转移登记（精选8篇）
转移登记 篇1
2008年7月, 李某因借款将自有房屋抵押给银行, 并依法办理了抵押权设立登记。2008年10月, 李某因意外去世, 全部财产由其妻张某继承, 其余继承人自愿放弃继承权, 并办理了继承权公证手续。因张某暂时无法提前还款, 便与银行协商一致, 李某的借款由张某负责偿还, 原李某与银行签订的借款合同及抵押合同中李某的权利义务转移给张某, 双方并签订了补充协议, 对此进行了明确。那么, 张某应如何办理相关登记手续?
思考
《房屋登记办法》 (以下简称《办法》) 实施以前, 房屋登记机构的做法比较简单, 由银行和张某结清债权债务, 注销抵押登记, 办理继承的转移登记, 银行和张某再签订借款合同, 办理新的抵押登记。有的地方为了方便当事人, 减少银行风险, 由银行出具同意转移的证明文件, 和张某签订新的借款合同, 注销原抵押登记、办理转移登记和新的抵押登记, 三道手续同时办理。《办法》顺应市场经济的要求, 增加了抵押权的变更登记、抵押权的转移登记等新的登记类型, 那么能否按照抵押权的变更或者转移登记程序办理呢?
抵押权的变更登记, 是指将抵押权变更事项记载于房屋登记簿的行为。抵押权的变更是指房屋抵押主体不发生变化, 只是客体和内容发生改变, 如抵押权人、抵押人的名称、地址发生改变, 或者抵押房屋的坐落、面积发生改变以及抵押权的存续期间、抵押范围等发生改变。上述案例, 原抵押人李某去世, 抵押主体发生了改变, 显然不能适用抵押权的变更登记。
抵押权的转移登记, 是指将抵押权转让事项记载于房屋登记簿的行为。抵押权的转让是指抵押权人将其所享有的房屋抵押权随主债权转让给新的债权人, 新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利。抵押权的转移登记, 涉及的是抵押权连同主债权一并转让的情形。上述案例, 涉及的是抵押义务连同主债务一并转让的情形, 显然也不能适用抵押权的转移登记。
上述案例的特征是抵押物不发生改变, 所有权人和抵押义务发生了转移, 原所有权人和抵押人为李某, 现为张某。类似并经常发生的案例还有抵押贷款购买的商品房发生转移, 双方协商由买方继续履行原借款合同及抵押合同, 银行同意后, 如何办理相关手续。
《物权法》只规定了抵押权的转移情形, 未规定抵押义务的转移, 这并不意味着抵押义务不能转移, 只不过转移的条件不一样而已。《合同法》规定, 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人, 但应当通知债务人;债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的, 应当经债权人同意。经抵押权人同意, 抵押义务随着抵押物所有权的转移而转移, 是实践中比较常见的一种形式。由于没有抵押义务转移登记这一登记类型, 当事人只好按照登记机构的要求, 先想办法提前履行主债务, 注销抵押登记, 然后签订新的债权债务协议, 办理新的抵押登记。这样做既增加了债务人的负担, 不能体现便民原则, 也增加了抵押权人的风险。对主债务人来说, 需要设法提前履行债务;对主债权人 (抵押权人) 而言, 两次抵押登记之间存在时间差, 可能有被法院查封的风险;如果有两个以上抵押、重新设定抵押的, 抵押顺位无法保证与以前顺位一致;还有租赁的对抗问题, 如果在前一个抵押期间内发生了租赁, 该租赁不能对抗前一个抵押, 却可以优先于后一个抵押。
虽然《物权法》未明确抵押义务的转移问题, 《办法》也未规定抵押义务转移登记这一登记类型, 但有关部门已经意识到这一问题。住房和城乡建设部办公厅在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》 (以下简称《通知》) 中明确规定, 转让已设定抵押的房屋, 受让人申请设立新的抵押的, 房屋登记机构可以将原抵押权注销登记、所有权转移登记和新的抵押权设立登记一并办理。此举可以解决两次抵押登记时间差的风险问题, 但其他问题依然存在。
建议
综上考虑, 笔者建议在以后规章修订时增加抵押义务转移登记这一登记类型。经抵押权人同意, 抵押房地产发生转移并继续抵押给原抵押权人的, 由转移双方办理所有权转移登记时一并申请抵押义务的转移登记。抵押义务转移登记应当提交以下材料:1.登记申请书;2.申请人的身份证明;3.抵押权人同意抵押义务转移的书面证明;4.转移双方之间的书面协议或者继承权公证书等其他证明文件;5.其他必要材料。登记机构经审核准予登记的, 应当将有关事项记载于登记簿。这样原抵押权设立登记时间不变, 解除了债务人提前履行债务、重新设定债权债务的麻烦, 也避免了重新登记带来的一系列风险。
