房屋补偿

房屋补偿（精选12篇）

房屋补偿 篇1

一、房屋征收补偿方式存在的问题

1. 货币补偿金额以房地产市场评估价格确定存在的问题

房屋征收中, 公平的货币补偿方式, 是货币补偿的金额要保证被征收人在不受到任何损失 (包括物质损失和精神损失) 的情况下, 能够方便、及时地购买到与被征收房屋相类似的房屋 (或者当市场供给不足时, 被征收人补交合理的差价后, 能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋) 。而房地产市场评估价格并不能完全满足这一要求, 货币补偿的金额也就不能完全由房地产市场评估价格确定。

房地产市场评估价格是由专业人员分析得出的, 它以正常的市场交易条件为前提, 没有考虑房屋征收这种特殊的交易行为给被征收人的生产生活带来的影响和价值取向的变化;它仅体现了在估价时点这一固定时间房地产交易的市场状况, 没有考虑在整个征收期限内, 因房屋征收行为引起的房地产市场供求关系的急剧变化引起的被征收房屋价值的变化;它也没有考虑被征收人再购房的额外支出。可见, 房地产市场评估价格并没有反映货币补偿的全部内容。

事实上, 全国各主要城市在实行货币补偿时, 大多没有单纯地按照房地产市场交易价格对被征收人给予补偿, 而是做了变通处理, 增加了价格补贴、面积补贴等内容。但这种补贴常常被被征收人认为是政府单独对被征收人的额外照顾, 并不把它理解为是用来再行购买房屋的一项资金补贴。而且, 这种补贴往往是固定的, 对征收市场的反映滞后或者没有反映。

2. 房屋产权调换方式以被征收房屋和产权调换房屋的市场评估价格结清产权调换差价存在的问题

这主要体现在两方面:

第一, 在房屋征收过程中, 征收人提供的产权调换房屋基本都是新建房屋, 在此情况下, 强行要求原本没有购买意愿、与现居住房屋有效需求相适应的被征收人, 比照一般新房购房者的意愿和支付能力, 硬性将新建房屋的市场价格与二手房屋市场价格对比替代, 按照各自的市场交易价格补交新旧房屋差价, 有强迫消费之嫌, 对被征收人不公平。由于新旧房屋价差较大, 当被征收人支付能力不足时, 将无法实现产权调换。这在征收个人住宅时, 矛盾尤其突出, 与《物权法》“应当保障被征收人的居住条件”之规定相冲突。

第二, 按照以被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格结清产权调换差价的做法, 从被征收人的角度看, 房屋并不是稀缺商品, 按市场价格到哪都能买到, 何必还要征收人提供呢?被征收人在不仅毫无利益可言, 还要付出在调换房屋建设期等待的时间成本代价的情况下, 将会转向选择货币补偿方式, 进而增大与被征收房屋类似的房地产市场需求。按照供求规律的要求, 也就必然会提高此类房地产的市场交易价格, 结果是拉高了与房地产市场交易价格连动的被征收房屋的房地产市场评估价格, 增加了房屋征收成本。

事实上, 以前各地在实行产权调换时, 基本都没有按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定操作, 而是给予被征收人相当大的优惠政策, 如“拆一还一”等。但也应看到, 尽管“拆一还一”政策给了原地回迁被征收人最大的补偿优惠, 但其缺点也是显而易见的, 其不仅会增加征收成本, 加重财政负担, 而且因没有考虑被征收房屋间的品质差异, 造成被征收人之间所获补偿的相对不公平, 受到那些房屋品质较高的被征收人的质疑。

二、房屋征收补偿方式的构想

1. 货币补偿的两种思路

思路一:货币补偿的金额, 以房地产市场评估价格为基础, 加征收补贴确定。此时, 房地产市场评估价格仅仅是帮助房屋征收双方当事人了解在征收决定生效之日, 被征收房屋在市场交易中最能实现的价值。其作用是为房屋征收人制定货币补偿方案提供一个基础, 房屋征收部门还留有向被征收人追加支付补偿金的空间, 以确保货币补偿的金额能使被征收人在征收期限内买到与被征收房屋相类似的房屋 (或者当市场供给不足时, 被征收人补交合理的差价后, 能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋) 。而对房地产市场评估价格公平的诠释, 则是保证不能低于房地产市场交易平均成交价格。

思路二:货币补偿的金额, 根据房屋征收特殊交易情况、房屋征收期限内的房地产市场状况以及被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素, 以房地产征收评估价格确定。此时, 评估结果定义为房地产征收评估价格, 而不再是房地产市场评估价格。它考虑了房屋征收这种特殊的交易行为对被征收人的影响和在征收期限内因房屋征收行为引起的房地产市场供求的急剧变化, 可以说是包含了货币补偿的全部内容。在这里, 征收价格评估不再是模拟正常房地产市场交易条件下的价值评定, 为房屋征收人制定货币补偿方案提供专业的价值意见, 而是为被征收房屋定价。定价的合理性体现, 是房地产征收评估价格要保证被征收人在征收期限内, 买到和被征收房屋相类似的房屋 (或者当市场供给不足时, 被征收人补交合理的差价后, 能够购买到比被征收房屋高一个档次的房屋) 。然而, 确定房地产征收评估价格的难度相当大, 房屋征收特殊交易情况的价值量化以及在房屋征收期限内, 与被征收房屋相类似的房地产市场供求关系变化对被征收房屋的价值影响, 单靠评估机构难以科学准确测定。这就迫切需要有关部门制定一部房屋征收补偿估价办法, 帮助、指导评估机构的房屋征收补偿估价工作。

2. 产权调换的思路

设计产权调换补偿方式的总体构想是, 通过对被征收房屋的建筑面积和产权调换房屋建筑面积相同和差异部分, 实行不同的价格政策来结算, 在合理的财政负担范围内, 尽可能加大补偿优惠, 吸引被征收人选择产权调换。同时, 还要考虑各被征收房屋间的品质差异, 确保被征收房屋品质越高, 得到的补偿越多。在征收人与被征收人之间、在被征收人相互之间都要体现公平、合理。与此同时, 被征收人选择货币补偿时所享有的补偿优惠, 在产权调换时, 也应适度体现。

具体思路是:被征收人选择房屋产权调换的, 原则上由房屋征收人按照被征收房屋的建筑面积提供产权调换房屋。被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等的, 如果是异地安置, 房屋征收当事人双方按照各自房屋的建设用地使用权价格与建筑成本结合成新结算差价;如果是原地回迁, 则房屋征收当事人双方按照建筑成本结合成新结算差价。

大多情况下, 由于户型设计方面的原因, 产权调换房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积是不同的, 这种不同是征收人的征收行为造成的, 征收人理应在征收补偿时给予必要的、有限度的利益让渡。当产权调换房屋建筑面积超过或低于被征收房屋建筑面积时, 超过或低于的部分, 可规定一个建筑面积增 (减) 比率, 征收人在这个比率以内提供产权调换房屋, 要给予价格优惠;如果被征收人选择超过规定建筑面积增加比率的房屋, 则应完全按照市场价格公平结算。价格优惠的做法是:产权调换房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积, 但低于规定增加比率且不能分割产权的, 超过部分由被征收人按照房屋建筑成本支付扩大面积款;产权调换房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积规定增加比率的, 超过部分被征收人按照产权调换房屋的市场评估价格支付扩大面积款;产权调换房屋建筑面积低于被征收房屋建筑面积规定减少比率的, 低于部分由被征收人按照新建与被征收房屋类似房屋的市场评估价格支付不足面积款。

房屋补偿 篇2

甲方经青岛市规划局批准，对本市地段进行拆迁改造，青岛市房屋拆迁管理办公室已核发《房屋拆迁许可证》，准予对该地段房屋实施拆迁。为拆迁承办人。乙方在该拆迁范围内住用路号户（公/私)有房屋一处，建筑面积平方米，另在本市路；号户有住房一处，建筑面积共计平方米。现根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》有关规定，经甲乙双方协商．就被拆迁房屋的拆迁补偿事宜达成协议如下：

第—条甲方按房屋补偿方式对乙方进行补偿。

第二条甲方按货币补偿方式结算的拆迁补偿金和住房改善费总额(人民币)：佰拾万仟佰拾元角分，为乙方提供价款相当的房屋如

下(地址)：房屋价款计(人民币)：佰拾万仟佰拾元角分，与货币补偿价款总额(存在差价，差额款为（人民币)：佰拾万仟佰角分，由方支付给方后，乙方对补偿的房屋享有完全产权。

第三条乙方须在年月目前将现住拆迁范围内的房屋腾空交甲方拆除。

第四条甲方对乙方的拆迁补偿金和住房改善费已专户存入青岛市房屋拆迁管理办公室指定的银行。差价款的提领按第种方式处理：

(1)甲方应向乙方支付差价款的，应在乙方搬家腾房的同时，通知上述银行就差额部分为乙方开具银行存单，乙方在搬家腾房后，可持本协议和有效身份证件到上述银行领取。

(2)乙方应向甲方支付差价款的，应在年月日前将差价款交给甲方。

第五条甲方应在乙方搬家腾房之日起日内一次性发给乙方搬迁补助费元，补助费元，费———元，合计元。

第六条本协议签订后，一方当事人反悔或拒不履行的，拆迁当事人可以向房屋拆迁行政管理部门申请裁决或直接向人民法院起诉，但不停止折迁的执行。

第七条双方约定的其它事项：

第八条 本协议共三页，一式五份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份，拆迁承办人一份，经办银行一份，报青岛市房屋拆迁管理办公室备案一份。

第九条本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效

甲方：(签章)乙方：(签章)

法定代表人：

拆迁承办人(签章)

