会改变这些情况。

(二)房价稳定对三线城市经济的影响

1.提高城市竞争力。企业规模想要更上一层楼,就必须拥有更多的生产经营用房。在房价稳定的条件下,企业的扩张成本不会提高,从而使企业的利润空间和竞争力得以提升,更不会使三线城市的吸引力有所降低。目前,房价过高的城市中大规模的高新技术企业正在向外迁离。企业外迁,影响城市的发展进程,进而影响人才引进政策的有效推行。由此,为了避免企业外迁、人才的流失和企业的扩张成本大幅度上涨的情况发生,必须做到的就是稳定房价。所以,三线城市房地产价格的稳定可以使其经济结构升级加快,最终提高城市竞争力。

2.增加居民的储蓄。三线城市房地产价格的稳定,是拥有相当多资产的人们的福音。因为存款的实际价值和居民的购买力不会降低,人们自然就不用担心口袋里的资金或是银行存款会出现贬值的现象。同样,像保险金、养老金及其他固定财产等,用来续资养老和防患于未然是再好不过的,是因为它不会随着时间而贬值。这样一来,人们把自己的储蓄无论用在何处,都不会影响其资金的价值,也可以使居民放心地将自己的资金存起来, 总而言之,房价稳定会使居民的储蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。随着经济的不断发展,对于一些固定收入的居民来说,其收入要落后于上升的物价水平。不过, 当三线城市房价处于稳定状态时,其发生通货膨胀的概率很小, 所以他们每一元钱的购买力不会随着价格的上升而下降,人们所能日常消费的东西不会有太大的变化。因此,相比较而言,居民的生活水平是有所提高的。

三、三线城市房地产发展现状分析

(一)三线城市房地产发展现状

1.房地产需求与供给之间的矛盾。三线城市正处于城市化的快速发展期,快速城市化为城市带来了大量新增人口,城区面积逐步扩大,这个阶段还伴随着旧城区改造和基本设施重建为主的城市更新过程。因此,中国三线城市的房地产市场在规模和质量方面都大大提高,房地产市场中的供给正好填补了这种复合型的提升所释放出的对于房地产发展用地和房地产的巨大需求。而我国现阶段实施的土地管理政策和金融政策在面对城市用地和房地产商品供给方面不能做出及时性的市场调整。

2.商业运营难度不断增大。大部分开发商为了获取更多的利润,在项目内商业部分的比重不断增加,但是由于商业定位缺乏可靠的依据、商业管理的不专业性以及市场中商业产品的过剩现象,造成了三线城市在未来两年可能会遭遇商业运营问题,经营的难度不断增大。而由于运营问题中造成的投资人收益无法保证,严重影响到后期投资人购买商业产品的信心。

3.市场整体成交量下。许多三线城市的客户将一线城市的房地产发展动向作为判断自身所处市场发展方向的风向标,很多人认为深圳、北京、上海等一线、二线城市的房价都降低了,三线城市房价下降也指日可待,从而加重了市场的观望程度,影响了整体的成交数量。同时由于客户的需求量有限,而房地产市场整体供给量激增,造成单一项目的成交量大幅度缩减,开发商对市场的未来走势信心锐减。

通过对三线城市房地产发展现状的分析来看,房价上涨是一个必然的趋势。人们对房子需求的增加更是会出现供不应求, 虽然商业运营难度增大,可是开发商的本意是获得更多的利润, 不断购买地产,对于持观望态度的人们来说,只要房价微微提高一点,人们就会迅速出资购买,从而导致了三线城市房地产价格持续走高。

(二)三线城市房价高并持续上涨的原因分析

1. 地方政府对国家调控的消极态度。由于地方政府财政收入的结构不平衡、类型比较单一,当土地出让金减少时,使依赖这部分收入的基础设施建设、保障性建设的支出受到了直接的影响,地方政府面临着经济和社会建设的双重压力,导致政府更是大规模的批地卖地,也因此拉开了三线城市房地产价格上涨的序幕。政府大力推出大户型住房,而中小户型难求、小户型的结构不合理的情况,导致了房地产市场的需求不足以满足。人们不得不进行商品房的购买,形成了巨大的购房需求。