需要注意的是, 因抵押物的调整导致抵押义务的转移, 则不适用上述建议的抵押义务转移登记。如赵某的房屋抵押给了银行, 现在该房屋要出售, 赵某与银行协商, 用朋友王某的房屋做抵押, 尽管抵押人发生了变化, 但由于抵押物也发生了变化, 而我国房屋登记实行的是物的编成主义, 因此必须办理注销登记和设立登记两个登记, 并记载在不同的房屋登记簿上。
在没有相关抵押义务转移登记规定的情况下, 目前登记机构只能依法行政, 要求当事人办理注销原抵押权登记、所有权转移登记和新的抵押权设立登记, 并按照《通知》要求合并办理、规范登记。
转移登记 篇2
格不一致。
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机动车转移登记申请表
提示：填表说明在背面
填 表 说 明
1、填写时使用黑色、兰色墨水笔，字体工整；
2、标注有“□”符号的为选择项目，选择后在“□”中划“√”；
3、现机动车所有人的住所地址栏，属于个人的，填写实际居住的地址；机动车属于单位的，填写组织机构代码证书上签注的地址；
4、机动车栏的“机动车品牌型号”、“车辆识别代码/车架号”、“发动机号码”项目，按照车辆的技术说明书、合格证等资料标注的内容与车辆核对后填写；
5、申请方式栏，属于由机动车所有人委托代理单位或者代理人代为申请的，除在“□”内划“√”外，还应当在下划线处填写代理单位或者代理人的全称；
6、机动车所有人的签字/盖章栏，属于个人的，由机动车所有人签字，属于单位的，盖单位公章；
转移登记 篇3
一、《物权法》实施前, 非业主已签订购买车库 (位) 合同但未完成产权登记的, 可否为其办理登记
一种意见认为, 对于《物权法》实施前已购买车库 (位) 的非业主, 根据“法不溯及既往”的原则, 应当为其办理产权登记。另一种意见认为, 非业主虽在《物权法》实施前购买车库 (位) , 但在申请办理登记时, 《物权法》已经实施, 因此必须在小区的车库 (位) “首先满足业主的需要”的前提下, 才能办理其车库 (位) 的产权登记。笔者倾向于第一种意见, 但对《物权法》实施前已购买车库 (位) 的非业主的认定以合同备案时间为准, 以防止申请人擅自篡改纸质合同签约时间。
二、《物权法》实施后, 开发商能否自由处分无业主购买的空置车库 (位)
一种意见认为, 《物权法》使小区业主的停车权利进一步得到了保护, 但“首先满足”业主的需要并不等同于“只能满足”业主的需要, 对于确无业主购买、使用的空置车库 (位) , 开发商可以通过公证的公告程序进行确认后出售给非业主并办理产权登记。另一种意见认为, 《物权法》的立法精神就是为了保证业主的停车需求, 因此开发商在任何时候都不得将车库 (位) 出售给非业主。笔者倾向于第一种意见。对于《物权法》实施后购买车库 (位) 的非业主, 建议由开发企业贴出公示和通告, 就业主是否购买车库 (位) 进行确认, 并由公证处公证。确无业主购买的车库 (位) , 开发商可以向非业主进行出售并办理产权登记。
三、房地产项目公司能否在注销或破产清算时将车库转移给非业主的公司股东或物业公司
一种意见认为, 项目公司注销时, 车库 (位) 可以通过清算程序转让给股东或物业公司等与项目公司有直接关联的非业主, 否则项目公司会因为车库 (位) 无人接手而一直无法完成注销。另一种意见认为, 《物权法》规定了车库 (位) 的转移须“首先满足业主的需要”, 因此开发商在任何时候都不得将车库 (位) 转移给股东或物业公司等非业主。笔者倾向于第一种意见。在项目公司需注销时, 车库 (位) 可以通过清算程序转移给股东或物业公司等与公司有直接关联的非业主, 但这些非业主在办理车库 (位) 的转移登记时应书面承诺再次转移会“首先满足业主的需要”。
四、取得车库 (位) 产权的业主转移车库 (位) 是否需受“首先满足业主的需要”限制