法定代表人：年月日

拆迁负责人：

房屋征收补偿方式的选择权 篇3

一、征收拆迁十大案例引发的疑问

国有土地上房屋征收的依据是公共利益的需要，因此房屋征收与补偿具有国家意志的强制力。作为一种行政行为，征收人作出的房屋征收补偿决定具有单方性和强制性：补偿决定是否作出，取决于征收人的单方意志；补偿决定作出以后具有确定力、公定力和可执行力。单方性是补偿决定不同于补偿协议的本质特征。既然如此，《条例》为什么要求征收人保障补偿方式的选择权呢？除了所有的行政行为都应当遵循“听取对方意见原则”以外，其根本原因在于：征收是对被征收人原本拥有的合法物权的一种非正常剥夺，征收行为如果要获得法理上的正当性，尊重被征收人对其合法财产的处分权是一个门槛。对于住宅而言，保护被征收人的居住权不因征收而受到剥夺，更是维系征收行为正当性的底线。从被征收人的角度看，补偿方式的选择权是其与征收人之间进行利益博弈的基本手段，是其对抗征收人滥用征收权的最后一道防线。

正是因为补偿方式选择权在房屋征收法律制度中的重要地位，是否充分保障被征收人选择权的行使，成为法院审查补偿决定合法性的试金石。2014年8月，最高人民法院通报全国法院征收拆迁十大案例，其中的“何某诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定”一案的争议焦点即为补偿方式的选择权。

该案的基本案情是：在征收补偿商谈过程中，被征收人何某向征收部门表示选择产权调换，但双方就产权调换的地点、面积未能达成协议。因征收双方未能在征收补偿方案确定的签约期限内达成补偿协议，淮阴区政府作出征收补偿决定：被征收人货币补偿款总计607027.15元。法院认为：通过对本案证据的分析，可以认定何某选择的补偿方式为产权调换，但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式，侵害了何某的补偿选择权。据此，法院作出撤销被诉补偿决定的判决。

法院的结论当然是基于其对案件事实的推断。那么，被征收人究竟想选择何种补偿方式？这是一个问题。从该案公布的现有资料来看，征收双方曾就补偿方式多次协商，包括产权调换的地点、面积。甚至被告在答辩中声称：原告最终选择货币补偿，被告根据现场工作记录认定原告选择货币补偿并无不当。尽管被告辩称未被法院所采信，但有一点是可以确定的：双方就产权调换的协商在补偿决定作出之前一直处在变动不居的状态。按照常理推断，双方协商未果的原因一般为：征收人在政策范围内提供的安置房源及其折算价格与被征收人的意愿之间存在抵牾。

在实践中，绝大多数被征收人都倾向于产权调换，主要原因是被征收房屋评估价格不能充分体现市场价格。但是，货币补偿和产权调换两种补偿方式在《条例》中不存在孰为优先的问题。通常情况下，被征收人是否选择产权调换还会以货币补偿方式作为参照进行利益衡量。如果在特定的补偿案件中产权调换的特定房源并没有确定的情况下，征收人和法院根据什么案件事实可以得出被征收人的真实意思必定是产权调换的合理推断？反之，如果我们进行换位思考的话，由于多次关于产权调换的协商均以失败告终，征收人从反面来推断被征收人的真实意思恰恰是货币补偿，也未必就是强词夺理。被征收人真实意图的确定是衡量其选择权是否得到保障的基础。这是该案带来的疑问，值得我们思考。

二、被征收人选择权的确定性问题

在征收补偿实务中，征收人（包括征收部门，下同）与被征收人之间就补偿方式进行谈判是一个反反复复、逐步推进的过程。在这一过程中，被征收人的真实意图会随着征收人“出价”的变化而发生变化。被征收人选择权有没有得到充分保障，应当以其真实意图的最终确定作为衡量标尺。如果我们把补偿方式的谈判过程类比为合同的磋商阶段，征收人就某一特定的被征收房屋按照征收补偿方案同时提出确定的货币补偿数额以及产权调换房源，相当于合同要约人给出二选一的“出价”，那么，被征收人据此选择即为“承诺”。此时作出的选择才是其真实意图的体现。

在“郑某与长沙市开福区政府行政征收二审案”（（2014）湘高法行终字第101号）中，2013年7月18日，长沙市开福区征收办对被征收人郑某作出房屋征收补偿方案，提供了两种补偿方式供其选择，其中货币补偿方式xxx元。产权调换方式是提供位于某地块的定向房（期房）用于房屋产权调换，供被征收人选择。同日，开福区政府向郑某出具《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知其相关的陈述申辩权利。2013年1月7日，评估公司确定用于产权调换的xxx号房屋评估总价。2013年8月12日，开福区政府作出房屋征收补偿决定，决定对郑某实行房屋产权调换。该案中，征收人事先确定货币补偿数额和用于产权调换的房源及其评估价格，然后提供被征收人选择，在被征收人没有作出选择的情况下，征收人在征收补偿决定中确定采用产权调换方式，这种做法得到法院的认可。

由此可见，被征收人在行使选择权之时，征收人提供的货币补偿和产权调换方式的内容应当是确定的。被征收人只有二选一的权利，不能继续再就任何一种补偿方式的特定内容进行讨价还价。其原因在于：在《条例》的框架内，被征收人的选择权制度主要用于约束征收人作出的补偿决定，如果被征收人的选择可以随时作出，那么补偿决定的内容将一直处在不确定的状态，行政行为的确定力将不能实现。申言之，被征收人选择权的效力应当从两个角度去理解：一方面，其约束征收人作出补偿决定，补偿决定中的补偿方式以被征收人的事先选择为准，被征收人没有进行选择的，征收人可以自行决定其中一种方式；另一方面，选择权的行使同时约束被征收人，被征收人的选择行为必须是一锤定音，然后征收人据此将选择的结果纳入征收决定，否则，补偿决定的性质就会无异于补偿协议。

既然被征收人的选择行为必须是一次性完成，那么征收人给出的两种选项也应当具有完全的确定性。也即无论是货币补偿还是产权调换，其权利义务的内容应当是明确而没有进一步讨价还价的余地。相比而言，对于某一特定的被征收房屋而言，其货币补偿的数额和计算标准应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规经过评估而确定，征收人没有自由裁量的余地；而在产权调换中，征收人可以在合法的范围内（例如改建地段或者就近地段）确定可以提供调换的房源、层次、套型、房屋差价的支付期限等内容，在这一点上，征收人具有一定的自由裁量权。而对于被征收人来说，其是否确定选择产权调换方式，应当以征收人已经提供了确定的房源等基本因素为前提条件。

三、被征收人行使选择权的时点

被征收人选择的结果将被载入到补偿决定中去，因此，征收人告知被征收人何时应当行使选择权，将影响到补偿决定的作出和之后的强制执行。由于《条例》对于被征收人行使选择权的时点未作出明文规定，各地在实践中的做法不一。如果以补偿决定的作出作为分水岭，被征收人行使选择权的时点主要有以下两种模式。

（一）补偿决定前模式

在“南通市人民政府与高某非诉执行案”（（2015）开非诉行审字第00027号）中，征收部门于2014年6月6日送达《补偿安置方式选择通知书》，告知被征收人可以选择货币补偿方式、产权调换安置房屋方式和产权调换低价位商品房等三种补偿安置方式。被征收人提出应先解决历史遗留问题拒谈征收房屋补偿事宜，南通市政府于2014年11月19日作出《房屋征收补偿决定书》，决定如下：“二、补偿高某户人民币363598.55元；三、征收部门提供开发区小海范围的低价位商品房房源供高某户购买。”对于这一补偿决定的合法性，法院予以认可并准予强制执行。

由此可见，在此案中被征收人选择权行使的时点是在补偿决定作出之前，征收人通过正式告知的方式，告知被征收人在一定期限内作出明确选择。如果被征收人据此作出了选择，其选择的补偿方式将成为补偿决定的内容之一。如果被征收人拒绝进行选择，征收人在补偿决定书中可以单方面确定其中某一种方式作为最终的补偿方式。

（二）补偿决定后模式

补偿决定后模式的特点在于：两种补偿方式均在补偿决定书中列明，因此，被征收人如果进行选择的话，必然是在补偿决定作出之后。至于征收人为什么采取这种模式，可能有多种原因。一种情况是，征收人在作出补偿决定之前，并没有提供被征收人行使选择权的机会，这样就只能把补偿决定的送达作为一种告知方式；另一种情况是，征收人已经作出事先告知，但被征收人拒不配合，征收人基于审慎起见，不在补偿决定中作出单方面的推定，而是索性把选择权问题推迟到补偿决定作出以后再去解决。

在“陆某、高某与淮安市清浦区人民政府行政征收二审案”（（2015）淮中行终字第00052号）中，征收工作人员与被征收人进行了三次谈话，组织召开了协调会一次。因对补偿安置未达成一致意见，区政府作出的补偿决定中同时提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式。对此，法院认为：因本案被征收人未对补偿方式作出明确的选择，补偿决定合法有据，充分保障了被征收人的居住权。

由于补偿决定中没有确定哪一种补偿方式，被征收人的选择权只有在补偿决定作出之后行使，因此这种做法可以称之为“补偿决定后模式”。“后模式”项下的选择权缺乏制度性支撑，被征收人究竟应当何时进行选择以及被征收人拒不选择的法律后果是什么，纯粹是一个操作层面的问题，游离于法律调整的框架之外。如果被征收人在补偿决定作出以后迟迟不作任何选择，对于征收人来说，其就货币补偿方式可以通过办理提存手续予以解决，而就产权调换方式而言，其付诸实践还是需要被征收人合作办理。这样一来，房屋征收的法律后果将处于长期的待定状态，既造成公共资源的闲置，又不能实现法律定纷止争的功能。

（三）模式选择问题的思考

通过以上的分析可以得知，在制度设计上，被征收人行使选择权的时点必须具有确定性，而不是无限期拖延。有观点即认为：如果无限期地尊重被征收人的选择权，则征收补偿决定在申请强制执行时不具有可操作性。从《条例》的条文框架的角度进行解读，被征收人的选择权制度应当是用于约束征收人的补偿决定的。《条例》第26条规定：补偿决定应当包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项，而补偿方式在补偿协议中就是确定而唯一的。补偿决定是政府在房屋征收整个流程中的最后一个行政行为，其内容应当具有确定力和可执行力，选择权问题不应当延宕至执行环节予以解决。