2. 大量企业进入三线城市。随着中央政府均衡发展战略的逐步开展,三线城市的经济越来越稳定,在保持原有经济支柱的同时打造符合自身特色的城市,而要实现这一目标则需要依靠房地产行业整体水平的提高。然而,三线城市相对于一、二线城市来言,房地产开发起步晚,没有房地产泡沫,或是泡沫很小。这样的环境吸引了房地产企业的进入,提供了三线城市房价上涨的可能性。由于国家对房地产行业的发展进行宏观调控使部分一线城市地区房地产行业的资金链和地源链断裂,房地产行业想要继续保持市场占有率、创造更多的财富,唯有进军三线城市。随着城市环境一步一步改善,由于周围的城镇居民大量涌入使得产生的自住需求明显增多、外商投资的投资性购房需求不断增加,促使三线城市的房地产价格继续上涨。

3. 银行个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。信誉好的房地产开发商贷款和对居民个人的住房贷款现在看来是银行业发展所依赖的对象。目前,银行考虑到不同地区的国家的房地产市场发展状况,在一、二线城市的房地产开发更加充足的情况下,在控制房地产贷款的总量基础上,适当地促进三线城市房地产市场的稳定发展,积极抑制房价,能充分带动个人住房按揭贷款向三线城市倾斜。

四、三线城市房价上涨带来的后果分析

1.阻碍经济发展。中国内需的不足,主要是由于大众的购买力不足。而导致购买力不足的一个主要原因就是大众对于房子的投资过多,这一点从房价收入比就可以看出来。购买一套房子对于收入本来就不高的三线城市居民来说,相当于一个中等收入家庭数十年的全部收入。这无疑导致了一个家庭无法对其他进行消费,必定给三线城市的经济发展带来了巨大的伤害。

2. 房地产畸形发展。由于近年来住房制度的改革和住房信贷政策的过度和无序放开,也造成了一定的市场畸形。虽然,这些政策让许多居民通过银行按揭贷款的方式实现了自己拥有住房的梦想。大部分年轻人刚参加工作就买大户型的商品房,但是,买房的钱主要都是银行贷款来的。相对于世界其他国家而言,国内住房自有率高,但是租赁率却很低。事实上,一般的工薪阶层既买不起商品房、也很难租到公共廉租房。正是这种超前的住房消费模式,得以推动房地产行业的快速发展,房价日益飙涨。

3.居民贫富差距拉大。房价过高导致的“马太效应”,使得贫富差距越来越明显。然而从事房地产相关行业的人大部分都是富豪,地产商的个人资产快速增长,说明了社会财富正在向少数人手里集中。其他高收入者为了避免房地产价格的上涨而选择进行投资,从中获得了丰厚的利润报酬。不过相反地,低收入阶层因为不具备开发或者投资房地产的能力,不但无法分享三线城市房地产飞速发展的成果,而且还要耗尽家底、透支未来十几年甚至几十年的收入。这种社会财富不公平分配,对于构建和谐社会的后果是不言而喻的。

4.居民生活质量提高缓慢负担加重。衣、食、住、行自古以来都是人们最根本的生活需求,随着社会进步和经济的发展,三线城市的房价也一路飙升,导致了人们把大量的积蓄都购买个人住房中转化为固定的资产,几乎没有多少剩余储蓄进行其他消费。从表面上看,百姓的收入水平大幅度提高,但是一旦买房,绝大部分收入就搭进了房子里。因此人民的生活水平因为房子问题,并没有得到真正的提高,相反却带来了很大的压力。

五、稳定三线城市房价的对策建议

1.政府完善土地的使用转换制度。地价、房价大幅上涨一直是我国三线城市当前的情况,负责土地储备的机构不仅要根据实际的市场需求和经济的实际发展及时了解土地的总运行情况。更要从市场细分的角度出发,建立土地价格的监管体系,针对中国三线城市房地产市场的发展现状,政府在对土地价格进行监管时,为了提高土地市场的透明度和公平性,应该主要建设地价的监管体系,土地价格可通过国家定价和政府指导价来进行规定。严厉抑制政府在土地市场中的违规行为,加强自我约束的政府行为,这样才能达到预期的土地政策的宏观调控效果。

2. 降低政府对土地财政的依赖程度。三线城市通过科技创新、工业振兴和实体经济的发展来刺激经济增长。政府为什么会注重土地开发,重要的原因是土地价格高带来的巨额财政收入和GDP的数据表达式。这种错误的观念往往会使政府在经济建设的道路上迷失方向。基本上,房地产将民生、消费与投资结合了起来,同时也是居民的刚性需求。使政府依赖土地财政降到最低,必须通过正确的引导,而要想提出新兴产业的发展、大力提高技术、培养人才来服务社会等计划,结合三线城市的实际情况和发展特点是至关重要的。