一种意见认为, 《司法解释》第五条规定的“首先满足业主需要”的主体为“建设单位”, 因此只有建设单位处分车库 (位) 时应受“首先满足业主的需要”的限制, 而业主在完成登记取得车库 (位) 产权后的再次转移行为不应限制, 可以自由转让给任何人。另一种意见认为, 《物权法》仅规定了“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”, 而并未对义务主体作出限制, 既然立法精神是要解决业主停车难的问题, 因此, 无论是建设单位还是业主的车库 (位) 再次转移处分行为都应当受到“首先满足业主的需要”的限制。笔者倾向于第一种意见。《司法解释》只规定了建设单位为“首先满足业主的需要”的主体, 因此, 业主在取得车库 (位) 产权后的再次转移行为不应受到限制, 可以自由转让给任何人。以此类推, 《物权法》实施前已取得车库 (位) 产权的非业主、《物权法》实施后转让房屋但保留了车库 (位) 的由原业主改变而来的非业主, 其车库 (位) 的转移行为均不应受到限制。
五、关于分期开发项目车位的产权登记问题
一种意见认为, 项目虽分期开发, 但应当允许各期业主跨期购买车库 (位) 并办理产权登记。另一种意见认为, 项目分期开发后, 业主不得跨期购买车库 (位) 并办理产权登记。笔者认为上述两种意见各有优劣。对于分期开发的项目, 应根据规划配置区分情况办理登记, 若规划审定的车库 (位) 为项目整体配置, 则业主可以跨期购买车库 (位) , 并办理车库 (位) 产权登记;若规划审定的车库 (位) 为各期分别配置, 则业主不能跨期购买车库 (位) 并办理产权登记。
六、关于配置比例以外的处分方式是否可行的问题
一种意见认为, 依据《司法解释》第五条之规定, 建设单位只能按照配置比例对车库 (位) 进行处分。另一种意见认为, 司法解释只是对“首先满足业主的需要”作出了一种认定方式, 并没有否认其他处分方式的合法性, 只要符合“首先满足业主的需要”, 其他的处分方式也是可行的。笔者倾向于第一种意见。因为建设单位的开发现状一般配置比例都低于1:1, 即按照配置比例进行处分, 已有部分业主的停车需求难以满足, 因此应当排除建设单位的其他处分行为。建设单位只能按照配置比例对车库 (位) 进行处分。
七、关于机械式车库 (位) 的产权登记问题
转移登记 篇4
一、必须提交的资料：（1）登记申请书原件；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证原件；
（4）网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件；（5）买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；（6）房屋登记表、房产平面图二份；（7）契税完税或减免税凭证原件；（8）补交土地收益的证明；
（9）补交房屋差价的证明（标准价、优惠价购买的，补交金额计算公式：当年成本价×房屋面积×6%）；（10）“O二六”单位的房屋，提交“O二六”单位的批准出售证明原件；
二、申请人身份证明：
（1）本市居民：居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；
（2）外省市居民：居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿；申请房屋买卖、赠与、交换、抵偿债务等转移登记的权利人，还应提交暂住证或北京市工作居住证；
（3）军人：居民身份证，或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；
（4）港澳居民：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；
（5）台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证
或经确认的居民身份证明；
（6）华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；
（7）外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提交中国公证机构公证的护照中文译本原件）；（8）境内法人：《组织机构代码证》；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；（9）境内其他组织：《组织机构代码证》；以非法人机构名义申请登记,不能提交组织机构代码证的，应有法人授权；境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，可提交加盖公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证，不再核对原件；（10）境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件；