就上述“补偿决定后模式”而言，严格来说，“后模式”的操作流程本身与选择权的本质相抵触。既然补偿决定作为行政行为具有强制性，那么，补偿决定一旦作出，所谓的选择权其实质是强制被征收人必须二选一，被征收人进行所谓的选择其实纯粹是一种履行补偿决定的义务，已经脱离了选择权的本质。如果被征收人自觉履行补偿决定的义务，他是在事实上进行一次选择的行为；如果被征收人不自觉履行而因此进入强制执行程序，如果要法院强制其进行二选一的选择，这种选择权在法理上难以自圆其说。

因此，本文赞成“补偿决定前模式”。由于补偿决定必须确定哪一种补偿方式，在征收人通知被征收人进行正式选择以后，如果被征收人不予回应，征收人只能作出推定或者自行决定补偿方式。因此，“前模式”成功操作的关键是要解决被征收人行使选择权的程序化问题，也即要将被征收人行使选择权的环节进行固化，以便于征收人及时确定被征收人的最终意图并进而作出补偿决定。

对于选择权行使的程序设计，各地在地方性法规、规章以及规范性文件中已经开始进行探索。例如：2014年《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定：征收人应当先拟定和送达补偿决定方案，包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。这一规定是一种典型的“补偿决定前模式”，完整而缜密地设计了选择权的确定性、选择权告知、选择权行使的时限、放弃选择权的法律后果等各项规则和顺序，并为之后的补偿决定确定补偿方式提供合法性支撑，值得各地借鉴。

参考文献：

1.尹小清.国有土地上房屋征收市场化货币补偿研究.中国电子商务.2014.13

2.王胜斌.房屋征收补偿方式构想.中国房地产.2010.10

房屋征收与补偿的原则 篇4

一、决策民主原则

决策民主是指决策的形成必须经过民主程序, 保障人民群众充分参与决策过程, 听取人民群众的意见, 体现和反映人民群众的意愿和要求, 代表其根本利益。决策还要发挥集体智慧的作用, 避免个人独断专行, 使得决策具有正确性和可行性, 以确保决策的质量。《征收条例》第12条规定:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定”。房屋征收决定涉及被征收人数量较多, 视为本级政府辖区的重大事务, 提交政府常务会议讨论决定是符合情理的。至于多少人称得上“人数较多”, 《征收条例》没有做出规定, 笔者建议为了稳妥起见, 三人以上就应视为“人数较多”。

房屋征收决定应当向社会公告, 征求公众意见并组织专家论证, 举行听证。公告应当载明征收目的、征收范围、实施时间等事项。组织专家论证, 选择的专家应当具有代表性、广泛性和权威性。举行听证七日前公告听证的时间、地点。为了带有间接商业目的的危旧房改造、文物保护、地方特色保护、传统文化保护需要征收房屋的, 在做出房屋征收决定前, 应当提交同级人大审议通过。为了国防、防灾减灾、市政公用事业需要征收房屋的, 可以不经过上述程序, 由县级以上地方人民政府直接作出房屋征收决定, 并同时收回国有土地使用权。

二、程序正当原则

《行政处罚法》第一次引入正当程序原则, 要求行政机关作出处罚决定前说明理由、告知权利、听取当事人的陈述和申辩, 对于较大数额罚款、责令停业以及吊销企业营业执照的处罚还应当举行听证。《行政许可法》规定, 公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政许可, 享有陈述权、申辩权。此外, 法律、法规和规章规定实施行政许可应当听证的事项, 或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项, 行政机关应当向社会公告, 并举行听证。行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的, 行政机关在作出行政许可决定前, 应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起5日内提出听证申请的, 行政机关应当在20日内组织听证。2004年3月22日国务院公布实施的《全面推进依法行政实施纲要》规定, 行政机关实施行政管理, 除涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的外, 应当公开, 注意听取公民、法人和其他组织的意见;要严格遵循法定程序, 依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。行政机关工作人员履行职责, 与行政管理相对人存在利害关系时, 应当回避。从而第一次较为系统地规定了正当程序的基本内容。

房屋征收应当理解为涉及公共利益和被征收人重大利益, 根据现代依法行政理念, 应当进行听证。

《征收条例》规定, 政府作出征收决定应当确定公共利益、广泛征求社会公众意见且经过科学论证、进行社会稳定风险评估、民主决策、确保行政救济和司法救济等都属于房屋征收的正当程序。征收补偿的正当程序包括市场评估、补偿安置方式的选择、协商、作出补偿安置决定等事项。一般决策程序都必须经过下列程序。

第一, 确定目标。行政决策是为了解决行政管理活动中实际存在的问题, 决策目标是根据所要解决的问题而确定的。因此, 发现问题、确定目标是行政决策程序中首要的步骤。房屋征收首先应当确定征收的可行性目标。

第二, 拟订方案。房屋征收方案包括向公众征求意见方案、社会稳定风险评估程序方案、征收听证方案、补偿安置方案、无证房屋是否合法认定方案、农村房屋买卖后补偿安置方案、住宅改经营房屋补偿安置方案等。上述方案需要知识和经验的积累, 建议地方政府委托具有专业能力和专业经验的研究机构和律师事务所拟定方案。

第三, 最佳抉择。就是对各种被选方案进行综合评价, 确定最优化方案的阶段, 它是决策程序中最关键的步骤, 其中包含两个紧密衔接的环节:一是对所有方案进行分析论证, 做出评价;二是权衡各种方案的利弊, 从中选优, 拍板定案。在选择方案时常采用多中选一、合多为一、重新拟订、暂缓抉择等四种方法。房屋征收方案一般会有多种, 哪种最优可以提交政府常务会议或党委常委会讨论, 也可以委托专业的研究机构进行论证。

第四, 追踪决策。就是在决策方案实施后加以严密的监控, 随时观察其发展的趋向是否和方案相一致, 如发现有可能危及决策目标的情况, 应对原方案进行及时的修正或再决策。在这一阶段, 信息的真实反馈非常重要, 它是追踪决策的前提。报喜不报忧的做法, 只能给科学的追踪决策造成障碍, 应预防和避免。

根据上述原理及《征收条例》的规定, 我国房屋征收补偿的正当程序应当包括如下内容。

1. 制定征收方案。

征收补偿部门起草征收补偿方案报政府审查后公告, 书面征求被征收人意见, 在此基础上对原征收方案进行修改完善。政府组织综治办、公检法司、征收补偿部门、信访部门进行社会稳定风险评估。

2. 征求公众和专家意见。

现代法治背景下, 公众参与意识增强, 特别是涉及其利益的重大事项应当保障其参与权。当前社会各种利益冲突并交织在一起, 存在多种影响社会稳定的因素, 因此, 决策应当由专业机构和专业人士进行科学论证。

3. 公布实施。

征收涉及人数较多的项目, 征收方案应当经政府常务会议讨论通过后公布实施。

4. 协助配合。

征收及补偿的职能部门系征收安置部门, 也是主要工作机构。相关部门包括政府法治、规划、城管、房管、审计、公安机关、法院等部门。相关部门依法行政、通力配合方能实现行政目标。

5. 财产评估。

征收部门引导、组织被征收人依法选择评估机构对被征收房屋、国有土地使用权、装修、经营损失等财产损失进行评估, 为公正、合理补偿奠定基础。

6. 签订协议。

征收部门按照政府确定征收补偿方案的框架向被征收人送达评估报告并发出补偿价金或者安置的要约邀请, 被征收人提出反要约, 在意思自治原则下签订征收补偿安置协议。

7. 作出征收补偿决定。

征收部门和被征收人在补偿数额和安置上无法达成协议, 征收部门提请政府作出补偿决定。为了不影响征收进度, 实现公共利益目标, 房屋征收补偿部门在先行给付补偿后者法律推定给付补偿的前提下, 由政府依法申请人民法院强制执行。

8. 救济途径。

被征收人对政府的征收决定以及征收补偿决定有异议, 可以向上级人民政府申请行政复议, 也可以向所在地中级人民法院提起行政诉讼, 畅通救济渠道, 监督和支持政府依法征收。

9. 违约的制裁。

签订征收补偿协议后反悔的, 征收部门向所在地基层人民法院提起诉讼, 人民法院按照“公平、合理、等价有偿的原则”进行判决。

1 0. 先予执行或者判决生效后执行。

征收属于公共利益, 在签订协议后被征收人反悔的, 人民法院可以在诉讼中先予执行, 项目并非紧急的, 可以在判决生效后, 由一审法院依法强制执行生效判决。

三、结果公开原则

“公开”是依法行政的基本要求, 作为“阳光拆迁”的配套措施, 补偿安置方案公开、评估结果公开、补偿安置结果公开是条例的重要内容, 它可以打消许多被征收人的顾虑、防止暗箱操作、确保公平、赢得被征收人支持, 还可以预防腐败。

在房屋征收中应公开的有三方面内容:一是各种依据公开, 包括拆除房屋的权证、建筑面积、评估价格、违章建筑认定、居住困难认定等;二是操作过程公开, 包括被征收房屋的权属、人口调查, 建筑面积、居住困难认定的程序, 拆迁评估、签约、补偿安置决定等各环节;三是签约内容公开, 包括货币补偿总额、安置房源 (套数、地址、面积、价格) 及其他补偿费用。政府必须在房屋征收方案中, 增加实施依据公开、程序公开、结果公开的条款。同时, 设立“房屋征收公开”专栏或建立公开查询系统, 实时反映征收搬迁补偿安置动态。此外, 为了确保房屋征收“阳光到底”和推广“征询制”等创新机制, 必须对“房屋征收公开”建立有效监督机制。从理论上讲, 征收及补偿公开与奖励、惩处相结合, 可以有效减少“钉子户”的产生。

房屋补偿协议范本 篇5

甲方：xxxxxxxxxx公司

乙方：xx(身份证号:xxxxxxxxxxxxxxxxx)