3.完善住房保障制度。很多三线城市的政府的严重失职表现在忽视了社会保障的重要性,且只关注了房地产市场的经济贡献。适当降低廉租房的准入门槛,使得更多的困难户体会到被纳入廉租房的保障范围所带来的福利。建立由政府资助的产权属于国家的公共建设低租金住房为主要体系、非政府组织和慈善机构为贫困家庭提供租金免费为补充的住房保障政策,使得低收入群体的住房权利得以保障。

4.激活制造业减少对房地产的投资。由于大部分的人在中小企业工作,从而导致产能过剩无法进行对制造业的消费,所以, 中小企业能否振兴是刺激制造业的关键之处。中小企业的利润增加了,人们的钱就多了,自然就能消费制造业的产品。在调控好三线城市中小企业利润的前提下,才能打压房地产市场,把钱重新打压到实体经济中去。所以现在政府应该做一个短期计划, 大幅度提高部分垄断企业的税收,避免财富太过于集中,贫富差距太严重,将得到的税收用来补贴中小企业和民营企业,也可以降低税收,把三线城市的中小企业和民营企业做得更大,使得大部分民众有基本的消费能力,这样才可以激活制造业,资金便会有投放需求,在这个时候打压房地产市场,使制造业重新流入资金,才能更好地解决当前的危机,稳定住三线城市的房价。

摘要：在商品房改革以来,三线城市的房地产业得到了迅速的发展,有效地带动了国民经济的快速发展。文章研究了房价稳定给三线城市的经济及人们所带来的好处,并对三线城市房地产发展现状和房价上涨带来的后果进行了具体分析,在此基础上提出了稳定三线城市房价的对策建议。

中国三线城市 篇10

★智慧城市发展阶段

智慧城市是城市现存部分的格调提升, 根据经济发展水平可具体分为三个阶段, 即发达城市、一/二线城市和三/四线城市。

★三线城市建设智慧城市可行性

以三线城市的智慧化建设为例, 其发展可行性科总结为四点——纯、净、空、气。

◆纯——三线城市信息化基础“单纯”

三线城市的信息化基础受经济、社会环境等客观条件制约, 与发达城市和一、二线城市相较, 略显薄弱, 相对来说, 在前二者智慧化发展过程中会遇到的棘手问题, 三线城市发展时是可以避免的, 因为它的基础与需求更加单纯, 也更容易操作。不同阶段的城市对比情况如图1所示。

◆净——三线城市智慧城市建设环境“洁净”

所谓建设环境的“洁净”指的是建设过程中的各个环节都要清楚明了。最先要区分的就是提供和生产, 提供不意味着生产, 这二者的混淆, 已然成为阻碍智慧城市建设、项目启动难、建设周期长、效率低下的主要因素。

政府应退出生产性领域, 集中精力于自身的行政职能。过去的政府自行建立技术运营部门, 运营困难重重, 无法持续保障优质的技术服务, 建议政府除自身职权外, 将非核心领域外包出去, 使智慧城市建设责权明晰。

◆空——智慧城市建设, 民营资本进入有“空间”

政府信息化项目融资渠道多依靠财政拨款, 这种政府包揽的投融资模式, 让目前的智慧城市患上了“资金饥渴症”。三线城市体量本身不大, 智慧化的城市建设所需资金量相对小很多, 在加上政府建设欲望与资金紧缺的矛盾, 给予了民间资本进入的空间。因此, 在这类客观情况下, 建议政府实施“国退民进”政策。

◆气——三线智慧城市建设要“接地气”

三线城市的智慧化建设, 因城市自身基础条件差, 资源缺乏, 资金有待充足, 人才储备跟不上, 所以相关的规划建设必须“接地气”, 要依照具体实践结果, 因地制宜。

★案例——汉鼎股份投建智慧新民

1) 新民市介绍

新民, 县级市, 隶属于辽宁省沈阳市, 设11个镇、14个乡和5个街道;核心城区15平方公里;城区人口36万;典型的三线城市。

2) 领导班子

新民市的智慧城市领导小组由市长邢鹏担任组长一职, 常务副市长宋一甲任副组长。具体的项目办公室主任由新民市主管副市长李小萌担任, 各涉及委办局的局长作为成员提供帮助。