三、委托、公证的相关证明：
（1）委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；
（2）转让人为自然人的，委托书应公证；
（3）境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台湾出具的公
证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。
（4）无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；（5）因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件。（6）当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；
（7）登记申请材料是外文的，应同时提交经 公证的中文译本原件。
四、注意事项：
（1）未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。所有复印件材料均使用A4纸（2）书写应使用黑色或蓝黑色钢笔或签字笔；（3）申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问；
最高额抵押权转移登记的新规定 篇5
金绍达:《担保法》第六十一条规定,“最高额抵押的主合同债权不得转让”。《物权法》借鉴德国、日本等国家民法的规定,按照当事人意思自治的原则,没有完全沿用《担保法》的上述规定,在第二百零四条规定了“但当事人另有约定的除外”。自《物权法》实施后,最高额抵押权是否随债权转让,允许当事人自行确定。
《细则》依据《物权法》的这一规定,在第二十七条第一款第八项规定了“因主债权转移引起不动产抵押权转移的”,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。因而,最高额抵押权所担保的债权转移,登记机构可以受理。《细则》第七十四条用了“部分债权”,这是因为对最高额抵押权来说,在担保的债权尚未确定之前,转让的只是部分债权,而不能包括将来可能发生的债权。
《细则》第七十四条第二款对最高额抵押权的转移登记做了三项新的规定,其中第一项是指当事人约定最高额抵押权随同部分债权转让后,原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权。这时,原抵押权人与受让人都是最高额抵押的抵押权人,对受让人来说,担保的债权并不限于已转让的债权;对原抵押权人来说,担保的债权也不限于未转让的债权。由于这种转让并没有引起最高债权额的变化,因此,在申请最高额抵押权的转移登记时,申请人应当在总额不变的情况下,由双方约定各自的最高债权额。
第二项是指部分债权转让时,因转让的这部分债权脱离了最高额抵押权所担保的范围,变成了没有担保的债权,受让人如果要对转让的债权享有一般抵押权,那就必须重新设定抵押,因而应当申请一般抵押权的首次登记。而对原抵押权人来说,虽然继续享有最高额抵押权,但其原来担保的最高债权额在扣减已转让的债权数额后,最高债权额已经发生了变化。所以应当申请最高额抵押权的变更登记。
转移登记 篇6
1 现有法规规定
带有抵押房屋面对转移所有权时要如何登记, 现有法规包含如下规定:
《房屋登记办法》之中明确:抵押房屋阶段内, 若拟定转让所有权, 那么应能申请转移登记。在申请登记时, 提交材料包含书面性的双方协议、抵押权人身份、权利证书原件。登记办法增设这一规定, 为受让人及相对的抵押权人增设了更完备的保护。
此外, 在城市范围内, 也设定了抵押房地产必备的管理方式。现存规定包含:若抵押人死亡, 抵押期限届满然而遗赠人或继承人没能履约, 抵押权人将会拥有处分房产的这种权利。同时, 经过合意协商, 处分房产还可选取拍卖方式, 或其他的方式。若协议不成功, 抵押权人拥有起诉权[2]。
2 转移登记面对的疑难
首先, 在抵押期间内, 抵押权人可能去世, 因而引发后续转移所有权。面对这种状态, 不可适用于常规的所有权出让。针对于法条转让规定, 不可缩小解释。这主要是由于, 房产转让涵盖了赠与、房产继承、买卖的现象等。依照现存法规, 若抵押权人可以同意继承, 那么应能提供完备且详尽的材料以便于登记。从表层来看, 现存规定明晰了带有抵押房屋在实践范围内的登记转移, 然而根本上仍没能明晰抵押权怎么予以处置, 这也增添了后续实践更多的疑难。