乙方于2010年10月购买甲方开发的xx小区一期4-401号商品房，产权面积：166.17㎡。现因城市规划设计变更需要,甲方对该套商品房窗户和阳台进行局部调整，从而影响了乙方房屋中阳台及窗户的采光效果，针对此项改动对乙方造成的损失,，甲、乙双方经协商补偿事宜达后成以下协议：

一.由甲方一次性补偿乙方￥66468元整(大写：陆万陆仟肆佰陆拾捌元整)，解决因房屋规划设计变更造成的问题。甲方于双方签订此协议之日起个工作日内完成支付。

二.双方约定，在甲方履行了上述全部补偿款项支付义务后，乙方不得再以其他任何理由向甲方再行赔偿或补偿要求，并保证严格保密该赔偿协议内容，不得向他人泄露,否则甲方有权收回协议约定的补偿金,并由乙方承担相应的民事法律责任。

三.此协议甲、乙双方各执一份，本协议自双方签字之日起成立。

甲方：乙方：

房屋补偿 篇6

原告系农民，2000年4月将闲置多年的砖瓦木结构瓦房4间以每间6000元的价格出卖给退休的城市居民亲戚即被告，当年4月25日，双方订立协议，一手交钱一手交房。2001年6月，被告将四间房屋改建成三下两上楼房。2002年5月，国家因为国道扩宽改造，被告居住的房屋被拆迁，被告一次性获得补偿款17万元。2004年5月，原告从外地回来得知后要求与被告平分17万元未果，故起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同无效。

评析

本案在审理过程中，存在以下三种观点：

1.原被告虽然全部履行合同全部义务，但双方未就房屋所有权到房地产主管机关办理产权过户登记，所以房屋所有权没有发生转移，房屋买卖无效，双方相互返还，被告已经对房屋进行了改建，实际返还房屋已经不可能，故应当判令被告返还拆迁补偿款。

2.被告系在村委会分配给原告的宅基地上改建楼房，根据相关规定，农民的住房不得出售给城市居民，而本案原、被告违反规定，合同无效，但原告应当从 2000年4月25日交付房屋后就应当知道自己的权利受到侵害，至2004年5月才主张合同无效，已经超过法定时效，应当驳回原告的诉讼请求。

3.同意第二个观点中合同无效的理由，但合同无效不适用时效规定，应当认定买卖合同无效，对该补偿款应当考虑被告对房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分给原告。

笔者同意第三种观点。理由：对第一种观点，我国《合同法》规定了违反法律、行政法规强行性规定的合同无效。强行性规定即强行性规范，强行性规范包括强制性规范与禁止性规范，强制性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人作出一定行为的规范；禁止性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人不作出一定行为的规范。

我国法律没有对强制性规范与禁止性规范作出区别，故违反了强制性及禁止性规范的合同无效。对违反禁止性规范的合同无效，我们不难理解，就像订立买卖国家禁止的毒品的合同无效一样，只要触犯了法律禁止性规定的行为都是无效的。但是对违反了法律强制性规范的行为是否无效值得探讨，国家《土地管理法》第62条的规定“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村居民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。” “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条规定“农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据前述规定，农村私有房屋买卖，因为涉及到土地使用权的转让，也需要有关部门批准，违反了相关规定，合同可能无效。

但我们知道未发生产权过户与买卖合同无效是两个不同的概念，买卖合同无效固然不能发生产权转移，但未发生产权转移的原因未必就是合同无效所致，从保护买受人的合法权益出发，认定未办理产权登记的合同无效，显然不妥，因為一旦认定买卖合同无效，其结果对买受人极为不利。

买受人基于诚实信用原则相信出卖人不会反悔而对房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦认定无效，买受人损失的不仅是可以测算的损失，更多的是无法评估的损失，失去了平等保护合同当事人的原则。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。

财产所有权尚未按原协议转移，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否，并不决定买卖合同的效力。这一规定也同样适用于房屋买卖。《合同法》第133条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”也表明：房屋买卖非法律所禁止，法律、行政法规只是规定在产权转移问题上必须履行相关的登记手续，未办理登记手续的，产权不得转移。

故未办理产权登记的行为不得对抗第三人，这是未办理产权过户登记手续的法律后果，并不必然导致合同无效，只要双方当事人能够履行登记手续的，应当责令或者判令补办登记手续，从维护交易安全、培育房地产市场、充分保护当事人合法权益和私法自治的原则出发，不易因房屋买卖未办理过户登记而宣告合同无效，所以第一种观点不能成立。

第二种观点，首先分析农民拥有的宅基地的性质。农民住房宅基地是通过符合条件的农民依法向村委会提出申请，依法报经上级主管部门批准，才能获得。农民取得的宅基地仅享有使用权，而不享有所有权。农民拥有的宅基地是国家对特定对象为了解决农民基本生活保障问题基于申请通过行政划拨的形式分配给农民使用的，所以宅基地在相当程度上具有社会保障和福利功能，农民能够十分廉价的取得宅基地并长期使用，从而获得了基本的生活条件。

农民取得宅基地主要是基于本集体经济组织的成员这一成员资格，其性质是农村居民，根据农民建房需求，而依法先向本村村委会提出申请，该申请经审核后报上级批准，为此，农民能获得宅基地。农民拥有宅基地使用权具有用益物权的性质，具有长期性，如果没有发生农民的户口发生改变成为城市户口或者迁移他处或者死亡没有继承人的情况，宅基地不得收回，所以农民只要不改变前述情形，宅基地将长久甚至永久的拥有使用权，非经法定程序不得侵犯，所以在一定程度上讲宅基地实际上是农民的私产。

农民与宅基地这一福利待遇息息相关，未经批准，农民不得擅自处分宅基地使用权，这是国家对农民基本生活保障制度的要求和体现。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发「1999」39号）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市市民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

有人认为该通知非法律、行政法规，但我们看该通知精神符合我国宅基地和农村集体土地使用的现状和法律、行政法规的宗旨，且该通知明令下级各行政机关不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证，下级各行政机关必须遵守，法院如果确立合同有效，那么必须判令双方办理过户手续，而办理过户手续不能实现，产权不能过户，致使行政权与司法权发生严重冲突，产权处于不确定状态，对双方当事人也是不利的，故本案被告系城市居民，购买原告住宅行为违反了《通知》精神，应当认定无效。

但该观点同时提出合同无效适用诉讼时效的问题，笔者不能苟同。诉讼时效是指请求权在一定时期内不行使即失去法律强制性保护的一种诉讼制度。诉讼时效只是适用于请求权，我们知道请求权是指请求他人为一定或者不为一定行为的权利，最为典型的就是债权请求权，国家设立诉讼时效的目的是为了促使当事人及时主张权利，不能长久的使得争议存在着，从而影响市场财物的流转，为了加快财物和货币的流通，尽早实现权利，使资源配置更加优化，国家通过立法公权形式干預私权，其目的是显而易见的。

而流通领域中绝大多数交易形式体现在公民、法人和其他组织之间商品交易的流通，大量的请求权就应运而生。所以诉讼时效绝大多数是用来规范市场流通领域的请求权。

对合同无效，主要是由有权部门对合同的确认，合同是否有效，主要依据是法院的裁判，而不是当事人之间的争执或者无权部门的认定，在法院生效判决确定合同无效之前，当事人没有必要也不需要知道合同是否具备效力，因此，当事人在合同未被确认无效前，根本谈不上因合同无效而产生的相互取得的财物返还请求权，只有在一方当事人诉请无效而且一旦向法院起诉。

法院认定无效时，当事人就是要求撤诉也未必得到法院的准许，所以该请求确认合同效力的权利形式表现就是形成权，也就是一方当事人可以以自己的行为就使法律关系发生变化的权利，其主要特征表现在：权利人可以以自己的意思表示行使形成权，使法律关系发生变更或者终止，其与须经对方当事人的承认、放弃和变更才能形成一致意见的相对请求权相比区别在于：依据权利人一方的意思表示。确认合同无效无疑属于形成权，而我们知道无论从实体还是程序上，形成权均不适用诉讼时效的规定。

《合同法》第52条规定的无效五种法定情形，试想如果适用诉讼时效，那么一方以欺诈、胁迫的手段订立损害国家利益或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或者以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益的合同，因一方当事人的疏忽而超过诉讼时效，使得合同变为有效，也使得不法行为变为合法性为，则似乎助长了人们损人利己、损公肥私，整个社会将会变成尔虞我诈、骗子盛行，社会秩序将变得混乱一片。贩毒者可以订立供货合同、谋生者可以订立借腹生子合同，显然反思结果远远偏离甚至与立法宗旨相悖，所以诉讼时效不适用于合同无效确认之诉。

有人认为无效合同长期存在至无效宣告，则使相信合同有效的一方受到较大损失，因为合同无效的后果是相互返还。其实这种担忧是不必要的，合同无效的情形告诉我们只有符合法律规定的情形才能被确认无效，从五种情形看，该五种情形均是违反公序良俗、最基本的法治、违反市场规律的，依据常理均应由国家公权予以干预的情形。

双方当事人订立无效合同所产生的损失理应根据谁有过错谁承担责任原则自行承担，这是普通的道理，根据报偿理论，当事人犯了错就应当得到惩罚，当然，法律还规定没有过错的一方可以向有过错的一方请求赔偿，所以在这个问题上，没有太大的法律障碍。

还有人认为：法院处理合同无效的同时还处理财产返还和赔偿损失，既然涉及财产返还和赔偿损失，也就是债权请求权，农民诉讼时效又如何理解？其实这是两个诉讼请求，本应当分别处理，但国家考虑到诉讼成本，从方便快捷、提高效率、诉讼资源最大优化才要求法官一并处理，免得当事人产生讼累，请求返还财产与赔偿损失系债权请求权，自然适用诉讼时效规定，但该请求权自合同被确认无效时才产生，不能认为该请求权就生于合同订立之时，因为当事人总想订立有效合同并实现自己想得到的利益，只要是正常交易，谁都不想订立无效合同。