3) 目标

新民市本着“惠政、惠民、惠企”的建设理念, 开展智慧城市建设, 计划用5年时间, 完成“一大平台、三大范畴、十项重点领域”等目标, 力求做到起步稳固、合理定位, 与城市生态发展同步, 争取成为国家二星等级智慧城市试点, 并为县级市城市树立榜样和典范。

4) 建设模式

新民市的建设选择“资源集约、信息集中、业务集成、统一运维”的模式。

(1) 资源集约。即各个部门、各市、县、镇共用硬件设备和网络, 共享集中采购软件和通信服务、咨询服务、规划服务、评测服务, 还包括人力资源、信息资源、安全保障、培训服务、办公空间和经费投入等多领域的集约。

(2) 信息集中。将政务信息动态及时汇集到市统一的公共信息平台上, 集中管理和应用, 实现信息动态采集、集中管理, 确保政务信息资源能够很好的满足各个部门的工作需求, 共享应用, 也为政务信息资源进一步的开发和利用创造条件。

(3) 业务集成。充分考虑当地的业务实践需求, 应用软件由综合服务商统一提供, 各部门及市、街道、乡镇统一定制。既避免造成技术混杂, 良莠不齐的混乱局面, 也避免将来出现软件整合带来的额外巨额费用。

(4) 统一运维。系统后期运行维护, 应交由“智慧新民”运营机构负责系统运行的稳定性保障和日常维护, 并向整个政府用户群体提供技术支持、通信服务、咨询服务、规划服务、评测服务、培训服务等综合性服务。

新民智慧城市建设全过程如图2所示。

5) 融资方案

政府与投资主体建立起“风险共担、全程合作、利益共享”的共同体关系。政府的财政负担减轻, 社会主体的投资风险减小。总体建设计划投资5亿元, 拟分三期投入, 第一期投入2.26亿, 占总投资45.22%;第二期投入0.97亿元, 占总投资19.38%;第三期投入1.77亿, 占总投资35.4%。

6) 运维模式

智慧城市的后期运营服务关系整个智慧城市是否高收效。绝大多数政府部门都缺乏精通信息技术的专业人员, 依靠政府自建专业技术运营部门, 无法持续保障优质的技术服务。

为解决此问题, 建设开设由政府与智慧城市综合服务商成立的合资运维公司。政府工作人员只承担行政管理职能, 进行信息加工分析, 提出对政府信息服务需求和规划;信息系统的日常运行维护、软件扩展等专业技术工作全部委托给综合服务商的专业技术人员完成。

要开创“合作、共赢”的局面, 保障智慧城市优质专业服务的可持续发展。

★三线城市建设智慧城市的要点

三线城市建设智慧城市的要点是“沉住气”, 这是建设城市的重要基石。

1) 面对误解——沉住气。建设起步最难, 难以获得各个部门的一直认可, 但只要建设稍具规模, 立刻能让政务、企业、百姓感受到科技的便利, 获得更多的理解和支持。

2) 建设步伐——沉住气。建设力求“稳中求进”, 夯实基础最重要, 避免图快图新, 华而不实。

创二三线城市消费新业态 篇11

开业当天万和奥特莱斯一层全部开放，开业商铺面积2万多平方米，品牌折扣门店100家左右，可容纳停车1500辆。入驻品牌包括Betty Barclay、FINITY、Basic House、MIND BRIDGE、I’m David、MYMO、NIKE、ADIDAS、CONVERSE、伯柔、骆驼、七匹狼、爵士丹尼、笛莎等众多品牌，所有商品售价都在1～5折左右。

其终端消费人群为常州及周边城市的外企高管、私企业主和政府公务员；核心消费人群为20～40岁的时尚、商务人群及高尚住宅区人群；辅助消费人群为县级市以及常州周边市区的来往人口。

拉动内需，生逢其时

奥特莱斯的核心是“品牌+折扣”，关键还要看是否涵盖足够多具有吸引力的优质品牌，货品是否有足够吸引人的折扣力度。对此，万和奥特莱斯不断优惠招商政策，完善各种服务和制度，吸引了国内外上百品牌的汇集，其中不乏国内外一线大牌、名牌产品。已经入驻的品牌涵盖了男装、女装、运动、户外、皮草箱包等类别。