其次, 原定的抵押人若更改了主体, 将会很难操作。完成转移登记, 就变更了设定好的房屋主体, 这种效力不仅限制于增设产权证。从登记办法来看, 抵押权登记可分成设立时的登记、变更及转移登记、房产注销登记。然而, 抵押权主体在死亡或其他情形下的变更却没能被涵盖在内, 登记也很难操作。因此, 法规仍没能真正明晰主体变更时的登记抵押权[3]。
第三, 在发生转移时, 买受人名下不可直接登记移转后的所有权。依照登记办法及物权法, 获取房屋可凭借遗赠或继承。权利人转让后, 先要登记至权利人, 而后才可予以办理转移。这样的过程中, 怎么去处置原先房屋的抵押权?此外, 从登记机构来看, 还可先行注销原先登记, 而后再去转移。若注销抵押权并没能被法院裁定, 后续转移也面临于困境。
例如:夫妻共有某所房屋, 在某种需要下申请了贷款, 银行因而获取了抵押这所房屋的担保。抵押期限未满, 丈夫车祸去世。在这时, 妻子申请登记要求继承, 那么登记机构应怎样去完成这种情形的登记?丈夫去世将带来后续的继承, 妻子理应获取房屋物权。若没有抵押权, 则可顺利予以登记。然而, 房屋已增设了额外的抵押权, 这时再去办理则增添额外的难度。通行的方式为:注销原有抵押权, 而后再去新设定额外的抵押权[4]。这种做法有着简易且便捷的优势, 但仍隐含了风险。
3 摸索完善的方法
依照现行法规, 债权及对应的抵押权是不可分离的, 不应单独予以转让抵押权。同时, 一旦设定了抵押, 这种权利也不可再去担保其他债权。若有必要转让, 则一并移转现有的抵押权及债权。经过依法登记, 主债权转移也将伴有房屋抵押权的一同转移。由此可见, 转移债权同时, 也应转移设定好的房屋抵押。抵押权人拥有某处房产抵押, 转移之后新债权人也将拥有同样的抵押。面对主体去世或转移, 常见做法为原有的抵押权被注销, 而后重设另一房屋抵押。然而应该注意的是, 这种流程隐含了偏大风险, 应当慎重采纳[5]。
解决这种疑难, 可设定如下新的登记思路:发生主体变更时, 可归入转移抵押权时的登记范围。如果这样处理, 即可合并双重的转移登记:所有权转移、抵押权转移都可同时予以登记。经过了简化后, 也减低了当事人搜集并供应材料的额外负担。经过审验材料, 房产登记簿可同时明晰抵押权及所有权, 这样既增添了便捷又防控了转移中的隐患。实际上, 房产权益带来的纠纷都较复杂, 因此, 要保证所处理事物时配备的材料周全, 且不可忽视法规设定好的程序。否则, 将很难完善周权益保护条例。
登记不动产过程中, 带有抵押房屋仍面临较多的转移登记。例如夫妻之间, 通常设定某一共有的婚前房屋。面对离婚时, 也需分割共有的居住房产。若预设了抵押权, 登记机构将会让双方先去注销, 这种状态下才可受理后续登记。这是由于, 抵押存有较大隐患及风险, 抵押权人并不会配合这种登记。还清贷款之后, 才可办理登记。在未来实践中, 还应增设完备且细化的规定。
4 结束语
在抵押物范围内, 包含了不动产, 例如房屋。但是, 设有抵押权的房屋其不能直接进行登记。从现状来看, 带有抵押的多数房屋仍很难真正转移, 面对着这种困境, 即便是协议转移, 也很难凭借于现存法规来实现。未来的实践中, 还需完善带有抵押房屋被转移时的登记事宜及步骤, 从根本入手解决潜在的实践疑难, 完善转移登记并维护权益。
摘要：房屋所有权在移转时, 应当予以登记。登记办法规定:房屋若被抵押, 那么抵押阶段内, 在所有权转让过程中, 应当提交设定的材料, 妥善予以登记。这样做是为保护抵押权人, 完善转移所有权的流程。实际上, 带抵押房屋在现存状态下的转移仍较常见, 有必要明晰这类房屋特定的转移登记, 慎重防控隐含的转移所有权风险。针对于带抵押房屋, 解析了转移所有权过程中的登记方法, 从实践入手真正完善登记规程。
关键词：带抵押房屋,所有权转移,登记方法
参考文献
[1]武钦殿.论交付和登记在我国房屋所有权转移中的地位兼论我国不动产物权变动模式[J].法律适用, 2014, (2) :16-19.
[2]何文杰, 白津生.浅析房屋所有权转移登记申请的义务主体--兼谈格式合同之法律适用及完善[J].甘肃社会科学, 2011, (2) :161-164.
[3]李艳.论设立房屋所有权转移登记前置选择性公证实质审查制度[J].山西省政法管理干部学院学报, 2012, (2) :107-108.