当事人订立合同后，仅产生合同上的债权债务关系，当事人依据合同约定或者法律规定履行先合同义务或者履行合同义务或者履行合同后产生的权利义务，而非合同被确认无效恢复到当事人订立合同前的状态下形成的非合同而因合同产生的标的物返还请求权和赔偿请求权，物返还请求权和赔偿请求权产生于合同被确认无效之时，故权利尚未形成，何谈诉讼时效起算点呢？所以只有在合同被确认无效后才产生该权利，如果经过一段时间不主张，将超过诉讼时效。

既然本案原告与被告订立的合同无效，双方应当相互返还，但此时的返还对原告有利，对被告极为不利。笔者认为：用地部门拆迁补偿是根据房屋现状给予的补偿，而不是针对房屋原始是何种结构、多少面积等。有些房屋时过境迁，当事人花费很多进行了装修或者翻建，此时要求全部返还显然对其不公平，即使要返还，须对被告当初购房时购房款以及装修或者改建的费用分离出来并计算利息损失归被告所有。

房屋补偿 篇7

在发生多起暴力拆迁事件后,在学者和社会公众的呼吁和期盼下,《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新条例)终于出台。新条例与《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称旧条例)相比有很多亮点,其中最重要的进步体现在程序上。新条例第三条规定了房屋征收与补偿的原则为:决策民主、程序正当与结果公开。这三条原则的核心精神皆为正当法律程序。那么什么是正当法律程序?新条例的规定是否符合正当法律程序?还存在什么样的问题?本文拟就此类问题做一些初步探讨,以抛砖引玉,求教于专家。

1正当法律程序溯源

1.1正当法律程序,是英美法系的核心概念,也是法学领域一个永恒的主题,数百年以来一直是法学家、法官及律师关注的重点。根据著名法官丹宁勋爵的考察,“正当法律程序”的概念作为成文法令出现于1354年爱德华三世颁布的第二十八号法令第三章中:

未经法律的正当程序进行答辩,对于任何财产和身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所,不得逮捕或监禁,不得剥夺其继承权和生命。

1.2 1628年3月,英王查理一世为解决财政问题,提出征收特殊捐税的要求遭国会拒绝后,就实行“强迫借贷”,严惩拒绝缴费者。国会也不甘示弱,于1628年通过了《权利请愿书》,强调非经议会同意,国王不得强行征税和借债;重申了《大宪章》中有关保护公民自由和权利的内容。正当法律程序这一概念进一步得到强化,范围也进一步扩大。后来正当法律程序随着英国殖民者传入北美,并进入美国宪法。美国宪法第5修正案规定:

在任何刑事案件中不得强迫任何人自证其罪,未经正当法律程序,不得剥夺任何人的生命、自由和财产;凡私有财产,非经公正补偿,不得征为公用。

正当法律程序,无论是否命名相同,其精神已成为现代人权保障的基石,对世界各国的宪政实践和法治建设均产生了深远的影响。

1.3正当法律程序应当具备哪些要素呢?按照季卫东教授的分析,必须坚持四项基本原则,即正当过程、中立性、条件优势和合理化原则。

1.3.1程序的正当过程的最低标准是,当公民的权利义务将因为决定而受到影响时,在决定之前他必须有行使陈述权和知情权的公正的机会。为此需要设立一系列关于议论答辩和推理证明的规则和义务。

1.3.2中立性的原则是正当程序的基础,“任何人均不得担任自己诉讼案件的法官”,这一程序正义原则包含的理念在于确保各方参与者受到裁判者平等的对待:与程序法律结果有牵连的人不能成为程序主持者;作为程序主持者与接受程序法律结果的法律主体任何一方不得有利益或其它方面的联系。中立性的原则需要通过一系列的制度来保证,如程序主持者的资格认定、回避制度、权力制约等。

1.3.3条件优势意味着决定按照“如果甲,那么乙”的思维形态进行,而不是按照“必须如何”的形态进行。这意味着摒弃了决定论的思维方式,意味着没有预设的真理和确定的结论。这一原则鼓励程序的参与者对己方的诉求和理由进行竞争性的、充分的说明。如果最后出现了失败的结果,因为有公平的竞争环节,其不满被吸收了,往往会以“愿赌服输”的心理接受最终的结果。

1.3.4合理化的原则既要求把理性和经验结合起来,也要求对决定的动机和根据给予一个最适当的理由说明,使之得到当事人乃至社会的承认和遵守。i程序主持者的程序行为以确定、可靠和明确的认知为基础而非随机。程序主持者必须阐明决定理由;同时不应享有不必要的自由裁量权。

1.4可以看出,正当程序过程,赋予了当事人平等的参与权,在程序运行过程中,法律主体在相同条件下(时间、方式、内容、数量等因素相同)从程序主持者获得相关信息并有相同的机会向程序主持者陈述自己的看法,体现了对人的主体性的尊重,因而不仅仅有“解决问题”的现实意义,而且具有重视人、尊重人等超然意义。

1.5当然,法律程序也存在成本较高、需要较长时间的缺点。所以正当法律程序也应当确定“及时终结性”的时间原则。事情不能久拖不决。迟来的正义是非正义。在房屋征收与补偿过程中,由于市场因素的影响,房屋价值处在变动之中。假如评估之后,征收补偿迟迟不能完成,在房价上涨或下跌时都会造成相应的问题,产生不必要的新的纠纷。

1.6在我们建设社会主义法治国家的过程中,重视正当法律程序,特别是在处理与民众的基本财产权有关的行政行为中重视正当法律程序,对于建设社会主义法治国家,建设和谐社会,都具有非常重要的意义。

2新条例与正当法律程序

2.1根据荷兰学者亨克·范·马尔赛文对世界上142部成文宪法所做的统计分析,明确规定私有财产权的达到118部,占比例为83.1%,可见世界上绝大部分成文宪法都把公民财产权作为一种基本权利予以确认和保障。房屋作为公民生存必不可少的生活资料,是公民最重要的财产之一。因此对于公民房屋的征收应当给予最严格的程序限制以最大限度地保护公民的财产权。

2.2《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》体现了正当法律程序的精神,并通过具体条款保障公民的财产权利,是十分值得肯定的。新条例第三条规定“决策民主、程序正当、结果公开”是征收与补偿的原则,是对正当法律程序地位和作用的充分肯定。除了原则规定外,新条例对征收与补偿的具体程序也进行了规定,主要表现在四个方面:

2.2.1在判断是否属于公共利益上和人大的审议相衔接。新条例明确了为国防和外交、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业、由政府组织实施的保障性安居工程建设、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要均属于公共利益。特别是第九条又规定,各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。这一规定具有非常重要的程序价值。由于国民经济和社会发展规划均需要经过人民代表大会审议通过,从而使得各项建设活动是否属于为公共利益需要也间接地归于人民代表大会的审议之下。这是非常重要的进步。

2.2.2征收决定程序更重视被征收人的知情权、参与权和意见。新条例规定了在征收决定颁布前和颁布后,均要征求并听取公众意见并进行修改。在征收决定通过前,还要进行社会风险评估,而且规定补偿款项应当到位,专户存储,专款专用。还规定“因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。”这些规定体现了行政公开性、合理性(论证)的原则,体现了对于公众知情权、参与权和意见的尊重,体现了正当程序的精神和要求。

2.2.3新条例取消了旧条例规定的行政机关强制拆迁的权力,规定了是否需要进行强制搬迁必须由司法机关来决定。这一规定改变了过去行政机关既当裁判员,又当运动员的现象。这一现象虽然饱受诟病,但却长期存在。新条例终于将其取消,使得征收过程得以有序、公正进行。这正是正当程序中立性原则的体现,是现代法治国家程序公正的基本要求。

2.2.4明确规定了司法救济途径。新条例规定征收决定做出后,要求行政机关对征收决定进行公告,并告知救济途径。被征收人对于征收决定、补偿决定不服的,既可以提起行政复议,也可以提起行政诉讼。没有救济就没有权利,新条例把这种救济落脚在司法救济上,正反映了现代法治社会的重要特征。

2.3新条例还规定了“先补偿,后搬迁”;在征收补偿数额方面规定了评估程序,这些都是十分值得肯定的。

3新条例在程序规定上的几点不足

3.1我们肯定新条例所取得的进步,并非认为新条例已经尽善尽美。在笔者看来,新条例中仍存在着比较明显的不足。

3.1.1关于符合公共利益的建设活动新条例列举了六项内容,其中第六项是兜底条款,属于弹性条款,内容未定,且搁置不论。第五项“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”,属于公共利益需要,看似没有争议,但是,旧城区改建的目标是什么?是商业区?还是住宅区?如果是前者,是否属于公共利益将会立即引发争议,从以往发生的案例看,引发的冲突也是极大的。如果是住宅区,被征收人是否会回迁,如果不回迁,而是将他们迁离,旧城虽变成了新城,而原来房屋所有人去了远郊,生活可能不但没有改善,还可能下降。这种改造把房屋所有排除在公共利益享有者的行列,往往出现假公共利益之名,行房屋剥夺之实的现象。而且,实践中有些政府随意更改规划,“公共利益”就存在很大的不确定性和不真实性。(1)从目前政府信息公开的现状来看,被征收人得到相关城市规划的信息资料并非是便利和容易的事情。因此,被征收人要想从城市规划方面提出自己的意见和诉求,并非容易的事情。

3.1.2关于房屋评估程序在房屋价值评估过程中,一直存在着对房屋所有人不公平的一个顽症,即房地产评估机构作为中介机构总是倾向政府和开发商,难以做到真正中立客观。其症结在于,建设方和政府是评估机构最大的客户,失去了建设方和政府这样的客户,评估机构的生存就受到重创。目前,虽然新条例规定了房地产价格评估机构由被征收人协商选定,但并没有从根本上解决这一问题。因为新条例没有规定,评估由谁委托,由谁监督,费用应当由谁承担。这些都是影响评估结果的重大事项。

3.1.3关于征收实施单位的法律性质新条例第五条规定“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作”。新条例同时规定,房屋征收实施单位不得以营利为目的,自然应排除企业性质。从这一规定看,房屋征收实施单位有别于以前的拆迁公司,其性质当然不应是企业法人,那么房屋征收实施单位是什么性质的单位?是政府的职能部门还是事业单位?其与房屋征收部门是什么关系?由于房屋征收实施单位参与征收时,其行为代表政府,将会对被征收人的利益造成巨大影响,因而明确其性质,规范其行为,就变得十分重要了。

3.1.4关于对违反新条例行为的举报新条例第七条规定“任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。”当征收人即市、县级人民政府及房屋征收部门违反新条例规定,如果是向“有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门”举报,按照“任何人均不得担任自己诉讼案件的法官”的原则,这样的规定因为违反正当法律程序,是很难产生公正的效果的。

参考文献

[1][英]丹宁,李克强等译.法律的正当程序[M].法律出版社,1999:1.