Outlets又名品牌直销购物中心，发端于欧美，企业以超低价格处理工厂尾货及换季商品。在发达国家，其是品牌厂商尾货折扣销售的最主要形式，风靡全球，是华人旅游购物的必经之地。自2002年12月18日北京燕莎友谊商城有限公司第一次将奥特莱斯业态引入中国以来，先后已有200余家奥特莱斯商场在国内扎根。

王天凯在参观万和奥特莱斯时强调：党的十八大明确提出要“加快建立扩大消费需求长效机制”。而扩大内需，最重要的是扩大消费需求。受经济下滑的影响，今年我国服装企业库存加剧，再加上内需受阻，江苏万和奥特莱斯购物公园顺天时、承地利、接人和，必将为繁荣当地经济、带动当地服装产业转型升级、拉动消费，起到重要的推动作用。

差异经营，打造金坛东大门

核心商圈素来为商家必争之地，奥特莱斯作为主流商业模式的一种补充性业态，是市场细分化的结果，更是为适应品牌清货和满足部分消费者淘宝“品牌+折扣”的需求。奥特莱斯业态满足了各方面需求，对于消费者来说，以1～5折的优惠价格就可以消费知名品牌的商品；对厂商来说，工厂式的陈列和直销模式能以极低的成本消化库存，使企业焕发强大生命力。

为了实现差异化经营，将万和奥特莱斯打造成为金坛东大门的商业名片，其入驻品牌的含金量也是金坛地区最高的商业项目之一。可以说，万和奥特莱斯的品牌商不仅在量上达到了开业的目标，在质上也是本地最高。

2013，精彩陆续绽放

万和奥特莱斯位于金坛经济开发区，此次开业的仅是一层购物中心区域的服装品牌折扣店。据江苏万和奥特莱斯购物公园市场管理方介绍，今年5月左右，2层商业区、3层休闲餐饮区域也将逐步对外开放。届时，万和奥特莱斯将汇集齐全的购物种类、优惠的品牌折扣，以及高档会所、银行、超市等。

强大的配套设施必须要有完善的交通支持做后盾。万和奥特莱斯交通网络发达，多条公交线路经过此地，公交车10分钟抵达金坛汽车站；20分钟到常州奔牛机场；30分钟到达常州高铁站；2小时直达上海浦东国际机场；沪宁、沿江、扬溧、宁杭高速公路环绕。此外，万和奥特莱斯还专门开通了免费购物车直达金坛，有效地保证了消费的便利和人群的聚集。

外资炒房:转移到二三线城市 篇12

2007年1月, 瑞银亚太区房地产研究主管王震宇表示, 中国房地产业的集资额还将攀升。对国内市场而言, 由于各地房地产的情况不相同, 除上海外, 北京、深圳、广州以及二三线城市都有继续看好的理由。

2008年10月, “七部委联合出台的抑制房价政策已经在北京、上海等一线城市起到了立竿见影的作用。”国家的宏观调控政策一方面正将房价持续飙升的京沪推上了风口浪尖, 但与此同时, 不少外来投资者正在谋动转向天津、青岛、杭州、武汉和成都等二线城市。

事实上, 从2004年起, 和记黄埔、新世界、信和置业、华润纷纷大手笔在成都、武汉、西安、重庆、漳州购地开发。这也就意味着, 上述城市的房价在不久的将来会因为外来大资本的杀入而充满变数。

“房地产投资肯定要向二线城市转移”, 业界人士认为, 在一个市场的泡沫达到顶峰之后, 无论是为了规避风险还是为了寻求更高的回报, 投资肯定要转向二线城市。

业界人士指出, 首先, 二线城市的经济基本面已经具备了炒作条件, 即该城市市民收入、城市化进程造就了足够巨大的房地产潜在需求;其次, 二线城市房地产市场目前还没有多少泡沫;另外, 当地房地产开发商竞争实力欠佳, 房地产产品品质与一线城市相差较远。当前二线、三线城市当地房地产公司运作不规范的现象比较普遍, 开发商的诚信度较低, 产品从设计到成品质量都存在诸多问题, 开发商整体形象不佳, 对于开发经验丰富、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程式化的房地产公司而言, 无异于天赐良机。

此外, 在当地政府鼓励外来投资的背景下, 众多二线、三线城市的劳动力充裕, 管理成本低, 原材料价格低廉, 综合成本大大降低;且团购消费能力相当可观, 一些政府部门和垄断行业的团体订购往往能够消化1/3至1/2的市场供应。这一切也都将提高大额投资者的预期回报率。