[4]钟奕勇.农村房屋产权流转研究[D].四川大学, 2006.
转移登记 篇7
1998年, 刘某通过房改取得了某市中心区的房屋一套, 房改计算工龄时计算了刘某已故前妻王某的工龄 (其前妻王某于1993年去世, 按该市房改的相关政策规定, 遗属工龄加去世职工工龄之和计算工龄折扣) 。2002年5月, 刘某与胡女士再婚。2004年7月5日, 刘某立遗嘱, 并于同日进行了遗嘱公证, 明确表示该房屋的全部产权由其妻子胡女士一人继承, 该市公证处出具了公证书。2005年2月11日刘某去世。胡女士于2005年3月2日向房屋权属登记部门申请转移登记, 并提交了规定的资料, 同年3月16日, 房屋权属登记部门为胡女士颁发了房屋所有权证。
2005年8月, 已故刘某的两个继子女王甲、王乙姐弟与胡女士因该房产继承纠纷向某市区级人民法院起诉, 称该房屋是其继父刘某与其母王某的遗产, 胡女士无权处置该房产。2007年1月区级人民法院作出判决, 认定:王甲、王乙拥有该房产一半的继承权, 另一半由王甲、王乙、胡女士各享有33.33%的继承权, 同时法院认定遗嘱公证有瑕疵, 不具有证明力。胡女士不服提起上诉。
2007年5月18日, 胡女士将该房产卖给李先生, 并在房屋权属登记部门申请办理产权登记 (房屋权属登记部门办理转移登记时, 未收到任何部门和个人关于该房产的限制文件, 也不知该房产存在纠纷) 。25日, 登记部门为李先生核发了房产证。
2007年8月14日, 王甲、王乙向该市人民政府法制办申请行政复议, 要求撤销李先生的房产证, 法制办在复议过程中了解该房产继承纠纷已进入法院二审程序, 8月26日中止审理。
2007年12月, 中级人民法院驳回胡女士的上诉, 维持原判。
2007年12月18日, 市政府法制办恢复行政复议, 2008年元月做出行政复议决定, 认为胡女士向房产局申请该房屋所有权转移登记时, 由于公证处出具了有瑕疵的公证书, 造成房产局为胡女士办理转移登记不实, 具体行政行为违法, 限定房产局在60日内重新做出具体的行政行为。基于上述事实, 房产局根据《城市房屋权属登记管理办法》第25条之规定, 依法注销了李先生的房屋所有权登记。李先生在收到房产局的注销决定后, 向法院提出行政诉讼, 法院维持了房产局做出的行政行为。目前李先生还在市中级法院上诉。
问题:
刘某房改时, 其已故前妻是否对房改房拥有产权?房产局撤销李先生房产证, 法院维持是否正确?李先生因房产证撤销的损失由谁来赔偿?不动产善意取得保护如何体现?
●剖析
本案例存在多个主要的法律关系, 且相关联。一是刘某与已故前妻王某的婚姻关系;二是其后刘某与胡女士的婚姻关系;三是王甲、王乙与刘某、王某的继承与被继承关系;四是胡女士与刘某的继承与被继承关系;五是胡女士与李先生的房屋买卖合同关系;六是房产局对行政相对人胡女士和李先生两次登记申请所作出的具体行政行为。这六个主要的法律关系存在前因后果的关联。本案诉争焦点有两个:一是继承权诉讼中王某是否拥有房改房产权;二是行政诉讼中李先生是否为善意第三人。要理清它们, 必须从第一个法律关系谈起, 也即问题一:刘某房改时, 其已故前妻是否对房改房拥有产权?