[2][荷]亨克.范.马尔赛文等,陈云生译.成文宪法———通过计算机进行的比较研究[M].北京大学出版社,2007(第一版):132.

[3]季卫东.法律秩序的建构[M].中国政法大学出版社,1999(第一版):24.

浅析城市房屋拆迁补偿制度 篇8

一、房屋拆迁补偿法律制度概况

城市房屋征收补偿是拆迁问题的核心环节。政府在城市进行扩建, 旧城改造受到阻滞, 施工项目不能按时完工, 很大一部分原因就是由于征收补偿问题得不到迅速解决而引起的。随着人民生活条件的提高, 公众对居住条件有了更高的要求, 由于住房需求的扩大, 房屋价格也随之飞涨, 在这种背景下, 又给房屋拆迁补偿带来了新的问题。

为了在城市建设和公民个人利益之间实现平衡, 协调拆迁者与被拆迁者之间的关系, 减少因征收补偿对经济发展和和谐社会建设产生的不利影响, 北京大学有五名教授联名要求废除《城市房屋拆迁管理条例》, 此举加速了新的法律法规的颁布和实行。

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下称《条例》) 的出台是对当下的不合理拆迁制度的一个强有力回击。《条例》的出台, 基本上完成了我国城市房屋拆迁补偿制度的变革, 但是此条例在实践过程中仍然存在缺陷。

二、我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题分析

(一) 房屋征收补偿范围狭隘

1. 忽略对土地使用权价值的有效补偿

对房屋征收的目的是为了实现对土地的征收。但是居民对于拥有的土地, 不仅仅可以用来建房, 土地使用权价值不仅仅体现在居住上, 还可以从事工业或者其他利用土地使用权的行为。但是目前补偿的形式基本都是以房子形式进行的。补偿的房子的价值难免会低于土地使用权的真正价值。如果无视被征收人的土地使用权的价值, 就会因为征收失去公平而损害被征收人的利益。

2. 缺乏可期待利益和主观利益的规定

根据法律规定, 城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了补偿范围中包含收益权, 但其所规定的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益。现实的情况是多种多样的, 被拆迁人打算利用住宅的房屋进行经营性活动, 因为征收的缘由, 而阻断了被拆迁人预期的收益。因而, 他们的可期待利益就得不到保障。

主观利益也称无形利益, 主要是指因为征收活动, 被拆迁人失去原来的邻里关系, 原来的工作、医疗、购物的便利条件等无形利益。被拆迁人在原来的环境下有融洽的邻里关系, 工作、医疗的便利, 而这种便利却会因为征收使其受到损失。原有生活关系的丧失, 尤其是对老人, 小孩会造成巨大的影响。但是目前我国国有土地上房屋征收补偿却没有把这一损失包含在内。

(二) 公共利益内涵的界定存在缺陷

关于公共利益的范围, 《宪法》《物权法》当中都有规定。 (1) 根据《条例》的规定 (2) , 只能从条例的规定上看, 只能是基于公共利益才能对房屋进行拆迁, 之所以将征收补偿仅限于公共利益, 有利于防止拆迁泛滥情形的出现。但《条例》这样规定仍有不足之处, “为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 确需征收房屋的, 由市、县人民政府作出房屋征收决定”。国家安全是国家经济发展的基础, 是国家根本利益之所在。对于将“国家安全”划入公共利益自然没有争议。 (3) 但是“促进国民经济和社会发展”的规定则会造成不同的理解, 在实践中, 一座幼儿园或一个工厂的兴建都有划入公共利益的可能, 容易把公益性征收和商业性拆迁混合起来, 增加了公共利益的不确定性。

(三) 现行评估办法存在不足

房屋一经征收, 就涉及到补偿的问题, 而补偿价格往往是拆迁人和被拆迁人争执最激烈的问题。补偿价格的确定取决于评估办法和评估标准的。现行评估办法中, 当被拆迁人对评估结果不满时, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估仍存在异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定, 并没有关于被拆迁人可以另行选定房地产评估机构的规定。评估机构虽是由被拆迁人选定, 但是评估费用却是由拆迁人支付的, 这样的规定在实践中明显存在不足, 让评估机构拿拆迁人的钱做出有利于被拆迁人的评估意见几乎是不可能的, 反而会出现对被拆迁人不利的结果。

三、完善征收补偿制度的法律对策

(一) 明确征收补偿范围

1. 增加对土地使用权的补偿

我国是房地权属相分离的, 土地所有权归属于国家, 土地使用权和房屋所有权是归属于权利人的。征收补偿时, 仅仅根据土地上的建筑物面积进行补偿, 补偿的价值显然不能等同于土地使用权本身的价值。土地使用权作为一种用益物权, 被拆迁人应该获得此部分的补偿, 这也符合民法的公平原则。

2. 增加对可期待利益和主观利益的补偿

可期待利益是对被拆迁者预期利益的保护。 (4) 期待利益又称交易利益, 这里强调的是可期待利益在实现上具有可操作性, 如果被拆迁人能够拿出证据证明, 证明若房屋不被拆迁则可以获得的利益是确定的话, 则对于其这部分利益的损失应当获得补偿。在实践中, 对于有租赁合同的, 可以根据租赁合同的规定进行补偿, 对于没有租赁合同的, 根据当时的租赁价格, 给予相应的补偿。

对于主观利益损失的补偿, 符合人性化征收的精神。在征收补偿的性质上和精神损害赔偿有一定的相似性。有形利益和无形利益对于被拆迁人来讲都是既得利益, 那么对于无形损害, 也应该受到补偿, 这也符合损害和赔偿相一致的原则。

(二) 进一步界定公共利益的范围

针对公共利益内涵界定模糊的问题, 笔者建议从三个方面予以解决。第一, 要在理论上明确区分公共利益和私人利益的不同, 即公共利益和私人利益在理论上要有清晰的界限。第二, 针对公共利益的模糊性和不确定性, 要有相关的实施细则予以规定, 尽可能的细化。第三, 在具体的认定层面, 由于社会经济的发展, 公共利益在实践中的认定也应该随着变化而变化, 不能仅仅是拘泥于法律的规定。不要的时候, 还可以举行听证会, 来判断是否属于公共利益, 防止滥用公共利益现象的出现。

(三) 建立房屋拆迁最低保障房制度

鉴于目前法律制度的不完善, 极有可能出现, 被拆迁人房屋被拆迁而得不到合理补偿的情况出现。对他们来说, 如果选择产权调换的话, 可能他们没有钱来补足补偿房屋与拆迁房屋的差价, 如果选择货币补偿的话, 他们所获得补偿金, 又很难买到与拆迁之前房屋大小相当的房屋, 最终很可能面临无家可归的情况出现。因此, 为了保障这一部分人的生存居住权, 国家可以按照当地居住的最低标准, 为家庭贫困的弱势群体提供居住保障房。

土地的征收与房屋的拆迁, 是城市化发展过程中必然要面临的问题, 如何在保证城市发展的基础之上又尽可能的保护权利人的利益, 即如何协调拆迁人与被拆迁人的关系, 是我们应当不断思考的问题, 也是值得在实践中不断探索的问题。

摘要：城市房屋拆迁问题是当代社会关注的焦点, 处理不当会引发严重的社会问题。由于拆迁不当而引发的矛盾日益突出, 并且导致了恶性事件发生的案件已经数见不鲜。追其原因, 行政强制征收程序法律规范的缺失, 拆迁补偿不当则难逃其咎。本文在厘清农村土地征收补偿的基础上, 分析我国目前拆迁补偿制度中存在的问题, 进而提出建议。

关键词：房屋拆迁,补偿,公共利益

参考文献

[1]梅新育.警惕征地拆迁补偿中的另一种倾向[J].中国党政干部论坛, 2013 (01) .

[2]施国庆等.城市房屋拆迁补偿制度的缺陷[J].城市问题, 2004 (06) .

房屋征收与补偿的理性思考 篇9

一、房屋征收的理论溯源

房屋征收是公用征收体系之中经常发生的一种征收行为。从古典意义上来讲, 公用征收是国家出于公共利益的考虑, 依据法定程序以及公平补偿等法律条款, 强制性地将私人财产进行征收的制度。从财产权是神圣不可侵犯的到财产权具有社会属性的理念转变, 支撑起了整个公用征收体系。

十八世纪的英、美等国的资本主义经济快速发展, 确立了财产权神圣性的宪法观念, 也就是说即使发生了公用征收, 也只是局限于很小的范围之内, 公用征收发生的过程, 同时要受到非常严格的司法审查。十九世纪末, 法国的狄骥与德国的耶林两位学者为公用征收体系的建立开辟了道路。耶林在《论法律的目的》一书中强调, 所有权的行使不只是出于个人利益的考虑, 还必须要考虑社会利益。所以, 个人所有权应当被社会所有权所替代。狄骥提出的社会连带主义, 更是指出财产权不再成为绝对权利, 人权在行使权利的同时, 必须要承担相应的义务, 因此, 出于公共利益的考虑对私有财产采取一定限制是必要的, 这就为公用征收理论的形成打下了基础。当然, 现代宪法已经完全摒弃了古典的财产权神圣性的理念, 但也绝对不允许对个人财产肆意剥夺, 而是在继承部分合理的财产权保障制度的条件下, 逐步建立了对于财产权既保护又制约的结构, 并且从立法层面上不断健全与发展公用征收的范围、权限以及补偿的流程、方法与标准。进而形成一套结构严谨的公用征收体系。我国现阶段, 公用征收体系还处于逐步完善的过程中, 体系不完善所引发的一系列社会问题日益受到人们的关注, 如暴力拆迁、钉子户, 有些群众甚至采取了自焚、暴力抗法等极端行为来维权, 积极完善房屋征收体系。

二、以公民参与为主体, 积极构建房屋征收的补偿制度

第一, 以公民参与制度化来代替对公共利益的界定。《征收条例》的一个基本法理就是对公共利益进行定义, 并且列举出几项比较重大的公共利益进行参考, 最后再添加兜底条款, 如此就可以保证《征收条例》的可操作性了。但《征收条例》颁布后, 其实际效果并不理想, 一是公共利益几乎是无法做出明确定义的, 因为公共利益在内容、受益对象方面都存在着不确定性, 同时还随着国家任务范围、基本原则的改变而改变。二是私人利益与公共利益之间没有明显的界线。如果我们将注意力集中在关于公共利益界定层面, 那么很容易使我们的思维陷入一种误区, 进而导致理论上的模糊与实践上的困惑。三是公共利益这一定义太过模糊, 其可操作性并不强, 以至于社会生活的方方面面, 甚至是各种征收项目都与公共利益有关, 所以想通过确定公共利益的定义来限制某种征收行为几乎是不可能的。因此, 笔者认为解决房屋征收问题的关键就是加强公民参与。政府在征地之前, 将征地信息全部公开, 将拆迁、征收、补偿等方案全部公之于众, 以征求当地群众, 特别是涉及到自身利益的被拆迁群众, 政府应积极听取他们的意见。同时允许这部分群众依法通过质询、听证、罢免等民主程序, 积极主动地参与到征收的决策之中, 拆迁的各个环节进行有效监督, 也时也有利于民主精神的发扬。

第二, 以市场交易方式来决定补偿数额。被拆迁人对于征收的执行不会产生决定性的影响, 所以征收问题的核心是补偿的数额。目前, 我国征收的补偿标准并不是司法主体之间的自由、平等、自愿的交易, 补偿的数额、补偿的方式都是由政府来最终决定的, 房屋征收的最终受益者是地方政府与开发商, 被拆迁人多数都没有合理的补偿。针对这一问题, 最好的解决方式就是以市场交易方式来代替政府定价。这项交易中, 一方是开发商, 另一方是居民, 政府完全可以退出征收环节, 将城市改造交给市场运作, 政府在这一环节中发挥好辅助作用就可以了。即使是政府要参与, 也要遵循公平、公正、公开的交易原则, 要依据市场价格进行补偿。如果以市场价值来支付被征收者的补偿, 政府完全站在公共事业发展的角度来处理这件事情, 那么买卖的双方就可以通过自愿协商的方式来进行土地产权的交易, 政府不再从自身利益的角度来看待土地征收问题, 这样有助于中国城市化朝着理性、文明的方向发展。

目前, 想要实现以市场交易方式来决定补偿数额, 一是政府必须要重视被征收者的法律资格。一旦土地征收补偿以市场标准进行定位的话, 那么补偿的费用就是由买卖双方自行解决, 如果出现了双方因交易金额原因, 而无法达成一致的情况, 政府可以出面进行解决, 并且采用合理、有效的措施, 推动双方协议的达成。二是政府必须主动退出征收交易环节, 绝不能与开发商瓜分征收所获得的利益, 实际上, 这种做法也是现代法治国家在房屋征收方面经常采用的做法。

第三, 为公民参与制度提供司法保障。在强化公民参与制度、完善拆迁监管机制的过程中, 必须强调以司法保障形式来维护公民的合法权益。实行宪政的国家, 要求法院对民选机构所做出的决定必须要给予充分尊重, 但这绝不意味着法院对房屋征收如此重大且对公民权益产生深远影响的行为不予理会。相反, 法院必须要对规范的民主政治程序表示尊重, 同时还要在民主政治过程存在失效现象时, 对政府的行为给予正当的司法干预, 这样才能够确保民主政治顺利、有效的进行。

现阶段, 我国公民还没有办法通过周期性的民主选举对国家的征收行为进行有效影响, 因为决定进行房屋征收、拆迁的官员并不是由人民群众直接选举产生的, 在实际工作中, 他只需要对上级主管部门负责就可以了。这种民主选举制度在某些层面上的缺失, 还不能迫使房屋征收这一外部效应进行内部化, 所以政府以及个别政府官员的权力膨胀问题还不能够得到根本性的解决。想要从根本上解决房屋征收以及征收的补偿问题, 防止暴力拆迁、暴力抗法以及自焚维权等悲剧事件的重演, 废止《条例》还只是第一步, 实际上政府在规划的过程中, 对公民参与制度的忽视, 就已经为拆迁悲剧埋下了隐患, 而强制拆迁仅仅是政府执行规划的过程而已。所以, 一系列拆迁悲剧的上演在提醒着我们, 必须完善公民参与制度, 这样才有可能从源头上制约权力过大而引起的种种问题, 从而最大限度地监督行政执行权力不会被滥用。但是, 要认识到, 推行公民参与制度是一项长期、系统的工程, 还需要我们共同探索、持续努力。

三、总结

综上所述, 房屋征收与补偿问题关系到民生问题, 关系着经济发展与社会稳定, 近些年来出现的钉子户、暴力拆迁、暴力抗法以及自焚维权等事件告诉我们, 政府绝对不能够忽视房屋征收与补偿方面的建设。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布, 还没有从根本上解决问题, 需要我们以公民参与为主体, 积极、主动地构建房屋征收补偿制度。

参考文献

[1].赵华祥.我国土地征收制度研究[J].科技致富向导, 2010 (6) .

[2].付青.征收补偿的法经济学分析[J].经济研究导刊, 2009 (34) .

[3].李集合.土地征收补偿问题的理性分析[J].理论导刊, 2008 (2) .

[4].胡锦光, 王锴.我国宪法中“公共利益”的界定[J].中国法学, 2005 (1) .

国有土地上房屋征收与补偿条例 篇10

第590号

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过, 现予公布, 自公布之日起施行。

总理温家宝

2011年1月21日

第一章总则

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动, 维护公共利益, 保障被征收房屋所有权人的合法权益, 制定本条例。

第二条为了公共利益的需要, 征收国有土地上单位、个人的房屋, 应当对被征收房屋所有权人 (以下称被征收人) 给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工, 互相配合, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任。

第六条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门, 加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条任何组织和个人对违反本条例规定的行为, 都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

(一) 国防和外交的需要;

(二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条依照本条例第八条规定, 确需征收房屋的各项建设活动, 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建, 应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划, 应当广泛征求社会公众意见, 经过科学论证。

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案, 报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布, 征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的, 市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的, 国有土地使用权同时收回。

第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记, 被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条房屋征收范围确定后, 不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的, 不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一) 被征收房屋价值的补偿;

(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法, 对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅, 被征收人符合住房保障条件的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿, 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值, 由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的, 可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定, 制定过程中, 应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的, 通过多数决定、随机选定等方式确定, 具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作, 任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿, 也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的, 市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋, 并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅, 被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的, 房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的, 产权调换房屋交付前, 房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理, 对违反城乡规划进行建设的, 依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的, 应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的, 不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定, 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项, 订立补偿协议。

补偿协议订立后, 一方当事人不履行补偿协议约定的义务的, 另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议, 或者被征收房屋所有权人不明确的, 由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定, 按照征收补偿方案作出补偿决定, 并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平, 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的, 可以依法申请行政复议, 也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后, 被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的, 由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案, 并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督, 并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责, 或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的, 由上级人民政府或者本级人民政府责令改正, 通报批评;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依法给予处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第三十一条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁, 造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的, 依法给予治安管理处罚。

第三十三条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的, 责令改正, 追回有关款项, 限期退还违法所得, 对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的, 依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的, 依法给予处分。

第三十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的, 由发证机关责令限期改正, 给予警告, 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款, 对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款, 并记入信用档案;情节严重的, 吊销资质证书、注册证书;造成损失的, 依法承担赔偿责任;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

第五章附则

房屋补偿 篇11

关键词 城市房屋; 征收; 补偿; 问题; 完善

1 城市建设与房屋征收

根据《武汉城市总体规划（2006-2020年）》，武汉市到2020年将建成经济实力雄厚、科技教育发达、产业结构优化、服务体系先进、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市。然而，要想使城市规划建设得到有效落实和顺利开展，就应该积极稳妥地做好城市建设过程中的房屋征收工作。

1.1 城市建设的重要性。 城市建设对于一个城市的完善和发展，以及城市的管理是非常重要的。城市建设注重对城市的规划与城市居民的生活质量和生活环境的保障，应通过对城市建设工程上的改造、对城市居民生活的社会环境和自然环境进行合理的规划。城市建设是为城市居民能够提供良好的生活环境，能够提供完善的服务，真正的为城市居民创造良好的居住环境，从而来保障城市居民的正常的美好的生活，更是可以推动社会的发展，完善健全的城市功能，提高人民的生活水平以及幸福指数的系统工程。

1.2 城市建设中房屋征收的特殊意义。 城市建设固然很重要，在城市建设中一个重要的环节——房屋征收则更是重中之重。它关系到一个城市、一个地区发展的远景规划，关系到城市建设工作中各项计划的有效落实和顺利开展；更是深深切切的关系着城市居民的工作和生活保障，关系到居民的幸福指数和社会的安定团结、和谐稳定。由此，积极稳妥地开展房屋征收工作在城市建设中有着特殊的、不容忽视的意义。房屋征收工作不仅是城市建设中简单的拆迁工作，它是民生工程，是社会稳定和城市建设的基础性工程。