婚姻关系是一种身份关系, 随着王某的去世, 刘某与王某的婚姻关系终止, 刘某与王某的共同财产也以王某去世时为准。因为根据《婚姻法》的法理, 夫妻婚姻关系存续期间实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益, 为夫妻共有财产 (约定为一方所有的除外) 。刘某所购房产在王某去世时是公产, 二人只是租住, 有使用权, 并无房产所有权。王某去世在先, 刘某参加房改取得房屋所有权是在王某去世几年之后, 不是在二人婚姻关系存续期间。其次, 王某去世时, 刘某尚未开始参加房改, 所以1998年刘某参加房改所用王某工龄折扣优惠也不属于王某在世时“已经明确可以取得的财产性收益”。因此王某在去世时, 既无房产权, 也无工龄折扣优惠的取得权。至于按该市房改的相关政策规定, 遗属工龄加去世职工工龄之和计算工龄折扣应该理解为国家对生者的照顾, 计不计算王某的工龄并不影响刘某与房改房原产权单位的买卖关系, 只是房屋售价稍有高低而已, 多少都由刘某一人承担。因此, 刘某所购房产为独立产权, 其拥有全部的处分权, 王某对房改房不拥有产权。
根据以上分析, 该房产不是刘某与王某的共同遗产, 只是刘某的个人遗产。因此, 根据《婚姻法》第十条、十三条的规定, 胡女士、王甲、王乙对刘某房产有同等的继承权。根据《继承法》法理, 遗嘱继承优于法定继承, 所以, 根据刘某的公证遗嘱, 胡女士可以就刘某房改房向房屋权属登记部门申请转移登记, 房屋权属登记部门经审核为胡女士颁发了房屋所有权证。胡女士取得房屋产权, 也取得了房屋的处分权, 因此李先生可购买该房产并申请产权转移登记, 在当时情形下, 房产局为李先生核发房产证并无不妥。
问题出在胡女士申请产权转移登记时的要件“公证书”上, 经过法院终审认定胡女士所提供的“遗嘱公证有瑕疵, 不具有证明力”, 行政复议决定也认为该公证书有瑕疵, 造成胡女士在申请登记时申报不实。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定, 房产局依法注销胡女士的房屋所有权登记。胡女士产权被注销后, 该房产权利状态恢复到刘某遗产, 应按法定继承处理, 胡女士并无独立处分权, 因此, 李先生与胡女士的房屋买卖合同是否成立存在争议。在房产局看来, 胡女士的产权登记注销后, 李先生的转移登记也无法存在, 因此注销了李先生的房屋所有权登记。
那么, 在李先生对房产局的注销决定提出行政诉讼后, 一审法院维持是否正确?这也就是问题二。笔者认为, 房产局和法院职能不同, 因此看待该案例的角度也应有所不同。房产局权属登记行为主要依据《房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》以及2007年10月1日起施行的《物权法》。但对《物权法》第一百零六条关于不动产善意取得的规定, 房产局并无鉴定“是否善意取得”的能力和职能。法院则不同, 笔者认为, 处理此案法院应从《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》以及上面提到的两个规章综合断案, 应从维护当事人的合法权益及维护交易安全方面考虑。李先生向胡女士受让房产, 在胡女士拥有房产证并自己已经进行转移登记的情况下, 李先生有理由相信该交易是安全的。根据《物权法》第一百零六条的规定, “除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产的所有权: (一) 受让人受让该不动产时是善意的; (二) 以合理的价格转让; (三) 转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”。因此, 对于该案例, 除非行政诉讼的第三人 (胡女士、王甲、王乙) 有证据证明李先生买卖该房产时是非善意的, 李先生应取得该房产的所有权, 一审法院维持房产局注销登记的行为是不正确的。
李先生因房产证撤销的损失由谁来赔偿?李先生在和胡女士的房产交易中, 有理由相信房产登记的公信力, 在该交易中李先生并无过错。如前所述, 该登记中的主要问题在于胡女士向登记机关提供了有瑕疵的公证书。作为登记机关, 有理由相信该公证书的公信力, 因此, 在核准胡女士的转移登记申请行政行为中, 房产局也无过错, 但是依据申报不实的材料作出了错误登记。该行政复议决定和行政诉讼发生在2007年10月1日之后, 根据《物权法》第二十一条规定, “当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任”。“因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。”因此, 李先生应当要求胡女士承担赔偿责任, 也可以要求登记机构赔偿。登记机构先行赔偿后, 应向胡女士追偿。