2 对武汉城市建设中的房屋征收存在的问题

尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经对众多房屋征收的问题提出了指导意见并以法律形式得到巩固，从很大程度上缓解了被征收者和征收主体之间矛盾，直接将征收的主体指向政府。但是在实际操作中，房屋征收仍然存在很多细节方面的问题，不得不引起我们的深入思考。

2.1 房屋征收资金和管理存在的问题。目前，武汉市房屋征收的资金管理问题日益凸显，尚无有效主体对房屋征收资金进行有效的监督和管理。项目前期调查工作不够细致，影响了项目预算资金的准确性，也给房屋征收资金的监管成效造成影响。银行仅出具拆迁人存在该行的资金数额，以此表明房屋征收资金到位与否，而由于房屋征收工作过程的复杂性，缺乏对该资金用途的动态有效监管。一些从事房屋征收工作的管理人员，利用手中的权利谋取私利，拆迁者的合法利益没有得到有效保障。

2.2 房屋评估问题突出。评估是补偿的基础，这就需要一個中立的机构来权衡双方的利益，市场化评估在这样背景下孕育而生。但是市场化评估名不副实，评估价格明显偏低，存在由拆迁人左右房屋评估价格的情况；评估机构选择存在问题，剥夺了部分甚至于可以说是大部分被拆迁人对房屋评估机构的选择权。失去了中立性的房屋评估，其评估报告也就失去了公平性和科学性。这个问题不仅在武汉市存在，全国各地都的房屋征收工作都在思考和探索相应对策。

2.3 征收补偿的问题。房屋征收补偿，是指房屋征收中的征收人依照房屋征收协议的约定，对被征收人所受损失给予的经济补救。

房屋征收补偿的定义是如此明确，但是在具体执行过程中，总是出现很多模棱两可的词句，使得补偿的标准变得模糊，比如适当补偿和相应补偿等字眼，由于概念的模糊导致实际操作的偏差，显失公平。当拆迁户感觉自己的利益得不到公正的对待时，他们会考虑选择法律途径来保护自己的利益，但显然这也是一条死路，因为征收补偿的程序十分抽象，没有具体的操作指导意义，人们不会在这里实现他们的诉求。

因此，从某种程度上说，征收补偿问题是引发征收矛盾的最大问题，只有对征收补偿问题给予充分的重新认识，征收中的很多问题才有可能得到真正解决。只有补偿公平、合理了，被征收人才能接受征收决定，也才能实现和谐的搬迁。

3 对武汉城市建设中相关制度之思考

3.1 加强房屋征收立法。近年来， 房屋拆迁冲突日趋激烈，给城市规划造成不便甚至严重影响正常社会秩序。拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突，拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法！知道了冲突的实质也就可以"对症下药"，因此必须要坚持私权优位，清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

3.2 加强房屋征收和补偿信息公开。政府行为的信息公开制度是值得提倡的，特别是在房屋征收和补偿的工作中，行政部门应该充分尊重拆迁人的知情权，将各项制度和政策宣传到位，将房屋征收过程中的调查结果、补偿标准和奖励标准等客观存在的数据进行公布，让房屋征收和补偿的过程完全透明化，确保拆迁人的利益不受损害。

3.3 完全补偿的构想。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定："对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格"。这一点对房屋征收的补偿做出了"时价"的规定，但是从人的角度出发，本着以人为本的原则，征收房屋的行为实际上是剥夺了被征收房屋者的一些隐性权利。运用市场经济价格规律界定房屋征收的补偿标准，实际上忽视了人们内在的归属感和幸福感，这些潜在的感知无法用价值衡量，因为提出了"完全补偿"的概念，虽然这是一种难以实现的超乎完美的理想状态，但是它体现了政府的一种人文关怀。

随着我国城市化进程的加快，房屋征收问题将更加突出，如何处理好与老百姓房屋征收问题是关系到社会和谐、百姓民生的大问题。因此，在城市房屋拆迁中对违法建筑进行处置时，既要合理又要合情，在不伤害老百姓利益的情况下确保房屋征收工作顺利有序的进行，使武汉市城市规划建设又快又好！

参考文献

［1］ 王中.城市规划与人文关怀;城市问题;2006年

［2］ 王玥，卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析;中国房地产;2012年

房屋补偿 篇12

1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷

集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法,是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法,具体讲,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限,集体土地上房屋不能自由流转,缺乏完全市场甚至说缺乏市场,所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”,即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除,从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”,明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的,并且需要具备以下两个条件:一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生产。然而,集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场,且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲,它们甚至算不上商品,因为其定位就不是用于交换的劳动产品。

集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是,房屋价值被普遍低估,征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值,选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋,致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善,反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中,对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的,砖混结构每平方米造价700-800元,加上需额外交付的新宅基地平整费400元,其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的,需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费,同时国土部门要收取每平方米450元的土地税,加上建房每平方米要支付的成本费700800元,算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧,以致无法涵盖新建住房的成本支出,但即便按照新建价格减去折旧进行补偿,移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房,其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中,农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元,砖混结构瓦房每平方米400元,而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元,这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此,北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元,加上通常千余元的宅基地区位补偿单价,拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张,其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元,房屋重置成新价为平方米600-800元,而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元,可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。

《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定,凡是有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范,原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法,其余方法形同虚设,而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。

2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用

收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值,以预期收益为导向,以预期原理为支撑,即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势,解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价,不适用公益性房地产估价。

在现行制度下,土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条,征收耕地的,土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍,安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍,省级政府批准后可增加安置补助费,但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益,年均产值倍数即为补偿未来年期,与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋,皆可运用收益法测算其征收补偿价值,还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下:(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益,排除实际收益中的特殊、偶然因素,预测估价对象未来的客观净收益,其间可应用市场比较法;需说明的是,扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿,而是通过测算停产停业损失给予补偿,它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业,可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律,结合企业的利润特点,确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限,可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限,不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性,对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的,可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿,如将乡镇企业迁建至国有土地上,则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式,如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等,其间可辅助应用长期趋势法,毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。

鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场,收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍,对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产,以及与经济收益相关的附带价值,皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。

3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用

比较法或谓之市场法或市场比较法,通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值,本质上以市场成交价格为导向,理论依据是替代原理与大数法则,适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。

市场有集体非理性,尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线,通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍,真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格,集体建设用地(含宅基地,下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转,直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是:不考虑集体土地用益物权的权能缺陷,直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例,对其成交价格进行标准化处理,然后调整交易状况、市场状况、房地产状况,分别求取比准价格,最后进行综合。也就是说,将集体土地上房屋视同国有土地上房屋,对其征收补偿价值进行评估,唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然,集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟,有较多交易实例,比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内,周边房地产不允许交易,或者位于边远山区、水岸,周边房地产不存在交易,比较法都无法运用。

有研究者认为,征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”,其原因在于:(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间,“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位,与一般市场主体之间的自愿交易相比,房屋征收所体现的是一种强制交易行为,征收主体是政府,被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看,征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制,不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过,对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋,若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估,必是重大进步,至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路:以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准,再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费,其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定,最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用,基本可以认同为国有土地,所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即:集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同,不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋,其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差,扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的,正是想弥补这个价差。当然,征地费用及相关税费直接发生,作必要扣除是合理的,模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础,对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。

值得一提的是,直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值,从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。

4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用

我国征收补偿价与市场购买价终究有差异,征收情形完全不符合公开市场定义的条件,即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估,补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益,由于土地用益物权的城乡分割,在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值,特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值,笔者借鉴整体性原则,提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule),该原则主要体现在两个方面:一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格,而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素,如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估,而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素,对土地这一整体评估出一个价格。当然,集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损,值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。

假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值,表面看是成本法的倒算,实质与收益法一样以预期原理为支撑,适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产,最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设,但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形,如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值,就可抛开土地所有权性质差异,将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地,整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下:调查分析待征集体土地及地上房屋状况,根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式,预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值,设定折现率,套入公式进行测算。事实上,除征收后被保留利用的极个别情形外,集体土地上房屋的价值不在于房屋存在,而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上,可想而知,这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论,房屋价值不在其有而在其无,实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面,当房屋被征收拆除、占地另作它用时,房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。

假设开发法最适合评估房地产开发用地价值,从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的,基于地缘价值,不妨摒弃土地所有权性质歧视,充分发挥此法特长,参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值,足额补偿被征收人。如此,两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。

5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用

成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条,只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时,才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖,比较法中可比交易实例自不必说,收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断,唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低,不能客观反映估价对象价值的缘故,才被最后应用。然而在现行制度下,成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场,居住房屋经营收益经常不被认可,集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值,假设开发法似乎又走得太远,成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权,将成本法作为估价方法之一无可厚非,但对集体建设用地使用权,成本法就显得捉襟见肘,毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度,数额通常较低且不与周边市场挂钩,加上扣除折旧的房屋重置成本,补偿金额总体有限。

尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈,该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产,如公益性房地产、边远水岸地区房地产,以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益,周边地块几乎没有开发价值,当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时,成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益,征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后,为保障服务功能须异地重建,成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身,而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时,宜分别采用收益法、比较法、假设开发法,或至少将这些方法与成本法作比对。事实上,在城镇化进程中,集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。

6 不同估价方法的交叉验证与结论认定

根据《房地产估价规范》,凡有条件选用比较法进行估价的,应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象,原则上宜选用两种以上估价方法进行评估,除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下,国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当,这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多:在存在房地产市场泡沫的地区,收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区,比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时,假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的,收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃,成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此,集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法,结论会更加悬殊,这就涉及到对不同结论的综合认定问题。

笔者认为,为保证评估的客观公正,有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言,如果不同估价方法测算结果差异较大,考虑国家征收成本与估价操作性,就估价方法选用序位建议如下:具备收益潜能的,优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的,采用比较法;周边地块有开发价值的,以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的,应用成本法,该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后,结合估价师经验及当地实际取值,最大限度实现公正的征收补偿。

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