不动产善意取得保护如何体现?在房地产交易十分活跃的情况下, 维护交易安全和社会主义市场经济秩序, 明确物的归属, 保护权利人的物权, 显得尤为重要。不仅在继承的房屋产权转移时, 其他产权如夫妻共有产转让时, 也非常容易出现类似的纠纷。如房产登记在夫妻一方名下, 单方进行了房产处分, 另一方确实不知或明知该处分都有可能引起纠纷。确实不知会引起纠纷;明知产权处分, 在反悔交易时另一方也会以不知情为由要求撤销转移登记。尤其在房价波动较大时, 这种纠纷更容易出现。因此, 法院在审理这类案件时, 应要求案件的利害关系人 (相关的行政相对人) 提交受让方非善意取得的证据。在证据不确定时, 应严格执行《物权法》第一百零六条的规定, 判决已登记的受让方取得房屋产权, 维持登记机关对受让方的权属登记行政行为。登记机关应将判决情况记载于该产权的登记簿。
对该案例的补充分析:
1.该案例之所以出现后面的行政复议和行政诉讼, 在于王甲、王乙在提起继承权诉讼时未及时申请法院查封诉争房产。因此应加强法律法规的宣传教育, 节约诉讼成本。
2.关于王甲、王乙的权利救济。保护善意第三人李先生的权利后, 王甲、王乙的继承权肯定受到了损害, 王甲、王乙的损失应由胡女士赔偿。
●专家点评
本案例中要理清的两个关键问题:一是该房屋所有权属刘某和已故前妻王某共有, 还是属刘某单独所有。其本质是在房改售房过程中, 配偶一方去世, 另一方因享受了按照去世方的相关条件计算的折扣, 所购的房屋去世方是否拥有所有权问题。二是行政机关做出行政复议决定、人民法院做出判决时, 如所涉及的房屋权利已发生变化, 登记机构如何处理。
本案例剖析中, 第一个问题阐述的较为清晰明确, 该房屋应属于刘某单独所有。这一观点虽存有争议, 但得到大多数人的认同。
第二个问题, 由于该案例中房屋已发生了多次登记, 采取按照登记的顺序依次分析, 再根据分析结果, 为登记机构提出相应的意见和建议, 才有助于真正通过案件, 明法、知行。
转移登记 篇8
金绍达:《房屋登记办法》第56条规定, 在申请最高额抵押权转移登记应当提交的材料中, 要有“最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料”。因为在办理最高额抵押权的转移登记时, 最高额抵押权担保的债权应当尚未确定。而按《物权法》第206条的规定, 设有最高额抵押权的房地产被人民法院查封, 抵押权人的债权就当然确定了。在这种情况下, 当事人可以不办理最高额抵押权的确定登记, 但不办理确定登记并不影响最高额抵押权所担保的债权确定的事实。被担保的债权一经确定, 就不再是最高额抵押了。因此, 设有最高额抵押权的房地产被人民法院查封后, 就不可能再存在最高额抵押权了, 当然也无法再办理最高额抵押权的转移登记。
倘若在债权确定以后, 最高额抵押权变为一般的抵押权时, 被人民法院查封的房地产是否可以办理抵押权的转移登记呢?
对房地产的查封, 是为了在一定期限内剥夺被执行人对房地产的处分权。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第55条也规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的, 不影响抵押权的效力”。因此, 应该说抵押权的转移登记并不会影响到人民法院的强制执行。
但《房屋登记办法》第22条在规定几种不予登记的情形时, 有“房屋被依法查封期间, 权利人申请登记的”一项。这其中的权利人可以理解为各类房屋权利人。《房屋登记办法释义》在对《房屋登记办法》第22条第1款第6项的解释中, 有和《房屋登记办法》完全一致的表述:“房屋被依法查封期间, 权利人申请登记的, 房屋登记机构应当不予登记”。但该段后文“只有待法院解除查封或查封期限届满法院没有续封或轮候查封的情况下, 权利人处置该房屋才能申请登记”中表述为“权利人处置该房屋”而不是“权利人处置该房屋权利”。所以应是可以理解为仅指房屋所有权人。但释义并非行政规章, 《房屋登记办法》在这一条第1款第6项所指的权利人并没有被专门定义为所有权人, 因此这里的权利人还不能把抵押权人排除在外。
此外, 在最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[2004]5号文件第22条中也规定了“在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”, 这里还加了一个“等”, 同样没有单指房屋所有权的变更、转移登记。